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Coefficient d'occupation des solsLe coefficient d'occupation des sols ou COS détermine, en France, la quantité de construction admise sur unepropriété foncière en fonction de sa superficie. Il est contrôlé notamment lors de l'instruction des permis deconstruire. Au Luxembourg et en Suisse, le COS désigne l'emprise au sol des bâtiments et constructions, la notion icidéfinie pour la France y étant désignée sous le terme coefficient d'utilisation des sols.

Des dispositions législatives peuvent permettre de majorer le COS afin de favoriser la construction de logementssociaux ou de logements favorisant les économies d'énergie ; par exemple, à la suite du Grenelle de l'environnement,et pour accompagner le Plan bâtiment du Grenelle, un bonus de COS de 30 % (contre 20 % avant la parution de la loiGrenelle 2) est possible sous certaines conditions d'économies d'énergie : obtention des labels BBC-Effinergie ouTrès haute performance énergétique énergie renouvelable (THPE ENR) .

La loi "ALUR" met fin au coefficient d'occupation des sols, sauf pour les POS en cours de révision (cf : code del'urbanisme , article L123-19 dernier alinéa).

Sommaire

1 Définition réglementaire2 Exemples3 Exemples étrangers4 Voir aussi

4.1 Articles connexes4.2 Liens externes

5 Notes et références

Définition réglementaire

La notion a été créée en 1958 sous le nom de coefficient d'utilisation des sols, pour lutter contre une trop grandedensité dans les quartiers haussmanniens. Le terme a été remplacé par le COS .

« Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapportexprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher ou le nombre de mètres cubes susceptiblesd'être construits par mètre carré de sol.»

— Premier alinéa de l'article R. 123-10 du Code de l'urbanisme

Le concept du COS, de moins en moins utilisé dans les règlements réalisés depuis la fin des années 2000 en raison deson faible impact sur la forme urbaine, s'inscrit, lorsqu'il est mis en œuvre, dans le cadre d'un Plan local d'urbanisme.Il détermine la surface totale des planchers - épaisseurs des murs non comprises - autorisée en fonction de la surfacedu terrain (les caves, garages, chaufferies, pouvant, dans certains cas, ne pas être comptabilisés, comme précisé dansla réglementation de la surface de plancher).

Cette règle facultative du droit de l'urbanisme français figure, lorsqu'elle existe, à l'article 14 du règlement des zonesdes plans locaux d'urbanisme (PLU) ou des plans d'occupation des sols.

Certains auteurs de documents d'urbanisme définissent un COS « volumétrique », notamment pour les immeublesd'activité, dont les niveaux peuvent avoir une hauteur très différente, en exprimant un ratio entre le nombre de mètrescubes de la construction et la superficie du terrain.

Le COS ne doit pas être confondu avec le coefficient d'emprise au sol (CES), qui limite, lui, la quantité de soloccupée par la construction, afin d'imposer qu'une partie du terrain reste non bâtie pour des motifs paysagers oud'assainissement (espace à conserver pour les espaces verts, l'infiltration ou le recueil des eaux pluviales, les espacespublics, etc.).

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L'utilisation du COS dans les documents d'urbanisme n'est pas obligatoire, et peut être remplacée par la définition dediverses règles d'implantation des bâtiments dans la propriété, de hauteur et d'emprise au sol. Sa suppression avaitd'ailleurs été envisagée lors de l'élaboration de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (loi SRU) dedécembre 2000, compte tenu de son caractère mathématique qui ne rend pas nécessairement compte des enjeux depaysage urbain et de densification préconisée par cette loi.

Le COS constitue une limite maximale exprimée en mètres carrés de surface de plancher qui s'impose à tout projet deconstruction. Cette limite peut toutefois être dépassée dans les cas suivants :

la construction de logements à vocation sociale peut permettre de dépasser le cos existant dans la limite de 20 % ;si la construction remplit des critères spécifiques concernant la performance énergétique ou la production d'énergierenouvelable le COS peut être dépassé sans toutefois excéder 20 %.

Ces exceptions sont soumises à certaines règles et ne s'appliquent pas de façon automatique.

Le Président Nicolas Sarkozy avait annoncé le 29 janvier 2012 que le COS serait augmenté de 30 % afin de faire faceà la pénurie de logements en France. Cette réforme d'extrême-fin de mandat a été concrétisée par la loi n° 2012-376du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire(http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=DEVX1202862L), mais, faute d'études préalables,et compte tenu de nombreuses critiques sur ses effets prévisibles ainsi que de l'opposition de nombreux élus , ellea été abrogée par la.

À l'opposé des objectifs du COS, le code de l'urbanisme dans l'article L123-1-5, alinéa 13, la possibilité d'imposer viales PLU des zones délimitées affectées d'une densité minimale de construction, « dans des secteurs situés à proximitédes transports collectifs existants ou programmés »n° 2012-955 du 6 août 2012(http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=ETLX1229965L) .

Après de nombreuses navettes parlementaires entre Sénat et Assemblée Nationale début 2014, la loi n°2014-366(http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000028772256&categorieLien=id) ALUR (loipour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 26 mars 2014 supprime le coefficient d'occupation des sols.Selon le gouvernement le COS était un outil mal adapté. Les règles de gabarit (hauteur notamment) et de retrait parrapport aux limites de propriété sont jugées suffisantes pour encadrer l'urbanisation. L'objectif de cette suppressionest de densifier les secteurs déjà urbanisés, objectif qui était déjà contenu dans les lois précédentes relatives àl'urbanisme (loi SRU de 2000, Loi urbanisme et habitat de 2003).

Toutefois, la notion de densité (soit une quantité divisée par une surface) persiste tant pour les densités minimales àl'article L123-1-5, III, 3°) que le PLU peut imposer que pour les constructions autorisées en zone agricole ounaturelle (cf. art. L123-1-5, I, 6°); troisième alinéa).

En outre, la loi ALUR prévoit dans ses mesures transitoires que les POS qui sont en cours de transformation en PLUou qui choisissent passer en PLU avant décembre 2015 et qui seront achevés avant le 27 mars 2017 pourront êtreréalisés, au choix de la collectivité, selon les dispositions des articles L123-1 et suivants dans leur rédaction d'avant laloi ALUR, donc, entre autres contenus anciens, avec des COS.

Cette disposition figure à l'article 135 de la loi ALUR, article qui modifie le dernier alinéa de l'article L123-19 du-ditcode, dans sa version postérieure à la publication de la loi le 26 mars 2014.

(http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000028772256&fastPos=1&fastReqId=1707963945&categorieLien=id&oldAction=rechTexte)

On voit que la suppression des COS n'est donc pas aussi définitive qu'annoncée initialement, au moins pour un temps,les PLU ainsi réalisés ayant vocation un jour à connaître une nouvelle révision qui les fera basculer dans le régimecourant des PLU.

Exemples

Exemple :Sur un terrain de 1 000 m², dont le règlement prévoit un COS maximal de 0,4 on peut construire jusqu'à 1 000m² × 0,4 = 400 m² de surface de plancher.

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À Paris, le nouveau Plan Local d'Urbanisme a abaissé le COS à 3 dans la zone UG (Urbaine Générale). Il étaitauparavant à 3,25.

En zone pavillonnaire, le COS est souvent de l'ordre de 0,3 à 0,5 tandis qu'il dépasse rapidement 1, voire 2, lorsquel'on se rapproche du centre et que le quartier est constitué de maisons de ville ou d'immeubles.

Une zone d'activité a généralement un COS compris entre 0,7 et 0,8, alors que des immeubles de bureaux dépassentcouramment 2 ou 3.

La règle dite du « COS de fait » permet de reconstruire un bâtiment à l'identique même si sa densité dépasse la normefixée par le COS. Cette règle vise à encourager les opérations de rénovation sur les bâtiments existants.

Exemples étrangers

Au Québec, dans le Plan directeur d'urbanisme de la ville de Montréal en particulier, on parle d'indice de superficiede plancher (ISP), qui est le même concept que le COS.

Voir aussi

Articles connexes

Droit de l'urbanisme en FrancePlan local d'urbanisme • Plan d'occupation des sols • Plan d'aménagement de zonesurface de plancher • Surface hors œuvre netteGlossaire de l'immobilier

Liens externes

L'article R.123-10 du code de l'urbanisme. (http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CURBANIR.rcv&art=R123-10)L'article de l'ABCdaire du particulier (http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/fiche.php?fiche=331) del'Union régionale des CAUE d'Île-de-France.Loi Alur (http://www.territoires.gouv.fr/loi-alur-suppression-du-cos-et-de-la-superficie-minimale-des-terrains-constructibles-1817) : suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles.

Notes et références1. Leviers à l'innovation dans le secteur du Bâtiment (https://sites.google.com/site/basededonneesdupbg/espace-de-stockage/110928-

Rapport_final-Leviers_a_l_innovation_dans_le_secteur_du_batiment.pdf?attredirects=0&d=1) ; Rapport intermédiaire rendu mi-janvier 2001 (voir p 10/34)

2. http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=1CE5DA35AAC8D3B4B26B55C1C178B125.tpdjo11v_1?idArticle=LEGIARTI000028810375&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20140602

3. Conseil d'Etat, « 2 / 6 SSR, du 19 mai 1976, 96346, publié au recueil Lebon » (http://legimobile.fr/fr/jp/a/ce/ad/1976/5/19/96346/),sur legimobile.fr, 19 mai 1976 (consulté le 23 février 2013)

4. J. Bastié, « Capital immobilier et marché immobilier parisiens », Annales de Géographie, vol. 69, n 373, 1960, p. 225-250(DOI 10.3406/geo.1960.14601 (http://dx.doi.org/10.3406/geo.1960.14601), lire en ligne(http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/geo_0003-4010_1960_num_69_373_14601))

5. Premier alinéa de l'article R. 123-10 du (http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CURBANIR.rcv&art=R123-10) Code de l'urbanisme sur Légifrance

6. « <Suppression de la loi pour construire plus » (http://blog.mon-credit-immobilier.info/2012/06/actualite/loi-construire-30-de-plus-2831.html), Le blog du crédit immobilier, 29 mai 2012 (consulté le 9 septembre 2012)

7. Rachida Boughriet, « Majoration des droits à construire : vers une abrogation de la loi en juillet ? » (http://www.actu-environnement.com/ae/news/abrogation-loi-sarkozy-droits-construire-COS-15941.php4), sur http://www.actu-environnement.com,15 juin 2012 (consulté le 9 septembre 2012)

8. Article L123-1-5 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022494019&cidTexte=LEGITEXT000006074075), Légifrance

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