Concept #1: Downtown Intensification. The City’s plan to ... · 2/25/2017 · Concepto # 3: El centro como el núcleo cultural y cívico de la comunidad. Como Santa Paula ha crecido,

Santa Paula Downtown Action Plan Page 1

Concept #1: Downtown Intensification. The City’s plan to accommodate future jobs and housing growth in a small, compact downtown area relies on infill development and redevelopment. Downtown is a key opportunity for higher density and intensity of development given its central location, development patterns, and proximity to employment, services, transit, education, and other amenities. Future development must be built at a scale which is respectful of the existing small town atmosphere including historic buildings.

Concepto # 1: Intensificación del centro. El plan de la Ciudad para acomodar los trabajos futuros y el crecimiento de viviendas en una área pequeña y compacta del centro se basa en el desarrollo y reconstrucción del relleno. El centro es una oportunidad clave para una mayor densidad e intensidad de desarrollo debido a su ubicación central, patrones de desarrollo y proximidad al empleo, servicios, tránsito, educación y otros servicios. El desarrollo futuro debe ser construido a una escala que es respetuosa de la atmósfera existente de la pequeña ciudad incluyendo edificios históricos.



Concept #2: Preservation of Historic Buildings. The identification, preservation, and celebration of cultural and historic resources in Downtown help maintain the community’s shared value for the unique character and historical integrity of the area. The City supports the preservation and adaptive reuse of historic buildings in order to develop these unique structural assets of Downtown to their highest and best use. In conclusion, the City should consider extending the historical overlay over the Central Business District (CBD).

Concepto # 2: Preservación de edificios históricos. La identificación, preservación y celebración de los recursos culturales e históricos en el centro de la ciudad ayudan a mantener el valor compartido de la comunidad por el carácter único y la integridad histórica de la zona. La Ciudad apoya la preservación y la reutilización adaptativa de edificios históricos para desarrollar estos activos estructurales únicos del centro de la ciudad para su uso más alto y mejor. En conclusión, la Ciudad debe considerar extender la superposición histórica sobre la zona “Distrito Central de negocios” (Central Business Distrito).


Concept #3: Downtown as the Cultural and Civic Community Core. As Santa Paula has grown, the role of Downtown has changed. In addition to its traditional role as a commercial center, Downtown is also the focal point for local governmental affairs and cultural events for the community.

This Plan will enhance the economic vitality of Downtown, it is important to maintain downtown’s central role in cultural and civic activities such as music, art, public meetings, parades, car shows, outdoor markets, and festivals.

Concepto # 3: El centro como el núcleo cultural y cívico de la comunidad. Como Santa Paula ha crecido, el papel del centro ha cambiado. Además de su papel tradicional como centro comercial, el centro es también el punto focal para asuntos gubernamentales locales y eventos culturales para la comunidad.

Este Plan aumentará la vitalidad económica del centro, es importante mantener el papel central del centro en actividades culturales y cívicas como música, arte, reuniones públicas, desfiles, exhibiciones de autos, mercados al aire libre y festivales.


Concept #4: Mixed‐Use Development. Santa Paula residents desire a more livable and mixed-use Downtown where residents can walk to shopping, government, Post Office, commercial services, and recreational amenities. The addition of more residential and office uses in and behind Main Street will provide an 18-hour marketplace for commercial success. Methods, such as incentives for new mixed-use development and public/private partnerships, are intended to promote a greater mix of uses in the Downtown. The City-owned parking lots are an incredibly untapped resource for significant future development. The City should consider entering into development agreements with multiple mixed-use developers to compete for the right to develop those parking lots. The City could then develop a significant revenue source if the City-owned parcels were leased (not sold) to developers. These prospective developers could demonstrate the capability to develop highly amenitized mixed use projects that: (1) replace all of the current public parking spaces (underground) plus the parking needed for the mixed uses; (2) potentially bring a number of affordable and market-rate dwelling units to downtown; and (3) bring pedestrian amenities to City asphalt parking lots - which seem to be an ever-growing source of complaints.

Concepto # 4: Desarrollo con uso‐mixto. Los residentes de Santa Paula desean un centro comercial más habitable y con uso-mixto donde los residentes pueden caminar a las tiendas, al gobierno, al correo, a los servicios comerciales y a los servicios recreativos. La adición de más usos residenciales y de oficina en y detrás de la calle Main proporcionará un mercado de 18 horas para el éxito comercial. Métodos, tales como incentivos para el nuevo desarrollo de uso mixto y las asociaciones público/privadas, están destinados a promover una mayor mezcla de usos en el centro. Los estacionamientos de la ciudad son un recurso increíblemente inexplorado para un desarrollo futuro significativo. La Ciudad debería considerar la posibilidad de firmar acuerdos de desarrollo con múltiples desarrolladores de uso mixto para competir por el derecho de desarrollar los lotes de estacionamiento. La Ciudad podría entonces desarrollar una fuente de ingresos significativa si los lotes de la Ciudad fueran arrendadas (no vendidas) a desarrolladores. Estos desarrolladores potenciales podrían demostrar la capacidad de desarrollar proyectos de uso mixto altamente amenizados que: (1) reemplacen todos los espacios públicos de estacionamiento (subterráneos) más el estacionamiento necesario para los usos mixtos; (2) potencialmente traer un número de unidades de vivienda asequibles y de precio de mercado al centro de la ciudad; y (3) llevar los servicios de peatones a los aburridos estacionamientos de asfalto, que parecen ser una fuente cada vez mayor de quejas.


Concept #5: Pedestrian Activity. Pedestrian activity and connectivity is essential to the success of Downtown. The existing grid street pattern, crosswalks, bulbouts, and street furniture will be preserved, expanded and further enhanced with additional amenities such as sidewalk dining, art, shade, and seating. Additional open space areas directly off Main Street which will be cleaned and well maintained will provide small refuges and gathering places on corners and block interiors. Public parking in the Downtown will continue to be easy to find and will facilitate pedestrian access to Main Street shops.

Concepto # 5: Actividad de peatones. La actividad peatonal y la conectividad son esenciales para el éxito del Centro. Las calles existente de patrón cuadricular , los pasos de peatones, bombillas, y el mobiliario de la calle será preservado, ampliado y aumentado más con las amenidades adicionales, como comederos en la acera, arte, sombra, y asientos. Adicionales áreas de espacio abierto directamente de la calle principal, que se limpian y bien mantenido proporcionará pequeños refugios y lugares de reunión en las esquinas y bloquear los interiores. El estacionamiento público en el centro continuará siendo fácil de encontrar y facilitará el acceso peatonal a las tiendas de la calle principal.


Concept #6: Integrated Parking Structures. A stand-alone parking structure is not conducive to a quality pedestrian environment; therefore, any needed new parking structures will be ringed primarily with ground-floor commercial suites or otherwise integrated into larger mixed-use development projects – this will also help create additional pedestrian access to Main Street businesses.

Concepto # 6: Estructuras de estacionamiento integrado. Una estructura de estacionamiento independiente no es conducente a un ambiente peatonal de calidad; por lo tanto, todas las nuevas estructuras de estacionamiento necesarias, serán rodeadas principalmente con locales comerciales en la planta baja o de otra manera integradas en proyectos de desarrollo de uso mixto de mayor tamaño - esto también ayudará a crear acceso peatonal adicional a los negocios de la calle Main.


Concept #7: Leverage City Owned Parking Lots Into Municipal Revenues. The City owns several parking lots in the downtown that could be developed into mixed use development projects. The City could offer 99-year leases on each of these properties which would create a strong municipal revenue source. The City would have significantly more control over the development design because of direct ownership.

Concepto # 7: Aprovechar los estacionamientos de la Ciudad en Ingresos municipales. La Ciudad posee varios estacionamientos en el centro que podrían desarrollarse en proyectos de desarrollo de uso mixto. La ciudad podría ofrecer arrendamientos de 99 años en cada una de estas propiedades, lo que crearía una fuerte fuente de ingresos municipales. La Ciudad tendría mucho más control sobre el diseño del desarrollo debido a la propiedad directa.


Concept #8: Organize Downtown Businesses under One Banner: Organize the downtown merchants into one Downtown Organization solely focused on downtown. This will create a downtown “chamber of commerce” which embraces the variety of ethnic ownerships. Empower this organization to develop, organize and execute all festivals, events and other downtown activities. Work with the Chamber to help make this transition possible.

Concepto # 8: Organizar los negocios del centro bajo una sola bandera: Organizar los comerciantes del Centro en una sola organización del Centro, centrados solamente en el Centro. Esto creará una "cámara de comercio" en el centro que abarque la variedad de propiedades étnicas. Capacitar a esta organización para desarrollar, organizar y ejecutar todos los festivales, eventos y otras actividades del centro. Trabajar con la Cámara para ayudar a hacer posible esta transición.


Concept #9: A Business Improvement District should be considered. With the loss of redevelopment in the State of California, more and more downtowns are considering forming Business Improvement Districts to help pay for much needed services those municipalities just can’t pay for any more. The Business Improvement District would have to vote before the businesses agree to self-tax themselves to develop the funding mechanism for the District.

Concepto # 9: Un distrito de Mejoramiento Comercial debe ser considerado. Con la pérdida de la reurbanización en el estado de California, los centros urbanos cada vez más están considerando la formación de Distritos de Mejora de Negocios para ayudar a pagar los servicios tan necesarios que los municipios simplemente no pueden pagar por más. El Distrito de Mejora de Negocios tendría que votar antes de que las empresas acuerden auto-imponerse para desarrollar el mecanismo de financiamiento para el Distrito.


Concept #10: Develop new “cool” event ideas downtown. Thanks to the input from our local high school students, there are some events that will attract old and young alike.

Some cool ideas: Ice-skating, real snow, live local music, fiesta, farmer’s market, scavenger hunt for K-8th grade, create a “Cowboy Trail” complete with a color pamphlet paid for by merchants who have a “golden horseshoe” (e.g., Follow the Golden Horseshoes to explore and enjoy downtown Santa Paula!) in front of their business, starting at the historic Railroad Depot and ending at Steve McQueen’s favorite “watering hole” restaurant.

Concepto # 10: Desarrollar nuevas ideas de eventos "cool" en el centro. Gracias a la aportación de nuestros estudiantes locales de la escuela secundaria, hay algunos eventos que atraerán a jóvenes y viejos.

Algunas ideas interesantes: patinaje sobre hielo, nieve real, música local en vivo, fiesta, mercado de agricultores, búsqueda de tesoros para K-8th grado, crear un "Cowboy Trail" con un folleto de color pagado por los comerciantes que tienen una "herradura dorada" (Por ejemplo, siga las herraduras de oro para explorar y disfrutar del centro de Santa Paula!) En frente de su negocio, comenzando en el histórico depósito de ferrocarril y terminando en Steve McQueen favorito "agujero" restaurante.


Concept # 11: Develop an attractive way‐finding program. Wayfinding is the art of placing attractive signage at freeway intersections to help lead vehicular visitors directly into the downtown. Work with Caltrans to see if better signage on the freeway is possible to introduce Santa Paula in a positive light and greet new visitors.

Concepto # 11: Desarrollar un programa de búsqueda de manera atractiva. “Way-finding” (búsqueda) es el arte de colocar señalización atractiva en las intersecciones de la autopista para ayudar a llevar a los visitantes de vehículos directamente en el Centro de la ciudad. Trabajar con “Caltrans” para ver si es mejor señalización en la autopista es posible introducir Santa Paula en una luz positiva y saludar a los nuevos visitantes.


Concept #12: Develop a highly illustrated, bilingual sign design catalog. There are some lovely downtown business signs along Main Street. There are also a handful of business wall signs that are considerably less appealing. Solution: A highly illustrated catalog which shows businesses how to design a prettier business sign, enhancing the overall historic character and appeal of the Downtown.

Concepto # 12: Desarrollar un catálogo de diseño de letreros altamente ilustrado y bilingüe. Hay algunos letreros encantadores del Centro de negocios a lo largo de Main Street. Hay también unos letreros de negocios que son considerablemente menos atractivas. Un catálogo altamente ilustrado que muestra a negocios cómo diseñar un letrero de negocio más bonito, mejorando el carácter histórico general y el atractivo del Centro de la ciudad.


Concept #13: Consider developing a permanent, full time event space. Downtown lacks a central space where the community can come together to celebrate. Currently, that involves closing Main Street to traffic. The City Council can examine the possibility of using city-owned land to develop a shared space for a Zocalo, (Spanish for a plaza or central square).

Concepto # 13: Considere la posibilidad de desarrollar un espacio permanente de eventos a tiempo completo. El centro carece de un espacio central donde la comunidad pueda reunirse para celebrar. Actualmente, eso implica cerrar la calle Main al tráfico. El Ayuntamiento puede estudiar la posibilidad de utilizar terrenos de la ciudad para desarrollar un espacio compartido para un Zócalo (español para una plaza o plaza central).


Concept #14: Don’t be shy, celebrate your historicity! Downtown Santa Paula has many stories to tell but unless you are a historian or a long-time resident, you don’t realize which buildings are historic or all the cool history encircling your downtown.

Solution: Have the Chamber or downtown organization consider placing brass plaques on buildings and even embedded in the sidewalk telling the passerby about the rich past of Santa Paula.

Concepto # 14: ¡No seas tímido, celebra tu Ciudad histórica! El Centro de Santa Paula tiene muchas historias que contar, pero a menos que usted es un historiador o un residente de mucho tiempo, no te das cuenta de qué edificios son históricos o toda la historia increíble que rodea su centro.

Solución: Haga que la Cámara o la organización del Centro considere la posibilidad de colocar placas de latón en edificios e incluso incrustado en la acera diciéndole al transeúnte acerca del rico pasado de Santa Paula.


Concept #15: Improve the maintenance and lighting of back alleys. The condition of the back alleys and parking lots is inadequate. While Main Street always looks presentable, the same is not true for the back alleys and parking lots. The City and the property owners should seek out a method to pay for the improvements. Cooperation of property owners with the City can help get the much needed safety improvements in place. One way to do that is to direct mixed use development toward these improvements.

Concepto # 15: Mejorar el mantenimiento y la iluminación de los callejones. La condición de los callejones y los estacionamientos es inadecuada. Mientras la calle Main siempre parece presentable, lo mismo no es cierto para los callejones y estacionamientos. La Ciudad y los propietarios deben buscar un método para pagar las mejoras. La cooperación de los propietarios con la Ciudad puede ayudar a conseguir las tan necesarias mejoras de seguridad en su lugar. Una forma de hacerlo es dirigir el desarrollo de uso mixto hacia estas mejoras.


Concept #16: Protect downtown businesses. While the City should encourage healthy commercial business competition, the development of competing commercial areas in new developments close to downtown should be limited in size and scope to avoid direct competition with the small unique shops in downtown. Too many small town downtowns have been decimated by new super shiny “faux downtown” developments.

Concepto # 16: Proteger los negocios del centro. Mientras que la Ciudad debe animar la competición sana del negocio comercial, el desarrollo de áreas comerciales que compiten en nuevos progresos cerca del Centro de la ciudad debe ser limitado en tamaño y alcance para evitar la competición directa con las pequeñas tiendas únicas en el Centro. Demasiados centros urbanos de pequeñas ciudades han sido diezmados por nuevos desarrollos de "falso centro".


Concept #17: Embrace downtown’s ethnic differences. The Chamber of Commerce and other downtown organizations should remove any barriers and co-exist with the Latino downtown merchants. Newsletters and other materials sent out should consider making all or part of the information bilingual. Likewise, the Latino business owners in downtown should make their materials bilingual as well. A great place to start is co-venturing a new downtown event focusing on Santa Paula’s youth.

Concepto # 17: Abrazar las diferencias étnicas del centro. La Cámara de Comercio y otras organizaciones del Centro deben eliminar cualquier barrera y coexistir con los comerciantes latinos del Centro. Los boletines informativos y otros materiales enviados deben considerar la posibilidad de que la totalidad o parte de la información sea bilingüe. Del mismo modo, los dueños de negocios latinos en el Centro deben hacer sus materiales bilingües también. Un gran lugar para comenzar es co-aventurarse un nuevo evento del centro centrado en la juventud de Santa Paula.


Concept #18: Clean up Downtown Zoning Rules. The zoning regulations permit a great variety of uses in the downtown. There are some uses the City can look at amending or deleting. Two uses which immediately need attention are fast food restaurants and tattoo establishments.

There are also several uses which are currently “conditionally allowed” and should be made “allowed”. These include hotels, theater, grocery stores, and most importantly mixed-use. While it may seem necessary to closely review and scrutinize all mixed-use projects, making them “conditionally allowed” sends a negative message to those contemplating developing in this area. Allow City staff to review the designs and appropriateness of these uses in downtown.

Concepto # 18: Limpie las reglas de zonificación del centro. Las regulaciones de zonificación permiten una gran variedad de usos en el centro de la ciudad. Hay algunos usos que la Ciudad puede considerar enmendar o borrar. Dos usos que inmediatamente necesitan atención son restaurantes de comida rápida y establecimientos de tatuajes.

También hay varios usos que actualmente están "condicionalmente permitidos" y deben hacerse "permitidos". Estos incluyen hoteles, teatro, tiendas de abarrotes, y lo más importante, usos mixtos. Si bien puede parecer necesario revisar y examinar detenidamente todos los proyectos de uso mixto, hacerlos "condicionalmente permitidos" envía un mensaje negativo a aquellos que contemplan el desarrollo en esta área. Permita que el personal de la Ciudad revise los diseños y la conveniencia de estos usos en el centro de la ciudad.


Concept #19: Add the Historical Overlay Zoning to Downtown. The City should place the Historic District (HD) over the CBD base zoning district in downtown. There are enough contributing historic structures in the downtown to suggest an overlay is appropriate. This action will only add to the visitor experience and illustrate the City’s commitment to preserving downtown.

Concepto # 19: Añadir el histórico superposición de zonificación para el centro. La Ciudad debe colocar el Distrito Histórico (HD) sobre el Distrito de Zonas de Base de CBD de la ciudad. Hay suficientes estructuras históricas que contribuyen en el centro de la ciudad para sugerir una superposición es apropiado. Esta acción solo agregará a la experiencia del visitante e ilustrará el compromiso de la Ciudad de preservar el centro de la ciudad.


Concept #20: Clean Up Illegal and Bad Signs in Downtown. The Chamber of Commerce or the City should send friendly letters to downtown business owners, and/or property owners who have temporary banner signs in place of a permanent sign. These signs must comply with the Sign Regulations found in section 16.48 of the Development Code. It’s time to beautify and clean up the sign clutter in the downtown.

Concepto # 20: Limpiar letreros ilegales y malos en el centro de la ciudad. La Cámara de Comercio o la Ciudad debe enviar cartas amistosas a los dueños de negocios del centro, y / o propietarios que tienen letreros temporales en lugar de un letrero permanente. Estas señales deben cumplir con el Reglamento de letreros que se encuentra en la sección 16.48 del Código de Desarrollo de la ciudad. Es hora de embellecer y limpiar el desorden de los letreros en el centro de la ciudad.


Concept #21: Resident‐Serving Uses to Dominate. It is recommended that the City and Chamber focus on attracting new uses to the downtown for local residents. Sadly, Santa Paula residents must travel outside their own community to purchase certain items. It would be better if they could purchase those items in Santa Paula and keep those dollars for our local businesses.

Concepto # 21: “Residente‐Serving” usos para dominar. Se recomienda que la Ciudad y la Cámara se concentren en atraer nuevos usos al centro de la ciudad para los residentes locales. Lamentablemente, los residentes de Santa Paula deben viajar fuera de su propia comunidad para comprar ciertos artículos. Sería mejor si pudieran comprar esos artículos en Santa Paula y guardar esos dólares para nuestros negocios locales.


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