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2008年3月期決算説明会資料2008年3月期決算説明会資料2008年3月期決算説明会資料2008年3月期決算説明会資料
株式会社コスモスイニシア株式会社コスモスイニシア株式会社コスモスイニシア株式会社コスモスイニシア
代表取締役社長 町 志代表取締役社長 町田 公志
2008年5月16日
目 次目 次目 次目 次
Ⅰ.2008年3月期 決算概要 ・・・・・・・・・ 2
Ⅱ.2008年3月期 決算 セグメント別決算内容 ・・・・・・・・・ 11
Ⅲ.2009年3月期 業績見通し ・・・・・・・・・ 21
Ⅳ 株式の状況 33Ⅳ.株式の状況 ・・・・・・・・・ 33
Ⅴ 事業の成長戦略 ・・・・・・・・・ 37Ⅴ.事業の成長戦略 ・・・・・・・・・ 37
1
Ⅰ.2008年3月期 決算概要Ⅰ.2008年3月期 決算概要
2008年3月期トピックスⅠ.2008年3月期決算概要
年 月期 ク
● ブランド戦略の継続● ブランド戦略の継続
→ 商品ブランドの展開:マンションメインブランド「イニシア」シリーズの本格的始動商品コンセプト:「永住」「安心」「快適」「デザイン」「環境」の5つのこだわり商品コンセプト:「永住」「安心」「快適」「デザイン」「環境」の5つのこだわり高性能・高品質な住宅づくり(耐震性能強化・高付加価値化など)「グッドデザイン賞」連続受賞(07年度で6年連続の受賞実績)
→ テレビCM(タレント・石田ゆり子さん起用)を始めとした PR活動を展開→ テレビCM(タレント 石田ゆり子さん起用)を始めとした、PR活動を展開
● グループCSR活動の本格的開始、「ビジョン」策定より良い未来に向けた 3 の重要分野(「環境 「安全安心 「 生涯 )と
● グル プ経営の更なる強化
→ より良い未来に向けた、3つの重要分野(「環境」「安全安心」「一生涯」)と、CSR推進の基盤となる従業員の「ありたい姿」を規定
● グループ経営の更なる強化→ 連結納税制度導入(キャッシュ・フローと損益の改善)→ 「グループシナジー検討委員会」の本格的始動、グループ経営課題の検討・協議
3
2008年3月期決算ポイント
Ⅰ.2008年3月期決算概要
2008年3月期決算ポイント
● 昨年後半より 急速に不動産市場の先行き不透明感が強まる
<PL項目>
● 昨年後半より、急速に不動産市場の先行き不透明感が強まる(売上高1,944億円、経常利益146億円、当期純利益200億円)
→ 分譲マンション事業、売上総利益率24.3%(前期比+3.6%UP)分譲 ンション事業、売 総利益率 %(前期比 % )→ 投資用不動産事業(賃貸マンション販売) ・ リノベーション事業が好調に推移
売上総利益率(各34.7%・44.2%)→ 繰延税金資産の増額(法人税等調整額57億円/中間期比26億円取崩)計上
<BS項目>● 事業用地の仕入に伴い たな卸資産が前期末比541億円増加● 事業用地の仕入に伴い、たな卸資産が前期末比541億円増加
→ マンション・戸建事業用地に加え、大型の投資用不動産事業用地を仕入→ ネット有利子負債1,728億円(前期末比696億円増)、ネットD/Eレシオ3.5倍
● 優先株式の償還を実施→ 期中においてB種優先株式(7,100千株・71億円)及び
A種優先株式(5 000千株・50億円)を計画どおり償還A種優先株式(5,000千株 50億円)を計画どおり償還
4
業績概要
Ⅰ.2008年3月期決算概要
(単位:百万円)
2008/3期 増減 増減率
業績概要
2007/3期
売上高
2008/3期 増減 増減率2007/3期
213,472194,439 △19,032 △8.9%
営業利益 17,81017,956 145 0.8%
経常利益
当期純利益
15,800
15,685
14,692
20,006
△1,108
4,321
△7.0%
27.5%当期純利
1株当たり当期純利益(円)
15,685
121.17
20,006
158.17
4,321
-
27.5%
-
■ 不動産販売事業における減収により前期比減収
■ 利益率の改善により営業増益、金利負担増により経常減益
■ 当期純利益は繰延税金資産の計上により大幅増益
5
公表値との比較
Ⅰ.2008年3月期決算概要
公表値との比較
2008/3期 差異公表値 (参考)期初公表値
(単位:百万円)
売上高
2008/3期(実績)
差異公表値(2007/11発表)
198,500
(参考)期初公表値(2007/5発表)
207,000194,439 △4,060
営業利益 18,500 18,50017,956 △543
経常利益 15,500
,5
15,500
,
14,692 △807経常利益
当期純利益
15,500
23,500
15,500
23 500
14,692
20,006
△807
△3,493当期純利益 23,500 23,500
■ 売上高、営業利益、経常利益、当期純利益ともに公表値を下回る
20,006 △3,493
■ 中間期に増額(83億円)計上した繰延税金資産を26億円取崩■ 中間期に増額(83億円)計上した繰延税金資産を26億円取崩
6
セグメント別売上高
Ⅰ.2008年3月期決算概要
(単位:百万円)
動産 売事業
2008/3期 2007/3期 増減 差異
セグメント別売上高
公表値
140 200157 687136 021 △21 666 △4 178不動産販売事業
不動産管理事業
不動産賃貸事業
140,200
19,300
13 300
157,687
18,983
12 175
136,021
19,236
13 283
△21,666
252
1 108
△4,178
△63
△16不動産賃貸事業
不動産仲介事業
工事事業
13,300
2,100
17 200
12,175
1,900
16 899
13,283
2,049
15 526
1,108
148
△1 372
△16
△50
△1 673工事事業
その他
連結消去
17,200
12,500
△6 100
16,899
12,431
△6 606
15,526
13,180
△4 858
△1,372
748
1 748
△1,673
680
1 241連結消去
合計
△6,100
198,500
△6,606
213,472
動産 売事業 事事業に 前期比減収
△4,858
194,439
1,748
△19,032
1,241
△4,060
■ 不動産販売事業、工事事業において前期比減収
■ 不動産販売事業における公表値との差異について新築マンション(△17億円) ・ 戸建住宅(△34億円) ・ リノベーション・コンバージョン(+2億円)その他土地・建物(+7億円)
7
貸借対照表(主要勘定)
Ⅰ.2008年3月期決算概要
(単位:百万円)
2008/3末 2007/3末 増減
貸借対照表(主要勘定)
資産合計現預金たな卸資産
2008/3末 2007/3末 増減
250,53515,679
168 759
316,44622,188
222 930
65,9116,509
54 171たな卸資産投資有価証券繰延税金資産
負債合計
168,7599,8553,803
203,921
222,9306,035
11,290266,351
54,171△3,820
7,48762,429負債合計
借入金支払手形及び買掛金
純資産合計
203,921118,86850,40946,613
266,351195,05433,45850,095
62,42976,186
△16,9503,482
資本金資本剰余金利益剰余金自己株式
11,8897,677
22,136△14
11,9645,435
29,601△23
74△2,241
7,464△8自己株式
評価・換算差額等少数株主持分
△144,907
18
△233,114
3
△8△1,793
△15
8
※繰延税金資産は資産-負債を相殺しております。
主要経営指標の比較
Ⅰ.2008年3月期決算概要
主要経営指標の比較
2007/3末2008/3末 増減
(単位:百万円)
ネット有利子負債残高
2007/3末2008/3末 増減
103,198172,883 69,675
純資産
自己資本
46,613
46,595
50,095
50,092
3,482
3,497
(内優先株式)
ネットD/Eレシオ
(18,600)
2.2倍
(6,500)
3.5倍
(△12,100)
1.2倍
総資本回転率
ROA(総資本営業利益率)
0.9回
7.4%
0.7回
6.5%
△0.2回
△0.9%
※ネットD/Eレシオ:(有利子負債-現預金)÷自己資本
※総資本回転率:売上高÷期首・期末平均総資産
※ROA:(営業利益+営業外収益)÷期首・期末平均総資産
9
キャッシュ・フロー計算書
Ⅰ.2008年3月期決算概要
キャッシ フ 計算書
2008/3期 2007/3期 増減
(単位:百万円)
営業キャッシュ・フロー
2008/3期 2007/3期 増減
△14,458△50,814 △36,356
投資キャッシュ・フロー △2,321△3,602 △1,281
財務キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物に係る換算差額
1,908
△1
60,947
△20
59,039
△18現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の増減額
△1
△14,873
△20
6,509
△18
21,382
現金及び現金同等物の期末残高
※当社グル プの主力事業である不動産販売事業の特性として 営業キャッシュ・フロ が毎期大きく変動する
15,67922,188 6,509
※当社グループの主力事業である不動産販売事業の特性として、営業キャッシュ・フローが毎期大きく変動する可能性があります。
10
Ⅱ 2008年3月期決算Ⅱ 2008年3月期決算Ⅱ.2008年3月期決算
セグメント別決算内容
Ⅱ.2008年3月期決算
セグメント別決算内容セグメント別決算内容セグメント別決算内容
セグメント別売上構成
Ⅱ.2008年3月期決算セグメント別決算内容
セグメント別売上構成
その他その他
不動産賃貸不動産賃貸
その他30,75615.4%
その他30,75615.4%
投資用不動産ベ バ ジ
不動産販売136,021
不動産賃貸13,283
6.7%
不動産賃貸13,283
6.7%
不動産管理不動産管理
リノベーション・コンバージョン
8,4426.2%
その他土地・建物12,145136,021
68.2%
不動産管理19,236
9.7%
不動産管理19,236
9.7%
戸建住宅販売
12,1458.9%
動産 売戸建住宅販売21,11615.5%
不動産販売内訳
136,021
(単位:百万円)
新築マンション販売94,31669.4%
(単位 百万円)
(単位:百万円)
12
不動産販売事業
Ⅱ.2008年3月期決算セグメント別決算内容
不動産販売事業
新築マンション、戸建住宅、投資用不動産、リノベ シ ン コンバ ジ ン及びその他土地 建物販売
2008/3期 2007/3期 増減 増減率
リノベーション・コンバージョン及びその他土地・建物販売
売上高(百万円)
2008/3期 2007/3期 増減 増減率
157,687136,021 △21,666 △13.7%
営業利益(百万円) 15,52817,050 1,521 9.8%
その他
不動産賃貸
■ 新築マンション・戸建住宅において前期比減収、新築マンション、投資用不動産、リノベーションにおける売上総利益率の上昇により 対前期比減収・増益
不動産管理
不動産販売
売上総利益率の上昇により、対前期比減収・増益
13
不動産販売事業 <新築マンション販売>
Ⅱ.2008年3月期決算セグメント別決算内容
不動産販売事業 <新築マンション販売>
一次取得者層向け新築マンションの販売新メインブランド「イニシア シリ ズとして展開
2008/3期 増減 増減率2007/3期
新メインブランド「イニシア」シリーズとして展開
売上高(百万円)
売上総利益率(%)
引渡戸数(戸)
契約戸数(戸)
99,354
20.7
3,325
2 863
94,316
24.3
2,719
2 542
△5,037
3.6
△606
△321
△5.1%
-
△18.2%
△11 2%契約戸数(戸)
未契約完成在庫数(戸)
戸当たり平均価格(万円)※
※共同事業プロジェクトにおける相手方売上分を含んだ住宅価格の平均
2,863
70
3,549
2,542
67
3,984
△321
△3
434
△11.2%
△4.3%
12.3%
※共同事業プロジェクトにおける相手方売上分を含んだ住宅価格の平均投資用不動産
リノベーション・コンバージョン その他土地・建物
■ 引渡戸数が減少した一方で、戸当たり平均価格が上昇したことにより、前期比5.1%減収
新築マンション販売
戸建住宅販売
■ 売上総利益率は前期比3.6ポイント上昇の24.3%(上期25.9%・下期22.7%)
14
■ 未契約完成在庫数は前期末比3戸減の67戸
不動産販売事業 <戸建住宅販売>
Ⅱ.2008年3月期決算セグメント別決算内容
不動産販売事業 <戸建住宅販売>
「コスモアベニュー」シリーズを中心とした新築戸建住宅の販売
2008/3期 増減 増減率2007/3期
売上高(百万円)
売上総利益率(%)
引渡戸数(区画)
契約戸数(区画)
29,115
18.3
593
471
21,116
13.4
457
433
△7,998
△4.9
△136
△38
△27.5%
-
△22.9%
△8 1%契約戸数(区画)
戸当たり平均価格(万円)※
※建売住宅のみ
投資用不動産
471
5,644
433
4,839
△38
△805△8.1%
△14.3%
戸建住宅販売
投資用不動産リノベーション・コンバージョン その他土地・建物
■ 引渡戸数の減少、及び、戸当たり平均価格の低下により、前期比27.5%減収
新築マンション販売
戸建住宅販売
■ 売上総利益率は前期比4.9ポイント低下の13.4%
■高額物件における購入マインド低下などを背景に■高額物件における購入マインド低下などを背景に販売が長期化
15
不動産販売事業 <投資用不動産/リノベーション・コンバージョン>
Ⅱ.2008年3月期決算セグメント別決算内容
不動産販売事業 <投資用不動産/リノベ ション コンバ ジョン>
「コスモグラシア」シリーズの投資用賃貸マンションの販売及び既存不動産の付加価値創造を目的としたリノベ ション・コンバ ジョン既存不動産の付加価値創造を目的としたリノベーション・コンバージョン
2008/3期 増減 増減率2007/3期
売上高(百万円)
売上総利益率(%)
投資用不動産
リノベーション・コンバージョン
投資用不動産
4,498
12,567
30.6
4,778
3,664
34.7
280
△8,903
4.1
6.2%
△70.8%
-売 総利 率( )
引渡物件数(棟)
投資用 動産
リノベーション・コンバージョン
投資用不動産
30.6
15.6
3
34.7
41.2
3
4.1
25.6
-
-
-
投資用不動産リノベーション・コンバージョン
その他土地・建物
■ 投資用賃貸マンション:売上総利益率34.7%投資用賃貸オフィスビルも積極的に仕入
新築マンション販売
戸建住宅販売■ リノベーション・コンバージョン:前期の大型案件がなくなり、前期比大幅減収
■ リノベーション・コンバージョン:売上総利益率は
16
■ リノベーション・コンバージョン:売上総利益率は前期比25.6ポイント上昇の41.2%
不動産販売事業 <その他土地・建物>
Ⅱ.2008年3月期決算セグメント別決算内容
不動産販売事業 <その他土地 建物>
土地・建物、長期保有販売用不動産(リニュアルマンション含む)等の売却
2008/3期 増減 増減率2007/3期
土地・建物
長期保有販売用不動産
土地・建物
売上高(百万円)
売上総利益率(%)
11,147
997
56 2
7,948
4,203
28 7
3,199
△3,205
-
40.2%
△76.3%
-土地・建物
長期保有販売用不動産
売上総利益率(%) 56.2
23.4
28.7
23.4 - -
その他土地・建物投資用不動産リノベーション・コンバージョン■ 土地・建物においては、開発事業用地の売却など
により売上総利益率56.2%
新築マンション販売
戸建住宅販売■ 棚卸資産の評価に関する会計基準(低価法)に基づき、売上原価484百万円を計上
17
不動産管理事業
Ⅱ.2008年3月期決算セグメント別決算内容
不動産管理事業
マンション・オフィスビル・厚生施設等の管理運営
売上高(百万円)
2008/3期 増減 増減率2007/3期
18,98319,236 252 1.3%売上高(百万円)
営業利益(百万円)
マンション管理戸数(戸)分譲マンション(戸)
8,983
1,479
128,801
118,023
10 778
, 6
1,392
134,344
123,068
11 276
252
△87
5,543
5,045
1.3%
△5.9%
4.3%
4.3%
4 6%建物・施設別内訳 賃貸マンション(戸)
オフィスビル(棟)
厚生施設・その他(棟)
10,778
165
152
11,276
121
140
498
△44
△12
4.6%
△26.7%
△7.9%
その他
不動産賃貸
■ マンション管理戸数13万4千戸超と堅調に増加
■ オフィスビル・厚生施設等の解約や営業費用の増加により、不動産管理
不動産販売
■ オフィスビル 厚生施設等の解約や営業費用の増加により、不動産管理事業全体では前期比増収・減益
■ 今後も安定的な収益を確保
18
不動産賃貸事業
Ⅱ.2008年3月期決算セグメント別決算内容
不動産賃貸事業
マンション・オフィスビルの賃貸・転貸(サブリース)
売上高(百万円)
2008/3期 増減 増減率
賃貸転貸
2007/3期
12,17569
12 106
13,28381
13 202
1,10811
1 096
9.1%17.2%9 1%
営業利益(百万円)
賃貸数量
転貸
マンション(戸)(期末空室率)オフィスビル(㎡)
12,106146
10%
969
13,202△21
10%
969
1,096△167
---
9.1%----
転貸数量
オフィスビル(㎡)(期末空室率)マンション(戸)(期末空室率)オフィスビル(㎡)(期末空室率)
9690%
6,9834.8%
27,3980 0%
9690%
7,1124.2%
26,9600 0%
-129
△0.6%△438
-1.9%
-△1.6%
(期末空室率)
その他不動産賃貸
■ 転貸(サブリース)事業は、マンションの受託戸数が増加、空室率も低下した一方で、営業費用増加により営業損失
0.0%0.0% - -
不動産賃貸
不動産販売不動産管理
空室率も低下した 方で、営業費用増加により営業損失
※ 賃貸事業における、賃貸業務受託フィー73百万円は「その他事業」セグメントにて計上しております。
19
不動産仲介事業/工事事業/その他事業Ⅱ.2008年3月期決算セグメント別決算内容
住宅・オフィスビル等の仲介及びマンションの販売受託、戸建住宅 ・ マンションモデルルームの建築工事、オーストラリア(フレーザー島)におけるホテル・リゾート運営等
売上高(百万円)営業利益(百万円)
2008/3期 増減 増減率2007/3期
建築 事、 ( 島) 運営等
31,23130,756917
△475△224
△1.5%△19 7%営業利益(百万円)
不動産仲介事業売上高(百万円)
仲介販売受託
1,141
1,9001,543
356
917
2,0491,770
278
△224
148226
△78
△19.7%
7.8%14.7%
△21 9%取扱件数(件)
工事事業売上高(百万円)
販売受託仲介販売受託
356977863
16,899
278833301
15,526
△78△144△562
△1,372
△21.9%△14.7%△65.1%
△8.1%その他事業
売上高(百万円)
その他■ 不動産仲介事業:法人仲介が好調に推移
12,43113,180 748 6.0%
その他不動産賃貸
不動産販売不動産管理
■ 不動産仲介事業:法人仲介が好調に推移
■ 工事事業:オフィス改修工事・戸建建築工事の受注減少
20
Ⅲ.2009年3月期業績見通しⅢ.2009年3月期業績見通し
経営コミットメントと進捗・達成状況Ⅲ.2009年3月期業績見通し
安定的な成長により企業価値最大化を図り、『真』の独立ステージへ
~中期経営計画の位置づけ~
― 進捗・達成状況 ―― 進捗・達成状況 ―
―東証上場を目指す―
― 経営コミットメント ―― 経営コミットメント ―
◆ 磐石な事業基盤の確立◆ 磐石な事業基盤の確立
グループブランドの確立・浸透・向上
高水準かつ安定した売上高規模 08年3月期 売上高1,944億円高水準か 安定した売上高規模
高水準かつ安定した事業利益率
総資本回転率に表れる完成在庫の少なさ
◆ 再構築プログラムの完了◆ 再構築プログラムの完了
08年3月期 総資本回転率0.7回
08年3月期 マンション売上総利益率24.3%
◆ 再構築プログラムの完了◆ 再構築プログラムの完了
財務体質の更なる改善
優先株式償還
長期保有販売用不動産売却処理
09年3月期に全優先株式償還予定
売却処理に目途長期保有販売用不動産売却処理
タームローン全額償還
◆ 復配◆ 復配
株主還元
売却処理に目途
シンジケーション方式タームローン初年度で完済
09年3月期 3期連続で7.5円/株配当予定株主還元 09年3月期 3期連続で7.5円/株配当予定
22
前提となる市況環境と当社グループスタンスⅢ.2009年3月期業績見通し
市況環境に対する認識・サブプライムローン問題の影響による金融市場の混乱、原油価格高騰による物価上昇 ⇒ 景況感が減退
・用地取得コスト・建築コストの高騰 ⇒ 住宅販売価格の上昇(天井感)
・所得環境・個人消費の停滞、機関投資家・投資ファンドの投資抑制 ⇒ 消費者・投資家マインドの低下
・団塊ジュニア・アクティブシニア世代といったボリュームゾーンの根強い需要
・ライフスタイルの多様化、個性・ニーズの個別化への欲求
・耐震偽装事件を契機に更なる安全・安心の追求
⇒ マーケットニーズを捉えた商品・サービスの需要は堅調
耐震偽装事件を契機に更なる安全 安心の追求
当社グループのスタンス◎正確なマ ケット判断 厳選した用地仕入れ◎正確なマーケット判断、厳選した用地仕入れ
⇒ 事業や市場を取り巻く環境変化に的確に対応、安定的な事業規模を確保
◎「突き抜けた」商品・サービスの提供・住宅づくり 5つの「こだわり」 (永住・安心・快適・デザイン・環境)・グループ一体となった、一生涯にわたるサービス・サポート体制
⇒ 「お客様の一歩先を行く安心」と「期待以上の喜び」を生涯にわたって提供し、徹底した差別化を実現⇒ 将来的に中古マーケットでも も高い評価を受ける住宅の提供
◎豊富な事業バリエーションと 適な不動産ソリューションの提供◎豊富な事業バリエ ションと 適な不動産ソリュ ションの提供⇒ 時代に則した不動産の価値 大化
23
2009年3月期業績見通しポイント
Ⅲ.2009年3月期業績見通し
2009年3月期業績見通しポイント
● 中期経営計画数値から下方修正
(売上高2,350億円、経常利益120億円、当期純利益117億円)(第2四半期連結累計期間 売上高890億円、経常利益12億円、当期純利益11億円)
■今後も住宅分譲市場・不動産投資市場は厳しい状況で推移する見込み昨年の改正建築基準法の影響により、一部マンションの引渡が翌期へ
修正理由
■市場を取り巻く環境変化に的確に対応し、経営の効率化、収益力の強化を図る
■マンション・戸建住宅及び投資用不動産の引渡計画、販売計画、利益水準を保守的に見直す保守的に見直す→現状のマーケットに合わせた販売価格設定(マンション売上総利益16.9%)
完成在庫の発生を極力抑え、スピード感を重視した販売戦略→豊富な商品ラインナップより、投資用不動産の売上増(ポートフォリオ変更)
24
2009年3月期業績見通しトピックス
Ⅲ.2009年3月期業績見通し
2009年3月期業績見通しトピックス
(2008年4月末時点) 引渡計画戸数契約戸数 契約進捗率
● マンション・戸建住宅の販売進捗状況(参考)前年同期
2Q
(2008年4月末時点) 引渡計画戸数契約戸数 契約進捗率
マンション(戸)254 33.5%759
(参考)前年同期契約進捗率
71.5%
通期 1,017 3,332 30.5% 44.7%
戸建住宅(区画)2Q通期
34
34
204
544
16.7%
6.3%
22.0%
10.0%
→ 今年1月~3月におけるマンション・戸建住宅の累計契約戸数 約900戸
● 更に厳選した事業用地仕入事業用地 価格 落 競合減少を背景とした
→ 今年1月~3月におけるマンション・戸建住宅の累計契約戸数 約900戸→ マーケット重視の販売価格設定により、販売計画は達成可能
● 優先株式の償還計画を変更(通期の利益計画達成により実施)
→ 事業用地の価格下落、競合減少を背景とした交渉優位に立ちうるビジネスチャンス
→ 2009年3月期(下期)に残存A種優先株式(6,500千株・65億円)を償還
● 3期連続となる普通株式配当予定
25
→ 7.5円/株配当 優先株式償還後は配当水準の向上も検討
2009年3月期業績見通し2009年3月期業績見通し
(単位:百万円)
07.5公表値(B)
2008/3期実績
240,000194,439
2009/3期計画(A)連結
売上高 235,000
差異(A-B)
△5,000240,000
20,000
17,000
194,439
17,956
14,692
売上高
営業利益
経常利益
235,000
16,200
12,000
△5,000
△3,800
△5,0007,000
16,500
136.49
,6
20,006
158.17
当期純利益
1株当たり当期純利益
,
11,700
93.36
△5,000
△4,800
ー
■ 不動産販売事業における増収により前期比増収
■ 利益率 低下 販管費 増加及び金利負担増により前期比減益■ 利益率の低下・販管費の増加及び金利負担増により前期比減益
■ 公表値比減収・減益の計画
26
セグメント別売上高 見通し
Ⅲ.2009年3月期業績見通し
2008/3期実績
(単位:百万円)
セグメント別売上高 見通し
2009/3期計画 07.5公表値 差異2008/3期実績
不動産販売事業
不動産管理事業
136,021
19 236
180,500
20 000
177,700
19 500
△2,800
△500
(A) (B) (A-B)
不動産管理事業
不動産賃貸事業
不動産仲介事業
19,236
13,283
2 049
20,000
14,500
2 200
19,500
13,700
1 700
△500
△800
△500不動産仲介事業
工事事業
その他
2,049
15,526
13 180
2,200
18,000
11 000
1,700
16,000
11 500
△500
△2,000
500その他
連結消去
合計
13,180
△4,858
194 439
11,000
△6,200
240 000
11,500
△5,100
235 000
500
1,100
△5 000合計
■ 不動産販売事業において前期比大幅増収
■ 主要セグメントにおいて公表値比減収
194,439 240,000235,000 △5,000
要 公表値 減収
27
Ⅲ.2009年3月期 業績見通し
不動産販売事業 事業別売上高【2009年3月期不動産販売事業別売上高計画】 (単位:百万円)
2009/3期(前回)07 5公表値
差異2009/3期(今回)
不動産販売事業 事業別売上高
分譲マンション
07.5公表値差異2009/3期(今回)
戸建住宅
111,000
25,000
140,000
25,000
△29,000
ー戸建住宅
投資用不動産(賃貸マンション/ビル等)
リノベーション・コンバージョン
25,000
25,100
9,200
25,000
10,000
5,000
15,100
4,200
土地・その他
合計
7,400
177,700
500
180,500
6,900
△2,800
■ 前回計画との差異について
要因 分譲マンション 投資用不動産 コンバージョン 土地・その他 合計リノベーション・
● 改正建築基準の影響 △100億円 △100億円
● 事業区分(販売計画)変更 △155億円 +70億円 +69億円 △16億円
● 新規ラインナップ・その他要因 △35億円 +81億円 +42億円 +88億円
28
合計 △290億円 +151億円 +42億円 +69億円 △28億円
Ⅲ.2009年3月期 業績見通し
主要経営指標の見通し主要経営指標の見通し
2009/3末計画(07 5公表値)
2009/3末計画(今回)
2008/3末実績
ネット有利子負債残高
自己資本
(07.5公表値)(今回)
145,000
53,000
百万円
百万円
172,883
50,092
百万円
百万円
80,000
63,000
百万円
百万円
(内優先株式)
ネットD/Eレシオ
総資本回転率
(-)
2.7
0 8
百万円
倍
(6,500)
3.5
0 7
百万円
倍
(-)
1.3
0 9
百万円
倍
総資本回転率
ROA(総資本営業利益率)
※ネットD/Eレシオ:(有利子負債-現預金)÷自己資本※総資本回転率:売上高÷期首・期末平均総資産
0.8
5.4
回
%
0.7
6.5
回
%
0.9
7.5
回
%
※総資本回転率:売上高÷期首 期末平均総資産※ROA:(営業利益+営業外収益)÷期首・期末平均総資産
■ 2009年3月期末ネット有利子負債残高は1,450億円、ネットD/Eレシオ2.7倍
■ 優先株式の全額償還を実施し、更なる財務体質を強化
<2010年3月期以降の仕入状況>
●分譲マンション 仕入高 2,900億円 (9,400戸)●戸建住宅 仕入高 330億円 (740区画)
29
●投資用不動産 仕入高 510億円 (6棟)※仕入高は売上勘算ベース
Ⅲ.2009年3月期 業績見通し
優先株式の償還計画
(単位:千株)全優先株式の償還を2009年3月期上期⇒下期に実施予定
優先株式の償還計画
上期実績 下期実績合計
2007年3月期実績 2008年3月期実績 2009年3月期計画
上期実績 下期実績 上期計画 下期計画
△4,000C種優先株式(4,000千株)
------ ------------------ ------ △4,000
B種優先株式(10,100千株)
△3,000 △7,100------ ------------ ------ △10,100
A種優先株式(11,500千株)
------
優先株式合計
------ △5,000 △6,500------ △11,500△6,500
優先株式合計(25,600千株) △7,000 △7,100------ △5,000 △25,600
※C種優先株式は2007年3月期(上期)償還済種優先株式 年 月期(上期)償還済
△6,500
------
△6,500
※B種優先株式は2008年3月期(上期)償還済※A種優先株式は2009年3月期(下期)償還完了予定
30
業績推移
Ⅲ.2009年3月期業績見通し
業績推移
(億円)
(億円)【PL項目 (連結)】
売上高(右目盛)
営業利益 経常利益 当期純利益 (左目盛)
(億円)
400
300
200200
100
0
資産 ネット有利子負債 自己資本【BS項目 (連結)】ネットD/Eレシオ ROA(営業利益ベース)
-1,000
(左目盛)
05/3期 06/3期 07/3期 08/3期 09/3期(計画)
3,292
2,439 2,505
3,1642,950
3,000
4,000
(億円)ネットD/Eレシオ ROA(営業利益ベ ス)
1,552
7881,031
1,7281,450
522 373 465500 530
3.0倍 2.1倍 2.2倍 3.5倍 2.7倍
4.4%
8.2%7.4%
6.5%5.4%
0
1,000
2,000
05/3期 06/3期 07/3期 08/3期 09/3期(計画)
31
(参考)
住宅販売戸数・売上総利益率・完成在庫推移
(戸) (%)
自社新規マンション販売戸数新規代理マンション・戸建販売戸数戸建販売戸数(建築条件付土地含む)
自社新規マンション営業総利益率(右目盛)
住宅販売戸数 売上総利益率 完成在庫推移
(16.3%)(20.2%)
(22.6%)(20.9%) (20.4%)
(18.3%)
( ) (19 4%) (20 7%)
(24.3%)
3,454
3,923
(17.7%) (19.4%) (20.7%) (16.9%)
(3 9% 197戸)
期末完成在庫数<契約ベース>
(0.0%・0戸) (0.0%・0戸) (0.0%・0戸) (0.1%・8戸)
(2.2%・117戸)(3.9%・197戸)
(2.7%・119戸)
(0.7%・31戸)
(2.1%・70戸) (2.4%・67戸)
32
Ⅳ.株式の状況Ⅳ.株式の状況
株式の状況 (2008年3月31日現在)
Ⅳ.株式の状況
● 株式数総発行済株式 126,282,727 株
● 所有者別株式分布金融取引業者
%
株式の状況 (2008年3月31日現在)
総発行済株式 126,282,727
(普通株式) 119,782,727
(優先株式) 6,500,000
株
株
株
外国法人等
1.5%
一般法人16.5%
● 株主数
普通株式 5,771名
優先株式 7名(議決権なし)
個人その他16.2%
金融機関14.9%
外国法人等50.9%
優先株式 7名(議決権なし) 14.9%
● 大株主の状況※外国法人等にはユニゾンキャピタル出資分
39.7%を含む。
株主名 持株数(千株) 出資比率(%)株主名1.ユニゾンキャピタルパートナーズⅡ(F),L.P.2.ユニゾンキャピタルパートナーズⅡ,L.P.3.ビービーエイチオッペンハイマークエストインターナショナルバリューファンドインク
4 ユーシーアストロインベスターズ L P
持株数(千株)25,43519,4963,9262 643
出資比率(%)21.216.33.32 24.ユ シ アストロインベスタ ズ,L.P.
5.コスモスイニシア社員持株会6.ゴールドマンサックスインターナショナル7.みずほコーポレート銀行
2,6432,4222,1212,085
2.22.01.81.7
*ユニゾンキャピタル(1-2位・4位の株主)持株数は、当初(2005/6末)比16,711千株減少(複数の安定株主先へ譲渡)
34
Ⅳ.株式の状況
優先株式の状況 (2008年3月31日現在)優先株式の状況 (2008年3月31日現在)
当初転換価額 潜在株数※当初転換価額による
株式数払込総額
転換請求期間 強制償還価額 償還予定
第1回A種2015/6/30以降、
2008/6/29まで@1,010円(発行価額の101%)6,500千株
第1回A種 @374.30円 17,365千株(14.5%)
毎月10日に374.30円(当初転換価額)で可能
(発行価額の101%)
2008/6/30以降@1,000円
65億円(@1,000円/株)
2009/3期下期
※発行済普通株式数119,749千株(2008年3月末現在、自己株式除く)で算出
■ 2009年3月期下期に全優先株式を償還する計画
35
Ⅳ.株式の状況
新株予約権の状況 (2008年3月31日現在)
払込価額払込総額
行使期間残存株式数(千株)
株式数(千株)
新株予約権 状況
払込価額(百万円)
行使期間(未行使割合)
株式数(千株)
140円 1,240第1回
2005/9/30~2015/6/29 385(4 3%)
8,860(4.3%)
140円 729第2回 2005/9/30~2012/6/29 2065,212 140円 729第2回 2005/9/30 2012/6/29(4.0%)
5,212
第3回 2005/7/26~2015/6/28(第3回 第5回)~第6回 4,160 361円 1,501(第3回~第5回)
2007/7/1~2015/6/28(第6回)
3,793(91.2%)(ストック・
オプション)
■ 発行済普通株式(2008年3月31日現在)に対する潜在株式数の割合は3.7%
■ 潜在株式希薄化後の普通株式総数は124 166千株■ 潜在株式希薄化後の普通株式総数は124,166千株
36
Ⅴ.事業の成長戦略Ⅴ.事業の成長戦略
重点戦略イメージⅤ.事業の成長戦略
質とモチベーションの高い人材・Empathy能力を発揮した
マーケットインの経営姿勢をベースに「突き抜けた企業グループへ」
― 重点戦略イメージ ―― 重点戦略イメージ ―
徹底した「安全・安心」への対応
突き抜けた「商品・サービス」の提供
多様化するニーズへの対応
地球環境 の対応
分譲事業
土地を創る、厳選した仕入れの実践
地球環境への対応
投資用マンション・オフィスビルの開発・強化
商業施設等の開発
不動産「ベストソリューション」の提供業の更なる差 商業施設等の開発
コンバージョン事業等の開発・強化
アセット・デベロップメント事業の拡大
差別化
アセット・デベロップメント事業の拡大
38
~突き抜けた「商品・サービス」の提供~徹底した「安全・安心」への対応
Ⅴ.事業の成長戦略
徹底した「安全・安心」への対応
「QIT Quality Inspection Try」マンシ ンの品質向上を支える新基準
公的検査機関 建築基準法に基づく建築検査 2回以上
-マンションの品質向上を支える新基準-■22回以上行われる品質維持活動
公的検査機関 建築基準法に基づく建築検査 2回以上
住宅性能評価検査機関による検査 少なくとも4回以上
住宅金融支援機構「フラット35」融資利用による検査 竣工時の1回
コスモスイニシア QITによる自社検査 12回以上
第三者検査機関 実査 3回
合計 22回以上合計 22回以上
39
~突き抜けた「商品・サービス」の提供~土地を創る 厳選した仕入れの実践
Ⅴ.事業の成長戦略
土地を創る、厳選した仕入れの実践
再開発プロジェクト
再開発プロジェクト『ヴィナシス金町タワ レジンデンス再開発プロジェクト 『ヴィナシス金町タワーレジンデンス』(葛飾区/総戸数476戸/販売中)
再開発プロジェクト『イニシア新川崎』 (川崎市幸区/総戸数284戸/販売中)
40
Ⅴ.事業の成長戦略
~突き抜けた「商品・サービス」の提供~土地を創る 厳選した仕入れの実践
建て替えプロジェクト
土地を創る、厳選した仕入れの実践
『コスモ中野弥生リベディア』 『イニシア中野』『コスモ中野弥生リベディア』中野区総戸数68戸2006年4月竣工
『ラ・ヴィータシティ』
イ シア中野』杉並区/中野区
総戸数38戸2008年5月販売開始予定
『ラ・ヴィータシティ』川崎市川崎区/総戸数252戸/2006年2月竣工
41
Ⅴ.事業の成長戦略
~突き抜けた「商品・サービス」の提供~土地を創る 厳選した仕入れの実践
地代一括前払い方式・定期借地権プロジェクト
土地を創る、厳選した仕入れの実践
『フォルム道灌山』荒川区/総戸数46戸/2008年6月販売開始予定
『イニシアイオ湯島三組坂上』『イニシアイオ湯島三組坂上』文京区/総戸数30戸/2008年6月販売開始予定
42
~更なる成長戦略~分譲事業の開発バリエーション
Ⅴ.事業の成長戦略
分譲事業の開発バリエ ション
ー多様化するニーズに応えるー・DINKS等をターゲットとした、コンパクトマンションシリーズ「INITIA io」の販売
ブ 等 高付加価値 売・アクティブシニア層等をターゲットとした、高付加価値マンションの開発・販売
※シニア層向けマンション・イメージイラスト『イニシアイオ目黒学芸大学』(目黒区/総戸数56戸/販売済)
43
Ⅴ.事業の成長戦略
~更なる成長戦略~分譲事業の開発バリエーション
~エコプロダクトへの取り組み~
分譲事業の開発バリエ ション
当社初のECOマンションプロジェクト 環境共生・環境創造型街づくりとなる大規模開発プロジェクト当社初のECOマンションプロジェクト『イニシア川口並木』 (川口市/総戸数51戸/販売済)
環境共生 環境創造型街づくりとなる大規模開発プロジェクト『TOKYO DECORTE』 (八王子市/総区画数550戸/販売中)
44
Ⅴ.事業の成長戦略
~更なる成長戦略~分譲以外への事業領域拡大
~事業領域の拡大~・投資用不動産において、レジデンスに加え、商業施設・オフィスビル開発に着手
分譲以外への事業領域拡大
投資用不動産において、レジデンスに加え、商業施設 オフィスビル開発に着手
『浜松町1丁目オフィスビルプロジェクト(仮称)』『コスモグラシア日本橋浜町』 『浜松町1丁目オフィスビルプロジェクト(仮称)』(港区/延べ床面積約3,100㎡/2008年度竣工予定)
『コスモグラシア日本橋浜町』(中央区/総戸数36戸/2007年3月竣工・引渡し済み)
45
=本資料についてのご注意=
本資料に記載されている株式会社コスモスイニシアの将来に関する見通本資料 記載されて る株式会社 イ シアの将来 関する見通しは、過去の事実ではないために不確定なリスク要因を含んでおります。したがって、実際の結果は様々な要因によって見通しと大きく異なる可能
性がありうるということをご了承ください。
本資料に関するお問い合わせ
性がありうるということをご了承ください。
本資料に関するお問い合わせ
株式会社コスモスイニシア
経理財務グループ経理部 IR担当
Tel 03-3580-2680