Upload
i-kadek-bagus-widana-putra
View
384
Download
18
Embed Size (px)
DESCRIPTION
tesis, contoh tesis, judul tesis teknik sipil
Citation preview
TESIS
EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE
HARDINATA WANAAGUNG
PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR 2011
i
TESIS
EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE
HARDINATA WANAAGUNG
NIM 0991561031
PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR 2011
ii
EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE
Tesis untuk memperoleh Gelar Magister pada Program Magister, Program Studi Teknik Sipil
Program Pascasarjana Universitas Udayana
HARDINATA WANAAGUNG NIM. 099 156 1031
PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR 2011
iii
Lembar Pengesahan
TESIS INI TELAH DISETUJUI TANGGAL, 6 MEI 2011
Pembimbing I, Pembimbing II,
Ir. Mayun Nadiasa, MT Ir. N. Yudha Astana, MT NIP. 19570801 198702 1 001 NIP. 19611024 198702 1 001
Mengetahui
Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil Direktur Program Pascasarjana Program Pascasarjana Universitas Udayana, Universitas Udayana,
Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S (K) NIP. 19611207 198903 1 003 NIP. 19590215 198510 2 001
iv
Lembar Penetapan Panitia Penguji Tesis
Tesis Ini Telah Diuji pada Tanggal, 6 Mei 2011
Panitia Penguji Tesis berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana, No. 0949/UN.14.4/HK/2011 Tanggal 6 Mei 2011
Ketua : Ir. Mayun Nadiasa, MT Anggota :
1. Ir. N. Yudha Astana, MT 2. Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA 3. Ir. I Gd. Astawa Diputra, MT 4. Ir. Dewa Ketut Sudarsana, MT
v
UCAPAN TERIMA KASIH
Pertamatama perkenankanlah penulis memanjatkan puji syukur
kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, karena hanya atas anugerahnya tesis ini dapat
diselesaikan.
Tesis ini merupakan salah satu persyaratan akademis untuk
menyelesaikan pendidikan Program Magister, Program Studi Teknik Sipil, Bidang
Keahlian Manajemen Konstruksi, Universitas Udayana, Denpasar.
Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terima kasih
yang sebesar besarnya kepada :
1. Ir. Mayun Nadiasa, MT, selaku pembimbing I yang dengan penuh
perhatian telah memberikan motivasi, semangat, bimbingan dan saran
selama penyelesaian tesis ini.
2. Ir. N. Yudha Astana, MT, selaku pembimbing II yang dengan penuh
perhatian dan kesabaran telah memberikan bimbingan dan saran kepada
penulis.
3. Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA, Ir. I Gd. Astawa Diputra, MT dan
Ir. Dewa Ketut Sudarsana, MT, selaku penguji tesis yang telah
memberikan kritik dan saran untuk kesempurnaan tesis ini.
4. Bapak dan Ibu Dosen Program Magister Teknik Sipil Universitas
Udayana, selaku pengajar yang telah memberi ilmu pengetahuan yang
sangat berguna untuk penyusunan tesis ini.
vi
5. Papa, Mama, Krisna dan Ria tersayang dan tercinta yang telah memberi
penulis dukungan moral dan material selama penulis mulai hingga
selesainya tesis ini disusun.
6. Ibu Ratna Pidari yang telah memberikan motivasi selama penulisan tesis
ini.
7. Devi Ariyanti, SE yang telah memberikan masukan, dukungan moral dan
semangat selama penulisan tesis ini.
8. Pak Yanto yang telah memberikan dukungan spiritual selama penulisan
tesis ini.
9. Kepada Utami Nilawati, Mariada Rijasa, dan teman teman karyasiswa
Program Magister Teknik Sipil Universitas Udayana angkatan 2009 atas
bantuan, dukungan dan kerjasamanya.
Semoga Tuhan Yang Maha Esa selalu melimpahkan rahmat-Nya kepada
semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian tesis ini.
Penulis menyadari bahwa tesis ini jauh dari sempurna. Hal itu disebabkan
karena keterbatasan pengetahuan yang ada pada diri penulis. Dengan segala
kerendahan hati, penulis mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun
untuk penyempurnaan tesis ini.Akhir kata, semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi
pembaca semua.
Denpasar, Mei 2011
Penulis
vii
ABSTRAK
EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE
Laju pertambahan penduduk kota Denpasar yang cukup tinggi menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan rumah. Perumahan Grand Renon Prime Residence yang terletak di jalan Raya Badak Agung Denpasar menawarkan hunian sebanyak 67 unit rumah yang terdiri dari 16 buah rumah tipe primavera, 31 buah rumah tipe premiere dan 20 buah rumah tipe primo. Kelayakan saat ini menunjukkan nilai NPV sebesar Rp.18.696.148.306, BCR sebesar 1,063 dan IRR sebesar 17,355%.
Tujuan evaluasi ini untuk mengetahui apakah komposisi bangunan pada proyek pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence sudah optimal seiring dengan permintaan pasar. Evaluasi ini membahas beberapa aspek yaitu aspek optimasi dengan metode simpleks, aspek pasar dengan metode deskriptif kualitatif, aspek teknis dengan metode deskriptif kualitatif dan aspek finansial dengan metode estimasi. Evaluasi ini menggunakan parameter Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) dan Internal Rate of Return (IRR).
Penelitian ini menghasilkan jumlah komposisi optimal rumah untuk tipe primavera, tipe premiere dan tipe primo masing masing berjumlah 17 ; 36 dan 13 buah. Analisis finansial berdasarkan komposisi rumah tersebut menghasilkan nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp. 19.801.228.054 > NPV existing, Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) 1,107 > BCR existing dan Nilai Internal Rate of Return (IRR) sebesar 18,201% > IRR existing.
Kata kunci : Evaluasi , optimasi, aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial.
viii
ABSTRACT
EVALUATION OF GRAND RENON PRIME RESIDENCE DEVELOPMENT
The increasing rate of inhabitants in Denpasar also creates higher necessity of the house. Grand Renon Prime Residence, which is located in Jalan Raya Badak Agung Denpasar, offeres 67 clusters of house which consists of 16 primavera types, 31 premiere types and 20 primo types. Feasibility condition for this moment shows the value of NPV equals to Rp.18.696.148.306, BCR of 1,063 and IRR of 17,355%.
This evaluation is meant to find out the composition of buildings in Grand Renon Prime Residence are already optimum according to the market demand. This evaluation also studies several aspects namely optimation by simpleks method, market aspect by descriptive qualitative method, technical aspect by descriptive qualitative method and financial aspect by estimation method. This evaluation uses the parameter of Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) and Internal Rate of Return (IRR)
The result of this research shows that the optimum composition for housing of primavera type, premiere type and primo type are respectively 17 ; 36 and 13. The result of the financial analysis, based on the housing composition shows that Net Present Value (NPV) Rp. 19.801.228.054 > NPV existing, Benefit Cost Ratio (BCR) 1,107 > BCR existing and Internal Rate of Return (IRR) equals to 18,201% > IRR existing.
Key words : Evaluation , optimation, market aspect, technical aspect, financial aspect.
ix
DAFTAR ISI
Isi Halaman
Sampul Dalam .............................................................................................. i
Prasyarat Gelar ............................................................................................. ii
Lembar Persetujuan ...................................................................................... iii
Lembar Panitia Penguji Tesis........................................................................ iv
Ucapan Terima Kasih ................................................................................... v
Abstrak ......................................................................................................... vii
DAFTAR ISI ................................................................................................ ix
DAFTAR GAMBAR .................................................................................... xiii
DAFTAR TABEL ........................................................................................ xiv
DAFTAR LAMPIRAN................................................................................. xv
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang ..................................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah ................................................................................ 4
1.3 Tujuan Penelitian ................................................................................. 4
1.4 Manfaat Penelitian ............................................................................... 4
BAB II KAJIAN PUSTAKA
2.1 Definisi Perumahan dan Pemukiman.................................................... 5
2.2 Pengertian Evaluasi.............................................................................. 6
2.2.1 Analisis Aspek Pasar................................................................... 7
2.2.2 Analisis Aspek Teknis................................................................. 9
x
2.2.3 Analisis Aspek Finansial ............................................................. 9
2.3 Biaya Produksi..................................................................................... 13
2.4. Pajak.................................................................................................... 14
2.5 Metode dan Desain Riset Pemasaran.................................................... 16
2.5.1 Pengertian dan Macam Macam Metode Riset ........................... 16
2.5.2 Penentuan Jumlah Sampel ........................................................... 17
2.5.3 Kuisioner .................................................................................... 17
2.6 Metode Simpleks ................................................................................. 18
2.7 Program Quantitative System For Business Plus (QSB+) ..................... 24
BAB III KERANGKA KONSEP PENELITIAN
3.1 Kerangka Konsep Penelitian ............................................................... 27
3.2 Analisis Optimasi ................................................................................ 28
3.3 Analisa Pasar ...................................................................................... 30
3.3.1 Identifikasi Responden ............................................................... 30
3.3.2 Kuisioner ................................................................................... 30
3.4 Analisa Teknis ..................................................................................... 31
3.5 Analisa Finansial ................................................................................. 32
BAB IV METODE PENELITIAN
4.1 Lokasi dan Waktu Penelitian................................................................ 36
4.2 Ruang Lingkup Penelitian.................................................................... 39
4.3 Penentuan Sumber Data....................................................................... 40
4.4 Instrumen Penelitian ............................................................................ 40
4.5 Analisa Data ........................................................................................ 40
xi
BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN
5.1 Umum ................................................................................................. 42
5.2 Grand Renon Prime Residence............................................................. 44
5.2.1 Minat Responden ....................................................................... 44
5.2.2 Rencana Pendapatan ................................................................... 45
5.2.3 Perhitungan Biaya (Cost) ........................................................... 46
5.2.4 Modal ........................................................................................ 49
5.2.5 Suku Bunga ................................................................................ 49
5.3 Evaluasi Optimasi................................................................................ 50
5.3.1 Variabel Keputusan .................................................................... 50
5.3.2 Fungsi Tujuan ............................................................................ 50
5.3.3 Fungsi Batasan ........................................................................... 53
5.3.4 Perhitungan Dengan Program QSB+ .......................................... 54
5.3.5 Tabel Alternatif Pilihan .............................................................. 57
5.4 Evaluasi Aspek Pasar........................................................................... 58
5.4.1 Analisa Data Hasil Survey .......................................................... 58
5.4.2 Analisa Data Ramalan Dengan Metode Least Square ................. 61
5.5 Evaluasi Aspek Teknis......................................................................... 64
5.6 Evaluasi Aspek Finansial ..................................................................... 65
5.6.1 Analisis Biaya ............................................................................ 65
5.6.2 Analisis Pendapatan ................................................................... 67
5.6.3 Analisis Finansial ....................................................................... 67
xii
5.3.4 Analisis Sensitivitas ................................................................... 70
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
6.1 Kesimpulan.......................................................................................... 72
6.2 Saran ................................................................................................... 73
DAFTAR PUSTAKA
xiii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1 Kerangka Konsep Penelitian ...................................................... 34
Gambar 4.1 Lokasi Grand Renon Prime Residence ....................................... 37
Gambar 4.2 Site Plan Grand Renon Prime Residence.................................... 38
Gambar 5.1 Diagram Aliran Kas ................................................................... 69
xiv
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Simpleks Dalam Bentuk Simbol .................................................... 22
Tabel 5.1 Tiap Type Rumah Yang Terjual .................................................... 45
Tabel 5.2 Daftar Iuran Bulanan ..................................................................... 45
Tabel 5.3 Sumber Biaya Investasi ................................................................. 46
Tabel 5.4 Harga Biaya Investasi.................................................................... 47
Tabel 5.5 Sumber Biaya Operasional dan Pemeliharaan................................ 48
Tabel 5.6 Harga Operasional dan Pemeliharaan ............................................ 48
Tabel 5.7 Volume Pekerjaan ......................................................................... 49
Tabel 5.8 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primavera.................................... 51
Tabel 5.9 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Premiere...................................... 51
Tabel 5.10 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primo ........................................ 52
Tabel 5.11 Alternatif Pilihan ......................................................................... 57
Tabel 5.12 Jumlah Rumah Yang Terjual Periode 2009 s/d 2010.................... 61
Tabel 5.13 Analisis Perkembangan Penjualan Rumah Periode 1 5.............. 62
Tabel 5.14 Proyeksi Jumlah Penjualan Rumah .............................................. 63
Tabel 5.15 Perkiraan Penjualan Rumah Periode 2009 2013........................ 63
Tabel 5.16 Total Biaya ( cost ) Pembangunan Perumahan Grand Renon........ 68
xv
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Gambar Denah Masing Masing Tipe Rumah ........................... 75
Lampiran 2 Hasil Akhir Optimal pada Program QSB+.................................. 78
Lampiran 3 Gambar Site Plan Penerapan Hasil Optimasi .............................. 79
Lampiran 4 Kuisioner ................................................................................... 80
Lampiran 5 Tabulasi Data Hasil Survey ........................................................ 82
Lampiran 6 Hasil Uji Validitas dan Realibilitas............................................. 83
Lampiran 7 Perhitungan Pendapatan ............................................................. 88
Lampiran 8 Perhitungan Pinjaman dan Pajak ................................................ 89
Lampiran 9 Perkiraan Cash Flow ................................................................. 91
Lampiran 10 Analisis Biaya Manfaat ............................................................ 94
Lampiran 11 Analisis Sensitivitas (Pendapatan turun 10% dan Biaya Tetap). 95
Lampiran 12 Analisis Sensitivitas (Pendapatan tetap dan Biaya Naik 10%)... 96
Lampiran 13 Analisis Sensitivitas (Pendapatan turun dan Biaya Naik 10%).. 97
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Rumah atau hunian pada masa lalu berfungsi sebagai tempat berlindung,
untuk mendapatkan keamanan dan kenyamanan, terhindar dari cuaca yang tidak
menentu, hewan buas serta beristirahat. Tetapi saat ini pengertian rumah telah
melebar sesuai perkembangan jaman. Rumah, apalagi yang berada di pusat kota
merupakan oase untuk berlindung dan beristirahat. Saat ini banyak rumah yang
memiliki fungsi hanya sebagai rumah peristirahatan semata. Seperti diperkotaan
banyak rumah dibeli hanya sebagai rumah singgah pada saat hari-hari kerja
sementara dipedesaan rumah dibeli sebagai rumah untuk peristirahatan saat
liburan.
Pertambahan penduduk pendatang di Denpasar setiap tahunnya terus
meningkat. Peningkatan jumlah penduduk kota Denpasar selama beberapa tahun
terakhir yaitu dari 561.814 jiwa (tahun 2002) menjadi 574.955 jiwa
(tahun 2005). Tahun 2002 kepadatan penduduk kota Denpasar sudah mencapai
4.397 jiwa per km2 dan angka ini meningkat lagi menjadi 4.500 jiwa per km2
pada tahun 2005.
Data tahun 2004 menyebutkan pertumbuhan penduduk pendatang di
Denpasar mencapai 0,12% pertahun, sedangkan pertumbuhan penduduk tetap
2
hanya 0,02%. Jumlah penduduk pendatang yang menuju Denpasar pertahunnya
mencapai 4.000 orang. Jika rasio pertumbuhan ini terus terpolakan maka
marginalisasi penduduk lokal sangat terbuka. Tabulasi data kependudukan Dinas
Kependudukan dan Catatan Sipil (DKC) menunjukkan pada tahun 2005 jumlah
penduduk tetap mencapai 453.195 orang. Jumlah ini bertambah menjadi 460.538
pada tahun 2006.
Kawasan perkotaan selain menjadi tempat untuk bekerja juga menawarkan
berbagai fasilitas yang lengkap mendukung berbagai aktivitas yang diinginkan
yang berkaitan dengan gaya hidup, misalnya lebih banyak restaurant dan pusat
perbelanjaan. Menariknya rumah diperkotaan memerlukan perhatian khusus
dalam desain karena fasilitas-fasilitas dalam kota seperti area hijau banyak yang
kurang diperhatikan. Permasalahan lingkungan serta tingkat kriminalitas yang
tinggi terkadang menyebabkan rumah sebaiknya didesain secara khusus dengan
memperhatikan keindahan, kesejukan, kesehatan dan keamanan.
Sehubungan dengan yang telah dijelaskan mengenai fungsi rumah serta
laju pertumbuhan penduduk di Denpasar yang terus meningkat setiap tahunnya
dan perancangan yang baik dalam pembangunan rumah di daerah perkotaan maka
untuk itulah PT. Puri Artha Renon selaku developer membangun sebuah kawasan
residence yang diberi nama Grand Renon Prime Residence.
Kawasan Renon menjadi alternatif pemilihan lokasi pembangunan
perumahan Grand Renon Prime Residence karena Renon terkenal dengan sebutan
kawasan elite dan terletak di pusat kota. Dengan letak perumahan yang strategis
3
dipusat kota Denpasar maka perumahan ini akan memiliki nilai yang tinggi.
Berdekatan dengan Trade Centre dengan kemudahan akses karena berdekatan
dengan jalan Diponegoro, Hayam Wuruk, Puputan Niti Mandala dan Jalan Raya
Hang Tuah. Sekitar 10 menit dari berbagai Pusat Perbelanjaan, 5 menit dari
lapangan Puputan Renon, 5 menit dari kantor Pemerintahan, 15 menit dari
kawasan rekreasi Pantai Sanur dan 30 menit menuju Bandar Udara Internasional
Ngurah Rai.
Grand Renon Prime Residence didirikan diatas tanah seluas 2 hektar yang
berlokasi tepatnya di Jalan Raya Badak Agung Denpasar dengan jumlah 67 unit.
Kawasan ditata menjadi 2 blok yaitu blok King dan blok Queen. Residence ini
memiliki 3 type rumah yaitu Grand Primavera, Grand Premiere dan Grand Primo
dengan masing masing type berjumlah 16 ; 31 dan 20 unit.
Grand Renon Prime Residence didesain dengan tata ruang rumah tinggal 2
(dua) lantai yang mengacu pada konsep modern minimalist tanpa meninggalkan
keramahan lingkungan dan tanpa meninggalkan nuansa tradisional Bali. Grand
Renon Prime Residence dibangun menggunakan kelas satu sebagai dasar
pembangunan. Fasilitas umum dan kawasan pada perumahan ini akan dikelola
selama 1 (satu) tahun sejak beroperasi oleh pihak pengembang dengan cara
menagih iuran bulanan kepada pihak konsumen/penghuni rumah. Untuk tahun -
tahun selanjutnya pengelolaan kawasan dan fasilitas umum akan diserah
terimakan kepada salah satu penghuni rumah yang akan dipilih secara
musyawarah.
4
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan, maka permasalahan yang
dapat dirumuskan yaitu:
1. Apakah komposisi dari tipe rumah yang dibangun pada perumahan Grand
Renon Prime Residence sudah optimal?
2. Bagaimanakah evaluasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime
Residence?
1.3 Tujuan Penelitian
Adapun tujuan dari penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui komposisi optimal dari ketiga tipe rumah yang akan
dibangun pada perumahan Grand Renon Prime Residence.
2. Untuk mengetahui evaluasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime
Residence.
1.4 Manfaat Penelitian
Penelitian ini dapat dimanfaatkan oleh PT. Puri Artha Renon selaku pihak
pengembang sebagai suatu acuan untuk mengevaluasi pembangunan perumahan
Grand Renon Prime Residence.
5
BAB II
KAJIAN PUSTAKA
2.1 Definisi Perumahan dan Pemukiman
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman mendefinisikan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi
dengan prasarana dan sarana lingkungan. Hal utama yang harus dipertimbangkan
dalam perencanaan perumahan adalah manajemen lingkungan yang baik dan
terarah, karena lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat
menentukan dan keberadaannya tidak boleh diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi
karena baik buruknya kondisi lingkungan akan berdampak terhadap penghuni
perumahan.
Pengertian permukiman secara jelas dan rinci dapat kita temukan dalam
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, yang
mengandung pengertian sebagai bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan
lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung perikehidupan dan penghidupan.
6
2.2 Pengertian Evaluasi
Evaluasi merupakan bagian yang penting dari investasi karena dengan
evaluasi akan diperoleh umpan balik (feed back) terhadap investasi atau
pelaksanaan kegiatan. Tanpa adanya evaluasi, sulit rasanya mengetahui sejauh
mana tujuan yang direncanakan itu telah dicapai. Banyak batasan tentang
evaluasi, secara umum dapat dikatakan bahwa evaluasi adalah suatu proses untuk
menilai atau menetapkan sejauh mana tujuan yang telah ditetapkan tercapai.
Evaluasi adalah membandingkan antara hasil yang telah dicapai oleh suatu
investasi dengan tujuan yang direncanakan.
Proses atau kegiatan dalam evaluasi mencakup langkah langkah sebagai
berikut :
a. Menetapkan atau memformulasi tujuan evaluasi yakni tentang apa yang
akan dievaluasi terhadap investasi
b. Menetapkan kriteria yang akan digunakan dalam menentukan keberhasilan
program yang akan dievaluasi.
c. Menetapkan cara atau metode evaluasi yang akan digunakan
d. Melaksanakan evaluasi, mengolah dan menganalisis data atau hasil
pelaksanaan evaluasi tersebut.
e. Menentukan keberhasilan investasi yang dievaluasi berdasarkan kriteria
yang telah ditetapkan tersebut serta memberikan penjelasan penjelasan.
7
f. Menyusun rekomendasi atau saran saran tindakan lebih lanjut terhadap
investasi berdasarkan hasil evaluasi tersebut.
Sejalan dengan uraian di atas, analisis yang akan dilakukan dalam
penelitian ini adalah studi evaluasi menyangkut optimalisasi lahan, aspek pasar,
aspek teknis dan aspek finansial.
2.2.1 Analisis Aspek Pasar
Studi aspek pasar dan pemasaran penting artinya karena studi pasar akan
memberikan gambaran mengenai informasi tentang pertimbangan dan minat
konsumen dalam memilih perumahan dan meramalkan jumlah permintaan produk
pada masa yang akan datang.
Metode yang digunakan untuk memproyeksikan jumlah produk pada masa
yang akan datang dilakukan dengan mengekstrapolir trend perkembangan produk
tersebut selama beberapa tahun terakhir. Agar angka-angka proyeksi jumlah
permintaan dapat memberikan gambaran yang dapat dipercaya, salah satu syarat
yang perlu dipenuhi adalah permintaan produk pada masa lampau berfluktuasi
secara konstan, artinya gelombang kenaikan dan penurunan tidak terlalu tajam.
Metode yang digunakan, antara lain (Iqbal Hasan, 2009) :
1. Metode Kuadrat Terkecil (Least Square)
Metode demand forecasting ini, digunakan apabila fluktuasi permintaan
produk pada tahun-tahun yang lampau tidak terlalu tajam, maka permintaan
produksi pada tahun-tahun mendatang dapat diperkirakan dengan jalan
8
mengekstrapolasi trend perkembangan permintaan itu dengan mempergunakan
persamaan matematis garis lurus,
Y= a + bx. 2.1
Dengan metode kuadrat terkecil, nilai a dan b dari persamaan trend linear di
atas ditentukan dengan rumus :
.... 2.2
........2.3
dimana :
Y = Nilai data berkala
n = Jumlah periode waktu
X = tahun kode
Tahun kode (X) memiliki nilai nilai yang berbeda untuk jumlah tahun ganjil
dan tahun genap.
a. Untuk jumlah tahun ganjil ( n ganjil), nilai nilai X-nya : . . ., -3, -2, -1, 0,
+1, +2, +3, . . .
b. Untuk jumlah tahun genap ( n genap), nilai nilai X-nya : . . ., -5, -3, -1,
+1, +3, +5, . . .
9
2.2.2 Analisis Aspek Teknis
Evaluasi aspek teknis akan menentukan besarnya proyek dalam arti
kapasitas produksi ekonomis yang paling ideal serta jenis teknologi yang tepat.
Dalam evaluasi aspek teknis akan diteliti bagaimana kondisi infrastruktur publik,
keadaan tanah dan aksesibilitas proyek tersebut.
2.2.3 Analisis Aspek Finansial
Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang,
dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi
akan diikuti oleh sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan.
Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost), biaya
perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat
dihindarkan. Di samping pengeluaran, investasi akan menghasilkan sejumlah
keuntungan atau manfaat dalam bentuk penjualan-penjualan produk benda atau
jasa atau penyewaan fasilitas.
Terdapat berbagai metode dalam mengevaluasi kelayakan investasi dan
yang umum dipakai, yaitu (Giatman, 2006) :
1. Net Present Value (NPV).
Net Present Value (NPV) adalah metode menghitung nilai bersih (netto) pada
waktu sekarang (present). Asumsi present yaitu menjelaskan waktu awal
perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau pada periode tahun
ke-nol (0) dalam perhitungan cash flow investasi. Dengan demikian metode NPV
pada dasarnya memindahkan cash flow yang menyebar sepanjang umur investasi
10
ke waktu awal investasi (t=0) atau kondisi present, dengan menerapkan konsep
ekuivalensi uang. Cash-flow yang benefit saja perhitungannya disebut dengan
Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan jika yang diperhitungkan hanya cash
out (cost) disebut dengan Present Worth of Cost (PWC). Untuk mendapatkan nilai
PWB, PWC dan NPV dipakai formula umum sebagai berikut :
.......2.4
........2.5
...........2.6
NPV = PWB PWC .........2.7
dimana :
NPV = Net Present Value
Cb = Cash-flow benefit
Cc = Cash-flow cost
Cf = Cash-flow utuh (benefit + cost)
FBP = Faktor bunga present
t = Periode waktu
n = Umur investasi
11
Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak ekonomis atau
tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode NPV, yaitu :
Jika : NPV 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak
NPV 0 artinya investasi tidak menguntungkan/tidak layak
2. Internal Rate of Return (IRR).
Pada metode Internal Rate of Return (IRR) ini yang akan dicari adalah suku
bunganya disaat NPV sama dengan nol. Jadi, pada metode IRR ini informasi yang
dihasilkan berkaitan dengan tingkat kemampuan cash flow dalam mengembalikan
investasi yang dijelaskan dalam bentuk % periode waktu. Logika sederhananya
menjelaskan seberapa kemampuan cash flow dalam mengembalikan modalnya
dan seberapa besar pula kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan ini disebut
dengan Internal Rate of Return (IRR), sedangkan kewajiban disebut dengan
Minimum Atractive Rate of Return (MARR). Dengan demikian suatu rencana
investasi akan dikatakan layak jika IRR MARR.
Nilai MARR akan berbeda pada jenis industri yang satu dengan jenis
industri yang lainnya. Biasanya perusahaan menetapkan suatu standar MARR
sendiri-sendiri sebagai bahan untuk mempertimbangkan investasi-investasi yang
akan dilakukan. Terlepas dari cara yang dipakai dalam menentukan MARR, nilai
MARR harus ditetapkan lebih tinggi dari Cost of Capital. Besarnya nilai MARR
akan dipengaruhi oleh banyak hal diantaranya adalah ketersediaan modal (uang),
ketersediaan kesempatan investasi, kondisi bisnis, tingkat inflasi, ongkos modal
12
(cost of capital) perusahaan, peraturan pajak, peraturan pemerintah, tingkat
resiko/ketidakpastian dan lain-lain.
3. Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode benefit cost ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering
digunakan dalam tahap-tahap evaluasi awal perencanaan investasi atau sebagai
analisis tambahan dalam rangka memvalidasi hasil evaluasi yang telah dilakukan
dengan metode lainnya. Metode BCR ini memberi penekanan terhadap nilai
perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek
biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut.
Adapun metode analisis benefit cost ratio (BCR) ini dijelaskan sebagai berikut :
.....................2.8
Analisis dilakukan terhadap present :
..................................2.9
Untuk mengetahui suatu rencana investasi dapat dinyatakan layak secara finansial
maka diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode BCR jika :
BCR > 1 artinya investasi layak (feasible)
BCR < 1 artinya investasi tidak layak (unfeasible)
13
4. Analisis sensitivitas
Analisis sensitivitas cocok diaplikasikan pada permasalahan yang
mengandung satu atau lebih faktor ketidakpastian. Analisis sensitivitas
dibutuhkan untuk mengetahui sejauh mana parameter-parameter investasi yang
telah ditetapkan sebelumnya boleh berubah ( investasi, benefit, biaya pengeluaran,
suku bunga). Analisis sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu
parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya
terhadap akseptabilitas suatu alternative investasi.
2.3 Biaya Produksi
Pengertian biaya disini ada dua istilah yaitu :
1. Biaya (cost), yang dimaksud dengan biaya di sini adalah semua pengorbanan
yang dibutuhkan dalam rangka mencapai suatu tujuan yang diukur dengan
nilai uang.
2. Pengeluaran (expence), yang dimaksud dengan expence ini berkaitan dengan
sejumlah uang yang dikeluarkan atau dibayarkan dalam rangka mendapatkan
sesuatu hasil yang diharapkan.
Biaya yang akan dihitung di sini adalah biaya perkiraan (predictive cost) yaitu
perkiraan biaya yang akan dikeluarkan bila kegiatan itu dilaksanakan. Biaya-biaya
yang akan dihitung antara lain :
14
1) Biaya investasi (Investment cost), yaitu biaya yang ditanamkan dalam
rangka menyiapkan kebutuhan usaha untuk siap beroperasi dengan baik.
Biaya ini biasanya dikeluarkan pada awal-awal kegiatan usaha dalam
jumlah yang relatif besar dan berdampak jangka panjang untuk
kesinambungan usaha tersebut.
2) Biaya operasional (Operation Cost), yaitu biaya yang dikeluarkan dalam
rangka menjalankan aktivitas usaha tersebut sesuai dengan tujuan. Biaya
ini biasanya dikeluarkan secara rutin atau periode waktu tertentu dalam
jumlah yang relatif sama atau sesuai dengan jadwal kegiatan/produksi.
3) Biaya perawatan (Maintenance Cost), yaitu biaya yang diperuntukkan
dalam rangka menjaga/menjamin performance kerja fasilitas atau peralatan
agar selalu prima dan siap untuk dioperasikan yang dibedakan menjadi dua
yaitu biaya perawatan rutin (preventive maintenance) dan biaya perawatan
insidentil. (Giatman, 2006)
2.4 Pajak
Pajak properti merupakan pajak yang dikenakan oleh pemerintah, baik
dalam bentuk pajak bumi dan bangunan ataupun pajak yang dikenakan sewaktu
transaksi properti dilakukan. Besarnya tarif pajak berdasarkan ketentuan UU
nomor 12/1985 yang telah diubah dengan UU Nomor 12/1997 tentang PBB
adalah marginal tax rate 5% x 20% dari NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) untuk
nilainya kurang dari 1 milyar. Untuk obyek pajak yang NJKP (Nilai Jual Kena
15
Pajak)nya di atas 1 milyar dikenakan sebesar 5% x 40% x NJOP baik dari nilai
tanah maupun nilai bangunannya. (Prawoto, 2003)
Besarnya pajak pendapatan yang harus dihitung oleh sebuah perusahaan
bisa dihitung dengan rumus dasar sebagai berikut :
P = (TI) T ..2.10
dimana :
P = besarnya pajak
TI = pendapatan terkena pajak
T = tingkat pajak yang dikenakan untuk pendapatan terkena pajak sebesar TI
dengan
TI = GI E D B ..2.11
dimana :
GI = Pendapatan kotor
E = Pengeluaran
D = Depresiasi atau penyusutan
B = Bunga
Tingkat pajak biasanya berbeda-beda menurut besarnya pendapatan terkena pajak
dari suatu perusahaan. Perusahaan-perusahaan yang TI-nya lebih kecil biasanya
16
akan dikenakan pajak yang lebih rendah. Besarnya tingkat pajak untuk tiap
interval TI tertentu bisa berubah-ubah, tergantung pada kebijakan pemerintah
yang mengaturnya. (Pujawan, 2003)
Dasar hukum Pajak Penghasilan (PPh) adalah Undang-Undang No.7 tahun 1984
sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No.7 tahun 1991 dan terakhir
diubah dengan Undang-Undang No. 10 tahun 1994. Pajak Penghasilan Pasal 23
merupakan Pembayaran Pajak Penghasilan dalam tahun yang dipotong atas
penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dalam negeri dan bentuk
usaha tetap yang berasal dari modal, penyerahan jasa atau penyelenggaraan
kegiatan selain yang telah dipotong pajak sebagaimana dimaksud dalam pasal 21.
Tarif PPh berdasarkan besarnya penghasilan sebagai berikut :
1) Penghasilan sampai dengan Rp 50.000.000,- tarif pajak 10%
2) Rp 50.000.000,- sampai Rp 100.000.000,- tarif pajak 15%
3) Di atas Rp 100.000.000,- tarif pajak 30%
2.5 Metode dan Desain Riset Pemasaran
2.5.1 Pengertian dan Macam-Macam Metode Riset
Riset pemasaran merupakan suatu kegiatan sistematik dan mempunyai
tujuan dalam hal pengidentifikasian masalah dan peluang, pengumpulan data,
pengolahan dan penganalisaan data, penyebaran informasi yang bermanfaat untuk
membantu manajemen dalam rangka pengambilan keputusan identifikasi dan
solusi yang efektif dan efisien di bidang pemasaran perusahaan. Riset memiliki
17
tiga unsur penting yaitu sasaran, usaha untuk mencapai sasaran, serta metode yang
ilmiah.
Salah satu metode riset adalah metode deskriptif yaitu suatu metode yang
bertujuan untuk menggambarkan sifat sesuatu yang tengah berlangsung pada saat
riset dilakukan dan memeriksa sebab-sebab dari suatu gejala tertentu.
2.5.2 Penentuan Jumlah Sampel
Penentuan sampel yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan
pendekatan non probability sampling dengan menggunakan teknik purposive
sampling, yaitu teknik penentuan sampel berdasarkan pertimbangan tertentu
(Sugiyono, 2006) dengan tujuan untuk mendapatkan sampel sesuai dengan kriteria
yang ditentukan.
2.5.3 Kuisioner
Pada penelitian survai, penggunaan kuisioner merupakan hal yang pokok
untuk pengumpulan data. Tujuan pokok pembuatan kuisioner adalah untuk :
a. Memperoleh informasi yang relevan dengan tujuan survai
b. Memperoleh informasi dengan reliabilitas dan validitas setinggi mungkin
Beberapa cara pemakaian kuisioner adalah :
1. Kuisioner digunakan dalam wawancara tatap muka dengan responden.
2. Kuisioner diisi sendiri oleh kelompok.
3. Wawancara melalui telepon.
4. Kuisioner diposkan.
18
Sedangkan jenis-jenis pertanyaannya adalah :
1. Pertanyaan tertutup
Kemungkinan jawabannya sudah ditentukan terlebih dahulu dan
responden tidak diberi kesempatan memberikan jawaban.
2. Pertanyaan terbuka.
Kemungkinan jawabannya tidak ditentukan terlebih dahulu dan responden
bebas memberikan jawaban.
3. Pertanyaan tertutup dan terbuka.
Jawabannya sudah ditentukan tetapi kemudian disusul dengan pertanyaan
terbuka.
4. Pertanyaan semi terbuka.
Pada pertanyaan semi terbuka jawabannya sudah tersusun tetapi masih ada
kemungkinan tambahan jawaban.
2.6 Metode Simpleks
Metode simpleks adalah suatu metode yang secara sistematis dimulai dari
suatu pemecahan dasar yang fisibel ke pemecahan yang fisibel lainnya dan ini
dilakukan berulang-ulang (dengan jumlah ulangan yang terbatas) sehingga
akhirnya tercapai suatu pemecahan dasar yang optimal dan pada setiap langkah
menghasilkan suatu nilai dari fungsi tujuan yang selalu lebih besar (lebih kecil)
atau sama dari langkah langkah sebelumnya.
19
Apabila suatu masalah program linear hanya mengandung 2 kegiatan atau
variabel variabel keputusan saja, maka akan dapat diselesaikan dengan metode
grafik. Tetapi bila melibatkan lebih dari dua kegiatan maka metode grafik tidak
dapat digunakan lagi, sehingga diperlukan metode simpleks. Metode simpleks
merupakan suatu cara yang lazim digunakan untuk menentukan kombinasi
optimal dari tiga variable atau lebih.
Dalam metode simpleks, model diubah ke dalam bentuk suatu tabel,
kemudian dilakukan beberapa langkah matematis pada tabel tersebut. Langkah-
langkah matematis ini pada dasarnya merupakan replikasi proses pemindahan-
pemindahan dari suatu titik ekstrim lainnya pada batas daerah solusi (solution
boundary). Tidak seperti metode grafik, dimana kita dapat dengan mudah mencari
titik terbaik diantara semua titik titik solusi, metode simpleks bergerak dari satu
solusi ke solusi yang lebih baik sampai solusi yang terbaik didapat.
Metode simpleks lebih efisien serta dilengkapi dengan suatu tes kriteria
yang bisa memberitahukan kapan hitungan harus dihentikan dan kapan harus
dilanjutkan sampai diperoleh suatu solusi optimal (keuntungan maksimal,
pendapatan maksimal, biaya minimal, dan lain sebagainya). Pada umumnya
dipergunakan tabel-tabel dari tabel pertama yang memberikan pemecahan dasar
permulaan yang fisibel (initial basic feasible solution) sampai pada pemecahan
terakhir yang memberikan solusi optimal. Semua informasi yang diperlukan (tes
kriteria, nilai variabel variabel, nilai fungsi tujuan) akan terdapat pada setiap
tabel, selain itu nilai fungsi tujuan dari suatu tabel akan lebih besar atau kecil atau
sama dengan tabel sebelumnya.
20
Pada umumnya suatu persoalan linear programming bisa diklasifikasikan
menjadi tiga kategori yaitu :
1. Tidak ada pemecahan yang fisibel (there is no feasible solution).
2. Ada pemecahan optimal (maksimum atau minimum).
3. Fungsi objektif tidak ada batasnya (unbounded)
Pada masa sekarang masalah-masalah Linear Programming yang
melibatkan banyak variabel variabel keputusan dapat dengan cepat diselesaikan
melalui bantuan komputer, tetapi bila variabel keputusan yang dikandung tidak
terlalu banyak, masalah tersebut dapat diselesaikan dengan suatu logaritma yang
biasanya sering disebut metode simpleks tabel.
Adapun langkah-langkah Metode Simpleks Tabel sebagai berikut :
Langkah 1 : Mengubah tujuan dan batasan - batasan fungsi tujuan diubah menjadi
fungsi implisit.
Misalnya fungsi tujuan tersebut Z = C1X1 + C2X2 + + CnXn diubah menjadi
Z (C1X1 + C2X2 + + CnXn) = 0.
Pada bentuk standar semua batasan mempunyai tanda lebih kecil sama
dengan (). Ketidaksamaan ini harus diubah menjadi kesamaan caranya dengan
menambah slot variabel yaitu variabel tambahan yang mewakili tingkat
pengangguran atau kapasitas yang merupakan batasan variabel slot ini adalah Xn +
1, Xn + 2,.,Xn + m seperti contoh di bawah ini :
21
a11X1 b1 menjadi a11X1 + anX1 = b1
a21 X2 b2 menjadi a21X2 + Xn + 2 = b2
am1X1+am2 bm menjadi am1X1+am2X2 + am2X = bm
Berdasarkan perbahan persamaan- persamaan di atas dapat disusun formulasi
yang diubah sebagai berikut :
Fungsi tujuan maksimum Z C1X1 C2X2 - .. CnXn = 0, dengan batasan
batasan :
1. a11X1 b1 menjadi a11X1 + Xn + 1 = b1
2. a21X2 b2 menjadi a21X2 + Xn + 2 = b2
3. am1X1 + am2X2 bm menjadi am1X1 + am2 +am2X = bm
Langkah 2 : menyusun persamaan-persamaan di dalam tabel.
Setelah formulasi diubah kemudian disusun ke dalam tabel dalam bentuk simbol
seperti pada tabel 2.1.
22
Tabel 2.1 Simpleks Dalam Bentuk Simbol
Variabel
dasar
Z X1 X2 Xn Xn+1 Xn+2 Xn+m NK
Z 1 -C1 -C2 -Cn 0 0 0 0
Xn + 1 0 a11 a12 a1n 1 0 0 b1
Xn + 1 0 a11 a12 a2n 0 1 0 b2
. . . . . . .
. . . . . . .
. . . . . . .
Xn + m 0 am1 am2 amn 0 0 1 bm
NK adalah nilai kanan persamaan, yaitu nilai di belakang tanda sama
dengan (=). Variabel dasar adalah variabel nilainya sama dengan sisi kanan dari
persamaan. Apabila belum ada kegiatan apa-apa berarti nilai X1 = 0, dan semua
kapasitas masih menganggur, pada tabel tersebut nilai variabel dasar (Xn + 1,Xn + 2,
Xn + m) pada fungsi tujuan pada tabel permulaan ini harus nol (0), dan nilainya
pada batasan bertanda positif.
Setelah data disusun ke dalam tabel di atas kemudian diadakan perubahan-
perubahan agar nilai mencapai titik optimal dengan langkah-langkah berikutnya.
23
Langkah 3 : Memilih kolom kunci
Kolom kunci adalah kolom yang merupakan dasar untuk mengubah tabel
pada langkah ke dua. Pilihlah kolom yang mempunyai nilai pada garis fungsi
tujuan yang bernilai negatif dengan angka terbesar. Kalau suatu tabel sudah tidak
memiliki nilai negatif pada fungsi tujuan berarti tabel itu tidak bisa dioptimalkan
lagi (sudah optimal).
Langkah 4: Memilih baris kunci.
Baris kunci yang merupakan dasar untuk mengubah tabel pada langkah
kerja ke tiga. Untuk itu terlebih dahulu carilah indeks tiap-tiap baris dengan cara
membagi nilai-nilai pada kolom NK dengan nilai yang sebaris pada kolom kunci.
..2.12
Pilihlah baris yang mempunyai indeks positif dengan angka terkecil. Nilai yang
masuk dalam kolom kunci dan juga termasuk dalam baris kunci disebut angka
kunci.
Langkah 5 : Mengubah nilai nilai baris kunci .
Nilai baris kunci diubah dengan cara membaginya dengan angka kunci.
Gantilah variabel dasar pada baris itu dengan variabel yang terdapat di bagian atas
kolom kunci.
24
Langkah 6 : Mengubah nilai-nilai selain pada baris kunci.
Nilai-nilai baris yang lain pada baris kunci dapat diubah dengan rumus
sebagai berikut :
Baris baru = baris lama-(koefesien pada kolom kunci) x nilai baru baris kunci.
Langkah 7 : Melanjutkan perbaikan-perbaikan atau perubahan-perubahan.
Ulangilah langkah-langkah perbaikan mulai langkah 3 hingga langkah 6
untuk memperbaiki tabel-tabel yang telah diubah atau diperbaiki nilainya.
Perubahan baru berhenti setelah pada baris pertama (fungsi tujuan) tidak ada lagi
yang bernilai positif.
Kalau dilihat dari baris pertama (z) tidak ada lagi nilai negatif, semua
positif. Berarti tabel itu tidak dapat dioptimalkan lagi, sehingga hasil dari tabel
tersebut sudah merupakan hasil optimal.
2.7. Program Quantitative System for Business Plus (QSB+)
Program QSB+ yang merupakan perbaikan dari program QSB, adalah
program komputer yang digunakan untuk memecahkan masalah manajemen
kuantitatif, misalnya linear programming. Program QSB dan QSB+ sangat tepat
bila digunakan sebagai pelangkap mata kuliah Operation Research atau Metode
Kuantitatif dalam Pengambilan Keputusan. Masalah masalah tersebut di atas,
bila dihitung dan dikerjakan secara manual akan memerlukan waktu yang sangat
25
lama, meskipun itu dilakukan oleh mahasiswa atau pemakai yang sudah terbiasa.
Tetapi dengan komputer, masalah masalah di atas akan cepat terselesaikan.
(Miswanto dan Winarno, 1995).
Penggunaan program QSB + juga sangat mudah dan cepat untuk
dipelajari, pemakaian hanya diharuskan mengisi menu pilihan yang terdapat
dalam modul QSB +.
Beberapa menu pilihan yang dimaksud antara lain :
1. Overview, member penjelasan ringkas mengenai suuatu modul. Misalnya
pengguna memilih modul Linear Programming, maka menu Overview ini
akan menjelaskan secara ringkas mengenai modul linear programming.
2. Enter new problem, menu ini digunakan untuk memasukkan data baru.
3. Read existing problem from disk(ette), digunakan untuk membaca (atau
mengambil) data yang sudah disimpan ke dalam suatu disket.
4. Show input data, digunakan untuk menampilkan data yang sudah di input
(melalui nomor 2 di atas) atau diambil dari disket (melalui nomor3).
5. Solve problem, digunakan untuk memecahkan masalah yang sudah di input
atau diambil dari disket.
6. Save problem on disk(ette), digunakan untuk menyimpan data (atau masalah)
ke dalam disket.
7. Modify problem, digunakan untuk mengubah data atau permasalahan.
8. Show final solution, digunakan untuk menampilkan hasil analisis.
26
9. Retrun to the program menu, digunakan untuk keluar dari modul ini dan
menuju ke menu utama program QSB+.
10. Exit from QSB+, digunakan untuk keluar dari modul - modul yang sedang
dipakai dan langsung mengakhiri penggunaan QSB+ (menuju ke prompt DOS
atau Windows).
Adapun langkah-langkah memecahkan masalah kuantitatif adalah sebagai berikut:
1. Siapkan formula masalah. Misalnya pemakaian akan memecahkan masalah
linear programming, tentukan apakah fungsi tujuan memaksimumkan atau
meminimumkan, tentukan pula variabel dan fungsi batasan-batasannya.
2. Masukkan masalah tersebut ke dalam program komputer.
3. Tampilkan data yang telah di input (atau dapat juga diambil dari disket kalau
sudah pernah memasukkannya). Langkah ini optional, bukan merupakan
keharusan.
4. Lakukan modifikasi atas formula atau data (bila perlu).
5. Hitung dan carilah hasilnya (dengan menu Solve the problem). Langkah ini
belum menunjukkan hasil hitungan, karena memang hanya menghitung saja.
6. Tampilkan hasil hitungan (dengan menu Show the final solution).
7. Simpan formulasi masalah atau datanya (bila perlu).
27
BAB III
KERANGKA KONSEP PENELITIAN
3.1 Kerangka Konsep Penelitian
Penelitian ini mengevaluasi pembangunan kawasan Grand Renon Prime
Residence yang terletak di Desa Sumerta Kelod, Kecamatan Denpasar Timur,
Kotamadya Denpasar, Propinsi Daerah Tingkat I Bali. Evaluasi dititikberatkan
pada analisis finansial untuk menentukan layak tidaknya suatu investasi.
Data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data
sekunder yang didapat dari PT. Puri Artha Renon selaku developer serta instansi
lain yang terkait. Disamping itu pula, data yang didapat dari observasi, wawancara
kepada pihak pihak yang terkait. Data tersebut meliputi :
a. Data lokasi, site plan, gambar rencana, biaya pembangunan proyek, biaya
operasional dan lain lain sebagai pendukung analisis ini, didapatkan dari
Konsultan Perencana Pengelola Kawasan. Disamping itu pula beberapa
data pendamping untuk hal ini, diambil berdasarkan penelitian dari
responden yang profesional dibidangnya masing masing, seperti :
konsultan, kontraktor, pemerintah dan perorangan. Data ini dipergunakan
sebagai penunjang di dalam mengestimasi biaya biaya proyek.
b. Data lain yang menunjang analisis ini yang didapat dari tulisan ilmiah,
makalah atau sumber sumber lain untuk melengkapi proses analisis baik
padaestimasi maupun pada peramalan data.
28
c. Data kuesioner untuk mengetahui keinginan dan minat konsumen akan
produk perumahan.
Selanjutnya data tersebut dianalisis sesuai dengan fungsi data yang pada
akhirnya dijadikan penunjang untuk mengetahui komposisi jumlah bangunan yang
optimal dan mengevaluasi kelayakan secara finansial, teknis dan pasar dari proyek
tersebut.
3.2. Analisa Optimasi
Analisa optimasi dalam penelitian ini menggunakan metode sebagai
berikut :
1) Analisa Dengan Metode Simpleks
Tujuan analisa ini adalah untuk mendapatkan komposisi optimal jumlah
rumah dari tiap tipe rumah yang akan dibangun pada proyek perumahan Grand
Renon Prime Residence untuk memaksimalkan keuntungan perusahaan. Adapun
langkah langkah analisa sebagai berikut :
a. Menentukan variabel keputusan
X1= Jumlah rumah type Primavera (A) yang akan dibangun
X2= Jumlah rumah type Premiere (B) yang akan dibangun
X3= Jumlah rumah type Primo (C) yang akan dibangun
b. Menentukan fungsi tujuan
Memaksimalkan Z = Profit A.X1 + Profit B.X2 + Profit C.X3
29
c. Menentukan batasan
a) Melalui luas tanah yang digunakan untuk bangunan rumah
Luas tanah yang digunakan untuk bangunan terdiri dari tiga tipe yaitu tipe
A, tipe B dan tipe C. Luas tanah (LT) yang sepenuhnya untuk bangunan
yang akan dijual yaitu seluas 1,4448 Ha dari luas tanah total yaitu 2 Ha.
Sehingga didapat fungsi batasan pertama yaitu :
LT type A.X1 + LT type B.X2 + LT type C.X3 1,4448 Ha
b) Melalui perbandingan minat konsumen terhadap masing masing tipe
rumah.
Type A : Type B : Type C = X1 : X2 : X3 = Minat type A : Minat type B :
Minat type C
Sehingga batasan kedua yaitu Minat type B. X1 Minat type A.X2 dan
batasan ketiga yaitu Minat type C.X2 Minat type B.X3
2) Analisa Dengan Program QSB+
Analisa dengan program QSB+ dilakukan untuk menghitung hasil akhir
yang diperoleh dari model metode simpleks diatas.
3) Tabel Alternatif Pilihan
Setelah didapat hasil akhir pada analisa diatas, maka perhitungan
komposisi optimal pembangunan masing masing tipe rumah dilanjutkan dengan
menggunakan tabel alternatif pilihan. Hal ini dilakukan jika pada tahap
perhitungan sebelumnya diperoleh hasil akhir masih berupa bentuk desimal.
30
3.3 Analisa Pasar
Analisis pasar dalam penelitian ini dilakukan dengan survey untuk
mengetahui pertimbangan dan minat konsumen dalam memilih perumahan Grand
Renon Prime Residence serta meramalkan tren penjualan rumah untuk tahun
tahun memdatang.
3.3.1 Identifikasi Responden
Adapun nantinya yang akan menjadi sasaran dalam penyebaran kuisioner
ini adalah pembeli langsung unit perumahan Grand Renon Prime Residence dan
perumahan Hayam Wuruk Residence.
3.3.2 Kuisioner
Pembuatan kuisioner dan survey akan diarahkan untuk mengidentifikasi
minat konsumen melalui :
a. Kondisi fisik lokasi, meliputi kemungkinan terjadinya banjir, tingkat
kebisingan dan kemudahan transportasi.
b. Faktor kelengkapan prasarana, meliputi adanya fasilitas penunjang seperti
jalan kawasan, fasilitas listrik, air bersih dan keamanan.
c. Faktor kelengkapan sarana, meliputi adanya fasilitas penunjang seperti
fasilitas perbelanjaan dan rekreasi, fasilitas kesehatan, fasilitas pendidikan,
fasilitas pemerintahan, fasilitas perkantoran, fasilitas olah raga dan fasilitas
kuliner disekitar.
31
3.4 Analisa Teknis
Analisis teknis dalam penelitian ini dilakukan dengan mendeskripsikan
faktor faktor sebagai berikut :
1. Kondisi Infrastruktur Publik
Pembangunan perumahan baru harus dilakukan dengan
mempertimbangkan beberapa hal, salah satunya adalah penyediaan infrastruktur
seperti jaringan jalan, saluran sanitasi dan drainase, jaringan air bersih dan
jaringan listrik. Tingginya kepadatan bangunan disuatu daerah tidak jarang
mengakibatkan minimnya lahan yang tersedia bagi sarana infrastruktur. Kondisi
ini merupakan salah satu ciri rendahnya kualitas suatu lingkungan pemukiman.
Prasarana dan sarana dengan kualitas yang sangat rendah tidak layak difungsikan
sesuai peruntukannya.
2. Keadaan Tanah
Keadaan tanah setempat merupakan faktor yang penting dalam proses
perencanaan rumah. Kondisi tanah tidak selalu sama dan setiap tempat
mempunyai kondisi yang spesifik. Informasi mengenai kekerasan dan kepadatan
lahan sangat penting untuk menentukan jenis dan bahan pondasi yang cocok
digunakan untuk tempat tersebut.
3. Aksesibilitas
Lokasi perumahan sebaiknya dipilih di daerah yang memberikan akses
yang mudah bagi para pemukim untuk menuju tempat kerja dan pusat pusat
kegiatan pelayanan yang lebih luas.
32
3.5 Analisa Finansial
Analisa finansial dalam penelitian ini dipengaruhi oleh beberapa faktor
sebagai berikut :
1) Biaya Produksi
Setelah tahap desain selesai dilakukan maka selanjutnya dilaksanakan
tahap produksi. Biaya biaya yang dikeluarkan pada tahap ini adalah :
A. Biaya ( cost )
1. Biaya pra perencanaan terdiri dari pengadaan tanah, penyiapan lahan,
perijinan dan konsultan perencana
2. Operasional dan Maintenance meliputi biaya pemeliharaan gedung,
listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan, biaya pengelola dan
Advertising (Iklan, brosur, Launching Product).
3. Biaya Pembangunan terdiri dari :
a. Pembangunan Rumah
b. Kantor Pemasaran
c. Main Gate dan Barrier Gate System
d. Playground dan Pool
e. Jalan Kawasan
f. Water Feature
g. Landscape
h. Boulevard
i. Drainase
33
j. Mechanical & Electrical Plumbing ( jaringan MEP internal dan
external meliputi sarana plumbing, electronica dan electrical )
4. Biaya biaya lain :
a. Bunga Modal Pinjaman
b. Pajak ( Pajak Penjualan dan Pajak Penghasilan )
B. Manfaat, meliputi :
a. Penjualan Rumah
b. Iuran Bulanan selama 1 tahun terhitung sejak fasilitas umum
beroperasi ( keamanan, biaya perawatan kolam renang umum,
biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan
jalan dan lingkungan.
2) Suku Bunga
Tingkat bunga yang diuji merefleksikan kondisi ekonomi makro. Suku
Bunga acuan Bank Indonesia ( BI Rate ) diprediksikan akan stagnan hingga akhir
tahun 2009, karena tekanan laju inflasi yang mulai diperkirakan mulai naik. BI
Rate akan stagnan berada diposisi 6,5 persen tidak mungkin diturunkan dan
kecenderungan dinaikkan juga sangat berat bagi Bank Indonesia, Ujar Ekonom
Standard Chartered, Fauzi Ikhzan ketika ditemui di gedung Bank Indonesia
(Vibiznews-Banking, 2009).
Dari tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Menurut Kelompok
Bank periode januari 2009 sampai dengan desember 2010 tingkat suku bunga
menurun dari 15,23% sampai dengan 12,83%. Untuk suku bunga deposito rupiah
pada Bank BNI yaitu 6,25%.
34
Dari data diatas maka dalam analisis ini diambil tingkat suku bunga
dengan komposisi 80% dari suku bunga deposito 6,25% dan 20% dari nilai rata -
rata suku bunga kredit tahun 2009 sampai dengan tahun 2010 sebesar 13,875%,
sehingga diperoleh suku bunga 7,775% per tahun dibulatkan menjadi 8,00% per
tahun.
35
Kerangka konsep penelitian ini dapat digambarkan sebagai berikut :
Mulai
Latar Belakang
Studi Pustaka Batasan Masalah OBJEK
Pengumpulan Data
Data sekunder -Gambar -Data Penjualan -RAB
Data primer - Survai Pasar (kuisioner)
Aspek Optimasi
Aspek Pasar
Analisa Biaya Analisa Pendapatan
Aspek Finansial NPV, IRR, BCR
Analisis Sensitivitas
Simpulan dan Saran
Selesai
Gambar 3.1. Kerangka Konsep Penelitian
Aspek Teknis
Evaluasi dan Pembahasan
36
BAB IV
METODE PENELITIAN
4.1. Lokasi dan Waktu Penelitian
Obyek penelitian adalah proyek pembangunan kawasan Grand Renon
Prime Residence, Desa Sumerta Kelod, Kecamatan Denpasar Timur, Kotamadya
Denpasar, Propinsi Daerah tingkat I Bali.
Lokasi perumahan ini terletak di jalan Raya Badak Agung Denpasar. Pusat
pusat layanan seperti sekolah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, hotel
Internasional, lapangan Puputan Renon serta tempat bekerja dapat ditempuh rata
rata dalam waktu 5 - 30 menit dan dapat dilalui oleh alat transportasi umum.
(Gambar 4.1)
Perencanaan kawasan ini dilakukan oleh Konsultan Perencana 21 Degree
seluas 2 ha terdiri dari unit unit hunian residence dan fasilitas fasilitas
penunjangnya seperti jalan perumahan selebar 12 meter, main gate, Playground,
boulevard dan Water Feature.
Pembangunan akan dilakukan dengan sistem pembangunan bertahap yang
terdiri dari 67 unit residence (type Primavera 300/260, type Premiere 260/208,
type Primo 245/192) dengan fasilitas fasilitas penunjangnya seperti jalan
perumahan selebar 12 meter, main gate, Playground, boulevard dan Water
Feature. (Gambar 4.2)
37
Gambar 4.1 Lokasi Grand Renon Prime Residence
38
Gambar 4.2 Site Plan Grand Renon Prime Residence
39
Grand Renon Prime Residence dikembangkan oleh developer asal Bali
PT Puri Artha Renon. Dalam pelaksanaannya melibatkan 2 (dua) kontraktor
utama sebagai pelaksana yaitu PT Alir Konstruksi Nasional (Alkon) untuk
pekerjaan sipil (struktur) dan sebagian pekerjaan finishing, PT Teknik Umum
(TU) untuk pekerjaan Mechanical&Electrical Plumbing dan Infrastruktur.
Sebagian pekerjaan finishing lainnya dikerjakan oleh beberapa subkontraktor.
Sistem pembiayaan pelaksanaan pembangunan kawasan ini melibatkan
modal awal 80% serta pinjaman Bank sebesar 20%. Pengelolaan kawasan ini
beserta fasilitasnya untuk sementara masih dikelola oleh PT Puri Artha Renon
yang nantinya akan dibuatkan manajemen tersendiri. Untuk pemeliharaan dan
perawatan fasilitas pendukung setiap satu unit rumah akan dikenakan iuran tiap
bulan yaitu sebesar Rp. 2500 per meter persegi bangunan sesuai dengan tipe
rumah. Biaya tersebut meliputi biaya keamanan (security), biaya perawatan kolam
renang umum, biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan
jalan dan lingkungan.
4.2. Ruang Lingkup Penelitian
Adapun pembatasan pembahasan yang dilakukan adalah sebagai berikut :
a. Pada analisis optimasi dimana model matematis pemilihan hanya untuk
menentukan jumlah rumah tiap tipenya.
b. Untuk evaluasi dilakukan terhadap aspek pasar, aspek teknis dan aspek
finansial.
c. Tingkat suku bunga dianggap konstan sebesar 8,00% pertahun.
40
4.3. Penentuan Sumber Data
Sumber data adalah developer, konsultan proyek, kontraktor dan yang
menguasai/profesional dibidangnya masing masing. Data lain dalam penentuan
aspek pasar diambil dari data primer berupa survey pasar terhadap konsumen
Grand Renon Prime Residence dan Hayam Wuruk Residence. Sedangkan data
sekunder diperoleh dari studi literatur dan laporan laporan penelitian yang
sejenis.
4.4. Instrumen Penelitian
Instrumen penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori
teori/metode investasi seperti metode Net Present Value (NPV), metode Benefit
Cost Ratio (BCR) dan metode Internal Rate of Return (IRR).
4.5. Analisa Data
Adapun beberapa model analisa data yang digunakan dalam penelitian ini
adalah sebagai berikut :
1) Analisa Optimasi
Analisa optimasi menggunakan metode simpleks dan program QSB+
dengan menganalisa data data sekunder yang diperoleh dilapangan.
2) Analisa Pasar
Analisa data aspek pasar dikelompokkan menjadi dua yaitu :
a. Analisa data hasil survey dengan deskriptif kualitatif
b. Analisa data ramalan dengan Metode least square.
41
3) Analisa Teknis
Analisa data aspek teknis adalah deskriptif kualitatif dengan menganalisa
data data sekunder yang diperoleh dilapangan maupun instansi instansi terkait.
4) Analisa Finansial
Sebagian data menggunakan data dari pengembang (untuk bangunan yang
sudah terbangun) dan metode estimasi atau pendugaan parameter (untuk
bangunan yang belum terbangun) yang berkaitan dengan aspek pembiayaan.
Sedangkan untuk yang berkaitan dengan pendapatan menggunakan data dari
pengembang (untuk pendapatan sampai saat ini) dan prediksi. Perhitungan
kelayakan finansial selanjutnya menggunakan program komputer untuk mencari
NPV, IRR, BCR dan analisis sensitivitas.
42
BAB V
HASIL DAN PEMBAHASAN
5.1 Umum PT. Puri Artha Renon sebagai pihak pengembang pada kawasan
Perumahan Grand Renon Prime Residence membangun 3 (tiga) tipe rumah
sebagai alternatif bagi para konsumen untuk menentukan pilihan mereka.
Spesifikasi bangunan dari masing masing tipe yang akan dibangun sebagai
berikut :
1. Rumah Tipe Primavera (A)
Luas Bangunan : 300 m2
Luas Tanah : 260 m2
Harga Jual : Rp. 3.295.000.000,-
Listrik Daya PLN : 7700 watt
Jumlah Lantai : 2 Lantai
Ruang Tidur : 4 Ruang
Kamar Mandi : 3 Ruang
Dapur : 1 Ruang
Ruang Keluarga : 1 Ruang
Ruang Tamu : 1 Ruang
Gambar denah bangunan dapat dilihat pada lampiran 1 halaman 75.
2. Rumah Tipe Premiere (B)
Luas Bangunan : 260 m2
Luas Tanah : 208 m2
Harga Jual : Rp. 2.756.000.000,-
Listrik Daya PLN : 7700 watt
Jumlah Lantai : 2 Lantai
43
Ruang Tidur : 4 Ruang
Kamar Mandi : 3 Ruang
Dapur : 1 Ruang
Ruang Keluarga : 1 Ruang
Ruang Tamu : 1 Ruang
Gambar denah bangunan dapat dilihat pada lampiran 1 halaman 76.
3. Rumah Tipe Primo (C)
Luas Bangunan : 245 m2
Luas Tanah : 192 m2
Harga Jual : Rp. 2.574.000.000,-
Listrik Daya PLN : 7700 watt
Jumlah Lantai : 2 Lantai
Ruang Tidur : 4 Ruang
Kamar Mandi : 3 Ruang
Dapur : 1 Ruang
Ruang Keluarga : 1 Ruang
Ruang Tamu : 1 Ruang
Gambar denah bangunan dapat dilihat pada lampiran 1 halaman 77.
Adapun persamaan teknis fisik dari tiap tipe rumah tersebut adalah sebagai
berikut :
1. Pondasi : telapak (Foot Plate) dan batu kali
2. Struktur : beton bertulang
3. Dinding : batu bata, diplester, diaci dan dicat
4. Rangka Atap : baja ringan.
5. Penutup atap : genteng cisangkan
6. Kusen : kayu bengkirai
7. Plafond : gypsum 9 mm
8. Lantai Utama : granit tile 60x60 cm
9. Pintu : panel bengkirai
44
10. Daun Jendela : kaca tempered 10 mm, kayu bengkirai
11. Sanitair : bathtube, shower dan kloset duduk.
12. Finishing : politur
13. Ruang terbuka : dilengkapi halaman depan dan belakang yang terbuka
serta private swimming pool.
Untuk memberi kenyamanan bagi para penghuni Perumahan Grand Renon
Prime Residence, maka pada perumahan ini dilengkapi dengan fasilitas umum
seperti main gate, jalan kawasan dengan lebar 12 m, playground, boulevard,
water feature, listrik dari PLN, air bersih (PDAM) serta security 24 jam.
Pengelolaan kawasan Grand Renon Prime Residence beserta fasilitasnya
dikelola oleh PT Puri Artha Renon selama satu tahun terhitung sejak seluruh
perumahan telah beroperasi. Untuk pemeliharaan dan perawatan fasilitas
pendukung setiap satu unit rumah akan dikenakan iuran tiap bulan sesuai dengan
tipe rumah yaitu berkisar antara Rp. 480.000,00 sampai Rp. 650.000,00. Biaya
tersebut meliputi biaya keamanan (security), biaya perawatan kolam renang
umum, biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan jalan
dan lingkungan. Untuk tahun tahun berikutnya pengelolaan kawasan dan
fasilitasnya akan dikelola oleh penghuni yang akan dipilih melalui musyawarah.
5.2 Grand Renon Prime Residence 5.2.1 Minat Responden
Responden yaitu pembeli langsung unit rumah pada perumahan Grand
Renon Prime Residence sebanyak 16 responden dan perumahan Hayam Wuruk
Residence sebanyak 10 responden. Pertimbangan dan minat konsumen dalam
memilih perumahan Grand Renon Prime Residence ditinjau lokasi, sarana dan
prasarana. Hasil survey menyatakan bahwa 84,62% responden menjawab setuju
untuk faktor lokasi, sedangkan untuk faktor sarana yaitu 75% responden setuju
dan diikuti faktor prasarana yaitu 53,37% responden menjawab setuju.
45
5.2.2 Rencana Pendapatan Pendapatan diperoleh dari penjualan rumah dan iuran bulanan penghuni
dengan perincian sebagai berikut :
1) Penjualan Rumah Grand Renon
Tabel 5.1 Data Tiap Type Rumah Yang Terjual
Bulan / Tahun Rumah Yang Terjual ( Buah )
Primavera ( A )
Premiere ( B )
Primo ( C )
Februari 2009 - Mei 2009 7 4 3 0 Juni 2009 - September 2009 4 0 3 1 Oktober 2009 - Januari 2010 5 2 3 0 Februari 2010 - Mei 2010 8 3 0 5 Juni 2010 - September 2010 7 0 6 1 Jumlah Total 31 9 15 7
Sumber, Developer Grand Renon Prime Residence, 2010
2) Iuran Bulanan Selama 1Tahun Setelah Beroperasi
Untuk iuran bulanan dikenakan sebesar Rp. 2500,00 per meter persegi
bangunan sesuai dengan tipe rumah.
Tabel 5.2 Daftar Iuran Bulanan
No Type Rumah Jumlah Iuran (Rp) / Bulan 1 Primavera ( 300/260 ) 650.000 2 Premiere ( 260/208 ) 520.000 3 Primo ( 245/192) 480.000
Sumber, Developer Grand Renon Prime Residence, 2010
Iuran bulanan ini meliputi jasa :
1) Keamanan
2) Perawatan Kolam Renang
3) Taman dan Kebun
4) Sampah
5) Kebersihan Jalan dan Lingkungan
46
5.2.3 Perhitungan Biaya (Cost) Perhitungan biaya (cost) pembangunan perumahan Grand Renon Prime
Residence terdiri dari biaya investasi total dan biaya operasional.
1. Biaya Investasi Total (I)
Komponen komponen biaya investasi total adalah :
1. Biaya tanah (land cost)
2. Biaya bangunan
3. Biaya biaya tidak langsung (perencanaan, hukum, dll)
Data data yang digunakan dalam perhitungan ini adalah data primer dan data
sekunder seperti yang tercantum dalam tabel 5.3. serta biaya biaya yang
dipergunakan tercantum dalam tabel 5.4.
Tabel 5.3 Sumber Biaya Investasi
No Jenis Pekerjaan Sumber Data 1 Pengadaan tanah Developer 2 Penyiapan lahan Developer 3 Referensi
Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan, konsultan, dan biaya hukum )
4 Konraktor
Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP )
5 Pembangunan Rumah Konraktor 6 Kantor Pemasaran Konraktor 7 Main Gate Konraktor 8 Barrier Gate Konraktor 9 Landscape dan Taman Konraktor
10 Playground dan Pool Konraktor 11 Water Feature Konraktor 12 Boulevard Konraktor
Sumber, berbagai sumber, 2010
47
Tabel 5.4 Harga Biaya Investasi
No Jenis Pekerjaan Harga 1 Pengadaan tanah Rp. 30.000.000.000,- 2 Penyiapan lahan Rp. 590.000.000,- 3
Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan dan konsultan dan biaya hukum )
20% dari harga gedung
4
Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP )
Rp. 5.328.438.497,-
5 Pembangunan Rumah per 1 unit tipe A Rp. 905.064.268,- per 1 unit tipe B Rp. 795.314.424,- per 1 unit tipe C Rp. 726.472.907,- 6 Kantor Pemasaran Rp. 249.000.000,- 7 Main Gate Rp. 1.469.864.000,- 8 Barrier Gate Rp. 250.000.000,- 9 Landscape dan Taman Rp. 392.731.900,-
10 Playground dan Pool Rp. 350.000.000,- 11 Water Feature Rp. 250.000.000,- 12 Boulevard Rp. 50.000.000,-
Sumber, data diolah, 2010
Data biaya investasi diatas merupakan data harga rata rata yang diperoleh
melalui data sekunder yang didapat dari kontraktor yang menangani langsung
proyek Grand Renon dan survey pada kontraktor yang menangani proyek sejenis.
Harga tersebut sudah termasuk PPN. Adapun rincian biaya rata rata sebagai
berikut :
a. Biaya penyiapan lahan yaitu sebesar Rp. 29.500 per meter persegi.
b. Biaya pembangunan rumah tipe A yaitu Rp. 3.016.881 per meter persegi.
c. Biaya pembangunan rumah tipe B yaitu Rp. 3.058.902 per meter persegi.
d. Biaya pembangunan rumah tipe C yaitu Rp. 2.965.196 per meter persegi.
e. Biaya pembangunan Main Gate sebesar Rp. 3.500.000 per meter persegi.
f. Biaya Landscape dan Taman sebesar Rp. 190.000 per meter persegi.
g. Biaya Playground dan Pool sebesar Rp. 389.000 per meter persegi.
h. Biaya Water Feature sebesar Rp. 3.439.000 per meter persegi.
i. Biaya Boulevard sebesar Rp. 491.000 per meter persegi.
48
2. Biaya Operasional dan Pemeliharaan
Sumber data untuk perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan dapat
dilihat pada tabel 5.5
Tabel 5.5 Sumber Biaya Operasional dan Pemeliharaan
No Jenis Pekerjaan Sumber Data 1 Referensi
Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, AC, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola)
2 Perawatan taman dan kolam renang Survai 3 Advertising Brosur Survai Media cetak Survai papan reklame Survai internet Survai launching produk Proyek Greenlot
Sumber, berbagai sumber, 2009
Dari sumber data tersebut diperoleh data harga rata - rata untuk biaya
operasional dan pemeliharaan sebagai berikut :
Tabel 5.6 Harga Operasional dan Pemeliharaan
No Jenis Pekerjaan Harga/satuan volume 1 Rp. 23.750.000/bulan
Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola)
2 Perawatan taman dan kolam renang Rp. 1.500.000/bulan 3 Advertising Brosur Rp. 7500/ lembar Media cetak Rp.650.000/1 x muat papan reklame Rp 3,6 juta/satuan internet Rp. 1,5 juta/3 bulan launching produk 0,1% x biaya konstruksi
Sumber, data diolah, 2010
49
Tabel 5.7 Volume Pekerjaan
No Jenis Pekerjaan Volume Satuan 1 1 ls
Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola)
2 Perawatan taman dan kolam renang 1 ls 3 Advertising Brosur 500 lembar Media cetak 24 kali papan reklame 10 satuan internet 4 tahun launching produk 1 satuan
Sumber, data diolah, 2010
5.2.4 Modal Pembangunan dan pengoperasian proyek dibiayai dengan sumber
pembiayaan utama yaitu :
1) Modal Sendiri
Modal sendiri adalah jumlah modal yang ditanam pada suatu proyek untuk
membiayai pekerjaan pekerjaan pra konstruksi, seperti pengadaan tanah,
perencanaan dan biaya biaya hukum. Sebagai dana awal, pemrakarsa
mendanai sebesar 45% dari total biaya investasi tersebut sebagai modal
dengan distribusi 80% modal sendiri dan 20% modal pinjaman bank.
2) Modal pinjaman
Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari kredit langsung
dari bank atau institusi keuangan lainnya. Dalam proyek ini, dana pinjaman
terdiri dari kredit langsung dari bank.
5.2.5 Suku Bunga Dari tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Menurut Kelompok
Bank periode januari 2009 sampai dengan desember 2010 tingkat suku bunga
menurun dari 15,23% sampai dengan 12,83% dan tingkat suku bunga deposito
50
rupiah pada Bank BNI yaitu 6,25%. Sehingga suku bunga dalam perhitungan
finansial yang meliputi perhitungan NPV, IRR, BCR dan analisis sensitivitas yang
memperhitungkan prediksi kenaikan suku bunga bank, maka ditetapkan suku
bunga investasi sebesar 8,00% per tahun.
5.3 Evaluasi Optimasi
5.3.1 Variabel Keputusan
Tiga variabel keputusan pada penelitian ini menunjukkan tipe rumah yang
akan dibangun pada perumahan Grand Renon Prime Residence, yaitu :
X1= Jumlah rumah type Primavera (A) yang akan dibangun
X2= Jumlah rumah type Premiere (B) yang akan dibangun
X3= Jumlah rumah type Primo (C) yang akan dibangun
5.3.2 Fungsi Tujuan
Fungsi tujuan adalah persamaan yang ditujukan untuk menghitung
keuntungan yang dapat diperoleh pengembang, dimana keuntungan dihitung dari
selisih antara harga jual rumah dikurangi beberapa faktor biaya dibawah ini yaitu :
1. Biaya pengadaan tanah
2. Penyiapan lahan
3. Pra Perencanaan
4. Infrastruktur
5. Pembangunan rumah
6. Fasilitas umum
51
Besarnya nilai faktor biaya diatas dan perhitungan keuntungan untuk tipe
Primavera (A) dan Premiere (B) adalah seperti tertera pada tabel 5.8 dan 5.9.
Tabel 5.8 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primavera
No Jenis Biaya Harga Satuan (Rp) 1 Pengadaan tanah 514.305.000 2 Penyiapan lahan 10.114.665 3 Pra Perencanaan 181.012.854 4 Infrastruktur 79.528.933 5 Pembangunan Rumah 905.064.268 6 Fasum 41.232.775 7 Bunga 144.016.802 8 Pajak PP 59.310.000 9 Pajak PPh 383.124.411
Total Biaya 2.317.709.707 Harga Jual 3.295.000.000
Keuntungan 977.290.293 Sumber, data diolah, 2010
Tabel 5.9 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Premiere
No Jenis Biaya Harga Satuan (Rp) 1 Pengadaan tanah 436.305.000 2 Penyiapan lahan 8.580.665 3 Pra Perencanaan 159.062.885 4 Infrastruktur 79.528.933 5 Pembangunan Rumah 795.314.424 6 Fasum 41.232.775 7 Bunga 144.016.802 8 Pajak PP 49.608.000 9 Pajak PPh 287.705.155
Total Biaya 2.001.354.638 Harga Jual 2.756.000.000
Keuntungan 754.645.362 Sumber, data diolah, 2010
52
Besarnya nilai faktor biaya diatas dan perhitungan keuntungan untuk tipe
Primo (C) adalah seperti tertera pada tabel 5.10
Tabel 5.10 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primo
No Jenis Biaya Harga Satuan (Rp) 1 Pengadaan tanah 412.305.000 2 Penyiapan lahan 8.108.665 3 Pra Perencanaan 145.294.581 4 Infrastruktur 79.528.933 5 Pembangunan Rumah 726.472.907 6 Fasum 41.232.775 7 Bunga 144.016.802 8 Pajak PP 46.332.000 9 Pajak PPh 266.212.501
Total Biaya 1.869.504.164 Harga Jual 2.574.000.000
Keuntungan 704.495.836 Sumber, data diolah, 2010
Dari tabel diatas dapat diketahui keuntungan masing masing tipe rumah adalah :
a. Tipe A sebesar Rp. 977.290.293,-
b. Tipe B sebesar Rp. 754.645.362,-
c. Tipe C sebesar Rp. 704.495.836,-
Untuk perhitungan selanjutnya, maka keuntungan masing masing tipe rumah
tersebut dibulatkan (dalam puluhan juta rupiah), seperti penjelasan dibawah ini:
a. Tipe A = Rp. 977.290.293,- 97,7 (dalam puluhan juta rupiah).
b. Tipe B = Rp. 754.645.362,- 75,5 (dalam puluhan juta rupiah).
c. Tipe C = Rp. 704.495.836,- 70,5 (dalam puluhan juta rupiah).
Sehingga fungsi tujuan ditulis sebagai berikut Z = 97,7 X1 + 75,5 X2 + 70,5 X3
53
5.3.3 Fungsi Batasan
Fungsi batasan adalah persamaan dari berbagai variabel yang dapat
mengurangi laba maksimal yang dapat diperoleh oleh pengembang. Adapun
fungsi batasan yang telah ditentukan sebagai berikut :
1. Melalui luas lahan
a. Dimana telah ditentukan luas lahan yang diperuntukkan untuk
bangunan yang akan dijual yaitu 1,4448 Ha.
b. Luas lahan yang sepenuhnya untuk bangunan dan akan dijual terdiri
dari tiga tipe yaitu A, B, C dengan luas masing masing 260 m,
208 m dan 192 m.
Sehingga didapat fungsi batasan pertama yaitu :
260 X1 + 208 X2 + 192 X3 14448
2. Melalui perbandingan minat konsumen terhadap masing masing tipe
rumah.
Berdasarkan hasil survey pasar maka diketahui perbandingan minat
konsumen terhadap masing masing tipe rumah sebagai berikut:
a. Rumah Tipe A yaitu 7
b. Rumah Tipe B yaitu 14
c. Rumah Tipe C yaitu 5
Sehingga dapat ditulis perbandingan permintaan terhadap ketiga tipe rumah
tersebut menjadi :
Type A : Type B : Type C = X1 : X2 : X3 = 7 : 14 : 5
54
Menyederhanakan perbandingan diatas dengan cara membagi sama rata, maka
akan diperoleh perbandingan X1 : X2 : X3 = 1,4 : 2,8 : 1
Sehingga diperoleh persamaan fungsi batasan kedua dan ketiga, yaitu :
2,8 X1 1,4 X2 dan X2 2,8 X3
5.3.4 Perhitungan Dengan Program QSB+
Untuk mengetahui jumlah tipe tipe rumah optimal maka dilakukan
perhitungan dengan metode simpleks dimana perhitungannya dibantu dengan
menggunakan program QSB+.
Masalah ini dapat diformulasikan sebagai berikut :
Memaksimalkan Z = 97,7 X1 + 75,5 X2 + 70,5 X3,
menjadi Z 97,7 X1 75,5 X2 70,5 X3 = 0.
Terbatas pada :
1. 260 X1 + 208 X2 + 192 X3 14448
menjadi 260 X1 + 208 X2 + 192 X3 + S1 = 14448
2. 2,8 X1 1,4 X2
maka 2,8 X1 - 1,4 X2 0, menjadi 2,8 X1 - 1,4 X2 + S2 = 0
3. X2 2,8 X3
maka X2 - 2,8 X3 0, menjadi X2 - 2,8 X3 + S3 = 0
diketahui :
X1= rumah type Primavera (A)
X2= rumah type Premiere (B)
X3= rumah type Primo (C)
55
S1, S2, S3 = slack variable, yaitu variabel tambahan yang digunakan untuk
suatu pertidaksamaan, sehingga dapat mengubah bentuk pertidaksamaan menjadi
persamaan.
Langkah langkah dalam menggunakan program QSB+ akan dijabarkan pada
uraian dibawah ini :
1. Tekan tombol 1 atau pada pilihan Linear programming.
2. Tekan tombol 2 atau pada pilihan Enter new problem.
3. Masukkan nama untuk persamaan yang akan dihitung, dalam hal ini
penulis memberi nama optimalisasi.
4. Akan muncul 5 isian untuk diisi pada LP Model Entry.
a. Isian pertama diisi dengan 1, karena pada persamaan fungsi tujuan
kita menggunakan model memaksimalkan.
b. Isian kedua diisi dengan 3, karena terdapat 3 variabel pada
perhitungan ini.
c. Isian ketiga diisi dengan 3, karena terdapat 3 persamaan fungsi
batasan pada perhitungan ini.
d. Isian keempat diisi dengan 0, karena tidak ada pertidaksamaan
lebih besar dari atau sama dengan () pada fungsi batasan.
e. Isian kelima diisi dengan Y (yes), karena kita akan menggunakan
variabel dengan nama X1, X2 dan X3.
f. Jika sudah terisi semua, tekan tombol spasi untuk melanjutkan ke
langkah berikutnya.
56
5. Halaman untuk mengisi koefisien pada perhitungan Linear programming.
a. Persamaan pertama adalah pengisian koefisien untuk fungsi tujuan,
sehingga persamaan ini diisi dengan 97,7 X1, 75,5 X2 dan 70,5 X3.
b. Persamaan kedua hingga keempat adalah persamaan untuk fungsi
batasan. Fungsi batasan pertama adalah fungsi batasan untuk luas
lahan yang sepenuhnya digunakan untuk membangun rumah,
sehingga diisi dengan 260 X1, 208 X2, 192 X3 dan 14448. Fungsi
batasan kedua dan ketiga adalah perbandingan permintaan
konsumen terhadap masing masing tipe rumah. Fungsi batasan
kedua diisi dengan 2,8 X1, - 1,4 X2, 0 X3, dan 0. Fungsi batasan
ketiga diisi dengan 0 X1, 1 X2, - 2,8 X3 dan 0.
c. Jika sudah terisi semua tekan tombol spasi untuk melanjutkan
kelangkah berikutnya.
6. Halaman Function, dimana pada halaman ini kita dapat melakukan
berbagai macam perintah seperti pada yang tertera pada lajur nomeryang
ada. Untuk langkah ini kita pilih nomer 5 (solve problem), dimana akan
diselesaikan permasalahan yang sudah kita isi pada langkah langkah
sebelumnya.
7. Halaman Option Menu for Solving optimalisasi. Disini kita akan memilih
nomer 2 (Solve and display the final tableau), yang dimana akan langsung
didapat tabel optimal atau hasil akhir dari permasalahan yang telah diinput
pada langkah langkah sebelumnya.
57
8. Didapat hasil akhir yaitu tipe A sebanyak 17,77 unit, tipe B sebanyak
35,54 unit, tipe C sebanyak 12,69 unit dan nilai optimal 5314.
Hasil akhir optimal pada program QSB+ akan ditampilkan pada lampiran 2
halaman 78.
5.3.5 Tabel Alternatif Pilihan
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan program QSB+ diperoleh
hasil berupa nilai desimal didalam penentuan jumlah tipe rumah yang akan
dibangun. Karena tidak mungkin membangun rumah dalam nilai desimal, maka
dibutuhkan pembulatan nilai desimal tersebut dalam tabel alternatif pilihan. Tabel
ini dibuat dengan membulatkan bentuk desimal dari hasil akhir perhitungan
sebelumnya dan mengkombinasikannya.
Tabel 5.11 Alternatif Pilihan
Tipe Tipe Tipe Keterpenuhan Fungsi Batasan Profit Altenatif
A B C Luas Lahan (m)
X1 X2 X3 (x Rp.10 juta)
1 17 35 12
14.004 1,42 2,92 1,00 4050,70
2 17 35 13
14.196 1,31 2,69 1,00 4106,00
3 17 36 12
14.212 1,42 3,00 1,00 4109,20
4 17 36 13
14.404 1,31 2,77 1,00 4164,50
5 18 36 12
14.472 1,42 3,00 1,00 4188,00
6 18 36 13
14.664 1,31 2,77 1,00 4243,30
7 18 32 12
13.640 1,42 2,67 1,00 3954,00
8 18 32 13
13.832 1,31 2,46 1,00 4009,30
58
Alternatif ke 4 terpilih sebagai alternatif pilihan optimal yang memiliki
laba sebesar Rp. 41.645.000.000,- dengan lahan yang diperlukan untuk
membangun rumah tidak melebihi batasan luas lahan yaitu hanya menggunakan
lahan seluas 1,4404 ha. Komposisi rumah yang akan dibangun juga telah sesuai
dengan kondisi perbandingan permintaan pasar terhadap perumahan tersebut yaitu
2,8 X1 1,4 X2 dan X2 2,8 X3. Bila ditinjau dari jumlah rumah yang akan
dibangun, maka dapat terlihat pengembang dapat mengoptimalkan laba dengan
membangun rumah tipe A sebanyak 17 unit, rumah tipe B sebanyak 36 unit dan
rumah tipe C sebanyak 13 unit. Penerapan hasil perhitungan diatas digambarkan
pada site plan lampiran 3 halaman 79.
5.4 Evaluasi Aspek Pasar
Evaluasi pasar dalam penelitian ini dilakukan dengan survey dengan
kuisioner seperti pada lampiran 4 halaman 80 untuk mengetahui pertimbangan
dan minat konsumen dalam memilih perumahan Grand Renon Prime Residence.
5.4.1. Analisa Data Hasil Survey
Skala yang digunakan dalam penelitian ini adalah skala likert dimana
ditentukan penilaian berdasarkan score sebagai berikut :
a. Setuju dengan nilai 62,00 78,00.
b. Sedang dengan nilai 44,00 61,33.
c. Tidak setuju dengan nilai 26,00 43,33.
Dari hasil pengolahan data maka analisis aspek pasar berdasarkan jawaban
kuisioner dari responden diperoleh hasil sebagai berikut :
59
1. Faktor Lokasi
a. Nilai persetujuan responden terhadap jumlah jalan menuju lokasi memadai
yaitu 76.
b. Nilai persetujuan responden terhadap sarana transportasi untuk melewati
lokasi memadai yaitu 74.
c. Nilai persetujuan responden terhadap lingkungan perumahan tenang dan
bebas dari kebisingan yaitu 67.
d. Nilai persetujuan responden terhadap lingkungan perumahan terhindar dari
banjir y