// RIQUALIFICAZIONE CAPANNONI 17 E 18 EX OFFICINE REGGIANE DA ADIBIRE AD UFFICI E LABORATORI

© andrea oliva architetto 2014

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// RIQUALIFICAZIONE CAPANNONI 17 E 18 EX OFFICINE REGGIANE DA ADIBIRE AD UFFICI E LABORATORI

// PREMESSA 05

// IL LUOGO 06

// L’AREA 10

// EX REGGIANE 14

// CONCEPT 18

// CAPANNONE 17 24

// CAPANNONE 18 36

// PROCEDURE 46

// COSTI 52

> INDICE

5//

Questo documento illustra gli obiettivi strategici del processo di rigenerazione urbana dell’area ex “Officine Meccaniche Reggiane” attraverso una sintesi delle principali caratteristiche e dotazioni degli spazi previsti dal progetto urbano e architettonico, nel contesto generale del Parco della Conoscenza.Il documento è dedicato ai “manifestanti interesse” che identificano, in questo luogo, l’ideale soluzione locativa e relazionale per sviluppare e consolidare la propria missione aziendale, vocata alla ricerca e allo sviluppo dei propri prodotti: uno strumento di conoscenza per una progettualità mirata, dove sviluppare e corrispondere le specifiche esigenze in un ampio spettro di servizi, spazi e tecnologie anche condivise.

7//

> PREMESSA

> IL LUOGO

MILANO

TORINO

BOLOGNA

F IRENZE

ROMA

NAPOL I

REGG IO EM IL IA

VENEZ IA

SV IZZERA

10//

> TECNOPOLO > CEPAM> MALAGUZZ I

REGG IO EM IL IA

CULTURATALENT I

IMPRENDITOR I

LAVORO

SERV IZ I

R ICERCA

// AMBIZIONI> L’obiettivo è far diventare Reggio Emilia un luogo di attrazione per le risorse creative e per i giovani talenti, la

sede dove far sorgere centri di ricerca e nuovi servizi, una città dove scegliere di vivere per avere accesso a occasioni di lavoro e di attività imprenditoriali uniche ed eccezionali.> La capacità di attrazione del Parco si traduce in progetti per il recupero delle aree industriali dismesse, a partire dai

Capannoni 18 e 17 delle Reggiane (accanto al Capannone 19, sede fisica del Tecnopolo) dove collocare, oltre a nuove realtà imprenditoriali, anche le attività legate al settore terziario avanzato, alla cultura e ai servizi, destinate a

generare quelle nuove forme di lavoro e residenza che già oggi contraddistinguono i cluster creativi delle principali

città europee.

> Il Parco dovrà rappresentare anche il volano per la rigenerazione del quartiere Santa Croce attraverso la diffusione

di qualità urbana e la creazione di relazioni urbane tra il quartiere stesso e la città, in particolare il quartiere della Stazione

storica e il centro storico.

// LA STAZIONE AV> Dal 9 giugno 2013 è operativa la Stazione Alta Velocità di Reggio Emilia: la nuova stazione ferroviaria Mediopadana,

rappresenta l’unica fermata in linea dell’Alta Velocità nel tratto Milano - Bologna.

Sorge a circa 4 chilometri a Nord del centro di Reggio Emilia, in via Città del Tricolore a Mancasale (frazione di Reggio Emilia)

e si trova a meno di un chilometro dal casello autostradale di Reggio Emilia: è facilmente raggiungibile dall’Autostrada

del Sole, ma anche dall’Autobrennero e dalla tangenziale Nord di Reggio.

> L’area ex Reggiane si trova al centro dell’interconnessione fra Stazione Centrale e Stazione AV Mediopadana col

treno FER della linea Reggio - Guastalla, combinando il flusso nazionale della AV con il flusso regionale e locale

delle ferrovie storiche.

// TRASPORTO PUBBLICO> Un ruolo di primo piano viene attribuito al trasporto pubblico.

Infatti, Lo sviluppo del parco andrà in parallelo anche con la realizzazione di efficienti collegamenti con la città e il centro

storico e l’integrazione sinergica tra mobilità gomma / ferro e mobilità pubblica / privata. Vanno in questa direzione:

• il progetto per la realizzazione del sottopasso di collegamento tra Piazzale Europa e i viali di Circonvallazione

• l’attivazione del Servizio Ferroviario Metropolitano che potrà trasformarsi in tramvia e collegare il Nord e il Sud

della città, passando per il centro storico.

Inoltre, per garantire gli spostamenti dei passeggeri da e per la Stazione AV, sono stati predisposti servizi di trasporto locale con frequenza minima di 24 minuti.

// POLARITA’> Il Tecnopolo (Capannone 19) è stato realizzato con un investimento di 5,5 milioni di euro (2,4 milioni dalla Regione,

3,1 milioni dal Comune di Reggio Emilia);

> Il Centro Permanente delle Attività Musicali CEPAM è stato realizzato con 2,5 milioni di euro attraverso un project

financing con intervento privato;

> La nuova Scuola presso il Centro internazionale Loris Malaguzzi sarà finanziata dal Comune con 1 milione di euro;

> La riqualificazione del Centro di Interscambio della Mobilità CIM / Piazzale Europa prevede un investimento

di 2,5 milioni di euro da parte della Regione, oltre a 2 milioni di euro con previsione di intervento pubblico-privato

per la riqualificazione / riapertura di viale Ramazzini all’interno dell’area ex Reggiane (nuovo asse di collegamento tra

Campovolo e Piazzale Europa). A completamento della rigenerazione di Piazzale Europa verranno finanziati per la creazione

di piste ciclo-pedonali ulteriori 3 milioni di euro da parte della Regione e 4,5 milioni da privati per l’apertura del

sottopasso di via Lama Golese, per un totale di 7,9 milioni di euro da finanziamenti regionali attraverso il Documento

unico di programmazione (Dup);

> Per la riqualificazione dei Capannoni 17 e 18 sono previsti circa 18 milioni di euro con intervento privato-pubblico.

1 1//

> L’AREA

REGGIO EM IL IAC E N T R O S T O R I C O

AEROPORTOCAMPOVOLO

AREA EX REGG IANE

VIA EM IL IA SS 9

FERROV IA M ILANO / BOLOGNA

FERROV IA AV

STAZ IONE AV

STAD IO

EX STAD IO

PONTE SUD

PONTE NORD

PONTE CENTRALE

STRADA PER BAGNOLO IN P IANO

FERROV IAREGG IO / GUASTALLA

PISTA ATLET ICA

P ISTA C ICL ISMO

CENTRO INTERNAZ IONALE INFANZ IA L . MALAGUZZ I

CEPAMPIAZZALEEUROPA CAPANNONE 18

CAPANNONE 17TECNOPOLO

P ISC INA COMUNALE INDOOR

P ISC INA COMUNALE OUTDOOR

F IERA

ZONA INDUSTR IALE

AUTOSTRADA A 1

VIA

GRAM

SCI

V IA

GRAM

SCI

F ERROV IA AVAUTOSTRADA A 1

P ISTA ATTERRAGGIO

TANGENZ IALE NORD

VIA DELL ’AERONAUT ICA

V.LE

PAR

T IG I

ANO

TANGENZ IALE NORD

V IAL I D I C IRCONVALLAZ IONE

14//

V IA DELL ’AERONAUT ICA

AEROPORTOCAMPOVOLO

FERROV IA M ILANO / BOLOGNA

STAZ IONE FS STOR ICA

TANGENZ IALE NORD

VIAL I D I C IRCONVALLAZ IONE

VIA

GRAM

SCI

V IA EM IL IA SS 9

CAPANNONE 17

CAPANNONE 18

TECNOPOLOP IAZZALEEUROPA

CENTRO INTERNAZ IONALE INFANZ IA L . MALAGUZZ I

// AREAL’area si caratterizza per l’ingente presenza di attività produttive dismesse, che oggi appaiono come elementi di criticità

ma che potranno essere oggetto di interventi di rigenerazione urbana senza consumo di territorio.

> La posizione strategica, le dotazioni infrastrutturali, la presenza di funzioni e polarità di eccellenza e la grande

disponibilità di aree da poter reinserire nel circuito vitale della città, fanno dell’area ex Reggiane un contesto urbano ad

altissimo potenziale per Reggio Emilia e il suo territorio.

// CONNESSIONILa riqualificazione di via dell’Aeronautica e di via Agosti e la riapertura del braccio storico di viale Ramazzini saranno

fondamentali per connettere l’area Reggiane alla viabilità portante.

Altrettanto strategica è la realizzazione di un sistema di percorsi ciclabili e pedonali che superi il fascio ferroviario in

più punti, collegando l’area con il centro storico, la zona Stazione storica e il Campus universitario San Lazzaro.

// INGRESSI> Per chi arriva dalle tangenziali, l’accesso all’area Reggiane sarà garantito dalla riapertura del tratto storico di viale Ramazzini, boulevard d’ingresso, dorsale delle funzioni e degli spazi pubblici più rilevanti e direttrice distributiva

della viabilità. Percorrendolo si potrà raggiungere direttamente piazzale Europa, l’accesso al Parco della Conoscenza.

> Un percorso ciclopedonale, parallelo al lato nord della ferrovia, collegherà il centro storico e il quartiere stazione

con l’area Reggiane e si configurerà, da via Gramsci fino al Campus San Lazzaro, come struttura urbana portante di

collegamento ai servizi per la mobilità già presenti e alle nuove funzioni pubbliche e private che si insedieranno nell’area.

Con la riqualificazione di piazzale Europa si genererà una nuova polarità urbana a nord della stazione, a sistema con il

Centro Internazionale per l’infanzia L. Malaguzzi e il Tecnopolo.

// PROGETTO> Il progetto consiste nella realizzazione del Parco della Conoscenza, dell’Innovazione e della Creatività che avrà il suo centro fisico e il suo ingresso nel riqualificato piazzale Europa. Il Parco sarà una piattaforma logistico-

tecnologica capace di potenziare i centri di ricerca della città, a partire da quelli già esistenti nel Tecnopolo e nel Centro

Internazionale L. Malaguzzi, mettendo a valore la loro prossimità in modo da potenziare lo scambio e la condivisione di

conoscenza e da aumentare le sinergie fra ricerca e produzione, fra educazione, creatività e sapere industriale.

Questa piattaforma avrà un alto valore competitivo e costituirà il volano per l’intera economia reggiana e non solo:

affiancherà le imprese per dare vita a innovazioni di prodotto e di processo e per far nascere nuovi servizi, sarà

l’incubatore per start-up e spin-off di nuove imprese e attività, e avrà il compito di sviluppare relazioni nazionali ed

internazionali, attraverso l’incrocio fra domanda e offerta in settori strategici dell’economia.

> Il Parco potenzierà il sistema della conoscenza della città, che oggi gravita intorno alle sedi universitarie e agli

istituti tecnici superiori, e diventerà un centro di eccellenza nell’ambito del sistema regionale della rete alta tecnologia.

// INFRASTRUTTURE TELEMATICHE> L’infrastrutturazione telematica del territorio è il quarto progetto, trasversale ai precedenti. E’ stato raggiunto,

in proposito, un accordo di programma con Telecom, per portare la banda larga in centro storico, a Mancasale e nell’area Reggiane. Si possono inoltre introdurre tecnologie avanzate sperimentali come quelle dei lampioni

intelligenti (in grado di controllare ogni singolo lampione e garantire il massimo dell’efficienza energetica), sfruttando gli

stessi lampioni come strutture periferiche per diffondere il wi-fi e per altre nuove funzioni, come ad esempio:

> sicurezza> controllo del traffico> comunicazione> Altri progetti specifici sono stati inoltre individuati, come la realizzazione di una centrale a biomasse, una

piattaforma energetica con fotovoltaico e il teleriscaldamento.

15//

> EX REGGIANE

18//

// EX REGGIANE E AREA NORD> L’area ex Reggiane si estende indicativamente su una vasta porzione del quartiere Santa Croce compresa fra via

Agosti, la rete ferroviaria FS, viale Ramazzini e il Campovolo, e rappresenta, ancor prima di una dimensione territoriale,

una dimensione simbolica e identitaria nella quale si rispecchia la città del ‘900 e si proietta la città del futuro.

Quest’area infatti, attraverso la storia delle ex Officine Meccaniche Reggiane che le danno il nome, è la testimonianza del

passaggio dal mondo agricolo al mondo industriale (iniziato sul finire del XIX secolo e protrattosi per gran parte del XX

secolo) e potrà diventare nei prossimi anni occasione decisiva per progettare il nuovo modello di sviluppo sostenibile

della città.

> L’area ex Reggiane assume dunque il ruolo di opportunità infrastrutturale per lo sviluppo di un nuovo modello economico della città e del suo territorio, fondato sulla società della conoscenza. Proprio la diffusione di qualità

urbana, insieme alla ricerca di relazioni sistemiche (sia funzionali che morfologiche) tra il quartiere Santa Croce e le altre

componenti strutturali della città (in primis il centro storico), assumono dunque particolare importanza nella visione

futura che l’Amministrazione Comunale attribuisce all’area ex Reggiane a cui, oltre la specifica competenza per funzioni

strategiche e servizi di alta specializzazione, spetta anche il compito di volano per la rigenerazione urbana.

> Il Piano Nazionale Città è un programma promosso dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, avviato nel

Giugno 2013 dal primo Decreto Sviluppo, dedicato alla rigenerazione delle aree urbane degradate: esso ha accordato

11 milioni di euro a Reggio Emilia per l’Area Nord, a cui si aggiungono 6,5 milioni di euro resi disponibili dalla Regione

Emilia-Romagna e gli investimenti delle Organizzazioni e Società private, in particolare per l’area ex Reggiane.

> Nell’ambito dell’Area Nord, sono sette gli interventi prioritari indicati dal Comune di Reggio Emilia, concentrati

in particolare sugli spazi pubblici, sulla loro riqualificazione e sull’accessibilità alle strutture:

1. riapertura, riqualificazione morfologica e riorganizzazione funzionale del braccio storico di viale Ramazzini, attualmente inglobato nell’area industriale dismessa delle Reggiane;

2. riqualificazione e trasformazione di piazzale Europa nel centro fisico del Parco della Conoscenza, Innovazione e Creatività, al fine di potenziare, con infrastrutture adeguate, le competenze distintive per sviluppare il nuovo modello

di economia della conoscenza per la città, attraverso l’area Reggiane. Questo intervento è importante per collegare l’area

alla città e al suo centro storico, attraverso il potenziamento dell’accessibilità pubblica e privata;

3. insediamento di nuovi centri di ricerca applicata, di start–up e spin–off d’impresa, di attività produttive e di

terziario avanzato all’interno dei Capannoni 17 e 18 delle ex Reggiane (i quali sono già oggetto di interesse da parte

di società private reggiane per installarvi centri di ricerca e innovazione, di progetto e prodotto). I Capannoni 17 e 18 sono

accanto al Capannone 19, destinato al Tecnopolo, con i laboratori di Università, Crpa e REI-Reggio Emilia Innovazione;

4. realizzazione del sistema ciclabile e pedonale di superamento del fascio ferroviario;

5. realizzazione del sottopasso di collegamento con i viali di Circonvallazione in corrispondenza di via Lama Golese;

6. riqualificazione morfologica e riorganizzazione funzionale di via Gramsci: un intervento rilevante al fine di mettere

in relazione il nodo Mediopadano con la città e quest’ultima con l’Area vasta e l’Europa;

7. realizzazione del sistema di paesaggio: con questo intervento in particolare si vuole generare l’effetto città per

potenziare la qualità urbana nell’Area Nord a beneficio di tutti gli insediamenti, a cominciare da quelli residenziali storici;

si vuole ricostruire l’identità del territorio attraverso la modellazione del paesaggio come infrastruttura connettiva e relazionale.

19//

> CONCEPT

22//

> TECNOPOLO

> CAPANNONE 18

// CAPANNONI 17 E 18> Il progetto di riqualificazione per i Capannoni 17 e 18 prevede una soluzione costruttiva innovativa già adottata nel

recente recupero del Capannone 19 adibito a Tecnopolo, ovvero sarà un “edificio nell’edificio”. Recuperata l’architettura

storica attraverso un intervento conservativo, al suo interno verranno realizzati i nuovi edifici autonomi, implementabili e

modulati secondo le esigenze dei fruitori.

> I nuovi edifici autonomi dal punto di vista funzionale sono studiati come parte di un sistema più complesso ed

integrato, in grado di generare e governare connessioni e relazioni pubbliche e private.

Questa particolare soluzione combina la tecnica “a fresco” del recupero conservativo degli edifici industriali (per le parti

relative a restauro, consolidamento e conservazione del capannone esistente) con la tecnica “a secco” per le nuove

costruzioni (laboratori e uffici). In tal modo, oltre a diminuire i tempi di realizzazione per effetto di due processi paralleli

e distinti, si permette una scelta mirata delle performances del nuovo edificio, grazie anche alla facilità d’uso di materiali

specifici ad alta efficienza igrotermica, termica, acustica, estetica, ecc.

> Grazie alla flessibilità e immediatezza del processo costruttivo a secco si possono definire “le stratigrafie”

necessarie a realizzare ogni edificio in base alle necessità indoor che ogni singolo ambiente deve o può avere (ufficio,

laboratorio, esposizione, sala conferenze, ecc..)

> Come un “vestito su misura” si individua la migliore soluzione costruttiva con un controllo immediato del rapporto

costi / benefici anche in termini gestionali.

// RESTAURO DELL’ARCHITETTURA STORICA INDUSTRIALELe strutture dei capannoni 17 e 18 verranno restaurate mediante le seguenti fasi:

> restauro conservativo e consolidamento delle murature e delle strutture in cemento armato esistenti;

> bonifica e sostituzione del manto di copertura con pannelli sandwich in lamiera e fotovoltaico;

> miglioramento sismico secondo normativa vigente delle strutture verticali e orizzontali (piedritti, travi, tralicci,

arcarecci, capriate e reticolari) mediante irrigidimenti, controventi e interventi puntuali;

> realizzazione delle gallerie interne / esterne con giardini e nuova pavimentazione carrabile.

// NUOVA ARCHITETTURALa costruzione delle nuove strutture indipendenti avverranno nel seguente modo:

> StruttureGli edifici di nuova costruzione saranno realizzati con una struttura lignea a telaio su più livelli, collegati da corpi scala

e ascensori comuni e/o privati.

> Pareti esterne ed interneSaranno realizzate con modalità a secco, attraverso una variazione del pacchetto sandwich (termico e acustico) in

relazione alle esigenze funzionali. Le finiture esterne saranno in pannelli di legno naturale trattato con oli e cere

mentre quelle interne in lastre di cartongesso o lastre in calcio-silicato.

> SerramentiLa tipologia dei serramenti esterni sarà in alluminio a taglio termico con vetrocamera bassoemissiva con gas argon.

I portoni di accesso blindati, mentre le porte interne in laminato e personalizzabili a seconda delle esigenze specifiche.

> FinitureLa pavimentazioni degli spazi comuni saranno realizzate in calcestruzzo di tipo industriale ad alta portata (1000 kg/m2).

Le pavimentazioni ed i rivestimenti degli spazi interni e dei bagni saranno realizzate con resine epossidiche cementizie

di colore chiaro (rispondenti alle norme igienico-sanitarie e personalizzabili) o con ausilio si pavimenti galleggianti in

gres porcellanato / laminato per il passaggio degli impianti.

> Impianti e dotazioni tecnologicheLe nuove strutture saranno termicamente indipendenti e dotate di impianti di trattamento aria, impianti elettrici, idraulici

generici e su specifica richiesta di impianti e reti speciali già disponibili in sito (wireless, gestione accessi, antintrusione,

fibra ottica, telefonia, ecc...).

23//

24//

15a

18

17

15b

STAZ IONE FS STOR ICA

FERROV IA M ILANO / BOLOGNA

V IALE RAMAZZ IN I

V IA AGOST ICE

NTRO

INT

ERNA

ZION

ALE

L. M

ALAG

UZZI

TECN

OPOL

O

25//

VIA

DELL

’AER

ONAU

TICA

CAPANNONE 18 CAPANNONE 17

TECNOPOLO

> C A P A N N O N E 17

28//

> C A P A N N O N E 17

// PIANO PRIMO// PIANO TERRA

29//

CAPANNONE 18 CAPANNONE 18

18

17

15b

15a

TECN

OPOL

O

L. M

ALAG

UZZI

P IAZZALEEUROPA

TAV A 1

FS

30//

PUBLIC SPACES-PACKE Q U I P M E N T

BIC ICLETTEELETTR ICHE

AREE PERINCONTRI

AREERELAX

BARRISTORANTE

INFOPOINT

GIARDINIINDOOR

AUTOELETTR ICHE

RETEWI-F I

PUNT I PERR ICAR ICA

PANNELLIFOTOVOLTAICI

> SED I PER UFF IC I , START-UP E SPAZ I D I RELAZ IONE

31//

32//

> BU ILD ING AUTOMAT ION SYSTEM

OFFICE-PACKE Q U I P M E N T

ARCHIV IOV IRTUALE

CORRENTE220 V O L T

SERVERROOM

CONTROLLOACUST ICO

IND IPENDENZATERMICA

A/B CLASSEENERGETICA

RETEDAT I

F IBRAOTT ICA

RETEWI-F I

CONFERENCEROOM

33//

34//

> SPAZ I ESPOS IT IV I

35//

36//

37//

> C A P A N N O N E 18

40//

> C A P A N N O N E 18

CAPANNONE 17

CAPANNONE 17

41//

// PIANO TERRA

// PIANO PRIMO

// PIANO SECONDO

CAPANNONE 17

18

17

15b

15a

TECN

OPOL

O

L. M

ALAG

UZZI

P IAZZALEEUROPA

TAV A 1

FS

42//

> SPAZ I E RELAZ ION I TRA PAESAGGIO INDUSTR IALE E URBANO

PUBLIC SPACES-PACKE Q U I P M E N T

BIC ICLETTEELETTR ICHE

AREE PERINCONTR I

AREERELAX

BARRISTORANTE

INFOPOINT

G IARD IN IINDOOR

AUTOELETTR ICHE

RETEWI-F I

PUNT I PERR ICAR ICA

PANNELL IFOTOVOLTA IC I

43//

44//

> BU ILD ING AUTOMAT ION SYSTEM

CORRENTE380 V O L T

OFFICE-PACKE Q U I P M E N T

ARCHIV IOV IRTUALE

CORRENTE220 V O L T

SERVERROOM

CONTROLLOACUST ICO

IND IPENDENZATERMICA

A/B CLASSEENERGETICA

RETEDAT I

F IBRAOTT ICA

RETEWI-F I

CONFERENCEROOM

LAB-PACKE Q U I P M E N T

ARCHIV IOV IRTUALE

CORRENTE220 V O L T

CONTROLLOACUST ICO

IND IPENDENZATERMICA

A/B CLASSEENERGETICA

RETEDAT I

F IBRAOTT ICA

RETEWI-F I

CONFERENCEROOM

45//

46//

47//

> PROCEDURE

50//

// MODALITA’ DI INTERVENTO> intervento diretto tramite Piano di Riqualificazione Urbana PRUIl Programma di Riqualificazione Urbana (PRU) e il Progetto Definitivo sono in fase di approvazione.

Le Norme di Attuazione (NA) del PRU prevedono un Diritto Edificatorio (espresso in Sc) DE = 0,4 m2 / m2 Sc, che

determina una Superficie complessiva Sc in attuazione pari a 12.523 m2.

> altri indici assegnati all’intervento dalle NA del PRU• Ripartizione funzionale Svp = 25 % St

• Indice di Permeabilità Ip = Se + Ve > 50 %

• Indice Arboreo A = 30 alberi / ha

• Indice Arbustivo Ar = 40 arbusti / ha

• parcheggi P2 40 mq / 100 m2 Su

• parcheggi P1 1 p.a. ogni 70 m2 Su

// FUNZIONI INSEDIABILILe funzioni insediabili sono del tipo:

> terziario-direzionali (con possibilità di insediamento di massimo del 30%)

>produttivo-manufatturiere

// SUPERFICIDa PRU, la Superficie Territoriale St è pari a 102.814 m2 comprensiva delle superfici dei Capannoni, delle porzioni

di viale Ramazzini e Piazzale Europa da riqualificare e delle aree pertinenziali da adibire a parcheggi, viabilità e piazze.

La St, moltiplicata per l’indice DE, determina una Superficie complessiva Sc massima realizzabile di 41.126 m2.

L’ipotesi progettuale definisce una superficie indicativa che sarà meglio dettagliata in fase di progetto esecutivo.

// BONIFICHE Nel contesto generale, le attività di bonifica (che riguardano bonifica terreni, bonifica amianto,bonifica bellica) sono già

state avviate e parzialmente concluse dal Comune di Reggio Emilia mediante richiesta di pareri agli Organi competenti

in materia:

> Provincia di Reggio Emilia

> Arpa> AuslA questi Enti è stata avanzata la richiesta di approvazione del Piano di Caratterizzazione di Bonifica dell’area nella

sua totalità. A tale scopo, saranno individuate:

> modalità di esecuzione delle bonifiche> stralci e modalità di attuazione degli interventi edilizi e infrastrutturaliCiò consentirà di garantire un processo di riqualificazione generale dell’area a stralci funzionali e funzionanti.

// TEMPI DI CONSEGNAPer la consegna “chiavi in mano” degli immobili e delle aree riqualificate sono previste le seguenti tempistiche:

> progettazione esecutiva: 6 mesi> attivazione gara e inizio lavori: 4 mesi> realizzazione e consegna opera: 18 mesi

51//

PROJECT COMMUNITY PROJECT COMMUNITY

COMUNE D I REGG IO

EM IL IA

MANIFESTANTI INTERESSE

S O C I E T à / S T U D I

IREN R INNOVABIL I

FANTUZZ I IMMOBIL IARE

NEWCO

STU - S O C I E T à D I T R A S F O R M A Z I O N E U R B A N A

52//

PREL IM INARE D I ACQUISTO PUA

LAVORI

CONSEGNAOPERE

P IANO D IBON IF ICA

PROGETTOESECUT IVO

SP IN-OFFUT IL I T IESBRANDS

SMART C ITYMARKET ING

COWORKINGMANAGEMENT

START-UP

PRENOTAZ IONEACQUISTO / AFFITTO A LUNGO TERMINE

ROG ITO

// PROCEDURE> Iren Rinnovabili e Fantuzzi Immobiliare (proprietaria delle aree) hanno sottoscritto un accordo preliminare di acquisto per i Capannoni 17 e 18 e le aree circostanti siti nel complesso dell’area delle ex “Officine Meccaniche Reggiane”.

Il rogito è condizionato dall’accordo di ristrutturazione del debito tra Fantuzzi Immobiliare ed i suoi creditori.

La caparra versata per l’accordo preliminare da Iren Rinnovabili è vincolata alle finalità del piano, senza possibilità per Fantuzzi

Immobiliare di disporne fino all’avveramento della condizione.

Per effetto di una specifica clausola dell’accordo preliminare, Iren Rinnovabili è immessa nel possesso, in maniera da predisporre

le attività preliminari e prodromiche alla ristrutturazione degli immobili.

> I contratti di acquisto (o affitto a lungo termine) con i manifestanti interesse sulle porzioni dei Capannoni saranno

condizionati dall’efficacia della compravendita degli immobili da parte di Iren Rinnovabili. I manifestanti interesse saranno

invitati a versare una cauzione di prenotazione che consentirà di approfondire, a livello esecutivo, i progetti edilizi e precisare,

a livello economico, gli oneri finanziari e i costi di costruzione. Iren Rinnovabili, mediante una NEWCO (società veicolo delle operazioni immobiliari), si renderà garante dell’operazione e, in caso di mancata efficacia dei contratti definitivi con i

manifestanti interesse, si farà carico di restituire la cauzione versata.

L’operazione di acquisizione delle aree da parte di Iren Rinnovabili è effettuata nel contesto di un piano di ristrutturazione

finalizzato a ristrutturare l’indebitamento di Fantuzzi Immobiliare (e, per questo, debitamente asseverato da un esperto di Fantuzzi

Immobiliare) ma, soprattutto, a permettere che la cessione degli immobili possa beneficiare delle necessarie protezioni previste

ai sensi della normativa fallimentare e, di conseguenza, a salvaguardare il ruolo di Iren Rinnovabili quale proprietario delle aree

e locatore degli immobili.

> All’atto della stipula del contratto definitivo o una volta consolidatosi il piano di ristrutturazione, come già anticipato, Iren

Rinnovabili “cederà” l’operazione ad una speciale Società di Trasformazione Urbana (STU). La STU è una società per azioni

mista di scopo (Iren Rinnovabili, Comune di Reggio Emilia) avente la finalità di progettare e realizzare interventi di trasformazione

urbana e, come tale, rappresenta una forma di partenariato pubblico-privato istituzionalizzato (PPPI) che si incaricherà di reperire

i finanziamenti, compresi quelli pubblici già stanziati, e di gestire la fase realizzativa, nonché la gestione degli immobili ad

operazione conclusa.

Nell’ambito del reperimento dei finanziamenti, gli immobili potranno essere ceduti, in tutto o in parte, ad una società di leasing;

per i manifestanti interesse che intendessero acquisire porzioni significative degli immobili, sarà possibile stipulare rapporti diretti

(come utilizzatori) con la società di leasing, oppure procedere ad acquisto diretto.

// CONTRATTO DI LOCAZIONE A LUNGO TERMINEE’ uno strumento alternativo all’acquisto diretto per i manifestanti interesse che intendano partecipare all’operazione: una volta

divenuto efficace, esso sarà caratterizzato (salvo approfondimenti) da:

1. durata almeno 15ennale, con possibilità di recesso solamente trascorsi 10 anni;

2. possibilità di cessione del contratto previo assenso del locatore, che non potrà essere irragionevolmente negata qualora

il subentrante rivesta requisiti che saranno stabiliti di comune accordo e subentri nelle garanzie;

3. prestazione di idonee garanzie bancarie o assimilabili per le annualità del canone che verranno concordate con i

finanziatori; dette garanzie saranno parametrate anche allo standing patrimoniale del conduttore e per le società controllate

potranno essere rilasciate anche dalla Capogruppo;

4. adesione preventiva ad un regolamento che preveda anche l’obbligo di approvvigionarsi dei servizi generali e manutentivi;

regolamento che verrà messo a punto di comune accordo.

53//

> COSTI

> COST I

ACQUISTO AREE CAPANNONI 17 E 18

PROGETTAZ IONES ICUREZZABONIF ICA

COSTO D ICOSTRUZ IONE

ISTRUTTOR IA LEGALEPROCEDURE F INANZ IAR IE

VER IF ICHE E SCREEN INGPREL IM INAR I

IVAIMPOSTE D I REG ISTRO

CONTR IBUTO COMUNE D IREGG IO EM IL IA - P IANO C ITTA ’

COSTO COMPLESS IVO PER :• CAPANNONI 17 E 18• R IQUAL IF ICAZ IONE P IAZZALE EUROPA • R IAPERTURA V IALE RAMAZZ IN I

+ 40 %

+ 10 %

+ 85 %

+ 5 %

+ 2 %

+ 20 %

- 62 %

100 %

56//

// STIMA DEI COSTI> Una prima stima dei costi di una struttura così complessa fa riferimento all’esperienza della riqualificazione

dell’adiacente Capannone 19, il Tecnopolo del Comune di Reggio Emilia.

I Capannoni 17 e 18 saranno oggetto di articolate fasi, sia procedurali sia operative, che in parte sono già in corso:

1. acquisizione dei fabbricati e delle relative aree di pertinenza, per le quali sarà necessario raggiungere un accordo

con i creditori di Fantuzzi Immobiliare, proprietaria delle unità immobiliari (in corso);

2. rilievi e indagini per le verifiche strutturali preliminari degli edifici (in corso);

3. rilievi e indagini preliminari per la bonifica del suolo e dell’amianto nelle coperture (effettuato);

4. progettazione preliminare in cui si definiscono le soluzioni di massima per la distribuzione degli spazi (effettuata);

5. progettazione definitiva in cui si ottengono i pareri degli enti competenti: VVFF, AUSL, ARPA (in corso);

6. progettazione esecutiva utile ai fini del deposito sismico e delle modalità di accantieramento (in corso);

7. gara d’appalto;

8. realizzazione dell’opera;

9. collaudo e consegna dell’opera.

Le fasi di cui sopra definiscono un quadro complessivo dell’iter procedurale e progettuale dell’opera in cui convergono i costi

(di costruzione, di progettazione, di acquisizione, ecc...) oltre ai finanziamenti messi a disposizione dall’Amministrazione

Comunale per mezzo del Piano Città.

Di seguito sono illustrati i principali criteri seguiti per la determinazione dei costi chiavi in mano relativi alle differenti

modalità per l’acquisto o la locazione a lungo termine.

> Il costo di acquisto del fabbricato e delle aree di pertinenza è stato determinato con riferimento all’offerta vincolante

avanzata da Iren Rinnovabili S.p.A. a Fantuzzi Immobiliare S.r.l.

> I costi di realizzazione dell’opera sono quelli ritenuti, sulla base delle stime effettuate, necessari per la verifica,

la costruzione, la bonifica e la progettazione. La determinazione di tali costi deriva, in larga misura, dall’esperienza della

realizzazione del Tecnopolo in quanto sono già stati affrontati “sul campo” individuando standard elevati, sia per quanto

riguarda il comfort ambientale (classificazione energetica dell’edificio “A / B”, autonomia gestionale, ecc...), sia le

dotazioni (impianti speciali, fibre ottiche, ecc...), sia il controllo dei consumi (smart city).

A tali costi di realizzazione sono stati aggiunti, in via preventiva, gli oneri finanziari derivati dai capitali che dovranno

essere richiesti per l’acquisizione dei fabbricati e delle aree e per la realizzazione dell’opera.

Ai costi di acquisto e di realizzazione è stato sottratto l’importo del contributo pubblico che sarà erogato a mezzo del

Comune di Reggio Emilia.

> I costi di gestione istruttoria e tecnica finanziaria, benché preventivati, saranno condizionati dalle modalità e dai

tempi di partecipazione all’iniziativa da parte dei soggetti interessati e possono essere suscettibili di variazioni sulla base

delle effettive necessità dei soggetti che verranno ad insediarsi.

> Il prezzo di vendita al metro quadrato è stato perequato tenendo conto del costo di riqualificazione degli spazi privati ad uso pubblico, ovvero del parterre, dei giardini interni e dell’area esterna.

> Il prezzo di vendita al metro quadrato è stato successivamente ponderato sulla base dell’ampiezza delle superfici

richieste, ovvero incrementando o diminuendo proporzionalmente il prezzo di vendita / locazione.

> Il prezzo di vendita effettivo potrà essere definito solo ad avvenuta redazione del progetto esecutivo; pertanto in

questa fase sono individuati due scenari (best case e worst case) entro i quali si ritiene che si possa collocare il prezzo di vendita o di locazione a lungo termine delle unità immobiliari per metro quadrato.

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> NOTE

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testi | texts

Andrea Oliva architetto

progetto grafico | graphic design

Marinella Soliani architetto

© andrea oliva architetto 2014

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