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Märkte verstehen | Risiken bewerten | Chancen erkennen
Die Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung durch das in der Stadt Rietberg (LK Gütersloh) geplante
City Outlet Center
Präsentation der Ergebnisse der ecostra-Auswirkungsanalyse vom 25.04.2016 sowie der ergänzenden fachgutachterlichen Stellungnahme vom 10.05.2017 im Rahmen des Erörterungstermins für TöB am Dienstag, den 13. Juni 2017 in Rietberg
Altstadt-Bereiche „Rathausstraße“ und „Nord- bzw. Südtor“
Inhalt
1. City Outlet Center als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen
2. Neue Projektparameter und Auswirkungen des in Rietberg geplanten City Outlet Centers auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung
3. Fazit
ecostra GmbH Analysen und Strategien
für Märkte und Standorte in Europa
www.ecostra.com
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1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
1. City Outlet Center als Vertriebskonzept mit spezifischen
Anforderungen
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Die Situation in Deutschland (inklusive angrenzendes Ausland)
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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Vertriebsformen für Fabrikverkaufswaren
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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Vertriebsformen für Fabrikverkaufswaren
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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City Outlet Center: Varianten und Konzepte
• Der (nicht multiplikationsfähige) Sonderfall der „Outletcity Metzingen“
• Historie:
• 1923 Gründung der Schneiderei HUGO BOSS
• 1972 HUGO BOSS führt den ersten Fabrikverkauf in Metzingen ein
• 1995 Die Outletcity Metzingen formiert sich
• 1997 / 1998 Eröffnung der Outlet Stores von Joop, Bally und Escada
• 1999 Grundsatzentscheidung für Fabrikverkauf in der Innenstadt von Metzingen
• 2001 HUGO BOSS erweitert den Fabrikverkauf in der Kanalstraße
• 2002 Eröffnung weiterer Outlets von Polo Ralph Lauren, Tommy Hilfiger, Nike…
• 2006 Zahl der Outlet Stores wächst auf 40
• 2008 2½ Mio. Besucher pro Jahr
• 2011 Ausbau des Luxus- und Premiumareals
• 2017 Erweiterung der Gesamtverkaufs- fläche von 30.000 auf 40.000 m²
Quelle: outletcity.com
Quelle: ecostra
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Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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Quelle: Wilhelmshavener Zeitung
Quelle: kaiser-wilhelm-objektgesellschaft.de
City Outlet Center: Varianten und Konzepte
• Relaunch und Neupositionierung eines innerstädtischen Warenhauses am Beispiel des
„Wilhelms Outlet“ Wilhelmshaven
• Identische Vorhaben gibt es auch
in Gelnhausen (ehem. „Kaufhaus
Joh“) und Solingen (ehem.
„Clemens Galerien“)
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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• Nachnutzung leerstehender Geschäftsflächen in historischen Innenstädten am Beispiel des „City Outlet Bad Münstereifel“
• Historie:
• Aufgrund u.a. der Gesundheitsreform und der Krise des Kurwesens bekamen auch Handel, Gastronomie und Dienstleistungen der Stadt Bad Münstereifel wirtschaftliche Schwierigkeiten.
• 2011 Massive Ladenleerstandsproblematik in der historischen Innenstadt (ca. 40 %).
• 2012 Während einer Wanderung u.a. durch die Stadt hatten 3 regional verwurzelte Unternehmer die Idee, die Leerstände in Outlet Stores umzunutzen.
• 2012 – 2014 Aufkauf von Gebäuden und Läden in der Innenstadt.
• August 2014 Eröffnung von Europas 1. City Outlet Center.
• 2016 Planungen zur Erweiterung. Quelle: cityoutletbadmuenstereifel.com
Quelle: ecostra
City Outlet Center: Varianten und Konzepte
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
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Augsburger Allgemeine, 16.01.2016
Frankfurter Allgemeine Zeitung, 27.07.2016
Outlet Stores als Rettung „notleidender“ historischer Innenstädte
Hessische/Niedersächsische Allgemeine, 28.09.2016
Westdeutscher Rundfunk, 09.08.2016
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Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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Immobilienzeitung, 08.06.2017
Outlet Stores als Rettung „notleidender“ historischer Innenstädte
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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Was sind City Outlet Center?
Die wesentlichen Merkmale eines City Outlet Centers sind:
• Nachnutzung vorhandener (meist leerstehender) Ladeneinheiten in zentralen Innenstadtlagen
• Es handelt sich nicht um einen einheitlich geplanten, räumlich zusammenhängenden Gebäudekomplex. Dieses Merkmale kann auf Teilbereiche, aber nicht auf das gesamte Objekt zutreffen. Erkennbar ist dies v.a. bei Unterschieden in der Architektur und fehlenden gemeinsamen Funktionsflächen wie z.B. Heizung, Lager, Entsorgung.
• Andere Nutzungen – z.B. Dienstleister, Händler, Gastronomiebetriebe, Wohnungen – befinden sich z.T. zwischen den Outlet Stores und stehen nicht notwendigerweise im gemeinsamen Eigentum oder werden durch einen gemeinsamen Betreiber vermietet.
• Öffentliche Straßen und Wege verlaufen durch das Areal, auf dem Outlets lokalisiert sind.
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Wo funktionieren City Outlet Center?
Die wesentlichen Standortfaktoren für City Outlet Center sind:
• Kritische Masse (abhängig von spezifischen Faktoren vor Ort; zw. ca. 8.000 – 9.000 m² VK)
• Räumliche Dichte an Outlet Stores (Konsument muss den Charakter der Lage erfassen können)
• Einzugsgebiet mit ausreichend Kundenpotential
• Touristische Positionierung (!!) muss bereits im Vorfeld gegeben sein
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Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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* = Umsatz nur aus Zone I; lt. Gutachter ist das Planobjekt aufgrund der Wettbewerbssituation nicht in der Lage, nennenswerte Marktanteile und Umsätze in den Zonen II & III zu erreichen.
** = Umsatzprognose für das 5. Geschäftsjahr
Standort (Jahr der Untersuchung)
Institut / Gutachter
Flächen-größe
City Outlet
Einzugsgebiet des
Vorhabens lt. Gutachter
Einwohner-potenziale im Einzugsgebiet
Umsatzerwartung (Flächen-
produktivität)
Status
Oettingen in Bayern (08 / 2015)
BBE Handels-beratung
11.400 m² VK Bis zu 90 PKW-Fahrminuten
5,3 Mio., davon • 0,3 Mio. Zone I • 1,2 Mio. Zone II • 3,8 Mio. Zone III
ca. 2,2 – 2,4 Mio. €* (ca. 190 – 210 € / m² VK)
Lt. Gutachter kein ausreichendes Potenzial Planungen aufgegeben
Zwiesel (06 / 2015)
BBE Handels-beratung
10.000 m² VK Bis zu 90 PKW-Fahrminuten
3,2 Mio., davon • 0,2 Mio. Zone I • 0,8 Mio. Zone II • 2,2 Mio. Zone III
ca. 20,0 – 35,0 Mio. €** (ca. 2.000 – 3.500 € / m² VK)
Lt. Gutachter ausreichendes Potenzial, aber schwache Mieternachfrage Planungen zurückgestellt
Dinkelsbühl (12 / 2015)
Stadt + Handel
10.000 m² VK Bis zu 60 PKW-Fahrminuten
2,3 Mio., davon • <0,1 Mio. Zone I
• 0,5 Mio. Zone II • 1,7 Mio. Zone III
ca. 34,9 Mio. €, davon ca. 65 % Streuumsätze (ca. 3.490 € / m² VK)
Lt. Gutachter v.a. aufgrund der touristischen Potenziale möglich Planungen in fortgeschrittenem Stadium
Echternach (10 / 2016)
ecostra 8.500 m² VK Bis zu 60 PKW-Fahrminuten
1,2 Mio., davon • 0,1 Mio. Zone I • 0,6 Mio. Zone II • 0,5 Mio. Zone III
ca. 34,4 Mio. €, davon ca. 23 % Streuumsätze (ca. 4.050 € / m² VK)
Lt. Gutachter möglich (u.a. ganzjährige Sonntagsöffnung) Projektgesellschaft in Gründung
Feuchtwangen (10 / 2015)
ecostra 10.000 m² VK Bis zu 60 PKW-Fahrminuten
2,5 Mio., davon • <0,1 Mio. Zone I • 0,5 Mio. Zone II • 1,9 Mio. Zone III
ca. 29,7 Mio. €, davon ca. 18 % Streuumsätze (ca. 2.970 € / m² VK)
Lt. Gutachter möglich, allerdings zu geringe Verkaufsflächen-potenziale Planungen aufgegeben
Reutte in Tirol (03 / 2016)
ecostra 8.500 m² VK Bis zu 60 PKW-Fahrminuten
0,9 Mio., davon • <0,1 Mio. Zone I • 0,2 Mio. Zone II • 0,7 Mio. Zone III
ca. 22,0 Mio. €, davon ca. 27 % Streuumsätze (ca. 2.590 € / m² VK)
Lt. Gutachter zu wenige Verkaufsflächenpotenziale verfügbar Planungen aufgegeben
Rietberg (07 / 2015)
ecostra 9.000 m² VK Bis zu 60 PKW-Fahrminuten
5,3 Mio., davon • 0,4 Mio. Zone I • 1,4 Mio. Zone II • 3,5 Mio. Zone III
ca. 37,8 Mio. €, davon ca. 25 % Streuumsätze (ca. 4.200 € / m² VK)
Lt. Gutachter gute Standorteignung Planungen in fortgeschrittenem Stadium
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Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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Vergleich: Ergebnisse von Auswirkungsanalysen für City Outlet Center
Es gibt keine Vergleichsergebnisse!
Außer in Rietberg wurde bislang noch nirgends eine Auswirkungsanalyse für ein City Outlet Center erstellt!
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Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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2. Auswirkungen des in Rietberg geplanten City Outlet Centers auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
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Darstellung des Rechtsrahmens für die Standortentwicklung im Einzelhandel
Beschreibung und Bewertung des Makro- und Mikrostandortes
Darstellung der Projektparameter (Gesamt-VK, Sortimente etc.)
Abgrenzung und Zonierung des potenziellen Einzugsgebietes
Ermittlung der Einwohnerzahlen
Berechnung der relevanten Kaufkraftvolumina
Darstellung der Angebots- und Wettbewerbssituation
•EH-Bestand aller Mittel- & Oberzentren in ca. 30 PKW-Fahrminuten
•Qualitative Bewertung der Grundzentren
•Bewertung sonstiger relevanter EH-Lagen
Darstellung der Angebots- und Wettbewerbssituation (Fortsetzung)
* Auswertung vorliegender Studien & Einzelhandelskonzepte
Ermittlung der Umsatzerwartung
•Kaufkraftabschöpfung nach Zonen des Einzugsgebietes; ggf. touristische Umsätze
•Räumliche Umsatzherkunft , Umsatzzusammensetzung nach Warengruppen
Analyse der Kaufkraftbewegungen
•Wo war die Kaufkraft vorher als Umsatz gebunden?
•Welche Konsequenzen hat der Umsatzabzug?
•Bewertung der möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen
Fazit
•Abschließende gutachterliche Gesamtbewertung
Methodik und Vorgehensweise bei der Auswirkungsanalyse
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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Grundlagen der vorliegenden Auswirkungsanalyse vom April 2016
• Ergebnisse der Standort- & Potenzialanalyse City Outlet Center Rietberg vom Juli 2015
• Ergebnisse des Erörterungstermins zum City Outlet Center Rietberg mit Vertretern der umliegenden Kommunen, des Landkreises, der IHK und des Einzelhandelsverbandes am 29.09.2015 im alten Progymnasium von Rietberg
• Information über die Projektparameter und sonstige Rahmendaten
• Vorstellung des Arbeitsprogrammes für die Auswirkungsanalyse
• Berücksichtigung von Ergänzungswünschen und Hinweisen aus dem Plenum
• Keine aktuellen Erhebungen des jeweiligen örtlichen Einzelhandels, sondern Auswertung von Daten und Angaben in den kommunalen Einzelhandelskonzepten und anderen vorliegenden Untersuchungen
• Qualitative Begehung der jeweiligen Innenstädte und Ortszentren
• Plausibilisierung und Systematisierung der Daten (u.a. aufgrund unterschiedlicher Abgrenzungen der Gutachter)
• Übertragung in ein Kaufkraftstrommodell & Analyse der Auswirkungen
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH
• Konzentration des Handels an Polen im Norden und Süden der Rathausstraße, sog. „Knochenmodell“
• Erweiterung der Fläche auf ca. 9.965 m² VK
• ca. 440 altstadtnahe Parkplätze
Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017
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Gegenüberstellung der Anordnung der Geschäfte in Rietberg (geplant) Bad Münstereifel (bestehend)
Quelle: www.cityoutletbadmuenstereifel.com/besuch-planen/centerplan
Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH
Bad Münstereifel
(bestehend)
Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017
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Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH
Nordtor • Magnet nun auch im Norden • Scharnierlage des mittleren
trapezförmigen Neubaus (Verbindung zur Rathausstrasse)
Südtor • Positive Weiterentwicklung des
L-förmigen Konzepts (Erschließung, Ladenzuschnitte, Funktionalität etc.)
Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017
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Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH
• Ankerfunktion der Neubauten an Nord- und Südtor mit Stärkung der Verbindungsachse Rathausstraße
• Aus absatzwirtschaftlicher Sicht sind die Veränderungen sehr positiv zu bewerten (Tragfähigkeit, Marktpositionierung etc.)
• Ca. 11 % mehr VK, aber 15 – 20 % mehr Gesamtumsatz (Erhöhung des Gesamtumsatzes um ca. 6 – 8 Mio. €)
• Umsatzherkunft verschiebt sich dabei nach Außen, durch Verbesserung der räumlichen Ausstrahlung
• Sog. „kritische Masse“ ist gegeben
• Insgesamt erfolgt eine Optimierung des Konzepts
Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017
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Die Auswirkungen des COC am Beispiel des Oberzentrums Bielefeld lt. ecostra-Auswirkungsanalyse vom April 2016
• Qualitative Beschreibung des Einzelhandelsstandortes (Geschäftslagen, Magnetbetriebe, Ladenleerstandsituation etc.)
• Prüfung und Auswertung der Daten und Angaben aus dem Einzelhandelskonzept (hier: Junker & Kruse)
Quelle: JUNKER & KRUSE: Integration von Investorenprojekten in die Innenstadt von Bielefeld. Untersuchung im Auftrag der Stadt Bielefeld. Dortmund, 07 / 2014. S. 40.
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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Die Auswirkungen des COC am Beispiel des Oberzentrums Bielefeld lt. ecostra-Auswirkungsanalyse vom April 2016
Gesamtstadt Innenstadt
Umsatzrück- gang
Umsatzumver-teilungsquote
Umsatzrückgang Umsatzumverteilungs-quote
Bekleidung (inkl. Sportbekleidung)
ca. 5,5 - 5,6 Mio. € ca. 1,4 % ca. 4,1 - 4,2 Mio. € ca. 1,6 %
Schuhe und Lederwaren
ca. 1,1 - 1,2 Mio. € ca. 1,8 % ca. 0,7 - 0,8 Mio. € ca. 1,9 %
Sonstige relevante Sortimentsbereiche
ca. 1,5 - 1,6 Mio. € ca. 0,7 % ca. 0,5 - 0,6 Mio. € ca. 0,8 %
Gesamt ca. 8,2 - 8,3 Mio. € ca. 1,2 %
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Die Auswirkungen des COC am Beispiel des Mittelzentrums Gütersloh lt. ecostra-Auswirkungsanalyse vom April 2016
Gesamtstadt Innenstadt
Umsatzrück- gang
Umsatzumver-teilungsquote
Umsatzrückgang Umsatzumverteilungs-quote
Bekleidung (inkl. Sportbekleidung)
ca. 0,9 - 1,0 Mio. € ca. 0,8 % ca. 0,7 - 0,8 Mio. € ca. 0,9 %
Schuhe und Lederwaren
ca. 0,1 - 0,2 Mio. € ca. 0,9 % ca. 0,1 - 0,2 Mio. € ca. 1,2 %
Sonstige relevante Sortimentsbereiche
ca. 0,2 - 0,3 Mio. € ca. 0,3 % ca. 0,1 - 0,2 Mio. € ca. 0,4 %
Gesamt ca. 1,2 - 1,3 Mio. € ca. 0,6 %
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Die Auswirkungen des COC in den Zentralen Orten im Unter-suchungsraum lt. ecostra-Auswirkungsanalyse vom April 2016
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Die Auswirkungen des COC in den Zentralen Orten im Unter-suchungsraum lt. ecostra-Stellungnahme vom Mai 2017
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
In der ecostra-Auswirkungsanalyse vom April 2016 wurde gezeigt, dass in allen Städten kaum spürbare Umsatzumverteilungen zu erwarten sind. Zwar werden durch die neuen Projektparameter die Umsatzumverteilungen erhöht, allerdings liegen diese Umverteilung weiterhin deutlich entfernt von kritischen Bereichen.
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3. Fazit
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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• Die ermittelten Umsatzumverteilungsquoten bewegen sich in allen Segmenten - Bekleidung, Schuhe & Lederwaren und bei den sonstigen COC-relevanten Sortimenten - auf einem sehr niedrigen Niveau. Bei den meisten untersuchten zentralen Orten sogar unterhalb einer rechnerischen Nachweisschwelle.
• Die im Rahmen dieser Untersuchung ermittelten Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den Städten und Innenstädten im Untersuchungsraum liegen deutlich unter einem städtebaulich oder raumordnerisch relevanten Schwellenwert der Umsatzumverteilung, so dass keine wesentlich negativen Auswirkungen zu erwarten sind.
Auswirkungen des COC und abschließende Bewertung
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
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Vorgabenprüfung im Rahmen des sachlichen Teilplans zum LEP NRW
Auswirkungen des COC und Bewertung
• Ziel 1: Standorte nur im Allgemeinen Siedlungsbereich
• Die Verortung des Planstandorts im allg. Siedlungsbereich ist (weiterhin) gegeben.
• Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen
Versorgungsbereichen
• Planstandort liegt (weiterhin) innerhalb des ZVB, so wie er im EH-Konzept der Stadt Rietberg festgelegt ist.
• Ziel 3: Beeinträchtiungsverbot
• EH-Lagen in den ZVB der umliegenden Städte sind durch das Projekt (weiterhin) nicht wesentlich beeinträchtigt.
Insgesamt ist daher auch bei Zugrundelegung der neuen Projektparameter bei keinem der untersuchten zentralen Orte im regionalen Umfeld von städtebaulichen Funktionsstörungen bei einer Realisierung des Planvorhabens auszugehen.
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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Aus gutachterlicher Sicht ist die vorgesehene Realisierung eines City Outlet Centers in Rietberg wirtschaftsstrukturell, städtebaulich und raumordnerisch eindeutig als verträglich einzustufen.
Die Weiterentwicklung des Gestaltungskonzepts in ein sog. „Knochenmodell“ mit zwei funktionalen Polen sowie die Flächenerweiterung auf ca. 9.965 m² VK ist aus gutachterlicher Sicht als Optimierung des bislang vorgesehenen Konzepts zu sehen.
1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,
Städtebau & Raumordnung 3. Fazit
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!