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Pascal MADRY,
Directeur de l’Institut pour la Ville et le Commerce
Mardi 19 avril 2016 – CCI de Maine-et-Loire
Commerce de centre-ville:
évolutions, enjeux et avenir en Maine-et-Loire
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Eric MALET,
Président du Club Immobilier Anjou
Introduction:
Réunion plénière – Mardi 19 avril 2016
TEMPS UN
La dynamique du commerce moderne
Un commerce de plus en plus concentré
Par son « outil de production »
Un commerce de plus en plus concentré
Par son « outil de production »
Un commerce de plus en plus concentré
En capital
Un commerce de plus en plus concentré
Géographiquement
Un commerce de plus en plus concentré
Géographiquement
Un commerce de plus en plus concentré
Géographiquement
Un commerce en crise de croissance
Trop de surfaces commerciales en France ?
Le développement de la distribution
Des locaux de plus en plus chers…
Le développement de la distribution
… et de moins en moins performants.
L’immobilier de commerce
Un marché acyclique
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Dec 03 Dec 04 Dec 05 Dec 06 Dec 07 Dec 08 Dec 09 Dec 10 Dec 11 Dec 12 Dec 13Taux Core CC Taux Prime PAC OAT à 10 ans Euribor 3 mois
Evolution des taux de rendement de différents produits financiers
L’urbanisme commercial
Du cœur de ville au coeur d’agglomération.
L’urbanisme commercial
« Renforcer l’attraction, limiter l’évasion »
L’urbanisme commercial
40 ans d’urbanisme commercial
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Surfaces commerciales autorisées chaque année en France, selon les différents régimes d'urbanisme commercial en vigueur (CDUC en 1974, CDEC en 1996, CDAC depuis 2008)
L’urbanisme commercial
40 ans d’urbanisme commercial
Un commerce en crise de croissance
L’équation impossible du commerce
- Evolution des surfaces commerciales : + 3,5 %/an *
- Evolution des loyers commerciaux : + 4,5 %/an **
- Evolution des rendements (CA/m²) : - 1,0 %/an *
- Evolution de la consommation +1,5 %/an *
* Source Insee
** Estimation Procos
TEMPS DEUX
La dynamique du commerce en Maine-et-Loire
Eric GRELIER
Vice-Président
Commerce et Entrepreneuriat
Evolution du commerce
en Maine-et-Loire de 2004 à 2015
+ 243 723 m² + 153
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Population
Surface commerciale
Nb de commerces
Emploi ETP
Evolution du commerce
Agglomération d’Angers de 2004 à 2015
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Surface commerciale
Nb de commerces
Emploi ETP
Population
+ 87 251 m² + 64
Evolution du commerce
Agglomération du Choletais de 2004 à 2015
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2 004 2 005 2 006 2 007 2 008 2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015
Surface commerciale
Nb de commerces
Emploi ETP
Population
+ 66 565 m² + 92
Evolution du commerce
Agglomération de Saumur de 2004 à 2015
+ 7 147 m² + 37
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Surface commerciale
Nb de commerces
Emploi ETP
Population
Evolution du commerce
Hors agglomérations de 2004 à 2015
+ 82 760 m²
- 43
95
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105
110
115
120
125
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Surface commerciale
Nb de commerces
Emploi ETP
Population
Centre-ville d’Angers : locaux
d’activités vacants en rdc en 2016
8,9 %
Angers
Centre-ville de Cholet : locaux
d’activités vacants en rdc en 2016
15,2%
Centre-ville de Baugé : locaux
d’activités vacants en rdc en 2015
15%
TEMPS TROIS
La nouvelle géographie du commerce urbain
Deux problématiques pour les villes
Reterritorialiser le commerce
L’ambition territoriale ne détermine pas les besoins
Les besoins déterminent l’ambition
Demain :
Un commerce moins polarisé ?
Un commerce plus émietté voire évaporée ?
Ambitions territoriales et besoins
Une question de périmètre
Ambitions territoriales et besoins
Une question d'équilibre (d'urbanisme commercial)
Taille UU Nombre Commerce
<50.000 2.114 275
50.000 à 100.000 68 375
100.000 à 250.000 36 568
250.000 à 500.000 15 665
> 500.000 10 856
Ambitions territoriales et besoins
Une question de hiérarchie urbaine
Centres villes forts Centres villes faibles
Périphérie forte
Périphérie faible
Ambitions territoriales et besoins
Une question de base économique
Touristique
Métropolitain
Productif Social
Migratoire
Vieillissant
Des forces centrifuges
Emiettement urbain = émiettement commercial ?
Des forces centrifuges
Emiettement urbain = émiettement commercial ?
Des forces centrifuges
Les centres villes : lieux de passage ou de
destination ?
Des forces d’agglomération
Spécialisation
Des forces d’agglomération
Concentration
Des forces d’agglomération
Polarisation
Une nouvelle hiérarchie
Fragilisation
La vacance en centre-ville, selon la taille des agglomérations urbaines
Le paradoxe de l’aménagement
Piétonisation, tramway
Prospective
Hyper-discount ou post-discount ?
Prospective
Courants migratoires
Prospective
Vieillissement de la population
Flux d’information
Flux monétaire
Flux de marchandises
Prospective
De nouvelles interfaces commerciales
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
Conclusion
Un commerce moins polarisé ?
Une population plus urbaine mais vivant plus éloignée de coeurs de ville.
Quid du centre ville, toujours au centre des territoires, mais de moins en
moins au centre des nouveaux modes de vie ?
Un commerce plus émietté voire
évaporée ?
Quid de l’évolution du peuplement et du maillage
du commerce ?
Quid de l’avenir de la boutique comme interface
marchande ?
MERCI !
Pascal Madry
Directeur
31 rue du 4 Septembre
75 002 PARIS
Tel : 01.44.88.95.60
Fax : 01.40.13.76.44
www.institut-ville-commerce.fr
