cher Zür Der...der Schipfe berichtet, diekomplett im Besitz der Stadt und direkt von der Abstimmung vom 13. Junibetroffen ist. BeiderWohnungsvergabemüssten«Mie-te und Einkommen

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H V ZE

Zur Stadtzürcher Abstimmung vom 13. Juni:

| Rot-Grün und die Spielregeln (S. 291)

| Nein zu unnötigen Mietgeschenken (S. 295)

291HEV 5 | 2010

Die Seite des Geschäftsleiters

In einer Demokratie bestimmt die Mehr-heit – aber nicht uneingeschränkt. In derlangen Geschichte der Demokratie habensich Schranken entwickelt, die verhindernsollen, dass sie zu einer Diktatur der Mehr-heit wird. Daran musste der Bezirksratdie rot-grüne Stadtzürcher Mehrheit desGemeinderates erinnern, nachdem diese dieSpielregeln missachtet und eine Stellung-nahme in der Abstimmungszeitung durch-gedrückt hatte. Die Minderheit hat nunalso Recht bekommen. Nützen tut es ihrallerdings wenig, da die Stimmbürger dieAbstimmungszeitung längstens erhaltenhaben und die Abstimmung wie vorgese-hen stattfindet.

Dabei wäre es möglich gewesen, denDruck zu stoppen oder die Abstimmung zuverschieben. Darüber, inwieweit dabei eineRolle gespielt hat, dass der Präsident desBezirksrats Teil von Rot-Grün ist, will ich garnicht erst spekulieren.

Leider ist das kein einmaliger Ausrut-scher, die Missachtung der demokrati-schen Spielregeln scheint Methode zuhaben. Erinnert sei an den GestaltungsplanManegg. In einer Nacht-und-Nebel-Aktionwurde dort der Bauherr dazu gebracht,sich «freiwillig» zu höheren ökologischenStandards und einer kleineren Zahl vonParkplätzen zu verpflichten sowie einenDrittel des gesamten Wohnraums als ge-meinnützige Wohnungen zu erstellen. EinHinweis reichte, dass es sonst mit derAnnahme des Gestaltungsplans länger dau-ern könnte. Einen Bauherrn kann esbekanntlich teuer zu stehen kommen, aufseinem Recht zu beharren und es auf demRechtsweg durchzusetzen. Es braucht Ner-ven, Zeit und Geld und der Ausgang ist

Albert Leiser,Direktor Haus-

eigentümerverbändeStadt und Kanton

Zürich

Rot-Grün und die Spielregeln

Albert Leiser

immer ungewiss. Sind juristische Prozessemit vielen Unwägbarkeiten verbunden, sindes politische noch viel mehr. Kein Wunder,wenn sich da ein Bauherr lieber auf «freiwil-lige» Konzessionen einlässt.

Ich höre schon: Der Zweck heiligt dochdie Mittel. Abgesehen davon, dass dieserZweck nicht geeignet ist, irgendein Mittelzu heiligen, will mir aber scheinen, dassnichts wichtiger sein kann als eine funktio-nierende Demokratie. Die Spielregeln zuverletzen, welche das Fundament derDemokratie sicherstellen und verhindernsollen, dass die Mehrheit die Rechte alleranderen mit Füssen tritt, ist gefährlich. Mei-nes Erachtens lässt sich das mit nichts recht-fertigen. ■

HEV 5 | 2010292

Inhaltsverzeichnis

Der Zürcher Hauseigentümer 5/2010 | 69. Jahrgang

ÖffnungszeitenMontag–Freitag8.00 – 17.30

TelefonzentraleTel. 044 4871700Fax 044 4871777

Drucksachen-verkaufTel. 044 4871707

RechtsauskünfteTel. 044 4871717

Montag–Freitag8.00 – 12.00

13.00– 17.00

BauauskünfteTel. 044 4871818

Montag–Freitag8.00 – 12.00

13.00– 17.30

Internet:www.hev-zuerich.chwww.hev-zh.ch

Titelbild: Königlich,wenn nicht gar göttlich:die Iris. Mehr dazu aufS. 347. (Foto: ElisabethMeier-Solfrian)

H V ZürichEDie Seite des GeschäftsleitersRot-Grün und die Spielregeln 291

Stadtzürcher Abstimmung vom 13. Juni 2010Nein zu unnötigen Mietgeschenken 295

RegisterharmonisierungDer Teufel steckt im Detail 299

EnergieMehr Stromeffizienz im Mehrfamilienhaus 301

Impressum 305

TelekommunikationVom Kupferkabel zur Glasfaser – Umrüstung für die Zukunft 307

MietzinsgestaltungDreimonatige Kündigungsfrist 312

Die EigentumswohnungDas Reglement im Stockwerkeigentum (Erlass und Abänderung) 315

Seminar/WorkshopDie Wohnungsabnahme 319«Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung» 327Der Mietzins 337

Vom BauenDie Berechtigung zur Einreichung eines Baugesuchs 323

MietrechtMietvertragsverhandlungen – Rechte und Pflichten 329Einseitige Vertragsänderung 333

DrucksachenBestellformular 339

Unser GartenGebetene und ungebetene Gäste im Garten 343

Zum TitelbildSchwertlilien – Iris 347

Aus dem KantonalverbandSektionen-Info 348Übung abbrechen 351

295HEV 5 | 2010

Stadtzürcher Abstimmung vom 13. Juni 2010

Am 13. Juni 2010 stimmt die StadtZürich über die Volksinitiative «Für be-zahlbare Wohnungen und Geschäftsräu-me in der Stadt Zürich» ab. Unter «be-zahlbaren Wohnungen» verstehen dieInitianten Wohnungen, die nach demPrinzip der Kostenmiete – also ohneGewinnabsicht – vermietet werden. Mitihrer Initiative wollen sie erreichen, dass alle

Wohnliegenschaften im Besitz der StadtZürich dem Kostenmiete-Prinzip unterwor-fen werden.

Bei genauerer Betrachtung zeigt sich,dass diese Forderung keineswegs revolu-tionär ist. Bei der überwiegenden Mehr-heit der städtischen Wohnliegenschaften,namentlich bei den von der Stadt erstell-ten Wohnsiedlungen, wird das Prinzip der

Nein zu unnötigen Mietgeschenken

Der Mieterinnen-und MieterverbandZürich, der Schwei-zerische Verband fürWohnungswesensowie SP, Grüne,Alternative Listeund CSP wollen dasPrinzip der Kosten-miete für alle städti-schen Wohnliegen-schaften in derGemeindeordnungder Stadt Zürichfestschreiben. IhreVorlage würde zuunnötigen Mietzins-verbilligungenaus Steuergeldernführen und ist des-halb abzulehnen.

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HEV 5 | 2010296

Kostenmiete bereits heute angewendet.Anders sieht es bei rund 2600 Wohnun-gen in Einzelliegenschaften, die nicht vonder Stadt selbst gebaut, sondern im Laufeder Zeit aus unterschiedlichen Gründenvon der Stadt aufgekauft wurden. EinenGrossteil dieser Wohnliegenschaften findetman im Kreis 1.

Wenige profitieren zulastender Steuerzahler

Die Bewohner der erwähnten 2600Wohnungen könnten in Form von Miet-zinsverbilligungen direkt von einer An-nahme der Volksinitiative profitieren. Obsie das überhaupt wünschen, ist fraglich.Klar ist hingegen, dass die Bewohner invielen Fällen nicht darauf angewiesen sind,handelt es sich dabei doch oftmals umPersonen, die durchaus in der Lage sind,mittlere- oder höherpreisige Mieten zubezahlen.

Die Mietzinsverbilligungen – oder bes-ser Mietgeschenke – gibt es nicht gratis.Sie fallen zulasten der Steuerzahler. Wes-halb? Die kantonalen Haushaltsvorschrif-ten sehen vor, dass sich die Mietzinse derrund 2600 Wohnungen am Markt orien-tieren. Diese Vorgabe ist umso nachvoll-ziehbarer, wenn man bedenkt, dass vieleschöne Altstadtwohnungen sowie Woh-nungen an bester Lage (wie beispielsweisean der Schipfe) davon betroffen sind.

Würden diese marktpreiskonformen Miet-zinse durch eine Annahme der Volksini-tiative verunmöglicht und durch Kosten-mieten ersetzt, entstünde ein Loch in derStaatskasse, wofür die Steuerzahler Jahrfür Jahr mit ihrem Geldbeutel hinhaltenmüssten.

Keine Traumwohnungen mitSteuergeldern verbilligen

Im März dieses Jahres hat der «Tages-Anzeiger» über die Wohnungssuche ander Schipfe berichtet, die komplett imBesitz der Stadt und direkt von derAbstimmung vom 13. Juni betroffen ist.Bei der Wohnungsvergabe müssten «Mie-te und Einkommen in einem angemesse-nen Verhältnis» stehen, wurden da dieGrundsätze der Wohnungsvermietungzitiert. Offen bleibt aber die Definitioneines «angemessenen Verhältnisses». In-teressant ist auch der folgende Ausschnittaus dem Artikel: «Die Bedingungen wer-den mit den Jahren nicht überprüft. Wereine Stadtwohnung hat, der darf blei-ben.» Im Klartext: Auch wenn Miete undEinkommen nicht mehr in einem «ange-messenen Verhältnis» stehen, hat dies fürden Mieter keine Konsequenzen. Somitwürden auch Personen von Mietgeschen-ken aus Steuergeldern profitieren, derenEinkommen und Miete in einem Missver-hältnis stehen.

Übrigens: Der Artikel wurde unter demTitel «Die Suche nach der Traumwoh-nung» veröffentlicht. Am 13. Juni lautetdie Frage also nicht «Wollen Sie dieVolksinitiative ‹Für bezahlbare Wohnun-gen und Geschäftsräume in der StadtZürich› annehmen?». In Tat und Wahr-heit lautet die Frage «Wollen Sie Traum-wohnungen mit Ihren Steuergeldern ver-billigen?». ■

Stadtzürcher Abstimmung vom 13. Juni 2010

Am 13. Juni

N E I Nzur Volksinitiative

für bezahlbare Wohnungenund Gewerberäume in der

Stadt Zürich

299HEV 5 | 2010

Registerharmonisierung

Im revidierten Gemeindegesetz legtder Kantonsrat mit Beschluss vom 11. Janu-ar 2010 fest, dass Grundeigentümerund Liegenschaftsverwaltungen verpflich-tet sind, notwendige Angaben für die Ein-führung der amtlichen Wohnungsnum-mer zur Verfügung zu stellen. Auf dieserGrundlage erhebt die Post im Auftrag desstatistischen Amtes zurzeit die folgendenDaten:

– Strasse, Hausnummer, PLZ und Ort, andem das Gebäude steht;

– Stockwerk, Lage auf dem Stockwerk(aus Sicht des Haupteingangs, also zumBeispiel 3. Stock links);

– Anzahl Zimmer, Wohnfläche in m2 (so-fern und so wie Angaben in den Unter-lagen vorhanden sind);

– Mieter/Bewohner (sofern bekannt) mitNamen und Vornamen. ■

Der Teufel steckt im Detailpo. Unsere Ausführungen in HEV 4/10, S. 233ff., über die von denHauseigentümern zu liefernden Daten haben da und dort zu Unsicher-heiten geführt. Deshalb hier eine kleine Präzisierung:

Nationalratskommission stimmt der parlamentarischenInitiative zum Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung einerselbstbewohnten Liegenschaft zupo. Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrates (WAK-N)hat sich von der Abfuhr, welche der Bundesrat Anfang April der Initiative noch erteilthat (vgl. HEV 4/10, S. 219), nicht beeindrucken lassen. Nach der Meinung derKommissionsmehrheit erhöht die Anwendung der relativen Methode beim Steuerauf-schub die Mobilität der Eigenheimbesitzer, deshalb entspricht sie eher demVerfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung. Die WAK-N hält daher mit 12zu 10 Stimmen bei 2 Enthaltungen daran fest, dem Rat den ursprünglichenVernehmlassungsentwurf mit dem Wechsel zur relativen Methode zu unterbreiten.

Der HEV ist darüber hocherfreut.

Steuerberatung beim HEV Zürich

Steuern sparen durch Steuern planenlic. iur. Martin Byland, TBO Treuhand AG

Terminvereinbarung: Frau R. Mülly, Sekretariat Rechtsabteilung, 044 487 17 11Für die Erstbesprechung gilt ein Stundenansatz von Fr. 230.–. WeitergehendeBeratungen werden individuell vereinbart und budgetiert.

301HEV 5 | 2010

Energie

In der Schweiz werden jährlich rund 60Terawattstunden oder 60 Milliarden Kilowatt-stunden (kWh) Strom verbraucht, Tendenzsteigend. Der zunehmende Verbrauch hebtdie Stromkosten. Direkten Einfluss daraufhat jeder im Privaten, etwa in der eigenenWohnung. Man kann Stand-by-Betrieb ver-meiden, Elektrogeräte clever nutzen oderenergieeffiziente Leuchtmittel einsetzen. InMehrfamilienhäusern wird neben dem pri-vaten auch sogenannter Allgemeinstromverbraucht. Er fliesst beispielsweise in dieTreppenhausbeleuchtung, den Heizungsraum

oder die Waschküche. In diesen Bereichen isthäufig nicht die energieeffizienteste techni-sche Lösung im Einsatz – das bedeutet un-nötig hohe Nebenkosten für alle Bewohner.

Stromeffizienz im grossen StilUm die «Stromeffizienz im Mehrfamili-

enhaus» zu steigern, haben die Elektrizitäts-werke des Kantons Zürich (EKZ) ein gleich-namiges Umwelt-Förderprogramm lanciert.Finanzielle Anreize motivieren die Eigen-tümer von Mehrfamilienhäusern, Stromfres-ser in ihren Liegenschaften aufzufinden und

ineffiziente Beleuch-tungsanlagen sowieHaushaltsgrossgerätezu ersetzen. Der Ein-stieg in das Förder-programm ist der EKZ-Stromcheck, eine ver-günstigte Energiebe-ratung.

Ineffizienz aufspürenMit dem EKZ-

Stromcheck erhältder Hauseigentümerfür 100 Franken proLiegenschaft eine

Mehr Stromeffizienz im MehrfamilienhausJens Brüggemann, Elektrizitätswerke des Kantons Zürich

Mehrfamilienhaus-Eigentümer und -Bewohner profitieren vomneuen EKZ-Umwelt-Förderprogramm «Stromeffizienz im Mehrfamilien-haus». Ausgangslage ist eine energetische Beurteilung der anden Allgemeinstrom angeschlossenen elektrischen Verbraucher.Förderaktionen motivieren zum Ersatz ineffizienter Geräte undInstallationen.

HEV 5 | 2010302

energetische Bewertung der an den Allge-meinstrom angeschlossenen Verbraucher.Ein EKZ-Energieberater erfasst vor Ort denIstzustand der Anlagen und überprüft dieEinstellwerte der Steuergeräte. Speziell dieBeleuchtungseinrichtungen, zum Beispielim Treppenhaus, werden genau unter dieLupe genommen. Die möglichen Massnah-men zur Verbesserung der Stromeffizienzwerden in einem Bericht festgehalten.

Vom Stromcheck profitieren auch dieBewohner des Hauses. An alle Haushalteeiner teilnehmenden Liegenschaft wird eineEKZ-Stromsparbox verteilt. Diese enthältneben einer modernen, stromsparendenLED-Lampe wertvolle Tipps, wie jeder Mie-ter ohne Komfortverlust seinen Stromver-brauch senken kann.

EKZ-Stromcheck als Zugangzu Förderaktionen

Die Durchführung des EKZ-Stromchecksberechtigt zur Teilnahme an verschiedenenFörderaktionen. Finanzielle Beiträge wer-den für den Ersatz alter, zur Liegenschaftgehörender Haushaltsgrossgeräte und für

die energetische Modernisierung der allge-meinen Beleuchtungsanlagen gezahlt.

Für die Haushaltsgrossgeräte gilt: Eswerden ausschliesslich neue Geräte derhöchsten Energieeffizienzklasse gefördert,welche bei Topten (www.topten.ch) auf-geführt sind. Wäschetrockner und Wasch-maschinen fördern die EKZ pro Gerät mitbis zu 500 Franken. Bei effizientesten Kühl-und Gefriergeräten profitieren die Haus-eigentümer von maximal 450 Franken För-derung pro Gerät.

Im Bereich der Beleuchtungsanlagenwerden der Leuchtenersatz sowie der Ein-bau einer Lichtsteuerung gefördert. BeimLeuchtenersatz werden Leuchten mit ein-gebautem elektronischen Vorschaltgerätmit maximal 75 Franken pro Leuchte un-terstützt. Bei der Lichtsteuerung wird dieInstallation von Bewegungsmeldern mit75 Franken pro Gerät und der Einbau einerMinuterie mit 200 Franken pro Anlagegefördert.

Wie weiter?Förderberechtigt sind Eigentümer von

Mehrfamilienhäusern mit mindestens dreiWohneinheiten, die von den EKZ mitStrom versorgt werden. Das Anmeldefor-mular für den EKZ-Stromcheck und weitereInformationen können unter www.ekz.ch/umwelt-foerderprogramm abgerufen odertelefonisch unter der Nummer 058 359 11 13angefragt werden. ■

Energie

Für Hauseigentümer

EKZ-Stromcheck• Gemeinsamer Rundgang mit dem

EKZ-Energieberater• Voraussetzung für die Teilnahme an

den Förderaktionen

Für Mieter

EKZ-Stromsparbox• Wird im Rahmen des EKZ-Stromchecks

allen Mietern kostenlos abgegeben• Enthält Informationen für den

effizienten Umgang mit Strom

Förderaktionen• Effiziente Beleuchtungsanlagen und

Haushaltsgrossgeräte• Für maximal 400 Liegenschaften,

bis 31. August 2011

Informationsanlässe in denGemeinden des Kantons ZürichJetzt – energetisch modernisieren ist einGebäude-Effizienz-Programm und hilftIhnen bis zu 70% des Energieverbrauchsin Ihrer Immobilie einzusparen. Informa-tionen zur energetischen Modernisie-rung, zu Förderprogrammen und Bera-tung erhalten Sie auf den kostenlosenInformationsanlässen in Ihrer Nähe:

– Männedorf 1. Juni

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– Adliswil 17. Juni

– Rickenbach* 1. September

– Urdorf 8. September

– Niederhasli* 15. September

– Hirzel* 21. September

– Volketswil 28. September

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– Dällikon 9. November

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*Der ursprüngliche Termin wurdewegen des WM-Finalspiels verschoben.

Weitere Informationen unter:www.energetisch-modernisieren.chwww.energiezukunftschweiz.ch

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Ein Programm von:

H V Kanton ZürichEE

305HEV 5 | 2010

Impressum

Herausgeber:Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich)In Zusammenarbeit mit:Hauseigentümerverband Kanton Zürich(HEV Kanton Zürich)

Direktor HEV Kanton Zürich und HEV Zürich:Albert Leiser (al)

Redaktion:Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,[email protected],Tel. 044 487 17 73, Fax 044 487 17 72www.hev-zuerich.ch, www.hev-zh.ch

Redaktor:lic. iur. Paco Oliver (po)

Autoren dieser Ausgabe:Jens Brüggemann, EKZlic. iur. Giuseppe D’Amato, Rechtsanwalt,HEV ZürichRuth Jehring, Grueber + Co. Baumschulen,Langnau am AlbisClaudia Pfisterer, EWZlic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, HEV Zürich

Auflage: 57 645 (WEMF-bestätigt)

Nachdruck nur mit Quellenangabe(z.B. HEV Zürich 5/2006) gestattet.

Abonnemente:HEV Zürich, Kathrin Attinger, Postfach,8038 Zürich, [email protected],Tel. 044 487 17 75, Fax 044 487 17 72www.hev-zuerich.ch

Inseratenverwaltung:Der Zürcher Hauseigentümer, Postfach,8021 Zürich, Markus TuraniTel. 044 487 18 08, Fax 044 487 18 09,[email protected]

Der Inserateteil dient der Information unserer Mitgliederüber Produkte und Dienstleistungen und stellt keineEmpfehlung des Herausgebers dar.

Produktebesprechungen können nicht aufgenommenwerden.

Erscheint monatlich einmal.Verkaufspreis Fr. 2.–, Jahresabonnement Fr. 20.–(für Mitglieder im Jahresbeitrag inbegriffen).

Über nicht bestellte Manuskripte kann keineKorrespondenz geführt werden.

Druck: Swiss Printers AG, Schlieren

307HEV 5 | 2010

Telekommunikation

Die digitale Kommunikation entwickeltsich rasend schnell. Noch vor wenigen Jah-ren genügten die Kupferleitungen vollkom-men, um Telefon und Internet zu nutzen.Bereits heute stossen diese Leitungenjedoch an ihre Grenzen, denn die Bandbrei-tenbedürfnisse nehmen kontinuierlich zu.Prognosen besagen, dass man allein fürs

Internet in zwei bis drei Jahren doppeltso viel Bandbreite benötigt wie heute. BeimFernsehen ist das hochauflösende TV(HDTV) auf dem Vormarsch. Im Kino wirdunterdessen 3-D-Filme zum Standard underste Fernseher mit dieser Technologie wer-den vermutlich bald folgen. Dabei steigt derBandbreitebedarf nochmals um ein Vielfa-

Vom Kupferkabel zur Glasfaser –Umrüstung für die ZukunftClaudia Pfister/ewz

Vor bald 100 Jahren brachten die Elektrizitätswerke den Stromanschluss in dieHaushalte. Ähnlich diesem Siegeszug folgt jetzt das nächste grosse Infrastruktur-projekt: In den nächsten Jahren liefern sie den Hauseigentümern den Anschlussans Breitbandnetz auf Glasfaserbasis.

Kreis 1 AltstadtKreis 2 Enge/Wollishofen/

LeimbachKreis 3 WiedikonKreis 4 AussersihlKreis 5 Industrie QuartierKreis 6 Unterstrass/OberstrassKreis 7 HottigenKreis 8 RiesbachKreis 9 Altstetten/AlbisriedenKreis 10 Höng/WipkingenKreis 11 Oerlikon/Seebach/

AffolternKreis 12 Schwamendingen

Bau des Glasfasernetzes in der Stadt Zürich

11

1210

6

7

8

2

3

9

4

1

5

ewz-Gebiet

HirslandenEnge

Albisrieden

Limmat

Swisscom-Gebiet

309HEV 5 | 2010

Telekommunikation

Raum zu schaffen für die Glasfaser, müssendie Kupferkabel früher oder später entferntwerden.

Wie geschieht dieser Wechsel auf dieGlasfaser?

Bereits haben mehrere Städte wieZürich, St.Gallen, Bern und Basel begonnen,ein Glasfasernetz aufzubauen. Da die Elek-trizitätswerke mit ihrem Stromnetz über eingrosses Know-how im Netzbau verfügen,gehören sie vielerorts zu den Pionieren. Bei-spiel Zürich: Swisscom und ewz, das Elektri-zitätswerk der Stadt Zürich, haben eineKooperation beim Glasfasernetz beschlos-sen. Dies ermöglicht einen effizienten Baudes Glasfasernetzes. Rund ein Viertel derQuartiere wird Swisscom erschliessen unddie restlichen drei Viertel das ewz. AlleHaushalte erhalten einen Mehrfaseran-schluss mit vier Fasern. Eine ist für ewzreserviert, eine für Swisscom und die restli-chen zwei bilden eine Reserve für allfälligeweitere Infrastruktur-Provider.

Freie Wahl bei Service-ProvidernBisher waren Infrastruktur-Provider wie

die Swisscom, welche das Kupferkabelgebaut haben, auch gleich die einzigen Ser-vice-Provider, die Telefonie- und Internet-

Services anbieten. Mit dem heutigen Mehr-faseranschluss ändert sich dies. ewz bietetselbst keine Services an, sondern gewährtallen Service-Providern diskriminierungs-freien Zugang. Bereits heute sind ein Dut-zend Service-Provider auf dem Glasfaser-netz ewz.zürinet verfügbar. Dies ermöglichteinen freien Wettbewerb und eine Chancefür kleine, innovative Anbieter. Zum Beispielkann die im Zürcher Oberland bekannteGGA Maur ihre Telefon-, Internet- und TV-Services jetzt auch in der Stadt Zürichanbieten.

Vorgehen beim Glasfaseranschluss?Der Aufbau des Glasfasernetzes ist nicht

nur in grossen Städten im Gange, auch inGemeinden wie Meilen geht es voran. VieleHauseigentümer werden deshalb in dennächsten Jahren einen Leitungsanschluss-vertrag erhalten. In der Stadt Zürich zumBeispiel von ewz oder von Swisscom. NachUnterzeichnung erfolgt eine gemeinsameBegehung der Liegenschaft, um den Haus-anschluss zu besprechen. Mit einem Kunst-stoffrohr von 7 mm Durchmesser wird dieGlasfaser in den Keller gezogen, der einenHausanschlusskasten erhält. Dann könnendie Mieter Services bestellen. Sobald eineBestellung vorliegt, werden sämtlicheWohnungen und Büros kostenlos bis hinzur Glasfaser-Steckdose erschlossen. Dasfür den Betrieb erforderliche Endkunden-Anschlussgerät wird ebenfalls von ewzinstalliert und zur Verfügung gestellt. DieKomponenten für die einzelnen Services,zum Beispiel Modems, liefern die entspre-chenden Service-Provider. Der Anschluss istfür Hauseigentümer gratis, sie sind einzigfür das Bereitstellen der vorhandenen Rohr-körper und Steigzonen zuständig. Ein schö-ner Nebeneffekt ist dabei die kostenloseWertsteigerung der Liegenschaft. ■

Info

Hauseigentümer in der Stadt Zürichkönnen bereits einen Leitungsanschluss-vertrag bestellen, wenn Sie im ewz-Gebiet sind. Auf www.zuerinet.ch kön-nen Sie die Verfügbarkeit von Servicesdurch Eingabe der Adresse Ihrer Liegen-schaft prüfen sowie den Vertrag bestel-len. Weitere Infos erhalten Sie unter derTelefonnummer 058 319 21 87.

HEV 5 | 2010308

Telekommunikation

ches an. Während für den 2-D-Standard-TV eine Bandbreite von zwei Mega-bytes pro Sekunde (Mbps) genügt, ist füreinen 2-D-HDTV bereits eine Bandbreitevon 10 Mbps nötig. Bei einem 3-D-HDTVsind es bereits 280 Mbps.

Dieser Entwicklung ist das Kupferkabelmit einem Potenzial von 50 bis 100 Mbpsnicht gewachsen. Wir stehen deshalb voreinem grossen Infrastrukturprojekt – demflächendeckenden Anschluss mit Glas-faserleitung in alle Haushalte, in der Fach-sprache «Fiber to the Home (FTTH)» ge-nannt. Die Glasfaser hat ein Potenzial vonetwa 2400 Mbps und ermöglicht eine par-allele Nutzung. Ähnlich dem Badezimmer,das in einer Familie immer einen Engpassdarstellt, wird das Kupferkabel zunehmendein Nadelöhr bei der Kommunikation. Wäh-rend der Vater einen spannenden HD-Film geniessen möchte, vergnügt sich derSohn bei einem aufwendigen Online-Game, die Mutter ladet Bilder auf dieFamilien-Website und die Tochter telefo-

niert – alles gleichzeitig. Mit der Glasfaserkein Problem. Der Wechsel zur Glasfaser istein Generationenprojekt, das Kupferkabelwird noch einige Jahre in Betrieb bleiben.Wann es definitiv ausrangiert wird, hängtvon der Nachfrage nach hohen Bandbreitenab und vom Platz in den Kabelkanälen. Um

ewz.

Glasfaser-Hausanschlussleitung

Hausanschlusskasten

Glasfaser-Hausverkabelung

Glasfaser-Steckdose

ewz-Endkunden-Anschlussgerät

Service Provider.

Service Provider Endgerät (z. T. mitWLAN), nur wenn notwendig

Empfänger für digitales Fernsehen(Set-Top-Box)

Eigentümer/-in.

Multimedia-Verteilkastenmit Stromanschluss

Rangierverteiler (Patch-Panel)

Ethernet-Verkabelung

Ethernet-Steckdose

Mieter/-in.

Ethernet-Verteiler (Hub oder Switch),optional

Individuelle Ethernet-VerkabelungAlternativen: WLAN, POF, PLCewz.zürinet.Hausverkabelung

Steigzone

Haus-einführung

Mit zentralem Multimediaverteiler

Ohne Multimediaverteiler

313HEV 5 | 2010

Mietzinsgestaltung

5 6 7 8 9 10

1.4.

2005

3.25

104.

310

.04

–2.9

1–5

.66

2.26

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.200

53.

2510

5.0

4.05

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1–5

.66

1.98

5.00

4.07

1.32

1.10

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53.

0010

5.0

4.05

0.00

–2.9

11.

985.

006.

984.

071.

4.20

063.

0010

5.7

10.0

50.

00–2

.91

1.70

4.50

6.20

3.29

1.10

.200

63.

0010

6.2

4.06

0.00

–2.9

11.

514.

005.

512.

601.

4.20

073.

0010

5.9

10.0

60.

00–2

.91

1.62

3.50

5.12

2.21

1.10

.200

73.

0010

6.6

4.07

0.00

–2.9

11.

353.

004.

351.

441.

10.2

007

3.25

106.

64.

07–2

.91

–5.6

61.

353.

001.

44–1

.31

1.4.

2008

3.25

107.

310

.07

–2.9

1–5

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1.08

2.50

0.67

–2.0

81.

4.20

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7.3

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61.

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109.

14.

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61.

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60.

041.

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3.25

108.

74.

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1 Seit 1.1.08 ist für die Mietzinsgestaltung nach der relativen Methode ein für die ganze Schweiz geltenderReferenzzinssatz massgebend. (Hintergrundinformation in HEV 10/08). Dieser wird mit Stichtag 30.9.09wieder neu berechnet und am 1. Dezember publiziert. Es besteht eine gewisse Wahrscheinlichkeit, dasser von gegenwärtig 3% auf 2,75% gesenkt wird. Es empfiehlt sich daher, mit der Berechnung allfälligerMietzinsanpassungen bis nach diesem Datum zuzuwarten. Damit Sie für diese Eventualität gewappnetsind, haben wir sie in unserer Tabelle bereits vorweggenommen. Zur Anwendung gelangt nur diejenigeKolonne, welche dem am 1. Dezember in den Medien veröffentlichten neuen Referenzzinssatz entspricht.2 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise. Für die Berechnung spielt es keine

Rolle, auf welcher Basis (1993/2000/2005) die Teuerung berechnet wird. Wir verwenden hier dieBasis 2000.

3 Verteuerung aller öffentlich-rechtlichen Abgaben und anderen Aufwendungen, die der Betrieb der Lie-genschaft mit sich bringt, z.B. Objektsteuern, Versicherungsprämien, Kehricht, Wasser, Abwasser, Elek-trisch für allgemeine Räume usw.– In der Regel wird eine Erhöhung des Mietzinses von 0,5 bis 1% pro Jahr ohne konkreten Nachweis

möglich. Die diesbezügliche Praxis der Schlichtungsbehörden ist uneinheitlich.– Wird eine Mehrzahl der Betriebskosten neben dem Mietzins separat abgerechnet, so kann diese

Erfahrungszahl nicht angewendet werden. Eine Steigerung dieser Kosten gilt dann als mindestensteilweise bereits in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt, sodass pauschal, das heisst ohneBeleg, nur 0,25–0,5% pro Jahr akzeptiert werden.

– Müssen die Kostensteigerungen belegt werden, so kann der Beweis nur durch Vergleich über einenlängeren Zeitraum hinaus erbracht werden. Der Durchschnitt mehrerer Jahre muss mit dem Durch-schnitt der Kosten der Folgejahre verglichen werden. Die aus diesem Vergleich resultierende Steige-rung ist es, die zu einer Erhöhung berechtigt. Einmalig hohe Kosten fallen so auf mehrere Jahre ver-teilt ins Gewicht.

4 Massgebend für die Berechnung der Mietzinsanpassung ist der Zeitpunkt, an welchem die letzte Miet-zinsanpassung verschickt wurde, oder – falls seit Vertragsabschluss noch keine Anpassung vorgenom-men worden ist – der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. In dieser Tabelle wird davon ausgegangen,dass die letzte Anpassung kurz nach Erscheinen unserer entsprechenden Tabelle auf den in der erstenSpalte angeführten Termin ausgeführt wurde. Es empfiehlt sich, die erste Mietzinsanpassung nach Ver-tragsabschluss individuell zu berechnen bzw. berechnen zu lassen.

5 Falls die Hypothekarzinssenkung von 3,25 auf 3% noch nicht auf den 1.10.2005 berücksichtigt wurde.6 Falls die Hypothekarzinssenkung von 3,25 auf 3% bereits auf den 1.10.2005 berücksichtigt wurde.7 Falls die Hypothekarzinserhöhung von 3 auf 3,25% noch nicht auf den 1.10.2007 berücksichtigt wurde.8 Falls die Hypothekarzinserhöhung von 3 auf 3,25% bereits auf den 1.10.2007 berücksichtigt wurde.9 Falls die Hypothekarzinserhöhung von 3,25 auf 3,5% noch nicht auf den 1.4.2008 berücksichtigt

wurde.10 Falls die Hypothekarzinserhöhung von 3,25 auf 3,5% bereits auf den 1.4.2008 berücksichtigt wurde.

Mietzinsgestaltung

Dreimonatige KündigungsfristMietzinsänderungen nach Art. 269a lit. b und e OR unter Berücksichtigung– der Hypothekarzinsänderungen1

– der Teuerung des risikotragenden Kapitals2

– der Kostensteigerungen3

Diese Tabelle ist als Hilfsmittel zu verstehen. Sie kann eine individuelle Berechnungeiner Mietzinsanpassung im Streitfall nicht ersetzen. Bei Mietverträgen mit beson-deren Abmachungen, wie z.B. Index- oder Staffelmiete, gelangt diese Mietzins-gestaltung während der festen Dauer nicht zur Anwendung.

Berechnet am 6. Mai 2010(halbjährlich aktualisierte Tabelle unter www.hev-zh.ch/Mietzins)

HEV 5 | 2010312

315HEV 5 | 2010

Die Eigentumswohnung

Obschon das Reglement einegrosse praktische Bedeutung hat,ist es nicht notwendigerweiseBestandteil des Begründungsak-tes. Es besteht nämlich keine ge-setzliche Verpflichtung zum Erlasseines Nutzungs- und Verwal-tungsreglements. Den Stockwerk-eigentümergemeinschaften isthingegen dringend zu empfehlen,ein solches Reglement zu erstel-len. Von Gesetzes wegen bestehtzudem ein Anspruch jedes Stock-werkeigentümers auf Erlass eines solchesReglements (Art. 712g Abs. 3 ZGB).

In der Praxis wird das Reglement inder Regel bereits in den Begründungsaktintegriert. Wird das Reglement hingegen

nicht beim Begründungsakt er-lassen, so kann dies auch späterjederzeit erfolgen. Hierfür ist einBeschuss der Stockwerkeigentümermit qualifiziertem Mehr (Mehr derPersonen und nach Anteilen) erfor-derlich.

Das Reglement ist grundsätzlichauf Dauer ausgelegt. Auf der an-deren Seite dient das Reglementdem Stockwerkeigentum und nichtumgekehrt. Entsprechend muss esden wandelnden Bedürfnissen der

Stockwerkeigentümer angepasst werdenkönnen, so z.B. wenn sich einzelne Bestim-mungen im Laufe der Zeit als unpraktikabeloder aufgrund veränderter Strukturen alsunzweckmässig herausstellen. Die Abände-

Das Reglement im Stockwerkeigentum(Erlass und Abänderung)Das Reglement dient der Umschreibung der Rechtsstellung deseinzelnen Stockwerkeigentümers innerhalb der Stockwerkeigentümer-gemeinschaft. Es enthält Bestimmungen und Verhaltensregeln,welche von den Stockwerkeigentümern vereinbart wurden. So erfülltdas Reglement eine ähnliche Funktion wie die Statuten einesVereins oder einer Aktiengesellschaft.

RA lic. iur.Cornel Tanno,Rechtsberatung,Prozessführung,HEV Zürich

HEV 5 | 2010316

Die Eigentumswohnung

rung des Reglements bedarf grundsätzlicheines mit qualifiziertem Mehr nach Köpfenund Wertquoten gefällten Beschlusses. Es istin der Literatur umstritten, ob diese Mehr-heitsbestimmung für die Abänderung desReglements erleichtert werden kann (einfa-ches Mehr). Einzelne Bestimmungen könnenallerdings nur durch einen einstimmigenBeschluss geändert werden, so z.B. Ände-rung des Sonderrechtes sowie Aufhebung,Änderung oder Einführung von Vorkaufs-rechten.

Daneben gibt es Bestimmungen, welcheaufgrund ihrer zwingenden Natur wederaufgehoben noch abgeändert werden kön-nen. Darunter fallen z.B. unentziehbareRechte des Stockwerkeigentümers wie dasStimmrecht, das Recht auf Einsetzung und

Abberufung des Verwalters oder der An-spruch auf Erlass eines Reglements.

Denkbar wäre auch die Aufhebung desReglements. Die Versammlung der Stock-werkeigentümer wird hingegen kaum überdie Aufhebung des Reglements befinden,ohne dass eine neue Fassung in Kraft tretensoll. Es stellt sich die Frage, ob die Aufhe-bung des Reglements (ohne dass ein neuesin Kraft tritt) einstimmig oder mit qualifi-ziertem Mehr beschlossen werden muss.Literatur und Praxis schweigen sich mehr-heitlich über diese Frage aus. Meines Erach-tens müsste ein solcher Beschluss einstim-mig gefasst werden. Da die Aufhebung desReglements praktisch nie vorkommt, dürfteder Beantwortung dieser Frage wohl nurtheoretische Bedeutung zukommen. ■

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Standard-WohnungsabnahmeVorbereitung | Durchführung

SonderfälleEstrich-/Kellerabteil nicht fertig geräumt | AlterMieter will selber Schäden beheben | Mieternicht mehr auffindbar | Investitionen des Mie-ters/Übertragung auf neuen Mieter

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Seminarkosten inkl. DokumentationMitglieder* Einzel: Fr. 250.–

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* Mitgliedervergünstigung kann nur beiAngabe der Mitglied-Nr. gewährt werden(vgl. Adressfeld auf letzter Seite).Mitglieder- und Rechnungsadresse müssenübereinstimmen.

**Nur 1 Dokumentation

Anmeldeschluss:14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullierungennach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungs-gebühr von 30% der Seminarkosten zu entrich-ten. Bei unentschuldigtem Nichterscheinen blei-ben die vollen Seminarkosten geschuldet. EineVertretung ist selbstverständlich willkommen.

HEV Zürich, Sekretariat Seminare,Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,Fax 044 4871777, Tel. 044 487 17 03,E-Mail: [email protected]

Die WohnungsabnahmeFreitag, 3. September 2010, 8.00 bis 12.00 UhrReferenten: lic. iur. Reto Ziegler, Rechtsanwalt | Rolf Schlagenhauf, dipl. Malermeister,

Betriebsökonom FH | Hans Barandun, Immobilienverwalter mit eidg. FachausweisSeminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich-Wollishofen

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Anmeldung für Seminar/Workshop«Die Wohnungsabnahme»vom 3. September 2010

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323HEV 5 | 2010

Vom Bauen

GrundsätzlichesDer Begriff der gesuchstellen-

den Person bzw. Bauherrschaftwird sehr weit gefasst. Der Grundliegt darin, dass die Baubewilli-gung, obschon sie einer bestimm-ten Person erteilt wird, sich nur aufdas Bauvorhaben in seiner konkre-ten Gestalt und Ausführung richtet.Mit anderen Worten sind für dieBaubewilligung lediglich die sachli-chen Merkmale des Vorhabensentscheidend und nicht die Persondes Gesuchstellers. Für die Baubehörde ist inpersoneller Hinsicht allein wesentlich, dass ihreine für das Bauprojekt verantwortliche Per-son gegenübersteht. Demnach kann auch einArchitekt oder Generalunternehmer alsGesuchsteller auftreten. Sodann sind juristi-sche Personen ebenso berechtigt zur Einrei-chung wie natürliche Personen. Erwähnens-wert ist ausserdem, dass das Recht, die Bau-bewilligung zu beanspruchen, nicht nur demursprünglichen Ge-suchsteller, sondern aucheinem allfälligen Rechtsnachfolger (z.B. Käu-fer des Grundstückes) zukommt.

Berechtigung im Einzelnena) Grundeigentümer

Der Eigentümer eines Grundstücks, aufdem eine Baute erstellt werden soll, ist stetsbefugt, ein Baugesuch zu stellen. Liegt ge-

meinschaftliches Eigentum (Mit-oder Gesamteigentum) vor, ist jenach Umfang des Bauvorhabensund der Ausgestaltung des Eigen-tums-verhältnisses die Zustimmungaller Eigentümer oder auch lediglicheiner Mehrheit nötig (vgl. Art. 647cff. und 653 ZGB).

b) BaurechtsnehmerDer Baurechtsnehmer ist wie ein

Grundeigentümer alleinverfügungs-berechtigt. Das bedeutet, dass er zu

seinem Bauvorhaben keine separate Zustim-mung des Grundeigentümers braucht. Diesgilt, solange der Baurechtsnehmer sich andem im Grundbuch umschriebenen Umfangdes Baurechts hält. Bei einer Überschreitungseiner Befugnisse ist es Sache des Eigen-tümers des Baugrundstücks, sich dagegenjuristisch zu wehren. Die Baubehörde klärtalso nicht selbst ab, ob der Grundeigentümerdurch das Bauvorhaben in unrechtmässigerWeise beeinträchtigt wird. Nur ausnahms-weise bei ganz offensichtlichen Verstössenwird die Baubehörde unter Androhung einesVerzichts der Projektbe-urteilung einen Be-rechtigungsnachweis verlangen.

c) StockwerkeigentümerBeim Stockwerkeigentum ist zu differen-

zieren: Für Bauvorhaben, die zu Sonderrecht

Die Berechtigung zur Einreichungeines BaugesuchsWill jemand ein Bauvorhaben realisieren, hat er bei der zuständigenBaubehörde ein entsprechendes Gesuch einzureichen. Dabei stelltsich unter anderem die wichtige Frage, welche Personen überhauptzur Einreichung berechtigt sind.

lic. iur.Giuseppe D’Amato,Rechtsanwalt,tel. Rechtsberatung,HEV Zürich

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Vom Bauen

zugeteilte Räume betreffen, kann der jeweili-ge Stockwerkeigentümer in der Regel alleineein Baugesuch einreichen, zumal er in derGestaltung dieser Räume grundsätzlich freiist. Bezieht sich das Bauprojekt hingegen aufdas gemeinsame Eigentum, so bedarf es derZustimmung der übrigen Stockwerkeigen-tümer. Das Beschlussquorum bestimmt sichdabei je nach Art und Umfang des Vorhabensbzw. Ausgestaltung des Stockwerkeigen-tümerreglements.

d) Andere PersonenAndere Personen, die am Baugrundstück

nicht oder nicht ausschliesslich berechtigtsind, können ebenfalls ein Baugesuch einrei-chen. Zu denken ist etwa an Mieter, Pächteroder Bauunternehmer im Rahmen von Werk-

verträgen. Sie haben aber gemäss § 310 Abs.3 des Planungs- und Baugesetzes des Kan-tons Zürich (PBG) die schriftliche Zustimmungder Grundeigentümer vorzuweisen.

Bringen diese Drittpersonen die schriftlicheErlaubnis nicht bei, obwohl sich klar ergibt,dass das Bauprojekt nicht ohne Zustimmungweiterer am Grundstück beteiligter Personenverwirklicht werden kann, wird die Baube-hörde regelmässig auf das Gesuch erst ein-treten, wenn die fehlenden Zustimmungenvorliegen.

Prüfung der BerechtigungDie Baubehörde ist nur zu einer summari-

schen Prüfung der Legitimation verpflichtet.Denn es ist ihr nicht zuzumuten, die dinglicheBerechtigung am Baugrundstück durchanspruchsvolle und zeitraubende Abklärun-gen zu überprüfen. Ist die Befugnis dahernach einer ersten Würdigung der Verhältnis-se aus privatrechtlichen Gründen unklar, kanndie Baubehörde entweder die Behandlungdes Gesuches bis zum Entscheid des Zivil-richters sistieren oder die baurechtliche Prü-fung vorziehen. In der Regel wird sie schonaus verfahrensrechtlichen Gründen die ersteVariante wählen. Kommt hinzu, dass sie aufdiese Weise dem Berechtigten erspart, dieErstellung der fraglichen Baute auf dem zivil-rechtlichen Weg zu verhindern. Entscheidetsich die Baubehörde hingegen trotz strittigerBerechtigung für die baurechtliche Prüfungdes Bauvorhabens, muss sie die Baubewilli-gung gestützt auf § 310 Abs. 1 PBG erteilen,sofern die materiellrechtlichen Vorschriftenerfüllt sind. In einem solchen Falle könnensich die Grundstücksberechtigten nur aufdem zivilrechtlichen Weg wehren. Das heisst,dass Ihnen gegen den Entscheid der Bau-behörde, sich mit dem Bauprojekt zu be-fassen, keine rechtliche Handhabe zur Ver-fügung steht. ■

HEV 5 | 2010324

Aus dem Seminarinhalt

GrundlagenWas sind die mit der Liegenschaft verbundenenNebenkosten | Welche Heiz- und Nebenkostendürfen wann und wie auf die Mieter überwälztwerden | Was gehört in eine Heiz- und Warm-wasserabrechnung

Aus der PraxisDie Ausgestaltung eines Mietvertrags in derPosition Nebenkosten | Unterschiede je nachVertragslage | Der Verteilschlüssel | Die Ver-rechnung des Verwaltungsaufwandes

Sonderfälle

Die Einführung neuer Nebenkosten | Folgenungültig erhobener Heiz- und anderer Neben-kosten | Das Recht auf Einsicht


Seminarkosten inkl. DokumentationMitglieder* Einzel: Fr. 250.–








«Die korrekte Heiz-und Nebenkostenabrechnung»Freitag, 18. Juni 2010, 8.30 bis ca. 12.00 UhrReferenten: Hans Barandun, Immobilienverwalter mit eidg. Fachausweis, Leiter Verwaltung/

Bewirtschaftung | Sandra Heinemann, lic. iur.Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich-Wollishofen

Seminar/Workshop

Anmeldung für Seminar/Workshop«Die korrekte Heiz- undNebenkostenabrechnung»vom 18. Juni 2010


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329HEV 5 | 2010

Mietrecht

Informationsrechtebzw. -pflichten

Will sich ein Interessent für dieMietsache bewerben, ist der Ver-mieterschaft zu empfehlen, vondiesem eine schriftliche Anmel-dung zu verlangen, welche insbe-sondere Angaben über die Person,den Beruf, Name des Arbeitgebersund die ungefähre Höhe des Ein-kommens enthält. Ebenso soll dieVermieterschaft auf die Einrei-chung eines aktuellen Betreibungs-auszuges beharren. Diese Informationen die-nen der Vermieterschaft nämlich nicht nur fürdie Beurteilung der einzelnen Bewerber, son-dern erleichtern ihr auch die Entscheidfin-dung.

Zu bemerken bleibt, dass ein Mietinteres-sent zwar von Gesetzes wegen nicht ver-pflichtet ist, die zuvor erwähnten Informa-tionen der Vermieterschaft zu liefern. Regel-mässig wird er jedoch von sich aus die ange-forderten Unterlagen möglichst exakt undvollständig ausgefüllt einreichen, um denZuspruch für die Mietsache zu erhalten. Das-selbe dürfte für die Angaben von Referenzen

gelten, obwohl die VermieterschaftReferenzauskünfte bei der aktuel-len Vermieterschaft oder beimArbeitgeber nur mit Zustimmungdes Mietinteressenten einholendarf. Kommt hinzu, dass sich dieVermieterschaft anlässlich derReferenzauskünfte grundsätzlichdarauf zu beschränken hat, dieAngaben des Mietinteressenten imBewerbungsformular zu überprü-fen. Sollte die Bewerbung nachAnsicht der Vermieterschaft wider

Erwarten unvollständig bzw. mangelhaft sein,ist ihr anzuraten, diese bei der Auswahl vonvornherein nicht zu berücksichtigen.

Bei der Einholung weitergehender Aus-künfte ist Vorsicht geboten. Diese darf dieVermieterschaft nämlich nur anfordern, wennbesondere Umstände vorliegen. InsbesondereAuskünfte, welche den Persönlichkeitsschutzeines Mietinteressenten verletzen können,sind zu unterlassen. Zu denken ist dabei anFragen über das Vorliegen chronischer Krank-heiten, das Verlangen der Einreichung einesStrafregisterauszuges oder zusätzlicher Infor-mationen über die finanzielle Situation des

Mietvertragsverhandlungen –Rechte und PflichtenDas Mietverhältnis beginnt mit der gegenseitigen Unterzeichnungdes Mietvertrages. Doch bereits vor Abschluss des Mietvertrages findenregelmässig Kontakte zwischen der Mieterschaft und Vermieterschaftstatt. Dazu gehören vor allem das Lesen eines Inserates, die Besichtigungder Mietsache und die Anmeldung bei der potenziellen Vermieterschaft.Auch kommt es in der Praxis oft vor, dass die Parteien schriftlichoder mündlich miteinander verkehren, um den Inhalt des Mietvertrageszu besprechen.

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HEV 5 | 2010330

Mietrecht

Mietinteressenten, welche über die Angabeder ungefähren Höhe des Einkommens hin-ausgehen (z.B. Angaben über Abzahlungs-käufe, Leasingverträge etc.).

Abbruch von VertragsverhandlungenIm Allgemeinen sind die Vermieterschaft

und der Mietinteressent frei, Vertragsver-handlungen jederzeit abzubrechen, wennund aus welchen Gründen es ihnen beliebt.Demzufolge muss die Partei, welche die Ver-tragsverhandlungen nicht weiterführen will,die andere Partei für deren getätigten Auf-wand grundsätzlich nicht entschädigen (z.B.Aufwand für ergangene Korrespondenzen,für die Ausarbeitung eines Mietvertragesoder auch für die aufgewendete Zeit mit denVerhandlungen). Nicht selten finden sich inAntragsformularen Klauseln, welche einepauschale Entschädigung zugunsten der Ver-mieterschaft vorsehen, wenn ein Mietinteres-sent nach der Zusage vom Abschluss einesMietvertrages absieht. Es ist aber anzuneh-men, dass eine solche Forderung unbegrün-det ist, weshalb eine entsprechende Klausel ineinem Antragsformular gerichtlich wohlkaum durchsetzbar sein wird.

SchadenersatzDie Möglichkeit, die Vertragsverhandlun-

gen jederzeit abzubrechen, erlaubt den Ver-tragspartnern allerdings nicht, sich rechtsmis-sbräuchlich zu verhalten. Im Gegenteil, siehaben die Vertragsverhandlungen nach demGrundsatz von Treu und Glauben zu führen.

Das bedeutet, dass die Parteien vor allemernsthaft gemäss ihren echten Absichten zuverhandeln haben. Auch sollen sie sichgegenseitig über Tatsachen aufklären, diederen Entscheid über Vertragsschluss oder-bedingungen beeinflussen können. DasMass der Aufklärungspflicht hängt dabei vonden Umständen des einzelnen Falles ab.

Verletzt nun eine Partei die Regeln vonTreu und Glauben, so kann sie ausnahmswei-se schadenersatzpflichtig werden. Diesesogenannte Vertrauenshaftung kann bei-spielsweise entstehen, wenn die Partei, wel-che die Vertragsverhandlungen unterbricht,die Gegenpartei darüber nicht oder erst ver-spätet orientiert, sodass Letzterer unnötigeZusatzkosten entstehen. Folglich ist es in derPraxis wichtig, dass sich die Verhandlungs-partner nach Treu und Glauben verhalten, dieVerhandlungen nicht unnötigerweise verzö-gern und sich gegenseitig vollständig sowie –wenn möglichst – schriftlich informieren. Einesolche Transparenz hilft nicht nur, allfälligeMissverständnisse rechtzeitig zu erkennenund aus dem Weg zu räumen, sondern ver-mindert auch das Risiko, sich einer möglichenSchadenersatzklage auszusetzen.

Zieht eine Partei eine Klage aus Vertrau-enshaftung in Betracht, hat sie schliesslichunbedingt auf die Verjährungsfristen zu ach-ten. Die Klage verjährt innerhalb eines Jahresab der Kenntnis des Schadens und der Per-son, die den Schaden verursacht hat bzw. aufjeden Fall zehn Jahre nach der schädigendenHandlung. ■

Für Infos rund um die Uhr: www.hev-schweiz.chwww.hev-zh.chwww.hev-zuerich.ch

333HEV 5 | 2010

Mietrecht

Die Einführung einer Sicher-heitsleistung wäh-rend der Ver-tragsdauer ist als einseitige Ver-tragsänderung zu qualifizieren. Sieist den Regeln über die Miet-zinserhöhungen unterstellt undsomit durch den Mieter auchanfechtbar. Das Gesetz unterlässtes zu sagen, wann eine einsei-tige Vertragsänderung materiellzulässig ist. Eine einseitige Ver-tragsänderung darf jedoch fürden Vermieter nicht zu einemübersetzten Ertrag aus der Mietsacheführen. Eine Sicherheitsleistung des Mie-ters generiert keinen Ertrag, sondern stelltlediglich eine Gegenleistung dar, die zuSicherungszwecken vom Vermieter aufden Namen des Mieters hinterlegt wird(Art. 257e OR).

Trotzdem darf sich die geforderteSicherheitsleistung nicht als übersetzt er-weisen. Sie muss in einem vernünftigenVerhältnis zu den Risiken stehen, für wel-che sie der Vermieter abzusichern hat.Zudem ist zu prüfen, ob eine einseitigeVertragsänderung dem Mieter vernünfti-gerweise zugemutet werden kann. Dies-bezüglich müssen die Nachteile, welchedie verlangte Änderung für den Mieternach sich zieht, und die Gründe, die seitensdes Vermieters geltend gemacht werden,

gegeneinander abgewogen wer-den. Insbesondere muss sich dieÄnderung auf sachliche Gründestützen.

In einem vom Gerichtspräsi-dium Muri beurteilten Fall habendie Mietparteien einen Geschäfts-mietvertrag abgeschlossen. EineSicherheitsleistung wurde nichtvereinbart. Nachträglich teilte derVermieter dem Mieter mittelsamtlichen Formulars mit, dass ereine Sicherheitsleistung in Höhe

von Fr. 17 280.– einführe. Als Begrün-dung führte der Vermieter «Sicherungdes Mietzinses, Allfällige Beschädigungendes Mietobjektes; Höhe 6 Monatszinsengemäss Kündigungsfrist» an. Diese einsei-tige Vertragsänderung wurde in der Folgevom Mieter als missbräuchlich ange-fochten.

Einführung einer Sicherheitsleistungsachlich gerechtfertigt

Das Gerichtspräsidium stellte vorab fest,dass die Einführung der Sicherheitsleistungin formeller Hinsicht (form- und fristgerecht)nicht zu beanstanden ist. Die Missbräuch-lichkeitsprüfung hat hernach ergeben, dassdie Einführung einer Sicherheitsleistung imUmfang von Fr. 5760.– in vorliegendemFall als angemessen erschien. In der Begrün-

Einseitige VertragsänderungDie Einführung einer Sicherheitsleistung im laufenden Mietver-hältnis stellt eine einseitige Vertragsänderung im Sinne von Art. 269dAbs. 3 OR dar und ist grundsätzlich zulässig. Die verlangte Kautiondarf jedoch nicht übersetzt sein, dass heisst, sie muss in einemvernünftigen Verhältnis zu den Risiken stehen und für den Mietendenzumutbar sein.

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HEV 5 | 2010334

Mietrecht

dung führte das Gericht einerseits die be-scheidenen finanziellen Verhältnisse beimMieter an. Die Sicherheitsleistung in dervom Vermieter geforderten Höhe hätte ein-schneidende Folgen für den Mieter. Im Wei-teren reduzierte das Gericht die Höhe dervom Vermieter geforderten Sicherheit mitdem Argument, dass die Einwendungen desMieters, die Einführung der Sicherheitsleis-tung ziele ausschliesslich darauf ab, denMieter aus dem Mietverhältnis zu entfer-nen, nicht gänzlich unbegründet sei. Eswäre missbräuchlich, die Einführung derSicherheitsleistung mit dem Ziel zu verlan-gen, die Kündigung des Mietverhältnissesherbeizuführen. Auf der anderen Seitegestand das Gericht dem Vermieter durch-aus sachliche Gründe für die (nachträgliche)Einführung einer Kaution ein. Aufgrund der

Abwägung der gegenseitigen Interessenzwischen Vermieter und Mieter entschieddas Gericht sodann, dass eine Sicherheits-leistung über den Betrag von Fr. 5760.–nicht missbräuchlich sei.

FazitZusammenfassend ist demzufolge fest-

zuhalten, dass die Einführung einer Sicher-heitsleistung während des Mietverhältnis-ses grundsätzlich zulässig ist. Als einseitigeVertragsänderung untersteht sie denselbenformellen Anforderungen wie eine Miet-zinserhöhung (Art. 269d OR). Ob undletztlich in welcher Höhe eine nachträglicheingeführte Sicherheitsleistung vom Ver-mieter verlangt werden kann, ist (im Streit-fall) aufgrund der Umstände des Einzelfalleszu beurteilen. ■

Seminar/Workshop

Aus dem Seminarinhalt:Wirtschaftliche Betrachtungsweise/RenditefragenVerschiedene Bewertungsmethoden | Beispiele

Anfangsmietzins, Mietzinsanpassung undderen AnfechtungVerschiedene Methoden | Formalitäten

MietzinssenkungenWegen Änderung der Berechnungsgrundlagen |Wegen Mängeln am Mietobjekt

SpezialfälleIndexierung/Staffelung | Mietzins bei AblaufIndexklausel/Staffelung | Probleme bei «Erneue-rung» eines festen Vertrags


Seminarkosten inkl. Dokumentation:Mitglieder* Einzel: Fr. 250.–








Der MietzinsFreitag, 20. August 2010, 8.15–12.00 UhrReferenten: Arthur Flöss, dipl. Architekt FH, CAS II FH | lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt |

lic. iur. Giuseppe D’Amato, RechtsanwaltSeminarort neu: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich-Wollishofen

Anmeldung für Seminar/Workshop«Der Mietzins»vom 20. August 2010


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Formulare zum Abschluss von Mietverträgen (inkl. 7,6% MwSt.)30009 Anmeldung für gewerbliche Räume 1.20 1.8030010 Anmeldung für Wohnräume 1.20 1.8010006 Mietvertrag für Wohnräume inkl.

Allg. Bedingungen (2007) Set à 2 Stk. 4.50 5.5010008 Mietvertrag für möblierte Zimmer

inkl. Allg. Bedingungen (2007) Set à 2 Stk. 4.50 5.5010009 Mietvertrag für Geschäftsräume

inkl. Allg. Bedingungen (1994) Set à 2 Stk. 5.50 6.5010030 Mietvertrag für Garagen und

Autoabstellplätze (1994) Set à 2 Stk. 3.50 4.5010005 Mietvertrag für Ferienwohnungen Set à 2 Stk. 3.50 4.5020000AHausregeln mehrsprachig «Zürisäcke in Container» 1.80 2.3020000B Hausregeln mehrsprachig «Gebührenpfl. Abfallsack» 1.80 2.3020001 Hausordnung deutsch (2007) 1.80 2.30

franz. ital. engl. span. 4.50 5.50türk. alb. serbokr. 4.50 5.50

20010 Waschküchenordnung deutsch 1.80 2.30franz. ital. engl. span. 4.50 5.50türk. alb. serbokr. 4.50 5.50

10507 Inventarverzeichnis Set à 2 Stk. 3.50 4.5010501 Zusatz über Einfamilienhaus (1993) Set à 2 Stk. 3.50 4.5010012 Zusatz betr. Veränderungen durch Mieter Set à 2 Stk. 3.50 4.5010504 Zusatzvereinbarung Haushaltgeräte Set à 2 Stk. 3.50 4.5030011 Zustimmung zur Untervermietung Set à 2 Stk. 3.50 4.5010502 Vereinbarung über die Heimtierhaltung (1995) Set à 2 Stk. 3.50 4.50

Formulare zur Beendigung von Mietverträgen (inkl. 7,6% MwSt.)30000 Kündigungsformular Set à 2 Stk. 1.20 1.2030020 Merkblatt für die Wohnungsabgabe (Mieter-Info) 1.20 1.8030021 Richtig gereinigt und gepflegt (6 Seiten) 5.50 8.5030030 Protokoll über Mieterwechsel 1-seitig, Garnitur 3-fach 2.80 3.8030040 Protokoll über Mieterwechsel 4-seitig, Garnitur 3-fach 5.50 6.5030060 Wohnungsabnahme-Wegleitung (8 Seiten) 2.80 3.8030032 Mängelliste Garnitur 3-fach 3.20 4.–30034 Protokoll für gewerbliche Räume Garnitur 3-fach 3.20 4.–30050 Schlussabrechnung Garnitur 2-fach 2.80 3.5020071 Lebensdauer verschiedener Wohneinrichtungen (2008) 6.50 8.50

Formulare zur Hauswartung (inkl. 7,6% MwSt.)40018 Bewerbung für Hauswartsdienste 1.70 2.3040011 Arbeitsvertrag für Hauswartsdienste

inkl. Pflichtenheft und Aufgaben (1994 A) Set à 2 Stk. 7.50 8.5010041 Tarif nebenamtliche Hauswartung 3.50 4.3040019 Hauswartabrechnung Garnitur 2-fach 1.80 2.30

Diverse Verträge (inkl. 7,6% MwSt.)10060 Hausverwaltungsvertrag inkl.

Allg. Bedingungen (1999) Set à 2 Stk. 5.50 6.5010070 Verwaltungsvertrag für STWE inkl.

Allg. Bedingungen (1999) Set à 2 Stk. 5.50 6.5010071 Checkliste zur Ausschreibung von

Verwaltungsmandaten STWE (2009) 7.– 9.–10072 Checkliste zu Funktion & Aufgaben eines Revisors (2009) 5.– 6.5010080 Verkaufsauftrag Set à 2 Stk. 5.50 6.5010050 Bauvertrag Set à 2 Stk. 8.50 11.–✁

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E. JetzerInhaber:Hans Müller

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HEV Zürich, Drucksachenverkauf, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 ZürichTelefon 044 4871707, Fax 0444871777, E-Mail: [email protected] und Bearbeitungsgebühr Fr. 7.– (zuzüglich effektive Portokosten). Keine Ansichtssendungen · Preisänderungen vorbehalten

Mitgliedernummer: (siehe Adressfeld auf letzter Seite)

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Diverse Formulare und Merkblätter (inkl. 7,6% MwSt.)20030 Register für Liegenschaftenverwaltungs-Ordner 16.– 20.–20040 Mietzinsänderungsformular (blau) Set à 2 Stk. 1.20 1.8020070 Tabelle für Mietzinserhöhung aufgrund

wertvermehrender Investitionen (2009) 9.– 11.–20130 Heizkostenabrechnung Set à 2 Stk. 2.30 2.8020011 Waschküchenstromtabelle 1.80 2.3020002 Briefkastenkleber «Bitte keine Werbung» 1.20 1.8020004 Briefkastenkleber «Bitte keine Gratiszeitung» 1.20 1.8020005 Briefkastenkleber

«Bitte keine Werbung und keine Gratiszeitung» 1.20 1.8020003 Richtiges Lüften 1.80 2.30

Broschüren und Bücher (inkl. 2,4% MwSt.)40079 Aus Bauschäden lernen (2008) 28.– 32.–20034 Beendigung des Mietverhältnisses (1997) 13.50 15.–40025 Bäume und Sträucher im Nachbarrecht (2007) 35.– 45.–40005 Buchhaltung für die Liegenschaft (Heft) (2009) 19.50 22.5040051 Der Mietzins (2008) 25.50 29.5040055 Erben und Schenken (2009) 29.– 29.–40056 Fristwahrung im Mietrecht (2003) 20.– 25.–40083 Handbuch Steuern und Immobilien (2007) 89.– 104.–50006 Handbuch-Ordner Liegenschaftenverwaltung, vollständig

überarbeitete Auflage 2006 (inkl. 7,6% MwSt.) 157.– 187.–50007 Handbuch Liegenschaftenverwaltung auf CD-ROM 157.– 187.–50008 Handbuch und CD-ROM zusammen 197.– 227.–60003 Handwerkerverzeichnis (2009/10) 4.– 5.–40086 Hausschädlinge (2006) 32.50 37.5040053 Heizen und Lüften im Wohnhaus (2004) 32.– 37.–40096 Immobilien – Steuern, Rendite, Nachfolge (2005) 18.50 21.5040054 Mietrecht heute (2009) 24.– 28.–40057 Nachbarrecht (2007) 34.50 39.5040098 Nebenkosten/Heizkosten (2009) 29.50 33.5040052 Praxis-Ratgeber Hausbau (2007) 27.50 32.5040091 Ratgeber: Hypotheken (2009) 29.– 29.–40089 Ratgeber: Pensionierung (2009) 29.– 29.–40092 Ratgeber: Unterhalt, Renovation, Sicherheit (2002) 35.– 40.–40099 Ratgeber: Sicherheit (2006) 28.50 33.5040020 Schnitt und Pflege der Gehölze im Garten (1992) 7.20 8.–40097 Steuerratgeber für Wohneigentümer (2006) 28.– 32.–40085 Stockwerkeigentum (2009) 43.– 48.–40087 Stockwerkeigentum (Broschüre, 16 Seiten) 5.– 8.–20033 Vom Abschluss des Mietvertrages

bis zur Übergabe des Mietobjekts (1998) 9.– 10.–20037 Wohneigentum in der Zürcher Steuererklärung 2009 Neu! 21.– 25.–40095 Wohnen und geniessen ab 50 (2005) 29.50 36.5040093 Wohntraum Wintergarten (2004) 28.– 32.–

✁

343HEV 5 | 2010

Unser Garten

Eine Beobachtung aus meiner langjähri-gen Tätigkeit als Baumschulistin ist, dass inder Natur sich relativ rasch etwas verändert,wenn man ihr ihren Lauf lässt. Die kleinstenBiotope (= Lebensräume) werden wichtig.Letzthin entdeckte ich im Gewächshauseine Rose dicht besiedelt mit zahlrei-chen Läusen. Es war ein lauer Frühlingstagund ich dachte mir, ich stelle die Pflanzeunbehandelt ins Freie. Die Läuse waren

in ein paar Stunden fein säuberlich, ohnedie Rose zu beschädigen abgelesen, undauf unserem Balkon begann ein Kohlmei-sen-Päärchen mit ihrem Nestbau. Diesekleine Begebenheit zeigt zwei wichtigeGrundlagen: Die Natur braucht Platz undihre Bewohner brauchen Nahrung. Werdies versteht und berücksichtigt, der kannfast alle Tiere in seinem Garten ansiedelnoder fern halten. Je sauberer geputzt ein

Gebetene und ungebetene Gästeim GartenRuth Jehring, Grueber + Co. Pflanzenschulen, Langnau

Wer gebeten oder ungebeten ist, entscheidet der Gartenbesitzerselbst. Wie ein altes Sprichwort sagt: Was dem einen sin Uhl, ist demandern sin Nachtigall.

Hornissennest

345HEV 5 | 2010

Unser Garten

Igel frisst aber nur Schnecken, weil alles ande-re, was er bevorzugt, kaum mehr vorhandenist. Igel mögen Laufkäfer, Würmer und Obstaller Sorten. Treffen Sie tagsüber Igel an,bringen Sie diese bitte zum nächsten Tier-arzt. Die Tiere sind oft auf Hilfe angewiesen,machen ihnen ihre Stacheln doch das Putzenso gut wie unmöglich, weshalb sie oft vollerParasiten sind. Füttern Sie ihnen niemalsMilch, das tut den Tieren nicht gut. Als Win-terquartier legt man irgendwo einen Reisig-haufen an, mit Ästen, die man von seinenSträuchern geschnitten hat. Igel mögen esbequem. Ein Häufchen altes Laub unter demReisig wissen sie sehr zu schätzen. Wer sie imSommer gerne sehen möchte, kann sie mitObststückchen anlocken. Igel verhalten sichwie «Schweine-Igel» wenn sie fressen. Sieschmatzen richtig laut und können riesigeBerge an Nahrung zu sich nehmen. Das brau-

chen sie auch, um heil über den Winter zukommen.

Unverbesserliche KatzenVon meinen Kunden weiss ich, dass es

immer wieder Probleme mit Katzen und denfrischen Beeten gibt. Leider lassen sich Katzennicht erziehen. Sie laufen dort durch, wo siemögen, und verrichten ihr Geschäft dort, woder Gärtner frische Beete angelegt hat. Ichhabe gute Erfahrungen gemacht, mit Wasser.Die Beete feucht halten, was auch den frischgepflanzten Setzlingen gut tut. Offensichtlichmögen sie keine nassen Pfoten. Es gibt imHandel «Verpiss Dich»-Pflanzen. Sie gehörenzu den einjährigen Pflanzen und werden vonHund und Katze gemieden. Katzen im Gartensind aber natürlich nicht nur lästig, sie fangenauch Mäuse weg, was mich persönlich sehrversöhnlich den Tieren gegenüber stimmt. ■

Stachelig,aber lieb.

HEV 5 | 2010344

Unser Garten

Garten dasteht, umso weniger wird er be-wohnt werden.

Nützlich HornissenSpannend für viele Menschen sind Insek-

ten. Das einzige nachtjagende bei uns istdie Hornisse. Unter www.wespenschutz.ch(einheimische Wespenarten) kann sich jederüber Hornissen erkundigen. Auch mit ihnenhaben wir eine lange Zeit auf unseremBalkon gelebt. Eine Hornisse in der Woh-nung ist kein Problem. Mit etwas Honig aufdem Finger und etwas Geduld lässt sie sichins Freie tragen. Hornissen mögen zweiDinge nicht. Man darf ihnen nicht in ihrerEinflugschneise im Wege stehen (sie kom-men alle immer im selben Winkel ange-flogen) und man darf in der Nähe ihresNestes keinen Lärm machen. Das macht diefriedlichen Tiere angriffig, und sie könnten

einen zu stechen versuchen. Hornissen fres-sen im Frühjahr kurze Zeit Nektar undsteigen sehr schnell auf Insekten um. WerHornissen hat, hat kaum Läuse und kaumWespen. Sie lassen sich auch hervorragend«umplatzieren», wenn sie an einem uner-wünschten Ort ihre Zelte aufschlagen.Manchmal ziehen sie auch mitten im Som-mer um, wenn ihre Behausung zu engwird oder ihnen der Ort nicht gefällt. FürHornissen gibt es Nisthilfen, die relativ weitüber Boden mit dem Einflugloch in RichtungSüden angebracht werden müssen. IhrWachstum und ihre Betriebsamkeit mitzu-erleben, ist etwas ganz Grossartiges.

Liebenswerte IgelDie meisten Leute mögen Igel. Die stachli-

gen Gesellen haben es allen angetan, weil sieals Schneckenvertilgungsmitttel dienen. Der

Hornissenlieben reifeÄpfel.

347HEV 5 | 2010

Zum Titelbild

po. Der botanische Name der Schwertliliehat nichts Geheimnisvolles (vgl. HEV 4/10,S. 275 ff.) an sich. Es genügt zu wissen, dassdie alten Griechen die Göttin des Regenbo-gens Iris nannten. Schwertlilien gibt es dennauch in fast jeder Farbe und Farbkombina-tion. Ein Traum für jeden, der Wert auf ganzbestimmte Farbkompositionen in seinemGarten legt. Schade nur, dass die Blütezeitder Iris eher kurz ist. Umso schöner, wennes einem gelingt, sie durch die Kombination

von Sorten mit verschiedenen Blütezeit-punkten etwas zu verlängern. Iris brauchenmageren, trockenen, durchlässigen, etwaskalkhaltigen Boden und einen sehr sonni-gen Standort; keine Staunässe, auch keineandauernde Nässe – wenn man von denSumpfiris absieht.

Falls Sie ihn noch nicht kennen, besu-chen Sie unbedingt einmal den Irisgarten,der 1986 im unteren Teil des Belvoirparksgebaut wurde. ■

Foto

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349HEV 5 | 2010

Aus dem Kantonalverband

Richterswil www.hev-richterswil.chP: Othmar ZotteleR: keine tel. Auskünfte;

pers. Auskünfte am 1. Mo jeden Monatsim Gemeindehaus, 2. Stock

Rüti + Umgebung www.hev-rueti.chP: Richard Cathrein

Tel. 055 251 00 51, Fax 055 251 00 50R: Christoph Lerch lic. iur. RA

Tel. 044 210 11 55E-Mail: [email protected]

Schlieren www.hev-schlieren.chP: Hans-Rudolf SteinerR: Mo–Fr: 8.30–12.00/13.30–17.00

HEV Limmattal, Tel. 044 250 22 20

Thalwil-Rüschlikon-Oberriedenwww.hev-rueschlikon.ch

P: Philipp Hüppi,[email protected]. 41, 8800 Thalwil

R: Mo–Fr: 18.00–19.00Hansruedi Schneider, Tel. 044 724 19 87

Uster www.hev-uster.chP: Rolf Denzler, Tel. 044 292 32 14R: Mo–Fr: 8.30–12.00/13.30–17.00

Tel. 044 250 22 22

Wädenswil www.hev-waedenswil.chGS: Acanta Treuhand [email protected]

Tel. 044 789 88 90P: Christian J. Huber

Wallisellen + Umgebungwww.hev-wallisellen.ch

P: René Keller [email protected]/o Keller Immobilien-Treuhand AGKirchstrasse 1, 8304 WallisellenTel. 044 800 85 85, Fax 044 800 85 90

R: RA Dr. Stefan SchalchRA lic. iur. Christopher TillmanForchstr. 2, Kreuzplatz, 8032 ZürichMo–Fr: 9.00–12.00/14.00–17.00Tel. 044 560 80 08

Weiningen www.hev-weiningen.chP: Dr. Furio MolteniR: Mo–Fr: 8.30–12.00/13.30–17.00


Wetzikon www.hev-wetzikon.chGS: HEV Wetzikon und Umgebung

8620 WetzikonTel. 044 932 44 77, Fax 044 939 12 [email protected]

P: Annelies Schneider-SchatzTel. 044 939 11 [email protected]

R: Peterhans Mario lic.iur. RATel. 044 931 00 [email protected] ItenTel. 043 488 20 [email protected]

Winterthur + Umgebung www.hev-win.chGS: Lagerhausstrasse 11, [email protected]

8401 Winterthur,Tel. 052 212 67 70, Fax 052 212 67 72

P: Markus HutterR: Mo–Fr: 9.00–11.30

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Zürich www.hev-zuerich.chGS: Albisstrasse 28, [email protected]

Postfach, 8038 ZürichTel. 044 487 17 00, Fax 044 487 17 77

P: Dr. Christian SteinmannR: Mo–Fr: 8.00–12.00/13.00–17.00

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HEV 1 | 2009348

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HEV 5 | 2010348


Adliswil www.hev-adliswil.chP: Barbara Gautschi [email protected]

c/o Entrée Arch., Albisstr. 68, 8134 AdliswilTel. 043 377 19 19, Fax 043 377 19 17

R: keine persönlichen Auskünfte,nur tel. Auskünfte, kein Aktenstudium

Albis www.hev-albis.chP: Jakob SchneebeliR: Mo–Fr: 8.30–11.30/13.30–16.00,

Tel. 044 763 70 80

Birmensdorf – Uitikon – Aeschwww.hev-birmensdorf.ch

P: Caesar Pelloli [email protected] 13, 8903 BirmensdorfTel. 044 737 11 19

R: Mo–Fr: 8.30–12.00/13.30–17.00HEV Limmattal, Tel. 044 250 22 20

Bülach www.hev-buelach.chP: Christian Weber [email protected]

Postfach 516, 8180 BülachTel. 076 321 18 27

R: Mo–Fr: 18.30–20.00Jakob Meier, Tel. 044 860 73 65

Dielsdorf www.hev-dielsdorf.chP: Ernst SchibliR: Tel. 044 840 60 36

Dietikon – Urdorfwww.hev-dietikon-urdorf.ch

P: Hans Schenk [email protected] 25, 8953 DietikonTel. 044 741 45 30, Fax 044 741 45 30

R: Mo–Fr: 8.30–12.00/13.30–17.00,HEV Limmattal, Tel. 044 250 22 20

Dübendorf www.hev-duebendorf.chP: Jörg Gossweiler

[email protected] 20, 8603 SchwerzenbachTel. 044 820 03 43, Fax 043 355 24 59

R: persönliche Auskünfte nach telefonischerVereinbarung

Engstringen www.hev-engstringen.chP: Fritz RakesederR: Mo–Fr: 8.30–12.00/13.30–17.00


Horgen www.hev-horgen.chP: Bruno Cao [email protected]: RA lic. iur. Martina Sieber Lüscher

Mediatorin SVMDi: 14.00–16.00, Tel. 044 770 13 77

GS: Verwaltungsbüro Hofmann,Schinzenhof Horgen, alte Landstr. 24,8810 Horgen, Tel. 044 725 21 14

Kilchberg www.hev-kilchberg.chP: Jürg Lehner [email protected]

Bergstrasse 12, 8802 KilchbergTel. 044 715 40 14, Fax 044 715 55 72

Kloten www.hev-kloten.chGS: Treuhand Abt AG, 8152 Glattbrugg

Barbara Zikka, Tel. 044 874 46 46P: Rudolf AckeretR: Egger Immobilien, Jürg Egger,

[email protected],Birchwilerstrasse 4, 8303 Bassersdorf,Telefon 044 803 03 04,Mo–Fr: 8.00–12.00/13.30–17.30

Küsnacht www.hev-kuesnacht.chP: Markus DudlerR: Mo–Fr: 8.00–12.00/13.30–17.00

Tel. 044 266 15 00

Meilen www.hev-meilen.chP: Dr. Toni Fischer [email protected]

Dorfstrasse 94, 8706 MeilenTel. 044 923 31 91, Fax 044 923 01 59

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Sektionen-InfoP: Präsident/inVP: Vizepräsident/inR: tel. Rechtsauskunft, wo keine separate

Tel.-Nr., erteilt P/GS AuskünfteGS: Geschäftsstelle

351HEV 5 | 2010


Immer wieder hatten Exponenten desMieterverbandes gefordert, das Mietrechtmüsse endlich grundlegend revidiert bzw. dieMietzinse müssten von den Hypothekarzin-sen abgekoppelt werden. Schon zweimal hatdas Stimmvolk Gesetzesvorlagen, welche einähnliches Ziel verfolgten, deutlich verworfen.Aus Vermietersicht wurde eine Abkoppelungvon den Hypothekarzinsen bisher nicht aktivangestrebt. Ein Grossteil der privaten Vermie-ter steht denn einer Abkoppelung nach wievor skeptisch bis ablehnend gegenüber.

Vor rund einem Jahr schien die Revisionmit dem Wechsel von der Kosten- zur Index-miete auf recht gutem Weg. Die Verbändevon Mietern und Vermietern hatten aufInitiative und unter Leitung unserer Wirt-schaftsministerin Doris Leuthard einen Kom-promiss ausgehandelt, der beiden Seitendeutliche Zugeständnisse abverlangte. DieMietervertretung akzeptierte dabei die Mög-lichkeit der jährlichen Anpassung der Miet-zinse an den Landesindex der Konsumen-tenpreise, demgegenüber hatten wir Haus-eigentümer die fette Kröte des Verzichts aufMietzinsanpassungen nach Handänderungenzu schlucken. Bundesrätin Leuthard hattedamals an die unterzeichnenden Verbändeappelliert, nun nicht wieder einzelne Teile desKompromisses in Frage zu stellen, weildadurch die ganze Revision gefährdet würde.

Irritierenderweise war es aber dann genauFrau Leuthard bzw. auf ihren Vorschlag hinder Bundesrat, welcher von diesem Kompro-miss abweichen wollte. Bei der Mietzinsan-passung soll nicht dem üblichen, sonderneinem eingeschränkten Index (ohne Wohn-

In dieser Rubrik berichtet der Präsident des Kantonalverbandes,Kantonsrat Hans Egloff, über Aktuelles aus dem HEV Kanton Zürich.

Übung abbrechen

und Energiekosten) folgend angepasst wer-den können.

Diese einseitigen Zugeständnisse des Bun-desrates an die Mieterseite bleiben in derSache und im Prozedere absolut unverständ-lich. Seit Jahren ist es bei langfristigen Miet-verhältnissen möglich, die (volle!) Indexmietezu vereinbaren, ohne dass sich je jemanddaran stören würde. Eine eingeschränkteIndexmiete würde schliesslich für den Vermie-ter zu einer entsprechend reduzierten Kauf-kraftsicherung führen, was auch von denselbsternannten Experten nicht in Abredegestellt wird.

Die vorberatende Kommission des Stände-rats will nun den Spielraum für Mietzinser-höhungen erweitern. Dies hat jetzt zur Folge,dass nicht nur wir Hauseigentümer und dieImmobilienwirtschaft, sondern neu auch dieMieterverbände ihre Ablehnung zur Miet-rechtsrevision bekannt gegeben haben. Einetragfähige Lösung ist damit in weite Fernegerückt. Jetzt bleibt zu hoffen, dass der Stän-derat dem Nationalrat folgt und so auf eineweitere politische Auseinandersetzung überdie Mietzinsgestaltung verzichtet. Auf denPunkt gebracht: Übung abbrechen! ■

Hans Egloff,Präsident Haus-

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