COEX MALL ( 지하층 ) 개발사례

2002. 03

2

1. Project 개요

단지개요 및 규모

• 최소 단지규모 : 연면적 약 186,000 평

• Expansion 계획규모 : 연면적 약 210,000 평

• Total 규모 : 연면적 약 396,000 평

Coex Mall ( 지하 1 층 )

• 삼성역에서 직접 연결되는 200 여개 매장의

복합 상업시설로서 약 18,000 여평 규모

< 표 8> Coex Mall 규모

시설연면적

비고

Key Tenant

11,980

영화관 , 수족관 ,대형점등 11 개

판매2,280

식음3,300

서비스760

Total

18,320

80 개 65 개 Kiosk포함 약 190 개

삼성역

300m

500m

업무밀집지역

봉은사

현대백화점

도심공항타워

코엑스인터콘티넨탈호텔

컨벤션아넥스 업무밀집지역

업무밀집지역

갤러리아스위트

트레이드타워

아셈타워

선릉공원

그랜드인터콘티넨탈호텔

KWTCOffice

DepartmentStore

(Food Area)

GrandIntercontinental

HotelArcade

Book Store

SportsShop

Aquarium

AsemTowerOffice

ASEM PlazaASEM Food Court

LakeFoodCourt

City AirTerminalArcade

Fashion Mall

NightClub

KCATFood Court

OfficeSupply

Residential HotelArcade Annex

CDRecord

도심공항타워COEX

IntercontinentalHotel

Arcade

Millennium Plaza

Megabox Cineplex(Multiplex)

삼성역 향후계획역

< 표 7> Coex 추가계획 규모 개요

구 분Convention & Exhibition

무역센터 신관

갤러리아 & 도심공항타워

COEX MALL (UEC)

층수 비고56,000 평 4F/B4

55,000 평 4F/B4

Hotel 32,000 평 29F/B4

42,000 평 3 개동

27,000 평 B1~B2

* 자료 출처 : COEX 내부자료

< 그림 12> Coex 위치도

3

대규모 단지로서 지하철역으로부터 동선길이가 긴 편이나 집객시설의 내부 배치로 관광객의 보행 유도

• 대규모 집객시설의 배치로 비교적 거리가 먼 상가의 영업력 강화 효과 보유

지하철역

만남의장소

일반상가

EntranceArea

서점패션몰

일반상가

MultiPlex

집객시설

대형집객시설

식음판매시설

향후계획역

삼성역

공 사 중

Fashion Mall

OfficeSupply

도심공항타워

KWTCOffice

DepartmentStore

(Food Area)

GrandIntercontinental

HotelArcade

Book Store

SportsShop

Megabox Cineplex(Multiplex)

Aquarium

AsemTowerOffice

ASEM PlazaASEM Food Court

LakeFoodCourt

City AirTerminalArcade

NightClub

KCATFood Court

Residential HotelArcade Annex

CDRecord

COEXIntercontinental

HotelArcade

Millennium Plaza

< 그림 13> Coex Mall 동선구성도

2. 동선 구성

4

3. 집객시설 (Megabox-Multiplex)

영화관 개요

• 2000. 5. 13 개관 , 개관 3 개월에 100 만 관객

• 16 개관 (+1 개의 4D 영화관 )

• 약 4,600 석 규모 , 약 6,000 평 규모

• 동양제과의 영상사업부문 신규진출 영화관 - 국내 최대규모

• 계단식 구조로 층고가 높으며 , 시야확보 가능

• 안락한 Seat 와 부대기능 다양

게임장 , 인근의 고급 사이버 게임장 (PC 방 ) 등과

각종 전시 휴게공간등으로 규모 · 화제성 시설화

• 지하 1 층의 안쪽배치로 외부로부터 고객흡입 + 관람객의 부대시설로 확산 역할

• 인접 식음 · 게임시설뿐 아니라 연계통로상의 판매 , 서비스 시설의 유동인구 확대

- 일평균 유동인구 약 14,000 여명 규모로 집객력 매우 양호

향후계획역

삼성역

KWTCOffice

DepartmentStore

(Food Area)

GrandIntercontinental

HotelArcade

Book Store

SportsShop

Aquarium

AsemTowerOffice

ASEM PlazaASEM Food Court

LakeFoodCourt

City AirTerminalArcade

Fashion Mall

NightClub

KCATFood Court

OfficeSupply

Residential HotelArcade Annex

CDRecord

도심공항타워 COEXIntercontinental

HotelArcade

Millennium Plaza

Megabox Cineplex(Multiplex)

9 7 5 3 116

12

13

14

15

10 11

8 6 4 2

< 그림 14> Coex Mall 복합영화관 위치도

5

4. 부대상가

집객형시설 주변의 식음 · 판매 · 근생서비스 시설의 영업활성화로 현재 높은 임대가 수준 유지 및 관련 부대상가의 외곽지역 확산 ( 상가와 기타지구로의 각종 시설의 추가개점 진행 )

향후계획역

삼성역

A

C

F

G H

B

D

명품패션몰

서점

사무용품점

복합영화관수족관

A : Lake 푸드코트 및 주변식당가

B : 아셈푸드코트 및 주변식당가

C : 공항터미널 푸드코트

D : 영화관내 푸드코트

F : 진입로변 판매 · 근생시설

G : 대형판매 · 위락시설

H : 극장주변 판매 · 근생시설

< 그림 15> Coex Mall 부대상가 위치도

6

Multiplex 극장 메가박스 및 대형서점을 제외하면 크게 식음시설과 판매시설로 구성

코엑스몰내 식음 및 판매시설의 총매장수는 203 개이며 총전용면적은 6,149 평임

평형대별 매장수는 전용면적 30 평미만의 중소형 평형이 71.9% 를 차지하고 있으며

100 평이상의 대형평형은 5.9% 에 불과함

평형대별 총전용면적은 100 평이상의 대형평형이 35.7% 를 차지하고 있으며

다음으로 10 평이상 30 평형미만이 29.6% 를 점유함

5. 시설 구성

< 그림 16> 코엑스몰내 평형대별 매장수 비율

< 그림 17> 코엑스몰내 평형대별 전용면적 비율

코엑스몰내 평형별 매장수 및 총전용면적

업체수

10 평 미만10 평이상 30 평 미만30 평이상 50 평 미만

50 평이상 100 평 미만100 평이상 200 평 미만

200 평 이상계

매장수

( 개 )

49

97

36

9

8

4

203

( 비율 )

24.1%

47.8%

17.7%

4.4%

3.9%

2.0%

100.0%

매장수

( 개 )

212

1,821

1,321

591

1,009

1,185

6,149

( 비율 )

3.5%

29.6%

21.6%

9.6%

16.4%

19.3%

100.0%

평균규모

4.3

18.8

37.0

65.6

126.1

296.3

30.3

2,896 평(47.1%)

3,253평(52.9%)

137개(67.5%)

66개(32.5%)

0

20

40

60

80

100

120

140

160

식음시설 판매시설2,600

2,800

3,000

3,200

3,400

총전용면적 매장수

총매장수 203 개중 판매시설이 137 개 (67.5%) 로 식음시설보다 우위 식음 및 판매시설별 매장수 및 총전용면적 비교

매장수( 개 )

전용면적( 평 )

• 판매시설중 10 평이상 30 평미만의 소형평형이 60 개로 판매시설의

43.8% 를 차지하고 있으며 주로 패션 , 화장품 , 악세서리 관련 업종임

총전용면적 6,149 평중 식음시설이 3,253 평 (52.9%) 판매시설보다 우위

• 식음시설중 200 평이상의 대형평형이 1,185 평으로 식음시설의 36.4% 를

차지하고 있으며 주된 임차 대상은 대형레스토랑 (FR) 과 패스트푸드점임

7

식음 및 판매시설의 평형대별 매장수 및 총전용면적

업체수

10 평 미만10 평이상 30 평 미만30 평이상 50 평 미만

50 평이상 100 평 미만100 평이상 200 평 미만

200 평 이상계

식음시설 (F&B)

매장수

5

37

8

7

5

4

66

총전용면적

28

659

321

436

624

1,185

3,253

평균규모

6

18

40

62

125

296

49

주요업종

IC, BD

FC, SR

CDB, SR

FF, CDB

FR

FR, FF

판매시설 (Retail)

매장수

44

60

28

2

3

0

137

총전용면적

184

1,162

1,010

155

385

0

2,896

평균규모

4

19

36

77

128

0

21

주요업종

악세서리 , 기념품패션 , 화장품 , 악세서리화장품 , 팬지점 , 병원

팬시점 , 패션패션 , 홈데코

8

6. 상가 임대료

Coex Mall 주요 대형 F&B 매장 임대사례 ( 오픈시점 기준 )

업종내용업체수 전용면적평당보증금 평당월세

보증금 80%, 월세 20% 설정시평당

임대가

7

11

10

10

4

6

17

대형 레스토랑패스트푸드

커피음료 및 바스낵 , 일반식당

아이스크림베이커리 , 도너츠등

푸드코트

1,303

972

376

220

18

93

279

5,655

7,417

8,678

11,017

30,563

12,431

9,571

42

56

65

83

229

93

72

13,948

25,777

22,303

28,039

79,085

33,298

24,002

186

61

38

22

4

13

16

평균규모

Coex Mall 주요 판매서비스 매장 ( 오픈시점 기준 )

업종내용업체수 전용면적평당보증금 평당월세

보증금 80%, 월세 20% 설정시평당

임대가

5

9

판매근생서비스

499

224

5,221

5,446

39

41

15,897

14,881

77

25

평균규모

* 일부매장 (Lake Food Court) 등 제외

* 평당임대가는 전용율 50% 를 가정한 임대면적 기준

13,948

25,777

22,303

28,039

33,298

24,002

15,897

11,96014,881

18,899

49

186

61

16

3822 13

77 78

25-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

식음평균

패밀

리레

스토랑

패스

트푸

드

커피/카

페

스낵/식

당

베이커

리등

푸드

코트 판매

판매( 패션제외

)

근생클

리닉

평당임대가평균규모

코엑스 식음매장 코엑스 판매매장

( 천원)

( 전용면적기준 )