1

G.R. No. L-25547 November 27, 1967

JUAN M. SERRANO and SILVER LINERS, INC., Plaintiffs-Appellants, vs. MUÑOZ (HI) MOTORS INC., DM TRANSIT CORPORATION, BENITO MACROHON, as Sheriff of Quezon City, and ENRIQUE MEDINA, as Public Service Commissioner,Defendants-Appellees.

CASTRO, J.:  

The   fundamental   issue   in   this  appeal   is  whether   the  Court  of   First   Instance  of Quezon City has jurisdiction over civil case 8835 before it. Disavowing jurisdiction, the court, in two separate orders on July 19 and September 21, 1965, dismissed the complaint   against   all   the   defendants.   (Enrique   Medina   of   the   Public   Service Commission,   Muñoz   (Hi)   Motors,   Inc.,   DM   Transit   Corporation,   and   Benito Macrohon   as   Sheriff  of  Quezon  City),  with   costs   against   the  plaintiffs   Juan  M. Serrano and the Silver Liners, Inc. 

According to the allegations of the complaint, Juan M. Serrano was granted by the Public Service Commission (PSC) in case 83104 a certificate of public convenience to operate in Manila and Quezon City eight1 auto-trucks for passengers and freight. On August  22,  1963  Serrano  mortgaged   this   certificate   to  Muñoz   (Hi)  Motors,   Inc. (hereinafter   referred   to   as   the   MHMI),   as additionalcollateral   to   secure   an indebtedness on account of the purchase of four buses. The parties to this chattel mortgage thereafter applied to the PSC for approval thereof. At the instance of the MHMI, the sheriff of Quezon City foreclosed the chattel mortgage of October 24, 19612 and that of August 22, 1963, and, on October 31, 1964. executed a certificate of sale in favor of the MHMI as the highest bidder. 

On   January   7,   1965   the   MHMI   sold   some   units   and   certificates   of   public convenience, among them, the certificate granted to Serrano in PSC case 83104, to the DM Transit Corporation (hereinafter referred to as the DMTC). Acting on the petition filed jointly by the MHMI and the DMTC on January 22, 1965, the PSC, thru Commissioner Medina, in an order issued March 4, 1965, provisionally approved the said sale, and authorized the DMTC to operate "under the provisional authority here granted." Serrano moved to have this order set aside. 

On March 26, 1965 Serrano sold to the Silver Liners, Inc. (hereinafter referred to as the SLI) the line he was authorized to operate by virtue of the certificate of public convenience issued in PSC case 83104, and authorized the latter to file with the PSC the corresponding application for approval of the said sale. 

On April 5, 1965 Commissioner Medina issued an order in the following tenor:

[t]he certificate of sale clearly mentions the units operated, by the judgment-debtor but does not mention that the franchise or certificates of public convenience for the operation  of   said  units   are  also   included   in   the   sale.   In  view,  however,  of   the manifestation of counsel for DM Transit and Muñoz (Hi) Motors, Inc., to the effect that the certificate of public convenience was included in the notice of sale and that it was the intention of the Sheriff (who is now present in open Court), to sell also the franchise, the Commission believes that in fairness to all,  the hearing of this case should be postponed until JUNE 15, 1965, at 9.00 a.m., to give all the parties sufficient and ample opportunity to present their evidence, pro and con, in support of   their   respective   allegations,   and   for   the   Sheriff,   if   necessary,   to  make   the corrections if any error has been committed.

At the instance of the MHMI the sheriff of Quezon City "once more announced the foreclosure of the chattel mortgages dated October 24, 1961 and August 22, 1963," and the sale of, among others, "the certificate of public convenience issued in PSC Case No. 83104," to be held on June 14, 1965. 

In view of this development, Serrano and the SLI on June 9, 1965, filed the present complaint the pertinent and important portions of which read:

6. That the plaintiff, Juan M. Serrano, and the defendant, Muñoz (HI) Motors, Inc., filed the corresponding application for the approval of the chattel mortgage of said certificate with the Public Service Commission. However, before the Public Service Commission could decide the application,   the plaintiff,  Juan,  M. Serrano,  filed a motion  withdrawing   the   same   on   the   ground   that   the  mortgagee,   Defendant Muñoz (HI) Motors, Inc., had violated their agreement. Until now the Public Service Commission has not acted on the application for approval of the chattel mortgage of the certificate of public convenience. Neither has it acted on the motion of Juan M. Serrano to withdraw the application.

xxx      xxx      xxx  

11.  That   the   issuance  of   the  provisional  approval,   Exhibit   "C",  presupposes   the existence of a sale and transfer of the certificate of public convenience issued in Case No. 83104 by the Sheriff of Quezon City to Muñoz (HI) Motors, Inc., which is not  a   fact.  Hence the defendant,  Enrique Medina,   is   liable   for  damages  for   the issuance of the provisional approval, Exhibit "C", under Art. 32 of the Civil Code of 

2

the Philippines because the plaintiff, Juan M. Serrano, was deprived of his property without due process of law.

xxx      xxx      xxx  

14. That the announced sale on June 14, 1965 is at once illegal and violative of the rights of the plaintiffs. Unless immediately restrained by this Honorable Court with the issuance ex parte of a writ of preliminary injunction, the plaintiff will suffer great and irreparable injury in addition to what they, especially Juan M. Serrano, have already suffered by reason of the acts above complained of. 

15. That as a consequence of the issuance of the provisional approval, Exhibit "C", on March 4, 1965 the plaintiffs have been unable to operate the eight (8) units attached to the certificate of public convenience issued in Case No. 83104 and the plaintiff, Juan M. Serrano, has been unable to substitute four (4) of said units as shown  by   the  order   of   the   Public   Service  Commission   in   Case  No.   65-2654,   a certified copy of which being attached as Exhibit "F".

xxx      xxx      xxx  

WHEREFORE, it  is respectfully prayed that judgment be rendered in favor of the plaintiffs and against   the  defendants  by  restraining permanently   the  defendant, Sheriff of Quezon City and his deputies from again foreclosing the chattel mortgages of October 24, 1561 and August 22, 1963 and selling at public auction the chattels mortgaged,   especially   the   certificate   of   public   convenience   issued   in   Case  No. 83104, and ordering the defendants, to pay jointly and severally, the plaintiffs the following:  

(a)  Actual  damages   in   the  amount  of  P50,390.00  as  of   June  8,  1965  and  daily thereafter at the rate of P560.00;  

(b) Moral damages to Juan M. Serrano in the amount of P10,000.00;  

(c) Exemplary damages in such amount as may be fixed by the Honorable Court;  

(d) Attorney's fees in the amount of P10,000.00; and the costs. 

It is further prayed that there be issued ex parte immediately a writ of preliminary injunction restraining the defendant, Sheriff of Quezon City and his deputies, from 

proceeding with the announced sale on June 14, 1965 of the chattels enumerated in Exhibit "E".

Acting   on   the   complaint   and   on   an   urgent  motion   subsequently   filed   by   the plaintiffs for the issuance of an ex parte writ of preliminary  injunction, the court directed the parties to maintain the status quo upon the filing by the plaintiffs of a P5,000 bond, and set the motion for hearing on June 26, 1965. The defendants opposed the motion. 

Commissioner Medina, on June 22, 1965, moved for the dismissal of the complaint against him on three grounds: that the CFI has no jurisdiction over not only the subject matter of the action but as well his person as Public Service Commissioner; that the complaint states no cause of action against him; and that "Article 32 of the Civil Code is not applicable to judicial orders."  

The rest of the defendants, on the following day, June 23, filed their answer,  in which they alleged, among other things, that the certificate of public convenience issued in PSC case 83104 is included in the chattel mortgage of August 22, 1963; that the PSC had in fact approved the said mortgage; that the said certificate was actually included in the foreclosure sale conducted by the sheriff of Quezon City, although the latter, through inadvertence, failed to mention it in the certificate of sale of October 31, 1964; and that the MHMI has requested the sheriff "to conduct another foreclosure sale in order to supplement and correct the first one." They further alleged that the complaint states no cause of action, and that the plaintiffs are in estoppel and guilty of laches. They accordingly prayed that the complaint be dismissed  as   against   them,   and   that   the   sheriff  of  Quezon  City  be  ordered   to proceed  with   the   foreclosure   sale.   The  plaintiffs,  on   July  8,  1965,  opposed   the motion to dismiss filed by Commissioner Medina. 

By   its   order   of   July   19,   1965   the   CFI   dismissed   the   complaint   as   against Commissioner Medina. The plaintiffs moved to have this order set aside or clarified, because it did not specify any ground for the dismissal. Per its order of August 23, 1965 the CFI held in abeyance consideration of the plaintiffs' prayer for preliminary injunction, to afford the plaintiffs opportunity to file a motion for reconsideration of the order of July 19, and to give the rest of the defendants equal opportunity to file motions to dismiss, "so that the court can make a clear cut ruling on the question of jurisdiction over the instant case."  

3

On August 24, 1965 the MHMI and the DMTC moved to dismiss the complaint on the ground that the court has no jurisdiction over the subject- matter of the action. The plaintiffs thereafter filed their opposition. 

On September 21, 1965 the CFI dismissed the complaint for lack of jurisdiction over the subject-matter thereof; on the following October 16,  it  denied the plaintiffs' motion to set aside the order. 

Hence the present recourse. 

In Perez Cardenas vs. Camus,3 we held that jurisdiction over the subject-matter is determined by the allegations of the complaint, irrespective of whether or not the plaintiff is entitled to recover upon all or some of the claims asserted therein - a matter that can be resolved only after and as a result of the trial.  Nor may the jurisdiction of the court be made to depend upon the defenses set up in the answer or  upon the motion to  dismiss,   for,  were  we to be governed by such rule,   the question of jurisdiction would depend almost entirely upon the defendant. 

As can be gleaned from the portions of the complaint hereinbefore quoted, namely, paragraph 11 in relation to paragraph 15, and paragraph 6 in relation to paragraph 14, three distinct issues present themselves for resolution. 

1. Paragraphs 11 and 15 squarely assail the PSC order of March 4, 1965. According to the appellants, this order "presupposes the existence of a sale and transfer of the certificate of public convenience issued in Case No. 83104 by the Sheriff of Quezon City to Muñoz (Hi) Motors, Inc., which is not a fact", because the said certificate of public convenience was not mentioned in the sheriff's certificate of sale of October 31, 1964; the PSC order approving provisionally the sale by the MHMI in favor of the  DMTC,  of,   among  others,   the   said   certificate,  and  authorizing   the   latter   to operate the line covered thereby, thus deprived Serrano of his property "without due process of law", and prevented the appellants from operating the eight units attached to the said certificate and Serrano from substituting four of the said units. 

In sum, therefore, paragraphs 11 and 15 assail the PSC order on March 4, 1965 as erroneous because the MHMI could not have legally transferred the certificate of public   convenience   in   question   to   the  DMTC   for   the   reason   that   the   sheriff's certificate of sale of October 31, 1964 did not include the said certificate of public convenience among the properties sold to the MHMI in the foreclosure sale. 

It is our view that the resolution of this aspect of the case falls within the exclusive province of the PSC. 

Under section 20(g) of the Public Service Law,4 the PSC is the body invested with the power   and   authority   to   approve   a   sale   or   transfer   of   a   certificate   of   public convenience. And we emphasized in Garcia vs. Bonifacio, et al.,5 that

[i]f   as   appellant   represents,   the certificate sold   to   him was later illegally transferred to   Peña,   who   now   holds   the   commission's   approval   and certificate, there   is  no  better  place   than  the  commission  itself   to   thresh  out   the respective rights of the parties,  bearing in mind that said Commission is the only entity empowered to withdraw the certificate from Pena and to transfer it to herein plaintiff or grant him a new certificate.

We have   indeed  sustained   the  power  and  authority  of   the  PSC  (a)   to  approve provisionally the transfer of a certificate of public convenience where the conditions laid down by section 20(g) are satisfied,6 and (b) to grant provisional authority to a vendee to operate a franchise pending determination of the legality of the sale.7  

Entirely apart from the above considerations, we note from the order of March 4, 1965 that Serrano has filed an "urgent motion to set (it) aside". Orderly procedure demands that the PSC pass upon this phase of the controversy; from an adverse resolution thereon, the appellants may yet appeal to this Court.8

[t]he commission having jurisdiction to determine whether a corporation has the right to do or not to do a thing for which the commission's  approval   is  sought, orderly   procedure   requires   that   the   commission   pass   upon   that   phase   of   the controversy before the court adjudge it. The obvious reason for this is stated in St. Clair Borough v. Tomaqua & Pottsville Elec. Ry. Co., 259 Pa. 462, 103 A. 287, 289, 5 A.L.R. 20: "Otherwise different phases of the same case might be pending before the commission and the courts at one time, which would cause endless confusion."9

The order of the PSC did not deprive Serrano of his property10 "without due process of  law". The order is provisional  in nature, "may be modified or revoked by the Commission at any time",11 is "subject to whatever action that may be taken on the basic application" for the sale and transfer filed by the MHMI in favor of the DMTC, and is "valid only during the pendency of said application" but not beyond SIX (6) MONTHS from the date hereon (March 4, 1965)," which period, by the way, has already expired. Neither were the appellants deprived of their day in court. For, the PSC, in its order of April 5, 1965, clearly stated that "in fairness to all" and "to give 

4

all the parties sufficient and ample opportunity to present their evidence, pro and con, in support of their respective allegations", "the hearing of this case should be postponed until June 15, 1965, at 9:00 a.m."  

2.  The CFI  likewise did not err  in dismissing the complaint,  even if   it  prayed for damages against Commissioner Medina, for failure to state a sufficient cause of action. Article 32 of the Civil Code, relied upon by the appellants in support of their claim for damages, provides in its last paragraph that the responsibility for damages "herein   set   forth   is not   demandable   from   a   judge   unless   his   act   or   omission constitutes a violation of the Penal Code or other penal statute." We do not now decide - as we believe we are not called upon to do so - whether article 32 of the Civil Code may be utilized as the legal basis of an action for damages against a PSC commissioner. But assuming that the said provision of law does authorize recovery of damages from a member of the PSC in proper cases, the dismissal must yet be sustained. Nowhere does the complaint allege that, in issuing the order of March 4, 1965, Commissioner Medina did so in violation of the Revised Penal Code or any other penal  statute.   It  does not charge him with knowingly rendering an unjust judgment,12 or rendering an unjust judgment by reason of inexcusable negligence or ignorance,13 or  knowingly   rendering  an unjust   interlocutory  order  or  decree,14 or transgressing any other penal law. 

3. Finally, the CFI did not err  in dismissing the complaint against the rest of the defendants. The complaint does not state a cause of action against them. Paragraph 6   thereof   alleges   that   Serrano   filed   a  motion   with   the   PSC   withdrawing   the application filed by him and the MHMI for approval of the chattel mortgage over the   certificate   of   public   convenience   in   question,   "on   the   ground   that   the mortgagee, Defendant Muñoz (HI) Motors, Inc., had violated their agreement", and, on that basis, paragraph 14 asserts that "the announced sale on June 14, 1965 is at once illegal and violative of the rights of the plaintiffs", and that if the sheriff of Quezon  City  be  not   immediately   restrained   from proceeding  with   the   intended foreclosure and sale of the said certificate, they "will suffer great and irreparable injury".  These averments  are  altogether   too   imprecise  and therefore  cannot  be dignified   as   constituting   a   legally   sufficient   statement   of   the   "ultimate   facts" required in the formulation of a cause of action; they are at best mere conclusions of law which, obviously, cannot take the place of "ultimate facts."15  

ACCORDINGLY,   the   orders   of   July   19   and   September   21,   1965,   dismissing   the complaint, are affirmed, at plaintiffs-appellants' cost. 

5

G.R. No. 87416 April 8, 1991

CECILIO S. DE VILLA, Petitioner, vs. THE HONORABLE COURT OF APPEALS, PEOPLE OF THE PHILIPPINES, HONORABLE JOB B. MADAYAG, and ROBERTO Z. LORAYES, Respondents.

PARAS, J.:

This petition for review on certiorari seeks to reverse and set aside the decision * of the Court of Appeals promulgated on February 1, 1989 in CA-G.R. SP No. 16071 entitled "Cecilio S. de Villa vs. Judge Job B. Madayag, etc. and Roberto Z. Lorayes," dismissing the petition for certiorari filed therein. 

The factual backdrop of this case, as found by the Court of Appeals, is as follows:

On October 5, 1987, petitioner Cecilio S. de Villa was charged before the Regional Trial   Court   of   the   National   Capital   Judicial   Region   (Makati,   Branch   145)   with violation of Batas Pambansa Bilang 22, allegedly committed as follows:

That on or about the 3rd day of April 1987, in the municipality of Makati, Metro Manila, Philippines and within the jurisdiction of this Honorable Court, the above-named accused, did, then and there willfully, unlawfully and feloniously make or draw   and   issue   to   ROBERTO   Z.   LORAYEZ,   to   apply   on   account   or   for   value   a Depositors Trust Company Check No. 3371 antedated March 31, 1987, payable to herein complainant in the total amount of U.S. $2,500.00 equivalent to P50,000.00, said accused well knowing that at the time of issue he had no sufficient funds in or credit with drawee bank for payment of such check in full upon its presentment which check when presented to the drawee bank within ninety (90) days from the date thereof was subsequently dishonored for the reason "INSUFFICIENT FUNDS" and  despite   receipt  of  notice  of   such  dishonor   said   accused   failed   to  pay   said ROBERTO   Z.   LORAYEZ   the   amount   of   P50,000.00   of   said   check   or   to   make arrangement   for   full   payment   of   the   same  within   five   (5)   banking   days   after receiving said notice.

After arraignment and after private respondent had testified on direct examination, petitioner   moved   to   dismiss   the   Information   on   the   following   grounds:   (a) Respondent court has no  jurisdiction over the offense charged;  and (b)  That  no offense was committed since the check involved was payable in dollars, hence, the 

obligation created  is  null  and void pursuant to Republic  Act  No.  529 (An Act to Assure Uniform Value of Philippine Coin and Currency). 

On July 19, 1988, respondent court issued its first questioned orders stating:

Accused's   motion   to   dismiss   dated   July   5,   1988,   is   denied   for   lack   of merit.chanroblesvirtualawlibrary 

Under the Bouncing Checks Law (B.P. Blg. 22), foreign checks, provided they are either drawn and issued in the Philippines though payable outside thereof, or made payable   and   dishonored   in   the   Philippines   though   drawn   and   issued   outside thereof,  are within the coverage of said  law. The law likewise applied to checks drawn against current accounts in foreign currency.

Petitioner moved for reconsideration but his motion was subsequently denied by respondent court in its order dated September 6, 1988, and which reads:

Accused's motion for reconsideration, dated August 9, 1988, which was opposed by the prosecution, is denied for lack of merit. 

The Bouncing Checks Law is applicable to checks drawn against current accounts in foreign   currency   (Proceedings  of   the  Batasang  Pambansa,   February   7,   1979,   p. 1376, cited in Makati RTC Judge (now Manila City Fiscal) Jesus F. Guerrero's The Ramifications of the Law on Bouncing Checks, p. 5). (Rollo, Annex "A", Decision, pp. 20-22).

A  petition  for certiorari seeking   to  declare   the  nullity  of   the aforequoted orders dated July 19, 1988 and September 6, 1988 was filed by the petitioner in the Court of Appeals wherein he contended:

(a)   That   since   the   questioned   check  was   drawn   against   the   dollar   account   of petitioner with a foreign bank, respondent court has no jurisdiction over the same or with accounts outside the territorial jurisdiction of the Philippines and that Batas Pambansa  Bilang  22   could   have  not   contemplated  extending   its   coverage  over dollar accounts;  

(b) That assuming that the subject check was issued in connection with a private transaction between petitioner and private respondent, the payment could not be legally paid in dollars as it would violate Republic Act No. 529; and  

6

(c) That the obligation arising from the issuance of the questioned check is null and void and is not enforceable with the Philippines either  in a civil  or criminal suit. Upon   such  premises,   petitioner   concludes   that   the  dishonor  of   the  questioned check cannot be said to have violated the provisions of Batas Pambansa Bilang 22. (Rollo, Annex "A", Decision, p. 22).

On February 1, 1989, the Court of Appeals rendered a decision, the decretal portion of which reads:

WHEREFORE, the petition is hereby dismissed. Costs against petitioner. 

SO ORDERED. (Rollo, Annex "A", Decision, p. 5)

A motion for reconsideration of the said decision was filed by the petitioner on February 7, 1989 (Rollo, Petition, p. 6) but the same was denied by the Court of Appeals in its resolution dated March 3, 1989 (Rollo, Annex "B", p. 26). 

Hence, this petition. 

In its resolution dated November 13, 1989, the Second Division of this Court gave due course to the petition and required the parties to submit simultaneously their respective memoranda (Rollo, Resolution, p. 81). 

The sole issue in this case is whether or not the Regional Trial Court of Makati has jurisdiction over the case in question. 

The petition is without merit. 

Jurisdiction is the power with which courts are invested for administering justice, that   is,   for hearing and deciding cases (Velunta vs.  Philippine Constabulary,  157 SCRA 147 [1988]). 

Jurisdiction  in  general,   is  either  over   the nature  of   the  action,  over   the  subject matter,   over   the   person   of   the   defendant,   or   over   the   issues   framed   in   the pleadings (Balais vs. Balais, 159 SCRA 37 [1988]). 

Jurisdiction over the subject matter is determined by the statute in force at the time of commencement of the action (De la Cruz vs. Moya, 160 SCRA 538 [1988]). 

The   trial   court's   jurisdiction  over   the   case,   subject   of   this   review,   can   not   be questioned. 

Sections 10 and 15(a), Rule 110 of the Rules of Court specifically provide that:

Sec. 10.  Place of the commission of the offense.  The complaint or information is sufficient   if   it  can be understood therefrom that   the offense was committed or some   of   the   essential   ingredients   thereof   occured   at   some   place   within   the jurisdiction  of   the   court,   unless   the  particular   place  wherein   it  was   committed constitutes an essential element of the offense or is necessary for identifying the offense charged. 

Sec. 15.  Place where action is to be instituted.  (a) Subject to existing laws,  in all criminal prosecutions the action shall  be instituted and tried in the court of the municipality or territory where the offense was committed or any of the essential ingredients thereof took place.

In the case of People vs. Hon. Manzanilla (156 SCRA 279 [1987] cited in the case of Lim vs. Rodrigo, 167 SCRA 487 [1988]), the Supreme Court ruled "that jurisdiction or venue is determined by the allegations in the information."  

The   information   under   consideration   specifically   alleged   that   the   offense  was committed  in  Makati,  Metro  Manila  and  therefore,   the   same  is   controlling  and sufficient to vest  jurisdiction upon the Regional Trial  Court of Makati. The Court acquires jurisdiction over the case and over the person of the accused upon the filing   of   a   complaint   or   information   in   court  which   initiates   a   criminal   action (Republic vs. Sunga, 162 SCRA 191 [1988]). 

Moreover, it has been held in the case of Que v. People of the Philippines (154 SCRA 160 [1987] cited in the case of People vs. Grospe, 157 SCRA 154 [1988]) that "the determinative   factor   (in  determining  venue)   is   the  place  of   the   issuance  of   the check."  

On the matter of venue for violation of Batas Pambansa Bilang 22, the Ministry of Justice, citing the  case  of  People  vs.  Yabut   (76  SCRA 624   [1977],   laid  down the following guidelines in Memorandum Circular No. 4 dated December 15, 1981, the pertinent portion of which reads:

(1)  Venue  of   the  offense   lies   at   the  place  where   the   check  was  executed  and delivered; (2)  the place where the check was written, signed or dated does not 

7

necessarily fix the place where it was executed, as what is of decisive importance is the  delivery   thereof  which   is   the  final  act  essential   to   its   consummation  as  an obligation; . . . (Res. No. 377, s. 1980, Filtex Mfg. Corp. vs. Manuel Chua, October 28, 1980)."   (See The Law on Bouncing  Checks  Analyzed by   Judge Jesus F.  Guerrero, Philippine Law Gazette, Vol. 7. Nos. 11 & 12, October-December, 1983, p. 14).

It   is  undisputed  that   the  check   in  question was  executed and delivered  by   the petitioner to herein private respondent at Makati, Metro Manila. 

However, petitioner argues that the check in question was drawn against the dollar account of  petitioner with a  foreign bank,  and  is   therefore,  not  covered by the Bouncing Checks Law (B.P. Blg. 22). 

But it will be noted that the law does not distinguish the currency involved in the case. As the trial court correctly ruled in its order dated July 5, 1988:

Under the Bouncing Checks Law (B.P. Blg. 22), foreign checks, provided they are either drawn and issued in the Philippines though payable outside thereof . . . are within the coverage of said law.

It   is  a   cardinal  principle   in   statutory   construction   that  where   the   law does  not distinguish courts should not distinguish. Parenthetically, the rule is that where the law   does   not   make   any   exception,   courts   may   not   except   something   unless compelling reasons exist to justify it (Phil.  British Assurance Co., Inc. vs. IAC, 150 SCRA 520 [1987]). 

More  importantly,   it   is  well  established that courts may avail   themselves of the actual proceedings of the legislative body to assist in determining the construction of a statute of doubtful meaning (Palanca vs. City of Manila, 41 Phil. 125 [1920]). Thus, where there is doubts as to what a provision of a statute means, the meaning put to the provision during the legislative deliberation or discussion on the bill may be adopted (Arenas vs. City of San Carlos, 82 SCRA 318 [1978]). 

The records of the Batasan, Vol. III,  unmistakably show that the intention of the lawmakers is to apply the law to whatever currency may be the subject thereof. The discussion on the floor of the then Batasang Pambansa fully sustains this view, as follows:

xxx xxx xxx

THE SPEAKER. The Gentleman from Basilan is recognized. 

MR. TUPAY. Parliamentary inquiry, Mr. Speaker. 

THE SPEAKER. The Gentleman may proceed. 

MR. TUPAY. Mr. Speaker,  it  has been mentioned by one of the Gentlemen who interpellated that any check may be involved, like U.S. dollar checks, etc. We are talking about checks  in our country. There are U.S. dollar checks,  checks,  in our currency, and many others. 

THE SPEAKER. The Sponsor may answer that inquiry. 

MR. MENDOZA. The bill refers to any check, Mr. Speaker, and this check may be a check in whatever currency. This would not even be limited to U.S. dollar checks.The check may be in French francs or Japanese yen or deutschunorhs. (sic.)   If  drawn, then this bill will apply. 

MR TUPAY. So it include U.S. dollar checks. 

MR. MENDOZA. Yes, Mr. Speaker.

xxx xxx xxx  

(p. 1376, Records of the Batasan, Volume III; Emphasis supplied).

PREMISES CONSIDERED, the petition is DISMISSED for lack of merit.

8

G.R. No. 176858 : September 15, 2010

HEIRS OF JUANITA PADILLA, represented by CLAUDIO PADILLA, Petitioners, vs. DOMINADOR MAGDUA, Respondent.

D E C I S I O N

CARPIO, J.:

The Case

Before the Court is a petition for review on certiorari 1  cralaw    assailing the Orders dated 8 September 20062  cralaw    and 13 February 20073  cralaw   of the Regional Trial Court (RTC) of Tacloban City, Branch 34, in Civil Case No. 2001-10-161.

The Facts

Juanita Padilla (Juanita), the mother of petitioners, owned a piece of land located in San Roque, Tanauan, Leyte. After Juanita's death on 23 March 1989, petitioners, as legal heirs of Juanita, sought to have the land partitioned. Petitioners sent word to their eldest brother Ricardo Bahia (Ricardo) regarding their plans for the partition of the   land.   In  a   letter  dated 5   June 1998 written by  Ricardo  addressed  to   them, petitioners  were   surprised   to   find   out   that   Ricardo   had   declared   the   land   for himself, prejudicing their rights as co-heirs. It was then discovered that Juanita had allegedly   executed   a   notarized   Affidavit   of   Transfer   of   Real Property4  cralaw    (Affidavit) in favor of Ricardo on 4 June 1966 making him the sole owner of the land. The records do not show that the land was registered under the Torrens system.

On 26 October  2001,  petitioners  filed an action with   the  RTC of  Tacloban City, Branch   34,   for   recovery   of   ownership,   possession,   partition   and   damages. Petitioners   sought   to  declare   void   the   sale  of   the   land  by  Ricardo's  daughters, Josephine   Bahia   and   Virginia   Bahia-Abas,   to   respondent   Dominador   Magdua (Dominador).nad The sale was made during the lifetime of Ricardo.

Petitioners   alleged   that   Ricardo,   through   misrepresentation,   had   the   land transferred   in   his   name   without   the   consent   and   knowledge   of   his   co-heirs. 

Petitioners also stated that prior to 1966, Ricardo had a house constructed on the land.   However,  when   Ricardo   and   his  wife   Zosima   separated,   Ricardo   left   for Inasuyan, Kawayan, Biliran and the house was leased to third parties.

Petitioners further alleged that the signature of Juanita  in the Affidavit   is  highly questionable   because   on   15  May   1978   Juanita   executed   a  written   instrument stating that she would be leaving behind to her children the land which she had inherited from her parents.

Dominador filed a motion to dismiss on the ground of lack of jurisdiction since the assessed value of the land was within the jurisdiction of the Municipal Trial Court of Tanauan, Leyte.

In an Order dated 20 February 2006,5  cralaw    the RTC dismissed the case for lack of jurisdiction. The RTC explained that the assessed value of the land in the amount of P590.00 was less than the amount cognizable by the RTC to acquire jurisdiction over the case.6  cralaw   

Petitioners filed a motion for reconsideration. Petitioners argued that the action was not merely for recovery of ownership and possession, partition and damages but also for annulment of deed of sale. Since actions to annul contracts are actions beyond pecuniary estimation, the case was well within the jurisdiction of the RTC.

Dominador filed another motion to dismiss on the ground of prescription.

In an Order dated 8 September 2006, the RTC reconsidered its previous stand and took   cognizance   of   the   case.   Nonetheless,   the   RTC   denied   the   motion   for reconsideration and dismissed the case on the ground of prescription pursuant to Section 1, Rule 9 of the Rules of Court. The RTC ruled that the case was filed only in 2001 or  more than 30 years  since the Affidavit  was executed  in  1966.  The RTC explained that while the right of an heir to his inheritance is imprescriptible, yet when one of the co-heirs appropriates the property as his own to the exclusion of all other heirs, then prescription can set in. The RTC added that since prescription had set in to question the transfer of the land under the Affidavit, it would seem logical   that  no action could also be taken against  the deed of  sale executed by Ricardo's  daughters   in   favor of  Dominador.  The dispositive portion of  the order states:chanroblesvirtuallawlibrar

WHEREFORE, premises considered, the order of the Court is reconsidered in so far as the pronouncement of the Court that it has no jurisdiction over the nature of the 

9

action. The dismissal of the action, however, is maintained not by reason of lack of jurisdiction but by reason of prescription.

SO ORDERED.7  cralaw   

Petitioners filed another motion for reconsideration which the RTC denied in an Order dated 13 February 2007 since petitioners raised no new issue.

Hence, this petition.

The Issue

The main issue is whether the present action is already barred by prescription.

The Court's Ruling

Petitioners submit that the RTC erred in dismissing the complaint on the ground of prescription. Petitioners insist that the Affidavit executed in 1966 does not conform with the requirement of sufficient repudiation of co-ownership by Ricardo against his co-heirs in accordance with Article 494 of the Civil Code. Petitioners assert that the   Affidavit   became   part   of   public   records   only   because   it   was   kept   by   the Provincial  Assessor's  office  for   real  property   tax  declaration purposes.  However, such   cannot  be   contemplated  by   law  as   a   record  or   registration  affecting   real properties.   Petitioners   insist   that   the   Affidavit   is   not   an   act   of   appropriation sufficient to be deemed as constructive notice to an adverse claim of ownership absent a clear showing that petitioners, as co-heirs, were notified or had knowledge of the Affidavit issued by their mother in Ricardo's favor.

Respondent  Dominador,   on   the  other  hand,  maintains   that   Juanita,   during  her lifetime, never renounced her signature on the Affidavit or interposed objections to Ricardo's possession of the land, which was open, absolute and in the concept of an owner.  Dominador  contends   that   the  alleged  written  instrument  dated  15 May 1978 executed by Juanita years before she died was only made known lately and conveys the possibility of being fabricated. Dominador adds that the alleged 'highly questionable signature' of Juanita on the Affidavit was only made an issue after 35 years from the date of the transfer in 1966 until the filing of the case in 2001. As a buyer   in   good   faith,  Dominador   invokes   the  defense  of   acquisitive  prescription against petitioners.

At   the   outset,   only   questions   of   law  may   be   raised   in   a   petition   for   review on certiorari under Rule 45 of the Rules of Court. The factual findings of the lower courts are final and conclusive and may not be reviewed on appeal except under any of the following circumstances: (1) the conclusion is grounded on speculations, surmises   or   conjectures;   (2)   the   inference   is   manifestly   mistaken,   absurd   or impossible; (3) there is grave abuse of discretion; (4) the judgment is based on a misapprehension of  facts;   (5)  the findings of fact  are conflicting;  (6)  there  is  no citation of specific evidence on which the factual findings are based; (7) the finding of absence of facts is contradicted by the presence of evidence on record; (8) the findings of the Court of Appeals are contrary to those of the trial  court;  (9) the Court of Appeals manifestly overlooked certain relevant and undisputed facts that, if properly considered, would justify a different conclusion; (10) the findings of the Court  of  Appeals  are beyond the  issues of   the case;  and (11)  such findings are contrary to the admissions of both parties.8  cralaw   

We find that the conclusion of the RTC in dismissing the case on the ground of prescription based solely on the Affidavit executed by Juanita in favor of Ricardo, the alleged seller of the property from whom Dominador asserts his ownership, is speculative. Thus, a review of the case is necessary.

Here, the RTC granted the motion to dismiss filed by Dominador based on Section 1, Rule 9 of the Rules of Court which states:chanroblesvirtuallawlibrar

Section  1. Defenses   and   objections   not   pleaded.   -  Defenses   and  objections  not pleaded   either   in   a  motion   to   dismiss   or   in   the   answer   are   deemed  waived. However, when it appears from the pleadings or the evidence on record that the court   has  no   jurisdiction  over   the   subject  matter,   that   there   is   another   action pending   between   the   same   parties   for   the   same   cause,   or that the action is barred by a prior judgment or by statute of limitations, the court shall dismiss the case. (Emphasis supplied)

The  RTC  explained   that   prescription  had  already   set   in   since   the  Affidavit  was executed on 31 May 1966 and petitioners filed the present case only on 26 October 2001, a lapse of more than 30 years. No action could be taken against the deed of sale made in favor of Dominador without assailing the Affidavit, and the action to question the Affidavit had already prescribed.

After   a   perusal   of   the   records,  we  find   that   the  RTC   incorrectly   relied  on   the Affidavit   alone   in   order   to   dismiss   the   case   without   considering   petitioners' evidence.   The   facts   show   that   the   land  was   sold   to   Dominador   by   Ricardo's 

10

daughters, namely Josephine Bahia and Virginia Bahia-Abas, during the lifetime of Ricardo.  However,   the alleged deed of  sale  was not presented as  evidence and neither was it shown that Ricardo's daughters had any authority from Ricardo to dispose of the land. No cogent evidence was ever presented that Ricardo gave his consent to, acquiesced in, or ratified the sale made by his daughters to Dominador. In its 8 September 2006 Order, the RTC hastily concluded that Ricardo's daughters had legal personality to sell the property:chanroblesvirtuallawlibrar

On the allegation of the plaintiffs (petitioners) that Josephine Bahia and Virginia Bahia-Abas had no legal personality or right to [sell] the subject property is of no moment in this case. It should be Ricardo Bahia who has a cause of action against [his]  daughters and not the herein plaintiffs.  After all,  Ricardo Bahia might have already consented to or ratified the alleged deed of sale.9  cralaw   

Also, aside from the Affidavit, Dominador did not present any proof to show that Ricardo's possession of the land had been open, continuous and exclusive for more than   30   years   in   order   to   establish   extraordinary   acquisitive prescription.10   cralaw    Dominador   merely   assumed   that   Ricardo   had   been   in possession of the land for 30 years based on the Affidavit submitted to the RTC. The petitioners, on the other hand, in their pleading filed with the RTC for recovery of ownership, possession, partition and damages, alleged that Ricardo left the  land after he separated from his wife sometime after 1966 and moved to another place. The records do not mention, however, whether Ricardo had any intention to go back to the land or whether Ricardo's family ever lived there.

Further, Dominador failed to show that Ricardo had the land declared in his name for taxation purposes from 1966 after the Affidavit was executed until 2001 when the   case  was  filed.  Although  a   tax  declaration  does  not  prove  ownership,   it   is evidence of claim to possession of the land.

Moreover, Ricardo and petitioners are co-heirs or co-owners of the land. Co-heirs or co-owners cannot acquire by acquisitive prescription the share of the other co-heirs or co-owners absent a clear repudiation of the co-ownership, as expressed in Article 494 of the Civil Code which states:chanroblesvirtuallawlibrar

Art. 494. x x x No prescription shall run in favor of a co-owner or co-heir against his co-owners   or   co-heirs   as   long   as   he   expressly   or   impliedly   recognizes   the   co-ownership.

Since possession of co-owners is like that of a trustee, in order that a co-owner's possession may be deemed adverse to the cestui que trust or other co-owners, the following requisites must concur:   (1)  that he has performed unequivocal  acts of repudiation amounting to an ouster of the cestui que trust or other co-owners, (2) that such positive acts of repudiation have been made known to the cestui que trust  or  other  co-owners,  and (3)   that   the evidence thereon must  be clear  and convincing.11   cralaw   

In the present case,  all   three requisites have been met. After Juanita's death  in 1989, petitioners sought for the partition of their mother's land. The heirs, including Ricardo, were notified about the plan. Ricardo, through a letter dated 5 June 1998, notified petitioners, as his co-heirs, that he adjudicated the land solely for himself. Accordingly, Ricardo's interest in the land had now become adverse to the claim of his co-heirs after repudiating their claim of entitlement to the land. In Generosa v. Prangan-Valera,12   cralaw    we held that in order that title may prescribe in favor of one of the co-owners, it must be clearly shown that he had repudiated the claims of the  others,   and   that   they  were   apprised  of  his   claim of   adverse  and  exclusive ownership, before the prescriptive period begins to run.

However, in the present case, the prescriptive period began to run only from 5 June 1998, the date petitioners received notice of Ricardo's repudiation of their claims to the land. Since petitioners filed an action for recovery of ownership and possession, partition and damages with the RTC on 26 October 2001, only a mere three years had lapsed. This three-year period falls short of the 10-year or 30-year acquisitive prescription period required by law in order to be entitled to claim legal ownership over the land. Thus, Dominador cannot invoke acquisitive prescription.

Further, Dominador's argument that prescription began to commence in 1966, after the Affidavit was executed, is erroneous. Dominador merely relied on the Affidavit submitted to the RTC that Ricardo had been in possession of the land for more than 30 years. Dominador did not submit any other corroborative evidence to establish Ricardo's   alleged   possession   since   1966.   In Heirs   of   Maningding   v.   Court   of Appeals,13   cralaw    we held that the evidence relative to the possession,  as a  fact, upon   which   the   alleged   prescription   is   based,   must   be   clear,   complete   and conclusive in order to establish the prescription. Here, Dominador failed to present any   other   competent   evidence   to   prove   the   alleged   extraordinary   acquisitive prescription of Ricardo over the land. Since the property is an unregistered land, Dominador bought the land at his own risk, being aware as buyer that no title had been issued over the land. As a consequence, Dominador is not afforded protection unless he can manifestly prove his legal entitlement to his claim.

11

With regard to the issue of the jurisdiction of the RTC, we hold that the RTC did not err in taking cognizance of the case.

Under   Section   1   of   Republic   Act   No.   7691   (RA   7691),14   cralaw    amending   Batas Pambansa Blg. 129, the RTC shall  exercise exclusive jurisdiction on the following actions:chanroblesvirtuallawlibrar

Section 1. Section 19 of Batas Pambansa Blg. 129, otherwise known as the "Judiciary Reorganization   Act   of   1980",   is   hereby   amended   to   read   as follows:chanroblesvirtuallawlibrar

"Sec. 19. Jurisdiction in civil cases. - Regional Trial Courts shall exercise exclusive original jurisdiction.

"(1) In all civil actions in which the subject of the litigation is incapable of pecuniary estimation;

"(2) In all civil actions which involve the title to, or possession of, real property, or any interest therein,  where the assessed value of the property involved exceeds Twenty Thousand Pesos (P20,000.00) or, for civil actions in Metro Manila, where such value exceeds Fifty Thousand Pesos (P50,000.00) except actions for forcible entry   into  and unlawful  detainer  of   lands  or  buildings,  original   jurisdiction over which is conferred upon the Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts, and Municipal Circuit Trial Courts; x x x

On   the   other   hand,   Section   3   of   RA   7691   expanded   the   jurisdiction   of   the Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts and Municipal Circuit Trial Courts over all  civil  actions which involve title to or possession of real property, or any interest, outside Metro Manila where the assessed value does not exceed Twenty thousand pesos (P20,000.00).nad The provision states:chanroblesvirtuallawlibrar

Section   3.   Section   33   of   the   same   law   is   hereby   amended   to   read   as follows:chanroblesvirtuallawlibrar

"Sec.   33.   Jurisdiction   of  Metropolitan   Trial   Courts,  Municipal   Trial   Courts   and Municipal   Circuit   Trial   Courts   in   Civil   Cases.   - cralawMetropolitan   Trial   Courts, Municipal   Trial   Courts,   and   Municipal   Trial   Circuit   Trial   Courts   shall exercise:chanroblesvirtuallawlibrar

x x x

"(3)   Exclusive   original   jurisdiction   in   all   civil   actions  which   involve   title   to,   or possession of, real property, or any interest therein where the assessed value of the property or interest therein does not exceed Twenty thousand pesos (P20,000.00) or, in civil actions in Metro Manila, where such assessed value does not exceed Fifty thousand   pesos   (P50,000.00)   exclusive   of   interest,   damages   of  whatever   kind, attorney's fees, litigation expenses and costs: Provided, That in cases of land not declared for taxation purposes, the value of such property shall be determined by the assessed value of the adjacent lots."

In   the   present   case,   the   records   show   that   the   assessed   value   of   the   land was P590.00 according to the Declaration of Property as of 23 March 2000 filed with the RTC. Based on the value alone, being way below P20,000.00, the MTC has jurisdiction over   the  case.  However,  petitioners  argued  that   the action was not merely for recovery of ownership and possession, partition and damages but also for annulment of deed of sale. Since annulment of contracts are actions incapable of pecuniary estimation, the RTC has jurisdiction over the case.15   cralaw   

Petitioners   are   correct.   In   Singson   v.   Isabela   Sawmill,16   cralaw    we   held that:chanroblesvirtuallawlibrar

In determining whether an action is one the subject matter of which is not capable of pecuniary estimation this Court has adopted the criterion of first ascertaining the nature of the principal action or remedy sought. If it is primarily for the recovery of a   sum of  money,   the  claim  is   considered  capable  of  pecuniary  estimation,  and whether   jurisdiction  is   in   the  municipal   courts  or   in   the courts  of  first   instance would  depend on   the  amount  of   the  claim.  However,  where   the  basic   issue   is something other than the right to recover a sum of money, where the money claim is purely incidental to, or a consequence of, the principal relief sought, this Court has considered such actions as cases where the subject of the litigation may not be estimated in terms of money, and are cognizable by courts of first instance (now Regional Trial Courts).nad

When petitioners filed the action with the RTC they sought to recover ownership and possession of the land by questioning (1) the due execution and authenticity of the Affidavit executed by Juanita in favor of Ricardo which caused Ricardo to be the sole owner of the land to the exclusion of petitioners who also claim to be legal heirs and entitled to the land, and (2) the validity of the deed of sale executed between Ricardo's daughters and Dominador. Since the principal action sought here 

12

is something other than the recovery of a sum of money, the action is incapable of pecuniary estimation and thus cognizable by the RTC. Well-entrenched is the rule that   jurisdiction  over   the   subject  matter  of   a   case   is   conferred  by   law  and   is determined  by   the  allegations   in   the  complaint  and   the   character  of   the   relief sought, irrespective of whether the party is entitled to all or some of the claims asserted.17   cralaw   

In sum, we find that the Affidavit, as the principal evidence relied upon by the RTC to   dismiss   the   case   on   the   ground   of   prescription,   insufficiently   established Dominador's rightful claim of ownership to the land. Thus, we direct the RTC to try the case on the merits to determine who among the parties are legally entitled to the land.

WHEREFORE,   we GRANT the   petition.  We REVERSE AND SET ASIDE the   Orders dated  8   September  2006  and  13  February  2007  of   the  Regional   Trial  Court  of Tacloban City, Branch 34 in Civil Case No. 2001-10-161.

SO ORDERED.

13

G.R. No. 168746 November 5, 2009

EQUITABLE PCI BANK, INC., Petitioner, vs.HON. SALVADOR Y. APURILLO in his capacity as Presiding Judge, Regional Trial Court of Tacloban City, Branch 8, and YKS REALTY DEVELOPMENT, INC., Respondents.

D E C I S I O N

PERALTA, J.:

This   is  a  petition for   review on certiorari,  under Rule 45 of   the Rules  of  Court, seeking to annul and set aside the Decision1 dated June 27, 2005, of the Court of Appeals (CA) in CA-G.R. SP No. 85484, dismissing the petition.

The factual and procedural antecedents are as follows:

YKS Realty Development, Inc. was a client of Philippine Commercial International Bank (PCIB) and Equitable Banking Corporation (EBC), the predecessors of herein petitioner Equitable PCI Bank, Inc. In their commercial transactions, PCIB and EBC granted YKS a series of loans and credit facilities secured by real estate mortgages.

The EBC Account

Through its transactions with EBC, YKS was granted a series of credit lines by the former. The entire line was secured by a Real Estate Mortgage on two properties covered by Transfer Certificates of Title (TCT) Nos. T-22461 and T-22460 owned by YKS   situated   in   Tacloban   City.   The   credit   line   was   initially   in   the   amount ofP4,000,000.00,2 but   as   a   result   of   several   amendments   to   the   real   estate mortgage,   the   initial   loan   consideration   of P4,000,000.00   ballooned to P53,000,000.00.3 YKS also alleged that EBC made its officers sign a blank surety agreement making it appear that the said corporate officers made themselves liable to the extent ofP85,000,000.00.4

By June 29, 1998, through Promissory Note (PN) Nos. BD-98-084,5 BD-98-086,6 BD-98-0937 and BD-98-097,8EBC partially released the total amount of P10,400,000.00 from the said credit line of P53,000,000.00.9

On March 12, 2001, EBC demanded YKS to pay its outstanding obligations, but the latter failed to heed the demand.

On May 23, 2001, EBC filed before the Office of the Clerk of Court, of the Regional Trial   Court   (RTC)  of   Tacloban  City,   an  extrajudicial   petition   for   the   sale  of   the mortgaged properties in order to satisfy the mortgage indebtedness in the amount of P10,400,000.00, exclusive of interests, penalties, and other charges,10 docketed as EJF No. 1399.

On May 31,  2001,  Sheriff  Leonardo G.  Aguilar,   issued a  Notice  of  Extra-Judicial Sale,11 setting the auction sale of the subject properties in the morning of June 29, 2001.

The PCIB Account

On August  13,  1997,  YKS obtained a  dollar  denominated  loan from PCIB  in   the amount of  US$2,500,000.00,  evidenced by PN No.  095/97-344.12 However,  while the loan was booked as a dollar denomination loan, it was actually converted to peso and was released to YKS  in  peso at  the prevailing currency exchange rate of P26.00 to a dollar, more or less, or in the amount of P65,000,000.00, more or less.13

The   credit   line/loan   accommodation   with   PCIB   was   secured   by   real   estate mortgages over the properties of YKS in Tacloban City covered by TCT Nos. T-22457, T-22458, T-22459, T-22266, T-23066, T-23145, T-26055, T-26056, T-22697, T-42170, and T-16659.14 In one of the promissory notes executed by YKS, PN No. 366-00756-98,15 dated   December   24,   1998,   it   appeared   that   the   total   obligation   of   YKS was P140,967,120.36. It also stated therein that the purpose of the loan was for "working capital" and that it would mature six years after date or on December 17, 2004.

On   the   same   day,   December   24,   1998,   PCIB   credited   the   amount of P103,240,277.90   to   YKS’   account   as   proceeds   of   the   loan   under   "PN   No. 756/98."16 At the same time, PCIB debited the amount of $2,633,680.55 from YKS’ account  as  payment  of   the   loan principal  and  interest   for   the  converted  dollar denominated loan under PN No. 095/97-344.17

14

On January 23, 2001, PCIB sent YKS a letter18 demanding the latter to pay its total obligation,   which   the   former   pegged   at P162,295,233.54,   exclusive   of   interest, penalty,   and  other   charges.   PCIB   also  warned  YKS   that   its   failure   to  heed   the demand would result  in the filing of appropriate actions against it,   including the foreclosure of the mortgaged properties.

In a letter19 received by PCIB’s counsel on May 8, 2001, YKS protested the principal amount of  the  loan and reiterated  its  previous request   for  a  breakdown of  the amount, but PCIB ignored the request.

On  May  23,  2001,  petitioner  filed  a  Petition  for  Sale20 before   the  Office  of   the Executive Judge, RTC, Tacloban City, praying that the mortgaged properties be sold thru extrajudicial foreclosure proceedings to the highest bidder, in the manner and form prescribed by law.

On May 25, 2001, Sheriff Luis G. Copuaco issued a Sheriff’s Notice of Extrajudicial Foreclosure  Sale21 setting the  public  auction of   the  mortgaged  properties   in   the morning of June 29, 2001 at the RTC, Branch 7, Bulwagan ng Katarungan, Tacloban City.

Thus, on June 19, 2001, as a result of the filing of the two petitions for sale, YKS filed before the RTC a Complaint22 for Declaratory Relief, Annulment or Declaration of Nullity   of   Foreclosure,   Application   for   Foreclosure,   Notice   of   Foreclosure   Sale, Documents,   Interest,  Etc.,  Release of  Mortgages,   Injunction,  and Damages,   later docketed as Civil Case No. 2001-06-93.

YKS   alleged   therein,   among   other   things,   that   the   two   petitions   for   sale   are defective, since they do not specify the correct amount of the claims. The petitions also include amounts that were not covered by the real estate mortgages, among which are the quantified penalties which were not mentioned in the mortgages. YKS added that the promissory notes should not be allowed to be the bases for the enforcement of payment through extrajudicial foreclosure since their validity are sill in question. YKS pointed out that the EBC credit line that was extended to it was for the amount of P53,000,000.00, however, in its petition for sale, the availments for the   said   credit   line   was   only P10,400,000.00.   Accordingly,   the   entire   property cannot be foreclosed to satisfy the indebtedness of onlyP10,400,000.00.

YKS also insisted that PN No. 366-00756-98, which was the basis of PCIB’s petition for sale is null and void and lacks consideration, or at the very least, is erroneously bloated. In addition, the said promissory note has not yet matured at the time the 

petition for sale was filed, considering that it would mature only on December 17, 2004; thus, the debt is not yet due and demandable. YKS claimed that its corporate officers were induced to sign blank surety agreements which were later on filled in by petitioner to reflect erroneous loan amounts. Moreover, the amounts appearing in   the  promissory  notes  are  different   from the one claimed by  petitioner   in   its petition for sale.

To buttress its application for temporary restraining order and writ of preliminary injunction, YKS posited that the continuance of the questioned acts of petitioner despite   its   claim   that   there   were   no   valid   obligations   and   no   valid   basis   for extrajudicial foreclosure proceedings is a clear and wanton violation of its rights and would effectively render any favorable judgment of the court ineffectual if the same were not granted pending determination of the main action.

Ultimately, YKS prayed, among other things, that judgment be rendered declaring the   two  petitions   for   sale   and   notices   of   extrajudicial   sale   void;   declaring   the promissory notes that were used as basis for the petition void and without valid consideration; ordering the release of the subject properties from their respective real estate mortgages; declaring that there is no legal default with respect to PN No. 366-00756-98 because the said promissory note was to mature only on December 17,   2004;  declaring   the  bank’s   act   of  making   the  properties   liable  beyond   the individual assigned loan values void; directing the bank to specify the extent of its claims against each of the properties using the assigned value; ordering the bank to make  an  accounting,   summary   and   computation  of   its   actual   releases   and   the payments made by it for the purpose of determining the true and correct principal amount and the total of whatever obligations it may have with the bank; and that a temporary restraining order and subsequently a preliminary  injunction be  issued enjoining  EBC  and  PCIB   from committing  or  proceeding  pendente   lite  with   the posting of notices of sale, conduct foreclosure sales, execute certificate of sales and its subsequent registration with the register of deeds, execution of deeds of final sale, and disturbing the status quo ante litem.

On June 25, 2001, the RTC heard YKS’ application for temporary restraining order. After hearing the respective arguments of the parties and weighing the pros and cons in issuing the same, the RTC issued a temporary restraining order on June 27, 2001.23 In the meantime, the hearing for the application of the writ of preliminary injunction was set for July 13, 2001. On the said hearing date, the parties jointly manifested that they will just be submitting position papers together with the other necessary documents to abbreviate the proceedings.

15

On December 3, 2001, after the parties have submitted their respective pleadings, the  RTC   issued a  Resolution24granting  YKS’  application   for  a  writ  of  preliminary injunction, the dispositive portion of which reads:

WHEREFORE, premises considered, plaintiff[’s] prayer for the issuance of a Writ of Preliminary Injunction is hereby given Due Course and Granted and the defendants, their agents, representatives or any persons or entities acting in their behalf are hereby directed to maintain the status quo ante litem and to cease and desist from posting or publishing any notice of sale with respect to properties subject of this case, conducting any foreclosure sale, executing any Certificate of Sale, registering the same with the Register of Deeds, executing any Deed of Final Sale and/or other consolidation document, paying any capital gains, documentary and other transfer taxes or any other act that shall disturb the status quo ante litem until further order of   this   Court.   This  Writ   of   Preliminary   Injunction   shall   become   effective   and operative   upon   posting   by   the   plaintiff   of   the   necessary   bond   in   the   sum of P3,000,000.00.

SO ORDERED.25

In granting the writ,   the RTC ratiocinated that  it  was not equitable and just  for petitioner to foreclose and sell the two properties that were mortgaged to EBC for its credit line availments of only P10,400,000.00 out of theP53,000,000.00. As for the PCIB loan, the RTC opined that the same was not yet due and demandable since it was stipulated on Promissory Note No. 366-00756-98 that the obligation will be satisfied via a one time payment, single payment, on December 17, 2004.

Petitioner   filed   a   motion   for   reconsideration,   but   it   was   denied   in   the Resolution26 dated May 20, 2004. In denying the motion, the RTC noted that there are certain ambiguities in the PCIB promissory note that need to be resolved. In addition, the discrepancies between the promissory note, the credit memo, and the demand letter are too substantial for the RTC to ignore.

Aggrieved,  petitioner sought  recourse before the CA via  a petition for  certiorari under Rule 65 of the Rules of Court, docketed as CA-G.R. SP No. 85484,27 wherein it prayed   for   the   nullification   of   the   resolutions   of   the   RTC   granting   the  writ   of preliminary injunction and denying its motion for reconsideration.

Petitioner claimed that the RTC committed grave abuse of discretion amounting to lack  or  excess  of   jurisdiction when  it  granted  the  writ  of  preliminary   injunction 

despite the absence of a clear and convincing right on the part of YKS and despite the absence of any showing of grave and irreparable injury.28

On June 27,  2005,  the CA rendered a Decision29 denying the petition for  lack of merit and ordered the RTC to proceed with the trial of the main case on its merits. The decretal portion of the Decision reads:

WHEREFORE, premises considered, the petition for certiorari is DENIED for lack of merit. The court a quo is ordered to proceed with the trial on the merits of the main case. In the meantime, the preliminary injunction issued shall remain in force until the merits of the main case are resolved.

SO ORDERED.30

Hence, the petition assigning the following errors:

I.

The honorable court of appeals committed a serious and reversible error when it upheld the finding of the trial court that private respondent is entitled to the writ of preliminary injunction.31

II.

the honorable court of appeals erred in holding that private respondent has a right to be protected by the injuNctive writ by reason of the dispute in the amount of the principal obligation.32

Petitioner  argues   that   since  YKS   is   a  delinquent  debtor,   it   had  all   the   right   to foreclose   the  mortgaged   properties.   Petitioner   contends   that   it   had   a   choice between two remedies, i.e., foreclose the mortgage or to file an ordinary suit for collection. Since it opted to foreclose the mortgage, it was improper on the part of the  RTC   to  enjoin   such   legitimate  exercise  of   its  option  in  order   to   satisfy   the obligations owing to it. In light of the undisputed fact that YKS defaulted in paying its obligation, the bank was justified in foreclosing the property and such valid act cannot be enjoined by the RTC.

Petitioner insists that YKS’ right to enjoin the foreclosure of the mortgages is not clear and convincing, as it will not be deprived of its absolute ownership over the 

16

mortgaged property since it may exercise its right of redemption within one year after its sale. Petitioner adds that YKS failed to show that it would suffer grave and irreparable  injury  if   the foreclosure sale was not enjoined. Moreover,  petitioner maintains that YKS has no right to be protected by the injunctive writ based on the discrepancies in the amount of the principal obligation.

On its part, YKS contends that there was no grave abuse of discretion on the part of the CA in issuing the injunctive writ. The CA correctly affirmed the RTC because it saw that there was a need to maintain the status quo ante while the case is being tried and heard to prevent one party from unilaterally adjudicating the case in its favor without trial on the merits and to prevent the case and whatever decision thereon to be rendered moot and academic. YKS also maintains that the sampling of evidence adduced during the hearing and determination by the trial court of the propriety of issuing a writ of preliminary injunction would show that the issuance thereof was proper and was not attended by grave abuse of discretion.

The petition is bereft of merit.

The only issue that needs to be determined in the case at bar is whether or not the RTC acted with grave abuse of discretion in issuing the writ of preliminary injunction enjoining   the   foreclosure   and   public   auction   of   YKS’   property   during   the proceedings and pending determination of the main cause of action for annulment of foreclosure in Civil Case No. 2001-06-93.

Section 3, Rule 58 of the Rules of Court provides that:

SEC. 3. Grounds for issuance of preliminary injunctions. — A preliminary injunction may be granted when it is established:

(a) That the applicant is entitled to the relief demanded, and the whole or part of such relief consists in restraining the commission or continuance of the act or acts complained of, or in requiring the performance of an act or acts, either for a limited period or perpetually;

(b) That the commission, continuance or non-performance of the act or acts complained of during the litigation would probably work injustice to the applicant; or

(c)  That  a  party,   court,  agency  or  a  person   is  doing,   threatening,  or   is attempting to do, or is procuring or suffering to be done, some act or acts 

probably in violation of the rights of the applicant respecting the subject of the action or proceeding, and tending to render the judgment ineffectual.

As such, a writ of preliminary injunction may be issued only upon clear showing of an actual existing right to be protected during the pendency of the principal action. The twin requirements  of  a  valid   injunction are the existence of  a  right  and  its actual or threatened violations. Thus, to be entitled to an injunctive writ, the right to be protected and the violation against that right must be shown.33 Moreover, the rule is well entrenched that the issuance of the writ of preliminary injunction as an ancillary or preventive remedy to secure the right of a party in a pending case rests upon the sound discretion of the trial court.34 However, if the court commits grave abuse of its discretion in the issuance of the writ of preliminary injunction, such that the act amounts to excess or lack of jurisdiction, the same may be nullified through a writ of certiorari or prohibition.35 Such grave abuse of discretion in the issuance of writs   of   preliminary   injunction   implies   a   capricious   and  whimsical   exercise   of judgment that is equivalent to lack of jurisdiction or whether the power is exercised in  an  arbitrary  or  despotic  manner  by   reason of  passion,  prejudice  or  personal aversion amounting to an evasion of positive duty or to a virtual refusal to perform the duty enjoined, or to act at all in contemplation of law. For the extraordinary writ of certiorari to lie, there must be a capricious, arbitrary and whimsical exercise of power.36

A Petition for Certiorari, under Rule 65 of the Rules of Court, is intended for the correction of errors of jurisdiction only or grave abuse of discretion amounting to lack or excess of jurisdiction. Its principal office is only to keep the inferior court within the parameters of its  jurisdiction or to prevent it from committing such a grave abuse of discretion amounting to lack or excess of jurisdiction.37 It may issue only when the following requirements are alleged in the petition and established: (1) the writ is directed against a tribunal, a board or any officer exercising judicial or quasi-judicial functions; (2) such tribunal, board or officer has acted without or in excess of jurisdiction, or with grave abuse of discretion amounting to lack or excess of jurisdiction; and (3) there is no appeal or any plain, speedy and adequate remedy in the ordinary course of law.38 Excess of jurisdiction as distinguished from absence of jurisdiction means that an act, though within the general power of a tribunal, board   or   officer   is   not   authorized,   and   invalid   with   respect   to   the   particular proceeding,   because   the   conditions  which   alone   authorize   the   exercise   of   the general power in respect of it are wanting. Without jurisdiction means lack or want of   legal   power,   right   or   authority   to   hear   and   determine   a   cause   or   causes, considered either in general or with reference to a particular matter. It means lack of power to exercise authority.39

17

In the case at bar, this Court agrees with the conclusion of the CA that the RTC committed no grave abuse of discretion in granting YKS’ plea for injunctive relief.

In   the  exercise  of   its  discretion,   the   trial   court   found  all   the   requisites   for   the issuance of an injunctive writ to be attendant. First, it was well established that YKS had a clear and unmistakable right over the mortgaged properties.  Evidently,  as owner of the subject properties that stand to be foreclosed, YKS is entitled to the possession and protection thereof when the threat to its foreclosure was apparent even before   the   respective rights  of   the  parties  are  determined  and the   issues threshed out in the main action before the RTC are resolved.1avvphi1

Second, there clearly exists an urgent and paramount necessity to prevent serious injury on the part of YKS. As aptly concluded by the RTC in the Resolution denying petitioner’s motion for reconsideration:

With regards to the first,   it  will  be recalled that in 1997, plaintiff was granted a credit line of Php53,000,000.00. This line was secured by a Real Estate Mortgage on two properties owned by the plaintiff located in Tacloban City covered by TCT Nos. 22460 and 22461. Out of this credit line, plaintiff availed of Php10,400,000.00. The question that came to the mind of the Court is that, it is not righteous, just and equitable   for   the   defendant   to   foreclose   and   sell   the   two   properties   for   the availment of  Php10,400,000.00 out of this   line for Php53,000,000.00.  Defendant contends otherwise and cited two Articles of the Civil Code, to wit:

Article 2089 of the Civil Code is hereunder quoted:

x x x x

Article 2126 of the Civil Code is likewise hereunder quoted:

x x x x

With regards to Article 2089, the case at bench does not fall within the ambit of said Article. The same covers a situation wherein the mortgage debt or credit has passed on to several heirs and not all the heirs/debtors have paid the entire mortgage debt or vice-versa.  The same is not true in the case at bench. Neither the debt [n]or credit has been passed on to anyone. To go along with the stand of the defendant would, therefore, undoubtedly and inevitably result in unjust enrichment, which the Court can’t allow.

As   regards   Article   2126,   this   Court   noted   that   there   has   been   no   transfer   of possession of the mortgaged property. The mortgaged properties are, in fact, still in the  possession of   the plaintiff and this  Article  cannot   [be]  construed on such a manner as to cause what the law does not allow.

As regards the second issue/point, this Court took a long hard look at the subject Promissory Note and what is in there, typewritten into the space indicating maturity is  12.17.2004.  This  Court   likewise  noted  in   the  Disclosure  Statement  under   the heading Mode of Payment, it is stated that "Single Payment on: 12.17.2004.["] It is, therefore, clear and there can be no mistake about the maturity date as well as the mode of payment.

x x x x

This   Court   also   noted   the   variance   in   the   amounts   being   demanded   by   the defendant   from   the   plaintiff.   The   Promissory   Note   speaks   of   the   sum   of Php140,967,120.36.   Its   Credit   Memo   speaks   of   Php103,240,277.90.   That   is   a discrepancy of Php37,726,842.36. The Demand Letter speaks of Php162,295,233.54. It   shall  mean   a   discrepancy   of   Php59,054,955.64.   These   discrepancies   are   too substantial for this Court to ignore.

It is, therefore, clear that only after a trial on the merits can the true amount be determined and the foreclosure proceedings will have to wait until the presentation of the evidence on the merits.40

To   be   sure,   to   allow   the   foreclosure   proceedings   to   continue   even   before determination of the issues that were brought to the RTC would place YKS in an oppressively unjust situation where it would be tied up in litigation for the recovery of  its properties should the RTC later conclude that YKS is entitled to the reliefs prayed for in the main action.

A writ of preliminary injunction is generally based solely on initial and incomplete evidence. The evidence submitted during the hearing on an application for a writ of preliminary injunction is not conclusive or complete for only a "sampling" is needed to  give   the  trial   court  an  idea of   the  justification  for   the  preliminary   injunction pending the decision of the case on the merits. As such, the findings of fact and opinion of a court when issuing the writ of preliminary injunction are interlocutory in   nature   and   made   even   before   the   trial   on   the   merits   is   commenced   or terminated.  There are vital   facts   that  have yet   to  be presented during the trial which may not be obtained or presented during the hearing on the application for 

18

the injunctive writ. The trial court needs to conduct substantial proceedings in order to put the main controversy to rest.41

The sole object of a preliminary injunction is to maintain the status quo until the merits can be heard. A preliminary injunction is an order granted at any stage of an action prior to judgment of final order, requiring a party, court, agency, or person to refrain   from a  particular  act  or  acts.   It   is   a  preservative   remedy   to  ensure   the protection of a party’s substantive rights or interests pending the final judgment on the  principal   action.  A  plea   for   an   injunctive  writ   lies  upon   the  existence  of   a claimed   emergency   or   extraordinary   situation   which   should   be   avoided   for, otherwise, the outcome of a litigation would be useless as far as the party applying for the writ is concerned.42

This   Court   finds   no   cogent   reason   to   deviate   from   the   factual   findings   and conclusion of law of the trial court and the appellate court. Evidently, there exists in the case at bar a pressing necessity for the issuance of an injunctive writ. After a careful scrutiny of the attendant circumstances, We find no reason for reversing the assailed   decision   of   the   CA   and   questioned   resolutions   of   the   RTC   granting injunctive relief to YKS.

WHEREFORE,  premises   considered,   the  petition   is  DENIED.  The  Decision  of   the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 85484, dated June 27, 2005, is AFFIRMED.

SO ORDERED.

19

G.R. No. 165973 June 29, 2005

LACSON HERMANAS, INC., herein represented by its President MR. ODILON L. LACSON, Petitioner, vs.HEIRS OF CENON IGNACIO, herein represented by their atty-in-fact, AMALIA IGNACIO, REGIONAL TRIAL COURT, BRANCH 48, CITY OF SAN FERNANDO, presided by the HON. JUDGE SERAFIN B. DAVID,Respondents.

D E C I S I O N

YNARES-SANTIAGO, J.:

Assailed in this petition for certiorari under Rule 65 of the Revised Rules of Civil Procedure are the September 9, 20041 and October 15 20042 Orders of the Regional Trial Court of San Fernando City, Branch 48,3 which denied petitioner’s motion to dismiss and motion for reconsideration, respectively.

The  undisputed   facts   show  that  on  April   29,   2004,  private   respondents  filed   a complaint4 for recovery of real property against petitioner Lacson Hermanas, Inc. They alleged that their predecessor-in-interest, Cenon Ignacio (Cenon), purchased from  petitioner   a   1,000   square  meter   portion   of   a   parcel   of   land   covered   by Transfer Certificate of Title (TCT) No. 261974-R for P50,000.00 which was fully paid on September 24, 1989. Cenon thereafter took possession of the subject area and fenced   the   boundaries   thereof   for   the   construction   of   Seventh   Day   Adventist Chapel. On January 11, 1996, however, Cenon died.

Sometime in 2002, private respondents demanded the delivery of the lot’s title and the segregation of the portion sold to Cenon but was informed by petitioner that the  same  lot  has  been sold   to  Rowena T.  Coleman.  Hence,   the   instant  case  to compel petitioner to execute the necessary deed of sale and to deliver the owner’s duplicate copy of title.

Petitioner  filed a  motion to dismiss5 contending,  among others,   that   the case  is cognizable by the Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) and not the trial court because it is sued as a subdivision developer and the property involved is a subdivision lot.

The trial court denied the motion to dismiss holding that it has jurisdiction over the subject  matter.   It   added   that   petitioner’s   allegation   that   the   lot   involved   is   a subdivision lot is not a ground to deprive the court of its jurisdiction.6 Petitioner’s motion for reconsideration was denied.7

Hence, the instant petition.

The petition lacks merit.

At   the outset,   the  instant  petition  for certiorari should have been filed with the Court of Appeals and not with this Court pursuant to the doctrine of hierarchy of courts. Disregard of this rule warrants the outright dismissal of the petition. While the Court’s original  jurisdiction to issue a writ of certiorari is concurrent with the Regional  Trial  Courts  and the Court  of  Appeals   in certain cases,  we emphasized in Liga ng mga Barangay National v. Atienza, Jr.,8 that such concurrence does not allow an unrestricted freedom of choice of court forum, thus –

This concurrence of jurisdiction is not, however, to be taken as according to parties seeking any of the writs an absolute, unrestrained freedom of choice of the court to which application therefore will be directed. There is after all a hierarchy of courts. That   hierarchy   is   determinative  of   the   venue  of   appeals,   and  also   serves   as   a general determinant of the appropriate forum for petitions for the extraordinary writs.  A becoming regard of  that   judicial  hierarchy most  certainly   indicates  that petitions for the issuance of extraordinary writs against first level ("inferior") courts should be filed with the Regional Trial Court, and those against the latter, with the Court of Appeals. A direct invocation of the Supreme Court’s original jurisdiction to issue these writs  should be allowed only  when there are special  and  important reasons   therefor,   clearly   and   specifically   set   out   in   the   petition.   It   is   a   policy necessary   to  prevent   inordinate  demands  upon   the  Court’s  time  and  attention which are better devoted to those matters within its exclusive jurisdiction, and to prevent further over-crowding of the Court’s docket.9

In the present case, petitioner adduced no special and important reason why direct recourse to this Court should be allowed. Thus, we reaffirm the judicial policy that this Court will not entertain a direct invocation of its jurisdiction unless the redress desired   cannot   be   obtained   in   the   appropriate   courts,   and   exceptional   and compelling  circumstances   justify   the   resort   to   the  extraordinary   remedy of  writ of certiorari.

20

Although the invocation of this Court’s jurisdiction is available to petitioner on the ground   that   this   case   raises   a   pure   question   of   law,   specifically,   the   issue   of jurisdiction,10 the proper recourse is not a petition for certiorari under Rule 65 but an appeal via a petition for review on certiorari in accordance with Rule 45 of the Revised Rules of Civil Procedure,11 which should have been filed within 15 days from notice of the denial of its motion for reconsideration12 on October 22, 2004. Even if we treat the instant petition as an appeal under Rule 45, the same will not prosper having been filed only on November 30, 2004, way beyond the 15 day reglementary period.

Then too, even if we gloss over these procedural  infirmities, the instant petition must fail for lack of merit.

Section  1  of  PD  134413 vests   the  National  Housing  Authority   (now HLURB)  with exclusive jurisdiction to hear and decide the following cases: (a) unsound real estate business   practice;   (b)   claims   involving   refund   and   any   other   claims   filed by subdivision lot or condominium unit buyer against   the project owner, developer, dealer, broker, or salesman;   and   (c)   cases   involving   specific performance of contractual and statutory obligations filed by buyers of subdivision lot or condominium unit against   the owner, developer, dealer, broker or salesman.

It  is a settled rule that jurisdiction over the subject matter is determined by the allegations in the complaint and is not affected by the pleas or the theories set up by the defendant in an answer or a motion to dismiss. Otherwise, jurisdiction would become dependent upon the whims of the defendant.

Here, the allegations in private respondents’ complaint clearly vest jurisdiction in the trial court. Nothing therein shows that the questioned property is a subdivision lot and sold by petitioner as a subdivision developer. It simply referred to petitioner as a corporation and the seller of a lot described as "portion of a parcel of land, particularly a 1,000 sq. m. area thereof … covered by Transfer Certificate of Title No. 261974-R …"14

Mere assertion by petitioner that it is a subdivision developer and the land involved is a subdivision lot, will not automatically strip the trial court of its jurisdiction and authorize   the  HLURB   to   take   cognizance  of   the   complaint.   Indeed,   it   does  not always follow that each sale made by petitioner is undertaken in its capacity as a subdivision developer, in the same manner that sales made in such capacity are not at all times intended for subdivision development.

In Javellana v. Presiding Judge, RTC, Branch 30, Manila,15 the Court sustained the denial of a motion to dismiss, holding that jurisdiction lies with the regular courts and not with the HLURB because the averments in the complaint reveal that the transaction involved an installment sale of a lot and not a sale of a subdivision lot. It further held that even the allegation – a subdivision lot in a subdivision project, is not sufficient to vest jurisdiction with the HLURB, thus –

A reading of the complaint does not show that the subject lot was a subdivision lot which   would   fall   under   the   jurisdiction   of   the   HLURB.   The   complaint   clearly described the subject lot as Lot No. 44, Plan 15 with an area of 139.4 sq. meters situated  in   the  District  of  Sampaloc  covered  by  Transfer  Certificate  of  Title  No. 131305 of the Registry of Deeds of Manila. We note that such description was used when referring to the subject lot. What appears from the complaint was the fact that the subject lot was sold to petitioners in an ordinary sale of a lot on installment basis;   that   petitioners   allegedly   defaulted   in   the   payment   of   their   monthly installments   for  which   reason   respondent   seeks   to   recover  possession   thereof. Thus, the trial court has jurisdiction over the case.

…

[T]he use of the phrase "regular subdivision project" does not automatically make the   instant   case   fall   under   the   jurisdiction   of   the   HLURB.   In Sps.   Kakilala   vs. Faraon, notwithstanding the allegations of petitioners in their complaint that the subject   lot   is   "a   subdivision   lot"   in   a   "subdivision   project,"  we   held   that   such allegations were not sufficient to vest the HLURB of jurisdiction over the case, thus:

Jurisdiction   is   determined   by   the   averments   of   the   complaint   and   not   by   the defense contained in the answer. Hence, the jurisdictional issue involved here shall be determined on the basis of the allegations of petitioner’s complaint before the HLURB. Petitioners simply alleged therein that the subject lot is "a subdivision lot" in   "a   subdivision   project."  Under   Section   2(d)   and   (e)   of   PD   957,   "subdivision project" and "subdivision lot" are defined as follows:

d) Subdivision project – "Subdivision project" shall mean a tract or a parcel of land registered under Act No. 496 which is partitioned primarily for residential purposes into   individual   lots  with  or  without   improvements   thereon,   and  offered   to   the public   for   sale,   in   cash   or   in   installment   terms.   It   shall   include   all   residential, commercial,   industrial  and recreational  areas  as  well  as  open spaces  and other community and public areas in the project.

21

e)   Subdivision   lot.   –   "Subdivision   lot"   shall   mean   any   of   the   lots,   whether residential, commercial, industrial, or recreational, in a subdivision project.

There is no allegation in the complaint that the lot purchased by petitioners is part of a tract of land partitioned primarily for residential purposes into individual lots and offered to the public for sale. There is likewise no allegation that the tract of land includes recreational areas and open spaces. Nor does the "Contract to Sell", which forms part of the complaint, describe the subject property as a subdivision lot. What the contract strongly suggests is that the property is simply a lot offered by respondents, as vendors, to the petitioners, as vendees, for sale on installment. As can be clearly gleaned from the same contract, respondents are not acting as subdivision owners, developers, brokers or salesmen, nor are they engaged in the real estate business. What is plain is that the parties are acting only as ordinary sellers and buyers of a specific lot, a portion of a big tract of land co-owned by the heirs of Mariano Faraon. Neither are there undertakings specified in the contract that respondents shall develop the land, like providing for the subdivision concrete roads and sidewalks, street lights, curbs and gutters, underground drainage system, independent  water   system,   landscaping,   developed   park,   and   24-hour   security guard   service.   Even   the   rights   and   obligations   of   the   sellers   and   buyers   of   a subdivision lot are not provided in the agreement. All these provisions are usually contained in a standard contract involving a sale of a subdivision lot.16

In the instant case, the parties never mentioned if the contract was embodied in a written instrument which may shed light on the nature of their transaction. At any rate, the allegations in private respondents’ complaint which determine the tribunal that may lawfully take cognizance of the case, clearly show that jurisdiction in the present controversy is lodged with the trial court and not with the HLURB.

WHEREFORE, the petition is DENIED. The September 9, 2004 and October 15, 2004 Orders of the Regional Trial Court of San Fernando City, Branch 48, which denied petitioner’s   motion   to   dismiss   and   motion   for   reconsideration,   respectively, are AFFIRMED.

SO ORDERED.

22

G.R. No. 140954. April 12, 2005

HEIRS OF BERTULDO1 HINOG: Bertuldo Hinog II, Bertuldo Hinog III, Bertuldo Hinog, Jr., Jocelyn Hinog, Bertoldo Hinog IV, Bertoldo Hinog V, Edgardo Hinog, Milagros H. Pabatao, Lilian H. King, Victoria H. Engracia, Terisita C. Hinog, Paz H. Besana, Roberto C. Hinog, Vicente C. Hinog, Roel C. Hinog, Marilyn C. Hinog, Bebot C. Hinog, lordes C. Hinog, Pablo Chiong, Arlene Lanasang (All respresented by Bertuldo Hinog III), Petitioners, vs.HON. ACHILLES MELICOR, in his capacity as Presiding Judge, RTC, Branch 4, 7th Judicial Region, Tagbiliran City, Bohol, and CUSTODIO BALANE, RUFO BALANE, HONORIO BALANE, and TOMAS BALANE,Respondents.

D E C I S I O N

AUSTRIA-MARTINEZ, J.:

Before us is a petition for certiorari and prohibition under Rule 65 of the Rules of Court which assails the Orders dated March 22, 1999, August 13, 1999 and October 15, 1999 of the Regional Trial Court, Branch 4, of Tagbilaran City, Bohol in Civil Case No. 4923.

The factual background of the case is as follows:

On  May  21,  1991,  private   respondents  Custodio,  Rufo,  Tomas  and  Honorio,  all surnamed Balane,  filed a complaint  for "Recovery of Ownership and Possession, Removal   of   Construction   and   Damages"   against   Bertuldo   Hinog   (Bertuldo   for brevity). They alleged that: they own a 1,399- square meter parcel of land situated in Malayo Norte, Cortes, Bohol, designated as Lot No. 1714; sometime in March 1980, they allowed Bertuldo to use a portion of the said property for a period of ten years and construct thereon a small house of light materials at a nominal annual rental   of P100.00  only,   considering   the   close   relations  of   the  parties;   after   the expiration   of   the   ten-year   period,   they   demanded   the   return   of   the   occupied portion and removal of the house constructed thereon but Bertuldo refused and instead claimed ownership of the entire property.

Accordingly, private respondents sought to oust Bertuldo from the premises of the subject   property   and   restore   upon   themselves   the   ownership   and   possession 

thereof, as well as the payment of moral and exemplary damages, attorney’s fees and litigation expenses "in amounts justified by the evidence." 2

On July 2, 1991, Bertuldo filed his Answer. He alleged ownership of the disputed property by virtue of a Deed of Absolute Sale dated July 2, 1980, executed by one Tomas Pahac with the knowledge and conformity of private respondents.3

After   the  pre-trial,   trial   on   the  merits   ensued.  On  November  18,  1997,  private respondents rested their case. Thereupon, Bertuldo started his direct examination. However, on June 24, 1998, Bertuldo died without completing his evidence.

On August 4, 1998, Atty. Sulpicio A. Tinampay withdrew as counsel for Bertuldo as his   services  were   terminated  by  petitioner  Bertuldo  Hinog   III.  Atty.  Veronico  G. Petalcorin then entered his appearance as new counsel for Bertuldo.4

On September 22, 1998, Atty. Petalcorin filed a motion to expunge the complaint from   the   record   and   nullify   all   court   proceedings   on   the   ground   that   private respondents failed to specify in the complaint the amount of damages claimed so as to   pay   the   correct   docket   fees;   and   that   under Manchester   Development Corporation   vs.   Court   of   Appeals,5 non-payment   of   the   correct   docket   fee   is jurisdictional.6

In an amended motion, filed on October 2, 1998, Atty. Petalcorin further alleged that the private respondents failed to pay the correct docket fee since the main subject matter of the case cannot be estimated as it is for recovery of ownership, possession and removal of construction.7

Private respondents opposed the motion to expunge on the following grounds: (a) said motion was filed more than seven years from the institution of the case; (b) Atty.  Petalcorin has not complied with Section 16,  Rule 3 of  the Rules of Court which provides that the death of the original defendant requires a substitution of parties before a lawyer can have legal personality to represent a litigant and the motion to expunge does not mention of any specific party whom he is representing; (c) collectible fees due the court can be charged as lien on the judgment; and (d) considering the lapse of time, the motion is merely a dilatory scheme employed by petitioners.8

In their Rejoinder, petitioners manifested that the lapse of time does not vest the court with jurisdiction over the case due to failure to pay the correct docket fees. As to the contention that deficiency in payment of docket fees can be made as a lien 

23

on the judgment, petitioners argued that the payment of filing fees cannot be made dependent on the result of the action taken.9

On January 21, 1999, the trial court, while ordering the complaint to be expunged from the records and the nullification of all court proceedings taken for failure to pay the correct docket fees, nonetheless, held:

The Court can acquire jurisdiction over this case only upon the payment of the exact prescribed docket/filing fees for the main cause of action, plus additional docket fee for the amount of damages being prayed for in the complaint, which amount should be specified so that the same can be considered in assessing the amount of the filing   fees.   Upon   the   complete   payment   of   such   fees,   the   Court   may   take appropriate action in the light of the ruling in the case of Manchester Development Corporation vs. Court of Appeals, supra.10

Accordingly, on January 28, 1999, upon payment of deficiency docket fee, private respondents filed a manifestation with prayer to reinstate the case.11 Petitioners opposed the reinstatement12 but on March 22, 1999, the trial court issued the first assailed Order reinstating the case.13

On May 24, 1999, petitioners, upon prior leave of court,14 filed their supplemental pleading, appending therein a Deed of Sale dated November 15, 1982.15 Following the submission of private respondents’  opposition thereto,16the trial  court,   in  its Order dated July 7, 1999, denied the supplemental pleading on the ground that the Deed of Absolute Sale is a new matter which was never mentioned in the original answer   dated   July   2,   1991,   prepared  by  Bertuldo’s   original   counsel   and  which Bertuldo verified; and that such new document is deemed waived in the light of Section 1, Rule 917 of the Rules of Court. The trial court also noted that no formal substitution of the parties was made because of the failure of defendant’s counsel to give the names and addresses of the legal representatives of Bertuldo, so much so that  the supposed heirs  of  Bertuldo are not specified  in  any pleading  in  the case. 18

On July 14, 1999, petitioners manifested that the trial court having expunged the complaint   and   nullified   all   court   proceedings,   there   is   no   valid   case   and   the complaint should not be admitted for failure to pay the correct docket fees; that there should be no case to be reinstated and no case to proceed as there is no complaint filed.19

After   the   submission   of   private   respondents’   opposition20 and   petitioners’ rejoinder,21 the trial  court  issued the second assailed Order on August 13, 1999, essentially  denying petitioners’  manifestation/rejoinder.  The trial  court  held that the issues raised in such manifestation/rejoinder are practically the same as those raised in the amended motion to expunge which had already been passed upon in the  Order  dated  January 21,  1999.  Moreover,   the  trial   court  observed  that   the Order dated March 22,  1999 which reinstated the case was not objected to by petitioners  within   the   reglementary  period  or  even   thereafter  via  a  motion  for reconsideration despite receipt thereof on March 26, 1999.22

On August 25, 1999, petitioners filed a motion for reconsideration23 but the same was denied by the trial court in its third assailed Order dated October 15, 1999. The trial court held that the Manchester rule was relaxed in Sun Insurance Office, Ltd. vs. Asuncion.24 Noting   that   there  has   been  no   substitution  of  parties   following   the death  of  Bertuldo,   the   trial   court   directed  Atty.   Petalcorin   to   comply  with   the provisions of Section 16, Rule 3 of the Rules of Court. The trial court also reiterated that   the  Order  dated  March  22,  1999   reinstating   the  case  was  not  assailed  by petitioners within the reglementary period, despite receipt thereof on March 26, 1999.25

On November 19,  1999,  Atty.  Petalcorin complied with the directive of  the trial court to submit the names and addresses of the heirs of Bertuldo.26

On   November   24,   1999,   petitioners   filed   before   us   the   present   petition for certiorari and prohibition.27 They allege that the public respondent committed grave   abuse   of   discretion   in   allowing   the   case   to   be   reinstated   after   private respondents   paid   the   docket   fee   deficiency   since   the   trial   court   had   earlier expunged the complaint from the record and nullified all proceedings of the case and such  ruling  was  not  contested  by   the  private   respondents.  Moreover,   they argue that the public respondent committed grave abuse of discretion in allowing the case to be filed and denying the manifestation with motion to dismiss, despite the   defect   in   the   complaint  which   prayed   for   damages  without   specifying   the amounts, in violation of SC Circular No. 7, dated March 24, 1988.

In their Comment, private respondents aver that no grave abuse of discretion was committed by   the  trial   court   in   reinstating  the  complaint  upon the payment  of deficiency   docket   fees   because   petitioners   did   not   object   thereto   within   the reglementary  period.  Besides,  Atty.  Petalcorin  possessed no  legal  personality   to appear as counsel for the heirs of Bertuldo until he complies with Section 16, Rule 3 of the Rules of Court.28

24

At the outset, we note the procedural error committed by petitioners in directly filing the instant petition before this Court for it violates the established policy of strict observance of the judicial hierarchy of courts.

Although the Supreme Court, Court of Appeals and the Regional Trial Courts have concurrent   jurisdiction   to   issue   writs   of certiorari,   prohibition, mandamus,   quo warranto,   habeas   corpus and   injunction,   such   concurrence   does   not   give   the petitioner unrestricted freedom of choice of court forum.29 As we stated in People vs. Cuaresma:30

This  Court's  original   jurisdiction to  issue writs  of  certiorari   is  not  exclusive.   It   is shared by this Court with Regional Trial Courts and with the Court of Appeals. This concurrence of   jurisdiction  is  not,  however,   to  be taken as  according  to parties seeking any of the writs an absolute, unrestrained freedom of choice of the court to which application therefor will be directed. There is after all a hierarchy of courts. That   hierarchy   is   determinative  of   the   venue  of   appeals,   and  also   serves   as   a general determinant of the appropriate forum for petitions for the extraordinary writs.  A becoming regard for that judicial  hierarchy most certainly indicates that petitions for the issuance of extraordinary writs against first level ("inferior") courts should be filed with the Regional Trial Court, and those against the latter, with the Court of Appeals. A direct invocation of the Supreme Court’s original jurisdiction to issue these writs  should be allowed only  when there are special  and  important reasons   therefor,   clearly   and   specifically   set   out   in   the   petition.   This   is   [an] established policy. It is a policy necessary to prevent inordinate demands upon the Court’s  time and attention which are better devoted to those matters within  its exclusive jurisdiction, and to prevent further over-crowding of the Court’s docket.31

The   rationale   for   this   rule   is   two-fold:   (a)   it  would  be  an   imposition  upon   the precious time of this Court; and (b) it would cause an inevitable and resultant delay, intended or otherwise, in the adjudication of cases, which in some instances had to be remanded or referred to the lower court as the proper forum under the rules of procedure, or as better equipped to resolve the issues because this Court is not a trier of facts.32

Thus,   this  Court  will  not  entertain  direct   resort   to   it  unless   the redress  desired cannot  be  obtained   in   the   appropriate   courts,   and  exceptional   and   compelling circumstances, such as cases of national interest and of serious implications, justify the   availment   of   the   extraordinary   remedy  of  writ   of certiorari,   calling   for   the exercise of its primary jurisdiction. Exceptional and compelling circumstances were held present in the following cases: (a)Chavez vs. Romulo   33    on citizens’ right to bear 

arms;   (b) Government  of   the  United  States  of  America  vs.  Purganan   34    on  bail   in extradition   proceedings;   (c) Commission   on   Elections   vs.   Quijano-Padilla   35    on government   contract   involving   modernization   and   computerization   of   voters’ registration list; (d) Buklod ng Kawaning EIIB vs. Zamora   36    on status and existence of a public office; and (e) Fortich vs. Corona   37    on the so-called "Win-Win Resolution" of the Office of the President which modified the approval of the conversion to agro-industrial area.

In   this   case,   no   special   and   important   reason   or   exceptional   and   compelling circumstance   analogous   to   any   of   the   above   cases   has   been   adduced   by   the petitioners so as to justify direct recourse to this Court. The present petition should have been initially filed in the Court of Appeals in strict observance of the doctrine on the hierarchy of courts. Failure to do so is sufficient cause for the dismissal of the petition at bar.

In any event,  even if  the Court disregards such procedural flaw, the petitioners’ contentions on the substantive aspect of the case fail to invite judgment in their favor.

The unavailability of the writ of certiorari and prohibition in this case is borne out of the fact that petitioners principally assail the Order dated March 22, 1999 which they never sought reconsideration of, in due time, despite receipt thereof on March 26,  1999.   Instead, petitioners went through the motion of  filing a supplemental pleading and only when the latter was denied, or after more than three months have passed,  did  they raise  the  issue that   the  complaint  should not  have been reinstated in the first place because the trial  court had no jurisdiction to do so, having already ruled that the complaint shall be expunged.

After recognizing the jurisdiction of the trial court by seeking affirmative relief in their motion to serve supplemental pleading upon private respondents, petitioners are effectively barred by estoppel from challenging the trial court’s jurisdiction.38 If a   party   invokes   the   jurisdiction  of   a   court,   he   cannot   thereafter   challenge   the court’s   jurisdiction   in   the   same   case.39 To   rule   otherwise   would   amount   to speculating on the fortune of litigation, which is against the policy of the Court.40

Nevertheless, there is a need to correct the erroneous impression of the trial court as well as the private respondents that petitioners are barred from assailing the Order dated March 22, 1999 which reinstated the case because it was not objected to   within   the   reglementary   period   or   even   thereafter   via   a   motion   for reconsideration despite receipt thereof on March 26, 1999.

25

It must be clarified that the said order is but a resolution on an incidental matter which   does   not   touch   on   the   merits   of   the   case   or   put   an   end   to   the proceedings.41 It is an interlocutory order since there leaves something else to be done by the trial court with respect to the merits of the case.42 As such, it is not subject to a reglementary period. Reglementary period refers to the period set by the rules for appeal or further review of a final judgment or order, i.e., one that ends the litigation in the trial court.

Moreover,   the   remedy  against  an   interlocutory  order   is  generally  not   to   resort forthwith to certiorari, but to continue with the case in due course and, when an unfavorable verdict is handed down, to take an appeal in the manner authorized by law.43 Only when the court issued such order without or in excess of jurisdiction or with grave abuse of discretion and when the assailed interlocutory order is patently erroneous and the remedy of appeal would not afford adequate and expeditious relief will certiorari be considered an appropriate remedy to assail an interlocutory order.44 Such special circumstances are absolutely wanting in the present case.

Time and again,   the Court  has held that  the Manchester  rule has been modified in Sun   Insurance   Office,   Ltd.   (SIOL)   vs.   Asuncion45 which   defined   the   following guidelines involving the payment of docket fees:

1. It is not simply the filing of the complaint or appropriate initiatory pleading, but the payment of the prescribed docket fee, that vests a trial court with jurisdiction over the subject-matter or nature of the action. Where the filing of the initiatory pleading is not accompanied by payment of the docket fee, the court may allow payment of the fees within a reasonable time but in no case beyond the applicable prescriptive or reglementary period.

2. The same rule applies to permissive counterclaims, third-party claims and similar pleadings,   which   shall   not   be   considered   filed   until   and   unless   the   filing   fee prescribed therefor is paid. The court may also allow payment of said fee within a reasonable   time   but   also   in   no   case   beyond   its   applicable   prescriptive   or reglementary period.

3.  Where   the   trial   court   acquires   jurisdiction  over   a   claim  by   the  filing  of   the appropriate pleading and payment of the prescribed filing fee but, subsequently, the judgment awards a claim not specified in the pleading, or if specified the same has been left for determination by the court, the additional filing fee therefor shall constitute a lien on the judgment. It shall be the responsibility of the Clerk of Court 

or   his   duly   authorized   deputy   to   enforce   said   lien   and   assess   and   collect   the additional fee.

Plainly,   while   the   payment   of   the   prescribed   docket   fee   is   a   jurisdictional requirement,  even  its  non-payment  at   the time of  filing  does  not  automatically cause the dismissal  of the case,  as  long as the fee  is  paid within the applicable prescriptive   or   reglementary   period,   more   so   when   the   party   involved demonstrates a willingness to abide by the rules prescribing such payment.46 Thus, when insufficient filing fees were initially paid by the plaintiffs and there was no intention to defraud the government, the Manchester rule does not apply.47

Under the peculiar circumstances of this case, the reinstatement of the complaint was just and proper considering that the cause of action of private respondents, being a  real  action,  prescribes  in  thirty  years,48 and private respondents  did not really intend to evade the payment of the prescribed docket fee but simply contend that they could not be faulted for inadequate assessment because the clerk of court made no notice of demand or reassessment.49 They were in good faith and simply relied on the assessment of the clerk of court.

Furthermore, the fact that private respondents prayed for payment of damages "in amounts justified by the evidence" does not call for the dismissal of the complaint for violation of SC Circular No.  7,  dated March 24, 1988 which required that all complaints must specify the amount of damages sought not only in the body of the pleadings but also in the prayer in order to be accepted and admitted for filing. Sun Insurance effectively  modified  SC Circular  No.  7  by  providing   that  filing   fees   for damages and awards that cannot be estimated constitute liens on the awards finally granted by the trial court.50

Thus, while the docket fees were based only on the real property valuation, the trial court acquired jurisdiction over the action, and judgment awards which were left for  determination  by   the  court  or  as  may  be proven during   trial  would  still  be subject to additional filing fees which shall  constitute a  lien on the judgment.   It would then be the responsibility of the Clerk of Court of the trial court or his duly authorized deputy to enforce said lien and assess and collect the additional fees.51

It is worth noting that when Bertuldo filed his Answer on July 2, 1991, he did not raise   the   issue   of   lack   of   jurisdiction   for   non-payment   of   correct   docket   fees. Instead,  he  based his  defense  on  a  claim of  ownership  and participated   in   the proceedings before the trial court. It was only in September 22, 1998 or more than seven years after filing the answer, and under the auspices of a new counsel, that 

26

the issue of jurisdiction was raised for the first time in the motion to expunge by Bertuldo’s heirs.

After Bertuldo vigorously participated in all stages of the case before the trial court and even invoked the trial court’s authority in order to ask for affirmative relief, petitioners,   considering   that   they   merely   stepped   into   the   shoes   of   their predecessor, are effectively barred by estoppel from challenging the trial  court’s jurisdiction. Although the  issue of  jurisdiction may be raised at any stage of the proceedings as the same is conferred by law, it is nonetheless settled that a party may be barred from raising it on ground of laches or estoppel.52

Moreover, no formal substitution of the parties was effected within thirty days from date of death of Bertuldo, as required by Section 16, Rule 353 of the Rules of Court. Needless to stress, the purpose behind the rule on substitution is the protection of the right of every party to due process.   It   is  to ensure that the deceased party would continue to be properly represented in the suit through the duly appointed legal representative of his estate.54 Non-compliance with the rule on substitution would render the proceedings and judgment of the trial court infirm because the court acquires no jurisdiction over the persons of the legal representatives or of the heirs   on   whom   the   trial   and   the   judgment   would   be   binding.55 Thus,   proper substitution of heirs must be effected for the trial court to acquire jurisdiction over their persons and to obviate any future claim by any heir that he was not apprised of the litigation against Bertuldo or that he did not authorize Atty. Petalcorin to represent him.

The list of names and addresses of the heirs was submitted sixteen months after the death of Bertuldo and only when the trial court directed Atty. Petalcorin to comply with the provisions of Section 16, Rule 3 of the Rules of Court. Strictly speaking therefore, before said compliance, Atty. Petalcorin had no standing in the court a quowhen  he   filed   his   pleadings.   Be   that   as   it  may,   the  matter   has   been   duly corrected by the Order of the trial court dated October 15, 1999.

To be sure, certiorari under Rule 6556 is a remedy narrow in scope and inflexible in character.   It   is  not a general  utility  tool   in the  legal  workshop.57 It  offers only a limited form of review. Its principal function is to keep an inferior tribunal within its jurisdiction.58 It can be invoked only for an error of jurisdiction, that is, one where the  act   complained  of  was   issued  by   the  court,  officer  or  a  quasi-judicial  body without  or   in  excess  of   jurisdiction,  or  with  grave  abuse  of  discretion  which   is tantamount   to   lack  or   in   excess  of   jurisdiction,59 not   to  be  used   for   any  other purpose,60 such as to cure errors in proceedings or to correct erroneous conclusions 

of law or fact.61 A contrary rule would lead to confusion, and seriously hamper the administration of justice.

Petitioners utterly failed to show that the trial court gravely abused its discretion in issuing the assailed resolutions. On the contrary, it acted prudently, in accordance with law and jurisprudence.

WHEREFORE, the instant petition for certiorari is DISMISSED for lack of merit.

27

G.R. No. 168380 February 8, 2007

MANUEL V. BAVIERA, Petitioner, vs.ESPERANZA PAGLINAWAN, in her capacity as Department of Justice State Prosecutor; LEAH C. TANODRA-ARMAMENTO, In her capacity as Assistant Chief State Prosecutor and Chairwoman of Task Force on Business Scam; JOVENCITO R. ZUNO, in his capacity as Department of Justice Chief State Prosecutor; STANDARD CHARTERED BANK, PAUL SIMON MORRIS, AJAY KANWAL, SRIDHAR RAMAN, MARIVEL GONZALES, CHONA REYES, MARIA ELLEN VICTOR, and ZENAIDA IGLESIAS, Respondents.

x - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - x

G.R. No. 170602 February 8, 2007

MANUEL V. BAVIERA, Petitioner, vs.STANDARD CHARTERED BANK, BRYAN K. SANDERSON, THE RIGHT HONORABLE LORD STEWARTBY, EVAN MERVYN DAVIES, MICHAEL BERNARD DENOMA, CHRISTOPHER AVEDIS KELJIK, RICHARD HENRY MEDDINGS, KAI NARGOLWALA, PETER ALEXANDER SANDS, RONNIE CHI CHUNG CHAN, SIR CK CHOW, BARRY CLARE, HO KWON PING, RUDOLPH HAROLD PETER ARKHAM, DAVID GEORGE MOIR, HIGH EDWARD NORTON, SIR RALPH HARRY ROBINS, ANTHONY WILLIAM PAUL STENHAM (Standard Chartered Bank Chairman, Deputy Chairman, and Members of the Board), SHERAZAM MAZARI (Group Regional Head for Consumer Banking), PAUL SIMON MORRIS, AJAY KANWAL, SRIDHAR RAMAN, MARIVEL GONZALES, CHONA REYES, ELLEN VICTOR, RAMONA H. BERNAD, DOMINGO CARBONELL, JR., and ZENAIDA IGLESIAS (Standard Chartered Bank-Philippines Branch Heads/Officers), Respondents.

D E C I S I O N

SANDOVAL-GUTIERREZ, J.:

Before  us  are   two  consolidated  Petitions   for  Review  on  Certiorari   assailing   the Decisions of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 873281 and in CA-G.R. SP No. 85078.2

The common factual antecedents of these cases as shown by the records are:

Manuel Baviera, petitioner in these cases, was the former head of the HR Service Delivery and Industrial Relations of Standard Chartered Bank-Philippines (SCB), one of herein respondents. SCB is a foreign banking corporation duly licensed to engage in   banking,   trust,   and   other   fiduciary   business   in   the   Philippines.   Pursuant   to Resolution No. 1142 dated December 3, 1992 of the Monetary Board of the Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP), the conduct of SCB’s business in this jurisdiction is subject to the following conditions:

1. At the end of a one-year period from the date the SCB starts its trust functions, at least 25% of its trust accounts must be for the account of non-residents  of   the Philippines  and that  actual   foreign exchange had been remitted   into   the   Philippines   to   fund   such   accounts   or   that   the establishment of such accounts had reduced the indebtedness of residents (individuals or corporations or government agencies) of the Philippines to non-residents. At the end of the second year, the above ratio shall be 50%, which ratio must be observed continuously thereafter;

2. The trust operations of SCB shall be subject to all existing laws, rules and regulations applicable to trust services, particularly the creation of a Trust Committee; and

3.   The   bank   shall   inform   the   appropriate   supervising   and   examining department of the BSP at the start of its operations.

Apparently,  SCB did not  comply  with  the above conditions.   Instead,  as  early  as 1996,  it  acted as a stock broker, soliciting from local residents foreign securities called   "GLOBAL   THIRD   PARTY  MUTUAL   FUNDS"   (GTPMF),   denominated   in   US dollars.   These   securities  were   not   registered  with   the   Securities   and   Exchange Commission (SEC). These were then remitted outwardly to SCB-Hong Kong and SCB-Singapore.

SCB’s counsel, Romulo Mabanta Buenaventura Sayoc and Delos Angeles Law Office, advised   the  bank  to  proceed with   the  selling  of   the   foreign  securities  although unregistered with the SEC, under the guise of a "custodianship agreement;" and should   it  be  questioned,   it   shall   invoke  Section  723 of   the  General  Banking  Act (Republic   Act   No.337).4 In   sum,   SCB  was   able   to   sell   GTPMF   securities   worth around P6 billion to some 645 investors.

28

However,  SCB’s  operations  did  not   remain  unchallenged.  On  July  18,  1997,   the Investment   Capital   Association   of   the   Philippines   (ICAP)   filed   with   the   SEC   a complaint   alleging   that   SCB   violated   the  Revised   Securities  Act,5particularly   the provision prohibiting the selling of securities without prior registration with the SEC; and that its actions are potentially damaging to the local mutual fund industry.

In its answer, SCB denied offering and selling securities, contending that it has been performing  a  "purely   informational   function"  without  solicitations   for  any  of   its investment outlets abroad; that it has a trust license and the services it renders under the "Custodianship Agreement" for offshore investments are authorized by Section 726 of the General Banking Act; that its clients were the ones who took the initiative   to   invest   in   securities;   and   it   has  been  acting  merely   as   an   agent  or "passive order taker" for them.

On  September  2,   1997,   the   SEC   issued  a  Cease   and  Desist  Order   against   SCB, holding that its services violated Sections 4(a)7 and 198 of the Revised Securities Act.

Meantime, the SEC indorsed ICAP’s complaint and its supporting documents to the BSP.

On October 31, 1997, the SEC informed the Secretary of Finance that it withdrew GTPMF securities from the market and that it will not sell the same without the necessary clearances from the regulatory authorities.

Meanwhile, on August 17, 1998, the BSP directed SCB not to include investments in global mutual funds issued abroad in its trust investments portfolio without prior registration with the SEC.

On August 31, 1998, SCB sent a letter to the BSP confirming that it will withdraw third-party fund products which could be directly purchased by investors.

However, notwithstanding its commitment and the BSP directive, SCB continued to offer and sell GTPMF securities in this country. This prompted petitioner to enter into an Investment Trust Agreement with SCB wherein he purchased US$8,000.00 worth of securities upon the bank’s promise of 40% return on his investment and a guarantee that his money is safe. After six (6) months, however, petitioner learned that the value of his investment went down to US$7,000.00. He tried to withdraw his investment but was persuaded by Antonette de los Reyes of SCB to hold on to it for another six (6) months in view of the possibility that the market would pick up.

Meanwhile, on November 27, 2000, the BSP found that SCB failed to comply with its directive   of   August   17,   1998.   Consequently,   it   was   fined   in   the   amount of P30,000.00.

The   trend   in   the   securities   market,   however,   was   bearish   and   the   worth   of petitioner’s investment went down further to only US$3,000.00.

On October 26, 2001, petitioner learned from Marivel Gonzales, head of the SCB Legal and Compliance Department, that the latter had been prohibited by the BSP to   sell   GPTMF   securities.   Petitioner   then   filed  with   the   BSP   a   letter-complaint demanding compensation for his lost investment. But SCB denied his demand on the ground that his investment is "regular."

On July 15, 2003, petitioner filed with the Department of Justice (DOJ), represented herein  by   its  prosecutors,  public   respondents,   a   complaint   charging   the  above-named officers and members of the SCB Board of Directors and other SCB officials, private respondents, with syndicated estafa, docketed as I.S. No. 2003-1059.

For their part, private respondents filed the following as counter-charges against petitioner:   (1)   blackmail   and   extortion,   docketed   as   I.S.   No.   2003-1059-A;   and blackmail and perjury, docketed as I.S. No. 2003-1278.

On September 29, 2003, petitioner also filed a complaint for perjury against private respondents Paul Simon Morris and Marivel Gonzales, docketed as I.S. No. 2003-1278-A.

On  December   4,   2003,   the   SEC   issued   a   Cease   and  Desist   Order   against   SCB restraining it from further offering, soliciting, or otherwise selling its securities to the public until these have been registered with the SEC.

Subsequently, the SEC and SCB reached an amicable settlement.1awphi1.net

On January 20, 2004, the SEC lifted its Cease and Desist Order and approved the P7 million settlement offered by SCB. Thereupon, SCB made a commitment not to offer or sell securities without prior compliance with the requirements of the SEC.

On February  7,  2004,  petitioner  filed  with   the  DOJ  a  complaint   for  violation  of Section   8.19 of   the   Securities   Regulation   Code   against   private   respondents, docketed as I.S. No. 2004-229.

29

On   February   23,   2004,   the   DOJ   rendered   its   Joint   Resolution10 dismissing petitioner’s   complaint   for   syndicated   estafa   in   I.S.   No.   2003-1059;   private respondents’ complaint for blackmail and extortion in I.S. No. 2003-1059-A; private respondents’   complaint   for   blackmail   and   perjury   in   I.S.   No.   2003-1278;   and petitioner’s complaint for perjury against private respondents Morris and Gonzales in I.S. No. 2003-1278-A.

Meanwhile,   in a Resolution11 dated April  4,  2004,  the DOJ dismissed petitioner’s complaint in I.S. No. 2004-229 (violation of Securities Regulation Code), holding that it should have been filed with the SEC.

Petitioner’s motions to dismiss his complaints were denied by the DOJ. Thus, he filed with the Court of Appeals a petition for certiorari, docketed as CA-G.R. SP No. 85078. He alleged that the DOJ acted with grave abuse of discretion amounting to lack or excess of jurisdiction in dismissing his complaint for syndicated estafa.

He also filed with the Court of Appeals a separate petition for certiorari assailing the DOJ   Resolution   dismissing   I.S.   No.   2004-229   for   violation   of   the   Securities Regulation Code. This petition was docketed as CA-G.R. SP No. 87328. Petitioner claimed that the DOJ acted with grave abuse of discretion tantamount to lack or excess of jurisdiction in holding that the complaint should have been filed with the SEC.

On January 7, 2005, the Court of Appeals promulgated its Decision dismissing the petition.1avvphi1.net It sustained the ruling of the DOJ that the case should have been filed initially with the SEC.

Petitioner filed a motion for reconsideration but it was denied in a Resolution dated May 27, 2005.

Meanwhile, on February 21, 2005, the Court of Appeals rendered its Decision in CA-G.R. SP No. 85078 (involving petitioner’s charges and respondents’ counter charges) dismissing the petition on the ground that the purpose of a petition for certiorari is not   to  evaluate  and weigh  the  parties’  evidence  but   to  determine whether   the assailed   Resolution   of   the   DOJ   was   issued   with   grave   abuse   of   discretion tantamount to lack of jurisdiction. Again, petitioner moved for a reconsideration but it was denied in a Resolution of November 22, 2005.

Hence, the instant petitions for review on certiorari.

For our resolution is the fundamental issue of whether the Court of Appeals erred in concluding that  the DOJ did not commit  grave abuse of  discretion  in dismissing petitioner’s complaint in I.S. 2004-229 for violation of Securities Regulation Code and his complaint in I.S. No. 2003-1059 for syndicated estafa.

G.R. No 168380

Re: I.S. No. 2004-229

For violation of the Securities Regulation Code

Section 53.1 of the Securities Regulation Code provides:

SEC. 53. Investigations, Injunctions and Prosecution of Offenses.–

53. 1. The Commission may, in its discretion, make such investigation as it deems necessary to determine whether any person has violated or is about to violate any provision of this Code, any rule, regulation or order thereunder, or any rule of an Exchange,  registered securities association, clearing agency,  other self-regulatory organization, and may require or permit any person to file with it a statement in writing, under oath or otherwise, as the Commission shall determine, as to all facts and circumstances concerning the matter to be investigated. The Commission may publish   information  concerning  any   such  violations  and   to   investigate  any   fact, condition, practice or matter which it may deem necessary or proper to aid in the enforcement   of   the   provisions   of   this   Code,   in   the   prescribing   of   rules   and regulations   thereunder,   or   in   securing   information   to   serve   as   a   basis   for recommending   further   legislation   concerning   the   matters   to   which   this   Code relates: Provided, however, That any person requested or subpoenaed to produce documents or testify in any investigation shall simultaneously be notified in writing of the purpose of such investigation: Provided, further, That all criminal complaints for violations of this Code and the implementing rules and regulations enforced or administered by the Commission shall be referred to the Department of Justice for preliminary investigation and prosecution before the proper court:  Provided, furthermore, That in instances where the law allows independent civil or criminal proceedings   of   violations   arising   from   the   act,   the   Commission   shall   take appropriate action to implement the same: Provided, finally; That the investigation, prosecution, and trial of such cases shall be given priority.

The Court of Appeals held that under the above provision, a criminal complaint for violation of any law or rule administered by the SEC must first be filed with the 

30

latter. If the Commission finds that there is probable cause, then it should refer the case to the DOJ. Since petitioner failed to comply with the foregoing procedural requirement, the DOJ did not gravely abuse its discretion in dismissing his complaint in I.S. No. 2004-229.

A criminal charge for violation of the Securities Regulation Code  is a specialized dispute.  Hence,   it  must  first  be   referred   to  an  administrative  agency  of   special competence, i.e., the SEC. Under the doctrine of primary jurisdiction, courts will not determine   a   controversy   involving   a   question   within   the   jurisdiction   of   the administrative   tribunal,   where   the   question   demands   the   exercise   of   sound administrative discretion requiring the specialized knowledge and expertise of said administrative tribunal to determine technical and intricate matters of fact.12 The Securities Regulation Code is a special law. Its enforcement is particularly vested in the SEC. Hence, all complaints for any violation of the Code and its implementing rules and regulations should be filed with the SEC. Where the complaint is criminal in   nature,   the   SEC   shall   indorse   the   complaint   to   the   DOJ   for   preliminary investigation and prosecution as provided in Section 53.1 earlier quoted.

We   thus   agree   with   the   Court   of   Appeals   that   petitioner   committed   a   fatal procedural lapse when he filed his criminal complaint directly with the DOJ. Verily, no grave abuse of discretion can be ascribed to the DOJ in dismissing petitioner’s complaint.

G.R. No. 170602

Re: I.S. No. 2003-1059 for

Syndicated Estafa

Section 5, Rule 110 of the 2000 Rules of Criminal Procedure, as amended, provides that all criminal actions, commenced by either a complaint or an information, shall be prosecuted under the direction and control of a public prosecutor. This mandate is founded on the theory that a crime is a breach of the security and peace of the people at large, an outrage against the very sovereignty of the State. It follows that a   representative   of   the   State   shall   direct   and   control   the   prosecution   of   the offense.13 This representative of the State is the public prosecutor, whom this Court described in the old case of Suarez v. Platon,14 as:

[T]he representative not of an ordinary party to a controversy, but of a sovereignty whose obligation to govern impartially is as compelling as its obligation to govern at 

all; and whose interest, therefore, in a criminal prosecution is not that it shall win a case, but that justice shall be done. As such, he is in a peculiar and very definite sense a servant of the law, the twofold aim of which is that guilt shall not escape or innocence suffers.

Concomitant with his authority and power to control the prosecution of criminal offenses, the public prosecutor is vested with the discretionary power to determine whether   a prima   facie case   exists   or   not.15 This   is   done   through   a   preliminary investigation   designed   to   secure   the   respondent   from   hasty,   malicious   and oppressive   prosecution.   A   preliminary   investigation   is   essentially   an   inquiry   to determine  whether   (a)   a   crime  has  been   committed;   and   (b)  whether   there   is probable   cause   that   the   accused   is   guilty   thereof.16 In Pontejos   v.  Office  of   the Ombudsman,17probable cause is defined as such facts and circumstances that would engender  a  well-founded belief   that  a  crime has  been committed and that   the respondent is probably guilty thereof and should be held for trial. It is the public prosecutor who determines during the preliminary investigation whether probable cause exists. Thus, the decision whether or not to dismiss the criminal complaint against the accused depends on the sound discretion of the prosecutor.

Given this latitude and authority granted by law to the investigating prosecutor, the rule in this jurisdiction is that courts will not interfere with the conduct of preliminary investigations or reinvestigations or in the determination of what constitutes sufficient probable cause for the filing of the corresponding information against an offender.18 Courts are not empowered to substitute their own judgment for that of the executive branch.19 Differently stated, as the matter of whether   to  prosecute  or  not   is  purely  discretionary  on  his  part,   courts   cannot compel a public prosecutor to file the corresponding information, upon a complaint, where  he finds   the evidence  before him  insufficient   to  warrant   the  filing  of  an action  in  court.   In  sum, the prosecutor’s findings on the existence of probable cause are not subject to review by the courts, unless these are patently shown to have been made with grave abuse of discretion.20

Grave abuse of discretion is such capricious and whimsical exercise of judgment on the part of the public officer concerned which is equivalent to an excess or lack of jurisdiction. The abuse of discretion must be as patent and gross as to amount to an evasion of a positive duty or a virtual refusal to perform a duty enjoined by law, or to act at all in contemplation of law, as where the power is exercised in an arbitrary and despotic manner by reason of passion or hostility.21

31

In   determining   whether   the   DOJ   committed   grave   abuse   of   discretion,   it   is expedient to know if the findings of factof herein public prosecutors were reached in an arbitrary or despotic manner.

The  Court  of  Appeals  held   that  petitioner’s  evidence   is   insufficient   to  establish probable  cause   for  syndicatedestafa.  There   is  no  showing   from the  record  that private respondents herein did induce petitioner by false representations to invest in   the  GTPMF securities.  Nor  did   they  act  as  a   syndicate   to  misappropriate  his money for their own benefit. Rather, they invested it in accordance with his written instructions.   That   he   lost   his   investment   is   not   their   fault   since   it  was   highly speculative.

Records show that public respondents examined petitioner’s evidence with care, well aware of their duty to prevent material damage to his constitutional right to liberty and fair play. In Suarez previously cited, this Court made it clear that a public prosecutor’s duty is two-fold. On one hand, he is bound by his oath of office to prosecute  persons  where   the  complainant’s  evidence  is  ample  and sufficient   to show prima facie guilt of a crime. Yet, on the other hand, he is likewise duty-bound to protect innocent persons from groundless, false, or malicious prosecution.22

Hence, we hold that the Court of Appeals was correct in dismissing the petition for review against private respondents and in concluding that the DOJ did not act with grave abuse of discretion tantamount to lack or excess of jurisdiction.

On petitioner’s complaint for violation of the Securities Regulation Code, suffice it to state that, as aptly declared by the Court of Appeals, he should have filed it with the   SEC,   not   the   DOJ.   Again,   there   is   no   indication   here   that   in   dismissing petitioner’s complaint, the DOJ acted capriciously or arbitrarily.

WHEREFORE,   we DENY the   petitions   and AFFIRM the   assailed   Decisions   of   the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 87328 and in CA-G.R. SP No. 85078.

Costs against petitioner.

SO ORDERED.

32

G.R. No. 150664 September 3, 2009

VICENTE DACANAY, in his capacity as administrator of the Testate Estate of TERESO D. FERNANDEZ,Petitioner, vs.HON. RAPHAEL YRASTORZA, SR., in his official capacity as Presiding Judge, Regional Trial Court of Cebu, Branch 14, LUISSA ANNABELLA TORRANO SAMACO, assisted by her husband RAUL SAMACO, ROBERTA I. KERSAW, assisted by her husband BRYAN KERSAW and JOHNSON MERCADER,Respondents.

R E S O L U T I O N

CORONA, J.:

On July 14, 1992, petitioner Vicente Dacanay, as administrator of the testate estate of Tereso D. Fernandez, filed in the Regional Trial Court (RTC) of Cebu City a case for recovery of real property against respondent spouses Luissa and Raul Samaco and Roberta and Bryan Kersaw.1 On December 22, 1992, respondent spouses Samaco filed their answer with counterclaim.2

On  May   12,   1993,   petitioner   amended   his   complaint   to   implead   respondent Johnson Mercader.3 On August 3, 1993, respondent Mercader filed his answer with counterclaim.4 Respondent spouses Kersaw were declared  in default5 as  they did not file an answer despite service of summons by publication.6

On May 15, 1994, petitioner filed his second amended complaint7 which the court granted. On March 30, 1994, respondent spouses Samaco filed their answer with counterclaim,8 while respondent Mercader filed his on May 30, 1994.9

On December 12, 1995, the RTC dismissed10 petitioner’s complaint for lack of merit. Petitioner was likewise ordered to pay P70,000 to respondent spouses Samaco and respondent Mercader by way of  attorney’s   fees,11litigation expenses12 and moral damages.13

Not satisfied, petitioner appealed to the Court of Appeals (CA).14 On October 27, 1999, the CA15 affirmed the RTC in toto.

Petitioner then filed in the Supreme Court a motion for extension of time to file a petition   for   review   on   certiorari.   His   motion   was   denied   in   a   minute resolution16 because   of   procedural   lapses17 on   his   part.   Petitioner’s  motion   for reconsideration met the same fate.18

Consequently, the CA19 and the Supreme Court20 entered judgment on their rulings. Thus, the RTC decision dismissing petitioner’s complaint and holding him personally liable   for P70,000   to   respondent   spouses   Samaco   and   respondent   Mercader became final and executory.

On July 12, 2001, respondent Mercader filed a motion for execution21 of the RTC decision. Petitioner opposed22the motion, contending that he should not be made personally liable for the amount awarded by the RTC. The RTC judgment should be considered as a claim against  the estate of Tereso Fernandez.  Thus,  the writ  of execution should be referred to the court where the estate of Tereso Fernandez was being settled.1avvphi1

On   August   30,   2001,   the   RTC   granted   respondent   Mercader’s   motion   for execution.23 According to the RTC, there was no impediment to the execution of its decision because it had already become final and executory. Moreover, considering that the decision sought to be executed "(did) not involve money claims,"24 the writ of execution could not be directed against the estate of Tereso Fernandez.

Petitioner’s motion for reconsideration25 went unheeded.26

Refusing to give up, petitioner filed this petition for certiorari27 in this Court.  He reiterates   his   position   that   he   should   not   be   made   personally   liable   to   pay the P70,000   awarded   by   the   RTC   in   favor   of   respondent   spouses   Samaco   and respondent Mercader.

At the outset, we note that petitioner filed his petition for certiorari directly in this Court. This is a violation of the doctrine of hierarchy of courts. He should have filed his petition in the CA before seeking relief from this Court.28Thus, this petition can be dismissed outright for being procedurally infirm.

Moreover, the petition lacks merit.

The RTC decision sought to be executed has long attained finality. Hence, petitioner can no longer question it.

33

Once a judgment attains finality, it becomes immutable and unalterable. A final and executory   judgment   may   no   longer   be   modified   in   any   respect,   even   if   the modification is meant to correct what is perceived to be an erroneous conclusion of fact or law and regardless of whether the modification is attempted to be made by the court rendering it or by the highest court of the land.29 This is the doctrine of finality of judgment. It is grounded on fundamental considerations of public policy and sound practice that, at the risk of occasional errors, the judgments or orders of courts must become final at some definite time fixed by law.30 Otherwise, there will be no end to litigations, thus negating the main role of courts of justice to assist in the enforcement of the rule of law and the maintenance of peace and order by settling justiciable controversies with finality.31

The book of entries of judgment of the CA states that its decision in CA-G.R. CV No. 52731 on October 27, 1999 (which affirmed the RTC decision dismissing petitioner’s complaint and awarding P70,000 to respondent spouses Samaco and respondent Mercader) became final on June 22, 2000.32 On the other hand, the book of entries of judgment of the Supreme Court states that its resolution in G.R. No. 143713 on August  9,   2000   (which  denied  petitioner’s  motion   for  extension  of  time   to  file petition   for   review   on   certiorari)   became   final   on   February   14,   2001.33 Thus, respondent Mercader properly moved for the execution of the RTC decision on July 12, 2001. For the same reason, there was no legal impediment to the RTC’s issuance of a writ of execution of its final and executory decision on August 30, 2001.

WHEREFORE, the petition is hereby DISMISSED.

Costs against petitioner.

SO ORDERED.

34

[G.R. No. 126623. December 12, 1997]

ERNESTO MORALES y DELA CRUZ, Petitioner, v. COURT OF APPEALS, HON. ALFREDO J. GUSTILO, as Presiding Judge of RTC, Pasay City, Branch 116 and PEOPLE OF THE PHILIPPINES, Respondents.

D E C I S I O N

DAVIDE, JR., J.:

The  key   issue   in   this   case   is  whether,   in   light  of  R.A.  No.  76591 as   interpreted in People v. Simon,2 and R.A. No. 7691,3 Regional Trial Courts have jurisdiction over violations of R.A. No. 6425, otherwise known as the Dangerous Drugs Act of 1972, as amended, when the imposable penalty is not more than six (6) years.

The petitioner was charged with the violation of Section 15 in relation to Section 20 of R.A. No. 6425, as amended by R.A. No. 7659, in an information filed before the Regional Trial Court (RTC) of Pasay City on 13 March 1996. The accusatory portion of the said information reads as follows:

That on or about the 11th day of March 1996, in Pasay, Metro Manila, Philippines, and  within   the   jurisdiction  of   this  Honorable  Court,   the   above-named  accused, Ernesto Morales y De la Cruz, without authority of law, did then and there wilfully, unlawfully   and   feloniously   sell   and   deliver   to   another   0.4587   grams   of Metamphetamine Hydrochloride (shabu), a regulated drug.

CONTRARY TO LAW. 4chanroblesvirtuallawlibrary

The case was docketed as Criminal Case No. 96-8443 and raffled to Branch 116 of the said court.

Upon his arraignment, the petitioner entered a plea of not guilty. 5 Subsequently, on 30 April 1996, the petitioner filed a Motion to Dismiss 6 on the ground that the RTC had no jurisdiction to try the case considering that pursuant to Section 20 of R.A.  No.  7659  as   construed   in People   v.   Simon, 7 the  penalty   imposable   for   the offense charged should not exceed prision correccional or six (6) years and under R.A. No. 7691 it is the Metropolitan Trial Court which has jurisdiction over the case.

In its Order 8 of 9 May 1996, the RTC denied the motion. It held:

It is true that under the aforementioned provision, cases punishable with penalties of   not   more   than   six   (6)   years   are   within   the   exclusive   jurisdiction   of   the Metropolitan  Trial  Courts.  However,   the  exceptions  are   cases   falling  within   the exclusive   original   jurisdiction   of   the   Regional   Trial   Court   Under   Section   39   of Republic Act No. 6425, the Dangerous Drugs Act of 1972, the Court of First Instance now the Regional Trial Court and the Juvenile and Domestic Relations Court, which no longer exist, shall have concurrent original jurisdiction over all cases involving offenses punishable under this Act. It is therefore clear that this case, which is a violation of Republic Act No. 6425, although punishable by a penalty of less than six (6) years, falls within the jurisdiction of the Regional Trial Court.

His   motion   for   the   reconsideration9 of   the   order   having   been   denied,10 the petitioner filed with respondent Court of Appeals a petition for certiorari under Rule 65 of the Rules of Court.11 The case was docketed as CA-G.R. SP No. 40670.

In its Comment12 in CA-G.R. SP No. 40670, the Office of the Solicitor General (OSG) agreed with the petitioner that the RTC had no jurisdiction to try the criminal case. It, however, asserted that the Court of Appeals had no jurisdiction over the special civil action for certiorari, as the same involved only the question of jurisdiction of an inferior court, hence, cognizable by the Supreme Court alone pursuant to Section 9 of Batas Pambansa Bilang 129, in connection with Section 5(2)(c), Article VIII of the 1987   Constitution   and   Section   17   of   Republic   Act   No.   5440.   The   OSG   then recommended that the case be elevated to the Supreme Court for disposition, or that the Court of Appeals grant the petition and set aside the challenged order of the RTC should it rule that it had jurisdiction over petition.

In its Resolution 13 of 8 August 1996, the Court of Appeals dismissed the petition for certiorari for lack of jurisdiction over the action. Explaining its ruling, it declared:

In his Comment to the petition, the Solicitor General, inter alia, contended that this Court has no jurisdiction over the petition for it properly falls within the exclusive jurisdiction of the Supreme Court.

We fully agree.

Section 5, Article VIII of the Constitution provides:

Sec. 5. The Supreme Court shall have the following powers; x x x

35

(2) Review, revise, reverse, modify, or affirm on appeal or certiorari as the law or the Rules of Court may provide, final judgments and orders of lower courts in: x x x

(c) All cases in which the jurisdiction of any lower court is in issue. x x x

Section 17 of R.A. 5446 otherwise known as the Judiciary Act of 1948 says that the Supreme Court has exclusive jurisdiction to review, revise, reverse, modify or affirm on certiorari final judgments and decrees of inferior courts in all cases in which the jurisdiction of any inferior court is on issue. It is hereby stressed that the issue in the petition at bench is purely a question of jurisdiction which is resolvable on the basis of the records.

After the denial 14 on 13 September 1996 of his motion for reconsideration, 15 the petitioner came to this Court via this petition for review under Rule 45 of the Rules of Court raising the following issues:

I. WHETHER OR NOT THE COURT OF APPEALS HAS JURISDICTION TO ENTERTAIN A PETITION FOR CERTIORARI UNDER RULE 65 OF THE RULES OF COURT WHERE THE ISSUE   IS   THE   JURISDICTION OF  RESPONDENT  RTC   JUDGE  TO TRY  THE  ALLEGED VIOLATION OF R.A. 6425; AND

II. WHETHER OR NOT RESPONDENT RTC JUDGE/COURT HAS JURISDICTION TO TRY ALLEGED VIOLATION OF SECTION 15, IN RELATION TO SECTION 20, ART. III OF R.A. 6425, AS AMENDED, INVOLVING ONLY 0.4587 GRAMS OF SHABU.

As   to   the   first,   the   petitioner   insists   that   respondent   Court   of   Appeals   has concurrent  original   jurisdiction with  this  Court  over  petitions  for certiorari under Rule 65 of the Rules of Court involving decisions or orders of Regional Trial Courts pursuant to Section 9(1)16 of B.P. Blg. 129 in relation to Section 5(1)17 of Article VIII of the Constitution. He cites De Jesus v. Court of Appeals 18 wherein this Court held that the original jurisdiction of the Court of Appeals under Section 9 of B.P. Blg. 129 is concurrent with that of the Supreme Court, and with that of Regional Trial Courts for   writs   enforceable   within   their   respective   regions.   The   petitioner   further maintains that Section 5(2)(c) of Article VIII of the Constitution and Section 17 of the Judiciary  Act  of  1948,  as  amended by  R.A.  No.  5440,   relied  upon by   the  Court Appeals are not applicable inasmuch as they relate to the appellate jurisdiction of this Court and not to an original action under Rule 65 of the Rules of Court.

As   regards   the   second   issue,   the  petitioner  asserts   that   the  RTC  below has  no jurisdiction   over   the   offense   charged   considering   that   only 0.4587   grams of 

methamphetamine hydrochloride (shabu) is involved. In light of Section 20 of R.A. No. 7659,19 as interpreted in People v. Simon 20 and further explained in People v. Santos 21 and Ordoez   v.   Vinarao, 22 the   imposable   penalty   therefor   would   not exceed prision correccional, whose maximum period is six (6) years. Hence, under R.A. No. 7691 exclusive original jurisdiction therein is vested in Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts, and Municipal Circuit Trial Courts.

In its Comment on the petition, the OSG submits that all violations of R.A. No. 6425, as further amended by R.A. No. 7659, which are punishable by imprisonment not exceeding six years now fall under the jurisdiction of the Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts, and Municipal Circuit Trial Courts. Since on the basis of the quantity of the regulated drug involved in this case the penalty imposable does not exceed prision correccional,  it  is the Metropolitan Trial Court of Pasay City which has   jurisdiction   over   the   case.   It   disagreed  with   the   opinion   of   the   RTC   that violations of R.A. No. 6425, as amended, still fall within the jurisdiction of the RTC because the latters jurisdiction thereon mandated by Section 39 of R.A. No. 6425 has  been  preserved  by   the  exception  provided   for   in   the  opening   sentence  of Section 32 of B.P. Blg. 129, as amended by Section 2 of R.A. No. 7691. It submits that Section 39 of R.A. No. 6425 was repealed by Section 6 of R.A. No. 7691, which provides:

SEC. 6. All laws, decrees, and orders inconsistent with the provisions of this Act shall be considered amended or modified accordingly.

In support of   its  submission,   it  cites  this  Courts  resolution  in Gulhoran v.  Escao, Jr. 23chanroblesvirtuallawlibrary

The   OSG   further   contends   that   respondent   Court   of   Appeals   was   correct   in dismissing the petition for certiorari for lack of jurisdiction in view of Section 9(3) of B.P. Blg. 129; Sec. 5(2)(c) of Article VIII of the Constitution; and Section 17 of the Judiciary Act of 1948, as amended by R.A. No. 5440. Nevertheless, it prays that this petition be given due course and that Criminal Case No. 96-8443 be remanded to the proper metropolitan trial court for further proceedings.

We resolved to give due course to this petition.

The Court of Appeals erred in holding that it had no jurisdiction over petitioners special civil action for certiorari under Rule 65 of the Rules of Court.

36

Under Section 9(1) of B.P. Blg. 129, the Court of Appeals has concurrent original jurisdiction with the Supreme Court pursuant to Section 5(1) of Article VIII of the Constitution and Section 17(1) of the Judiciary Act of 1948, and with the Regional Trial  Court pursuant to Section 21(1)  of B.P.  Blg.  129 to  issue writs  of certiorari, mandamus,   prohibition, habeas   corpus,   and quo   warranto.24 These   areoriginal actions, not modes of appeals.

Since what the petitioner filed in CA-G.R. SP No. 40670 was a special civil  action for certiorari under Rule 65, the original jurisdiction of the Court of Appeals thereon is beyond doubt.

This error of the Court of Appeals was due to its misapplication of Section 5(2)(c) of Article VIII of the Constitution and of that portion of Section 17 of the Judiciary Act of  1948 vesting upon the Supreme Court exclusive jurisdiction to review, revise, reverse, modify,  or affirm on certiorari as the law or rules of court may provide, final judgments and decrees of inferior courts in all cases in which the jurisdiction of any   inferior   court   is   in   issue.   It   forgot   that   this   constitutional   and   statutory provisions   pertain   to   the appellate --   not original -- jurisdiction of   the   Supreme Court, as correctly maintained by the petitioner. An appellate jurisdiction refers to a process which is but a continuation of the original suit, not a commencement of a new action, such as that of a special civil action forcertiorari. The general rule is that a denial of a motion to dismiss or to quash in criminal cases is interlocutory and cannot   be   the   subject   of   an   appeal   or   of   a   special   civil   action   for certiorari. Nevertheless,   this  Court  has  allowed a   special   civil   action  for certiorari where  a lower court has acted without or in excess of jurisdiction or with grave abuse of discretion in denying a motion to dismiss or to quash.25 The petitioner believed that the RTC below did so; hence, the special civil action for certiorari before the Court of Appeals appeared to be the proper remedy.

The   next  most   logical   step   then   is   for   us   to   simply   set   aside   the   challenged resolutions and to direct the Court of Appeals to resolve on the merits the petition in CA-G.R. SP No. 40670. But, that would further delay the case. Considering the special importance of the lone legal issue raised, which can be resolved on the basis of   the   pleadings   heretofore   filed,   and   the   fact   that   this   Court   has   concurrent jurisdiction over  petitioners  special  action  in  CA-G.R.  SP No.  40670,  we deem it more practical and in the greater interest of justice not to remand the case to the Court of Appeals but, instead, to take direct cognizance thereof and resolve it once and for all.26

We now address the second issue.

Applying by analogy the ruling in People v. Simon,27 People v. De Lara,28 People v. Santos,29 and Ordoez   v.   Vinarao,30 the   imposable   penalty   in   this   case   which involves 0.4587 grams   of   shabu   should   not   exceed prision   correccional.  We   say by analogy because   these   cases   involved   marijuana,   not   methamphetamine hydrochloride (shabu). In Section 20 of R.A. No. 6425, as amended by Section 17 of R.A.   No.   7659,   the  maximum   quantities   of   marijuana   and  methamphetamine hydrochloride for purposes of imposing the maximum penalties are not the same. For the latter, if the quantity involved is 200 grams or more, the penalty of reclusion perpetua to   death   and   a   fine   ranging   from P500,000   to P10   million   shall   be imposed. Accordingly, if the quantity involved is below 200 grams, the imposable penalties should be as follows:

a) reclusion temporal -- if the quantity involved is from 134 to 199 grams;

b) prision mayor -- if the quantity involved is from 66 to 133 grams;

c) prision correccional -- if the quantity involved is 65 grams or below.

Clearly, the penalty which may be imposed for the offense charged in Criminal Case No. 96-8443 would at most be only prision correccional whose duration is from six (6)  months   and   one   (1)   day   to   six   (6)   years.  Does   it   follow   then   that,   as   the petitioner insists, the RTC has no jurisdiction thereon in view of the amendment of Section 32 of B.P. Blg. 129 by R.A. No. 7691, which vested upon Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts, and Municipal Circuit Trial Courts exclusive original jurisdiction over all  offenses punishable with imprisonment not exceeding six (6) years   irrespective   of   the   amount   of   fine   and   regardless   of   other   imposable accessory or other penalties? This section 32 as thus amended now reads:

SEC.   32. Jurisdiction   of   Metropolitan   Trial   Courts,   Municipal   Trial   Courts   and Municipal Circuit Trial Courts in Criminal Cases. -- Except in cases falling within the exclusive original jurisdiction of Regional Trial Court and of the Sandiganbayan, the Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts, and Municipal Circuit Trial Courts shall exercise:

(2) Exclusive original jurisdiction over all offenses punishable with imprisonment not exceeding six (6) years irrespective of the amount of fine, and regardless of other imposable accessory or other penalties, including the civil liability arising from such offender   or   predicated   thereon,   irrespective   of   kind,   nature,   value   or   amount thereof: Provided, however, That in offenses involving damage to property through criminal negligence, they shall have exclusive original jurisdiction thereof.

37

The exception in the opening sentence is of special significance which we cannot disregard. By virtue thereof, the exclusive original jurisdiction of the Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts, and Municipal Circuit Trial Courts in criminal cases does not cover those cases which by provision of law fall within the exclusive original jurisdiction of Regional Trial Courts and of the Sandiganbayan regardless of the   prescribed   penalty.   Otherwise   put,   even   if   such   cases   are   punishable   by imprisonment   not   exceeding   six   years   (i.e., prision   correccional,   arresto   mayor, or arresto menor), jurisdiction thereon is retained by the Regional Trial Courts or the Sandiganbayan, as the case may be.

The   aforementioned   exception   refers   not   only   to   Section   20   of   B.P.   Blg.   129 providing for the jurisdiction of Regional Trial Courts in criminal cases,31 but also to other   laws which specifically   lodge  in  Regional  Trial  Courts  exclusive  jurisdiction over   specific   criminal   cases, e.g.,   (a)  Article  360  of   the  Revised  Penal   Code,   as amended by R.A. Nos. 1289 and 4363 on written defamation or libel; (b) Decree on Intellectual Property (P. D. No. 49, as amended), which vests upon Courts of First Instance exclusive jurisdiction over the cases therein mentioned regardless of the imposable penalty; and (c) more appropriately for the case at bar, Section 39 of R.A. No. 6425, as amended by P.D. No. 44, which vests on Courts of First Instance, Circuit Criminal   Courts,   and   the   Juvenile   and   Domestic   Relations   Courts   concurrent exclusive original jurisdiction over all cases involving violations of said Act.

Jurisdiction is, of course, conferred by the Constitution or by Congress. Outside the cases enumerated in Section 5(2) of Article VIII of the Constitution, Congress has the plenary   power   to   define,   prescribe   and   apportion   the   jurisdiction   of   various courts.32 Accordingly,  Congress may, by law, provide that a certain class of cases should be exclusively heard and determined by one court. Such would be a special law and must be construed as an exception to the general law on jurisdiction of courts,   namely,   the   Judiciary   Act   of   1948   as   amended,   or   the   Judiciary Reorganization Act of 1980. In short, the special law prevails over the general law.

R.A. No. 7691 can by no means be considered another special law on jurisdiction but merely an amendatory law intended to amend specific sections of the Judiciary Reorganization Act  of  1980.  Hence,   it  does  not  have   the  effect  of   repealing  or modifying  Article  360  of   the  Revised  Penal  Code;  Section  57  of   the  Decree  on Intellectual Property; and Section 39 of R.A. No. 6425, as amended by P.D. No. 44. In  a  manner  of   speaking,  R.A.  No.  7691  was  absorbed  by   the  mother   law,   the Judiciary Reorganization Act of 1980.

That Congress indeed did not intend to repeal these special laws vesting exclusive jurisdiction in the Regional Trial Courts over certain cases is clearly evident from the exception provided for in the opening sentence of Section 32 of B.P. Blg. 129, as amended by R.A. No. 7691. These special laws are not, therefore, covered by the repealing clause (Section 6) of R.A. No. 7691.

Neither can it be successfully argued that Section 39 of R.A. No. 6425, as amended by P.D. No. 44, is no longer operative because Section 44 of B.P. Blg. 129 abolished the  Courts  of   First   Instance,  Circuit  Criminal  Courts,  and  Juvenile  and Domestic Relations Courts. While, indeed, Section 44 provides that these courts were to be deemed automatically  abolished upon the declaration by the President that  the reorganization provided in B.P. Blg. 129 had been completed, this Court should not lose sight of the fact that the Regional Trial Courts merely replaced the Courts of First Instance as clearly borne out by the last two sentences of Section 44, to wit:

Upon such declaration, the said courts shall be deemed automatically abolished and the  incumbents thereof shall  cease to hold office. The cases pending  in the old Courts shall be transferred to the appropriate Courts constituted pursuant to this Act,   together   with   the   pertinent   functions,   records,   equipment,   property   and necessary personnel.

In   short,   there   was   a   change   in   name   only   --   from   Courts   of   First   Instance to Regional   Trial   Courts.   The   Interim   Rules   and   Guidelines   Relative   to   the Implementation of B.P. Blg. 129 promulgated by this Court on 11 January 1983 also provides that the reference to the courts of first instance in the Rules of Court shall be deemed changed to the regional trial courts.

Consequently,  it  is not accurate to state that the abolition of the Courts of First Instance carried with it the abolition of their exclusive original jurisdiction in drug cases vested by Section 39 of R.A. No. 6425, as amended by P. D. No. 44. If that were so, then so must it be with respect to Article 360 of the Revised Penal Code and  Section  57  of   the  Decree  on   Intellectual  Property.  On  the  contrary,   in   the resolution of 19 June 1996 in Caro v. Court of Appeals 33 and in the resolution of 26 February 1997 in Villalon v. Baldado, 34 this Court expressly ruled that Regional Trial Courts have the exclusive original jurisdiction over libel cases pursuant to Article 360  of   the  Revised  Penal   Code.   In  Administrative  Order  No.   104-96   this   Court mandates that:

LIBEL   CASES   SHALL   BE   TRIED   BY   THE   REGIONAL   TRIAL   COURTS   HAVING JURISDICTION  OVER   THEM   TO   THE   EXCLUSION  OF   THE  METROPOLITAN   TRIAL 

38

COURTS,  MUNICIPAL   TRIAL   COURTS   IN   CITIES,  MUNICIPAL   TRIAL   COURTS   AND MUNICIPAL CIRCUIT TRIAL COURT.

It  likewise provides that jurisdiction over cases involving violations of intellectual property rights are confined exclusively to the Regional Trial Courts.

The   same  Administrative  Order   recognizes   that   violations  of  R.A.  No.   6425,   as amended, regardless of the quantity involved, are to be tried and decided by the Regional Trial Courts therein designated as special courts. As to the latter, this Court in its Resolution of 1 April 1997 in A.M. No. 96-11-421-RTC 35 resolved as follows:

to AMEND Administrative Order No. 104-96, dated October 21, 1996, with respect only   to   the  violation  of   the  Dangerous  Drugs  Act  of  1972,   as   amended,   if   the imposable penalty is reclusion perpetuato death. Thus, if the imposable penalty is below reclusion perpetua the drug related cases will be raffled among the regular courts as ordinary criminal cases.

Thereafter   in   Circular  No.   31-97   dated   15  May   1997,   the   Court   Administrator directed Judges of special courts for Kidnapping, Robbery, Carnapping, Dangerous Drugs   and  other  Heinous  Crimes   to   comply  with   the   aforesaid   amendment   to Administrative   Order   No.   104-96.   To   avoid   any   further   confusion   or misunderstanding,  we hereby declare that  the term regular  courts   found  in  the above   amendment   refers   exclusively   to   the  Regional   Trial   Courts   and  was   not intended to   include Metropolitan Trial  Courts,  Municipal  Trial  Courts,  Municipal Circuit Trial Courts.

In view of the foregoing, this Court hereby abandons the resolution in Gulhoran v. Escao 36 where, through its Second Division, we ruled, in effect, that Section 39 of R.A. No. 6425, as amended, was repealed by virtue of the repealing clause of R.A. No. 7691.

The RTC then did not commit any error in denying petitioners motion to dismiss Civil Case No. 96-8443.

WHEREFORE, the petition is GRANTED, but only insofar as the issue of jurisdiction of respondent Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 40670 is concerned. The Resolution of 8 August and 13 September 1996 of the Court of Appeals are SET ASIDE, while the challenged orders in Criminal Case No. 96-8443 of the Regional Trial Court of Pasay   City,   Branch   116,   are  AFFIRMED.   The   trial   court   is   hereby  DIRECTED   to proceed with the trial of Criminal Case No. 96-8443 with all reasonable dispatch.

No pronouncements as to costs.

SO ORDERED.

39

G.R. No. 130866. September 16, 1998

ST. MARTIN FUNERAL HOME, Petitioner,   vs. NATIONAL LABOR RELATIONS MARTINEZ, COMMISSION and BIENVENIDO ARICAYOS, Respondents.

D E C I S I O N

REGALADO, J.:

The present petition for certiorari stemmed from a complaint for illegal dismissal filed by herein private respondent before the National Labor Relations Commission (NLRC),  Regional  Arbitration Branch No.   III,   in  San Fernando,  Pampanga.  Private respondent alleges that he started working as Operations Manager of petitioner St. Martin Funeral  Home on February  6,  1995.  However,   there  was  no  contract  of employment executed between him and petitioner nor was his name included in the   semi-monthly   payroll.   On   January   22,   1996,   he   was   dismissed   from   his employment   for   allegedly  misappropriating P38,000.00  which  was   intended   for payment   by   petitioner   of   its   value   added   tax   (VAT)   to   the   Bureau   of   Internal Revenue (BIR).1

Petitioner on the other hand claims that private respondent was not its employee but only the uncle of Amelita Malabed, the owner of petitioner St. Martins Funeral Home. Sometime in 1995,  private respondent,  who was formerly working as an overseas   contract   worker,   asked   for   financial   assistance   from   the   mother   of Amelita.  Since then, as an indication of gratitude, private respondent voluntarily helped the mother of Amelita in overseeing the business.

In January 1996, the mother of Amelita passed away, so the latter she took over the management of the business. She then discovered that there were arrears in the payment of taxes and other government fees, although the records purported to show that the same were already paid. Amelita then made some changes in the business operation and private respondent and his wife were no longer allowed to participate   in   the  management   thereof.   As   a   consequence,   the   latter   filed   a complaint charging that petitioner had illegally terminated his employment.2

Based on the position papers of the parties, the labor arbiter rendered a decision in favor   of   petitioner   on  October   25,   1996  declaring   that   no   employer-employee 

relationship   existed   between   the   parties   and,   therefore,   his   office   had   no jurisdiction over the case.3

Not   satisfied  with   the   said  decision,   private   respondent   appealed   to   the  NLRC contending that the labor arbiter erred (1) in not giving credence to the evidence submitted by  him;   (2)   in  holding   that  he  worked  as  a  volunteer  and not  as  an employee of St. Martin Funeral Home from February 6, 1995 to January 23, 1996, or a period of about one year; and (3) in ruling that there was no employer-employee relationship between him and petitioner.4

On June 13,  1997,  the NLRC rendered a resolution setting aside the questioned decision and remanding the case to the labor arbiter for  immediate appropriate proceedings.5 Petitioner then filed a motion for reconsideration which was denied by the NLRC in its resolution dated August 18, 1997 for lack of merit,6 hence the present petition alleging that the NLRC committed grave abuse of discretion.7

Before proceeding further into the merits of the case at bar, the Court feels that it is now  exigent   and   opportune   to   reexamine   the   functional   validity   and   systemic practicability of the mode of judicial review it has long adopted and still follows with respect to decisions of the NLRC. The increasing number of labor disputes that find their way to this Court and the legislative changes introduced over the years into the   provisions   of   Presidential   Decree   (P.D.)   No.   442   (The   Labor   Code   of   the Philippines and Batas Pambansa Blg. (B.P. No.) 129 (The Judiciary Reorganization Act of 1980) now stridently call for and warrant a reassessment of that procedural aspect.

We prefatorily delve into the legal history of the NLRC. It was first established in the Department of Labor by P.D. No. 21 on October 14, 1972, and its decisions were expressly declared to be appealable to the Secretary of Labor and, ultimately, to the President of the Philippines.

On May 1, 1974, P.D. No. 442 enacted the Labor Code of the Philippines, the same to take effect six months after its promulgation.8 Created and regulated therein is the present NLRC which was attached to the Department of Labor and Employment for program and policy coordination only.9 Initially,  Article 302 (now, Article 223) thereof also granted an aggrieved party the remedy of appeal from the decision of the NLRC to the Secretary of Labor, but P.D. No. 1391 subsequently amended said provision and abolished such appeals.  No appellate  review has since then been provided for.

40

Thus, to repeat, under the present state of the law, there is no provision for appeals from  the  decision  of   the  NLRC.10 The  present   Section  223,   as   last   amended  by Section 12 of R.A.  No.  6715,   instead merely provides that  the Commission shall decide all cases within twenty days from receipt of the answer of the appellee, and that such decision shall be final and executory after ten calendar days from receipt thereof by the parties.

When the issue was raised in an early case on the argument that this Court has no jurisdiction to review the decisions of the NLRC, and formerly of the Secretary of Labor,   since   there   is  no   legal  provision   for   appellate   review  thereof,   the  Court nevertheless rejected that thesis. It held that there is an underlying power of the courts to scrutinize the acts of such agencies on questions of law and jurisdiction even though no right  of  review  is  given by statute;   that  the purpose of   judicial review is to keep the administrative agency within its jurisdiction and protect the substantial rights of the parties; and that it is that part of the checks and balances which   restricts   the   separation   of   powers   and   forestalls   arbitrary   and   unjust adjudications.11

Pursuant to such ruling, and as sanctioned by subsequent decisions of this Court, the remedy of the aggrieved party is to timely file a motion for reconsideration as a precondition for any further or subsequent remedy,12 and then seasonably avail of the special civil  action of certiorari under Rule 65,13 for which said Rule has now fixed the reglementary period of sixty days from notice of the decision. Curiously, although the 10-day period for finality of the decision of the NLRC may already have lapsed as contemplated in Section 223 of the Labor Code, it has been held that this Court may still take cognizance of the petition for certiorari on jurisdictional and due process considerations if filed within the reglementary period under Rule 65.14

Turning   now   to   the  matter   of   judicial   review  of  NLRC  decisions,   B.P.  No.   129 originally provided as follows:

SEC. 9. Jurisdiction. - The Intermediate Appellate Court shall exercise:

(1) Original jurisdiction to issue writs of mandamus, prohibition, certiorari, habeas corpus, and quo warranto, and auxiliary writs or processes, whether or not in aid of its appellate jurisdiction;

(2)   Exclusive   original   jurisdiction   over   actions   for   annulment   of   judgments   of Regional Trial Courts; and

(3) Exclusive appellate jurisdiction over all final judgments, decisions, resolutions, orders,   or   awards   of   Regional   Trial   Courts   and   quasi-judicial   agencies, instrumentalities, boards, or commissions, except those falling within the appellate jurisdiction   of   the   Supreme   Court   in   accordance   with   the   Constitution,   the provisions   of   this   Act,   and   of   subparagraph   (1)   of   the   third   paragraph   and subparagraph (4) of the fourth paragraph of Section 17 of the Judiciary Act of 1948.

The Intermediate Appellate Court shall have the power to try cases and conduct hearings, receive evidence and perform any and all acts necessary to resolve factual issues raised in cases falling within its original and appellate jurisdiction, including the power to grant and conduct new trials or further proceedings.

These provisions shall not apply to decisions and interlocutory orders issued under the   Labor   Code   of   the   Philippines   and   by   the   Central   Board   of   Assessment Appeals.15

Subsequently, and as it presently reads, this provision was amended by R.A. No. 7902 effective March 18, 1995, to wit:

SEC. 9. Jurisdiction. - The Court of Appeals shall exercise:

(1) Original jurisdiction to issue writs of mandamus, prohibition, certiorari, habeas corpus, and quo warranto, and auxiliary writs or processes, whether or not in aid of its appellate jurisdiction;

(2)   Exclusive   original   jurisdiction   over   actions   for   annulment   of   judgments   of Regional Trial Courts; and

(3) Exclusive appellate jurisdiction over all final judgments, decisions, resolutions, orders   or   awards   of   Regional   Trial   Courts   and   quasi-judicial   agencies, instrumentalities,  boards  or  commissions,   including   the  Securities  and  Exchange Commission,   the   Social   Security   Commission,   the   Employees   Compensation Commission   and   the   Civil   Service   Commission,   except   those   falling  within   the appellate jurisdiction of the Supreme Court in accordance with the Constitution, the Labor Code of the Philippines under Presidential Decree No. 442, as amended, the provisions   of   this   Act,   and   of   subparagraph   (1)   of   the   third   paragraph   and subparagraph (4) of the fourth paragraph of Section 17 of the Judiciary Act of 1948.

The  Court  of  Appeals   shall  have   the  power   to   try   cases  and  conduct  hearings, receive evidence and perform any and all acts necessary to resolve factual issues 

41

raised  in  cases  falling within   its  original  and appellate  jurisdiction,   including the power to grant and conduct new trials or further proceedings. Trials or hearings in the Court of Appeals must be continuous and must be completed within, three (3) months, unless extended by the Chief Justice.

It will readily be observed that, aside from the change in the name of the lower appellate court,16 the following amendments of the original provisions of Section 9 of B.P. No. 129 were effected by R.A. No. 7902, viz.:

1.   The   last   paragraph  which   excluded   its   application   to   the Labor   Code of   the Philippines and the Central Board of Assessment Appeals was deleted and replaced by a new paragraph granting the Court of Appeals limited powers to conduct trials and hearings in cases within its jurisdiction.

2.   The   reference   to   the   Labor   Code   in   that   last   paragraph  was   transposed   to paragraph (3) of the section, such that the original exclusionary clause therein now provides except those falling within the appellate jurisdiction of the Supreme Court in   accordance   with   the   Constitution, the   Labor   Code   of   the   Philippines   under Presidential   Decree   No.   442,   as   amended,   the   provisions   of   this   Act,   and   of subparagraph   (1)   of   the   third   paragraph   and   subparagraph   (4)   of   the   fourth paragraph of Section 17 of the Judiciary Act of 1948. (Italics supplied)

3. Contrarily, however, specifically added to and included among the quasi-judicial agencies over which the Court of Appeals shall have exclusive appellate jurisdiction are the Securities and Exchange Commission, the Social Security Commission, the Employees Compensation Commission and the Civil Service Commission.

This, then, brings us to a somewhat perplexing impass, both in point of purpose and terminology. As earlier explained, our mode of judicial review over decisions of the NLRC has for some time now been understood to be by a petition for certiorari under Rule 65 of  the Rules of  Court.  This   is,  of  course,  a special  original  action limited to the resolution of jurisdictional issues, that is, lack or excess of jurisdiction and, in almost all  cases that have been brought to us, grave abuse of discretion amounting to lack of jurisdiction.

It will, however, be noted that paragraph (3), Section 9 of B.P. No. 129 now grants exclusive appellate jurisdiction to the Court of Appeals over all final adjudications of the Regional  Trial  Courts  and the quasi-judicial  agencies  generally  or  specifically referred   to   therein   except,   among   others,   those   falling   within the appellate jurisdiction of the Supreme Court in accordance with x x x the Labor 

Code of the Philippines under Presidential Decree No. 442, as amended, x x x. This would necessarily contradict what has been ruled and said all  along that appeal does not lie from decisions of the NLRC.17 Yet, under such excepting clause literally construed, the appeal from the NLRC cannot be brought to the Court of Appeals, but to this Court by necessary implication.

The   same exceptive  clause   further   confuses   the   situation  by  declaring   that   the Court  of  Appeals  has  no  appellate   jurisdiction  over  decisions   falling  within   the appellate jurisdiction of the Supreme Court in accordance with the Constitution, the provisions of B.P. No. 129, and those specified cases in Section 17 of the Judiciary Act of 1948. These cases can, of course, be properly excluded from the exclusive appellate   jurisdiction   of   the   Court   of   Appeals.   However,   because   of   the aforementioned amendment by transposition, also supposedly excluded are cases falling within the appellate jurisdiction of the Supreme Court in accordance with the Labor   Code. This   is   illogical   and   impracticable,   and   Congress   could   not   have intended that  procedural  gaffe,  since there are no cases  in   the Labor Code the decisions,   resolutions,   orders   or   awards   wherein   are   within the appellate jurisdiction   of   the   Supreme  Court   or   of   any   other   court   for   that matter.

A review of the legislative records on the antecedents of R.A. No. 7902 persuades us that there may have been an oversight in the course of the deliberations on the said Act or an imprecision in the terminology used therein. In fine, Congress did intend to provide for judicial review of the adjudications of the NLRC in labor cases by   the   Supreme  Court,   but   there  was   an   inaccuracy   in   the   term  used   for   the intended mode of review. This conclusion which we have reluctantly but prudently arrived   at   has   been   drawn   from   the   considerations   extant   in   the   records   of Congress, more particularly on Senate Bill No. 1495 and the Reference Committee Report on S. No. 1495/H. No. 10452.18

In sponsoring Senate Bill No. 1495, Senator Raul S. Roco delivered his sponsorship speech19 from which we reproduce the following excerpts:

The Judiciary Reorganization Act, Mr. President, Batas Pambansa Blg. 129, reorganized   the  Court  of  Appeals  and at   the  same time expanded  its jurisdiction   and   powers.   Among   others,   its   appellate   jurisdiction  was expanded to cover not only final judgment of Regional Trial Courts, but also   all   final   judgment(s),   decisions,   resolutions,   orders   or   awards   of quasi-judicial   agencies,   instrumentalities,   boards   and   commissions, except those falling within the appellate jurisdiction of the Supreme Court 

42

in accordance with the Constitution, the provisions of BP Blg. 129 and of subparagraph 1 of the third paragraph and subparagraph 4 of Section 17 of the Judiciary Act of 1948.

Mr.  President,   the  purpose  of   the   law  is to  ease   the  workload  of   the Supreme Court by the transfer of some of its burden of review of factual issues to the Court of Appeals. However, whatever benefits that can be derived from the expansion of the appellate jurisdiction of the Court of Appeals   was   cut   short   by   the   last   paragraph   of   Section   9   of   Batas Pambansa Blg. 129 which excludes from its coverage the decisions and interlocutory orders issued under the Labor Code of the Philippines and by the Central Board of Assessment Appeals.

Among the highest number of cases that are brought up to the Supreme Court are labor cases. Hence, Senate Bill No. 1495 seeks to eliminate the exceptions   enumerated   in   Section   9 and,   additionally,   extends   the coverage of appellate review of the Court of Appeals in the decision(s) of the Securities and Exchange Commission, the Social Security Commission, and the Employees Compensation Commission to reduce the number of cases elevated to the Supreme Court. (Emphases and corrections ours)

x x x

Senate   Bill   No.   1495   authored   by   our   distinguished   Colleague   from Laguna provides the ideal situation of drastically reducing the workload of the   Supreme  Court  without  depriving   the   litigants  of   the  privilege  of review by an appellate tribunal.

In closing,  allow me to quote the observations of  former Chief  Justice Teehankee in 1986 in the Annual Report of the Supreme Court:

x x x Amendatory legislation is suggested so as to relieve the Supreme Court of the burden of reviewing these cases which present  no   important   issues   involved  beyond   the  particular fact and the parties involved, so that the Supreme Court may wholly   devote   its   time   to   cases   of   public   interest   in   the discharge   of   its   mandated   task   as   the   guardian   of   the Constitution and the guarantor of the peoples basic rights and additional   task   expressly   vested   on   it   now   to   determine whether  or  not   there has been a grave abuse of  discretion amounting to lack of jurisdiction on the part of any branch or instrumentality of the Government.

We used to have 500,000 cases pending all over the land, Mr. President. It has been cut down to 300,000 cases some five years ago. I understand we are now back to 400,000 cases. Unless we distribute the work of the appellate courts, we shall continue to mount and add to the number of cases pending.

In view of the foregoing, Mr. President, and by virtue of all the reasons we have submitted, the Committee on Justice and Human Rights requests the support and collegial approval of our Chamber.

x x x

Surprisingly,   however,   in   a   subsequent   session,   the   following   Committee Amendment  was   introduced by  the said  sponsor  and the   following  proceedings transpired:20

Senator   Roco.   On   page   2,   line   5,   after   the   line   Supreme   Court   in accordance with the Constitution, add the phrase THE LABOR CODE OF THE PHILIPPINES UNDER P.D. 442, AS AMENDED. So that it becomes clear, Mr.   President,   that   issues   arising   from   the   Labor   Code   will   still   be appealable to the Supreme Court.

The President. Is there any objection? (Silence) Hearing none, the amendment is approved.

Senator Roco. On the same page, we move that lines 25 to 30 be deleted. This was also  discussed  with  our  Colleagues   in   the  House  of  Representatives  and  as  we understand it, as approved in the House, this was also deleted, Mr. President.

The President. Is there any objection? (Silence) Hearing none, the amendment is approved.Senator Roco. There are no further Committee amendments, Mr. President.Senator  Romulo.  Mr.  President,   I  move  that  we close   the  period of  Committee amendments.The President. Is there any objection? (Silence) Hearing none, the amendment is approved. (Italics supplied)

Thereafter, since there were no individual amendments, Senate Bill No. 1495 was passed on second reading and being a certified bill, its unanimous approval on third reading   followed.21;   Record  of   the   Senate,   Vol.   V,  No.   63,   pp.   180-181.21   The 

43

Conference Committee Report on Senate Bill No. 1495 and House Bill No. 10452, having theretofore been approved by the House of Representatives, the same was likewise approved by the Senate on February 20, 1995,22 inclusive of the dubious formulation on appeals to the Supreme Court earlier discussed.

The Court is, therefore, of the considered opinion that ever since appeals from the NLRC to the Supreme Court were eliminated, the legislative intendment was that the special civil action of certiorari was and still  is the proper vehicle for judicial review of decisions of the NLRC. The use of the word appeal in relation thereto and in the instances we have noted could have been alapsus plumae because appeals by certiorari  and the original action for certiorari  are both modes of judicial review addressed   to   the   appellate   courts.   The   important   distinction   between   them, however, and with which the Court is particularly concerned here is that the special civil action of certiorari is within the concurrent original jurisdiction of this Court and the Court of Appeals;23whereas to indulge in the assumption that appeals by certiorari to the Supreme Court are allowed would not subserve, but would subvert, the intention of Congress as expressed in the sponsorship speech on Senate Bill No. 1495.

Incidentally, it was noted by the sponsor therein that some quarters were of the opinion that recourse from the NLRC to the Court of Appeals as an initial step in the process of judicial review would be circuitous and would prolong the proceedings. On the contrary, as he commendably and realistically emphasized, that procedure would be advantageous to the aggrieved party on this reasoning:

On the other hand, Mr. President, to allow these cases to be appealed to the Court of Appeals would give litigants the advantage to have all the evidence   on   record   be   reexamined   and   reweighed   after   which   the findings   of   facts   and   conclusions   of   said   bodies   are   correspondingly affirmed, modified or reversed.

Under  such guarantee,   the  Supreme Court  can   then apply  strictly   the axiom that factual findings of the Court of Appeals are final and may not be reversed on appeal to the Supreme Court. A perusal of the records will reveal   appeals   which   are   factual   in   nature   and   may,   therefore,   be dismissed outright by minute resolutions.24

While we do not wish to intrude into the Congressional sphere on the matter of the wisdom of a  law,  on this  score we add the further observations that there  is  a growing number of labor cases being elevated to this Court which, not being a trier of fact, has at times been constrained to remand the case to the NLRC for resolution 

of unclear or ambiguous factual findings; that the Court of Appeals is procedurally equipped  for   that  purpose,  aside   from the  increased number  of   its  component divisions; and that there is undeniably an imperative need for expeditious action on labor cases as a major aspect of constitutional protection to labor.

Therefore, all  references  in the amended Section 9 of B.P.  No. 129 to supposed appeals from the NLRC to the Supreme Court are interpreted and hereby declared to mean and refer to petitions for certiorari under Rule 65. Consequently, all such petitions   should   henceforth   be   initially   filed   in   the   Court   of   Appeals   in   strict observance of the doctrine on the hierarchy of courts as the appropriate forum for the relief desired.

Apropos   to   this   directive   that   resort   to   the   higher   courts   should   be  made   in accordance   with   their   hierarchical   order,   this   pronouncement   in Santiago   vs. Vasquez, et al.25 should be taken into account:

One   final   observation.  We   discern   in   the   proceedings   in   this   case   a propensity on the part of petitioner, and, for that matter, the same may be   said  of   a  number  of   litigants  who   initiate   recourses  before  us,   to disregard the hierarchy of courts in our judicial system by seeking relief directly from this Court despite the fact that the same is available in the lower courts in the exercise of their original or concurrent jurisdiction, or is  even mandated by  law to be sought   therein.  This  practice must  be stopped, not only because of the imposition upon the precious time of this Court but also because of the inevitable and resultant delay, intended or   otherwise,   in   the   adjudication  of   the   case  which   often   has   to   be remanded or referred to the lower court as the proper forum under the rules of procedure, or as better equipped to resolve the issues since this Court is not a trier of facts. We, therefore, reiterate the judicial policy that  this  Court  will  not entertain direct  resort  to  it  unless the redress desired   cannot   be   obtained   in   the   appropriate   courts   or   where exceptional and compelling circumstances justify availment of a remedy within and calling for the exercise of our primary jurisdiction.

WHEREFORE,  under the foregoing premises,   the  instant  petition for  certiorari   is hereby   REMANDED,   and   all   pertinent   records   thereof   ordered   to   be FORWARDED, to   the   Court   of   Appeals   for   appropriate   action   and   disposition consistent with the views and ruling herein set forth, without pronouncement as to costs.

44

FELIXBERTO CUBERO, NERISSA C. NATIVIDAD, JUDY U. LIM, MANUEL R. LAHOZ, SOTERO DIOLA and BELLE CORPORATION,Petitioners,  - versus - LAGUNA WEST MULTI-PURPOSE COOPERATIVE, INC., and ATTY. ABRAHAM BERMUDEZ, in his capacity as Registrar of Deeds, Tanauan City, BatangasRespondents.

G.R. No. 166833 Present: QUISUMBING, J., Chairperson,CARPIO,CARPIO MORALES,TINGA, andVELASCO, JR., JJ.    Promulgated:November 30, 2006 

x - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -x D E C I S I O N

CARPIO MORALES, J.:The present petition raises the issue of jurisdiction over the subject matter. Individual   petitioners   Felixberto   Cubero,   Nerrisa[1] C.   Natividad,   Judy   U.   Lim, Manuel R. Lahoz and Sotero Diola are the registered owners of various parcels of land covered by twelve (12) Transfer Certificates of Title (TCTs).[2]The properties cover a total land area of about 78,178 square meters located in Barangay Suplang, Tanauan, Batangas. In  August  2003,  each  of   the   individual  petitioners  entered   into  a   Joint  Venture Development   Agreement   with   co-petitioner   Belle   Corporation   to   develop   the properties   as   part   of   an   agricultural   farm   lot   subdivision   project   known   as 'Plantation Hills at Tagaytay Greenlands Phase I (the Project) for eventual sale to the public.[3]chanroblesvirtuallawlibrary 

With the development of the Project in full swing in mid-2004, respondent Laguna West   Multi-Purpose   Cooperative,   Inc.   (Laguna   West   Cooperative)   filed   9 ex-parte petitions[4] with the Regional Trial Court (RTC) of Tanauan City, for inscription of an adverse claim, the annotation of which the Registrar of Deeds allegedly failed to carry over to the TCTs of individual petitioners under the Property Registration Decree[5]. In its petitions before the RTC, respondent Laguna West Cooperative claimed that as early as April 1996 it entered into separate Joint Venture Agreements (JVAs) with the   herein   individual   petitioners'   predecessors-in-interest   Zacarias   P. Narvaez, Filizardo[6] N. Contreras, Eladio Contreras, Anacleto P. Narvaez, Victor P. Ortilla, Rafael Maranan, Felipe Maranan, Elino B. Mangubat, Joaquin N. Olaes and Salvador Alberto;[7] and that it registered the JVAs in August 2000 on the previous owners' titles by way of an Adverse Claim under Entry No. 199352 and/or 168016. Laguna West Cooperative added that the petitions were filed to rectify the omission or error and to protect its vested, subsisting and valid rights under the JVAs. Accompanying   the   petitions   were   Notices   of Lis   Pendens[8] addressed   to   the Register of Deeds, Tanauan, Batangas.[9]chanroblesvirtuallawlibrary Getting wind of the petitions filed by Laguna West Cooperative,  petitioners also filed  a  Complaint[10] with   the  RTC of  Tanauan, for   'Annulment  of   Joint  Venture Agreements      with  prayer   for   the   issuance  of   a   TRO  and/or  writs   of   Preliminary Injunction and Preliminary Mandatory Injunction and for Damages' against herein respondents   Laguna  West   Cooperative   and  Atty.  Abraham Bermudez[11] in   the latter's capacity as Registrar of Deeds of Tanauan. In their Complaint, petitioners asserted that the April 1996 JVAs between Laguna West Cooperative and  individual  petitioners'  predecessors-in-interest  are void ab initio since   they   were   executed   within   the   10-year   prohibitory   period   under Republic   Act   No.   6657   (COMPREHENSIVE   AGRARIAN   REFORM   LAW  OF   1988),[12]the titles covering the properties having emanated from emancipation patents granted in November 1988 pursuant to Presidential Decree No. 27.

45

 Petitioners  alleged too  in   their  complaint   that   the  JVAs  fall  under  management contracts prohibited under Republic Act No. 6657. Invoking Article 1409[13] of the Civil Code, petitioners urged the RTC to declare the JVAs inexistent and void for being contrary to law and public policy. By Order of September 15, 2004, the RTC dismissed petitioners' complaint, finding

.   .   .   that   [as]   the   JVAs  cover  or   involve   land grants  under   the Presidential Decree No. 27 and allied agrarian reform laws, the Department of Agrarian Reform, through its adjudication board (DARAB),   has   primary   jurisdiction   to   determine   the   validity   or invalidity thereof.[14]

  For lack of merit, the RTC denied petitioners' motion for reconsideration, hence, the present petition for review on certiorari which raises a pure question of law. The petition fails. It is axiomatic that what determines the nature of an action, as well as which court has jurisdiction over it, are the allegations in the complaint and the character of the relief sought.[15]In the determination of jurisdiction, the status or relationship of the  parties,   as  well   as   the  nature  of   the  question   that   is   the   subject   of   their controversy, is also considered.[16]chanroblesvirtuallawlibraryThe Department of Agrarian Reform (DAR)  is  vested with primary jurisdiction to determine   and   adjudicate   agrarian   reform   matters,   with exclusive original jurisdiction over all matters involving the implementation of agrarian reform except those falling under the exclusive jurisdiction of the Department of Agriculture   and   the   Department   of   Environment   and   Natural   Resources.[17]   Original    jurisdiction  means   jurisdiction   to   take   cognizance   of   a   cause   at   its inception,   try   it   and   pass   judgment   upon   the   law   and   facts, while exclusive jurisdiction   precludes   the   idea   of   co-existence   and   refers   to jurisdiction possessed to the exclusion of others.[18]chanroblesvirtuallawlibrary 

The DARAB has been created to assume the adjudicative powers and functions of the DAR.[19]Thus, the DARAB has been vested with jurisdiction to try and decide all agrarian disputes, cases,   controversies,   and  matters   or   incidents   involving   the implementation   of   the   Comprehensive   Agrarian   Reform   Program   (CARP).[20]Its jurisdiction  encompasses   cases   involving   the   'rights   and  obligations  of   persons, whether natural or juridical, engaged in the management, cultivation and use of all agricultural lands' covered by Republic Act No. 6657 and other agrarian laws.[21] The RTC amplified its dismissal of petitioners' complaint in this wise: 

There   is   no   question   that the   instant   case   does   not   involve agrarian   dispute   and   that   the   parties   have   no   tenurial relationship. The Court dismissed the complaint not because the subject   of   the   questioned   JVAs   is   an   agricultural   land   as erroneously   assumed   by   the   plaintiffs.The   complaint   was dismissed   because   it involves   controversy   or   issue   in   the implementation   of   R.A.   6657 '   that   is   '   whether   or   not   the agricultural  land beneficiaries has reneged its (sic) obligation by entering in the joint venture agreements and whether the terms thereof   are   violative   of   Sections   27   and   73   of   the   said   Act including the restrictions annotated on the emancipation patents certificates[.][22] (Underscoring supplied)

  The  finding  of   the  RTC  that  petitioners'   complaint  does not   involve  an  agrarian dispute is a narrow and restrictive view of the nature of an agrarian dispute.In the recent   case of Islanders   CARP-Farmers   Beneficiaries   Multi-Purpose   Cooperative Development, Inc. v. Lapanday Agricultural and Development Corp.,[23] this Court elucidated on the scope of an agrarian dispute, viz: 

The Department of Agrarian Reform Adjudication Board (DARAB) has jurisdiction to determine and adjudicate all agrarian disputes involving   the   implementation   of   the   Comprehensive   Agrarian Reform Law (CARL).Included in the definition of agrarian disputes are   those   arising   from   othertenurial      arrangements      beyond      the    traditional   landowner-tenant   or   lessor-lessee relationship.Expressly,   these   arrangements   are   recognized   by Republic Act No. 6657 as essential parts of agrarian reform.Thus, 

46

the DARAB has jurisdiction over disputes arising from the instant Joint Production Agreement entered into by the present parties.[24] (Emphasis and underscoring supplied). 

 In that case, the petitioner filed with the RTC a complaint for declaration of nullity of a Joint Production Agreement.Upon motion, the case was dismissed for lack of jurisdiction.The Court of Appeals affirmed the dismissal.The petitioner elevated the matter   to   this   Court,   contending   that   there   being   no   tenancy   or   leasehold relationship between the parties, the case does not constitute an agrarian dispute cognizable by the DARAB. In   denying   the   petition   in Islanders, this   Court   held   that  while   the   relationship between   the   parties   was   not   one   of   tenancy   or   agricultural   leasehold,   the controversy nonetheless fell within the sphere of agrarian disputes, citing, among other authorities, Department of Agrarian Reform v. Cuenca,[25] which held: 

cralawAll   controversies   on   the   implementation   of   the Comprehensive  Agrarian  Reform Program  (CARP)   fall   under the   jurisdiction   of   the   Department   of   Agrarian Reform (DAR), even thoughthey raise questions that are 

47

also   legal   or   constitutional   in   nature.All   doubts   should   be resolved   in   favor  of   the  DAR,   since   the   law has  granted   it special and original authority to hear and adjudicate agrarian matters.[26]

 The JVAs subject of the petition for annulment of petitioners precisely involve the development   and   utilization  of   the   subject   agricultural   lands.   As   successors-in-interest of the beneficiaries of the agricultural lands, individual petitioners seek to nullify the JVAs.Since the controversy involves the rights and obligations of persons engaged in the management, cultivation and use of an agricultural land covered by CARP,   the   case   falls   squarely   within   the   jurisdictional   ambit   of   the   DAR.[27]chanroblesvirtuallawlibrary It   bears   emphasis   that   a   resolution   of   the   instant   case   principally   entails   a determination of the alleged commission of prohibited acts under Sections 27 and 73[28] of   Republic   Act   No.   6645.In   cases   where   allegations   of   violation   or circumvention of   land reform laws have been raised,  this  Court  has declined to address them, it stating that petitioners must first plead their case with the DARAB.[29]There is no reason why this Court should now hold otherwise.  WHEREFORE, the petition is hereby DENIED. SO ORDERED.

48

DEPARTMENT OF AGRARIAN REFORM, Petitioner, v. ROBERTO J. CUENCA and Hon. ALFONSO B. COMBONG JR., in His Capacity as the Presiding Judge of the Regional Trial Court, Branch 63, La Carlota City, Respondents.

D E C I S I O N

PANGANIBAN, J.:

All  controversies on the  implementation of the Comprehensive Agrarian Reform Program (CARP) fall under the jurisdiction of the Department of Agrarian Reform (DAR),  even  though they   raise  questions   that  are  also   legal  or  constitutional   in nature.All doubts should be resolved in favor of the DAR, since the law has granted it special and original authority to hear and adjudicate agrarian matters.

The Case

Before us is a Petition for Review[1 under Rule 45 of the Rules of Court, assailing the March  15,  2002  Decision[2 and   the   June  18,  2002  Resolution[3 of   the  Court  of Appeals   in  CA-GR SP  No.  58536.In   the  challenged Decision,   the  CA disposed as follows:

As previously stated, the principal issue raised in the court below involves a pure question of law.Thus, it being clear that the court a quo has jurisdiction over the nature and subject  matter of  the case below,  it  did not commit  grave abuse of discretion when it issued the assailed order denying petitioners motion to dismiss and   granting   private   respondents   application   for   the   issuance   of   a   writ   of preliminary injunction.

WHEREFORE,   premises   considered,   the   petition   is denied due course and   is accordingly DISMISSED.[4

The   assailed   Resolution,   on   the   other   hand,   denied   petitioners   Motion   for Reconsideration.

The Facts

The CA narrated the facts as follows:

Private respondent Roberto J. Cuenca is the registered owner of a parcel of land designated as Lot No. 816-A and covered by TCT No. 1084, containing an area of 81.6117 hectares, situated in Brgy. Haguimit, La Carlota City and devoted principally to the planting of sugar cane.

On 21 September 1999, Noe Fortunado, Municipal Agrarian Reform Officer (MARO) of La Carlota City issued and sent a NOTICE OF COVERAGE to private respondent Cuenca placing the above-described landholding under the compulsory coverage of R.A.   6657,   otherwise   known   as   the   Comprehensive   Agrarian   Reform   Program (CARP).The NOTICE OF COVERAGE also stated that the Land Bank of the Philippines (LBP) will determine the value of the subject land pursuant to Executive Order No. 405 dated 14 June 1990.

On 29 September 1999,  private respondent Cuenca filed with the Regional  Trial Court, Branch 63, La Carlota City, a complaint against Noe Fortunado and Land Bank of   the   Philippines   for   Annulment   of   Notice   of   Coverage   and   Declaration   of Unconstitutionality of E.O. No. 405, Series of 1990, With Preliminary Injunction and Restraining Order.The case was docketed as Civil Case No. 713.

In his complaint, Cuenca alleged, inter alia, that the implementation of CARP in his landholding   is   no   longer  with   authority   of   law   considering   that,   if   at   all,   the implementation   should   have   commenced   and   should   have   been   completed between   June  1988   to   June  1992,   as   provided   in   the  Comprehensive  Agrarian Reform Law  (CARL);   that   the  placing  of   the   subject   landholding  under  CARP   is without the imprimatur of the Presidential Agrarian Reform Council (PARC) and the Provincial Agrarian Reform Coordinating Committee (PARCOM) as required by R.A. 7905; that Executive Order No. 405 dated 14 June 1990 amends, modifies and/or repeals CARL and, therefore, it is unconstitutional considering that on 14 June 1990, then President Corazon Aquino no longer had law-making powers; that the NOTICE OF COVERAGE is a gross violation of PD 399 dated 28 February 1974.

Private respondent Cuenca prayed that the Notice of Coverage be declared null and void ab   initio and   Executive   Order   No.   405   dated   14   June   1990   be   declared unconstitutional.

On 05 October 1999, MARO Noe Fortunado filed a motion to dismiss the complaint on the ground that the court a quo has no jurisdiction over the nature and subject matter of the action, pursuant to R.A. 6657.

49

On 12 January 2000, the respondent Judge issued a Temporary Restraining Order directing  MARO and  LBP   to   cease  and  desist   from  implementing   the  Notice  of Coverage.In   the   same   order,   the   respondent   Judge   set   the   hearing   on   the application for the issuance of a writ of preliminary injunction on January 17 and 18, 2000.

On 14 January 2000, MARO Fortunado filed a Motion for Reconsideration of the order granting the TRO contending inter alia that the DAR, through the MARO, in the course of implementing the Notice of Coverage under CARP cannot be enjoined through a Temporary Restraining Order in the light of Sections 55 and 68 of R.A. 6657.

In  an  order  dated  16  February  2000,   the   respondent   Judge  denied  MARO Noe Fortunados motion to dismiss and issued a Writ of Preliminary Injunction directing Fortunado   and   all   persons   acting   in   his   behalf   to   cease   and   desist   from implementing   the  Notice   of   Coverage,   and   the   LBP   from  proceeding  with   the determination of the value of the subject land.

The   Department   of   Agrarian   Reform   (DAR)   [thereafter   filed   before   the   CA]   a petition for certiorari under Rule 65 of the 1997 Rules of Civil Procedure, assailing the writ  of  preliminary  injunction issued by respondent Judge on the ground of grave abuse of discretion amounting to lack of jurisdiction.

It is the submission of the petitioner that the assailed order is in direct defiance of Republic Act 6657, particularly Section 55 and 68 thereof, which read:

SECTION 55. NO RESTRAINING ORDERS OR PRELIMINARY INJUNCTIONS No court in the   Philippines   shall   have   jurisdiction   to   issue   any   restraining  order   or  writ   of preliminary injunction against the PARC or any of its duly authorized or designated agencies   in   any   case,   dispute   or   controversy   arising   from,   necessary   to,   or   in connection with the application, implementation, or enforcement or interpretation of this Act and other pertinent laws on agrarian reform.

SECTION 68 IMMUNITY OF GOVERNMENT AGENCIES FROM COURTS INTERFERENCE No injunction, Restraining Order, prohibition or mandamus shall be issued by the lower court against the Department of Agrarian Reform (DAR), the Department of Agriculture (DA), the Department of Environment and Natural Resources (DENR), and the Department of Justice (DOJ) in the implementation of their program.

Petitioner contends that by virtue of the above provisions, all lower courts, such as the court presided over by respondent Judge, are barred if not prohibited by law to issue orders of injunctions against the Department of Agrarian Reform in the full implementation of the Notice of Coverage which is the initial step of acquiring lands under R.A. 6657.

Petitioner also contends that the nature and subject matter of the case below is purely agrarian in character over which the court a quo has no jurisdiction and that therefore, it had no authority to issue the assailed injunction order.[5

Ruling of the Court of Appeals

Stressing   that   the  issue was not  simply   the   improper   issuance of   the Notice of Coverage, but was mainly the constitutionality of Executive Order No. 405, the CA ruled that the Regional Trial Court (RTC) had jurisdiction over the case.Consonant with that authority, the court a quo also had the power to issue writs and processes to enforce or protect the rights of the parties.

The appellate court likewise held that petitioners reliance on Sections 55 and 68 of RA 6657 had been misplaced, because the case was not about a purely agrarian matter.It opined that the prohibition in certain statutes against such writs pertained only to injunctions against administrative acts, to controversies involving facts, or to the exercise of discretion in technical cases.But on issues involving pure questions of   law,   courts  were   not   prevented   from   exercising   their   power   to   restrain   or prohibit administrative acts.

Hence, this Petition.[6

Issues

In its Memorandum, petitioner raises the following issues:

1.The  Honorable   Court   of   Appeals   committed   serious   error   by   not   taking   into cognizance that the issues raised in the complaint filed by the private respondent, which seeks   to  exclude his   land  from the coverage of   the CARP,   is  an agrarian reform matter and within the jurisdiction of the DAR, not with the trial court.

50

2.The Honorable Court of Appeals, with due respect, gravely abused its discretion by sustaining the writ of injunction issued by the trial court, which is a violation of Sections 55 and 68 of Republic Act No. 6657.[7

The Courts Ruling

The Petition has merit.

First Issue:Jurisdiction

In   its   bare   essentials,   petitioners   argument   is   that   private   respondent,   in   his Complaint for Annulment of the Notice of Coverage, is asking for the exclusion of his landholding from the coverage of the Comprehensive Agrarian Reform Program (CARP).According to the DAR, the  issue  involves the  implementation of  agrarian reform,   a  matter   over   which   the   DAR   has   original   and   exclusive   jurisdiction, pursuant to Section 50 of the Comprehensive Agrarian Reform Law (RA 6657).

On the other hand, private respondent maintains that his Complaint assails mainly the constitutionality of EO 405.He contends that since the Complaint raises a purely legal issue, it thus falls within the jurisdiction of the RTC.We do not agree.

Conflicts involving jurisdiction over agrarian disputes are as tortuous as the history of Philippine agrarian reform laws.The changing jurisdictional landscape is matched only   by   the   tumultuous   struggle   for,   and   resistance   to,   the   breaking   up   and distribution of large landholdings.

Two Basic Rules

Two   basic   rules   have   guided   this   Court   in   determining   jurisdiction   in   these cases.First, jurisdiction is conferred by law.[8 Andsecond, the nature of the action and the issue of jurisdiction are shaped by the material averments of the complaint and the character of the relief sought.[9 The defenses resorted to in the answer or motion to dismiss are disregarded; otherwise, the question of  jurisdiction would depend entirely upon the whim of the defendant.[10

Grant of Jurisdiction

Ever since agrarian reform legislations began, litigants have invariably sought the aid  of   the  courts.Courts  of  Agrarian  Relations   (CARs)  were  organized  under  RA 1267[11 [f]or the enforcement of all laws and regulations governing the relation of capital   and   labor  on  all   agricultural   lands  under  any   system of   cultivation.  The jurisdiction of these courts was spelled out in Section 7 of the said law as follows:

Sec.   7.Jurisdiction   of   the   Court.   -   The   Court   shall   have   original   and   exclusive jurisdiction over the entire Philippines, to consider, investigate, decide, and settle all  questions,  matters,  controversies  or  disputes   involving all   those relationships established by law which determine the varying rights of persons in the cultivation and use of agricultural land where one of the parties works the land, and shall have concurrent   jurisdiction with the Court  of  First   Instance over  employer  and farm employee or labor under Republic Act Numbered six hundred two and over landlord and tenant involving violations of the Usury Law (Act No. 2655, as amended) and of inflicting the penalties provided therefor.

All the powers and prerogatives inherent in or belonging to the then Courts of First Instance[12 (now   the   RTCs)  were   granted   to   the   CARs.The   latter  were   further vested by the Agricultural Land Reform Code (RA 3844) with original and exclusive jurisdiction over the following matters:

(1)All cases or actions involving matters, controversies, disputes, or money claims arising from agrarian relations: x x x

(2)All  cases or  actions  involving violations of  Chapters   I  and  II  of   this  Code and Republic Act Number eight hundred and nine; and

(3)Expropriations to be instituted by the Land Authority: x x x.[13

Presidential Decree (PD) No. 946 thereafter reorganized the CARs, streamlined their operations, and expanded their jurisdiction as follows:

Sec. 12.Jurisdiction over Subject Matter. -  The Courts of Agrarian Relations shall have original and exclusive jurisdiction over:

a)Cases involving the rights and obligations of persons in the cultivation and use of agricultural   land   except   those   cognizable   by   the   National   Labor   Relations Commission; x x x ;

51

b)Questions involving rights granted and obligations imposed by laws, Presidential Decrees,  Orders,   Instructions,  Rules  and Regulations   issued  and  promulgated   in relation to the agrarian reform program; Provided, however, That matters involving the administrative implementation of the transfer of the land to the tenant-farmer under  Presidential  Decree No.  27  and amendatory  and  related  decrees,  orders, instructions, rules and regulations, shall be exclusively cognizable by the Secretary of Agrarian Reform, namely:

(1)classification and identification of landholdings;(2)x x x;(3)parcellary mapping;(4)x x x;

x x xx x xx x x

m)Cases involving expropriation of all kinds of land in furtherance of the agrarian reform program;

x x xx x xx x x

p)Ejectment proceedings instituted by the Department of Agrarian Reform and the Land Bank involving lands under their administration and disposition, except urban properties belonging to the Land Bank;

q)Cases   involving   violations   of   the   penal   provisions   of   Republic   Act  Numbered eleven hundred and ninety-nine, as amended, Republic Act Numbered thirty eight hundred  and   forty-four,   as   amended,  Presidential  Decrees   and   laws   relating   to agrarian reform; Provided,  however,  That violations of the said penal  provisions committed by any Judge shall be tried by the courts of general jurisdiction; and

r)Violations of Presidential Decrees Nos. 815 and 816.

The CARs were abolished, however, pursuant to Section 44[14 of Batas Pambansa Blg.   129[15 (approved  August  14,  1981),  which  had   fully  been   implemented  on February 14, 1983. Jurisdiction over cases theretofore given to the CARs was vested in the RTCs.[16

Then came Executive Order No. 229.[17 Under Section 17 thereof, the DAR shall exercise quasi-judicial powers to determine and adjudicate agrarian reform matters, 

and shall have exclusive jurisdiction over all  matters involving implementation of agrarian reform, except those falling under the exclusive original jurisdiction of the DENR and the Department of Agriculture [DA]. The DAR shall also have the powers to punish for contempt and to issue subpoena, subpoena duces tecum and writs to enforce its orders or decisions.

In Quismundo v. CA,[18 this provision was deemed to have repealed Section 12 (a) and (b) of Presidential Decree No. 946, which vested the then Courts of Agrarian Relations  with  original   exclusive   jurisdiction  over   cases   and  questions   involving rights granted and obligations imposed by presidential  issuances promulgated in relation to the agrarian reform program.

Under Section 4 of Executive Order No. 129-A, the DAR was also made responsible for implementing the Comprehensive Agrarian Reform Program.In accordance with Section 5 of the same EO, it possessed the following powers and functions:

(b)Implement all agrarian laws, and for this purpose, punish for contempt and issue subpoena, subpoena duces tecum, writs  of  execution of  its  decisions,  and other legal processes to ensure successful and expeditious program implementation; the decisions of the Department may in proper cases, be appealed to the Regional Trial Courts but shall be immediately executory notwithstanding such appeal;

x x xx x xx x x

(h)Provide free legal services to agrarian reform beneficiaries and resolve agrarian conflicts and land-tenure related problems as may be provided for by law;

x x xx x xx x x

(l)Have   exclusive   authority   to   approve  or   disapprove   conversion  of   agricultural lands   for   residential,   commercial,   industrial,   and   other   land   uses   as   may   be provided x x x."

The above grant of jurisdiction to the DAR covers these areas:

(a)adjudication of all matters involving implementation of agrarian reform;

(b)resolution of agrarian conflicts and land tenure related problems; and

52

(c)approval   or   disapproval   of   the   conversion,   restructuring   or   readjustment   of agricultural lands into residential, commercial, industrial, and other non-agricultural uses.

The foregoing provision was as broad as those theretofore vested in the Regional Trial Court by Presidential Decree No. 946,as the Court ruled in Vda. de Tangub v. CA,[19 which we quote:

x x x. The intention evidently was to transfer original jurisdiction to the Department of   Agrarian   Reform,   a   proposition   stressed   by   the   rules   formulated   and promulgated by the Department for the implementation of the executive orders just quoted. The rules included the creation of the Agrarian Reform Adjudication Board designed to exercise the adjudicatory functions of the Department, and the allocation to it of

x x x [O]riginal and exclusive jurisdiction over the subject matter vested upon it by law, and all  cases, disputes, controversies and matters or incidents involving the implementation of the Comprehensive Agrarian Reform Program under Executive Order No. 229, Executive Order No. 129-A, Republic Act No. 3844, as amended by Republic Act No. 6289, Presidential Decree No. 27 and other agrarian laws and their implementing rules and regulations.

The implementing rules also declare that (s)pecifically, such jurisdiction shall extend over but not be limited to x x x (that theretofore vested in the Regional Trial Courts, i.e.)   (c)ases   involving   the   rights   and   obligations   of   persons   engaged   in   the cultivation and use  of  agricultural   land  covered  by   the  Comprehensive  Agrarian Reform Program (CARP) and other agrarian laws x x x.[20

In the same case, the Court also held that the jurisdictional competence of the DAR had further been clarified by RA 6657 thus:

x x x. The Act [RA 6657] makes references to and explicitly recognizes the effectivity and applicability of Presidential Decree No. 229.More particularly, the Act echoes the provisions of Section 17 of Presidential Decree No. 229, supra,   investing the Department of Agrarian Reform with original jurisdiction, generally, over all cases involving agrarian laws, although, as shall shortly be pointed out, it restores to the Regional Trial Court, limited jurisdiction over two groups of cases.Section 50 reads as follows:

SEC. 50.Quasi-Judicial Powers of the DAR. The DAR is hereby vested with primary jurisdiction to determine and adjudicate agrarian reform matters and shall  have exclusive   original   jurisdiction   over   all  matters   involving   the   implementation   of agrarian   reform,   except   those   falling   under   the   exclusive   jurisdiction   of   the Department of Agriculture [DA] and the Department of Environment and Natural Resources [DENR].

x x xx x xx x x

It shall have the power to summon witnesses, administer oaths, take testimony, require submission of reports, compel the production of books and documents and answers to interrogatories and issue subpoena and subpoena duces tecum and to enforce its writs through sheriffs or other duly deputized officers. It shall likewise have the power to punish direct and indirect contempt in the same manner and subject to the same penalties as provided in the Rules of Court.[21

Nonetheless,  we have held that the RTCs have not been completely divested of jurisdiction over agrarian reform matters.  Section 56 of RA 6657 confers special jurisdiction on Special Agrarian Courts, which are actually RTCs designated as such by the Supreme Court.[22 Under Section 57 of the same law, these Special Agrarian Courts have original and exclusive jurisdiction over the following matters:

1)all petitions for the determination of just compensation to land-owners, and

2)the prosecution of all criminal offenses under x x x [the] Act.

The above delineation of jurisdiction remains in place to this date.Administrative Circular No. 29-2002[23 of this Court stresses the distinction between the quasi-judicial powers of the DAR under Sections 50 and 55 of RA 6657 and the jurisdiction of the Special Agrarian Courts referred to by Sections 56 and 57 of the same law.

Allegations of the Complaint

A careful perusal of respondents Complaint[24 shows that the principal averments and reliefs  prayed for  refer   --  not  to  the pure question of   law spawned by the alleged unconstitutionality of EO 405 -- but to the annulment of the DARs Notice of Coverage. Clearly, the main thrust of the allegations is the propriety of the Notice of Coverage, as may be gleaned from the following averments, among others:

53

6. This implementation of CARP in the landholding of the [respondent] is contrary to law and, therefore, violates [respondents] constitutional right not to be deprived of his property without due process of law.The coverage of [respondents] landholding under CARP is NO longer with authority of law.If at all, the implementation of CARP in the landholding of [respondent] should have commenced and [been] completed between June 1988 to June 1992 as provided for in CARL, to wit: x x x;

7.Moreover,   the   placing   of   [respondents]   landholding   under   CARP   as   of   21 September  1999   is  without   the   imprimatur  of   the  Presidential  Agrarian  Reform Council   (PARC)   and   the   Provincial   Agrarian   Reform   Coordinating   Committee (PARCOM) as mandated and required by law pursuant to R.A. 7905 x x x;

x x xx x xx x x

9.Under the provisions of CARL, it is the PARC and/or the DAR, and not x x x Land Bank,  which   is   authorized   to  preliminarily  determine   the   value  of   the   lands   as compensation therefor, thus x x x;

x x xx x xx x x

12. That the aforementioned NOTICE OF COVERAGE with intendment and purpose of acquiring [respondents] aforementioned land is a gross violation of law (PD 399 dated   28   February   1974   which   is   still   effective   up   to   now)   inasmuch   as [respondents] land is traversed by and a road frontage as admitted by the DARs technician and defendant FORTUNADO (MARO) x x x;

13.That as reflected in said Pre-Ocular Inspection Report, copy of which is hereto attached as  annex D  forming part  hereof,   [respondents]   land  is  above eighteen percent (18%) slope and therefore, automatically exempted and excluded from the operation of Rep. Act 6657, x x x.[25 (Italics supplied)

In contrast, the 14-page Complaint touches on the alleged unconstitutionality of EO 405 by merely making these two allegations:

10.Executive  Order  No.  405  dated  14   June  1990   (issued  by   the   then  President Corazon Aquino) is unconstitutional for it plainly amends, modifies and/or repeals CARL.On 14 June 1990, then President Corazon Aquino had no longer law-making powers  as   the  Philippine  Congress  was  by   then  already  organized,  existing  and operational pursuant to the 1987 Constitution.A copy of the said Executive Order is hereto attached as Annex B forming part hereof.

11.Our constitutional system of separation of powers renders the said Executive Order No. 405 unconstitutional and all valuations made, and to be made, by the defendant Land Bank pursuant thereto are null  and void and without force and effect.Indispensably and ineludibly, all related rules, regulations, orders and other issuances issued or promulgated pursuant to said Executive Order No. 405 are also null and void ab initio and without force and effect.[26

We stress that the main subject matter raised by private respondent before the trial court was not the issue of compensation (the subject matter of EO 405[27).Note that no amount had yet been determined nor proposed by the DAR.Hence, there was no occasion to invoke the courts function of determining just compensation.[28

To be sure, the issuance of the Notice of Coverage[29 constitutes the first necessary step   towards   the   acquisition   of   private   land   under   the   CARP.Plainly   then,   the propriety of the Notice relates to the implementation of the CARP, which is under the quasi-judicial jurisdiction of the DAR.Thus, the DAR could not be ousted from its authority by the simple expediency of appending an allegedly constitutional or legal dimension to an issue that is clearly agrarian.

In view of the foregoing, there is no need to address the other points pleaded by respondent in relation to the jurisdictional issue.We need only to point that in case of   doubt,   the   jurisprudential   trend   is   for   courts   to   refrain   from   resolving   a controversy   involving   matters   that   demand   the   special   competence   of administrative   agencies,   even   if   the   question[s]   involved   [are]   also   judicial   in character,[30 as in this case.

Second Issue:Preliminary Injunction

Having declared the RTCs to be without jurisdiction over the instant case, it follows that the RTC of La Carlota City (Branch 63) was devoid of authority to  issue the assailed Writ of Preliminary Injunction.That Writ must perforce be stricken down as a   nullity.Such  nullity   is   particularly   true   in   the   light   of   the   express   prohibitory provisions of the CARP and this Courts Administrative Circular Nos. 29-2002 and 38-2002.These Circulars enjoin all trial judges to strictly observe Section 68 of RA 6657, which reads:

Section   68.Immunity   of   Government   Agencies   from   Undue   Interference.   No injunction, restraining order, prohibition or mandamus shall be issued by the lower courts   against   the   Department   of   Agrarian   Reform   (DAR),   the   Department   of 

54

Agriculture (DA),  the Department of Environment and Natural  Resources (DENR) and the Department of Justice (DOJ) in their implementation of the program.

WHEREFORE,   the  Petition   is  hereby GRANTED,   and the   challenged  Decision   and Resolution REVERSED AND SET ASIDE.Accordingly, the February 16, 2000 Order of the Regional Trial Court of La Carlota City (Branch 63) is ANNULLED and a new one entered, DISMISSING the   Complaint   in   Civil   Case   713.   The  Writ   of   Preliminary Injunction issued therein is also expresslyVOIDED.No costs.

SO ORDERED.

55

THIRD DIVISION

G.R. No. 155009. April 12, 2005

SIMEON M. VALDEZ, Petitioner, vs. CHINA BANKING CORPORATION, Respondent.

D E C I S I O N

GARCIA, J.:

Assailed and sought to be set aside in this petition for review on certiorari under Rule 45 of the Rules of Court are the following issuances of the Court of Appeals in CA-G.R. CV No. 24946, to wit:

1. Decision dated February 28, 2002 [1],   affirming   an   earlier   decision   of   the Regional Trial Court at in an action for sum of money thereat commenced by the herein respondent against petitioner and Creative Texwood Corporation; and

2. Resolution dated August 23, 2002,   denying   petitioner's   motion   for reconsideration.

The factual milieu:

On   January   11,   1978,   respondent China Banking Corporation (Chinabank), represented   by   its   senior   vice-president   Gilbert   Dee,   and Creative Texwood Corporation (CREATIVE), represented by its president, herein petitioner Simeon M. Valdez,   executed   aCredit   Agreement whereunder   Chinabank   agreed   to   grant CREATIVE a credit facility in the amount of US$1,000,000.00 to finance the latter's importation   of   raw  materials,   spare   parts   and   supplies   for   its   manufacturing projects.

Simultaneously with the execution of the aforementioned Credit Agreement, and in order to assure payment of the credit facility thereunder granted, CREATIVE, again represented   by   petitioner   as   its   President,   executed   in   favor   of   Chinabank a Promissory Note for the same amount, undertaking to pay said amount one year thenceforth or until January 11, 1979.

On the same date -  January 11, 1978 '  CREATIVE, as principal and petitioner, as surety,   further   executed   in   favor   of   Chinabank   aSurety   Agreement whereunder petitioner Valdez bound himself unto Chinabank the prompt payment on maturity date of the aforesaid promissory note.

The next day, January 12, 1978, pursuant to said credit agreement, Chinabank drew and  issued a check  for  US$1,000,000.00  with CREATIVE as  payee.  Subsequently, CREATIVE indorsed the check back to Chinabank for payment, which the latter did.

On December 15, 1986, following the failure of both CREATIVE and petitioner to comply with their obligations despite repeated demands, Chinabank filed against both a complaint for a sum of money before the Regional Trial Court at , thereat docketed asCivil Case No. 86-38740 which was raffled to Branch 35 thereof.

In his separate answer, petitioner, after the usual denial of the material allegations of   the   complaint,   interposed   the   defense   that   the   subject Credit   Agreement is fictitious and simulated; that he signed said agreement and Promissory Note in his official capacity as president of CREATIVE and not in his personal capacity; and that the Surety Agreement attached to the complaint is not the one executed and signed by him because what he signed was a pro-forma document with blank spaces still unfilled.

On  July  31,  1987,   the   trial   court  dismissed  the complaint   for   failure  of  plaintiff Chinabank   to   prosecute   for   an   unreasonable   length   of   time.   However,   upon Chinabank's  motion for reconsideration, the trial  court reinstated the complaint, and, on Chinabank's further motion, declared defendant CREATIVE as in default and allowed Chinabank to adduce ex parte its evidence against the former. Pre-trial was thereafter set between plaintiff Chinabank and defendant-petitioner.

On May 20, 1988, the trial court, upon Chinabank's motion, declared petitioner as in default   for   his   and   his   counsel's   failure   to   appear   at   the   scheduled   pre-trial. However, upon petitioner's motion, the trial court set aside its default order and set the case anew for pre-trial.

With no amicable settlement having been reached by the parties, trial ensued.

Eventually,   in   a   decision   dated   November   20,   1989,   the   trial   court   rendered judgment for plaintiff Chinabank and against defendants CREATIVE and petitioner, thus:

56

WHEREFORE,   judgment   is   rendered:   (1)   ordering   defendants   Creative   Texwood Corporation and Simeon M. Valdez, jointly and severally, to pay to the plaintiff the principal amount of P18,069,674.38, the interest thereon at the rate of ' per annum computed from December 15,  1986,  the date the complaint  was filed,  until  full payment of the principal obligation, another 1 - '% per month computed also from the same date until full  payment of the principal obligation, as penalty,  and the amount of P3,613,934.00 for attorney's fees; and (2) ordering defendant Creative Texwood Corporation to pay the plaintiff the amount equivalent to 3% per annum also   computed   from December  15,  1986,  on   the  amount  of   the  drawdown,  as arrangement fee.

SO ORDERED. (Petition, Annex 'F; Rollo, pp. 66-69)

In its decision, the trial court, finding no reason to doubt the authenticity and due execution  of   the   surety  agreement,  held   that  petitioner's   liability   to  Chinabank arose   from   his   execution   of   the   same   agreement   where   he   warranted   unto Chinabank the prompt payment at maturity date of the promissory note. The trial court also debunked petitioner's protestation in his memorandum that his liability under the same surety agreement was extinguished pursuant to Article 2079   [2]    of the  Civil  Code when Chinabank  granted CREATIVE an  extension  of  time for   the payment of the loan. Partly says the trial court in its decision:

We do not agree. Defendant Valdez admits in his memorandum that after his co-defendant corporation failed to pay its loan on due date, a demand letter dated July 16,  1979 was sent  by   the plaintiff to  defendant  corporation to pay  its  overdue obligation. This first demand letter was followed by two more demand letters dated November 26, 1979 and May 20, 1981, respectively,  both addressed to the said defendant corporation. The mere fact that plaintiff neglected to sue immediately and initiated this court action only on December 15, 1986, does not relieve and discharge defendant Valdez from his liability under the Surety Agreement, because such delay in filing the action does not necessarily imply any change in the efficacy of the contract or liability of the principal debtor. (See Bank of P.I. vs. Albadejo, 53 Phil. 141; Paras, Civil Code, Vol. V, 1982 Ed., pp. 806 & 810). (Rollo, p. 68)

From the aforementioned decision of the trial court, both Chinabank and petitioner went to the Court of Appeals in CA-G.R. CV No. 24946.

For   failure   of   Chinabank   to   file   its   brief   within   the   reglementary   period,   the appellate court declared its appeal abandoned and accordingly dismissed the same. Chinabank's motion for reconsideration proved unavailing

From the appellate court's dismissal of its appeal, Chinabank went to this Court in G.R. No. 97066 via a petition for review on certiorari under Rule 45 of the Rules of Court.  In a Resolution dated March 4, 1991,   [3]    this Court dismissed Chinabank's petition. Attempt at a reconsideration similarly proved futile, as in fact an Entry of Judgment   [4]    was rendered declaring the dismissal of Chinabank's petition final and executory.

Meanwhile,  with   petitioner  Valdez  having  filed  his   Brief   on  time,   the  Court  of Appeals proceeded to resolve his appeal.

And,   in   a decision dated February 28, 2002,   [5]    the   appellate   court   dismissed petitioner's appeal and affirmed the appealed decision of the trial court, thus:

WHEREFORE, premises considered, the instant appeal is hereby DISMISSED for lack of merit the appealed decision of the Regional Trial Court, Branch 35, , is AFFIRMED.

SO ORDERED.

His motion for reconsideration having been denied by the same court in its Resolution of August 23, 2003, [6] petitioner Simeon Valdez is now with us via the present recourse, it being his submissions that:

I.

THE COURT OF APPEALS ERRED IN ACTING ON PETITIONER'S APPEAL THEN ALREADY MOOT AND ACADEMIC DUE TO THE DISMISSAL OF THE BANK'S APPEAL AND THE ADOPTION OF THE 1997 RULES OF CIVIL PROCEDURE.

II.

THE COURT OF APPEALS ERRED IN RENDERING THE QUESTIONED DECISION AND RESOLUTION WHICH ARE ALREADY UNENFORCEABLE BY EXECUTION DUE TO PRESCRIPTION.

III.

THE COURT OF APPEALS ERRED IN SETTING ASIDE PETITIONER'S FAILURE TO ASSIGN LACK OF CONSIDERATION AS AN ERROR CONSIDERING THE RESULTING UNJUST ENRICHMENT.

57

IV.

THERE WAS AN ERROR IN MAKING PETITIONER LIABLE AS THERE WAS NO SHOWING THAT THE BANK GOT HIS CONSENT IN THE EXTENSION OF THE ONE-YEAR LOAN PERIOD.

V.

THE QUESTIONED DECISION AND RESOLUTION OF THE COURT OF APPEALS ARE AGAINST THE RULE OF FINALITY OF JUDGMENT AND PUBLIC POLICY.

We DENY.

It is petitioner's thesis that the decision of the trial court which he and respondent Chinabank appealed to the Court of Appeals in CA G.R. CV No. 24946 was vacated when Chinabank's similar appeal therefrom was dismissed with finality.

Petitioner's argument lacks legal moorings.

Under Section 9 (3) of Batas Pambansa Blg. 129, as amended, the Court of Appeals has exclusive appellate jurisdiction over final judgments or decisions of regional trial courts. Here, there is no issue at all that petitioner had perfected his appeal from the decision of the trial court. The well-settled rule is that jurisdiction, once acquired, continues until the case is finally terminated. [7] Since petitioner invoked the authority of the Court of Appeals when he filed his appellant's brief in that court, that same court can resolve petitioner's appeal regardless of the dismissal of that of his adversary's .

Petitioner claims failure on the part of respondent Chinabank to establish that the credit agreement between it and CREATIVE is supported by a consideration. According to petitioner, a credit line was created under the said Credit Agreement which 'fixed the loan limit that may be availed of by [Creative] to cover a series of transactions  encountered   in   importation of   its   raw materials,   spare  parts  and supplies' , while Chinabank's complaint before the trial court did not contain any 'allegation on any drawdown from the subject credit line by [Creative]. Upon this premise, petitioner argues that Chinabank is practically with no cause of action at all. To petitioner, Chinabank has to present evidence of importation by CREATIVE, like shipping documents, which is necessary to establish drawdowns on the US$1,000,000.00 credit facility. Unfortunately, so petitioner adds, respondent Chinabank did not present any such document.

We are not persuaded.

As aptly noted by the appellate court, it is already too late in the day for petitioner to raise an issue on the alleged deficiency of allegations in Chinabank's complaint to bolster his theory of lack of alleged consideration for the parties' credit agreement.

Under Rule 9, Section 1, of the Rules of Court, defenses which were not raised in the answer are deemed waived. Petitioner never pleaded in his answer the defense he presently invokes, namely, the alleged lack of consideration for the subject credit agreement. His newly minted defense of lack of consideration must therefore be struck down, the time for interposing the same having been already passe.

In any event, absence of consideration is the least persuasive argument petitioner could proffer, if at all he could, colliding as it does with the very allegations in his answer, particularly paragraphs 9 and 14 thereof, to wit:

9. That while answering defendant did affix his signature to Annex `C [surety agreement] as co-obligor, he did so merely to accommodate his co-defendant corporation who actually received the proceeds thereof and if ever the co-defendant corporation has been unable to pay its obligation to the plaintiff the same was due to the acts and/or omissions of co-defendant corporation.

14. Defendants have already made a substantial payment on the said account but which plaintiff in bad faith did not properly applied and credited to defendants' account. (Emphasis supplied).

With his foregoing admissions, we are simply at a loss to understand how petitioner could now turn his back from his answer and insist on his preposterous claim of lack of consideration.

Petitioner additionally posits that 'there was no showing as to when the principal got a drawdown or drawdowns for US$875,468.72', and that '[T]he US$1,000,000.00 was definitely not the loan under litigation, but there must have been another drawdown or other drawdowns. The drawdown or drawdowns cannot be presumed to have been made within the period guaranteed by the petitioner. To petitioner's mind, the inconsistency between the amount demanded by Chinabank in its complaint, which is US$875,468.72, and the amount of the promissory note, which is for US$1,000,000.00, is an indication that

58

Chinabank had granted CREATIVE an extension of the loan. Prescinding therefrom, petitioner insists that he could not be liable to Chinabank because he did not consent to the extension for the repayment of the original loan of US$1,000,000.00.

Petitioner's argument cannot hold water.

As it is, petitioner is attempting to create a new issue of fact at this late stage of the proceedings. A perusal of his answer fails to yield any indication of his intent to craft an issue based on the inconsistency between the amount appearing in the promissory note and that demanded by Chinabank. To allow petitioner to pursue such a defense would undermine basic considerations of due process. Points of law, theories, issues and arguments not brought to the attention of the trial court will not be and ought not to be considered by a reviewing court, as these cannot be raised for the first time on appeal. It would be unfair to the adverse party who would have no opportunity to present further evidence material to the new theory not ventilated before the trial court. [8]

The Court is the neutral administrator of justice, not the corrector of unsound business judgments. Having freely assumed the obligations of a surety, petitioner cannot now evade those obligations by raising factual issues not proper in this Court. Under Rule 45 of the Rules of Court, this Court's main preoccupation is to resolve questions of law not issues of facts.

WHEREFORE, the petition is DENIED, and the assailed decision and resolution of the Court of Appeals AFFIRMED.

Costs against petitioner.

SO ORDERED.

59

ZENAIDA POLANCO, CARLOS DE JESUS, AVELINO DE JESUS, BABY DE JESUS, LUZ DE JESUS, and DEMETRIO SANTOS, Petitioners, vs. CARMEN CRUZ, represented by her attorney-in-fact, VIRGILIO CRUZ, Respondent.

DECISION

YNARES-SANTIAGO, J.: chanroblesvirtuallawlibrary

This Petition for Review on Certiorari[1] assails the August 28, 2007 Decision[2] of the Court of Appeals in CA-G.R. CV No. 75079, setting aside the Order[3] of Branch 17 of the Regional Trial Court of Malolos in Civil Case No. 542-M-2000, which dismissed respondents  Complaint[4] for   failure   to  prosecute. Also  assailed   is   the  March  28, 2008   Resolution[5] denying   petitioners   Motion   for   Reconsideration.[6] chanroblesvirtuallawlibrary

The facts are as follows: chanroblesvirtuallawlibrary

Respondent   Carmen   Cruz,   through   her   attorney-in-fact,   Virgilio   Cruz,   filed   a complaint   for   damages[7] against   petitioners   for   allegedly   destroying   her   palay crops. While   admitting   that   petitioners   own   the   agricultural   land   she   tilled, respondent   claimed   she  was   a   lawful   tenant   thereof   and   had   been   in   actual possession when petitioners maliciously filled so with soil and palay husk on July 1 and 2, 2000. Respondent prayed that petitioners be held liable for actual damages, moral  damages,  exemplary damages,   litigation expenses and attorneys fees,  and costs of the suit.

Petitioners filed a Motion to Dismiss,[8] which was denied by the trial court in an Order[9] dated   December   4,   2000. It   held   that   it   has   jurisdiction   over   the   case because the allegations in the Complaint made a claim for damages, and not an agrarian dispute which should be referred to the Department of Agrarian Reform Adjudication Board (DARAB); and that the Complaint was properly filed because the Certification of Non-forum Shopping was signed by respondents attorney-in-fact.Petitioners  simultaneously  filed an Answer[10] to  the complaint  and a Motion for Reconsideration[11] of   the   December   4,   2000   Order. However,   the   court a quo denied   the  motion   for   lack   of   merit   in   an   Order[12] dated   September   10, 2001. On January 9, 2002, the trial court issued an Order[13] dismissing the case due to respondents failure to prosecute.With the denial[14] of her Motion for Reconsideration,[15] respondent interposed an appeal to the Court of Appeals which rendered the assailed Decision dated August 28, 2007, the dispositive portion of which states:chanroblesvirtuallawlibrary

WHEREFORE,   the   appeal   is   hereby   GRANTED. Accordingly,   the Order, dated January 9, 2002, of the RTC [Branch 17, Malolos] is hereby REVERSED and SET ASIDE. Plaintiff-appellants Complaint is hereby REINSTATED and the case is hereby REMANDED to the RTC [Branch   17,   Malolos]   for   further proceedings. chanroblesvirtuallawlibrary

SO ORDERED.[16] chanroblesvirtuallawlibrary

The Court of Appeals ruled that the trial court erred in finding that the parties failed to take necessary action regarding the case because the records plainly show that petitioners filed an Answer to the complaint, while respondent filed an Opposition to the Motion for Reconsideration with Manifestation Re: Answer of Defendants.[17] chanroblesvirtuallawlibrary

60

With regard to the order of the trial court dismissing the complaint on the ground of   failure   to   prosecute,   the   appellate   court   held   that   the   previous   acts   of respondent do not manifest lack of interest to prosecute the case; that since filing the Complaint, respondent filed an Opposition to petitioners Motion to Dismiss, an Answer   to  petitioners   counterclaim,   and  a  Comment   to   petitioners  Motion   for Reconsideration; that respondent did not ignore petitioners Motion to Dismiss nor did she repeatedly fail  to appear before the court; that no substantial prejudice would be caused to petitioners and that strict application of the rule on dismissal is unjustified considering the absence of pattern or scheme to delay the disposition of the case on the part of respondent; and that justice would be better served if the case   is   remanded   to   the   trial   court   for   further   proceedings   and   final disposition. chanroblesvirtuallawlibrary

On   March   28,   2008,   the   Court   of   Appeals   denied   petitioners   Motion   for Reconsideration;   hence,   this   petition   based   on   the   following ground: chanroblesvirtuallawlibrary

WHETHER OR NOT THE DECISION OF THE HONORABLE COURT OF APPEALS   IN   C.A.-G.R.   CV   No.   75079,   NULLIFYING   AND/OR REVERSING AND/OR SETTING ASIDE THE ORDERS DATED JANUARY 9, 2002 AND MAY 8, 2002 ISSUED BY THE RTC-BULACAN IN CIVIL CASE   No.   542-M-00,   IS   CONTRARY   TO   LAW  AND   PREVAILING JURISPRUDENCE. chanroblesvirtuallawlibrary

Petitioners allege that respondent failed to comply with the mandate of the 1997 Rules of Civil Procedure to promptly move for the setting of the case for pre-trial; that heavy pressures of work does not justify the failure to move for the setting of the   case   for   pre-trial;   that   the   allegations   in   the   Complaint   which   pertain   to respondents status as a tenant of Elena C. De Jesus amount to forum shopping that 

would extremely prejudice them. Petitioners thus pray for the nullification of the Decision and Resolution of the Court of Appeals and the affirmation of the dismissal of the Complaint by the trial court. chanroblesvirtuallawlibrary

The petition lacks merit. chanroblesvirtuallawlibrary

The   Court   of   Appeals   correctly   noted   that   petitioners   raised   the   matter   of respondents  alleged   forum shopping   for   the  first  time only   in   their  Motion  for Reconsideration. Issues not previously ventilated cannot be raised for the first time on appeal,[18] much  less when first  raised  in the motion for  reconsideration of a decision of the appellate court. chanroblesvirtuallawlibrary

At any rate, this Court does not find respondents allegations in her complaint in Civil Case   No.   542-M-00   to   be   constitutive   of   the   elements   of   forum-shopping. Respondent  merely   described   herself   as   a   tenant   of   petitioners   and mentioned that there was an unlawful detainer case[19] involving the parcel of land which   is   also   involved   in   the   instant   civil   case   for damages. chanroblesvirtuallawlibrary

There is forum-shopping when as a result of an adverse decision in one forum, or in anticipation thereof, a party seeks a favorable opinion in another forum through means other than appeal or certiorari. Forum-shopping exists when two or more actions involve the same transactions, essential facts, and circumstances; and raise identical causes of action, subject matter, and issues. Still another test of forum-shopping   is  when   the   elements   of litis   pendencia are   present   or  where   a   final judgment in one case will amount to res judicata in another whether in the two or more pending cases, there is an identity of (a) parties (or at least such parties as 

61

represent the same interests in both actions), (b) rights or causes of action, and (c) reliefs sought.[20] chanroblesvirtuallawlibrary

Although there is an identity of some of the parties in the instant case for damages and the unlawful detainer case, there is, however, no identity of reliefs prayed for.  The   former   is   for   recovery  of  damages  allegedly   caused  by  petitioners  acts  on respondents  palay  crops;  while   the  latter  case  involved possessory  and tenancy rights   of   respondent. As   such,   respondent   did   not   violate   the   rule   on   forum-shopping.  chanroblesvirtuallawlibrary

Section 1, Rule 18 of the 1997 Rules of Civil Procedure imposes upon the plaintiff the duty to promptly moveex parte to have the case set for pre-trial after the last pleading has been served and filed. Moreover, Section 3, Rule 17[21] provides that failure on the part of the plaintiff to comply with said duty without any justifiable cause may result to the dismissal of the complaint for failure to prosecute his action for   an   unreasonable   length   of   time   or   failure   to   comply   with   the   rules   of procedure. chanroblesvirtuallawlibrary

It must be stressed that even if  the plaintiff fails to promptly move for pre-trial without any justifiable cause for such delay, the extreme sanction of dismissal of the complaint might not be warranted if no substantial prejudice would be caused to the defendant, and there are special and compelling reasons which would make the strict application of the rule clearly unjustified.[22] chanroblesvirtuallawlibrary

In   the   instant   case,   the   Court   of   Appeals   correctly   held   that   the   dismissal   of respondents complaint is too severe a sanction for her failure to file a motion to set the case for pre-trial.  It must be pointed out that respondent prosecuted her action 

with utmost diligence and with reasonable dispatch since filing the complaint she filed an opposition to petitioners motion to dismiss the complaint; a comment to petitioners motion for reconsideration of the December 4, 2000 Order of the trial court; and an Answer to Counterclaim of petitioners. When the trial court issued an order   dismissing   the   case,   respondent   filed   without   delay   a   motion   for reconsideration;  and upon  its  denial,   she  immediately  filed  a  Notice  of  Appeal.[23] Moreover, contrary to petitioners claim that respondent was silent for one year since she filed her Answer to Counterclaim until the trial  courts dismissal order,[24] records show that between said period, both parties and the trial  court were threshing   out   petitioners  motion   for   reconsideration  of   the  December   4,   2000 Order.chanroblesvirtuallawlibrary

While heavy pressures of work was not considered a persuasive reason to justify the failure to set the case for pre-trial   in Olave v.  Mistas,[25] however,  unlike the respondents in the said case, herein respondent never failed to comply with the Rules of Court or any order of the trial  court at any other time. Failing to file a motion to set the case for pre-trial was her first and only technical lapse during the entire proceedings.Neither has she manifested an evident pattern or a scheme to delay the disposition of the case nor a wanton failure to observe the mandatory requirement of the rules. Accordingly, the ends of justice and fairness would best be served if the parties are given the full opportunity to litigate their claims and the real   issues   involved   in   the   case   are   threshed  out   in   a   full-blown   trial. Besides, petitioners  would   not   be   prejudiced   should   the   case   proceed   as   they   are   not stripped   of   any   affirmative   defenses   nor   deprived   of   due   process   of law. chanroblesvirtuallawlibrary

This is not to say that adherence to the Rules could be dispensed with. However, exigencies and situations might occasionally demand flexibility in their application.[26] Indeed, on several occasions, the Court relaxed the rigid application of the rules of procedure to afford the parties opportunity to fully ventilate the merits of their cases.  This is in line with the time-honored principle that cases should be decided only   after   giving   all   parties   the   chance   to   argue   their   causes   and   defenses.  

62

Technicality   and   procedural   imperfection   should   thus   not   serve   as   basis   of decisions.[27] chanroblesvirtuallawlibrary

Finally, A.M. No. 03-1-09-SC or the new Guidelines To Be Observed By Trial Court Judges  And Clerks  Of  Court   In  The Conduct  Of  Pre-Trial  And Use Of  Deposition-Discovery Measures, which took effect on August 16, 2004, aims to abbreviate court proceedings, ensure prompt disposition of cases and decongest court dockets, and to further implement the pre-trial guidelines laid down in Administrative Circular No. 3-99[28]dated January 15, 1999. A.M. No. 03-1-09-SC states that: Within five (5) days   from   date   of   filing   of   the   reply,[29] the   plaintiff   must   promptly   move ex parte that the case be set for pre-trial conference.[30] If the plaintiff fails to file said motion within the given period, the Branch COC shall issue a notice of pre-trial. As such, the clerk of court of Branch 17 of the Regional Trial Court of Malolos should issue   a   notice   of   pre-trial   to   the   parties   and   set   the   case   for   pre-trial. chanroblesvirtuallawlibrary

WHEREFORE, the Petition for Review on Certiorari is DENIED. The August 28, 2007 Decision of the Court of Appeals in CA-G.R. CV No. 75079, setting aside the Order of Branch 17 of the Regional Trial Court of Malolos dismissing Civil Case No. 542-M-2000   for   respondents   failure   to   prosecute,   and   its  March   28,   2008  Resolution denying petitioners Motion for Reconsideration are AFFIRMED. The clerk of court of Branch 17 of the Regional Trial Court of Malolos is DIRECTED to issue a notice of pre-trial to the parties. chanroblesvirtuallawlibrary

SO ORDERED.

63

G.R. Nos. 89095 & 89555 November 6, 1989

SIXTO P. CRISOSTOMO, petitioner, vs.SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION, SPOUSES SHOJI YAMADA and MICHIYO YAMADA and SPOUSES TOMOTADA ENATSU and EDITA ENATSU, respondents.

Salma Pir T. Rasul, Rosalinda L. Santos and A.E. Dacanay for petitioner.

Gonzales, Batiller Law Offices for respondents.

Quisumbing, Torres and Evangelista for Spouses Tomotada and Edita Enatsu.

Lino M. Patajo for Spouses Shoji and Michiyo Yamada.

GRIÑO-AQUINO, J.:

In his  petition for certiorari, 1 the petitioner seeks  to annul  and set  aside the en banc resolution   dated   February   14,   1989   of   the   Securities   and   Exchange Commission in SEC EB Case No. 191 and the concurring opinions thereto (Annexes F, G, and H, pp. 39-62, Rollo), as well as its orders dated June 27, 1989 and July 21, 1989 (Annexes M and 0, pp. 83-86, Rollo) directing the corporate secretary of the United Doctors Medical Center, Inc. (hereafter "UDMC") to call a special meeting of the stockholders to elect the officers and directors in the implementation of the SEC's aforementioned en banc resolution of February 14, 1989, which the Court of Appeals affirmed in its decision dated June 8, 1989 in CA-G.R. SP No. 17435, entitled "Sixto Crisostomo, petitioner vs. Securities and Exchange Commission, Spouses Dr. Shoji Yamada and Michiyo Yamada, and Spouses Dr. Tomotada Enatsu and Edita Enatsu, respondents." On August 1, 1989, the Court of Appeals denied Crisostomo's motion for reconsideration of its decision. On August 24, 1989, he filed a petition for   review  of   said  decision   in   this  Court   (G.R.  No.  89555)  which  was  originally assigned to the Third Division, but was later consolidated with G.R. No. 89095.

At first blush, the petitions sound like a patriotic defense of the Constitution, but, at bottom they are only an artful scheme to defraud a group of foreign investors who had been persuaded by the officers  of  UDMC to  invest  P57 million to save the corporation   (its   assets   as   well   as   those   of   the   Crisostomo's)   from   imminent foreclosure by the Development Bank of the Philippines (DBP) to which UDMC was indebted   in   the  sum of  P55  million.   It   is   the  kind  of  operation  that   sullies  our collective   image  as  a  people  and   sets  back  our   government's  heroic  efforts   to attract foreign investments to our country.

The  antecedent   facts,   culled   from the  decision  of   the  Court  of  Appeals,  are  as follows:

Sixto Crisostomo, Felipe Crisostomo (deceased), Veronica Palanca, Juanito  Crisostomo,  Carlos  Crisostomo,  Ricardo  Alfonso,  Regino Crisostomo and  Ernesto  Crisostomo  (known as   the  Crisostomo group)   were   the   original   stockholders   of   the   United   Doctors Medical  Center   (UDMC)  which  was  organized   in  1968  with   an authorized   capital   stock   of   P1,000,000   (later   increased   to P15,000,000 in 1972). They owned approximately 40% of UDMC's outstanding capital stock, while the 60% majority belonged to the members   of   the   United   Medical   Staff   Association   (UMSA), numbering approximately 150 doctors and medical personnel of UDMC.

Despite their minority status, the Crisostomo group has managed UDMC from its  inception, with Juanito Crisostomo as president, Ricardo Alfonso, Sr. as chairman of the board, Carlos Crisostomo as corporate secretary and Sixto Crisostomo as director and legal counsel.

In   1988,   UDMC   defaulted   in   paying   its   loan   obligation   of approximately P55 million to the DBP. In the last quarter of 1987, UDMC's   assets   (principally   its   hospital)   and   those   of   the Crisostomos which had been given as collateral to the DBP, faced foreclosure by the Asset Privatization' rust (APT), which had taken over UDMC's loan obligation to the DBP.

To   stave   off   the   threatened   foreclosure,   UDMC,   through   its principal   officers,   Ricardo   Alfonso   and   Juanito   Crisostomo, persuaded the Yamadas and Enatsu (Shoji Yamada and Tomotada 

64

Enatsu are Japanese doctors) to invest fresh capital in UDMC. The wife of Tomotada Enatsu, Edita Enatsu, is a Filipina. They invested approximately P57 million in UDMC.

The investment was effected by means of: (1) a Stock Purchase Agreement;   and   (2)   an  Amended  Memorandum of  Agreement whereby   the   group   subscribed   to 82.09% of   the   outstanding shares of UDMC.

Both transactions were duly authorized by the board of directors and stockholders of UDMC. They were submitted to, scrutinized by, and, finally, approved by the Board of Investments, the Central Bank   of   the   Philippines,   and   the   Securities   and   Exchange Commission.  The elaborate governmental  approval  process was done openly and with full knowledge of all concerned, including Sixto   Crisostomo,   the   corporate   legal   counsel.   Upon   the completion   of   the   governmental   approval   process,   shares   of stock, duly signed by UDMC's authorized officers, were issued to the Yamadas and Enatsus.

This   capital   infusion   not   only   saved   the   assets   of   the   UDMC (especially   the   hospital)   from   foreclosure   but   also   freed   the Crisostomos   from   their   individual   and   solidary   liabilities   as sureties for the DBP loan.

As   it   had   been   agreed   in   the   Amended   Memorandum   of Agreement between UDMC and the Japanese group that upon the latter's   acquisition   of   the   controlling   interest   in   UDMC,   the corporation   would   be   reorganized,   a   special   stockholders' meeting and board of directors'  meeting were scheduled to be held on August 20, 1988.

However, on the eve of the meetings, i.e., on August 19, 1988, Sixto Crisostomo, supposedly acting for himself, filed SEC Case No. 3420 against Juanito Crisostomo, Ricardo Alfonso, Shoji Yamada, Michiyo   Yamada,   Tomotada   Enatsu   and   Edita   Enatsu,   praying, among other things, (1) to stop the holding of the stockholder's and board of directors' meetings; (2) to disqualify the Japanese investors from holding a controlling interest in UDMC and from being elected directors or officers of UDMC; and (3) to annul the 

Memorandum   of   Agreement   and   Stock   Purchase   Agreement because they allegedly did not express the true agreement of the parties (pp. 194-203, Rollo).

Two  weeks   later,  on  September  2,   1988,  Crisostomo  filed Civil Case  No.  88-1823 in   the  Regional  Trial  Court  of  Makati,  Metro Manila,  where  he also sought  a  preliminary   injunction and the Identical reliefs prayed for by him in SEC Case No. 3420 (pp. 317-335,   Rollo).   It   was   dismissed   by   the   trial   court   for   lack   of jurisdiction and is pending appeal in the Court of Appeals where it is docketed as CA-G.R. No. 20285-CV.

On   September   13,   1988,   the   hearing   officer,   Antonio   Esteves, granted   the   application   for   a   writ   of   preliminary   injunction enjoining the respondents —

...   from   holding   the   special   meeting   of   the stockholders  and of   the  Board  of  Directors  of United  Doctors  Medical  Center,   [Inc.]   (UDMC) scheduled   on   August   20,   1988   or   any subsequent meetings; from adopting resolutions to elect new directors and appoint new officers; from approving resolutions directly or indirectly affecting   the   operations,   organizational structure,   and   financial   condition   of   the corporation, ... and from disbursing funds of the said corporation except those ordinary day-to-day expenses pending the final   termination of this case. (p. 30, Rollo.)

The private respondents' motion for reconsideration of this order was denied by the hearing officer on November 16, 1988. In the same order, he created a management committee to administer UDMC (pp. 32-35, Rollo).

The respondents appealed by certiorari  to the SEC en banc.  On February   14,1989,   Commissioner   Jose   C.   Laureta,   with   whom Commissioners Rosario N. Lopez and Gonzalo T. Santos separately concurred, set aside the preliminary injunction issued by Esteves 

65

and   the   management   committee   which   he   created.   The dispositive part of the decision reads:

Wherefore, premises considered, the instant petition for certiorari is GRANTED and the Commission en banc ORDERS:

1.   That   the  questioned  orders   of   the   hearing officer in SEC Case No. 3420 of September 13, 1988 and November 16, 1988, be immediately vacated;

2. That a special stockholders' meeting of UDMC be   held   for   the   purpose   of   allowing   the stockholders   of   record   of   the   corporation   to elect   a   new board  of   directors,  which   special meeting   is   hereby   directed   to   be   scheduled within  10  days   from receipt  of  a  copy  of   this resolution by the incumbent corporate secretary or acting corporate secretary of UDMC, and to this end, that such officer be, as he hereby is, directed:   (a)   to   issue   a   call   for   such   special meeting   and   serve   notice   thereof   on   all stockholders   of   record   of   the   corporation,   in accordance   with   section   6   of   article   VII   of UDMC's   by-laws;   and   (b)   to   submit   to   the Commission, through the Commission Secretary, a   written   report   of   his   compliance   with   this particular   order   of   the   Commission,   not   later than 5 days prior to the scheduled date of the proposed UDMC special stockholders' meeting;

3.   That  upon   the  election  of   a  new  board  of directors  of  UDMC,   that   such  board  be,   as   it hereby   is,   enjoined   to   meet   as   promptly   as possible for the purpose of electing a new set of officers of the corporation in order to ensure its proper management;

4. That the hearing officer be, as he hereby is, directed   to   continue  with   the   proceedings   of 

SEC   Case   No.   3420,   and   to   do   so   with   all deliberate  speed,   for   the  purpose of   resolving the  alleged  violation  of   certain   rights  of   Sixto Crisostomo,   as   a   stockholder   of   UDMC particularly,  his   right   to   inspect   the  corporate books   and   records   of   UDMC,   his   preemptive right to subscribe to the P60 million increase in the   authorized   capital   of   UDMC,   and   his appraisal rights; and

5.  That   the  board  of  directors  and  officers  of UDMC be, as they hereby are, ordered to submit to   the   Commission,   through   the   Chairman,   a written   report   as   to   its   plans   as   regards   its nursing school, such report to be submitted at least one month prior to the commencement of the school year 1989-1990.

SO ORDERED. (pp. 49-50, Rollo.)

Sixto Crisostomo sought a review of the SEC's en banc resolution in the Court of Appeals (CA-G.R. SP No. 17435).

On   June   8,   1989,   the   Court   of   Appeals   dismissed   his   petition   and   lifted   the temporary restraining order that it had issued against the SEC's resolution (Annex K, pp. 65-81, Rollo). Petitioner filed a motion for reconsideration (pp. 418-434, Rollo). The Court of Appeals required the private respondents to comment but it denied the petitioner's motion to reinstate the writ of preliminary injunction (Annex L, p. 82, Rollo),

On   motion   of   the   private   respondents   (Annex   K,   p.   413,   Rollo),   the   SEC en banc issued an order on June 27, 1989 directing the secretary of UDMC to call a special stockholders' meeting to elect a new board of directors and officers of the corporation (Annex F). Petitioner asked the SEC to recall that order on account of his pending motion for reconsideration in the Court of Appeals. The motion was opposed by the private respondents. On July 21, 1989, the SEC denied petitioner's motion (p. 86, Rollo). Whereupon, he filed this petition for certiorari and prohibition with a prayer for preliminary  injunction alleging that the SEC en banc abused  its discretion:

66

1. in setting aside Esteves' orders

2. in allowing the Japanese group to have control of UDMC for it will result in culpable violation of Section 7, Article XII of the 1987 Constitution   which   provides   that   no   private   lands   shall   be transferred   or   conveyed   except   to   individuals   or   corporations qualified to acquire or hold land of the public domain, meaning corporations at least sixty per centum of whose capital is owned by Filipino citizens (Sec. 2, Article XII, 1987 Constitution); and

3. in allowing the Japanese investors to own more than 40% of the capital stock of UDMC (which operates a nursing and midwifery school)   in   violation   of   Section   4   (2)   Article   XIV   of   the   1987 Constitution which provides that educational institutions ... shall be owned solely by citizens of the Philippines or corporations or associations at least sixty per centum of the capital  of which is owned by such citizens.

The public and private respondents, in their comments on the petition, asked that the petition be dismissed and that the petitioner be cited for contempt for forum-shopping.

We find no merit in the petition. The first allegation that the SEC en banc erred in reversing the orders of the hearing officer, Esteves, is the same ground raised by the petitioner in CA-G.R. No. SP 17435. The issue is frivolous for the authority of the SEC en banc to review, revise, reverse, or affirm orders of its hearing officers is too elementary to warrant any debate.

Equally unmeritorious are the second and third grounds of the petition — that the P57 million investment of the Japanese group in UDMC violates the constitutional provisions restricting the transfer or conveyance of private lands (Art. XIII, Sec. 7, 1987  Constitution)  and   the  ownership  of  educational   institutions   (Art.  XVI,   Sec. 14[a], 1987 Constitution), to citizens of the Philippines or corporations at least 60% of the capital of which is owned by Filipino citizens. While 82% of UDMC's capital stock is indeed subscribed by the Japanese group, only 30% (equivalent to 171,721 shares   or   P17,172.00)   is   owned  by   the   Japanese   citizens,   namely,   the  Yamada spouses and Tomotada Enatsu. 52% is owned by Edita Enatsu, who is a Filipino. Accordingly,   in   its   application   for   approval/registration   of   the   foreign   equity investments  of   these   investors,  UDMC declared   that 70% of   its   capital   stock   is 

owned by Filipino citizens, including Edita Enatsu. That application was approved by the Central Bank on August 3, 1988 (p. 249, Rollo,).

The   investments   in   UDMC   of   Doctors   Yamada   and   Enatsu   do   not   violate   the Constitutional   prohibition   against   foreigners   practising   a   profession   in   the Philippines (Section 14, Article XII, 1987 Constitution) for they do not practice their profession (medicine) in the Philippines, neither have they applied for a license to do so. They only own shares of stock in a corporation that operates a hospital. No law limits the sale of hospital shares of stock to doctors only. The ownership of such shares  does  not  amount   to  engaging   (illegally,)   in   the  practice of  medicine,  or, nursing. If it were otherwise, the petitioner's stockholding in UDMC would also be illegal.

The SEC's orders dated June 27, 1989 and July 21, 1989 (directing the secretary of UDMC   to   call   a   stockholders'   meeting,   etc.)   are   not   premature,   despite   the petitioner's then pending motion for reconsideration of the decision of the Court of Appeals. The lifting by the Court of Appeals of its writ of preliminary injunction in CA-G.R.   SP  No.  17435  cleared   the  way   for   the   implementation  by   the  SEC's en banc resolution in SEC EB Case No. 191. The SEC need not wait for the Court of Appeals   to   resolve   the   petitioner's  motion   for   reconsideration   for   a   judgment decreeing   the   dissolution  of   a   preliminary   injunction   is   immediately   executory. It "shall not be stayed after its rendition and before an appeal is taken or during the pendency of an appeal." (Sec. 4, Rule 39, Rules of Court; Marcelo Steel Corp. vs. Court of Appeals, 54 SCRA 89 [1973]; Aguilar vs. Tan, 31 SCRA 205 [1970]; Sitia Teco vs.  Ventura,  1  Phil.  497  [1902];  Watson & Co.,   Ltd.  vs.  M.  Enriquez,   I  Phil.  480 [1902]).

We now address the public and private respondents' separate motions to dismiss the petition and to cite Crisostomo and his counsel for contempt of court for forum-shopping. The records show that Crisostomo had two actions pending in the Court of Appeals (CA-G.R. No. SP 17435 and CA-G.R. No. 20285 CV) when he filed the petition for  certiorari   (G.R.  No.  89095)   in   this  Court  on July  27,  1989.  The case docketed as CA-G.R. No. 20285-CV, is his appeal from the decision of the Regional Trial Court of Makati, dismissing his complaint for annulment of the Memorandum of Agreement and the Stock Purchase Agreement between UDMC and the Japanese investors. CA-G.R. No. SP 17435 is his petition for certiorari to review the SEC's en banc resolution   upholding   those   transactions   and   ordering   the   holding   of   a stockholders  meeting   to   elect   the   directors   of   the  UDMC,   and   of   a   board   of directors meeting to elect the officers.

67

Notwithstanding   the   pendency   of   those   two   cases   in   the   Court   of   Appeals, Crisostomo filed this petition for certiorari 1 and prohibition on July 27, 1989 where he raises the same issues that he raised in the Court of Appeals.

The prayer of his petition in CA-G.R. No. SP 17435 reads thus:

3) After hearing on the merits, judgment be rendered:

a)  Annulling   and   setting  aside   the  questioned rulings   of   the   respondent   COMMISSION 2 for having   been   issued   with   grave   abuse   of discretion   tantamount   to   lack   or   excess   of jurisdiction; and

b) Making permanent the preliminary injunction issued in this case against the respondents. (p. 241, Rollo.)

In his petition for certiorari (G.R. No. 89095), he also prays that —

1. Upon the filing of this petition, a temporary restraining order issue enjoining respondents, their representatives or agents from implementing  or  executing  the  SEC opinions   (Annexes  "F",   "G" and "H") and its June 27 and July 21,1989 orders (Annexes "M" and "O") until further orders from the Honorable Court.

xxx xxx xxx

3. After notice, this petition be given due course and a writ  of preliminary injunction be issued for the same purpose and effect upon   such   terms   and   conditions   the   Honorable   Court   may impose; and thereafter, judgment be rendered granting the writ prayed   for   and   annulling   and   setting   aside   the   said   opinions rendered by the SEC  in their  stead, affirming the orders of the Hearing Officer (Annexes "A" and "B"). (pp. 27-28, Rollo.)

Additionally, in his petition for review (G.R. No. 89555) he prays this Court to giant "all the reliefs" prayed for by him in CA-G.R. SP No. 17435. Here is a clear case of forum-shopping.

There   is   forum-shopping  whenever   as   a   result   of   an   adverse opinion  in one forum, a party seeks a favorable opinion (other than by appeal or certiorari) in another. The principle applies not only with respect to suits filed in the courts but also in connection with litigations commenced in the courts while an administrative proceeding   is   pending,   as   in   this   case,   in   order   to   defeat administrative  processes   and   in   anticipation  of   an  unfavorable administrative ruling and a favorable court ruling. This is specially so, as in this case, where the court in which the second suit was brought, has no jurisdiction. (Villanueva vs. Adre, G.R. No. 8063, April 27, 1989.) (p. 303, Rollo)

Forum-shopping is prohibited by the Interim Rules of Court for it trifles with the courts and abuses their processes (E. Razon, Inc. vs. Phil. Port Authority, 101 SCRA 450). Section 17 of the Interim Rules of Courts provides:

17. Petitions   for   writs   of   certiorari,   etc.,   —   No   petition   for certiorari,   mandamus,   prohibition,   habeas   corpus   or quo warranto may   be   filed   in   the   Intermediate   Appellate   Court   if another similar petition has been filed or  is still  pending in the Supreme Court. Nor  may  such  petition be  filed   in   the  Supreme Court if a similar petition has been filed or is still pending in the Intermediate  Appellate  Court, unless   it  be   to   review the  action taken by the Intermediate Appellate Court on the petition filed with it. A violation of this rule shall constitute contempt of court and   shall   be   a   cause   for   the   summary   dismissal   of   both petitions, without  prejudice   to   the   taking  of  appropriate  action against the counsel or party concerned. (Interim Rules of Court.)

Forum-shopping makes the petitioner subject to disciplinary action and renders his petitions in this Court and in the Court of Appeals dismissible (E. Razon, Inc.  vs. Philippine Port Authority,  et al.,  G.R. No. 75197, Resolution dated July 31, 1986; Buan vs. Lopez, Jr., 145 SCRA 34, 38-39; Collado vs. Hernando, L-43886, May 30, 1988). For this reason, if not for their lack of merit, the petitions should be, as they are hereby, dismissed.

WHEREFORE,   these   petitions   are   dismissed   for   lack   of   merit.   The   temporary restraining order which this Court issued on August 7, 1989 in G.R. No. 89095 is hereby lifted. The Court of Appeals is ordered to immediately dismiss CA-G.R. CV 

68

No.  20285.  The petitioner  and his  counsel  are  censured  for  engaging   in   forum-shopping. The petitioner is further ordered to pay double costs in this instance.

SO ORDERED.

69

G.R. No. 148194 April 12, 2002WILLY TAN y CHUA, petitioner, vs.PEOPLE OF THE PHILIPPINES, respondents.

VITUG, J.:

On 12 December 1996, petitioner  Willy   Tan  was   found  guilty  of  bigamy  by   the Regional Trial Court, Branch 75, of San Mateo, Rizal. He was sentenced to suffer a prison term of prision correccional in its medium period ranging from two (2) years, four  (4)  months,  and one (1)  day,   to  four  (4)  years  and two (2)  months. On 23 December 1996, petitioner   applied   for   probation.   On 8 January 1997, the application was granted by the trial court but the release order was withheld in view   of   the   filing   by   the   prosecution,   on 21 January 1997, of   a   motion   for modification   of   the   penalty.   The   prosecution  pointed   out   that   the   penalty   for bigamy under  Article  349 of   the  Revised Penal  Code was prision mayor and  the impassable penalty, absent any mitigating nor aggravating circumstance, should be the medium period of prision mayor, or from eight (8) years and one (1) day to ten (10) years. Thus, the prosecution argued, petitioner was not eligible for probation.

The trial court denied the motion of the prosecution for having been filed out of time since the decision sought to be modified had already attained finality. Indeed, petitioner had meanwhile applied for probation. Upon motion of the prosecution, however, the trial court reconsidered its order and rendered an amended decision, promulgated on 10 July 1998, concluding thusly:

"WHEREFORE, premises considered, judgment is hereby rendered finding accused Willy Tan GUILTY beyond reasonable doubt of the crime of Bigamy and  applying   the   Indeterminate   Sentence   Law,   is   hereby   sentenced   to suffer   a  minimum prison   term  of prision   [correccional] TWO  (2)   YEARS, FOUR (4) MONTHS AND ONE (1) DAY to a maximum prison term of EIGHT (8) YEARS AND ONE (1) DAY."1

On 13 July 1998, petitioner filed a notice of appeal with the trial court and elevated the case to the Court of Appeals, contending that -

"THE   LOWER   COURT   ERRED   IN   AMENDING   THE   FIRST   DECISION INCREASING THE PENALTY AFTER THE SAME HAD ALREADY BECOME FINAL AND EXECUTORY."2

The Court of Appeals, in a decision, dated 18 August 2000, dismissed petitioner's appeal on the ground that petitioner raised a pure question of law. Citing Article VIII,   Section   5(2)(e),   of   the   Constitution,   the   appellate   court   explained   that jurisdiction over the case was vested exclusively in the Supreme Court and that, in accordance with Rule 122,  Section 3(e),  of   the Rules of  Criminal  Procedure,   the appeal   should   have   been   brought   up   by   way   of   a   petition   for   review on certiorari with this Court and not by merely filing a notice of appeal before the trial court.

Petitioner filed a motion for reconsideration which, on 18 May 2001, was denied by the appellate court. The petition for review on certiorari before this Court raised the following issues:

"I. THE COURT OF APPEALS GRAVELY ERRED IN APPLYING SECTION 2, RULE 50 ON DISMISSAL OF IMPROPER APPEAL TO THE COURT OF APPEALS AS THE SAID SECTION REFERS TO AN APPEAL UNDER RULE 41 IN ORDINARY CIVIL  ACTION  BUT  NOT  TO  AN  APPEAL   IN  CRIMINAL  CASES  WHICH   IS GOVERNED   BY   RULE   122   OF   THE   REVISED   RULES   ON   CRIMINAL PROCEDURE.

"II.   THE   COURT  OF   APPEALS   ERRED   IN  HOLDING   THAT   THE   SUPREME COURT HAS EXCLUSIVE APPELLATE JURISDICTION ON PURE QUESTIONS OF LAW.

"III. THE COURT OF APPEALS GRAVELY ERRED IN HOLDING THAT BECAUSE THE   APPEAL   RAISED   PURE   QUESTIONS   OF   LAW,   IT   IS   WITHOUT JURISDICTION TO RESOLVE THE ISSUE RAISED IN THE APPEAL.

"IV. THE COURT OF APPEALS GRAVELY ERRED IN DISMISSING THE APPEAL OUTRIGHT  INSTEAD OF DECLARING THE AMENDED DECISION VOID FOR UTTER WANT OF JURISDICTION.1âwphi1.nêt

"V.  THE COURT OF APPEALS ERRED  IN HOLDING THAT RULE 65  IS  THE PROPER REMEDY TO RAISE THE ISSUE OF JURISDICTION AND IF SO IN NOT TREATING THE APPEAL AS A SPECIAL CIVIL ACTION FOR CERTIORARI."3

In all criminal prosecutions, the accused shall have the right to appeal in the manner prescribed by law.4 While this right is statutory, once it is granted by law, however, its suppression would be a violation of due process, itself a right guaranteed by the Constitution.5 Section 3(a), Rule 122 of the Rules of Criminal Procedure states:

70

"Section 3. How appeal is taken. –

(a) The appeal to the Regional Trial Court, or to the Court of Appeals in cases decided by  the Regional  Trial  Court   in  the exercise  of   its  original jurisdiction, shall be taken by filing a notice of appeal with the court which rendered the judgment or final order appealed from and by serving a copy thereof upon the adverse party. (Emphasis supplied).

The above rule is plain and unambiguous – the remedy of ordinary appeal by notice of appeal, although not necessarily preclusive of other remedies provided for by the rules, is open and available to petitioner.

The notice of appeal was timely filed by petitioner on 13 July 1998, three days after the questioned decision was promulgated.6 It was a remedy that the law allowed him to avail himself of, and it threw the whole case effectively open for review on both questions of law and of fact whether or not raised by the parties.

Neither the Constitution nor the Rules of Criminal Procedure exclusively vests in the Supreme Court the power to hear cases on appeal in which only an error of law is involved.7 Indeed, the Court of Appeals, under Rule 42 and 44 of the Rules of Civil Procedure, is authorized to determine "errors of fact, of law, or both."8 These rules are   expressly   adopted   to   apply   to   appeals   in   criminal   cases,9 and   they   do   not thereby divest the Supreme Court of itsultimate jurisdiction over such questions.

Anent the argument that petitioner should have filed a petition for certiorari under Rule 65, it might be pointed out that this remedy can only be resorted to when there   is  no appeal,  or  any plain,  speedy,  and adequate  remedy  in   the ordinary course   of   law.10 Appeal,   being   a   remedy   still   available   to   petitioner,   a   petition for certiorari would have been premature.

In fine, petitioner had taken an appropriate legal step in filing a notice of appeal with the trial court. Ordinarily, the Court should have the case remanded to the Court of Appeals for further proceedings. The clear impingement upon petitioner's basic right against double jeopardy,11 however, should here warrant the exercise of the prerogative by this Court to relax the stringent application of the rules on the matter. When the trial court increased the penalty on petitioner for his crime of bigamy after it had already pronounced judgment and on which basis he then, in fact,  applied  for  probation,   the previous  verdict  could  only  be deemed to have lapsed into finality.

Section 7, Rule 120, of the Rules on Criminal Procedure that states –

"Sec. 7. Modification of judgment. – A judgment of conviction may, upon motion of the accused, be modified or set aside before it becomes final or before appeal is perfected. Except where the death penalty is imposed, a judgment becomes final after the lapse of the period for perfecting an appeal, or when the sentence has been partially or totally satisfied or served, or when the accused has waived in writing his right to appeal, or has applied for probation"-

implements a substantive provision of the Probation Law which enunciates that the mere filing of an application for probation forecloses the right to appeal.

"SEC. 4. Grant of Probation. – Subject to the provisions of this Decree, the trial court may, after it shall have convicted and sentenced a defendant, and upon application by said defendant within the period for perfecting an appeal, suspend the execution of the sentence and place the defendant on probation for such period and upon such terms and conditions as it may deem   best: Provided,   That   no   application   for   probation   shall   be entertained or granted if the defendant has perfected the appeal from the judgment or conviction."Probation  may   be   granted  whether   the   sentence   imposes   a   term   of imprisonment or a fine only. An application for probation shall be filed with the trial court. The filing of the application shall be deemed a waiver of the right to appeal."An   order   granting   or   denying   probation   shall   not   be   appealable.   (As amended by PD 1257, and by PD 1990, Oct. 5, 1985.)"12

Such   a   waiver   amounts   to   a   voluntary   compliance   with   the   decision   and writes finis to   the  jurisdiction of   the trial  court  over   the  judgment.13 There  is  no principle better settled, or of more universal application, than that no court can reverse  or  annul,   reconsider  or  amend,   its  own final  decree  or   judgment.14 Any attempt by the court   to   thereafter  alter,  amend or  modify   the same,  except   in respect to correct clerical errors, would be unwarranted. WHEREFORE, the petition is  given due course.  The assailed amendatory   judgment  of  the trial  court   is SET ASIDEand its decision of 12 December 1996 is REINSTATED. No costs.

G.R. No. 139368 November 21, 2002]

71

ROBIN M. CANO, petitioner, vs.THE CHIEF, PHILIPPINE NATIONAL POLICE, EDGAR C. GALVANTE, as Police Director for Personnel and Records Management, PNP, and the DEPARTMENT OF INTERIOR AND LOCAL GOVERNMENT, respondents.

R E S O L U T I O N

QUISUMBING, J.:

This petition for review on certiorari assails (a) the order1 dated May 17, 1999 of the Regional   Trial  Court  of  Quezon  City,  Branch  224,   in  Civil  Case  No.  Q-98-36370, dismissing   the   complaint   filed   on   December   21,   1998   by   petitioner   against respondents for payment of back salaries and allowances amounting to P301,018; and   (b)   the   order   of   said   court   denying   on   July   15,   1999,   his   motion   for reconsideration.

The factual background of the instant petition, as culled from the records of the case, is as follows:

For the alleged bungled investigation of the Eileen Sarmenta and Allan Gomez rape-slay,   a   complaint   for   grave   misconduct   was   filed   with   the   National   Police Commission   under   the   Department   of   Interior   and   Local   Government   against petitioner, then Police Chief Inspector of the Calauan Police Station. The Chief of the   Philippine   National   Police   (PNP)   found   petitioner   guilty   and   ordered   his summary dismissal from the service, in a decision2 dated July 12, 1995. Petitioner appealed   his   dismissal   to   the  National   Appellate   Board   of   the  National   Police Commission (NAPOLCOM). On May 15, 1997, the NAPOLCOM reversed the decision of the PNP Chief:

WHEREFORE, premises considered, we find respondent appellant, Chief Inspector ROBIN M. CANO administratively culpable for Simple Misconduct and hereby orders (sic) his suspension for a period of three (3) months. Considering, however, that said   respondent  had been  under   suspension   since  August  7,  1995,  pursuant   to Special Order No. 1690 dated August 8, 1995, the penalty imposed is considered deemed served. Respondent-Appellant is strongly warned to be more prudent and responsible in the exercise of his duties as a member of the PNP.3

The NAPOLCOM decision having been allowed by both parties to become final and executory, petitioner was restored to full duty status effective May 15, 1997. He 

also received all benefits and emoluments pertaining to his post pursuant to PNP Special Order No. 1341. With the modification of his penalty to three (3) months suspension,   petitioner   filed   a   claim   for   payment   of   back   salaries   and   other allowances corresponding to the period he was allegedly unjustly discharged from service until he was restored to full duty status, or from August 7, 1995 to May 15, 1997. However, this claim, computed by the PNP Regional Police Comptrollership and   Finance   Division   to   be   Three   Hundred   One   Thousand   Eighteen   Pesos (P301,018.00), was denied by respondent Police Director Edgar C. Galvante of the PNP Directorate for Personnel and Records Management (DPRM) on the strength of a Memorandum/Opinion from the PNP Legal Service. Petitioner forthwith asked for a reconsideration of the denial but the same was rejected.

On   account   of   said   denial,   petitioner   filed   on   December   23,   1998   a complaint4 before the Regional Trial Court of Quezon City for the recovery of his back salaries and other allowances for the said period. The court a quo dismissed the complaint in an order dated May 17, 1999. Said the trial court:

The Court  is prone to agree with the stand and position of the defendants that plaintiff's claim should not be granted because plaintiff has not shown any clear and legal right which would entitle him to back salaries, allowances and other benefits and   besides,   plaintiff   has   failed   to   exhaust   administrative   remedies   no[t] discounting the fact that his claim against defendants is actually a suit against the state.

x x x

This   complaint   is   actually   a   suit   against   the   government   because   the   ultimate liability for payment of back salaries, etc. will fall on the government. This being so, this case should be dismissed because the government cannot be sued without its consent.

Accordingly, therefore, the Court has to dismiss this case without costs against the plaintiff.

IT IS SO ORDERED.5

On May 31,  1999,  petitioner  moved  for   the   reconsideration of   the   trial   court's decision, but his motion was denied in an order dated July 15, 1999.

72

Accordingly, petitioner filed the instant appeal via petition for review on certiorari, raising only one issue:

Whether   or   not   the   petitioner   is   entitled   to   his   claim   for   back   salaries   and allowances under the terms of the decision of the NAPOLCOM Appellate Board.6

Mainly involved in this controversy is petitioner's entitlement to back salaries and other allowances upon the reduction of his penalty of dismissal to mere suspension for three months. But secondarily, it should be asked whether petitioner failed to exhaust the administrative remedies available to him so as to render the filing of the complaint with the trial court premature?

At the outset, we note that the principal issue raised before us is a mixed question of fact and law. There is a question of fact when doubt or difference arises as to the truth or falsehood of the alleged facts,7 and there is a question of law where the doubt or difference arises as to what the law is on a certain state of facts.8 Here, petitioner seeks to recover back salaries and allowances allegedly due him from August 7, 1995, when he was unjustly discharged from the service, to May 15, 1997, when   he   was   restored   to   full   duty   status.   The   determination   of   petitioner's entitlement to said back salaries and allowances is a mixed question as it involves the determination of his duty status for the period of his claim and the resolution of whether   the petitioner  was  acquitted by the  NAPOLCOM Appellate  Board  in   its decision finding him liable only for simple misconduct, not gross misconduct.

Under Section 1 of Rule 45 of the Rules of Court, an appeal by certiorari to this Court should raise only questions of law which must be distinctly set forth in the petition. It is elementary that a review is not a matter of right, but of sound judicial discretion, and will be granted only when there are special and important reasons therefor.9 As the error raised herein includes one of fact and law, and not a proper subject for a petition for review on certiorari, we are constrained to decline exercise of our equity jurisdiction in this case.

At any rate, petitioner also failed without justifiable cause to observe due regard for the hierarchy of courts. Even on this reason alone, we are constrained to deny the petition.   The   policy   of   this   Court   respecting   the   hierarchy   of   courts   and, consequently,   prohibiting   the   filing   of   a   petition   in   this   Court   in   view   of   the concurrent jurisdiction with the lower courts has been consistently observed in the absence  of  any  compelling   reason  for  departing   from such  policy.10 Pursuant   to Section 2, Rule 41 of the Rules of Court,11 petitioner should have taken his appeal to the Court of Appeals.

Having ruled for the denial of the petition, we need not tarry on the other issues that may have been raised in the petition.

WHEREFORE, the instant petition is DENIED. The order of the Regional Trial Court, Branch   224,   Quezon   City,   in   Civil   Case   No.   Q-98-36370   is   AFFIRMED.   No pronouncement as to costs.

SO ORDERED.

73

G.R. No. 165679 October 5, 2009

ENGR. APOLINARIO DUEÑAS, Petitioner, vs.ALICE GUCE-AFRICA, Respondent.

D E C I S I O N

DEL CASTILLO, J.:

Time and again, we have held that in a petition for review on certiorari filed under Rule 45 of the Rules of Court, we cannot review or pass upon factual matters, save under   exceptional   circumstances,   none   of   which   obtains   in   the   present   case. Petitioner endeavors in vain to convince us that the trial court and the Court of Appeals erred in finding him negligent in the construction of respondent’s house and holding him liable for breach of contract.

This   is  a  Petition  for  Review on Certiorari1 under  Rule  45  of   the  Rules  of  Court seeking to reverse and set aside the April 29, 2004 Decision2 of the Court Appeals in CA-G.R.  CV  No.  70757,  which  affirmed   the  December  21,  2000  Decision3 of   the Regional Trial Court, Branch 157, Pasig City, in an action for breach of contract with damages4 filed by respondent against petitioner.

THE FACTS

For respondent and her family, April 18, 1998 was supposed to be a special occasion and a time for family reunion. It was the wedding date of her sister Sally Guce, and respondent’s   other   siblings   from   the  United   States   of  America,   as  well   as   her mother, were expected to return to the country. The wedding ceremony was set to be  held  at   the   family’s  ancestral  house  at  San  Vicente,  Banay-banay,   Lipa  City, where respondent’s relatives planned to stay while in the Philippines.

Respondent   found   the  occasion  an  opportune  time   to   renovate   their   ancestral house.   Thus,   in   January   1998   she   entered   into   a   Construction   Contract5 with petitioner for the demolition of the ancestral house and the construction of a new four-bedroom   residential   house.   The   parties   agreed   that   respondent   would pay P500,000.00 to the petitioner, who obliged himself to furnish all the necessary 

materials and labor for the completion of the project. Petitioner likewise undertook to finish all interior portions of the house on or before March 31, 1998, or more than two weeks before Sally’s wedding.

On   April   18,   1998,   however,   the   house   remained   unfinished.   The   wedding ceremony  was   thus  held  at   the  Club  Victorina  and   respondent’s   relatives  were forced to stay in a hotel. Her mother lived with her children, transferring from one place to another.

On July 27, 1998, respondent filed a Complaint6 for breach of contract and damages against petitioner before the Regional Trial Court of Pasig City. She alleged, among others, that petitioner started the project without securing the necessary permit from the City Engineer’s Office of Lipa City. Respondent likewise alleged that, all in all,  she gave petitioner P550,000.00 (which is P50,000.00 more than the contract price).  However,  and despite knowledge that the construction of the house was intended for the forthcoming marriage of respondent’s sister, petitioner unjustly and   fraudulently   abandoned   the   project   leaving   it   substantially   unfinished   and incomplete.   Several  demands  were  made,  but  petitioner  obstinately   refused   to make good  his  contractual  obligations.  Worse,  petitioner’s  workmanship  on  the incomplete residential house was substandard.

Respondent prayed for the return of the P50,000.00 overpayment. She also prayed for an award of P100,000.00 for the purpose of repairing what had been poorly constructed and at least P200,000.00 to complete the project.

In his Answer with Counterclaim,7 petitioner asserted that it was respondent who undertook to secure the necessary government permits.8 With regard to the alleged overpayment, petitioner claimed that the amount ofP50,000.00 was in payment for the additional works which respondent requested while the construction was still on   going.   In   fact,   the   estimated   cost   for   the   additional   works   amounted to P133,960.00, over and above theP500,000.00 contract price.

Petitioner likewise alleged that the delay in the construction of the house was due to   circumstances   beyond  his   control,   namely:   heavy   rains,   observance   of  Holy Week, and celebration of barangay fiesta. Ultimately, he was not able to complete the project because on May 27, 1998, respondent went to his house and told him to stop the work.

He  maintained   that   he   cannot   be   held   liable   for   the   amounts   claimed  by   the respondent in her complaint considering that he had faithfully complied with the

74

terms and conditions of the Construction Contract.

On February 19, 1999, pre-trial conference was conducted. Thereafter, trial ensued.

Respondent   testified  on   the  material  points   alleged   in  her   complaint.   She  also presented the testimony of her brother Romeo Guce, who declared on the witness stand that petitioner confided to him that he had to stop the construction because he  could  no   longer  pay  his  workers.  He  also   testified  that  petitioner  asked   for additional amount of about P20,000.00 to finish the house. He relayed this to the respondent who refused to release any additional amount because of petitioner’s unsatisfactory and substandard work. But later on, respondent acceded and gave petitioner P20,000.00.

To establish the status of the project and determine the amount necessary for the repair  and completion of   the house,   respondent presented Romeo Dela Cruz,  a licensed   realtor   and   a   graduate  of   an   engineering   course   at   the   Technological Institute   of   the   Philippines.   Dela   Cruz   testified   that   he   conducted   an   ocular inspection on the construction site in November 1998 and found that only about 60% of the project had been accomplished. Some parts of the project, according to the witness, were even poorly done. He likewise testified that in order to repair the poorly   constructed   portion   of   the   house,   respondent   would   need   to   spend about P100,000.00 and anotherP200,000.00 to complete it.

Petitioner   also   took   the  witness   stand  and   testified  on  matters   relative   to   the defenses he raised in his answer.

On December 21, 2000, the RTC rendered a Decision9 in favor of the

respondent   and   against   the   petitioner.   The   RTC   gave   more   credence   to respondent’s version of the facts, finding that-

Clearly, Dueñas [herein petitioner] failed to tender performance in accordance with the   terms  and   conditions  of   the   construction  contract  he  executed  with  Africa [herein   respondent].   He   failed   to   construct   a   four-bedroom   residential   house suitable and ready for occupancy on a stipulated date. Dueñas was fully aware that Africa   needed   the   new   house   for   a   long   scheduled   family   event   precisely   a completion date was included and specified in the transaction. Despite knowledge and receipt of payment from Africa, Dueñas failed to deliver what was incumbent upon him under the undertaking. He unjustifiably incurred delay in the construction of the new building and wrongfully deprived Africa and her family of the use and 

enjoyment of the subject property. Bad weather, observance of the Holy Week and barangay fiesta  are   insufficient  excuses.  As  a  building  contractor  Dueñas should have   provided   for   such   contingencies.   Mere   inconvenience   or   unexpected impediments will not relieve a party of his obligation. Granting that he was not yet fully paid for the additional work by Africa, provisions or arrangements should have been made to ensure completion of the project within the agreed period.

Moreover, Dueñas negligently abandoned the unfinished structure shortly after a confrontation with Africa and family. Rain water sipped[sic] into the house because Dueñas   failed   to   secure   the   roofing   and   wall   flushing.   The   house   remained [un]habitable because fixtures and devises were yet to be installed. Dueñas failed to exercise the required diligence as a contractor and is guilty of negligence and delay. He must be made responsible for the foreseen effect of the exposure of the new structure to the elements.

Significantly, the poor construction performance manifested in the structure after Dueñas   in  bad  faith  abandoned  it.   Indeed,   the  newly  constructed edifice needs significant repairs if only to make it habitable for its occupants.10

Consequently, the fallo of the RTC decision reads:

WHEREFORE, judgment is hereby rendered in favor of plaintiff Alice G. Africa and against defendant Apolinario Dueñas who is hereby directed to pay plaintiff:

- P100,000.00 for the necessary repair of the structure;

- 200,000.00 for the completion of the construction;

- 50,000.00 as and for attorney’s fees;

- and costs of suit.

Plaintiff’s claim for moral, nominal and exemplary damages are hereby denied for lack of sufficient basis.

SO ORDERED.11

Both parties were unsatisfied. They thus brought the matter to the Court of Appeals assailing the Decision of the RTC. The appellate court, however, found no cogent 

75

reason   to   depart   from   the   trial   court’s   conclusion.   Thus,   on  April   29,   2004,   it rendered the herein assailed Decision12 affirming with modification the RTC’s ruling, viz:

WHEREFORE, in view of the foregoing, the Decision of the Regional Trial Court of Pasig   City,   Branch   157,   dated   21   December   2000,   is   hereby   AFFIRMED  WITH MODIFICATION that the award of attorney’s fees is hereby DELETED.

SO ORDERED.13

ISSUESFeeling aggrieved but still undeterred, petitioner interposes the present recourse anchored on the following grounds:I.THE COSTS OF ACTUAL DAMAGES AWARDED ARE BASED ON MERE SPECULATIONS AND CONJECTURES.14

II.THE RULINGS THAT DUEÑAS ABANDONED THE WORK AND INCURRED DELAY ARE CONTRARY TO THE EVIDENCE.15

III.THE DAMAGES CAUSED BY RAIN WATER WERE NOT DUE TO APOLINARIO DUEÑAS’ FAULT OR NEGLIGENCE.16

OUR RULING

For   purposes   of   clarity,   we   shall   tackle   simultaneously   the   second   and   third arguments raised by the petitioner.

Instant petition not available to determine whether petitioner violated the contract or abandoned the construction of the house

Petitioner   contends   that   he   neither   abandoned   the   project   nor   violated   the contract. He maintains that continuous rains caused the delay in the construction of the  house  and   that  he  was  not   able   to  finish   the  project  because   respondent ordered him to stop the work. In fact,  there was no reason for him to stop the project because he still had available workers and materials at that time, as well as collectibles   from the respondent.  Petitioner  likewise contends that   the Court  of Appeals erred in upholding the trial court’s finding that he was guilty of negligence.

The contentions lack merit.

Petitioner endeavors to convince us to determine, yet again, the weight, credence, and probative value of the evidence presented. This cannot be done in this petition for review on certiorari under Rule 45 of the Rules of Court where only questions of law may be raised by the parties and passed upon by us. In Fong v. Velayo,17 we defined a question of law as distinguished from a question of fact, viz:

A question of law arises when there is doubt as to what the law is on a certain state of facts, while there is a question of fact when the doubt arises as to the truth or falsity of the alleged facts.  For a question to be one of law, the same must not involve an examination of the probative value of the evidence presented by the litigants or any of them. The resolution of the issue must rest solely on what the law provides on the given set of circumstances. Once it is clear that the issue invites a review of the evidence presented, the questioned posed is one of fact. Thus, the test of whether a question is one of law or of fact is not the appellation given to such question by the party raising the same; rather,   it   is  whether the appellate court can determine the issue raised without reviewing or evaluating the evidence, in which case, it is a question of law; otherwise, it is a question of fact.

It  has already been held that the determination of the existence of a breach of contract is a factual matter not usually reviewable in a petition filed under Rule 45.18 We will  not  review,  much less reverse,   the factual  findings of the Court  of Appeals especially where, as in this case, such findings coincide with those of the trial court, since we are not a trier of facts.19 The established rule is that the factual findings  of   the  Court  of  Appeals  affirming   those  of   the  RTC are  conclusive  and binding   on   us.   We   are   not   wont   to   review   them,   save   under   exceptional circumstances as: (1) when the inference made is manifestly mistaken, absurd or impossible; (2) when there is grave abuse of discretion; (3) when the findings are grounded entirely on speculations, surmises or conjectures; (4) when the judgment of the Court of Appeals is based on misapprehension of facts; (5) when the Court of Appeals, in making its findings, went beyond the issues of the case and the same is contrary to the admissions of both appellant and appellee; (6) when the findings of fact are conclusions without citation of specific evidence on which they are based; (7)  when  the Court  of  Appeals  manifestly  overlooked certain   relevant   facts  not disputed by the parties and which, if properly considered, would justify a different conclusion; and (8) when the findings of fact of the Court of Appeals are premised on the absence of evidence and are contradicted by the evidence on record.20

Except with respect to the first ground advanced by the petitioner which will  be discussed later, none of the above exceptions obtain in this case. Hence, we find no cogent   reason  to  disturb   the  findings  of   the  RTC and affirmed by   the  Court  of 

76

Appeals that petitioner was negligent in the construction of respondent’s house and thus liable for breach of contract.

Respondent not entitled to actual damages for want of evidentiary proof

Petitioner further argues that the appellate court erred in affirming the RTC’s award of  actual  damages for  want  of  evidentiary  foundation.  He maintains  that  actual damages must be proved with reasonable degree of certainty. In the case at bench, petitioner  argues   that   the   trial   and   the  appellate   courts  awarded   the  amounts of P100,000.00   and P200,000.00   as   actual   damages   based   merely   on   the testimonies of respondent and her witness.

We   agree.   Article   2199   of   the   Civil   Code   provides   that   "one   is   entitled   to   an adequate compensation only for such pecuniary loss suffered by him as he has duly proved."   In Ong v.  Court  of  Appeals,21 we  held   that   "(a)ctual  damages  are   such compensation   or   damages   for   an   injury   that  will   put   the   injured   party   in   the position in which he had been before he was injured. They pertain to such injuries or   losses   that   are   actually   sustained   and   susceptible   of  measurement."   To   be recoverable, actual damages must not only be capable of proof, but must actually be   proved   with   reasonable   degree   of   certainty.   We   cannot   simply   rely   on speculation, conjecture or guesswork in determining the amount of damages. Thus, it was held that before actual damages can be awarded, there must be competent proof of the actual amount of loss, and credence can be given only to claims which are duly supported by receipts.22

Here,   as   correctly   pointed   out   by   petitioner,   respondent   did   not   present documentary proof to support the claimed necessary expenses for the repair and completion of the house. In awarding the amounts of P100,000.00 andP200,000.00, the   RTC   and   the   Court   of   Appeals   merely   relied   on   the   testimonies   of   the respondent and her witness. Thus:

As to the award of P100,000.00 as cost of repair and P200,000.00 as the amount necessary to complete the house, the Court finds the same to be in the nature of actual   damages.   It   is   settled   that   actual   damages  must   be   supported   by   best evidence available x x x. In the case at bar, the Court finds that the testimony of the plaintiff-appellant in this regard is supported by the testimony of Romeo dela Cruz, a realtor, who inspected the structure after it remained unfinished. Said testimonies are sufficient to establish the claim. x x x

Respondent entitled to temperate damages in lieu of actual damages

Nonetheless, in the absence of competent proof on the amount of actual damages suffered, a party is entitled to temperate damages. Articles 2216, 2224 and 2225 of the Civil Code provide:

Art.  2216. No proof of pecuniary  loss  is necessary  in order that moral,  nominal, temperate, liquidated or exemplary damages may be adjudicated. The assessment of   such  damages,  except   liquidated  ones,   is   left   to   the  discretion of   the  court, according to the circumstances of each case.

Art. 2224. Temperate or moderate damages, which are more than nominal but less than compensatory damages, may be recovered when the court finds that some pecuniary loss has been suffered but its amount can not, from the nature of the case, be proved with certainty.

Art. 2225. Temperate damages must be reasonable under the circumstances.

Temperate or moderate damages may be recovered when some pecuniary loss has been suffered but its amount cannot, from the nature of the case, be proved with certainty.23 The amount thereof is usually left to the discretion of the courts but the same should be reasonable, bearing in mind that temperate damages should be more than nominal but less than compensatory. 24

There is no doubt that respondent sustained damages due to the breach committed by   the  petitioner.  The   transfer  of   the  venue  of   the  wedding,   the   repair  of   the substandard work, and the completion of the house necessarily entailed expenses. However, as earlier discussed, respondent failed to present competent proof of the exact amount of such pecuniary loss. To our mind, and in view of the circumstances obtaining in this case, an award of temperate damages equivalent to 20% of the original   contract   price   of P500,000.00,   or P100,000.00   (which,   incidentally,   is equivalent   to  1/3  of   the   total   amount   claimed  as  actual   damages),   is   just   and reasonable.

WHEREFORE, the instant petition is PARTIALLY GRANTED. The Decision of the Court of   Appeals   dated   April   29,   2004   in   CA-G.R.   CV   No.   70757 is AFFIRMED with modification that the award of actual damages is deleted and, in lieu thereof,  petitioner  is  ordered to pay respondent temperate damages  in the amount of P100,000.00.

SO ORDERED.

77

G.R. No. L-63557 October 28, 1983

LINGNER & FISHER GMBH, petitioner, vs.INTERMEDIATE APPELLATE COURT, HON. RICARDO L. PRONOVE JR. and PHILIPPINE CHEMICAL LABORATORIES, INC., respondents.

Romulo, Mabanta, Buenaventura & Sayoc & De los Reyes Law Office for petitioner.

Bueno, Bilog and Villa Law Office for respondent.

R E S O L U T I O N

 

MELENCIO-HERRERA, J.:

The   factual   background   of   this   case   may   be   stated   as   follows:   DEUTCHE MILCHWERKE   DR.   A.   SAUER   (DMW  for   brevity)   was   a   firm   in  West   Germany manufacturing PRODUCTS (probably chemicals) under the trademarks FISSAN, etc. Private respondent Philippine Chemical Laboratories, Inc. (PHILCHEM, for brevity) is a local company which apparently also manufactures and sells chemicals.

On   February   28,   1963,   DMW   and   PHILCHEM   executed   a   so-called   Agency AGREEMENT   the   basic   provision   of   which   was   that   PHILCHEM  would   be   the exclusive importer of the PRODUCTS into the Philippines. The benefit to PHILCHEM would be the profits realized from re-sale in this country of imported PRODUCTS. Other relevant provisions, generally stated, were that:

(a) The term of the AGREEMENT was five years renewable automatically for five years each time unless one party gives due notice of termination to the other.

(b) PHILCHEM could manufacture the PRODUCTS locally with raw materials from sources other than LINGNER, but in such case DMW will have to be paid 5% of 80% of PHILCHEM's wholesale prices.

(c) After termination of the AGREEMENT, PHILCHEM will be entitled, for five years, to 10% royalty on sales of PRODUCTS in the Philippines (hereinafter to be referred to as the ROYALTY CLAUSE).

(d) "All legal settlements within the compass of this AGREEMENT shall fall under the jurisdiction of Philippine courts."

It  appears  that,  subsequently,   the DMW interests  were acquired by LINGNER & FISHER GMBH LINGNER for brevity). On other hand, LINGNER was a subsidiary of

BEECHAM   GROUP   LTD.   which,   through   BEECHAM   PRODUCTS   INTERNATIONAL (BEECHAM,  for  brevity),  had opened an office  in   this  country  at  Unit  A,  Padilla Building,   Emerald   Avenue,   Pasig,   Metro   Manila,   under   the   supervision   or managership of one named TANNER. LINGNER and BEECHAM can be deemed to constitute   a   single   personality.   Subsequent   reference   to   LINGNER  will   include reference to DMW and BEECHAM.

The AGREEMENT was automatically renewed once, or up to February 28, 1973, and finally terminated on August 31, 1977. The events relative to the termination were as follows:

Before  February  28,  1973,   the  parties  agreed to extend the  AGREEMENT up  to February 28, 1975. If it is not terminated by prior notice six months before February 28, 1975, as it was not, it would be extended for a further two years up to February 28, 1977.

By letter dated February 25, 1977, through the law firm of Ozaeta Romulo, De Leon, Mabanta,   Buenaventura,   Sayoc   and  De   los  Angeles   (the   Law   Firm,   for   brevity) PHILCHEM   was   advised   that   LINGNER   was   interested   in   continuing   business relationship with PHILCHEM and will be interested in negotiating a new contract and that, prior to the signing of a new contract, LINGNER was proposing that the old contract be extended by mutual agreement for a period of six (6) calendar months beginning March 1, 1977 to expire automatically on August 31, 1977 if no contract is  entered  into.  The proposal  was accepted by PHILCHEM, and no new contract having been signed by August 31, 1977, the AGREEMENT terminated on that date,

On July 20, 1979, PHILCHEM presented a claim to LINGNER for P1,055,000.00 under the ROYALTY CLAUSE. The claim was discussed between PHILCHEM and TANNER of BEECHAM with the intervention of the Law Firm. No settlement having been arrived at, PHILCHEM, on August 6, 1980, filed a complaint against BEECHAM alone in Civil Case No. 38086 of the then Court of First Instance of Rizal. The summons issued could not be served on BEECHAM, the Sheriff having reported that BEECHAM was neither a company registered in the Philippines, nor resident at the given address of Unit A, Padilla Building, Emerald Avenue, Pasig, Metro Manila.

78

PHILCHEM   then   filed   an   amended   complaint,   this   time  making   LINGNER   and BEECHAM as the defendants, and pleading that summons could be served on the Law   Firm   as   an   agent   of   the   defendants.   The   Law   Firm   submitted   a   special appearance   in   the   case on  behalf  of   LINGNER,   and,   also on  behalf  of   LINGNER, moved for dismissal on the grounds (a) that LINGNER was not a foreign corporation doing business in the Philippines and hence could not be sued locally, and, (b) that LINGNER could not be served with summons through the Law Firm. It will thus be noted that two issues were being raised. The first was whether or not LINGNER was doing business  in the Philippines;  and the second was whether or not LINGNER could  be  validly   summoned  through  the  Law Firm as   its  agent.  The  Trial  Court denied   the  Motion   to   Dismiss,   assuming   that   LINGNER   could   be   sued   in   this jurisdiction, and holding that LINGNER can be served with summons through the Law Firm.

LINGNER went on certiorari to the Intermediate Appellate Court where it reiterated the plea that summons could not be validly served on it through the Law Firm; and it also requested that a hearing be held, conformably to the provisions of Section 9(3) of Batas Pambansa Blg. 129, on the question of whether or not LINGNER was doing business in this country.

The Appellate Court held that summons served through the Law Firm was valid on the strength of Johnlo Trading Co. vs.  Flores (88 Phil.  741 [1951]);  and  it   further ruled that receiving evidence on whether or not LINGNER was doing business in the Philippines could not be justified under the cited Batas Pambansa Blg. 129.

Considering   the  Comment,   Reply,   Rejoinder   and   Surrejoinder   submitted  by   the parties,   we   resolved   to   give   due   course,   without   requiring   the   submittal   of memoranda.

The  Appellate   Court   acted   correctly   in   denying   the   request   for   an   evidentiary hearing. Evidence necessary in regards to factual issues raised in cases falling within the Appellate Court's original and appellate jurisdiction contemplates "incidental" facts which were not touched upon, or fully heard by the trial or respondent Court. The law could not have intended that the Appellate Court would hold an original and  full   trial  of  a  main  factual   issue  in  a  case,  which properly  pertains   to  Trial Courts.

It   is  our  view that  evidence  as   to  whether  LINGNER was  doing  business   in   the Philippines, even before the Trial Court, is no longer necessary in view of the fact that PHILCHEM and LINGNER were contractees in the AGREEMENT and the claim of 

PHILCHEM   is   based   on   the   ROYALTY   CLAUSE   of   that   AGREEMENT.   Whether LINGNER is or is not doing business in the Philippines will not matter because the parties had expressly stipulated in the AGREEMENT that all controversies based on the  AGREEMENT "shall   fall  under   the   jurisdiction of  Philippine  courts".   In  other words, there was a covenant on venue to the effect that LINGNER can be sued by PHILCHEM before   Philippine  Courts   in   regards   to   a   controversy   related   to   the AGREEMENT.

A case should not be dismissed simply because an original summons was wrongfully served.   It   should  be  difficult   to   conceive,   for  example,   that  when  a  defendant personally   appears   before   a   Court   complaining   that   he   had   not   been   validly summoned,   that   the   case   filed   against   him   should   be   dismissed.   An alias summons can be actually served on said defendant.

For  the expeditious determination of  this  controversy,   therefore,   in view of  the insufficiency of evidence that LINGNER is doing business in the Philippines, which is a sine qua non requirement under the provision of Section 14, Rule 14 1 of the Rules before   service   of   process   can   be   effected   upon   a   foreign   corporation   and jurisdiction   over   the   same  may   be   acquired,   it   is   best   that alias   summons on LINGNER be issued,  in this case under the provisions of Section 17, Rule 14, 2 in relation to Rule 4 of the Rules of Court, which recognizes the principle that venue can be agreed upon by the parties. If a local plaintiff and a foreign corporation have agreed on Philippine venue, summons by publication can be made on the foreign corporation under the principle of liberal construction of the rules to promote just determination of actions.

ACCORDINGLY,   the   judgment  under   review of   the   Intermediate  Appellate  Court (Third Special Cases Division) is hereby upheld insofar as it sustained the Orders, dated August 24, 1981 and December 18, 1981, of the then Court of First Instance of   Rizal,   Branch   XI,   Pasig,   denying   petitioner's   Motion   to   Dismiss   and   the subsequent  Motion  for  Reconsideration,  albeit  on grounds  different   from those relied upon by the Intermediate Appellate Court. The now Regional Trial Court, to which   the   case   below   has   been   assigned,   is   hereby   directed   to   allow   private respondent Philippine Chemical Laboratories, Inc., to apply for the issuance of alias summons on   petitioner   Lingner   and   Fischer   GMBH   by   publication   under   the provisions of Section 17, Rule 14 in relation to Rule 4 of the Rules of Court, and after issues have been joined, to proceed to trial and judgment accordingly.

No pronouncement as to costs.

79

G.R. No. 104796 March 6, 1998

SPOUSES ROSALINA S. DE LEON and ALEJANDRO L. DE LEON, petitioners, vs.THE COURT OF APPEALS, GLICERIO MA. ELAYDA II, FEDERICO ELAYDA and DANILO ELAYDA,respondents.

 

MENDOZA, J.:

The question for decision is whether in assessing the docket fees to be paid for the filing of an action for annulment or rescission of a contract of sale, the value of the real property, subject matter of the contract, should be used as basis, or whether the   action   should   be   considered   as   one   which   is   not   capable   of   pecuniary estimation   and   therefore   the   fee   charged   should  be   a   flat   rate   of   P400.00   as provided in Rule 141, §7(b)(1) of the Rules of Court. The trial court held the fees should be based on the value of the property, but the Court of Appeals reversed and   held   that   the   flat   rate   should   be   charged.  Hence   this   petition   for   review on certiorari.

The facts are as follows:

On August 8, 1991, private respondents filed in the Regional Trial Court of Quezon City a complaint for annulment or rescission of a contract of sale of two (2) parcels of land against petitioners, praying for the following reliefs:

1.  Ordering the nullification or rescission of the Contract  of  Conditional Sale (Supplementary Agreement) for having violated the rights of plaintiffs (private respondents) guaranteed to them under Article 886 of the Civil Code and/or violation of the terms and conditions of the said contract.

2. Declaring void ab initio the Deed of Absolute Sale for being absolutely simulated; and

3. Ordering defendants (petitioners) to pay plaintiffs (private respondents) attorney's fees in the amount of P100,000.00.

Other reliefs and remedies as are just and equitable in the premises are also prayed for. 1

Upon the filing of the complaint, the clerk of court required private respondents to pay docket and legal fees in the total amount of P610.00, broken down as follows:

P450.00   —   Docket   fee   for   the   Judicial   Development   Fund   underOfficial Receipt No. 1877773

150.00   —   Docket   fee   for   the   General   Fund   under   Official   ReceiptNo. 6834215

10.00   —   for   the   Legal   Research   Fund   under   Official   Receipt   No.6834450. 2

On September 26, 1991, petitioners moved for the dismissal of the complaint on the ground that the trial court did not acquire jurisdiction over the case by reason of   private   respondents'   nonpayment   of   the   correct   amount   of   docket   fees. Petitioners contended that in addition to the fees already paid based on the claim for P100,000.00 for attorney's fees, private respondents should have paid docket fees in the amount of P21,640.00, based on the alleged value of the two (2) parcels of land subject matter of the contract of sale sought to be annulled. 3

On September  30,  1991,  private   respondents  filed  opposition   to   the  motion  to dismiss, arguing that outright dismissal of their complaint was not warranted on the basis of the alleged nonpayment of the correct amount of docket fees, considering that the amount paid by them was that assessed by the clerk of court. 4 On October 9, 1991, petitioners filed a reply to which private respondents filed, on October 17, 1991, a rejoinder.

On October 21,  1991,  the trial  court 5 denied petitioners'  motion to dismiss but required  private   respondents   to   pay   the   amount   of   docket   fees   based  on   the estimated value of the parcels of land in litigation as stated in the complaint.

Private respondents filed a motion for reconsideration but their motion was denied by   the   trial   court.  They   therefore,  brought   the  matter   to   the  Court  of  Appeals which, on February 26, 1992, rendered a decision 6annulling the orders of the trial court.   The   appellate   court   held   that   an   action   for   rescission   or   annulment   of contract is not susceptible of pecuniary estimation and, therefore, the docket fees should  not  be  based  on   the   value  of   the   real   property,   subject  matter  of   the 

80

contract sought to be annulled or rescinded. Petitioners moved for reconsideration, but their motion was denied in a resolution dated March 25, 1992 of the appellate court. Hence, the petition for review on certiorari.

Rule 141 of the Rules of Court provides:

Sec.   7.  Clerks  of  Regional   Trial   Courts.  —   (a)   For  filing   an   action  or   a permissive counter-claim or money claim against an estate not based on judgment, or for filing with leave of court a third-party, fourth-party, etc. complaint, or a complaint in intervention, and for all clerical services in the same, if the total-sum claimed, exclusive of interest, or the stated value of the property in litigation, is:

1. Not more than P20,000.00 P120.00

2. More than P20,000.00 but less than P40,000.00 150.00

3. P40,000.00 or more but less than P60,000.00 200.00

4. P60,000.00 or more but less than P80,000.00 250.00

5. P80,000.00 or more but less than P100,000.00 400.00

6. P100,000.00 or more but less than P150,000.00 600.00

7. For each P1,000.00 in excess of P150,000.00 5.00

(b) For filing:

1.  Actions   where   the   value   of   the   subject   mattercannot be estimated P400.00

2.   Special   civil   actions   except   judicial   foreclosure   ofmortgage   which   shall   be   governed   by   paragraph   (a)above 400.00

3. All other actions not involving property 400.00

In a real action, the assessed value of the property, or if there is none, the estimated value thereof shall be alleged by the claimant and shall be the basis in computing the fees. (emphasis added)

Petitioners argue that an action for annulment or rescission of a contract of sale of real property is a real action and, therefore, the amount of the docket fees to be paid by private respondent should be based either on the assessed value of the property,   subject  matter  of   the  action,  or   its  estimated value  as  alleged   in   the complaint, pursuant to the last paragraph of §7(b) of Rule 141, as amended by the Resolution  of   the   Court   dated   September   12,   1990.   Since   private   respondents alleged that the land, in which they claimed an interest as heirs, had been sold for P4,378,000.00 to petitioners, this amount should be considered the estimated value of the land for the purpose of determining the docket fees.

On the other hand, private respondents counter that an action for annulment or rescission of a contract of sale of real property is incapable of pecuniary estimation and, so, the docket fees should be the fixed amount of P400.00 in Rule 141, §7(b)(1).   In   support   of   their   argument,   they   cite   the   cases   of Lapitan v. Scandia, Inc. 7 and Bautista v.Lim. 8 In Lapitan this Court, in an opinion by Justice J.B.L. Reyes, held:

A review of the jurisprudence of this Court indicates that in determining whether an action is one the subject matter of which  is  not capable of pecuniary   estimation,   this   Court   has   adopted   the   criterion   of   first ascertaining the nature of the principal action or remedy sought.  If   it   is primarily   for   the   recovery  of  a   sum of  money,   the  claim  is   considered capable   of   pecuniary   estimation,   and   whether   jurisdiction   is   in   the municipal courts or  in the courts of first  instance would depend on the amount of the claim. However, where the basic issue is something other than the right to recover a sum of money, or where the money claim is purely incidental to, or a consequence of, the principal relief sought, like in suits   to  have   the  defendant   perform  his   part   of   the   contract   (specific performance) and in actions for support, or for annulment of a judgment or to foreclose a mortgage, this Court has considered such actions as cases where   the   subject   of   the   litigation  may  not   be   estimated   in   terms  of money,   and   are   cognizable   exclusively   by   courts   of   first   instance.   The rationale  of   the  rule   is  plainly   that   the second class  cases,  besides   the determination of damages, demand an inquiry into other factors which the law  has  deemed   to  be  more  within   the   competence  of   courts  of  first instance, which were the lowest courts of record at the time that the first 

81

organic laws of the Judiciary were enacted allocating jurisdiction (Act 136 of the Philippine Commission of June 11, 1901).

Actions   for   specific   performance   of   contracts   have   been   expressly pronounced   to  be  exclusively   cognizable  by   courts  of  first   instance: De Jesus   vs. Judge   Garcia,   L-26816,   February   28,   1967; Manufacturer's Distributors, Inc. vs. Yu Siu Liong, L-21285, April 29, 1966. And no cogent reason appears, and none is here advanced by the parties, why an action for rescission (or resolution) should be differently treated, a "rescission" being counterpart, so to speak, of "specific performance". In both cases, the court would certainly have to undertake an investigation into facts that would justify one act or the other. No award for damages may be had in an action for rescission without first conducting an inquiry into matters which would   justify   the  setting aside  of  a  contract,   in   the  same manner   that courts  of  first   instance would have to make findings of   fact  and  law  in actions not capable of pecuniary estimation expressly held to be so by this Court,  arising   from  issues   like   those   raised   in Arroz  v. Alojado, et  al.,   L-22153, March 31, 1967 (legality or illegality of the conveyance sought for and   the  determination  of   the  validity  of   the  money  deposit  made); De Ursua v.Pelayo, L-13285, April 18, 1950 (validity of a judgment); Bunayog v. Tunas,   L-12707,   December   23,   1959   (validity   of   mortgage); Baito v. Sarmiento,  L-13105, August 25, 1960 (the relations of the parties, the right to support created by the relation, etc.,   in actions for support); De Rivera, et al. v. Halili, L-15159, September 30, 1963 (the validity or nullity of   documents   upon  which   claims   are   predicated).   Issues   of   the   same nature may be raised by a party against whom an action for rescission has been brought, or by the plaintiff himself.   It  is, therefore, difficult to see why a prayer for damages in an action for rescission should be taken as the basis for concluding such action as one capable of pecuniary estimation — a prayer which must be  included  in the main action if  plaintiff is  to be compensated for  what  he  may have suffered as  a   result  of   the  breach committed  by   defendant,   and   not   later   on   precluded   from   recovering damages by the rule against splitting a cause of action and discouraging multiplicity of suits.

Conformably with this discussion of actions "where the value of the case cannot be estimated," the Court inBautista v. Lim, held that an action for rescission of contract is one which cannot be estimated and therefore the docket fee for its filing should be the flat amount of P200.00 as then fixed in the former Rule 141, §141, §5(10). Said this Court:

We hold that Judge Dalisay did not err in considering Civil Case No. V-144 as   basically   one   for   rescission   or   annulment   of   contract  which   is   not susceptible of pecuniary estimation (1 Moran's Comments on the Rules of Court, 1970 Ed, p. 55; Lapitan vs. Scandia, Inc., L-24668, July 31, 1968, 24 SCRA 479, 781-483).

Consequently, the fee for docketing it is P200, an amount already paid by plaintiff, now respondent Matilda Lim. (She should pay also the two pesos legal research fund fee, if she has not paid it, as required in Section 4 of Republic Act No. 3870, the charter of the U.P. Law Center).

Thus, although eventually the result may be the recovery of land, it is the nature of the   action   as   one   for   rescission  of   contract  which   is   controlling.   The   Court   of Appeals correctly applied these cases to the present one. As it said:

We would like to add the observations that since the action of petitioners [private respondents] against private respondents [petitioners] is solely for annulment or rescission which is not susceptible of pecuniary estimation, the action should not be confused and equated with the "value of  the property" subject of the transaction; that by the very nature of the case, the allegations, and specific prayer in the complaint, sans any prayer for recovery   of  money   and/or   value   of   the   transaction,   or   for   actual   or compensatory damages,  the assessment and collection of the legal  fees should not be intertwined with the merits of the case and/or what may be its   end   result;   and   that   to   sustain   private   respondents'   [petitioners'] position  on  what   the   respondent   court  may  decide   after   all,   then   the assessment should be deferred and finally assessed only after the court had  finally  decided   the  case,  which  cannot  be  done  because   the   rules require that filing fees should be based on what is alleged and prayed for in the face of the complaint and paid upon the filing of the complaint.

WHEREFORE, the decision of the Court of Appeals is AFFIRMED.

SO ORDERED.

82

G.R. No. 119347 March 17, 1999

EULALIA RUSSELL, PUPERTO TAUTHO, FRANCISCO TAUTHO, SUSANA T. REALES, APITACIO TAUTHO, DANILO TAUTHO, JUDITHA PROS, GREGORIO TAUTHO, DEODITA T. JUDILLA, AGRIPINO TAUTHO, FELIX TAUTHO, WILLIAM TAUTHO, AND MARILYN PERALES, petitioners, vs.HONORABLE AUGUSTINE A. VESTlL, ADRIANO TAGALOG, MARCELO TAUTHO, JUANITA MENDOZA, DOMINGO BANTILAN, RAUL BATALUNA AND ARTEMIO CABATINGAN, respondent.

 

KAPUNAN, J.:

Before us is a Petition for Certiorari to set aside the Order dated January 12, 1995 issued   by   respondent   Judge  Augustine  A.   Vestil   of   the   Regional   Trial   Court   of Mandaue City, Branch 56, dismissing the complaint filed by petitioners on ground of lack   of   jurisdiction,   as   well   as   his   Order   dated   February   13,   1995   denying petitioners' Motion for Reconsideration of the order of dismissal.

The facts of the case are as follows:

On September 28, 1994, petitioners filed a complaint against private respondents, denominated "DECLARATION OF NULLITY AND PARTITION," with the Regional Trial Court  of  Mandaue  City,  Branch  56,  docketed  as  Civil  Case  No.  MAN-2275.  The complaint,   in substance, alleged that petitioners are co-owners of that parcel of land, Lot 6149 situated in Liloan, Cebu and containing an area of 56,977.40 square meters,  more or   less.  The  land was previously  owned by  the spouses Casimero Tautho and Cesaria  Tautho.  Upon  the  death  of   said   spouses,   the  property  was inherited  by   their   legal  heirs,  herein  petitioners  and  private   respondents.   Since then,   the   lot   had   remained   undivided   until   petitioners   discovered   a   public document denominated "DECLARATION OF HEIRS AND DEED OF CONFIRMATION OF A PREVIOUS ORAL AGREEMENT OF PARTITION," executed on June 6, 1990. By virtue of this deed, private respondents divided the property among themselves to the exclusion of petitioners who are also entitled to the said lot as heirs of the late spouses   Casimero   Tautho   and   Cesaria   Tautho.   Petitioners   claimed   that   the document was false and perjurious as the private respondents were not the only 

heirs   and   that   no   oral   partition   of   the   property   whatsoever   had   been  made between the heirs. The complaint prayed that the document be declared null and void and an order be issued to partition the land among all the heirs. 1

On   November   24,   1994,   private   respondents   filed   a   Motion   to   Dismiss 2 the complaint on the ground of lack of jurisdiction over the nature of the case as the total assessed value of the subject land is P5,000.00 which under section 33 (3) 3 of Batas Pambansa Blg. 129, as amended by R.A. No. 7691, 4 falls within the exclusive jurisdiction of the Municipal Circuit Trial Curt of Liloan, Compostela. 5

Petitioners filed an Opposition to the Motion to Dismiss 6 saying that the Regional Trial Court has jurisdiction over the case since the action is one which is incapable of pecuniary estimation within the contemplation of Section 19(1) of B.P. 129, as amended. 7

On January 12, 1995, the respondent judge issued an Order granting the Motion to Dismiss. 8 A Motion for Reconsideration of said order was filed by petitioners on January 30, 1995 alleging that the same is contrary to law because their action is not one for recovery of title to or possession of the land but an action to annul a document or declare it null and void, 9 hence, one incapable of pecuniary estimation falling within the jurisdiction of the Regional Trial Court. Private respondents did not oppose the motion for reconsideration.

On February  13,  1995,   the  respondent   judge  issued another  Order  denying   the motion for reconsideration. 10

Hence, this petition wherein the sole issue raised is whether or not the Regional Trial Court has jurisdiction to entertain Civil Case No. MAN-2275.

We find merit in the petition.

Petitioners  maintain  the  view that   the complaint  filed before  the Regional  Trial Court is for the annulment of a document denominated as "DECLARATION OF HEIRS AND DEED OF CONFIRMATION OF PREVIOUS ORAL PARTITION," which is clearly one incapable of pecuniary estimation, thus, cognizable by the Regional Trial Court.

Private respondents, on the other hand, insists that the action is one for re-partition and since the assessed value of the property as stated in the complaint is P5,000.00, then, the case falls  within the jurisdiction of the Municipal  Circuit  Trial  Court of Liloan, Compostela, Cebu.

83

For better appreciation of the facts, the pertinent portions of the complaint are reproduced hereunder:

xxx xxx xxx

3.  That   the plaintiffs and the defendants  are the  legal  heirs  of spouses Casimero Tautho and Cesaria N. Tautho who died long time ago;

4. That in life the spouses became the owners in fee simple of a certain  parcel  of   land,  which   is  more  particularly  described  as follows:

A   parcel   of   land   containing   56,97740   square meters, more or less, located at Cotcot, Liloan, Cebu.

designated as Lot 6149 per Technical Description and Certification issued by the Office of the Land Management copy of which are hereto  attached as  Annexes  "A"  and "A-1"  and are  made part hereof: total assessed value is P5,000.00;

5.  That  the passed to the children of  the spouses (who are all deceased   except   for   defendant   Marcelo   Tautho),   namely: Zacarias,   Epifania,   Vicenta,   Felecisimo,   Maria,   Lorencia   and Marcelo, and which in turn passed to the plaintiffs and defendants upon their death they being their descendants and legal heirs;

6. That the subject parcel of land has for year been undivided by and among the legal heirs of said previous owners;

7.  That,   very   recently,  plaintiffs  discovered  a  public  document, which   is   a  declaration  of  heirs   and  deed  of   confirmation  of   a previous oral agreement of partition, affecting the land executed by and among the defendants whereby defendants divided the property among themselves to the exclusion of plaintiffs who are entitled thereto; attached hereto as Annex "B" and is made part hereof is xerox copy of said document;

8. That the instrument (Annex "B") is false and perjurious and is a complete nullity because the defendants are not the only heirs of Casimero Tautho; plaintiffs are also heirs and descendants of said deceased;  moreover,   there   has   been   no   oral   partition   of   the property;

9. That pursuant to said document (Annex "B"), defendants had procured tax declarations of the land for their supposed "shares" to the great damage and prejudice of plaintiffs;

10. That the property in controversy should be divided into seven (7) equal parts since Casimero Tautho and Cesaria N. Tautho had seven children;

11. That the parties had failed to settle the controversy amicably at   the   barangay   level;   attached   hereto   as   Annex   "C"   is Certification to file Action;

12.   That   by   reason   of   the   foregoing   unjust   and   illegal   act   of defendants,   plaintiffs  were   forced   to   bring   instant   action   and contract the services of the undersigned counsel with whom they bind themselves to pay P30,000.00 as attorney's fees.

WHEREFORE,   it   is  most   respectfully   prayed   of   this   Honorable Court   to   declare   null   and   void   the   document   (Annex   "B")   of declaration of heirs and confirmation and to order the partition of the land into seven (7) equal parts; each part shall respectively go to the seven (7) children of Casimero Tautho and considering six (6)  of them died already the same shall  go to their  children or descendants,   and   to   order   the   defendants   to   pay   plaintiffs attorney's fees in the amount of P30,000.00.

Plaintiffs further pray for such other reliefs and remedies just and equitable under the premises. 11

We agree with petitioners.

The complaint filed before the Regional Trial Court is doubtless one incapable of pecuniary estimation and therefore within the jurisdiction of said court.

84

In Singsong vs. Isabela Sawmill, 12 we had the occasion to rule that:

[I]n determining whether an action is one the subject matter of which   is   not   capable   of   pecuniary   estimation   this   Court   has adopted   the   criterion   of   first   ascertaining   the   nature   of   the principal action or remedy sought. If it is primarily for the recovery of a sum of money, the claim is considered capable of pecuniary estimation, and whether jurisdiction is in the municipal courts or in instance would depend on the amount of the claim. However, where the basic issue is something other than the right to recover a sum of money, where the money claim is purely incidental to, or a   consequence   of,   the   principal   relief   sought,   this   Court   has considered such where the subject of the litigation may not be estimated in terms of money, and are cognizable exclusively by courts of first instance (now Regional Trial Courts). 13

Examples   of   actions   incapable   of   pecuniary   estimation   are   those   for   specific performance,   support,   or   foreclosure   of   mortgage   or   annulment   of judgment; 14 also actions questioning the validity of a mortgage, 15 annulling a deed of sale or conveyance and to recover the price paid 16 and for rescession, which is a counterpart of specific performance. 17

While   actions   under   Sec.   33(3)   of   B.P.   129   are   also   incapable   of   pecuniary estimation,   the   law specifically  mandates   that   they  are  cognizable  by   the  MTC, METC, or MCTC where the assessed value of the real property involved does exceed P20,000.00   in  Metro  Manila,   or   P50,000.00,   if   located   elsewhere.   If   the   value exceeds P20,000.00 or P50,000.00 as the case may be, it is the Regional Trial Courts which  have   jurisdiction  under   Sec.   19(2). 18 However,   the   subject  matter  of   the complaint in this case is annulment of a document denominated as "DECLARATION OF HEIRS AND DEED OF CONFIRMATION OF PREVIOUS ORAL PARTITION."

The main purpose of petitioners in filing the complaint is to declare null and void the document in which private respondents declared themselves as the only heirs of the late spouses Casimero Tautho and Cesaria Tautho and divided his property among themselves to the exclusion of petitioners who also claim to be legal heirs and entitled to the property. While the complaint also prays for the partition of the property, this is just incidental to the main action, which is the declaration of nullity of the document above-described. It is axiomatic that jurisdiction over the subject matter of a case is conferred by law and is determined by the allegations in the 

complaint   and   the   character   of   the   relief   sought,   irrespective   of  whether   the plaintiff is entitled to all or some of the claims asserted therein. 19

WHEREFORE,  premises   considered,   the  petition   is  hereby  GRANTED.  The  Order dismissing Civil Case No. MAN-2275, as well as the Order denying the motion for reconsideration of said Order, is SET ASIDE.

The Regional  Trial  Court,  Branch 56,  Mandaue City  is  ORDERED to proceed with dispatch in resolving Civil Case No. MAN-2275. No costs.

SO ORDERED.

85

G.R. No. 174497 October 12, 2009

HEIRS OF GENEROSO SEBE AURELIA CENSERO SEBE and LYDIA SEBE, Petitioners, vs.HEIRS OF VERONICO SEVILLA and TECHNOLOGY AND LIVELIHOOD RESOURCE CENTER, Respondents.

D E C I S I O N

ABAD, J.:

This case concerns the jurisdiction of Municipal Trial Courts over actions involving real properties with assessed values of less than P20,000.00.

The Facts and the Case

In this petition for review on certiorari1 petitioners seek to reverse the Order2 dated August 8, 2006, of the Regional Trial Court (RTC) of Dipolog City, Branch 9, in Civil Case 5435, for annulment of documents, reconveyance and recovery of possession with damages. The trial court dismissed the complaint for lack of jurisdiction over an   action  where   the   assessed   value   of   the   properties   is   less   than P20,000.00. Petitioners asked for reconsideration3 but the court denied it.4

On August 10, 1999 plaintiff spouses Generoso and Aurelia Sebe and their daughter, Lydia   Sebe,   (the   Sebes)  filed  with   the  RTC  of  Dipolog  City5 a   complaint   against defendants Veronico Sevilla and Technology and Livelihood Resources Center for Annulment of Document, Reconveyance and Recovery of Possession of two lots, which had a total assessed value of P9,910.00, plus damages.6 On November 25, 1999 they amended their complaint7 to address a deed of confirmation of sale that surfaced in defendant Sevilla’s Answer8 to the complaint. The Sebes claimed that they owned the subject lots but, through fraud, defendant Sevilla got them to sign documents conveying the lots to him. In his Answer9 Sevilla insisted that he bought the lots from the Sebes in a regular manner.

While the case was pending before the RTC, plaintiff Generoso Sebe died so his wife and children substituted him.10 Parenthetically,  with defendant  Veronico Sevilla’s death in 2006, his heirs substituted him as respondents in this case.11

On August  8,  2006  the RTC dismissed  the  case  for   lack  of   jurisdiction over   the subject matter considering that the ultimate relief that the Sebes sought was the reconveyance of title and possession over two lots that had a total assessed value of less than P20,000.00. Under the law,12 said the RTC, it has jurisdiction over such actions when the assessed value of the property exceeds P20,000.00,13 otherwise, jurisdiction shall be with the first level courts.14 The RTC concluded that the Sebes should have filed their action with the Municipal Trial Court (MTC) of Dipolog City.

On August 22, 2006 the Sebes filed a motion for reconsideration.15 They pointed out that the RTC mistakenly classified their action as one involving title to or possession of real property when, in fact, it was a case for the annulment of the documents and  titles   that   defendant   Sevilla   got.   Since   such   an   action   for   annulment  was incapable of pecuniary estimation, it squarely fell within the jurisdiction of the RTC as provided in Section 19 of Batas Pambansa 129, as amended.

To illustrate their point, the Sebes drew parallelisms between their case and the cases of De Rivera v. Halili16 and Copioso v. Copioso.17

The De Rivera involved the possession of a fishpond. The Supreme Court there said that, since it also had to resolve the issue of the validity of the contracts of lease on which  the opposing parties based their   rights  of  possession,   the case had been transformed  from a mere detainer  suit   to  one  that  was   incapable  of  pecuniary estimation. Under Republic Act 296 or the Judiciary Act of 1948, as amended, civil actions,  which were  incapable of  pecuniary  estimation,  came under  the original jurisdiction of the Court of First Instance (now the RTC).18 The Sebes pointed out that,   like   De   Rivera,   the   subject   of   their   case   was   "incapable   of   pecuniary estimation"   since   they   asked   the   court,   not   only   to   resolve   the   dispute   over possession of the lots, but also to rule on the validity of the affidavits of quitclaim, the deeds of confirmation of sale, and the titles over the properties.19 Thus, the RTC should try the case.

The Copioso, on the other hand, involves the reconveyance of land the assessed value  of  which  was  allegedlyP3,770.00.  The  Supreme Court   ruled   that   the  case comprehended more than just the title to, possession of, or any interest in the real property.   It   sought   the   annulment   of   contracts,   reconveyance   or   specific performance, and a claim for damages. In other words, there had been a joinder of causes   of   action,   some   of   which   were   incapable   of   pecuniary   estimation. Consequently,   the   case   properly   fell   within   the   jurisdiction   of   the   RTC.   Here, petitioners argued that their case had the same causes of actions and reliefs as those involved in Copioso. Thus, the RTC had jurisdiction over their case.

86

On   August   31,   2006   the   RTC   denied   the   Sebes’s  motion   for   reconsideration, pointing  out   that   the   Copioso   ruling   had   already  been  overturned  by   Spouses Huguete   v.   Spouses   Embudo.20 Before   the   Huguete,   cancellation   of   titles, declaration of deeds of sale as null and void and partition were actions incapable of pecuniary estimation. Now, however, the jurisdiction over actions of this nature, said the RTC, depended on the valuation of the properties. In this case, the MTC had jurisdiction because the assessed value of the lots did not exceedP20,000.00.

The Issue

The issue in this case is whether or not the Sebes’s action involving the two lots valued at less than P20,000.00 falls within the jurisdiction of the RTC.

The Court’s Ruling

Whether a court has jurisdiction over the subject matter of a particular action is determined by the plaintiff’s allegations in the complaint and the principal relief he seeks in the light of the law that apportions the jurisdiction of courts.21

The gist of the Sebes’s complaint is that they had been the owner for over 40 years of   two  unregistered   lots22 in  Dampalan,   San   Jose,  Dipolog  City,   covered  by  Tax Declaration 012-239,  with a  total  assessed value ofP9,910.00.23 On June 3,  1991 defendant   Sevilla   caused   the   Sebes   to   sign   documents   entitled   affidavits   of quitclaim.24 Being   illiterate,   they   relied   on   Sevilla’s   explanation   that  what   they signed were "deeds of real estate mortgage" covering a loan that they got from him.25 And,   although   the   documents  which   turned   out   to   be   deeds   conveying ownership over the two lots to Sevilla for P10,000.0026 were notarized, the Sebes did   not   appear   before   any   notary   public.27 Using   the   affidavits   of   quitclaim, defendant Sevilla applied for28 and obtained free patent titles covering the two lots on   September   23,   1991.29 Subsequently,   he   mortgaged   the   lots   to   defendant Technology and Livelihood Resource Center for P869,555.00.30

On December 24, 1991 the Sebes signed deeds of confirmation of sale covering the two lots.31 Upon closer examination, however, their signatures had apparently been forged.32 The Sebes  were  perplexed with   the   reason  for  making   them sign such documents to confirm the sale of the lots when defendant Sevilla already got titles to them as early as September.33 At any rate, in 1992, defendant Sevilla declared the lots for tax purposes under his name.34 Then, using force and intimidation, he seized   possession   of   the   lots   from   their   tenants35 and   harvested   that   planting season’s yield36 of coconut and palay worth P20,000.00.37

Despite demands by the Sebes, defendant Sevilla refused to return the lots, forcing them to hire a lawyer38 and incur expenses of litigation.39 Further the Sebes suffered loss of earnings over the years.40 They were also entitled to moral41 and exemplary damages.42 They thus asked the RTC a) to declare void the affidavits of quitclaim and the deeds of confirmation of sale in the case; b) to declare the Sebes as lawful owners of the two lots; c) to restore possession to them; and d) to order defendant Sevilla to pay them P140,000.00 in lost produce from June 3, 1991 to the date of the filing of the complaint, P30,000.00 in moral damages, P100,000.00 in attorney’s fee, P30,000.00 in litigation expenses, and such amount of exemplary damages as the RTC might fix.43

Based on the above allegations and prayers of the Sebes’s complaint, the law that applies to the action is Batas Pambansa 129, as amended. If this case were decided under   the  original   text  of  Batas  Pambansa  129  or  even  under   its  predecessor, Republic Act 296, determination of the nature of the case as a real action would have ended the controversy. Both real actions and actions incapable of pecuniary estimation fell within the exclusive original jurisdiction of the RTC.

But,  with   the   amendment   of   Batas   Pambansa   129   by   Republic   Act   7601,   the distinction   between   these   two   kinds   of   actions   has   become   pivotal.   The amendment expanded the exclusive original jurisdiction of the first level courts to include   real   actions   involving   property   with   an   assessed   value   of   less than P20,000.00.44

The power of the RTC under Section 19 of Batas Pambansa 129,45 as amended,46 to hear actions involving title to, or possession of, real property or any interest in it now covers only real properties with assessed value in excess of P20,000.00. But the RTC retained the exclusive power to hear actions the subject matter of which is not capable of pecuniary estimation. Thus–

SEC. 19. Jurisdiction in Civil Cases. – Regional Trial Courts shall exercise exclusive original jurisdiction:

(1) In all civil actions in which the subject of the litigations is incapable of pecuniary estimation.

(2)   In   all   civil   actions  which   involve   the  title   to,  or  possession  of,   real property, or any interest therein, where the assessed value of the property involved exceeds Twenty thousand pesos (P20,000.00) or for civil actions in Metro   Manila,   where   such   value   exceeds   Fifty   thousand   pesos 

87

(P50,000.00) except actions for forcible entry into and unlawful detainer of lands or buildings, original jurisdiction over which is conferred upon the Metropolitan  Trial  Courts,  Municipal  Trial  Courts,   and Municipal  Circuit Trial Courts; x x x.

Section  33,  on   the  other  hand  provides   that,   if   the   assessed  value  of   the   real property outside Metro Manila involved in the suit is P20,000.00 and below, as in this case, jurisdiction over the action lies in the first level courts. Thus—

SEC.   33.   Jurisdiction   of  Metropolitan   Trial   Courts,   Municipal   Trial   Courts   and Municipal Circuit Trial Courts in Civil Cases -- Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts and Municipal Circuit Trial Courts shall exercise:

x x x x

(3)   Exclusive   original   jurisdiction   in   all   civil   actions   which   involve   title   to,   or possession of, real property, or any interest therein where the assessed value of the property or interest therein does not exceed Twenty thousand pesos (P20,000.00) or, in civil actions in Metro Manila, where such assessed value does not exceed Fifty thousand pesos (P50,000.00) x x x.

But was the Sebes’s action one involving title to, or possession of, real property or any interest in it or one the subject of which is incapable of pecuniary estimation?

The   Sebes   claim   that   their   action   is,   first,   for   the  declaration  of   nullity  of   the documents  of  conveyance   that  defendant  Sevilla   tricked  them  into signing and, second, for the reconveyance of the certificate of title for the two lots that Sevilla succeeded  in  getting.  The subject  of   their  action  is,   they conclude,   incapable  of pecuniary estimation.1avvphi1

An action "involving title to real property" means that the plaintiff’s cause of action is based on a claim that he owns such property or that he has the legal rights to have exclusive control, possession, enjoyment, or disposition of the same.47 Title is the   "legal   link  between   (1)   a  person  who  owns  property  and   (2)   the  property itself."48

"Title" is different from a "certificate of title" which is the document of ownership under the Torrens system of registration issued by the government through the Register  of  Deeds.49 While  title   is   the claim,  right  or   interest   in   real  property,  a certificate of title is the evidence of such claim.

Another  way  of   looking  at   it   is   that,  while   "title"  gives   the  owner   the   right   to demand or be issued a "certificate of title," the holder of a certificate of title does not necessarily possess valid title to the real property. The issuance of a certificate of  title  does  not   give   the  owner  any  better  title   than  what  he  actually   has   in law.50 Thus, a plaintiff’s action for cancellation or nullification of a certificate of title may   only   be   a   necessary   consequence   of   the   defendant’s   lack   of   title   to   real property. Further, although the certificate of title may have been lost, burned, or destroyed and later on reconstituted, title subsists and remains unaffected unless it is transferred or conveyed to another or subjected to a lien or encumbrance.51

Nestled  between  what  distinguishes  a   "title"   from a   "certificate  of  title"   is   the present controversy between the Sebes and defendant Sevilla. Which of them has valid title to the two lots and would thus be legally entitled to the certificates of title covering them?

The  Sebes   claim  ownership  because  according   to   them,   they  never   transferred ownership of the same to anyone. Such title, they insist, has remained with them untouched throughout the years, excepting only that in 1991 they constituted a real estate   mortgage   over   it   in   defendant   Sevilla’s   favor.   The   Sebes   alleged   that defendant  Sevilla  violated their  right  of  ownership by tricking them into signing documents of absolute sale, rather than just a real estate mortgage to secure the loan that they got from him.

Assuming that the Sebes can prove that they have title to or a rightful claim of ownership over the two lots, they would then be entitled, first, to secure evidence of ownership or certificates of title covering the same and, second, to possess and enjoy them. The court, in this situation, may in the exercise of its equity jurisdiction and without  ordering   the  cancellation of   the  Torrens  titles   issued to  defendant Sevilla, direct the latter to reconvey the two lots and their corresponding Torrens titles to them as true owners.52

The present  action  is,   therefore,  not  about the declaration of  the nullity  of  the documents or the reconveyance to the Sebes of the certificates of title covering the two lots. These would merely follow after the trial court shall have first resolved the issue of which between the contending parties is the lawful owner of such lots, the one also entitled to their possession. Based on the pleadings, the ultimate issue is whether or not defendant Sevilla defrauded the Sebes of their property by making them sign documents of conveyance rather than just a deed of real mortgage to secure their debt to him. The action is, therefore, about ascertaining which of these 

88

parties is the lawful owner of the subject lots, jurisdiction over which is determined by the assessed value of such lots.

Here,   the   total   assessed  value  of   the   two   lots   subject  of   the   suit   is P9,910.00. Clearly,   this   amount   does   not   exceed   the   jurisdictional   threshold   value of P20,000.00 fixed by  law. The other damages that the Sebes claim are merely incidental to their main action and, therefore, are excluded in the computation of the jurisdictional amount.

WHEREFORE,  premises   considered,   the  petition   is  DISMISSED.  The  Order  dated August 8, 2006, of the Regional Trial Court of Dipolog City, Branch 9, in Civil Case 5435, is AFFIRMED.

89

G.R. No. 146886 April 30, 2003

DEVORAH E. BARDILLON, petitioner, vs.BARANGAY MASILI OF CALAMBA, LAGUNA, respondent.

PANGANIBAN, J.:

An   expropriation   suit   is   incapable   of   pecuniary   estimation.   Accordingly,   it   falls within the jurisdiction of regional trial courts, regardless of the value of the subject property.

The Case

Before us is a Petition for Review1 under Rule 45 of the Rules of Court, seeking to set aside the January 10, 2001 Decision and the February 5, 2001 Resolution of the Court of Appeals2 (CA) in CA-GR SP No. 61088. The dispositive part of the Decision reads:

"WHEREFORE, premises considered, the present [P]etition for [C]ertiorari is  hereby  DENIED DUE COURSE  and accordingly  DISMISSED,   for   lack  of merit."3

The assailed Resolution4 denied petitioner's Motion for Reconsideration.

The Facts

The factual antecedents are summarized by the CA as follows:

"At the root of this present [P]etition is the controversy surrounding the two   (2)   [C]omplaints   for   eminent   domain  which  were   filed   by   herein respondent for the purpose of expropriating a ONE HUNDRED FORTY FOUR (144) square meter-parcel of land, otherwise known as Lot 4381-D situated in Barangay Masili, Calamba, Laguna and owned by herein petitioner under Transfer   Certificate   of   Title   No.   383605   of   the   Registry   of   Deeds   of Calamba,  Laguna.  Petitioner acquired from Makiling Consolidated Credit 

Corporation the said lot pursuant to a Deed of Absolute Sale which was executed by and between the former and the latter on October 7, 1996.

"The first [C]omplaint for eminent domain, docketed as Civil Case No. 3648 and entitled 'Brgy. Masili, Calamba, Laguna v. Emelita A. Reblara, Eugenia Almazan & Devorah E. Bardillon,' was filed before the Municipal Trial Court of Calamba, Laguna ('MTC') on February 23, 1998, following the failure of Barangay  Masili   to   reach   an   agreement  with   herein   petitioner   on   the purchase offer of TWO HUNDRED THOUSAND PESOS (P200,000.00).  The expropriation   of   Lot   4381-D   was   being   pursued   in   view   of   providing Barangay   Masili   a   multi-purpose   hall   for   the   use   and   benefit   of   its constituents.

"On March 5, 1999, the MTC issued an order dismissing Civil Case No. 3648 'for   lack  of   interest'   for   failure  of   the   [respondent]   and   its   counsel   to appear at the pre-trial. The MTC, in its Order dated May 3, 1999, denied [respondent's] [M]otion for [R]econsideration thereof.

"The second [C]omplaint for eminent domain, docketed as Civil Case No. 2845-99-C   and   entitled   'Brgy.   Masili,   Calamba,   Laguna   v.   Devorah   E. Bardillon'   was   filed   before   Branch   37   of   the   Regional   Trial   Court   of Calamba, Laguna ('RTC') on October 18, 1999. This [C]omplaint also sought the   expropriation   of   the   said   Lot   4381-D   for   the   erection   of   a  multi-purpose hall  of  Barangay Masili,  but  petitioner,  by way of  a  Motion to Dismiss, opposed this [C]omplaint by alleging in the main that it violated Section 19(f) of Rule 16 in that [respondent's] cause of action is barred by prior judgment, pursuant to the doctrine of res judicata.

"On   January   21,   2000,   [the]   Judge   issued   an   order   denying petitioner's Motion to Dismiss,  holding that the MTC which ordered the dismissal   of   Civil   Case   No.   3648   has   no   jurisdiction   over   the   said expropriation proceeding.

"With the subsequent approval of Municipal Ordinance No. 2000-261 on July 10, 2000, and the submission thereof in compliance with [the] Judge's Order  dated   June  9,  2000   requiring  herein   respondent   to  produce   the authority for the expropriation through the Municipal Council of Calamba, Laguna, the assailed Order dated August 4, 2000 was issued in favor of Barangay Masili x x x and, on August 16, 2000, the corresponding order for the issuance of the [W]rit of [P]ossession over Lot 4381-D."5

90

Ruling of the Court of Appeals

In   dismissing   the   Petition,   the   CA   held   that   the   Regional   Trial   Court   (RTC)   of Calamba, Laguna (Branch 37)6 did not commit grave abuse of discretion in issuing the assailed Orders. It ruled that the second Complaint for eminent domain (Civil Case   No.   2845-99-C)   was   not   barred   by res   judicata.   The   reason   is   that   the Municipal   Trial   Court   (MTC),  which   dismissed   the   first   Complaint   for   eminent domain (Civil Case No. 3648), had no jurisdiction over the action.

Hence, this Petition.7

The Issues

In her Memorandum, petitioner raises the following issues for our consideration:

"A.  Whether or  not,   the Honorable Respondent Court  committed grave abuse of discretion amounting to lack of jurisdiction when it denied and dismissed petitioner's appeal;

"B.  Whether or  not,   the Honorable  Respondent Court  committed grave abuse of discretion when it did not pass upon and consider the pending Motion for Reconsideration which was not resolved by the Regional Trial Court before issuing the questioned Orders of 4 and 16 August 2000;

"C.  Whether or  not,   the Honorable Respondent Court  committed grave abuse of discretion in taking the total amount of the assessed value of the land and building to confer jurisdiction to the court a quo;

"D.  Whether or not,   the Honorable Respondent Court  committed grave abuse  of  discretion  in   ignoring   the   fact   that   there   is  an  existing  multi-purpose hall erected in the land owned by Eugenia Almazan which should be subject of expropriation; and

"E.  Whether  or  not,   the  Honorable  Respondent  Court  committed grave abuse  of   discretion   in   failing   to   consider   the   issue  of   forum  shopping committed by Respondent Masili."8

Simply put, the issues are as follows: (1) whether the MTC had jurisdiction over the expropriation   case;   (2)   whether   the   dismissal   of   that   case   before   the   MTC 

constituted res judicata; (3) whether the CA erred when it ignored the issue of entry upon the premises; and (4) whether respondent is guilty of forum shopping.

The Court's Ruling

The Petition has no merit.

First   Issue:Jurisdiction Over Expropriation

Petitioner claims that,  since the value of the  land is only P11,448, the MTC had jurisdiction over the case.9

On the other hand, the appellate court held that the assessed value of the property was   P28,960.10 Thus,   the  MTC  did   not   have   jurisdiction  over   the   expropriation proceedings, because the amount involved was beyond the P20,000 jurisdictional amount cognizable by MTCs.

An expropriation suit does not involve the recovery of a sum of money. Rather, it deals  with   the   exercise   by   the   government   of   its   authority   and   right   to   take property for public use.11 As such, it is incapable of pecuniary estimation and should be filed with the regional trial courts.12

This  was   explained   by   the   Court   in Barangay   San   Roque   v.   Heirs   of   Francisco Pastor:13

"It should be stressed that the primary consideration in an expropriation suit is whether the government or any of its instrumentalities has complied with the requisites for the taking of private property. Hence, the courts determine the authority  of  the government entity,   the necessity  of  the expropriation, and the observance of due process. In the main, the subject of an expropriation suit is the government's exercise of eminent domain, a matter that is incapable of pecuniary estimation.

"True,   the   value   of   the   property   to   be   expropriated   is   estimated   in monetary   terms,   for   the   court   is   duty-bound   to   determine   the   just compensation   for   it.   This,   however,   is   merely   incidental   to   the expropriation suit.Indeed, that amount is determined only after the court is satisfied with the propriety of the expropriation."

91

"Verily,   the   Court   held   in Republic   of   the   Philippines   v.   Zurbano that 'condemnation proceedings are within the  jurisdiction of  Courts  of  First Instance,' the forerunners of the regional trial courts. The said case was decided during the effectivity of the Judiciary Act of 1948 which, like BP 129 in respect to RTCs, provided that courts of first instance had original jurisdiction over 'all civil actions in which the subject of the litigation is not capable of pecuniary estimation.' The 1997 amendments to the Rules of Court were not intended to change these jurisprudential precedents.14

To reiterate, an expropriation suit is within the jurisdiction of the RTC regardless of the value of the land, because the subject of the action is the government's exercise of eminent domain — a matter that is incapable of pecuniary estimation.

Second   Issue:Res Judicata

Petitioner claims that the MTC's dismissal of the first Complaint for eminent domain was with prejudice, since there was no indication to the contrary in the Order of dismissal.  She contends  that   the filing  of   the second Complaint  before the  RTC should therefore be dismissed on account of res judicata.

Res judicata literally means a matter adjudged, judicially acted upon or decided, or settled by judgment.15 It provides that a final judgment on the merits rendered by a court of competent jurisdiction is conclusive as to the rights of the parties and their privies; and constitutes an absolute bar to subsequent actions involving the same claim, demand or cause of action.16

The following are the requisites of res judicata: (1) the former judgment must be final; (2) the court that rendered it had jurisdiction over the subject matter and the parties; (3) it is a judgment on the merits; and (4) there is — between the first and the second actions — an identity of parties, subject matter and cause of action.17

Since   the  MTC had no  jurisdiction over  expropriation proceedings,   the  doctrine of res judicata finds no application even if the Order of dismissal may have been an adjudication on the merits.

Third   Issue:Legality of Entry Into Premises

Petitioner argues that the CA erred when it ignored the RTC's Writ of Possession over her property, issued despite the pending Motion for Reconsideration of the ruling dismissing the Complaint. We are not persuaded.

The requirements for the issuance of a writ of possession in an expropriation case are expressly and specifically governed by Section 2 of Rule 67 of the 1997 Rules of Civil   Procedure.18 On   the   part   of   local   government   units,   expropriation   is   also governed   by   Section   19   of   the   Local   Government   Code.19 Accordingly,   in expropriation proceedings,  the requisites for authorizing  immediate entry are as follows:   (1)   the   filing   of   a   complaint   for   expropriation   sufficient   in   form   and substance; and (2) the deposit of the amount equivalent to 15 percent of the fair market   value   of   the   property   to   be   expropriated   based   on   its   current   tax declaration.20

In the instant case, the issuance of the Writ of Possession in favor of respondent after   it   had   filed   the   Complaint   for   expropriation   and   deposited   the   amount required was proper, because it had complied with the foregoing requisites.

The issue of the necessity of the expropriation is a matter properly addressed to the RTC  in   the  course of   the expropriation proceedings.   If  petitioner  objects   to   the necessity of the takeover of her property, she should say so in her Answer to the Complaint.21 The RTC has the power to inquire into the legality of the exercise of the right of eminent domain and to determine whether there is a genuine necessity for it.22

Fourth   Issue:Forum Shopping

Petitioner claims that respondent is guilty of forum shopping, because it scouted for another forum after obtaining an unfavorable Decision from the MTC.

The test for determining the presence of forum shopping is whether the elements of litis   pendentia are   present   in   two   or  more   pending   cases,   such   that   a   final judgment in one case will amount to res judicata in another.23

Be it noted that the earlier case lodged with the MTC had already been dismissed when the Complaint was filed before the RTC. Even granting arguendo that both cases were still pending, a final judgment in the MTC case will not constitute res judicata in   the  RTC,   since the  former  had no  jurisdiction over   the expropriation case.

92

WHEREFORE,   the  Petition  is  DENIED and the assailed  Decision AFFIRMED.  Costs against petitioner.

93

G. R. No. 166876 March 24, 2006

ARTEMIO INIEGO,1Petitioner, vs.The HONORABLE JUDGE GUILLERMO G. PURGANAN, in his official capacity as Presiding Judge of the Regional Trial Court, Branch 42, City of Manila, and FOKKER C. SANTOS, Respondents.

D E C I S I O N

CHICO-NAZARIO, J.:

For this Court to grant this petition for review on certiorari under Rule 45 of the Rules of Court, petitioner has to persuade us on two engaging questions of law. First,  he has  to  convince us   that  actions  for  damages based on quasi-delict  are actions that are capable of pecuniary estimation, and therefore would fall under the jurisdiction of the municipal courts if the claim does not exceed the jurisdictional amount of P400,000.00 in Metro Manila. Second, he has to convince us that the moral   and   exemplary   damages   claimed   by   the   private   respondent   should   be excluded   from   the   computation   of   the   above-mentioned   jurisdictional   amount because  they arose   from a cause of  action other   than  the  negligent  act  of   the defendant.

Petitioner urges us to reverse the 28 October 2004 Decision and 26 January 2005 Resolution of the Court of Appeals, Eighth Division, in CA-G.R. SP No. 76206 denying due course to the petition for certiorari filed by petitioner under Rule 65, elevating the 21 October 2002 Omnibus Order and the 21 January 2003 Order of the Regional Trial   Court   (RTC),   Branch  42,   City  of  Manila.   The  dispositive  portion  of   the  28 October 2004 Decision of the Court of Appeals reads:

WHEREFORE, the petition is DENIED DUE COURSE and DISMISSED for lack of merit.2

The factual and procedural antecedents of this case are as follows:

On 1 March 2002, private respondent Fokker Santos filed a complaint for quasi-delict and damages against Jimmy T. Pinion, the driver of a truck involved in a traffic 

accident,  and against  petitioner Artemio  Iniego,  as  owner of   the said  truck  and employer   of   Pinion.   The   complaint   stemmed   from   a   vehicular   accident   that happened on 11 December 1999, when a freight truck allegedly being driven by Pinion hit private respondent’s jitney which private respondent was driving at the time of the accident.

On 24 August  2002,  private   respondent  filed a  Motion to Declare defendant   in Default allegedly for failure of the latter to file his answer within the final extended period. On 28 August 2002, petitioner filed a Motion to Admit and a Motion to Dismiss the complaint  on the ground, among other things,   that  the RTC has no jurisdiction over the cause of action of the case.

On 21 October 2002,  public  respondent  Judge Guillermo G.  Purganan,  acting as presiding judge of the RTC, Branch 42, Manila, issued the assailed Omnibus Order denying   the  Motion   to   Dismiss   of   the   petitioner   and   the  Motion   to   Declare Defendant in Default of the private respondent. Pertinent portions of the Omnibus Order and the dispositive portion thereof read:

In his opposition to the motion to declare him in default and his Motion to Admit defendant IÑEGO alleged that he never received the Order dated 12 August 2002. But believing in good faith, without being presumptuous, that his 3rd Motion for additional Time to file or any appropriate [pleading] would be granted, he filed the aforesaid Motion received by the Court on 23 August 2002.

The explanation of defendant IÑEGO has merit. The order dated 12 August 2002 was sent to a wrong address, thus defendant IÑEGO did not receive it. Since it was not received, he was not aware that the court would grant no further extension. The  Motion   to  Admit  Motion   to  Dismiss  has   to  be  granted  and   the  Motion   to declare Defendant IÑEGO [in default] has to be DENIED.

x x x x

The plaintiff opines that this court has exclusive jurisdiction because the cause of action is the claim for damages, which exceeds P400,000.00. The complaint prays for actual  damages  in the amount of P40,000.00,  moral damages  in the amount of P300,000.00, and exemplary damages in the amount of P150,000.00. Excluding attorney’s fees in the amount of P50,000.00, the total amount of damages being claimed is P490,000.00.

94

Proceeding  on the assumption that   the cause of  action  is   the claim of   (sic)   for damages in the total amount ofP490,000.00, this court has jurisdiction. But is the main cause of action the claim for damages?

This court is of the view that the main cause of action is not the claim for damages but quasi-delict. Damages are being claimed only as a result of the alleged fault or negligence of both defendants under Article 2176 of the Civil Code in the case of defendant  Pinion  and  under  Article  2180  also  of   the  Civil   Code   in   the   case  of defendant   Iniego.  But   since   fault  or  negligence   (quasi-delicts)   could  not  be   the subject of pecuniary estimation, this court has exclusive jurisdiction.

x x x x

WHEREFORE, in view of all the foregoing, the motion to declare defendant Iniego in default and the said defendant’s motion to dismiss are denied.3

On 7 November 2002, petitioner filed a Motion for Reconsideration of the Omnibus Order of 21 October 2002. On 21 January 2003, public respondent issued an Order denying   petitioner’s   motion   for   reconsideration.   Pertinent   portions   of   the   21 January 2003 Order are reproduced hereunder:

What this court referred to in its Order sought to be reconsidered as not capable of pecuniary estimation is the CAUSE OF ACTION, which is quasi-delict and NOT the amount of damage prayed for.

x x x x

WHEREFORE, in view of the foregoing, the motion for reconsideration is DENIED.4

Petitioner elevated the 21 October 2002 and 21 January 2003 Orders of the RTC to the Court of Appeals on petition for certiorari under Rule 65 of the Rules of Court. On 28 October 2004, the Court of Appeals promulgated the assailed Decision, the dispositive portion thereof reads:

WHEREFORE, the petition is DENIED DUE COURSE and dismissed for lack of merit.5

On 22 November 2004, petitioner moved for reconsideration, which was denied by the Court of Appeals on 26 January 2005. Hence, this present petition.

Petitioner claims that actions for damages based on quasi-delict are actions that are capable of pecuniary estimation;  hence,  the  jurisdiction in such cases falls  upon either the municipal courts (the Municipal Trial Courts, Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts In Cities, And Municipal Circuit Trial Courts), or the Regional Trial Courts, depending on the value of the damages claimed.

Petitioner argues further that should this Court find actions for damages capable of pecuniary estimation, then the total  amount of damages claimed by the private respondent must exceed P400,000.00 in order that it may fall under the jurisdiction of the RTC.  Petitioner asserts,  however,   that the moral  and exemplary damages claimed  by  private   respondent  be  excluded   from  the   computation  of   the   total amount   of   damages   for   jurisdictional   purposes   because   the   said   moral   and exemplary   damages   arose,   not   from  the  quasi-delict,   but   from  the  petitioner’s refusal to pay the actual damages.

I

Actions for damages based on quasi-delicts are primarily and effectively actions for the   recovery   of   a   sum   of   money   for   the   damages   suffered   because   of   the defendant’s   alleged   tortious   acts,   and   are   therefore   capable   of   pecuniary estimation.

In a recent case,6 we did affirm the jurisdiction of a Municipal Circuit Trial Court in actions for damages based on quasi-delict, although the ground used to challenge said jurisdiction was an alleged forum shopping, and not the applicability of Section 19(1) of Batas Pambansa Blg. 129.

According to respondent Judge, what he referred to in his assailed Order as not capable of pecuniary estimation is the cause of action, which is a quasi-delict, and not the amount of damage prayed for.7 From this, respondent Judge concluded that since   fault   or   negligence   in   quasi-delicts   cannot   be   the   subject   of   pecuniary estimation,   the  RTC has   jurisdiction.  The  Court  of  Appeals  affirmed   respondent Judge in this respect.8

Respondent Judge’s observation is erroneous. It is crystal clear from B.P. Blg. 129, as amended by Republic Act No. 7691, that what must be determined to be capable or  incapable of pecuniary estimation  is  not the cause of  action, but the subject matter of the action.9 A cause of action is "the delict or wrongful act or omission committed by the defendant in violation of the primary rights of the plaintiff."10 On the other hand, the "subject matter of the action" is "the physical facts, the thing 

95

real or personal, the money, lands, chattels, and the like, in relation to which the suit is prosecuted, and not the delict or wrong committed by the defendant."11

The case of Lapitan v. Scandia, Inc., et al.,12 has guided this Court time and again in determining  whether   the   subject  matter   of   the   action   is   capable   of   pecuniary estimation. In Lapitan, the Court spoke through the eminent Mr. Justice Jose B.L. Reyes:

In determining whether an action is one the subject matter of which is not capable of pecuniary estimation this Court has adopted the criterion of first ascertaining the nature of the principal action or remedy sought. If it is primarily for the recovery of a   sum of  money,   the  claim  is   considered  capable  of  pecuniary  estimation,  and whether jurisdiction is in the municipal courts or in the courts of first instance [now Regional Trial Courts] would depend on the amount of the claim. However, where the basic issue is something other than the right to recover a sum of money, where the money claim is purely incidental to, or a consequence of, the principal relief sought like suits to have the defendant perform his part of the contract (specific performance)  and  in actions  for support,  or   for annulment of  a  judgment or  to foreclose a mortgage, this court has considered such actions as cases where the subject   of   the   litigation  may   not   be   estimated   in   terms   of   money,   and   are cognizable exclusively by courts of first  instance [now Regional Trial  Courts].  x x x.13 (Emphasis supplied.)

Actions for damages based on quasi-delicts are primarily and effectively actions for the   recovery   of   a   sum   of   money   for   the   damages   suffered   because   of   the defendant’s alleged tortious acts. The damages claimed in such actions represent the monetary  equivalent  of   the  injury  caused to the plaintiff by the defendant, which are thus sought to be recovered by the plaintiff. This money claim  is the principal   relief   sought,   and   is   not  merely   incidental   thereto   or   a   consequence thereof. It bears to point out that the complaint filed by private respondent before the RTC actually bears the caption "for DAMAGES."

Fault or negligence, which the Court of Appeals claims is not capable of pecuniary estimation, is not actionable by itself. For such fault or negligence to be actionable, there must  be a  resulting damage to a  third person.  The relief  available  to the offended party in such cases is for the reparation, restitution, or payment of such damage, without which any alleged offended party has no cause of action or relief. The fault or negligence of the defendant, therefore, is inextricably intertwined with the claim for damages, and there can be no action based on quasi-delict without a claim for damages.

We therefore rule that the subject matter of actions for damages based on quasi-delict is capable of pecuniary estimation.

II

The amount of damages claimed is within the jurisdiction of the RTC, since it is the claim for all kinds of damages that is the basis of determining the jurisdiction of courts,  whether   the  claims   for  damages  arise   from the  same or   from different causes of action.

Despite our concurrence in petitioner’s claim that actions for damages based on quasi-delict are actions that are capable of pecuniary estimation, we find that the total   amount   of   damages   claimed  by   the   private   respondent   nevertheless   still exceeds the jurisdictional limit of P400,000.00 and remains under the jurisdiction of the RTC.

Petitioner  argues   that   in   actions   for  damages  based  on  quasi-delict,   claims   for damages   arising   from  a  different   cause  of   action   (i.e.,   other   than   the   fault   or negligence of  the defendant)  should not be  included  in  the computation of  the jurisdictional amount. According to petitioner, the moral and exemplary damages claimed   by   the   respondents   in   the   case   at   bar   are   not   direct   and   proximate consequences of the alleged negligent act. Petitioner points out that the complaint itself stated that such moral and exemplary damages arose from the alleged refusal of   defendants   to   honor   the   demand   for   damages,   and   therefore   there   is   no reasonable cause and effect between the fault or negligence of the defendant and the claim for moral and exemplary damages.14 If the claims for moral and exemplary damages   are   not   included   in   the   computation   for   purposes   of   determining jurisdiction, only the claim for actual damages in the amount of P40,000.00 will be considered, and the MeTC will have jurisdiction.

We   cannot   give   credence   to   petitioner’s   arguments.   The   distinction   he  made between damages arising directly from injuries in a quasi-delict and those arising from a refusal to admit liability for a quasi-delict is more apparent than real, as the damages sought by respondent originate from the same cause of action: the quasi-delict. The fault or negligence of the employee and the juris tantum presumption of negligence of his employer  in his selection and supervision are the seeds of the damages claimed, without distinction.

Even assuming, for the sake of argument, that the claims for moral and exemplary damages arose from a cause of action other than the quasi-delict, their inclusion in 

96

the computation of damages for jurisdictional purposes is still proper. All claims for damages   should   be   considered   in   determining   the   jurisdiction   of   the   court regardless of whether they arose from a single cause of action or several causes of action. Rule 2, Section 5, of the Rules of Court allows a party to assert as many causes of action as he may have against the opposing party. Subsection (d) of said section  provides   that  where   the   claims   in   all   such   joined   causes  of   action  are principally for recovery of money, the aggregate amount claimed shall be the test of jurisdiction.15

Hence, whether or not the different claims for damages are based on a single cause of action or different causes of action, it  is the total amount thereof which shall govern. Jurisdiction in the case at bar remains with the RTC, considering that the total   amount   claimed,   inclusive  of   the  moral   and  exemplary  damages   claimed, is P490,000.00.

In sum, actions for damages based on quasi-delicts are actions that are capable of pecuniary estimation. As such, they fall within the jurisdiction of either the RTC or the municipal courts, depending on the amount of damages claimed. In this case, the amount of damages claimed is within the jurisdiction of the RTC, since it is the claim for all kinds of damages that is the basis of determining the jurisdiction of courts,  whether   the  claims   for  damages  arise   from the  same or   from different causes of action.

WHEREFORE,   the  petition  for   review on certiorari   is  hereby  DENIED  for   lack  of merit. The Decision and Resolution of the Court of Appeals dated 28 October 2004 and 26   January  2005,   respectively,  are  AFFIRMED  insofar  as   they  held   that   the Regional Trial Court has jurisdiction. No costs.

SO ORDERED.

97

G.R. No. 122646 March 14, 1997

ADELIA C. MENDOZA, for herself and Administratix of the Intestate Estate of the late NORBERTO B. MENDOZA, petitioners, vs.HON. ANGELITO C. TEH, Presiding Judge, Branch 87, RTC, Rosario, Batangas, SPS. HERMINIO & CLARITA TAYAG @ SPS. GEORGE T. TIGLAO & CLARIZZA T. TIGLAO and/or @ TEOFILO M. ESGUERRA, LEONOR M. ESGUERRA. LETICIA M. ESGUERRA, JOEL M. ESGUERRA, RICARDO M. ESGUERRA, VOLTAIRE E. TAYAG, BENITO I. TAYAG, MERLIE MALIG, ALBERTO T. TAYAG, ROSEMARIE T. TAYAG, LETICIA E. LULU and the REGISTER OF DEED for the Province of Batangas, respondents.

 

FRANCISCO, J.:

On October 28, 1994, petitioner "for herself and as administratrix of the intestate estate" of her deceased husband Norberto Mendoza filed before the Regional Trial Court (RTC) of Batangas a complaint for "reconveyance of title (involving parcels of lot in Batangas) and damages with petition for preliminary injunction" docketed as Civil Case No. R94-009. 1 Paragraphs 2 and 3 of said complaint states:

2. That Adelia C. Mendoza likewise represents her co-plaintiff, the Intestate Estate of the late Norberto B. Mendoza in her capacity as the surviving wife of the deceased Norberto B. Mendoza who died on December 29, 1993;

3. That Adelia C. Mendoza should be appointed by this Honorable Court as the judicial administratrix of her co-plaintiff for purposes of this case; 2

Private   respondents   filed   on   January   21,   1995 3 their   "answer   with  motion   to dismiss" 4 alleging among others that the complaint states no cause of action and that petitioner's  demand had already been paid. 5 On February 17,  1995,  private respondents filed another pleading entitled "motion to dismiss" invoking, this time, lack of   jurisdiction,   lack of  cause of  action, estoppel,   laches and prescription.  In support of their argument of lack of jurisdiction, private respondents contend that a special proceedings case for appointment of administratrix of an estate cannot be 

incorporated   in   the  ordinary  action   for   reconveyance.   In  her  opposition   to   the motions, petitioner asserts among others, that the allegation seeking appointment as administratrix is only an incidental matter which is not even prayed for in the complaint.   Replying   to   the   opposition,   private   respondents   argued   that   since petitioner's   husband   resided   in   Quezon   City   at   the   time   of   his   death,   the appointment of the estate administratrix should be filed in the RTC of that place in accordance with Section 1 Rule 73 of the Rules of Court.  Accordingly,   it   is  their argument that the RTC of Batangas has no jurisdiction over the case.

In a Resolution dated June 14, 1995, the RTC of Batangas thru respondent Judge Teh "dismissed without prejudice" the complaint   for  lack of  jurisdiction "on the ground that the rules governing an ordinary civil action and a special proceeding are different." Accordingly, the lower court found it unnecessary to discuss the other grounds raised in the motion to dismiss. 6 Upon denial  of  petitioner's motion for reconsideration, he filed this petition under Rule 45 on pure questions of law. The Court thereafter gave due course to the petition.

The issue is whether or not in an action for reconveyance, an allegation seeking appointment as administratrix of an estate, would oust the RTC of its jurisdiction over the whole case?

We rule   in   the  negative.  First,   Section 19 of  B.P.  129  as  amended by  RA 7691 provides:

Jurisdiction in Civil  Cases.  — Regional Trial  Courts shall  exercise exclusive original jurisdiction:

(1)   In   all   civil   actions   in   which   the   subject   of   the   litigation is incapable of pecuniary estimation;

(2) In all civil actions which involve the title to, or possession of, real property, or any interest therein, where the assessed value of property   involved   exceeds   Twenty   thousand   pesos (P20,000.00). . .

xxx xxx xxx

(4) In all matters of probate, both testate and intestat . . . .

98

Likewise, Section 33 of the same law provides that:

Metropolitan Trial Court shall exercise:

(1)   Exclusive   original   jurisdiction   over   civil actions   and   probate   proceedings,   testate   and intestate . . . (emphasis ours).

The above law is clear. An action for reconveyance, which involves title to property worth millions of pesos, such as the lots subject of this case, is cognizable by the RTC. Likewise falling within  its  jurisdiction are actions "incapable   of   pecuniary   estimation,"   such   as   the   appointment   of   an administratrix for an estate. Even the Rules on venue of estate proceedings (Section 1 of Rule 73 7) impliedly recognizes the jurisdiction of the RTC over petitions   for   granting   of   letters   of   administration.  On   the   other   hand, probate proceedings for the settlement of estate are within the ambit of either   the  RTC  or  MTC  depending  on   the  net  worth  of   the  estate.  By arguing   that   the   allegation   seeking   such  appointment   as   administratrix ousted   the  RTC  of   its   jurisdiction,  both  public  and  private   respondents confuse jurisdiction with venue. Section 2 of Rule 4 as revised by Circular 13-95 8 provides that actions involving title to property shall be tried in the province where the property is located, in this case, — Batangas. The mere fact that petitioner's deceased husband resides in Quezon City at the time of his death affects only the venue but not the jurisdiction of the Court. 9

Second,   the   cases   cited 10 by   private   respondents   are   not   at   point   as   they involve settlement   of   estate where   the   probate   court   was   asked   to   resolve questions of ownership of certain properties.In the present suit, no settlement of estate   is   involved,   but   merely   an   allegation   seeking   appointment   as   estate administratrix which does not necessarily involve settlement of estate that would have invited the exercise of the limited jurisdiction of a probate court. The above allegation is not even a  jurisdictional fact which must be stated in an action for reconveyance.   The   Court   therefore,   should   have   at   least,   proceeded  with   the reconveyance suit rather than dismiss the entire case.

Third, jurisprudential rulings that a probate court cannot generally decide questions of ownership or title to property 11 is not applicable in this case, because: there is no settlement of estate involved and the RTC of Batangas was not acting as a probate court. It should be clarified that whether a particular matter should be resolved by the RTC in the exercise of its general jurisdiction or its limited probate jurisdiction, is 

not a jurisdictional issue but a mere question of procedure. 12 Moreover, the instant action for reconveyance does not even invoke the limited jurisdiction of a probate court. 13 Considering   that   the   RTC   has   jurisdiction,   whether   it   be   on   the reconveyance suit or as to the appointment of an administratrix, it was improper for respondent judge to dismiss the whole complaint for alleged lack of jurisdiction.

Finally,   judges should not dismiss with precipitate haste, complaints or petitions filed before them, just so they can comply with their administrative duty to dispose cases within 90 days at the expense of their judicial responsibility.

WHEREFORE, the Resolutions dated June 14, 1995 and November 14, 1995 of the RTC   of   Batangas   are   REVERSED   and   SET   ASIDE.   The   trial   court   is   ordered   to immediately   proceed  with   the   disposition   of   the   case   in   accordance  with   this Decision.

SO ORDERED.

99

G.R. No. 144062 November 2, 2006

THE BASES CONVERSION AND DEVELOPMENT AUTHORITY, ROGELIO L. SINGSON, in his personal capacity and as Chairman-President of Bases Conversion Development Authority, ROLANDO A. CASTRO, EMERITA S. DIAZ, RAUL M. RODRIGUEZ, NOEMI B. CHENG, RAMON P. ERENETA, JR., ANTHONY W. WOO, ROBERTO ESPIRITU, ROBERTO SANDOVAL, PATROCINIO R. SIMPLICIANO, REYNALDO O. DOMINGO, LUISITO C. CABILI, FELICIANO SIBAYAN, JOEY S. CARIAGA, RUPERTO R. DE GUZMAN, and LORENZO Y. VILLALON, Petitioners, vs. ELPIDIO UY, doing business under the name and style of EDISON DEVELOPMENT and CONSTRUCTION,Respondent.

D E C I S I O N

VELASCO, JR., J.:

Republic Act No. 7227 prohibits courts from issuing preliminary injunctive writs or restraining   orders   against   any   project   of   the   Bases   Conversion   Development Authority   (BCDA),  such as  the Heritage Park Project,   in  order  not to  hamper or disrupt   the   implementation   of   the   projects   for   "conversion   into   alternative productive   uses" 1 of   the   military   reservations   and   their   extension   which   are considered  by   law  to  be   "urgent  and  necessary" 2 or   to   frustrate   "the  effort   to promote the economic and social development of Central Luzon in particular and the country in general." 3 The issue to be addressed in this petition is whether RA 7227  likewise forbids  trial  courts   from rendering  judgments granting permanent injunctions against BCDA projects.

The Case

Petitioners,  through a Joint Petition for Review on Certiorari  with Prayer for the Issuance   of   a  Writ   of   Preliminary   Injunction   and/or   a   Temporary   Restraining Order 4 under Rule 45 of the Rules of Court, assail the July 31, 2000 Decision 5 of the Court of Appeals (CA) which dismissed petitioners’ prayer for the issuance of writs of certiorari and prohibition in CA-G.R. SP No. 56418 entitled The Bases Conversion Development Authority, et al. v. Hon. Helen Bautista-Ricafort, Presiding Judge, RTC Parañaque, Branch 260, and Elpidio Uy, doing business under the name and style of Edison Development and Construction.

The Facts

On  March   13,   1992,   Republic   Act   No.   7227, 6 otherwise   known   as   "The   Bases Conversion and Development Act of 1992," created the BCDA to "accelerate the sound and balanced conversion into alternative productive uses of the Clark and Subic  military   reservations   and   their   extension   (John   Hay   Station,  Wallace   Air Station, O’Donnell Transmitter Station, San Miguel Naval Communications Station and Capas Relay Station)," 7 and "to raise funds by the sale of portions of Metro Manila   military   camps." 8 Pursuant   to   this   Act,   then   President   Ramos   issued Executive Order (EO) No. 40, 9 series of 1992, specifying, among others, the portions of Metro Manila military camps to be utilized to generate capital for the BCDA. For Fort Bonifacio, 96 hectares was set aside for the subject Heritage Park Project (the Project).

To carry out the Project and other fund generating projects pursuant to RA 7227 and EO 40, the BCDA entered into a Memorandum of Agreement (MOA) with the Public   Estates   Authority   (PEA),   designating   the   latter   as   Project   Manager. Thereafter, on September 9, 1994, the BCDA, PEA, and the Philippine National Bank (PNB) executed a Pool Formation Trust Agreement (PFTA), creating an asset pool to generate funds for the development of the Project. 10

On November 20, 1996, after the requisite public bidding, the PEA entered into a Landscaping and Construction Agreement 11 (LCA) with respondent Elpidio Uy, doing business   under   the   name   and   style   of   Edison   Development   and   Construction. Subsequent to the LCA, the same parties forged on August 5, 1997 a negotiated Construction Agreement. On December 3, 1996, respondent received the requisite Notice to Proceed 12 from PEA, and duly mobilized within 14 days from notice and commenced the landscaping and construction of the Project.  The LCA stipulated that   respondent   shall   fulfill   his   contractual   obligation  within   a   period   of   450 calendar days from its start,  reckoned 14 days from respondent’s receipt of  the notice to proceed. 13 Specifically, the scope of respondent Uy’s work in the LCA was to   construct   three   (3)   vertical   structures,   the   Terrasoleum   structures,   and   the landscaping.

Aside from respondent, two other contractors were engaged in the Project—Makati Development Corporation (MDC) undertook the horizontal site development and Romago Electric,   Inc.   (REI)  which was contracted to do the electrification of the Project.   The   parties   presented   diametrically   opposing   versions   on   its   progress. Nonetheless,   it   is   undisputed   that   there  were   delays   in   the   construction   and 

100

landscaping  under   the   LCA,   and   for  which   several   extensions  were   granted   to respondent Uy by PEA.

On   the  one   hand,   respondent   asserted   that   the   delays  were   justified   and  not attributable to him, as portions of the Project were delivered piecemeal and could not   be  worked   on   immediately   pending   the   completion  of  work   by   the   other contractors. On the other hand, petitioners maintained that respondent Uy was in delay with work "slippage" beyond tolerable levels and that respondent had already pulled   out   his   equipment   and  machineries,   and   stopped  working   sometime   in October 1999.

On   November   29,   1999,   respondent   Uy   received   from   PEA   a   Letter   of Termination 14 of the LCA. This prompted respondent to file Civil Case No. 99-0425 for Injunction and Damages with the Parañaque Regional Trial Court (RTC) Branch 260 against PEA, petitioner BCDA, and private petitioners. On December 14, 1999, Parañaque   RTC   Executive   Judge   Helen   Bautista-Ricafort   issued   a   72–hour Temporary   Restraining   Order   (TRO),   enjoining   petitioners   from   excluding respondent   from his   contractual  obligations  under   the  LCA. 15 Subsequently,   the case was raffled to the same Judge in the said trial court, who, on December 17, 1999, after the preliminary hearing of the case, extended the TRO for 17 days. 16

On December 27, 1999, petitioners who were not joined by PEA forthwith filed their Joint Petition for Certiorari  and Prohibition 17 before the CA. Alleging facts falling under the exceptions on filing a motion for reconsideration, said petition raised the sole issue of lack of jurisdiction of the RTC to hear an injunction case against the BCDA and the propriety of the issuance of the TRO in view of the proscription under Section 21 of RA 7227.

Petitioners argued that the said proviso not only prohibits lower courts from issuing a TRO or writ of injunction against BCDA projects but also clearly vests exclusive jurisdiction   in   this  Court   for   injunctive   relief  and   issuance  of  a  TRO.  Moreover, petitioners maintained that PD 1818 and the recent RA No. 8975 (both laws prohibit courts from issuing TRO and preliminary injunctions in cases involving infrastructure projects of the government) were equally applicable.

Meanwhile, on December 28, 1999, the Parañaque RTC issued an Order suspending proceedings until  the final  resolution of the certiorari  case before the appellate court.

The Ruling of the Court of Appeals

On July 31, 2000, the CA rendered a Decision 18 dismissing petitioners’ Joint Petition for   Certiorari   and   Prohibition.   The   CA   reasoned   that   the   assailed   TRO   had become functus officio, thus, it was moot and academic. Nonetheless, it held that the RTC did not commit grave abuse of discretion in issuing the assailed TRO and that prohibition was not a proper remedy. It ratiocinated that if petitioners want to stop the proceedings in the RTC for alleged manifest bias of the sitting judge, they should have filed a motion for inhibition before the trial court. In short, the CA ruled that the RTC was the proper venue to hear the injunction case—thereby ruling that the RTC had jurisdiction to hear the injunctive case and to issue the TRO.

The Issues

Without filing a motion for reconsideration, on August 7, 2000, petitioners came before this Court filing their Joint Petition for Review on Certiorari under Rule 45 on pure questions of law, raising the same sole issue of jurisdiction of the RTC to hear an injunctive case and to issue a TRO against the BCDA.

Furthermore, petitioners raise the following issues for our consideration:

I

UNDER R.A. NO. 7227, THE IMPLEMENTATION OF PROJECTS FOR THE CONVERSION OF  MILITARY   BASES   INTO   PRODUCTIVE   USES   SHALL   NOT   BE   RESTRAINED   OR ENJOINED EXCEPT BY AN ORDER OF THE SUPREME COURT, HENCE,  THE LOWER COURT HAS NO JURISDICTION TO HEAR AND DECIDE CIVIL CASE NO. 99-0425.

II

IN DISMISSING THE JOINT PETITION FOR CERTIORARI AND PROHIBITION IN CA-G.R. SP NO. 56418 QUESTIONING SQUARELY THE LOWER COURT’S JURISDICTION OVER CIVIL CASE NO. 99-0425, THE APPELLATE COURT WENT BEYOND THE ISSUES RAISED IN THE PLEADINGS AND TOOK UP MATTERS EXTRANEOUS TO THE CASE.

III

IF THE RESPONDENT HAS ANY CLAIM HE WANTS TO PURSUE BEFORE THE LOWER COURTS, THE RELIEF AVAILABLE TO THE RESPONDENT IS LIMITED TO A CASE FOR DAMAGES,   NOT   INJUNCTION,   AGAINST   THE   PETITIONERS   TO   ENFORCE   SUCH CLAIM. 19

101

The Court’s Ruling

The   instant   case   arose   from   the   termination   by   the   PEA   of   the   LCA   which respondent Uy is contesting through an injunction case. As we see it, the core issue for our resolution is whether the trial court has jurisdiction to provisionally enjoin petitioners   from   terminating   the   LCA   and   to   hear   an   injunction   case   against petitioners.  On the other hand, respondent Uy aside from countering the issues presented by petitioners, also raised several procedural issues for the disallowance of the instant petition.

Preliminary Issues: Procedural Issues

At the outset, we tackle the three (3) procedural issues raised by respondent Uy in his September 6, 2000 Comment 20 to bolster his position that the petition should be dismissed. Respondent contends that the petition ought to be dismissed outright as   petitioners   did   not   file   a  motion   for   reconsideration   from   the   assailed   CA Decision, an alleged pre-requisite before this Court can entertain petitions under Rule   45.   Respondent   citesYbañez   v.   Court   of   Appeals, 21 Tan   v.   Court   of Appeals, 22 Villarama   v.   NLRC, 23 Mactan   Cebu   International   Airport   Authority   v. Court   of   Appeals, 24 and Sunshine   Transportation,   Inc.   v.   NLRC 25 as   authorities. Moreover, respondent Uy maintains that the verification and certification of non-forum shopping was defective as only one of the petitioners affixed his signature, (Ramon P. Ereneta) and such sole signatory cannot represent petitioner BCDA as no Board Resolution was presented conferring such authority. Lastly, said respondent asserts that there is no proper joinder of parties considering that the major issue raised by petitioner BCDA is its invocation of RA 7227.

Motion for reconsideration not required in Rule 45 as condition precedent

We find the aforesaid arguments of respondent Uy tenuous and untenable. Rule 45 does not require the prior filing of a motion for reconsideration for this Court to take cognizance of appeals through petitions for review on certiorari. This can be gleaned from Sections 1 and 2 of Rule 45 which pertinently provides:

SECTION 1. Filing of petition with Supreme Court. – A party desiring to appeal by certiorari from a judgment or final order or resolution of the Court of Appeals, the Sandiganbayan, the Regional Trial Court or other courts whenever authorized by law, may file with the Supreme Court a verified petition for review on certiorari. The petition shall raise only questions of law which must be distinctly set forth.

SEC. 2. Time for filing; extension. – The petition shall be filed within fifteen (15) days from notice of the judgment or final order or resolution appealed from, or of the denial of the petitioner’s motion for new trial or reconsideration filed in due time after notice of the judgment (emphasis supplied). On motion duly filed and served, with full  payment of the docket and other  lawful fees and the deposit for costs before the expiration of the reglementary period,  the Supreme Court may[,]  for justifiable reasons[,] grant an extension of thirty (30) days only within which to file the petition.

The   foregoing   provisos   clearly   do   not   require   the   filing   of   a   motion   for reconsideration as a condition precedent unlike certiorari under Rule 65. Moreover, as aptly noted by petitioners, the cases 26 cited by respondent Uy are not applicable in the instant case as they pertain to certiorari under Rule 65—an original action for certiorari, which requires a motion for reconsideration as a condition precedent. It must be noted that while both Rules 45 and 65 are petitions for certiorari,   the former is a petition for review while the latter is an original special civil action for certiorari.

Signature of a principal party sufficient for verification and certification

Anent the assailed verification and certification of non-forum shopping, it is shown that   it   substantially   complied  with   the   requirements   of   the  Rules.  Dismissal   of appeals that is purely on technical grounds is frowned upon. 27While only petitioner Ramon P. Ereneta signed the verification and certification of non-forum shopping such is not fatal to the instant petition. In Calo, 28 we agreed with petitioners that the signature of  only  one petitioner  in   the verification and certification of  non-forum shopping satisfies the requirement under Section 2, Rule 42 of the Revised Rules on Civil  Procedure. 29 In Calo,  we relied on Condo Suite Club Travel,   Inc.,  v. NLRC 30—where  we   ruled   that   the   certification  of   non-forum  shopping  may   be signed not only by the petitioners but also any of the principal parties. In the instant case, Mr. Ramon P. Erenta, a member of the Investment Committee of the Heritage Park Management Corporation, is a principal party in the instant case having been impleaded in Civil Case No. 99-0425 pending in the RTC.

More so,  in Calo,  we also cited Cavile,  et al.  v.  Heirs of Clarita Cavile,  et.  al. 31—where we held that there was substantial compliance with the Rules when only petitioner Thomas George Cavile, Sr. signed in behalf of all the other petitioners of the certificate of non-forum shopping as the petitioners,  being relatives and co-owners  of   the properties   in  dispute,   shared a  common  interest   in   them,  had a common defense in the complaint for partition, and filed the petition as a collective, 

102

raising only one argument to defend their rights over the properties in question. We reasoned that there was sufficient basis for Cavile, Sr., to speak for and in behalf of his co-petitioners, stating that they had not filed any action or claim involving the same issues  in another court or tribunal,  nor was there other pending action or claim in another court or tribunal involving the same issues. In the same vein, this is also   true   in   the   instant   case  where   petitioners   have   filed   their   petition   as   a collective, sharing a common interest and having a common single defense.

Anent the  lack of  a BCDA Board Resolution authorizing Ramon P.  Ereneta,  such defect has been substantially complied with by the subsequent filing of a Letter of Authority 32 to represent and sign pleadings for and on behalf of BCDA in the instant case.   In Jaro  v.  Court  of  Appeals,  we had occasion to cite  "ample   jurisprudence holding that the subsequent and substantial compliance of an appellant may call for the   relaxation   of   the   rules   of   procedure."33 At   any   rate,   this   petty   technicality deserves scant consideration where the question at issue is one purely of law and there is no need to delve into the veracity of the allegations in the petition. As we have held time and again, imperfections of form and technicalities of procedure are to be disregarded, except where substantial rights would otherwise be prejudiced.

There is proper joinder of parties

As   regards   the   issue  of   non-joinder   of   parties,  we  find   respondent’s   argument tenuous and quite drawn out. Respondent maintains that petitioners have no legal personality to pursue this appeal on the strenuous interpretation that the BCDA and other petitioners cannot invoke Sec. 21 of RA 7227 as only the Office of the Solicitor General (OSG) can invoke such defense. Verily, having impleaded petitioners in the civil case he filed before the trial court, respondent Uy cannot anymore question the locus standi of petitioners. Moreover, the invocation of Sec. 21 of RA 7227 was already made in the trial court during the December 17, 1999 hearing and it was duly raised before the CA on certiorari under Rule 65. This is a common defense invoked by petitioners at the outset. Moreover, it is not only the OSG who has the right and privilege to invoke provisions of the law pertaining to Government Owned and Controlled Corporations  (GOCC).   In   fact,   it   is   the Office of   the Government Corporate Counsel (OGCC) who appears for GOCC and not the OSG. 34

Main Issue:

Trial court has jurisdiction to hear the injunctive case

The three (3) issues presented by petitioners can be easily condensed to the core issue of whether the Parañaque RTC has jurisdiction over Civil Case No. 99-0425 entitled Elpidio Uy v. Public Estates Authority, et al., to permanently restrain the rescission of the LCA entered into by respondent Uy and the PEA.

Petitioners contend that the Parañaque RTC has no power to issue the 20-day TRO or   a  writ   of   preliminary   injunction   under   Section   21   of   RA   7227   and   has   no jurisdiction to try and decide respondent Uy’s action for injunction to prevent the termination of the November 20, 1996 LCA which was awarded to him.

Indeed, this is a novel issue on the matter of proscribing trial courts from rendering judgments   granting   permanent   injunctions   against   certain   activities   relating   to government contracts and projects.

Much reliance was placed by petitioners on laws which limit and prohibit issuance of TROs and writs of preliminary injunction, viz:

1. Section 21, RA 7227:

Injunction  and  Restraining  Order. –   The   implementation  of   the  projects   for   the conversion into alternative productive uses of the military reservations are urgent and necessary and shall not be restrained or enjoined except by an order issued by the Supreme Court of the Philippines.

2. Section 1, PD 1818:

No court  in the Philippines shall  have  jurisdiction to issue any restraining order, preliminary injunction, or preliminary mandatory injunction in any case, dispute or controversy involving an infrastructure project, or a mining, fishery, forest or other natural   resource  development   project   of   the   government,   or   any  public   utility operated   by   the   government,   including   among  others[,]   public   utilities   for   the transport of goods or commodities, stevedoring and arrastre contracts, to prohibit any person or persons,  entity or governmental  official   from proceeding with,  or continuing the execution or implementation of any such project, or the operation of such public  utility,  or  pursuing  any   lawful  activity  necessary   for  such execution, implementation or operation.

3. Section 3, RA 8975:

103

Prohibition   on   the   Issuance   of   Temporary   Restraining   Orders,   Preliminary Mandatory   Injunctions.   –  No   court,   except   the   Supreme  Court,   shall   issue   any temporary   restraining   order,   preliminary   injunction   or   preliminary   mandatory injunction against the government, or any of its subdivisions, officials or any person or  entity,  whether  public  or  private  acting  under   the  government  direction,   to restrain, prohibit or compel the following acts:

(a)   Acquisition,   clearance   and   development   of   the   right-of-way   and/or   site   or location of any national government project;(b) Bidding or awarding of contract/project of the national government as defined under Section 2 hereof;(c)  Commencement[,]  prosecution,  execution,   implementation,   [or]  operation  of any such contract or project;(d) Termination or rescission of any such contract/project; and(e) The undertaking or authorization of any other lawful activity necessary for such contract/project.

This prohibition shall apply  in all  cases, disputes or controversies  instituted by a private party, including but not limited to cases filed by bidders or those claiming to have rights through such bidders involving such contract/project. This prohibition shall not apply when the matter is of extreme urgency involving a constitutional issue, such that unless a temporary restraining order is issued, grave injustice and irreparable injury will arise. The applicant shall file a bond, in an amount to be fixed by the court, which bond shall accrue in favor of the government if the court should finally decide that the applicant was not entitled to the relief sought.

If after due hearing the court finds that the award of the contract is null and void, the court may, if appropriate under the circumstances, award the contract to the qualified and winning bidder or order a rebidding of the same, without prejudice to any liability that the guilty party may incur under existing laws.

Prohibition covers only TRO and preliminary injunction

A perusal of these aforequoted provisions readily reveals that all courts, except this Court, are proscribed from issuing TROs and writs of preliminary injunction against the implementation or execution of specified government projects. Thus, the ambit of the prohibition covers only temporary or preliminary restraining orders or writs but NOT decisions on the merits granting permanent injunctions. Considering that these laws trench on judicial power, they should be strictly construed. Therefore, while courts below this Court are prohibited by these laws from issuing temporary 

or preliminary restraining orders pending the adjudication of the case, said statutes however do not explicitly proscribe the issuance of a permanent injunction granted by a court of law arising from an adjudication of a case on the merits.

Thus, petitioners’ claim that Judge Ricafort has no jurisdiction over the complaint for injunction plus damages with a prayer for temporary restraining order and writ of preliminary injunction does not hold water.

RTC has jurisdiction over action for injunction

Firmly   established   is   the   doctrine   that   "jurisdiction   over   the   subject  matter   is conferred by law." 35 Section 19 of BP 129 shows that a Regional Trial Court has jurisdiction  over  all   civil   cases   in  which   the   subject  of   litigation   is   incapable  of pecuniary   estimation. 36 Jurisprudence   has   recognized   complaints   for   injunction with a prayer for temporary restraining order or writ of preliminary injunction. We explained at length this specie of cases in Manila Banking Corporation v. Court of Appeals. 37

In the factual setting at bar, the Court rules that the Parañaque RTC has jurisdiction over   the   complaint   of   respondent  Uy   it   being   a   case   in  which   the   subject   of litigation   for   permanent   injunction   against   the   termination   of   his   contract,   is incapable of pecuniary estimation. The prayer of respondent Uy in Civil Case No. 99-0425 to permanently enjoin petitioners from rescinding the LCA, is not forbidden under RA 7227, PD 1818, and RA 8975. Said prohibitive laws cover only temporary or preliminary restraining orders or injunctions to prevent unjustified stoppage of the implementation of government projects; but not permanent injunctions.

Thus, the Parañaque RTC has jurisdiction to hear respondent Uy’s action and even grant his supplication for a permanent injunction. While the issuance of the assailed TRO by Judge Helen Ricafort evidently constitutes a blatant violation of Section 21 of   RA   7227   and   hence   void,   the   same   has   likewise   been   rendered  moot   for beingfunctus officio, the 20-day validity period of the TRO having lapsed on January 3, 2000.

WHEREFORE, the instant petition is DISMISSED and the July 31, 2000 Decision of the   Court   of   Appeals   is   herebyAFFIRMED IN   TOTO. The   Regional   Trial   Court, Parañaque City, Branch 260 is directed to hear without delay Civil Case No. 99-0425 for   Injunction   and  Damages,   but   is   prohibited   from   issuing   TROs   and  writs   of preliminary injunction.

104

No costs.

G.R. No. 175952 April 30, 2008

SOCIAL SECURITY SYSTEM, petitioner, vs.ATLANTIC GULF AND PACIFIC COMPANY OF MANILA, INC. and SEMIRARA COAL CORPORATION, respondents.

D E C I S I O N

TINGA, J.:

In this Petition for Review on Certiorari1 under Rule 45 of the 1997 Rules of Civil Procedure, petitioner Republic of the Philippines represented by the Social Security System (SSS) assails the Decision2

dated 31 August  2006 of   the Eleventh Division  of   the Court  of  Appeals  and  its Resolution3 dated   19   December   2006   denying   petitioner’s   Motion   for Reconsideration.

Following are the antecedents culled from the decision of the Court of Appeals:

On 13 February 2004, Atlantic Gulf and Pacific Company of Manila, Inc. (AG & P) and Semirara   Coal   Corporation   (SEMIRARA)   (collectively   referred   to   as   private respondents) filed a complaint for specific performance and damages against SSS before the Regional Trial Court of Batangas City, Branch 3, docketed as Civil Case No. 7441. The complaint alleged that:

x x x

3. Sometime in 2000, plaintiff informed the SSS in writing of its premiums and   loan   amortization  delinquencies   covering   the  period   from   January 2000 to May 2000 amounting to P7.3 Million. AG&P proposed to pay its said  arrears  by  end  of  2000,  but   requested   for   the   condonation  of  all penalties;

4. In turn, the defendant suggested two (2) options to AG&P, either to pay by installment or through "dacion en pago";

5.  AG&P   chose   to   settle   its   obligation  with   the   SSS  under   the   second option, that is through dacion en pago of its 5,999 sq. m. property situated in   Baguio   City   covered   by   TCT   No.   3941  with   an   appraised   value   of about P80.0 Million. SSS proposes to carve-out from the said property an area sufficient   to  cover  plaintiffs’  delinquencies.  AG&P,  however,   is  not amenable to subdivide its Baguio property;

6.   AG&P   then   made   another   proposal   to   SSS.   This   time,   offering   as payment   a   portion   of   its   58,153   square   meter-lot,   situated   in   F.S. Sebastian,   Sto.  Niño,   San   Pascual,   Batangas.   In   addition,   SSS   informed AG&P of  its decision to include other companies within the umbrella of DMCI group with arrearages with the SSS. In the process of elimination of the  companies  belonging   to   the  DMCI  group with  possible  outstanding obligation   with   the   SSS,   it   was   only   SEMIRARA   which   was   left   with outstanding delinquencies with the SSS. Thus, SEMIRARA’s inclusion in the proposed settlement through dacion en pago;

7.  AG&P  was,   thereafter,   directed  by   the  defendant   to   submit   certain documents, such as Transfer Certificate of Title, Tax Declaration covering the subject   lot,  and the proposed subdivision plan,  which requirements AG&P immediately complied;

8. On April 4, 2001, SSS, in its Resolution No. 270, finally approved AG&P’s proposal   to   settle   its   and   SEMIRARA’s  delinquencies   through dacion  en pago, which as of March 31, 2001 amounted to P29,261,902.45. Approval of AG&P’s proposal was communicated to  it by Ms. Aurora E.L. Ortega, Vice-President, NCR-Group of the SSS in a letter dated April 23, 2001. … ;

9.   As   a   result   of   the   approval   of   the dacion   en   pago,   posting   of contributions and loan amortization to individual member accounts, both for AG&P and SEMIRARA employees, was effected immediately thereafter. Thus,   the  benefits  of   the  member-employees  of   both   companies  were restored;

10. From the time of the approval of AG&P’s proposal up to the present, AG&P   is   (sic)   religiously   remitting   the  premium contributions   and   loan amortization of its member-employees to the defendant;

11.   To   effect   the   property   transfer,   a   Deed   of   Assignment   has   to   be executed between the plaintiffs and the defendant. Because of SSS failure 

105

to come up with the required Deed of Assignment to effect said transfer, AG&P   prepared   the   draft   and   submitted   it   to   the  Office   of   the   Vice-President – NCR thru SSS Baclaran Branch in July 2001. Unfortunately, the defendant failed to take any action on said Deed of Assignment causing AG&P to re-submit  it  to the same office of the Vice-President – NCR in December 2001. From its original submission of the Deed of Assignment in July 2001 to its re-submission in December 2001, and SSS returning of the revised  draft   in   February  28,   2003  AG&P  was   consistent   in   its   regular follow ups with SSS as to the status of its submitted Deed of Assignment;

12.  On  February  28,  2003,  or  more   than  a   year  after   the  approval  of AG&P’s   proposal,   defendant   sent   the   revised   copy   of   the   Deed   of Assignment   to  AG&P.  However,   the amount  of   the  plaintiffs’  obligation appearing   in   the   approved   Deed   of   Assignment   has ballooned from P 29,261,902.45 to P 40,846,610.64  allegedly   because   of the   additional   interests   and   penalty   charges   assessed   on   plaintiffs’ outstanding   obligation   from   April   2001,   the   date   of   approval   of   the proposal, up to January 2003;

13. AG&P demanded for the waiver and deletion of the additional interests on the ground that delay in the approval of the deed and the subsequent delay   in   conveyance   of   the   property   in   defendant’s   name  was   solely attributable to the defendant; hence, to charge plaintiffs with additional interests and penalties amounting to more thanP10,000,000.00, would be unreasonable….;

14. AG&P and SEMIRARA maintain their willingness to settle their alleged obligation   of P29,261,902.45   to   SSS.   Defendant,   however,   refused   to accept the payment through dacion en pago, unless plaintiffs also pay the additional interests and penalties being charged;

x x x

Instead of filing an answer, SSS moved for the dismissal of the complaint for lack of jurisdiction and non-exhaustion of administrative remedies. In an order dated 28 July 2004, the trial court granted SSS’s motion and dismissed private respondents’ complaint. The pertinent portions of the assailed order are as follows:

Clearly, the motion is triggered on the issue of the court’s jurisdiction over the subject matter and the nature of the instant complaint. The length and 

breadth   of   the   complaint   as   perused,   boils   down   to   the   questions   of premium and loan amortization delinquencies of the plaintiff, the option taken  for   the payment  of   the  same  in   favor  of   the  defendant  and the disagreement   between   the   parties   as   to   the   amount   of   the   unpaid contributions and salary loan repayments. In other words, said questions are directly related to the collection of contributions due the defendant. Republic Act No. 1161 as amended by R.A. No. 8282, specifically provides that  any  dispute  arising  under   the   said  Act   shall  be   cognizable  by   the Commission and any case filed with respect thereto shall be heard by the Commission. Hence, a procedural process mandated by a special law.

Observingly,   the   running   dispute   between   plaintiffs   and   defendant originated   from   the   disagreement   as   to   the   amount   of   unpaid contributions   and   the   amount   of   the   penalties   imposed   appurtenant thereto.   The   alleged dacion   en   pago is   crystal   clear   manifestation   of offering a special   form of payment which to the mind of the court  will produce effect only upon acceptance by the offeree and the observance and compliance of the required formalities by the parties.  No matter in what form it may be, still the court believes that the subject matter is the payment   of   contributions   and   the   corresponding   penalties   which   are within the ambit of Sec. 5 (a) of R.A. No. 1161, as amended by R.A. No. 8282.

WHEREFORE, the Court having no jurisdiction over the subject matter of the   instant   complaint,   the  motion   is   granted   and   this   case   is   hereby ordered DISMISSED.

SO ORDERED.4

Private respondents moved for the reconsideration of the order but the same was denied in an Order dated 15 September 2004.

Consequently,  private   respondents  filed  an  appeal  before   the  Court  of  Appeals alleging that the trial court erred in its pronouncement that it had no jurisdiction over the subject matter of the complaint and in granting the motion to dismiss.

The Court  of  Appeals   reversed and set  aside   the   trial   court’s  challenged order, granted private respondents’ appeal and ordered the trial court to proceed with the civil case with dispatch. From the averments in their complaint, the appellate court observed   that   private   respondents   are   seeking   to   implement   the   Deed   of 

106

Assignment which they had drafted and submitted to SSS sometime in July 2001, pursuant to SSS’s letter addressed to AG& P dated 23 April 2001 approving AG&P and SEMIRARA’S delinquencies through dacion en pago, which as of 31 March 2001, amounted to P29,261,902.45. The appellate court thus held that the subject of the complaint   is   no   longer   the   payment   of   the   premium   and   loan   amortization delinquencies, as well as the penalties appurtenant thereto, but the enforcement of the dacion en pago pursuant to SSS Resolution No. 270. The action then is one for specific   performance  which   case   law  holds   is   an   action   incapable  of   pecuniary estimation falling under the jurisdiction of the Regional Trial Court.5

SSS filed a motion for reconsideration of the appellate court’s decision but the same was denied in a Resolution dated 19 December 2006.

Now   before   the   Court,   SSS   insists   on   the   Social   Security   Commission’s   (the Commission) jurisdiction over the complaint pursuant to Section 5 (a) of Republic Act (R.A.) No. 8282. SSS maintains the Commission’s jurisdiction over all disputes arising from the provisions of R.A.  No.  1161,  amended by R.A.  No.  8282 to the exclusion of trial courts.6

The main issue in this case pertains to which body has jurisdiction to entertain a controversy arising from the non-implementation of a dacion en pago agreed upon by the parties as a means of settlement of private respondents’ liabilities.

At the outset, it is well to restate the rule that what determines the nature of the action as well as the tribunal or body which has jurisdiction over the case are the allegations in the complaint.7

The pertinent provision of law detailing the jurisdiction of the Commission is Section 5(a) of R.A. No. 1161, as amended by R.A. No. 8282, otherwise known as the Social Security Act of 1997, to wit:

SEC. 5. Settlement of Disputes.– (a) Any dispute arising under this Act with respect to coverage, benefits, contributions and penalties thereon or any other matter related thereto, shall be cognizable by the Commission, and any case filed with respect thereto shall be heard by the Commission, or any   of   its   members,   or   by   hearing   officers   duly   authorized   by   the Commission and decided within the mandatory period of twenty (20) days after   the   submission   of   the   evidence.   The   filing,   determination   and settlement   of   disputes   shall   be   governed  by   the   rules   and   regulations promulgated by the Commission.

The law clearly vests upon the Commission jurisdiction over "disputes arising under this Act with respect to coverage, benefits, contributions and penalties thereon or any matter related thereto..." Dispute is defined as "a conflict or controversy."8

From the allegations of respondents’ complaint, it readily appears that there is no longer   any   dispute   with   respect   to   respondents’   accountability   to   the   SSS. Respondents had, in fact, admitted their delinquency and offered to settle them by way of dacion en pago subsequently approved by the SSS in Resolution No. 270-s. 2001. SSS stated in said resolution that "the dacion en pago proposal of AG&P Co. of Manila and Semirara Coals Corporation to pay their liabilities in the total amount of P30,652,710.71 as of 31 March 2001 by offering their 5.8 ha. property located in San   Pascual,   Batangas,   be,   as   it   is   hereby,   approved.."9 This   statement unequivocally evinces its consent to the dacion en pago. In Vda. de Jayme v. Court of Appeals,10 the Court ruled significantly as follows:

Dacion en pago is the delivery and transmission of ownership of a thing by the debtor to the creditor as an accepted equivalent of the performance of the obligation.  It  is a special mode of payment where the debtor offers another thing to the creditor who accepts it as equivalent of payment of an outstanding  debt.   The  undertaking   really   partakes   in  one   sense  of   the nature of sale, that is the creditor is really buying the thing or property of the debtor, payment for which is to be charged against the debtor’s debt. As  such,   the essential  elements  of  a  contract  of   sale,  namely,  consent, object certain, and cause or consideration must be present. In its modern concept,   what   actually   takes   place   in dacion   en   pago is   an   objective novation   of   the   obligation   where   the   thing   offered   as   an   accepted equivalent of the performance of an obligation is considered as the object of the contract of sale, while the debt is considered as the purchase price. In  any case,  common consent   is  an essential  prerequisite,  be  it   sale  or novation,   to   have   the   effect   of   totally   extinguishing   the   debt   or obligation.11

The   controversy,   instead,   lies   in   the   non-implementation  of   the   approved   and agreed dacion en pago on the part of the SSS. As such, respondents filed a suit to obtain its enforcement which is, doubtless, a suit for specific performance and one incapable   of   pecuniary   estimation   beyond   the   competence   of   the Commission.12 Pertinently,   the   Court   ruled   in Singson   v.   Isabela   Sawmill,13 as follows:

107

In determining whether an action is one the subject matter of which is not capable of pecuniary estimation this  Court has adopted the criterion of first ascertaining the nature of the principal action or remedy sought. If it is primarily   for   the   recovery  of  a   sum of  money,   the  claim  is   considered capable of pecuniary estimation, and whether jurisdiction in the municipal courts or in the courts of first instance would depend on the amount of the claim. However, where the basic issue is something other than the right to recover a sum of money, where the money claim is purely incidental to, or a consequence of,  the principal relief  sought,   this Court has considered such   actions   as   cases  where   the   subject   of   the   litigation  may   not   be estimated in terms of money, and are cognizable exclusively by courts of first instance (now Regional Trial Courts).14

In fine, the Court finds the decision of the Court of Appeals in accord with law and jurisprudence.

WHEREFORE,   the petition  is DENIED.  The Decision dated 31 August 2006 of  the Court of Appeals Eleventh Division in CA-G.R. CV No. 83775 AFFIRMED.

Let the case be remanded to the trial court for further proceedings.

SO ORDERED.

108

[G.R. No. 149243. October 28, 2002]

LOLITA B. COPIOSO, Petitioner, v. LAURO,   DOLORES,   RAFAEL,   ESTEBAN,   and CORAZON, all surnamed COPIOSO, and COURT OF APPEALS, respondents.

D E C I S I O N

BELLOSILLO, J.:

This petition for review assails the Decision1 of the Court of Appeals in CA G.R. SP No.   62090   which   dismissed   petitioner's   petition   for certiorari as   well   as   its Resolution denying reconsideration thereof.

On   4   July   2000   respondents   Lauro,   Dolores,   Rafael,   Esteban   and   Corazon,   all surnamed   Copioso,   filed   a   complaint2 for   reconveyance   of   two   (2)   parcels   of coconut   land   situated   in   Banilad,  Nagcarlan,   Laguna,   against   Lolita   B.   Copioso, spouses Bernabe and Imelda Doria, and the estate of deceased Antonio Copioso, as well as vendees Dolores Reduca, Mercedes Reduca, Rosario Pascua, Elvira Bombasi and Federico Casabar.

Respondents   alleged   that   they   together   with   their   deceased   brother   Antonio Copioso were co-owners of the subject property having inherited the same from their parents, and that through fraud and machination Antonio had the property transferred   to   his   name   and   that   of   spouses   Bernabe   and   Imelda   Doria  who subsequently sold the same to third parties. They thus prayed for the reconveyance of the property by virtue of their being co-owners thereof.

When respondents claimed in a manifestation with motion for bill  of particulars that   the  assessed value  of   the  subject  property  was P3,770.00,  petitioner  Lolita Copioso and spouses Bernabe and Imelda Doria separately moved to dismiss the complaint on the ground that it was the Municipal Trial Court (MTC) and not the Regional Trial Court (RTC) that had jurisdiction over the case considering that the assessed value of the property was lower than P20,000.00.

The trial court in its twin orders of 5 and 12 September 2000 denied the motions to dismiss holding that since the subject matter of the action was beyond pecuniary estimation   it  was   properly  within   its   jurisdiction.[3 Lolita   Copioso's  Motion   for 

Reconsideration was denied,4 hence, she filed with the Court of Appeals a petition for certiorari and prohibition praying for the annulment of the twin orders of the trial court which denied the motions to dismiss and at the same time maintaining her position that the RTC had no jurisdiction over the case because the assessed value of the property was below P20,000.00.

The appellate court denied the petition thus affirming the jurisdiction of the RTC over   the   complaint   for   reconveyance.  Motion   for   reconsideration   thereon  was similarly denied by the appellate court, hence this petition.

Petitioner Lolita Copioso anchors her argument on Sec. 33, par. (3), of B.P. Blg. 129 otherwise known as The Judiciary Reorganization Act of 1980 as amended by Sec. 3 of RA 7691 which provides -

Sec.   33. Jurisdiction   of   Metropolitan   Trial   Courts,   Municipal   Trial   Courts   and Municipal  Circuit  Trial  Courts  in Civil  Cases.  Metropolitan Trial  Courts,  Municipal Trial Courts and Municipal Circuit Trial Courts shall exercise: x x x x (3) Exclusive original jurisdiction in all civil actions which involve title to, or possession of, real property,  or   any   interest   therein  where   the  assessed  value  of   the  property  or interest therein does not exceed twenty thousand pesos (P20,000.00) or,  in civil actions in Metro Manila, where such assessed value does not exceed fifty thousand pesos (P50,000.00) exclusive of interest, damages of whatever kind, attorneys fees, litigation  expenses   and   costs:   Provided,   that   in   cases   of   land  not   declared   for taxation purposes, the value of such property shall be determined by the assessed value of the adjacent lots.

Petitioner argues that the complaint for reconveyance cannot be resolved unless the trial court delves upon the issues of "title, possession and interests" of each of the stakeholders over the subject parcels of land. She asserts that the allegations and   relief   prayed   for   in   the   complaint   coupled  with   the  assessed   value  of   the disputed property place the action within the exclusive jurisdiction of the MTC and not the RTC.

In turn, private respondents anchor their position on Sec. 19, par. (1), of the same law which provides -

Sec. 19. Jurisdiction in civil cases. The Regional Trial Courts shall exercise exclusive original   jurisdiction:   In   all   civil   actions   in  which   the   subject   of   the   litigation   is incapable of pecuniary estimation: x x x

109

Simply, they claim that the instant complaint for reconveyance is a case of joinder of causes of action which include the annulment of sale and other instruments of false   conveyance   incapable   of   pecuniary   estimation   thus   within   the   legal competence of the RTC.

The  law on   jurisdiction of   trial   courts  over  civil   cases   is  neither  ambiguous  nor confusing. Sec. 33, par. (3), in relation to Sec. 19 par. (2) of B.P. 129 as amended by RA 7691, deals with civil cases capable of pecuniary estimation. On the other hand, Sec.   33,  par.   (3),   in   relation   to   Sec.   19,  par.   (1),   applies   to   cases   incapable  of pecuniary estimation.

Sec. 33, par. (3), in relation to Sec. 19, par. (2), of B.P. 129, as amended by RA 7691, provides that in civil cases involving sum of money or title to, possession of, or any interest in real property, jurisdiction is determined on the basis of the amount of the claim or the assessed value of the real property involved, such that where the sum   of   money   or   the   assessed   value   of   the   real   property   does   not exceed P20,000.00, or P50,000.00 in Metro Manila, jurisdiction lies with the MTC; and where it exceeds that amount, jurisdiction is vested with the RTC.

Indeed, the present dispute pertains to the title, possession and interest of each of the contending parties over the contested property the assessed value of which falls  within   the  jurisdictional   range of   the  MTC.  Nonetheless,   the nature  of   the action   filed,   the   allegations   set   forth,   and   the   reliefs   prayed   for,   forestall   its cognizance by the MTC.

As can be readily gleaned from the records, the complaint was for "Reconveyance and/or Recovery of Common Properties Illegally Disposed, with Annulment of Sales and other Instruments of False Conveyance, with Damages, and Restraining Order." Private respondents alleged therein that they were co-owners of the property along with their deceased brother Antonio Copioso; and that in or about 1998, with fraud and machination,  Antonio  together  with the spouses Bernabe and  Imelda Doria made it  appear  in a public document entitled Pagpapatunay ng Kusang Loob na Pagbabahagi that they were the co-owners of the subject property and had divided the  same equally  between  themselves   to   the  exclusion  of  private   respondents. Subsequently, they sold the subdivided lots to the other defendants namely Dolores Reduca, Mercedes Reduca, Rosario Pascua, Elvira Bombasi and Federico Casabar.

Private respondents also sought payment of moral damages, exemplary damages, litigation expenses,  attorney's   fees  plus  appearance  fees  amounting  to  more  or less P286,500.00. They likewise applied for a TRO pending the issuance of a writ of 

preliminary   injunction   restraining   the   defendants   from   further   alienating   the common properties. They also prayed of the trial court to order the cancellation, annulment and/or rescission of the four (4) deeds of absolute sale made in favor of the buyers, and to order Lolita B. Copioso and the estate of Antonio Copioso to return the price that the buyer-defendants had paid to them for the land sold.

Clearly, this is a case of joinder of causes of action which comprehends more than the   issue  of  title   to,   possession  of,   or   any   interest   in   the   real   property  under contention  but   includes   an   action   to   annul   contracts,   reconveyance  or   specific performance, and a claim for damages, which are incapable of pecuniary estimation and thus properly within the jurisdiction of the RTC.

As correctly opined by the appellate court, if the only issue involved herein is naked possession or bare ownership, then petitioner Lolita Copioso would not be amiss in her assertion that the instant complaint for reconveyance, considering the assessed value of the disputed property, falls within the exclusive jurisdiction of the MTC. But as herein before stated, the issue of title, ownership and/or possession thereof is intertwined with the issue of annulment of sale and reconveyance hence within the ambit of the jurisdiction of the RTC. The assessed value of the parcels of land thus becomes merely an incidental matter to be dealt with by the court, when necessary, in the resolution of the case but is not determinative of its jurisdiction.

WHEREFORE,  the petition is DENIED. The 16 May 2001 Decision of the Court of Appeals   in CA-G.R.  SP No.  62090 as well  as  its  30 July 2001 Resolution denying reconsideration thereof is AFFIRMED. Costs against petitioner.

SO ORDERED.

110

G.R. No. L-36098 January 21, 1983

ORTIGAS & COMPANY, LIMITED PARTNERSHIP, Petitioner,   vs. JUDGE JOSE B. HERRERA, Respondent.

R E S O L U T I O N

 

PER CURIAM:

G.R. No. L-36098 (Ortigas & Company, Limited Partnership vs. Judge Jose B. Herrera, City  Court  of  Manila,  Branch  II,  and Emiliano Samson).  �  On August  14,  1969, petitioner and private respondent entered into an agreement thereby for and in consideration of P55,430.00, the former agreed to sell to the latter a parcel of land with a special condition that should private respondent as purchaser complete the construction including the painting of his residential house on said lot within two (2) years from August 14, 1969, petitioner, as owner, has agreed to refund to private respondent the amount of P10.00 per square meter. When the aforesaid special condition was fulfilled, private respondent, on May 17, 1971 accordingly notified in writing   the  petitioner  of   the   same  and   requested   for  his   refund  amounting   to P4,820.00. 

Upon failure of petitioner to pay his obligation, private respondent on May 6, 1972 filed a complaint for sum of money and damages with the City Court of Manila, Branch II, against petitioner docketed as Civil Case No. 211673. A motion to dismiss was filed by petitioner on grounds of lack of jurisdiction, failure of the complaint to state a cause of action and improper avenue. City Court Judge Jose B. Herrera in his order dated June 27, 1972 held in abeyance the resolution on the motion until after the trial of the case on the merits. 

A reconsideration of the said order having been denied, petitioner on October 12, 1972 filed with the Court of First Instance of Manila Branch XXVII, a special civil action for certiorari and prohibition with preliminary injunction docketed as Civil Case  No.  88510.  A  motion   to  dismiss  was  filed  by  private   respondent,   and  on November 17, 1972, the petition was dismissed on the ground that the claim of private   respondent   in   his   complaint,   being   less   than   P10,000.00,   is  within   the exclusive jurisdiction of the city court. 

Petitioner   thus  filed   the  present  petition and  argues  among  others   that:   (a)  as determined   from   the   allegations   of   the   complaint,   the   action   is   for   specific performance of contract; and (b) actions in which the subject of  litigation is not capable  of  pecuniary  estimation such  as  complaints   for  specific  performance  of contract   are   exclusively   cognizable   by   the   Court   of   First   Instance.   Hence,   the decisive question to be resolved in this present petition is whether or not the City Court of Manila, Branch II, has jurisdiction over the complaint. 

The action involved in this case is one for specific performance and not for a sum of money   and  wherefore   incapable   of   pecuniary   estimation  because  what  private respondent   seeks   is   the  performance  of  petitioner's  obligation  under  a  written contract to make a refund but under certain specific conditions still to be proven or established. In a case for the recovery of a sum of money, as the collection of a debt, the claim is considered capable of pecuniary estimation (Lapitan vs. Scandia Inc., 24 SCRA 479) because the obligation to pay the debt is not conditioned upon any specific fact or matter. But when a party to a contract has agreed to refund to the other party a sum of money upon compliance by the latter of certain conditions and only upon compliance therewith may what is legally due him under the written contract be demanded, the action is one not capable of pecuniary estimation. The payment of a sum of money is only incidental which can only be ordered after a determination of certain acts the performance of which being the more basic issue to be inquired into. 

Although private respondent's complaint in the court a quo is designated as one for a   sum of  money  and  damages,  an  analysis  of  all   the   factual  allegations  of   the complaint patently shows that what private respondent seeks is the performance of petitioner's obligation under the written contract to make the refund of the rate of P10.00 per square meter or in the total amount of P4,820.00, but only after proof of having himself fulfilled the conditions that will give rise to petitioner's obligation, a matter clearly incapable of pecuniary estimation. 

In view of the foregoing, the Court RESOLVED to reverse the order appealed from and the complaint filed with the City Court of Manila, Branch II, docketed as Civil Case No. 211673 is hereby ordered dismissed for lack of jurisdiction.

111

G.R. No. 164560 July 22, 2009

ANA DE GUIA SAN PEDRO and ALEJO DOPEÑO, Petitioners, vs.HON. FATIMA G. ASDALA, in her capacity as the Presiding Judge of the Regional Trial Court of Quezon City, Branch 87; HON. MANUEL TARO, in his capacity as the Presiding Judge of the Metropolitan Trial Court of Quezon City, Branch 42; and the HEIRS OF SPOUSES APOLONIO V. DIONISIO and VALERIANA DIONISIO (namely, ALLAN GEORGE R. DIONISIO and ELEANOR R. DIONISIO, herein represented by ALLAN GEORGE R. DIONISIO), Respondents.

D E C I S I O N

DEL CASTILLO, J.:

This resolves the petition for certiorari under Rule 65 of the Rules of Court, praying that the Resolutions1 of the Court of Appeals (CA) dated September 15, 2003 and June 1, 2004, respectively, in CA-G.R. SP No. 78978, be reversed and set aside.

The antecedent facts are as follows.

Sometime   in   July   2001,   private   respondents,   heirs   of   spouses   Apolonio   and Valeriana Dionisio, filed with the Metropolitan Trial Court (MeTC) of Quezon City, Branch   42,   a   Complaint2 against   herein   petitioners   and  Wood   Crest   Residents Association,   Inc.,   for Accion Reivindicatoria,  Quieting of  Title  and Damages,  with Prayer   for   Preliminary  Mandatory   Injunction.   Private   respondents   alleged   that subject  property   located   in  Batasan  Hills,  Quezon  City,  with   an   assessed   value of P32,100.00, was titled in the name of spouses Apolonio and Valeriana Dionisio; but  petitioners,  with  malice  and  evident  bad   faith,   claimed  that   they  were   the owners of a parcel of land that encompasses and covers subject property. Private respondents  had  allegedly  been  prevented   from entering,  possessing  and  using subject property. It was further alleged in the Complaint that petitioners' Transfer Certificate of Title over their alleged property was spurious. Private respondents then prayed that they be declared the sole and absolute owners of  the subject 

property; that petitioners be ordered to surrender possession of subject property to them;   that  petitioners  and Wood Crest  and/or   its  members  be  ordered   to  pay actual and moral damages, and attorney's fees.

Petitioners, for their part, filed a Motion to Dismiss3 said complaint on the ground that the MeTC had no jurisdiction over the subject matter of the action, as the subject of litigation was incapable of pecuniary estimation.

The MeTC then issued an Order4 dated July 4, 2002 denying the motion to dismiss, ruling   that,  under  Batas  Pambansa   (B.P.)  Blg.  129,  as  amended,   the  MeTC  had exclusive original   jurisdiction over actions  involving title to or possession of  real property of small value.

Petitioners'  Motion   for   Reconsideration   of   said  Order   dated   July   4,   2002  was denied.

Petitioners assailed the aforementioned Order by filing a petition for certiorari with the   Regional   Trial   Court   (RTC)   of   Quezon   City,   Branch   87.   However,   in   its Decision5 dated March 10, 2003, the RTC dismissed the petition, finding no grave abuse of discretion on the part of the MeTC Presiding Judge. The RTC sustained the MeTC ruling, stating that, in accordance with Section 33(3) of Republic Act (R.A.) No. 7691, amending B.P. Blg. 129, the MeTC had jurisdiction over the complaint for Accion Reivindicatoria, as it  involves recovery of ownership and possession of real   property   located   in   Quezon   City,   with   an   assessed   value   not exceeding P50,000.00. A Motion for Reconsideration6 of the Decision was filed by petitioners, but was denied in an Order7 dated July 3, 2003.

Petitioners   then  filed  with   the  Court  of  Appeals  another  petition   for   certiorari, insisting   that   both   the  MeTC   and   RTC   acted   with   grave   abuse   of   discretion amounting to  lack or  excess  of   jurisdiction by not  ordering the dismissal  of   the complaint for Accion Reivindicatoria, for lack of jurisdiction over the same. In the assailed CA Resolution dated September 15, 2003, the CA dismissed the petition outright, holding that certiorari was not available to petitioners as they should have availed themselves of the remedy of appeal. Petitioners' motion for reconsideration of the resolution of dismissal was denied per Resolution8 dated June 1, 2004.

112

Thus, petitioners filed the instant petition and, in support thereof, they allege that:

THE HONORABLE COURT OF APPEALS ACTED WITH GRAVE ABUSE OF DISCRETION AMOUNTING   TO   LACK  OR   IN   (SIC)   EXCESS  OF   JURISDICTION   IN  DENYING   THE PETITION FOR CERTIORARI AND FOR FAILURE TO RESOLVE THE ISSUE RAISED IN THE CERTIORARI REGARDING THE JURISDICTION OF THE METROPOLITAN TRIAL COURT TO TAKE COGNIZANCE OF A CASE OF ACCION REINVINDICATORIA.

THE HONORABLE PUBLIC RESPONDENT FATIMA GONZALES-ASDALA, AS PRESIDING JUDGE   OF   RTC   BRANCH   87,   QUEZON   CITY,   ACTED   WITH   GRAVE   ABUSE   OF DISCRETION   AMOUNTING   TO   LACK   OR   IN   EXCESS   OF   (SIC)   JURISDICTION   IN DISMISSING   THE   PETITION   FOR   CERTIORARI   AND   IN   RESOLVING   THAT   A   CASE OF ACCION   REINVINDICATORIA IS   WITHIN   THE   JURISDICTION   OF   THE METROPOLITAN TRIAL COURT.

THE HONORABLE PUBLIC RESPONDENT MANUEL TARO AS PRESIDING JUDGE MeTC, BRANCH   42,   QUEZON   CITY,   ACTED   WITH   GRAVE   ABUSE   OF   DISCRETION AMOUNTING   TO   LACK   OR   IN   (SIC)   EXCESS   OF   JURISDICTION   IN   SO   TAKING COGNIZANCE OF THE COMPLAINT FOR ACCION REINVINDICATORIA IN CIVIL  CASE NO.   27434   ENTITLED,   "HEIRS  OF   SPS.  APOLONIO  V.  DIONISIO  AND  VALERIANA DIONISIO, ETC. VS. ANA DE GUIA SAN PEDRO, ET. AL."9

The present Petition for Certiorari is doomed and should not have been entertained from the very beginning.

The settled rule is that appeals from judgments or final orders or resolutions of the CA should be by a verified petition for review on certiorari, as provided for under Rule 45 of   the Revised Rules  of  Civil  Procedure.  Thus,   inPasiona,   Jr.  v.  Court  of Appeals,10 the Court expounded as follows:

The aggrieved party is proscribed from assailing a decision or final order of the CA via Rule 65, because such recourse is proper only if the party has no plain, speedy and adequate remedy in the course of law. In this case, petitioner had an adequate remedy, namely, a petition for review on certiorari under Rule 45 of the Rules of Court. A petition for review on certiorari, not a special civil action for certiorari was, therefore, the correct remedy.

x x x x

Settled is the rule that where appeal is available to the aggrieved party, the special civil action for certiorari will not be entertained – remedies of appeal and certiorari are mutually exclusive, not alternative or successive. Hence, certiorari is not and cannot be a substitute for a lost appeal, especially if one's own negligence or error in one's choice of remedy occasioned such loss or lapse. One of the requisites of certiorari is that there be no available appeal or any plain, speedy and adequate remedy. Where an appeal was available, as in this case, certiorari will not prosper, even if the ground therefor is grave abuse of discretion. Petitioner's resort to this Court by Petition for Certiorari was a fatal procedural error, and the instant petition must, therefore, fail.11

For the very same reason given above, the CA, therefore, acted properly when it dismissed the petition for certiorari outright, on the ground that petitioners should have   resorted   to   the   remedy  of  appeal   instead  ofcertiorari.  Verily,   the  present Petition for Certiorari should not have been given due course at all.

Moreover,   since   the   period   for   petitioners   to   file   a   petition   for   review on certiorari had lapsed by the time the instant petition was filed, the assailed CA Resolutions have attained finality.1avvphi1

Nevertheless, just to put the matter to rest, the Court reiterates the ruling in Heirs of Valeriano S. Concha, Sr. v. Spouses Lumocso,12 to wit:

In   a   number   of   cases,  we   have   held   that   actions   for   reconveyance   of   or   for cancellation of title to or to quiet title over real property are actions that fall under the classification of cases that involve "title to, or possession of, real property, or any interest therein."

x x x x

x   x   x   Thus,   under   the  old   law,   there  was  no   substantial   effect   on   jurisdiction whether  a  case  is  one,  the subject  matter of  which was  incapable  of  pecuniary estimation, under Section 19(1) of B.P. 129, or one involving title to property under Section 19(2).  The distinction between the two classes  became crucial  with  the 

113

amendment introduced by R.A. No. 7691 in 1994, which expanded the exclusive original jurisdiction of the first level courts to include "all civil actions which involve title to, or possession of, real property, or any interest therein where the assessed value of the property or interest therein does not exceed Twenty thousand pesos (P20,000.00) or, in civil actions in Metro Manila, where such assessed value does not  exceed Fifty   thousand  pesos   (P50,000.00)  exclusive  of   interest,  damages  of whatever   kind,   attorney's   fees,   litigation   expenses   and   costs."   Thus, under the present law, original jurisdiction over cases the subject matter of which involves "title to, possession of, real property or any interest therein" under Section 19(2) of B.P. 129 is divided between the first and second level courts, with the assessed value of the real property involved as the benchmark. This   amendment  was introduced to "unclog the overloaded dockets of the RTCs which would result in the speedier administration of justice."13

Clearly,  the RTC and the CA ruled correctly  that  the MeTC had jurisdiction over private respondents' complaint forAccion Reivindicatoria.

IN VIEW OF THE FOREGOING, the petition is DISMISSED for utter lack of merit. The Resolutions of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 78978, dated September 15, 2003 and June 1, 2004, are AFFIRMED.

SO ORDERED.

114

G.R. No. 149554 July 1, 2003

SPOUSES JORGE J. HUGUETE and YOLANDA B. HUGUETE, petitioners, vs.SPOUSES TEOFEDO AMARILLO EMBUDO and MARITES HUGUETE-EMBUDO, respondents.

YNARES-SANTIAGO, J.:

This is a petition for review assailing the Orders dated June 27, 20011 and July 26, 20012 of the Regional Trial Court of Cebu City, Branch 7, in Civil Case No. CEB-24925.

On March 2, 2000, petitioner spouses Jorge and Yolanda Huguete instituted against respondent  spouses Teofredo Amarillo  Embudo and Marites  Huguete-Embudo a complaint for "Annulment of TCT No. 99694, Tax Declaration No. 46493, and Deed of Sale, Partition, Damages and Attorney’s Fees," docketed as Civil Case No. CEB-24925 of the Regional Trial Court of Cebu City, Branch 7. Petitioners alleged that their son-in-law, respondent Teofredo, sold to them a 50-square meter portion of his 150-square meter parcel of  land, known as Lot No. 1920-F-2, situated in San Isidro, Talisay, Cebu, for a consideration of P15,000.00; that Teofredo acquired the lot   from  Ma.   Lourdes  Villaber-Padillo   by   virtue  of   a   deed  of   sale,3 after  which Transfer Certificate of Title No. 99694 was issued solely in his name; that despite demands, Teofredo refused to partition the lot between them.

On March 15, 2001, respondents filed a Motion to Dismiss4 the complaint on the ground of lack of jurisdiction over the subject matter of the case, arguing that the total assessed value of the subject land was only P15,000.00 which falls within the exclusive   jurisdiction of   the  Municipal  Trial  Court,  pursuant   to  Section  33(3)5 of Batas Pambansa Blg. 129, as amended by Republic Act No. 7691.6

Petitioners filed an Opposition to the Motion to Dismiss7 alleging that the subject matter   of   the   action   is   incapable   of   pecuniary   estimation   and,   therefore,   is cognizable by the Regional Trial Court, as provided by Section 19(1) of B.P. 129, as amended.8

The trial court dismissed the complaint for lack of jurisdiction. Petitioners filed a Motion for Reconsideration,9 which was denied on July 26, 2001.

Hence, this petition for review based on the following errors:

I

THE   HONORABLE   COURT   ERRED   IN   HOLDING   THAT   IT   HAS   NO JURISDICTION OVER THE CASE PURSUANT TO SECTION 33 (3) OF BATAS PAMBANSA BILANG 129 IN UTTER DISREGARD OF SECTION 19 (1) OF THE SAME LAW AS WELL AS SETTLED JURISPRUDENCE ENUNCIATED IN RUSSEL VS. VESTIL, 304 SCRA 738 (MARCH 17, 1999) WHICH, WITH DUE RESPECT, WAS TAKEN OUT OF CONTEXT.

II

THE HONORABLE COURT COMMITTED AN ERROR IN NOT HOLDING THAT RESPONDENTS WHO SEEK AFFIRMATIVE RELIEF AND THEREBY INVOKE THE AUTHORITY OF THE COURT IN THEIR COUNTERCLAIM ARE ESTOPPED TO DENY THE JURISDICTION OF THE HONORABLE COURT.10

The petition lacks merit.

Petitioners maintain that the complaint filed before the Regional Trial Court is for the annulment of deed of sale and partition, and is thus  incapable of pecuniary estimation.   Respondents,   on   the   other   hand,   insist   that   the   action   is   one   for annulment of title and since the assessed value of the property as stated in the complaint is P15,000.00, it falls within the exclusive jurisdiction of the Municipal Trial Court.

The pertinent portions of the complaint alleged:

4.  Sometime  in   the  year  1995,  Teofredo  A.  Embudo,   the  son-in-law of plaintiffs offered them portion of Lot No. 1920-F-2, situated in San Isidro, Talisay,  Cebu,  which  defendants  bought  on   installment  basis   from Ma. Lourdes   Villaber-Padillo.   Desirous   to   live   near   their   daughter   and grandchildren,   they   accepted   defendant’s   offer.   Immediately,   plaintiffs paid defendants the sum of FIFTEEN THOUSAND PESOS (P15,000.00) as full consideration and payment of the purchase of 50-square meter lot at a price of THREE HUNDRED PESOS (P300.00) per square meter;

115

5.  Happily,  plaintiffs built   their  house on the portion they bought   from defendants which is adjacent to defendant’s house. Plaintiffs were issued Tax Declaration No. 53170 for the house, copy is hereto attached to form part hereof and marked as Annex "A";

6. Notwithstanding repeated demands for the execution of the Deed of Sale, defendants with insidious machination led plaintiffs to believe that the necessary document of conveyance could not as yet be executed for the   reason   that   they  have  not   yet  paid   in   full   their  obligation   to  Ma. Lourdes Villaber-Padillo, the original owner of the lot in question, when in truth   and   in   fact,   as   plaintiffs   came   to   know   later,   that   the   aforesaid defendants were already in possession of a Deed of Sale over the entire lot in litigation in which it appeared that they are the sole buyers of the lot, thusly consolidating their ownership of the entire lot to the exclusion of the plaintiffs. A copy of the Deed of Sale is hereto attached to form part hereof and marked as Annex "B."

7.  As  a  way  to  further   their   fraudulent  design,  defendants  secured the issuance of Transfer Certificate of Title No. T-99694 solely in their names on   the  basis   of   the  Deed  of   Sale   aforementioned   (Annex   "A"  hereof), without the knowledge of the plaintiffs. A copy of the aforesaid Transfer Certificate of Title is hereto attached as an integral part hereof and marked as Annex "C."

8. Since considerable time had already elapsed that defendants had given plaintiffs a run-around, plaintiffs then demanded for the partition of the lot,   segregating  a  portion   in  which   their   residential   house   stands,   and despite  such demand defendants,  without  qualm of  conscience refused and still refuse to partition the lot;

xxx             xxx             xxx;

PRAYER

WHEREFORE,   premises   considered,   this   Honorable   Court   is   most respectfully prayed to render judgment in favor of plaintiffs and against defendants, ordering –

1. Defendants to partition, divide and segregate a portion on which the house of plaintiffs is situated, with an area of Fifty (50) Square Meters;

2. That the Deed of Sale dated December 28, 1995 entered into by and between defendants  and the  previous  owner  of   the   lot   in  question be annulled and cancelled;

3. The Register of Deeds of the Province of Cebu to annul/cancel Transfer Certificate of Title No. 99694 in the name of the defendants and in lieu thereof   directing   him   to   issue   Transfer   Certificate   of   Title   in   favor   of plaintiffs for the 50-square meter lot and another Transfer Certificate of Title in favor of defendants for the remaining 100-square meter lot;

4. The Municipal Assessor of Talisay, Cebu to cancel Tax Declaration No. 46493   in   the   name  of   the   defendants   and   directing   him   to   issue   Tax Declaration in the name of the defendants for the 50-square meter lot and another Tax Declaration  in the name of  the plaintiffs  for the remaining 100-square meter lot;

xxx             xxx             xxx.11

In Cañiza v. Court of Appeals,12 it was held that what determines the nature of an action as  well  as  which  court  has   jurisdiction over   it  are   the  allegations  of   the complaint and the character of the relief sought. Moreover, in Singsong v. Isabela Sawmill,13 we ruled that:

In determining whether an action is one the subject matter of which is not capable of pecuniary estimation this  Court has adopted the criterion of first ascertaining the nature of the principal action or remedy sought. If it is primarily   for   the   recovery  of  a   sum of  money,   the  claim  is   considered capable  of  pecuniary  estimation,  and whether   the   jurisdiction  is   in   the municipal courts or  in the courts of first  instance would depend on the amount of the claim. However, where the basic issue is something other than the right to recover a sum of money, where the money claim is purely incidental to, or a consequence of, the principal relief sought, this Court has considered such actions as cases where the subject of the litigation may not be estimated in terms of money, and are cognizable exclusively by courts of first instance (now Regional Trial Courts).

The reliance of the petitioners on the case of Russell v. Vestil14 is misplaced. In the said case, petitioners sought the annulment of the document entitled, "Declaration of Heirs and Deed of Confirmation of Previous Oral Partition," whereby respondents declared themselves as the only heirs of  the  late Spouses Casimero and Cesaria 

116

Tautho to the exclusion of petitioners. Petitioners brought the action in order for them to be recognized as heirs in the partition of the property of the deceased. It was   held   that   the   action   to   annul   the   said   deed  was   incapable   of   pecuniary estimation and the consequent annulment of title and partition of the property was merely incidental to the main action. Indeed, it was also ruled in said case:

While   actions   under   Section.   33(3)   of   B.P.   129   are   also   incapable   of pecuniary   estimation,   the   law   specifically   mandates   that   they   are cognizable by the MTC, METC, or MCTC where the assessed value of the real  property  involved does not exceed P20,000.00  in Metro Manila,  or P50,000.00, if located elsewhere. x x x.15

In the case at bar, the principal purpose of petitioners in filing the complaint was to secure title to the 50-square meter portion of the property which they purchased from respondents.

Petitioners’ cause of action is based on their right as purchaser of the 50-square meter  portion  of   the   land   from  respondents.   They  pray   that   they  be  declared owners of the property sold. Thus, their complaint involved title to real property or any   interest   therein.   The  alleged   value  of   the   land  which   they  purchased  was P15,000.00,   which   was   within   the   jurisdiction   of   Municipal   Trial   Court.   The annulment   of   the   deed   of   sale   between   Ma.   Lourdes   Villaber-Padillo   and respondents, as well as of TCT No. 99694, were prayed for in the complaint because they were necessary before the lot may be partitioned and the 50-square meter portion subject thereof may be conveyed to petitioners.

Petitioners’   argument   that   the   present   action   is   one   incapable   of   pecuniary estimation considering that it is for annulment of deed of sale and partition is not well-taken. As stated above, the nature of an action is not determined by what is stated in the caption of the complaint but by the allegations of the complaint and the reliefs prayed for. Where, as in this case, the ultimate objective of the plaintiffs is   to  obtain  title   to  real  property,   it   should be filed  in   the  proper  court  having jurisdiction over the assessed value of the property subject thereof.

WHEREFORE, in view of the foregoing, the instant petition for review is DENIED. The Order dated June 27, 2001 of the Regional Trial Court of Cebu City, Branch 7, dismissing Civil  Case No.  CEB-24925,  and  its  Order dated July  26,  2001 denying petitioners’ Motion for Reconsideration, are AFFIRMED.

SO ORDERED.

117

G.R. No. 108817 May 10, 1994

ESPERANZA P. SUMULONG, represented by MARIO P. SUMULONG, petitioner, vs.HON. COURT OF APPEALS and INLAND TRAILWAYS, INC., respondents.

Tanjuatco, Corpus, Tanjuatco, Tagle-Chua, Cruz & Aquino, for petitioner.

Melencio S. Sta. Maria for private respondent.

 

DAVIDE, JR., J.:

This is a petition for review on certiorari to set aside the decision 1 of the Court of Appeals  of  28   January  1993  in  CA-G.R.  SP  No.  27987 2 affirming   the  decision  of Branch 51 of the Regional Trial Court (RTC) of Manila of 23 April 1992 in Civil Case No. 91-58122. 3 The RTC judgment had reversed the decision of Branch 9 of the Metropolitan   Trial   Court   (MTC)   of   Manila   of3  June 1991 4 in  Civil  Case No.  132844-CV,  a  complaint  denominated as  one for forcible entry and entitled "Esperanza P. Sumulong vs.  Inland Trailways, Inc.  The dispositive portion of the MTC decision reads:

WHEREFORE, judgment is hereby rendered:

1. Ordering Defendant and anyone acting in its behalf to vacate the premises  located at M. Earnshaw Street, Sampaloc, Manila, covered by Transfer Certificate of Title Nos. 102994 and 102995;

2. To pay to Plaintiff reasonable compensation for the use of the premises at the rate of P70,000.00 a month starting from June, 1989 until it finally vacates the premises, deducting therefrom any and all amount heretofore advanced by Defendant to Plaintiff;

3. Ordering Defendant to pay to Plaintiff the sum of P5,000.00 as and for attorney's fees; and

4. To pay the costs. 5

The   MTC   sustained   the   theory   of   plaintiff   Esperanza   P.   Sumulong (hereinafter Sumulong)   that   the   defendant   (hereinafter INLAND)   entered   the premises "by stealth and strategy,  since  it  has no sublease when it  entered the premises and remained because it misrepresented itself as owned by Jopson and also because  it  asked to negotiate  for  a  new  lease." 6 The MTC disregarded the defense of INLAND that the proper action should have been for unlawful detainer. 7

On appeal to the RTC by INLAND (Civil Case No. 91-58122), the MTC decision was reversed.   The  RTC  held   that   the  MTC's   ruling   "betrays  a  misapplication  and/or misinterpretation   of   the   law   and   jurisprudence   on   Forcible   Entry," 8 and   that although Sumulong had constructive possession of the subject premises, she was, nevertheless, not in prior physical and actual possession thereof. The latter kind of possession   is  an  essential  element   in   forcible  entry;  accordingly,  her  action   for forcible entry should fail. It concluded:

Under the facts as established and the evidence adduced before the   Court a   quo,   in   relation   to   the   applicable   law   and jurisprudence,   the   complaint   for   Forcible   Entry   as   instituted cannot   be   sustained.   Plaintiff's   assertion   of   its   right   to   the possession   of   the   subject   properties   may   nevertheless   be ventilated   by   way   of   another   action,   not   for   ForcibleEntry. 9

Hence, it ordered the dismissal of Civil Case No. 132844-CV.

Sumulong filed a petition for review with the respondent Court of Appeals which was docketed as CA-G.R. SP No. 27987. 10 Sumulong contended therein that the RTC seriously erred in holding that she had failed to establish prior physical possession of   the   subject  premises  despite  overwhelming  evidence   to   the   contrary  and   in disregarding long established law and jurisprudence when it ordered the dismissal of   the   complaint   for   forcibleentry. 11

In its challenged Decision of 28 January 1993, the Court of Appeals affirmed the RTC decision on the ground that Sumulong failed to specifically aver in her complaint facts which would clearly show that her cause of action is for forcible entry. It held:

118

Those  pertinent   allegations   in   the   complaint   as  well   as  Mario Sumulong's testimony are facts, intimate and intertwined, proving that private respondent's entry, possession and occupation of the premises were upon the broad knowledge and acquiescence,   if not express upon the implied permission of petitioner. And thus, the private respondent, is admittedly in the actual possession of the premises in question. All doubts should be resolved in his [sic] favor, it being the rule of law that the present possessor is to be preferred should a question arise regarding the fact of possession (Art. 539, NCC). We, therefore, find and so hold that petitioner failed   to   specifically   aver   in   her   complaint   facts  which  would clearly show that her cause of action should be for forcible entry, well supporting the findings of the RTC that the petitioner has not shown   that   she   has   been   deprived   of   the   possession   of   the premises by force, intimidation, stealth, threat or strategy. On this basis, the complaint for forcible entry cannot be sustained on the ground of lack of cause of action and which should be dismissed on that ground (sec. 1-[g], Rule 16, Revised Rules of Court). To use the words in [S]arona vs. Villegas [22 SCRA 1257] the failure of a plaintiff to specifically  aver   in  the complaint   facts  which would definitely show that plaintiff's action is for forcible entry — that defendant's entry into the land is  illegal — "is not to be lightly treated." The reason and philosophy behind this rule, apart from the   fact   that   there   is  distinct  difference  between the  cause  of action for forcible entry, on the one hand, and unlawful detainer, on the other hand, is that whatever may be the character of one's prior possession, if he has in his favor priority of time, he has the security   that   entitles   him   to   stay   on   the   property   until   he   is lawfully   ejected   by   a   person   having   a   better   right   to   such possession. 12

In the instant petition filed on 23 March 1993, Sumulong avers that the Court of Appeals gravely erred in holding that she has no cause of action for forcible entry against   INLAND   and   asserts   that   she  was   the   prior   physical   possessor   of   the premises in question and that INLAND's intrusion, occupation, and possession of the subject premises were effected through stealth and strategy. 13 She argues that the prior possession for purposes of the action for forcible entry is not to be reckoned from June 1989 when INLAND first entered the premises, as held by the RTC and the Court of Appeals, but from November 1989, when she "successfully regained actual physical possession of the subject premises" from INLAND which "failed to 

resist   the   physical   take-over   andre-entry." 14

She further contends that the claim of INLAND that it had entered the property in June   1989   by   virtue   of   an   oral   sublease   contract   between   it   and   Jopson Management  and Development  Corp.   (hereinafter Jopson),  which was,  allegedly, part  of   the   consideration   for   the  purchase  by   INLAND of   the   adjoining   Jopson Supermarket, is untenable because the Deed of Sale executed by Jopson makes no stipulation regarding the sublease, and even grantingarguendo that such sublease was made, it was void because the lessee-sublessor (Jopson) had no more authority to   sublease   it   since   the   contract   of   lease   in   its   favor   had  been   cancelled   and terminated  in view of   its  abandonment of the premises.  Moreover,  pursuant to Section VIII  of   the  Lease Contract,   Jopson's   right   to  sublease  refers  only   to   the improvements it had introduced on the leased lots and not to the latter.

In its comment to the petition, INLAND maintains that the complaint in Civil Case No. 132844-CV shows that Sumulong has no cause of action for forcible entry, that Jopson did not abandon the leased premises, that Sumulong had no prior physical possession of the premises, and that INLAND did not employ stealth and strategy to gain possession thereof.

After   the   filing   of   the   reply   to   the   comment,   this   Court   resolved   togive   due   course   to   the   petition   and   to   require   the   parties   to   submit   their memoranda, 15 which they subsequently did.

The chief issues for our resolution are (1) whether the complaint in Civil Case No. 132844-CV before the MTC fails to state a cause of action for forcible entry; and (2) assuming that   it  does not,  whether   it,   in   fact,  contains  sufficient  allegations for unlawful detainer for which judgment may be rendered accordingly.

Settled is the rule that the lack of a cause of action, which is a ground for a motion to dismiss under Section 1(g), Rule 16 of the Rules of Court, must appear on the face   of   the   complaint, i.e.,   it  must   be   determined   from   the   allegations   of   the complaint   and   from   none   other.   A   complaint   should   not   be   dismissed   for insufficiency   unless   it   appears   clearly   from   the   face  of   the   complaint   that   the plaintiff is not entitled to any relief under any state of facts which could be proved within the facts alleged therein.  Stated otherwise,  though the allegations  in the complaint   are   ambiguous,   indefinite  or  uncertain   but,   nevertheless,   a   cause  of action can,   in  any  manner,  be  made out   therefrom,  and  the  plaintiff would  be 

119

entitled   to   recover   in   any   aspect  of   the   facts  or   any   combination  of   the   facts alleged, if they were to be proved, then the motion to dismiss should be denied. 16

When a  defendant  perceives   that   the  complaint   states  no  cause  of  action,   the better procedure would be to file a motion to dismiss. If, however, none is filed, that defense may be pleaded as an affirmative defense in accordance with Section 5, Rule 16 of the Rules of Court. And, pursuant to Section 2 of Rule 9, even if it is not so  pleaded,   that   defense   is   not  deemed  waived;   it  may  be  pleaded   in   a   later pleading, if one is permitted, by motion for judgment on the pleadings, or at the trial on the merits. In the last instance, however, the motion shall be disposed of in the light of any evidence which may have been received.

Accordingly,   the   issues   thus   defined   can   only   be   properly   resolved   by   an examination   and   evaluation   of   the   allegations   in   the   complaint   in   Civil   CaseNo. 132844-CV of the MTC of Manila, whose subject matter involves two adjoining lots owned by Sumulong located along M. Earnshaw Street, Sampaloc, Manila, and covered by Transfer Certificates of Title Nos.  102994 and 102995. The pertinent paragraphs of the complaint read:

4.   On  November   27,   1975,   plaintiff,   represented   by   her   then attorney-in-fact,   Juan   Sumulong   III,   entered   into   a  Contract  of Lease  with   Jopson  Management  and  Development  Corporation (hereinafter "Jopson"), covering the premises set forth in TCT Nos. 102994 and 102995, thru its President, Mr. Hernan Jopson. The properties subject of the said Contract of Lease (which are also the   properties   subject   of   this   complaint) adjoin the   Jopson Supermarket owned and operated by Jopson, and were utilized by Jopson as parking lot and warehouse of goods/products sold in the   supermarket.   A   copy   of   said   Contract   of   Lease   is   hereto attached, marked as Annex "B", and made an integral part hereof;

5. Pertinently, Section III of the Contract of Lease provides:

. . . If LESSEE shall at any time fail or neglect to perform or comply with any of the covenants, conditions or restrictions, stipulated, or   if   LESSEE shall  become bankrupt  or   insolvent, or   the  LESSEE abandons   the   property or   refuses   to   pay   the   rent   for   six   (6) months, then, in any such cases, this lease contract shall become automatically terminated and cancelled, and premises subject of this lease shall be vacated peacefully by LESSEE for LESSOR to hold 

and   enjoy   henceforth.   .   .   . Upon   cancellation   of   this   contract, LESSEE   hereby   grants   to   LESSOR   the   right   to   enter   and   take possession of the premises. . . . (Emphasis supplied).'

Likewise,  paragraph   two   (2),   Sec.  VII   of   the  Contract  of   Lease provides:

VII. ENTRY AND INSPECTION OF PROPERTY.

xxx xxx xxx

In   case   the  premises   shall   be  deserted  or   vacated  before   the expiration of this lease, the LESSOR shall have the right to enter the same, as agent of  the LESSEE,  without being  liable for any prosecution of damages therefor, and the LESSOR shall have the option to re-let the same, as the agent of the LESSEE, and received the  rent   therefor   to  be applied  in  payment  of   the   rentals  and damages   due   hereunder,   holding   the   LESSEE   liable   for   any deficiency.

6. Sometime in 1988, Jopson Supermarket (adjoining the leased premises) was beset with a strike by its laborers. Consequently, it ceased operations for about two (2) years;

7.  Thereafter,   in  1989,  plaintiff's   representative  were   informed through   the   print   media,   of   the   sale   of   Jopson's   business (supermarket) to Inland Supermarket;

8.  Thus,  upon her arrival   from the United States  in the second quarter of 1989, plaintiff instructed her representatives to inspect the leased premises adjoining Jopson Supermarket,  pursuant to Section VII of the lease contract. True indeed, plaintiff discovered, after  a  series  of   inspections done by plaintiff's   representatives, that   Jopson   had   vacated   and   deserted   the   leased   premises covered under   the Contract  of  Lease  (Annex "B").  Even worse, plaintiff   discovered   that   Jopson   tolerated   the   illegal   entry   of defendant Inland Trailways  into the property, without any valid agreement;

120

9. Accordingly, pursuant to Section III of the Contract of Lease, the plaintiff's lease contract with Jopson was rendered automatically terminated and canceled. In November 1989, by virtue of Sections II and VII of the Contract of Lease, plaintiff through her attorney-in-fact,   Mario   P.   Sumulong,   took   possession   of   the   subject properties.   Defendant   Inland   which   was   then   occupying   the subject properties, offered no resistance to the take over, since defendant Inland Trailways could not present any valid agreement granting it the right of possession over the subject properties. (It is noteworthy that alleged sublease procured by defendant Inland Trailways from Jopson was executed only on April 2, 1990.)

10.   A   couple   of   days   later,   defendant   Inland   Trailways misrepresented   to  plaintiff  that  Mr.  Hernan   Jopson   is   also   the owner of Inland Supermarket, and that Jopson Supermarket had resumed   operations   under   the   name   of   Inland   Supermarket. Because   of   defendant   Inland   Trailways'   misrepresentation, plaintiff   was   misled   into   accepting   a   check   payment   from defendant Inland Trailways. . . .

11.  However,   in December 1989, upon verification by plaintiff's representatives,  plaintiff discovered   that   Jopson does  not  have any interest in Inland Supermarket, or in Inland Trailways and that Jopson and  Inland Supermarket/Inland  Trailways  have  a   totally different set of directors and stockholders. When confronted by plaintiff's   representative,   defendant's   representatives   admitted such fact, and further admitted that defendant Inland Trailways has   no   sub-lease   agreement   with   Jopson.   Worse,   neither defendant   Inland   Trailways   nor   Inland   Supermarket   has   any written contract with plaintiff;

12. Consequently,  but still   in December 1989,  upon discovering the misrepresentation, plaintiff notified Jopson of the termination and cancellation of their  lease contract,  and took possession of the subject properties. Again, defendant Inland Trailways offered no resistance for lack of a valid agreement granting it the right of possession over the subject properties;

13.  Thereafter,  during the take over by the plaintiff,  defendant Inland   Trailways,   through   its   representatives   Riza  Moises   and 

Evelyn   Castro,   persuaded   plaintiff's   representative   Mario   P. Sumulong, to grant defendant Inland Trailways the temporary use of the subject properties,  pending negotiations for the  lease of the   premises.   Anticipating   in   good   faith   that   a   lease   contract would   be   finalized,   plaintiff   agreed   to   let   defendant   Inland Trailways occupy the subject properties. Negotiations were then held from February 1 to March 1, 1990;

14. However, due to defendant's insistence on an unreasonably low amount of the lease rental, plaintiff decided not to lease her properties to defendant Inland Trailways. This was made known to the defendant in a letter dated March 14, 1990 by plaintiff's son, Mario P. Sumulong. A copy of said letter is hereto attached, marked as Annex "D", and made an integral part hereof;

15. At the same time, to fully protect her interest, on March 14, 1990, plaintiff, thru her son Mario P. Sumulong, formally notified Jopson   of   the   termination   of   the   Contract   of   Lease   due   to abandonment  of   the   leased  premises.  A   copy  of   said   letter   is hereto attached, marked as Annex "E", and made an integral part hereof;

16. Likewise, on April 25, 1990, plaintiff thru counsel, confirmed of such termination. A copy of said letter is hereto attached, marked as Annex "F," and made an integral part hereof;

17.  However,   on  April   25,   1990,  without  plaintiff's   knowledge, defendant   Inland   Trailways,   through   strategy   and   stealth, procured   asub-lease agreement from Jopson, despite the fact that plaintiff's lease   contract   with   Jopson   had   earlier   been   terminated   and cancelled. . . . It is significant that the monthly rental of ELEVEN THOUSAND (P11,000.00) PESOS for the sub-lease of the subject properties   as   contained   in   thesub-lease agreement, is grossly disproportionate to the prevailing rental rates of real properties in the area, and therefore show that the   sub-lease   agreement   is   a  mere   sham or  ploy  designed   to enable defendant Inland Trailways to gain entry and possession of the subject properties without any valid lease contract with the plaintiff,   and   after   plaintiff   decided   not   to   lease   the   subject 

121

properties to the defendant. Furthermore, it bears to emphasize that the sub-lease agreement was entered into only after Jopson had   been   served   with   the   notice   of   termination   of   its   lease contract with plaintiff, and only after defendant Inland Trailways was informed by plaintiff that she is not leasing her premises to defendant;

18.  This  alarming development compelled plaintiff,  through her representatives, to take over the physical possession of the leased premises on April 4, 1990. However, on the night of April 4, 1990, defendant Inland Trailways again misrepresented to plaintiff that it   was   ready   to   finalize   the   appropriate   lease   contract   with plaintiff.   Such  misrepresentation  misled   plaintiff   into   allowing defendant   Inland   Trailways   once   more   to   enter   the   subject properties;

19. However, after defendant Inland Trailways took possession of the subject properties, it maliciously refused to execute and enter into a lease contract with plaintiff, and failed to deliver the agreed monetary   consideration   for   the   temporary   use   of   subject premises, or to peacefully return possession of the same;

20. Through such stealth and strategy, defendant Inland Trailways illegally   deprived   plaintiff   of   the   possession   of   the   subject properties to plaintiff's great damage and prejudice;

21.   Except   those   times   when   plaintiff   took   over   the   subject properties for a while, defendant Inland Trailways has remained in illegal possession of the said premises, since June 1989, and, up to the present, still retains such possession thereof;

22.   Despite   repeated   demands,   defendant   Inland   Trailways refuses   to  vacate   the  subject  properties'  premises  and  to   turn over   the   peaceful   possession   thereof   to   plaintiff,   having repeatedly   threatened to use "goons",   the military,   judges and senators to repel any attempt of plaintiff to peacefully enforce her right. A copy of counsel's latest demand letter to defendant dated April 25, 1990 is hereto attached, marked as Annex "H", and made an integral part hereof;

23.  The   reasonable   rental   value  of   said  premises  based  on  an estimated   fair  market   value  of   P6,500.00  per   square  meter   is EIGHTY THOUSAND PESOS (P80,000.00) a month; 17

Forcible entry and unlawful detainer are two distinct causes of action defined in Section 1, Rule 70 of the Rules of Court. In forcible entry, one is deprived of physical possession of any land or building by means of force, intimidation, threat, strategy, or stealth. In unlawful detainer, one unlawfully withholds possession thereof after the expiration or termination of his right to hold possession under any contract, express or implied. In forcible entry, the possession is illegal from the beginning and the   only   issue   is  who   has   the   prior   possession de   facto.   In   unlawful   detainer, possession   was   originally   lawful   but   became   unlawful   by   the   expiration   or termination of the right to possess and the issue of rightful possession is the one decisive, for in such action, the defendant is the party in actual possession and the plaintiff's cause of action is the termination of the defendant's right to continue in possession. 18

Accordingly, in forcible entry, the plaintiff must allege in the complaint and prove that he was in prior physical possession of the property in litigation until he was deprived thereof by the defendant, but in unlawful detainer, the plaintiff need not have prior physical possession of the property, 19 or, elsewise stated, prior physical possession is not an indispensable requirement in an unlawful detainer case. 20

The aforequoted allegations in the complaint of Sumulong indubitably show that she anchors her claim of prior physical possession on her peaceful take-over of the leased  premises   in  November   1989   from  INLAND  who  had  been   in   possession thereof   since   June   1989   allegedly   by   virtue   of   an   oral   sublease   contract.   She overlooks, however, that as her allegations show, she allowed INLAND to re-occupy the premises in December 1989 when it misrepresented to her that Jopson was also its (INLAND's) owner. When it was ascertained that Jopson was not, she again re-took   possession   of   the   premises,   only,   thereafter,   to   allow   again   INLAND   to temporarily   re-occupy   the   premises   because   of   its   representation   that   it   will negotiate   with   her   a   contract   of   lease   in   its   favor.   Such   negotiations   were undertaken from 1 February 1990 to 1 March 1990.

However,  since the parties could not agree on the rate of   rentals,  and  INLAND procured through "strategy and stealth" a sublease agreement from Jopson on 2 April 1990, Sumulong re-took the physical possession of the leased premises on 4 April 1990. However, on the night of the said date, INLAND misrepresented to her that   it  was ready to finalize the appropriate  lease contract  and because of  that 

122

misrepresentation,   INLAND was again able to re-occupy the premises.   It   is  clear then that since Sumulong's first re-taking of possession in November 1989, INLAND was permitted to re-occupy the premises thrice.

The words strategy and stealth, as means of forcible entry, are used by Sumulong in paragraphs 17 and 20 of her complaint. They refer, however, to the procurement by INLAND of the sublease agreement on 2 April 1990 and its misrepresentation that it was ready to finalize the appropriate  lease contract.  Assuming them to be true, those acts hardly constitute either strategy or stealth as a means of forcible entry. "Strategy" in this regard could only mean machination or artifice and considering that   the   parties   tangled   for  weeks   to   reach   an   agreement   on   the   terms   and conditions of a contract of lease, no such machination or artifice could be said to have been employed by INLAND. "Stealth," on the other hand, is defined as any secret, sly, or clandestine act to avoid discovery and to gain entrance into or remain within   residence   of   another   without   permission. 21 The   allegations   then   in paragraphs   17   and  20  of   the   complaint   that   INLAND  employed   "strategy"   and "stealth" are conclusions which are not supported by the material operative facts averred in the complaint. On the contrary, they are negated by paragraph 21 which reads:

21.   Except   those   times   when   plaintiff   took   over   the   subject properties for a while, defendant Inland Trailways has remained in illegal possession of the said premises, since June 1989, and, up to the   present,   still   retains   such   possession   thereof."   (Emphasis supplied).

This   paragraph   and   Sumulong's   allegations   of   strategy   and   stealth   on4  April   1990   also   refute   her   argument   that   for   purposes   of   determining   prior physical possession, her retaking of the property in November 1989 should be the basis   in   determining  her   cause  of   action   for   forcible   entry.   It  must   be   stated, however, that whatever illegality may have tainted INLAND's entry in June 1989 was removed by Sumulong's acceptance of rentals from INLAND after her November 1989 take-over,  even  if   such acceptance was thru the  latter's  misrepresentation that   Jopson   is   also   its   owner.   INLAND's   succeeding   acts   of   re-occupying   the premises   twice   thereafter  were   tolerated   by   Sumulong   for   the   reasons   earlier adverted   to.  We   thus   agree  with   the   RTC   and   the   Court   of   Appeals   that   the complaint fails to show a cause of action for forcible entry. Neither was Sumulong able   to  prove   it   by  her   evidence,  which  on   the   contrary,   established   that   she allowed INLAND to re-occupy the premises, not because of the claim of the latter of an oral sublease agreement and then of a written sublease agreement, but because 

of the allegation that Jopson is the owner of INLAND; that INLAND would negotiate for   a   formal   lease   contract;   and   that   INLAND  was   ready   to   finalize   the   lease contract.

Also, from the allegations in the complaint, the nullity of the sublease agreement which INLAND allegedly obtained from Jopson on 2 April 1990 is beyond question. Jopson had no right to sublease the property since the contract of lease in its favor had already been automatically cancelled pursuant to Section III thereof and Jopson was properly notified of such automatic cancellation first in December 1989 and then   on   14   March   1990.   Neither   party   proved   that   Jopson   protested   the cancellation of the contract of lease. A sublessee can invoke no right superior to that of his sublessor. 22 Consequently, as correctly held by the MTC, "the written sublease was only resorted to by Defendant [INLAND] when the parties could not agree as  to  the terms of  a  new lease," 23 which,  however,   the MTC erroneously considered as the act which constituted "stealth and strategy." 24

Notwithstanding   the   foregoing,   the   complaint   should   not   have  been  dismissed merely   for   its   failure   to  state  a  cause  of  action  for   forcible  entry,   for  although Sumulong has designated or denominated it in the caption as one forforcible entry, her   allegations   in   the   body   thereof   sufficiently   establish   a   cause   of   action for unlawful detainer. Well-settled is the rule that what determines the nature of the   action   as  well   as   the   court  which   has   jurisdiction   over   the   case   are   the allegations in the complaint. 25 The cause of action in a complaint is not what the designation of the complaint states, but what the allegations in the body of the complaint define or describe. The designation or caption is not controlling, more than   the   allegations   in   the   complaint   themselves   are,   for   it   is   not   even   an indispensable  part  of   the  complaint. 26 It   is  equally   settled   that   in  an  action   for unlawful   detainer,   an   allegation   that   the   defendant   is   unlawfully   withholding possession from the plaintiff is deemed sufficient, 27 and a complaint for unlawful detainer is sufficient if it alleges that the withholding of possession or the refusal to vacate is unlawful without necessarily employing the terminology of the law. 28

It   is   easily   discernible   from   the   allegations   in   the   complaint   that   there-occupation by INLAND of the premises in question in December 1989 — after it was   discovered   that   INLAND  was   not   owned   by   Jopson  —  was   by   virtue   of Sumulong's tolerance because INLAND promised to negotiate for a contract of lease and consequently, its continuance in possession was conditioned on the execution of  a   lease contract.  Possession by  tolerance  is   lawful. 29 However,  a  person who occupies the land of another at the latter's tolerance or permission without any contract  between them is  necessarily  bound by an  implied promise that he will 

123

vacate upon demand, failing which a summary action for ejectment is the proper remedy against him. 30 So here, as alleged in the complaint, when the negotiations for  a   lease contract   fell   through and Sumulong made "repeated demands" 31 for INLAND to vacate the Sumulong property but "defendant Inland Trailways refuse[d] to vacate the subject properties' premises and to turn over the peaceful possession thereof   to   plaintiff," 32 INLAND's   possession   became   unlawful.   Such   repeated demands   for   INLAND to  vacate   the  property  are  sufficient  compliance  with   the jurisdictional requirement of demand in an unlawful detainer case. In Hautea vs. Magallon, 33 we held that an allegation in an original complaint for illegal detainer that   in   spite  of  demands  made  by   the  plaintiff  the  defendants  had   refused   to restore   the   land   is   considered   sufficient   compliance   with   the   jurisdictional requirement of previous demand.

Accordingly, we rule that the allegations in the complaint in Civil Case No. 132844-CV adequately and sufficiently establish a cause of action for unlawful detainer and that the prayer therein is equally appropriate for an action for unlawful detainer. The   evidence   summarized   in   the  MTC's   decision   preponderantly   supports   that cause of action. A judgment then for unlawful detainer could be validly rendered in Civil Case No. 132844-CV and the dispositive portion of the MTC's decision therein is   consistent  with   that   for   unlawful   detainer,   except   that   the  fixed   reasonable compensation  for   the  use  of   the  premises   should  only   commence   to   run   from December 1989 and not from June 1989.

WHEREFORE, the instant petition is GRANTED. The challenged decision of the Court of Appeals of 28 January 1993 in CA-G.R. SP No. 27987 and the decision of Branch 51 of the Regional Trial Court of Manila of 23 April 1992 in Civil Case No. 91-58122 are   SET   ASIDE   while   the   decision   ofBranch 9 of the Metropolitan Trial Court of Manila of 3 June 1991 in Civil Case No. 132844-CV is REINSTATED, subject to the modification indicated above.

No pronouncement as to costs.

SO ORDERED.

124

G.R. No. 175914 February 10, 2009

RUBY SHELTER BUILDERS AND REALTY DEVELOPMENT CORPORATION, Petitioner, vs.HON. PABLO C. FORMARAN III, Presiding Judge of Regional Trial Court Branch 21, Naga City, as Pairing Judge for Regional Trial Court Branch 22, Formerly Presided By HON. NOVELITA VILLEGAS-LLAGUNO (Retired 01 May 2006), ROMEO Y. TAN, ROBERTO L. OBIEDO and ATTY. TOMAS A. REYES, Respondents.

D E C I S I O N

CHICO-NAZARIO, J.:

Before this Court is a Petition for Review on Certiorari under Rule 45 of the Rules of Court seeking the reversal of the Decision1 dated 22 November 2006 of the Court of Appeals  in CA-G.R.  SP No. 94800.  The Court of Appeals,   in  its  assailed Decision, affirmed the Order2 dated 24 March 2006 of the Regional Trial Court (RTC), Branch 22, of Naga City, in Civil Case No. RTC-2006-0030, ordering petitioner Ruby Shelter Builders and Realty Development Corporation to pay additional docket/filing fees, computed based on Section 7(a) of Rule 141 of the Rules of Court, as amended.

The present Petition arose from the following facts:

Petitioner obtained a loan3 in the total amount of P95,700,620.00 from respondents Romeo   Y.   Tan   (Tan)   and   Roberto   L.   Obiedo   (Obiedo),   secured   by   real   estate mortgages over five parcels of land, all located in Triangulo, Naga City, covered by Transfer   Certificates   of   Title   (TCTs)   No.   38376,4 No.   29918,5 No.   38374,6 No. 39232,7 and No. 39225,8 issued by the Registry of Deeds for Naga City, in the name of petitioner. When petitioner was unable to pay the loan when it became due and demandable, respondents Tan and Obiedo agreed to an extension of the same.

In   a  Memorandum of  Agreement9 dated   17  March   2005,   respondents   Tan  and Obiedo granted petitioner until 31 December 2005 to settle its indebtedness, and condoned the interests, penalties and surcharges accruing thereon from 1 October 2004   to   31   December   2005   which   amounted   to P74,678,647.00. The Memorandum of Agreement required, in turn, that petitioner execute simultaneously with the said Memorandum, "by way of dacion en

pago," Deeds of Absolute Sale in favor of respondents Tan and Obiedo, covering the same parcels of land subject of the mortgages. The Deeds of Absolute Sale would be uniformly dated 2 January 2006, and state that petitioner sold to respondents Tan and Obiedo the parcels of land for the following purchase prices:

TCT No. Purchase Price

38376 P 9,340,000.00

29918 P 28,000,000.00

38374 P 12,000,000.00

39232 P 1,600,000.00

39225 P 1,600,000.00

Petitioner could choose to pay off its indebtedness with individual or all five parcels of land; or it could redeem said properties by paying respondents Tan and Obiedo the following prices for the same, inclusive of interest and penalties:

TCT No. Redemption Price

38376 P 25,328,939.00

29918 P 35,660,800.00

38374 P 28,477,600.00

39232 P 6,233,381.00

39225 P 6,233,381.00

In the event that petitioner is able to redeem any of the afore-mentioned parcels of land, the Deed of Absolute Sale covering the said property shall be nullified and have no force and effect; and respondents Tan and Obiedo shall then return the owner’s duplicate of the corresponding TCT to petitioner and also execute a Deed of Discharge of Mortgage. However, if petitioner is unable to redeem the parcels of land within the period agreed upon, respondents Tan and Obiedo could already present the Deeds of Absolute Sale covering the same to the Office of the Register 

125

of Deeds for Naga City so respondents Tan and Obiedo could acquire TCTs to the said properties in their names.

The Memorandum of Agreement further provided that should petitioner contest, judicially   or   otherwise,   any   act,   transaction,   or   event   related   to   or   necessarily connected with the said Memorandum and the Deeds of Absolute Sale involving the five parcels of land, it would pay respondents Tan and Obiedo P10,000,000.00 as liquidated damages inclusive of costs and attorney’s fees. Petitioner would likewise pay   respondents   Tan   and   Obiedo   the   condoned   interests,   surcharges   and penalties.10 Finally,  should a contest arise from the Memorandum of Agreement, Mr. Ruben Sia (Sia), President of petitioner corporation, personally assumes, jointly and severally with petitioner, the latter’s monetary obligation to respondent Tan and Obiedo.

Respondent Atty. Tomas A. Reyes (Reyes) was the Notary Public who notarized the Memorandum of Agreement dated 17 March 2005 between respondent Tan and Obiedo, on one hand, and petitioner, on the other.

Pursuant to the Memorandum of Agreement, petitioner, represented by Mr. Sia, executed separate Deeds of Absolute Sale,11 over the five parcels of land, in favor of respondents Tan and Obiedo. On the blank spaces provided for in the said Deeds, somebody wrote the 3rd of January 2006 as the date of their execution. The Deeds were again notarized by respondent Atty. Reyes also on 3 January 2006.

Without   payment   having   been   made   by   petitioner   on   31   December   2005, respondents Tan and Obiedo presented the Deeds of Absolute Sale dated 3 January 2006 before the Register of Deeds of Naga City on 8 March 2006, as a result of which, they were able to secure TCTs over the five parcels of land in their names.

On   16   March   2006,   petitioner   filed   before   the   RTC   a   Complaint12 against respondents Tan, Obiedo, and Atty. Reyes,   for declaration of nullity of deeds of sales and damages, with prayer for the issuance of a writ of preliminary injunction and/or   temporary   restraining  order   (TRO).  The Complaint  was  docketed as  Civil Case No. 2006-0030.

On the basis of the facts already recounted above, petitioner raised two causes of action in its Complaint.

As for the first  cause of action, petitioner alleged that as early as 27 December 2005, its President already wrote a letter informing respondents Tan and Obiedo of 

the intention of petitioner to pay its loan and requesting a meeting to compute the final amount due. The parties held meetings on 3 and 4 January 2006 but they failed to arrive at a mutually acceptable computation of the final amount of loan payable. Respondents  Tan and Obiedo then refused the request  of  petitioner for  further dialogues. Unbeknownst to petitioner, despite the ongoing meetings, respondents Tan   and  Obiedo,   in   evident   bad   faith,   already  had   the  pre-executed  Deeds  of Absolute Sale notarized on 3 January 2006 by respondent Atty. Reyes. Atty. Reyes, in  connivance  with   respondents  Tan and Obiedo,   falsely  made  it  appear   in   the Deeds of Absolute Sale that Mr. Sia had personally acknowledged/ratified the said Deeds before Atty. Reyes.

Asserting   that   the  Deeds   of   Absolute   Sale   over   the   five   parcels   of   land  were executed merely as security for the payment of its loan to respondents Tan and Obiedo;   that   the   Deeds   of   Absolute   Sale,   executed   in   accordance   with   the Memorandum of Agreement, constituted pactum commisorium and as such, were null and void; and that the acknowledgment in the Deeds of Absolute Sale were falsified, petitioner averred:

13. That by reason of the fraudulent actions by the [herein respondents], [herein petitioner]   is  prejudiced and  is  now in danger of  being deprived,  physically  and legally, of the mortgaged properties without benefit of legal processes such as the remedy  of   foreclosure   and   its   attendant   procedures,   solemnities   and   remedies available   to   a  mortgagor,   while   [petitioner]   is   desirous   and  willing   to   pay   its obligation and have the mortgaged properties released.13

In support of its second cause of action, petitioner narrated in its Complaint that on 18 January 2006, respondents Tan and Obiedo forcibly took over, with the use of armed men, possession of the five parcels of land subject of the falsified Deeds of Absolute Sale and fenced the said properties with barbed wire. Beginning 3 March 2006, respondents Tan and Obiedo started demolishing some of the commercial spaces standing on the parcels of land in question which were being rented out by petitioner. Respondents Tan and Obiedo were also about to tear down a principal improvement on the properties consisting of a steel-and-concrete structure housing a motor vehicle terminal operated by petitioner. The actions of respondents Tan and Obiedo were to the damage and prejudice of petitioner and its tenants/lessees. Petitioner, alone, claimed to have suffered at least P300,000.00 in actual damages by reason of the physical invasion by respondents Tan and Obiedo and their armed goons of the five parcels of land.

Ultimately, petitioner’s prayer in its Complaint reads:

126

WHEREFORE, premises considered, it is most respectfully prayed of this Honorable Court that upon the filing of this complaint, a 72-hour temporary restraining order be forthwith issued ex parte:

(a) Restraining [herein respondents] Tan and Obiedo, their agents, privies or   representatives,   from   committing   act/s   tending   to   alienate   the mortgaged properties from the [herein petitioner] pending the resolution of   the   case,   including   but   not   limited   to   the   acts   complained   of   in paragraph "14", above;

(b) Restraining the Register of Deeds of Naga City from entertaining moves by   the   [respondents]   to   have   [petitioner’s]   certificates   of   title   to   the mortgaged properties cancelled and changed/registered in [respondents] Tan’s and Obiedo’s names, and/or released to them;

(c) After notice and hearing, that a writ of preliminary injunction be issued imposing   the   same   restraints   indicated   in   the   next   preceding   two paragraphs of this prayer; and

(d) After trial, judgment be rendered:

1. Making the injunction permanent;

2.  Declaring   the   provision   in   the  Memorandum  of   Agreement requiring the [petitioner] to execute deed of sales (sic) in favor of the [respondents Tan and Obiedo] as dacion en pago in the event of non-payment of the debt as pactum commissorium;

3. Annulling the Deed[s] of Sale for TCT Nos. 29918, 38374, 38376, 39225 and 39232, all dated January 3, 2006, the same being in contravention of law;

4.  Ordering   the   [respondents]   jointly   and   solidarily   to  pay   the [petitioner]   actual   damages   of   at   leastP300,000.00;   attorney’s fees   in   the   amount   of P100,000.00   plus   P1,000.00   per   court attendance of counsel as appearance fee;  litigation expenses  in the amount of at least P10,000.00 and exemplary damages in the amount of P300,000.00, plus the costs.

[Petitioner] further prays for such other reliefs as may be proper, just and equitable under the premises.14

Upon filing its Complaint with the RTC on 16 March 2006, petitioner paid the sum of P13,644.25 for docket and other legal fees, as assessed by the Office of the Clerk of  Court.  The Clerk  of  Court   initially  considered Civil  Case No.  2006-0030 as  an action incapable of pecuniary estimation and computed the docket and other legal fees due thereon according to Section 7(b)(1), Rule 141 of the Rules of Court.

Only respondent Tan filed an Answer15 to the Complaint of petitioner. Respondent Tan  did   admit   that  meetings  were  held  with  Mr.   Sia,   as   the   representative  of petitioner, to thresh out Mr. Sia’s charge that the computation by respondents Tan and  Obiedo  of   the   interests,   surcharges   and  penalties   accruing  on   the   loan  of petitioner was replete with errors and uncertainties. However, Mr. Sia failed to back up   his   accusation   of   errors   and   uncertainties   and   to   present   his   own   final computation of the amount due. Disappointed and exasperated, respondents Tan and Obiedo informed Mr. Sia that they had already asked respondent Atty. Reyes to come over to notarize the Deeds of Absolute Sale. Respondent Atty. Reyes asked Mr.  Sia  whether   it  was  his   signature  appearing above his  printed name on the Deeds of Absolute Sale, to which Mr. Sia replied yes. On 4 January 2006, Mr. Sia still failed to establish his claim of errors and uncertainties in the computation of the total   amount  which  petitioner  must   pay   respondent   Tan   and  Obiedo.  Mr.   Sia, instead, sought a nine-month extension for paying the loan obligation of petitioner and the reduction of the interest rate thereon to only one percent (1%) per month. Respondents Tan and Obiedo rejected both demands.

Respondent Tan maintained that the Deeds of Absolute Sale were not executed merely as securities for the loan of petitioner. The Deeds of Absolute Sale over the five   parcels   of   land   were   the   consideration   for   the   payment   of   the   total indebtedness of petitioner to respondents Tan and Obiedo, and the condonation of the 15-month interest which already accrued on the loan, while providing petitioner with the golden opportunity to still redeem all or even portions of the properties covered  by   said  Deeds.  Unfortunately,   petitioner   failed   to   exercise   its   right   to redeem any of the said properties.

Belying that they forcibly took possession of the five parcels of land, respondent Tan alleged that it was Mr. Sia who, with the aid of armed men, on board a Sports Utility  Vehicle  and a truck,  rammed  into the personnel  of  respondents  Tan and Obiedo causing melee and disturbance. Moreover, by the execution of the Deeds of Absolute   Sale,   the   properties   subject   thereof   were,   ipso   jure,   delivered   to 

127

respondents  Tan  and  Obiedo.   The  demolition  of   the  existing   structures  on   the properties  was   nothing   but   an   exercise   of   dominion   by   respondents   Tan   and Obiedo.

Respondent Tan, thus, sought not just the dismissal of the Complaint of petitioner, but   also   the   grant   of   his   counterclaim.   The   prayer   in   his   Answer   is   faithfully reproduced below:

Wherefore,   premises   considered,   it   is  most   respectfully   prayed   that,   after   due hearing, judgment be rendered dismissing the complaint, and on the counterclaim, [herein petitioner] and Ruben Sia, be ordered to indemnify,  jointly and severally [herein respondents Tan and Obiedo] the amounts of not less than P10,000,000.00 as   liquidated   damages   and   the   further   sum   of   not   less   than P500,000.00   as attorney’s   fees.   In  the alternative,  and should  it  become necessary,   it   is  hereby prayed that [petitioner] be ordered to pay herein [respondents Tan and Obiedo] the entire  principal   loan  of P95,700,620.00,   plus   interests,   surcharges   and  penalties computed from March 17,  2005 until   the entire sum is   fully  paid,   including the amount of P74,678,647.00 foregone interest covering the period from October 1, 2004 to December 31, 2005 or for a total of fifteen (15) months, plus incidental expenses  as  may  be  proved   in  court,   in   the  event   that  Annexes   "G"   to  "L"  be nullified. Other relief and remedies as are just and equitable under the premises are hereby prayed for.16

Thereafter, respondent Tan filed before the RTC an Omnibus Motion in which he contended that Civil Case No. 2006-0030 involved real properties, the docket fees for which should be computed in accordance with Section 7(a), not Section 7(b)(1), of Rule 141 of the Rules of Court, as amended by A.M. No. 04-2-04-SC which took effect on 16 August 2004. Since petitioner did not pay the appropriate docket fees for Civil Case No. 2006-0030, the RTC did not acquire jurisdiction over the said case. Hence, respondent Tan asked the RTC to issue an order requiring petitioner to pay the correct and accurate docket fees pursuant to Section 7(a), Rule 141 of the Rules of Court, as amended; and should petitioner fail to do so, to deny and dismiss the prayer of petitioner for the annulment of the Deeds of Absolute Sale for having been executed in contravention of the law or of the Memorandum of Agreement as pactum commisorium.

As required by the RTC, the parties submitted their Position Papers on the matter. On 24 March 2006, the RTC issued an Order17 granting respondent Tan’s Omnibus Motion. In holding that both petitioner and respondent Tan must pay docket fees in 

accordance with Section 7(a), Rule 141 of the Rules of Court, as amended, the RTC reasoned:

It must be noted that under paragraph (b) 2. of the said Section 7, it is provided that QUIETING OF TITLE which is  an action classified as beyond pecuniary estimation "shall   be   governed   by   paragraph   (a)".   Hence,   the   filing   fee   in   an   action   for Declaration   of   Nullity   of   Deed   which   is   also   classified   as   beyond   pecuniary estimation, must be computed based on the provision of Section 7(A) herein-above, in part, quoted.

Since [herein respondent], Romeo Tan in his Answer has a counterclaim against the plaintiff, the former must likewise pay the necessary filling (sic) fees as provided for under Section 7 (A) of Amended Administrative Circular No. 35-2004 issued by the Supreme Court.18

Consequently, the RTC decreed on the matter of docket/filing fees:

WHEREFORE, premises considered, the [herein petitioner] is hereby ordered to pay additional filing fee and the [herein respondent], Romeo Tan is also ordered to pay docket and filing fees on his counterclaim, both computed based on Section 7(a) of the Supreme Court Amended Administrative Circular No. 35-2004 within fifteen (15) days from receipt of this Order to the Clerk of Court, Regional Trial Court, Naga City and for the latter to compute and to collect the said fees accordingly.19

Petitioner moved20 for the partial reconsideration of the 24 March 2006 Order of the RTC, arguing that Civil Case No. 2006-0030 was principally for the annulment of the   Deeds   of   Absolute   Sale   and,   as   such,   incapable   of   pecuniary   estimation. Petitioner submitted that the RTC erred in applying Section 7(a), Rule 141 of the Rules of Court, as amended, to petitioner’s first cause of action in its Complaint in Civil Case No. 2006-0030.

In its Order21 dated 29 March 2006, the RTC refused to reconsider its 24 March 2006 Order, based on the following ratiocination:

Analyzing, the action herein pertains to real property, for as admitted by the [herein petitioner], "the deeds of sale in question pertain to real property" x x x. The Deeds of Sale subject of the instant case have already been transferred in the name of the [herein respondents Tan and Obiedo].

128

Compared with Quieting of Title, the latter action is brought when there is cloud on the title to real property or any interest therein or to prevent a cloud from being cast upon title to the real property (Art. 476, Civil Code of the Philippines) and the plaintiff must have legal or equitable title to or interest in the real property which is the subject matter of the action (Art. 447, ibid.), and yet plaintiff in QUIETING OF TITLE is required to pay the fees in accordance with paragraph (a) of Section 7 of the said Amended Administrative Circular No. 35-2004, hence, with more reason that the [petitioner] who no longer has title to the real properties subject of the instant case must be required to pay the required fees in accordance with Section 7(a) of the Amended Administrative Circular No. 35-2004 afore-mentioned.

Furthermore, while [petitioner] claims that the action for declaration of nullity of deed   of   sale   and  memorandum   of   agreement   is   one   incapable   of   pecuniary estimation, however, as argued by the [respondent Tan], the issue as to how much filing and docket fees should be paid was never raised as an issue in the case of Russell vs. Vestil, 304 SCRA 738.

x x x x

WHEREFORE, the Motion for Partial Reconsideration is hereby DENIED.22

In a letter dated 19 April 2006, the RTC Clerk of Court computed, upon the request of counsel for the petitioner, the additional docket fees petitioner must pay for in Civil Case No. 2006-0030 as directed in the afore-mentioned RTC Orders. Per the computation  of   the   RTC  Clerk   of   Court,   after   excluding   the   amount   petitioner previously   paid   on   16   March   2006,   petitioner   must   still   pay   the   amount of P720,392.60 as docket fees.23

Petitioner, however, had not yet conceded, and it filed a Petition for Certiorari with the Court of Appeals; the petition was docketed as CA-G.R. SP No. 94800. According to petitioner, the RTC24 acted with grave abuse of discretion, amounting to lack or excess of jurisdiction, when it issued its Orders dated 24 March 2006 and 29 March 2006 mandating that the docket/filing fees for Civil Case No. 2006-0030, an action for annulment of deeds of sale, be assessed under Section 7(a),  Rule 141 of the Rules  of  Court,  as  amended.   If   the Orders would not be revoked,  corrected,  or rectified, petitioner would suffer grave injustice and irreparable damage.

On 22 November 2006, the Court of Appeals promulgated its Decision wherein it held that:

Clearly, the petitioner’s complaint involves not only the annulment of the deeds of sale, but also the recovery of the real properties identified in the said documents. In other words, the objectives of the petitioner in filing the complaint were to cancel the deeds of sale and ultimately, to recover possession of the same. It is therefore a real action.

Consequently, the additional docket fees that must be paid cannot be assessed in accordance with Section 7(b). As a real action, Section 7(a) must be applied in the assessment and payment of the proper docket fee.

Resultantly, there is no grave abuse of discretion amounting to lack or excess of jurisdiction on the part of the court a quo. By grave abuse of discretion is meant capricious   and   whimsical   exercise   of   judgment   as   is   equivalent   to   lack   of jurisdiction, and mere abuse of discretion is not enough – it must be grave. The abuse must be grave and patent, and  it must be shown that the discretion was exercised arbitrarily and despotically.1avvphi1

Such a situation does not exist in this particular case. The evidence is insufficient to prove that the court a quo acted despotically in rendering the assailed orders. It acted properly and in accordance with law. Hence, error cannot be attributed to it.25

Hence, the fallo of the Decision of the appellate court reads:

WHEREFORE, the petition for certiorari is DENIED. The assailed Orders of the court a quo are AFFIRMED.26

Without   seeking   reconsideration   of   the   foregoing   Decision   with   the   Court   of Appeals, petitioner filed its Petition for Review on Certiorari before this Court, with a lone assignment of error, to wit:

18.   The   herein   petitioner  most   respectfully   submits   that   the   Court   of   Appeals committed a grave and serious reversible error in affirming the assailed Orders of the Regional Trial Court which are clearly contrary to the pronouncement of this Honorable  Court   in   the  case  of  Spouses  De Leon v.  Court  of  Appeals,  G.R.  No. 104796, March 6, 1998, not to mention the fact that if the said judgment is allowed to stand and not rectified, the same would result in grave injustice and irreparable damage   to   herein   petitioner   in   view   of   the   prohibitive   amount   assessed   as   a consequence of said Orders.27

129

In Manchester Development Corporation v. Court of Appeals,28 the Court explicitly pronounced  that   "[t]he  court  acquires   jurisdiction over  any  case  only  upon  the payment of the prescribed docket fee." Hence, the payment of docket fees is not only mandatory, but also jurisdictional.

In Sun Insurance Office, Ltd. (SIOL) v. Asuncion,29 the Court laid down guidelines for the implementation of its previous pronouncement in Manchester under particular circumstances, to wit:

1.   It   is  not   simply   the  filing  of   the   complaint  or   appropriate   initiatory pleading, but the payment of the prescribed docket fee, that vests a trial court  with   jurisdiction over   the  subject  matter  or  nature  of   the action. Where the filing of the initiatory pleading is not accompanied by payment of   the   docket   fee,   the   court  may   allow   payment   of   the   fee  within   a reasonable   time   but   in   no   case   beyond   the   applicable   prescriptive   or reglementary period.

2. The same rule applies to permissive counterclaims, third-party claims and similar pleadings, which shall not be considered filed until and unless the filing fee prescribed therefor is paid. The court may also allow payment of   said   fee  within   a   reasonable   time   but   also   in   no   case   beyond   its applicable prescriptive or reglementary period.

3. Where the trial court acquires jurisdiction over a claim by the filing of the  appropriate  pleading  and payment  of   the  prescribed  filing   fee  but, subsequently, the judgment awards a claim not specified in the pleading, or if specified the same has been left for determination by the court, the additional filing fee therefor shall constitute a lien on the judgment. It shall be the responsibility of the Clerk of Court or his duly authorized deputy to enforce said lien and assess and collect the additional fee.

In   the  Petition  at  bar,   the  RTC   found,  and   the  Court  of  Appeals  affirmed,   that petitioner did not pay the correct amount of docket fees for Civil Case No. 2006-0030. According to both the trial and appellate courts, petitioner should pay docket fees in accordance with Section 7(a), Rule 141 of the Rules of Court, as amended. Consistent with the liberal tenor of Sun Insurance, the RTC, instead of dismissing outright petitioner’s Complaint in Civil Case No. 2006-0030, granted petitioner time to pay the additional  docket  fees.  Despite the seeming munificence of the RTC, petitioner refused to pay the additional docket fees assessed against it, believing 

that it had already paid the correct amount before, pursuant to Section 7(b)(1), Rule 141 of the Rules of Court, as amended.

Relevant to the present controversy are the following provisions under Rule 141 of the   Rules   of   Court,   as   amended   by   A.M.  No.   04-2-04-SC30 and   Supreme   Court Amended Administrative Circular No. 35-200431 :

SEC. 7. Clerks of Regional Trial Courts. –

(a)   For  filing  an  action  or  a  permissive  OR  COMPULSORY  counterclaim,  CROSS-CLAIM, or money claim against an estate not based on judgment, or for filing a third-party, fourth-party, etc. complaint, or a complaint-in-intervention, if the total sum claimed,   INCLUSIVE OF  INTERESTS,  PENALTIES,  SURCHARGES,  DAMAGES OF WHATEVER KIND, AND ATTORNEY’S FEES, LITIGATIO NEXPENSES AND COSTS and/or in   cases   involving   property,   the   FAIR  MARKET   value   of   the   REAL   property   in litigation   STATED   IN   THE   CURRENT   TAX   DECLARATION   OR   CURRENT   ZONAL VALUATION OF THE BUREAU OF INTERNAL REVENUE, WHICHEVER IS HIGHER, OR IF THERE   IS  NONE,  THE  STATED VALUE OF  THE  PROPERTY   IN  LITIGATION OR THE VALUE   OF   THE   PERSONAL   PROPERTY   IN   LITIGATION   OR   THE   VALUE   OF   THE PERSONAL PROPERTY IN LITIGATION AS ALLEGED BY THE CLAIMANT, is:

[Table of fees omitted.]

If the action involves both a money claim and relief pertaining to property, then THE fees will be charged on both the amounts claimed and value of property based on the formula prescribed in this paragraph a.

(b) For filing:

1. Actions where the value of the subject matter cannot be estimated

2.   Special   civil   actions,   except   judicial   foreclosure   of   mortgage, EXPROPRIATION PROCEEDINGS, PARTITION AND QUIETING OF TITLE which will

3. All other actions not involving property

[Table of fees omitted.]

130

The  docket   fees  under   Section  7(a),   Rule  141,   in   cases   involving   real   property depend on the  fair  market  value of   the same:   the higher  the value of   the real property,   the higher   the docket   fees  due.   In  contrast,  Section 7(b)(1),  Rule  141 imposes   a   fixed   or   flat   rate   of   docket   fees   on   actions   incapable   of   pecuniary estimation.

In  order   to   resolve  the   issue of  whether  petitioner  paid  the correct  amount  of docket   fees,   it   is  necessary   to  determine   the   true  nature  of   its  Complaint.  The dictum adhered to in this jurisdiction is that the nature of an action is determined by the allegations in the body of the pleading or Complaint itself, rather than by its title or heading.32However,   the Court  finds  it  necessary,   in ascertaining the true nature   of   Civil   Case  No.   2006-0030,   to   take   into   account   significant   facts   and circumstances beyond the Complaint of petitioner, facts and circumstances which petitioner   failed  to  state   in   its  Complaint  but  were  disclosed  in   the  preliminary proceedings before the court a quo.

Petitioner   persistently   avers   that   its   Complaint   in   Civil   Case   No.   2006-0030   is primarily for the annulment of the Deeds of Absolute Sale. Based on the allegations and reliefs in the Complaint alone, one would get the impression that the titles to the   subject   real   properties   still   rest   with   petitioner;   and   that   the   interest   of respondents Tan and Obiedo in the same lies only in the Deeds of Absolute Sale sought to be annulled.

What petitioner failed to mention in its Complaint was that respondents Tan and Obiedo already had the Memorandum of Agreement, which clearly provided for the execution  of   the  Deeds  of  Absolute   Sale,   registered  on   the  TCTs  over   the  five parcels  of   land,   then still   in   the name of  petitioner.  After respondents Tan and Obiedo had the Deeds of Absolute Sale notarized on 3 January 2006 and presented the same to Register of Deeds for Naga City on 8 March 2006, they were already issued TCTs over the real properties in question, in their own names. Respondents Tan  and Obiedo  have  also  acquired  possession  of   the  said  properties,  enabling them, by petitioner’s own admission, to demolish the improvements thereon.

It is, thus, suspect that petitioner kept mum about the afore-mentioned facts and circumstances  when   they  had  already   taken  place  before   it   filed   its  Complaint before the RTC on 16 March 2006. Petitioner never expressed surprise when such facts and circumstances were established before the RTC, nor moved to amend its Complaint accordingly.1avvphi1.zw+ Even though the Memorandum of Agreement was supposed to have long been registered on its TCTs over the five parcels of land, petitioner did not pray for the removal of the same as a cloud on its title. In the 

same vein, although petitioner alleged that respondents Tan and Obiedo forcibly took physical possession of the subject real properties, petitioner did not seek the restoration of such possession to itself. And despite learning that respondents Tan and  Obiedo   already   secured   TCTs   over   the   subject   properties   in   their   names, petitioner   did   not   ask   for   the   cancellation   of   said   titles.   The   only   logical   and reasonable explanation is that petitioner is reluctant to bring to the attention of the Court certain facts and circumstances, keeping its Complaint safely worded, so as to institute   only   an   action   for   annulment   of   Deeds   of   Absolute   Sale.   Petitioner deliberately avoided raising issues on the title and possession of the real properties that may lead the Court to classify its case as a real action.

No matter how fastidiously petitioner attempts to conceal them, the allegations and reliefs   it   sought   in   its   Complaint   in   Civil   Case   No.   2006-0030   appears   to   be ultimately a real action, involving as they do the recovery by petitioner of its title to and possession of the five parcels of land from respondents Tan and Obiedo.

A real action is one in which the plaintiff seeks the recovery of real property; or, as indicated in what is now Section 1, Rule 4 of the Rules of Court, a real action is an action affecting title to or recovery of possession of real property.33

Section 7, Rule 141 of the Rules of Court, prior to its amendment by A.M. No. 04-2-04-SC, had a specific paragraph governing the assessment of the docket fees for real action, to wit:

In   a   real   action,   the   assessed   value   of   the   property,   or   if   there   is   none,   the estimated value thereof shall be alleged by the claimant and shall be the basis in computing the fees.

It was in accordance with the afore-quoted provision that the Court, in Gochan v. Gochan,34 held   that   although   the   caption   of   the   complaint   filed   by   therein respondents Mercedes Gochan, et al.  with the RTC was denominated as one for "specific   performance   and  damages,"   the   relief   sought  was   the   conveyance  or transfer of real property, or ultimately, the execution of deeds of conveyance in their favor of the real properties enumerated in the provisional memorandum of agreement. Under these circumstances, the case before the RTC was actually a real action, affecting as it did title to or possession of real property. Consequently, the basis for determining the correct docket fees shall  be the assessed value of the property,  or   the  estimated value  thereof  as  alleged  in   the  complaint.  But  since Mercedes Gochan failed to allege in their complaint the value of the real properties, 

131

the Court found that the RTC did not acquire jurisdiction over the same for non-payment of the correct docket fees.

Likewise,   in  Siapno v.  Manalo,35 the Court  disregarded the title/denomination of therein plaintiff Manalo’s amended petition as one for Mandamus with Revocation of Title and Damages; and adjudged the same to be a real action, the filing fees for which should have been computed based on  the  assessed value  of   the subject property or, if there was none, the estimated value thereof. The Court expounded in Siapno that:

In his amended petition, respondent Manalo prayed that NTA’s sale of the property in dispute to Standford East Realty Corporation and the title issued to the latter on the   basis   thereof,   be   declared   null   and   void.   In   a   very   real   sense,   albeit   the amended petition  is  styled as  one for  "Mandamus with Revocation of  Title  and Damages," it is, at bottom, a suit to recover from Standford the realty in question and  to  vest   in   respondent   the  ownership  and possession   thereof.   In   short,   the amended petition is in reality an action in res or a real action. Our pronouncement in Fortune Motors (Phils.), Inc. vs. Court of Appeals is instructive. There, we said:

A prayer for annulment or rescission of contract does not operate to efface the true objectives and nature of the action which is to recover real property. (Inton, et al., v. Quintan, 81 Phil. 97, 1948)

An action for the annulment or rescission of a sale of real property is a real action. Its prime objective is to recover said real property. (Gavieres v. Sanchez, 94 Phil. 760, 1954)

An action to annul a real estate mortgage foreclosure sale is no different from an action to annul a private sale of real property. (Muñoz v. Llamas, 87 Phil. 737, 1950).

While   it   is   true   that   petitioner   does   not   directly   seek   the   recovery   of   title   or possession of the property  in question, his action for annulment of sale and his claim   for   damages   are   closely   intertwined  with   the   issue  of   ownership   of   the building which, under the law, is considered immovable property, the recovery of which is petitioner's primary objective. The prevalent doctrine is that an action for the annulment or rescission of a sale of real property does not operate to efface the fundamental and prime objective and nature of the case, which is to recover said real property. It is a real action.

Unfortunately, and evidently to evade payment of the correct amount of filing fee, respondent Manalo never alleged in the body of his amended petition, much less in the prayer portion thereof,   the assessed value of the subject  res,  or,   if   there  is none,   the  estimated   value   thereof,   to   serve   as  basis   for   the   receiving   clerk   in computing and arriving at the proper amount of filing fee due thereon, as required under   Section  7  of   this  Court’s   en  banc   resolution  of  04  September  1990   (Re: Proposed Amendments to Rule 141 on Legal Fees).

Even   the   amended   petition,   therefore,   should   have   been   expunged   from   the records.

In fine, we rule and so hold that the trial court never acquired jurisdiction over its Civil Case No. Q-95-24791.36

It was in Serrano v. Delica,37 however, that the Court dealt with a complaint that bore the most similarity to the one at bar. Therein respondent Delica averred that undue   influence,   coercion,  and   intimidation  were  exerted  upon  him by   therein petitioners Serrano, et al. to effect transfer of his properties. Thus, Delica filed a complaint before the RTC against Serrano, et al., praying that the special power of attorney, the affidavit, the new titles issued in the names of Serrano, et al., and the contracts of sale of the disputed properties be cancelled; that Serrano, et al. be ordered to pay Delica, jointly and severally, actual, moral and exemplary damages in the amount of P200,000.00, as well as attorney’s fee of P200,000.00 and costs of litigation;   that   a   TRO   and   a  writ   of   preliminary   injunction   be   issued   ordering Serrano, et al. to immediately restore him to his possession of the parcels of land in question; and that after trial, the writ of injunction be made permanent. The Court dismissed Delica’s complaint for the following reasons:

A   careful   examination  of   respondent’s   complaint   is   that   it   is   a   real   action.   In Paderanga vs. Buissan, we held that "in a real action, the plaintiff seeks the recovery of real property, or, as stated in Section 2(a), Rule 4 of the Revised Rules of Court, a real action is one ‘affecting title to real property or for the recovery of possession of,  or   for  partition or  condemnation of,  or   foreclosure of  a mortgage on a real property.’"

Obviously, respondent’s complaint is a real action involving not only the recovery of real properties, but likewise the cancellation of the titles thereto.

132

Considering that respondent’s complaint is a real action, the Rule requires that "the assessed value of the property, or if there is none, the estimated value thereof shall be alleged by the claimant and shall be the basis in computing the fees."

We note, however, that neither the "assessed value" nor the "estimated value" of the questioned parcels of land were alleged by respondent in both his original and amended complaint. What he stated in his amended complaint is that the disputed realties have a "BIR zonal valuation" of P1,200.00 per square meter. However, the alleged "BIR zonal valuation" is not the kind of valuation required by the Rule. It is the   assessed   value   of   the   realty.   Having   utterly   failed   to   comply   with   the requirement of the Rule that he shall allege in his complaint the assessed value of his real properties in controversy, the correct docket fee cannot be computed. As such, his complaint should not have been accepted by the trial court. We thus rule that   it  has  not  acquired  jurisdiction over   the  present  case   for   failure  of  herein respondent  to pay the required docket   fee.  On this  ground alone,  respondent’s complaint is vulnerable to dismissal.38

Brushing  aside   the   significance  of   Serrano,  petitioner  argues   that   said  decision, rendered by the Third Division of the Court, and not by the Court en banc, cannot modify   or   reverse   the   doctrine   laid   down   in   Spouses   De   Leon   v.   Court   of Appeals.39 Petitioner relies heavily on the declaration of this Court in Spouses De Leon that an action for annulment or rescission of a contract of sale of real property is incapable of pecuniary estimation.

The Court, however, does not perceive a contradiction between Serrano and the Spouses De Leon. The Court calls attention to the following statement in Spouses De Leon: "A review of the jurisprudence of this Court indicates that in determining whether an action is one the subject matter of which is not capable of pecuniary estimation, this Court has adopted the criterion of first ascertaining the nature of the  principal  action or  remedy sought."  Necessarily,   the determination must  be done on a case-to-case basis, depending on the facts and circumstances of each. What petitioner conveniently ignores is that in Spouses De Leon, the action therein that private respondents instituted before the RTC was "solely for annulment or rescission" of the contract of sale over a real property.40 There appeared to be no transfer of title or possession to the adverse party. Their complaint simply prayed for:

1.  Ordering the nullification or rescission of the Contract  of  Conditional Sale (Supplementary Agreement) for having violated the rights of plaintiffs 

(private respondents) guaranteed to them under Article 886 of the Civil Code and/or violation of the terms and conditions of the said contract.

2. Declaring void ab initio the Deed of Absolute Sale for being absolutely simulated; and

3. Ordering defendants (petitioners) to pay plaintiffs (private respondents) attorney's fees in the amount ofP100,000.00.41

As this Court has previously discussed herein, the nature of Civil  Case No. 2006-0030 instituted by petitioner before the RTC is closer to that of Serrano, rather than of Spouses De Leon, hence, calling for the application of the ruling of the Court in the former, rather than in the latter.

It is also important to note that, with the amendments introduced by A.M. No. 04-2-04-SC, which became effective on 16 August 2004, the paragraph in Section 7, Rule 141 of the Rules of Court, pertaining specifically to the basis for computation of docket fees for real actions was deleted. Instead, Section 7(1) of Rule 141, as amended, provides that "in cases involving real property, the FAIR MARKET value of the  REAL  property   in   litigation STATED  IN THE CURRENT TAX DECLARATION OR CURRENT ZONAL VALUATION OF THE BUREAU OF INTERNAL REVENUE, WHICH IS HIGHER,   OR   IF   THERE   IS   NONE,   THE   STATED   VALUE   OF   THE   PROPERTY   IN LITIGATION x x x" shall be the basis for the computation of the docket fees. Would such an amendment have an impact on Gochan, Siapno, and Serrano? The Court rules in the negative.

A real action indisputably involves real property. The docket fees for a real action would still be determined in accordance with the value of the real property involved therein;   the   only   difference   is   in   what   constitutes   the   acceptable   value.   In computing the docket fees for cases involving real properties, the courts, instead of relying on the assessed or estimated value, would now be using the fair market value of the real properties (as stated in the Tax Declaration or the Zonal Valuation of the Bureau of Internal Revenue, whichever is higher) or, in the absence thereof, the stated value of the same.

In sum, the Court finds that the true nature of the action instituted by petitioner against respondents is the recovery of title to and possession of real property. It is a real action necessarily involving real property, the docket fees for which must be computed   in   accordance  with   Section  7(1),   Rule  141  of   the  Rules  of  Court,   as amended. The Court of Appeals, therefore, did not commit any error in affirming 

133

the RTC Orders requiring petitioner to pay additional docket fees for its Complaint in Civil Case No. 2006-0030.

The Court does not give much credence to the allegation of petitioner that if the judgment of the Court of Appeals is allowed to stand and not rectified, it would result in grave injustice and irreparable injury to petitioner in view of the prohibitive amount   assessed   against   it.   It   is   a   sweeping   assertion  which   lacks   evidentiary support. Undeniably, before the Court can conclude that the amount of docket fees is indeed prohibitive for a party, it would have to look into the financial capacity of said party. It baffles this Court that herein petitioner, having the capacity to enter into multi-million transactions, now stalls at paying P720,392.60 additional docket fees   so   it   could   champion   before   the   courts   its   rights   over   the   disputed   real properties. Moreover, even though the Court exempts individuals, as indigent or pauper litigants, from paying docket fees, it has never extended such an exemption to a corporate entity.

WHEREFORE,   premises   considered,   the   instant   Petition   for   Review   is   hereby DENIED. The Decision, dated 22 November 2006, of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 94800, which affirmed the Orders dated 24 March 2006 and 29 March 2006 of   the  RTC,  Branch  22,  of  Naga  City,   in  Civil  Case  No.  RTC-2006-0030,  ordering petitioner   Ruby   Shelter   Builders   and   Realty   Development   Corporation   to   pay additional docket/filing fees, computed based on Section 7(a), Rule 141 of the Rules of Court, as amended, is hereby AFFIRMED. Costs against the petitioner.

SO ORDERED.

134

G.R. No. 175644 October 2, 2009

LAND BANK OF THE PHILIPPINES, Petitioner, vs.JOSE MARIE M. RUFINO, NILO M. RESURRECCION, ARNEL M. ATANACIO and SUZETTE G. MATEO,Respondents,

x - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -x

G.R. No. 175702

DEPARTMENT OF AGRARIAN REFORM, represented by OIC-SECRETARY NASSER C. PANGANDAMAN,Petitioner, vs.JOSE MARIE M. RUFINO, NILO M. RESURRECCION, ARNEL M. ATANACIO and SUZETTE G. MATEO,Respondents.

D E C I S I O N

CARPIO MORALES, J.:

Challenged in these consolidated Petitions for Review is the December 15, 2005 Decision   of   the   Court   of   Appeals1in   CA-G.R.   CV   No.   69640   affirming   with modification that of Branch 52 of the Regional Trial Court (RTC) of Sorsogon in Civil Case   No.   98-6438 setting   the   valuation   of   respondents’   138.4018-hectare   land taken under the Comprehensive Agrarian Reform Program (CARP) at P29,926,000, exclusive of the value of secondary crops thereon.

Respondents  Jose Marie M. Rufino (Rufino),  Nilo M. Resurreccion (Resureccion), Arnel  M. Atanacio (Atanacio),  and Suzette G. Mateo (Suzette) are the registered owners   in  equal   share  of  a  parcel  of  agricultural   land situated  in  Barangay  San Benon,  Irosin,  Sorsogon,  with an area of 239.7113 hectares covered by Transfer Certificate of Title (TCT) No. T-22934.2

By respondents’ claim, in 1989, they voluntarily offered the aforesaid property to the   government   for   CARP   coverage   at P120,000   per   hectare.   Acting   thereon, petitioner Department of Agrarian Reform (DAR) issued a Notice of Land Valuation 

and   Acquisition   dated   October   21,   1996   declaring   that   out   of   the   total   area indicated in the title, 138.4018 hectares was subject to immediate acquisition at a valuation of P8,736,270.40 based on the assessment of petitioner Land Bank of the Philippines (LBP).

Respondents having found the valuation unacceptable, the matter was referred by the provincial agrarian reform officer of Sorsogon to the DAR Adjudication Board (DARAB) for the conduct of summary administrative proceedings to determine just compensation.3

By  Decision  of  November  21,  1997,4 the  DARAB sustained  LBP’s  valuation  upon respondents’ failure to present any evidence to warrant an increase thereof.

Meanwhile,  upon the DAR’s  application,  accompanied with LBP’s  certification of deposit of payment, the Register of Deeds of Sorsogon partially cancelled TCT No. T-22934   corresponding   to   the   138.4018-hectare   covered   area   (hereafter   the property) and issued TCT No. T-47571 in the name of the Republic of the Philippines (the Republic).  The Republic  thereupon subdivided the property  into 85  lots  for distribution to qualified farmer-beneficiaries under Republic Act No. 6657 (RA 6657) or the Comprehensive Agrarian Reform Law of 1988.5

On February 23, 1998, respondents  lodged with Branch 52 of the Sorsogon RTC (acting   as   a   Special   Agrarian   Court)   a   complaint   for   determination   of   just compensation against Ernesto Garilao, in his capacity as then DAR Secretary, and LBP.   Respondents   contended   that   LBP’s   valuation   was   not   the   full   and   fair equivalent of the property at the time of its taking, the same having been offered in 1989 at P120,000 per hectare.6

LBP countered that the property was acquired by the DAR for CARP coverage in 1993 by compulsory acquisition and not by respondents’ voluntary offer to sell; and that it determined the valuation thereof in accordance with RA 6657 and pertinent DAR regulations.7

The   DAR   Secretary   argued   that   LBP’s   valuation   was   properly   based   on   DAR issuances.8

The   trial   court   appointed   the   parties’   respective   nominated   commissioners   to appraise the property.

135

Commissioner Jesus S. Empleo, LBP’s nominee, appraised the property based on, among other things, the applicable DAR issuances, average gross production, and prevailing   selling   prices   of   the   crops   planted   thereon  which   included   coconut, abaca, coffee, and rice. He arrived at a valuation of P13,449,579.08.9

Commissioner   Amando   Chua   of   Cuervo  Appraisers,   Inc., respondents’   nominee, used   the  market   data   approach  which   relies   primarily   on   sales   and   listings   of comparable   lots   in   the   neighborhood.   Excluding   the   secondary   crops   planted thereon, he valued the property at P29,925,725.10

At the witness stand, Eugenio Mateo, Sr. (Mateo), attorney-in-fact of respondents Rufino, Resurreccion, and Atanacio, declared that Commissioner Chua erroneously considered the secondary crops as merely enhancing the demand for the property without them significantly increasing its value; and that the coffee intercropping on the property which yielded an estimated profit of P3,000,000, spread over a 12-year period, should be considered in the determination of just compensation.11

By Decision of July 4, 2000,12 the trial court found the market data approach to be more   realistic   and   consistent  with   law   and   jurisprudence   on   the   full   and   fair equivalent of the property. Applying the average rate of P216,226 per hectare, it arrived at a valuation of the 138.4018-hectare property at P29,926,000, to which it addedP8,000,000   representing   50%   of   the   value   of   trees,   plants,   and   other improvements thereon, bringing the total toP37,926,000. It disposed thus:

WHEREFORE, premises considered, judgment is hereby rendered to wit:

a)   Fixing   the   Just   Compensation   of   the   entire   138.4018   hectares   for acquisition covered by TCT No.  T-22934  in   the  total  amount  of  THIRTY SEVEN   MILLION   NINE   HUNDRED   TWENTY-SIX   THOUSAND (Php37,926,000.00) Pesos Philippine Currency, less the amount previously deposited in trust with the Land Bank which was already received by the plaintiffs.

b)   The   Land   Bank   of   the   Philippines   is   hereby   ordered   to   pay   the landowners-plaintiffs the afore-cited amount  less the amount previously paid to them in the manner provided by law.

c) Without pronouncement as to costs.

LBP filed a Motion for Reconsideration, while the DAR filed a Notice of Appeal. By Order dated August 21, 2000, the trial court denied the motion of LBP,13 prompting it to also file a Notice of Appeal.14

By consolidated Decision of December 15, 2005,15 the Court of Appeals sustained the trial court’s valuation ofP29,926,000 as just compensation.

The appellate court found that, among other things, it would be specious to rely on the   DAR’s   computation   in   ostensible   compliance  with   its   own   issuances;   that Commissioner   Empleo   failed   to   consider   available   sales   data   of   comparable properties in the locality; and that the value of secondary crops should be excluded as the same is inconclusive in view of conflicting evidence.

Petitioners   and   respondents   filed   their   respective  Motions   for   Reconsideration which   were   denied   by   the   appellate   court   by   Resolution   of   November   28, 2006.16 Hence, petitioners LBP and DAR separately sought recourse to this Court through the present Petitions for Review, which were consolidated in the interest of uniformity of rulings on related cases.

In   G.R.   No.   175644,   LBP   maintains   that   its   valuation   of   the   property at P13,449,579.08 was based on the factors  mentioned in RA 6657 and formula prescribed by the DAR; that its determination should be given weight as it has the expertise   to  do   the   same;  and   that   the   taking  of  private  property   for  agrarian reform  is  not  a   traditional  exercise  of   the  power  of  eminent  domain  as   it  also involves the exercise of police power, hence, part of the loss is not compensable.17

In G.R. No. 175702, the DAR avers that the valuation sustained by the appellate court was determined in contravention of the criteria set by RA 6657 and relevant jurisprudence.18

Respondents,   for   their   part,   posit   in   their   consolidated   Comment19 that   factual findings of the trial court, when affirmed by the appellate court, are conclusive; and that the just compensation due them should be equivalent to the market value of the property.

In   determining   the   just   compensation   due   owners   of   lands   taken   for   CARP coverage, the RTC, acting as a Special Agrarian Court, should take into account the factors enumerated in Section 17 of RA 6657, as amended, to wit:

136

Sec. 17. Determination of Just Compensation. — In determining just compensation, the cost of acquisition of the land, the current value of like properties, its nature, actual use and income, the sworn valuation by the owner, the tax declarations, and the assessment made by government assessors shall be considered. The social and economic  benefits  contributed by the   farmers  and the  farmworkers  and by the Government to the property as well as the non-payment of taxes or loans secured from any government financing institution on the said land shall be considered as additional factors to determine its valuation. (Emphasis supplied)

The DAR, being the government agency primarily charged with the implementation of the CARP, issued Administrative Order No. 6, Series of 1992 (DAR AO 6-92), as amended by DAR Administrative Order  No.  11,  Series  of  1994  (DAR AO 11-94), translating the factors mentioned in Section 17 of RA 6657 into a basic formula, presented as follows:

LV = (CNI x 0.6) + ( CS x 0.3) + (MV x 0.1)

Where: LV = Land Value

CNI = Capitalized Net Income

CS = Comparable Sales

MV = Market Value per Tax Declaration

The   above   formula   shall   be   used   if   all   the   three   factors   are   present, relevant, and applicable.

A.1. When the CS factor is not present and CNI and MV are applicable, the formula shall be:

LV = (CNI x 0.9) + (MV x 0.1)

A.2. When the CNI factor is not present, and CS and MV are applicable, the formula shall be:

LV = (CS x 0.9) + (MV x 0.1)

A.3. When both the CS and CNI are not present and only MV is applicable, the formula shall be:

LV = MV x 2

The   threshold   issue   then   is  whether   the   appellate   court   correctly   upheld   the valuation   by   the   trial   court   of   the   property   on   the   basis   of   the  market   data approach, in disregard of the formula prescribed by DAR AO 6-92, as amended.

The petitions are partly meritorious.

While the determination of just compensation is essentially a judicial function which is   vested   in   the   RTC   acting   as   a   Special   Agrarian   Court,   the   Court,   in   LBP   v. Banal,20 LBP   v.   Celada,21 and   LBP   v.   Lim,22 nonetheless   disregarded   the   RTC’s determination thereof when, as in the present case, the judge did not fully consider the factors specifically identified by law and implementing rules.

In LBP v. Banal,23 the Court ruled that the factors laid down in Section 17 of RA 6657 and the formula stated in DAR AO 6-92, as amended, must be adhered to by the RTC in fixing the valuation of lands subjected to agrarian reform:

In determining just compensation, the RTC is required to consider several factors enumerated in Section 17 of R.A. 6657, as amended, thus:

x x x x

These factors have been translated into a basic formula in [DAO 6-92], as amended by [DAO 11-94], issued pursuant to the DAR's rule-making power to carry out the object and purposes of R.A. 6657, as amended.

x x x x

While   the  determination  of   just   compensation   involves   the   exercise   of   judicial discretion, however, such discretion must be discharged within the bounds of the law.   Here,   the   RTC   wantonly   disregarded   R.A.   6657,   as   amended,   and   its implementing rules and regulations. ([DAO 6-92], as amended by [DAO 11-94]).

x x x x

137

WHEREFORE,   .   .   .   The   trial   judge   is  directed   to observe   strictly   the  procedures specified   above   in   determining   the   proper   valuation   of   the   subject   property. (Underscoring supplied)

And in LBP v. Celada,24 the Court was emphatic that the RTC is not at  liberty to disregard the DAR valuation formula which filled in the details of Section 17 of RA 6657, it being elementary that rules and regulations issued by administrative bodies to interpret the law they are entrusted to enforce have the force of law.

In fixing the just compensation in the present case, the trial court, adopting the market data approach on which Commissioner Chua relied,25 merely put premium on the location of the property and the crops planted thereon which are not among the factors enumerated in Section 17 of RA 6657. And the trial court did not apply the formula provided in DAR AO 6-92, as amended. This is a clear departure from the settled doctrine regarding the mandatory nature of Section 17 of RA 6657 and the DAR issuances implementing it.

Not only did Commissioner Chua not consider Section 17 of RA 6657 and DAR AO 6-92, as amended, in his appraisal of the property. His conclusion that the market data approach conformed with statutory and regulatory requirements is bereft of basis.1avvphi1

Resolving  in the negative the  issue of  whether the RTC can resort  to any other means of determining just compensation, aside from Section 17 of RA 6657 and DAR AO 6-92, as amended, this Court, in LBP v. Lim,26 held that Section 17 of RA 6657 and DAR AO 6-92, as amended, are mandatory and not mere guides that the RTC may disregard.

Petitioners maintain that the correct valuation of the property is P13,449,579.08 as computed by Commissioner Empleo.

The pertinent provisions of Item II of DAR AO 6-92, as amended by DAR AO 11-94, read:

A. There shall be one basic formula for the valuation of lands covered by [Voluntary Offer to Sell] or [Compulsory Acquisition] regardless of the date of offer or coverage of the claim:

LV = (CNI x 0.6) + (CS x 0.3) + (MV x 0.1)

Where: LV = Land Value

CNI = Capitalized Net Income

CS = Comparable Sales

MV = Market Value per Tax Declaration

The above formula shall be used if all the three factors are present, relevant and applicable.

A.1. When the CS factor is not present and CNI and MV are applicable, the formula shall be:

LV = (CNI x 0.9) + (MV x 0.1)

x x x x

A.5   For   purposes   of   this   Administrative  Order,   the   date   of   receipt   of claimfolder by LBP from DAR shall mean the date when the claimfolder is determined by the LBP to be complete with all the required documents and  valuation   inputs  duly  verified  and  validated,  and   is   ready   for  final computation/processing.

A.6 The basic formula in the grossing-up of valuation inputs such as . . . Market Value per Tax Declaration (MV) shall be:

Grossed-up Valuation input x =

Valuation   Input   Regional Consumer Price Index (RCPI) Adjustment Factor

The RCPI Adjustment Factor shall refer to the ratio of RCPI for the month issued by the National Statistics Office as of the date when the claimfolder (CF) was received by LBP from DAR for processing or, in its absence, the most recent available RCPI for the month issued prior to the date of receipt of   CF   from   DAR   and   the   RCPI   for   the   month   as   of   the date/effectivity/registration of the valuation input. Expressed in equation form:

138

RCPI Adjustment Factor

=

RCPI for the Month as of the Date of Receipt   of   Claimfolder   by   LBP   from DAR or the Most recent RCPI for the Month   Issued   Prior   to   the   Date   of Receipt of CF

RCPI   for   the Month  Issued as  of   the Date/Effectivity/Registration   of   the Valuation Input

B. Capitalized Net Income (CNI) — This shall refer to the difference between the gross sales (AGP x SP) and total cost of operations (CO) capitalized at 12%.

Expressed in equation form:

CNI =(AGP x SP) - CO

.12

Where: CNI = Capitalized Net Income

AGP =Latest   available   12-month's   gross   production immediately  preceding the date of  offer  in case of VOS or date of notice of coverage in case of CA.

SP =The average of the latest available 12-month's selling prices prior to the date of receipt of the claimfolder by LBP for processing, such prices to be secured from the   Department   of   Agriculture   (DA)   and   other appropriate   regulatory  bodies  or,   in   their  absence, from the Bureau of Agricultural Statistics. If possible, SP   data   shall   be   gathered   from   the   barangay   or municipality  where   the  property   is   located.   In   the absence   thereof,   SP   may   be   secured   within   the province or region.

CO =Cost   of   Operations

Whenever   the   cost   of   operations   could   not   be obtained  or   verified,   an   assumed  net   income   rate (NIR) of 20% shall be used. Landholdings planted to coconut   which   are   productive   at   the   time   of offer/coverage   shall   continue   to  use   the  70% NIR. DAR and LBP shall continue to conduct joint industry studies to establish the applicable NIR for each crop covered under CARP.

.12 = Capitalization Rate

x x x x

D. In the computation of Market Value per Tax Declaration (MV), the most recent Tax  Declaration   (TD)  and  Schedule  of  Unit  Market  Value   (SMV)   issued  prior   to receipt of claimfolder by LBP shall  be considered. The Unit Market Value (UMV) shall  be grossed up from the date of   its  effectivity  up to the date of receipt  of claimfolder   by   LBP   from  DAR   for   processing,   in   accordance  with   item   II.A.A.6. (Emphasis and italics supplied)

In   thus   computing  Capitalized  Net   Income   (CNI),   the  Average  Gross  Production (AGP) of the latest available 12 months immediately preceding the date of offer in case of voluntary offer to sell or date of notice of coverage in case of compulsory acquisition, and the average Selling Price (SP) of the latest available 12 months prior to the date of receipt of the claimfolder by LBP for processing, should be used.

While these dates-bases of computation are not clearly indicated in the records (as the  mode   of   acquisition   is   in   fact   disputed),   the   date   of   offer   (assuming   the acquisition was by voluntary offer to sell) would have to be sometime in 1989, the alleged  time of   voluntary  offer   to   sell;  whereas   the  date  of  notice  of   coverage (assuming the acquisition was compulsory) would be sometime prior to October 21, 1996, which is the date of the Notice of Land Valuation and Acquisition, because under   DAR   Administrative  Order   No.   9,   series   of   1990,27 as   amended   by   DAR Administrative Order No. 1,  series of 1993, the notice of coverage precedes the Notice of Land Valuation and Acquisition.

And the claimfolder would have been received by LBP in or before 1997, the year the   property   was   distributed   to   agrarian   reform   beneficiaries,28 because   land distribution  is   the  last   step  in   the  procedure prescribed by  the  above-said  DAR 

139

administrative orders. Hence, the data for the AGP should pertain to a period in 1989   (in   case  of   voluntary  offer   to   sell)   or   prior   to  October,   1996   (in   case  of compulsory acquisition), while the data for the SP should pertain to 1997 or earlier.

Commissioner Empleo, however, instead used available data within the 12-month period prior to his ocular inspection in October 1998 for the AGP,29 and the average selling price for the period January 1998 to December 1998 for the SP,30 contrary to DAR AO 6-92, as amended.

Furthermore, the Regional Consumer Price Index (RCPI) Adjustment Factor, which is used in computing the market value of the property, is the ratio of the RCPI for the month when the claimfolder was received by LBP, to the RCPI for the month of the registration   of   the  most   recent   Tax   Declaration   and   Schedule   of   Unit  Market Value31issued prior to receipt of claimfolder by LBP. Consistent with the previous discussion, the applicable RCPIs should therefore be dated 1997 or earlier.1avvphi1

Again, Commissioner Empleo instead used RCPI data for January 1999 in computing the RCPI Adjustment Factor,32 contrary to DAR AO 6-92, as amended.

Parenthetically, Commissioner Empleo testified33 that his computations were based on DAR Administrative Order No. 5, series of 1998.34 This Administrative Order took effect only on May 11, 1998, however, hence, the applicable valuation rules in this case remain to be those prescribed by DAR AO 6-92, as amended by DAR AO 11-94.

But even if the 1998 valuation rules were applied, the data for the AGP would still pertain to a period prior to October 1996, the revised reference date being the date of   the   field   investigation   which   precedes   the   Notice   of   Land   Valuation   and Acquisition; while the data for the SP and the RCPIs would still pertain to 1997 or earlier, there being no substantial revisions in their reference dates.

Finally,   as   reflected   earlier,   Commissioner   Empleo   did   not   consider   in   his computation the secondary crops  planted on  the  property   (coffee,  pili,   cashew, etc.), contrary to DAR AO 6-92, as amended, which provides that the "[t]otal income shall be computed from the combination of crops actually produced on the covered land whether seasonal or permanent."35

In fine, the valuation asserted by petitioners does not lie.

While   the   Court   is  minded   to  write   finis   to   this   protracted   litigation   by   itself computing the just compensation due respondents, the evidence on record is not 

sufficient for the purpose. The Court is thus constrained to remand the case for determination of the valuation of the property by the trial court, which is mandated to consider the factors provided under Section 17 of RA 6657, as amended, and as translated into the formula prescribed in DAR AO 6-92, as amended by DAR AO 11-94.

The trial court may, motu proprio or at the instance of any of the parties, again appoint one or more commissioners to ascertain facts relevant to the dispute and file a written report thereof. The amount determined by the trial court would then be the basis of interest income on the cash and bond deposits due respondents from the time of the taking of the property up to the time of actual payment of just compensation.36

WHEREFORE, the challenged Decision of the Court of Appeals is REVERSED and SET ASIDE.  Civil  Case No.  98-6438  is  REMANDED to Branch 52 of   the Sorsogon RTC which   is   directed   to   determine   with   dispatch   the   just   compensation   due respondents strictly in accordance with the procedures specified above.

SO ORDERED.

140

G.R. No. 180803 October 23, 2009

LAND BANK OF THE PHILIPPINES, Petitioner, vs.J. L. JOCSON AND SONS, Respondent.

D E C I S I O N

CARPIO MORALES, J.:

Subject of the present controversy is a 27.3808-hectare portion (the property) of two (2) parcels of tenanted rice land located at Barangay Magallon Cadre, Moises Padilla, Negros Occidental,  covered by Transfer Certificates of Title (TCT) Nos. T-72323 and T-72324 registered in the name of J. L. Jocson and Sons1 (respondent).

The property was placed under the coverage of the government’s Operation Land Transfer2 (OLT) pursuant to Presidential Decree (P.D.) No. 273 and awarded to the tenant-beneficiaries by the Department of Agrarian Reform (DAR), which valued the compensation therefor in the total amount of P250,563.80 following the formula prescribed in P.D. No. 27 and Executive Order (E.O.) No. 228.4

The valuation was later increased to P903,637.03 after computing the 6% annual interest   increment5 due  on   the  property  per  DAR  Administrative  Order  No.  13, series of 1994, which amount respondent withdrew in 1997, without prejudice to the outcome of the case it had filed hereunder to fix just compensation.

Finding the DAR’s offer of compensation for the property to be grossly inadequate, respondent filed a complaint6on July 18, 1997 before the Regional Trial Court of Bacolod City, Br. 46, sitting as a Special Agrarian Court (SAC), against the Land Bank (petitioner),7 the DAR, and the tenant-beneficiaries, for "Determination and Fixing of Just Compensation for the Acquisition of Land and Payment of Rentals."

The complaint prayed that petitioner and the DAR be ordered to compute the just compensation   for   the  property   in   accordance  with   the  guidelines   laid  down   in Section 17 of Republic Act (R.A.) No. 66578 or the Comprehensive Agrarian Reform Law of 1988.

In their respective Answers, petitioner and the DAR claimed that the property was acquired by the government under  its  OLT program and their  valuation thereof constituted just compensation, having been made pursuant to the guidelines set by E.O. No. 228 and P.D. No. 27.

By  Decision9 of  May  19,   2003,   the   SAC,   after  noting   the   report   contained   in   a Compliance10 submitted on February 29, 2000 of the Commissioners11 appointed to receive   and   evaluate   evidence  on   the   amount   of   compensation   to   be   paid   to respondent,   fixed   the   just   compensation   at P2,564,403.5812 (inclusive   of theP903,637.03 earlier withdrawn).

In   arriving   at   the   just   compensation,   the   SAC   adopted   a   higher   valuation (P93,657.00/hectare) which the DAR had applied to a similar landholding belonging to one Pablo Estacion adjacent to respondent’s. Thus the SAC disposed:

WHEREFORE,   premises   considered,   judgment   is   hereby   rendered   ordering defendant   Land   Bank   of   the   Philippines   to   pay   plaintiff   the   total   amount   of P1,660,766.55.

No pronouncement as to costs.

SO ORDERED.13

Both petitioner and the DAR filed motions for reconsideration of the SAC Decision but   the   same   were   denied,14prompting   petitioner   to   appeal   to   the   Court   of Appeals15 via petition for review16 pursuant to Section 6017 of R.A. No. 6657 vis a vis Rule 42 of the Revised Rules of Court.

Assailing   the   SAC’s   decision   fixing   the   amount   of   just   compensation   for respondent’s properties at P2,564,403.58 as a violation of P.D. No. 27 and E.O. No. 228,  petitioner   insisted   that   the  SAC erred  in  using P300.00  as   the  government support  price   (GSP)   in  1992,   instead of P35.00 as  provided under  E.O.  No.  228, considering that respondent’s property was acquired under OLT pursuant to P.D. No. 27.

The appellate court dismissed petitioner’s petition for review for lack of jurisdiction. It   held   that   aside   from   the   fact   that   the   SAC’s   factual   findings   were   not controverted, the main issue - whether P.D. No. 27 and E.O. No. 228, as claimed by petitioner,   or   R.A.   No.   6657,   as   claimed   by   respondent,   should   govern   in 

141

determining the value of the property - involved pure questions of law and, as such, cognizable only by this Court.18

Its Motion for Reconsideration having been denied,19 the present petition for review was filed, petitioner arguing that "the allegations  in petitioner LBP’s Petition for Review filed with the Court of Appeals raise mixed questions of fact and law, . . . [hence,] cognizable by the Court of Appeals."20

The petition is partly impressed with merit.

Gabatin v. Land Bank of the Philippines21 reiterated the settled rule that a petition for review under Rule 42 of the Revised Rules of Court, and not an ordinary appeal under Rule 41, is the appropriate mode of appeal from decisions of RTCs acting as SACs.   In   Gabatin,   the   Court   sustained   the   appellate   court’s   assumption   of jurisdiction over an appeal from the SAC even if its dismissal had been sought on the ground that the issues presented before the appellate court were purely legal in nature.  Also apropos  is  this  Court’s  ruling  in Land Bank of the Philippines v.  De Leon:22

Third, far from being in conflict, Section 61 of RA 6657 can easily be harmonized with Section 60. The reference to the Rules of Court means that the specific rules for  petitions   for   review  in   the  Rules  of  Court  and other   relevant  procedures   in appeals filed before the Court of Appeals shall be followed in appealed decisions of Special Agrarian Courts. Considering that RA 6657 cannot and does not provide the details on how the petition for review shall be conducted, a suppletory application of the pertinent provisions of the Rules of Court is necessary. In fact, Section 61 uses   the  word   "review"   to   designate   the  mode  by  which   the   appeal   is   to   be effected. The reference therefore by Section 61 to the Rules of Court only means that the procedure under Rule 42  for petitions for  review  is   to be followed for appeals in agrarian cases. (Underlining supplied.)

Clearly, jurisdiction over appeals from decisions of the SAC resides in the Court of Appeals via a Rule 42 petition for review, which may raise either questions of fact, or of law, or mixed questions of fact and law.23

AT ALL EVENTS, this Court resolves to exercise its mandate as a court of justice and equity,24 taking into account that more than a decade has passed since the case was filed   before   the   SAC,   and   thus   disposes   of   the lonesubstantive issue raised   – whether the SAC erred in using P300.00 as the GSP in 1992.

Petitioner maintains that the SAC erred in adopting such GSP rate in determining just compensation for rice and corn lands; and that the factual question brought before the appellate court for resolution is: "What is the GSP that must be used in valuing subject property? Is it THIRTY FIVE PESOS (Php 35.00), as mandated under P.D. No. 27/E.O. No. 228? Or THREE HUNDRED PESOS (Php 300.00), the alleged GSP for 1992?"25

What petitioner essentially assails is the SAC’s application of R.A. No. 6657 in the valuation of properties acquired under P.D. No. 27’s OLT.

Citing National Power Corp. v. Gutierrez,26 petitioner argues that the determination of just compensation should be based on the value of the land at the time it was taken by the government, and since it is not disputed that respondent’s property falls under the coverage of OLT, then P.D. No. 27 should apply vis a vis Section 2 of E.O. No. 228 which laid down the formula for determining the value of remaining unvalued rice and corn lands subject to P.D. No. 27, to wit:

SECTION 2. Henceforth, the valuation of rice and corn lands covered by P.D. No. 27 shall   be   based   on   the   average   gross   production   determined   by   the   Barangay Committee   on   Land   Production   in   accordance  with   Department  Memorandum Circular   No.   26,   Series   of   1973,   and   related   issuances   and   regulations   of   the Department of Agrarian Reform. The average gross production per hectare shall be multiplied by two and a half (2.5), the product of which shall be multiplied by Thirty Five Pesos (   P  35.00),    the government support price for one cavan of 50 kilos of palay on October 21, 1972, or Thirty One Pesos (P31.00), the government support price for one cavan of 50 kilos of corn on October 21, 1972, and the amount arrived at shall be the value of the rice and corn land, as the case may be, for the purpose of determining its cost to the farmer and compensation to the landowner.

Petitioner’s   interpretation   is   flawed.   In   the   recent   case   of Land   Bank   of   the Philippines v. Chico,27 the Court declared in no uncertain terms that R.A. No. 6657 is the relevant law for determining just compensation after noting several decided cases28 where the Court found it more equitable to determine just compensation based  on   the  value  of   the  property  at   the  time  of  payment.   This  was   a   clear departure   from   the   Court’s   earlier   stance   inGabatin   v.   Land   Bank   of   the Philippines29 where it declared that the reckoning period for the determination of just compensation is the time when the land was taken applying P.D. No. 27 and E.O. No. 228.

142

P.D. No. 27/E.O. No. 228 vis a vis R.A. No. 6657 was applied to cases involving lands placed under   the  coverage of  P.D.  No.  27/E.O.  No.  228 where  payment  of   just compensation had not  been completed.      When  in   the  interim R.A.  No.  6657 was passed before the full  payment of  just compensation,  as  in the case at bar,  the provisions of R.A. No. 6657 on just compensation control.301avvphi1

Discussing the retroactive application of the provisions of R.A. No. 6657 for lands yet to be paid by the government although expropriated under P.D. No. 27, this Court in Land Bank of the Philippines v. Estanislao31ratiocinated:

Petitioner, citing Gabatin v. Land Bank of the Philippines, contends that the taking of the subject lots was deemed effected on October 21, 1972, when respondents were, under P.D. No. 27 deprived of ownership over the subject lands in favor of qualified beneficiaries.

Petitioner further contends that the fixing of the value of the land under E.O. 228, using the government support price of P35 for one cavan of 50 kilos of palay as of October  21,  1972,  was   in  keeping  with   the  settled   rule   that   just   compensation should be based on the value of the property at the time of taking.

The petition is bereft of merit.

This   Court   held   in Land   Bank   of   the   Philippines   v.   Natividad that   seizure   of landholdings or properties covered by P.D. No. 27 did not take place on October 21, 1972, but upon the payment of just compensation. Taking into account the passage in 1988 of R.A. No. 6657 pending the settlement of just compensation, this Court concluded that it is R.A. No. 6657 which is the applicable law, with P.D. No. 27 and E.O. 228 having only suppletory effect.

Land Bank's contention that the property was acquired for purposes of agrarian reform   on   October   21,   1972,   the   time   of   the   effectivity   of   PD   27,   ergo   just compensation should be based on the value of the property as of that time and not at the time of possession in 1993, is likewise erroneous. In Office of the President, Malacañang,   Manila   v.   Court   of   Appeals,   we   ruled   that   the seizure of   the landholding did not take place on the date of effectivity of PD 27 but would take effect on the payment of just compensation.

Under the factual circumstances of this case, the agrarian reform process  is still incomplete as the just compensation to be paid private respondents has yet to be settled. Considering the passage of Republic  Act No. 6657 (RA 6657) before the 

completion of this process, the just compensation should be determined and the process concluded under the said law. Indeed, RA 6657 is the applicable law, with PD 27 and EO 228 having only suppletory effect,  conformably with our ruling in Paris v. Alfeche.

x x x x

It  would certainly  be  inequitable   to  determine  just  compensation based on  the guideline provided by PD 27 and EO 228 considering the DAR's failure to determine the just compensation for a considerable length of time. That just compensation should be determined in accordance with RA 6657, and not PD 27 or EO 228, is especially imperative considering that just compensation should be the full and fair equivalent of the property taken from its owner by the expropriator, the equivalent being real, substantial, full and ample.

In this case, the trial court arrived at the just compensation due private respondents for their property, taking into account its nature as irrigated land, location along the highway, market value, assessor's value and the volume and value of its produce. This Court is convinced that the trial court correctly determined the amount of just compensation due private respondents in accordance with, and guided by, RA 6657 and existing jurisprudence." (Emphasis and italics supplied; citations omitted)

The SAC’s adoption of P300.00 as GSP for one cavan of 50 kilos of palay for 1992 is thus   in   order,   petitioner   not   having   adduced   any   evidence   that   a   different   or contrary figure should apply for that period.

The   determination   of   just   compensation   in   eminent   domain   cases   is a judicial function, and the Court does not find the SAC to have acted capriciously or arbitrarily in setting the price at P93,657.00 per hectare as the said amount does not appear to be grossly exorbitant or otherwise unjustified. For the Court notes that the SAC properly took into account various factors such as the nature of the land, when it is irrigated, the average harvests per hectare (expressed as AGP based on three normal crop years) at 117.73 cavans per hectare, and the higher valuation applied   by   the   DAR   to   a   similar   adjacent   landholding   belonging   to   Estacion. Petitioner   itself   admits   that   a   higher   land   valuation   formula   was   applied   to Estacion’s property because it had been acquired under R.A. No. 6657.32

WHEREFORE, the assailed Decision and Resolution of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 79663 are SET ASIDE. The May 19, 2003 Decision of the Bacolod City RTC, Br. 46, sitting as a SAC in Special Carp Case No. 97-9886, is REINSTATED.

143

G.R. No. 182065 October 27, 2009

EVELYN ONGSUCO and ANTONIA SALAYA, Petitioners, vs.HON. MARIANO M. MALONES, both in his private and official capacity as Mayor of the Municipality of Maasin, Iloilo, Respondent.

D E C I S I O N

CHICO-NAZARIO, J.:

This   is  a  Petition for  Review on Certiorari  under  Rule 45 of  the Rules  of  Court, assailing the Decision1 dated 28 November 2006, rendered by the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 86182, which affirmed the Decision2 dated 15 July 2003, of the Regional   Trial   Court   (RTC),   Branch   39,   of   Iloilo   City,   in   Civil   Case   No.   25843, dismissing   the   special   civil   action   for   Mandamus/Prohibition   with   Prayer   for Issuance of a Temporary Restraining Order and/or Writ of Preliminary Injunction, filed by petitioners Evelyn Ongsuco and Antonia Salaya against respondent Mayor Mariano Malones of the Municipality of Maasin, Iloilo.

Petitioners are stall holders at the Maasin Public Market, which had just been newly renovated.   In  a   letter3 dated 6  August  1998,   the Office of   the  Municipal  Mayor informed petitioners of a meeting scheduled on 11 August 1998 concerning the municipal   public   market.   Revenue   measures   were   discussed   during   the   said meeting,   including   the   increase   in   the   rentals   for   the   market   stalls   and   the imposition of "goodwill fees" in the amount of P20,000.00,4payable every month.

On   17   August   1998,   the Sangguniang   Bayan of   Maasin   approved   Municipal Ordinance No. 98-01, entitled "The Municipal Revised Revenue Code." The Code contained  a  provision   for   increased   rentals   for   the  stalls  and   the   imposition  of goodwill fees in the amount of P20,000.00 and P15,000.00 for stalls located on the first and second floors of the municipal public market, respectively. The same Code authorized   respondent   to   enter   into   lease   contracts   over   the   said   market stalls,5 and incorporated a standard contract of  lease for the stall  holders at the municipal public market.

Only   a  month   later,   on  18   September  1998,   the Sangguniang  Bayan of  Maasin approved Resolution No. 68, series of 1998,6 moving to have the meeting dated 11 August  1998  declared   inoperative  as  a  public  hearing,  because  majority  of   the persons affected by the imposition of the goodwill fee failed to agree to the said measure. However, Resolution No. 68, series of 1998, of the Sangguniang Bayan of Maasin was vetoed by respondent on 30 September 1998.7

After Municipal Ordinance No. 98-01 was approved on 17 August 1998, another purported public hearing was held on 22 January 1999.8

On 9 June 1999, respondent wrote a letter to petitioners informing them that they were occupying stalls in the newly renovated municipal public market without any lease contract, as a consequence of which, the stalls were considered vacant and open for qualified and interested applicants.9

This prompted petitioners, together with other similarly situated stall holders at the municipal  public market,10 to file before the RTC on 25 June 1999 a Petition for Prohibition/Mandamus, with Prayer for Issuance of Temporary Restraining Order and/or   Writ   of   Preliminary   Injunction,11 against   respondent.   The   Petition   was docketed as Civil Case No. 25843.

Petitioners alleged that they were bona fide occupants of the stalls at the municipal public market, who had been religiously paying the monthly rentals for the stalls they occupied.

Petitioners argued that public hearing was mandatory in the imposition of goodwill fees. Section 186 of the Local Government Code of 1991 provides that an ordinance levying   taxes,   fees,   or   charges   shall   not   be  enacted  without   any  prior   hearing conducted for the purpose. Municipal Ordinance No. 98-01, imposing goodwill fees, is   invalid  on   the  ground   that   the   conferences  held  on  11  August  1998  and  22 January 1999 could not be considered public hearings. According to Article 277(b)(3) of the Implementing Rules and Regulations of the Local Government Code:

(3) The notice or notices shall specify the date or dates and venue of the public hearing or hearings. The initial public hearing shall be held not earlier than ten (10) days from the sending out of the notice or notices, or the last day of publication, or date of posting thereof, whichever is later. (Emphasis ours.)

144

The letter from the Office of the Municipal Mayor was sent to stall holders on 6 August 1998, informing the latter of the meeting to be held, as was in fact held, on 11 August 1998, only five days after notice.12

Hence, petitioners prayed that respondent be enjoined from imposing the goodwill fees pending the determination of the reasonableness thereof, and from barring petitioners from occupying the stalls at the municipal public market and continuing with the operation of their businesses.

Respondent, in answer, maintained that Municipal Ordinance No. 98-01 is valid. He reasoned   that  Municipal   Ordinance  No.   98-01   imposed   goodwill   fees   to   raise income   to   pay   for   the   loan   obtained   by   the  Municipality   of  Maasin   for   the renovation  of   its  public  market.   Said  ordinance   is  not  per   se  a   tax  or   revenue measure, but involves the operation and management of an economic enterprise of the  Municipality   of   Maasin   as   a   local   government   unit;   thus,   there   was   no mandatory requirement to hold a public hearing for the enactment thereof. And, even granting that a public hearing was required, respondent insisted that public hearings take place on 11 August 1998 and 22 January 1999.

Respondent  further averred that petitioners were  illegally  occupying the market stalls, and the only way petitioners could legitimize their occupancy of said market stalls would be to execute lease contracts with the Municipality of Maasin. While respondent admitted that petitioners had been paying rentals for their market stalls in the amount ofP45.00 per month prior to the renovation of the municipal public market, respondent asserted that no rentals were paid or collected from petitioners ever since the renovation began.

Respondent sought from the RTC an award for moral damages in the amount of not less than P500,000.00, for the social humiliation and hurt feelings he suffered by reason of the unjustified filing by petitioners of Civil Case No. 25843; and an order for petitioners to vacate the renovated market stalls and pay reasonable rentals from the date they began to occupy said stalls until they vacate the same. 13

The RTC subsequently rendered a Decision14 on 15 July 2003 dismissing the Petition in Civil Case No. 25843.

The   RTC   found   that   petitioners   could   not   avail   themselves   of   the   remedy   of mandamus or prohibition.  It reasoned that mandamus would not lie  in this case where petitioners failed to show a clear legal right to the use of the market stalls without paying the goodwill fees imposed by the municipal government. Prohibition 

likewise would not apply to the present case where respondent’s acts, sought to be enjoined, did not involve the exercise of judicial or quasi-judicial functions.

The RTC also dismissed the Petition in Civil Case No. 25843 on the ground of non-exhaustion of administrative remedies. Petitioners’ failure to question the legality of Municipal Ordinance No. 98-01 before the Secretary of Justice, as provided under Section 187 of the Local Government Code,15 rendered the Petition raising the very same issue before the RTC premature.

The dispositive part of the RTC Decision dated 15 July 2003 reads:

WHEREFORE, in view of all the foregoing, and finding the petition without merit, the same is, as it is hereby ordered, dismissed. 16

On   12   August   2003,   petitioners   and   their   co-plaintiffs   filed   a   Motion   for Reconsideration.17 The   RTC   denied   petitioners’  Motion   for   Reconsideration   in   a Resolution dated 18 June 2004.18

While Civil Case No. 25843 was pending, respondent filed before the 12th Municipal Circuit Trial Court (MCTC) of Cabatuan-Maasin,  Iloilo City a case in behalf of the Municipality of Maasin against petitioner Evelyn Ongsuco, entitled Municipality of Maasin v. Ongsuco, a Complaint for Unlawful Detainer with Damages, docketed as MCTC Civil  Case  No.  257.  On 18  June 2002,   the  MCTC decided  in   favor  of   the Municipality of Maasin and ordered petitioner Ongsuco to vacate the market stalls she occupied, Stall No. 1-03 and Stall No. 1-04, and to pay monthly rentals in the amount  of P350.00   for  each  stall   from October  2001 until   she vacates   the  said market stalls.19 On appeal, Branch 36 of the RTC of Maasin, Iloilo City, promulgated a Decision,  dated 29 April  2003,   in  a  case docketed as  Civil  Case No.  02-27229 affirming the decision of the MCTC. A Writ of Execution was issued by the MCTC on 8 December 2003.20

Petitioners, in their appeal before the Court of Appeals, docketed as CA-G.R. SP No. 86182,   challenged   the   dismissal   of   their   Petition   for   Prohibition/Mandamus docketed as Civil Case No. 25843 by the RTC. Petitioners explained that they did appeal the enactment of Municipal Ordinance No. 98-01 before the Department of Justice, but their appeal was not acted upon because of their failure to attach a copy of said municipal ordinance. Petitioners claimed that one of their fellow stall holders, Ritchelle Mondejar, wrote a letter to the Officer-in-Charge (OIC), Municipal Treasurer  of  Maasin,   requesting  a   copy  of  Municipal  Ordinance  No.  98-01,  but received no reply.21

145

In   its  Decision dated 28 November 2006  in  CA-G.R.  SP No.  86182,   the Court  of Appeals again ruled in respondent’s favor.

The  Court  of  Appeals  declared   that   the   "goodwill   fee"  was  a   form of   revenue measure,  which   the  Municipality   of  Maasin  was   empowered   to   impose   under Section 186 of the Local Government Code. Petitioners failed to establish any grave abuse of discretion committed by respondent in enforcing goodwill fees.

The Court of Appeals additionally held that even if respondent acted in grave abuse of discretion, petitioners’ resort to a petition for prohibition was improper, since respondent’s acts in question herein did not involve the exercise of judicial, quasi-judicial, or ministerial functions, as required under Section 2, Rule 65 of the Rules of Court.   Also,   the   filing   by   petitioners   of   the   Petition   for   Prohibition/Mandamus before the RTC was premature, as they failed to exhaust administrative remedies prior thereto. The appellate court did not give any weight to petitioners’ assertion that they filed an appeal challenging the legality of Municipal Ordinance No. 98-01 before the Secretary of Justice, as no proof was presented to support the same.

In the end, the Court of Appeals decreed:

WHEREFORE, in view of the foregoing, this Court finds the instant appeal bereft of merit.   The   assailed   decision   dated   July   15,   2003   as   well   as   the   subsequent resolution dated 18   June  2004 are  hereby  AFFIRMED and  the   instant  appeal   is hereby DISMISSED. 22

Petitioners filed a Motion for Reconsideration23 of the foregoing Decision, but it was denied by the Court of Appeals in a Resolution24 dated 8 February 2008.

Hence, the present Petition, where petitioners raise the following issues:

I

WHETHER OR NOT THE PETITIONERS HAVE EXHAUSTED ADMINISTRATIVE REMEDIES BEFORE FILING THE INSTANT CASE IN COURT;

II

WHETHER   OR   NOT   EXHAUSTION   OF   ADMINISTRATIVE   REMEDIES   IS APPLICABLE IN THIS CASE; AND

III

WHETHER OR NOT THE APPELLEE MARIANO MALONES WHO WAS THEN THE  MUNICIPAL  MAYOR  OF  MAASIN,   ILOILO  HAS   COMMITTED  GRAVE ABUSE OF DISCRETION.25

After a close scrutiny of the circumstances that gave rise to this case, the Court determines that there is no need for petitioners to exhaust administrative remedies before resorting to the courts.

The findings of both the RTC and the Court of Appeals that petitioners’ Petition for Prohibition/Mandamus   in   Civil   Case  No.   25843  was   premature   is   anchored   on Section 187 of the Local Government Code, which reads:

Section 187. Procedure for Approval and Effectivity of Tax Ordinances and Revenue Measures;  Mandatory Public  Hearings.—The procedure  for  approval  of   local   tax ordinances and revenue measures shall be in accordance with the provisions of this Code: Provided, That public hearings shall be conducted for the purpose prior to the enactment thereof: Provided, further, That any question on the constitutionality or legality  of  tax  ordinances or   revenue measures  may be raised on appeal  within thirty (30) days from the effectivity thereof to the Secretary of Justice who shall render a decision within sixty (60)  days from the date of  receipt  of  the appeal: Provided, however, That such appeal shall not have the effect of suspending the effectivity of the ordinance and the accrual and payment of the tax, fee, or charge levied therein:  Provided,  finally,  That  within thirty (30)  days after receipt  of  the decision or the lapse of the sixty-day period without the Secretary of Justice acting upon the appeal, the aggrieved party may file appropriate proceedings with a court of competent jurisdiction. (Emphasis ours.)

It   is   true   that   the   general   rule   is   that   before   a   party   is   allowed   to   seek   the intervention of the court, he or she should have availed himself or herself of all the means of administrative processes afforded him or her. Hence, if resort to a remedy within the administrative machinery can still be made by giving the administrative officer concerned every opportunity to decide on a matter that comes within his or her   jurisdiction,   then such remedy should be exhausted first  before  the  court’s judicial power can be sought. The premature invocation of the intervention of the court is fatal to one’s cause of action. The doctrine of exhaustion of administrative remedies is based on practical and legal reasons. The availment of administrative remedy   entails   lesser   expenses   and   provides   for   a   speedier   disposition   of controversies.   Furthermore,   the   courts   of   justice,   for   reasons   of   comity   and 

146

convenience,  will   shy   away   from   a   dispute   until   the   system   of   administrative redress has been completed and complied with, so as to give the administrative agency concerned every opportunity to correct its error and dispose of the case. However, there are several exceptions to this rule. 26

The rule on the exhaustion of administrative remedies is  intended to preclude a court   from   arrogating   unto   itself   the   authority   to   resolve   a   controversy,   the jurisdiction over  which   is   initially   lodged with  an  administrative  body  of   special competence. Thus, a case where the issue raised is a purely legal question, well within the competence; and the jurisdiction of the court and not the administrative agency, would clearly constitute an exception.27Resolving questions of law, which involve   the   interpretation   and   application   of   laws,   constitutes   essentially   an exercise of judicial power that is exclusively allocated to the Supreme Court and such lower courts the Legislature may establish. 28

In this case, the parties are not disputing any factual matter on which they still need to present evidence. The sole issue petitioners raised before the RTC in Civil Case No. 25843 was whether Municipal Ordinance No. 98-01 was valid and enforceable despite the absence, prior to its enactment, of a public hearing held in accordance with   Article   276   of   the   Implementing   Rules   and   Regulations   of   the   Local Government   Code.   This   is   undoubtedly   a   pure   question   of   law,   within   the competence and jurisdiction of the RTC to resolve.

Paragraph 2(a) of Section 5, Article VIII of the Constitution, expressly establishes the appellate jurisdiction of this Court, and impliedly recognizes the original jurisdiction of lower courts over cases involving the constitutionality or validity of an ordinance:

Section 5. The Supreme Court shall have the following powers:

x x x x

(2) Review, revise, reverse, modify or affirm on appeal or certiorari, as the law or the Rules of Court may provide, final judgments and orders of lower courts in:

(a) All cases in which the constitutionality or validity of any treaty, international or executive  agreement,   law,  presidential   decree,   proclamation,  order,   instruction, ordinance, or regulation is in question. (Emphases ours.)

In J.M. Tuason and Co., Inc. v. Court of Appeals,29 Ynot v. Intermediate Appellate Court,30 and Commissioner of Internal Revenue v. Santos,31 the Court has affirmed 

the jurisdiction of the RTC to resolve questions of constitutionality and validity of laws (deemed to include local ordinances)  in the first  instance, without deciding questions which pertain to legislative policy.

Although not raised in the Petition at bar, the Court is compelled to discuss another procedural issue, specifically, the declaration by the RTC, and affirmed by the Court of  Appeals,   that  petitioners  availed  themselves  of   the  wrong remedy  in  filing a Petition for Prohibition/Mandamus before the RTC.

Sections 2 and 3, Rule 65 of the Rules of the Rules of Court lay down under what circumstances petitions for prohibition and mandamus may be filed, to wit:

SEC.   2.   Petition   for   prohibition.   –   When   the   proceedings   of   any   tribunal, corporation, board, officer or person, whether exercising judicial, quasi-judicial or ministerial functions, are without or in excess of its or his jurisdiction, or with grave abuse of  discretion amounting to   lack  or  excess  of   jurisdiction,  and there  is  no appeal or any other plain, speedy, and adequate remedy in the ordinary course of law, a person aggrieved thereby may file a verified petition in the proper court, alleging   the   facts   with   certainty   and   praying   that   judgment   be   rendered commanding the respondent to desist from further proceedings  in the action or matter specified therein, or otherwise granting such incidental reliefs as law and justice may require.

SEC. 3. Petition for mandamus. – When any tribunal, corporation, board, officer or person unlawfully  neglects  the performance of an act  which the  law specifically enjoins as a duty resulting from an office, trust, or station, or unlawfully excludes another from the use and enjoyment of a right or office to which such other  is entitled, and there is no other plain, speedy and adequate remedy in the ordinary course  of   law,   the  person aggrieved   thereby  may  file  a  verified  petition  in   the proper   court,   alleging   the   facts   with   certainty   and   praying   that   judgment   be rendered commanding the respondent, immediately or at some other time to be specified by the court, to do the act required to be done to protect the rights of the petitioner, and to pay the damages sustained by the petitioner by reason of the wrongful acts of the respondent. (Emphases ours.)

In a petition for prohibition against any tribunal, corporation, board, or person -- whether exercising judicial, quasi-judicial, or ministerial functions -- who has acted without or in excess of jurisdiction or with grave abuse of discretion, the petitioner prays   that   judgment   be   rendered,   commanding   the   respondent to desist from further proceeding in the action or matter specified in the petition.32 On the other 

147

hand,   the   remedy   of   mandamus   lies to compel performance   of   a   ministerial duty.33 The petitioner for such a writ should have a well-defined, clear and certain legal right to the performance of the act, and it must be the clear and imperative duty of respondent to do the act required to be done.34

In   this   case,   petitioners’   primary   intention   is   to   prevent   respondent   from implementing Municipal Ordinance No. 98-01, i.e., by collecting the goodwill fees from petitioners and barring them from occupying the stalls at the municipal public market. Obviously, the writ petitioners seek is more in the nature of prohibition (commanding desistance), rather than mandamus (compelling performance).

For a writ of prohibition, the requisites are: (1) the impugned act must be that of a "tribunal, corporation, board, officer, or person, whether exercising judicial, quasi-judicial or ministerial functions"; and (2) there is no plain, speedy, and adequate remedy in the ordinary course of law."35

The exercise of judicial function consists of the power to determine what the law is and what the legal rights of the parties are, and then to adjudicate upon the rights of the parties. The term quasi-judicial function applies to the action and discretion of public administrative officers or bodies that are required to investigate facts or ascertain the existence of facts, hold hearings, and draw conclusions from them as a basis   for   their   official   action  and   to  exercise   discretion  of   a   judicial   nature.   In implementing Municipal  Ordinance No.  98-01,   respondent   is  not  called  upon to adjudicate the rights of contending parties or to exercise, in any manner, discretion of a judicial nature.

A ministerial function is one that an officer or tribunal performs in the context of a given set of facts, in a prescribed manner and without regard for the exercise of his or its own judgment, upon the propriety or impropriety of the act done.36

The Court holds that respondent herein is performing a ministerial function.

It bears to emphasize that Municipal Ordinance No. 98-01 enjoys the presumption of validity,  unless declared otherwise. Respondent has the duty to carry out the provisions of the ordinance under Section 444 of the Local Government Code:

Section 444. The Chief Executive: Powers, Duties, Functions and Compensation. – (a) The Municipal mayor, as the chief executive of the municipal government, shall exercise such powers and perform such duties and functions as provided by this Code and other laws.

(b) For efficient, effective and economical governance the purpose of which is the general welfare of the municipality and its inhabitants pursuant to Section 16 of this Code, the Municipal mayor shall:

x x x x

(2) Enforce all laws and ordinances relative to the governance of the municipality and the exercise of its corporate powers provided for under Section 22 of this Code, implement all approved policies, programs, projects, services and activities of the municipality x x x.

x x x x

(3) Initiate and maximize the generation of resources and revenues, and apply the same   to   the   implementation   of   development   plans,   program   objectives   sand priorities as provided for under Section 18 of this Code, particularly those resources and   revenues   programmed   for   agro-industrial   development   and   country-wide growth and progress, and relative thereto, shall:

x x x x

(iii) Ensure that all taxes and other revenues of the municipality are collected, and that  municipal   funds   are   applied   in   accordance  with   law   or   ordinance   to   the payment   of   expenses   and   settlement   of   obligations  of   the  municipality;   x   x   x. (Emphasis ours.)

Municipal Ordinance No. 98-01 imposes increased rentals and goodwill fees on stall holders   at   the   renovated  municipal   public  market,   leaving   respondent,   or   the municipal   treasurer  acting  as  his  alter  ego,  no discretion on  whether  or  not   to collect the said rentals and fees from the stall holders, or whether or to collect the same in the amounts fixed by the ordinance.

The Court further notes that respondent already deemed petitioners’ stalls at the municipal public market vacated. Without such stalls, petitioners would be unable to conduct their businesses, thus, depriving them of their means of livelihood. It is imperative on petitioners’ part to have the implementation of Municipal Ordinance No. 98-01 by respondent stopped the soonest. As this Court has established in its previous discussion, there is no more need for petitioners to exhaust administrative remedies, considering that the fundamental issue between them and respondent is one of law, over which the courts have competence and jurisdiction. There is no 

148

other plain, speedy, and adequate remedy for petitioners in the ordinary course of law,   except   to   seek   from   the   courts   the   issuance   of   a   writ   of   prohibition commanding respondent to desist from continuing to implement what is allegedly an invalid ordinance.1 a vv p h i 1

This  brings   the Court   to   the substantive  issue  in   this  Petition on  the validity  of Municipal Ordinance N. 98-01.

Respondent maintains that the imposition of goodwill fees upon stall holders at the municipal  public  market   is  not   a   revenue  measure   that   requires  a  prior  public hearing.   Rentals   and   other   consideration   for   occupancy   of   the   stalls   at   the municipal public market are not matters of taxation.

Respondent’s argument is specious.

Article 219 of the Local Government Code provides that a local government unit exercising   its  power   to   impose  taxes,   fees  and charges  should  comply  with   the requirements set in Rule XXX, entitled "Local Government Taxation":

Article 219. Power to Create Sources of Revenue.—Consistent with the basic policy of local autonomy, each LGU shall exercise its power to create its own sources of revenue and to levy taxes, fees, or charges, subject to the provisions of this Rule. Such taxes, fees, or charges shall accrue exclusively to the LGU. (Emphasis ours.)

Article 221(g) of the Local Government Code of 1991 defines "charges" as:

Article 221. Definition of Terms.

x x x x

(g) Charges refer to pecuniary liability, as rents or fees against persons or property. (Emphasis ours.)

Evidently, the revenues of a local government unit do not consist of taxes alone, but also other fees and charges. And rentals and goodwill fees, imposed by Municipal Ordinance No. 98-01 for the occupancy of the stalls at the municipal public market, fall under the definition of charges.

For the valid enactment of  ordinances  imposing charges,  certain  legal  requisites must be met. Section 186 of the Local Government Code identifies such requisites as follows:

Section 186. Power to Levy Other Taxes, Fees or Charges.—Local government units may exercise the power to levy taxes, fees or charges on any base or subject not otherwise   specifically   enumerated  herein   or   taxed  under   the  provisions   of   the National Internal Revenue Code, as amended, or other applicable laws: Provided, That   the   taxes,   fees   or   charges   shall   not   be   unjust,   excessive,   oppressive, confiscatory  or  contrary   to  declared  national  policy:  Provided,   further,  That   the ordinance levying such taxes, fees or charges shall not be enacted without any prior public hearing conducted for the purpose. (Emphasis ours.)

Section 277 of the Implementing Rules and Regulations of the Local Government Code establishes in detail the procedure for the enactment of such an ordinance, relevant provisions of which are reproduced below:

Section 277. Publication of Tax Ordinance and Revenue Measures.—x x x.

x x x x

(b) The conduct of public hearings shall be governed by the following procedure:

x x x x

(2)   In   addition   to   the   requirement   for   publication   or   posting,   the   sanggunian concerned shall cause the sending of written notices of the proposed ordinance, enclosing a copy thereof, to the interested or affected parties operating or doing business within the territorial jurisdiction of the LGU concerned.

(3) The notice or notices shall specify the date or dates and venue of the public hearing or hearings. The initial public hearing shall be held not earlier than ten (10) days from the sending out of the notice or notices, or the last day of publication, or date of posting thereof, whichever is later;

x x x x

149

(c)  No   tax  ordinance  or   revenue  measure   shall  be  enacted  or   approved  in   the absence of  a  public  hearing  duly  conducted  in   the manner  provided under   this Article. (Emphases ours.)

It is categorical, therefore, that a public hearing be held prior to the enactment of an   ordinance   levying   taxes,   fees,   or   charges;   and   that   such   public   hearing   be conducted   as   provided   under   Section   277   of   the   Implementing   Rules   and Regulations of the Local Government Code.

There   is   no  dispute  herein   that   the  notices   sent   to  petitioners   and  other   stall holders at the municipal public market were sent out on 6 August 1998, informing them   of   the   supposed   "public   hearing"   to   be   held   on   11   August   1998.   Even assuming that petitioners received their notice also on 6 August 1998, the "public hearing" was already scheduled, and actually conducted, only five days later, on 11 August  1998.  This   contravenes  Article  277(b)(3)  of   the   Implementing  Rules  and Regulations of the Local Government Code which requires that the public hearing be held no less than ten days from the time the notices were sent out, posted, or published.

When the Sangguniang Bayan of Maasin sought to correct this procedural defect through Resolution No. 68, series of 1998, dated 18 September 1998, respondent vetoed the  said  resolution.  Although the  Sangguniang Bayan may have had the power to override respondent’s veto,37 it no longer did so.

The defect in the enactment of Municipal Ordinance No. 98 was not cured when another   public   hearing   was   held   on   22   January   1999,   after   the   questioned ordinance was passed by the Sangguniang Bayan and approved by respondent on 17 August 1998.  Section 186 of  the Local  Government Code prescribes that  the public hearing be held prior to the enactment by a  local government unit of an ordinance levying taxes, fees, and charges.

Since   no   public   hearing   had   been   duly   conducted   prior   to   the   enactment   of Municipal  Ordinance No. 98-01,  said ordinance  is  void and cannot be given any effect.  Consequently,  a void and  ineffective ordinance could not have conferred upon respondent the jurisdiction to order petitioners’ stalls at the municipal public market vacant.

IN VIEW OF THE FOREGOING, the instant Petition is GRANTED. The assailed Decision dated  28  November  2006  of   the  Court  of  Appeals   in  CA-G.R.   SP  No.  86182   is REVERSED and SET ASIDE. Municipal Ordinance No. 98-01 is DECLARED void and 

ineffective,   and  a  writ   of   prohibition   is   ISSUED   commanding   the  Mayor  of   the Municipality   of  Maasin,   Iloilo,   to   permanently   desist   from   enforcing   the   said ordinance. Petitioners are also DECLARED as lawful occupants of the market stalls they   occupied   at   the   time   they   filed   the   Petition   for   Mandamus/Prohibition docketed   as   Civil   Case   No.   25843.   In   the   event   that   they   were   deprived   of possession of the said market stalls, petitioners are entitled to recover possession of these stalls.

SO ORDERED.

150

G.R. No. 90503 September 27, 1990

NESTOR SANDOVAL, petitioner, vs.HON. DOROTEO CAÑEBA, Presiding Judge, RTC, Manila, Branch 20, DEPUTY SHERIFF OF MANILA (RTC, Manila, Branch 20), and ESTATE DEVELOPERS & INVESTORS CORPORATION, respondents.

Arnold V. Guerrero & Associates for petitioner.

Lino M. Patajo for private respondent.

GANCAYCO, J.:

The issue in this petition is whether or not the ordinary courts have jurisdiction over the collection of unpaid installments regarding a subdivision lot.

On August 20, 1987 private respondent filed a complaint in the Regional Trial Court (RTC) of Manila for the collection of unpaid installments regarding a subdivision lot, pursuant to a promissory note, plus interest. On January 29, 1988 the trial court rendered a decision.

It appears that petitioner was declared in default so much so that after receiving the evidence of private respondent, the trial court rendered its decision on January 19,1988, the dispositive portion of which reads as follows:

WHEREFORE, on the allegations and the prayer of the complaint and the evidence adduced in support therefor, judgment is hereby rendered, ordering   the   defendant   to   pay   plaintiff   the following:

1.   The   sum   of   P73,867.42   plus   interest   and   other   charges commencing from January 1, 1988 until fully paid;

2. Such sum which shall not be less than P2,000.00 or 25% of the amount of delinquency whichever is greater, as and for attorney's fees.

3. Costs against the defendant.

4. SO ORDERED. 1

On September 28, 1988 the trial court issued an order directing the issuance of a writ of execution to enforce its decision that had become final and executory.

On September 30, 1988 petitioner filed a motion to vacate judgment and to dismiss the  complaint  on   the  ground  that   the   lower  court  has  no   jurisdiction over   the subject matter and that its decision is null and void. A motion for reconsideration of the writ of execution was also filed by petitioner. An opposition to both motions was filed by private respondent to which a reply was filed by petitioner.

On February 17, 1989 the trial court denied the motion to vacate the judgment on the ground that it is now beyond the jurisdiction of the Court to do so. It directed the issuance of a writ of execution anew.

Hence the herein petition wherein  it   is  alleged that the trial  court committed a grave abuse of discretion as follows:

5.1. The respondent Judge gravely abused his discretion and acted without jurisdiction in taking cognizance of the complaint before him   notwithstanding   that exclusive and original jurisdiction   over the subject-matter thereof is vested with the Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) pursuant to PD 957.

5.2. The respondent Judge gravely abused his discretion and acted without jurisdiction in refusing to vacate his judgment rendered without   jurisdiction   and   in   issuing   a   writ   of   execution   to implement his abovesaid void judgment. 2

The petition is impressed with merit.

151

Under  Section 1 of  Presidential  Decree No.  957  the National  Housing Authority (NHA)  was  given   the  exclusive   jurisdiction   to  hear  and  decide   certain   cases   as follows:

SEC.1. In the exercise of  its function to regulate the real estate trade and business and in addition to its powers provided for in Presidential Decree No. 957, the National Housing Authority shall haveexclusive   jurisdiction to   hear   and   decide   cases   of   the following nature:

A. Unsound real estate business practices:

B.   Claims involving   refund and any   other   claims filed   by subdivision   lot  or   condominium unit  buyer   against   the  project owner, developer, dealer, broker or salesman;and

C.   Cases involving   specific   performance   of   contractual   and statutory obligations filed   by   buyers   of   subdivision   lot   or condominium unit against the owner, developer, dealer, broker or salesman. (Emphasis supplied.)

The  language of this  section,  particularly,   the second portion thereof,   leaves no room for doubt that exclusive jurisdiction over the case between the petitioner and private respondent  is  vested not on the RTC but on the NHA. The NHA was re-named Human Settlements Regulatory Commission and thereafter it was re-named as the Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB). 3

Undeniably the sum of money sought to be collected by private respondent from petitioner represented unpaid installments of a subdivision lot which the petitioner purchased. Petitioner alleges that he suspended payments thereof because of the failure of the developer to develop the subdivision pursuant to their agreement.

In Antipolo Realty Corporation vs. National Housing Authority, 4 the suit which was filed   with   the   NHA,   likewise   involved   non-payment   of   installments   over   a subdivision lot, wherein this Court held that the NHA has exclusive authority to hear and decide the case.

In Solid Homes, Inc. vs. Teresita Payawal, 5 this Court ruled that upon the issuance of Presidential Decree No. 957, the trial court may no longer assume jurisdiction over the cases enumerated in Section 1 of Presidential Decree No. 397. We even 

stated therein that the Housing and Land Use Regulatory Board has the authority to award   damages   in   the   exercise   of   this   exclusive   power   conferred   upon   it   by Presidential Decree No. 1344.

In Estate Developers and Investors Corporation vs. Antonio Sarte and Erlinda Sarte, G.R.  No.   93646,  which   is   a   case   substantially   similar   to   the   instant   case,   in   a resolution of August 13, 1990 this Court upheld the exclusive  jurisdiction of the HLURB over the collection suit.

Considering   that   the   trial   court   has   no   jurisdiction   under   the   circumstances obtaining in this case, the decision it rendered is null and void ab initio. It is as if no decision was rendered by the trial court at all.

When   as   in   this   case   the   attention   of   the   trial   court   is   drawn   to   its   lack   of competence and authority to act on the case, certainly the trial court has a duty to vacate the judgment by declaring the same to be null and void ab initio.

This is as it should be. Inasmuch as the questioned judgment is null and void, it is, as above observed, as if no decision had been rendered by the trial court. It cannot become final and exucutory, much less can it be enforced by a writ of execution.

The trial court, rather than reiterating the issuance of a writ of execution in this case, which it did, should have recalled and cancelled the writ of execution of the judgment.

WHEREFORE, the petition is GRANTED. The questioned decision of the trial court dated January 29, 1988 is hereby declared null and void for lack of jurisdiction. No pronouncement as to costs.

SO ORDERED.

152

G.R. Nos. 102193-97 May 10, 1994

MS. EMILY YU FAJARDO, SPOUSES SALVADOR and ENGRACIA GIANAN, RENE and BEVERLY RODELAS, SPOUSES JULIAN and TERESITA CUIZON, MS. TERESITA RIVERA and RICARDO VILLANUEVA, petitioners, vs.HON. ODILON I. BAUTISTA, in his capacity as the Presiding Judge of the Regional Trial Court, Branch 37, Calamba, Laguna, SPOUSES ISABELO and PURITA JAREÑO, RUBEN HABACON, and CESAR S. REYES, in his capacity as the Register of Deeds, Calamba, Laguna, respondents.

Encanto, Mabugat & Associates for petitioners.

Narciso M. Habacon for respondents Ruben Habacon and Cesar S. Reyes.

 

DAVIDE, JR., J.:

This is a special civil action for certiorari which seeks to annul the 4 September 1991 Order of the respondent Judge dismissing the complaints of the petitioners for lack of jurisdiction, and the 20 September 1991 Order denying the petitioners' motion for reconsideration. The respondent Judge had ruled that jurisdiction over the cases pertained   to   the  Housing   and   Land  Use   Regulatory  Board   (HLRB)   and  not   the Regional Trial Court. The petitioners asseverate that the RTC has jurisdiction over the cases.

The pleadings of the parties disclose the following facts:

Private respondents Isabelo Jareño and Purita Jareño (hereinafter JAREÑOS) are the owners and developers of a subdivision known as the Calamba Central Compound. On various dates, they as SELLERS, and the petitioners as BUYERS signed separate contracts,   each   designated   as   a   CONTRACT   TO   SELL,   under   which,   for   the considerations therein stated, they bound themselves to sell to the petitioners the lots  subject  thereof,  and after the  latter shall  have paid the purchase price and interest, to execute in favor of the petitioners the corresponding deeds of transfer 

of title, free from any lien or encumbrance except those expressly provided for in the Contract to Sell. The Contracts to Sell are herein described:

Petitioners-Buyers   Lot   subject   Date   of   execution   ofof contract to sell contract to sell

1)   Spouses   Julian   a)   Lot   No.   9,   Blockand   Teresita   No.   3,   covered   byCuizon TCT No. T-66231 25 January 1979 1

b)   Lot   No.   11,   BlockNo. 1. 2 24 April 1979 3

2)   Teresita   Rivera   Lot   No.   12,   BLock   5   December   1985 4

and   Ricardo   No.   3,   covered   byVillanueva TCT No. 7-62229

3)   Spouses   Rene   and   Lot   No.   14,   Block   17   December   1985 5

Beverly   Rodelas   No.   3,   covered   byTCT No. T-66231

4)   Spouses   Salvador   Lot   No.   9,   Block   17   March   1988 6

and   Engracia   No.   2,   covered   byGianan TCT No. T-66273

On   the   other   hand,   private   respondent   Fernando   Realty   and   Development Corporation (hereinafter FERNANDO) as SELLER, and petitioner Emily Yu Fajardo as BUYER  signed  on  22  February  1985  a  CONTRACT  TO SELL 7under  which   for   the considerations therein stated, FERNANDO agreed to sell to Fajardo Lot No. 10, Block No. 3, also located at the Calamba Central Compound Subdivision, 8 and upon full payment of the agreed price and interest thereon, to execute a deed of absolute sale in favor of Fajardo.

It appears, however, that on 18 October 1986, the JAREÑOS sold the aforesaid lots subject  of   the  different  contracts   to   sell   to  private   respondent  Ruben  Habacon (hereinafter HABACON) under separate documents denominated as "Kasulatan ng Bilihan." 9 On   18   February   1991,   HABACON   caused   the   cancellation   of   the certificates  of  title   covering   the   said   lots   and   the   issuance  of  new  ones   in  his name. 10

153

When   the   petitioners   learned   of   these,   they   filed   on   21   June   1991   separate complaints with the court a quo for annulment of the sales in favor of HABACON and   of   the   new   certificates   of   title   issued   to   him,   for   reinstatement   of   the certificates of title cancelled by those issued to HABACON, and for accounting and damages.   They   prayed   in   their   complaints   for   a   judgment (a)   declaring   the   "Kasulatan   na   Bilihan"   executed   in   favor   of  HABACON  as   an equitable mortgage; (b) annulling the new certificates of title issued to HABACON and   reinstating   those   previously   cancelled   by   the   new   certificates   of   title;   (c) ordering  HABACON  and   the   JAREÑOS   to   determine   the  unpaid   balance  of   the purchase price under the Contracts  to  Sell,   to accept  payments  thereof,  and to execute the deeds of absolute sale in favor of the petitioners; and (e) ordering the defendants   to  pay  actual  and exemplary  damages  and attorney's   fees   specified therein, as well as the costs.

The complaints were docketed as Civil Cases Nos. 1683-91-C, 11 1684-91-C, 12 1685-91-C, 13 1686-91-C, 14and   1688-91-C, 15 and   were   assigned   to   Branch   37   of   the Regional Trial Court of Calamba.

On  9  August  1991,  HABACON filed  a  motion   to  dismiss   the   complaints  on   the ground that the plaintiffs (petitioners herein) have no legal capacity to sue because they were not parties to the "BILIHAN." 16

In  its  Order of 12 August 1991, 17 the trial  court,  through the respondent Judge, directed the plaintiffs to show cause why their complaints should not be dismissed for   lack  of   jurisdiction pursuant   to  P.D.  No.  957   (Subdivision  and Condominium Buyers'  Protective Decree),  as amended by P.D. No. 1344, and the doctrine  laid down by this Court in Solid Homes, Inc. vs. Payawal. 18

In their compliance 19 with the show cause order, the petitioners maintained that it is the trial court, and not the HLRB, which has jurisdiction over the complaint. They contend that Solid Homes, Inc. vs. Payawal is inapplicable because in their cases: (1) the title of the developers,  the JAREÑOS,  had already passed to a third person, HABACON; (2) their action is for the annulment of the title of a third person; (3) HABACON is not a developer; and (4) Section 19(1) of B.P. Blg. 129 vests upon the Regional Trial Court the jurisdiction to hear and decide all civil actions which involve title to or possession of any real property or any interest therein, except actions for unlawful detainer and forcible entry.

In its Order of 4 September 1991, 20 the trial court dismissed the aforesaid civil cases for lack of jurisdiction. It held:

The   Court   does   not   agree  with   the   plaintiffs.   PD  No.   957   as amended by P.D. No. 1344 gives the National Housing Authority now   the   Human   Settlement   Regulatory   Commission (HSRC) 21 inclusive [sic]   jurisdiction to hear and,  decide cases of "unsound real  estate  business  practices"   (Sec.  1(a),  P.D.  1344). This authority is broad enough to include all kinds of real estate transactions   involving   subdivision   lot  or   condominium,  wherein either the subdivision lot or condominium buyer, project owner, developer, dealer, broker or salesman is involved.

The petitioners filed a motion for the reconsideration of the order, but the trial court denied this in its Order of 20 September 1991. 22 It ruled that while HABACON may  not   be   the  developer,   the   JAREÑOS  are,   and  by   selling   the   same   lots   to HABACON after they were previously sold to different parties, the JAREÑOS may have committed an "unsound business practice." Moreover,  it ruled that Section 19(2) of B.P. Blg. 129, being a general law, should yield to P.D. No. 957, as amended by P.D. No. 1344, which is a special law.

On   24   December   1991,   the   petitioners   filed   the   instant   special   civil   action for certiorari to annul the 4 September 1991 and 20 September 1991 Orders of the trial   court  on   the   ground   that   the   judge  acted  with   grave   abuse  of   discretion amounting to lack of jurisdiction in dismissing their complaints and that they have no other plain, speedy, and adequate remedy in the ordinary course of law. The petitioners maintain that the trial court has jurisdiction over their complaints.

In   the   Resolution   of   18   November   1991, 23 we   required   the   respondents   to comment  on   the  petition.  Private   respondent  HABACON filed  his  comment  and opposition on 27 August 1992 24 while public respondent Cesar S.  Reyes filed his comment   on   24   August   1993. 25 Both   respondents   rely   on   our   pronouncement in Solid   Homes,   Inc.   vs.   Payawal and   echo   the   ruling   of   the   trial   court   in   the questioned orders. The copy of the resolution sent to the JAREÑOS was returned unserved and  in   the Resolution of  21  July  1993,  we considered  it  as  served on them. 26As required, the petitioners filed a reply to the comment. 27 On 8 November 1993, we resolved to give due course to the petition and required the parties to submit   their  memoranda,  which the petitioners  complied with on 29 December 1993 28 and the private respondents, on 28 March 1994. 29

The core issue in this case is whether the trial court gravely abused its discretion in dismissing, for lack of jurisdiction, the complaints filed by the petitioners. Before resolving this   issue,  a procedural  matter must first be considered.  Generally,  an 

154

order   of   dismissal,   whether   right   or   wrong,   is   a final order, and hence a proper subject of appeal, not certiorari. 30 The remedies of appeal   and certiorari are   mutually   exclusive   and   not   alternative   or successive. 31 Accordingly, although the special civil action of certiorari is not proper when an ordinary appeal is available, it may be granted where it is shown that the appeal would be inadequate, slow, insufficient, and will not promptly relieve a party from   the   injurious   effects   of   the   order   complained   of,   or   where   appeal   is inadequate and ineffectual. 32 Nevertheless, certiorari cannot be a substitute for the lost or lapsed remedy of appeal, 33 where such loss is occasioned by the petitioner's own neglect or error in the choice of remedies. 34

The petitioners admit that they received a copy of the trial court's order dismissing their complaints on 4 October 1991. 35 The instant petition was filed on 24 October 1991 or beyond the 15-day period to appeal from the order. The petitioners have not even attempted to explain why they were unable to appeal from the challenged order within the reglementary period. This civil action then was resorted to as a substitute for the lost or lapsed remedy of appeal, and since none of the exceptions to the rigid rule barring substitution of remedies was alleged to exist in this petition, or even indicated by the pleadings, this petition must be dismissed.

Even if we were to accept this petition in the broader interest of justice, it must still fail   for the trial  court correctly  ruled that  it  has no  jurisdiction over the subject matter in Civil Cases Nos. 1683-91-C, 1684-91-C, 1685-91-C, 1686- 91-C, and 1688-91-C. Jurisdiction thereon was originally vested in the National Housing Authority (NHA) under P.D. No. 957, as amended by P.D. No. 1344. Under E.O. No. 648 of 7 February   1981,   this   jurisdiction   was   transferred   to   the   Human   Settlements Regulatory  Commission  (HSRC)  which,  pursuant   to  E.O.  No.  90  of  17 December 1986, was renamed as the Housing and Land Use Regulatory Board.

We agree with the trial court that the complaints do involve unsound real estate business practices on the part of the owners and developers of the subdivision who entered into Contracts to Sell with the petitioners. By virtue of Section 1 of P.D. No. 1344 and our decision in Solid Homes, Inc. vs. Payawal, the NHA, now HLRB, has the exclusive   jurisdiction   to   hear   and   decide   the  matter.   In   addition   to   involving unsound   real   estate   business   practices,   the   complaints   also   involve   specific performance   of   the   contractual   and   statutory   obligations   of   the   owners   or developers   of   the   subdivision.   The   claims   for   annulment   of   the   "Kasulatan   ng Bilihan"  in favor of HABACON and the certificates of title  issued to him and for damages are merely incidental.

Section 1 of P.D. No. 1344, promulgated on 2 April 1978, provides as follows:

Sec. 1. In the exercise of its functions to regulate the real estate trade and business and in addition to its powers provided for in Presidential Decree No. 957, the National Housing Authority shall haveexclusive   jurisdiction to   hear   and   decide   cases   of   the following nature:

A. Unsound real estate business practices;

B. Claims involving refund and any   other   claims   filed   by subdivision   lot   or condominium   unit   buyer against   the   project   owner, developer,   dealer,   broker   or salesman; and

C.  Cases   involving   specific performance   of   contractual and statutory obligations filed by buyers of subdivision lots or condominium units against the owner,   developer,   dealer, broker   or   salesman.   (Italics supplied)

Conformably with this section, we had earlier upheld the jurisdiction of the NHA to determine   the  rights  of   the  parties  under  a  contract   to  sell  a   subdivision  lot in Antipolo   Reality   Corp.   vs.   National   Housing   Authority 36 and   struck   down   the exercise of jurisdiction by the Regional Trial Court over a case instituted by a lot buyer   for  delivery of  title  against   the subdivision owner  in Solid  Homes,   Inc.  vs. Payawal. We also sustained the jurisdiction of the HLRB over complaints for (a) the refund   of   reservation   fees   for   the   purchase   of   a   subdivision   lot, 37 (b)   specific performance   filed   by   a   lot   buyer   against   the   seller   of   a   subdivision   lot, 38 (c) annulment of the mortgage constituted by the project owner without the buyer's consent,  the mortgage foreclosure sale, and the condominium certificate of title issued to the highest bidder at the said foreclosure sale, 39 and (d) collection of the balance of the unpaid purchase price of a subdivision lot filed by the developer of a 

155

subdivision   against   the   lot buyer. 40

In CT Torres Enterprises,   Inc.  vs.  Hibionada, 41 we further declared that  incidental claims for damages may be resolved by the HLRB. Thus:

It is clear from Section 1(c) of the above quoted PD No. 1344 that the   complaint   for   specific   performance  with   damages  filed  by Diongon with the Regional Trial Court of Negros Occidental comes under  the  jurisdiction of   the Housing and Land Use Regulatory Board.  Diongon  is  a  buyer  of  a   subdivision   lot   seeking  specific performance   of   the   seller's   obligation   to   deliver   to   him   the corresponding certificate of title.

The argument  that  only  courts  of   justice can adjudicate  claims resoluble under the provisions of the Civil Code is out of step with the fast-changing times. There are hundreds of administrative bodies now performing this   function by virtue of  a  valid  authorization from the legislature. This quasi-judicial function, as it is called, is exercised by them as an incident of the principal power entrusted to   them   of   regulating   certain   activities   falling   under   their particular expertise.

In   the Solid   Homes case   for   example   the   Court   affirmed   the competence  of   the Housing  and Land use Regulatory  Board  to award   damages   although   this   is   an   essentially   judicial   power exercisable ordinarily only by the courts of justice. This departure from the traditional allocation of governmental powers is justified by expediency, or the need of the government to respond swiftly and competently to the pressing problems of the modern world.

Accordingly, the trial court committed no grave abuse of discretion in dismissing the complaints of the petitioners.

WHEREFORE, the due course Resolution of 8 November 1993 is RECALLED and, for lack of merit, the instant petition is DISMISSED with costs against the petitioners.

SO ORDERED.

156

G.R. No. 77372 April 29, 1988

LUPO L. LUPANGCO, RAYMOND S. MANGKAL, NORMAN A. MESINA, ALEXANDER R. REGUYAL, JOCELYN P. CATAPANG, ENRICO V. REGALADO, JEROME O. ARCEGA, ERNESTOC. BLAS, JR., ELPEDIO M. ALMAZAN, KARL CAESAR R. RIMANDO, petitioner, vs.COURT OF APPEALS and PROFESSIONAL REGULATION COMMISSION, respondent.

Balgos & Perez Law Offices for petitioners.

The Solicitor General for respondents.

GANCAYCO, J.:

Is   the Regional  Trial  Court  of   the  same category  as   the Professional  Regulation Commission so that it cannot pass upon the validity of the administrative acts of the latter? Can this Commission lawfully prohibit the examiness from attending review classes, receiving handout materials, tips, or the like three (3) days before the date of the examination? Theses are the issues presented to the court by this petition for certiorari to review the decision of the Court of Appeals promulagated on January 13, 1987, in CA-G.R. SP No. 10598, * declaring null and void the other dated Ocober 21, 1986 issued by the Regional Trial Court of Manila, Branch 32 in Civil Case No. 86-37950 entitled " Lupo L. Lupangco, et al. vs. Professional Regulation Commission."

The records shows the following undisputed facts:

On   or   about   October   6,   1986,   herein   respondent   Professional   Regulation Commission (PRC) issued Resolution No. 105 as parts of its "Additional Instructions to   Examiness,"   to   all   those   applying   for   admission   to   take   the   licensure examinations   in   accountancy.   The   resolution   embodied   the   following   pertinent provisions:

No examinee shall attend any review class, briefing, conference or the   like   conducted   by,   or   shall   receive   any   hand-out,   review 

material, or any tip from any school, college or university, or any review   center   or   the   like   or   any   reviewer,   lecturer,   instructor official   or   employee  of   any  of   the   aforementioned  or   similars institutions during the three days immediately proceeding every examination day including examination day.

Any  examinee  violating   this   instruction  shall  be   subject   to   the sanctions prescribed by Sec. 8, Art. III of the Rules and Regulations of the Commission. 1

On  October   16,   1986,   herein   petitioners,   all   reviewees   preparing   to   take   the licensure examinations in accountancy schedule on October 25 and November 2 of the same year, filed on their own behalf of all others similarly situated like them, with the Regional Trial Court of Manila, Branch XXXII, a complaint for injuction with a prayer with the issuance of a writ of a preliminary injunction against respondent PRC to restrain the latter from enforcing the above-mentioned resolution and to declare the same unconstitution.

Respondent PRC filed a motion to dismiss on October 21, 1987 on the ground that the lower court had no jurisdiction to review and to enjoin the enforcement of its resolution. In an Order of October 21, 1987, the lower court declared that it had jurisdiction to try the case and enjoined the respondent commission from enforcing and giving effect to Resolution No. 105 which it found to be unconstitutional.

Not  satisfied therewith,   respondent  PRC,  on November  10,  1986,  filed with  the Court of Appeals a petition for the nullification of the above Order of the lower court.   Said   petiton   was   granted   in   the   Decision   of   the   Court   of   Appeals promulagated on January 13, 1987, to wit:

WHEREFORE, finding the petition meritorious the same is hereby GRANTED   and   the   other   dated   October   21,   1986   issued   by respondent court is declared null and void. The respondent court is   further  directed   to  dismiss  with  prejudice  Civil  Case  No.  86-37950 for want of jurisdiction over the subject matter thereof. No cost in this instance.

SO ORDERED. 2

Hence, this petition.

157

The Court of Appeals, in deciding that the Regional Trial Court of Manila had no jurisdiction to entertain the case and to enjoin the enforcement of the Resolution No.   105,   stated   as   its   basis   its   conclusion   that   the   Professional   Regulation Commission and the Regional Trial Court are co-equal bodies. Thus it held —

That the petitioner Professional Regulatory Commission is at least a co-equal body with the Regional Trial Court is beyond question, and   co-equal   bodies   have   no  power   to   control   each  other   or interfere with each other's acts. 3

To   strenghten   its   position,   the   Court   of   Appeals   relied   heavily   on National Electrification   Administration   vs.   Mendoza, 4 which   cites   Pineda   vs.   Lantin 5 and Philippine Pacific Fishing, Inc. vs. Luna, 6 where this Court held that a Court of First Instance   cannot   interfere   with   the   orders   of   the   Securities   and   Exchange Commission, the two being co-equal bodies.

After a close scrutiny of the facts and the record of this case,

We rule in favor of the petitioner.

The cases cited by respondent court are not in point. It is glaringly apparent that the reason why this Court ruled that the Court of First Instance could not interfere with the   orders   of   the   Securities   and   Exchange   Commission  was   that   this   was   so provided for by the law. In Pineda vs. Lantin, We explained that whenever a party is aggrieved by or disagree with an order or ruling of the Securities and Exchange Commission, he cannot seek relief from courts of general jurisdiction since under the Rules of Court and Commonwealth Act No. 83, as amended by Republic Act No. 635, creating and setting forth the powers and functions of the old Securities and Exchange Commission, his remedy  is to go the Supreme Court on a petition for review. Likewise, in Philippine Pacific Fishing Co., Inc. vs. Luna, it was stressed that if an order of the Securities and Exchange Commission is erroneous, the appropriate remedy take is first, within the Commission itself, then, to the Supreme Court as mandated in Presidential Decree No. 902-A, the law creating the new Securities and Exchange Commission. Nowhere in the said cases was it held that a Court of First Instance has no jurisdiction over all other government agencies. On the contrary, the ruling was specifically limited to the Securities and Exchange Commission.

The respondent court erred when it place the Securities and Exchange Commission and   the   Professional   Regulation  Commsision   in   the   same   category.   As   alraedy mentioned, with respect to the Securities and Exchange Commission, the laws cited 

explicitly provide with the procedure that need be taken when one is aggrieved by its order or ruling.  Upon the other hand, there is  no law providing for the next course   of   action   for   a   party  who  wants   to   question   a   ruling   or   order   of   the Professional   Regulation   Commission.   Unlike   Commonwealth   Act   No.   83   and Presidential Decree No. 902-A, there is no provision in Presidential Decree No. 223, creating the Professional Regulation Commission, that orders or resolutions of the Commission are appealable either to the Court of Appeals or to theSupreme Court. Consequently,   Civil   Case  No.   86-37950,  which  was  filed   in   order   to   enjoin   the enforcement of a resolution of the respondent Professional Regulation Commission alleged   to  be unconstitutional,   should   fall  within   the  general   jurisdiction of   the Court of First Instance, now the Regional Trial Court. 7

What is clear from Presidential Decree No. 223 is that the Professional Regulation Commission  is  attached to the Office of   the President   for  general  direction and coordination. 8 Well settled in our jurisprudence is the view that even acts of the Office of the President may be reviewed by the Court of First Instance (now the Regional Trial Court). In Medalla vs. Sayo, 9 this rule was thoroughly propounded on, to wit:

In so far as jurisdiction of the Court below to review by certiorari decisions and/or resolutions of the Civil Service Commission and of the residential Executive Asssistant is concerned, there should be no question but that the power of judicial review should be upheld. The following rulings buttress this conclusion:

The   objection   to   a   judicial   review   of   a Presidential act arises from a failure to recognize the most  important  principle  in our system of government, i.e., the separation of powers into three co-equal departments, the executives, the legislative and the judicial, each supreme within its   own  assigned  powers   and  duties.  When   a presidential act is challenged before the courts of justice, it is not to be implied therefrom that the   Executive   is   being   made   subject   and subordinate to the courts. The legality of his acts are   under   judicial   review,   not   because   the Executive is inferior to the courts, but because the law is above the Chief Executive himself, and the   courts   seek   only   to   interpret,   apply   or 

158

implement it (the law). A judicial review of the President's  decision on a case of an employee decided  by   the  Civil   Service  Board  of  Appeals should be viewed in this light and the bringing of the case to the Courts should be governed by the   same   principles   as   govern   the   jucucial review   of   all   administrative   acts   of   all administrative officers. 10

Republic vs. Presiding Judge, CFI of Lanao del Norte, Br. II, 11 is another case in point. Here, "the Executive Office"' of the Department of Education and Culture issued Memorandum Order No.  93 under the authority of then Secretary of  Education Juan Manuel. As in this case, a complaint for injunction was filed with the Court of First Instance of Lanao del Norte because, allegedly, the enforcement of the circular would impair some contracts already entered into by public school teachers. It was the   contention   of   petitioner   therein   that   "the   Court   of   First   Instance   is   not empowered to amend, reverse and modify what is otherwise the clear and explicit provision of the memorandum circular issued by the Executive Office which has the force and effect of law." In resolving the issue, We held:

...  We  definitely   state   that   respondent  Court   lawfully  acquired jurisdiction in Civil Case No. II-240 (8) because the plaintiff therein asked   the   lower   court   for   relief,   in   the   form  of   injunction,   in defense of a legal right (freedom to enter into contracts) . . . . .

Hence   there   is   a   clear   infringement   of   private   respondent's constitutional right to enter into agreements not contrary to law, which  might   run   the   risk  of   being   violated  by   the   threatened implementation of Executive Office Memorandum Circular No. 93, dated February 5, 1968, which prohibits, with certain exceptions, cashiers and disbursing officers from honoring special powers of attorney executed by the payee employees. The respondent Court is not only right but duty bound to take cognizance of cases of this nature  wherein  a  constitutional  and statutory   right   is  allegedly infringed   by   the   administrative   action   of   a   government   office. Courts   of   first   Instance   have   original   jurisdiction   over   all   civil actions   in  which   the   subject  of   the   litigation   is  not   capable  of pecuniary   estimation   (Sec.   44,   Republic   Act   296,   as amended). 12 (Emphasis supplied.)

In San Miguel Corporation vs. Avelino, 13 We ruled that a judge of the Court of First Instance has the authority to decide on the validity of a city tax ordinance even after its validity had been contested before the Secretary of Justice and an opinion thereon had been rendered.

In view of the foregoing, We find no cogent reason why Resolution No. 105, issued by the respondent Professional Regulation Commission, should be exempted from the general jurisdiction of the Regional Trial Court.

Respondent PRC, on the other hand, contends that under Section 9, paragraph 3 of B.P. Blg. 129, it is the Court of Appeals which has jurisdiction over the case. The said law provides:

SEC.   9.  Jurisdiction.  —   The   Intermediate  Appellate   Court   shall exercise:

xxx xxx xxx

(3)   Exclusive   appellate   jurisdiction   over   all   final   judgments, decisions, resolutions, orders, or awards of Regional Trial Courts and quasi-judicial agencies,   instrumentalities,   boards   or commissions, except those falling within the appellate jurisdiction of  the Supreme Court   in accordance with the Constitution, the provisions   of   this   Act,   and   of   subparagraph   (1)   of   the   third paragraph   and   subparagraph   (4)   of   the   fourth   paragraph   of Section 17 of the Judiciary Act of 1948.

The contention is devoid of merit.

In order to invoke the exclusive appellate jurisdiction of the Court of Appeals as provided for in Section 9, paragraph 3 of B.P. Blg. 129, there has to be a final order or ruling which resulted from proceedings wherein the administrative body involved exercised   its quasi-judicial functions.   In   Black's   Law   Dictionary, quasi-judicial is defined as a term applied to the action, discretion, etc., of public administrative officers or bodies required to investigate facts, or ascertain the existence of facts, hold hearings, and draw conclusions from them, as a basis for their official action, and   to   exercise   discretion   of   a   judicial   nature.   To   expound   thereon, quasi-judicial adjudication would mean a determination of rights,  privileges and duties resulting in a decision or order which applies to a specific situation . 14 This does not cover   rules  and regulations  of  general  applicability   issued by   the  administrative 

159

body to implement its purely administrative policies and functions like Resolution No. 105 which was adopted by the respondent PRC as a measure to preserve the integrity of licensure examinations.

The   above   rule  was   adhered   to   in Filipinas   Engineering   and   Machine   Shop   vs. Ferrer. 15 In this case, the issue presented was whether or not the Court of First Instance  had   jurisdiction  over  a   case   involving  an  order  of   the  Commission  on Elections awarding a contract to a private party which originated from an invitation to  bid.  The   said   issue  came about  because  under   the   laws   then   in   force,  final awards, judgments, decisions or orders of the Commission on Elections fall within the exclusive jurisdiction of the Supreme Court by way of certiorari. Hence, it has been consistently held that "it is the Supreme Court, not the Court of First Instance, which has exclusive jurisdiction to review on certiorari final decisions, orders, or rulings of the Commission on Elections relative to the conduct of elections and the enforcement of election laws." 16

As to whether or not the Court of First Instance had jurisdiction in saidcase, We said:

We   are   however,   far   from   convinced   that   an   order   of   the COMELEC awarding a contract to a private party, as a result of its choice   among   various   proposals   submitted   in   response   to   its invitation to bid comes within the purview of a "final order" which is exclusively and directly appealable to this court on certiorari. What   is   contemplated   by   the   term   "final   orders,   rulings   and decisions,   of   the   COMELEC   reviewable   by   certiorari   by   the Supreme Court as provided by law are those rendered in actions or proceedings before the COMELEC and taken cognizance of by the said body in the exercise of  its adjudicatory or quasi-judicial powers. (Emphasis supplied.)

xxx xxx xxx

We   agree   with   petitioner's   contention   that   the   order   of   the Commission   granting   the   award   to   a   bidder   is   not   an   order rendered in a legal controversy before it wherein the parties filed their respective pleadings and presented evidence after which the questioned   order   was   issued;   and   that   this   order   of   the commission  was   issued  pursuant   to   its  authority   to  enter   into contracts in relation to election purposes. In short, the COMELEC 

resolution awarding the contract in favor of Acme was not issued pursuant to its quasi-judicial functions but merely as an incident of its inherent administrative functions over the conduct of elections, and  hence,   the  said   resolution may not  be  deemed as  a  "final order reviewable by certiorari by the Supreme Court. Being non-judicial in character, no contempt order may be imposed by the COMELEC from said order, and no direct and exclusive appeal by certiorari to this Tribunal lie from such order. Any question arising from said  order  may  be  well   taken   in   an  ordinary   civil   action before the trial courts. (Emphasis supplied.) 17

One other case that should be mentioned in this regard is Salud vs. Central Bank of the Philippines. 18 Here, petitioner Central Bank, like respondent in this case, argued that under Section 9, paragraph 3 of B.P. Blg. 129, orders of the Monetary Board are appealable only to the Intermediate Appellate Court. Thus:

The Central  Bank and its Liquidator also postulate, for the very first time, that the Monetary Board is among the "quasi-judicial ... boards"   whose   judgments   are   within   the   exclusive   appellate jurisdiction   of   the   IAC;   hence,   it   is   only   said   Court,   "to   the exclusion   of   the   Regional   Trial   Courts,"   that  may   review   the Monetary Board's resolutions. 19

Anent the posture of the Central Bank, We made the following pronouncement:

The contention is utterly devoid of merit. The IAC has no appellate jurisdiction over resolution or orders of the Monetary Board. No law prescribes any mode of appeal from the Monetary Board to the IAC. 20

In view of the foregoing, We hold that the Regional Trial Court has jurisdiction to entertain Civil Case No. 86-37950 and enjoin the respondent PRC from enforcing its resolution.

Although We have finally settled the issue of jurisdiction, We find it imperative to decide once and for all the validity of Resolution No. 105 so as to provide the much awaited relief to those who are and will be affected by it.

Of   course,   We   realize   that   the   questioned   resolution   was   adopted   for   a commendable   purpose   which   is   "to   preserve   the   integrity   and   purity   of   the 

160

licensure examinations." However,  its good aim cannot be a cloak to conceal  its constitutional infirmities. On its face, it can be readily seen that it is unreasonable in that an examinee cannot even attend any review class, briefing, conference or the like, or receive any hand-out, review material, or any tip from any school, collge or university,  or  any  review center  or   the   like  or  any   reviewer,   lecturer,   instructor, official or employee of any of the aforementioned or similar institutions . ... 21

The unreasonableness is more obvious in that one who is caught committing the prohibited  acts  even  without  any   ill  motives  will   be  barred   from  taking   future examinations conducted by the respondent PRC. Furthermore, it  is  inconceivable how   the   Commission   can  manage   to   have   a  watchful   eye   on   each   and   every examinee during the three days before the examination period.

It is an aixiom in administrative law that administrative authorities should not act arbitrarily and capriciously in the issuance of rules and regulations. To be valid, such rules and regulations must be reasonable and fairly adapted to the end in view. If shown to bear no reasonable relation to the purposes for which they are authorized to be issued, then they must be held to be invalid. 22

Resolution No. 105 is not only unreasonable and arbitrary, it also infringes on the examinees' right to liberty guaranteed by the Constitution. Respondent PRC has no authority to dictate on the reviewees as to how they should prepare themselves for the licensure examinations. They cannot be restrained from taking all  the lawful steps   needed   to   assure   the   fulfillment   of   their   ambition   to   become   public accountants.   They   have   every   right   to  make   use   of   their   faculties   in   attaining success   in   their   endeavors.   They   should  be   allowed   to  enjoy   their   freedom  to acquire useful knowledge that will promote their personal growth. As defined in a decision of the United States Supreme Court:

The term "liberty" means more than mere freedom from physical restraint or the bounds of a prison. It means freedom to go where one may choose and to act in such a manner not inconsistent with the equal rights of others,  as his  judgment may dictate for the promotion of his happiness, to pursue such callings and vocations as may be most suitable to develop his capacities, and giv to them their highest enjoyment. 23

Another evident objection to Resolution No. 105 is that  it violates the academic freedom  of   the   schools   concerned.   Respondent   PRC   cannot   interfere  with   the conduct of review that review schools and centers believe would best enable their 

enrolees   to  meet   the  standards   required  before  becoming  a   full  fledged public accountant.  Unless the means or methods of  instruction are clearly found to be inefficient, impractical, or riddled with corruption, review schools and centers may not be stopped from helping out their students. At this juncture, We call attention to   Our   pronouncement   in Garcia vs. The   Faculty   Admission   Committee,   Loyola School of Theology, 24 regarding academic freedom to wit:

...   It   would   follow   then   that   the   school   or   college   itself   is possessed   of   such   a   right.   It   decides   for   itself   its   aims   and objectives and how best to attain them. It   is  free from outside coercion or interference save possibly when the overriding public welfare calls for some restraint. It has a wide sphere of autonomy certainly extending to the choice of students. This constitutional provision  is  not  to be construed  in  a  niggardly  manner or   in  a grudging fashion.

Needless to say, the enforcement of Resolution No. 105 is not a guarantee that the alleged   leakages   in   the   licensure   examinations   will   be   eradicated   or   at   least minimized. Making the examinees suffer by depriving them of legitimate means of review  or   preparation  on   those   last   three  precious   days-when   they   should  be refreshing themselves  with all   that  they have  learned  in  the review classes and preparing their mental and psychological make-up for the examination day itself-would be like uprooting the tree to get ride of a rotten branch. What is needed to be done by the respondent is to find out the source of such leakages and stop it right there. If corrupt officials or personnel should be terminated from their loss, then so be  it.  Fixers  or  swindlers  should  be flushed out.  Strict  guidelines   to  be observed  by  examiners   should  be  set  up  and   if   violations  are  committed,   then licenses should be suspended or revoked. These are all within the powers of the respondent commission as provided for in Presidential Decree No. 223. But by all means the right and freedom of the examinees to avail of all legitimate means to prepare for the examinations should not be curtailed.

In the light of the above, We hereby REVERSE and SET ASIDE, the decision of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 10591 and another judgment is hereby rendered declaring Resolution No. 105 null  and void and of no force and effect  for being unconstitutional. This decision is immediately executory. No costs.

SO ORDERED.

161

G.R. No. 172013 October 2, 2009

PATRICIA HALAGUEÑA, MA. ANGELITA L. PULIDO, MA. TERESITA P. SANTIAGO, MARIANNE V. KATINDIG, BERNADETTE A. CABALQUINTO, LORNA B. TUGAS, MARY CHRISTINE A. VILLARETE, CYNTHIA A. STEHMEIER, ROSE ANNA G. VICTA, NOEMI R. CRESENCIO, and other flight attendants of PHILIPPINE AIRLINES, Petitioners, vs.PHILIPPINE AIRLINES INCORPORATED, Respondent.

D E C I S I O N

PERALTA, J.:

Before this Court is a petition for review on certiorari under Rule 45 of the Rules of Court seeking to annul and set aside the Decision1 and the Resolution2 of the Court of Appeals (CA) in CA-G.R. SP. No. 86813.

Petitioners  were  employed as   female  flight  attendants  of   respondent  Philippine Airlines (PAL) on different dates prior to November 22, 1996. They are members of the Flight Attendants and Stewards Association of the Philippines (FASAP), a labor organization certified as the sole and exclusive certified as the sole and exclusive bargaining representative of the flight attendants, flight stewards and pursers of respondent.

On   July   11,   2001,   respondent   and   FASAP   entered   into   a   Collective   Bargaining Agreement3 incorporating   the   terms   and   conditions   of   their   agreement   for   the years 2000 to 2005, hereinafter referred to as PAL-FASAP CBA.

Section 144, Part A of the PAL-FASAP CBA, provides that:

A. For the Cabin Attendants hired before 22 November 1996:

x x x x

3. Compulsory Retirement

Subject   to   the   grooming   standards   provisions   of   this   Agreement,   compulsory retirement shall be fifty-five (55) for females and sixty (60) for males. x x x.

In   a   letter   dated   July   22,   2003,4 petitioners   and   several   female   cabin   crews manifested that  the aforementioned CBA provision on compulsory  retirement  is discriminatory, and demanded for an equal treatment with their male counterparts. This   demand   was   reiterated   in   a   letter5 by   petitioners'   counsel   addressed   to respondent   demanding   the   removal   of   gender   discrimination   provisions   in   the coming re-negotiations of the PAL-FASAP CBA.

On July 12, 2004, Robert D. Anduiza, President of FASAP submitted their 2004-2005 CBA   proposals6 and   manifested   their   willingness   to   commence   the   collective bargaining   negotiations   between   the  management   and   the   association,   at   the soonest possible time.

On July 29, 2004, petitioners filed a Special Civil Action for Declaratory Relief with Prayer for the Issuance of  Temporary Restraining Order and Writ  of  Preliminary Injunction7 with the Regional Trial Court (RTC) of Makati City, Branch 147, docketed as Civil Case No. 04-886, against respondent for the invalidity of Section 144, Part A of the PAL-FASAP CBA. The RTC set a hearing on petitioners' application for a TRO and, thereafter, required the parties to submit their respective memoranda.

On August  9,  2004,   the RTC  issued an Order8 upholding  its   jurisdiction over  the present case. The RTC reasoned that:

In the instant case, the thrust of the Petition is Sec. 144 of the subject CBA which is allegedly   discriminatory   as   it   discriminates   against   female   flight   attendants,   in violation of the Constitution, the Labor Code, and the CEDAW. The allegations in the Petition   do   not   make   out   a   labor   dispute   arising   from   employer-employee relationship as none is shown to exist. This case is not directed specifically against respondent arising from any act of the latter, nor does it involve a claim against the respondent. Rather, this case seeks a declaration of the nullity of the questioned provision of the CBA, which is within the Court's competence, with the allegations in the Petition constituting the bases for such relief sought.

The   RTC   issued   a   TRO   on   August   10,   2004,9 enjoining   the   respondent   for implementing Section 144, Part A of the PAL-FASAP CBA.

The   respondent  filed  an  omnibus  motion10 seeking   reconsideration  of   the  order overruling its objection to the jurisdiction of the RTC the lifting of the TRO. It further 

162

prayed that the (1) petitioners' application for the issuance of a writ of preliminary injunction be denied; and (2) the petition be dismissed or the proceedings in this case be suspended.

On September 27, 2004, the RTC issued an Order11 directing the issuance of a writ of   preliminary   injunction   enjoining   the   respondent   or   any   of   its   agents   and representatives from further implementing Sec. 144, Part A of the PAL-FASAP CBA pending the resolution of the case.

Aggrieved,   respondent,   on  October   8,   2004,   filed   a   Petition   for   Certiorari   and Prohibition with Prayer for a Temporary Restraining Order and Writ of Preliminary Injunction12 with the Court of Appeals (CA) praying that the order of the RTC, which denied its objection to its  jurisdiction, be annuled and set aside for having been issued   without   and/or   with   grave   abuse   of   discretion   amounting   to   lack   of jurisdiction.

The CA  rendered  a  Decision,  dated August  31,  2005,  granting  the   respondent's petition, and ruled that:

WHEREFORE,   the  respondent  court   is  by  us  declared  to have NO JURISDICTION OVER   THE   CASE   BELOW   and,   consequently,   all   the   proceedings,   orders   and processes  it  has so far  issued therein are ANNULED and SET ASIDE. Respondent court is ordered to DISMISS its Civil Case No. 04-886.

SO ORDERED.

Petitioner filed a motion for reconsideration,13 which was denied by the CA in its Resolution dated March 7, 2006.

Hence, the instant petition assigning the following error:

THE COURT OF APPEALS'  CONCLUSION THAT THE SUBJECT MATTER  IS  A LABOR DISPUTE OR GRIEVANCE IS CONTRARY TO LAW AND JURISPRUDENCE.

The main issue in this case is whether the RTC has jurisdiction over the petitioners' action   challenging   the   legality   or   constitutionality   of   the   provisions   on   the compulsory   retirement  age  contained  in   the  CBA between  respondent  PAL  and FASAP.

Petitioners   submit   that   the  RTC has   jurisdiction  in  all   civil   actions   in  which   the subject of the litigation is  incapable of pecuniary estimation and in all  cases not within the exclusive jurisdiction of any court, tribunal, person or body exercising judicial   or   quasi-judicial   functions.   The   RTC   has   the   power   to   adjudicate   all controversies except those expressly witheld from the plenary powers of the court. Accordingly, it has the power to decide issues of constitutionality or legality of the provisions of Section 144, Part A of the PAL-FASAP CBA. As the issue involved is constitutional   in   character,   the   labor   arbiter   or   the   National   Labor   Relations Commission (NLRC) has no jurisdiction over the case and, thus, the petitioners pray that judgment be rendered on the merits declaring Section 144, Part A of the PAL-FASAP CBA null and void.

Respondent, on the other hand, alleges that the labor tribunals have jurisdiction over the present case, as the controversy partakes of a labor dispute. The dispute concerns the terms and conditions of petitioners' employment in PAL, specifically their   retirement   age.   The   RTC   has   no   jurisdiction   over   the   subject  matter   of petitioners' petition for declaratory relief because the Voluntary Arbitrator or panel of Voluntary Arbitrators have original and exclusive jurisdiction to hear and decide all unresolved grievances arising from the interpretation or implementation of the CBA.  Regular  courts  have no power   to  set  and fix   the   terms and conditions  of employment. Finally, respondent alleged that petitioners' prayer before this Court to resolve their petition for declaratory relief on the merits is procedurally improper and baseless.

The petition is meritorious.

Jurisdiction of the court is determined on the basis of the material allegations of the complaint and the character of the relief prayed for irrespective of whether plaintiff is entitled to such relief.14

In the case at bar, the allegations in the petition for declaratory relief plainly show that petitioners' cause of action is the annulment of Section 144, Part A of the PAL-FASAP CBA. The pertinent portion of the petition recites:

CAUSE OF ACTION

24. Petitioners have the constitutional right to fundamental equality with men under Section 14, Article II, 1987 of the Constitution and, within the specific context of this case, with the male cabin attendants of Philippine Airlines.

163

26.  Petitioners  have the statutory right to equal  work and employment opportunities with men under Article 3, Presidential Decree No. 442, The Labor Code and,  within the specific context  of  this  case,  with the male cabin attendants of Philippine Airlines.

27. It is unlawful, even criminal, for an employer to discriminate against women employees with respect to terms and conditions of employment solely  on  account  of   their   sex  under  Article  135  of   the  Labor  Code  as amended by Republic Act No. 6725 or the Act Strengthening Prohibition on Discrimination Against Women.

28.   This   discrimination   against   Petitioners   is   likewise   against   the Convention   on   the   Elimination   of   All   Forms   of   Discrimination   Against Women   (hereafter,   "CEDAW"),   a   multilateral   convention   that   the Philippines ratified in 1981. The Government and its agents, including our courts, not only must condemn all forms of discrimination against women, but must also implement measures towards its elimination.

29. This case is a matter of public interest not only because of Philippine Airlines' violation of the Constitution and existing laws, but also because it highlights   the   fact   that   twenty-three   years   after   the   Philippine   Senate ratified the CEDAW, discrimination against women continues.

31. Section 114, Part A of the PAL-FASAP 2000-20005 CBA on compulsory retirement from service is invidiously discriminatory against and manifestly prejudicial to Petitioners because, they are compelled to retire at a lower age (fifty-five (55) relative to their male counterparts (sixty (60).

33. There is no reasonable, much less lawful, basis for Philippine Airlines to distinguish,  differentiate or classify cabin attendants on the basis of  sex and thereby arbitrarily set a lower compulsory retirement age of 55 for Petitioners for the sole reason that they are women.

37. For being patently unconstitutional and unlawful, Section 114, Part A of the PAL-FASAP 2000-2005 CBA must be declared invalid and stricken down to the extent that it discriminates against petitioner.

38. Accordingly, consistent with the constitutional and statutory guarantee of equality between men and women, Petitioners should be adjudged and 

declared entitled, like their male counterparts, to work until they are sixty (60) years old.

PRAYER

WHEREFORE, it is most respectfully prayed that the Honorable Court:

c. after trial on the merits:

(I) declare Section 114, Part A of the PAL-FASAP 2000-2005 CBA INVALID, NULL and VOID to the extent that it discriminates against Petitioners; x x x x

From the petitioners' allegations and relief prayed for in its petition, it is clear that the issue raised is whether Section 144, Part A of the PAL-FASAP CBA is unlawful and unconstitutional. Here, the petitioners' primary relief in Civil Case No. 04-886 is the   annulment   of   Section   144,   Part   A   of   the   PAL-FASAP   CBA,  which   allegedly discriminates   against   them   for   being   female   flight   attendants.   The   subject   of litigation is  incapable of pecuniary estimation, exclusively cognizable by the RTC, pursuant  to Section 19 (1)  of  Batas  Pambansa Blg.  129,  as  amended.15 Being an ordinary civil action, the same is beyond the jurisdiction of labor tribunals.

The said  issue cannot  be resolved solely  by applying the Labor Code.  Rather,   it requires the application of the Constitution, labor statutes, law on contracts and the Convention on the Elimination of All Forms of Discrimination Against Women,16 and the   power   to   apply   and   interpret   the   constitution   and   CEDAW   is   within   the jurisdiction of trial courts, a court of general jurisdiction. In Georg Grotjahn GMBH & Co.  v.   Isnani,17 this  Court  held that  not every dispute between an employer  and employee involves matters that only labor arbiters and the NLRC can resolve in the exercise  of   their  adjudicatory  or  quasi-judicial  powers.  The   jurisdiction  of   labor arbiters and the NLRC under Article 217 of the Labor Code is limited to disputes arising   from  an   employer-employee   relationship  which can   only   be   resolved   by reference   to   the   Labor  Code,  other   labor   statutes,  or   their   collective  bargaining agreement.

Not every controversy or money claim by an employee against the employer or vice-versa is within the exclusive jurisdiction of the labor arbiter. Actions between employees   and   employer  where   the   employer-employee   relationship   is  merely incidental and the cause of action precedes from a different source of obligation is within   the   exclusive   jurisdiction   of   the   regular   court.18 Here,   the   employer-employee relationship between the parties is merely incidental and the cause of 

164

action ultimately arose from different sources of obligation, i.e., the Constitution and CEDAW.

Thus, where the principal relief sought is to be resolved not by reference to the Labor Code or other labor relations statute or a collective bargaining agreement but by the general  civil   law, the  jurisdiction over the dispute belongs to the regular courts  of   justice and not   to   the  labor  arbiter  and  the  NLRC.   In  such situations, resolution of the dispute requires expertise, not in labor management relations nor in wage structures and other terms and conditions of employment, but rather in the application of   the general  civil   law.  Clearly,  such claims  fall  outside  the area of competence or expertise ordinarily ascribed to labor arbiters and the NLRC and the rationale for granting jurisdiction over such claims to these agencies disappears.19

If We divest the regular courts of jurisdiction over the case, then which tribunal or forum shall determine the constitutionality or legality of the assailed CBA provision?

This Court holds that the grievance machinery and voluntary arbitrators do not have the power to determine and settle the issues at hand. They have no jurisdiction and competence to decide constitutional issues relative to the questioned compulsory retirement age. Their exercise of jurisdiction is futile, as it is like vesting power to someone who cannot wield it.

In Gonzales  v.  Climax Mining Ltd.,20 this  Court  affirmed the  jurisdiction of  courts over questions on constitutionality of contracts, as the same involves the exercise of judicial power. The Court said:

Whether the case involves void or voidable contracts is still a judicial question. It may,   in   some  instances,   involve  questions  of   fact  especially  with   regard   to   the determination  of   the   circumstances  of   the  execution  of   the   contracts.   But   the resolution of the validity or voidness of the contracts remains a  legal  or  judicial question   as   it   requires   the   exercise   of   judicial   function.   It   requires   the ascertainment of what laws are applicable to the dispute, the interpretation and application of those laws, and the rendering of a judgment based thereon. Clearly, the dispute is not a mining conflict. It is essentially judicial. The complaint was not merely for the determination of rights under the mining contracts since the very validity of those contracts is put in issue.

In Saura v.  Saura,   Jr.,21 this  Court  emphasized the primacy of  the regular  court's judicial power enshrined in the Constitution that is true that the trend is towards vesting administrative bodies  like the SEC with the power to adjudicate matters 

coming   under   their   particular   specialization,   to   insure   a  more   knowledgeable solution of the problems submitted to them. This would also relieve the regular courts of a substantial number of cases that would otherwise swell their already clogged dockets. But as expedient as this policy may be, it should not deprive the courts of justice of their power to decide ordinary cases in accordance with the general laws that do not require any particular expertise or training to interpret and apply. Otherwise, the creeping take-over by the administrative agencies of the   judicial   power   vested   in   the   courts   would   render   the   judiciary   virtually impotent in the discharge of the duties assigned to it by the Constitution.

To be sure, in Rivera v. Espiritu,22 after Philippine Airlines (PAL) and PAL Employees Association (PALEA) entered  into an agreement,  which  includes the provision to suspend the PAL-PALEA CBA for 10 years, several employees questioned its validity via   a   petition   for   certiorari   directly   to   the   Supreme  Court.   They   said   that   the suspension was unconstitutional and contrary to public policy. Petitioners submit that the suspension was inordinately long, way beyond the maximum statutory life of 5 years for a CBA provided for in Article 253-A of the Labor Code. By agreeing to a 10-year suspension, PALEA, in effect, abdicated the workers' constitutional right to bargain for another CBA at the mandated time.

In   that   case,   this   Court   denied   the   petition   for   certiorari,   ruling   that   there   is available   to   petitioners   a   plain,   speedy,   and   adequate   remedy   in   the   ordinary course of law. The Court said that while the petition was denominated as one for certiorari and prohibition, its object was actually the nullification of the PAL-PALEA agreement.   As   such,   petitioners'   proper   remedy   is   an   ordinary   civil   action   for annulment of contract, an action which properly falls under the jurisdiction of the regional trial courts.

The change in the terms and conditions of employment, should Section 144 of the CBA   be   held   invalid,   is   but   a   necessary   and   unavoidable   consequence   of   the principal relief sought,  i.e., nullification of the alleged discriminatory provision in the CBA. Thus, it does not necessarily follow that a resolution of controversy that would bring about a change in the terms and conditions of employment is a labor dispute,   cognizable  by   labor   tribunals.   It   is   unfair   to  preclude  petitioners   from invoking the trial court's jurisdiction merely because it may eventually result into a change of the terms and conditions of employment. Along that line, the trial court is not asked to set and fix the terms and conditions of employment, but is called upon to determine whether CBA is consistent with the laws.

165

Although the CBA provides for a procedure for the adjustment of grievances, such referral to the grievance machinery and thereafter to voluntary arbitration would be inappropriate to the petitioners, because the union and the management have unanimously agreed to the terms of the CBA and their interest is unified.

In Pantranco North Express, Inc., v. NLRC,23 this Court held that:

x x x Hence, only disputes involving the union and the company shall be referred to the grievance machinery or voluntary arbitrators.

In the instant case, both the union and the company are united or have come to an agreement regarding the dismissal of private respondents. No grievance between them exists  which could be brought   to  a  grievance  machinery.  The problem or dispute in the present case is between the union and the company on the one hand and some union and non-union members who were dismissed, on the other hand. The dispute has to be settled before an impartial body. The grievance machinery with members designated by the union and the company cannot be expected to be impartial   against   the   dismissed   employees.   Due   process   demands   that   the dismissed workers’ grievances be ventilated before an impartial body. x x x .

Applying the same rationale to the case at bar, it cannot be said that the "dispute" is between the union and petitioner company because both have previously agreed upon the provision on "compulsory retirement" as embodied in the CBA. Also, it was   only   private   respondent   on   his   own   who   questioned   the   compulsory retirement. x x x.

In   the   same   vein,   the   dispute   in   the   case   at   bar   is   not   between   FASAP   and respondent   PAL,  who  have   both   previously   agreed   upon   the   provision   on   the compulsory retirement of female flight attendants as embodied in the CBA. The dispute   is   between   respondent   PAL   and   several   female   flight   attendants  who questioned the  provision  on  compulsory   retirement  of   female  flight  attendants. Thus,   applying   the   principle   in   the   aforementioned   case   cited,   referral   to   the grievance machinery and voluntary arbitration would not serve the interest of the petitioners.

Besides,  a  referral  of   the case to the grievance machinery and to the voluntary arbitrator under the CBA would be futile because respondent already implemented Section 114, Part A of PAL-FASAP CBA when several of its female flight attendants reached the compulsory retirement age of 55.

Further,  FASAP,  in a  letter dated July 12,  2004,  addressed to PAL,  submitted its association's bargaining proposal for the remaining period of 2004-2005 of the PAL-FASAP CBA, which includes the renegotiation of the subject Section 144. However, FASAP's attempt to change the questioned provision was shallow and superficial, to say the least, because it exerted no further efforts to pursue its proposal. When petitioners in their individual capacities questioned the legality of the compulsory retirement in the CBA before the trial court, there was no showing that FASAP, as their   representative,  endeavored to  adjust,   settle  or  negotiate  with  PAL  for   the removal of the difference in compulsory age retirement between its female and male  flight  attendants,  particularly   those  employed  before  November  22,  1996. Without FASAP's active participation on behalf of its female flight attendants, the utilization of the grievance machinery or voluntary arbitration would be pointless.

The trial court in this case is not asked to interpret Section 144, Part A of the PAL-FASAP CBA.  Interpretation,  as defined  in Black's  Law Dictionary,   is   the art  of  or process of discovering and ascertaining the meaning of a statute, will, contract, or other written document.24 The provision regarding the compulsory retirement of flight attendants is not ambiguous and does not require interpretation. Neither is there  any  question  regarding   the   implementation of   the   subject  CBA provision, because   the   manner   of   implementing   the   same   is   clear   in   itself.   The   only controversy lies in its intrinsic validity.

Although it is a rule that a contract freely entered between the parties should be respected, since a contract is the law between the parties, said rule is not absolute.

In Pakistan International Airlines Corporation v. Ople,25 this Court held that:

The principle of party autonomy in contracts is not, however, an absolute principle. The   rule   in  Article  1306,   of   our   Civil   Code   is   that   the   contracting  parties  may establish such stipulations as they may deem convenient, "provided they are not contrary to law, morals, good customs, public order or public policy." Thus, counter-balancing the principle of autonomy of contracting parties is the equally general rule   that   provisions   of   applicable   law,   especially   provisions   relating   to  matters affected  with   public   policy,   are   deemed  written   into   the   contract.   Put   a   little differently, the governing principle is that parties may not contract away applicable provisions  of   law especially  peremptory  provisions  dealing  with  matters  heavily impressed with public interest. The law relating to labor and employment is clearly such   an   area   and   parties   are   not   at   liberty   to   insulate   themselves   and   their relationships from the impact of labor laws and regulations by simply contracting with each other.

166

Moreover, the relations between capital and labor are not merely contractual. They are so impressed with public interest that labor contracts must yield to the common good.x x x 26 The supremacy of the law over contracts is explained by the fact that labor contracts are not ordinary contracts; these are imbued with public interest and therefore are subject to the police power of the state.27 It should not be taken to mean that retirement provisions agreed upon in the CBA are absolutely beyond the ambit  of   judicial   review and nullification.  A CBA,  as  a   labor  contract,   is  not merely contractual in nature but impressed with public interest. If the retirement provisions   in   the  CBA run contrary   to   law,  public  morals,  or  public  policy,   such provisions may very well be voided.28

Finally,   the   issue   in   the   petition   for   certiorari   brought   before   the   CA   by   the respondent was the alleged exercise  of  grave abuse of  discretion of  the RTC  in taking cognizance of the case for declaratory relief. When the CA annuled and set aside the RTC's order, petitioners sought relief before this Court through the instant petition for review under Rule 45. A perusal of the petition before Us, petitioners pray for the declaration of the alleged discriminatory provision in the CBA against its female flight attendants.

This Court is not persuaded. The rule is settled that pure questions of fact may not be the proper subject of an appeal by certiorari under Rule 45 of the Revised Rules of Court. This mode of appeal is generally limited only to questions of law which must be distinctly set  forth  in the petition.  The Supreme Court  is  not a trier  of facts.29

The  question  as   to  whether   said   Section  114,  Part  A  of   the  PAL-FASAP  CBA   is discriminatory or not is a question of fact. This would require the presentation and reception of evidence by the parties in order for the trial court to ascertain the facts of   the   case   and  whether   said   provision   violates   the  Constitution,   statutes   and treaties.  A   full-blown   trial   is   necessary,  which   jurisdiction   to   hear   the   same   is properly lodged with the the RTC. Therefore, a remand of this case to the RTC for the proper determination of the merits of the petition for declaratory relief is just and proper.1avvphi1

WHEREFORE, the petition is PARTLY GRANTED. The Decision and Resolution of the Court of Appeals, dated August 31, 2005 and March 7, 2006, respectively, in CA-G.R. SP. No. 86813 are REVERSED and SET ASIDE. The Regional Trial Court of Makati City, Branch 147 is DIRECTED to continue the proceedings in Civil Case No. 04-886 with deliberate dispatch.

SO ORDERED.

167

G.R. No. 158877 June 16, 2009

JOVEN DE GRANO, represented by Venus P. de Grano, Ernesto H. Malabanan, and Simplicia D. Malabanan, Petitioner, vs.GREGORIO LACABA, Respondent.

D E C I S I O N

NACHURA, J.:

Assailed  in   this  petition  for   review on certiorari   is   the Decision1 of   the Court  of Appeals (CA) in CA-G.R. SP No. 67852 dated October 16, 2002 and Resolution dated June 18, 2003. This decision reversed the uniform decisions of the municipal and regional trial courts dismissing a forcible entry case filed by respondent Gregorio Lacaba. The antecedents of the petition are as follows:

Respondent Gregorio Lacaba2 claims that he is the owner of two adjacent parcels of land, located in Barangay Niugan, Laurel, Batangas and identified as Cadastral Lot Nos. 6916 and 6917 in Survey No. REI-041011-001184. Lot No. 6916 has an area of 5,743 square meters, while Lot No. 6917 has an area of 804 square meters. Each parcel of land is covered by a separate tax declaration in the name of respondent.

On May 30, 2000, respondent filed a complaint for forcible entry with prayer for a temporary restraining order and/or preliminary injunction against petitioner Joven de Grano. According to respondent, he has been in physical possession of the two parcels of  land for more than 30 years and has been paying real property taxes thereon. In 1978, respondent purportedly designated as caretakers the spouses Ely and Anita Mojica (spouses Mojica), who occupied the property until the present, and allowed three other spouses, including the spouses Silvestre and Amor Matilla (spouses Matilla), to build their respective houses on the property and conduct fruit vending and carinderia business.3

Respondent   alleged   that,   sometime   during   the   second   week   of   May   2000, petitioner, by means of force, intimidation, strategy and threats, and with the help of his men, destroyed the perimeter fence built by respondent. The fence was made of concrete posts and barbed wire. Respondent averred that petitioner effectively disrupted   respondent’s   peaceful   possession  and  occupation  of   the  property  by 

clearing the land of plants, bushes and trees and demolishing the house owned by the spouses Matilla. The continuous intrusion of petitioner caused serious fear and anxiety to the occupants of the properties.4

Respondent attached to the complaint Tax Declaration Nos. 016-00618 and 016-00619  and  a   copy  of  Official  Receipt  No.  5342125  dated  May  30,  2000  of   the payment of real property tax from 1998 until 2000.5 In addition, respondent later submitted a Certification  issued by Barangay Captain Marcelo Balba stating that respondent was the declared owner of Lot Nos. 6916 and 6917 based on Relocation Survey Plan No. REI-041011-001184, and a Certification dated June 6, 1997 issued by the Municipal Assessor of Laurel, Batangas stating that their records showed that respondent  was   the   true   and   lawful   owner   of   the   properties   covered   by   Tax Declaration Nos. 016-006618 and 016-00619, and that real property tax had been paid from previous years until 1997. Respondent’s counsels also executed a Joint Affidavit6 stating that they prepared affidavits for the caretakers and neighbors to sign, but the latter refused to sign for fear of their lives.

In   his   Answer,   petitioner   averred   that   the   real   owners   and   possessors   of   the property   were   the   family   of   Ernesto   Malabanan,   as   evidenced   by   Transfer Certificate of Title (TCT) No. T-31929 of the Register of Deeds of Tanauan, Batangas. He pointed out that  Relocation Survey Plan No. REI-041011-001184 had already been cancelled by the Bureau of Lands on October 8, 1999; and that, on April 13, 2000, the Bureau of Lands approved a Consolidation and Subdivision Plan, which determined the metes and bounds of the properties of the Malabanans. Petitioner alleged   that   the  Office  of   the  Building  Official   approved   the   application  of   the Malabanans  for the construction of  a  fence on a portion of  their  property;  and petitioner, acting in accordance with the instructions of the Malabanans, caused the clearing of the property.7 Petitioner submitted  in evidence a copy of  TCT No. T-31929;8 Relocation   Survey   Plan   No.   REI-041011-001184   with   a   "cancelled" marking;9 Order   of   cancellation   of   Relocation   Survey   Plan   No.   REI-041011-001184;10 Consolidation   and   Subdivision   Plan   No.   Pcs-04-015296;11 Sinumpaang Salaysay12 of Nepumuceno Noveno, also a caretaker of the Malabanan family; and uniformly worded affidavits13 of  the occupants of the property,  stating that they were not connected with respondent, and that they were occupying the property upon the permission of Ernesto Malabanan.

On   August   11,   2000,   the  Municipal   Circuit   Trial   Court   (MCTC)   dismissed   the complaint for lack of cause of action.14 The court a quo found that respondent’s claim, that he was in actual possession of the property through the possession of his caretakers and the other spouses he allowed to occupy the property, was belied 

168

by  his  own statement  and  that  of  Mr.  Nepomuceno Noveno,  a   resident  of   the barangay where the property is located, who testified for petitioner.15

On   November   13,   2000,   the   Regional   Trial   Court   (RTC)   affirmed   the   MCTC Decision.16 Respondent’s counsel received a copy of the decision on November 21, 2000. On December 14, 2000, respondent filed a motion for reconsideration.

In an Order dated March 28, 2001, the RTC denied the motion for reconsideration, thus:

Finding no cogent reason to modify the decision of the Court dated November 13, 2000, defendant’s Motion for Reconsideration is hereby DENIED for lack of merit.17

Respondent’s counsel received a copy of the Resolution on April 18, 2001.

On October 23, 2001, upon manifestation of petitioner that it was not he who filed the  motion   for   reconsideration,   the  RTC  modified   the  dispositive  portion  of   its March 28, 2001 Order, changing "defendant" to "plaintiff."18Respondent received a copy of this resolution on November 12, 2001.

Alleging that the October 23, 2001 RTC Resolution was the resolution denying his motion for reconsideration, respondent filed a motion for extension of time to file a petition for review with the CA on November 27, 2001. The CA granted the motion subject to its timeliness. Finally on December 12, 2001, respondent filed a Petition for Review with the CA.

On January 8, 2002, petitioner filed a Manifestation with Motion to Dismiss Instant Petition and  to  Cite  Petitioner   (herein   respondent)  and Petitioner’s  Counsel   for Contempt.19 Petitioner alleged therein that respondent deliberately concealed the fact that the petition was filed out of time by not attaching the March 28, 2001 RTC Order which denied respondent’s motion for reconsideration.

On October 16, 2002, the CA rendered a Decision with the following dispositive portion:

WHEREFORE, the decision dated November 13, 2000, as well as the Order dated October 23, 2001 denying the motion for reconsideration of said decision, is hereby REVERSED and SET ASIDE. The respondent and all persons acting under his authority and/or in his behalf is hereby ordered to vacate the subject premises and to cease 

and desist from occupying the subject parcel of land, as well as from exercising any and all acts of possession and dominion over the same.

SO ORDERED.20

The CA dismissed the issue of the timeliness of the filing of respondent’s motion for reconsideration before the RTC on the ground that such issue was raised for the first time before the appellate court. It, likewise, ignored the issue of the belated filing of the petition for review with the CA, ratiocinating that petitioner was barred by estoppel from questioning the timeliness of the petition, and that dismissing the case would not serve the ends of justice.21

On the merits, the CA concluded that respondent had been in prior, actual, open, peaceful, uninterrupted and adverse possession of the subject properties for more than 40 years based on the fact that he was paying taxes thereon. The CA did not give   credence   to   the   written   manifestations   of   petitioner’s   witnesses   whose statements  were  drafted   in   identical   form.   Instead,   the  CA  gave  weight   to   the statement of respondent’s counsels that they failed to secure affidavits from the caretakers and the neighbors because the latter feared for their lives.221avvphi1

Petitioner filed a motion for reconsideration. Thereafter, he filed a Manifestation with Request for Judicial Notice of the verification survey conducted by the DENR on February 15, 2002, which shows that the subject property was part of the parcel of land registered in the name of the Malabanan family.

On   June  18,   2003,   the  CA   issued  a  Resolution  denying  petitioner’s  Motion   for Reconsideration. In the same Resolution, the CA noted that Verification Plan No. VS-04-000534 was approved long after it had already rendered its decision.23

Disgruntled, petitioner filed this petition for review, raising the following issues:

I.   WHETHER   OR   NOT   THE   COURT   OF   APPEALS   GRAVELY   ERRED   IN   TAKING COGNIZANCE AND/OR GIVING DUE COURSE TO THE PETITION FOR REVIEW FILED BEFORE IT BY RESPONDENT LACABA.

II. WHETHER OR NOT THE COURT OF APPEALS GRAVELY ERRED IN FINDING THAT HEREIN RESPONDENT LACABA IS ENTITLED TO THE RELIEF BEING SOUGHT IN THE COMPLAINT FILED BEFORE THE MCTC.

169

III. WHETHER OR NOT THE COURT OF APPEALS PATENTLY ERRED IN NOT FINDING THAT HEREIN PETITIONER DE GRANO IS NOT THE REAL PARTY IN INTEREST.24

The petition is meritorious.

The CA erred  in taking cognizance of the petition for review that was filed way beyond the reglementary period. Rules of procedure may be relaxed in the interest of   substantial   justice   and   in   order   to   give   a   litigant   the   fullest   opportunity   to establish the merits of his complaint. However, concomitant to a liberal application of  the rules  of procedure should be an effort  on the part  of  the party  invoking liberality to explain its failure to comply with the rules25 and prove the existence of exceptionally meritorious circumstances warranting such liberality.26

Respondent   proffered   no   explanation   for   the   delay   as,   in   fact,   he   did   not acknowledge   that   he   filed   his   petition   for   review   with   the   CA   beyond   the prescriptive period. In his motion for extension of time to file the petition for review with the CA, respondent alleged that it was the October 28, 2001 RTC Order that denied his motion for reconsideration. As a stratagem or out of plain ignorance, he counted the reglementary period from the date of his receipt of the said order. But, as the CA was well aware, the reglementary period should have been counted from the receipt of the March 28, 2001 Order.

Respondent  might  have been confused with   the   rule   that,  when a   judgment   is amended,   the   date   of   the   amendment   should   be   considered   the   date   of   the decision in the computation of the period for perfecting the appeal. For all intents and purposes, the lower court rendered a new judgment from which the time to appeal must be reckoned.27 However, this rule presupposes that the amendment consists of a material alteration of such substance and proportion that would, in effect, give rise to an entirely new judgment.28 But when the amendment merely consists of the correction of a clerical error, no new judgment arises. In such case, the  period  for  filing  the appeal   should  still  be counted  from the receipt  of   the original judgment.

In this case,  there was no material  alteration of the  judgment.  The amendment merely   consisted   of   changing   the   word   "defendant"   with   "plaintiff"   in   the dispositive portion, and it is obvious that it was "plaintiff" (herein respondent) who filed the motion for reconsideration. Hence, the prescriptive period for filing the petition   for   review  with   the  CA   should  be   counted   from   the   date   respondent received a copy of the first judgment denying his motion for reconsideration, which was on April  18,  2001.  Respondent had until  May 3,  2001 to file a  petition for 

review, but he filed a motion for extension to file the petition only on November 27, 2001, or almost seven months later. In one case, the Court declared that a delay of almost seven months is far from reasonable.29

Despite respondent’s failure to acknowledge his error, the CA, finding the petition to be meritorious, chose to excuse the belated filing of the petition to serve the ends of justice. This Court, however, finds otherwise, and holds that the MCTC, as affirmed by the RTC, was correct in dismissing the complaint.

For a forcible entry suit to prosper, the complainant must allege and prove that he was in prior physical possession of the property and that he was deprived of such possession by means of force,   intimidation, threat,  strategy,  or stealth.30 A party who   can  prove  prior  possession   can   recover   such  possession  even  against   the owner himself. Whatever may be the character of his possession, if he has in his favor prior possession in time, he has the security that entitles him to remain in the property until a person with a better right lawfully ejects him.31

A party having the burden of proof must establish his case by a preponderance of evidence. In doing so, he must rely on the strength of his own evidence, not on the weakness of the defendant’s.32 To prove prior possession, respondent presented his tax   declarations,   tax   receipt   and   a   certification   from   the   municipal   assessor attesting   that  he  has  paid   real   property   tax   from previous   years.  He,   likewise, testified that he appointed the spouses Mojica as his caretakers, and allowed three other spouses to build their houses on the property. Respondent’s counsels also explained that they were not able to secure the affidavits of the occupants of the property and the neighbors because they feared for their lives.

Respondent’s evidence fails to make out a prima facie case of forcible entry as it does not satisfactorily establish that respondent has been in physical possession of the subject property prior to petitioner’s occupation thereof.

For one, we cannot tack respondent’s possession of the property on his alleged tenants’  actual  possession absent any proof  that  said tenants  acknowledge that respondent is the owner and that they have occupied the property as respondent’s tenants. For all we know, these tenants could have been in adverse possession of the property. We cannot simply rely on respondent’s self-serving testimony that he designated the spouses Mojica as his caretakers and allowed the other families to occupy the property.lawphil

170

Tax   declarations   and   realty   tax   payments   are   not   conclusive   proof   of possession.33 They are merely good indicia of possession in the concept of owner based on the presumption that no one in his right mind would be paying taxes for a property that is not in his actual or constructive possession.34 It bears emphasizing that the word "possession," as used in forcible entry and unlawful detainer cases, means nothing more than physical possession, not  legal  possession in the sense contemplated in civil law.35 When the law speaks of possession, the reference is to prior   physical   possession   or   possession   de   facto,   as   contra-distinguished   from possession de jure.36 Only prior physical possession, not title, is the issue.37 Issues as to the right of  possession or ownership are not  involved  in the action;  evidence thereon is not admissible, except only for the purpose of determining the issue of possession.38

More importantly, no substantial injustice would be caused the respondent if we uphold   the  finality   of   the   RTC   judgment,   considering   that   he   still   has   another remedy   to   recover  his   alleged   right   to  possess   the  property.   Since   respondent anchors his right to possess the property on his alleged ownership of the same, he may file the appropriate action to recover such ownership.

With the foregoing disquisition, we find no necessity to discuss the issue of whether petitioner is the real party in interest.

WHEREFORE, premises considered, the petition is GRANTED. The Court of Appeals’ Decision dated October 16, 2002 and Resolution dated June 18, 2003 are REVERSED and SET ASIDE.

SO ORDERED.

171

G.R. No. 164213 April 21, 2009

VALENTIN CABRERA, MANUEL CABRERA, and REBECCA LESLIE CABRAS, Petitioners, vs.ELIZABETH GETARUELA, EULOGIO ABABON, LEONIDA LIGAN, MARIETTO ABABON, GLORIA PANAL, LEONORA OCARIZA, SOTERO ABABON, JR., and JOSEPH ABABON, Respondents.

D E C I S I O N

CARPIO, J.:

The Case

Before   the   Court   is   a   petition   for   review1 assailing   the   22   January   2004 Decision2 and 3 May 2004 Resolution3 of  the Court of  Appeals  in CA-G.R.  SP No. 80062.

The Antecedent Facts

Lot Nos. 3635-CC and 3635-Y, located in Inayawan, Pardo, Cebu City were covered by Tax Declaration Nos. GR2K-12-078-02409 and GR2K-12-078-02431 in the name of  Arcadio   Jaca   (Arcadio).  The  heirs  of  Arcadio  executed  a  notarized  document known as "Kasabutan nga Hinigala" dated 25 July 1951 which stipulated that all the inherited properties of Arcadio, including Lot No. 3635, would go to Peregrina Jaca Cabrera (Peregrina). However, in a Repartition Project approved on 21 November 1956 by Judge Jose M. Mendoza of the Court of First Instance of Cebu City, Branch 6 in   Special   Proceedings  No.  211-V,   Lot  Nos.  3635-CC  and  3635-Y  were  given   to Urbana   Jaca  Ababon   (Urbana),  mother  of   Elizabeth  Getaruela,   Eulogio  Ababon, Leonida Ligan, Marietto Ababon, Gloria Panal, Leonora Ocariza, Sotero Ababon, Jr., and   Joseph  Ababon   (respondents).  Upon  Urbana’s   death   in   1997,   respondents inherited the lots.

Valentin Cabrera (Valentin), Manuel Cabrera (Manuel), and Rebecca Leslie Cabras (Cabras), Peregrina’s adopted daughter, occupied the lots with the knowledge and consent of respondents.

Respondents  alleged that Valentin,  Manuel,  and Cabras (collectively,  petitioners) were   occupying   portions   of   the   lots   without   paying   any   rentals,   but   with   an agreement that they would vacate the premises and demolish their houses at their expense should respondents need the property. In 2001, respondents personally notified petitioners   that   they would  repossess   the property.  Respondents  asked petitioners to vacate the premises and remove the houses they built on the lots. However, despite repeated demands, petitioners refused to vacate the premises. The matter was referred to the Lupong Tagapamayapa of Barangay Inayawan, Cebu for possible amicable settlement but petitioners still refused to vacate the premises. Thus,  respondents filed an action for ejectment against  petitioners,  docketed as Civil Case No. R-45280.

Petitioners assailed the Project of Partition as incredible because its first page was missing  and  it   lacked  the  signatures  of   the parties who executed  it.  Petitioners asserted the validity of the "Kasabutan nga Hinigala." Cabras alleged that as owner of   Lot   No.   3635   upon   Peregrina’s   death,   she   could   not   be   ejected   from   the premises. Valentin and Manuel alleged that they could not be ejected because they built their houses with Peregrina’s knowledge and consent.

The Rulings of the MTCC and RTC

In  its  Decision4 dated 4 April  2002, the Municipal  Trial  Court  in Cities,  Branch 7, Cebu City (MTCC) ruled in favor of respondents, as follows:

WHEREFORE, judgment is hereby rendered in favor of the plaintiffs and against the defendants, ordering the latter to vacate the premises in question and to demolish whatever improvements introduced thereon and surrender complete control and possession thereof to the plaintiffs, and to jointly and severally pay the latter:

1) the amount of P15,000.00 for and as attorney’s fees;

2) litigation expenses in the sum of P5,000.00; and cost of suit.

SO ORDERED.5

The MTCC ruled that the "Kasabutan nga Hinigala" was superseded by the court-approved Repartition Project. The MTCC noted that in the Repartition Project, Lot Nos.   3635-CC   and   3635-Y  were   given   to  Urbana,   respondents’   predecessor-in-interest.   The   MTCC   ruled   that   while   the   lots   were   still   in   Urbana’s   name, respondents were not barred from judicially ejecting petitioners from the premises.

172

Petitioners appealed from the MTCC’s Decision.

In its 19 May 2003 Decision,6 the Regional Trial Court of Cebu City, Branch 7 (RTC) reversed the MTCC’s Decision. The RTC ruled that the Project of Partition showed that Lot No. 3635-Y was co-owned by Urbana (251 sq. m.), Peregrina (863 sq. m.), and Andres Jaca (251 sq. m.). The RTC ruled that as Peregrina’s heir, Cabras became a co-owner of Lot No. 3635-Y and she could not be ejected from the property. The RTC ruled that Valentin and Manuel could not likewise be ejected from the property as they were allowed by Cabras to occupy the lot.

The RTC ruled that the Project of Partition also showed that Urbana’s total share of 1,499 sq. m., covering 1,248 sq. m. of Lot No. 3635-CC and 251 sq. m. of Lot No. 3635-Y, was sold to one Josefina Asas (Asas). As such, respondents had no cause of action against petitioners.

The dispositive portion of the RTC’s Decision reads:

Wherefore, the judgment in the Decision dated April 4, 2002, of the Municipal Trial Court in Cities, Branch 7, Cebu City, in Civil  Case No. R-45280, is REVERSED, and another one is entered DISMISSING the case against defendants-appellants.

Plaintiffs-appellees  are  directed   to   compensate  defendants-appellants  attorney’s fees   in   the   amount   ofP15,000.00,   and   litigation   expenses   in   the   amount of P5,000.00, as well as to pay the costs.

SO ORDERED.7

Respondents filed a motion for reconsideration. In its 29 July 2003 Order, the RTC partially granted respondents’ motion. The RTC ruled that it erred in finding that Urbana sold her share to Asas. The RTC ruled that the Project of Partition showed that it was Panfilo Jaca who sold his share to Asas. The RTC modified its 19 May 2003 Decision as follows:

Wherefore, the judgment in the Decision dated April 4, 2002, of the Municipal Trial Court   in  Cities,  Branch 7,  Cebu City,   in  Civil  Case No.  R-45280,   is  MODIFIED,  as follows:

1) Dismissing the complaint as regards Lot 3655-Y; and

2)  Ordering  defendants-appellants   to  vacate  Lot  No.  3655-CC,  demolish whatever improvements they may have introduced thereon and surrender complete control and possession thereof to plaintiffs-appellees.

No pronouncement as to costs.

SO ORDERED.8

Petitioners moved for reconsideration of the RTC’s 29 July 2003 Order, assailing the Project of Partition.  In  its  3 September 2003 Order,9 the RTC denied petitioners’ motion. The RTC ruled that petitioners failed to present any evidence supporting the purported falsity of the Project of Partition. The RTC upheld the jurisdiction of the MTCC and further ruled that respondents’ action was an ejectment case.

Petitioners filed a petition for review before the Court of Appeals.

The Ruling of the Court of Appeals

In its 22 January 2004 Decision, the Court of Appeals affirmed the 29 July 2003 and 3 September 2003 Orders of the RTC.

The Court of Appeals held that the jurisdiction of the court is determined by the allegations   in   the   complaint.   The   Court   of   Appeals   held   that   a   complaint   for unlawful detainer is sufficient if it alleges that the withholding of possession or the refusal   to   vacate   is   unlawful.   The   Court   of   Appeals   ruled   that   prior   physical possession is   indispensable only  in actions for forcible entry but not  in unlawful detainer. The Court of Appeals further ruled that occupation of the premises must be tolerated by the owners right from the start of the possession of the property sought to be recovered.

The Court of Appeals found that in this case, petitioners were occupying the lots without   rentals   upon   agreement  with   respondents   that   they  would   relinquish possession once respondents need the property. However, petitioners refused to vacate the premises despite demands by respondents. The Court of Appeals ruled that the allegations were sufficient to confer jurisdiction upon the MTCC where the ejectment suit was instituted and tried.

The   Court   of   Appeals   noted   that   petitioners   challenged   respondents’   claim   of ownership of the property. The Court of Appeals ruled that the only issue involved 

173

in an ejectment case is possession de facto. However, when the issue of possession could  not  be   resolved  without   resolving   the   issue  of  ownership,   the  court  may receive  evidence  upon   the  question  of  title   to   the  property   but   solely   for   the purpose of determining the issue of possession. Hence, the MTCC acted correctly when it received evidence on the issue of ownership. The Court of Appeals further noted   that   the   RTC   upheld   the  MTCC’s   finding   that   the   Project   of   Partition superseded the"Kasabutan nga Hinigala." The Court of Appeals sustained the RTC in   refusing   to   admit   documents   submitted  by   petitioners  which   they   failed   to present before the MTCC. The Court of Appeals stressed that the MTCC’s finding on the issue of ownership was merely provisional. Thus, petitioners were not legally barred from filing the proper action to settle the question of title.

The dispositive portion of the Decision of the Court of Appeals reads:

WHEREFORE,   premises   considered,   the   present   petition   is   hereby  DENIED  DUE COURSE and accordingly DISMISSED. The assailed Orders dated July 29, 2003 and September 3, 2003 of the court a quo are hereby both AFFIRMED.

No pronouncement as to costs.

SO ORDERED.10

Petitioners filed a motion for reconsideration.  In  its  3 May 2004 Resolution, the Court of Appeals denied the motion.

The Court of Appeals ruled that a complaint for unlawful detainer must be filed within one year from demand and not from the start of possession as claimed by petitioners.  The  Court  of  Appeals   reiterated   that   in  cases  of   forcible  entry  and unlawful   detainer,   the   issue   is   pure   physical   or de   facto possession   and pronouncements made on the question of ownership are provisional in nature. The Court of Appeals further ruled that all cases of forcible entry and unlawful detainer shall be filed before the proper Municipal Trial Court, there being no jurisdictional amount involved, even with respect to damages or unpaid rentals sought.

Hence, the petition before this Court.

The Issues

Petitioners raise the following issues in their Memorandum:11

1.  Whether   the  MTCC had  jurisdiction  to  entertain   the  ejectment  case considering   the  absence of  a  contract,  written or  oral,  entered  into by respondents and petitioners as lessors and lessees, respectively;

2. Whether tolerance as a ground for ejectment is tenable in this case; and

3.   Whether   the   Project   of   Partition   superseded   the "Kasabutan   nga Hinigala."

The Ruling of this Court

The petition has no merit.

Petitioners   insist   that   the  MTCC   had   no   jurisdiction   to   entertain   respondents’ complaint  because there was no contract,  oral  or  written,  between the parties. Petitioners  allege   that   the  proper  action should  have  been one  for   recovery  of possession and not for unlawful detainer.

We do not agree.

It   is   settled   that  a   complaint   sufficiently  alleges  a   cause  of  action   for  unlawful detainer if it recites the following:

(1)   initially,   possession   of   property   by   the   defendant  was   by   contract with or by tolerance of the plaintiff;

(2) eventually, such possession became illegal upon notice by plaintiff to defendant of the termination of the latter’s right of possession;

(3) thereafter, the defendant remained in possession of the property and deprived the plaintiff of the enjoyment thereof; and

(4)  within  one year   from the  last  demand on defendant   to  vacate   the property, the plaintiff instituted the complaint for ejectment.12

In this case, the complaint alleged that petitioners were occupying the property, with   agreement   that   should   respondents   need   the  property,   petitioners  would relinquish   possession   of   the   lots   and   demolish   their   houses   at   their   expense. Respondents personally notified petitioners to vacate the premises and to demolish 

174

their houses but petitioners refused to vacate the lots. The complaint established that petitioners’ possession was by tolerance of respondents, and their possession became   illegal   when   they   refused   to   vacate   the   premises   upon   demand   by respondents.  Here,   the possession became  illegal  not   from the time petitioners started occupying the property but from the time demand was made for them to vacate   the  premises.   In   short,   the   complaint   sufficiently   established  a   case   for unlawful detainer.

Contrary to petitioners’ contention, the issue in this case is not the ownership of the lots. It should be stressed that the allegations in the complaint and the character of the relief sought determine the nature of the action and the court with jurisdiction over   it.13 The   defenses   set   up   in   an   answer   are   not   determinative   of jurisdiction.14 The   jurisdiction   of   the   court   cannot   be  made   to   depend   on   the exclusive characterization of the case by one of the parties.15 Thus:

In an unlawful detainer case, the sole issue for resolution is physical or material possession of the property involved, independent of any claim of ownership by any of the parties. However, where the issue of ownership is raised, the courts may pass upon the issue of ownership in order to determine who has the right to possess the property. We stress, however, that this adjudication is only an initial determination of   ownership   for   the   purpose   of   settling   the   issue  of   possession,   the   issue  of ownership   being   inseparably   linked   thereto.   The   lower   court’s   adjudication   of ownership   in   the   ejectment   case   is  merely   provisional   and  would   not   bar   or prejudice an action between the same parties involving title to the property. It is, therefore, not conclusive as to the issue of ownership x x x.16

The MTCC, the RTC, and the Court of Appeals all held that the Repartition Project superseded the "Kasabutan nga Hinigala." We sustain their factual finding as this Court gives substantial weight to the factual finding of the trial court, particularly if this factual finding is sustained by appellate courts. However, we also reiterate that this   resolution on the  issue of  ownership  is  only  provisional   for   the purpose of settling the issue of possession.

WHEREFORE, we DENY the petition. We AFFIRM the 22 January 2004 Decision and 3 May 2004 Resolution of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 80062.

SO ORDERED.

175

G.R. No. 75919 May 7, 1987

MANCHESTER DEVELOPMENT CORPORATION, ET AL., petitioners, vs.COURT OF APPEALS, CITY LAND DEVELOPMENT CORPORATION, STEPHEN ROXAS, ANDREW LUISON, GRACE LUISON and JOSE DE MAISIP, respondents.

Tanjuatco, Oreta and Tanjuatco for petitioners.

Pecabar Law Offices for private respondents.

R E S O L U T I O N

GANCAYCO, J.:

Acting on the motion for reconsideration of the resolution of the Second Division of January 28,1987 and another motion to refer the case to and to be heard in oral argument by the Court En Banc filed by petitioners, the motion to refer the case to the Court en banc is granted but the motion to set the case for oral argument is denied.

Petitioners in support of their contention that the filing fee must be assessed on the basis   of   the   amended   complaint   cite   the   case  of Magaspi   vs.   Ramolete. 1 They contend that the Court of Appeals erred in that the filing fee should be levied by considering the amount of damages sought in the original complaint.

The environmental facts of said case differ from the present in that —

1. The Magaspi case was an action for recovery of ownership and possession of a parcel  of   land with  damages. 2While   the  present  case  is  an action for   torts  and damages and specific  performance with  prayer   for   temporary   restraining order, etc. 3

2. In the Magaspi case, the prayer in the complaint seeks not only the annulment of title of the defendant to the property, the declaration of ownership and delivery of 

possession   thereof   to  plaintiffs  but  also  asks   for   the  payment  of   actual  moral, exemplary damages and attorney's fees arising therefrom in the amounts specified therein. 4 However, in the present case, the prayer is for the issuance of a writ of preliminary prohibitory  injunction during the pendency of the action against the defendants' announced forfeiture of the sum of P3 Million paid by the plaintiffs for the   property   in   question,   to   attach   such   property   of   defendants   that  maybe sufficient to satisfy any judgment that maybe rendered, and after hearing, to order defendants to execute a contract of purchase and sale of the subject property and annul defendants' illegal forfeiture of the money of plaintiff, ordering defendants jointly and severally to pay plaintiff actual, compensatory and exemplary damages as well as 25% of said amounts as maybe proved during the trial as attorney's fees and declaring the tender of payment of the purchase price of plaintiff valid and producing   the   effect   of   payment   and   to  make   the   injunction   permanent.   The amount of damages sought is not specified in the prayer although the body of the complaint  alleges the total  amount of  over  P78 Million as  damages suffered by plaintiff. 5

3. Upon the filing of the complaint there was an honest difference of opinion as to the nature of the action in the Magaspi  case.  The complaint  was considered as primarily an action for recovery of ownership and possession of a parcel of land. The damages stated were treated as merely to the main cause of action. Thus, the docket fee of only P60.00 and P10.00 for the sheriff's fee were paid. 6

In the present case there can be no such honest difference of opinion. As maybe gleaned from the allegations of the complaint as well as the designation thereof, it is both an action for damages and specific performance. The docket fee paid upon filing of complaint in the amount only of P410.00 by considering the action to be merely one for specific performance where the amount involved is not capable of pecuniary estimation is obviously erroneous. Although the total amount of damages sought is not stated in the prayer of the complaint yet it is spelled out in the body of the complaint totalling in the amount of P78,750,000.00 which should be the basis of assessment of the filing fee.

4. When this under-re assessment of the filing fee in this case was brought to the attention   of   this   Court   together  with   similar   other   cases   an   investigation  was immediately  ordered by the Court.  Meanwhile plaintiff through another counsel with leave of court filed an amended complaint on September 12,  1985 for the inclusion of Philips Wire and Cable Corporation as co-plaintiff and by emanating any mention of the amount of damages in the body of the complaint. The prayer in the original complaint was maintained. After this Court issued an order on October 15, 

176

1985 ordering the re- assessment of the docket fee in the present case and other cases   that   were   investigated,   on   November   12,   1985   the   trial   court   directed plaintiffs to rectify the amended complaint by stating the amounts which they are asking for. It was only then that plaintiffs specified the amount of damages in the body of the complaint in the reduced amount of P10,000,000.00. 7 Still no amount of damages were specified in the prayer. Said amended complaint was admitted.

On the other hand, in the Magaspi case, the trial court ordered the plaintiffs to pay the amount of P3,104.00 as filing fee covering the damages alleged in the original complaint as it did not consider the damages to be merely an or incidental to the action for recovery of ownership and possession of real property. 8 An amended complaint was filed by plaintiff with leave of court to include the government of the Republic as defendant and reducing the amount of damages, and attorney's fees prayed for to P100,000.00. Said amended complaint was also admitted. 9

In   the  Magaspi   case,   the   action  was   considered   not   only   one   for   recovery   of ownership but also for damages, so that the filing fee for the damages should be the basis of assessment. Although the payment of the docketing fee of P60.00 was found to be insufficient, nevertheless, it was held that since the payment was the result of an "honest difference of opinion as to the correct amount to be paid as docket fee" the court "had acquired jurisdiction over the case and the proceedings thereafter  had  were  proper  and   regular." 10 Hence,   as   the  amended  complaint superseded   the  original   complaint,   the  allegations  of  damages   in   the  amended complaint should be the basis of the computation of the filing fee. 11

In   the  present   case  no   such  honest   difference   of   opinion  was  possible   as   the allegations of the complaint, the designation and the prayer show clearly that it is an   action   for  damages   and   specific  performance.   The  docketing   fee   should  be assessed   by   considering   the   amount   of   damages   as   alleged   in   the   original complaint.

As reiterated in the Magaspi case the rule is well-settled "that a case is deemed filed only  upon  payment  of   the  docket   fee   regardless  of   the  actual  date  of  filing   in court . 12 Thus, in the present case the trial court did not acquire jurisdiction over the case by the payment of only P410.00 as docket fee. Neither can the amendment of the complaint thereby vest jurisdiction upon the Court. 13 For an legal purposes there is no such original complaint that was duly filed which could be amended. Consequently,   the   order   admitting   the   amended   complaint   and   all   subsequent proceedings and actions taken by the trial court are null and void.

The Court of Appeals therefore, aptly ruled in the present case that the basis of assessment  of   the  docket   fee should be  the  amount  of  damages  sought   in   the original complaint and not in the amended complaint.

The Court cannot close this case without making the observation that it frowns at the practice of counsel who filed the original complaint in this case of omitting any specification of the amount of damages in the prayer although the amount of over P78 million is alleged in the body of the complaint. This is clearly intended for no other purpose than to evade the payment of the correct filing fees if not to mislead the docket clerk in the assessment of the filing fee. This fraudulent practice was compounded when, even as this Court had taken cognizance of the anomaly and ordered  an   investigation,  petitioner   through  another   counsel   filed  an  amended complaint, deleting all mention of the amount of damages being asked for in the body of the complaint. It was only when in obedience to the order of this Court of October 18, 1985, the trial court directed that the amount of damages be specified in the amended complaint, that petitioners' counsel wrote the damages sought in the much reduced amount of P10,000,000.00 in the body of the complaint but not in the prayer thereof. The design to avoid payment of the required docket fee is obvious.

The Court serves warning that it will take drastic action upon a repetition of this unethical practice.

To put a stop to this irregularity, henceforth all complaints, petitions, answers and other similar pleadings should specify the amount of damages being prayed for not only in the body of the pleading but also in the prayer, and said damages shall be considered in the assessment of the filing fees in any case. Any pleading that fails to comply   with   this   requirement   shall   not   bib   accepted   nor   admitted,   or   shall otherwise be expunged from the record.

The   Court   acquires   jurisdiction   over   any   case   only   upon   the   payment   of   the prescribed docket fee. An amendment of the complaint or similar pleading will not thereby vest  jurisdiction in the Court,  much  less the payment of the docket fee based on the amounts sought in the amended pleading. The ruling in the Magaspi case 14 in so far as it  is inconsistent with this pronouncement is overturned and reversed.

WHEREFORE, the motion for reconsideration is denied for lack of merit.

SO ORDERED.

177

G.R. Nos. 79937-38 February 13, 1989

SUN INSURANCE OFFICE, LTD., (SIOL), E.B. PHILIPPS and D.J. WARBY, petitioners, vs.HON. MAXIMIANO C. ASUNCION, Presiding Judge, Branch 104, Regional Trial Court, Quezon City and MANUEL CHUA UY PO TIONG, respondents.

Romulo,   Mabanta,   Buenaventura,   Sayoc   &   De   los   Angeles   Law   Offices   for petitioners.  Tanjuatco,  Oreta, Tanjuatco, Berenguer & Sanvicente Law Offices for private respondent.

GANCAYCO, J.:

Again the Court is asked to resolve the issue of whether or not a court acquires jurisdiction over a case when the correct and proper docket fee has not been paid.

On February 28, 1984, petitioner Sun Insurance Office, Ltd. (SIOL for brevity) filed a complaint   with   the   Regional   Trial   Court   of   Makati,   Metro   Manila   for   the consignation of a premium refund on a fire insurance policy with a prayer for the judicial declaration of its nullity against private respondent Manuel Uy Po Tiong. Private respondent as declared  in default   for failure to file the required answer within the reglementary period.

On the other hand, on March 28, 1984, private respondent filed a complaint in the Regional Trial Court of Quezon City for the refund of premiums and the issuance of a writ of preliminary attachment which was docketed as Civil Case No. Q-41177, initially against petitioner SIOL, and thereafter including E.B. Philipps and D.J. Warby as  additional  defendants.  The complaint  sought,  among others,   the  payment  of actual, compensatory, moral, exemplary and liquidated damages, attorney's fees, expenses of litigation and costs of the suit. Although the prayer in the complaint did not quantify the amount of damages sought said amount may be inferred from the body of the complaint to be about Fifty Million Pesos (P50,000,000.00).

Only the amount of P210.00 was paid by private respondent as docket fee which prompted petitioners' counsel to raise his objection. Said objection was disregarded by respondent Judge Jose P. Castro who was then presiding over said case. Upon the order of this Court, the records of said case together with twenty-two other cases  assigned to  different  branches  of   the Regional  Trial  Court  of  Quezon City 

which   were   under   investigation   for   under-assessment   of   docket   fees   were transmitted to this Court. The Court thereafter returned the said records to the trial court with the directive that they be re-raffled to the other judges in Quezon City, to the exclusion of Judge Castro. Civil Case No. Q-41177 was re-raffled to Branch 104, a sala which was then vacant.

On October 15, 1985, the Court en banc issued a Resolution in Administrative Case No. 85-10-8752-RTC directing the judges in said cases to reassess the docket fees and that in case of deficiency, to order its payment. The Resolution also requires all clerks of court to issue certificates of re-assessment of docket fees. All litigants were likewise required to specify in their pleadings the amount sought to be recovered in their complaints.

On December 16, 1985, Judge Antonio P. Solano, to whose sala Civil Case No. Q-41177 was temporarily assigned, issuedan order to the Clerk of Court instructing him   to   issue   a   certificate   of   assessment   of   the   docket   fee   paid   by   private respondent and, in case of deficiency, to include the same in said certificate.

On   January   7,   1984,   to   forestall   a   default,   a   cautionary   answer  was   filed   by petitioners.   On   August   30,1984,   an   amended   complaint   was   filed   by   private respondent including the two additional defendants aforestated.

Judge  Maximiano  C.  Asuncion,   to  whom Civil   Case  No.  Q41177  was   thereafter assigned,   after   his   assumption   into   office   on   January   16,   1986,   issued   a Supplemental Order requiring the parties in the case to comment on the Clerk of Court's letter-report signifying her difficulty in complying with the Resolution of this Court of October 15, 1985 since the pleadings filed by private respondent did not indicate the exact amount sought to be recovered. On January 23, 1986, private respondent filed a "Compliance" and a "Re-Amended Complaint" stating therein a claim of "not  less than Pl0,000,000. 00 as actual compensatory damages" in the prayer.   In   the   body   of   the   said   second   amended   complaint   however,   private respondent alleges actual and compensatory damages and attorney's fees in the total amount of about P44,601,623.70.

On January 24, 1986, Judge Asuncion issued another Order admitting the second amended   complaint   and   stating   therein   that   the   same   constituted   proper compliance with the Resolution of this Court and that a copy thereof should be furnished   the   Clerk   of   Court   for   the   reassessment   of   the   docket   fees.   The reassessment by the Clerk of Court based on private respondent's claim of "not less 

178

than   P10,000,000.00   as   actual   and   compensatory   damages"   amounted   to P39,786.00 as docket fee. This was subsequently paid by private respondent.

Petitioners then filed a petition for certiorari with the Court of Appeals questioning the said order of Judie Asuncion dated January 24, 1986.

On April 24, 1986, private respondent filed a supplemental complaint alleging an additional claim of P20,000,000.00 as d.qmages so the total claim amounts to about P64,601,623.70.   On  October   16,   1986,   or   some   seven  months   after   filing   the supplemental complaint, the private respondent paid the additional docket fee of P80,396.00. 1

On August 13, 1987, the Court of Appeals rendered a decision ruling, among others, as follows:

WHEREFORE, judgment is hereby rendered:

1. Denying due course to the petition in CA-G.R. SP No. 1, 09715 insofar as it seeks annulment of the order

(a)   denying   petitioners'   motion   to   dismiss   the   complaint,   as amended, and

(b)  granting the writ  of  preliminary  attachment,  but  giving  due course to the portion thereof questioning the reassessment of the docketing fee, and requiring the Honorable respondent Court to reassess the docketing fee to be paid by private respondent on the basis of the amount of P25,401,707.00. 2

Hence, the instant petition.

During the pendency of this petition and in conformity with the said judgment of respondent court, private respondent paid the additional docket fee of P62,432.90 on April 28, 1988. 3

The main thrust of the petition is that the Court of Appeals erred in not finding that the  lower court  did not  acquire  jurisdiction over  Civil  Case No.  Q-41177 on the ground of nonpayment of the correct and proper docket fee. Petitioners allege that while it may be true that private respondent had paid the amount of P182,824.90 

as   docket   fee   as   herein-above   related,   and   considering   that   the   total   amount sought   to   be   recovered   in   the   amended   and   supplemental   complaint   is P64,601,623.70   the   docket   fee   that   should   be   paid   by   private   respondent   is P257,810.49, more or less. Not having paid the same, petitioners contend that the complaint   should   be   dismissed   and   all   incidents   arising   therefrom   should   be annulled. In support of their theory, petitioners cite the latest ruling of the Court in Manchester Development Corporation vs. CA, 4 as follows:

The   Court   acquires   jurisdiction   over   any   case   only   upon   the payment  of   the  prescribed  docket   fee.  An  amendment  of   the complaint or similar pleading will not thereby vest jurisdiction in the Court, much less the payment of the docket fee based on the amounts   sought   in   the   amended   pleading.   The   ruling   in   the Magaspi   Case   in   so   far   as   it   is   inconsistent   with   this pronouncement is overturned and reversed.

On the other hand, private respondent claims that the ruling in Manchester cannot apply retroactively to Civil Case No. Q41177 for at the time said civil case was filed in court there was no such Manchester ruling as yet. Further, private respondent avers   that   what   is   applicable   is   the   ruling   of   this Court   in   Magaspi   v. Ramolete, 5 wherein this Court held that the trial court acquired jurisdiction over the case even if the docket fee paid was insufficient.

The   contention   that Manchester cannot   apply   retroactively   to   this   case   is untenable.  Statutes  regulating the procedure of   the courts  will  be construed as applicable   to   actions  pending   and  undetermined   at   the  time  of   their   passage. Procedural laws are retrospective in that sense and to that extent. 6

In Lazaro vs.  Endencia and Andres, 7 this Court held that the payment of the full amount of the docket fee is an indispensable step for the perfection of an appeal. In a forcible entry and detainer case before the justice of the peace court of Manaoag, Pangasinan,  after  notice  of  a   judgment  dismissing   the  case,   the  plaintiff filed  a notice of appeal with said court but he deposited only P8.00 for the docket fee, instead of P16.00 as required, within the reglementary period of appeal of five (5) days after receiving notice of judgment. Plaintiff deposited the additional P8.00 to complete the amount of the docket fee only fourteen (14) days later. On the basis of   these   facts,   this   court   held   that   the   Court   of   First   Instance   did   notacquire jurisdiction   to   hear   and   determine   the   appeal   as   the   appeal  was   not   thereby perfected.

179

In Lee   vs.   Republic, 8 the   petitioner   filed   a   verified   declaration   of   intention   to become a Filipino citizen by sending it through registered mail to the Office of the Solicitor General in 1953 but the required filing fee was paid only in 1956, barely 5V2 months prior to the filing of the petition for citizenship. This Court ruled that the declaration was not filed in accordance with the legal requirement that such declaration should be filed at least one year before the filing of the petition for citizenship.   Citing Lazaro,   this   Court   concluded   that   the   filing   of   petitioner's declaration of   intention on October  23,  1953 produced no  legal  effect  until  the required filing fee was paid on May 23, 1956.

In Malimit  vs.  Degamo, 9 the same principles  enunciated  in Lazaro and Lee were applied. It was an original petition for quo warranto contesting the right to office of proclaimed candidates which was mailed, addressed to the clerk of the Court of First   Instance,  within   the   one-week   period   after   the   proclamation   as   provided therefor   by   law. 10However,   the   required  docket   fees  were  paid   only   after   the expiration  of   said   period.   Consequently,   this   Court   held   that   the   date  of   such payment must be deemed to be the real date of filing of aforesaid petition and not the date when it was mailed.

Again,  in Garica vs,  Vasquez, 11 this Court reiterated the rule that the docket fee must be paid before a court will act on a petition or complaint. However, we also held that said rule is not applicable when petitioner seeks the probate of several wills of the same decedent as he is not required to file a separate action for each will but instead he may have other wills probated in the same special proceeding then pending before the same court.

Then in Magaspi, 12 this Court reiterated the ruling in Malimit and Lee that a case is deemed filed only upon payment of the docket fee regardless of the actual date of its  filing  in court.  Said case  involved a complaint for recovery of ownership and possession of a parcel of land with damages filed in the Court of First Instance of Cebu. Upon the payment of P60.00 for the docket fee and P10.00 for the sheriffs fee,   the   complaint  was  docketed  as  Civil   Case  No.  R-11882.   The  prayer  of   the complaint sought that the Transfer Certificate of Title issued in the name of the defendant be declared as null and void. It was also prayed that plaintiff be declared as owner thereof to whom the proper title should be issued, and that defendant be made to pay monthly rentals of P3,500.00 from June 2, 1948 up to the time the property is delivered to plaintiff, P500,000.00 as moral damages, attorney's fees in the amount of P250,000.00, the costs of the action and exemplary damages in the amount of P500,000.00.

The defendant then filed a motion to compel the plaintiff to pay the correct amount of the docket fee to which an opposition was filed by the plaintiff alleging that the action was for the recovery of a parcel of land so the docket fee must be based on its assessed value and that the amount of P60.00 was the correct docketing fee. The trial court ordered the plaintiff to pay P3,104.00 as filing fee.

The plaintiff then filed a motion to admit the amended complaint to include the Republic as the defendant. In the prayer of the amended complaint the exemplary damages earlier sought was eliminated. The amended prayer merely sought moral damages as the court may determine, attorney's fees of P100,000.00 and the costs of the action. The defendant filed an opposition to the amended complaint. The opposition   notwithstanding,   the   amended   complaint  was   admitted  by   the   trial court. The trial court reiterated its order for the payment of the additional docket fee which plaintiff assailed and then challenged before this Court. Plaintiff alleged that he paid the total docket fee in the amount of P60.00 and that if he has to pay the additional fee it must be based on the amended complaint.

The question posed, therefore, was whether or not the plaintiff may be considered to   have   filed   the   case   even   if   the   docketing   fee   paid   was   not   sufficient. In Magaspi, We reiterated the rule that the case was deemed filed only upon the payment of the correct amount for the docket fee regardless of the actual date of the filing of the complaint; that there was an honest difference of opinion as to the correct amount to be paid as docket fee in that as the action appears to be one for the recovery of property the docket fee of P60.00 was correct;  and that as the action is also one, for damages, We upheld the assessment of the additional docket fee   based   on   the   damages   alleged   in   the   amended   complaint   as   against   the assessment  of   the   trial   court  which  was  based  on   the  damages  alleged   in   the original complaint.

However,   as   aforecited,   this   Court overturned Magaspi in Manchester. Manchester involves   an   action   for   torts   and damages and specific performance with a prayer for the issuance of a temporary restraining  order,   etc.   The  prayer   in   said   case   is   for   the   issuance  of   a  writ   of preliminary prohibitory  injunction during the pendency of the action against the defendants' announced forfeiture of the sum of P3 Million paid by the plaintiffs for the property in question, the attachment of such property of defendants that may be sufficient to satisfy any judgment that may be rendered, and, after hearing, the issuance of an order requiring defendants to execute a contract of purchase and sale of the subject property and annul defendants' illegal forfeiture of the money of plaintiff. It was also prayed that the defendants be made to pay the plaintiff jointly 

180

and severally, actual, compensatory and exemplary damages as well as 25% of said amounts as may be proved during the trial  for attorney's fees. The plaintiff also asked the trial  court to declare the tender of payment of the purchase price of plaintiff valid and sufficient for purposes of payment, and to make the injunction permanent. The amount of damages sought is not specified in the prayer although the body of the complaint alleges the total amount of over P78 Millon allegedly suffered by plaintiff.

Upon the filing of the complaint, the plaintiff paid the amount of only P410.00 for the docket fee based on the nature of the action for specific performance where the   amount   involved   is   not   capable   of   pecuniary   estimation.  However,   it  was obvious from the allegations of the complaint as well as its designation that the action was one for damages and specific performance. Thus, this court held the plaintiff must be assessed the correct docket fee computed against the amount of damages of about P78 Million, although the same was not spelled out in the prayer of the complaint.

Meanwhile, plaintiff through another counsel, with leave of court, filed an amended complaint   on   September   12,   1985  by   the   inclusion   of   another   co-plaintiff  and eliminating any mention of the amount of damages in the body of the complaint. The prayer in the original complaint was maintained.

On October 15, 1985, this Court ordered the re-assessment of the docket fee in the said case and other cases that were investigated. On November 12, 1985, the trial court directed the plaintiff to rectify the amended complaint by stating the amounts which   they  were  asking   for.   This  plaintiff did  as   instructed.   In   the  body  of   the complaint the amount of damages alleged was reduced to P10,000,000.00 but still no amount of damages was specified in the prayer. Said amended complaint was admitted.

Applying the principle in Magaspi that "the case is deemed filed only upon payment of the docket fee regardless of the actual date of filing in court," this Court held that the trial court did not acquire jurisdiction over the case by payment of only P410.00 for   the  docket   fee.  Neither  can   the  amendment  of   the  complaint   thereby  vest jurisdiction   upon   the   Court.   For   all   legal   purposes   there  was   no   such   original complaint duly filed which could be amended. Consequently, the order admitting the amended complaint and all subsequent proceedings and actions taken by the trial court were declared null and void. 13

The   present   case,   as   above   discussed,   is   among   the   several   cases   of   under-assessment   of   docket   fee   which   were   investigated   by   this   Court   together with Manchester.   The   facts   and   circumstances   of   this   case   are   similar toManchester. In the body of the original complaint, the total amount of damages sought amounted to about P50 Million. In the prayer, the amount of damages asked for was not stated. The action was for the refund of the premium and the issuance of the writ of preliminary attachment with damages. The amount of only P210.00 was  paid   for   the  docket   fee.  On   January  23,  1986,  private   respondent  filed  an amended complaint wherein in the prayer it is asked that he be awarded no less than  P10,000,000.00  as  actual  and  exemplary  damages  but   in   the  body  of   the complaint the amount of his pecuniary claim is approximately P44,601,623.70. Said amended complaint was admitted and the private respondent was reassessed the additional   docket   fee   of   P39,786.00   based   on   his   prayer   of   not   less   than P10,000,000.00 in damages, which he paid.

On April 24, 1986, private respondent filed a supplemental complaint alleging an additional   claim   of   P20,000,000.00   in   damages   so   that   his   total   claim   is approximately P64,601,620.70. On October 16, 1986, private respondent paid an additional docket fee of P80,396.00. After the promulgation of the decision of the respondent court on August 31, 1987 wherein private respondent was ordered to be reassessed for additional docket fee, and during the pendency of this petition, and after the promulgation of Manchester, on April 28, 1988, private respondent paid an additional docket fee of P62,132.92. Although private respondent appears to have paid a total amount of P182,824.90 for the docket fee considering the total amount of  his  claim in the amended and supplemental  complaint  amounting to about P64,601,620.70, petitioner insists that private respondent must pay a docket fee of P257,810.49.

The principle   in Manchester could very well  be applied  in   the present  case.  The pattern  and   the   intent   to  defraud   the  government  of   the  docket   fee  due   it   is obvious not only in the filing of the original complaint but also in the filing of the second amended complaint.

However, in Manchester, petitioner did not pay any additional docket fee until] the case was decided by this Court on May 7, 1987. Thus, in Manchester, due to the fraud committed on the government, this Court held that the court a quo did not acquire jurisdiction over the case and that the amended complaint could not have been admitted inasmuch as the original complaint was null and void.

181

In   the   present   case,   a   more   liberal   interpretation   of   the   rules   is   called   for considering   that,   unlike   Manchester,   private   respondent   demonstrated   his willingness to abide by the rules by paying the additional docket fees as required. The  promulgation  of   the   decision   in  Manchester  must   have  had   that   sobering influence on private respondent who thus paid the additional docket fee as ordered by   the   respondent   court.   It   triggered   his   change   of   stance   by  manifesting   his willingness to pay such additional docket fee as may be ordered.

Nevertheless,   petitioners   contend   that   the   docket   fee   that   was   paid   is   still insufficient considering the total amount of the claim. This is a matter which the clerk of court of the lower court and/or his duly authorized docket clerk or clerk in-charge  should  determine and,   thereafter,   if  any  amount   is   found due,  he  must require the private respondent to pay the same.

Thus, the Court rules as follows:

1. It is not simply the filing of the complaint or appropriate initiatory pleading, but the payment of the prescribed docket fee, that vests a trial court with jurisdiction over the subject matter or nature of the action. Where the filing of the initiatory pleading is not accompanied by payment of the docket fee, the court may allow payment of the fee within a reasonable time but in no case beyond the applicable prescriptive or reglementary period.

2. The same rule applies to permissive counterclaims, third party claims and similar pleadings,   which   shall   not   be   considered   filed   until   and   unless   the   filing   fee prescribed therefor is paid. The court may also allow payment of said fee within a reasonable   time   but   also   in   no   case   beyond   its   applicable   prescriptive   or reglementary period.

3.  Where   the   trial   court   acquires   jurisdiction  over   a   claim  by   the  filing  of   the appropriate pleading and payment of the prescribed filing fee but, subsequently, the judgment awards a claim not specified in the pleading, or if specified the same has been left for determination by the court, the additional filing fee therefor shall constitute a lien on the judgment. It shall be the responsibility of the Clerk of Court or   his   duly   authorized   deputy   to   enforce   said   lien   and   assess   and   collect   the additional fee.

WHEREFORE, the petition is DISMISSED for lack of merit. The Clerk of Court of the court a quo is hereby instructed to reassess and determine the additional filing fee that should be paid by private respondent considering the total amount of the claim 

sought in the original complaint and the supplemental complaint as may be gleaned from the allegations and the prayer thereof and to require private respondent to pay the deficiency, if any, without pronouncement as to costs.

SO ORDERED.

182

G.R. Nos. 88075-77 December 20, 1989

MAXIMO TACAY, PONCIANO PANES and ANTONIA NOEL, petitioners, vs.REGIONAL TRIAL COURT OF TAGUM Davao del Norte, Branches 1 and 2, Presided by Hon. Marcial Fernandez and Hon. Jesus Matas, respectively, PATSITA GAMUTAN, Clerk of Court, and GODOFREDO PINEDA, respondents.

Eduardo C. De Vera for petitioners.

R E S O L U T I O N

 

NARVASA, J.:

In the Regional Trial Court at Tagum, Davao del Norte, 1 three

(3)   actions   for   recovery   of   possession   (acciones   publicianas 2 )  were   separately instituted by Godofredo Pineda against three (3) defendants, docketed as follows:

1) vs. Antonia Noel Civil Case No. 2209

2) vs. Ponciano Panes Civil Case No. 2210

3) vs. Maximo Tacay Civil Case No. 2211.

Civil Cases Numbered 2209 and 2211 were raffled to Branch I of the Trial Court, presided over by Judge Marcial Hernandez. Civil No. 2210 was assigned to Branch 2, presided over by Judge Jesus Matas.

The complaints 3 all alleged the same essential facts (1) Pineda was the owner of a parcel of land measuring 790 square meters, his ownership being evidenced by TCT No. T-46560; (2) the previous owner had allowed the defendants to occupy portions of the land by mere tolerance; (3) having himself need to use the property, Pineda had made demands on the defendants to vacate the property and pay reasonable rentals therefor, but these demands had been refused; and (4) the last demand had 

been made more than a year prior to the commencement of suit. The complaints prayed for the same reliefs, to wit:

1) that plaintiff be declared owner of the areas occupied by the defendants;

2)   that  defendants  and their   "privies  and allies"  be ordered to vacate and deliver the portions of the land usurped by them;

3) that each defendant be ordered to pay:

1 ) P 2,000 as monthly rents from February, 1987;

2 ) Actual damages, as proven;

3 ) Moral and nominal damages as the Honorable Court may fix ;

4)   P30,000.00,   "as   attorney's   fees,   and   representation   fees   of P5,000.00 per day of appearance;" 4

and

4) that he (Pineda) be granted such "further relief and remedies ... just and equitable in the premises.

The prayer of each complaint contained a handwritten notation (evidently made by plaintiff's   counsel)   reading,   "P5,000.00   as   and   for,"   immediately   above   the typewritten words, "Actual damages, as proven," the intention apparently being to make the entire phrase read, " P5,000.00 as and for actual damages as proven. 5

Motions   to  dismiss  were  filed   in  behalf  of  each  of   the  defendants  by  common counsel . 6 Every motion alleged that the Trial Court had not acquired jurisdiction of the case —

. . . for the reason that the ... complaint violates the mandatory and  clear  provision  of  Circular  No.  7  of   the   ...   Supreme Court dated  March  24,1988,   by   failing   to   specify   all   the   amounts  of damages which plaintiff is claiming from defendant;" and

183

.   .   .   for   ...   failure   (of   the   complaint)   to   even  allege   the  basic requirement as to the assessed value of the subject lot in dispute.

Judge Matas denied the motion to dismiss filed in Civil Case No. 2210 but ordered the expunction of the "allegations in paragraph 11 of the ... complaint regarding moral as well as nominal damages . 7 On motion of defendant Panes, Judge Matas later ordered the striking out, too, of the "handwritten amount of 'P5,000. 00 as and for.'   including the  typewritten words   'actual  damages  as  proven'   ...   in  sub-paragraph b of paragraph 4 in the conclusion and prayer of the complaint ..." 8

The motions to dismiss submitted in Civil Cases Numbered 2211 and 2209 were also denied in separate orders promulgated by Judge Marcial Fernandez. 9 His Order in Case No. 2209 dated March 15, 1989 (a) declared that since the "action at bar is for Reivindicatoria,   Damages   and  Attorney's   fees   ...   (d)efinitely   this   Court   has   the exclusive jurisdiction," (b) that the claims for actual, moral and nominal damages "are   only   one   aspect   of   the   cause   of   action,"   and   (c)   because   of   absence   of specification of the amounts claimed as moral, nominal and actual damages, they should be "expunged from the records."

Ascribing grave abuse of  discretion to both Judges Matas  and Fernandez  in  the rendition of the Orders above described, the defendants in all three (3) actions have filed with this  Court a "Joint  Petition" for certiorari,  prohibition and mandamus, with prayer for temporary restraining order and/or writ of preliminary prohibitory injunction," praying essentially that said orders be annulled and respondent judges directed   to  dismiss  all   the  complaints   "without  prejudice   to  private   respondent Pineda's re-filing a similar complaint that complies with Circular No. 7." The joint petition (a) re-asserted the proposition that because the complaints had failed to state the amounts being claimed as actual, moral and nominal damages, the Trial Courts a quo had not acquired jurisdiction over the three (3) actions in question-indeed, the respondent Clerk of Court should not have accepted the complaints which initiated said suits, and (b) it was not proper merely to expunge the claims for damages and allow "the so-called cause of action for "reivindicatoria" remain for trial" by itself. 10

The joint petition should be, as it is hereby, dismissed.

It   should  be  dismissed  for   failure   to  comply  with   this  Court's  Circular  No.  1-88 (effective   January   1,   1989).   The   copies   of   the   challenged   Orders   thereto attached 11 were not certified by the proper Clerk of Court or his duly authorized 

representative.  Certification was  made by   the  petitioners'   counsel,  which   is  not allowed.

The petition should be dismissed, too, for another equally important reason. It fails to demonstrate any grave abuse of discretion on the part of the respondent Judges in rendering the Orders complained of or,   for that  matter,  the existence of  any proper cause for the issuance of the writ of mandamus. On the contrary, the orders appear to have correctly applied the law to the admitted facts.

It  is true that the complaints do not state the amounts being claimed as actual, moral  and  nominal  damages.   It   is   also   true,  however,   that   the  actions  are  not basically for the recovery of sums of money. They are principally for recovery of possession of real property, in the nature of an accion publiciana. Determinative of the court's jurisdiction in this type of actions is the nature thereof, not the amount of   the   damages   allegedly   arising   from  or   connected  with   the   issue   of   title   or possession, and regardless of the value of the property. Quite obviously, an action for recovery of possession of real property (such as an accion plenaria de possesion) or the title thereof, 12 or for partition or condemnation of, or the foreclosure of a mortgage   on,   said   real   property 13 -   in   other   words,   a   real   action-may   be commenced  and  prosecuted  without   an   accompanying   claim   for   actual,  moral, nominal or exemplary damages; and such an action would fall within the exclusive, original jurisdiction of the Regional Trial Court.

Batas   Pambansa   Bilang   129   provides   that   Regional   Trial   Courts   shall   exercise exclusive original jurisdiction inter alia over "all civil actions which involve the title to,   or   possession  of,   real   property,   or   any   interest   therein,   except   actions   for forcible entry into and unlawful detainer of lands or buildings, original jurisdiction over which is conferred upon Metropolitan Trial Courts, Municipal Trial Courts, and Municipal Circuit Trial Courts." 14 The rule applies regardless of the value of the real property involved, whether it be worth more than P20,000.00 or not, infra. The rule also applies even where the complaint involving realty also prays for an award of damages; the amount of those damages would be immaterial to the question of the Court's  jurisdiction. The rule  is unlike that  in other cases e.g.,  actions simply for recovery of money or of personal property, 15 or actions in admiralty and maritime jurisdiction 16 in which the amount claimed, 17 or the value of the personal property, is   determinative  of   jurisdiction;   i.e.,   the   value  of   the  personal   property  or   the amount claimed should exceed twenty thousand pesos (P20,000.00) in order to be cognizable by the Regional Trial Court.

184

Circular No. 7 of this Court, dated March 24, 1988, cannot thus be invoked, as the petitioner does, as authority for the dismissal of the actions at bar. That circular, avowedly   inspired   by   the   doctrine   laid   down   in Manchester   Development Corporation   v.   Court   of   appeals, 149   SCRA  562   (May   7,   1987),   has   but   limited application to  said  actions,  as  shall  presently  be discussed.  Moreover,   the  rules therein laid down have since been clarified and amplified by the Court's subsequent decision in Sun Insurance Office, Ltd. (SIOL) v. Asuncion, et al., G.R. Nos. 79937-38, February 13, 1989.

Circular No. 7 was aimed at the practice of certain parties who omit from the prayer of  their  complaints "any specification of the amount of  damages,"  the omission being "clearly intended for no other purposes than to evade the payment of the correct filing fees if not to mislead the docket clerk, in the assessment of the filing fee." The following rules were therefore set down:

1.   All   complaints,   petitions,   answers,   and   similar   pleadings   should   specify   the amount of damages being prayed for not only in the body of the pleading but also in the prayer, and said damages shall be considered in the assessment of the filing fees in any case.

2. Any pleading that fails to comply with this requirement shall not be accepted nor admitted, or shall otherwise be expunged from the record.

3.  The Court  acquires   jurisdiction over  any case only  upon the payment  of   the prescribed docket fee. An amendment of the complaint or similar pleading will not thereby vest  jurisdiction in the Court,  much  less the payment of the docket fee based on the amount sought in the amended pleading.

The   clarificatory   and   additional   rules   laid   down   in Sun   Insurance   Office,   Ltd.   v. Asuncion, supra, read as follows:

1. It is not simply the filing of the complaint or appropriate initiatory pleading, but (also)   the   payment   of   the   prescribed   docket   fee   that   vests   a   trial   court  with jurisdiction over the subject-matter or nature of the action. Where the filing of the initiatory pleading is not accompanied by payment of the docket fee, the court may allow payment  of   the   fee  within  a   reasonable  time but   in  no case  beyond the applicable prescriptive or reglementary period.

2. The same rule applies to permissive counterclaims, third-party claims and similar pleadings,   which   shall   not   be   considered   filed   until   and   unless   the   filing   fee 

prescribed therefor is paid. The court may also allow payment of said fee within a reasonable   time   but   also   in   no   case   beyond   its   applicable   prescriptive   or reglementary period.

3.  Where   the   trial   court   acquires   jurisdiction  over   a   claim  by   the  filing  of   the appropriate pleading and payment of the prescribed filing fee but, subsequently, the judgment awards a claim not specified in the pleading, or if specified, the same has been left for determination by the court, the additional filing fee therefor shall constitute a lien on the judgment. It shall be the responsibility of the Clerk of Court or   his   duly   authorized   deputy   to   enforce   said   lien   and   assess   and   collect   the additional fee.

As  will   be  noted,   the   requirement   in  Circular  No.   7   that   complaints,   petitions, answers, and similar pleadings should specify the amount of damages being prayed for not only in the body of the pleading but also in the prayer, has not been altered. What has been revised is the rule that subsequent "amendment of the complaint or similar   pleading  will   not   thereby   vest   jurisdiction   in   the   Court,  much   less   the payment of the docket fee based on the amount sought in the amended pleading," the   trial   court   now   being   authorized   to   allow   payment   of   the   fee   within   a reasonable time but in no case beyond the applicable prescriptive or reglementary period.  Moreover,  a  new rule  has  been added,  governing  awards of  claims not specified in the pleading - i.e., damages arising after the filing of the complaint or similar pleading-as to which the additional filing fee therefor shall constitute a lien on the judgment.

Now, under the Rules of Court, docket or filing fees are assessed on the basis of the "sum claimed," on the one hand, or the "value of the property in litigation or the value of the estate," on the other. 18 There are, in other words, as already above intimated, actions or proceedings involving real property, in which the value of the property   is   immaterial   to   the   court's   jurisdiction,   account   thereof   being   taken merely   for  assessment  of   the   legal   fees;  and   there  are  actions  or  proceedings, involving personal property or the recovery of money and/or damages, in which the value of the property or the amount of the demand is decisive of the trial court's competence (aside from being the basis for fixing the corresponding docket fees). 19

Where the action is purely for the recovery of money or damages, the docket fees are   assessed  on   the  basis   of   the   aggregate   amount   claimed,   exclusive  only   of interests and costs. In this case, the complaint or similar pleading should, according to Circular No. 7 of this Court, "specify the amount of damages being prayed for not 

185

only in the body of the pleading but also in the prayer, and said damages shall be considered in the assessment of the filing fees in any case."

Two situations may arise. One is where the complaint or similar pleading sets out a claim  purely   for  money   or   damages   and   there   is   no  precise   statement   of   the amounts  being claimed.   In   this  event   the   rule   is   that   the  pleading will   "not  be accepted nor admitted, or shall otherwise be expunged from the record." In other words, the complaint or pleading may be dismissed, or the claims as to which the amounts are unspecified may be expunged, although as aforestated the Court may, on motion, permit amendment of the complaint and payment of the fees provided the claim has not in the meantime become time-barred. The other is where the pleading does specify the amount of every claim, but the fees paid are insufficient; and here again, the rule now is that the court may allow a reasonable time for the payment of the prescribed fees, or the balance thereof, and upon such payment, the defect is cured and the court may properly take cognizance of the action, unless in the meantime prescription has set in and consequently barred the right of action.

Where the action involves real property and a related claim for damages as well, the legal fees shall be assessed on the basis of both (a) the value of the property and (b) the total amount of related damages sought. The Court acquires jurisdiction over the action if the filing of the initiatory pleading is accompanied by the payment of the requisite fees, or,  if  the fees are not paid at the time of the filing of the pleading, as of the time of full payment of the fees within such reasonable time as the court may grant, unless, of course, prescription has set in the meantime. But where-as in the case at bar-the fees prescribed for an action involving real property have been paid, but the amounts of certain of the related damages (actual, moral and nominal) being demanded are unspecified, the action may not be dismissed. The Court undeniably has jurisdiction over the action involving the real property, acquiring it upon the filing of the complaint or similar pleading and payment of the prescribed fee. And it is not divested of that authority by the circumstance that it may  not  have  acquired   jurisdiction  over   the  accompanying   claims   for  damages because of lack of specification thereof. What should be done is simply to expunge those claims for damages as to which no amounts are stated, which is what the respondent Courts did, or allow, on motion, a reasonable time for the amendment of the complaints so as to allege the precise amount of each item of damages and accept   payment   of   the   requisite   fees   therefor  within   the   relevant   prescriptive period.

WHEREFORE, the petition is DISMISSED, without pronouncement as to costs.

186

G.R. No. 181842 February 5, 2010

METROPOLITAN BANK AND TRUST CO. and SOLIDBANK CORPORATION, Petitioners, vs.BERNARDITA H. PEREZ, represented by her Attorney-in-Fact PATRIA H. PEREZ, Respondent.

D E C I S I O N

CARPIO MORALES, J.:

On September 17, 1997, petitioner Solidbank Corporation (Solidbank) forged a lease contract with Bernardita H. Perez (respondent), represented by her attorney-in-fact Patria H. Perez1, over two parcels of land located in Sta. Maria, Bulacan for a period of 15 years commencing on January 1, 1998. Solidbank was to, as it did, construct a one-storey building specifically suited for bank premises.

Solidbank  was   later   acquired   by   its   co-petitioner  Metropolitan   Bank   and   Trust Company (Metrobank), the latter as the surviving entity.

On  September  24,   2002,  Metrobank   sent   a  notice  of   termination  of   the   lease contract effective September 30, 2002.2 Respondent, objecting to the termination, filed a complaint   for breach of contract  and damages against  herein petitioners Solidbank and Metrobank before the Regional Trial Court (RTC) of Malolos, Bulacan praying that,   inter alia,  herein petitioners be ordered to pay her "the would be unrealized income for the ensuing idle months of the said building."3

Metrobank   asserted   in   its   Answer  with   Counterclaim,   however,   that   the   lease contract did not prohibit pre-termination by the parties.

After respondent rested her case, Metrobank was, by Order of January 12, 2006, declared to have waived  its  right  to  present  evidence after  its  counsel   incurred several unexcused absences.

By  Decision  of  April   5,   2006,   Branch   22  of   the  Malolos   RTC   ruled   in   favor   of respondent, disposing as follows:

WHEREFORE, IN VIEW OF THE FOREGOING, judgment is hereby rendered in favor of the plaintiff      and against the defendants ordering the latter, jointly and severally:

1.  To pay the plaintiff the amount of P212,322.60 as unrealized  income before the filing of the case (Sept. 2002 to Feb. 2003);

2. To pay the plaintiff the amount of P2,013,753.03 as unrealized (income) after the filing of the case up to present (March 2003 to March 2006);

3. To pay the plaintiff the would be unrealized income for the ensuing idle months      of said building amounting to P7,126,494.30 (covering April 2006 until expiration of the contract of lease);

4. To pay plaintiff the amount of P200,000.00 as moral damages;

5. To pay plaintiff the amount of P100,000.00 as exemplary damages;

6. To pay plaintiff the amount of P100,000.00 as attorney’s fees and

7. To pay plaintiff as litigation expenses.

SO ORDERED.4 (emphasis and underscoring supplied)

On   appeal,   Metrobank   challenged,   in   the   main,   the   trial   court’s   award   of "unrealized income for the ensuing idle months" despite respondent’s failure to pay docket fees thereon to thus render the complaint dismissible for lack of jurisdiction.

By Decision5 of November 23, 2007, the appellate court affirmed that of the trial court6 and denied, by Resolution of February 21, 2008, a reconsideration thereof. Hence, the present petition for review on certiorari.

In her Comment, respondent admitted that the filing fees she paid did not cover her prayer for unrealized income for the ensuing idle months, for "at the time of filing and   payment[,]   the   period   that   the   building  would   be   idle   could   not   yet   be determined."7

In sustaining respondent’s justification for nonpayment of additional docket fees, the appellate court held:

187

For one, plaintiff-appellee Perez could not have been certain      at the time she filed the Complaint that defendant-appellant Metrobank would no longer return      to the Leased Property. It would have been speculative therefore on the part of plaintiff-appellee Perez to allege in her      Complaint      any unrealized income for the remaining    period      of theLease Contract considering that the possibility of defendant-appellant Metrobank   reconsidering   its  decision   to   terminate   the   said   Lease  Contract   and returning   to   the   Leased   Property   at   some   future   time   was   not   definitively foreclosed when  the  Complaint  was  filed.   In   light  of  her  predicament,  plaintiff-appellee Perez was thus justified in just making a general prayer for the court a quo to   award   unrealized   income   for   the   "ensuing   idle   months"   of   the   Leased Property.8 (italics in the original; underscoring supplied)

The petition is partly meritorious.

In Manchester Development Corporation v. Court of Appeals,9 the Court held that a pleading  which  does  not   specify   in   the  prayer   the  amount   sought   shall  not  be admitted or shall  be expunged,  and that a court acquires  jurisdiction only upon payment of the prescribed docket fee. This rule was relaxed in Sun Insurance Office, Ltd. v. Asuncion10 which was echoed in the 2005 case of Heirs of Bertuldo Hinog v. Melico, the pertinent portion of the decision in the latter case reads:

Plainly, while the payment of prescribed docket fee is a jurisdictional requirement, even   its   non-payment   at   the   time   of   filing   does not   automatically   cause   the dismissal      of the case, as long as the fee is paid within the applicable prescriptive or reglementary period, more so when the party involved demonstrates a willingness to abide by the rules prescribing such payment. Thus, when insufficient filing fees were   initially  paid  by   the  plaintiffs  and   there  was  no   intention   to  defraud   the government,   the  Manchester   rule  does  not  apply.   11      (emphasis  and underscoring supplied)

Metrobank takes exception to the application of Sun Insurance Office to the present case   because,   by   its   claim,   respondent   deliberately   concealed   the   insufficient payment of docket fees.

Metrobank’s position fails. The ensuing months in which the leased premises would be   rendered   vacant   could   not   be   determined   at   the  time  of   the   filing   of   the complaint. It bears recalling that the building constructed on respondent’s leased premises was specifically constructed to house a bank, hence, the idle period before another occupant with like business may opt to lease would be difficult to project.

On  Metrobank’s   raising   the   issue  of   lack  of   jurisdiction  over   the   complaint   for respondent’s failure to pay the correct docket fees, apropos is the ruling in National Steel Corporation v. Court of Appeals: 12

Although the payment of the proper docket fees is a jurisdictional requirement, the trial court may allow the plaintiff in an action to pay the same within a reasonable time before the expiration of the applicable prescriptive or reglementary period. If the plaintiff fails to comply      with this requirement, the defendant should timely raise the issue of jurisdiction or else he would be considered in estoppel. In the latter case, the balance between the appropriate docket fees and the amount actually paid by the plaintiff will be considered a lien on any award he may obtain in his favor.13 (emphasis and underscoring supplied)1avvph!1

Metrobank raised the issue of jurisdiction only before the appellate court after it and its co-petitioner participated in the proceedings before the trial court. While lack of jurisdiction may be raised at any time, a party may be held in estoppel if, as in the present case, it has actively taken part in the proceedings being questioned.

The   foregoing  disposition  notwithstanding,   respondent   is   liable   for   the  balance between   the  actual   fees  paid  and   the  correct  payable  filing   fees   to   include  an assessment on the award of unrealized  income,  following Section 2 of Rule 141 which provides:

SEC. 2. Fees  in  lien. – Where the court  in  its final  judgment awards a claim not alleged, or a relief different from, or more than that claimed in the pleading, the party concerned shall pay the additional fees which shall constitute a lien on the judgment in satisfaction of said lien. The clerk of court shall assess and collect the corresponding fee (underscoring supplied),

and jurisprudence, viz:

The exception contemplated   as   to   claims   not   specified   or   to   claims   although specified are left for determination of the court is limited only to any damages that may arise after the filing of the complaint or similar pleading      for then it will not be possible   for   the   claimant   to   specify   nor   speculate   as   to   the   amount thereof.14 (emphasis and underscoring supplied)

A word on the grant of moral and exemplary damages and attorney’s fees.

188

The Court  notes   that   respondent’s  witness-attorney-in-fact   testified only  on  the existence of the lease agreement and unrealized income due to pre-termination. Since an award of moral damages is predicated on a categorical showing from the claimant that emotional and mental sufferings were actually experienced, absent any evidence thereon in the present case,15 the award must be disallowed. And so too  must   the  award of  attorney’s   fees,  absent  an   indication  in   the   trial   court’s Decision of the factual basis thereof, the award having been merely stated in the dispositive portion.16 Parenthetically, while respondent prayed in her complaint for the award of attorney’s fees and testified during the trial that:

Q: Now, in connection with the filing of this case and hiring your lawyer, do you have agreement with your counsel with respect to attorney’s fees?

A: P100,000.00 acceptance fees.

Q: What about appearance fees?

A: I forgot already, sir.,17

there   is   no   showing   that   she   submitted  any  documentary   evidence   in   support thereof.

WHEREFORE, the petition is in part GRANTED. The November 23, 2007 Decision of the Court of Appeals isMODIFIED. The Clerk of Court of the Regional Trial Court of Malolos, Bulacan is ordered to reassess, determine and collect additional fees that should  be  paid  by   respondent  within  fifteen   (15)  days,   in  accordance  with   the foregoing   discussion   of   the   Court,   provided   the   applicable   prescriptive   or reglementary period has not

yet   expired,   which   additional   fees   shall   constitute   a   lien   on   the   judgment   in satisfaction of said lien. The award of moral and exemplary damages and attorney’s fees is DELETED.

In all other respects, the appellate court’s Decision is AFFIRMED.

SO ORDERED.