%c3%85rsredovisning 05

våra kontor

HuvudkontorBesöksadress: Drottninggatan 36Postadress: 601 77 NorrköpingTelefon: 011-23 30 00, Fax 011-23 30 02E-post: [email protected]

Lokalkontor

KumlaTrädgårdsgatan 11692 31 KumlaTelefon: 019-57 18 64Fax: 019-58 16 87

LinköpingStorgatan 24582 23 LinköpingTelefon: 013-13 33 55Fax: 013-13 30 55

NorrköpingDrottninggatan 36 601 77 NorrköpingTelefon: 011-23 30 00Fax: 011-23 30 02

UppsalaDrottninggatan 8753 10 UppsalaTelefon: 018-10 11 40Fax: 018-10 14 40

ÖrebroDrottninggatan 11 702 10 ÖrebroTelefon: 019-10 75 30Fax: 019-18 75 30

2005Årsredovisning

Jerh

amm

ar &

Co

05-0

786

3

Årets resultat Åretsresultatefterskattuppgårtill375Mkr(42).Iåretsresultatingårresultatfrånförsäljningarmed319Mkr.

Försäljningar och förvärv Underåretharförsäljningargjortsdärfastigheternaharvärderatstill935Mkr.Förvärvhargjortsdärfastighetenharvärderatstill28Mkr.

AvyttradefastigheterärbelägnapåorterdärHenryStåhlFastigheterABharavvecklathelasittägande,Västerås,Arboga,FinspångochSkärblacka.

2005 i sammandrag

Efter försäljningen har bolaget fastigheter på följande förvaltningsområden:

Yta, kvm Hyror, kkr Andel,%

Norrköping/Linköping 320139 234697 66

Kumla/Örebro 80094 62694 18

Stockholm/Uppsala 48805 57299 16

449 038 354 690 100

NYckEltAl 2005 2004 2003 Åretsresultat,Mkr 375 42 97 Hyresintäkter,Mkr 411 422 401 Resultatefterfinansiellaposter,Mkr 370 51 106 Justeradsoliditet,% 34,0 29,0 28,0 Direktavkastning,% 7,1 7,6 7,6 Fastigheternasmarknadsvärde,Mkr 3200 3700 3500 Fastigheternasbokfördavärde,Mkr 2564 3045 2861 Genomsnittliglåneräntaper31december,% 4,3 4,8 5,3 Uthyrningsgrad-yta,% 96 95 95 Långtidsfriska,% 96 94 92

FAktA

4

>JANLINDEROTH,ORDFÖRANDEISTYRELSEN

”Varumärket Ståhl ska för alltid innebära ett löfte till våra hyresgäster om långsiktighet, som i sin tur ger trygghet”

Det går att identifiera tre olika typer av fastighetsägare:• De rena investerarna, som verkar på kort eller medel- lång sikt och har fokus på kapitalet.• De transaktionsinriktade bolagen, som i huvudsak verkar på medellång sikt och i högre grad har intresset mot själva fastigheterna.• De traditionella förvaltande bolagen, som ofta ser sin verksamhet på lång sikt och i ökande grad betraktar kombinationen fastighet/kund som det viktigaste begreppet.

De företag som tillhör den sistnämnda kategorin kan skaffa sig en markant ökad konkurrensfördel genom lokal närvaro och goda kundrelationer. Vi betraktar oss defini-tivt som tillhörande denna grupp av aktörer och har för avsikt att än mer öka vår omsorg om kunden. Den stora efterfrågan på fastighetsportföljer innehål-lande bostäder har legat till grund för vårt strategiska beslut att avyttra ett stort bostadsbestånd. Samtliga fastigheter i Västerås, Arboga och Finspång, tillsammans närmare 25% av vårt totala innehav, såldes i december förra året. Försäljningsvinsten och likviditetsökningen skapar möjligheter till strukturförändringar inom bolaget och/eller i ett utökat koncernbegrepp. Henry Ståhl Fastigheter AB kommer även i framtiden att vara helägt av familjen Ståhl. Från och med år 2006 blir verksamheten koncentrerad på färre orter, alla i till-växtregioner och med goda utvecklingsprognoser. Fastig-hetsinnehavet kommer sannolikt att bli något överviktat

på lokaler, vilket innebär större möjligheter till värdetill-växt särskilt med tanke på fastigheternas goda lägen. Idag är Ståhl ett av Sveriges största privata fastighets-förvaltande bolag. Vi agerar på samma sätt som vi alltid gjort, med värderingar som långsiktighet och omtanke som våra viktigaste begrepp. Så har vi arbetat sedan 1947 och så tänker vi fortsätta vårt arbete. Nu ser vi fram mot ännu ett positivt år – givetvis med våra värdeord som grund.

Densvenskafastighetsmarknadenharpåsenareårkännetecknatsavalltflerochalltstörreaffärer.Affärernahargälltbådestrukturomvandlingarochinvesteringar,detsenaremedinslagavmångautländskaaktörer.Frånvårsidaharvimedvissförundranbevittnatmärkligtsjunkandeavkastningskravmedefterföljandeökandevärderingarförbostadsfastigheterpåbådestoraochsmåorter.

ÅldEr: 62.

FAMIlJ: HustruBritta,tvåvuxnadöttrarochbarnbarnetSara.

YrkE: Styrelseordförande.

FAVOrItPlAtS: Snickarbodenochskidspåret.

dOld tAlANG: Attintedöljanågontalang.

GÖr MIG GlAd: AttumgåsmedSara.

GÖr MIG ArG: Suramänniskor.

PÅ NAttdUkSBOrdEt: NågrahalvlästaböckerochskämttidningenErnie.

JAN lINdErOtH

Henry Ståhl i en föränderlig värld

5

FAktA

Henry Ståhl i en föränderlig värld

FAktA

”Vi har tillsammans nått det högsta resultatet i företagets historia”

PEtEr kArlStrÖM

6

>PETERKARLSTRÖM,VD

ÅldEr: 51.

FAMIlJ: Fru,trebarnochfarfar.

YrkE: VD.

FAVOrItPlAtS: RamundbergetivästraHärjedalen,bådeunderhöstochvinter.

dOld tAlANG: Matlagning.

GÖr MIG GlAd: Öppenhetochomtanke.

GÖr MIG ArG: Provinsialismochegennytta.

PÅ NAttdUkSBOrdEt: GiraffenståraravAlexanderMCCallSmith.

7

Årets resultat på 375 Mkr är det högsta i företagets histo-ria. Det är också ett resultat av engagerade medarbetare och av ett långsiktigt agerande. Trots ökande konkur-rens och en svag ökning av antalet outhyrda lägenheter i början av året kan jag med stolthet konstatera att våra medarbetare har kämpat fantastiskt bra med marknadsfö-ring och uthyrning. Det är tack vare deras omtanke och känsla för våra kunder som vi kan visa så fina uthyrnings-siffror för våra bostäder och lokaler. Att gå med vinst skapar trygghet, stabilitet och styrka. Resultatet av den löpande förvaltningen har utvecklats väl under hela året och slutar på 83 Mkr. Det är mycket bra med tanke på att en fjärdedel av vårt bestånd endast finns med i resultatet under elva av årets månader.Men det gäller att förvalta kapitalet väl och ta sitt ansvar. Vi är därför noga med att arbeta långsiktigt och med stor omtanke. Det syns tydligt i satsningen på våra många och stora fastighetsutvecklingsprojekt. Kårhuset i Norrköping och ICA Maxi i Kumla är två goda exempel där vi stärker våra befintliga fastigheters långsiktiga värden. Vi har dess-utom blivit än bättre på att effektivisera våra underhålls-arbeten i vårt bostadsbestånd och vi följer de planer vi har lagt upp som löper över flera år. ”Mer åtgärd för varje krona” är en devis vi alltid försöker att leva upp till. Försäljning av fastigheter är en spännande och omväl-vande process för ett bolag och dess medarbetare. Vår för-säljning av fyra bolag till Centerplan Nordic till ett värde av ca 900 Mkr har inneburit just detta. Medarbetarna på de berörda orterna följer med bolagen till Centerplan.

Det är glädjande att Centerplan köper den fortsatta administrativa förvaltningen av Henry Ståhl Fastigheter AB, ett konkret bevis på att våra affärspartners verkligen uppskattar våra värderingar som företag. Affären har också mottagits väl av våra kunder och det är med glädje och ärlighet vi kan gå ut med informatio-nen att ”allt är som förut, det är bara ägaren som är ny”. Efter affären med Centerplan har vi nu tre större marknader. Norrköping – Linköping, Örebro – Kumla och Uppsala – Stockholm. Dessa marknader känns mycket intressanta och har en hög tillväxtpotential. De stämmer väl överens med vår historia och där vi känner att vi får förståelse för våra kärnvärden långsiktighet, omtanke och öppenhet. På flera av marknaderna har vi dessutom funnits mycket länge, snart 60 år! Under alla dessa år har vi arbetat hårt med att få en nära och familjär relation med våra kunder. Idag har vi en stark position på de marknader vi verkar, med stort kontaktnät och ett mycket gott rykte. Så här vill vi fortsätta att driva vårt arbete. Men givetvis finns alltid utrymme för förbättringar. Vi vill få ännu mer tid för våra hyresgäster, och vi vill visa att vi tillhandahåller hem och lokaler med bra utrymmen och god service. Därför satsar vi nu på att en ännu större an-del av vår personal arbetar närmast våra hyresgäster – ett sätt för oss att visa omtanke och att vi tar vårt ansvar. Vi fokuserar också på att effektivisera vår administration och upphandling, och då framförallt att genom att energiop-timera och försöka hålla nere våra driftskostnader.

Vilket år! • Vårpersonalharklaratnyakravochförändringarutmärkt• Ienökadkonkurrensharviklaratavatthyrautmer• Vihargenomförtunderhållsarbetenenligtplanerna• Fleralyckadefastighetsutvecklingsprojekthargenomförtsunderåret

FAktA

Huset ligger mitt i det k-märkta industrilandskapet i Norrköping, med Strömmen precis utanför fönstren. – Det ser vi till att nyttja, förklarar Helena och visar hur balkongerna ut mot vattnet ska se ut. Tanken är att det ska bli ett kafé här, med ett trädäck där man kan gå ut och njuta av miljön. Kårhuset blir en ny typ av mötesplats. Framförallt för studenter, men även för företag och Norrköpingsbor.

12

–Härskadetblienpub,sägerHelenaNordströmochpekarbortmotenstor,luftigsalvarsinredningjustnumestbeståravbyggställningar.Iseptemberärdetdagsförinvigning.HelenaNordströmhararbetatmedprojektetfrånstudenternassida.HonmenarattKårhusetärenviktigpusselbitförattNorrköpingskablienkonkurrenskraftiguniversitetsstad.

8

”En viktig pusselbit för att Norrköping ska bli en konkurrenskraftig universi tetsstad”

Hela sex våningsplan i den charmiga industribyggnaden kommer att fyllas med liv och rörelse. – Här ska man kunna hålla företagspresentationer, frukostmöten och arbetsmarknadsdagar, säger Helena. – Vår hyresvärd Ståhl hjälper till att subventionera hyran och de lade dessutom en viktig grundplåt för att få igång sponsringsarbetet. Jag är säker på att huset är en viktig länk som får studenter att trivas och stanna kvar i staden.

FAktAHElENA NOrdStrÖMÅldEr:24.

FAMIlJ:PojkvänErikochmor,far,bror,tvillingsyster.

YrkE:Projektledare.

FAVOrItPlAtS:SommarstuganiFalsterbo.

dOld tAlANG:Badai12-gradigtvatten-ochnjutaavdet!

GÖr MIG GlAd:Positivaochinspirerandemänniskor.

GÖr MIG ArG:Bitterhet.

PÅ NAttdUkSBOrdEt:Idébok. 9

>HELENANORDSTRÖM,PROJEKTLEDARE

”En viktig pusselbit för att Norrköping ska bli en konkurrenskraftig universi tetsstad”

FAktAHANS PERSSONÅldEr:56.

FAMIlJ:Fru,tvåbarnochtrebarnbarn.

YrkE:ICA-handlare.

FAVOrItPlAtS:Grebbestad.

dOld tAlANG:Jagbrukaralltidfåsomjagvill!

GÖr MIG GlAd:Gladamänniskor.

GÖr MIG ArG:Desomsnackarskit.

PÅ NAttdUkSBOrdEt:Någrakvälls-tidningar.

”Ett tryggt och långsiktigt fastighetsbolag”

>ICA-ENTREPRENÖRENIKUMLA

HansPerssonärenavSverigesduktigasteICA-handlare.Med30årserfarenhetavyrketfickhanmöjlighetenattstartauppdetnyaMAXI-konceptetiKumlasomtredjebutikiSverige.Menhanfickkämpa.

10

– Det var när lokalerna bredvid vår butik blev lediga som startskottet gick för det nya konceptet. Vi byggde ut till totalt 6 500 kvm, varav 4 400 kvm är butiksyta. Det är ändå inte en stor MAXI-butik, men för Kumlas 20 000 invånare är den stor. – Konkurrensen från de närliggande städerna kräver snabbt agerande. Antingen satsar man eller så dör man, säger Hans Persson och ler. Den här butiken är i högsta grad levande och full akti-vitet råder under taket. – Det har blivit en naturlig samlingsplats för ortsbefolk-ningen, säger Hans och slänger ett öga på det tillhörande fiket. Där sitter pensionärer och ungdomar och fikar.

11

Det är delikatesserna, färskvarorna och specialsorti-mentet som gör butiken unik. Här finns ett stort bageri och doften av nybakat bröd sprider sig över butiken. Vägg i vägg ligger ett fullvärdigt restaurangkök där man lagar luncher och smörgåstårtor som sedan säljs manuellt över disk. I frysdisken kan man köpa både krokodil och antilopkött. Det är nu sex år sedan vi flyttade in i lokalerna med Ståhl som hyresvärd. – Det var en jätteombyggnad och vi hade intensiva förhandlingar med Ståhl. Ståhl är bra att ha och göra med. Det är ett tryggt, långsiktigt fastighetsbolag, säger den stolta ICA-handlaren Hans Persson.

FAktAHANS PERSSON

>ICA-ENTREPRENÖRENIKUMLA

FAktASIMON SEROPIAN

12

ÅldEr:31.

FAMIlJ:Singel.YrkE: Barista.FAVOrItPlAtS:Mittskärgårdsställe.

dOld tAlANG:HarvaritlärareiBreakdance.

GÖr MIG GlAd:Minfamiljochmammasmat.

GÖr MIG ArG:Negativamänniskorsomklagarpåalltochalla.

PÅ NAttdUkSBOrdEt:Snusochenbok,fastoftablirdetnogSportbladet…

”Vi är noga med att möta våra kunder med ett leende”

Kaffedoften är påtaglig när man stiger in på Wayne´sCoffee i Norrköping. Inredningen är varm och välkomnande, men ändå sober. De röda sammets-draperierna täcker ena väggen och skänker en lugn stämning tillsammans med jazzmusiken som sipprar ut från högtalarna. Det är en vardagseftermiddag på Wayne´s Coffee. Hit går man för att avnjuta en ry-kande het kopp kaffe tillsammans med vänner eller en god bok. – Det är viktigt med gott kaffe. Det måste bli perfekt, annars gör vi om det, säger Simon Seropian medan han slår sig ner i en av de röda fåtöljerna. Han är en av två delägare och har flera års erfarenhet av kaféer, både i Sverige och i Amsterdam.

– Vi är noga med att möta våra kunder med ett leende och få dem att känna sig hemma. Därför är lokalen viktig. En fräsch lokal med centralt läge är ett krav, både för gästernas och de anställdas skull, säger Simon. Vi fick bra hjälp från Ståhl när vi skulle flytta in, det är en av de absolut bästa hyresvärdar jag har haft att göra med. Han är egentligen emot kaffekedjor, men tyckte ändå att den svenska kedjan Wayne´s Coffee var så pass seriös och trendkänslig att den passade honom. Idag finns 65 kaféer spridda över Skandinavien och 20 till ska snart öppna. – Här är ofta fullt, det är positivt. Därför kommer vi snart att utöka med fler platser. Det går bra för Simon och hans kafé.

13

FAktASIMON SEROPIAN

Att verka i en stad med harmoni

14

Minst en gång i veckan fylls scenen på Louis De Geer med spröda toner, kraftiga slagverk eller höga tenor-stämmor när Norrköpings Symfoniorkester framför olika verk. Kända dirigenter, solister och talangfulla musiker gör allt för att ge publiken njutning och publiksiffrorna visar att de lyckas. Norrköpings Symfoniorkester anses vara en av de mest spännande i Skandinavien och är en viktig produkt för staden Norrköping, både för dess invånare och för staden i nationella och internationella sammanhang. Ståhl är en god lyssnare och hjälper till med sponsringen. – Pengarna vi får från Ståhl och andra företag är öron-märkta och bidrar till att vi kan göra det där lilla extra som vi själva inte skulle ha resurser till. Vi kan spela in en extra skiva eller åka på utlandsturné. På så sätt ger vi både Norrköping och regionen ett gott renommé nationellt och internationellt, säger Agneta Lindmark–Thomas som är informationschef för Norrköpings Symfoniorkester. Marknadschefen Thomas Walden lyfter fram eliti-drott som ännu ett exempel på att stödja Norrköping. – Vi är noga med att ta hand om staden i ett större perspektiv. Elitidrott skapar samhörighet och är ett

sätt att förverkliga och göra staden attraktiv att besöka och bo och verka i. Ståhl sponsrar fotbollslaget IFK Norrköping som siktar på att bli ett allsvenskt lag 2007. – Norrköping har alltid varit förknippad med fotboll och att ha ett lag på elitnivå är ett sätt att värna om stadens kultur, säger Thomas. En annan viktig motor för en stad är universitetet. Kunskap förankras och sprids och företag etablerar sig för att fånga upp den nya arbetskraften. Linköpings Uni-versitet, Campus Norrköping har idag drygt fem tusen studenter. Här pågår projektet ”Forskning & Framtid” vars syfte är att med hjälp av extern finansiering rekry-tera flera forskare till LiU Norrköping, ett gemensamt initiativ från Linköpings Universitet, Norrköpings Kom-mun och näringslivet. Forskning av hög kvalitet på bred front stärker näringsliv och samhälle. Men då krävs ett långsiktigt tänkande och stora finansiella resurser. Ståhl är ett av de företag som bidrar med finansieringen. – För oss på universitetet är gåvan ett betydande bidrag som gör att vi snart kan anställa ännu en forskarassistent, säger Inger Stern, projektledare för Forskning & Framtid.

EttlokaltförankratföretagsomStåhlärsjälvklaraaktöreridestäderviverkar.Därförärsponsringenennaturligochviktigdelavverksamheten. –Viväljernogavilkasponsoraktiviteterviinvolverarossi.Ettmedvetetbeslutisamklangmedvårakärnvärden,sägerThomasWalden,marknadschefpåHenryStåhlFastigheterAB.Ståhlharinriktatsigmotsponsringavkultur,forskningochidrott.LåtosstaNorrköpingsomexempel.

”Ståhl är en god lyssnare och hjälper till med sponsringen”

Att verka i en stad med harmoni

15

>lEIF SÖdErBErGsnickare

Vad får dig att le på jobbet?Omhyresgästenärnöjdochjagfårliteberömnärjagharrenoveratlägenheten.

Hur ser en vanlig arbetsdag ut?Fördetmestautförjaglägenhetsreparationerochannanserviceibostadslägenheterochlokaler.Jagtarhandomunderhåll,byggeromochjusterarfönster.Mångajobbgörjagtillsammansmedenmålare.

”det är familjärt med en lätt stämning”

16

Vad ser du fram emot att göra idag? IdagskajagnertillkvarteretStalletochfärdig-ställaenlägenhet,jagharkvarbadrumochvardagsrum.Detskablikul!

Varför började du jobba hos Ståhl? Jagärbyggnadssnickarefrånbörjan,jagharfaktisktbyggtfleraavdehussomStåhlägeridag.SedangickjagövertillfastigheterochbörjadejobbahosStåhl,detär40årsedan.

Vad tror du har hänt med företaget om tio år? Jagtänkerbarapådefemårjagharkvar,haha.Skämtåsidosåtrorjagattdetharvuxittillsigännumer.

Vilket är ditt roligaste minne från Ståhl?Detharaldrigvarittråkigt!Ettbraminnejagharärjulfestenförettparårsedannärhelafirmanvarinbjuden.Manhadeskapatettvinterland-skapochgjortalltväldigtfint.

Fastighetsförteckning

17

Fördelning av hyresintäkter per ort

Stockholm 4%

Uppsala 12%

Örebro 8%

kumla 10%

Norrköping 53%

linköping13%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35% Antal kontrakt %

Årshyror %

Fördelning av befintliga lokalkontrakt efter förfallotid

2006 2007 2008 2009 2010 2011-

kontor 42%

Bostäder 32%

Butiker 17%

lager/Industri 6%

Fritid/Vård/Utbildning 1%

Övrigt 1%

Exploatering 1%

Fördelning av hyresintäkter per objektstyp

lINkÖPING kV. BOklÅdAN 7 lINkÖPING kV. IdÉkrEtSEN 4 NOrrkÖPING kV. GAMlABrON 13 NOrrkÖPING kV. kVArNEN NOrrkÖPING kV. SPArVEN 9

18

JönköpingFastighet Adress tax.värde Byggår Bostad kontor Butik Industri/lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr

Guvernören2 Skolgatan3 7589 1929 1053 1053 1324

total Jönköping 7 589 0 1 053 0 0 0 0 1 053 1 324

kumlaFastighet Adress tax.värde Byggår Bostad kontor Butik Industri/lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr

Byggmästaren9 Trädgårdsgatan15-17 8013 1956 1393 412 1306 108 3219 2265

Fiskalen1 Trädgårdsgatan5-9 6475 1947 1988 30 430 114 2562 1554

Fiskalen6 Vattugatan1 5824 1961 1133 217 633 90 2073 1334

Guldsmeden15 Köpmangatan13-17 16849 1969 2765 2255 5020 4039

Köpmannen6 Köpmangatan18-20 45065 1975 7283 7761 371 2332 17747 13580

Notarien1 SKungsvägen2 18725 1965 5604 5576 11180 4347

Rådmannen1 Marielundsgatan3A-D 16966 1950 4759 407 599 298 11 6074 4123

Skräddaren14+15 Sveavägen-Odengatan 2134 0

Trädgårdsmästaren22+23 Köpmangatan29 7024 1964 1953 71 87 288 2399 1545

total kumla 127 075 26 878 1 066 13 055 981 98 8 196 50 274 32 787

linköpingFastighet Adress tax.värde Byggår Bostad kontor Butik Industri/lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr

Banken8 Borgmästaregatan1 22000 1929 2730 2730 3826

Boklådan7 Borgmästaregatan4 37200 1938 4321 4321 6080

Borgmästaren11 Badhusgatan2-4 21661 1976 1072 1378 880 122 3452 3209

Decimalen17 Storgatan24 81400 1981 7255 3183 821 1528 12787 12764

Giggen2 Gillbergagatan24 2356 1977 385 385 480

Idéflödet1 Teknikringen 69800 2002 9156 9156 13069

Idékretsen4 Teknikringen9 47600 1991 5881 102 5983 6625

total linköping 282 017 1 072 30 721 4 448 1 045 0 1 528 38 814 46 053

MjölbyFastighet Adress tax.värde Byggår Bostad kontor Butik Industri/lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr

Kräklan1 Kungsvägen57 2091 1970 480 480 643

total Mjölby 2 091 0 480 0 0 0 0 480 643

NorrköpingFastighet Adress tax.värde Byggår Bostad kontor Butik Industri/lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr

Amerika4 Söderleden101 11483 1988 2286 2286 1857

Beryllen1 Urbergsgatan90 0 1971 2407 3653 127 3997 1620 11804 5908

Bokhållaren2 Erikslundsplan9 10690 1959 2610 5 168 2783 2025

Diket7 Drottninggatan64 30879 1940 1666 655 2915 473 5709 5491

Fotogenen4 Importgatan32 10534 1980 7689 7689 3244

Fotogenen5 Importgatan30 3885 1971 178 1400 1578 884

Gamlabron13 Västgötegatan15 4823 2610 195 470 3275 2442

Järnstången ÖstraPromenaden8 7800 0

Kapellhorvan10 Bredgatan18-24 60723 1909 9369 1117 1850 35 1600 13971 10917

Knäppingsborg7 Järnbrogatan 9015 1840 320 8066 352 1826 10564 7241

Krokekshult1:196 Sjöviksvägen80 4760 1989 762 72 8 842 747

Kvarnen5 Västgötegatan11-13 133671855/1890 7475 7475 4703 >

NOrrkÖPING kV. PElIkANEN 11&16

kUMlA kV. GUldSMEdEN 15 UPPSAlA kV. kUNGSäNGEN 6:10

NOrrkÖPING kV. SMArAGdEN 1

19

UPPSAlA kV. kUNGSäNGEN 40:1 ÖrEBrO kV. GIllEt 22

Liljan16+17 Nygatan105 10198 1929 1909 552 70 2531 1863

Linjen3 Idrottsgatan31-61 70312 1968 16568 508 137 1345 18558 13788

Markattan11 Drottninggatan32 20830 1969 1923 2300 1735 5958 4952

Markattan5+12 Drottninggatan36-38 17339 1934 1250 1811 666 292 130 4149 4769

Motorn12 Lindövägen5 56757 1948 13592 537 178 2280 16587 13922

Pelikanen11+16 Drottninggatan23-25 16202 2864 653 742 42 832 5133 2018

Proppen2 Malmgatan16 21893 1978 700 18500 19200 5469

Ruddammen7 Trädgårdsgatan33 0 1899 2934 2934 1924

Safiren1 Vilbergsgatan34-44,48-50 82118 1973 22207 327 90 3850 26474 18522

Smaragden1 Vilbergsgatan55-125 56535 1971 15485 114 1260 16859 12382

Sparven9 S:tPersgatan139A-M 66200 1981 11785 3305 281 326 205 7120 23022 12432

Spetsen10 Kungsgatan36-38 2811 1991 11427 676 9120 21223 15439

Spiran12 Drottninggatan50-52 55000 1972 3699 4530 436 8665 9697

Stallet5 Slottsgatan130-136 49705 1973 9362 1519 483 4700 16064 10160

Steglitsan6 Nelinsgatan14 7558 1969 1641 256 750 2647 1430

Sågen7* Rörgatan6 3092 1964 935 935 394

Tulpanen16 Drottninggatan49-51 20000 1959 1134 1413 719 720 3986 5274

Tuvan5,Torvan1 Skogvaktaregatan4,7-15 17919 1966 4656 70 101 460 5287 3915

Vattenkonsten5 Fleminggatan30 19234 1895 3584 150 1370 5104 3230

Ångan4 Surgatan 0 1962 6500 6500 1777

Övrigt,mark 6stfastigheter 4282 48

total Norrköping 765 944 106 410 67 409 22 142 41 263 5 840 36 728 279 792 188 864

StockholmFastighet Adress tax.värde Byggår Bostad kontor Butik Industri/lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr

Bangården4 Huvudstagatan1 35000 1968 5364 250 5614 8463

Krejaren15 Nybrogatan32 43174 1909 706 298 1169 2173 6139

total Stockholm 78 174 706 5 662 1 169 0 0 250 7 787 14 602

UppsalaFastighet Adress tax.värde Byggår Bostad kontor Butik Industri/lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr

Dragarbrunn20:1 Kungsgatan45-47 36179 1860 1340 1927 1230 30 54 4581 5111

Fjärdingen28:6+7 Drottninggatan8 8729 1810 226 242 278 93 870 1709 1909

Kungsängen6:10 Kungsängsgatan29 9752 1941 1487 106 119 1712 1689

Kungsängen40:1 Hamnplan9-13 7118 1935 1011 42 1053 1413

Kvarngärdet1:8 Portalgatan6B 5558 1976 952 488 1440 1436

Luthagen78:1 Götgatan1-3 30604 1962 2886 1376 65 4327 4661

Årsta76:2 Fyrisborgsgatan1-5 150000 1990 21564 2261 831 1540 26196 25811

total Uppsala 247 940 4 452 28 559 3 875 1 668 924 1 540 41 018 42 030

ÖrebroFastighet Adress tax.värde Byggår Bostad kontor Butik Industri/lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr

Bromsgården1 Drottninggatan11 19122 1929 566 1171 1398 3135 3100

Gillet22 Storgatan5 37800 1978 4821 581 53 748 6203 6089

Hållstugan9,28,29,31 Engelbrektsgatan24 53661 1929 1272 2028 3806 176 7282 8668

Lastaren1 Transportgatan22 13249 1997 6338 6338 3765

Prästgården12 Drottninggatan18-20 44223 1933 384 2174 3406 78 250 570 6862 6765

total Örebro 168 055 2 222 10 194 9 191 6 645 250 1 318 29 820 28 387 tOtAlt kONcErNEN 1 678 885 141 740 145 144 53 880 51 602 7 112 49 560 449 038 354 690

>Fortsättning

Fastighet Adress tax.värde Byggår Bostad kontor Butik Industri/lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr

2006det går uppåt för byggmarknaden. det är kul att bygga. räntan är låg.

De fastigheter som byggdes under 80-talet och början av 90-talet har i många fall ännu idag en lång resa innan marknadsvärdena uppgår till produktionskostnaden. Kassaflödena i dessa fastigheter är dock positiva tack vare den extremt låga räntenivån. Den låga räntenivån har även gjort att marknadsvärdena i vissa fall har stigit. Man kan konstatera att många investeringar som gjordes inte blev de ekonomiska framgångar som man räknat med vid beslutet för investeringen. Nu pågår en ny övertro på byggandet. Självklart är en del beslut om nyproduktion helt riktiga på rätt mark-nader och med rätt produkter. Men många dras med och bygger för att andra gör det. Aktörerna hejar på. När man då har byggt i en marknad som inte är bra och subventionerna försvinner, räntorna stiger - men hyrorna gör det inte - ökar vakanserna och troligen uppstår stora nedskrivningsbehov. Med detta som bakgrund kan det konstateras att san-nolikheten för att Henry Ståhl Fastigheter AB inom de närmaste åren kommer att delta i nyproduktionsboomen är mycket låg, för att inte säga obefintlig.

Däremot är vårt intresse för att förädla våra fastigheter mycket stort. Också den verksamheten kräver mycket kapital, men skillnaden är att avkastningen blir avsevärt högre än vid nyproduktion. Vi ska ändå vara medvetna om att alla ombyggnader/förädlingar kräver en grundlig analys innan beslut tas. Även i dessa situationer kan det ibland vara rätt att avstå. Vi kommer dessutom att fort-sätta att underhålla våra fastigheter så att den långsiktiga ekonomin optimeras. Att underhålla och förädla fastigheter kräver en stor tillgång av kapital. Kostnaden upplevs i många fall som onödigt hög, i många fall också oväntat hög. Vi kommer i vår organisation att satsa mycket energi på att vara effektiva i våra inköp och på detta sätt få lägre kostnader. Även träffsäkerheten i kalkylarbetet måste förbättras. Detta ska i slutändan leda till att vi får ut mer för varje krona, samt att vi undviker felaktiga investeringsbeslut. Energin ska även läggas på att ut-veckla metoder vid underhåll och ombyggnader som innebär enklare och billigare åtgärder och därmed en bättre slutprodukt.

Situationenkännsigen.Under1960-och70-taletbyggdesdetsomaldrigförr.Statensubven-tionerade,inflationensattefartpåvärdetillväxten.Detvarnästanomöjligtattmisslyckas.Dethärsattkvaribakhuvudetpåinvesterareochbyggareävenunder80-talet,ochtillvissdelsitterdettroligenkvardäränidag.Menfastighetskrisenkom.Ochefterdenkomtidenmedlåginflation.Statligasubventionertillbostadsbyggandeförsvannochräntornablevlägre.Mångaförloradesinaförmögenheterochmerdärtill.

(1989)det går uppåt för byggmarknaden. det är kul att bygga. Inflationen är hög.

20

2006det går uppåt för byggmarknaden. det är kul att bygga. räntan är låg.

FAktAÅldEr:50minus.

FAMIlJ:Fru,trebarn,trebarnbarnochenhund.

YrkE:Finansdirektör.

FAVOrItPlAtS:Skogen.

dOld tAlANG:Kunskaperikognitivbeteendeterapi.

GÖr MIG GlAd:Närnågonlyckas.

GÖr MIG ArG:Desomläggersigisådantdeinteharmedattgöra,ochdesomsnackarskit.

PÅ NAttdUkSBOrdEt:”Frusetguld”avUlfLundell.

BERT LUNDBLAD

21

”Vi vill förädla – inte nyproducera”

HenryStåhlFastigheterAB:sfinanspolicy,somärfastställdavstyrelsen,angerinomvilkaramarfinansfunktionenfårageraavseendefinansiellarisker.Uppdragetäratt: •Säkerställalikviditets-ochrefinansieringsbehovet •Begränsaränteriskerna •Minimerafinansieringskostnaderna

Ibörjanav2005fannssignaleriekonomiernaomattorsakertillränteuppgångarsnartskullevisasig.Iställetfördettakommotsattasignalerundervåren.Orsakernatilldettavarflera.ExempelvisTsunaminochsjunkandepriserivissaområden.Ävenskepsistillstatistikensomkomkundemärkasimarknaden.Riksbankentogdockstatistikenpåallvarochsänktereporäntanundersommaren.Ävenlångräntornasjönktillrekordnivåer.Underhöstenförlängdesbolagetsräntebindningnärdelångaräntornanåddenästintilloemotståndliganivåer.Denosäkerhetsomfinnsavseendeframtidaräntenivåerharmedförtattbindningpålångalöptiderkombinerasmedskgolv.Dettainnebärattomräntornaintekommerattstigakommervåraräntekostnaderattsjunkatrotsdenlångaräntebindningen.Inför2006harviåterigenförväntningaromstiganderäntorpåallalöptider.Riksbankenharunderdeförstamånaderna2006höjtreporäntantillsammanivåsomförettårsedan.Dettatrotsattdetännuintefinnsnågrastarkasignalerpåattdetskullevaranödvändigtattbromsaekonomin.Viharivåraprognoserräknatmedattdenkortaräntanislutetavåretär100räntepunkterhögreänibörjanavåret.Ävendelångaräntornaförväntasstiganågot.Densknormportföljensomfastställdesavstyrelsenochstyrräntestrukturenharinteändratssedanvåren2005.Strategitestföratttestavilkennormportföljsomärdenoptimalaförverksamhetenkommerattgenomförasundermars2006.Dengenomsnittligaräntebindningenuppgickvidårskiftettill50månader.Räntestrukturochnormportföljframgåravdiagrammennedan.Snitträntanpåderäntebärandeskuldernauppgickvidårsskiftettill4,3%.Ilikhetmedtidigareårskerallriskhanteringavräntorpåmarknadenförränteinstrument.2005-12-31uppgickuteståendeskderivattill2,0miljarderkronor.Refinansieringsriskenhanterasgenomramavtalmedbankernainnebärandeblalångalånelöften.Totaltfinnslångalånelöftenuppgåendetill2,6miljarderkronor.Genomsnittliglöptidfördessalöftenuppgårtill3,7år.Dentotalaräntebärandeskuldenuppgår2005-12-31till2,3miljarderkronor.Likviditetenkommerattuppgåtillnivåersommedgodmarginalöverstigerlikviditetsmåletifinanspolicyn.

Finansiell verksamhet

22

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-10 år

SHB NORDEA SEB DDB ÖVRIGA

Normportfölj

Nuläge

RÄNTESTRUKTUR 2005-12-31

Duration 50 månader

SKULDANDEL PER LÅNGIVARE

0

20

40

60

80

100

2006 2007 2008

120

RÄNTEKÄNSLIGHETMkr

Stiboränta 1,5%

Stiboränta 2,5%

Stiboränta 3,0%

Stiboränta 3,5%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-10 år


Normportfölj

Nuläge




0

20

40

60

80

100

2006 2007 2008

120


Stiboränta 1,5%

Stiboränta 2,5%

Stiboränta 3,0%

Stiboränta 3,5%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-10 år


Normportfölj

Nuläge




0

20

40

60

80

100

2006 2007 2008

120


Stiboränta 1,5%

Stiboränta 2,5%

Stiboränta 3,0%

Stiboränta 3,5%

UtdrAG Ur FINANSPOlIcYN

Kapitalbindning:Durationenfårinteunderstiga24månader.Avvikelsesominnebärminskadriskfåralltidske.Räntebindning:Avvikelsemax±10procentenheteravnormportfölj.Durationenfårinteunderstiga15månader.Räntetäckningsgrad:Fåraldrigunderstiga1,3.Kassaflöden:Skaårligenuppgåtillminst20Mkr.Likviditet:Skaaldrigunderstiga40Mkr.

Vad får dig att le på jobbet?Minaarbetskamrater!Viharenenormsamman-hållningochdetgörattdetärroligtattjobbahär.

Hur ser en vanlig arbetsdag ut?Jaghanterarfakturorochbetalningar.Isnitthund-ra fakturor om dagen, och då är det ändå baraleverantörsfakturor. Det gäller att vara stresståligochordningssam!

Hur skulle du beskriva företaget? Ettstabilt,tryggtföretagsomärväldigtmånaomsinpersonal.Vifårexempelvisbrapriserpåmas-sagevarjeveckaochbidragförattmotionera.Alltförattviskavarapiggaochglada.

Vad tror du har hänt med företaget om tio år? Detharvuxitochblivitstörre, iövrigt tror jagattdetserutungefärsomidag.

Vilket är ditt roligaste minne från Ståhl?Vårasammankomsterdåviträffarfolkfrånandrakontorärverkligenkul!Viprataroftaitelefonmedmedarbetarepåandraorter tillvardags,menattträffademärenheltannansak.

”Ståhl är mån om sin personal”

23

> GUdrUN MAlMekonomiassistent

ÅrSrEdOVISNING FÖr räkENSkAPSÅrEt 2005-01-01–2005-12-31StyrelsenochverkställandedirektörenförHenryStåhlFastigheterAB,organisationsnummer556050-0380,fårhärmedavgeårsredovisningjämtekoncernredovisningförräkenskapsåret2005,dess58:everksamhetsår.

VErkSAMHEt OcH OrGANISAtION HenryStåhlFastigheterABärettfamiljeägtfastighetsbolagdärverksamhetenbeståriattlångsiktigtförvaltaochutvecklafastigheterpåtillväxtorterbelägnaimellansverige.BolagetharhuvudkontoriNorrköping,samtområdeskontorpåförvalt-ningsområdenaÖrebro/Kumla,Uppsala/StockholmochLinköping. Fastighetsbeståndetuppgårper31december2005tillca450000kvm.Fastigheternaharettbokförtvärdeom2,6Mdrochettsammanlagthyresvärdeom355Mkr.Hyresintäkternaärfördeladepålokaler66procent,bostäder31procentochbilplatser3procent.Uthyrningsgraden,perårsskiftet,uppgårtill96procent,varavkommersiellalokaler94procentochbostäder99procent.Fastigheteriprojektharenytauppgåendetillca4100kvm,därutöverfinnsvissaexploateringsfastigheter. FÖrSälJNINGAr OcH FÖrVärV AV FAStIGHEtErIslutetavåretavyttradesbolaginnehållandefastigheteriFinspång,Arboga,VästeråsochSkärblacka.Fastigheterna,trettiotretillantalet,omfattadeca166000kvmexklusivegarageytor.Deavyttradeytornautgörsav86procentbostäderoch14procentkommersiellalokaler.Fastigheternavärderadesvidförsäljningarnatill935Mkr.Resultatetavförsäljning-arnauppgicktill319Mkr. UnderåretharfastighetenPelikanen11+16,Norrköping,förvärvatsför28Mkr.Fastighetenharenuthyrningsbarytauppgåendetillca5100kvm,därbostäderutgör2900kvmochkommersiellalokaler2200kvm.

INVEStErINGArNy-ochombyggnationenförICAMaxiiKumlafärdigställdesochhyresgästenflyttadeinunderslutetavåret.Ombygg-nadenförSEBifastighetenTulpanen16,Norrköping,färdigställdesunderåret.OmbyggnadsprojektavnyttKårhusförLinköpingsUniversitet,CampusNorrköping,pågåridetgamlaindustrilandskapetiNorrköpingmedinflyttninghösten2006.OmbyggnadförUppsalakommunpågårifastighetenÅrsta76:2,Uppsala,medinflyttningvåren2006.Övrigain-vesteringarunderperiodenbestårihuvudsakavhyresgästanpassningarförnyaochbefintligahyresgäster.

FINANSKoncernensräntebärandeskulderuppgick2005-12-31till2295Mkr(2264).Medelräntanuppgickunderårettill4,3%(4,8).Låneportföljenärhanteradenligtdenfastlagdastrateginmedränteriskenfördeladöveren10-årsperiod.Låneport-följensförfallotiderframgåravnot22.Lånensgenomsnittligaräntebindningstid,2005-12-31uppgicktill50månader.Koncernensdisponiblalikviditet,dvsinklusivebeviljademenoutnyttjadekrediter,uppgickvidåretssluttill113Mkr(100).

Förslag till vinstdisposition

MODERBOLAGET Styrelsenochverkställandedirektörenföreslårattdetillbolagsstämmansförfogandeståendevinstmedlen753945kkrdisponeraspåföljandesätt: -Utdelningtillaktieägareutgårmed877,19kr/aktie 450000kkr-ochattåterstodenöverföresinyräkning 303945kkr 753 945 kkr

Förvaltningsberättelse

24

kONcErNEN MOdErBOlAGEt

kkr Not 2005 2004 2005 2004

Hyresintäkter 1 411066 422036 238704 254413Fastighetskostnader 2 -218940 -218271 -144446 -146202driftsöverskott 192 126 203 765 94 258 108 211

Avskrivningarpåfastigheter 3 -30917 -33023 -18209 -19219

BrUttOrESUltAt 161 209 170 742 76 049 88 992

Centralaadministrationskostnader 3,4,5,6 -10787 -11019 -11079 -10538Resultatavfastighetsförsäljningar 7 318817 337 -72908 -7588Resultatavförsäljningarövrigaanläggningstillgångar 43 0 43 0 rÖrElSErESUltAt 469 282 160 060 -7 895 70 866

resultat från finansiella investeringar Resultatfrånandelarikoncernföretag 8 0 0 23093 25044Utdelningfråndotterbolag 0 0 516022 125500Resultatfrånövrigafinansiellatillgångar 9 0 0 -195553 -7900Ränteintäkter 2472 87 6661 7982Räntekostnader -101365 -109120 -83353 -88098Övrigafinasiellakostnader 0 0 -84 0rESUltAt EFtEr FINASIEllA POStEr 370 389 51 027 258 891 133 394

Skattpååretsresultat 10 4906 -9444 12762 140

ÅrEtS rESUltAt 375 295 41 583 271 653 133 534

Resultatperaktieikr 731 81

resultaträkning

25

Balansräkning


kkr Not 2005 2004 2005 2004

tIllGÅNGAr ANläGGNINGStIllGÅNGAr

Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 2564430 3045190 1415181 1585044 Pågåendeny-,till-ellerombyggnader 11 64631 15397 44938 853Maskinerochinventarier 11 4164 5878 3848 5450 2 633 225 3 066 465 1 463 967 1 591 347

Finansiella anläggningstillgångar Andelarikoncernföretag 12 0 0 628398 808781Andralångfristigavärdepappersinnehav 13 25 25 25 25 25 25 628 423 808 806

SUMMA ANläGGNINGStIllGÅNGAr 2 633 250 3 066 490 2 092 390 2 400 153

OMSättNINGStIllGÅNGAr

Varulager mmPågåendearbetenförannansräkning 15 0 0 19693 14544 kortfristiga fordringar Kundfordringar 76 2877 76 2877Fordringarpåkoncernföretag 0 0 568694 183377Övrigafordringar 16 885433 22535 95335 22320Förutbetaldakostnaderochupplupnaintäkter 17 6396 4046 6351 3991 891 905 29 458 670 456 212 565

kassa och bank 22 318 34 504 20 526 21 372

SUMMA OMSättNINGStIllGÅNGAr 914 223 63 962 710 675 248 481

SUMMA tIllGÅNGAr 3 547 473 3 130 452 2 803 065 2 648 634

26

Balansräkning


kkr Not 2005 2004 2005 2004

EGEt kAPItAl OcH SkUldEr

EGEt kAPItAl

Bundet eget kapital Aktiekapital(513000aktieravserieB) 51300 51300 51300 51300 Bundnareserver/Reservfond 51048 42143 11041 11041 Fritt Eget kapitalFriareserver 441320 422748 0 0Balanseradvinst 0 0 482292 349815Åretsresultat 375295 41583 271653 133534 918 963 557 774 816 286 545 690

Obeskattadereserver 18 0 0 3805 3805

Avsättningar Avsatttilluppskjutenskatt 19 119065 120748 83830 87320Avsatttillpensionsförpliktelser 883 925 0 0Garantiåtaganden 29000 0 0 0 148 948 121 673 83 830 87 320

långfristiga skulder Förlagslån 20 10000 10000 10000 10000Checkräkningskredit 21 2716 27901 2716 27901Skuldertillkreditinstitut 22 2282452 2225873 1563807 1575523Skuldertillkoncernföretag 0 0 159378 234401 2 295 168 2 263 774 1 735 901 1 847 825

kortfristiga skulder Leverantörsskulder 23145 29381 23145 29381Aktuellskatteskuld 8200 8024 0 0Övrigaskulder 51126 57614 45721 53158Upplupnakostnaderochförutbetaldaintäkter 23 101923 92212 94377 81455 184 394 187 231 163 243 163 994 SUMMA EGEt kAPItAl OcH SkUldEr 3 547 473 3 130 452 2 803 065 2 648 634

Ställdasäkerheter 24 1988008 2433952 1389619 1624884

Ansvarsförbindelser 25 0 0 84898 84929

27

> MArIA rOSEllkundansvarig

Vad får dig att le på jobbet?Nöjdahyresgästerochminaarbetskam-rater!Jagmötsalltidavleendendirektpåmorgonennärjagkommertillkontoret.

Hur ser en vanlig arbetsdag ut?Jagtaremottelefonsamtalomuthyrning-arochfrågeställningaromboendetkringvåra fastigheter. Det blir en hel del pro-blemlösningar.

Hur skulle du beskriva företaget? Ettstabilt företagsomärmånaomsinahyresgäster och sin personal med enotroligtfinarbetsmiljö!Ståhlärettfamil-jeföretagmedkortabeslutsvägar.

Vad tror du har hänt med företaget om tio år? Jagtrorattdethareffektiviseratsochattdetfortfarandeärframgångsrikt,medettännustarkarevarumärke.

Vilket är ditt roligaste minne från Ståhl?Fisketurenvigörvarjeåriskärgårdenärenhöjdare.Detärendagnärviverkligenfårtidatttahandomvarandraochstärkasammanhållningen.

”Ståhl är ett familjeföretag med korta beslutsvägar”

28

kassaflödesanalys

kONcErNEN MOdErBOlAGEtkkr Not 2005 2004 2005 2004den löpande verksamheten

Rörelseresultat 469282 160060 -7895 70866

Justeringarförpostersominteingårikassaflödet:Resultatvidfastighetsförsäljningar -318817 -337 72908 7588Resultatvidinventarieförsäljningar -43 0 -43 0Avskrivningar 31533 34097 18788 20259Nedskrivningavaktieridotterbolag 0 0 195553 7900Avsättningtillgarantiåtaganden 29000 0 0 0Förändringavsättningtillpensionsförpliktelse -42 0 0 0 210 913 193 820 279 311 106 613 Finansnetto -98893 -109033 266786 62528Utdelning -14106 -14108 -14106 -14108Aktuellskatt 3398 -265 9271 6455

kassaflöde från den löpande verksamhetenföre förändringar av rörelsekapital 101 312 70 414 541 262 161 488

FörändringarirörelsekapitalFörändringaravkortfristigaskulder -3013 33324 -751 34368Förändringaravkortfristigafordringar -862447 -12426 -457891 -91211Förändringaravsaldoipågåendeprojektförannansräkning 0 0 -5149 -9939

kassaflöde från den löpande verksamheten -764 148 91 312 77 471 94 706

INVEStErINGSVErkSAMHEtFörvärvavaktieridotterbolag 14 -18454 0 -18454 0Försäljningaravaktieridotterbolag 0 0 100 0Förvärvavbyggnaderochmark 0 -190552 0 0

Försäljningaravbyggnaderochmark 845861 13300 85979 29802Ny-,till-,ochombyggnad -96984 -38200 -49580 -2633Förvärvavmaskinerochinventarier -1117 -2666 -1083 -2598Försäljningaravmaskinerochinventarier 411 208 411 0Finansiellaanläggningstillgångar 0 0 3274 -118642

kassaflöde från investeringsverksamhet 729 717 -217 910 20 647 -94 071

FINANSIErINGSVErkSAMHEtKoncernbidrag 0 0 13050 7684Förändringavlångfristigaskulder 22245 75257 -112014 3772

kassaflöde från finansieringsverksamhet 22 245 75 257 -98 964 11 456 Förändring av likvida medel -12 186 -51 341 -846 12 091

likvida medel vid årets början 34 504 85 845 21 372 9 281

likvida medel vid årets slut 22 318 34 504 20 526 21 372

Koncernens/moderbolagetsoutnyttjadekrediter 91064 65879 91064 65879

dISPONIBEl lIkVIdItEt 113 382 100 383 111 590 87 251

29

kONcErNEN kkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat totalt eget kapital

EGEt kAPItAl 2003-12-31 51 300 36 855 349 291 96 829 534 305

Effektavnyredovisningsprincipbeträffandeavsättningtillpensionsskuldermm -4006 -4006JUSTERATINGÅNGSBELOPP 51300 36855 345285 96829 530299Omföringmellanbundnaochfriareserver 5258 -5258 0Omföringföregåendeårsresultat 96829 -96829 0Utdelning -14108 -14108Åretsresultat 41583 41583

EGEt kAPItAl 2004-12-31 51 300 42 143 422 748 41 583 557 774

Omföringmellanbundnaochfriareserver 8905 -8905 0Omföringföregåendeårsresultat 41583 -41583 0Utdelning -14106 -14106Åretsresultat 375295 375295

EGEt kAPItAl 2005-12-31 51 300 51 048 441 320 375 295 918 963

MOdErBOlAGEt kkr Aktiekapital reservfond Balanserad vinst Årets resultat totalt eget kapital

EGEt kAPItAl 2003-12-31 51 300 11 041 341 853 17 417 421 611Effektavnyredovisningsprincipbeträffandeavsättningtillpensionsskuldermm -3031 -3031JUSTERATINGÅNGSBELOPP 51300 11041 338822 17417 418580Omföringföregåendeårsresultat 17417 -17417 0Erhålletkoncernbidrag 10672 10672Skatthänförttillkoncernbidrag -2988 -2988Utdelning -14108 -14108Åretsresultat 133534 133534

EGEt kAPItAl 2004-12-31 51 300 11 041 349 815 133 534 545 690Omföringföregåendeårsresultat 133534 -133534 0Erhålletkoncernbidrag 18125 18125Skatthänförttillkoncernbidrag -5076 -5076Utdelning -14106 -14106Åretsresultat 271653 271653

EGEt kAPItAl 2005-12-31 51 300 11 041 482 292 271 653 816 286

Förändringar i eget kapital

30

FEM ÅrS ÖVErSIkt Mkr 2005 2004 2003 2002 2001

Ur resultaträkningen Nettoomsättning 411 422 401 382 367Avskrivningar 32 34 30 26 18Nedskrivningar 0 0 35 2 0Bruttoresultat 161 171 134 165 170Rörelseresultat 469 160 217 164 276Resultatefterfinansiellaposter 370 51 106 45 161

Årets resultat 375 42 97 32 135

Ur balansräkningen Fastigheter 2629 3060 2874 2919 2820Övrigaanläggningstillgångar 4 6 8 9 5Omsättningstillgångar 914 64 105 45 18Summa tillgångar 3 547 3 130 2 987 2 973 2 843

Egetkapital 919 558 530 450 429Avsättningar 149 121 117 106 107Långfristigaskulder 2295 2264 2188 2239 2163Kortfristigaskulder 184 187 152 178 144

Summa eget kapital och skulder 3 547 3 130 2 987 2 973 2 843

Nyckeltal Synligsoliditetinkl.avsättningartill uppskjutenskattpåtemporäraskillnader,% 29,3 21,7 21,7 18,7 18,6Synligsoliditetexkl.avsättningartill uppskjutenskattpåtemporäraskillnader,% 25,9 17,8 17,8 15,1 15,0Justeradsoliditet,% 34,0 29,0 28,0 26,0 24,0Direktavkastning,% 7,1 7,6 7,6 7,8 7,7Räntetäckningsgrad,ggr 1,8 1,8 1,7 1,5 1,5Skuldsättningsgrad,ggr 2,5 4,1 4,0 5,0 5,0Avkastningpåegetkapital,% 54,4 15,7 35,0 10,3 44,0

Medelantal anställda Kvinnor 34 35 33 34 31Män 41 37 34 32 30 75 72 67 66 61

koncernen i korthet

31

dEFINItIONEr Synlig soliditet Synligsoliditetmätsbådemedettegetkapital inkl.ochexkl.avsätt-ningarföruppskjutenskattpåtemporäraskillnaderirelationtillbalans-omslutningen.

Justerad soliditetSynligtegetkapitalexkl.avsättningarökatmedövervärdenminusupp-skjutenskatt (28%)påövervärde i relation tillbalansomslutningökatmedövervärdenminusuppskjutenskatt(28%)påövervärden.

direktavkastningBruttoresultatexkl.avskrivningarochnedskrivningariförhållandetillfastig-heternasbokfördavärdenvidåretsslutavseendefärdigställdafastigheter.

räntetäckningsgradResultatefterfinansiellaposterexkl.resultatfrånfastighetsförsäljning-ar,avskrivningar,nedskrivningarochövrigverksamhet,ökatmedrän-tekostnaderirelationtillräntekostnader.

SkuldsättningsgradRäntebärandeskulderirelationtillsynligtegetkapital.

Avkastning på eget kapitalResultatefterfinansiellaposter,exkl.avskrivningar,iprocentavgenom-snittligtsynligtegetkapital.

AllMäNNA rEdOVISNINGSPrINcIPEr

ÅrsredovisningenärupprättadienlighetmedårsredovisningslagenochRedovisningsrådetsrekommendationerochuttalanden,med

undantagförRR:27därÅRLtillämpas.Principernaäroförändradejämförtmedföregåendeår.Tillgångar,avsättningarochskulder

värderastillanskaffningsvärdenomingetannatanges.

ÅtagandenförålderspensionochfamiljepensionförtjänstemäniSverigetryggasgenomenförsäkringiAlecta.Enligtettuttalandefrån

RedovisningsrådetsAkutgrupp,URA42,ärdettaenförmånsbestämdplansomomfattarfleraarbetsgivare.Förräkenskapsåret2005har

bolagetintehafttillgångtillsådaninformationsomgördetmöjligtattredovisadennaplansomenförmånsbestämdplan.Pensionsplanen

enligtITPsomtryggasgenomenförsäkringiAlectaredovisasdärförsomenavgiftsbestämdplan.Åretsavgifterförpensionsförsäkringar

somärtecknadeiAlectauppgårtill0,9Mkr(0,7).Alectasöverskottkanfördelastillförsäkringstagarnaoch/ellerdeförsäkrade.Vid

utgångenav2005uppgickAlectasöverskottiformavdenkollektivakonsolideringsnivåntill129,0%(128,0).Denkollektivakonsolide-

ringsnivånutgörsavmarknadsvärdetpåAlectastillgångariprocentavförsäkringsåtagandenaberäknadeenligtAlectasförsäkringstek-

niskaberäkningsantaganden,vilkainteöverenstämmermedRR29.

kONcErNrEdOVISNING

KoncernredovisningenföljerRedovisningsrådetsrekommendationRR1:00Koncernredovisningochharupprättatsenligtförvärvsmeto-

den.Resultatetidotterbolagsomförvärvaselleravyttrasunderräkenskapsåretmedtastilldendeldethänförsigtilltideneftertillträdet

respektiveförefrånträdet.

FAStIGHEtEr

KoncernenssamtligafastigheterklassificerassomförvaltningsfastigheterochomfattasavRR24Förvaltningsfastigheter.Syftetmedinne-

havetärattfastigheternaskallgenereraintäkterfrånuthyrningellerfrånvärdestegring.Fastigheternaharibalansräkningenupptagitstill

ursprungligtanskaffningsvärdemedtilläggförvärdehöjandeinvesteringarochmedavdragförgenomfördaav-ochnedskrivningar.

VErklIGt VärdE AV FÖrVAltNINGSFAStIGHEtEr

Värderingarnahargjortsinterntmedavkastningskravperfastighetframtagnaavexterntvärderingsföretag.Avkastningskravetvarierar

inomintervallet4-10%beroendepåvarfastighetenärbelägen(vilkenortochvilketläge),samtfastighetenstyp(vilkenålderochvilken

hyresgästsammansättningmm).Marknadsvärdetperfastighetharberäknatssomfastighetensnormaladriftsöverskottirelationtillav-

kastningskravet,ochharkunnatberäknatspåetttillförlitligtsättförsamtligafastigheter.

BYGGNAdSINVENtArIEr

Utredningöverbyggnadsinventariernasbeloppsmässigaomfattninghargjortsunder2005.Byggnadsinventariernaredovisasinot11

Materiellaanläggningstillgångar.

PÅGÅENdE NY-, tIll- OcH OMBYGGNAdEr

Värderastilldirektatillverkningskostnadersamtskäligdelavindirektakostnader.

AVSkrIVNINGAr PÅ ANläGGNINGStIllGÅNGAr

Fastigheternasgodastandardbibehållsgenomlöpandeunderhållsomkostnadsförs.Avskrivningargörsöverberäknadenyttjandeperio-

derochnedtillettfastställtrestvärde.Restvärdetskallmotsvaraettförsiktigtberäknatmarknadsvärdepåfastighetensbyggnadsdeloch

bedömsblamedutgångspunktfrånbyggnadenstaxeringsvärdesamtinterntgenomfördamarknadsvärderingar.

Påbyggnaderdärbokfördavärdetöverstigerrestvärdetgörsavskrivningarmotsvarande1,5%avdessabyggnadersanskaffningsvärde.

Genomsnittligaavskrivningenikoncernenpåsamtligabyggnadersanskaffningsvärdeär1,3%.

Avskrivningargörsintepåfastighetersomharettbokförtvärdeunderstiganderestvärdet.Bolagethar,under2005,separeratbyggnads-

inventarierfrånbyggnadiredovisningen,vilketmedförattenöversynavbolagetsavskrivningsprinciperkanbliaktuell.

Avskrivningarpåmaskinerochinventariergörsenligtplanöverenfemårsperiod.

redovisnings- och värderingsprinciper

32

NEdSkrIVNINGAr

Tillgångarskrivsnednärdetredovisadevärdetärhögreänåtervinningsvärdet,dvsdethögstavärdetavnettoförsäljningsvärdetochnytt-

jandevärdet.Bedömningengörsförvarjeenskildtillgång.

FOrdrINGAr

Fordringarupptasefterindividuellvärderingtillbeloppvarmeddeberäknasinflyta.

lEASING

Leasingavtal,därialltväsentligtallariskerochfördelarsomförknippasmedägandetfallerpåuthyraren,klassificerassomoperationella

leasingavtal.Leasingavgifteravseendeoperationellaleasingavtalredovisassomenkostnadiresultaträkningenochfördelaslinjärtöver

avtaletslöptid.Koncernenssamtligaleasingavtalärattbetraktasomoperationella.

INtäktEr

Intäkterredovisasidenomfattningdetärsannoliktattdeekonomiskafördelarnakommeratttillgodogöraskoncernenochintäkterna

kanberäknaspåetttillförlitligtsätt.

Hyresintäkterförförvaltningsfastigheternaredovisaslinjärtienlighetmedvillkorensomangesigällandehyresavtal.

Ränteintäkterredovisasitaktmedattdeintjänas(beräkningenskerpåbasisavunderliggandetillgångsavkastningenligteffektivränta).

AVSättNINGAr

Avsättningarredovisasibalansräkningennärkoncernenharenförpliktelse(legalellerinformell)pågrundaveninträffadhändelseoch

dådetärsannoliktattettutflödeavresursersomärförknippademedekonomiskafördelarkommerattkrävasförattuppfyllaförpliktelsen

ochbeloppetkanberäknaspåetttillförlitligtsätt.Omkoncernenräknarmedatterhållaengottgörelsemotsvarandeenavsättningsom

gjorts,tillexempelgenomettförsäkringsavtal,redovisasgottgörelsensomentillgångibalansräkningen,mendettaskerförstdågottgörel-

senäridetnärmastesäker.

Omeffektenavtidsvärdetfördenframtidabetalningenbedömssomväsentligfastställsavsättningensvärdegenomattdetförväntade

framtidakassaflödetnuvärdesberäknasmedendiskonteringsfaktor(föreskatt)somavspeglarmarknadensaktuellavärderingavtids-

värdetochdeeventuellariskersomhänförstillförpliktelsen.Densuccessivaökningavdetavsattabeloppetsomnuvärdesberäkningen

medförredovisassomenräntekostnadiresultaträkningen.

Förnärvarandeförekommeringaandraavsättningaräntilluppskjutenskatt,pensionsförpliktelserochgarantiåtaganden.

FINASIEllA INStrUMENt

Orealiseradeförändringaravmarknadsvärdetpåfinansiellainstrumentharejhaftnågraredovisningsmässigaeffekter.

SkAttEr

Totalskattutgörsavaktuellskattochuppskjutenskatt.Aktuellskattärskattsomskallbetalasellererhållasavseendeaktuelltår.Hithör

ävenjusteringaravaktuellskatthänförligtilltidigareperioder.

Uppskjutenskattberäknasenligtbalansräkningsmetodenmedutgångspunktitemporäraskillnadermellanredovisadeochskattemäs-

sigavärdenpåtillgångarochskulder.Ijuridiskpersonredovisasobeskattadereserverinklusiveuppskjutenskatteskuld.Ikoncernredovis-

ningendelasdäremotobeskattadereserverupppåuppskjutenskatteskuldochegetkapital.

Vidberäkningaravuppskjutenskattanvänds28%omingetannatanges.

Vidrenasubstansförvärvbaseras,ienlighetmedRedovisningsrådetsrekommendationnr9,värderingenavuppskjutnaskattefordringar

ochuppskjutnaskatteskulderpåköpeskillingen.

kONcErNBIdrAG

FöretagetredovisarkoncernbidragienlighetmeduttalandenfrånRRAkutgrupp.Eftersomkoncernbidragetinteutgörvederlagförutförda

prestationerredovisasdetdirektmotbalanseradevinstmedel.

redovisnings- och värderingsprinciper

33

Noter

centrala administrationskostnader

Maskinerochinventarier 579 1040

579 1 040

totala avskrivningar 18 788 20 259

NOt 4. Information angående ersättning till revisorer 2005 2004

koncernen

Tillrevisorochrevisionsföretagharersättningutgått:

•förrevisionochannangranskningenligtaktiebolagslagen

mmsamtrådgivningochannatbiträdesomföranledsav

iakttagelservidgranskningen 530 340

•förfriståenderådgivning,biträdeetc 440 310

970 650

Moderbolaget

Tillrevisorochrevisionsföretagharersättningutgått:

• förrevisionochannangranskningenligtaktiebolagslagen

mmsamtrådgivningochannatbiträdesomföranledsav

iakttagelservidgranskningen 470 260

• förfriståenderådgivning,biträdeetc 400 290

870 550

NOt 5. Personal 2005 2004

koncernen

Kvinnor 34 35

Män 41 37

75 72

Moderbolaget

Kvinnor 34 35

Män 36 33

70 68

koncernen

Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:

Styrelse

Kvinnor 2 2

Män 3 3

5 5

Företagsledning

Kvinnor 1 1

Män 4 4

5 5

Moderbolaget

Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:

Styrelse

Kvinnor 2 2

Män 3 3

5 5

Företagsledning

Kvinnor 1 1

Män 4 4

5 5

Upplysning om sjukfrånvaro

Sjukfrånvaroförkvinnor 5% 10%

Sjukfrånvaroförmän 5% 5%

Sjukfrånvaroföranställdamellan30-49år 2% 3%

Sjukfrånvaroföranställdaäldreän49år 8% 9%

34

NOt 1. Hyresintäkter, kkr, Fördelningavhyresintäkterperort:

2005 2004 2003

koncernen

Stockholm 13061 3% 10366 3% 13871 3%

Finspång 38821 10% 43879 11% 43743 11%

Linköping 42507 10% 47366 11% 36670 9%

Norrköping 165383 40% 169939 40% 165952 41%

Örebro 25994 6% 26603 6% 29063 7%

Kumla 28524 7% 28230 7% 28618 7%

Uppsala 32791 8% 27398 6% 15029 4%

Arboga 21984 5% 24092 6% 23724 6%

Västerås 40071 10% 43290 10% 42585 11%

Övrigt 1930 1% 873 0% 1430 1%

411 066 100% 422 036 100% 400 685 100%

NOt 2. Fastighetskostnader, kkr 2005 2004

koncernen

Driftskostnader 179778 177987

Underhållochhyresgästanpassningar 23462 24839

Fastighetsskatt 15700 15445

218 940 218 271

driftskostnader

Reparationer 37531 35950

Fastighetsskötsel 25683 25510

Taxebundnakostnader 37280 34988

Uppvärmning 42066 41661

Fastighetsadministration 34076 36548

Övrigakostnader 3142 3330

179 778 177 987

Moderbolaget

Driftskostnader 123198 121594

Underhållochhyresgästanpassningar 12779 16080

Fastighetsskatt 8469 8528

144 446 146 202

driftskostnader

Reparationer 21841 19957

Fastighetsskötsel 14942 14334

Taxebundnakostnader 24333 22571

Uppvärmning 25457 24647

Fastighetsadministration 35153 38910

Övrigakostnader 1472 1175

123 198 121 594

NOt 3. Avskrivningar, kkr 2005 2004

koncernen

Fastighetsförvaltning

Byggnader 29070 29800

Fastighetsrelateradeinventarier 1847 3223

30 917 33 023

centrala administrationskostnader

Maskinerochinventarier 616 1074

616 1 074

totala avskrivningar 31 533 34 097

Moderbolaget

Fastighetsförvaltning

Byggnader 16470 16100

Fastighetsrelateradeinventarier 1739 3119

18 209 19 219

Noter

Sjukfrånvaronförvarjeovanståendegruppangesiprocentavgruppenssammanlagda

ordinariearbetstid.Gruppen”anställdayngreän30år”innehållerfärreänelvapersoneroch

därförredovisasingensjukfrånvaro.

2005 2004

Totalsjukfrånvaro 5% 8%

varavlångtidssjukfrånvaro 64% 78%

Långtidsfriska 96% 94%

Totalsjukfrånvaroangesiprocentavdeanställdassammanlagdaordinariearbetstid.

Långtidsjukfrånvaronärdenandelavsjukfrånvaronsomavserfrånvarounderen

sammanhängandetidav60dagarellermer.Denordinariearbetstidenhardefinieratssåsom

tillgängligarbetstid,dvsordinariearbetstidjusteradförtjänstledighet.Långtidsfriskaär

andelenanställdasomharfärresjukfrånvaroänfemdagarperår.

NOt 6. löner, andra ersättningar och sociala kostnader, kkr 2005 2004

koncernen

löner och andra ersättningar

StyrelseochVD 1531 2130

Övrigt 20395 19866

21 926 21 996

Socialakostnader 9126 9574

(varavpensionskostnader) (1849) (1750)

Avpensionskostnadernaavser416kkrgruppenstyrelseochVD.Bolagetsutestående

pensionsförpliktelsertilldessauppgårtill0kkr.Viduppsägningfrånbolagetssidaäger

VDrätttillavgångsvederlagmotsvarandetvåårslöner.Utfästelseomförtidapensionering

föreliggerej.

Moderbolaget

löner och andra ersättningar

StyrelseochVD 1375 2026

Övriga 19074 18322

20 449 20 348

Socialakostnader 8621 8989

(varavpensionskostnader) (1849) (1750)

Avpensionskostnadernaavser260kkrgruppenstyrelseochVD.Bolagetsutestående

pensionsförpliktelsertilldessauppgårtill0kkr.Viduppsägningfrånbolagetssidaäger

VDrätttillavgångsvederlagmotsvarandetvåårslöner.Utfästelseomförtidapensionering

föreliggerej.

NOt 7. resultat av fastighetsförsäljningar, kkr 2005 2004

koncernen

Försäljningspris 846372 13300

Bokförtvärde -527555 -12963

Resultat 318 817 337

Moderbolaget

Försäljningspris 85979 29802

Bokförtvärde -158887 -37390

resultat -72 908 -7 588

NOt 8 . resultat från andelar i koncernföretag, kkr 2005 2004

Moderbolaget

Resultatandelarfrånhandels-ochkommanditbolag 23093 25044

23 093 25 044

NOt 9. resultat från övriga finansiella tillgångar, kkr 2005 2004

Moderbolaget

Nedskrivningavaktierikoncernföretag -195553 -7900

-195 553 -7 900

NOt 10. Skatt på årets resultat, kkr 2005 2004

koncernen

Aktuellskattekostnad -3223 171

Uppskjutenskattekostnadavseende

temporäraskillnaderochbokslutsdispositioner. -1683 9273

redovisad skattekostnad -4 906 9 444

Moderbolaget

Aktuellskattekostnad -9272 -2889

Uppskjutenskattekostnadavseendetemporäraskillnader -3490 2749

redovisad skattekostnad -12 762 -140

koncernen

Redovisatresultatföreskatt 370389 51027

Skattenligtgällandeskattesats 103709 14288

Skatteeffektpåtillkommandeochavgåendeposter:

Återföringavvärdeminskningsavdragvidavyttring

avnäringsfastighet 28597 2582

Skattefrirealisationsvinst -117651 0

Skattemässigaavskrivningaröverplanmm -14610 -16731

Ändringaravtidigareårstaxeringar -3746 99

Skattpåschablonräntapåperiodiseringsfonder 249 0

Övrigaskattemässigajusteringar 229 -67

-3223 171

Uppskjutenskattpåtemporäraskillnaderoch

bokslutsdispositioner -1683 9273

Skatt på årets resultat -4 906 9 444

Moderbolaget

Redovisatresultatföreskatt 258891 133394

Skattenligtgällandeskattesats 72489 37350

Skatteeffektpåtillkommandeochavgåendeposter:

Ändringaravtidigareårstaxeringar -4205 99

Återföringavvärdeminskningsavdragvid

avyttringavnäringsfastighet 20641 2582

Nedskrivningavdotterbolagsaktier 54755 2212

Skattemässigaavskrivningaröverplan -8562 -10129

Skattefriutdelningfråndotterbolag -144486 -35140

Skattpåschablonräntapåperiodiseringsfonder 30 0

Övrigaskattemässigajusteringar 66 137

-9272 -2889

Uppskjutenskattpåtemporäraskillnader -3490 2749

Skatt på årets resultat -12 762 -140

Ikoncernenfinnsingakvarståendeförlustavdragattutnyttjamotframtidavinster.

35

Noter

NOt 11.Materiella anläggningstillgångar, kkr 2005-12-31 2004-12-31

FÖrVAltNINGSFAStIGHEtEr

koncernen

Byggnader

Ingåendeanskaffningsvärde 2746883 2569299

Inköp,ny-,till-ochombyggnad 101391 190142

Omklassificeringar -131399 0

Försäljningar -488143 -12558

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 228 792 2 746 883

Ingåendeavskrivningar -88600 -59300

Försäljningar 10500 500

Omklassificeringar 1600 0

Åretsavskrivningar -21885 -29800

Utgående ackumulerade avskrivningar -98 385 -88 600

Ingåendenedskrivningar -37470 -37470


Åretsnedskrivningar 0 0

Utgående ackumulerade nedskrivningar 0 -37 470

Utgående planenligt restvärde 2 130 407 2 620 813

Mark


Åretsinköp 9365 38110


Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 363 701 439 774

Byggnadsinventarier




Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 127 435 0

Ingåendeavskrivningar 0 0


Åretsavskrivningar -6365 0

Utgående ackumulerade avskrivningar -7 965 0

Utgående planenligt restvärde 119 470 0

Markanläggningar



Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16 303 0

Ingåendeavskrivningar 0 0

Åretsavskrivningar -820 0

Utgående ackumulerade avskrivningar -820 0

Utgående planenligt restvärde 15 483 0

Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter 2 629 061 3 060 587

taxeringsvärden

Mark 369764 461731

Byggnad 1309121 1694764

1 678 885 2 156 495

Moderbolaget

Byggnader





Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 263 863 1 434 739

Ingåendeavskrivningar -51700 -36100




Utgående planenligt restvärde 1 203 048 1 383 039

Mark




Byggnadsinventarier

Ingåendeanskaffningsvärde 0

Omklassificeringar 65254

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 65 254

Ingåendeavskrivningar 0

Åretsavskrivningar -3265

Utgående ackumulerade avskrivningar -3 265

Utgående planenligt restvärde 61 989

Markanläggningar

Ingåendeanskaffningsvärde 0

Omklassificeringar 11794

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 11 794

Ingåendeavskrivningar 0

Åretsavskrivningar -590

Utgående ackumulerade avskrivningar -590

Utgående planenligt restvärde 11 204

Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter 1 460 119 1 585 897

taxeringsvärden

Mark 235235 260674

Byggnad 796852 926515

1 032 087 1 187 189

Koncernensfastighetsbeståndharettverkligtvärde,marknadsvärde,uppgåendetillcirka

3200Mkr.Detinnebärattdetfinnsettövervärdepåfastigheternauppgåendetillcirka600

Mkr.Marknadsvärderingarnaärgjordaenligtdeprincipersomframgårunderredovisnings-

ochvärderingsprinciper.

36

Noter

MASkINEr OcH INVENtArIEr

koncernen 2005-12 31 2004-12-31

Maskiner och inventarier


Inköp 1117 2666


Utrangeringar 0 -2109


Ingåendeackumuleradeavskrivningar -13259 -11242


Utrangeringar 0 2109


Utgående ackumulerade avskrivningar 15 704 -13 259

Utgående planenligt restvärde 4 164 5 878

Moderbolaget

Maskiner och inventarier


Inköp 1083 2598


Utrangeringar 0 -2109


Ingåendeackumuleradeavskrivningar -12996 -11065


Utrangeringar 0 2109



Utgående planenligt restvärde 3 848 5 450

leasing

Framtidabetalningsåtagandenavseendeikoncernenförhyrdatillgångarper2005-12-31

fördelarsigenligtföljande:

År 2006 2007 2008 2009 2010

Kkr 900 900 900 900 900

Åretskostnadförleasinguppgicktill987kkr.

Beräknatanskaffningsvärdeuppgårtillcirka5000kkr.

NOt 12. Andelar i koncernföretag, kkr

Aktier kapitalandel % Antal Bokfört värde

FörvaltningsABStåhlInvest 100 1000 100

TeknikbolagetiNorrköpingAB 100 1000 100

ABRealvärdenHenryStåhl 100 1000 61280

ABNorrköpings-Fundamentet 100 1000 100

HenryStåhlFastigheteriKarlskogaHoldingAB 100 1000 2200

HenryStåhlFastigheteriLinköpingAB 100 100000 151322

HenryStåhlFastigheteriUppsalaAB 100 181850 35824

FastighetsABPelix 100 1000 18544

269 470

Andelar kapitalandel % rösträttsandel % Bokfört värde

ByggnadsABHenryStåhlKultursektor 100 100 19

KBCentrumfastigheter 100 100 233329

FörvaltningsABIntectorKB 100 100 1000

FastighetsbolagetSpetsenHB 100 100 124627

FastighetsbolagetKuttingen2KB 100 100 -47

358 928

totalt aktier och andelar 628 398

Indirekt ägda bolag kapitalandel % Antal

FörvaltningsABConstructor 100 123500

HenryStåhlFastigheteriKarlskogaAB 100 101000

FastighetsABSkvallertorget 100 10000

kapitalandel % rösträttsandel %

KungsbävernKB 100 100

Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte:

Namn Organisationsnummer Säte

FastighetsABSkvallertorget 556439-2404 Norrköping

FörvaltningsABStåhlInvest 556439-2388 Norrköping

TeknikbolagetiNorrköpingAB 556110-0032 Norrköping

ABRealvärdenHenryStåhl 556223-5928 Norrköping

ABNorrköpings-Fundamentet 556218-3060 Norrköping

HenryStåhlFastigheteriKarlskogaHoldingAB 556590-6913 Norrköping

HenryStåhlFastigheteriKarlskogaAB 556529-3064 Norrköping

ByggnadsABHenryStåhlKultursektor 916695-5576 Norrköping

KBCentrumfastigheter 916414-5576 Norrköping

FörvaltningsABIntectorKB 916412-1338 Norrköping

FastighetsbolagetSpetsenHB 916695-1104 Norrköping

HenryStåhlFastigheteriUppsalaAB 556065-8956 Norrköping

KungsbävernKB 916671-8511 Uppsala

FastighetsbolagetKuttingen2KB 969655-0590 Norrköping

FörvaltningsABConstructor 556061-5014 Norrköping

HenryStåhlFastigheteriLinköpingAB 556027-3525 Norrköping

FastighetsABPelix 556676-7546 Norrköping

37

Noter

NOt 13. Andra långfristiga värdepappersinnehav, kkr

Aktierochandelariintresseföretag

HenryStåhlFastigheterAB´sinnehavi:

-MarknadsföringsbolagetNyaNorrköpingAB

Kapital- Rösträtts- Antal Bokf.värde

andel% andel%

7,1 7,1 10 25

koncernens och moderbolagets bokförda värde 25

Uppgifterombolagensorganisationsnummerochsäte:

Namn Organisationsnummer Säte

MarknadsföringsbolagetNyaNorrköpingAB 556364-0480 Norrköping

NOt 14. Förvärv av dotterbolag och intressebolag, kkr 2005 2004

koncernen

Materiellaanläggningstillgångar 27514 0

Övrigaomsättningstillgångar 90 0

Kortfristigaskulder -9060 0

total köpeskilling 18 544 0

Likvidamedelideförvärvadebolagen -90 0

totalt kassaflöde hänförligt till investeringar i

dotterbolag och intressebolag 18 454 0

NOt 15. Pågående arbeten för annans räkning, kkr 2005-12-31 2004-12-31

Moderbolaget

Nedlagdakostnader 19693 14544

19 693 14 544

NOt 16. Övriga fordringar, kkr 2005-12-31 2004-12-31

koncernen

Skattefordringaringårmed 9 0

9 0

Moderbolaget

Skattefordringaringårmed 0 0

0 0

NOt 17. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, kkr 2005-12-31 2004-12-31

koncernen

Förutbetaldakostnaderfördrift 235 235

Upplupnahyresintäkter 5249 2513

Övrigt 912 1298

6 396 4 046

Moderbolaget

Förutbetaldakostnaderfördrift 235 235

Upplupnahyresintäkter 5249 2513

Övrigt 867 1243

6 351 3 991

NOt 18. Obeskattade reserver, kkr 2005-12-31 2004-12-31

Periodiseringsfondtax2002 2200 2200



3 805 3 805

NOt 19. Avsatt till uppskjuten skatt, kkr 2005-12-31 2004-12-31

koncernen

Uppskjutenskattpåtemporäraskillnader 110158 112008

Uppskjutenskattpåperiodiseringsfonder 8907 8740

119 065 120 748

Moderbolaget

Uppskjutenskattpåtemporäraskillnader 83830 87320

83 830 87 320

NOt 20. Förlagslån

Konvertibeltförlagslånpå10MkrvilketmedförrättatttecknaaktieriHenryStåhlFastigheter

ABtillenkursav2.000kronor/aktieharupptagitsunder2004medenräntesatsav4%.

Lånetmedförrätttillkonverteringtidigast2006-12-31ochsenast2007-12-31,ochförfalleri

sinhelhettillbetalning2007-12-31såvidakonverteringdessförinnaninteskett.

NOt 21. checkräkningskredit, kkr

koncernen

Beviljatbelopppåcheckräkningskredituppgårtill93780kkr.

Beviljadeejlyftakrediteruppgårtill320000kkr.

Moderbolaget

Beviljatbelopppåcheckräkningskredituppgårtill93780kronor.Checkräkningskrediten

ärredovisadsomlångfristigskuldeftersomlånelöftenfrånkreditgivareharlängrelöptid

änettår.

NOt 22. Skulder till kreditinstitut, kkr

koncernen

Förfaller till betalning

Skuld2005-12-31 Inomettår Mellanetttillfemår Senareänfemår

Skuldertillkreditinstitut 0 2282452 0

Summa 0 2 282 452 0

Moderbolaget

Förfaller till betalning

Skuld2005-12-31 Inomettår Mellanetttillfemår Senareänfemår

Skuldertillkreditinstitut 0 1563807 0

Summa 0 1 563 807 0

38

Noter

Finansiella instrument

Koncernenharräntebärandeskulderuppgåendetill2325Mkr.Förattmildraeffektenav

ränteuppgångarmåsteriskenfördettahanteras.

Koncernensfinanspolicyreglerarhanteringenavränteriskerna.Ramarnaförrisktagandetär

fastställdaifinansplicynochstyrblavilkengenomsnittligräntebindningstidsomminstmåste

finnas.Dessutomharfastställtsvilkenstruktursomskafinnasvadgällerräntebindningens

spridningöveråren(normportfölj).Vissavvikelsefårskefrånnormportföljen.

2005-12-31hadekoncernenföljanderäntestrukturiMkr:

0-1år 1-2år 2-3år 3-4år 4-5år 5-7år 7-10år

1134 10 151 25 -60 350 715

Ovanståendetabellvisarnettotavlånochfinansiellainstrument.

Avtalomlångalånelöftenharslutitsmedfinansiärernaom2600Mkr.Lånenharränte-

bindningkoppladetillreporäntaellerStibor.Räntestrukturenuppnåsgenomattfinansiella

instrumentanvänds.Effektenblirdensammasomomlånenbunditspåolikalöptider.

Medhänsyntilldeneffektivitetsomuppnåsvadgällerflexibilitetochprissättninganvänds

alternativetmedlångalånelöften,korträntebindningpålånenochfinansiellainstrument.

Positionernakallasstrategiska.

Genomsnittligräntebindningstidförkoncernensfinansieringaruppgick2005-12-31

till50månader.Eftersomdefinansiellainstrumentenanvändsförattuppnårätträntest-

rukturärdeattansesomstrategiska.Positionernaärmednågrafåundantagidentiska

medlångräntebindningpålånen.Deavvikelsersomfinnsärdefalldärräntetakeller

räntegolvharanväntsikombinationmedränteswappar.Dessaökarinteinågotfallrisken

nämnvärtutanhartilluppgiftattuppnåenextraeffektvadgällerriskochräntekostnad.

Nominellavärdetavräntebärandeskulderochingångnaavtalavseendefinansiella

instrumentuppgårtill2325Mkr.Marknadsvärdetper2005-12-31uppgårtill2424

Mkr.Närräntornasjunkeruppkommeretthögremarknadsvärdeändetnominellaoch

vidstiganderäntoruppkommerdetmotsatta.Effektenblirdensammaoavsettomman

hanterarränteriskenmedfinasiellainstrumentellerbinderlånpåolikalöptider.Enför-

ändringavmarknadsvärdetärenögonblicksbildochmarknadsvärdetnärmarsigdet

nominellavärdetförattvidbindningstidensslutheltöverensstämmameddetnominella

värdet.Redovisningsmässigaeffekteravförändringarpåmarknadsvärdenframgårunder

redovisnings-ochvärderingsprinciper.2005-12-31hadeavtalomfinasiellainstrument

ingåttsmed2000Mkr.

Vidvissatillfällentasävensktaktiskapositionertillskillnadfrånstrategiska.Avsikten

meddessaärattutnyttjaorimligaprissättningarimarknaden.Eventuellförlustvidsådana

positionerfårunderettårejöverstiga5Mkr.Under2005haringataktiskapositioner

tagits.Vidutgångenav2005fannsingataktiskapositioner.

NOt 23.

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, kkr 2005-12-31 2004-12-31

koncernen

Förutbetaldahyror 63277 61421

Upplupnaräntor 12414 12590

Förutbetaldaränteintäkterfinansiellainstrument 8732 5056

Upplupnadriftskostnader 2240 2240

Övrigt 15260 10905

101 923 92 212

Moderbolaget

Förutbetaldahyror 63277 61421

Upplupnaräntor 10730 9860

Förutbetaldaränteintäkterfinansiellainstrument 8732 0

Upplupnadriftskostnader 2000 2000

Övrigt 9638 8174

94 377 81 455

NOt 24. Ställda säkerheter, kkr 2005-12-31 2004-12-31

koncernen

Förskuldertillkreditinstitut

Fastighetsinteckningar 1985808 2431752

Företagsinteckningar 2200 2200

1 988 008 2 433 952

Moderbolaget

Förskuldertillkreditinstitut

Fastighetsinteckningar 1287641 1522906

Fastighetsinteckningarställdaavdotterbolag 99778 99778

Företagsinteckningar 2200 2200

1 389 619 1 624 884

NOt 25. Ansvarsförbindelser, kkr 2005 2004

Moderbolaget

Ansvarförskulderihandelsbolag 84898 84929

84 898 84 929

NOt 26. Jämförelse enl 9 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastigheter m m, kkr.

Förteckningöverbolagetsfastighetsinnehavlämnaspågrundavdessomfattningintehär.

SådanförteckninghardockupprättatsavbolagetochinsäntstillBolagsverket.

Koncernenstillgångarenligtkoncernbalansräkning 3547473

Koncernenshyresfastigheter,bokförtvärde -2216507

Bokförtvärdeavövrigatillgångarenligtkoncernbalansräkningen 1330966

Taxeringsvärdekoncernenshyresfastigheter 1577775

Hyresfastigheternastaxeringsvärde 1577775

Bokförtvärdeavövrigatillgångar 1330996

Eftersomtaxeringsvärdetpåkoncernenshyresfastigheterärstörreändetbokfördavärdetav

koncernensövrigatillgångarenligtkoncernbalansräkningenskallförvärvavaktieribolaget

enligt9§lagenomförvärvavhyresfastighetanmälasföreventuellprövningavhyresnämnd.

Norrköping den 9 mars 2006

MikaelStåhl JanLinderoth RobertIssal

Ordförande

PiaAlthin AnnChristinStåhl PeterKarlström

VD

Vår revionsberättelse har lämnats den 9 mars 2006

PeterLander MatsBergkvist

Auktoriseradrevisor Auktoriseradrevisor

39

=1,19

Vihargranskatårsredovisningen,koncernredovisningenochbokföringensamtstyrelsensochverkställandedirektörens

förvaltningiHenryStåhlFastigheterABförräkenskapsåret2005.Detärstyrelsenochverkställandedirektören

somharansvaretförräkenskapshandlingarnaochförvaltningen.Vårtansvarärattuttalaossomårsredovisningen,

koncernredovisningenochförvaltningenpågrundvalavvårrevision.

RevisionenharutförtsienlighetmedgodrevisionssediSverige.Detinnebärattviplaneratochgenomförtrevisionen

förattirimliggradförsäkraossomattårsredovisningenochkoncernredovisningeninteinnehållerväsentligafelaktigheter.

Enrevisioninnefattarattgranskaetturvalavunderlagenförbeloppochannaninformationiräkenskapshandlingarna.

Ienrevisioningårocksåattprövaredovisningsprincipernaochstyrelsensochverkställandedirektörenstillämpning

avdemsamtattbedömadebetydelsefullauppskattningarsomstyrelsenochverkställandedirektörengjortnärde

upprättatårsredovisningensamtattutvärderadensamladeinformationeniårsredovisningenochkoncernredovisningen.

Somunderlagförvårtuttalandeomansvarsfrihetharvigranskatväsentligabeslut,åtgärderochförhållandeni

bolagetförattkunnabedömaomnågonstyrelseledamotellerverkställandedirektörenärersättningsskyldigmotbolaget.

Viharävengranskatomnågonstyrelseledamotellerverkställandedirektörenpåannatsättharhandlatistridmed

aktiebolagslagen,årsredovisningslagenellerbolagsordningen.Vianserattvårrevisiongerossrimliggrundförvåra

uttalandennedan.

Årsredovisningenochkoncernredovisningenharupprättatsienlighetmedårsredovisningslagenochgerdärmed

enrättvisandebildavbolagetsochkoncernensresultatochställningienlighetmedgodredovisningssediSverige.

Förvaltningsberättelsenärförenligmedårsredovisningensochkoncernredovisningensövrigadelar.

Vitillstyrkerattårsstämmanfastställerresultaträkningenochbalansräkningenförmoderbolagetochförkoncernen,

disponerarvinstenimoderbolagetenligtförslagetiförvaltningsberättelsenochbeviljarstyrelsensledamöteroch

verkställandedirektörenansvarsfrihetförräkenskapsåret.

Norrköping den 9 mars 2006

Peter lander Mats Bergkvist

Auktoriseradrevisor Auktoriseradrevisor

revisionsberättelse

40

> ANN-cHrIStINE FrISkkundansvarig bostad

Hur ser en vanlig arbetsdag ut?Vadsomhelstkanhändanärmanlyfterpå luren! Jag svarar på många telefon-samtalochfårspontanabesök.

Hur skulle du beskriva företaget? Ståhlärmånaomsinpersonal,depre-mierar till exempel friskvård. För två årsedantestadevistavgångochdettränarjagfortfarande!

Vad tror du har hänt med företaget om tio år? Detärsåpassbranu,jagtrordetlevervidarepåsammasättomtioår.

Vilket är ditt roligaste minne från Ståhl?Det varnär vi varpåkonferenspåSol-backa och två manliga anställda upp-trädde med ”La dolce vita”- låten. Degjordedetkanonbra!

>ANNA rIkArdSONkundansvarig bostad + fastighet

Hur ser en vanlig arbetsdag ut?Väldigt varierande. Det är visningar ochbesiktningar,mendagenkanocksåstyrashelt av hyresgästernas telefonsamtal ochönskemål.

Hur skulle du beskriva företaget? Ståhlärfamiljärtochjagmärkeravdetpåflerasätt-närjagärutehosminakunderkännerdeigenmigochkanmittnamn.Viharenbrasammanhållninginomföretagetochallafårvarasigsjälva.

Vad tror du har hänt med företaget om tio år? Företaget kommer att ha förändrats,menkommer fortfarande att vara stabilt ochtryggt.

Vilket är ditt roligaste minne från Ståhl?Viblevinbjudnatillinvigningenavkonsert-husetLouisDeGeeriNorrköping.Detvarlängesedan,mendetärfortfarandeettpo-sitivtminne.

>MArIE AlM, kundansvarig

Vad får dig att le på jobbet?Mötenmedmänniskor,hyresgästerochkol-legorvarjedagochattkunnahjälpatillochglädjaandrafårmigattle.

Hur ser en vanlig arbetsdag ut?Det finns inga vanliga arbetsdagar! Tidengår väldigt fort, och arbetsuppgifterna ärvarierande,detäralltfrånuthyrningavlä-genhetertillakutaåtgärder.

Hur skulle du beskriva företaget? Mjuktochpersonligt.Ettföretagiförändringsomvillgöradetsåbrasommöjligtförsinahyresgäster med kundvård och tillgänglig-het.Ståhlärmånomsinpersonalochlåtervarochentaegetansvar.

Vad ser du fram emot att göra idag? Attgöraklartbudgeten!Ochattuppfyllahy-resgästensönskemålomrättlägenhet,menäven att bibehålla kundernas intresse omdeinteärnöjdameddenförstasomvisas.

41

”Ett företag i förändring som vill göra det så bra som möjligt

för sina hyresgäster”

ANNElIE HAUEr, Personal- & KontorschefFödd 1964, anställningsår 1986

>

PEtEr kArlStrÖM, VDFödd 1954, anställningsår 1998

>

tHOMAS WAldEN, Informations- & MarknadschefFödd 1950, anställningsår 2003

MIkAEl NIlSSON, UtvecklingschefFödd 1956, anställningsår 1982

BErt lUNdBlAd, vVD & FinansdirektörFödd 1956, anställningsår 1986

>

>

>

Alla vi på Ståhl...

42

lEdNINGSGrUPPEN

Birgitta JonssonBjörn AveholtJessica SjögrenThomas WahlbergKenneth BergerfalkÅsa Nyström

Roland ThérusJonas HillmannTommy KarlbomMaria RosellAnn-Christine FriskMagnus Bengtsson

Lars OlovssonSven-Inge CarlssonCamilla ÖhlundEva NarvebyCathrine TiborsonLeif SöderbergSten Arnshelm

Anna RikardsonJan CarlbergMia FranssonLisbeth AnderssonUlla KarlssonLinda LundbladMichael Öhlund

Karl-Gustav AnderssonKrister RynningSibyl HagelMarie UrbanHåkan KlingRalph Eriksson

Tina SaksNiklas AhlstedtCrister FridhBjörn CedgrenMarie AlmGudrun Malm

Saknas på bild:Göran JohanssonSören EspingSinikka Rontti

>

>

>

>

>

>Bilden visar Jessica Bondesson och Tobias Svanberg, hyresgäster i kvarteret ”Kapellhorvan”, Norrköping.

Omslagsbilden är ett motiv från Kvarteret ”Stallbacken”. En unik miljö i centrala Örebro.

Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Ståhl. Foto: Jan Ekblom, Christer Pöhner, Sofia Paunovic’, Leif Hallberg.Tryck: TelloGruppen.

ÖPPENHET ska prägla alla samtal vi på Ståhl för med våra kunder. Samtidigt som våra samtal är öppna och ärliga, ska de alltid bygga på ömsesidig respekt.

OMTANKE betyder för oss på Ståhl att våra kunder verkligen ska känna att vi sätter dem i första rummet. Hos oss ska du mötas av engagerade medarbetare som finns nära dig, är lyhörda och lätta att nå.

LÅNGSIKTIGHET är för oss på Ståhl att underhålla och utveckla våra fastigheter med efter-tanke och att ta ansvar. Det är så vi har byggt upp vår verksamhet sedan 1947. Det är så vi blivit ett stabilt företag och en trygg värd.

...detta är våra värdeord.

INNEHÅLL2005 I SAMMANdrAG 3

”STÅHL I EN fÖräNdErLIG värLd” Styrelseordförande, Jan Linderoth 4-5

”2005 vAr STÅHLS År”VD, Peter Karlström 6-7

NyA KÅrHuSET I NOrrKÖPING 8-9

ICA-ENTrEPrENÖrEN I KuMLA 10-11

WAyNE´S COffEE 12-13

ATT vErKA I EN STAd MEd HArMONI 14-15

”dET är fAMILJärT MEd EN LäTT STäMNING” 16

fASTIGHETSfÖrTECKNING 17-19

”dET GÅr uPPÅT fÖr byGGMArKNAdEN” Finansdirektör, Bert Lundblad 20-21

fINANSIELL vErKSAMHET 22-23

fÖrvALTNINGSbEräTTELSE 24-41

vI PÅ STÅHL 42-43

Documents

%c3%85rsredovisning 05