Direzione Urbanistica

Area Pianificazione Tematica e Valorizzazione Aree

Cascina Monterobbio DOCUMENTO PRELIMINARE ALLA PROGETTAZIONE Allegato al Bando pubblico per la concessione in diritto di superficie

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Il presente documento è stato redatto dagli uffici dell’Area

Pianificazione Tematica e Valorizzazione Aree in funzione delle linee

di indirizzo introdotte con la deliberazione di Consiglio Comunale n. 20 in data 03.05.2016 (DUP e Bilancio di Previsione 2016/2018).

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INTRODUZIONE

Il presente documento preliminare alla progettazione, parte integrante e sostanziale del bando pubblico per la concessione della cascina Monterobbio, è costituito di due parti.

Nella prima parte viene descritto il patrimonio pubblico costituito dalle 61 cascine di proprietà del Comune di Milano, le modalità con le quali questo patrimonio unico è pervenuto nella disponibilità dell’Amministrazione e le politiche in corso rivolte al suo recupero e successiva

rifunzionalizzazione nell’ambito del grande progetto della creazione del distretto agricolo culturale milanese.

La seconda parte presenta lo stato di fatto della cascina Monterobbio con particolare attenzione alla casa padronale, la sua storia e le caratteristiche fisico-dimensionali

dell’immobile necessarie alla definizione di un progetto di recupero in linea con quanto

richiesto nel bando pubblico per la concessione in diritto di superficie.

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1. LE CASCINE DEL COMUNE DI MILANO

A Milano vi sono circa 61 cascine di proprietà comunale alcune delle quali abbandonate o sott’utilizzate e prive di titolarità giuridica all’occupazione. Disposte a raggiera all’interno dei

confini del comune, rappresentano esempi di architettura agricola lombarda di grande valore storico, culturale e ambientale. Negli anni, alcune di queste cascine sono state inglobate nel tessuto urbano dallo sviluppo della città, altre si trovano invece ancora in aree agricole o

all’interno di parchi; alcune sono tuttora parzialmente utilizzate per l’attività agricola, altre sono parzialmente abitate ma hanno perso la dimensione agricola, altre ancora sono

abbandonate e in rovina. In linea generale questo straordinario patrimonio è pervenuto nella disponibilità dell’Amministrazione sulla base di lasciti e donazioni, operazioni di

compravendita di interi comparti agricoli con annessi complessi cascinali e, più recentemente,

espropriato nell’ambito dei piani di edilizia economica e popolare ai sensi della L.N. n. 167/1962. Se, storicamente, l’identità delle cascine milanesi è legata all’abitare, all’agricoltura e all’alimentazione, negli anni recenti a queste vocazioni se ne è aggiunta un’altra che si è

sviluppata, a volte anche in modo informale, intrecciandosi con quella originaria oppure sostituendola. Molte cascine milanesi sono state infatti recuperate e tenute in vita da soggetti del terzo settore e associazioni di cittadini che al loro interno hanno trovato spazi disponibili e flessibili per ospitare attività sociali e culturali di diverso tipo e servizi per i cittadini: centri di accoglienza, comunità di alloggio e cura, centri sociali, spazi per la cultura, l’arte, la didattica

e il tempo libero. La struttura insediativa di tali edifici, la loro ubicazione all’interno della città consolidata, la loro contiguità con aree densamente abitate e con le infrastrutture civili di Milano, rendono questo un eccezionale patrimonio per la nostra città. Obiettivo del Comune di Milano è la

trasformazione del loro insieme, o di una parte di esso, in un sistema di luoghi polifunzionali dedicati a quattro questioni vitali per la città: l’agricoltura e l’alimentazione, l’abitare, i servizi e la cura del territorio, restituendole così alla città. Milano intende così potenziare il suo ruolo di città-laboratorio e sperimentare un modello di società urbana più sostenibile, promotrice di

diritti basilari per tutti i cittadini: cibo, casa, lavoro, salute, educazione, servizi e qualità dell’ambiente. In questa visione, le cascine urbane milanesi sono destinate ad affrontare una nuova fase della

loro vita, senza rinunciare allo loro identità originaria, ospitando un insieme di pratiche legate alla produzione agricola e alla dimensione sociale diventando nuovi luoghi pubblici di

incontro, accoglienza e partecipazione di altissimo valore ambientale, sociale e culturale. Obiettivo del Comune di Milano, attraverso la promozione e la razionalizzazione di energie e

pratiche attive sul territorio, è la costituzione di un “sistema delle cascine di Milano”, in cui le cascine di proprietà comunale diventino gli epicentri di reti più ampie, esterne ed interne alla

città: funzionino come terminali dell’agricoltura dell’area intorno a Milano connettendo la città al territorio; siano parte del più vasto sistema delle reti sociali, pubbliche e private, che agiscono nella città; costituiscano l’interfaccia tra queste reti e i cittadini: ospitando spazi di

commercio sostenibile, luoghi di ristoro e di formazione sul tema dell’agricoltura, dell’alimentazione e dell’ambiente e spazi e servizi dedicati a chi ha bisogno di una residenza temporanea per ragioni di lavoro, di studio o di momentanea fragilità economica e sociale o

perché è di passaggio a Milano.

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In generale il ruolo delle cascine di proprietà comunale, una volta recuperate, sarà: - contribuire alla creazione di un sistema integrato ad alto valore simbolico con i parchi, le vie d’acqua e la mobilità sostenibile;

- diventare la sede di funzioni pubbliche e sociali aperte alla città; - risolvere situazioni di degrado, restituendo alla città pezzi di patrimonio culturale ad alto

valore affettivo; - perfezionare il rapporto tra pubblico e privato nella valorizzazione delle proprietà pubbliche; - sviluppare modalità innovative di approccio al recupero degli immobili tutelati;

- promuovere l’insediamento di funzioni compatibili; - fornire spazi adeguati al mondo del terzo settore e della filiera agricola.

I numeri del patrimonio comunale:

N. 61 Cascine di proprietà comunale, di cui n. 35 concesse a vario titolo (associazioni, servizi pubblici comunali, attività varie); n. 11 sede di aziende agricole regolarmente condotte; n. 15 in stato di abbandono, disuso, degrado e comunque prive di titolarità. Inserite nel Documento Unico di Programmazione (DUP) allegato al Bilancio Comunale di Previsione 2016/2018 con l’ipotesi di concessione in diritto di superficie a soggetti interessati,

al fine di recuperare e gestire le cascine mediante l’insediamento di funzioni pubbliche

nell’ambito di una politica di valorizzazione del patrimonio e del territorio peri-urbano della città (distretto agricolo culturale milanese).

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2. LA CASCINA MONTEROBBIO

Cascina con particolarissimo impianto a doppia corte contigua: una posta a nord, chiusa su tre lati, su cui danno le abitazioni; l’altra a sud, sulla quale danno i rustici e le strutture di

sostegno alla produzione agricola. Gli ultimi anni di vita agricola della cascina vedevano i tre corpi delimitanti la corte nord ospitare le abitazioni dei mezzadri (nord e ovest) e del fittabile e del fattore (sud). Il fronte verso la corte del corpo ovest è caratterizzato da un porticato con

archi a tutto sesto al piano terreno a da un loggiato al piano superiore. Questa caratteristica, unitamente alla presenza di una piccola altana o torretta campanaria, posta al punto di

incrocio tra il corpo ovest e il corpo sud, conferiscono alla cascina l’aspetto della villa. La corte a sud è delimitata sui quattro lati dalla stalla per i cavalli (ovest), stalle per i bovini (sud) e da

un rustico adibito a deposito per attrezzi, foraggio ed essiccatoio (est). Sono da notare per

questa porzione le particolarità rappresentate dai muri frangi-fiamma divisori tra le abitazioni ed i fienili (con elevazione oltre le falde del tetto) e la presenza di un ingresso indipendente, costituito da un androne sotto l’abitazione del fittabile, nel punto dove la stalla per i cavalli disegna una rientranza. Sono da segnalare infine, quali elementi decorativi degni di nota, due balconcini in ferro

battuto posti sulla facciata principale, dei decori protobarocchi nella stanza sotto l’altana, una sala affrescata e un camino seicentesco con lo stemma di Monterobbio. La Cascina Monterobbio, il cui nome deriva da Mons Robur, Monte Quercia, per la presenza originaria di un bosco sacro di querce che si estendeva sino a Santa Maria di Chiesa Rossa,

compare già nei censimenti del 1597 come di proprietà delle Monache di Fonteggio, proprietarie del fondo agricolo della Chiesa Rossa. La cascina, collocata in posizione privilegiata all’intersezione del canale sul Lambretto meridionale e il torrente Boniforte, verrà successivamente accatastata come “utente del Lambro meridionale” nelle tavole dei Corpi Santi (Porta Ticinese, Porta Lodovica) nell’anno 1866. Nata inizialmente come solo corpo di

fabbrica a T realizzato per il controllo delle acque a monte di Conca Fallata – Chiesa Rossa, la cascina venne mano a mano ampliata per diventare la “casa da massaro” e occuparsi dell’organizzazione latifondiaria del Sud Milano in sinergia con il “Mulino” e la “Folla”, filanda di Sant’Ambrogio delle quali non vi è più traccia, fino a raggiungere l’impianto

odierno. Nella sua storia ha visto l’alternarsi alla proprietà di varie famiglie nobili , come il feudatario di Cassino, Scanasio, ordini religiosi e uomini politici o di pensiero come il segretario di Alessandro Manzoni che importò da Versailles le robinie con l’intento di

potenziare la stabilità degli argini limitrofi. Hanno soggiornato presso la cascina personaggi celebri come il pittore Hayez (secondo alcuni l’autore degli affreschi presenti) e Napoleone.

Il decreto di dichiarazione di interesse storico artistico della cascina Monterobbio rilasciato dalla Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della Lombardia del Ministero in

data 08.10.2013 riporta le seguente descrizione della cascina:

Pregevole esempio di cascina realizzata nei sec. XVI/XVII ancora ben conservata ed esistente nell’ambito urbano della città di Milano; nonché una rara testimonianza di complesso rurale organizzato attorno a due corti principali con funzioni differenziate, per l’abitazione e le attività rustiche. La cascina appare inoltre interessante testimonianza di un insieme che con armonia di forme e senso di proporzioni riassume e “coagula” in un unicum architettonico la tipologia della villa (lato ovest), dell’edificio a carattere urbano (lato nord) e dell’azienda agricola (lato sud-est). Le facciate dalle sobrie linee architettoniche sono scandite da semplici

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aperture, due delle quali presentano bei balconcini con ringhiere in ferro battuto di forme barocche, finemente lavorate. Sulla corte nord un bel porticato ad archi a tutto sesto ed un loggiato, ad esso soprastante, creano un’interazione fra spazio esterno e spazio interno che conferisce senso di leggerezza al corpo di fabbrica e vivacità compositiva all’insieme. Tale vivacità appare altresì accentuata da una bella altana che, come qualificante elemento verticale, si staglia al di sopra delle falde di copertura delle masse, caratterizzate da un compassato orizzontalismo. Assai pregevoli appaiono gli interni che presentano affreschi, decorazioni e coperture lignee a cassettoni dipinti, databili fra il XVI e il XVII secolo.

In tinta verde e su carta tecnica comunale, è

riportato il perimetro della

cascina individuato in fase di apposizione del vincolo storico

artistico.

A.

B.

C.

A.

B.

C.

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2.1. DATI GENERALI

Immobile

Cascina Monterobbio, via San Paolino n. 5 (Municipio n. 6) Dati di sintesi Superficie di pertinenza catastale: 10.485 mq

Superficie coperta: 2.530 mq Superficie del primo cortile: circa 600 mq Superficie del secondo cortile: circa 1.150 mq Superficie lorda di pavimento (Slp): circa 3.000 mq

Identificazione catastale Comune di Milano

Fg. n. 577

Mapp.li n.

33, 34, 35, 36, 37, 38, 50, 61

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2.2. REGIME VINCOLISTICO A – PGT PTC Parco Sud

La cascina Monterobbio è ricompresa, senza individuazione puntuale, nelle aree sottoposte

alla disciplina di tutela e valorizzazione del PTC del Parco Agricolo Sud Milano, tra quelle dei dei c.d. Piani di Cintura (art. 26 del PTC), pertanto l’intervento di riqualificazione dovrà essere

conforme alla normativa del piano indicato e oggetto di specifico provvedimento autorizzativo.

B - Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio – D.Lgs n. 42/2004 e s.m.i.

Decreto di interesse storico artistico (art. 10 c. 1 – 4L) rilasciato in data 08.10.2013. Autorizzazione alla concessione in diritto di superficie rilasciata in data 14.05.2014.

PRESCRIZIONE Sulla base dei richiamati provvedimenti ogni tipo di operazione sull’immobile, compresa la redazione del progetto di recupero, dovrà essere preliminarmente assentita dalla competente Soprintendenza che potrà apportare modificazioni

all’impostazione progettuale presentata in sede di gara (cfr. studio di fattibilità).

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C – Sottoservizi Ferme restando le indicazioni sulla presenza di servizi a rete che possono essere desunte dalla

consultazione del Piano Urbano Generale dei Servizi e del Sottosuolo (PUGSS) adottato con deliberazione C.C. n. 54/2012, si segnala

Rete elettrica: presente. Rete fognaria: assente.

Rete gas: assente. Rete idrica: presente, da verificare funzionalità e portata.

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2.3. STATO DI FATTO DELL’IMMOBILE

PIANO TERRA

Individuazione della casa padronale rispetto allo sviluppo del complesso cascinale

Ingresso storico principale

Volumi non più esistenti

1° cortile

2° cortile

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PIANO PRIMO

Individuazione della casa padronale rispetto allo sviluppo del complesso cascinale

Volumi non più esistenti

Fienile aperto

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Focus casa padronale

Piano Terra

Slp: 205 mq

Ingresso

Ingresso storico

principale

Sala

affrescata

Piano Primo

Slp: 238 mq

Cantina interrata

* camino B

* camino A

Altana

*

*

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La casa padronale della cascina Monterobbio, costituisce la parte più nobile e pregevole dal punto di vista storico-architettonico dell’intero complesso, si sviluppa su due piani fuori terra (altezza media dei locali di circa 4 m): al piano terra sono presenti quattro grandi stanze di

circa 25 mq di superficie ciascuna, mentre al piano primo le stanze, di estensione analoga, sono sei (di cui una affrescata su pareti e soffitto a cassettoni di legno). Sono presenti inoltre,

caso pressoché unico rispetto alle restanti cascine di Milano, una cantina totalmente interrata e un’altana di osservazione sul tetto. La casa padronale, nel rispetto delle caratteristiche di controllo e gestione dei complessi rurali tradizionali, risulta inoltre in posizione perfettamente

baricentrica rispetto allo sviluppo generale del complesso con entrate e finestre di supervisione posizionate su entrambi i cortili della cascina. L’ingresso principale, da creare per

il raggiungimento della casa padronale direttamente dalla pubblica via, coincide con il ripristino (necessario) dell’ingresso storico alla cascina ovvero la facciata ovest del complesso.

Attualmente l’area è occupata per un minima parte dallo spazio aperto attrezzato del circolo

culturale Virgilio Ferrari e per il resto da una fascia di verde incolto e spontaneo. Il ripristino di tale ingresso, oltre a ricomporre un inizio di uso ordinato e coerente della cascina, potrebbe generare un’area verde attrezzato/ornamentale di oltre 2.000 mq di estensione da annettere alla casa padronale (corrispondente al mapp. 50).

Foto archivio

Comune di Milano (anni ’70)

Ingresso storico principale.

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Sala affrescata primo piano (muri, travi e cassettoni)

Vista dall’altana sul q.re S. Ambrogio

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4. STUDIO di FATTIBILITA’ per la CONSERVAZIONE e il RECUPERO della Cascina I concorrenti dovranno presentare uno studio di fattibilità per gli interventi di conservazione e

recupero della Cascina Monterobbio che preveda l’insediamento di un mix di funzioni di carattere pubblico e privato coerenti con i caratteri dell’immobile, dell’ambito di inserimento e

in linea con i contenuti tecnici richiesti all’art. 6 comma 1) del Bando pubblico per la concessione. Le funzioni di carattere pubblico dovranno essere qualificanti; a titolo di esempio, si rileva

come il P.G.T. di Milano riconosca come “servizi”: il co-housing sociale, i servizi sociali per anziani/adulti/minori, l’artigianato di servizio, gli incubatori di imprese, i centri aggregativi, i

centri polivalenti, gli ostelli e le residenze per studenti, i nidi, le strutture ambulatoriali, le sedi espositive e location culturali, i mercati di prodotti ortofrutticoli (vd. PGT, Piano dei Servizi,

“Relazione generale e catalogo della ricognizione dell’offerta dei servizi”).

In ogni caso, nell’individuazione delle funzioni – sia pubbliche, sia private – l’offerta dovrà conformarsi con quelle già autorizzate dalla Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici indicate all’art. 2 del Bando pubblico per la concessione. PRESCRIZIONE Tutte le funzioni dovranno essere conformi alle indicazioni della Direzione

Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici (autorizzazione in data 14.05.2014). Definizione dei costi di recupero della cascina:

Il parametro di riferimento di 1.900 €/mq, quale costo di recupero utilizzato dall’Amministrazione nei bandi di assegnazione pubblicati fin dal corso del 2011/2012, può costituire un valore di riferimento in questa fase precisando che tale valore è riferito ad un quadro economico generale (costo delle opere, sicurezza, imprevisti, oneri finanziari, ecc.), con le maggiorazioni dovute per l’incidenza dei vincoli storico-artistici.

E’ comunque facoltà dei concorrenti quella di proporre modalità alternative di definizione dei costi e dei parametri da utilizzare per la determinazione del quadro economico generale di recupero funzionale alla redazione del business plan dell'operazione (art. 6.4 del Bando pubblico per la concessione).

Particolare affreschi

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