CENTRE AFRIC:AIN D'ETUDES SUPERIEURES EN GESTION

CESAG

INSTITUT SUPERJEUR DE MANAGEMENT DES ENTREPRISES ET AUTRES ORGANISATIONS - ISMEO -

MEMOIRE DE FIN D'ETUDES

Pour l'obtention du MASTER 2 PROFESSitONNEL EN SCIENCES DE GESTION,

OPTION CREATION o'ENTREP~fliSE ET GESTION DE PROJETS- MPSG2 CEGP

PROMOTION 2, AINNEE ACADEMIQUE 2008-2009

Elaboré par :

ESSE Kouamé Guillaume

M0026MPSG1 0

2

111111111111111 11111 till Ill

Sous la direction de :

M. AW Boubacar

Enseignant permanent au SESAG

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3RE 2009 1

('ONTRIBUTION A L. AME! .!ORAT!ON DE ! A CONCEPTION DES PROJETS OE DEVEI.üi'I'EMENT SOCIAUX: CAS DES PROJI'TS D'HABITAT SOCIAl IX

DE!ASNII!.M ~6·~~ CES AG

TABLE DE MATIERES

INTRODUCTION GENERALE ................................................................................................. !

1. Objet de l'étude .................................................................................................................................... 1

2. Problématique ...................................................................................................................................... 1

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3. Objectifs de l'étude ............................................................................................................................... 5 Vl

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3.1. Objectif général. ............................................................................................................................. 5

3.2. Objectifs spécifiques ...................................................................................................................... 5 a...

4. Intérêt de l'étude .................................................................................................................................. 5

5. Délimitation de l'étude ......................................................................................................................... 6

6. Démarche de l'étude ............................................................................................................................ 6

7. Plan d'étude ......................................................................................................................................... 6

PREMIERE PARTIE :CADRE THEORIQUE ET METHODOLOGIE DE L'ETUDE

CHAPITRE 1 :CONCEPTS DE L'ETUDE .........•..........•...........•..•..........•...•..........••...•........•.. 9

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1-CONCEPTS LIES AUX PROJETS ......................................................................................... 9 =>

1.1.le plan ................................................................................................................................................ 9

1.2. les programmes ................................................................................................................................. 9

1.3. Concepts de projets ........................................................................................................................... 9

1.4. Concept de développement ............................................................................................................ 10

1.5. Concept de projet de développement ............................................................................................ 10

1.6. Caractéristiques des projets de développement ............................................................................ 10

1.7. Typologie des projets .................................................................................................................... 11

1.8. Le cycle de vie d'un projet ............................................................................................................ 12

Il. LES ETAPES DE LA CONCEPTION: CAS DES SPECIFIQUE DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT .................................................................................................................. 15

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2.1. L'identification ................................................................................................................................. 15 o:t

2.2. Les études de pré-factibilité ............................................................................................................ 17

CONl RIBUI ION AL- AMELIORA TJON DE I.A CONCEPTION DES PROJE rS DE DEVELOPPFMENl SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABll AT SOCIAUX

DE LA SNHLM .4··~~ CES AG

2.2.1. L'étude des besoins .................................................................................................................. 17

2.2.2. L'étude technique ...................................................................................................................... 19

2.2.3. L'étude institutionnelle et organisationnelle ............................................................................. 20 "' 0 0 N

2.2.4. L'étude sociale .......................................................................................................................... 21 o

2.2.5. L'étude financière .................................................................................................................... 22

2.6. L'Etude Economique ................................................................................................................... 27

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CHAPITRE II: METHODOLOGIE DE L'ETUDE .............................................................. 33 o..

1. MODELE D'ANALYSE ......................................................................................................... 33

1.1. Présentation du modèle .................................................................................................................. 33

1.2. Identification des variables ............................................................................................................ 34

1.3. Dimensions internes ........................................................................................................................ 36

1.3.1. L'influence de la variable << Identification >> ............................................................................ 36

1.3.2. L'influence de la variable« étude des besoins>> ..................................................................... 36

1.3.3. L'influence de la variable« étude organisationnelle>> ............................................................. 36

1.3.4. L'influence de la variable<< ressources humaines>> ................................................................. 37

1.3.5. L'influence de la variable<< étude technique» ......................................................................... 37

1.3.6. L'influence de la variable« environnement» .......................................................................... 37

1.3.7. L'impact des aspects financier et économique ......................................................................... 37

1.4. Dimension externe ........................................................................................................................... 38

1.4.1. L'influence de l'Etat ................................................................................................................. 38

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1.4.2. L'influence des organismes de financement ............................................................................. 40 '2

1.4.3. L'influence des coopératives d'habitats .................................................................................... 40

IL DEMARCHE DE L'ETUDE ................................................................................................ 40 w

2.1. La population de l'étude .................................................................................................................. 40

2.2. Les instruments de l'étude et méthodes d'administration ............................................................. 40

Conclusion sur la première partie ............................................................................................. 41

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CON"l RIBUl!ON A L" AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LASNHl.M A··~~ CE SAG

DEUXIEME PARTIE: PRESENTATION DES ANALYSES,RESULTATS ET

RECOMMANDA TI ONS

CHAPITRE I: CONTEXTE DE L'ETUDE ..........................................•................................. 43

I. CONTEXTE GENERAL ........................................................................................................ 43

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1.1. Contexte économique national ....................................................................................................... 43 V)

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1.2. Indicateurs macro-économiques ..................................................................................................... 43

II. LA SOCIETE NATIONALE DES HABITATIONS A LOYER MODERE (SNHLM) .54

2. 1. Cadre Juridique .............................................................................................................................. 54 a

z 2.2. Administration ................................................................................................................................. 55 o

2.3. Organigramme de la SN HLM (voir annexes) .................................................................................... 56

2. 4. Missions de la SN HLM ..................................................................................................................... 56

2. S. les métiers de la SN HLM ................................................................................................................ 57 1-

« 2. 6. Réalisations de la SNHLM ................................................................................................................ 57 ~

2.7. les projets de la SN HLM {nouveaux) .............................................................................................. 59

III. PRESENTATION DE L'EXISTANT EN MA TIERE DE CONCEPTION DES PROJETS A LA SNHLM ........................................................................................................... 61

3.1. Dimension interne ........................................................................................................................... 61

3.1.1. L "identification ......................................................................................................................... 61

3.1.2. La procédure de sélection des projets ....................................................................................... 61

3. 1 .3. Les objectifs du projet. .............................................................................................................. 62

3.1.4. Les conditions critiques ............................................................................................................ 62

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3.1.5. Les études des besoins des populations .................................................................................... 62 ~

3.1.6. La variable organisation ............................................................................................................ 53

3.1.7. Les ressources humaines ........................................................................................................... 63

3.1.8. Les études sociales .................................................................................................................... 64

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3.1.9. Les études techniques ............................................................................................................... 64 w

3.1.1 O. Les aspects financiers ct économiques .................................................................................... 67

2. Dimension externe .............................................................................................................................. 58

C'ONTRJAtJTION A L. AMEl .lORA Tl ON OE LA CONCEPTION Dt:S PROJETS Dr DEVELOPPrMENTSOClAUX CAS DES PROJEfS IYHABITATS<X:lAUX

DELASNl\LM

2.1. L Influence de l'Etat .................................................................................................................... 68

2.2. Les organismes de financement .................................................................................................. 68

CHAPITRE Il : PRESENT A Tl ON DES RESULTATS ET RECOMMANDA Tl ON ......... 70

1. SYSTEME D'APPRECIA Tl ON DES VARIABLES DU MODELE ET PRESENT A TION ....................................................................................................................... 70

DES RESULTATS ...................................................................................................................... 70

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0 1.1. Système d'appréciation des variables du modèle ........................................................................... 70 a::

1.2. Présentation des résultats .............................................................................................................. 70

1.2.1. L'identification de projet ......................................................................................................... 70

1.2.2. La variable étude des besoins de la population ......................................................................... 71

1. 2.3. I,a variable organisation ........................................................................................................... 71

1.2.4. La variable ressources humaines ............................................................................................... 72

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1.2.5. La variable étude sociale ........................................................................................................... 72 <C

" l. 2.6. La variable études techniques .................................................................................................. 73 z

l. 2.7. Les variables Financières et Economique ................................................................................ 73

1. 2.8. La variable Environnement .................................................................................................... 74

1. 2.9. La variable Influence de l'Etat.. ............................................................................................. 75

1. 2.1 O. La variable Influence organismes de financement.. ............................................................... 75

1. 2.11. Synthèse des résultats ............................................................................................................ 76

II. RECOMMANDATIONS ...................................................................................................... 77 =>

"' 2.1. Recommandation sur l'Identification .............................................................................................. 78 LJ..J

2.2. Recommandations sur l'Etude des besoins des populations .......................................................... 79

2.3. Recommandations sur les Ressources Humaines ............................................................................ 79

2.4. Recommandations sur l'Etude Sociale ........................................................................................... 79

2.5. Recommandations sur les Etudes Techniques ................................................................................ 80

2.6. Recommandations sur l'aspect Financier et Economique .............................................................. 80

2.7. Recommandation sur la variable environnement .......................................................................... 81

Conclusion de la deuxième partie .............................................................................................. 81

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CONTRIBUTION A L'AMEl.JORAT!ON DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNIILM ~··~ .. CE SAG

CONCLUSION GENERALE .................................................................................................... 82

ANNEXES ••..•..••..•..•...••.••..•..•...••......•..•..••..•......••.••..••..•..••..•.......••.•..••...•..••.........••.••..••..•....•..•••.. 85 m 0 0

BIBLIOGRAPHIE .......•.......................................................................•......•.......•..............•........ 86 N

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CONTR!BUTION A L'AMI::LlORATJON DE LA CONCEP1!0N DES PROJETS DE DEVELOPPëMI::NT SOCIAUX: CAS DES PROJETS Dï!Al3!TAJ :O.OC!AUX

Dl:: LA ~NHLM

.4~-~~ CE SA G

DEDICACE Je Dédie ce travail à :

..._ Ma mère qui n'a cessé et qui ne cesse d'intercéder pour moi;

,.j,. Mon grand-frère Essé Rodrigue, qui m'a toujours soutenus et qui est toujours prêt à le faire tant que je suis prêt à étudier ;

• Charles Gbanda, Pasteur principal de l'église des assemblées de Dieu d' Adjamé centre (Abidjan Côte d'Ivoire), qui vient de perdre son épouse, puisse Dieu l'assister dans ses moments difficiles ;

.-. Mon père Essé Kouassi, qui m'a permis d'aller à l'école;

• Tous mes frères et sœurs ;

.,. Toute ma famille sans exception ;

..._ Tous mes amis que j'ai connus jusqu'à ce jour;

• Tous ceux qui ne cessent de penser à moi;

Que Dieu vous bénisse et qu'il vous accorde sa grâce.

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CONTRIHUTION A I.'AMEI.IORATION DE LA C<lNCEPTION DES PROJETS lJE DLVELOPPEMENT SOCIAUX_ C4S lJI:S I'ROJI-.TS D'HABITAT SOCI4UX

DE LA SNHLM

A·~~ CE SAG

Au terme de cc Master2 en Gestion de Projets et après avoir rendu grâce au Dieu vivant et vrai. le fidèle, mes remerciements vont :

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• A Madame Koné Eugenie qui a bien voulu m'aider financièrement pour suivre cene z formation ; o

... A monsieur Boubacar Aw. enseignant permanent au CESAG, qm a bien voulu m'encadrer;

• A mon cher ami HUGUES DJELAOU, pour ton soutien, tes conseils et assistance sans faille. puisse Dieu te le rendre à jamais;

,.j.. A tous les professeurs et enseignant de l'ISMEO, particulièrement du programme que j'ai SUIVIS ;

.._ A monsieur Koyan, chef de division ressources humaines de la SNHLM, d'avoir bien voulu m'accepter au sein de la société, puisse Dieu tc bénir abondamment:

"*- A tout le personnel de la Direction Technique de la SNHLM avec une mention spéciale à messieurs JEREMIE CAMP AL, BERNARD THIONE, le doyen T ALL, pour leur soutien sans faille. Que Dieu dans son infini amour vous bénisse .

.,.. A tous les camarades de promotion et amis du CESAG, pour tous ces moments agréables passés ensemble.

QUE LE SEIGNEUR VOUS ACCORDE LA VIE EN ABONDANCE

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C<JNTRII3UTION AL' AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJE IS DE DEVElOPPEMENT SOCIAUX: CA:'. DE:'. PROJETS D'HABITA r SOCIAl IX

DE LA SN HLM

LISTE DES ABRE VIA TI ONS ET SIGLES

ANSD : Agence Nationale de Statistique et de la Division

BCEAO: Banque Centrale des Etats de l'Afrique de l'Ouest

BET: Bureau d'Etude Technique

BHB : Banque de 1' Habitat du Benin

BHCI: Banque de l'Habitat de Côte d'Ivoire

BHM: Banque de l'Habitat du Mali

BHS: Banque de l'Habitat du Sénégal

BTP : Bàtiment Travaux Publique

CA: Chitrrc d'Affaire

CAF: Capacité d'Auto-Financement

CEO: Chef d'Equipe Opérationnelle

CEP: Compte d'Exploitation Prévisionnelle

CESAG: Centre Africain d'Etudes Supérieures en Gestion

Cil : Consommations Intermédiaires Importées

CIL: Consommations Intermédiaires J.ocales

DFC : Direction Financière Comptable

DC : Direction Commerciale

DPAC : Direction des Parcelles Assainies et de la construction

DRHAJ :Direction des Ressources Humaines et des Affaires Juridiques

DSRP : Document Stratégique de Réduction de la Pauvreté

DT : Direction Technique

EO : Equipe Opérationnelle

FRHS :Fonds Roulant pour l'Habitat Social

GCP : Gestion du Cycle de Projet

IPA : Intervenant Projet A

IPB : Intervenant Projet B

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CONTRJlllJTJON A L'AMELIORA TJON DE LA CONCEPTION DFS PROJETS D~- Dl-VELOPPFMENT SOCIAUX: CAS D~:S PROJETS D'HABIT AT SOCIAUX

DE LASNHLM

MARP: Méthode Active de Recherche Participative

OHLM : Office des Habitations à Loyer Modéré

PIB : Produit Intérieur Brut

PNlTD: Programme des Nations Unies pour le Développement

POS : Plan d'Orientation Stratégique

SCAT-LIRBAM: Société Centrale d'Aménagement des Terrains Urbains

SCl : Société Civil Immobilière

SI CAP : Société Immobilière du Cap Vert

SICOGI : Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière

SIES :Société Immobilière et d'équipement du Soudan Français

SNCI : Société Nigérienne de Construction Immobilière

SNHLM : Société Nationale des Habitations à Loyer Modéré

SOCOCJM : Société de Commercialisation du Ciment

SOCOGIB : Société de Construction et de Gestion Immobilière du Burkina Faso

SONAGIM: Société Nationale de Gestion Immobilière

SONA TIJR: Société Nationale d'Aménagement des Terrains Urbains

TRE: Taux de Rentabilité Economique

TRI :Taux de Rentabilité Interne

UEMOA : Union Economique Ouest Africaine

UE : Union Européenne

VA: Valeur Ajoutée

VAN: Valeur Actuelle Nette

VAS: Valeur Ajoutée Supplémentaire

VRD: Voiries. Réseaux et Divers

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(ONTRJBlJTION A L'AMELIORATION DF LA CONCEPTION DES PROJUS OF Dl:VELOPPEMENT SOC'lAUX: CAS Dl-$ PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM

LISTE DES TABLEAUX ET FIGURES

Tableau

Tableau 1 ; Récapitulatif des différences entre macro-projet et micro-projet

Tableau 2: Cadre logique

Tableau 3 :Cadre d'échéancier des Flux Financiers nets et cumulés

~··~~ CE SAG

Tableau 4: Tableau de l'analyse financière et économique dans les trois phases clés du cycle de projet

Tableau 5 :Récapitulatif des indicateurs et des variables

Tableau 6: Indicateurs macro-économiques du Sénégal

Tableau 7 : Logements réalisés

Tableau 8 : Parcelles viabilisées

Tableau 9 ; Présentation des notes de la variable Identification

Tableau 10: Présentation des notes de la variable Etude des besoins

Tableau Il :Présentation des notes de la variable Organisation

Tableau 12 :Présentation des notes de la variable Ressources Humaines

Tableau 13 : Présentation des notes de la variable Etude Sociale

Tableau 14: Présentation des notes de la variable Etude Technique

Tableau 15 :Présentation des notes de la variable Etude Financière et Economique

Tableau 16 : Présentation des notes de la variable Environnementale

Tableau 17: Présentation des notes de la variable Influence de l'Etat

Tableau 18: Présentation des notes de la variable influence Organismes de Financement

Tableau 19: Synthèse des Résultats

Tableau 20 : Tableau de synthèse des forces et faiblesses du processus de conception de projets

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CONTRIBUTION A L'AMELIORATION [)E LA CONCEPTION DES PROJt<TS DE DEVELOI'I'EMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM

Figure 1 : La pyramide de Maslow

figure 2 : Cycle de vie des projets financés par la Banque Mondiale

Figure 3 : Cycle de vie des projets en trois étapes

Figure 4 : Schéma des projets matriciels

Figure 5 : Schéma du modèle d'analyse

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CONTR!HUTIQN A L'AM:ELIORATlON Dl·. LA CONCEPTION DES PROJETS DJ·: DFVELOPPEMrNT SOCIAUX CAS DES PROJE'!S D'HABIT Al SOCIAUX

DE LA SNllLM

LISTE DES ANNEXES

Annexe 1 :Guide d'entretien avec les cadres de la SNHLM

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Annexe 2: Guide d'entretien avec les entreprises adjudicataires des travaux de construction de logements

Annexe 3 : Organigramme de la SNHLM

Annexe 4: Détermination des prix de revient des logements de SAINT-LOUIS

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Annexe 5 :Compte d"exploitation projet parcelles assainies de KEUR MASSARI RUFISQUE3 c z

Annexe 6 : Loyer des appartements- magasins de la CASE CAMBERENE o

Annexe 7: Loyer des appartements- magasins et bureaux de FASS PAILLOTE

Annexe 8 :Conditions d'acquisition d'une parcelle assainie

Annexe 9 :Nombre de logements construits de 1960 à 2009

Annexe 1 0 : Cartographie des réalisations

Annexe 11 : Cadre de présentation du budget global

Annexe 12 :Cadre de présentation du tableau de trésorerie

Annexe 13 : Cadre de présentation du Compte Exploitation Prévisionnel

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CON rRIBl!TION A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DE~ PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCïAUX: CAS DE'5 f'ROJ~_TS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA 5NHLM .4··~~ CE SAG

INlRD~U~liON ~~NfRAl~ INTRODliCTION GENERALE

1. Objet de l'étude

Cette étude porte sur l'évaluation de la fonnulation des projets de développement gérés par la Société Nationale des Habitations à Loyer Modéré (SNHLM),à travers les multiples projets exécutés, en cours d'exécution, et en préparation, afin de déceler les insuffisances pouvant être les causes d'échecs observés et d'y apporter des solutions pour une meilleur réussite des projets, projets d'habitats social qui s'inscrivent dans le cadre de la politique de développement du pays.

2. Problématique

Dans la dynamique de développement économique et social, les pouvoirs publics définissent des stratégies de réduction de la pauvreté (SRP) et orientations majeures pour atteindre l'objectif global de développement. Ces stratégies et orientations intègrent des plans et des programmes. Ainsi, toute action de développement s'inscrira dans ce cadre. Ces plans de développement ressemblent à des pétitions de principe qu'à des programmes d'actions concrets pouvant tirer les

populations de la pauvreté et les faire accéder à de meilleures conditions de vie. Il en est ainsi de la politique de l'habitat.

Se loger est l'un des besoins fondan1entaux de l'être humain au même titre que se nourrir, se soigner, etc. Avoir un toit, fait partie des besoins du niveau le plus bas de la pyramide de H. MASLOW.

Figure 1 : La pyramide de Maslow

lnolns SOC:IaUII Apprart.nanc.. AccepliUon

Besoin de séeurltf!

Besoins physiologiques (faim, soif, etc ... )

NlvNU de rémunéf'lltlon Théorie de Lemolne

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Source: internet www.l:~·her.uhp-nam:r~fr/

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CONTR!BUTION A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DI:.S PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D"HAB!T AT SOCIAUX

DELA SNHLM

Panni les postulats de base sur lesquels repose cette pyramide, on peut retenir que :

• Les besoins du plus bas niveau doivent être généralement satisfaits avant les besoins du plus haut niveau ;

• Les moyens de satisfaire les besoins les plus élevés sont plus nombreux que les moyens de satisfaire les besoins les plus bas.

Se loger constitue donc un besoin physiologique du ruveau le plus bas de la pyramide de

MASLOW qu'il faut nécessairement satisfaire avant de penser à un besoin du niveau supérieur,

mais dont les moyens pour les satisfaire sont limités.

C'est pour cette raison que depuis des années, les Responsables des pays en vote de

développement, dans le cadre de leur politique de développement économique et social, en

particulier les pays Africains ont mis en place des projets d'habitats et d'urbanismes sociaux

afin de permettre aux populations d'avoir facilement accès à des logements.

C'est le cas du projet de parcelles assainies de Keur Massar à Dakar, au Sénégal, financé sur

fonds propre, il a pennis la réalisation de 18000 parcelles reparties en 27 unités de voisinage.

ll en est ainsi des pays membres de l'U.E.M.O.A qui ont toujours eu des objectifs spécifiques

relatifs à l'habitat et à la production de logements et de parcelles viabilisées, objectifs contenus

dans leurs différents plans d'orientation pour le développement économique et social. Dans cette

même optique, des mécanismes de financement de l'habitat et des structures de promotion de

l'habitat social. On peut citer en autre:

au Benin: la Société Nationale de Gestion Immobilière (SONAGIM), crée en 1978 ; la Banque

de l'habitat du Bénin (BHB) crée en juin 2003, etc. ;

au BURKINA FASO: la Société Nationale d'Aménagement des Terrains Urbains (SN ATUR);

le Fonds de l'habitat; la Société de Construction et de Gestion Immobilière, etc;

en CÔTE D'IVOIRE : la Société Ivoirienne de Construction et de Gestion

Immobilière(SICOGI); la Banque de l'Habitat de COTE D'IVOIRE(BHCI) crée en 1994, etc.;

au MALI : la Société Immobilière ct d'équipement du Soudan Français (SIES); la Banque de

l'Habitat du Mali(BHM) crée en 1996, etc.;

au NIGER: la Société Nigérienne de Construction Immobilière; le Crédit du Niger, etc.

L'Etat du Sénégal à l'instar des autres pays Africains a toujours porté une attention particulière

au secteur de l'habitat, ayant pour objectif global, l'amélioration du cadre de vie des populations

ct pour objectifs spécifiques, la production de parcelles viabilisées pour le plus grand nombre,

des logements adéquats et suffisants ainsi que des équipements de base même si le secteur

demeure confronté à de nombreux problèmes qui sont et demeurent liées à des interrogations

telles que :

• comment régler la question des habitats précaires et spontanés et surtout comment les rendre salubre ?

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CONTRllWTION A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX. CAS DES PROJET<; D'HABIT AT SOCIAUX

DE LA SN HLM ~6·~~ CES AG

• comment permettre à un plus grand nombre de personne<; d'accéder à la propriété? • comment produire de parcelles viabilisées et de logements de qualité à un prix en

adéquation avec le pouvoir d'achat de plus en plus faible des candidats potentiels à robtention d'un logement'?

Pour atteindre ces objectifs notamment dans le domaine de l'habitat et tenter de résoudre ces problèmes, l'Etat du Sénégal en collaboration avec des institutions comme la BCEAO et autres a crée une banque adaptée à la particularité du secteur de l'habitat, la Banque de l'Habitat du Sénégal (BHS) qui est l'outil privilégié du mécanisme de financement de l'habitat au Sénégal.

L'Etat du Sénégal a aussi crée 1· établissement public Office des Habitations à Loyer Modéré (OHLM) en 1959 qui deviendra à la faveur de la loi 87-46 du 28 Décembre 1987 une société nationale de droit privé ; la Société Nationale des Habitations à I ,oyer Modéré (SNI ILM).

Dans le même temps. plusieurs structures de production de logement ont vus le jour (SCAT­URBAM, SlCAP, SOCOCIM, etc).

En tant que tel, la SNHLM s'est vue confier les tâches suivantes:

viabiliser et urbaniser des terrains dans le but de procurer des parcelles équipées à une population qui y construira elle-même son propre logement ;

réaliser accessoirement des équipements collectifs et toutes constructions nécessaires à la vie économique et sociale ; accomplir toutes opérations civiles, commerciales et financières à la réalisation de son objet sociaL

«L'expérience acquise sur la gestion des projets de développement montre que la plupart des projets produisent des déviations entre leurs plans et réalisations » 1. Certains de ces projets présentent des insuffisances lors du financement ou lors de l'exécution. Ces insuffisances sont inhérentes, de manière générale. à des problèmes rencontrés dans la phase de conception.

La plupart des structures de production de logement, la SNHLM en particulier, pensent que la gestion d'tm projet revient à la gestion quotidienne d'une institution. Elles n'accordent pas d'importance aux études préparatoires de la phase conception des projets.

Les organismes de financement comme la BHS sont d'avis que beaucoup d'idées de projets qu'ils reçoivent pour financement sont bonnes et pourraient remplir les conditions nécessaires à un financement. mais ces propositions ne démontrent pas dans la plupart des cas comment elles s'intègrent dans le contexte de développement du pays ou des aspirations de la structure dont elles émanent. Partant de ce fait, il urge une analyse participative dans la phase dïdentification, d'exécution. et d'évaluation ex-anté des projets.

Le plus souvent, le contenu ou la forme des propositions de prqjets présente des lacunes. Ces lacunes sont entre autres :

10.\\Ç' B~rfrlkê"iliO_fr_ et janet C. Tuthill, (<la gestion efficace des projets de développement: un eu ide d'exécution ct d'évaluation, Ku marian Press, 1987, P.6

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• la non-participation des bénéficiaires aux projets (centralisation des décisions);

• les difficultés de coordination lors du pilotage ;

• les effets négatifs importants après le projet .

Ces lacunes sont liées généralement à l'identification et à la fom1Ulation des projets.

Elles influencent la réussite de ces projets notamment en ce qui concernent :

"*" la pérennisation des activités avec la fin du projet ;

..-. le coût des activités ;

..-. la gestion des ressources ;

..-. la confiance et l'opinion des bénéficiaires.

Les raisons généralement avancées par les acteurs des différents projets pour justifier ces lacunes

sont:

./ le droit de regard souvent excessif des structures de financement remettant en cause le

contenu du projet :

./ la mauvaise gestion des objectifs du projet ;

./ la surestimation des coûts réels du projet ;

./ la faible capacité de gestion des organes exécutifs du projet.

Au regard de tout ce qui précède, il est évident que les problèmes se posent réellement. Il

convient donc de s'interroger sur la création des projets par les structures de promotion de

l'habitat, à savoir la pratique dans 1 'identification, la formulation de ces projets.

Il s'agit pour nous, d'analyser la pratique de la SNHLM en matière d'identification, de

formulation. des projets et de proposer des solutions idoines pour remédier aux éventuelles

lacunes rencontrées. D'où la nécessité d'examiner les questions suivantes:

• Comment les projets sont-ils identifiés par la SNHLM ?

• Comment les projets sont-ils préparés ?

• Que1les sont les difficultés liées à ce stade des projets (conception)?

• Comment améliorer le système d'identification, de formulation et de proposition des

projets ?

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Notre étude cherchera à évaluer la conception des projets au sein de la SN HLM. Le choix de cc thème se justifie par le fait qu'il est d'actualité et que le problème lié à l'accessibilité financière en matière de logement se pose avec acuité au SENEGAL.

3. Objectifs de l'étude

3.1. Ohjcctifg..?nér::~l Contribuer à l'amélioration de la conception des projets d'habitat social par la SNHLM en identifiant les principaux problèmes ct en y apportant des solutions.

3.2. Ohjl.'ctîfs spécîliquc--.; ./ 1 'identification des acteurs intervenants dans le processus de conception des projets au

niveau de la SNHLM ;

./ la description et l'analyse du processus de conception des projets;

./ l'identification des principales contraintes rencontrées lors de la conception du projet ~

./ l'analyse des problèmes et insuffisances dans la conception;

./ la formulation des recommandations pour l'amélioration de la conception des projets au niveau de la SN HLM.

4. Intérêt de 1 'étude

Notre étude se voudrait d'être un intérêt non seulement pour l'Etat du Sénégal dans le cadre d'une évaluation du secteur de l'habitat, mais aussi pour tous les autres acteurs du secteur de l'immobilier et en particulier pour la SNHLM. Cette étude permettrait:

• de disposer d'un document de référence pour éviter les problèmes liés à la conception des projets d'habitats;

• de valoriser et capitaliser les expériences internes ;

• de réduire les coûts liés à la conception des projets ~

• justifier les aides et concours de l'Etat: . .

• d'avoir un financement auprès d'une institution.

Pour le CESAG, ce mémoire traduit la place qu'elle accorde aux problèmes de management dans toute l'Afrique.

Enfin, cette étude constitue pour nous un moyen de mettre en pratique les connatssances acquises au CESAG.

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5. Délimitation de rétude

Notre étude portera sur la conception des projets non finalisés, des projets en exécution et des projets clôturés durant les quatre (4) dernières années. Cc choix est guidé par le souci de prise en

compte de l'accumulation d'expérience par la SNHLM dans l'ensemble des projets. Notre préoccupation est donc d'intégrer le maximum de problèmes rencontrés liés à la phase de

conception des projets.

6. Démarche de l'étude

La démarche pour laquelle nous avons opté à l'issue de notre stage s'articule autour de deux (2)

axes essentiels :

6. 1 La collecte des données

l'étude documentaire : elle nous a permis, à travers les ditlérents documents des projets, les rapports et autres écrits. de cerner certaines réalités sur la pratique d'élaboration des projets au niveau de la SNHLM ;

l'enquête sur le terrain: trois techniques seront utilisées:

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" o l'entretien libre: il consiste à laisser l'interviewé s'exprimer librement sur la ~

question qui lui est posée ; z

o l'entretien semi-directif: il permet d'approfondir et de vérifier des points particuliers à travers tm guide d'entretien;

o le questionnaire : il permet de toucher un plus grand échantillon à travers des

questions précises.

Cette enquête a visé principalement les cadres de la SNHLM, les coopératives d'habitats. les entreprises de construction, la BHS.

6.2 Le traitement et l'analyse des données

Les infonnations obtenues au cours de la première étape seront traitées et analysées, ce qui nous pennettra de donner notre opinion sur les problèmes liés à la phase de conception des projets et

de formuler des recommandations nécessaires.

7. Plan d'étude

Cette étude comprend principalement :

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• Une première partie, Cadre théorique ; composé de deux chapitres : La revue de la littérature et la méthodologie utilisée :

• Une deu.xième partie, présentations des résultats et recommandations : composé de deu.x chapitres: le contexte de l'étude ct la présentation des résultats ct reconunandations;

• Une conclusion générale contenant une brève synthèse de l'étude.

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CHAPITRE 1: CONCEPTS IlE L'ETUI>E

!-CONCEPTS LIES AliX PROJETS

1.1. Le plan

Selon le lexique de gestion, un plan est un «projet élaboré comportant une suite ordonnée et cohérente d'opérations destinée à atteindre un but >>

1• Le plan comporte un ensemble de

prévisions et d'objectifs et des moyens organisés pour atteindre des objectifs. Il retrace les grandes orientations en matière de développement.

Les plans couvrent plusieurs horizons temporels. Nous avons ainsi les plans à long tenne (plans stratégiques), les plans à moyen tenne (progran1mes) et les plans à court tenne.

1.2. Les programmes

<<Lin programme est un cadre cohérent d'actions visant à atteindre certains objectifs globaux comprenant des ensembles d'activités groupées sous différents composants ct orientées vers la réalisation d'objectifs spécifiques »2 Il représente une forme de plan détaillée et/ou pour un horizon plus rapproché mettant plus d'accent sur les moyens de réalisation. Un programme inclus plusieurs projets dont les objectifs spécifiques sont liés à la réalisation d'un objectif commun supérieur.

1.3. Concepts de projets

Notons qu'il existe de nombreuses définitions du concept de projet dans la littérature; ces définitions varient selon les auteurs. Nous retiendrons celles qui suivent et qui semble réunir les aspects essentiels du concept ;

•

•

«Un projet est un ensemble d'activités complexes à caractères non répétitifs et fortement irréversibles et de ressources limitées qu'il faut combiner de façon optimale pour atteindre un objectif donné devant satisfaire les besoins d'une population dans un temps limité. }>

3

«Un projet est un ensemble complet d'activités et d'opérations qui consomment des ressources limitées (telles que main d'œuvre, devises ... ) et dont on attend (on= certains individus, groupes ou classes sociales ou la collectivité entière) des revenus ou autres

• . . . 4 avantages monetatres ou non monetaires. }>

11e:dque de gestion, 5è édition, Dalloz, 2000, p.324 ~Ahmadou TRAORE. Note de cours, DESSfMaster GP, janvier 2009 3

TRAORE A. Cours et Codex-Gestion des Projets- DESSfM2- 2003

~BRIOlER M. et MICHAILOF S. -Guide Pratique d'Analyse des Projets- Ed Economica. 1995

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Cette définition insiste sur le caractère global et relativement autonome de tout projet. Elle intègre la dimension sociale de la notion et traduit la particularité des projets de développement par rapport aux projets d'entreprise et l'effet recherché au niveau de la collectivité

1.4. Concept de développement

C'est l'évolution des mentalités et des institutions qui permettent l'apparition de la croissance et sa prolongation sur une longue période. Le développement apparaît comme une cause et en même temps comme une conséquence de la croissance; il tàut qu'il y ait des mentalités prêtes à

accepter le changement.5

1.5. Concept de projet de développement

Un projet de développement peut être décrit comme une intervention se détïnissant par un but que l'on cherche à atteindre (objectif spécifique) et que l'on peut décomposer en« produits)) (les résultats) provenant d'une combinaison de moyens de tous ordre (les activités). 6

1.6. Caractéristiques des projets de développement

Un projet de développement comme tout autre projet, est généralement caractérisé par les éléments suivants :

une relation demandeur (maître d'ouvrage)- réalisateur (maître d·œuvre) concrétisée par un mandat ou contrat suite à un appel d'offres ;

la présence de nombreux autres acteurs: l'équipe de projet, le (s) bailleur de fonds, les fournisseurs de produits ou de services professionnels et représentants de divers secteur de l'environnement pertinent pour le projet entre autre;

la nouveauté et 1 'unicité du projet : un projet implique généralement de faire quelque chose de nouveau, quelque chose qui n'a pas été faite exactement de la même façon ou dans le même contexte auparavant ;

une durée limitée : un projet est par nature temporaire. Il est soumis à une date de début et à une date de fin prédéterminée ;

l'assujettissement à des contraintes de performances techniques, coûts et délai ; un cycle de vie dynamique que nous présenterons en détail au point 1.6 ; un contexte d'incertitude: incertitude de l'environnement, incertitude technologique, incertitude liée aux ressources.

-'Commission Européenne-Analyse Financière et F.con omique de5 Projets·Syllabus cours de base· Septembre 2002 6Commission Européenne-Analyse financière et Economique des Projets-Syllabus cours de base- Septembre 2002

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1.7. Typologie des projets

11 est nécessaire de souligner qu'il existe plusieurs types de projets. De nature et de formes

différentes, elles varient en fonction de leur finalité, leur taille, leur articulation et leur initiateur.

1.7.1. Le critère de la finalité du projet

Selon ce critère, il est possible de distinguer deux types de critères : les projets productifs et les projets non directement productifs

les projets productifs: dont l'objet est de fournir un bien ou un service marchand, destiné à la commercialisation (par exemple :les projets agricoles, industriels, etc.);

les projets non directement productifs : projets à but non lucratif, leur objet est la fourniture d'un bien ou un service non marchand, et dont le rendement est attendu à long terme (exemple: les projets portant sur le secteur de la santé, de la formation, de l'éducation, etc.).

1.7.2. Le critère de taille

Un projet dont les coûts d'investissements sont peu élevés est appelé «micro-projet». Par contre, les projets qui ont une incidence sur les agrégats macro-économiques d'un pays, sont appelés « macro-projet )).

Par définition, un micro-projet est une petite opération qui comporte un ensemble d'actions, interdépendantes. 11 se différencie du macro-projet au niveau de sa durée, son fmancement, sa technologie, son initiateur, sa rentabilité et sa structure.

Tous ces éléments peuvent être synthétisés dans le tableau suivant:

Tableau 1 :Récapitulatif des différences entre macro~projet et micro-projet

1 MACRO-PROJET

Plus de 3 ans --t-1 Doo-u-re-;-•• --

. DIFFERENCE MICRO-PROJET

---,--o;--;--c--~--~, Généralement de 3 ans

! L. ·"'r-rèc-s~i_m_po_rtc-an--c-t- ----ti-;;Financcme~ ------1 Faible ___ --------, !

1 Sophistiquée

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Technologie ----tlc;T;cr-aditionnelle,

! par les bénéficiaires maîtrisable

1 Plan de développement Initiateur 1 Promoteur (ou la base)

r Décision prise à -p-art--ci_r_d~e+"Rc-e_n_t_a~b"il~ité -~----,--~~~ i Décision prise à partir de la 1Ia rentabilité économique

rr----1 Classique

rentabilité financière

1

--~~ -,----- _ __j Structure de gestion ! Souple 1

· du projet ; --------- ---- ------- ----------

Source: codex de cours de M. Traoré- GP 2009

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CONTR!BllllON A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

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1.7.3. Le critère d'articulation des projets

Sur la base de ce critère, l'on peut distinguer deux catégories de projets: les projets techniquement compatibles et les projets incompatibles.

Les projets techniquement compatibles sont « des projets réalisables simultanément à condition que les moyens suffisants soient disponibles (crédits, personnels qualifiés, etc.)7

)).

Parmi les projets compatibles, on distingue :

les projets compatibles dépendants qui doivent être réalisés simultanément. L'on parle à

ce moment de grappe de projet.

les projets compatibles indépendants qui peuvent être réalisés simultanément ou séparément. On parle alors de portefeuille de projet.

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Le concept générique d'« objectifs>> englobe les activités, les résultats. l'objectif spécifique ct r-

les objectifs globaux. Il s'agit des buts ou des cibles à caractères économique réalisables et limités dans le temps, évaluables et mesurables (définis en termes de bénéfices durables). 8

Les projets incompatibles som des projets qui ne peuvent être cumulés, c'est-à-dire réalisés en même temps ou conjointement. La réalisation d'un projet intervient nécessairement après la clôture de l'autre.

l. 7.4. Le critère de l'initiateur du projet

Grâce à ce critère, il est possible de classifier les projets en plusieurs catégories:

Les projets émanant des entreprises ayant pour but la recherche du profit: c'est par

exemple le cas d'entreprises qui souhaiteraient étendre leurs activités, et donc qui auront à acquérir de nouveaux matériels et techniques.

Les projets initiés par les entreprises publics ou des démembrements de l'Etat : ayant pour but d'assurer un produit ou un service public.

Les projets émanant d'organisations internationales d'aide au développement: poursuivant des objectifs publics de développement

1.8. Le cycle de vie d'un projet

L'ensemble des différentes phases de mise en œuvre d'un projet constitue son cycle de vie.

7BRIDIER M. et MICHAILOF S. -Guide Pratique d'Analyse des Projets- Ed Economica. 1995 8BRIDIER M. et MI CHAI LOF S. -Guide Pratique d'Analyse des Projets- Ed Economica. 1995

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CONTRIBUTION A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX. CAS DES PROJETS D'HABITAT ~OCtAUX

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Chacune des phases a ses propres spécificités qui permettent de prendre des décisions capitales

dans la vie du projet. Le nombre de phases ainsi que leur désignation varie en fonetion des organismes de financement qui se dotent chacun d'un certain nombre de règles en matière de

formulation, de mise en œuvre et d' évaluation de projets. Plusieurs approches du cycle de vie

d'un projet se dégagent. Parmi celles-ci~ nous pouvons en citer deux (2) : celle qui considère le projet du point de vue du bailleur de fonds (en 6 étapes), et celle qui la considère du point de vue de l'ensemble des intervenants (la plus répandue), et qui s'élabore en trois grandes étapes.

Figure 2 : Cycle de vie des projets financés par la Banque Mondiale

6· Evaluation rétrospective

5- Exécution et supervision

1- Identification

4- Négociations et

présentation au conseil

d'administration

2- Préparation

3- Evaluation Ex ante

/ Source: mémoire de fin d'étude de M. Moctar Abdourahim, 1ère promo DESS GP

Figure 3 : Cycle de vie des projets en trois étapes (selon l'ensemble des intervenants)

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1.8.1. La phase conception

La phase de conception part de l'idée de projet et se termine par la rédaction d'un cahier de charge (ou document du projet), pour la prise de décision.

Cette phase dont l'analyse constitue l'objet de notre étude, comprend trois étapes essentielles:

les études d'identification :ou la demande est clarifiée, les objectifs précisés et le projet globalement identifié en termes de produit/ service à livrer, de contraintes à respecter et de stratégie de réalisation. Ces études sont faites par les ministères techniques, les organisations elles-mêmes ou les bailleurs de fonds ;

les études de préfaisabilité ou avant projet sommaire : le but de ces études est d'analyser la faisabilité du projet sous différents angles comme l'étude de marché, l'étude technique, l'étude financière sommaire. A l'issue de ces études, la variante qui répond mieux aux critères préétablis est retenue et fera l'objet des études de faisabilité ;

les études de faisabilité ou avant projet détaillé : elles reprennent en profondeur si nécessaire les différentes études réalisées au cours de l'étape de préfaisabilité. En particulier, il est réalisé à cette étape, l'étude financière détaillée, l'étude économique, en prenant en compte l'inflation, les amortissements, les taux d'intérêts, etc.

A la fin de ces étapes, un document de projet précisant le contenu du projet est rédigé pour prendre la décision de réaliser le projet ou pas. La décision relève de la responsabilité des autorités politiques, des dirigeants de l'organisation ou des organismes de financement.

1.8.2. La phase d'exécution ou de réalisation

« Elle a pour fonction, de mettre tout en œuvre pour transformer en extrant, les ressources mises à la disposition du projet. Elle comprend trois étapes :

la préparation : cette étape comprend la planification des tâches, la définition du programme de travail et la mobilisation des ressources ;

l'exécution: c'est l'exécution effective des travaux retenus pour l'obtention de l'extrant pour lequel le projet a été conçu ;

le contrôle et rééquilibrage du projet : à intervalles réguliers, le projet doit être contrôlé et les corrections nécessaires doivent être apportées pour une meilleure réussite de la phase.

La phase de mise en œuvre débute par la réception de l'extrant (les installations), et se termine par la rédaction du procès verbal de réception provisoire par les bénéficiaires. Cette phase marque l'achèvement des travaux.

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Le procès verbal de réception doit être signé par le maître d'ouvrage et le maître d'œuvre. Dans

le procès verbal, il sera fait mention des différentes remarques du maître d'ouvrage au regard du

produit livré et des spécifications du cahier des charges, ces observations pouvant aller de simples remarquent au refus de qualifier le produit.

La phase d'exploitation débute après la qualification du produit par le maître d'ouvrage et se termine par la rédaction du procès verbal de réception définitive. Cette phase permet de clôturer le projet. Cn bilan final est fait par le chef de projet, comprenant l'analyse des problèmes

rencontrés, les commentaires sur les résultats obtenus. Lors de cette phase, le chef de projet doit s'assurer de la mise à jour de la documentation technique afin de faciliter la maintenance curative ou une évolution future.

Au cours de cette phase, il est procédé également à l'évaluation ex-post ou évaluation

rétrospective. Cette étape, généralement réalisée par les consultants, a pour objectif de vérifier l'efficacité dans l'atteinte des objectifs et l'efficience dans l'utilisation des ressources. Elle

permet de tirer les leçons pour les futurs projets >19

1.8.3. L'évaluation ex-post (finale)

Cette évaluation est effectuée à la fin du projet. Elle vise à apprécier les perfOrmances réalisées dans l'exécution ct à tirer les leçons pour les projets futurs.« Lorsqu'on évalue des projets, on s'efforce de décrire les relations entre les moyens mobilisés et les résultats obtenus de manière à

dégager des liaisons aussi claire que possible >>10

• A la fin de l'évaluation, un rapport final ou

rétrospectif est fourni par les évaluateurs qui, en général, sont des consultants externes.

II. LES ETAPES DE Li\ CONCEPTION : CAS DES SPECIFIQUE DES PROJETS DE

DEYELOPPE'V!FNT

Les projets de développement ont en général pour objet de réaliser des investissements matériels (forages, aménagements hydra-agricoles, routes, logements. etc.) ou immatériels (formati(m, sensibilisation, éducation, etc.) pour l'amélioration du cadre de vie de des bénéficiaires. Ces

projets rentrent dans le cadre de la stratégie de réduction de la pauvreté de nos pays.

2.1. L'identification

Elle constitue la première étape ou seront formulées les hypothèses de base du projet. Elle consiste à choisir parmi les projets consignés dans les programmes de développement du secteur ou du sous secteur, celui ou ceux qui présentent un caractère prioritaire et aussi qui cadrent avec le plan de développement du pays.

90LSSEINI Mamadou: mémoire de fin étude,DSGE/AJ<:GP, CESAG juin 2002, pp 10GREFFE Xavier: l'évaluation des projets publics, Economica, Paris, 1997, p.S

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CONTRIBUTION A L'AMELIORATION DF LA CONCEPTION DES PROJETS Dl-_ DFVE\.OPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

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Au terme de ces études, le produit attendu est un document d'avant~projet La démarche d'élaboration de ce document s'articule autour de 4 points qui sont:

2.l.L Analyse du ou des problèmes à résoudre: il s'agit à ce stade de donner une définition préalable et de délimiter les problèmes. T .e bien fondé d'un projet se définit par rapport aux problèmes de développement qu'il est censé contribuer à résoudre. Il importe d'accorder une attention particulière à l'identification de ces derniers. Certains outils comme la méthode active de recherche participative (MARP). l'arbre des problèmes et l'arbre des objectifs sont utilisés pour une détermination claire des problèmes et leurs solutions.

2.1.2. Analyser la situation de référence: c'est la situation de départ. La transformation positive de cette situation requiert l'analyse des évènements (politiques, sociaux. économiques, etc.), des expériences, des projets qui ont marqués les mémoires dans la zone.

2.1.3. Identifier les acteurs engagés: cette identification est capitale. Même si elle n'est pas définitive. elle permet d'effectuer des choix sur les partenaires potentiels. Par acteurs, nous entendons les bénéficiaires. les bailleurs de fonds. les services publics essentiellement. Les groupes sociaux cibles (bénéficiaires) doivent faire l'objet d'une attention particulière car ayant des besoins et des intérêts souvent contradictoires. I.e projet devant être positionner par rapport à

cette situation.

2.1.4. Définir les finalités, les buts et les résultats attendus du projet: «pour résoudre les

problèmes auxquels il a été choisi de s'attaquer, le projet tend à s'inscrire dans des finalités particulières, à poursuivre des buts et à produire un certain type d'extrants )) 11

.

Cette étape permet de mieux finaliser le projet en le centrant sur des objectifs opérationnels.

Certains organismes comme l'USAID, I'ACDI utilisent la méthode du cadre logique pour améliorer la définition des projets. « Le cadre logique est une vision systémique de l'environnement d'un projet, visant d'une part à identifier le motif pour lequel le projet est réalisé ainsi que la finalité à laquelle il contribue et d'autre part à définir d'une façon concise et précise ce à quoi le projet devrait ressembler une fois terminé ainsi que l'ensemble des conditions critiques devant être réunies pour que le projet atteigne les différents niveaux d'objectifs pour il a été conçu. )) 12

. Par conditions critiques. il faut entendre l'ensemble des conditions qui sont indépendantes du chef de projet dont la réalisation ou non entrave la bonne marche du projet. Le cadre logique est donc un élément important pour la formulation et la définition du projet, mais aussi pour la planification, le suivi et l'évaluation. Il sc présente comme suit:

11 SDID: l'ingénérie de~ projet~ de développement: ge~tion participative et développement in~titutionnel édition agenc-e d'arc, ottawa, 1986 1"W.O'Shaughnessy, la faisabilité de projet: une demarche vers l'efficience et l'efficacité, les éditions SMG, trois rivières,

~uebec, 1992,p52

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Tableau 2 : Cadre logique.

Résumé Narratif Indicateurs Moyens ou sources Conditions

Objectivement de vérifications (CC)

vérifiables (IOV) (MY)

finalité

critiques

: But • !

• · Extrants

: Intrants

• ' ' . Source : Amadou BA, support de cours DESS/MASTER2 GP, CESAG, Decembre 2008

2.2. Les études de pré-factibilité

2.2.1. L'étude des besoins L'étude de la demande ou étude des besoins permet de fournir des éléments d'information dont

la finalité est de réduire les risques face aux incertitudes de l'environnement. Elle permet surtout,

à travers ces éléments d'information, de déterminer l'ampleur de l'investissement à engager. Elle

pem1et donc de dimensionner le projet qui doit satisfaire les besoins quantifiés.

L'étude de la demande passe par deux étapes :

• l'analyse de la demande passée et présente;

• l'analyse de la demande future (les prévisions de consommation).

2.2.1.1 L'analyse de la demande passée et présente

Il s'agit ici, de faire l'analyse des données historiques des besoins dans la zone de façon à

dégager les paramètres nécessaires à la prévision.

L'analyse de la demande exige la collecte de données statistiques, qui permettent d'expliquer son

évolution sur la période prédéterminée. Il existe essentiellement deux méthodes de collecte des

données qui sont le plus souvent combinées :

la méthode quantitative ;

la méthode qualitative.

Les estimations quantitatives globales s'appuient principalement sur les résultats de la recherche

documentaires, tandis que les données quantitatives plus détaillét:s et les données qualitatives

proviennent généralement d'enquêtes sur le terrain.

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Jl faut dans la majeure partie des cas, compléter les sources écrites par des entretiens, des tests et des observations. On procédera à des enquêtes sur le terrain qu'après avoir épuisé toutes les possibilités de la recherche documentaire. Il faudrait recueillir puis analyser toutes les sources écrites pertinentes disponibles dans l'entreprise et hors de l'entreprise afin de limiter au minimum, les divers coûts financiers occasionnés par les enquêtes sur le terrain.

Les études de la demande recueillent des données essentiellement sur les indicateurs économiques généraux relatifs à la demande de produit, tels que la taille de la population et le taux de croissance démographique, le revenu et la consommation par habitant. le niveau et le taux de croissance annuel du produit intérieur brut (PIB) par habitant et la répartition des revenus, la cDuverture sanitaire, taux d'alphabétisation13.

2.2.1.2 La prévision des besoins

La prévision des besoins est très importante pour les études de pré-faisabilité, car elle contribue de façon décisive à déterminer à la fois l'ampleur du projet et les ressources nécessaires.

Il existe plusieurs méthodes pour la prévision des besoins. Une des méthodes la plus utilisée pour ces prévisions est l'approche économétrique.

Cette méthode fait appel à des tests, à la recherche de variables explicatives de 1 'évolution passée et à la construction de modèles mettant en liaison les variables étudiées.

Cette appwche permet d'une part :

• d'étudier les relations passées entre les besoins, la situation économique et le niveau des intrants locaux ;

• d'autre part effectuer une prévision à partir d'hypothèses globales sur des agrégats tels que la population, la croissance de la population intérieur brut.

Les principaux paramètres à prendre en compte sont les suivants :

• la population actuelle de la zone de 1 'étude et les perspectives de croissance ;

• la localisation géographique de la zone ;

• les projets du même genre de la zone.

On fait appel à deux modèles pour les prévisions des besoins : le modèle en série chronologique et le modèle explicatif.

1~ERNER, BEHRENS: manuel des études de faisabilité industrielle, ONU Dl, Janvier 1994, p71

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DE LASNIILM ... ·~~ CE 5 AG

2.2.1.2.1. Le modèle en série chronologique

C'est un modèle qui permet d'extrapoler l'évolution du passé sur le futur. Il repose sur la stabilité dans le temps du phénomène étudié. Une représentation graphique du phénomène dans le temps permettra de prévoir la tendance dans le futur et d'estimer ainsi les besoins à venir.

Cette méthode présente souvent des inconvénients notamment en ce qui concerne la stabilité du phénomène (besoins) dans le temps (effets non prévu qui perturbent la tendance).

2.2.1.2.2. Le modèle explicatif

C'est le modèle économétrique par essence. Il s'appuie sur les variables explicatives ou

endogènes pour la détermination d'une fonction dans laquelle la variable expliquée ou exogène est la demande exprimée.

Les limites de ce modèle se trouvent principalement dans le choix des variables explicatives et plus précisément dans le choix des indicateurs pertinents de ces variables.

A côté de ces modèles quantitatifs se trouve d'autres méthodes qualitatives qui précisent au mieux le phénomène étudié. ;-..Jous pouvons citer entre autre la méthode Delphi qui consiste à

soumettre un même sujet à un groupe d'expert de maniere exclusif pour une appréciation synthétique, et la méthode multicritère qui intègre plusieurs méthodes ·prévisionnelles indépendantes.

2.~.2. !.'étude technique Une fois les objectifs précisés et les besoins quantifiés. il faut identifier les différentes options techniques possibles. C'est une étape majeure de la conception des projets. Elle intervient quelque soit la nature du projet et a pour but de démontrer la viabilité technique du projet. A cc

stade sont estimés les délais et l'adéquation du projet à son environnement d'attache. Il est fait cas également du procédé qui permet de passer de l'input à l'output prévu, du calendrier de réalisation, de la taille des équipements, de la technologie adéquate ct de l'estimation des coûts

des équipements et d'exploitation.

Il faut donc être très prudent pour ne pas sous-estimer les différents coûts, surdîmensionnés les équipements ou avoir un optimisme poussé quant au calendrier de réalisation.

Certains organismes comme 1 'AFITEP préconisent le découpage technique du projet. Ce découpage intervient lorsque le projet atteint un certain niveau de complexité.

2.2.2.1. Le calendrier de la réalisation

L'outil de base est le planning prévisionnel du réseau logique de début des tâches. Il est donné pour chaque tâche la date de début, la durée et la date de fin. Le réseau logique permet de voir l'impact d'un retard sur la durée du projet. Il est matérialisé par le PERT et compléter par le diagramme de GANTT.

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CONTRJI)\ IT\ON A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX- CAS DE:O. PROJE fS D'HABITAT S(X:IAUX

DE LA SNHLM .... ·~~ CES AG

2.2.2.2. La localisation et choix de sites d'implantation

L'étude de localisation doit déterminer les localités qui sont appropriées pour le projet considéré. Les sites d'implantation sont ensuite retenus pour assurer la réalisation du projet et l'exploitation des installations dans de meilleures conditions.

Pour les projets de développement, le choix des localités est généralement fait dès l'étape de l'identification. Ce choix est basé sur la politique sectorielle et la zone d'intervention. Quant aux sites, il s'agit essentiellement des terrains à aménager, des puits à construire, des classes et centres de santé à bâtir. Les terrains sont généralement cédés gratuitement à la SNI ILM comme utilités publiques. Ces sites sont choisis de façon à réduire aussi bien les coûts d'investissement que les coûts d'exploitation et cela en facilitant l'approvisionnement des intrants, la disponibilité de la main d'œuvre. Le choix des sites doit tenir compte de l'impact sur l'environnement.

2.2.2.3. Les variantes de projet

C'est l'ensemble des possibilités techniques qui s'offrent aux responsables chargés de la conception du projet pour atteindre l'objectif fixé. A ce stade est fait un choix de la variante la plus adapté répondant au mieux à l'attente des acteurs du projet.

2.2.2.4. L'évaluation des intrants

Les besoins du projet sont évalués en ce qui concerne l'ensemble des investissements à réaliser,

les coûts de démarrage et les charges d'exploitations.

2.2.3. L ·étude institutionnelle et orgnnisationnelle

C'est une étude qui a pour but de déterminer la viabilité institutionnelle et organisationnelle du projet. Elle permet de déterminer les activités, les fonctîons essentielles, les rôles et les responsabilités, 1' organigramme, les investissements et les frais de fonctionnement additionnels.

Pour l'étude institutionnelle, il s'agit de bien analyser le statut juridique du projet en prenant en compte les dispositions administratives et réglementaires dans le secteur d'intervention du projet afin de respecter la législation du secteur.

L "étude organisationnelle a pour but de définir la structure de gestion du projet. Elle s'appuie sur une hiérarchisation efficace des actions et un regroupement fonctionnel des activités. JI existe plusieurs types de structures organisationnelles en gestion de projets. Parmi ces formes d'organisation des projets, nous présenterons tour à tour la structure par projet, la structure fonctionnelle et la structure matricielle.

La structure par projet: c'est une structure ou le chef de projet a la responsabilité complète du projet, érigé en structure indépendante. Elle disparaît avec la fin du projet.

La structure fonctionnelle : les grandes fonctions du projet sont parfaitement identifiables en département. Le chef de projet est essentiellement une courroie de transmission dans la circulation de l'information.

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CONTRIBUTION A l 'AMELIORATION DE LA CONCEPI!ON ~·~ DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX· CAS DES PROJ ETS D'HABITAT SOCIAUX DE LASNHLM CES AG

La structure matricielle : le responsable du projet gère L'activité du personnel , mais seulement

dans le cadre du projet. Le personnel du projet dépend hiérarchiquement de sa direction

d'attache. Cette structure se présente comme suit :

Figure 3 :Schéma d'un projet matriciel.

Chef Equipe

Opérationnel

Projet(CEO)

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Secrétariat général

Intervenant

Projet A(IPA)

Intervenant

Projet B(IPB)

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IPB

[ IPA

[ ............ . Source: Adapté de AFITEP, le management de projet: principes et pratiques, AFNOR,

1998, P.l9.

2.2.4. L ·etude ~ocialc C'est une étude très importante pour les organisations qJUi travaillent dans le secteur du

développement. Elle conditionne la réussite d ' un projet en ce sens qu'elle vise à vérifier la

comptabilité d ' un projet avec son milieu d>accueil.

L' étude portera sur :

• les caractéristiques socioculturelles ;

• l'organisation de la population cible;

• l ' adaptabilité et l' aptitude du projet à s'intégrer dans so•n mil ieu ;

• la stratégie de motivation de la population du projet.

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CONTRllllJTION A L'AMELIORATION DE LA ("(lNCEPT!ON DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX· (:AS D~S PROJ~TS D'HABITAT SOC! ALIX

DE Li\ SNHLM ~··~~ CE SAG

2.2.5. L'étude tlnancièn:

On appelle «étude financière>) l'examen des activités et flux de ressources des agents pns

individuellement (entreprise commerciale, organisme public. etc.) ou par grands types {les

artisans, commerçants de détail, etc.). Elle se situe du point de vue d'un agent particulier et

permet de se prononcer sur la viabilité financière du projet. Elle apporte. en effet,

particulièrement dans le cas des nouveaux projets, des indications claires par rapport aux

questions suivantes :

Quel est le montant des ressources nécessaires à la réalisation et à l'exploitation du projet? Quelle peut être la politique financière à court et long terme à adopter pour le projet? Quels sont les types de ressources financières à utiliser pour le projet?

L'étude financière comporte deux étapes que sont:

o L'analyse financière sonunaire qui est étude rapide des variantes menée avec un raisonnement en monnaie constante ;

o L'analyse financière détaillée qui est une étude détaillée de la variante choisie.

2.2.5.1. Analyse Financière Sommaire

L'analyse financière sommaire constitue l'outil financier qm permet de mettre au point le

schéma technique du projet. En effet, elle a pour but de :

o déterminer le montant des investissements ; o déterminer la rentabilité du projet (hors conditions de financement); o connaître le type de financement (en adéquation avec les objectifs du projet) ainsi que les

risques financiers ; o opérer un choix au niveau des variantes. 0

L'analyse financière sonunaire est une technique extracomptable qui s'appuie sur les hypothè~es

suivantes:

pas de considérations fiscales et financières ;

non prise en compte des amortissements {on considère que les dépenses sont faites au moment ou elles sont nécessaires); analyse en monnaie constante de l'année d'investissement.

L'analyse financière sommaire de tout projet ou variante de projet se présente de façon

synthétique sous la forme d'un tableau récapitulant, les investissements, les dépenses

d'exploitation et les recettes escomptées. Les différentes rubriques du tableau sont les suivantes :

Investissements et Renouvellements ; Dotation en Fonds de Roulement; Dépenses d'exploitation; Recettes d'exploitation; Flux Financiers Nets Cumulés.

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CONTRIBUTION A L'AMELIORA Tl ON DE LA CONCEPTION m.s PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

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La somme algébrique des charges d'exploitation, des recettes et, pour les premières années, du coût de l'investissement, représente par définition les flux financiers nets. (Voir le tableau ci­

dessous)

Tableau 3: Cadre d'échéancier des Flux Financiers nets et cumulés

Rubriques

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A. critères de rentabilité sans actualisation

l. Le délai de récupération (Pay-back en anglais): il correspond au temps nécessaire pour que les recettes d'exploitation déduction faite des dépenses équilibrent le montant des investissements.

Ainsi, lorsque l'on a à choisir entre deux projets, il importe de choisir le projet qui a le délai de récupération le plus court.

2. Le rendement de 1 'unité monétaire investie : il correspond au quotient du montant cumulé des recettes nettes des charges d'exploitation par le montant des investissements.

Tant que le quotient est supérieur à zéro, le projet est considéré comme rentable. Et lorsqu'on a à

choisir entre deux (2), il est recommandé de choisir le projet qui a le rendement le plus élevé.

8- Les critères de rentabilité avec actualisation

L La Valeur Actuelle Nette (VAN), encore appelée bénéfices actualisés: c'est la valeur actuelle des flux monétaires qui seront récupérés tout au long du projet. La V AN se calcule par la fonnule suivante:

VAN= l](Rp-Dp-lp)/(l+i)'], p allant de 0 à n

Avec : Rp _-,: Recettes à 1' année p

Dp =Dépense d'exploitation à l'année p

lp =-=Investissement à l'année p

i = taux d'actualisation

Le choix du taux d'actualisation (i) se fait de la manière suivante:

o si le projet est autofinancé, il faut choisir (i) égal au taux de placement ; o si le projet est financé par emprunt. (i) égal au taux d'intérêt; o si le projet est financé en partie par emprunt et l'autre partie par autofinancement, choisir

(i) égal au taux moyen pondéré.

Critères de décision :

Tout projet dont la V AN est supérieur à zéro est rentable (quand la V AN est négative, le projet est rejeté); de même, entre deux projets, sera retenu celui dont la VAN est plus élevée.

2. Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) :il correspond au taux d'actualisation pour lequel la VAN est nulle; il donne une indication sur le taux d'intérêt maximum que peut supporter un projet si l'intégralité de ses besoins financiers est couverte par des emprunts.

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CONTRIBUTION A L'M!ELIORATION DE J,A CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM ~··~~ CE SAG

Le TRI est tel que :

L[(Rp-Dp-lp)/(1 +i)'] ~ 0, p allant de 0 à n; donc TRI~ i

Comme la VAN, le TRI a l'avantage de dispenser du choix d'un taux d'actualisation.

Critères de décision :

o si le projet est autofinancé, il faut que le TRI soit supérieur au taux de placement ;

o si le projet est financé par emprunt, il faut que le TRI soit supérieur au taux d'emprunt;

o si le projet est financé de façon mixte, il faut que le TRI soit supérieur au taux moyen pondéré. ;

o entre deux (2) projets incompatibles, il faut choisir celui qui a le TRI le plus élevé.

Quelques critiques fondamentales faites aux différents critères de rentabilité

le délai de récupération présente l'inconvénient de ne pas s'intéresser à ce qui s'est passé avant et/ou à ce qui se passerait après la récupération des capitaux.

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Le rendement de l'unité monétaire investie pondère de façon identique les recettes et les :2

charges, quelque soit la période à laquelle elles arrivent. z

La VAN pose le problème du choix du taux d'actualisation; on pourrait être amené à choisir un projet dont la VAN est plus élevée, même si ce projet est coûteux.

Le TRI est certes intéressant, en ce sens qu'il associe les avantages de l'actualisation sans les inconvénients du problème lié au choix du taux d'actualisation, mais compte tenu de la règle qui veut qu'entre deux projets alternatifs, celui qui a Je TRI le plus élevé soit préférable, cc critère pose quelques problèmes qui sont :

o lorsque plusieurs projets sont en compétition. l'application de la méthode du TRI peut conduire à des conclusions différentes de celles auxquelles on aboutit avec la V AN ;

o il peut y avoir plusieurs TRI pour un même projet compte tenu de la nature même de la formule bien que cette situation ne soit pas fréquente.

2.5.2. Analyse financière détaillée

L'analyse financière sommaire permet d'établir définitivement le schéma technique du projet.

On procède ensuite à l'analyse financière détaillée, qui, pour sa part, va intégrer la terminologie comptable. L'analyse financière détaillée va permettre de:

mettre au point Je plan de financement détaillé ; vérifier l'équilibre de la trésorerie du projet; vérifier la capacité de remboursement des emprunts et de renouvellement du matériel ; calculer la rentabilité définitive du projet, en particulier celle des capitaux investis.

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CONTR!HUTION A L'AMELIORAllON OE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'IIABlTAT SOCIAUX

DI::LASNIILM ~··~~ CES AG

L "analyse financière détaillée commence là ou s'est arrêté l'analyse financière sommaire, c'est-à­dire à l'échéancier des flux financiers correspondant au schéma technique retenu. Elle comporte en général l'établissement des différents tableaux financiers, l'évaluation des différents niveaux de rentabilité définitive et les tests de sensibilité.

2.5.2.1. Etablissement des différents tableaux financiers

A cette étape de l'analyse financière détaillée, on procède successivement à:

l'établissement du tableau des amortissements. avec pnse en compte des renouvellements ; la définition du schéma de financement (fonds propres, subventions possibles, crédit) et établissement du tableau de remboursement des emprunts ; l'établissement du compte d'exploitation prévisionnelle en vue de l'évaluation de la capacité d'autofinancement en monnaie courante; l'établissement du tableau d'équilibre des emplois et ressources des fonds et de trésorerie prévisionnelle, dans l'optique de vérifier la présence d'un solde net de trésorerie cumulé positif; l'évaluation de la rentabilité définitive du projet.

2.5.2.2. Evaluation des différents niveaux de rentabilité définitive

2.5.2.2.1. Rentabilité du point de vue des actionnaires

Elle est obtenue en calculant :

le délai de récupération : temps nécessaire aux actionnaires pour récupérer les capitaux propres investis à partir des avantages financiers perçus ; le bénéfice actualisé : il est calculé en utilisant la formule suivante :

B ~ L[(Pp+ Tn-Kp )/( 1 +i)']. p allant de 0 à n

Avec: Pp= dividendes reçues à l'année p

Tn =solde final de trésorerie

Kp =capitaux propres investis à l'année p

i =taux d'actualisation

TRI pour les actionnaires. il correspond au taux d'actualisation qui annule le bénéfice actualisé; il est tel que :

L[(Pp+ Tn-Kp)/( l +i)'J ~ 0, p allant de 0 à n

2.5.2.2.2. Rentabilité des capitaux propres

Les données ci-après sont prises en compte dans la détermination de la rentabilité des capitaux propres.

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CONTRIBUTION A L' AI'v!EUORA 1 lON DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE l.A SNIJLM ... ·~~ CE SAG

Bénéfice actualisé ~ L[(Pp+ Tp-Kp )/( 1 +i)'], p allant de 0 à n

Avec : Kp =capitaux propres investis à l'année p

Pp= dividendes reçues à l'année p

Tp =solde final de trésorerie à l'année p

i =taux d'actualisation

Le TRI est tel que :

I[(Rp-Dp-Ip)/(l+i)'] ~ 0, p allant de 0 à n

i =taux d'actualisation à rechercher

Ce taux permet d'évaluer la rentabilité de l'investissement pour le promoteur selon les conditions

fiscales et le schéma de financement.

2.5.2.2.3. Rentabilité des capitaux investis

Bénéfice actualisé~ L[(Fp-Imp)/(1 +i)'l, p allant de 0 à n

Avec: Fp: flux financier à l'année p

Imp =impôt sur les sociétés à l'année p

Le l'RI des capitaux investis est tel que:

2.: [(Fp-lmp)l (l+i) 'J ~ 0, p allant de 0 à n; donc TRI- i

2.5.3. Analyse de sensibilité

Aux stades de la préparation du projet, les coûts et avantages ne sont que des estimations. Ces

données utilisées pour réaliser l'étude du projet étant entachées d'incertitude, la conduite de tests s'avère nécessaire pour mesurer la sensibilité du projet à la variation des éléments déterminants

de sa rentabilité tels que les retards dans la mise en œuvre, la réduction des avantages bruts escomptés (en quantité ou en prix, les investissements, les prix de vente, le niveau de production, la réduction de la durée de vie du projet, et autres coûts d'exploitation, etc.). L'analyse de

sensibilité permet donc d'apprécier le risque couru, si tout ne se passe pas exactement comme prévu.

Après cette présentation théorique des divers aspects de la conception des projets, nous aborderons dans le chapitre qui suit la méthodologie de l'étude.

2.6. f. 'Etude Economiqw.>

On appelle «étude économique" l'examen des flux concernant des regroupements pertinents d'agents, ensemble des agents impliqués dans un projet et de leur impact pour la collectivité.

Elle intéresse de ce fait la collectivité, contrairem~nt à l'étude financière qui, elle, intéresse au prime d'abord l'entrepreneur.

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CON'! RJBUTJON A L' A.\IIELJORA TJON DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAL IX: CAS DES PROJETS D"HABITAT SOCIAUX

DE LASNHLM ~··~~ CESAG

L'objet de l'étude économique est donc la préparation et la sélection des projets apportant la plus grande contribution au développement économique. Une bonne connaissance des structures économiques du pays et des modalités de l'intégration du projet dans ces structures s'avère nécessaire pour situer l'impact du projet par rapport aux contraintes des orientations de la politique économique : impact sur le PIB, les finances publiques, la balance commerciale, la balance des opérations courantes, etc.

Plusieurs méthodes permettent d'analyser les projets sous l'angle économique. Les plus utilisées sont:

la méthode des prix de référence ; la méthode des effets.

Notons que certaines littératures parlent d'évaluation économique sommaire des prix de référence et d'évaluation économique détaillée par la méthode des effets.

Nous présenterons de façon brève la méthode des prix de référence et la méthode des effets.

2.6.1 La Méthode des prix de référence

Cette méthode consiste à modifier le système des prix du marché tels qu'utilisés au cours de l'analyse financière et à le remplacer par un système de prix théorique. appelés prix de référence ou prix reflets. ou encore en anglais<< shadow priees». Ce système de prix théorique est supposé exprimer de façon plus rigoureuse la «valeur'' pour la collectivité des facteurs de production

affectés au projet, des biens et services qu'il produit, etc. "

Les fondements théoriques du système de prix de référence sont que. dans la réalité, notamment dans les pays en voie de développement, les conditions définissant l'existence d'un marché de concurrence pure et parfaite (atomicité, fluidité, transparence, homogénéité) ne sont pas réalisées. Les prix de référence tentent d'exprimer la valeur des biens et services selon leur plus ou moins grande rareté; ils tentent également de prendre en considération une politique gouvernementale tendant à favoriser ou limiter l'emploi de certaines ressources ou de certains biens.

La mise en œuvre de la méthode consiste en une série d'opérations dont les résultats permettent:

o d'identifier les perturbations provoquées par le projet dans l'économie nationale; o de classer ces perturbations en coûts et avantages économiques ; o de mesurer ces coûts et avantages au moyen de divers critères permettant un classement

entre projets et variantes de projets. Identification et classement des perturbations engendrées par un projet

Les perturbations engendrées par le projet se font ressentir à plusieurs niveaux :

o appareil productif; o finances publiques; o balances commerciales ; o etc.

Ces perturbations doivent être bien classées par la suite comme coûts ou comme avantages. Ce classement est d'autant plus nécessaire que coûts et avantages économiques n'ont pas la même signification que coûts et avantages économiques financiers.

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CONTRIB!JTION A L'AMELIORATION D[ LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

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Rappelons qu'on parle de coût d'opportunité lorsque pour affecter un bien limité à usage donné, on doit renoncer à d'autres usages alternatifs. On parle d'avantages lorsqu'il y a accroissement des disponibilités en biens et services au niveau de l'économie.

On peut imaginer, dès lors que des problèmes de nature diverse peuvent se poser dont en particulier pour les nouveaux projets, l'élimination des paiements de transferts, la prise en compte des effets indirects ct induits, l'incidence des conditions de financement. Tous les éléments de transferts (subventions, impôts, taxes, intérêts financiers) doivent être éliminés des coûts et avantages si le transfert intéresse des agents économiques nationaux.

L'analyse des perturbations dues au projet intéresse essentiellement :

o les effets de revenus et de la réalité des effets multiplicateurs: il s'agira de détenniner l'effet des distributions de revenus dû au projet, ainsi que de l'accroissement d'activité dans les secteurs amont et aval ;

o les productions perdues en raison du projet :coût d'opportunité ou coût d'option ou coût de renoncement à prendre en compte ;

o l'incidence des conditions de financement: elles ne devrons être prises en compte que dans le cas de prêts octroyés pour une source extérieure.

Evaluation des coûts et avantages

Une fois les perturbations engendrées par le projet identifiées et classées en coûts et avantages, l'étape suivante est celle de l'évaluation de ces coûts et avantages en termes physiques, puis en tennes monétaires.

L'évaluation en tennes physiques consiste en l'analyse de la situation sans projet et de sa comparaison avec celle avec projet. L'avantage de la situation sans projet encore appelée situation de référence, procède de l'évaluation des effets économiques des importations qui seraient nécessaires pour répondre à la même demande finale si le projet n'était pas mis en chantier. Par ailleurs, l'évaluation devra prendre également en considération les coûts (effets pervers) et avantages économiques dont la quantification en tennes monétaires s'avère difficile, voire impossible.

L'évaluation en termes monétaires consiste en la substitution des prix du marché employés dans l'analyse financière par des prix de référence supposés refléter mieux la« valeur'' des biens et services consommés et produits pour la collectivité. Ce qui pennet de calculer un bénéfice économique exprimant mieux l'intérêt économique, et non plus financier du projet.

Cette substitution a pour objet de répondre à quatre (4) préoccupations:

• relatives à la réparation future des dépenses d'investissement et de consommation au niveau national par la prise en compte d'un taux d'actualisation économique;

• relatives au chômage ou à la pénurie de la main d'œuvre par l'emploi de pnx de référence pour la main d'œuvre;

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CONTRIBUTION A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DE<; PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM ~··~~ CE SAG

• concernant la rareté relative de différents biens et services par le calcul de prix de référence pour ces derniers ;

• concernant la balance des paiements et la surévaluation de la monna1e nationale par l'emploi d'un prix de référence des devises.

Comparaison des coûts et avantages du projet

Elle sc fait pratiquement au moyen des mêmes techniques et critères employés dans l'analyse financière, à savoir :

• calcul des flux économiques actualîsés ; • calcul du taux de rendement économique ou du ratio coûts/ avantages économiques.

2.6.2 La Méthode des Effets

La méthode des effets ne diffère pas des autres méthodes d'évaluation économique, en ce sens qu'il s'agit toujours de mesurer les coûts et avantages en se plaçant du point de vue de l'économie nationale.

En conséquence. il s'agit de comparer la situation« sans projet" et la situation« avec projet>>. La méthode a été conçue pour servir d'outil de dialogue entre planificateurs ct décideurs dans le cadre de l'appréciation et de la sélection des projets sur la base de la situation que ces derniers créent tant au niveau macro-économique qu'au niveau des agents directement ou indirectement

affecté.

Le concept de base de la méthode des effets est la valeur ajoutée qui permet la distribution de revenus aux agents économiques ayant pris part à la production. La méthode utilise fondamentalement les deux comptes que sont le compte de production et le compte d'exploitation.

L'équation fondamentale de la méthode est : V A== P- CI

Avec: VA== Valeur Ajoutée

P = Production

Cl = Consommations Intermédiaires

Les Effets du projet

Trois (3) catégories d'effets sont calculées séparément et ensuite additionnés:

Les effets directs : ils sont constitués par les charges et les recettes du projet; on peut dire également qu'ils représentent les coûts en devises et les avantages engendrés par la réalisation du projet. Les effets directs sont déduits du compte d'exploitation ou du programme d'investissement du projet.

Les effets indirects: il s'agit des effets se situant en amont (fournisseurs locaux de matières premières ou d'autres produits indispensables au projet) ou en aval du projet (transport ou transformation du produit fini du projet), qui sont engendrés par les autres entreprises du fait de l'existence du projet.

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CONTRJBUIION AL 'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'IIAHITAT SOCIAUX

DE LASNIILM ... ·~~ CE SAG

La somme des effets direct<; et des effets indirects constitue les «effets primaires » ou « effets inclus». Les effets primaires sont directement liés à la fonnation de la valeur ajoutée, c'est-à-dire à la production même du projet. La différence effets primaires du projet et ceux de la situation « sans projet » correspond aux « effets nets }> du projet. Ces effets nets, exprimés en tennes de coût en devises et d'avantages mesurent rintérêt du projet pour la collectivité nationale. La répartition de la valeur ajoutée supplémentaire pennet d'identifier les agents économiques à qui profite le projet.

Les effets secondaires: la répartition de la VA créée par le projet n'exprime pas cependant tous effets économiques. Les revenus distribués vont en effet servir aux agents économiques pour de nouveaux emplois qui entraîneront à leur tour de nouvelles activités. Ces dernières constituent les «effets secondaires ou induits» du projet. Lors de l'évaluation d'un projet, l'on se limite toutefois au seul calcul des effets primaires, les effets secondaires n'étant pas caractéristiques des projets, mais plutôt de la structure économique du pays au niveau duquel les effets primaires sont dépensés.

Calcul économique

Le calcul économique va se faire au mveau global d'abord et ensuite au niveau des agents économiques.

Le calcul fait au niveau global pennet de mesurer l'apport net du projet à l'économie nationale en termes de revenus (PIB); autrement dit, c'est la Valeur Ajoutée Supplémentaire (VAS) qu'on cherche à détenniner ici. Pour une appréciation encore meilleure des effets nets du projet, la V AS nationale demeure cependant l'un des critères le plus pertinent. Elle est constituée de la somme des revenus des différents agents économiques nationaux diminuée des transferts effectués par les agents étrangers travaillant au niveau national. Les paramètres économiques suivant pennettent également une bonne appréciation de l'impact du projet sur l'économie nationale, pour autant que soit disponible la V AS pour chaque année de vie du projet :

o le taux de rendement économique (V AS/1 ? avec 1 - Investissement) ; o le délai de récupération du capital investi ; o le bénéfice actualisé.

Les deux derniers paramètres se calculent suivant les mêmes fonnules que nous avons vues au niveau de la partie traitant de l'analyse financière.

Le deuxième niveau concerne la répartition de la V AS entre les différents agents économiques (salariés, entreprises, Etat, institutions financières). A ce niveau, les coûts et avantages nés du projet et leur incidence sur la balance des paiements et l'équilibrent budgétaire sont analysés.

L'analyse pennct aux décideurs d'être en possession de tous les éléments d'appréciation. Les décideurs ont ainsi la possibilité d'accepter, de rejeter ou de demander la reformulation du projet.

En somme. on peut retenir que les études financières et économiques ont donc fondamentalement pour objet de déterminer et de quantifier les coûts et avantages des projets de développement afin de faciliter la prise de certaines décisions tout au long du cycle du projet. Elles renseignent sur différents aspects du projet, essentiellement :

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31

CONTRIBUTION A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LASNHLM ~··~~ CES AG

o l'efticacité qui compare les résultats du projet à ses objectifs spécifiques; o l'efficience qui compare les résultats obtenus aux moyens mis en œuvre; o la viabilité qui détermine la mesure dans laquelle les résultats (les avantages) se

pérennisent après la fin du projet ; o les effets (impacts) qui identifient et mesurent les conséquences sur l'économie

nationale; o la pertinence qui établit la relation entre les objectifs spécifiques du projet. ses résultats et

effets, d'une part, et les objectifs globaux et les contraintes dominantes de l'environnement économique, d'autre part.

L'importance de l'étude financière et économique dans les phases clés du cycle de vie des projets est résumée dans le tableau ci après.

Tableau 4 : Tableau de l'analyse financière et économique dans les trois phases clés du cycle de projet

Phases

r!DENTIFICA Tl ON

INSTRUCTION

Objet et Incertitude

Calculs et analyses sommaires

Degré élevé d'incertitude sur les données (30%)

Minimiser le risque de voir l'intérêt de l'idée de projet

infirmée lors de la phase d'instruction

Tous aspects financiers et économiques détaillés

Incertitude sur les données techniques réduite au m1mmum (~10%)

Questions Centrales

L'idée de projet mérite-t-elle d'être poursuivie par une étude de faisabilité?

------:---1 I.e projet est-il viable pour tous les agents qui y participeront? Et pour l'économie nationale?

Apporte-t-il plus d'avantages que de coût à la collectivité?

Les ressources qui consacrées sont-elles efficacement?

y sont utilisées j

EVALUATION Données économiques

financières détaillées,

et Quels sont les écarts observés ma1s

parfois, avec une période d'analyse limitée

Incertitude sur ce qw se serait réellement passé si le projet

avec ce prévu?

qui était initialement

Le bilan des ressources cons<icrées au projet ct des avantages qui en ont résulté est-il positif?

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Source:C.E.:Manuel d'Analyse Financière et Economique des projets de développement, 1997

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CO?-JTRII3UTJO?-J A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTlO"' DES PROJETS DE DEVELOPPEME~T SOCIAl' X: CAS DES PROJETS D'llABIT AT SOCIAUX

OF LA S"'JJLM ·~ .. CES AG

CHAPITRE II: 'VIETHODOLOGIE DE L'ETliDE

1. 'V!ODELE D'A"'ALYSE

1.1. Présentation du modèle

1.1.1. Questions de recherche

Dans la problématique liée à cette étude, l'hypothèse principale que nous avons posée est: la conception des projets de développement par la SKHLM est à la base des problèmes rencontrés dans l'exécution de ces derniers. En d'autres termes, la problématique de la conception des projets de la Sl'\HLM est la cause de l'insuccès de ceux-ci. Par conséquent, nous nous posons les questions spécifiques suivantes qui découlent de la problématique:

Comment les projets sont-ils identifiés par la SNHLM ?

Comment les projets sont-ils préparés ?

Quelles sont les difficultés liées à ce stade des projets (conception)?

Comment améliorer le système d'identification, de formulation et de proposition des projets?

1\ous essaierons de répondre à ces questions à travers l'analyse de la phase de conception des projets au niveau de la SNHLM.

1.1.2. Hypothèse de recherche

La conception des projets à travers les questions ci-dessus sont fonction des facteurs qui peuvent être aussi bien internes qu'externes.

Dès lors nous avons la relation suivante :

la conception des projets =Fonction [Facteurs Internes (FI); Facteurs Externes (FE)].

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CONTRIHUTION A L'AMEI.IORAT!ON Dl: LA CONCEPTION DES PROJETS Dio DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABIT AT SOCIAUX

DELASNIIJ.M .. 6·~~ CE SAG

1.2. Identification des variables

L'hypothèse de recherche permet de structurer le modèle d'analyse autour de deux types de variables :

• Une variable dépendante ou variable expliquée qui est la conception des projets de développement d'habitat social par la SNHLM;

• Des variables indépendantes ou variables explicatives, qui déterminent les relations à l'intérieur de la variable expliquée. Ces variables se répartissent à travers la dimension interne et la dimension externe.

A travers la revue de la littérature, nous allons identifier et définir plusieurs variables déterminantes liées à la problématique de la conception des projets de développement par la SNHLM. Nous avons retenu les variables suivantes :

Au niveau de la dimension interne les problèmes liés à :

0 L'Identification;

0 L'Etude des besoins ;

0 Les Ressources Humaines ;

0 Les Etudes Techniques;

0 L'Etude Financière ;

0 L'Etude Economique ;

0 L' l~nvironnement.

Au niveau de la dimension externe ce sont les problèmes liés à l'Influence de l'Etat, des organismes de financement et des coopératives d'habitat.

La relation donnée par 1 'hypothèse de recherche, a permis de construire le modèle que nous présentons à la page ci-après.

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CONTRIBUTION A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJIETS D'HABITA r SOCI.AUX

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MODELE D'ANALYSE

Figure 4 : Schéma du modèle

PROIETS

1.2.1. Opérationnalisation des variables

Les variables retenues (variable expliquée et variables explicatives), indispensables à l'analyse

de la problématjque de la conception des projets à la SNHLM,, vont servir de base non seulement

à la recherche documentaire, mais aussi aux entretiens libres et à l'élaboration des guides

d' entretiens. Cela pennet de confronter l'hypothèse de recherche à la réalité. Il est donc

important de montrer leur opérationnalité à travers des indicateurs pertinents qui permettent

d'expliciter le mieux possible ces variables.

1.2.1 .1. La variable expliquée ou dépendante

La conception des projets par la SNHLM constituent la vad able expliquée au ruveau de notre

modèle d'analyse. Elle est appréciée par l'ensemble des problèmes liés à la phase de conception

des projets.

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CONTRIBU'l !ON A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX. CAS DES PROJETS D'f!AB!T AT SOC JAUX

DF LA SNHLM ... 6·~~ CES AG

1.2.1.2. Les variables explicatives ou indépendantes

Comme présentées dans le modèle d'analyse, les variables explicatives se répartissent dans deux

dimensions : la dimension interne et la dimension externe.

Ces variables sont mesurées et appréciées à travers les indicateurs ci-dessous présentés.

1.3. Dimensions internes

1.3.1. Lïn11ucnœ de la \'ilriablc <1 Identification >>

L'identification des projets de développement est faite en rapport avec le plan de développement

et le (DSRP). A cet effet, ils peuvent être mesurés à travers les indicateurs suivants :

Le plan stratégique : existence d'un plan de développement à long terme, exécution du plan;

La procédure de sélection des projets : les critères d'appréciation retenus sont l'existence

de procédure, les critères de sélection et leur pertinence ;

Les objectifs du projet (généraux et spécifiques): existence d'objectifs, adéquation des

objectifs avec le plan de développement du pays ;

Les conditions critiques (conditions indépendantes pouvant affecter la réussite du projet):

la prise en compte ou non des conditions critiques.

1.3.2. 1. 'inilLK'ncc de la \ ariahk 11 étude des besoins l\

Pour les projets de développement, l'étude des besoins repose essentiellement sur la

quantification des besoins des bénéficiaires. La détermination de cette composante repose sur la

fiabilité et la pertinence des paramètres de calcul, la pertinence de la méthode de calcuL

l'existence et la pertinence des hypothèses de calcul.

1.3.3. L'intluencc Je la ,·ariabk '' étudl.' organisationnL·Ik n

Le management des projets nécessite une organisation adéquate des activités à travers des

structures adaptées et des procédures bien élaborées. Les problèmes d'organisation peuvent être

appréciés à travers les indicateurs suivants :

Les problèmes de la structure organisationnelle : les problèmes organisationnels au niveau des différentes phases du projet, définition des fonctions, définition des

relations hiérarchiques et fonctionnelles ;

Les problèmes de procédures : existence de problèmes de procédures au niveau du projet, adéquation, respect des procédures ;

Les problèmes liés au système d'information: problèmes de communication

autour du projet, efficacité du système d'information.

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36

CONTRIBUTION A L.AMEUORATlON DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DFVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DE~ PROJElS n·HABITAT S<X'lAliX

DE LA SN HLM

1.3.4. L ·in tl uence Je la \ ariahle « ressources humainès 1>

Les phases de conception, réalisation et exploitation d'un projet, font appel à différentes

catégories de ressources humaines possédant les qualifications et l'expérience requise pour le

succès du projet. Pour mesurer cette variable, nous avons donc retenus les indicateurs suivants :

Les besoins; définition des besoins en nombre, qualification, expérience;

La disponibilité: existence d'écart entre disponible au niveau de l'entreprise et les besoins, existence d'un besoin de recrutement, pertinences des critères de recrutement ;

Formation: mise en place d'un plan de formation;

Motivation : existence de système de motivation du personnel, l'efficacité du système.

1.3.5. 1. ·inl1uènce de la\ uriahk '' l~tudc tcdmiquc >-'

La réussite d'un projet repose largement sur la qualité de l'étude technique. Cela peut être

mesuré à travers les indicateurs :

Problème de localisation : existence de plusieurs sites, critères de sélection,

pertinences des critères ;

Problèmes de dimensionnement des équipements : pertinence de la méthode de dimensionnement, la description des spécifications et des caractéristiques des

équipements, conformité aux normes en vigueur ;

Problèmes de choix des équipements: les conditions d'acquisition, les coûts, la

facilité de mise en œuvre, prise en compte des conditions d'exploitation et de

maintenance ;

Problèmes d'évaluation des besoins en intrant: détermination des besoins en

intrants, l'exhaustivité des besoins:

Problèmes de calendrier de réalisation : élaboration d'un calendrier, les méthodes et

outils utilisés, la pertinence des dits méthodes et outils ;

Problèmes de budgétisation : exhaustivité des couts, méthode de détermination des

coûts d'investissement, d'exploitation.

1.3.6. L ïnflucnL'c Je la\ ariahlc a cn\'ironnemcnt )>

l,' environnement est un élément très important dont il faut tenir compte.

L'indicateur principal qui permet de mesurer cette variable est l'étude d'impact. Les critères pour l'apprécier sont la réalisation d'une étude d'impact.

! .J. 7. 1 ïmpal't des aspects 1Ïnancicr ct économique

Il est apprécié à travers les indicateurs suivants:

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CON'! KIBLITION A L'AMELIORA !lON DE lA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM

o La sélection d'une variante : critère de sélection, pertinence des critères :

0 La rentabilité financière: établissement du compte d'exploitation prévisionneL du

tableau financier des ressources et des emplois, critères utilisés pour apprécier la

rentabilité. pertinence des critères ;

0 La rentabilité économique : problèmes rencontrés dans la méthode utilisée pour

mesurer l'impact économique du projet;

0 Les tests de sensibilité : réalisation de tests, variantes retenues, pertinence du choix

des variantes ;

0 Le financement du projet: problèmes liés à la recherche du financement.

1.4. Dimension externe

1.4.1. l ïnllut:nco: Je l'Etat

L'influence des pouvoirs publics a un impact très important sur la réussite des projets de

développement. Cela peut être mesuré à travers les indicateurs suivants :

o La situation socio-politique du pays: existence d'une stabilité politique et sociale.

implication des leaders politiques ;

o L'état des relations avec la SNHLM : existence de problèmes relationnels ;

L'implication de l'Etat: degré d'implication, soutien de l'Etat dans la recherche de

financement. niveau d'întérêt affiché par l'Etat. la législation, la fiscalité spécifique au secteur, la

politique sectorielle.

Tableau 5 : Récapitulatif des indicateurs et des variables

---IINDICATEURS DIMENSION DE LA V AR JABLE VARIABLES EXPLICATIVES

1 EXPLIQUEE

Identification Le plan de développement

1

La procédure de sélection du

1 projet

1 Les objectifs du projet

1 , Les conditions critiques

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Etude des besoins

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Les hypolhèses de calcul

1 Etude organisationnelle Le' structures . organisationnelles

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- Le système d'information

Dimension Interne Ressources humaines Les besoins

La disponibilité

La formation

La motivation

Etude sociale L'identification de la population cible

La formation et l'information de la population cible

• : Etude technique Localisation

Le dimensionnement des équipements

Le choix des équipements

Les besoins des intrants

Le calendrier de réalisation

L'évaluation des coûts

Etudes financières et La sélection d'une variante

économiques La rentabilité financière

La rentabilité économique

Les tests de sensibilités

: Le financement du projet

Problèmes L'effet sur l'environnement

environnementaux

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• Influence de l'Etat

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L'implication de l'Etat

Dimension Externe Influence des coopératives L'implication

d'habitat

Influence organismes de Les accords de financement

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CONTRIBUTION A L'AMELIORA 1ION DE LA CONCEI'11UN DES PROJETS DE DI:::VELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'IIABJ1 AT SOCIAUX

DE LA SNH!.M .... ~ .. CES AG

l.-4.2. L'influence des organismes de financement

Les organismes de financement forment la première source de financement des projets. L'indicateur principal qui permet de mesurer leur influence est l'ensemble des problèmes rencontrés avant l'accord de financement qui est apprécié à travers les critères suivants: montant, conditions.

1.4.3. L'influence des coopératins d' hahitats

Les coopératives d'habitat sont les premiers bénéficiaires des projets de la SNHLM. Leur implication est très importante quant à la réussite des projets.

Il. DEMARCHE DE L'ETUDE L'objectif de la démarche, est de nous permettre, à partir de notre modèle d'analyse, de recueillir

des informations atin d'identifier les éléments qui justifieraient les insuffisances de la phase de conception des projets à la SN HLM et déterminer les moyens pour y remédier.

Le recueil d'informations passe par l'analyse documentaire, complétée par des entretiens auprès des cadres et responsables impliqués dans le processus de conception de projets.

2.1. La population de l'étude

La conception des projets concerne plus ou moins tous les cadres et responsables de la SN HLM,

de part les relations qui existent entre les différentes structures de la boîte. Cependant, nous

avons retenu comme population de l'étude le Directeur Technique, le Directeur des AfTaires Juridiques, le chef des projets, l'équipe opérationnelle des projets et les bénéficiaires.

Le Directeur technique est 1 'élément clé de la conception des projets. Il connaît très bien les

projets gérés par la SN HLM.

2.2. Les instruments de l'étude et méthodes d'administration

2.2.1. Les instruments de l'étude

Le recueil d'informations passe par la consultation des documents afférents aux projets de

développement (projets de développement urbain et rural) de la SNHLM, complétée par une enquête sur le terrain.

2.2.1.1. L'analyse documentaire

Cette analyse est faite à travers tous les documents relatifs à la conception des projets, à la planification ct au management des projets.

Les principaux documents consultés sont relatifs :

au document du POS (Plan d'Orientation Stratégique);

au cadre organisationnel des directions et services impliqués dans les étapes du processus de conception des projets ;

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CONTRIBUTION A L'AMELIORATION Df' ! A CONCTPT!ON DES PROJ[TS DE DEVFI.OPPEMFNT SOCIAUX. CAS DE<; PROJETS D'HABITAfSOC!AIJX

DE LA SNHLM

aux documents relatifs aux différents projets réalisés ;

etc.

2.2.1.2. L'enquête sur le terrain

Pour compléter ct 1 ou confirmer certaines informations et données de l'analyse documentaire, nous avons procédé à une enquête sur le terrain. Cela a consisté à des entretiens auprès de la population à l'étude, ci-dessus citée, sur la base d'un guide d'entretien.

Ces entretiens nous ont permis de mieux cerner non seulement les insuffisances du processus de conception mais surtout d'appréhender leurs causes.

2.2.2. Méthodes d'administration

Les entretiens se sont déroulés suivant deux guides d'entretien administrés en deux étapes:

Des entretiens libres ou J'interviewé s'exprime librement sur la conception des projets;

Des entretiens serni-directifs pour lesquels nous avons élaboré un guide d'entretien afin d'approfondir certaines informations. Le guide d'entretien a été élaboré à partir des indicateurs d'évaluation des variables explicatives du modèle d'analyse.

2.2.3. Méthode de traitement des données

A ce niveau, nous avons procédé à la présentation des résultats et à leur analyse. Pour l'analyse des résultats, il s'agit de comparer ce qui doit être fait à travers les variables du modèle d'analyse et ce qui est fait au niveau de la SN HLM.

Autrement dit, il est fait une comparaison entre les normes du modèle d'analyse et les résultats obtenus à l'occasion de l'étude effectuée. Nous avons procédé au traitement des résultats par la notation des différentes variables à travers leurs indicateurs. Les variables explicatives étant nominales, nous leur avons attribuées le même poids. Les indicateurs sont notés à partir de l'évaluation des critères d'appréciation. Chaque critère est noté sur 10. Nous avons attribué le même poids à tous les critères du fait que la bonne réalisation des indicateurs nécessite le concours simultané des critères qui le caractérisent. Un critère qui est satisfait est noté 10, un critère satisfait en partie est noté 5, un critère qui n'est satisfait est noté O. La somme des notes des indicateurs rapportée à 100 (100%), correspond à la note d'évaluation de la variable.

Le total des notes des variables rapporté à lOO (lOO%), correspond à la note d'évaluation de la performance de la conception des projets.

Pour chaque indicateur, nous déclinerons les raisons qui expliquent les résultats de l'évaluation et les conséquences que cela peut avoir sur la conception des projets.

Conclusion sur la première partie L'analyse théorique des concepts nous a permis l'élaboration du modèle d'analyse et le système d'évaluation des différentes variables. Ces outils nous permettrons une analyse objective et une identification claire des forces et faiblesses du processus de conception des projets par la SN HLM

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CONTRIBUTION A L'AMELIORATION DE LA CONCEfYI!ON DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOC'!AUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM ~··~ .. CE SAG

CHAPII RE 1 :CONTEXTE DEL 'ETUDE

1. CONTEXTE GENERAL

1.1. Contexte économique national

Le Sénégal est un pays d'Afrique de l'ouest, situé au nord de l'équateur et à l'extrémité ouest du sahel. Il est limité au sud par la Guinée Conakry ct la Guinée Bissau, à l'est par le Mali, au nord par la Mauritanie ct la Gambie au sud-ouest. Il couvre une superficie en Km2 de 196 722.

1.2. Indicateurs macro-économiques

Ces indicateurs sont relatifs à la population, au produit intérieur brut (PJB ), au commerce extérieur et à la balance des paiements.

1.2.1. La population

En 2007, la population du Sénégal était estimée à 12,5 millions d'habitants, soit une densité moyenne de 65 habitants au km2

• Cette moyenne cache une répartition inégale de la population, avec une opposition entre le sous-peuplement de rEst (avec des densités de l'ordre de 1 à 5 habitants au km2

), et une forte concentration sur la côte (la densité de la région de Dakar dépasse les 4000 habitants au km2

), ainsi qu'au centre dans les zones de culture d'arachide. Liées aux contraintes naturelles et à des facteurs historiques, ces contrastes ont étés accentués ces dernières décennies par l'exode rural (cc phénomène intéressant plus particulièrement les jeunes.). Le Sénégal possède l'un des taux d'urbanisation les plus élevés d'Afrique noire (50% en 2003).

Le développement des centres urbains absorbe une grande partie de la crOissance de la population Sénégalaise qui a plus que doublé en trente ans (de 5 millions en 1975, à 8,5 millions en 1995 et près de 12 millions au milieu des années 2000). Cette expansion démographique (le taux de croissance décennal de la population a été de 30% pour la période 1995-2005), est principalement du à l'accroissement naturel de la population {2,3% en 2006), résultant à la fois du recul de la mortalité (9,4 pour 1000 en 2006) et d'une vigoureuse natalité (32,8 pour 1000 en 2006)14

•

14Source: Wikipédia.org, encarta, ali Africa.com

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CONTR113UTJON A L'AMELIORA TlüN DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCiAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM

Selon le PNUD, La proportion d'individus vivant en dessous du seuil de pauvreté a connu une baisse, passant de 57,1% en 2001 à 50,6% en 2005. En ce qui concerne les ménages, la proportion vivant en dessous du seuil de pauvreté a également accusé une baisse significative, en passant de 48,5 %en 2002 à 42,6% en 2005. Le gouvernement Sénégalais dans le cadre de la stratégie de réduction de la pauvreté (DSRP) envisage de réduire la proportion des gens vivant en dessous du seuil de pauvreté de 50% d'ici 2015.

1.2.2 Produit intérieur brut (PIB)

Le PIB en million de dollars us s'élevait en montant à 13900, courant 2008. Globalement, le taux de croissance réelle du PIB est attendu à 1,5% en 2009, contre 2.5% en 2008.

Le Sénégal, à l'instar de la plupart des pays en développement, est caractérisé par un secteur lnfonnel très développé (contribution du secteur infonnel à la fonnation du PIB à hauteur de plus de 50% en 2008) dont l'une des conséquences est la faiblesse des recettes publiques donc une f3iblc capacité de l'Etat à inveslir dans les projets de développement sur tOnds propres.

1.2.3. Commerce extérieur

Le déficit global de la balance commerciale du Sénégal s'est alourdi en 2008, montant à 1640 milliards de francs Cfa contre 1421 milliards un an auparavant. A l'exception notable de ses échanges avec la France dont le déficit s'est inscrit en baisse. C'est l'Agence nationale de la statistique et de la démographie (Ansd) qui le révèle dans sa dernière note d'analyse du commerce extérieur. Dans son document, l'agence du ministère de l'Economie et des finances informe qu'avec les pays de l'Europe. le déficit de la balance des biens est ressorti à 944 milliards de francs Cfa contre 852 en 2007 et 794 milliards en 2006. Alors que vis-à-vis des pays de l'Union européenne (Ue), ce gap s'est hissé à 840 milliards contre 775 milliards en 2007. La où il s'est légèrement amélioré avec les Pays-Bas, passant de 77 à 44 milliards de francs Cfa de 2007 à 2008.

Excédentaires jusqu'en 2004, renseigne l' Ansd, les échanges <.:ommcrciaux avec l'Italie sont devenus déficitaires. En 2008, le déficit des échanges vis-à-vis de Rome s'est sensiblement creusé passant à 46 mîlliards de francs Cfa contre 15 en un an. De ces informations tirées essentiellement des statistiques collectées par le système informatique douanier mais aussi des statistiques recueillies sur certains produits de base, auprès des entreprises qui les produisent, il ressort que l'inversion de la tendance des échanges avec le pays de Dante est intervenue par suite d'une baisse progressive des exportations vers ce pays, articulée autour d'une hausse moyenne annuelle de 3,4% des importations depuis 2004. Quoiqu'en baisse, les échanges commerciaux avec la Grèce ont affiché en 2008 un profil excédentaire.

Et que dire des échanges avec les pays africains ? Ce commerce, en dépit de la progression des exportations vers ce continent, sont marquées par un déficit chronique, excepté pour l'armée 2006 où ils ont enregistré un excédent de 64 milliards15

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CONTRIBUTION A L'AMELIORATION DE LA CONCEPr!ON DES PROJE rs DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS OES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM ~··~ ... CE 5 AG

Dans le document, il est révélé que le niveau élevé des importations, notamment de pétrole brut en provenance du Nigeria, a entraîné un creusement du solde commercial vis-à-vis du continent noir. En effet, avance-t-on, celui-ci est ressorti à 135 milliards de francs Cfa en 2008 contre 18 milliards en 2007. Le solde commercial avec le continent américain s'est dégradé ressortant à 255 milliards en 2008 contre 205 milliards en 2007, et 178 milliards en 2006. Les soldes par sous-région sont de 76 milliards pour l'Amérique du Nord et 179 milliards pour l'Amérique centrale ct du sud.

Le déficit commercial avec l'Asie a lui aussi suivi la tendance haussière. Puisqu'il s'est accentué en 2008 pour sc hisser à 446 milliards de francs Cfa en 2008 contre 378 milliards en 2007 et 263 milliards en 2006. Un déficit qui découle du déséquilibre des échanges du Sénégal avec la Chine (163 milliards contre 126 milliards en 2007), de la Thaïlande (152 milliards contre pour 112 milliards), du Japon (49 milliards contre 32 milliards en 2007).

1.2.4. La balance des paiements

Les échanges avec l'extérieur se sont traduits. en 2008, par un solde de la balance des paiements déficitaire de 87,6 milliards contre un excédent de 70,8 milliards en 2007. Cette situation est liée

aux effets conjugués de l'aggravation du déficit du solde des transactions courantes et du repli de l'excédent du compte de capital et d'opérations financières entre les deux dernières années.

Tableau 6 : Indicateurs macro-économiques du Sénégal

Rubriques '2003 2004 2005 2006 2007

! PIB nominal en millions d'euros : 6 077 ' 6 455 6 957 7 388 1 8 147

--~~ 3 986 4 243 4 S82 ~ 4 846 _ _!,-c5~3"Scc2---,

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. 1 courants J 1

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; PIB en milliards de FCF A aux prix 3 670 3 886 4 104 14 198 4 399 '

constants de 1999 en niveau 1

; 1

PIB/tête en milliers de FCF A • 394 401 422 j 437 471 !

Taux de croissance annuel du PIB 4,2 3,4 3.2 ·0, 1 2,3

réel/ tête 1

i ;

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! Taux d'inflation -

moyen annuel en 0,0 0,5 1,7 2,1 5,9

~%~,~~--~~~~~--~~~~--~,,3~-~4,8-- 1

Taux de croissance du PIB réel en 6.7 5,8 • 5,3 1 4.~ ~ !%

22,3 1 22,3 25.2 28,7 31,7

' i 55 1 48 46 21 24

-~Taux d'investissement%

Dette totale en% du PIB

---- ~~~~~---cc-~-~~~c"-~~+-----c-..l__-­Sources: Direction de la Prévision et des Etudes Economiques (Ministère de l'économie ct des finances du Sénégal) ; Fonds monétaire international," Perspectives économiques régionales. Afrique subsahariennc JJ, Etudes économiqws er financières, octobre 2008

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CONTRJI3UTJON A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX. CAS DES PROJETS DïlABlTAJ SOCIAUX

DE LA SN HLM

Le secteur du BTP (4% du PIB en 2004) au Sénégal enregistre une croissance supérieure à 10% annuellement depuis 4ans et contribue activement à la croissance du PIB. En effet. cc secteur est porté à la fois par les investissements publics, la demande de construction de logements et le développement des infrastructures. en partie financé par les bailleurs de fonds internationaux. Les investissements dans le secteur se sont élevés à plus de 820 millions d'EUR en 2003 dont 63% émanant du secteur privé

En fait l'évolution de l'économie Sénégalaise a été très instable ces dernières années. L'accroissement rapide de la population et le taux de chômage ont affectés le niveau de vie des populations. Fort de ce constat, un document de stratégie de réduction de la pauvreté (DSRP). dans lequel a été inscrit le secteur de l'habitat a été adopté à travers un processus participatif.

1.2.5. Diagnostic du secteur de l'habitat au Sénégal

Depuis la tin des années 1980, la, politique de l'habitat au Sénégal repose sur la mise en œuvre de trois piliers :

une institution financière spécialisée dans le financement du logement : la Banque de l'habitat de Sénégal (BHS);

Une Société d'Aménagement des Terrains Urbains (SCAT URBAM);

Une réglementation des tilières de construction de logements à travers des promoteurs immobiliers privés et des coopératives d'habitat.

La politique définie par les pouvoirs publics en matière d'habitat a essentiellement consisté à

promouvoir la production de logements et de parcelles pour le plus grand nombre. Elle visait également la réglementation et la rationalisation de l'espace urbain.

L'avènement des« parcelles a<>sainies }} pour résorber la demande, anticiper sur l'occupation anarchique et réguler les prix de cessions des terrains, constitue une avancée significative du développement de l'habitat social.

Toutefois. l'insuffisance des financements locaux relativement à l'importance des besoins à

satisfaire et l'impératif pour les sociétés immobilières de se constituer un parc locatif nécessaire à la couverture de leurs charges d'exploitations et à la régulation du marché du logement. ont commandé le recours à des financements extérieurs.

Par ailleurs. les efforts considérables ont été déployés en direction de l'encadrement des coopératives d'habitat. aujourd'hui devenues des acteurs potentiels dans la production de logements pour les couches les plus défavorables.

Cette politique mise en œuvre d'une part par la Société des HLM par r encadrement des associations acquéreurs de parcelles assainies a contribué de façon significative au développement de l'action coopérative à l'accès à la propriété.

Elle demeure en outre un puissant facteur d'incitation et de développement de l'épargne des travailleurs regroupés au sein des coopératives.

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CONTRJBUTION A L'AMELIORATION Dl"_ LA CON CEP riON DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJb.TS D'HABITAT SOCIAUX

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Sur le plan fiscal, certaines dispositions d'allègement ont été mises en œuvre pour promouvoir la production de logements sociaux au profit des couches les moins favorisées.

1.2.5.1. Les Contraintes du secteur

Le secteur de l'habitat a pour problème majeur l'insuffisance de la couverture des besoins en logements. parcelles et équipements collectifs tant en quantité qu'en qualité.

Dans le contexte de la politique d'ajustement structurel et de relance de l'économie, le secteur de l'habitat a acquis un intérêt particulier de par son impact positif sur l'épargne privée, l'accroissement de l'investissement et l'offre d'emplois.

Au cours de ces dernières années. des efforts ont été consentis par l'Etat, les Collectivités locales et privées, en matière d'infrastructures, d'équipements collectifs et de production de logements. Néanmoins. des insuffisances sont constatées notamment :

le retard considérable dans l'aménagement des quartiers périphériques des villes; le retard dans la réalisation de la voirie primaire et des équipements collectifs du à la difficulté de mobiliser les ressources nécessaires ;

l'insuffisance des équipements et des infrastructures de base (réseaux primaires), qui entraîne souvent d'énormes dépenses préalables d'aménagement et d'équipements par les promoteurs ;

l'absence d'intervention de l'Etat au niveau du financement de la viabilîsation des assiettes foncières mises à la disposition des sociétés immobilières ; ce qui contribue fortement à l'augmentation des coûts d'acquisition du logement; la très faible participation des sociëtés concessionnaires à la viabilisation des ensembles immobiliers, malgré le fait qu'elles sont ensuite les principales bénéficiaires des réseaux financés et réalisés par les promoteurs ; la marginalisation du secteur de 1 'habitat rural : la difficulté de faire appliquer les textes en vtgueur notamment le code de 1' environnement.

Néanmoins. les mesures de promotion de l'habitat social restent insuffisantes malgré l'importance que l'Etat a toujours donnée à ce volet. La production des terrains viabilisés reste en deçà des besoins des coopératives.

Le secteur de l'habitat est également marqué par un manque de maîtrise du marché foncier qui demeure caractérisé aujourd'hui par la spéculation.

Le développement de la promotion immobilière pnvée est venu renforcer la production de logements des sociétés immobilières publiques dans la promotion de 1 'habitat.

Cependant. les promoteurs sont aujourd'hui confrontés à des problèmes de gestion liés à l'importance de leurs charges d'exploitations, l'insuffisance de financements adéquats et surtout de l'absence de financement d'un parc locatif qui peut, non seulement améliorer leur gestion financière mais surtout réguler l'ensemble du marché du logement.

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CONTR!Bl!TION AL 'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJET~ Dt DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS 01-.S PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM ~··~~ CE SAG

De plus. les délais nécessaires ·pour réaliser les diffërentes étapes d'un projet immobilier sont trop longs (5 ans environ).

La production locale de matériel et de matériaux de construction reste insuffisante.

En outre, des dérives sont constatées sur la qualité même des produits mis sur le marché du fait entre autres, d'une absence de qualification et de classification des entreprises qui opèrent dans le domaine.

Dans les villes, d'énormes problèmes se posent en matière de circulation, de pollution et de cohabitation entre les zones d'habitat, d'activités et de loisirs du fait de la faiblesse, de la planification et du suivi dans les domaines de l'implantation des industries ct autres activités.

En 1994, le changement de parité du Franc CF A a constitué un handicap dans la gestion des ressources des entreprises du bâtiment et dans l'environnement de certaines des sociétés immobilières qui avaient souscrit des emprunts en devises.

Les frais d'acte et plus généralement la fiscalité demeurent élevés, avec une incidence importante sur les coûts des logements, malgré certaines dispositions pratiques mises en œuvre sur le plan fiscal pour promouvoir la production de logements au profit des couches les plus défavorisées.

Le secteur de l'habitat demeure encore caractérisé par une demande largement supeneure à

l'offre. Ce lourd déficit dans la couverture des besoins en logements. découle en plus des contraintes déjà évoquées, d'autres facteurs limitant dont:

o la lenteur des procédures de rétrocession et de création de titres fonciers ainsi que le manque de ressources nécessaires à la constitution des réserves foncières qui continuent de retarder la mise en œuvre des programmes de logements ;

o les difficultés de coordination dans le secteur urbain ; o la non évaluation du secteur urbain ; o l'absence d'un observatoire du secteur du logement; o la faiblesse du pouvoir d'achat des demandeurs de logements.

1.2.5.2. Les Atouts du secteur

Face à ces contraintes qui caractérisent le secteur de l'habitat, il existe de réels atouts dont :

o un dispositif législatif et réglementaire permettant aux différents acteurs d'exercer leur profession, notamment le code général des impôts. le code de l'urbanisme, le code de l'environnement, le code des collectivités locales, le code de la construction;

o deux cimenteries fonctionnelles ; o une unité de préfabrication d'éléments en béton; o une usine de fabrication de fers ronds à béton ; o une usine de peinture ; o des ressources naturelles (grès. silex. basalte, marbre, sable de mer, sable de dune); o des institutions techniques et des ressources humaines qualifiées ; o des institutions spécialisées et expérimentées dans le domaine du financement de

l'habitat;

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CONTRIBUTION A L'AMELIORA Tl ON DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOC!AUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SN HLM ~··~~ CE SAG

o des promoteurs immobiliers publics et privés expérimentés ;

o des coopératives d'habitat et de construction en grand nombre et organisées sur le plan social

1.2.6. La place de la SNHLM dans le secteur

La politique définie par les pouvoirs publics en matière d'habitat consiste essentiellement à

promouvoir la production de logements et de parcelles pour le plus grand nombre. Elle vise également la réglementation et la rationalisation de l'espace urbain.

Cette politique mise en œuvre par la Société des HLM par l'encadrement des associations acquéreurs de parcelles assainies a contribué de façon significative au développement de l'action coopérative à l'accès à la propriété.

1.2.7. Les procédures d'instruction et méthode d'évaluation des projets de promoteurs immobiliers et des coopératives d'habitat financés par la BHS

Au Sénégal, les activités de promotion immobilière sont organisées par:

la loi N° 82.07 du 30 juin 1982, relative aux activités de promotion, de transaction et de gestion immobilière. d'étude et de conseil en organisation et en gestion d'entreprises, de conseil juridique ;

le décret No 82.731 du 22 septembre 1982, relatif aux conditions d'accès à J'activité de promotion immobilière ;

le décret N° 82.764 du 21 juillet 1983, fixant les conditions d'exercice de l'activité immobilière.

Il ressort de ces différents textes que le promoteur immobilier est la personne physique ou morale, titulaire de la carte professionnelle et qui de façon habituelle :

prend 1 'initiative de réalisations immobilières ;

assure la responsabilité de la coordination des opérations mises en œuvres, intervenant dans l'étude, le financement, l'exécution, le contrôle et la mise à la disposition des usagers, des programmes de constructions à usage d'habitation ou de bureau et de parcelles viabilisées.

Signalons que la loi N° 94-64 du 22 août 1994, tïxant le régime d'exercice des activités économiques, lihéralise l'accès à la proff:ssion de promoteur immobilier. Malgré cette libéralisation, les garanties techniques et financières exigées dans le domaine de la promotion immobilière ont été maintenues.

L'exercice de la profession de promoteur immobilier, tout comme l'accès à la profession, sont et demeurent donc soumis à des garanties de compétences, de sérieux, de moralités, assorties de conditions financières et de sécurité.

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CONTRIBUliON A L. AMELJORA TION DE LA CONCEPTION DES PROJETS Dl-' DI-'VLLOPPEMENT SOCIAUX: CAS Dl-_S PROJLTS D"HABJTAT S()(_'JAUX

DE LA SN HLM

La réglementation et les conditions d'exercice de l'activité de promotion immobilière permettent

de distinguer trois catégories de promoteurs que sont :

les sociétés ou organismes publics ou para-publics (promoteurs irrunobiliers publics):

Société Immobilière du Cap Vert (SICAP) et la Société Nationale des Habitations à

Loyer Modéré (SNHLM);

les promoteurs immobiliers privés, bénéficiant du concours de la pmssancc publique

(SCAT-URBAM):

les autres promoteurs privés.

De même. les coopératives d'habitat sont régies par la loi N° 83.07 du 28 janvier 1983, et le

décret N° 83320 du 25 mars 1983 pris pour son application. Selon les dispositions de ces textes,

la coopératives d'habitat est une entité juridique distincte de ses membres,_ qui acquiert des

terrains en vue de les aménager au profit de ses membres, ou d'y édifier des logements pour ses

adhérents en exclusivité.

Dans la recherche de terrains pour la construction, les coopératives d'habitat sont assistées par le

BAHSO (bureau d'assistance aux collectivités pour l'habitat social) qui est un instrument de

soutien au service des populations. particulièrement celles qui se sont constituées en groupement

à vocation coopérative pour la réalisation de programmes de logements.

Notons que pour appuyer le financement de sa politique d'habitat social, le Gouvernement du

Sénégal a crée un Fonds Roulant pour 1 'Habitat Social (FRHS) qui est une ligne de crédit

ouverte à la BHS. Cette ligne de crédit est destinée à faciliter la mobilisation rapide de l'apport

personnel exigé des membres des coopératives pour bénéficier des prêts d'habitat.

1.2.7.1. Conditions générales de crédits aux promoteurs et aux coopératives d'habitat

1.2.7.1.1. Conditions de recevabilité des demandes de financement

Tout promoteur immobilier candidat à un crédit de la BHS doit fournir à la banque une série de

documents qui témoignent de sa solvabilité, de sa compétence et de son agrément par les

pouvoirs publics. li est tenu de commw1iquer en particulier les bilans. les comptes d'exploitation.

les comptes de pertes ct profits des trois exercices précédents la demande de prêt. 14

Toute demande de prêt doit. en outre, être accompagnée d'un dossier détaillé comportant les

renseignements ci -après :

1) La description de l'opération

16 BHS- règlement intérieur de la BHS

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DE LA SNHLI\I ~6·~~ CE 5 AG

• la localisation et la superficie du terrain ;

• la situation des réseaux primaires :

• la conformité aux plans d'urbanisme en vigueur;

• l'agrément du programme;

• l'estimation quantitative et qualitative de la demande solvable de logements dans la zone concernée;

• l'état des droits réels sur le terrain;

• l'attestation de la promesse de vente notariée du terrain;

• le plan de lotissement ;

• l'autorisation de lotissement (si possible)

2) Les caractéristiques techniques de l'opération

• le plan de situation et le plan de masse ;

• les plans d'architecture de chaque type de logement;

• les devis estimatifs détaillés pour chaque type de logement :

• les pièces écrites pour les constructions : (CCTP et CPS) ;

• le nombre de logements par type ;

• l'autorisation de construire (si disponible);

• les renseignements concernant les procédés et matériaux de construction ;

• les plans de réseaux (adduction d'eaux, électrification, assainissement) avec indication des points de branchement ou de raccordement ;

• les plans et études de terrassement avec la définition des côtes projet ;

• les relevés altimétriques du site et de ses environnements ;

• le calcul des cubatures ;

• le tableau des surfaces ;

• le plan de la voirie et les profils en long et en travers ;

• les devis quantitatifs et estimatifs des VRD: terrassements, vomes, adduction d'eau, électrification, assainissement ;

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CONTRIBUTION A L'AMF.L!ORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HAB!TAT SOCIAUX

DE LA SN HLM ... ·~~ CES AG

• les pièces écrites pour les VRD : (CCTP et CPS ).

3) Le coût de l'opération comprenant:

• le coût de l'aménagement des terrains;

• le coût de la construction des logements ;

• le coût des branchements aux réseaux divers :

• le coût des plantations et aménagements paysagers ;

• le montant des honoraires (architecte. BET, assurance, laboratoire, etc.);

• le montant des frais de montage de l'opération (notaire, gestion, maîtrise d'ouvrage, commercialisation).

Pour les travaux déjà exécutés en autofinancement, le promoteur doit déposer les justificatifs de paiement. Pour ce qui est des travaux par les sociétés concessionnaires, les procès verbaux de réception doivent être également joints au dossier.

4) Le planning des travaux

5) Le financement de 1 'opération

• les modalités de financement ;

• le plan de trésorerie

6) l'exploitation prévisionnelle

Tous les justificatifs et tous les renseignements complémentaires qui s'avèrcront nécessaires à 1 'instruction du dossier pourront être exigés par la banque. En effet après avoir déposé le dossier complet (la BliS n'accepte plus que les dossiers complets), le promoteur sc met à la disposition

de la BHS pour tout autre renseignement d'actualisation de documents nécessaires à l'étude de son dossier.

Il importe de préciser que pour accélérer l'instruction du dossier, il est exigé du promoteur qu'il

dépose chaque document en trois exemplaires ou la copie originale plus deux (2) copies selon le cas.

1.2.7.1.2. Le montage financier pour l'octroi du crédit demandé

Le montage financier de l'opération consiste à élaborer en collaboration avec le promoteur les trois tableaux suivants :

le budget

Le budget global de l'opération informe sur les différents coûts de préférence après appel

d'offres. sur l'autofinancement du promoteur, le besoin de financement, etc.

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CON rRJI-HI riON A L'AMELIORATION Df LA CONCEPTION OES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX. CAS DES PROJETS D'HAB!! AT SOCIAUX

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Exemple de cadre de présentation du budget (voir annexe).

Le tableau de trésorerie

Au-delà des informations déjà fournies par le budget le tableau de trésorerie permet de connaître:

• le besoin maximum de trésorerie qui correspond au montant du crédit sollicité :

• le montant des dépenses mensuelles et des dépenses cumulées ;

• le chiffre d'affaires mensuel et le chiffre d'affaires cumulés;

• le besoin de trésorerie :

• le solde eve ;

Exemple de cadre de présentation du tableau de trésorerie (voir annexe).

Le compte d'exploitation prévisionnel

Il permet de connaître :

Le chiffre d'affaires à partir du prix de revient et de la marge bénéficiaire;

Le prix de vente de chaque type de logement ;

Les mensualités à verser par les candidats à la propriété en fonction de leurs salaires et des conditions du crédit acquéreurs mis en place à leur profit par la BHS. 17

Exemple de cadre de présentation du compte d'exploitation prévisionnel (voir annexe).

Pour des problèmes de disposition, nous allons présenter le cadre du compte d'exploitation prévisionnel (CEP) en quatre (04) parties.

La note de présentation

C'est un document qui comporte toutes les informations importantes et nécessaires aidant à la prise de décision par les instantes compétentes de l'institution. Il est constitué d'un résumé succinct de tous les renseignements fournis par le promoteur. ainsi que les observations, conclusions ct recommandations élaborées par la Direction Teclmique.

La note de présentation comporte les rubriques suivantes (non limitatives):

• les informations sur le promoteur (type de société et objet, adresse sociale, gérance, etc.):

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• la description du projet (l'implantation. la consistance des travaux notamment les o._

caractéristiques techniques des logements. des parcelles et des VRD, le niveau de réalisation si c'était le cas ... );

17 BHS- Manuel de procédures internes d'instruction des dossiers de prêt

CONTRJBLITJON A L' AMFJJORATION DE LA CONCEPTION DFS PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DE-" PROJETS D"IJABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM ~··~~ CESAG

• le coût de l'opération (terrain, construction seule, VRD, honoraires d'études, de gestion et de notaire) ;

• le planning de réalisation de l'opération;

• le schéma de financement de l'opération (l'autofinancement du promoteur et le montant du crédit sollicité contenus dans le tableau de trésorerie);

• le prix de revient de l'opération;

• le prix de vente des logements (issu du compte d'exploitation prévisionnel qui fait ressortir également les mensuaJités des remboursements sur 5, 10, 15, 20 ans selon le cas);

• les informations sur la commercialisation (les dossiers de pré-commercialisation, les contrats de réservation des clients, les actions publicitaires, les facteurs qui militent en fàvcur d'un bon déroulement de la commercialisation);

• la conclusion qui précise, outre le montant, les conditions dans lesquelles le crédit pourrait être accordé à savoir, le taux ( 1 0%), la durée qui est au maximum de 24 mois et la garantie (une hypothèque de premier rang)

Notons que si le montant du crédit sollicité est égal ou inférieur à 500 millions de FCF A, le dossier relève de la compétence du comité de Direction. Si le montant est supérieur à 500 millions de FCFA, il relève du Conseil d'Administration. Mais auparavant. le dossier est soumis à un pré-comité.

II. LA SOCIETE NATIONALE DES HABITATIONS A LOYER MODERE (SNHLM)

2. 1. Cadre Juridique

Créée par la loi n°87-46 du 28 décembre 1987, la Société Nationale des HLM a succédé à

l'Office des Habitations à Loyer Modéré (O.H.L.M), établissement public à caractère industriel et commercial, institué par ordonnance n°025 du 18 mars 1959. Elle est une société par action de droit privé au capital de 6 milliards de F CF A entièrement détenu par l'Etat du Sénégal.

La Société Nationale des HLM est une société nationale au sens de la loi n° 90-07 du 26 juin 1990, dotée d"une autonomie de gestion qui la préserve de toute contrainte extérieure pouvant perturber son organisation, son administration et sa gestion dont elle est en conséquence pleinement responsable.

Elle exerce sa mission dans le respect des dispositions légales et réglementaires en vigueur notamment:

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CONTRJBUT!ON A L'AME!JORAT!ON DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVE!_OPPEMENT SOCIAIJX CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM A··~~ CES AG

la loi 87.46 du 28 Décembre 1987 autorisant la création de la Société Nationale des HLM; la loi 90.07 du 26 juin 1990 relative à l'organisation et au contrôle des entreprises du secteur parapublic et au contrôle des personnes morales de droit privé bénéficiant du concours financiers de la puissance publique ; la loi 93.07 du 26 juin 1993 modifiant la loi 85.040 du 29 Juillet 1985 portant quatrième partie du code des obligations civiles et commerciales (les Sociétés Nationales); la loi n'94-32 du 28 Avril 1994 (JORS n'5779 du 03/01/1998 autorisant le Président de la République à ratifier le traité relatif à l'harmonisation du droit des Affaires en Afrique (OHADA), signé à Port-Louis le 17 Octobre 1993 ; la loi 97.17 du 1er Décembre 1997 instituant un code du travail ; Je décret 2000-212 du 16 Mars 2000 portant approbation des statuts de la Société Nationale des HLM.

2.2. Administration

La Société Nationale des HLM est administrée par lill conseil d'administration, W1 comité de direction et lille direction générale.

2.2.1. Conseil d'Administration

Il est composé de :

un Président nommé par décret présidentiel; un représentant de la Présidence de la République ; un représentant du Ministère de Tutelle ; lill représentant du Ministère de l'Economie et des Finances ; un député désigné par l'Assemblée Nationale; lill représentant du persmmel de la Société désigné par l'organisation syndicale la plus représentative ; un représentant des travailleurs désigné par la centrale syndicale la plus représentative.

Le Directeur Général de la Société et le représentant du contrôleur financier assistent le conseil d'administration avec voix consultative.

2.2.2. Le Comité de Direction

Il est composé de :

un président: Le Président du conseil d'administration; un représentant de la Présidence de la République ; un représentant du Ministère de Tutelle; un représentant du Ministère de l'Economie et des Finances; Directeur Général de la de la Société Nationale des HLM. un représentant du Contrôleur Financier

2. 2.3. Direction Générale

Le Directeur Général est nommé par décret. Il est assisté d'un Secrétaire Général, de Directeurs de services, d'un contrôleur de gestion, d'un auditeur interne et des conseillers.

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CONTR!tJUTION A L. AMEUORA TION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX. CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM ..4··~~ CE SAG

La Société Nationale des HLM est largement représentée à l'intérieur du pays ou elle compte sept (7) agences régionales: Diourbel, Kaolack, Saint Louis. Tambacounda, Thiès, Ziguinchor.

2.2.4. Commissariat aux Comptes

Ils sont nommés par délibération du Conseil d'administration pour une période de six (6) années.

2.3. Organigramme de la SNHLM (Yoir annexes)

2. 4. Missions de la SNHLM

Il est important de préciser que les projets gérés par la SN HLM sont des projets d'habitat à caractère social, qui cadre avec 1' objectif de l'Etat au niveau de la politique de développement de l'habitat, inscrit dans le DSRP, même si de nos jours elle réalise aussi des projets dits d'investissement.

La Société Nationale des HLM a pour objet :

de réaliser et de gérer en milieu urbain comme en milieu rural, des constructions à usage d'habitation placées sous le régime de la location vente et destinées en priorité aux salariés assujettis à l'impôt sur les traitements ct les salaires ; d'assurer dans le cadre des orientations du gouvernement en qualité de mandataire de l'Etat, la réalisation et la gestion de programmes de parcelles assainies dans des zones délimitées par arrêté conjoint du ministre chargé de l'habitat et du ministre chargé de l'économie et des finances ; de viabiliser et d'urbaniser des terrains dans le but de procurer des parcelles équipées à Wle population qui y construira elle-même son propre logement ; de réaliser accessoirement des équipements collectifs et toutes constructions nécessaires à la vie économique et sociale; d'accomplîr toutes opérations civiles, commerciales et financières à la réalisation de son objet sociaL

I "a première mission relative à la construction ct à la gestion de logements constitue 1 'une des deux activités phares de la société. Après quelques cinq (5) années d'arrêt de sa production, la société a depuis 2002 repris cette activité. Cependant, il convient de noter que la Société ne dispose plus d'un parc locatif simple.

La deuxième et la troisième mission, relatives à la viabilisation de parcelles, constituent l'autre activité phare de la société.

La quatrième mission quant à elle, représente une activité subsidiaire gelée depuis le premier projet des parcelles assainies de Cambérènc.

Ainsi, depuis lors, les espaces prévus pour abriter des équipements collectifs sont mis à la disposition des collectivités locales ou des ministères concernés qui se chargent de leur mise en valeur. La cinquième et dernière mission constitue une ouverture qui permet à la société de diversifier ses activités dans le cadre de son objet statutaire.

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CONTR!HliTIQN A L' AMFLIORATlON OE LA CON("EPTION DES PROJETS Of' DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HAB! fAT SOCIAUX

DE LA SNHLM

2. 5. Les métiers de la SN!ILM

Des missions stratégiques ci-dessus évoquées découlent les métiers ci-après :

la construction de locaux à usage d'habitation et/ou de commercialisation et d'équipements à usage collectif;

la réalisation de parcelles assainies ;

la commercialisation des produits.

2. 6. Réalisations de la SN!ILM

Pour la réalisation de son objet social, la Société Nationale des HLM bénéficie de l'appui agissant de l'Etat qui a su lui procurer des financements adaptés et d'importantes réserves foncières. C'est ainsi qu'elle a pu apporter une contribution significative à la couverture des besoins en logements avec une production d'ensemble estimée à fin 2005 à quelques 13.500 logements et 41.000 parcelles viabilisées.

2.6.1. Volet Logements

Depuis sa création, la SNIILM a produit 13.483 logements sur l'étendu du territoire national.

Le bilan de ces réalisations sc présente dans le tableau suivant :

Tableau 7 : Logements réalisés

1 Numéro 1 Région --------,

, Total · !

1 DAKAR

1 THIES

1 SAINT LOUIS

1 KAOLACK

6

1 DJOURBEL

1

LOUGA

1 ZIGUINCHOR

__ jKOLDA

[9-- 1 TAMBACOUDA

8

10 1 FATICK

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1

Source: Réalisations de la SN HLM

10.251

1798 538

' 604

1 196

213

1

178

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CONTRIBUTION A L 'AMELIOKATION DE LA CONCl-'Pl'!ON DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX. CAS DES PKOJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM

La Société Nationale des HLM a un rôle prépondérant à jouer dans la couverture des immenses besoins en logements et en parcelles viabilisées exprimés ci~dessus, entrant dans le cadre de la stratégie de réduction de la pauvreté.

Son portefeuille de plus de 40.000 demandeurs de logements et de parcelles, son expérience vielle de plus de 45 ans et sa position de leader dans la production à grande échelle de logements économiques et de parcelles viabilisées 1 'invitent à jouer ce rôle.

2.6.2. Volet Parcelles Assainies

De 1972 à lin 2005, la Société a produit 40.811 parcelles viabilisées se répartissant ainsi :

Tableau 8 : Parcelles viabilisées

1 Numéro

----

2

3

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' Total

: Localisation '

-----r Parcelles assainies cambèrène-Dakar 1

1 Parcelles assainies Malika Keur Rufisque

· Parcelles assainies Guentaba~Dakar

J Parcelles assainies Thiès

---------- --1 Parcelles assainies Kaolack

1

Source: RéahsatJons de la SNHLM

Total

1

1

12 645

Massar- ! 24.857

454

1.191

1.664

40.811

1

1

1

Les premiers projets des parcelles assainies de Dakar à Cambérène ct Thiès ont vu le jour à la suite de l'accord signé entre le gouvernement du Sénégal et la Banque Mondiale en 1972 en vue de trouver une solution au problème de logements des ménages à revenus faibles :

Cambérènc: 400 ha divisés en 26 unités de voisinage pour un total de 12645 parcelles; Thiès: 70 ha pour 1191 parcelles.

A la suite de ces deux réalisations qui ont eu des effets largement positifs et compte tenu de la difficulté croissante de trouver un logement, les populations ont manifesté un intérêt tout particulier aux programmes de parcelles assainies.

Sur la base forte de la demande en parcelles, un deuxième et un troisième projet ont été initiés à

Dakar (Malika Keur Massar) ct un autre à Kaolack.

Le troisième projet de Keur Massar a été financé sur fonds propre et a permis la réalisation de 18.000 parcelles reparties en 27 unités de voisinage. Quant à celui de Malika. il a permis l'aménagement de 6.857 parcelles reparties en 17 unités de voisinage.

Celui de Kaolack a été exécuté grâce à un investissement de la KFW d'Allemagne, il comporte 1664 parcelles réparties en 4 unités de voisinage.

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CONTRIBUTION A L'AMELIORA Tl ON DE LA CONCEPT lON D!::S PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOC JAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SN HLM .... ~ .. CE SAG

Afin de faire face à cette demande toujours croissante, et de contribuer sensiblement à la solution de logement, la Société Nationale des HLM a entrepris de mettre en œuvre un important programme de parcelles assainies dans les régions de Saint Louis, Tamba, Thiès et Ziguinchor et à Kounoune dans la région de Dakar.

Ce dernier portefeuille de projets fait l'objet d'une demande de financement. A noter que les demandeurs de parcelles sont pour la plupart déjà organisés en section d'épargne pour harmoniser l'acquisition de parcelles.

2.7. Les projets de la SNHLM (nouveaux)

2. 7.1. Projets Parcelles Assainies

Les programmes sont respectivement situés à Kounoune 5 dakar), Saint Louis, Thiès, Tambacouda, Ziguinchor. Kaolack, Keberner et Louga.

L'assiette de chaque projet a déjà fait 1 'objet de délimitation fixée par arrêté, signé conjointement entre le ministre de l'économie et des finances et le ministre de l'habitat.

Le choix de l'emplacement des sites est conforme aux recommandations du plan directeur d'urbanisme.

Par ailleurs, il s'agit des terrains les plus proches des zones déjà urbanisées. Les réalisations de quelques kilomètres de route pour renforcer celles existantes, permettra de faciliter davantage la déserte des sites.

Les projets auront un impact sur l'environnement car ils contribueront à J'urbanisation équilibrée de ces zones qui échapperont ainsi à la floraison des bidonvilles périphériques.

Chaque projet prévoit également des jardins d'enfants, des écoles primaires et secondaires et des lycées dont le nombre et l'implantation sont fixés en fonction des normes de scolarisation en vigueur.

Des postes de santé, des centres de santé et des hôpitaux sont également prévus.

Des emplacements bien desservis seront prévus pour les activités culturelles ct les loisirs ainsi que des marchés. Des superficies sont également réservées à l'aménagement de zones commerciales et artisanales.

2. 7.2. Projets de Construction de Logements

a) Objet

Les projets portent sur un programme de construction de logements en individuel. 1000 logements à Dakar, 100 à Ziguinchor, 150 à Thiès, 50 à Kaolack, 25 à Nioro, et 25 à Kébémer.

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CONTRIBUTION A L' AM!::J-IORA Tl ON DE LA CONC!::PTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM A··~~ CE SAG

Il constitue une première étape d'exécution d'un plan de développement stratégique à travers lequel la SNHLM s'est assigné l'objectif de produire l 000 logements par an à Dakar et dans les autres villes du Sénégal ou les besoins en logements se font pressants.

Les projets poursuivent l'objectif de la satisfaction à brève échéance de la demande solvable repérée dans le portefeuille clients de la société. Il permet en outre à la société de contribuer dans des proportions significatives à la couverture des immenses besoins en logements et partant de répondre à l'attente des pouvoirs publics.

b) Consistance

Les projets portent sur un programme de construction de 1350 logements de type économique répartis ainsi quïl suit:

Dakar (1000 logements)

• 500 logements de type très économique • 300 logements de type économique • 200 logements de type moyen standing

Ziguinchor (100 logements) • 50 logements de type très économique • 25 logements de type économique • 25 logements de type moyen standing

Thiès (150 logements) • 75 logements de type très économique • 50 logements de type très économique • 25 logements de type moyen standing

- Kébémer (25 logements)

• 15 logements de type très économique • l 0 logements de type économique

- Nioro (25 logements)

• 15 logements de type très économique • 10 logements de type économique

-Kaolack (50 logements)

• 15 logements de type très économique • 10 logements de type très économique

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CON rRIBliTION A L-AMEUORA riON DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT S<KIAUX CAS DES PROJETS D'HABIT AT SOCIAUX

DE LA SN HLM ~··~~ CES AG

L'ensemble des logements sera placé sous le régime de l'accession à la propriété.

La réalisation de ces programmes s'étendra sur la période 2007-2008 suivant des tranches

opérationnelles tenant compte des exigences du financement et des stratégies de

commercialisation.

A ce jour. il faut dire quïl reste encore une bonne partie de ces logements prévus à réaliser.

Ill. PRESENTATION DE L'EXISTANT EN MATIERE DE CONCEPTION DES

PROJETS A LA SNHLM

3.1. Dimension interne

3.1.1. L'identification

Un document sur« la stratégie de réduction de la pauvreté'' a été fait en 2001 après un processus participatif. Depuis, toutes les actions de développement rentrent dans ce cadre qui fixe les orientations majeures sur un horizon à long et moyen terme. Depuis la mise en place de ce plan, plusieurs projets ont été réalisés sur la base de ses conclusions dont le volet habitat social, ou la plupart des projets d'habitat sociaux ont été réalisé par la SNHLM.

L'identification des terrains d'assiettes est de la responsabilité de la Direction des Ressources Humaines et des Affaires Juridiques (DRHAJ)

Le DSRP. élaboré en 2001, constitue une bonne base et un bon guide pour la prise de décision aussi bien au niveau des autorités administratives qu'au niveau des responsables de la SNHLM pour ce qui est du développement à la base en matière d'habitat social. La SNHLM suit les indicateurs fixé par le DSRP au niveau de son volet habitat social (nombre de logement sociaux réalisés, nombre de parcelles viabilisées).

Pour satisfaire les besoins primaires. c'est-à-dire la production de logements sociaux et de parcelles viabilisées, la SNHLM dispose également d'un plan stratégique qui vise le renforcement des capacités de la SNHLM à travers la mobilisation interne et externe des ressources (financières, techniques et humaines).

3.1.2. La procédure de sélection des projets

Les projets sont sélectionnés en fonction du domaine d'intervention de la SNHLM. Ce sont particulièrement des projets de construction de logements et de viabilisation de parcelles. Les projets de Saint-Louis en 2007 et Keur Massar-Rufisque en 2009, constituent des exemples illustratifs en matière de sélection des réalisations pour la viabilisation de parcelles. A travers le DSRP. les priorités de développement local au niveau du volet habitat social ont été bien définies. Les indicateurs fixés par le DSRP sont effectivement suivis par la SNHLM (un agent de la direction commerciale participe à cet effet aux réunions d'évaluation du DSRP). L'existence de procédures formelles de sélection des projets permet à la SN HLM de cerner tous les contours des projets.

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CONTR!BUTION A L'AMI-.LIORATION Dl- L>\ CONCEPTION DES PROJETS Df DEVELOPPFMENT SOCIAUX CAS DES PROJLTS D'HABITAT SOCIAUX

Dl-. LA SNHLM

3.1.3. Les objectifs du projet

Les objectifs des projets définis dans le document de présentation des différents projets étudiés. Les objectifs des projets étudiés sont en adéquation avec ceux du DSRP et/ou du plan stratégique de la société défini en 2007, en ce sens qu'ils cadrent bien avec la mission que s'est assignée la SNHLM qui consiste à améliorer le cadre de vie des collectivités locales.

3.1.4. Les conditions critiques

Les conditions critiques ne sont pas prises en compte de façon formelle. Cela s'explique par la difficulté d'identification de ces conditions pouvant affecter la réussite du projet et l'évaluation de la probabilité de leurs survenues.

3.1.5. Les études des besoins des populations Les paramètres d'évaluation des besoins sont liés aux types de projets. Pour notre étude, nous

avons mis l'accent sur les paramètres de calculs relativement à la superficie aménageable des

parcelles, des équipements du projet de Keur Massar/Rufisque 3, à la superficie des

appartements ct magasins des immeubles de la Case de Cambérène. Les données issues des

études antérieures permettent d'apprécier les paramètres de calcul.

Ces paramètres regroupent toutes les caractéristiques liées entre autre à la superficie des

parcelles à aménager et à la superficie des logements à bâtir et de chaque niveau des immeubles.

Ils sont donc pertinents pour déterminer les prévisions pour le dimensionnement des projets à

travers des méthodes de calcul.

Les méthodes utilisées sont les méthodes de génie civil. plus adaptés aux prévisions des divers

projets. Pour l'aménagement des parcelles par exemple, le nombre d'unité de parcelles est

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déterminé par la superficie aménageable par une parcelle en tenant compte de sa longueur et de :)

sa largeur et aussi du règlement de l'urbanisme. Par exemple pour les grandes parcelles de 300

m2. on a: 30 parcelles par hectare, 3 équipements par hectare ct 12 ares par hectare de voirie et

réseaux. Concernant les petites parcelles nous avons : 45 parcelles par hectare, 2 équipements

par hectare et 12 ares par hectare de voirie et réseaux.

Pour ce qui est des logements, le nombre d'appartement est également déterminé par la

superficie constructible par un appartement en tenant de la surtàce de chaque niveau en ce qui

concerne les immeubles et aussi du règlement de l'urbanisme.

L'exactitude des données permet une prévision des besoins assez crédibles. Aussi le critère coût o::e

est très souvent utilisé dans le choix de la dimension optimale.

62

CONTRIBUTION A 1 'AMEl I()RATION Dl. L\ CONCEPTION DES PROJETS Df DI-.VEI OPPEMENT S<X'IAUX CAS DES PROJLI'S D'HABITAT SOCIAUX

DE LASNHLM

Enfin le logiciel EXCEL est le seul logiciel de calcul qu'utilise la SNHLM. Les études sont

basées sur une évaluation exacte de la superficie à aménager.

3.1.6. La variable organisation

La DPAC avec à sa tête le Directeur Technique est la structure chargée de la conception des

projets. C ·est une structure de type fonctionneL

Pour l'exécution des travaux des projets, la DPAC, après une étude d'avant projet détaillé

(études topographiques, géotechniques, terrassements généraux, assainissement, etc.). lance un

appel d'offre aux entreprises. L'entreprise choisie sera chargée d'exécuter les différents travaux

de construction et de viabilisation de parcelles. Une équipe opérationnelle (E.O), qui fait partie

de la section des travaux, de la division travaux, de la DPAC, se charge du suivi et du contrôle de

la mise en œuvre des projets.

Les fonctions de l'équipe opérationnelle sont bien définies à travers le cahier de charge des

membres de l"E.O.

Il existe un manuel de procédures établies au sein de la SNHLM et celui-ci concerne aussi bien

la gestion administrative que financière. En ce qui concerne la phase de conception des différents

projets, aucune procédure fonnelle n'est établit. Cet état de fait lie la conception des projets aux

acteurs présents.

L'absence de procédure pour la conception des projets se traduit par le centralisme qut

caractérise cette activité au niveau de la DPAC de la SNHLM.

La communication se tàit à travers les rapports périodiques des travaux, les rapports de suivi et

les missions effectuées par le chargé des travaux. La SNHLM intervient également dans la

presse pour informer la population de ses activités.

L'existence de système d'infonnation de gestion formalisée favorise la circulation de

l'information entre l'équipe opérationnelle et le Directeur Technique. Les bénéficiaires réunis en

coopérative d'habitat (les populations ayant un très faible revenu) ont une représentation (un

agent du service commerciale est spécialement détaché pour eux) et sont régulièrement informé

de l'évolution des différents projets.

3.1.7. Les ressources humaines Il est important de préciser que la SNHLM ne peut recruter que pour la mise en œuvre des

différents projets (un appel d'offre est lancé aux entreprises pour la réalisation des travaux).

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CONTRII:lU riON A L'AMELIORATION DE 1 A CONCEPf!ON DES PROJET~ Dr_ DloVU.OPPEMl-:NT SOCIAUX: CAS DES PROJI-' rS 0"1\AB!l'AT SOCIAUX

DE LA SNIILM .4··~~ CE SAG

Au moment des études de conception d'un projet, les éléments sont choisis au sein de certaines

directions de la SNHLM, ce sont les directions suivantes: ORHAJ, OPAC, DC, DFC. Il faut dire

chaque élément a un poste et un rôle bien défini, le tout est coordonner par le Secrétaire Général,

mais c'est le Directeur Technique qui est l'élément clé de la conception des projets.

Tout tourne autour de lui de sorte que sïl n'est pas là cela constitue un inconvénient majeur au

niveau des activités de gestion des projets. La disponibilité est toujours garantie concernant la

zone d'intervention.

Pour ce qui est de la formation de l'équipe opérationnelle (éléments de la section travaux de la

OPAC et même des membres de la DPAC, des modules sont prévus en relation avec les besoins

de mise en œuvre des projets pour lesquels elles sont affectées.

En ce qui concerne l'équipe opérationnelle, le plan de formation mis en place leur permettra de

mieux maîtriser la conduite ct le suivi des activités.

IL existe un système de motivation de l'équipe opérationnelle qui marche très bien. Ce système

consiste à accorder une indemnité aux membres de l'équipe qui vont sur le terrain pour le suivi et

la conduite des projets.

Ce système constitue à notre avis un facteur objectif de motivation.

3.1.8. Les études sociales La finalité des projets de la SNLM est l'amélioration des conditions de vie des collectivités

locales. 11 faut dire que la SNHLM ne fait pas une étude sociale de façon formelle. Les

populations ayant un faible revenu se regroupent au sein des coopératives d'habitat et viennent

rencontrer la SNHLM pour bénéficier de logements ou de parcelles.

L'étude sociale est une étude très importante car elle permet de dimensionner les projets en

fonction de l'importance de la population cible et de leurs conditions de vies. La non prise en

compte de cette étude peut constituer un frein majeur à l'atteinte des objectifs.

3.1.9. Les études techniques Il est important de préciser que la SNHLM après une étude d'avant projet détaillé menée par la

OPAC en ce qui concerne l'aménagement de parcelles (études topographiques, études

géotechniques. études VRD, terrassements généraux, voirie, électricité, adduction d'eau potable.

etc.) et la construction de logement (architecture, techniques, structure en béton armé, plomberie,

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CONTRIH\JTION A L'AMELIORA Tl ON DE LA CONCEPTION DES PROJLTS DE. DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PR(lJEI'S D'HABITAT S(X'IAUX

Dl-_ LA SNilLM .. 6·~~ CE SAG

des travaux. Elle définie les équipements et leurs caractéristiques que l'entreprise sélectionnée

doit utiliser pour l'exécution des travaux.

Les interventions étant faites aussi bien à Dakar que dans les différentes régions, le choix du site est fonction de la demande des populations mais aussi de la politique de développement de l'Etat en matière d'habitat social. Prenons en exemple les projets de parcelles assainies de Cambérène : 400 ha divisés en 26 unités de voisinage pour un total de 12645 parcelles; de Thiès: 70 ha pour 1191 parcelles. A la suite de ces deux réalisations qui ont eu des effets largement positifs et compte tenu de la

difficulté croissante de trouver un logement, les populations ont manifesté un intérêt tout particulier aux programmes de parcelles assainies.

Sur la base forte de la demande en parcelles, un deuxième et un troisième projet ont été initiés à

Dakar (Malika Keur Massar) et un autre à Kaolack.

3.1.9.1. Le dimensionnement des équipements

Les équipements à dimensionner concernent essentiellement les moyens matériels à utiliser pour

la réalisation des travaux des différents projets. Il s'agit d'un appareil topographique pour l'alignement appelé station totale, d'une pique pour creuser, d'un décimètre pour mesurer, du fer.

du ciment, du sable, de l'eau, du gravillon pour fabriquer les bornes en béton armé, en ce qui concerne l'an1énagement de parcelles.

Les études définissent les spécifications et les caractéristiques techniques de l'ensemble des équipements.

3.1.9.2. Le choix des équipements

Comme nous l'avions dit un peu plus haut, pour l'exécution des travaux, un dossier d'appel d'offre (DAO) est établi à l'endroit des entreprises à l'intérieur duquel est spécifié les

équipements nécessaire pour l'exécution des différents travaux.

3.1.9.3. Les besoins en intrants

La plupart des études n'ont pas dégagé de situation réelle des besoins en intrants pour les divers projets. Elles ont juste prévu un certain nombre d'investissements globaux nécessaires à la

réalisation des projets.

Cela peut s'expliquer non seulement par la charge de travail au niveau du Directeur Technique, mais aussi par le délai imparti pour la conception du projet.

Cette situation aura pour conséquence des insuffisances dans l'estimation des coûts et d'accuser des retards aussi bien dans le démarrage que dans l'exécution.

3.1.9.1.4. Le calendrier de réalisation

Le diagranune de GANTT des projets est généralement établit à partir du logiciel EXCEL par une juxtaposition des différentes tâches.

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CONTRIBUTION A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS Dl-: DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNfiLM ... ·~~ CES AG

11 ne repose pas véritablement sur la méthode scientifique du diagramme qui permet de visualiser les relations d'antériorités, de taches ainsi que les marges.

C'est juste une juxtaposition et' ou superposition des délais des différentes tâches et en plus les ressources (humaines, financières) ne sont pas affectés. Cela s'explique par le manque de logiciel adéquat (MS PROJECT) et aussi le manque de formation en la matière. J .cs délais déterminés risquent de ne pas se rapprocher à la durée réelle du projet

La conséquence sera le non-respect du délai et la surestimation des coûts.

3.1.9.1.5. L'évaluation des coûts des logements/parcelles

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L'évaluation des coûts se fait sur la base de certaines normes établies. La détermination des "" coûts se fait comme suit :

le prix du terrain + (prix assainissement + prix terrassement+ prix VRD+ prix adduction eau + prix électricité+ prix architecture+ prix espace vcrts+équipcments collectifs + prix DAO+ prix du contrôle du suivi) =X

X : Coût de 1 'opération

X/ nombre de parcelles ou de logements+ 2%*( X! nombre de parcelles ou de logements)= Y

Y: le compte d'exploitation de parcelles ou de logements établis par la OPAC

2%: marge déterminée par la OPAC au stade des études pour établir le compte d'exploitation prévisionnel (voir exemple de compte d'exploitation prévisionnel en annexe).

Pour la détermination du prix de vente des logements ou parcelles, la méthode utilisée est la suivante:

PV HTVA =CP+ FG + Fop + B avec :

CP: Coût de Production (liés aux travaux; devis des travaux. travaux supplémentaires, etc.)

FG: Frais Généraux (liés au fonctionnement général de l'entreprise: salaires des administratifs, loyer du siège, etc.)

Fop: Frais d'opération (liés à des modalités particulières du marché; frais de dossier, de bmeau de contrôle, de bureau d'études, etc.)

B : marge séparant le coût de revient prévisionnel du prix de vente au stade des études. Les marges varient de 2% à 9,5%. Elles sont fixées par le Conseil d'Administration en fonction du type de logement ou des parcelles.

Il faut une fois de plus dire que la SNHLM ne bénéficie plus de subvention de l'Etat qui est devenu actionnaire total, ce qui l'amène en plus des logements sociaux, à produire des logements de haut de gamme pour couvrir ses charges de fonctionnement.

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CONTRIBUTION A L'AMELIORA T!ON DF LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOUAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM .4~-~~ CE SAG

Une actualisation des prix tirés d'anciens projets est également utilisée pour la détennination de certains coûts.

3.1.10. Les aspects financiers ct économiques Le choix d'une variante dans un projet donné se fait lorsque celui-ci présente plusieurs options ou variantes de projet. C'est une tâche qui s'effectue de manière non formelle et s'apprécie souvent de manière su~jectivc à partir de discussion théorique au niveau des responsables chargés de la conception des projets.

La sélection des variantes n'est pas faite systématiquement dans la conception des projets. Il arrive que certains choix se posent, mais le critère de choix est souvent très restrictif.

Il ne s'appuie pas sur les considérations financières.

3.1.10.1. L'étude financière

Une étude financière des projets n'est pas faite de fàçon formelle compte tenu de la nature des projets (sociaux). En cc qui concerne les nouveaux projets réalisés par la SNLM pour la couverture de ses charges de fonctionnement, la Direction Financière établit seulement un tableau de remboursement des emprunts pour le montant des emprunts souhaité, dans lequel se trouvent le nombre d'années ou de mois pour le remboursement, le nombre d'année ou de mois de différé. Il n'y a pas de rentabilité qui est calculée.

Cette situation s'explique par la non maîtrise des méthodes et techniques d'études financières de projets.

3.1.10.2. L'étude économique

Il n'y a pas d'études économiques qui permettent de ressortir l'impact des projets sur l'économie nationale.

Cette situation s'explique par le fait que cet aspect ne soit ni une exigence des établissements financiers ni celle de l'Etat non mois celle de la SNHLM.

Le seul avantage que l'on tire de cette situation est le gain de temps, voire la réduction des coûts des études du fait de n'avoir pas fait l'étude économique.

3.1.10.3. Les tests de sensibilité

La SNHLM ne fait pas de test de sensibilité à partir du moment où elle ne fàit pa.;; une étude financière en bonne et due fonne. donc elle ne se préoccupe pas des variations des aspects financiers (variation des taux, inflation, variantes, ... )

3.1.10.4. Le financement des projets

Auparavant, les projets de la SNHLM bénéficiaient de financement de l'Etat et des bailleurs de fonds, c'est dans ce cadre que les premiers projets de parcelles assainies ont été financés par la Banque Mondiale en collaboration avec l'Etat.

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UJN"IRIBUTION A L'AMLLIORATICJN DE LA CONCEPTION m:s PROJUS DL DLVCLOI'l'LMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'IIABITAT SOCIAUX

DE LA SNIILM

De nos Jours, elle est obligée de rechercher des financements auprès des établissements

financiers.

3.1.11. La variable environnement

Les études d'impact environnemental ne sont pas inscrites dans les dossiers de projets de la

SNI ILM, donc ne sont pas réalisées.

Ces études n'étant pas effectuées, il nous est difticile de faire des commentaires sur cet aspect de

l'étude, néanmoins, nous pouvons dire que le fait de ne pas prendre en considération cette étude,

cela peut constituer un frein à la réussite du projet.

2. Dimension externe

2.1. L'influence de l'Etat

L'Etat alloue à la S!\HLM des réserves foncières à travers le ministère de tutelle(Ministère de

l'Urbanisme). L'accès gratuit aux réserves foncières de l'Etat constitue pour la Société Nationale

des 1 labitations à Loyer Modéré (S0l"HLM) un avantage compétitif durable et difficilement

copiable par ses concurrents ; les réserves foncières étant la matière première principale en

matière d'aménagement de parcelles et de construction de logements et d'équipements, bien

qu'en pratique, force est de reconnaître que depuis quelques années, les allocations gratuites de

réserves sont négligeables.

La loi fiscale confère à la SNHLM un certain nombre d'avantages fiscaux caractérisés par leur

durabilité et l'impossibilité pour les concurrents de les copier. Ce sont:

• Droit d'enregistrement terrain : 1%

• Patente:

• TVA;

• Impôt sur les sociétés.

Il n'existe pas de tension réelle entre les agents de l'Etat ct ceux de la SNHLM. L'environnement

sociopolitique quant à lui est très propice aux interventions de la SNHLM. Cela s'explique par la

stabilité qui existe dans le pays depuis plus de dix (1 0) ans.

2.2. Les organi~mcs de tïnanct.•mcnt L'accord de financement est l'outil qui détermine toutes les conditions liées à un projet.

m 0 0 N

00 0 0 N

z 0

z w

~

z <i

0

"

68

CON rR!B\JT!ON A L'AMELIORA T!ON DE LA CONCEPTION DES I'KOJETS m DEVELOPPEMENT SOCIAl! X_ CAS DES PROJEJ S D'HABITAT SOCIAUX

DE LASNHLM

Les exigences de certains organismes de financement peuvent bloquer ou annihiler l'efficacité

attendue de certains projets (retard dans le déblocage des fonds. conditions restrictives de

mobilisation des ressources).

m 0 0 N

00 0 0 N

0

z 0

"

CON"! RIAUTlON A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DL DEVI-'Lüf'PLMENT SO<.JAUX: CAS Dl-'~ PROJETS [)'HABITAT SOCIAUX

DE LASNIILM .4··~~ CE 5 AG

CHAPITRE Il: PRESENTATION DES RESULTATS ET RECOMMANDATION L'objet de cette partie est de présenter dans un premier temps le système d'appréciation des variables et les résultats obtenus et dans un second temps de présenter les recommandations formulées,

1. SYSTEME D'APPRECIA Tl ON DES VARIABLES DU MODELE ET PRESENTA TI ONDES RESULTATS

1,1, Système d'appréciation des variables du modèle

Pour porter un jugement sur la conception des projets à la SNHLM, nous avons opté sur un système de notation des variables, Ce système consiste à considérer trois niveaux d'appréciation des indicateurs en fonction de leurs facteurs clés. Ces niveaux sont: satisfaisants, moyens et non satisfaisant. Lorsqu'un indicateur est satisfaisant en fonction des informations recueillies la note 10 lui est attribué. Il aura la note 05 lorsque lïndicateur est moyennement satisfaisant et 0 lorsqu'il n'est pas satisfaisant. Après nous avions noté toutes les variables sur 100 en rapportant la somme des notes obtenues par les indicateurs sur la somme des notes maximales à attribuer à chaque indicateur. Par exemple lorsqu'une variable comporte trois indicateurs ayant respectivement les notes 10, 5, et 0 la note maximale étant 10, la variable aura la note de (1 0+5+0)/30*1 00 soit 50/1 00.

1.2, Présentation des résultats

1.2.1. L'identification de projtt

Le tableau suivant nous donne une synthèse des résultats obtenus sur l'évaluation des indicateurs de la variable identification.

Tableau 9 : Présentation des notes de la variable Identification

INDICATEURS CRJTERES POINTS . NOTES 1

Plan de développement Existence de plan de développement 10 1 0

.-::c-:c:c+-"--~E0x~éc:'ution du plan ----+ 1 0 -----f 1~0 __ , Procédures de sélection Existence de procédures 10 1 l 0

! projets Existence critères de sélection 1 0 05 Pertinence des critères 1 0 1 05 ! -

1

Objectifs du projet - Existence d'objectifs 10 10 ! - Adéquation avec le plan JO 10

Conditions critiques - Prise en compte 10 00 J --

TOTAL 80 6~ '--· - -

~

a a N

00

a a N

z 0

z

70

CONTRIBU 1 ION Al 'AMEUORATIO:-J DE lA CONCEPTION DES PROJETS Dr- OFVFLOPPEMFNT SOCIAUX: CAS DES PROJHS [)'HABITAT SOCJAUX

DE lASMilM

Cela montre que l'identification des pr~jets par la SNHLM est satisfaisante à 75% (60/80* l 00). La lecture du tableau montre que le système d'identification des pr~jcts au niveau de la SNHLM présente des forces pour tous les indicateurs à l'exception de l'existence des critères, la pertinence des critères de sélection et de la prise en compte des conditions critiques. Au niveau du plan de développement, rexistence du DSRP est un facteur déterminant d'orientation de la politique de développement du pays. Il retrace clairement les grandes orientations de l'Etat en matière de développement. Pour cc qui est des o~jectifs des projets, nous avons pu observer que ceux-ci sont clairement identifiés et ils sont définis en termes d'amélioration des conditions de vie des collectivités.

1.2.2. La variable étude des besoins de hl population

Tableau 10: Présentation des notes de la variable étude des besoins

INDICATEURS 1 CRITERES 1 POINTl t:.roTES 1

1 Paramètres de calcul Pertinence Fiabilité

!0 1 05 1

1

1

1 Méthodes de calcul Pertine-nccce--------rc-::~-f.i 1

Hypothèses de calcul Existence pertinence

TOTAL

10 10

1 50

1 : ~ 1

140 1

Les prévisions des besoins des populations sont satisfaites à 80% (40/50* l 00). La prise en compte de l'étude des besoins est nécessaire pour cerner les différentes composantes notamment les systèmes de quantification présente ct future de la demande des populations. Les paramètres de calcul sont souvent difficiles à évaluer cc qui explique leur satisfaction

moyenne.

1. 2.3. La variable organisation

Tableau 11: Présentation des notes de la variable étude org,.a.,n..,i_,s,a"ti-,o"'n"-,=~=~~ cc~-IINDICATEURS-ICRITERES - POINTS NOTE~S

~Stru-c-ct-u.r_e_s-------r----.-,~i-cst-e-nc-e--cde-s_tr_u-ctu-r-es----- -----ro- 10

définition des fonctions 1 ~ ~ 10 définition des relations hiérarchiques l 10 , 05

r.o---,- -------+-------- ---- ---t-;-;;--G-------1 Procédures existence 10 5

adéquation 10 5 respect des procédures 10 5

"-=--~~~~-+--~~----- --Système d'information Existence

Efficacité

TOTAL

m 0 0 N

~

0 0 N

D

z 0

z w

w

" <.?

71

A··~~ CONTR!BIJTION A 1 ,' AMH .!ORATION DE I.A CONCEPTION DES PROJETS DE DEVI0 l.OPPEMENT SOCIAUX: CA:. DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

-- --~ ----,- CEISAG c······ LJE LA SNH!.M

L'organisation est satisfaite à 68,75% (55/80* lOO).

1.2.4. La \'ariablc ressources humaines

Tableau 12 : notation de la variable ressources humaine

1 cRITEREs ---- -- ------po,NTsro~rEl

1 Les besoin ----+- Détinition dc;bcsoins en nombre - - -r 0-- ho~ !INDICATEURS

1 : Définition des besoins en qualification 1 ; 0 1 ; ~ 1

1 Ladisp_o_n~i'b07il'ite~.- + ~~~';;;~;;~~ ;; -~-1 La formation Mise en place d'un plan de form_a_ti~.o-n----,1-cciOc-~

existence de systèm;-de motivation-- -ho:- -r.,cc0---1 efficacité du système

1 10 5

1 TOTAL

1

---+-- ---- ---- -----F ---,, ""70,---------j

1 . '------ ----- , __ -------- ------ '-------~ - _j

Les ressources humaines sont satisfaisantes à 87,5%. Le personnel pluridisciplinaire dont dispose la SNHLM limite le recours à des experts externes. C'est cc qui explique la capacité de la SNHLM à élaboré ses propres dossiers de projets. Mais malgré ces possibilités, des expertises ponctuelles dans un domaine bien précis peuvent être sollicitées en cas de besoin. C'est ce qui démontre le recours à des cabinets ou bureaux d'études externes pour les études de sols par exemple.

1.2.5. La variable étude sociale

Tableau 13: Notes de la variable étude sociale r INDICATEURS ; CRJTERES

001d~,-n~ti~fi~c-at~io-n---d~--~la-rl---­

population cible

~'information de population cible

la 1

m 0 0 N

00

0 0 N

0

z 0

z ~

~

z <r

0

" ~ ~

" Cl

72

COJ\TRIHCTIOJ\ A L'AMELIORATIOI" DE LA CO~CFPTIOI" DES PROJETS DE m.VELOPI'E:vJENT SOCIAUX· CAS DES PROJI<l'S D'HABI!Al SOCIACX

DE LA SN!! LM

La variable étude sociale est satisfaisante à 16,67%. Ceci traduit la non prise en compte de l'étude sociale dans les projets ct traduit également le non recours aux méthodes efficaces (l'approche participative) dans l'identification et l'exécution des projets par la SNHLM.

l. 2.6. La \'aria ble études techniques

Tableau 14: Présentation des notes de la variable étude tec"hecneci,q.,u,e'---~== 1 INDICATEURS CRITF.RES POINTS f NOTES

Localisation

, Dimensionnement

Besoins en intrants

Calendrier de réalisation

Evaluation des coûts

TOTAL

existence de plusieurs sites critères de sélection pertinence des critères

pertinence de la méthode spécification des équipements adéquation aux besoins

critères de choix pertinence des critères

Détermination des bes Exhaustivité des beso

oms ms

Elaboration d'un calen Existence du logiciel Pertinence de la métho

drier MS PROJECT

de utilisée

tion des coûts Méthode de détermina Pertinence de la métho Exhaustivités des coût

de s

La variable étude technique est satisfaisante à 68,75%.

1. 2.7. Les \'ariablcs Financières ct Economique

10 10 10 05 10 05

10 05 10 10 10 JO

10 10 10 10

JO os 10 05

10 10 10 00 10 05

10 JO JO i os 10 ,i 05

160 110

m 0 0 N

00

0 0 N

D

z 0

CONTRIHUTION A L' AMLLIORA !lON DE LA CONCEP riON DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAl IX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SfXJAUX

DE LA SN HLM ~··~~ CE SAG

Tableau 15 :note des variables Financières et Economique

1 INDICATEURS · CRITERES POINTS ~NOTES

Sélection variant

Rentabilité Financière

1 Rentabilité Economique

1

1 Test de sensibilité

1

1

Financement du projet

TOTA'~L---------,---

Critères de sélection Pertinence des critères

Méthode utilisées pour rentabilité Etablissement du C.E.P Critères d'appréciation

évaluer la

Méthode utilisée pour mesurer l'impact Critères d'appréciation Pertinence des critères

Réalisation des tests Choix des variables Critères du choix 1

1

10 10

10 10 10

10 10 10

10 lO 10

Capacité d'autofinancement -r:r-Capacité de mobilisation de fonds Mise en place d'un plan de financement 110

150

1 05 '05

00 -1 00 00

~ 00 00 00

00

1 00 00

1 00 ' 10 1

05

'25

L'étude financière et économique n'ajamais été bien menée: elle est satisfaisante à 16,6%. Ce pourcentage relativement bas s'explique par la non prise en compte de façon formelle des aspects financiers et économiques dans les études de conception des projets réalisés par HLM.

1. 2.8. La \·ariable Environnement

Tableau 16 : Présentation des notes de la variable Environnement

IINDICATEi!Rs _____ ,l_c_RJ_T_ERocEc-s,-___ - ---,---,-~~-- ---,.--,P0-1-NT-s -~.c;N~O~T=E=s= __ __j

1

Etude d'impact Réalisation d'une étude ---ho-~000 Eléments pris en compte 110 1 x~

EL~ :TOTAL

La variable environnement est très insatisfaisantes à 0%.

"' 0 0 N

00 0 0 N

0

z 0

z

w

74

CONTRIBUTION A L'AMELIORATION DE LA CONC'HTJON DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAlJX: C'AS DES PROJETS D.HABlTAT SOCIAUX

DE LA SNHLM ..... ~ ... CE SAG

L'influence des aspects environnementaux constitue une source d'infonnations importante sur

l'impact environnemental des projets de développement.

Au niveau de la SNHLM, aucune étude objective préalable n'a jamais été effectuée.

L'appréciation de la variable environnement (00/100) s ·explique par la non réalisation des études

préalables.

1. 2.9. La Yariablc Influence dt• l'Etat

Tableau 17 : Présentation des notes de la variable Influence de l'Etat

]INDICATEURS 1 CRITERES POINTS 1 NOTES

1 ___ _

lj;p!îcation de l'Etat - ---

Degré d'implication 10 10

Soutien de l'Etat 10 10

Intérêt de l'Etat 10 10

----·

1 Existence stabilité politique et sociale 10 10 l Situation socio--politique

Neutralité politique 10

1

10

---- -----! 50 50

1

! TOTAL

Ce tableau montre la très bonne coopération avec l'Etat pour les projets de la SNHLM.

1. 2.10. La variable Influence organismes de financement

Tableau 18 : Evaluation de la variable Influence organismes de financement

!ND ICA TE URS

Accords de financement

i TOTAL

! CRITËRES ----rOINTS

Existence acc-o-rd~s--;d-e-;fi;-m-a_n_c_e_ment Il 0

Exigence des organismes 10

20

. NOTES

15

1

~-- - ·o---~=c-------- - __ __j

Cette variable s'apprécie à hauteur de 75%.

m 0 0 N

00 0 0 N

0

z 0

~

z ~

0

:0 ~

~

~

:0

" ~

75

CONTR!HUTION A L'AMELIORA TJON DE LA CONCLPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNIILM ... ·~~ CE SAG

1. 2.11. Synthès'-' des résultats

Tableau 19: Synthèse des résultats

1 DIME'N-~S"'IO"'Nc;----.rcyccA-;-;-;R~IA"B"'L-,E"S;--- ----~

INTERNE Identification 100 175

Etude des besoins 100 80

Organisation 100 68.75

Ressources Humaines 100 87.5

Etude sociale 100 16.67

Etude Technique 100 68.75

Etudes Financières et économique 100 16.6

Environnement 100 00

--=h: 4~ --------- -poo influence de l'Etat 100

Influence des organismes _J:_ 1

75~ ' 175 200 '

Sous-total

1 EXTERNE

· Sous-total

TOTAL ! 1000 !588.27--

_j

La note finale de l'évaluation de la performance de la conception des projets par la SNHLM à

travers le modèle d'analyse que nous avons élaboré et des données à notre disposition est de

58.82 sur lOO. Cela montre que la conception des projets comporte quelques points forts mais

aussi beaucoup d'insuffisances que nous avons ressorties au moment de l'analyse des résultats.

m 0 0 N

00 0 0 N

0

z 0

z

"

CONTRJBUTJON AL >AMHlORATJON DE LA CONŒPTlON DES PROJETS m: DEVEI.OPPEMFNT SOC JAUX: CAS DES PROJFTS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNI!LM ~6·~~ CE SAG

Il. RECOMMANDATIONS

A travers cette partie nous présenterons des recommandations relativement aux faiblesses du processus de conception et aussi quelques axes de mises en œuvre afin d'apporter des améliorations. Suivant le modèle d'analyse retenu dans la première partie, nous avons eu à présenter les forces et faiblesses du processus de conception des projets, à travers la présentation

des résultats.

Tableau 20: Tableau de synthèse des forces et faiblesses du processus de conception des projets

1 FORCES

l Dimension interne

1 Au niveau IdentifiCation de projets :

Les objectifs des projets sont définis

Existence de procédures formelles de sélection de projets

Au niveau Etudes des besoins de la population :

Existence de méthodes et d'hypothèses de calcul

Au niveau Organi<;ation :

Existence de structure de type fonctionnel

Fonction clairement définis

Au niveau Etude Technique :

Existence de plusieurs sites

Elaboration de calendrier pour la réalisation des travaux

Dimension externe

Au niveau de l'Etat:

Réserves Foncières allouées gratuitement

FAIBLESSES

Dimension interne

Au niveau Identification de projets :

Non prise en compte des conditions critiques pouvant affecter la réussite du projet

Inexistence de cadre logique

Au niveau de la variable organisation :

Manque de manuel de procédures pour la conception des projets

Au niveau Etude des Besoins :

Indisponibilité de statistiques fiables concernant les secteurs dïntervention

Au niveau Ressource Humaine:

Manque de formation de l'ensemble du personnel

Au niveau Etude Technique :

Non utilisation de méthode scientifique pour l'établissement du calendrier de réalisation

Au niveau Etude Financière :

Inexistence de montage financier

Au niveau Etude Economique :

m 0 0 N

~

0 0 N

z 0

z

w

Non prise en compte de l'analyse <::

économique

1

L_ ____________ -----_____ _j 77

CONTRIBUTION A L'AMHJORATJON Dt~ LA CONCEPTION DES PROJETS DE D!-.V~.LOPPEMENT SCX'!AUX: CAS DES PROJHS D'HABITAT SOC JAUX .4··~~ -~---------DE LA SN,~II"cLM,.._ __ _ __,___, S A G

Au niveau Etude d'Impact:

Pas d'étude environnementale effectuée

Au niveau Etude Sociale:

La non participation des bénéficiaires pendant la conception

Ces recommandations concerneront les variables devant être améliorées.

2.1. Recommandation sur l'Identification

A ce niveau, il s'agit du recueil d'infonnations de base. Le risque est une accumulation de données dont on ne saura que faire par la suite. Pour notre part, l'analyse de la variable identification nous a permis de constater la présence d'un plan stratégique pour la SNHLM, la phase d'identification n'est pas formalisée. La principale conséquence est la non prise en considération des conditions critiques des projets.

En outre nous avons relevé une insuffisance liée à la participation des équipes opérationnelles à

cette phase de projet. Pour une amélioration de cette composante de la gestion des projets, nous faisons les recommandations suivantes :

La formalisation des techniques d'identification des projet~:

Cette formalisation s'appuie sur les outils tels que l'arbre des problèmes, l'arbre des objectifs, le cadre logique. Le processus d'identification se caractérisera alors par une série d'étapes reliées en logique d'intervention. L'établissement de l'arbre des objectifs permettra d'avoir une vue d'ensemble des actions à mener et le cadre logique présentera la logique d'intervention.

Pour parvenir à ce résultat nous pensons que la mise en œuvre d'un plan de formation pour tout le personnel technique de la SNHLM serait une issue salutaire pour améliorer le système d'identification des projets.

Ce plan de formation pourrait être mis en place par le Secrétaire Général en lui donnant les moyens nécessaires. La mise en œuvre de ce plan constituera alors notre contribution à

l'amélioration de l'identification des interventions de la SNHLM.

La mise en place de procédures de sélection des projets ;

La SNHLM doit mettre en place une procédure qui va lui permettre de retenir le projet le plus intéressant et qui cadre le mieux avec les objectifs du plan stratégique préalablement établi. La mise en œuvre de cette procédure nécessite l'établissement d'un certains nombres de critères qui permettent d'évaluer les projets par rapport aux objectifs du plan stratégique.

~

0 0 N

00 0 0 N

0

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"

CONTRIBUTION A L. AMELIORA Tl ON DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DéVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS o·HAB!TAT SOCIAUX

DF. LA SNHLM ... ·~~ CE SAG

Les projets seront ainsi hiérarchisés selon leur degré de pertinence.

Les critères seront déterminés suite à un séminmre organisé par la SNHLM en étroite collaboration avec les partenaires techniques.

L'utilisation d'une approche beaucoup plus participative en associant tous les responsables de la structure (SNHLM);

Tous les responsables doivent participer à l'ensemble des stades de projet. Ceci permettrait une meilleure maîtrise d'œuvre des divers projets de la SNHLM. La SNHLM doit consulter les populations dans les différentes phases du projet, les associer, tenir compte également de leurs avis, surtout ceux ayant un très faible revenu

2.2. Recommandations sur l'Etude des besoins des populations

Le principal point faible de cette variable est l'indisponibilité de statistiques fiables concernant des secteurs d'intervention de la SNHLM.

Pour rendre plus fiable cette composante de la conception des projets, nous suggérons :

La mise en place d'une banque de données pour les secteurs stratégiques d'HLM

Pour ce faire les actions à moyen tenne suivantes doivent être menées :

../ La définition des secteurs stratégiques de la SNHLM ;

../ La définition des composantes d'une base de données relativement aux secteurs définis. Il s'agira de créer une base de données infonnatisée comportant des infonnations utiles sur la zone d'intervention. La création d'une cellule pennettra de mener des enquêtes de terrain pour le recueil de données fiables par des méthodes légères de cueillette d'informations.

2.3. Recommandations sur les Ressources Humaines

Elles donneront lieu à une plus grande efficacité des équipes opérationnelles dans la gestion des projets. Ces recommandations s'articulent autour de :

o La fonnation: nous recommandons la mise en place d'un plan de formation pour l'ensemble du personnel de la SNHLM. Ce plan sera axé surtout sur le management des projets : la planification stratégique, opérationnelle, 1 'analyse et l'évaluation, le suivi et le contrôle des projets ;

o La promotion: en plus du système actuel d'encouragement des équipes opérationnelles, nous pensons qu'il faudra organiser des cérémonies d'attribution de témoignages de satisfaction pour inciter toutes les équipes à plus d'efficacité.

2.4. Recommandations sur l'Etude Sociale

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" 0 0 N

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~

~

19

CONTR!HUTION AL 'AMELlORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS Dlè DEVEIDPPEMENT SOCIAUX: CAS D!",S PROJETS IYHABITAT SOCIAUX

DE LA SN HLM A··~~ CE SAG

Le principal point faible de cette variable est la non prise en compte de l'avis de la population pendant la phase de conception.

Nous recommandons donc à la SN HLM d'avoir recours à des méthodes efficaces (l'approche participative) dans l'identification et l'exécution des projets, afin de prendre en compte les différents avis des bénéficiaires.

2.5. Recommandations sur les Etudes Techniques

Au niveau des études techniques, les points faibles concernent le choix de la technologie à savoir la non utilisation de méthode scientifique pour l'établissement du calendrier de réalisation, la non exhaustivité de l'évaluation des coûts. Pour palier à ces insuffisances. nous recommandons ce qui suit :

La SNHLM doit doter la OPAC d'un logiciel nécessaire aux diffhentes études afin que les résultats de ces études soient d'une fiabilité certaine. Cc logiciel concernent essentiellement : la planification opérationnelle (la programmation des activités et des ressources par les méthodes PERT et GANTT), le suivi budgétaire, etc.

Ce logiciel aura l'avantage de pennettre d'appréhender les différentes variations pour un choix optimaL Il s'agira pour la SN HLM d'acquérir à cout tcm1e le logiciel suivant:

Microsoft Project (MS PROJECT) pour la planification des activités et ressources.

L'évaluation des coûts doit être la plus exhaustive et la plus précise possible afin d'éviter de sous estimer et/ou de surestimer le coût des projets.

2.6. Recommandations sur l'aspect Financier et Economique

Dans le cadre de cette démarche, il est clair que la connaissance de l'apport de l'économie nationale des actions de la SN HLM pennettrait une meilleure appréciation des efforts fournis par les projets au développement du pays en général. Dans cette optique nous suggérons une prise en compte des aspects aussi bien financiers qu'économique dans la programmation des activités de la SNHLM.

La non prise en compte de ces aspects constitue un frein à l'appréciation objective de ces actions. Le calcul de rentabilité au bénéficiaire justifierait l'opportunité de telle ou telle action dans une zone d'intervention.

A ce titre nous recommandons vivement une intégration systématique de l'évaluation économique dans l'élaboration des plans d'investissements ct des projets d'envergure sociale.

Des paramètres financiers (besoin en fonds de roulement, compte d'exploitation prévisionnelle, etc.) doivent être intégrés dans la conception des projets.

La SNHLM doit choisir l'une des méthodes décrites au paragraphe 1.2.7.1.2 et 6.2 (I, chapitrel de la deuxième partie et Il, chapitre 1 de la deuxième partie).

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..

CON rRIR\JTION A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJL I'S UL UEVLLOPPEMEN r SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LASNHLM ... ·~~ CES AG

Nous conseillons surtout de faire une analyse économique des ses projets par la méthode des effets.

2.7. Recommandation sur la variable environnement

L'étude dïmpact environnemental n'est pas prévue pour les projets qm sont en cours de

réalisation.

Pour une prise en compte de l'étude environnementale liée aux divers projets. nous recommandons un renforcement des capacités institutionnelles et techniques en matière de

gestion et d'analyse des données sur l'environnement. Cet objectif pourrait être atteint-en:

veillant à ce que les évaluations de l'impact envirormemental de tous les projets soient

incluses dans les dossiers de projet ;

intégrant les outils d'étude d'impact environnemental dès la phase initiale de formulation, de mise en œuvre et de suivi des projets.

sensibilisant les décideurs sur l'importance de l'intégration des études d'impacts environnementaux dans la planification du développement. Cette étude doit être faite

dans les délais des études de pré-faisabilité et de faisabilité, afin que les dépenses liées

aux actions qui vont être menées soient prises en compte dans le coût des projets.

Les options stratégiques suivantes pourraient être entreprises :

.._ identification des conséquences environnementales des projets dès le stade de

conception ;

.._ création d'une liaison entre SNHLM et Je ministère de l'environnement pour un développement durable (DD) ;

._ mise en place d'une cellule de collecte d'information environnementale.

Conclusion de la deuxième partie Au cours de cette partie, nous avons procédé à l'analyse des étapes de la conception des projets

de développement en matière d'habitat social de la SN HLM.

Cette analyse nous a permis de mettre à jour aussi bien les points forts mais aussi et surtout les points faibles de la phase de conception des projets et les contraintes auxquelles elles font face.

Nous avons formulé un certains nombres de recommandations à travers lesquelles des solutions ont été proposées pour améliorer certaines insuffisances.

Nous formulons le vœu que la SNHLM prenne en considération nos recommandations pour améliorer la phase de conception de ses projets.

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81

CONTRIBUTION A L'AMELIORATION DE LA CONCEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPFMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM

CONCLUSION GENERALE

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82

CONTRIB\ITJON A L'AMFl.lORATION DE I.A CONCEPTION DES PROJETS DE DFVELOPPFMFNT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'IIABITA T S{X:lAUX

DELA SNHLM ~··~~ CE SAG

Au Sénégal, l'objectif principal du secteur de l'habitat est de faciliter l'accès du plus grand nombre à des parcelles viabilisées. à des logements adéquats et à des équipements de base. La politique en matière d'habitat s'inscrit donc dans une perspective globale d'amélioration des conditions de vie des ménages. Les projets d'habitatjouent un rôle premier ordre dans l'atteinte de cet objectif fixé au secteur.

Cette étude que nous venons de réaliser porte sur {{la contribution à l'amélioration de la conception des projets de développement sociaux: cas des projets d'habitat sociaux de la SNHLM"

A travers cette étude nous voulons analyser les contours de l'élaboration des projets de développement de manière général.

Le cas de la SNHLM, a sollicité l'élaboration d'un modèle d'analyse nous permettant d'apprécier la réalité de la conception des projets par HLM. Cette appréciation est faite par comparaison du modèle à la réalité du terrain.

L'étude du système de conception des projets par la SNHLM sur la base du modèle nous a fait ressortir les insuffisances ci-après :

.._ insuffisances de procédures ;

.-. manque de formalion spécialisée :

... manque d'intérêt pour l'analyse économique:

... manque d'intérêt pour l'analyse financière;

.,. manque d'intérêt pour l'étude d'impact environnemental;

""' manque d'intérêt pour l'étude sociale.

Ces insuffisances ont pour conséquences des difficultés rencontrées dans la conduite des projets, l'incapacité d'utilisation de certains outils performants de gestion des projets.

Pour éviter les corollaires de ces insuffisances identifiées, la SNHLM doit chercher à améliorer son système de conception des projets. Cette amélioration doit passer par :

~ la formation de son personnel ;

~ la mise en place et l'utilisation de procédures de conception des projets;

.,. l'acquisition du logiciel MS PROJF.CT;

..._ la mise en œuvre des études d'impact.

La prise en compte des recommandations devrait permettre à la SNHLM de dimensionner efficacement ses projets en respectant les contraintes de coût et de délai de réalisation. Cette amélioration agira sans nul doute sur la qualité des services offerts.

Notre étude comporte toutefois certaines limites que nous présentons ci-après:

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("ONTRIBU riON A L'AMELIORATION DE LA (1)NCTPil0N DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX_ CAS DES PROJFTS D'!IAB! IA r SOCIAUX

DE LA SNI\l M ~··~~ CES AG

L'étude a été faite dans un contexte spécifique à la SNHLM. Pour cela, les résultats ne sont valables que pour cene organisation.

Certains résultats de l'enquête sur les équipes opérationnelles ne nous est pas parvenu. Toutefois nous jugeons pertinente les infonnations que nous avons recueillies lors des entretiens avec les équipes disponibles.

Malgré ces insuffisances et la réalité du terrain, l'étude nous a pennts de menre à jour la problématique de la conception des projets par la SN HLM.

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84

CONTRIBUTION A L'AMELIORATION DE LACONCEJYriON DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAUX: CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

DE LA SNHLM

ANNEXES

~-~~ CES AG

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GUIDE D'ENTRETIEN AVEC LES CADRES DE LA SNHLM

1. QUESTIONS D'ORDRE GENERAL •

\

1. Que pensez-vous du management •es projets à la SNHLM?

- 2. Ôue pensez-vous de 1a conception ~es projets à la SNHLM ? \ '

3. Quelles sont les principales difficultés rencontrées dans la conception des projets au - '""eau de la SNHLM ?

4. Qu'est-ce qui peut expliquer ces difficultés?

S. Que pensez·vous des projets déjà réalisés ?

II. QUESTIONS SPECIFIQUES

• 1. Existe-il un plan de développement global à long terme dans lequel s'inscrivent les actions de la SNHLM ?

2. Comment les projets sont-ils sél.eetionnés au riivçau·dela SNHLM?

3. Existe-il des conditions critiques prises en compte au niveau des projets (c'est-à-dire des conditions extérieures au projet et non contrôlables par le ge,tionnaire et qui peuvent compromettre la réussite du projet voireoem'pêcher sa réalisatiQn) ?·

4. Les différentes fonctions des équipes opérationnelles ont-elles été bien' définies?

5. Existe-il des règles et procédures pour la gestion des projets à la SNHLM?

6, Quelle est la politique de communication retenue au niveau des projéts?

7. Est-ce que les besoins en personnel ont été bien définis (en nombre, en qualification et expérienc~)?

1

ANNEXE II

GUIDE D'ENTRETIEN AVEC LES ENTREPRISES ADJUDICATAIRES DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION DES LOGEMENTS

•

1· A vez-vous déjà connu des dépassements de délai de construction de logements ?

2- Quelles dispo~ons pratiques prenez-vous poli! le respect des délais d'exécution ?

3- Quel est le délai maximum de paiement de vos décomptes ?

4- Les plannings de décaissements sont-ils respectés,?

5~ Quels sont les taux de taxes et droits de douane pour les matériaux de construction nécessaires aux corps d'état suivants :

plomberie et appareil sanitaires ; appareils électriques ; menuiseries aluminium ; vitrerie; peinture et vernis ; carrelage; étanchéité; faux plafond (plàtre).

•

6- Quels sont les matériaux pour lesquels rapprovisionnement sur le marché local est plus profitable (ou revient moins cher)?

7- Que pensez-vous de l'utilisation des matériaux locaux dans- les programmes immobiliers ?

8· Utilisez-vous du personnel expatrié?

9- Comptez-vous des expatriés dans l'actionnariat <js: votre entreprise?

10- Avez-vous souvent recours à des capitaux· étrangers? .

.

r l - J CœUOic de a..tioa 1 1 Aootit- r . . . - cenwo dca Comcïls

DIREcriON GENERALE - ,. - .- - .. -,. _, ,;: o"

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~- - ' 1 ·r ! Scrvlœ ~i!;oo! .. ~doo •• Ccllulo Adlalel Pan, Aalo!Dobllo . - -- " .... - -- . ..._... -' - ·- ~

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! : .. - - ·-

r . --: l 1 ' 1 .· -._

Dim:tioo FIIWlCiùc ct Direction commerciale CeUulo~ Comptable _Assainie_s et de la COnstructi9n

. =· 1 1 1

!- . !, - ! . .L 1 . .L . .L .L .L .L - \ -c-

Divisioo du - ....... - :=: Divisioa:l Divisioa Dimioadct Divlsioa DivilioAdu . Db-isioD v Cille ............... Uploltaliœ ct -~--Uw' ' - ~ -- """"'" .......... • ~Gcstloa m.jntcmpœ ... 1

cœc.,o.. ""-"" ·---

. - ~ - ........ - Di" SoçCigQ MMitl Sccdon v Cll&O -- . Arh• ·:;.;;;. """"' Cœn!a!"'Din:i t:t.Gcstioa - . .,_,.-- Etoxlea et ~· ... - .,_..... ~· HLM ·- ,,,.- :1 . .... .,_

'ct hic ·- tG. Înrn1

• - ;-::: s«:tion Comptai)~ ....... ...... ·~

...... Sœlion ActiviiQ d liloc;"""'*" t'T

Aflidr.s ~ Auxlllaùc Cti=s p .A Ntfmcnts ...... --" .............. .. - """'""""" """"""""' !/ P.A

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• ConopiN>ilit4 Comploobilité -- 1 -- --~ Auxilioüo

F""""'-' D r . ,_ ,,.

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'

COMpte d'-.;plolbdlon Saint • Lout.

•

Détermination des prix de revient des logements de SAINT•LOUIS

•

Typo Nbro Ten11ln am6nagi conatuctlon seule G6omètre Etudes at contr61e Marae Total Prixdewmte 1,5% 2% hors frais craetu .

TEl 75 94500000 493112 340 7 500 000 8 926 685 11902247 615941272 8 212 sso . . . •

P4 50 63000000 393494 040 5 000000 6922411 9 229 861 477 646 331 g 552 8'27 . - .

MS4 25 35000000 397102613 2 500000 6519039 8 692 052 449 813 704 1762~ . Totaux 150 1V2 500 000 1 283 708 a83 15 000 000 22 368135 20 824180 1 543 401 307

Typo Nombra Prix unitaire Chiffre d'a.ffalras TE3 75 8 212 550 615 941 272

. P4 50 9 552 927 477 646 331

-MS4 25 17 902 548 449813 704

TOTAL 150 1 543401 307

1 , 1

r

. PROJET PARCELLES ASSAINIES DE KEUR MASSARIRUFISQUE 3

. Désignation Terrain T!lilvaux topographiques Terrassements généraux Voirie Adduction d'eau potable Electrification Total

2 530000 - 160 000000 1486000000 702 000000 350000000 1 020000 000 6 248 000000

• Infrastructure HonorairesfM. ouvrage Frais"'fmanciers Marge bénéficiaire Chiffre d'affaires -

et terrain

6 248 000 000 380000 000 700000000 760000 000 8 088000000

Surface totale Surface habitable Plix au m~ . •

100 hectares 400 000 20220

Soit 2667 parcelles de 160 rn•

•

. .

1 1

r r

;:JVÇI:a:< I :a:< 11 .... 1 IVI•nLOI> U»..,-IILiltJ -

DIRECTION COMMERCIALE

DIVISION MARKETING

LOYER DES APPARTEMENTS- MAGASINS CASE CAMBERENE

TYPE Nbrè Nb re Superficie Prix de de en m2 vente

Pièces comptant appt. 4 Pièces

48 4 120 54 28.800.000 appt. 3 Pièces

24 3 76 25 19.000.000 MagasinM2a

6 2 34,46 8.795.852 MagasinM2b

6 2 41,39 10.564.722 Magasin M2c

6 2 33,98 8.673.333 Magasin M3a

6 3 55,04 14.048.859 Magasin M3b

6 3 58,19 14.852.891 -

Magasin M3c 6 3 51,50 13.145.281

TOTAUX 108 117.880.938 . . . . rm : les apporU les plus éleves seront pnvdégiés Tél. 889.60.00/889.61.41/889/67/43 N° compte de la BHS 01 67 00 1000 S/19 ,

1 , 1

1

Apport • Crédit hors frais Loyers surS

• Minimum· d'acte et ans d'assurance

5.000.000 23.800.000 . 526.342

3.000.000 16.000.000 360.615 . • 5.000.000 3.795.852 101.313

6.000.000 4.564.722 117.649

5.000.000 3.673.333 98.709

8.000.000 6.048.859 149.182

8.000.000 6.852.891 166.266

7.000.000 6.145.281 151.231

47.000.000 70.880.938

Loyers sur Loyers sur 10 ails 15 ans

322.330 259.616

219.252 175.797

57.973 44.651

68.134 52.913

65.354 43.334 1

87.747 68.862

98.372 77.502

89.021 69.898 . . .

.DIRECTION COMMERCIALE

DIVISION MARKETING

LOYER DES APPARTEMENTS- MAGASINS ET BUREAUX DE FASS- PAILLOTES

Type Nb re Surface Prix de Apport unitaire vente minimum en m2 comptant •

Magasin P 8 38,00 10.600.000 2.500.000

Majl:asin T 1 48 3181 9. 000.000 2. 500. 000 .

• Magasin T 2 16 38,77 11.000.000 2.500.000

StudioT1 16 44,33 8.650.000 2.500.000

appt. 3 96 86,09 19. 800. 000 3.000.000 pièces T

appt. 3 32 77,00 18.500.000 3.000.000 pièces P

. .... appt. 4 32 111,96 26.500.000 5.000.000

nièces T TOTAUX 248

N.B: les apports les plus élevés seront privilégiés tél.; 889.60.00/889.61.43/

compte Oi67001000/S16 Fass-Paillotes

'

Crédit hors Loyers sur 5 Loyers sur 10 frais d'acte et ans ans d'assUrance

8.100.000 192.763 114.853

6.soo. ooo- 158.768 93.709 -

8.500.000 201.262 120.139

6.150.000 130.669 81.273

16.800.000 356.950 222.013

15.500.000 329.329 204.834

21.500.000 456.811 284.124

Loyers sur !Sans

"

90.903

73.710

95.202 -

66.088 "

180.534

166.564

231.040

.

•

SOCIÈTE NATIONALE DES HLM • • • • • • • • - - - - - .- - - -• • • • • • • •

DIRECTION COMMERCIALE ' . . . . . . -. . -.-.-.-.-.... -.-

TEL : 889-60-00 FAX: 842-34-31

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Condition d'acquisition d'une Parcelle Assainie (Projet Parcelles Assainies Keur Massar Rufisque)

PARCELLEDE 150m2 •

- Etre de nationalité sénégalaise

- Etre majeur ·

- Etre membre d'une association d'acquéreur de parcelles assainies

- Avoir déposé un dossier complet

- Avoir épargné dans le compte de l'association un minimum de SOO.OOOFrs (Cinq Cent Mille Francs) .

. . .

Frais d'inscription section : 13.170 FRS

' 1

--..,.--------~~----~-----

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2. EVOLUJ10N DE LA PRODUCllON DE LOGEMENTS DE 1976 A 1990

,; _,. " . ; --

' Réglons ~-. Ann&s · . . . Tobol

.. 1961 ~961. 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1!170 1'1'71 1'1'71 1'1'73 1'1'74 1975 . • Dalulr 338 378 191 ·242 572 89 345 295 i670 590 1412 ,820 32 189 71~

~ ll6 14 ,114 28 86 66 14 108 S46 .. .. , ..

St=U>nls 60 44 56 1 144 3&5 . .

~ 12 f4. 8 44 • • . .. . .. -,,_ . . KIOill<& . 80 128 -~-40 48 64 38 22 120 540

. .

Fatlck 24 ..6§ 10 22 6 128 - - -·. ··- .

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• D!Oibbd 40 ···3a 28 ' •'•24 ' 130 ,-,_-~---.·,,- .,; l .. .. ..: IAiiga • 83 22 24 129

---"' .. Zfl!'ln . .,.,.. 50 70 ,. 46 51 12 112 ' 435

•: ~t>llla 1 i' 20 @ .

60 . . ..... . . . .. .

'• T•mbac-ouada 26 40 20 18 14 l18 • ------- . -· . .. ... . . . ... ~ ·. Tobol 766 915 531 365 827 267 ll 34S ~ 1? 702 1412 978 Jl 441 9598 . .

·-· .. " • .. . . .

1 1 i ••.

Cadr~ de présentation du budget global

--Désignation Entreprises Montants Montants Financement Besoin de

adjudicataires partiels totaux promoteur financement

Terrain

VRD

Terrassement i

Voiries

Adduction d'eau

• Electrification

• • Construction •

Nbre de Jgt F2 • •

1\'bre de lgt F3

• 1\'bre de lgt F4

• Honoraires

• Architecte

1

Géomètre

Contrôle

Etude~ de ~ol i

Assurance

Frais de gestion

i

Totaux

Cadre de présentation du tableau de trésorerie •

Lots MoisO ' Mois 1 Mois2 Mois 3 " ....... Mois 24 Total

Terrain 1

. VRD

Construction 1

Architecte 1

Géomètre

Contrôle 1

Assurances

Frais

montage !

Espace vert •

Etudes sols i 1 Taxes

1

Notaire

Frais gestion !

Dép.mens. i

Dép.cumu.

C.A.mens.

C.A.cumu. !

Besoin

1 trésorerie 1

Solde eve •

Agios i

Commission

Intérêt

Port lettre 1

'

-

Tenue epte ! j

. CommissJOn

i+

•

'

-

•

Cadre de présentation du Compte Exploitation Prévisionnel

! Type nombre construction VRD Etudes ' Notaire ! Coût(!)

'MS4

MSS

1 Total i i

. ' (1) Cout de l'operation

' Type nbre Coût (1) F F(2) Prix R (3) C.A. (4) P.Log. (S)

f -MS4

MSS

Total • ' (2) FraiS Fmancters (3) Pnx de Revient (4) Chiffre d Affatres (S) Pnx du Logement

NB: Il n'est pas prévu de marge bénéficiaire pour les coopératives d'habitat.

Type Prix Log (S) i Frais de CT Prog. (6) i Apport Crédit (7) l

vente

MS4

'MSS i i .

' •

(6} Coût du Programme (7) Montant du Crédit Acquéreur

Type Mens.20 ans Mens.l5 ans Mens. 10 ans Mens. 5 ans

MS4 i

1 MSS

Salaire net Salaire net Salaire net Salaire net

MS4

MSS

~ ~· ---------------------­.: .... .._": ..

. - . . . .

CartOgraphie des réaliSations

. .

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• Réallaatl~ns HLM

8 Parcelles Assainies

CONTRIBUTION A L'AMELIORATION DE LA CONCJ::PTION DES PROJETS DE Dt:VELOPPEMENT SOCIAUX· CAS DES PROJETS D'HABIT AT S(X'IAUX

DE LA SN HLM

BIBLIOGRAPHIE

~··~~ CES AG

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86

CONTRIBUTION A l.'A'v!El.!ORAT!ON DE l.A CO?\'CEPTION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT SOCIAt:X· CAS DES PROJETS D'HABITAT SOCIAUX

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CONTRIJlllTJON A L' AMI:LJORA TJON Dr l A CONCLPTlON DES PROJETS DE DEVFLOPPEMLNT SOCIAUX: CAS DFS PROJFTS D'HABITAT SOCIAUX

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88