陳淑美教授兼系主任崑山科技大學不動產經營系&房地產開發與管理研究所

不動產投資

第八章 現金流量折現模型

一、複利未來值率

未來值(終値)：貨幣在未來特定時間點的價值。

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概念圖解

二、複利現值率

現值：未來貨幣在現在的價值。

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概念圖解

關係：複利現值率為複利未來值率的倒數。

三、複利年金未來值（終值）率

年金未來值：在一定期間內各期期末支付等額現金流量，各現金流量未來值的總和。期末支付者，又稱為普通年金。

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概念圖解

與期初年金的關係：

期初年金在一定期間內各期期初支付等額現金流量，各現金流量未來值的總和。各現金流量比普通年金皆多了一期的利息。

四、複利年金償還基金（沉入基金）率

年金償還基金：在一定期間內各期期末支付若干等額現金流量，才能累積到某特定未來值的總和。

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概念圖解

關係：複利年金償還基金率與複利年金未來值率互為倒數。

五、複利年金累加現值率

複利年金累加現值：在一定期間內各期期末支付等額現金流量，將各現金流量未來值的總和折算為現值。

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概念圖解

關係：

六、本利均等償還率

本利均等償還額：期初支付一筆現值，在未來一定期間內各期期末支付等額現金流量償還。

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概念圖解

關係：本利均等償還率與複利年金累加現值率互為倒數。

七、有效年利率（ＥＡＲ）

有效年利率又稱為實質利率，與名目年利率不同。採複利計算的效果，一年內計算複利的次數愈多，終值會愈高。有效年利率的計算公式如下：

其中，k%為名目年利率，m為一年計息次數。

八、永續年金

是一種特殊年金，其沒有到期日或期限，我們稱之為永續年金。永續年金是將未來無限期支付固定金額的年金折算為現值的總和，因為沒有期限，因此以無窮等比級數的公式推導而得。永續年金PMT之現值：

如果是期初支付的永續年金，其現值：

比普通年金的永續年金都多滾了一期的利息。

九、股利固定成長模式

如果未來無限期支付固定金額的永續年金以固定的比例成長，欲計算其未來各期年金的折現值，則可以套用股利固定成長模式。若本期每股的股利為D0，未來股利

成長率r，折現率R，其各期現值加總的計算過程：

九、股利固定成長模式

以此類推，計算未來無限期固定比例成長

若未來股利成長率，r為0，則為零成長模式，回復為永

續年金之計算方法：

第七章房地產投資財務分析方法

解釋名詞

利潤指數 (獲利能力指數)

將各期房地產的現金流量折算成現值, 再除以投資成本, 算出來的值如果大於1, 表示可以投資。

利潤指數 (PI) = 投資現值 (PV) / 投資成本 (IC)。

即每投資一元的投資成本可以產生的收益價值。利潤指數的值愈高愈好，代表現金流量折算成現值扣除投資成本之後，仍有較高成數的獲利能力。

解釋名詞

租金指數(總收益乘數)

房地產價格與每年租金收益之比例關係，如果小於一般市場之平均指數，則可進行投資。租金指數 = 房地產價格 / 每年租金收益。又稱為總收益乘數。租金指數愈低，代表以投資房地產每年能產生的租金售入，能在一定的年限內，回收房地產的總價格。

解釋名詞

自有資金還本期限

指投資成本需要經過多少年之現金流量收益才可還清，如果在可接受的年限內還清成本則可進行投資。

自有資金還本期限 = 投資成本 / 年現金流量收益。

如果將投資成本除以每年的現金流量，即可得知幾年可以回收全部的自有資金。

解釋名詞

現值法

係將發生於各時期之現金流量，依折現率換算成某一時點之共同價值單位，再將其加總，即得資產之現在價值。其中現金流量最好以稅後的現金流量計算較準確，而折現率乃考慮投資者需要的報酬率，再透過每期複利方式計算其投資資產價值。

解釋名詞

內部報酬率法

係指折現利率可使淨現金流量之現值等於自有資金的投資成本，故內部報酬亦是一種折現率的概念，且其同樣適用於資本稅前或稅後之計算，不過大部分的投資者都偏好稅後計算，以求穩健客觀。

解釋名詞

債務保障比例

利用「營運淨收入／每期償還貸款」之比例，衡量風險性大小。債務保障比例愈高，代表運用投資個案所產生的營運淨收入扣除每期償還貸款之後，仍有較多的盈餘，對銀行而言，較不易發生倒帳的風險。國外銀行對於經營風險較高的不動產個案，通常都會要求較高的債務保障比例。

解釋名詞

損益平衡點(現金兩平比例)

損益平衡點 =（營運成本＋每期償還貸款）／營運收入。利用損益平衡點之求取，可幫助決策者了解投資的成本面與收入面的金額。損益平衡點又稱為現金兩平比例，損益平衡點等於1，代表損等於益，現金兩平；若損益平衡點小於1，代表損小於益，投資將有利潤。因此損益平衡點的值愈小愈好。

解釋名詞

敏感度分析

係將某些現金流量表的假設條件作些改變，將其分析結果與原先分析結果作一比較。以現代資金預算法中的現值法為例，如將收入表中的現金流量改變後，會對報酬率造成何種變化，此即為敏感度分析之運用。吾人可以分析各種假設條件的客觀、悲觀與中立的情形，了解投資案實際可能的風險範圍。

解釋名詞

蒙地卡羅模擬法

蒙地卡羅模擬亦為評估投資方案的一種方法，其經常使用電腦幫助求得運算結果，本法之施行步驟如下：1.依該計畫現金流量模型建立方程式。2.描述每個變數在不同範圍下預測誤差之機率。3.抽查樣本結果，計算現金流量，且反覆作業，直至所有可能現 象能形成明確分配為止。

解釋名詞

投資者在不考量通貨膨脹與風險造成損失的情況下，所需要的實際的利潤 ( Real Return )。投資者所需要的最低實際利潤即為無風險的報酬。

無風險的報酬

解釋名詞

投資過程中可能產生的各種風險損失，所需要的利潤補償。

風險溢酬(風險貼水)

解釋名詞

投資價值(V)係用未來可能產生之營運淨收入(I)以報酬率(R)資本化還原而成。

投資價值與營運淨收入成正比，不動產個案所能產生的淨收入愈多，則其收益價值愈高。

投資價值法 (收益還原法)

解釋名詞

指投資的總成本需要多少年的營運淨收入才可回收，如果在可接受的年限內回收總資產成本，則可進行投資。總資產還本期限 = 總資產成本 / 年營運淨收入。

此還本期限可以看出總資產價值與營運淨收入呈現倍數關係，因此又稱為淨收益乘數。

總資產還本期限 (淨收益乘數)

解釋名詞

營運比例 = 營運成本 / 毛收益。

其意義代表每收取一元的毛租金收入，須支付 多少的營運成本。營運比率愈高，可能是營運的成本太高，或者是租金收入太低，營運效率差。

營運比率(Operating Ratio)

解釋名詞

投資者買進房地產時，其資金來源，一部份是向貸款者貸款而得，另一部份則是投資者的自有資金。

貸款成數 = 貸款金額 / 總資產價值。

貸款成數愈高，表示投資者的自有資金愈少，投資者運用較高的財務槓桿舉債投資，

在房地產市場景氣時，收入較佳，貸款成數高，可提高自有資金報酬率；反之，不景氣時，房地產去化困難、空屋損失較高，貸款成數高，需要支付較多的償債支出，會降低自有資金報酬率。

貸款成數(貸款比率)

解釋名詞

投資者投資經營房地產，其營運收入減去營運成本可以求得營運淨收入(NOI)。整個資產的營運淨收入，須優先償還貸款(DS)，有盈餘再分配給投資者的現金流量(CF)。

現金涵蓋比率 = 營運淨收入 / 利息，

現金涵蓋比率愈高代表利息支出較少，償還貸款的可能性較高。若貸款償還方式採取先還利息，若干年後再償還本金的方式，則償還利息期間的現金涵蓋比率剛好等於債務保障比例。若銀行預測未來景氣衰退，客戶的還款能力有衰退之虞，則應提高現金涵蓋比率的要求。

現金涵蓋比率(Cash Coverage Ratio)

解釋名詞

資產總報酬率(ROR)＝營運淨收入／總資本投入。

其意義為每年回收的營運淨收入佔總資本投入的比例，從總資產的角度來看，為資產的總報酬率。

另外，資產總報酬率為淨收益乘數的倒數，又稱為整體資本還原率。

資產總報酬率(整體資本還原率)

解釋名詞

自有資金報酬率(ROE)＝每年現金流量／自有資金投資。

整個房地產投資案，投資者只有投入自有資金，其餘依賴銀行的貸款，而產生的營運淨收入扣除償還銀行貸款的支出之後，才是投資者可獲得的現金流量。因此以投資者可以獲得的現金流量除以投資者所投入的自有資金（股東權益），所得到的報酬率又稱為權益報酬率。

從投資者的角度來看，自有資金報酬率比資產總報酬率更能反映投資者的獲利狀況。

自有資金報酬率(權益報酬率)

解釋名詞

稅前自有資金報酬率＝每年稅前現金流量（BTCF）／自有資金。

稅前自有資金報酬率

解釋名詞

稅後自有資金報酬率＝每年稅後現金流量（ATCF）／自有資金。將扣除各項稅捐之後的現金流量除以自有資金，所計算出來的報酬率比稅前自有資金報酬率更準確。

稅後自有資金報酬率