Caso Stedman

7/23/2019 Caso Stedman

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209-S15

F E B R E R O 2 0 , 2 0 0 9

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El caso de LACC número 209-S15 es la versión en español del caso de HBS número 9-207-063. Los casos de HBS se desarrollan únicamente parasu discusión en clase. No es el objetivo de los casos servir de avales, fuentes de datos primarios, o ejemplos de una administración buena odeficiente.

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A N D R É P E R O L D

D A V I D S C H A R F S T E I N

Stedman Place: ¿Comprar o alquilar?

Cuando Beth Linton leyó la carta de su casero en julio de 2006, quedó bastante sorprendida. Elcasero había escrito para informar a Beth y a su esposo, Jon, que les había aumentado de $3.000 a$3.600 por mes el alquiler de la casa particular de ciudad que ocupaban en 12 Stedman Place enNewton, un suburbio occidental de Boston, Massachusetts. Señaló que el aumento del 20%, si bienera considerable, había seguido a años de aumentos muy molestos de alquiler. Ante el drásticoaumento en el precio de las casas en el área de Boston (véanse los anexos 1 y 2), tenía que aumentar el

alquiler para hacer que valiera la pena seguir alquilando la casa; de otro modo, podría vender lapropiedad. Sin embargo, el casero se había comprometido en su carta a aumentar los montos futurosde alquiler solo en el monto de la inflación general, mientras los Linton quisieran seguir alquilando.

Beth y Jon habían vivido en 12 Stedman Place durante los últimos dos años. Les gustaba vivirfuera de la ciudad, pero dentro de una distancia desde donde pudieran viajar de ida y vuelta alcentro, donde ambos trabajaban, Beth como empleada de un gran bufete de abogados de Boston y Jon como nuevo médico residente de tercer año en cirugía general en uno de los hospitales escuela deHarvard. Por mucho que les gustara la casa, Beth y Jon lidiaron con la forma de responder. ¿Debíanaguantar y pagar los $600 adicionales por mes? ¿Debían buscar otra casa de alquiler? ¿O debíanpensar en comprar? Después de todo, el padre de Beth siempre había abogado por ser propietario.“No desperdicien dinero en alquiler cuando pueden comprar una casa y crear capital”, decía confrecuencia. De hecho, a él le había ido muy bien a lo largo de los años invirtiendo en bienes raíces.

Dichosamente, Beth y Jon no tenían que buscar mucho para hallar otras opciones. La casa casiidéntica de ciudad que estaba al lado de la que ocupaban, en 14 Stedman Place, estaba a la venta en$620.000. También tenía tres dormitorios y dos baños, una moderna cocina y una terraza con vista aun pequeño patio. Las investigaciones iniciales con el corredor revelaron que probablemente no lescostaría más de $600.000 comprar la casa. Pero, ¿valía la pena comprarla? ¿Acaso terminaría porcostarles más poseer una casa de $600.000 que alquilar su casa actual en $3.600 al mes?

Para ayudarles a tomar su decisión –ciertamente la mayor decisión financiera que jamás habíantomado– Beth y Jon consultaron con su contadora, Susan Koster. En la reunión, Koster analizó loscostos de poseer una casa.

Hipoteca. Los Linton tendrían que hacer un pago inicial, que Koster recomendó que fuera al menosdel 20% del precio de compra. Beth y Jon tenían actualmente ahorros de $150.000 que habíaninvertido en bonos del Tesoro con un vencimiento aproximado de cinco años. Estos bonos generabanun 4,9% al año antes de impuestos. Tendrían que vender bonos por un valor de $120.000 parafinanciar el pago inicial, lo que los dejaría con una reserva de $30.000. Koster recomendó financiar elresto del precio de compra con una hipoteca a treinta años. Asimismo recomendó que tomaran unahipoteca de “solo intereses”, en la que no se amortizara el principal en los primeros cinco años, de

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209-S15 Stedman Place: ¿Comprar o alquilar?

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modo que todo el pago consistiera en intereses sobre el préstamo de $480.000. La tasa de interés seríafija por cinco años, después de los cuales el préstamo se convertiría a una hipoteca de tasa ajustablede un año y se pagaría durante los 25 siguientes sin castigo por pago adelantado. La tasa de interéspor los primeros cinco años sería del 6,0% al año, suponiendo que decidieran no pagar ningún

“punto”1 al principio. Esta tasa inicial sería la única importante para Beth y Jon porque ellosvenderían la casa y regresarían al norte de California una vez que Jon terminara su período comomédico residente en cinco años.

Costos de cierre. Koster estimaba que los costos de cierre, tales como honorarios legales, inspecciónde la casa y obtención de la escritura, ascenderían a unos $4.500.

Impuestos a la propiedad. Koster señaló que tendrían que pagar impuestos a la propiedad a una tasade $9,36 por cada mil dólares de valor tasado. El actual impuesto anual a la propiedad era de $5.597con base en un valor tasado de $598.000. Los impuestos a la propiedad probablemente aumentaríancon los valores tasados. Al igual que los costos de interés de hipoteca, los impuestos a la propiedaderan deducibles de la renta imponible a nivel federal. En 2005, los Linton habían pagado impuestosfederales equivalentes a cerca del 24% de su ingreso, aunque su categoría tributaria federal era de

33% y Koster creía que se mantendrían en la categoría tributaria federal del 33% para el futuropredecible.

Mantenimiento. Los Linton también tendrían que tomar en cuenta los gastos continuos demantenimiento tales como fontanería, electricidad, techo, etc. Ella estimaba estos en $6.000 con baseen un artículo de periódico que una vez leyó el cual reportaba que, en promedio, cada año los dueñosde casa gastaban cerca del 1% del valor de la casa en mantenimiento. Estos costos probablementeaumentarían con la inflación general, que era de más o menos un 3% al año.

Seguro de vivienda. Con base en una breve llamada a su corredor de seguros, Koster estimó que elseguro para de vivienda costaría unos $1.200 en el primer año. La póliza incluía una cláusula queaumentaría las primas en un 5% al año.

Precio de venta. Koster señaló que los Linton deberían tomar en cuenta el precio en el que podríanvender su casa en cinco años. Sugirió que fueran prudentes y no se basaran en un gran aumento delprecio. Tras un gran aumento en los precios de las viviendas durante la última década (véanse losanexos 1 y 2), recientemente se había producido cierta baja en el mercado de la vivienda. Algunosobservadores incluso pensaban que existía una burbuja de vivienda y que los precios podrían bajaren los próximos años. Independientemente de ello, ellos debían tomar en cuenta pagar una comisiónde corretaje del 5% cuando llegara el momento de vender. En principio, quizás tendrían también quepagar un impuesto sobre ganancias de capital del 15%, pero solo si la ganancia de capital excedía los$500.000, algo sumamente improbable durante los próximos cinco años.

Si bien la reunión con Susan Koster había ayudado a Beth y Jon a entender los costos de poseeruna casa, Koster no hizo una recomendación clara, dejándoles juzgar por sí mismo si aceptaban elaumento en el alquiler que pedía el casero o si trataban más bien de comprar la casa de al lado.

1

Pagar un “punto” equivale a pagar un 1% de la hipoteca en el momento del préstamo.





Stedman Place: ¿Comprar o alquilar? 209-S15

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Anexo 1 Índice de precios de casas en el área de Boston

Índice (año base = 1988)

Precios de casas

Alquileres

Razón de precio/alquiler

Índice de precios al consumidor

Fuente: Compilado por los escritores del caso con datos de la U.S. Office of Federal Housing Enterprise Oversighthttp://www.ofheo.gov/HPIMSA.asp?FormMode=Process and Bureau of Labor Statistics,http://www.bls.gov/cpi/#data

Anexo 2 Precio mediano de ventas de vivienda unifamiliar y en condominio en Newton, MA

Vivienda unifamiliar

Condominio

Fuente: Compilado por los escritores del caso con datos de The Warren Group

http://www.thewarrengroup.com/Templates/GenericLowerLevel.aspx?PageId=306

Í n d i c e

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1 9 8 8 )

Precios de casas

AlquileresRazón de precio/alquiler

Índice de precios alconsumidor Í n

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Precios de casas

AlquileresRazón de precio/alquiler

Índice de precios alconsumidor


Condominio


Condominio



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