CONSULENZA TECNICA PER LA STIMA DI UN COMPENDIO ... · CONSULENZA TECNICA PER LA STIMA DI UN ... su cui è stato realizzato un impiantio di irrigazione, parte a spazio di ... L'impianto

TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI

Giudice Delegato: Dott.ssa Barbara Affinita

FALLIMENTO N. 54/2015 "SILL - SOCIETA' IDEA LINEA LUCE S.R.L."

CONSULENZA TECNICA PER LA STIMA DI UN COMPENDIO IMMOBILIARE SITO IN ARDEA

VIA CASALE DI SANTA PROCULA, 1

C.T.U. ETTORE SEVIERI ARCHITETTO

Via Montegiovetti, 8 – 00045 GENZANO DI ROMA EMAIL: [email protected]

PEC: [email protected] +39.335.610.22.23

TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI FALLIMENTO N. 54/2015 "SILL - SOCIETA' IDEA LINE LUCE S.R.L."




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TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI

FALLIMENTO N. 54/2015 "SILL - SOCIETA' IDEA LINE LUCE SRL"

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Il Curatore Avv. Chiara Cochi, a seguito del provvedimento del Giudice

Delegato Dott.ssa Barbara Affinita, in data 15.09.2016 ha conferito al

sottoscritto l'incarico di identificare e stimare il compendio immobiliare di

proprietà della Società fallita.

1 - PREMESSE

Il sottoscritto, previa analisi degli atti di causa, il giorno 24.10.2016 -

alle ore 13,30 - si è recato presso gli immobili di proprietà della Società fallita siti

in Ardea, Via del Casale di Santa Procula, 1, per procedere ai necessari rilievi

metrici e fotografici necessari per la stima del compendio immobiliare, alla

presenza del guardiano dello stabile Sig. Musa Antonio.

Si è dato inizio alle procedure peritali con l’analisi della documentazione

tecnica edilizia in possesso della curatela per poi eseguire le necessarie

verifiche presso l'UTC del Comune di Ardea. E' stata reperita tutta la

documentazione catastale e successivamente sono state esperite tutte le

verifiche metriche e fotografiche del caso sullo stato dei luoghi del suddetto

compendio. Del suddetto accesso si è redatto il relativo verbale sottoscritto dai





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convenuti (vedi allegati).

2 - RELAZIONE TECNICA

In adempimento all'incarico conferitogli il sottoscritto, dopo aver preso

visione degli atti di causa, dell’ulteriore documentazione reperita presso l'UTC

del Comune di Ardea, nonché degli elaborati progettuali degli immobili, ha

proceduto alla redazione della presente Relazione Tecnica di stima del

compendio immobiliare di che trattasi, onde pervenire al più probabile valore di

mercato del complesso immobiliare.

DATI CATASTALI (catasto fabbricati)

Capannone industriale, edificio uffici, edificio servizi, edificio centrali

termica, idrica, elettrica, locale bascula distinto in catasto al

foglio 39, particella 110 sub 504 graffato 505 (corte di pertinenza) -

Categoria D7 - Rendita 142718,00

Appartamento custode distinto in catasto al

foglio 39, particella 110 sub 503 - Categoria A4 - Classe 2 - Consistenza

7 vani - Superficie catastale mq 187 - Rendita 264,63

DATI CATASTALI (catasto terreni)

foglio 39, particella 110 - Ente Urbano - di ettari 04.92.48 (l'intestazione

della ditta è errata in quanto l'intestatario è ancora SPA OFFICINE SAIM)

foglio 39, particella 977 - seminativo - di ettari 00.20.03





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DESCRIZIONE E CONSISTENZA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE

Il complesso immobiliare, di proprietà della Società Idea Linea Luce Srl, cod.

fisc. 04789531003, è ubicato in Ardea, Via del Casale di Santa Procula, 1, Via

Pontina Vecchia Km. 34,400, nell’area industriale in località "Caronti" a Nord del

centro urbano di Ardea. Il lotto si trova a confine con le strade Via Pontina

Vecchia e la S.P. 95b Via Laurentina che offrono un'ottima accessibilità ai

mezzi pesanti sia in entrata che in uscita al lotto suddetto. E' dotato di due

comodi accessi carrabili, con cancellate in ferro dotate di aperture/chiusura

automatica, che immettono su di un’ampia area asfaltata adibita a parcheggio.

Il lotto su cui insistono un grande capannone industriale, un edificio uffici, un

edificio servizi, un edificio centrali termica, idrica, elettrica, locale bascula, è di

forma pressochè a "L" e confina a Nord con Via del Casale di Santa Procula e

proprietà di terzi, a Est con la S.P. 95b Via Laurentina, a Sud-Ovest con la Via

Pontina Vecchia, a Ovest con proprietà di terzi.

Possiede giacitura in piano con estensione complessiva di mq 51.251,00

(particella 110 di mq 49.248, particella 977 di mq 2003).

La superficie del lotto non coperta dall’edificio è destinata parte ad area a verde

su cui è stato realizzato un impiantio di irrigazione, parte a spazio di manovra

per carico e scarico e parte a parcheggio.

Lungo i confini è stata realizzata una recinzione costituita:

da muro in cemento con sovrastante ringhiera in ferro con altezza

complessiva superiore a ml 2,50;





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da pannelli prefabbricati in cemento di altezza superiore a ml 3,00.

DATI METRICI DI PROGETTO DEL COMPENDIO IMMOBILIARE

Il compendio immobiliare è stato edificato con regolare licenza edilizia del

13.04.1973 ed ampliato con regolare licenza edilizia in sanatoria rilasciata in

data 22.11.1977 dal comune di Ardea alla S.p.a. Officine Saim. L'elaborato

grafico allegato alla suddetta licenza in sanatoria riporta le seguenti superfici

coperte assentite:

capannone industriale mq 16.310,60

edificio uffici mq 954,50

edificio servizi mq 568,90

edificio centrali mq 259,70

locale bascula mq 7,50____

TOTALE mq 18.101,20

DESCRIZIONE E CONSISTENZA CAPANNONE INDUSTRIALE

Il capannone industriale è composto da un corpo di fabbrica diviso da un muro

tagliafuoco su cui è presente una grande porta scorrevole che pone in

comunicazione i due grandi ambienti di produzione.

E' realizzato con struttura portante in calcestruzzo armato precompresso, con

struttura a maglia regolare di dimensioni ml 18x12. L'altezza sottotrave misura

ml 10,90, al colmo delle voltine ml 11,95.





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Le pareti perimetrali sono in pannelli prefabbricati in calcestruzzo armato, su

alcune delle quali vi sono delle grandi porte in ferro (lamiera grecata) con

funzione di accesso carrabile e pedonale e delle finestre di piccole dimensioni

con telaio in ferro e vetro retinato. La struttura è in discreto stato di

conservazione.

La pavimentazione è in calcestruzzo ad uso industriale perlopiù in buono stato

di conservazione.

La copertura è costituita da voltine in fibra di vetro ondulata e in cemento

amianto ondulato (eternit) e versa in uno stato di degrado in quanto sono visibili

diversi tratti di copertura mancanti delle voltine in fibra di vetro. E' necessario

intervenire effettuando lo smaltimento totale delle volte in eternit, la rimozione

delle voltine in fibra di vetro e, pertanto, il completo rifacimento del manto di

copertura.

E' dotato dei seguenti impianti:

elettrico - illuminazione - riscaldamento - antincendio - idrico - aspirazione, tutti

in condizioni fatiscenti che necessitano di manutenzione straordinaria o di

integrale rifacimento.

A seguito dei rilievi eseguiti in loco dal sottoscritto si è potuto accertare la

consistenza della superficie coperta dell'intero capannone che misura una

superficie totale di mq 16.464,24, pertanto superiore a quella assentita di

mq 16.310,60. Le discrepanze tra le misure effettive e quelle di progetto

derivano da piccole variazioni della lunghezza dei lati, dell'ordine di circa cm 20





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su ogni lato.

Attualmente, l'interno del corpo di fabbrica più grande, ovvero quello che

prospetta con il lato più lungo sulla Via Pontina Vecchia, è occupato da

scaffalature che contengono materiale della produzione di lampadari ed è

presente uno spazio espositivo e alcuni box uffici entrambi realizzati con

pannellature mobili.

Nel corpo di fabbrica più piccolo, ovvero quello che prospetta con i lati sulla

Laurentina e sul Via del Casale di Santa Procula, al suo interno sono presenti

due piccoli impianti in disuso di depurazione dell'acqua che erano a servizio di

un impianto di cromatura metalli, ora rimosso. Sono altresì presenti un

serbatoio di litri 500 che riporta la scritta "acido cloridrico" e due contenitori di

polveri, residui dell'impianto suddetto. (Vedi foto allegate)

Una piccola parte del capannone, quella adiacente all'accesso della residenza

del guardiano, è occupata da veicoli e cose di proprietà del guardiano e degli

altri inquilini.

Si riscontrano difformità planimetriche nella distribuzione degli ambienti interni

dell'edificio e lievi difformità nei prospetti, rispetto alle planimetrie di progetto

autorizzato con licenza edilizia in sanatoria rilasciata in data 22.11.1977.

DESCRIZIONE E CONSISTENZA EDIFICIO UFFICI

L'edificio Uffici ha pianta rettangolare ed è posizionato in adiacenza al lato Sud

del Capannone, è composto da tre piani fuori terra collegati da due scale e n. 2





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ascensori, (di cui uno è funzionante in quanto provato in loco, ma non sono

state rinvenute le dichiarazioni di conformità di entrambi), posizionati uno per

ogni lato corto dell'edificio. E' realizzato in struttura di calcestruzzo armato con

pilastri e travi, tamponature in muratura e/o finestre a nastro in alluminio

anodizzato. I tramezzi interni sono in laterizio intonacato.

La copertura è a terrazzo con torrini di uscita in cui trovano posto gli extracorsa

degli ascensori (vano motore), locale cassoni per l'accumulo idrico (tre serbatoi

in eternit), oltre vani tecnici. Si riscontra un ampliamento planimetrico dei torrini

di uscita.

Al piano terra è presente l'atrio di ingresso a doppia altezza con

pavimentazione in cubetti di porfido, alcuni uffici, bagni, un locale magazzino

con accesso dall'esterno e due ampi portici. Il piano terra è collegato

direttamente con il capannone tramite un corridoio posto in zona centrale.

Al piano primo e al piano secondo, di altezza ml 2,96, sono ubicati gli uffici. La

pavimentazione è in linoleum, gli infissi in alluminio anodizzato bronzato. Le

porte interne sono in legno in buono stato di conservazione.

Sono state rinvenute infiltrazioni dal soffitto del piano secondo e dal soffitto

dell'atrio a doppia altezza.

I bagni del piano primo sono in buono stato di conservazione mentre quelli del

piano secondo versano in uno stato di degrado a causa dell'intrusione di volatili.

Sul terrazzo di copertura alcune parti di pavimentazione risultano "saltate"

creando infiltrazioni al piano sottostante.





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L'impianto di riscaldamento è fuori uso a causa della mancanza di molti dei

corpi scaldanti. L'impianto elettrico necessita di manutenzione ordinaria e

straordinaria.

Gli impianti idrico, termico e di condizionamento necessitano di manutenzione

ordinaria e straordinaria.

L'intero edificio necessita di manutenzione ordinaria e straordinaria sia nel

corpo dell'edificio che negli impianti.


consistenza della superficie coperta dell'intero edificio uffici che misura una

superficie totale di mq 947,15, pertanto inferiore a quella assentita di mq

954,50. (Vedi foto allegate)

L'edificio è pressoché libero da arredi e libero da persone.

Si riscontrano difformità planimetriche nell'ampliamento dei torrini di copertura,

nella distribuzione degli ambienti interni dell'edificio, nella difformità dei

prospetti, rispetto alle planimetrie di progetto autorizzato con licenza edilizia in

sanatoria rilasciata in data 22.11.1977.

DESCRIZIONE E CONSISTENZA EDIFICIO SERVIZI

L'edificio Servizi ha pianta di forma trapezoidale ed è posizionato in adiacenza

al lato Est del Capannone, è composto da due piani fuori terra collegati da n. 3

corpi scala e da un montacarichi attualmente non funzionante. E' realizzato in

struttura di calcestruzzo armato con pilastri e travi, tamponature in muratura e/o





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finestre a nastro in alluminio anodizzato. I tramezzi interni sono in laterizio

intonacato.

La copertura è a terrazzo con un piccolo torrino di uscita per la manutenzione

del terrazzo ed è inoltre, stato realizzato un lucernario nella zona centrale.

Il piano terra è diviso in due blocchi da un passaggio carrabile di circa ml 5,00 di

larghezza che collega direttamente l'esterno del piazzale con il capannone e

che a sua volta è collegato ai due blocchi dell'edificio.

In un lato sono ubicati i servizi per il personale, la mensa, gli spogliatoi, i bagni,

il vano montacarichi, nell'altro sono ubicati gli uffici, gli archivi.

Al piano primo trovano posto un'area espositiva con accesso dalla scala

centrale e una parte residenziale con la casa del guardiano e un altro

appartamento attualmente occupato.

Gli impianti elettrico, idrico, termico e di condizionamento necessitano di

manutenzione ordinaria e straordinaria.

L'intero edificio necessita di manutenzione ordinaria e straordinaria.


consistenza della superficie coperta dell'intero edificio servizi che misura una

superficie totale di mq 600,85, pertanto superiore a quella assentita di mq


L'edificio al piano primo ha la sala espositiva occupata da un'esposizione di

apparecchi illuminanti mentre i due appartamenti ubicati nella parte residenziale

sono occupati uno dal guardiano Musa Antonio e l'altro da altra famiglia,





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entrambi in assenza di contratti d'affitto.

Si riscontrano difformità planimetriche nella realizzazione del torrino di uscita

del corpo scale centrale, nella realizzazione del lucernario, nella distribuzione

degli ambienti interni dell'edificio nella difformità dei prospetti, rispetto alle

planimetrie di progetto autorizzato con licenza edilizia in sanatoria rilasciata in

data 22.11.1977.

DESCRIZIONE E CONSISTENZA EDIFICIO CENTRALI

L'edificio Centrali ha pianta di forma rettangolare ed è stata realizzata in

posizione seminterrata. La parte fuori terra misura circa ml 1,70 e riporta alcune

finestre con protezione in persiane di ferro per l'areazione dei locali tecnici

sottostanti. Per l'areazione e la luce sono state realizzate due chiostrine, di cui

una utilizzata per l'accesso agli ambienti tecnici.

Nell'edificio centrali trovano posto la centrale termica, la centrale idrica, la

cabina elettrica di trasformazione e due locali magazzino.

Nella cabina di trasformazione arriva energia elettrica di media tensione MT con

potenza di 20.000 Volt e da indicazioni del guardiano del compendio,

quest'ultima si provvede a trasformarla in bassa tensione BT tramite un

trasformatore della potenza di 400 KVA (Potenza Elettrica Apparente), per una

potenza di impianto di 320 Kw (Potenza Elettrica Reale).

Nella centrale idrica sono ubicati 2 serbatoi in ferro zincato da 2000 litri per la

riserva d'acqua.

Le porte di accesso sono tutte in ferro con areazione superiore.





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L'esterno è intonacato, la copertura è a terrazzo.

L'intero edificio necessita di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Tra l'edificio centrali e il capannone è presente un impianto di raffreddamento a

servizio dell'impianti di climatizzazione dell'edificio uffici.


consistenza della superficie coperta dell'intero edificio centrali che misura una



Si riscontrano difformità planimetriche nella costruzione dell'edificio e difformità

nei prospetti, rispetto alle planimetrie di progetto autorizzato con licenza edilizia

in sanatoria rilasciata in data 22.11.1977.

DESCRIZIONE E CONSISTENZA LOCALE BASCULA

Il Locale Bascula ha pianta di forma rettangolare con struttura in calcestruzzo

armato e tamponature in laterizio. E' dotata di una ampia vetrata prospiciente la

pesa per camion che attualmente non funziona. L'esterno è intonacato, la

copertura è a terrazzo.

Il locale necessita di manutenzione ordinaria e straordinaria.


consistenza della superficie coperta del locale bascula che misura una







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Si riscontrano difformità planimetriche nell'ampliamento del locale bascula e

pertanto difformità nei prospetti, rispetto alle planimetrie di progetto autorizzato

con licenza edilizia in sanatoria rilasciata in data 22.11.1977.

IMMOBILI ABUSIVI PRESENTI NEL LOTTO

Nel lotto di pertinenza sono stati realizzati alcuni immobili in assenza di titolo

edilizio, che di seguito si elencano:

Lato Nord corpo di fabbrica grande - locale magazzino realizzato con

pannelli prefabbricati in cemento e copertura in pannelli ondulati di

eternit, posizionato in adiacenza al muro di confine;

Lato Nord - corpo di fabbrica grande tettoia in ferro con struttura

metallica leggera e copertura con pannelli ondulati di eternit, posizionata

in adiacenza del capannone in prossimità di un portone carrabile;

Lato Ovest corpo di fabbrica piccolo - locale magazzino realizzato con

pannelli prefabbricati in cemento e copertura in pannelli ondulati di

eternit, posizionato in adiacenza al muro di confine;

Angolo lato Nord-ovest - locale magazzino realizzato in muratura di

laterizi con copertura piana a terrazzo. Veniva utilizzato per il lavaggio

dei camion.

I locali summenzionati essendo realizzati in assenza di titolo edilizio devono

essere demoliti, in quanto attualmente la superficie coperta del compendio

immobiliare realizzata, rispetto alle attuali minori dimensioni del lotto di origine,





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è superiore a quella massima assentibile. (Vedi foto allegate).

Inoltre, tali fabbricati realizzati in assenza di titolo edilizio, poiché costituiscono

aumento di superficie coperta, non possono essere sanati in base al combinato

disposto dagli artt. 46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40,

comma 6° della L. 28 febbraio 1985, n. 47, in quanto le ragioni di credito per cui

si interviene nel caso di specie, sono posteriori anche all’ultima legge di

condono edilizio n. 326/2003 – L.R. 12/2004.

OPERE ESTERNE

Il lotto di pertinenza del compendio immobiliare possiede giacitura in piano con

estensione complessiva di mq 51.251,00 (particella 110 di mq 49.248,

particella 977 di mq 2003).

La superficie del lotto non coperta dall’edificio è destinata parte ad area a verde

su cui è stato realizzato un impianto di irrigazione, parte a spazio di manovra

per carico e scarico e parte a parcheggio.

Lungo i confini è stata realizzata una recinzione costituita:

da muro in cemento con sovrastante ringhiera in ferro con altezza

complessiva superiore a ml 2,50;

da pannelli prefabbricati in cemento di altezza superiore a ml 3,00.

L’ingresso attualmente utilizzato è posto su Via del Casale di Santa Procula, è

controllato da un cancello carrabile in ferro che scorre su rotaia, comandato

elettricamente.





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E' presente un secondo ingresso ubicato sul lato confinante con Via Pontina

Vecchia anch'esso dotato di cancello carrabile scorrevole. (Vedi foto allegate)

E' presente una vasca di accumulo e raccolta acque meteoriche di servizio

all'impianto antincendio, con capacità di circa mc 130 collegata alla conduttura

idrica che proviene da un pozzo artesiano.

E' presente un silos della capacità di 30.000 litri con al suo interno circa 20.000

litri di residui della lavorazione del vecchio impianto galvanico, ora rimosso.

Sono presenti tre pozzi artesiani che, da indicazioni del guardiano del

compendio, pescano a circa 40 ml di profondità, di cui uno approvvigiona lo

stabilimento di produzione e tutti gli edifici, un altro approvvigiona la vasca di

accumulo per l'impianto antincendio e l'altro non è in uso perché manca la

pompa per l'emungimento.

L'area a verde è irrigata da un impianto di irrigazione tutt'ora funzionante.

Sono presenti inoltre: serbatoi interrati per approvvigionamento gasolio, due

cisterne interrate adiacenti al locale lavaggio camion, una cabina, in disuso da

anni, per la decompressione del gas proveniente dalla rete di trasporto

nazionale ad alta pressione (cabina primaria di salto).

IMPIANTO DI SMALTIMENTO ACQUE NERE

L'impianto esistente di fognatura delle acque reflue è collettato nella fognatura

pubblica comunale che passa sulla Via Laurentina.

Il sottoscritto a seguito di una ricerca presso gli uffici dell'Area Tecnica del





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Comune di Ardea è riuscito a reperire l'autorizzazione allo scarico delle acque

reflue domestiche del compendio immobiliare oggetto di perizia, datato

23.01.2001, prot. 501.

La fognatura che raccoglie le acque bianche provenienti dai piazzali e dalla

copertura degli edifici scarica direttamente sulle cunette ubicate a bordo strada

della Via Laurentina e della Via Pontina Vecchia. (Vedi allegati)

DICHIARAZIONI DI CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI

Del suddetto compendio immobiliare dettagliatamente descritto non sono state

reperite le certificazioni di conformità degli impianti, né il certificato di agibilità,

né il certificato di prevenzione incendi.

LEGITTIMITA’ URBANISTICA

Il sottoscritto CTU ha presentato presso il Comune di Ardea la richiesta di

accesso agli atti per il reperimento dei titoli autorizzativi del compendio

immobiliare, ma ad oggi la pratica edilizia identificata con il numero 22/77 è

irreperibile, come dichiarato dal Comune stesso (Vedi allegati).

E’ stata reperita soltanto una pratica edilizia in cui si rinviene una richiesta di

permesso di costruire presentata dalla Soc. UNO LIGHT S.r.l., inerente il

cambio di destinazione d’uso del compendio immobiliare. Tale richiesta è stata

però denegata dall’UTC (Vedi allegati).

Tuttavia tra gli atti in possesso della curatela si è rinvenuta la licenza edilizia del





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1977 e gli allegati elaborati grafici da cui si è potuto verificare la legittimità

edilizia.

Il compendio immobiliare è stato edificato con regolare licenza edilizia del

13.04.1973 ed ampliato con regolare licenza edilizia in sanatoria rilasciata in

data 22.11.1977 dal comune di Ardea alla S.p.a. Officine Saim (Vedi allegati).

Dagli elaborati grafici allegati alla licenza edilizia in sanatoria del 1977 si

deduce che l'immobile fu realizzato con la norma tecnica di attuazione del PRG

che prevedeva una superficie coperta massima pari a 1/3 della superficie del

lotto.

Il progetto edilizio riporta le seguenti superfici coperte assentite:





locale bascula mq 7,50____

TOTALE mq 18.101,20

Tale norma ha consentito la realizzazione, per il caso di specie, di un

compendio immobiliare con superficie coperta massima di progetto pari a

mq 18.101,20, tenendo in considerazione che il lotto originario aveva

un'estensione pari a mq 54.444,00. Tale dato è il punto di partenza per la

verifica della legittimità urbanistico-edilizia del fabbricato in oggetto. (Vedi





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allegati)

Il lotto trasferito alla Soc. UNO LIGHT S.r.l. aveva un'estensione pari a mq

51.840,00 come si evince dal decreto di trasferimento del 18.03.1977.

Attualmente il lotto ha un'estensione pari a mq 51.251,00 (particella 110 di mq

49.248, particella 977 di mq 2003), a seguito dell'esproprio, da parte della

Città Metropolitana di Roma Capitale, delle particelle 956 (ex 111/p) di mq 515

e 978 (ex 957 ex 111/p) di mq 74 (Vedi allegati).


consistenza della superficie coperta realizzata dei seguenti edifici:

capannone industriale mq 16.464,24 > mq 16.310,60

edificio uffici mq 947,15 < mq 954,50

edificio servizi mq 600,85 > mq 568,90

edificio centrali mq 322,35 > mq 259,70

locale bascula mq 10,91 > mq 7,50

TOTALE mq 18.345,50>18.101,20

Pertanto, la superficie totale realizzata di mq 18.345,50 è maggiore di quella

assentita con licenza edilizia in sanatoria del '77 pari a mq 18.101,20 e, quindi,

l’aumento di superficie è di mq 244,30, pari allo 1,013% del totale assentito.

Tale variazione in aumento può essere definita non essenziale in virtù del

combinato disposto:

- dell’art. 32 del DPR 380/2001e s.m.i.;





18 Pag. n.

- dell’art. 34, comma 2-ter;

- dell’art. 17 della Legge Regionale n. 8/2015 e s.m.i.;

che per comodità di lettura di seguito si riportano:

D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia

(G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001)

(………)

Art. 32 (L) - Determinazione delle variazioni essenziali

1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968; b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato; c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza; d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito; e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali. (comma così modificato dall'art. 54, comma 1, lettera i), legge n. 221 del 2015)

Art. 34 (L) - Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire

1. Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso.

2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da

http://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/1968_1444.htm

http://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/2015_0221.htm#54





19 Pag. n.

quello residenziale.

2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi di cui all'articolo 22, comma 3, eseguiti in parziale difformità dalla segnalazione di di inizio attività. (comma aggiunto dal d.lgs. n. 301 del 2002)

2-ter. Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali. (comma introdotto dall'art. 5, comma 2, lettera a), legge n. 106 del 2011)

L.R. 11 Agosto 2008, n. 15

Vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia

(…….)

Art. 17

(Variazioni essenziali)

1. Ai fini dell’applicazione degli articoli 15 e 16, costituiscono variazioni essenziali al progetto approvato le opere eseguite abusivamente quando si verifichi una o più delle seguenti condizioni:

a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard previsti dal d.m. lavori pubblici 2 aprile 1968;

b) mutamento delle destinazioni d’uso, con o senza opere a ciò preordinate, quando per lo stesso è richiesto, ai sensi dell’articolo 7, terzo comma, della l.r. 36/1987, il permesso di costruire;

c) aumento superiore al 2 per cento del volume o della superficie lorda complessiva del fabbricato;

d) modifica dell’altezza quando, rispetto al progetto approvato, questa sia superiore al 10 per cento, sempre che rimanga inalterato il numero dei piani;

e) modifica della sagoma quando la sovrapposizione di quella autorizzata, rispetto a quella realizzata in variante, dia un’area oggetto di variazione, in debordamento od in rientranza, superiore al 10 per cento della sagoma stessa;

f) modifica della localizzazione quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell’edific io autorizzato e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50 per cento;

g) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito in relazione alla classificazione dell’articolo 3 del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche;

h) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica quando non attenga a fatti procedurali.

http://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/2001_0380.htm#022





20 Pag. n.

2. La modifica della localizzazione del fabbricato non è comunque considerata variazione essenziale quando, a prescindere dai limiti stabiliti nel comma 1, lettera f), rimangono invariate le destinazioni d’uso, la sagoma, il volume, le superfici, l’altezza della costruzione e sempre che la nuova localizzazione non contrasti con leggi, norme e regolamenti.

3. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

4. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti in aree naturali protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal titolo abilitativo. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.

Per la verifica delle normative vigenti urbanistico-edilizie, paesaggistiche,

archeologiche, etc. il sottoscritto ha richiesto presso l'UTC del Comune di Ardea

il certificato di destinazione urbanistica dell'area (Vedi allegati).

Da esso si evincono le normative gravanti sull'area in oggetto che si riportano in

allegato (Vedi allegati).

Dall'analisi della normativa vigente, verificata la superficie coperta assentita e

realizzata, si può concludere che l’ampliamento, avendo comportato la

realizzazione di una superficie coperta maggiore di quella assentita, ma nella

misura del 1,013%, quindi inferiore al 2% , può ritenersi legittimo.

Considerato, inoltre, quanto riportato nelle descrizioni dei singoli edifici circa le

difformità planimetriche e prospettiche riscontrate sugli edifici, tali modifiche

possono essere sanate ai sensi dell’art. 37 del DPR 380/2001 e s.m.i., con una

DIA/SCIA in sanatoria, previo pagamento della sanzione pecuniaria / oblazione.

Inoltre, considerato che parte dell'area è vincolata paesaggisticamente dal





21 Pag. n.

PTPR (Piano Territoriale Paesaggistico Regionale) e sottoposta alla normativa

di cui al D. Lgs. 42/2004 e s.m.i., per le modifiche esterne realizzate senza titolo

edilizio, deve essere acquisita la compatibilità paesaggistica presso la Regione

Lazio, ai sensi dell’art. 167 del D. Lgs. 42/2004 e s.m.i..

ULTERIORE POSSIBILITA’ EDIFICATORIA

Dall'analisi delle norme tecniche di attuazione del vigente PRG contenute nel

certificato di destinazione urbanistica che prevedono per la costruzione una

superficie coperta massima pari a 1/5 della superficie fondiaria, dai calcoli della

superficie coperta edificata e rilevata in loco, dal raffronto con la superficie

coperta assentita con licenza edilizia in sanatoria rilasciata in data 22.11.1977

dal comune di Ardea alla S.p.a. Officine Saim, si può affermare che il lotto non

ha ulteriore capacità edificatoria. Infatti, allo stato, la superficie coperta attuale

del compendio è superiore a 1/3 della superficie fondiaria.

DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA

DEL COMPENDIO IMMOBILIARE

Onde pervenire al più probabile valore di mercato dell'immobile in

esame, il sottoscritto ha operato in via analitica con il metodo della

capitalizzazione dei redditi presunti alla attualità; in via sintetica con il metodo di

stima in base alla superficie vendibile, ovvero si sono presi a parametro prezzi

unitari per immobili similari, per condizioni e destinazione d'uso, rilevati in base





22 Pag. n.

ad indagini sul mercato immobiliare.

A - METODO ANALITICO

Tale stima è basata sul calcolo della capitalizzazione del reddito annuo

dell’immobile e si opera determinando l'accumulo dei redditi annui che

all'attualità lo stesso immobile è suscettibile di produrre.

Nel caso in oggetto il valore di locazione dell’immobile è stato desunto

partendo da informazioni acquisite tramite le Agenzie Immobiliari della zona e

da recenti annunci di locazione su uno dei maggiori siti internet di vendite e

affitti immobiliari, la "IMMOBILIARE.IT", nonché dai valori desunti dalla banca

dati dell’osservatorio immobiliare dell’Agenzia del Territorio della vicinissima

area industriale di Pomezia, che indicano un valore del canone di locazione, per

metro quadro di superficie lorda, compreso tra Euro 3,5 e 5 (Vedi Allegati).

Considerato che l’immobile ha destinazione d'uso produttiva/industriale e

considerate:

l'ipotesi del suo stato conservativo "Normale";

la sua ubicazione prossima alla strada SR148 Pontina e all'area

produttiva del Comune di Pomezia;

le notevoli dimensioni dell'area di produzione del capannone industriale;

l'edificio uffici, l'edificio servizi e l'edifico centrali, di pertinenza del

capannone;

l'ampia corte esterna e l'enorme capacità di parcamento per le auto dei

dipendenti;





23 Pag. n.

le ulteriori superfici dei vani tecnici;

considerate le sue dimensioni:





locale bascula mq 10,91

TOTALE mq 18.345,50

ritenuto per le considerazioni di cui sopra, stimare un canone di locazione

mensile pari a Euro 4,1/mq, si ha:

Mq 18.345,50 x Euro/mq 4,1= Euro 75.216,55

arrotondando la cifra si ritiene che il reddito lordo mensile presunto possa

avere un valore pari a Euro 75.000,00.





24 Pag. n.

Reddito mensile presunto € 75.000,00

Reddito annuo € 900.000,00

Detrazioni:

Spese di manutenzione ordinaria 6%

Detrazioni per sfitti ed inesigibilità 3%

Spese per ammortamento 0,50%

Spese di amministrazione, gestione ed assicurazione 2,50%

Totale percentuale di detrazione 12%

Detrazione (12% di € 900.000,00) € 108.000,00

Spese annue per imposte € 180.000,00

REDDITO NETTO:

€ 900.000,00 - € 108.000,00 € 792.000,00

Imposte stimate (a detrarre) € 180.000,00

TOTALE REDDITO NETTO (Rn) € 612.000,00

Capitalizzazione: C = (Rn 100) / s

C = valore dell'immobile

Rn = reddito netto € 612.000,00

S = saggio di capitalizzazione* 5,00%

C = (612,000,00 100) / 5,0 = € 12.240.000,00

*Tale valore è stato determinato in base ai fattori intrinseci ed estrinsechi direttamente incidenti sul bene oggetto di stima.

Attualmente la dottrina indica che tale coefficiente possa variare tra il 2% e il 6% in base all’oscillazione dei suddetti fattori.

Il valore dell'immobile calcolato con metodo analitico risulta essere di

€ 12.240.000,00.

Approssimando la cifra € 12.250.000,00

METODO SINTETICO

Tale stima sintetica è basata nell'applicare un valore medio unitario al metro

quadrato, alle superfici appresso indicate, di beni simili oggetto di recenti

compravendite, prendendo in considerazione le seguenti condizioni: ubicazione,

esposizione, centralità, presenza o meno di opere di urbanizzazione e





25 Pag. n.

destinazione d'uso.

Nel caso in oggetto il valore di mercato dell’immobile da stimare è stato desunto

da informazioni acquisite tramite le Agenzie Immobiliari della zona e dai dati

dell’Agenzia del Territorio della vicinissima area industriale di Pomezia. (Vedi

Allegati).

I prezzi di compravendita forniti dall’Agenzia del Territorio per compendi

immobiliari ad uso industriale, comprendenti anche locali o edifici a

destinazione uffici e servizi, oscillano, riferiti a uno stato conservativo

"Normale", fra 650,00 e 950,00 Euro/mq.

Ulteriori dati sono stati ricavati da recenti annunci di vendite su uno dei maggiori

siti internet di di vendite e affitti immobiliari, la "IMMOBILIARE.IT".

Prendendo in esame nove annunci di vendita immobiliare di capannoni

industriali (Vedi Allegati) è emerso che la media dei prezzi di vendita si attesta

in Euro 704/mq e la stessa è comprensiva dei locali di produzione, degli uffici e

dei servizi, nonché dell'area di pertinenza destinata al carico e scarico delle

merci, al parcamento delle auto dei dipendenti e alle aree a giardino. In

sostanza in nessuna vendita viene distinto il prezzo delle diverse destinazioni

d'uso degli edifici che formano il compendio immobiliare.

Per tali motivi si ritiene che anche i dati forniti dall’Agenzia del Territorio, della

vicinissima area industriale di Pomezia, relativamente alla valutazione di





26 Pag. n.

mercato dei capannoni industriali, sia omnicomprensiva dei locali di produzione,

degli uffici e dei servizi, nonché dell'area di pertinenza destinata al carico e

scarico delle merci, al parcamento delle auto dei dipendenti e alle aree a

giardino.

Infatti, ponendo a confronto i dati forniti dall'"Immobiliare.it" con quelli forniti

dall'Agenzie del Territorio, si evidenziano analoghi valori di mercato.

Nel caso specifico occorre stimare il bene, ad oggi fatiscente, in particolare,

negli impianti e nella copertura, ipotizzando il suo stato conservativo "Normale",

sottraendo poi dal valore ricavato il costo delle opere per riportarlo al suo stato

normale d'uso.

Pertanto, considerato l’immobile con destinazione d'uso

produttiva/industriale e considerate:

l'ipotesi del suo stato conservativo "Normale";

la sua ubicazione prossima alla strada SR148 Pontina e all'area

produttiva del Comune di Pomezia;

le notevoli dimensioni dell'area di produzione del capannone industriale;

l'edificio uffici, l'edificio servizi e l'edifico centrali, di pertinenza del

capannone e che per le motivazioni su riportate si ritengono doversi

stimare congiuntamente all’immobile in quanto strettamente connesse

nel rapporto funzionale corrente tra la cosa principale e quella

accessoria, sommando omogeneamente le loro superfici a quella del





27 Pag. n.

capannone;

l'ampia corte esterna e l'enorme capacità di parcamento per le auto dei

dipendenti;

si può assumere un un valore di mercato di Euro 700/mq, per cui, riportate di

seguito le superfici:





locale bascula mq 10,91

TOTALE mq 18.345,50

si ha:

sup. lorda cap. ind. m2 18.345,50 x Euro 700,00/mq = Euro 12.841.850,00

Approssimando la cifra Euro 12.800.000,00

MEDIA VALORI STIMA "A" E "B" E PRESUNTO VALORE DELL’IMMOBILE

A (metodo analitico) € 12.250.000,00

B (metodo sintetico) € 12.800.000,00

Sommano € 25.050.000,00

€ 25.050.000,00 : 2 = € 12.525.000,00

Il valore dell'immobile calcolato facendo la media tra i due metodi di stima

risulta essere di € 12.525.000,00

Approssimando la cifra Euro 12.500.000,00





28 Pag. n.

Dal suddetto valore di stima vanno dedotte le seguenti spese al fine di rendere

l'immobile agibile:

1. spese per rifacimento impianti, elettrico, termico, idrico, antincendio;

spese per rifacimento copertura, infiltrazioni acqua e varie;

2. spese tecniche per progetti esecutivi impianti e per presentazione presso

l’UTC della SCIA per i lavori di manutenzione straordinaria, per il rilascio

del certificato di agibilità;

3. spese per bonifica ambientale rimozione eternit (copertura, vasche),

pannelli vetro resina copertura, silos;

4. spese sanzioni per la realizzazione delle opere eseguite in difformità;

5. spese demolizione fabbricati abusivi.

Per il calcolo dei lavori di manutenzione straordinaria si ritiene eseguire la stima

del costo di costruzione del compendio e da questo detrarre il costo dei lavori

da eseguire, utilizzando i dati forniti da alcune tabelle riassuntive dei "costi e

percentuali di incidenza" di immobili simili a quello in oggetto. (Vedi Allegati)

capannone industriale mq 16.464,24 x Euro/mq 350= Euro 5.762.484,00

edificio uffici (mq 947,15) + edificio servizi (mq 600,85) + edificio centrali

(mq 322,35) + locale bascula (mq 10,91) = MQ 1.881,26

MQ 1.881,26 x Euro 850,00 = Euro 1.599.071,00

costo di costruzione IVA 22%

Capannone industriale Euro 5.762.484,00 Euro 7.030.230,48





29 Pag. n.

Edifici di servizio Euro 1.599.071,00 Euro 1.950.866,62

1) COSTO LAVORI MANUTENZIONE STRAORDINARIA CAPANNONE

Percentuale incidenza costi impianti tecnici capannone industriale 15%

Percentuale incidenza costi copertura capannone industriale 10%

Opere varie manutenzione straordinaria 10%

35% di Euro 7.030.230,48 = Euro 2.460.580,66

1) COSTO LAVORI MANUTENZIONE STRAORDINARIA EDIFICI SERVIZI

Percentuale incidenza costi impianti tecnici edifici servizi (riscaldamento,

condizionamento, idrico sanitario, elettrico,ascensore, cucina) 30%

Percentuale incidenza costi riparazione infiltrazioni acqua 10%

Opere varie manutenzione straordinaria 5%

45% di Euro 1.950.866,62 = Euro 877.889,97

2) COSTI SPESE TECNICHE

10% costo lavori di manutenzione straordinaria

10% di (Euro 2.460.580,66 + Euro 877.889,97) =

Euro 3.338.470,63 x 10% = Euro 333.847,06

3) COSTI BONIFICA AMBIENTALE

I materiali da rimuovere e smaltire sono:

voltine in eternit copertura - ml 73,32 x 2,50 x n. 35 voltine= mq 6.415,50

voltine in eternit copertura - ml 72,00 x 2,50 x n. 10 voltine= mq 1.800,00





30 Pag. n.

voltine in eternit copertura - ml 55,20 x 2,50 x n. 2 voltine= mq 276,00

TOTALE MQ 8.491,50 x Euro 8/mq = Euro 67.932,00

voltine in vetro resina copertura - ml 73,32 x 2,50 x n. 21 voltine= mq 3.849,30

voltine in vetro resina copertura - ml 72,00 x 2,50 x n. 6 voltine= mq 1.080,00

voltine in vetro resina copertura - ml 55,20 x 2,50 x n. 2 voltine= mq 276,00

TOTALE MQ 5.205,30 x Euro 4,50/mq = Euro 23.423,85

rimozione, trattamento e trasporto n. 3 serbatoi in eternit Euro 2.000,00

piattaforma aerea Euro 4.000,00

rimozione n. 1 silos in vetroresina (capacità di 30.000 litri) Euro 2.100,00

rimozione di circa 20.000 litri di liquido derivante da residui dei bagni galvanici

per la cromatura dei metalli (nichel, acido cloridrico etc) Euro -------------

Per la stima dei costi di bonifica è necessario un campionamento e analisi del

liquido, pertanto si stima un costo forfetario pari a Euro 10.000,00

oneri per la sicurezza Euro 1.800,00

TOTALE COSTI BONIFICA Euro 111.255,85

Costi estratti dal preventivo di spesa della Soc. Ecotecna S.r.l. (Vedi Allegati)

4) SANZIONI AMMINISTRATIVE





31 Pag. n.

Pagamento indennità risarcitoria danno ambientale per rilascio compatibilità

paesaggistica (art. 167 D. Lg. 42/2004) Euro 20.000,00

Pagamento sanzione amministrativa:

- DIA/SCIA in sanatoria art. 37, comma 4, DPR 380/2001 - max Euro 5.164,00;

- art. 22 L.R. 15/2008 - max Euro 10.000,00;

fatta salva ogni ulteriore ed eventuale valutazione del dirigente dell'UTC

Euro 10.000,00

5) COSTI DEMOLIZIONE FABBRICATI ABUSIVI

FABBRICATI IN MURATURA A 3.01.1 Demolizione totale di fabbricati, compreso il carico e il trasporto del

materiale di risulta a discarica controllata, con esclusione degli oneri di discarica (vuoto per pieno):

Euro/mc 11,05 x mc totali 600,00 = Euro 6.630,00 A A 3.03.5.a Compenso alle discariche autorizzate: Euro/ton 23,65 x ton totali 90,00 = Euro 2.128,50 Totale Euro 8.758,50 TETTOIA IN FERRO La rimozione e il trasporto a discarica della tettoia, trattandosi di modesto

lavoro, si ritiene computarlo a corpo in Euro 2.000,00

TOTALE Euro 10.758,50

Per quanto sopra si ha:

valore compendio immobiliare nello stato conservativo "Normale"

Euro 12.500.000,00

costi da sostenere per rendere l'immobile agibile 1)+2)+3)+4)+5)

a detrarre 1) Euro 2.460.580,66

Euro 877.889,97

a detrarre 2) Euro 333.847,06





32 Pag. n.



Euro 10.000,00

a detrarre 5) Euro 10.758,50 (tot costi 3.824.332)

TOTALE Euro 8.675.668,00

approssimando la cifra Euro 8.675.000,00

(diconsi Euro ottomilioniseicentosettantacinquemila/00)

CONCLUSIONI

Con l'approssimazione che è propria di ogni giudizio estimativo che attenga a

beni immobiliari, si è d'avviso che l'anzidetta somma di Euro 8.675.000,00

(diconsi Euro ottomilioniseicentosettantacinquemila/00), possa rappresentare

oggi il più probabile valore di mercato del compendio immobiliare in esame.

Tanto dovevo in seguito all’incarico ricevuto.

Alla relazione sono allegati:

1. Verbale di sopralluogo

2. Documentazione fotografica

3. Autorizzazione scarico acque reflue domestiche

4. Dichiarazione di irreperibilità della pratica edilizia

5. Licenza edilizia e calcoli superficie coperta

6. Diniego permesso di costruire presentato dalla Soc. UNO LIGHT s.r.l.

7. Esproprio Città Metropolitana di Roma

8. Certificati di destinazione urbanistica PRG e NTA





33 Pag. n.

9. Stralci PTPR Piano Territoriale Paesaggistico Regionale

10. Quotazioni immobiliari Agenzia del Territorio

11. Valori di locazione compendi immobiliari

12. Valori di vendita compendi immobiliari

13. Costi di costruzione e percentuali di incidenza

14. Preventivo bonifica ambientale

15. Visure e planimetrie catastali

16. Roma/Latina Strada Intermodale

Genzano di Roma, 11 novembre 2016

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

ARCH. ETTORE SEVIERI

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