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Boom, bolha ou crescimento sustentável?
Junho – 2011
“O mercado imobiliário viveu, em 2010, um período de euforia sem paralelo em sua história”
Imóvel sobe de novo Estado de Minas-site (Site) | Publicado em: 2011-06-21 | Pag. 0
Apartamento em BH valoriza mais de 200% em sete anos O Tempo-site (Site) | Publicado em: 2011-06-21 | Pag. 0
Rentabilidade de imóvel dispara no paísGanho médio ficou em torno de 50% no Rio e em SP no ano passado; valorização superou até ouro, que rendeu 32%Folha de S. Paulo - SP (Mercado) | Publicado em: 06/06/2011
Bússola - Vale a pena investir em imóvel agora? Estamos em uma bolha imobiliária? Folha de S. Paulo - SP (Mercado) | Publicado em: 13/06/2011
Fonte: Revsta Exame – Edição 992 – 18/05/2011
“Apartamentos e casas em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre
tiveram, emmédia, a maior
valorização do mundo em 12 meses”
Nasce uma Bolha?
“Preços em alta, oferta em expansão, estrangeiros comprando – a euforia do mercado imobiliário comercial está passando dos limites?”
Exame 18/05/2011
BolhaCrescimento sem sustentação, sem fundamentos, descolado da realidade. (Percepção coloquial)
Boom“Rápida expansão de atividade(s) econômica(s), caracterizada por expectativas otimistas”. (Aurélio, 5.0 – 2004)
Definições
1.980 2.001 2.007 2.009 2.010 2.011
627.342 unidades financiadas. Final do BNH em 1996.
Marco regulatório SFI
Securitizações
R$ 49,6 bilhões de financiamentos ou
2,56% do Pib
O mercado sobrevive
predominantemente com financiamentos
próprios
Déficit habitacional na casa dos 7.2
milhões de unidades
Déficit habitacional cai para 5,8 milhões
de unidades
Começa a Internet no Brasil
1.995
Hiperinflação5 moedas em
8 anosCruzado, Cruzado
Novo, Cruzeiro,
Cruzeiro Real e Real
1.994
Rea
l
Histórico do mercado imobiliário brasileiro
Rompemos a barreira de 1 milhão
de unidades financiadas
totalizando mais de R$ 80 bilhões.
Atingimos 669.809 unidades
financiadas quebrando o
recorde de 1.980
Devemos chegar a 1,6 milhão de
unidades financiadas
totalizando mais de R$ 121 bilhões.
29 anos
Abertura de capital de incorporadoras e
imobiliárias
Mercado emBelo Horizonte
Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD – ITBI PMBH – Abril 2011
70,84%
12,03%5,32% 3,85% 3,45% 3,18% 0,69% 0,48% 0,15%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Aptos Casas Lote Vago Galpões Lojas Salas Barracões Vagas Com Vagas Res
471.736.129,72
411.800.101,50
297.592.862,32
212.972.431,80190.975.235,90
160.203.154,75141.785.081,80
258.991.903,57
284.907,82
237.268,99
193.420,05
129.080,72
96.542,0094.972,00
111.442,46
160.077,41
50.000.000
100.000.000
150.000.000
200.000.000
250.000.000
300.000.000
350.000.000
400.000.000
450.000.000
500.000.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201190.000
120.000
150.000
180.000
210.000
240.000
270.000
300.000
330.000
Valor médio mensal das transações com apartamentos no anovalor médio negociado por apartamento no ano
Valor Médio Apartamento
Abr/11 291.954,11
Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD – ITBI PMBH – Abril 2011
Taxa no período = 207,41%
Período = 2.676 dias
Taxa efetiva ao mês = 1,27%
CDI período = 0,99% a.m.
Ranking mundial dos juros reaisFonte: FMI, Bloomberg e Banco Central do Brasil – junho 2011
Apto 3 quartos – Funcionários – 95 m2 – 2 vagas – 18 anos
Preço em 27/04/2006 R$ 250.000,00
Preço em 24/06/2011 R$ 520.000,00
Valorização no período 108,00%
Período 1.884 dias
Taxa efetiva ao mês 1,17% a.m.
CDI no período 75,11% = 0,90% a.m.
Ganho real bruto 0,27%
Apto 3 quartos – Funcionáros – 95 m2 – 2 vagas – 3 anos
Preço em 09/05/2008 R$ 290.000,00
Preço em 24/06/2011 R$ 550.000,00
Valorização 89.66%
Período 1.141 dias
Taxa efetiva ao mês 1,70% a.m.
CDI no período 36,86% = 0,83% a.m.
Ganho real bruto 0.87%
Lote 600 m2 – zcbh – Funcionários – 2 anos
Preço em 05/01/2009 R$ 1.200/m2
Preço em 15/05/2011 R$ 6.000/m2
Valorização 400%
Período 860 dias
Taxa efetiva ao mês 5,77 % a.m.
CDI no período 26,05 % = 0,81% a.m.
Ganho real bruto 4,96%
Região metropolitana de Belo Horizonte
MunicípioÁreaKm2
Número de habitantes
Habitantes por km2
Qtas vezes maior que BH
01 Jabuticatubas 1.116,77 14.040 12.50 3.3
02 Esmeraldas 909,98 61.369 68 2.7
03 Brumadinho 640,08 31.191 49 1.9
04 Baldim 556,44 8.012 14 1.6
05 Caeté 542,24 38.209 70 1.6
06 Nova Lima 428.45 71.897 168 1.2
07 Itaguara 410,62 11.697 29 1.2
08 Betim 345,99 391.718 1.135 1.05
09 Belo Horizonte 330,23 2.375.329 7.198 -
Fonte: ALMG - IBGE 2005 – Organizado por Caixa Imobiliária Netimóveis
Mercado de locação
Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD - Abril 2011
Em que rota estamos?
Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD – ITBI PMBH – Abril 2011
Venda de materiais cresce aquém do previsto LUCIANA SAMPAIO e AE. Diário do comércio – 24/06/2011
As vendas internas de materiais para construção cresceram 6,48% em maio ante abril, de acordo com pesquisa mensal divulgada ontem pela Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat). Em relação a maio de 2010, no entanto, houve queda de
0,85%. Este é o terceiro mês consecutivo de retração para o setor no comparativo com o mesmo mês do ano anterior, após 16 meses seguidos de alta.
Em 2011, as vendas mostram leve acréscimo de 0,57% na comparação com igual período de 2010. Nos 12 meses encerrados em maio, as vendas apresentam alta acumulada de 4,41%. Em nota, o presidente da entidade, Melvyn Fox, avalia que o resultado mostra que o setor continuará crescendo abaixo das expectativas previstas no início do ano, mas seguirá acompanhando a tendência da economia brasileira como um todo.
No momento, a Abramat ainda prevê crescimento de 7% para as vendas em 2011. Porém, caso o ritmo de desaceleração na economia se mantenha, a entidade diz que, em julho, poderia rever essa estimativa para entre 5% e 6%.
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15
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Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD – ITBI PMBH – Abril 2011
Ranking mundial dos juros reaisFonte: FMI, Bloomberg e Banco Central do Brasil – junho 2011
Próximos 12 meses
Desafios
.: Alta da inflação => alta de juros
.: Escassez de recursos para o financiamento imobiliário
.: Ampliação da crise mundial
.: Possível excesso de oferta de alguns tipos de imóveis
.: Adiamento de decisões de compra em função de uma expectativa de “bolha”
Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD – ITBI PMBH – Abril 2011
Fonte: Banco Central do Brasil - Abril 2011
Relação crédito imobiliário x Pib
.: Sólida demanda (na venda e locação) sobretudo de compradores do primeiro imóvel => diminuição do degrau social com expressiva elevação do contingente da classe média que já atinge 50% da população brasileira.
.: Fenômeno do bônus demográfico (as crianças dos anos 80 e 90 são os compradores de hoje) => 23 milhões de novas moradias nos próximos 15 anos.
.: Programa “minha casa minha vida” com expressivo alcance no segmento popular e capacidade de propulsão dos demais segmentos.
.: Crescimento das operações do SFI, como a securitização dos ativos imobiliários.
.: Amadurecimento do mercado de fundos imobiliários que em 2010 cresceu 220,9% atingindo R$ 3 bilhões.
.: Coerência das taxas de valorização dos imóveis (média) em relação às taxas de juros praticadas no país.
.: Política monetária recessiva que permite manobras de fomento macroeconômicas.
Fundamentos positivos
Mediante os fundamentos apresentados podemos esperar que o mercado continue crescendo e valorizando. O valor médio dos imóveis deve continuar variando acima da remuneração do mercado financeiro. Entretanto, nossa expectativa é que esse crescimento seja menos vigoroso que o registrado nos últimos anos.
Conclusão
Ariano Cavalcanti de Paula
www.ariano.com.br
Obrigado.