12/15/2015

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2015 CALT Tax SchoolsDay 2

David Repp and Paul Neiffer

Contact Information

• Dave Repp

– drepp@dickinsonlaw.com

• Paul Neiffer

– Paul.neiffer@claconnect.com

– 509‐823‐2920

– www.farmcpatoday.com

– @farmcpa

Day 2 Topics

• Rates & Tables

• Ag – Easement payments (Volume A, chapter 4, page A157) 

• Ag – Income Deferral (Volume A, chapter 4, page A175)

• Ag – Sale of partnership interest (Volume A, chapter 4, page A185)

• Ag – Meals and lodging (Volume A, chapter 4, page A188)

• Ag – Qualified farm indebtedness (Volume A, chapter 4, page A194)

• Ag – Liquidity Planning for Ag Estates (Volume A, chapter 4, page A198)

• Ag – Post death sale of livestock/grain (Volume A, chapter 4, page A217)

• Depreciation (Volume B, chapter 1, page B1)

• Iowa Department of Revenue update

• Capitalization and repairs (Volume A, chapter 5, page A225)

• Planning for C corporation terminations (Volume B, chapter 6, page B259)

• Education tax issues (Volume A, chapter  1, page A1)

• Truck Drivers/Railroad Employment Taxes (Volume A, chapter 6, page A279)

• High income taxpayers/Sand Extraction (Volume B, chapter 4, page B178)

• Sale of Accounting Practice (Volume B, chapter 5, page B227)

• Reporting Cash Payments (Volume B, chapter 5, page B249)

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Easement Tax Issues

Overview

Easement payments

Reporting the transaction

Eminent domain

Estate tax implications

p. A157 - 168

Overview

• Permanent Easements– Treated as a sale of a portion of the land– First applied to reduce basis

• Specific portion– Reduce basis to zero– Excess is 1221 or 1231 gain

• All of parcel is affected– Treat as sale of whole parcel

– Allocation of basis• Does not require based on acres• Can be equitably allocated ($ not acres)

– See Example 1, Page A159

A157‐160

Overview Cont.

• Argument for full basis reduction

– Example 3

– Cases (bottom of page A161)

• Bledsoe v. US

• Conway v. US

• Inaga Land Company, Ltd v. Comm’r

A161

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Damages

• Severance damages

– Reduce whole basis, excess is gain

• Temporary Easement payments

– Treat as rental income

• Damage payments

– Damage to property, reduce basis

– Damage to crops, report on Schedule F

A162

Lease Payments

• Lease payments

– Rental income with no basis offset

– May be subject to NIIT

– If not permanent, then it is a lease

– Not subject to SE tax

– Do not report on Schedule F, report on Sch. E

A163

Negative Easement Payments

• Negative easement payments are made to prevent something from happening

• IRS has ruled these as lease income

• FSA 20152102F

– Relied on Morehouse CRP case

A163‐164

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Reporting 

• Payor will issue:

– Form 1099‐S, or

– Form 1099‐MISC

• If a 1099‐MISC, then burden is on taxpayer to argue basis reduction

A165

Eminent Domain

• Threat of Eminent Domain may– Result in deferral of gain under Sec. 1033

– Election must be made timely

– Disclose details

– Must reinvest within 3 years after year of $

– Can get extensions

• Most Easement payments have some threat of Eminent Domain, thus taxpayers have options on timing of gain or reinvestment

A165‐166

Reporting on Form 4797A166

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Estate Tax Implications

• Some valuation enhancement could arise

– Estate of Mitchell v. Comm’r

– Tax Court increased value of property by present value of lease payments plus residual land value

• Special Use Valuation

– Can trigger disposition is easement granted

• Estate of Gibbs v. US 161 F.3d 242 (3d Cir. 1998)

A168

One‐Year Deferral – Livestock Sales

Principal business is farming

Cash method

Normally sale would not have occurred

Federally declared disaster area

Only excess number eligible for deferral

Raised or purchased animals

Election statement

p. A175 - 176

Requirements?

• Must be Farmer

– Raising, shearing, feeding, caring for, training and management of livestock

• Must use cash method of farming

• Sale would not normally occur

• Only excess livestock is allowed for deferral

A175

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Types of Livestock

• May be raised or purchases

• Can be

– Held for breeding

– Inventory

• Regulations have not been updated to reflect this.

A176

Calculations

• Farmer Angus sells the following number of livestock for 2012‐2014:– 2012 – 60 head

– 2013 – 75 head

– 2014 – 70 head

– Average of 70 head

• In 2015, he sells 100 head due to extreme drought in the area at an average of $1,500 per head.

• He can defer 30 head at $1,500 or $45,000

A176

Reporting

• Must attach schedule to return reporting

– Election is under IRC 451(e)

– Details of reason why

– Number of livestock sold in each of the preceding three years

– Number that would have been sold in current year

– Calculation of excess cattle sold by class

– Excess cattle sold in previous years is not included in calculation

A176

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Deferral – Involuntary Conversion

1.Disease

2.Drought, flood or weather related

3.Replacement period

4.Making election & replacement

p. A177 - 178

Deferral Circumstances

• Gain from excess livestock sold can be deferred for longer than 2 years under Sec. 1033 if the damage is caused by:

– Disease (Sec. 1033(d)

– Drought, flood or other weather‐related conditions (tornados, blizzards, hurricanes, etc.)

A177

Replacement Property

• Must be like‐kind

• Can be other farm personal property if unable to purchase livestock due to weather events (drought persists)

– Example 5

• If soil is contaminated, then can reinvest into real estate used for farming

– Example 6

A177‐178

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Should you defer?

• If excess breeding stock is sold, then you may not want to defer

– Long‐term capital gains

– No SE tax on sale

– Can use Section 179 to fully deduct  cost of replacements

– Reduce SE tax

A178

Replacement Period

• 2 years

– This is general rule including sales related to disease

• 4 years

– Special replacement period for breeding stock due to drought or other weather

• Greater than 4 years

– Can be extended if drought continues

– IRS publishes list of counties each year around October

A178

Reporting

• Similar to one‐year deferral

• Must report replacement property purchased each year

• If not enough replacement, need to file amended tax return in year of sale (interest will apply)

A178

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Ag Income Deferral

1.CONTRACT!

2.Straightforward

• 10 Criteria

3.Coupled with LOC/

Escrow (court cases)

4.Third party sales

5. Installment reporting

6.Death of the seller

p. A179 - 184

Deferred‐Payment Contracts

• Deferred‐payment contracts allow income to be reported under installment sale taxation

– Reported in year of cash receipts

– Can elect to report in year of sale

– Normally be considered dealer, however Sec. 453(l)(2)(A) specifically excludes farm products

A179

Contract terms

• The terms of the contract should contain/follow the 10 items listed on page A180

• Many “contracts” do not follow these conditions

• Risk of taxation in year of sale

A180

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Letters of Credit

• Seller is unsecured credit– Letter of credits or escrow accounts are allowed

– However, care must be used to make sure IRS does not challenge due to constructive receipt

• Court Cases– Watson v. Comm’r

– Griffith v. Comm’r

– Reed v. Comm’r

– Busby v. Comm’r

– Scherbart v. Comm’r

A181‐182

Third‐Party Sales

• Using third party such as a broker or cooperative may result in taxation

– US v. Pfister

• Sale of cattle through commission company.  Sold by company and check mailed to farmer before year‐end, received after year‐end.  Taxable to farmer due to agency.

– Packers and Stockyards Act (PSA) make deferral more problematic.  IRS argues agency in all cases

A182

Third‐Party Sales (Cont)

• Warren v. US

– Cotton Gin acted as agent, taxpayer had to report income in year of sale

• Rev. Rul. 72‐465

– Deferral not allowed since farmer could reclaim livestock sold

• Rev. Rul. 73‐210

– Deferral allowed on cotton sales through co‐op

A182‐183

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Installment Reporting

• Cash method farmers can report income in the year of receipt

• Automatic unless farmer elects out

• Election out is all or none

– Election is made by simply reporting the income

– Make sure contracts are not too big

– Made by due date including extensions

– Make sure not to double report income

A183‐184

Death of Seller

• If seller dies before collecting cash, then

– Income is treated as income in respect of a decedent (IRD)

– No step‐up in basis in the contract

– Character of the payment remains the same

A184

Sale of Farm Partnership Interest

Hot Assets

Unrealized receivables

Inventory

§1221(a)(1)

Other

Unharvested crops

p. A185 - 187

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Sale of Farm Partnership Interest

• Sale of farm partnership interest usually creates capital gain, unless following property is sold

– Unrealized receivables

– Inventory

A185

Unrealized Receivables

• Right to payment for following:

– Goods delivered or to be delivered under contract 

• Depreciable Farm Property under Sec. 1245 or 1250

• Recapture of soil and water conservation expenditures

– Services rendered or to be rendered

• Deferred payment contracts

• Present value of lease contracts

• Contracts for production of farm commodities

• Long‐term management contracts

A185‐186

Inventory

• Sec. 1221(a)(1) assets– Stock in trade of business– Property primarily held for sale to customers– Farmers would include

• Harvested crops• Feeder livestock• Poultry• Tools and repair parts• Supplies• Seed• Feed • Fertilizer and chemicals

A186‐187

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Inventory – Cont.

• Other partnership property that would case the income to be reported as ordinary income– Single purpose Ag structures, grain bins, or farm buildings held for more than one year

– Personal property held less than a year– Cows and horses held less than two  years– Other livestock held for less than one year– All poultry is considered inventory– Land held less than one year

• Unharvested crops are usually not considered inventory

A187

One Way to Prevent Issue

• One way to prevent the issue is to form an S corporation, contribute the assets and then have the seller sell stock

• Buyers do not get a step‐up in basis on the individual assets (no Section 754 election)

• May work well for parents retiring and transferring assets to children 

Meals & Lodging

1. Convenience of the employer and 

2. On the employer’s premises

• Employee exclusion of taxable compensation

• Discounted meals

• Employer‐provided lodging

• Condition of employment and for the convenience of the employer

• Cash payments don’t qualify

p. A188 - 193

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Exclusion of Employer‐Provided Meals

• Meals must be provided on business premise

– Place of employment

– Can’t be a place near the business

• Must be for convenience of employer

– If not, subject to income and payroll taxes

– Must not be intended as compensation

– Must be reasonable connection between providing meals and lodging and business purpose

A188

How Not to Do It

• Example 8

– Convenience of the shareholder, not the employer

– Reference to groceries

– Should have written lease

– Cash meal allowance are included in compensation

A189

Treatment of Meals as Fringe Benefit

• If more than half of the meals provided on business premises are for the convenience of the employer, than all are

• Treated as tax‐free fringe benefit to employee and 100% deductible by employer

A189‐190

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Employer Provided Housing

• In order for this to be tax‐free fringe benefit

– The employer must furnish the lodging to the employee

– The employee must be required to accept the lodging as a condition of employment and for the convenience of the employer

– Must be provided in like‐kind (no cash allowance)

A190

Case History

• Dole – Disallowed since lodging was located about 1 mile from business premise

• Comm’r v. Anderson– House was located about 2 blocks from hotel.  IRS allowed, but court disallowed since it was not on business premises

• McDonald– Reimbursement for lodging costs must be included in employee compensation

A191‐192

Case History ‐ continued

• Benninghoff– Local government ownership of house was not sufficient to meet on the business premise for police  officer

• Boykin– Rental value of quarters provided on a VA hospital was excluded

• Lindeman– General manager lived in hotel that was leased by employer.  Court ruled this was OK.

A192

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Case History ‐ continued

• Peterson 

– Value of home to poultry‐breeding corporation president was included in employee’s income.  Was not required to live there and not as condition.

– Wilhelm

• Remote ranch operation met the condition

– Dilts

• Closely held farm corporation met the criteria

A192‐193

Case History ‐ continued

• J. Grant Farms, Inc.– Swine‐raising and grain‐drying business met conditions

• Johnson – Farm operation met the conditions

• Waterfall Farms, Inc.– Not allowed since it could not be proved substantial business operations occurred at the location.

A193

Creative Use of Lodging?!

• Shareholder owns land – leases to C corporation on a 20 year lease

• Corporation builds residence, takes 50% bonus depreciation, depreciates remainder over 20 years

• At end of 20 years, residence reverts back to shareholder

• Shareholder has zero basis in home, lives in it for at least two years and sells it tax free (up to $250/$500,000 gain) under Section 121

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Summary

• Must have employee‐employer relationship

– Only C corporations work for owners

– S corporations treated like partnerships

• Good to have employment agreement

– Especially for owners

• Can be leased, no ownership requirement

A193

Qualified Farm Indebtedness

Vol. A, p. 194

Qualified Farm Indebtedness

• General Policy Considerations

– Income occurs when a taxpayer becomes economically enriched because of cancellation of debt

• The income is called “discharge of indebtedness” income

• Codified at IRC Section 61(a)(12)

p. A 194