Bolilla 8 - Compra Venta

Bolilla 8

Derecho Civil III

Compraventa:Definición legal. Análisis y critica: Art. 1323: “Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero”.La doctrina formula alguna crítica:

a) Se sostiene que no es conveniente que un código contenga definiciones, las cuales son más propias de la doctrina.Pero el art. no contiene una definición en el sentido estricto, ya que lo que hace es describir un supuesto genérico, una situación hipotética en la cual se verifica una compraventa, descripción sobre la cual la doctrina elabora y propone definiciones.

b) Se afirma que la definición es incompleta pues no da cabida a los contratos manuales ni a las operaciones en las que el objeto no es una cosa sino un derecho. Esta crítica es infundada pues en los contratos manuales se cumplen todos los requisitos contenidos en la definición, solo que se presentan simultáneamente: hay simultaneidad entre las manifestaciones de voluntad y las acciones. En cuanto a la compraventa de derechos también esta incluida pues la palabra “cosa” se usa en su sentido más amplio.

c) Se sostiene que la expresión “transferir la propiedad” es estrecha pues solo se refiere al derecho real de dominio y no a los demás derechos reales (la compraventa puede usarse para otros derechos reales).López de Zavalía da su definición: es el contrato por el cual una de las partes con el fin de transferir o constituir un derecho real se obliga a dar una cosa a la otra y esta se obliga a pagar por ella un precio cierto en dinero.También se le critica que no incluye las cosas futuras o inciertas, al respecto Wayar define: es el contrato en cuya virtud una de las partes se obliga a conferir la propiedad de la cosa mediante la entrega o inscripción registral o a constituir sobre ella un derecho real limitado en favor de otro, que se obliga a pagar por ello un precio cierto en dinero. Al utilizar la palabra conferir en vez de “transferir”, se incluye la posibilidad de que el vendedor no tenga en el momento la posibilidad de entregar la cosa.

El nombre del contrato: para darle nombre a este contrato Vélez usa la expresión “compra y venta”. Esto se debe a que el contrato

Arechaga Pilar - Birgi Germán - Peluffo Adolfo – Fucilieri Carlos 1

puede ser visto desde dos perspectivas: para el comprador es una compra y para el vendedor es una venta. Auque algunos códigos nombran a este contrato con solo una de esta expresiones simples (código Francés e Italiano la llaman venta y el código español lo llama de compra) la doctrina se inclina mayoritariamente por denominarlo contrato de “compraventa”.

Caracteres: 1) Nominado: la ley le asigna un nombre propio.2) Consensual: queda concluido con el solo consentimiento de las

partes.3) No formal: pues tiene forma libre (sin perjuicio de la

excepción del art. 1184 que exige la escritura pública para la transmisión de inmuebles o de derechos sobre ellos).

4) Bilateral: genera obligaciones reciprocas entre las partes.5) Oneroso: cada parte realiza un sacrificio patrimonial a cambio

de una ventaja equivalente.6) Generalmente conmutativo: la existencia y cuantía de las

prestaciones de ambas partes son ciertas.7) De carácter declarativo (no traslativo): por si mismo no

transfiere el dominio de la cosa, pero constituye titulo valido para que el comprador exija la transmisión.

Comparación con:Compraventa comercial: en principio es compraventa civil toda aquella a la cual el CCO no le haya atribuido naturaleza comercial. Según el art. 450 CCO: “La compra-venta mercantil es un contrato por el cual una persona, sea o no propietaria o poseedora de la cosa objeto de la convención, se obliga a entregarla o a hacerla adquirir en propiedad a otra persona, que se obliga por su parte, a pagar un precio convenido, y la compra para revenderla o alquilar su uso”. Es necesario un propósito de lucro, basta con que una parte lo tenga

para que la compraventa comercial tenga efectos jurídicos en todo lo relativo a ese acto y para ambas partes (Artículo 7 CCO: “Si un acto es comercial para una sola de las partes, todos los contrayentes quedan por razón de él, sujetos a la ley mercantil, excepto a las disposiciones relativas a las personas de los comerciantes, y salvo que de la disposición de dicha ley resulte que no se refiere sino al contratante para quien tiene el acto carácter comercial”).

Se refieren solo a cosas muebles que pueden ser ajenas, a diferencia de la civil que incluye las inmuebles y solo las propias.

El art. 452 CCO: “No se consideran mercantiles:


1. Las compras de bienes raíces y muebles accesorios. Sin embargo, serán comerciales las compras de cosas accesorias al comercio, para prepararlo o facilitarlo, aunque sean accesorias a un bien raíz;2. Los de objetos destinados al consumo del comprador, o de la persona por cuyo encargo se haga la adquisición:3. Las ventas que hacen los labradores y hacendados de los frutos de sus cosechas y ganados;4. Las que hacen los propietarios y cualquier clase de persona, de los frutos y efectos que perciban por razón de renta, donación, salario, emolumento u otro cualquier título remuneratorio o gratuito;5. La reventa que hace cualquiera persona del resto de los acopios que hizo para su consumo particular. Sin embargo, si fuere mayor cantidad la que vende que la que hubiese consumido, se presume que obró en la compra con ánimo de vender y se reputan mercantiles la compra y la venta”.

La distinción entre compraventa civil y comercial tiene importancia en la practica en cuanto a la ley aplicable y la jurisdicción competente, en Tucumán el fuero civil y comercial esta unificado.

Con la permuta: en la compraventa se cambia una cosa por dinero, en la permuta se cambia una cosa por otra cosa. Sin embargo a menudo se cambia una cosa por otra de menor valor y se paga la diferencia en dinero (permuta con saldo), el art. 1356 establece que si la cosa vale más que el dinero dado como diferencia es permuta y si vale igual o menos que el dinero dado es compraventa.

Con la cesión: la cesión de crédito puede hacerse por un precio en dinero, por otro crédito o gratuitamente. La distinción con la compraventa es difícil en el primer caso. En nuestra legislación la palabra compraventa esta reservada para el contrato cuyo objeto en la transmisión del dominio sobre una cosa. En todos los demás casos de transmisión de derechos reales o personales hay solamente cesión. Cumplido el contrato de compraventa, el comprador adquiere un derecho absoluto sobre la cosa que puede hacer valer por si mismo sin intermediarios; en la cesión, el cesionario tendrá derecho a exigir del deudor lo que este debía al cedente.La distinción no tiene valor práctico puesto que la cesión hecha por un precio en dinero se rige por las reglas de la compraventa.

Con la locacion de cosas: el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de la cosa, el locador solo se obliga a conceder uso y goce de la cosa. La distinción es importante pues lo regimenes jurídicos de uno y otro son


distintos, sobre todo en materia de privilegios (en caso de quiebra) y de riesgos (en la compraventa el comprador asume los riesgos de perdida o deterioro de la cosa comprada desde que hay transmisión de dominio, en la locación el locatario no asume tales riesgos simplemente o porque no hay transmisión de dominio). Además las cosas que están fuera del comercio (playas, plazas) no pueden ser objeto de compraventa, pero pueden ser objeto de locación. En otros casos cuando solo hay derecho de extracción de frutos es compraventa. Si además de los frutos se tiene el uso y goce del inmueble, es locacion de cosas. Lo mismo pasa con la adquisición de productos.

Con la locacion de obras: en la compraventa se entrega una cosa a cambio de un precio, en la locacion de obras se realiza y entrega una obra a cambio de un precio. La cuestión se complica si para realizar la obra el locador debe aportar, además de su trabajo, los materiales que la obra requiere. El art. 1629 dice que: “hay locacion de obra siempre que haya trabajo que realizar independientemente de que se deba aportar o no los materiales”.En la actualidad se dan tres teorías: El contrato depende de la común intención de las partes, según como lo

calificaron. Si a la parte le interesa el proceso de fabricación es locacion de obra, si

solo le interesa el resultado es compraventa. Si la cosa se fabrica en serie es compraventa, si la cosa se fabrica

artesanalmente es locacion de obra (Ibáñez). Por ej. la compra de un traje en el centro es compraventa y la compra de un traje en el sastre es locacion de obra.

El interés de la distinción reside en las siguientes consecuencias jurídicas: La responsabilidad del vendedor es más amplia que la del locador, pues

el primero responde por evicción y redhibición, en tanto que el segundo solo responde por la ruina total o parcial de la cosa.

Los privilegios son diferentes.

Con la donación con cargo: el art 1789 dice que hay donación cuando una persona, por acto voluntario entre vivos, transfiere gratuitamente a otra la propiedad de una cosa. Si la donación se hace con cargo, es decir imponiendo el donatario una prestación habrá que ver de que magnitud es el cargo y quien se beneficia con el: si el cargo es de valor similar a la donación no puede hablarse de gratuidad, y si además el cargo beneficia al donante, tampoco podemos hablar de donación, ya que en realidad se trata de una compraventa encubierta.

Con la dación en pago: art. 779: “el pago queda hecho cuando el acreedor recibe voluntariamente por pago de la deuda, alguna cosa que no sea


dinero en sustitución de lo que se le debía entregar”. La cuestión es clara: la dación en pago es un pago atípico (porque requiere la aprobación del acreedor), y como tal no constituye contrato sino cumplimiento de una obligación. Esta obligación puede tener varias causas, incluso puede haberse originado en una compraventa, pero eso no significa que dación en pago y compraventa sean equivalentes.

Renta vitalicia: a priori la renta vitalicia parece muy distinta a la compraventa. Sin embargo la distinción se hace difícil cuando alguien recibe una cosa y a cambio se obliga a dar a otro una renta de por vida: para unos se trata de un contrato de renta vitalicia, para wayar es una compraventa, pues esta es consensual, mientras que la renta vitalicia es real.

Con el contrato de suministro: este tipo de contrato se da cuando una de las partes se obliga a una prestación a cumplir en cuotas periódicas. Si bien nuestra legislación no regula específicamente estos contratos, le son aplicables por analogía las reglas de otros contratos:

a) Si la prestación consiste es suministrar ciertas cosas transfiriendo su propiedad el contrato es equivalente a una compraventa.

b) Si el suministro es de ciertas cosas solo para su uso y goce, el contrato es equivalente a una locacion de cosas.

c) Si la prestación consiste en suministrar ciertas cosas en cuya producción interviene el suministrado dando instrucciones o sugerencias (entregar auto partes a una fabrica) el contrato es equivalente a una locacion de obras.

Con el contrato estimatorio: el contrato estimatorio se verifica cuando una persona entrega a otra una cosa, estimándola en cierto precio, con el encargo de venderla y autorizándola a quedarse con el mayor valor que pudiera obtener. Se trata de una figura compleja que no esta específicamente legislada y cuya naturaleza jurídica es confusa. Hay quienes lo equiparan a una compraventa aunque con reglas particulares. Para Wayar es un contrato compuesto, integrado por un mandato más una venta.

Teoría del titulo y el modoSistema argentino: la compraventa solo tiene efecto declarativo pues por si misma no transfiere el dominio de la cosa pero constituye titulo valido para que el comprador exija la transmisión de dominio, la que se verifica cuando además del titulo se da el modo (la tradición o inscripción registral). Este sistema esta establecido en el art. 577: “antes de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real”


Sistema Francés: la compraventa tiene efecto traslativo, pues su sola celebración convierte al comprador en propietario, no requiriéndose la tradición ni ningún otro negocio jurídico. Este sistema solo cabe cuando se venden objetos existentes al momento de la compraventa y que pueden ser determinados individualmente; además tiene carácter supletorio, pues las partes pueden pactar que la transmisión se produzca en un futuro. La transmisión de inmuebles solo es oponible a terceros cuando el negocio se publicita mediante inscripción en el registro. El sistema tiene algunas ventajas practicas pero desprotege al comprador que al hacerse propietario debe asumir los riesgos por la perdida o deterioro de la cosa aun no habiéndola recibido.

Compraventa y forma: la compraventa es un contrato consensual el cual puede ser formal como en el caso de los inmuebles que solo se perfeccionan cumpliendo la forma solemne impuesta por la ley: escritura publica; y no formal.

Transferencia del dominio según la naturaleza de las cosas: automotores, aeronaves y buques: la exigencia registral de las compraventas de inmuebles no es exclusiva, sino que se extiende a ciertos muebles cuyo dominio también debe registrarse: automotores, aeronaves y buques. El decreto ley 6582/58 dispuso que la transmisión de dominio de automotores debe formalizarse por instrumento público o privado y solo produce efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de suscripción en el Registro de Propiedad del Automotor. En el art. 27 de dicho decreto ley se establece que la denuncia de venta presentada en el registro exime de responsabilidad. Para los buques y aeronaves si se pretende oponibilidad ante terceros se requiere la inscripción del titulo en el registro correspondiente.

Requisitos generales. A)- El consentimiento: aspectos sobre los que debe versar: la compraventa requiere del consentimiento de las partes para celebrase. Supone un acuerdo de las partes, que versa sobre la naturaleza del acto que se celebra, sobre la cosa que es objeto del contrato, cobre la persona con quien se contrata y sobre el precio que debe pagarse. Si en alguno de estos aspectos hay disenso entre las partes o error de una de ellas y tal circunstancia hace a la esencia del acto, el contrato es nulo, por ej. Si una parte cree estar vendiendo y la otra cree estar recibiendo una donación. Si el disenso o el error son accidentales y no hacen a la esencia del acto, este es valido.


Compraventa Forzosa (Importante). Distintos supuestos:Art.1324: “Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes: 1 - Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por causa de utilidad pública; Si se considera que la expropiación es de derecho público administrativo porque el dinero pagado por el estado es indemnización se admitiría que cada municipalidad podría expropiar, pero al estar legislada en el CC es ley de fondo para todas las provincias. Por tanto debe considerarse la expropiación como un instituto de derecho público y privado.No existe un contrato de compraventa forzosa ya que, el estado indemniza al dueño por la pérdida sufrida por razones de equidad y respeto a la propiedad privada: no paga un precio, sino una reparación.2 - Cuando por una convención, o por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada; La obligación de vender, impuesta en un testamento al heredero o legatario, importa un cargo que el dueño aceptó cuando acepto la herencia, por tanto no puede decirse que falte consentimiento, por tanto no hay venta forzosa.Si la obligación de vender deriva de una convención entonces consiste en promesa de venta o contrato preeliminar en las cuales hay consentimiento, no hay compraventa forzosa.3 - Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate; Es indudable una venta forzosa a no ser que todos los condóminos estén de acuerdo en vender.4 - Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial; La opinión mayoritaria sostiene que aunque la imposición de venta viene del poder público, se establece una relación directa entre rematado y adquiriente por lo que se trata de una venta forzosa. 5 - Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligación de realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su administración”. Es el caso de tutores y curadores obligados a vender muebles de sus pupilos, de liquidadores de sociedades que deben vender para repartir el capital entre los socios, de síndicos de quiebras que deben vender para pagar a los acreedores. Son ventas forzosas.

B)- Capacidad. Principio general: el art. 1357 sienta el principio general de que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar.


Prohibición. Sanción en caso de inobservancia: incapacidades de hecho: por aplicación de los principios generales sobre capacidad, no pueden comprar o vender por sí las personas por nacer, los menores de edad, sean impúberes o adultos, los dementes, los sordomudos que no saben darse a entender por escrito y los condenados con pena de prisión o reclusión mayor de tres años. En cuanto a los menores de edad que han cumplido 18 años, pueden comprar o vender os bienes que hubieran adquirido con el producido de su trabajo. En cuanto a los menores emancipados pueden disponer de sus bienes cualquiera que sea su naturaleza, a menos que los hayan recibido a titulo gratuito antes o después del matrimonio, en cuyo caso, necesitan autorización judicial.Los contratos celebrados por incapaces y por emancipados (si se trata de los actos que no pueden realizar por si solos) sin la necesaria autorización judicial son nulos, de nulidad manifiesta y relativa, pues esta establecida en su beneficio y solo ellos pueden alegarla.Incapacidades de derecho: la distinción con la anterior se da que en estas no hay medio de celebrar el acto por si o por representante legal o convencional. Casos: Los esposos entre si: el art. 1358 establece: “el contrato de venta no

puede tener lugar entre marido y mujer, aunque hubiese separación judicial de los bienes de ellos”. la prohibición se funda en una razón evidente, de lo contrario seria fácil burlar el régimen patrimonial del patrimonio. Esta prohibición no rige cuando el matrimonio se disolvió por divorcio. El contrato celebrado en contra de la prohibición es de nulidad absoluta y manifiesta.

Los padres, tutores y curadores: no pueden vender sus propios bienes a sus hijos, pupilos o curados ni comprar los de éstos. La prohibición es absoluta y no puede ser salvada con autorización judicial. Es necesario considerar si el propósito perseguido por la ley ha sido proteger a una de las partes que lo celebró, en cuyo caso será relativa; o si por el contrario, existe una razón de interés general, en cuyo caso será absoluta.

Albaceas: no pueden comprar los bienes de las testamentarias que estén a su cargo. La compraventa celebrada en violación ed lo dispuesto es de nulidad manifiesta, relativa.

Mandatarios: no pueden comprar los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes. La razón de la prohibición es que la ley desea evitar un conflicto de intereses entre el mandante y mandatario, que habría de redundar muy probablemente en perjuicio del primero. Se admite que si el mandante autoriza de modo expreso al mandatario a comprar el bien que se le encarga vender, el acto es valido.


El contrato celebrado en violación de lo dispuesto es de nulidad manifiesta y relativa.

Empleados públicos: no pueden comprar los bienes del estado o de las municipalidades de cuya administración o venta estuviesen encargados. La prohibición se basa a en una cuestión de orden público. Se esta en presencia de un acto de nulidad absoluta.

Jueces y empleados en la administración de justicia: los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y tasadores no pueden comprar los bienes que estén en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su ministerio. La prohibición se funda en una razón de orden moral. Se trata de actos nulos, en caso de los funcionarios públicos encargados o auxiliares de la administración de justicia la nulidad es absoluta. En caso de los abogados y procuradores o de peritos designados a propuesta de parte, la nulidad es relativa.

Ministros nacionales y provinciales: no pueden comprar los bienes nacionales o provinciales o de cualquier establecimiento público o corporación civil o religiosa nacionales o provinciales. El acto realizado contra la prohibición es de nulidad absoluta si se trata de bienes del estado nacional o provincial. Si se tratan de bienes pertenecientes a personas jurídicas privadas, la nulidad es relativa.

Religiosos profesos: no pueden comprar ni vender, salvo cuando comprasen cosas muebles por dinero al contado o cuando contratasen para sus conventos. Estas incapacidades han desaparecido de los códigos modernos. La nulidad tiene carácter relativo.

Requisitos especiales La cosa:Cosas susceptibles de venta: en la compraventa las cosas deben entenderse como objetos materiales susceptibles de obtener un valor. El art. 1327 expresa que pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenación sea prohibida. La nota de este articulo dice que la palabra cosa se toma en su sentido más extenso, abarcando todo lo que pueda ser parte de un patrimonio, cosas corporales o derechos, con tal que sean susceptibles de enajenación y de ser cedidos.

Requisitos: 1. Existencia: la cosa debe tener existencia real, debe ser posible

material y jurídicamente, sea en la actualidad o a futuro. No se puede vender la mitad viva de una vaca, ni vender una persona, ya que si se venden tales cosas, la venta es nula. Tampoco puede venderse una cosa que habiendo existido, ha dejado de existir al momento de


concluirse el contrato. Pero si solo una parte de la cosa ha perecido, el comprador puede optar entre anular la compra o demandar la parte de la cosa que quede, pagando un precio proporcionalmente menor. Un caso particular es la compraventa de dos o más cosas. Es una cuestión de hecho que el juez debe apreciar y que tiene importancia en caso de que haya pérdidas parciales, por ej. El caso de una compra de 10 vacunos, 20 equinos, 5 porcinos; si se pierden los porcinos el comprador puede argumentar que fue una compra única y que la pérdida parcial lo faculta a no comprar nada, mientras que el vendedor puede decir que fueron tres ventas y que dos siguen validas. El juez será quien va a decidir según el caso concreto.

2. Determinación: la cosa que se vende debe estar determinada o ser determinable. Si el vendedor dice “vendo ese TV” la cosa esta determinada. Si dice “vendo un TV como ese” la cosa es determinable. Si dice “vendo un TV” la cosa es indeterminable.

3. Comercialidad: solo pueden ser vendidas las cosas que están en el comercio, las que son enajenables. Hay cosas que son absolutamente inenajenables, sea por disposición de la ley o por disposición de las personas.

Venta de cosas futuras: el art. 1327 admite la compraventa de cosas futuras, se dan dos hipótesis:

1. Venta de cosa esperada: es la venta sujeta a la condición de que la cosa llegue a existir en el futuro. Es una venta condicional, pero es venta concluida, el vendedor esta obligado, desde que da consentimiento, a realizar todo aquello que conduzca a la existencia de la cosa y, una vez que esta existe, queda obligado a entregarla. Si la cosa no llega a existir, la condición no se cumple y el contrato no produce efectos.

2. Venta de esperanza: es la venta no sujeta a condición, pero de resultado incierto en la que el comprador asume el riesgo de que la cosa no llegue a existir. En este caso el contrato produce efectos aunque la cosa no llegue a existir, pues de un modo u otro el vendedor recibe el precio. Para el comprador, el objeto directo del contrato no es la cosa en si, sino el comportamiento del vendedor, en esto se asemeja a una locacion de servicios ya que impone al vendedor una obligación de hacer.

La venta de cosa esperada se rige por el régimen de las obligaciones condicionales y la venta de esperanza se rige por el régimen de las obligaciones aleatorias.

Cosas existentes pero sujetas a un riesgo: en este caso la venta es valida siempre y cuando el comprador conozca el riesgo y lo asuma (es el caso de


una venta de vacunos que están en un campo inundado y corren riesgo de perecer) de modo que si el riesgo acontece el comprador debe pagar lo convenido. Si solo el vendedor conoce el riesgo y lo oculta maliciosamente, cuando el riesgo se realiza el vendedor pierde derecho al precio y además debe reparar los daños causados.

Venta de cosas ajenas. La cuestión en el derecho romano y comparado: el art. 1329 establece que las cosas ajenas no pueden venderse, sin embargo otros artículos admiten la venta de las cosas ajenas, por ej. El art. 453 del CCO. Para entender esta contradicción hay que recurrir al derecho romano y comparado: En el derecho romano la venta de cosa ajena estaba permitida porque la

compraventa tenía efecto declarativo, de modo que el vendedor solo se obligaba a procurar la entrega de la cosa.

En el derecho francés la venta tiene efecto traslativo, razón por la cual la venta de cosa ajena esta prohibida.

En el derecho español se da igual situación que en el derecho romano. En el derecho alemán la venta de cosa ajena esta expresamente

permitida.

Nuestro derecho: CC y CCO: la compraventa también tiene efecto declarativo (no transfiere la propiedad de la cosa), con lo cual el criterio debería ser el de permitir la venta de cosas ajenas, y ese es el criterio pues lo que el articulo 1329 establece es que “las cosas ajenas no pueden venderse... como si fueran propias”. Si el que vende cosa ajena lo hace declarando que no es dueño, la venta es valida y resulta aplicable el articulo 1177 que dice: “Las cosas ajenas pueden ser objeto de los contratos. Si el que promete entregar cosas ajenas no hubiese garantizado el éxito de la promesa, sólo estará obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice. Si él tuviere la culpa de que la cosa ajena no se entregue, debe satisfacer las pérdidas e intereses. Debe también satisfacerlas, cuando hubiese garantizado la promesa, y ésta no tuviere efecto”. Conforme a este artículo son supuestos de ventas validas los siguientes: La venta de cosas fungibles: no es exigible que el vendedor sea propietario de lo que promete entregar, pero tiene la obligación de procurar que la entrega se realice.La venta realizada por el heredero aparente a comprador de buena fe: el heredero aparente no es propietario, pero la venta es oponible por el comprador de buena fe al verdadero heredero.

Hay nulidad en los siguientes supuestos: art. 1329: “Las cosas ajenas no pueden venderse. El que hubiese vendido cosas ajenas, aunque fuese de


buena fe, debe satisfacer al comprador las pérdidas e intereses que le resultasen de la anulación del contrato, si éste hubiese ignorado que la cosa era ajena. El vendedor después que hubiese entregado la cosa, no puede demandar la nulidad de la venta, ni la restitución de la cosa. Si el comprador sabía que la cosa era ajena, no podrá pedir la restitución del precio”.Cuando ambas partes ignoran que la cosa es ajena: ambos pueden pedir la nulidad de la venta: el vendedor hasta antes de la entrega; el comprador en cualquier momento. Establecida la nulidad el vendedor debe restituir lo recibido en pago y debe responder por evicción. Cuando solo el vendedor sabe que la cosa es ajena: el vendedor no puede plantear nulidad; en el caso el comprador tiene los mismos derechos que el caso anterior.Cuando solo el comprador sabe que la cosa es ajena: el comprador no tiene derecho a la restitución de lo pagado y tampoco a pedir indemnización; el vendedor puede pedir nulidad pero no indemnización, salvo que pruebe que sufrió daño por el obrar culposo del comprador.

La nulidad es siempre relativa pues protege un interés privado y no esta comprendido el orden público.

El verdadero propietario en principio es un tercero en la relación vendedor-comprador, no obstante la compraventa hecha sin su participación lo afecta, entonces puede oponerse a entregar la cosa si la tiene en posesión o plantear acción reivindicatoria.

El vicio de cosa ajena es subsanable por dos vías: Por ratificación del propietario verdadero, la cual puede ser expresa o

tacita. Por adquisición de dominio de la cosa por parte del vendedor.

Venta por el condómino: art. 1331: “La venta hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa, es de ningún efecto aun respecto a la porción del vendedor; pero éste debe satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era común con otros, los perjuicios e intereses que le resulten de la anulación del contrato”.

La solución es criticable, pues no se ve la razón para anular toda la venta, incluida la porción que era propia del vendedor; esto perjudica al comprador quien se ve privado de toda la cosa cuando podría conservar al menos la porción no discutida.


Venta en junto o por masa: art. 1339: “La venta puede ser hecha por junto, o por cuenta, peso o medida. Es hecha por junto, cuando las cosas son vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precio”.

Venta a peso, cuenta o medida: Art.1340: “La venta es a peso, cuenta, o medida, cuando las cosas no se venden en masa o por un solo precio; o aunque el precio sea uno, no hubiese unidad en el objeto; o cuando no hay unidad en el precio, aunque las cosas sean indicadas en masa”. Art.1342: “En las ventas hechas al peso, cuenta, o medida, la venta no es perfecta, hasta que las cosas no estén contadas, pesadas o medidas”.

Venta de calidad determinada: Art. 1338: “Cuando las cosas se vendiesen como de una calidad determinada, y no al gusto personal del comprador, no dependerá del arbitrio de éste rehusar la cosa vendida. El vendedor, probando que la cosa es de la calidad contratada, puede pedir el pago del precio”.

El precio: Debe reunir ciertas condiciones: a) En dinero: el precio debe ser en dinero; de lo contrario no hay

compraventa ya que el art. 1323 que la define es terminante y claro. Si lo que se da a cambio es un servicio, trabajo o cosa habrá permuta.

b) Determinado o determinable: Art.1349: “El precio será cierto: cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe pagar; cuando se deje su designación al arbitrio de una persona determinada; o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta”. Si las partes no lo fijan y no establecen modo de fijarlo, la venta es nula, sin embargo el Art.1354: “Si la cosa se hubiere entregado al comprador sin determinación de precio, o hubiere duda sobre el precio determinado, se presume que las partes se sujetaron al precio corriente del día, en el lugar de la entrega de la cosa”. Este art. es solo aplicable cuando ya se hizo entrega de la cosa y por tanto el comprador ya es propietario. En cuanto a las cosas muebles, establece el Art.1353: “El precio se tendrá por cierto, cuando no siendo inmueble la cosa vendida, las partes se refiriesen a lo que la cosa valga en el día al corriente de plaza, o un tanto más o menos que éste. El precio será entonces determinado por certificados de corredores, o por testigos en los lugares donde no haya corredores”. No se entiende porque el artículo excluye las cosas inmuebles para los cuales también existen precios de mercado.


Determinación por un tercero: de acuerdo a lo establecido en el art. 1349 el precio puede ser determinado recurriendo a un tercero designando por acuerdo de las partes, éste actúa como mandatario de las partes y no es árbitro. El art. 1350 establece: “Cuando la persona o personas determinadas para señalar el precio, no quisieren o no llegaren a determinarlo, la venta quedará sin efecto”. El precio no será determinado por el juez.Art.1351: “La estimación que hicieren la persona o personas designadas para señalar el precio, es irrevocable, y no hay recurso alguno para variarlo”.

Art.1355: “Si el precio fuere indeterminado, o si la cosa se vendiere por lo que fuese su justo precio, o por lo que otro ofreciera por ella, o si el precio se dejare al arbitrio de uno de los contratantes, el contrato será nulo”.

El precio en moneda extranjera: la Ley de Convertibilidad estableció que las obligaciones pactadas en moneda extranjera se tendrán por obligaciones de dar sumas de dinero; a pesar de que esta ley no rige, este artículo no fue modificado por la Ley de Emergencia sancionada en el 2002.

Las fluctuaciones del valor de la moneda: en las compraventas a plazo en las que se establece que el precio se ira ajustando según la evolución que tenga el dólar, dichas cláusulas son validas en la medida en que son libremente pactadas por las partes y no son injustas o inequitativas en si mismas, pues apuntan a mantener un invariable la relación cosa precio cuando hay inflación.

Es precio serio aquel que las partes tienen real intención de pagar y recibir; de lo contrario estaremos en presencia de un precio simulado, que oculta el verdadero precio; o precio ficticio aquel que oculta la falta de precio. Será precio irrisorio aquel que es insignificante con relación al valor de la cosa. En las ultimas tres circunstancias la compraventa es nula.

Obligaciones del vendedor.

De conservación y custodia: esta obligación es una secuela de la obligación “de entregar la cosa”. El art. 1408 “el vendedor no puede cambiar el estado de la cosa vendida y esta obligado a conservarla tal como se hallaba el día del contrato, hasta que la entregue al comprador”. El deber de conservación es claro cuando se trata de entregar una cosa cierta e individualizada, en cambio resulta más difícil cuado se trata de entregar cosas inciertas de género limitado, por ejemplo: entregar 5


caballos no seleccionados aun, de una tropilla de 50; en tal caso el vendedor debe custodiar toda la tropilla hasta que se verifique la elección. Lo mismo pasa cuando se trata de una obligación alternativa: hasta la erección hay deber de custodiar las dos cosas elegibles, el deber de conservar se refiere a los actos necesarios y a los útiles, y de mantenerla, pues conservar significa “no cambiar el estado de la cosa vendida”.

De entrega: esta es la obligación principal del vendedor y consiste en “transmitir al comprador la posesión de la cosa vendida”. No es una simple obligación de dar, sino que consiste en un “dar con fines traslativos”. Hacer la transmisión (art. 1417) puede ser material o simbólico. La obligación de entregar plantea las siguientes cuestiones: El art. 1409 dispone que “la cosa debe ser entregada libre de toda otra posesión” Lo cual, cuando se trata de inmuebles significa, libre de toda ocupación por personas o cosas.

La cosa se debe entregar con todos sus accesorios, lo que incluye los frutos y productos (art. 1409).

En cuanto al tiempo en el que debe producirse la entrega, el art. 1409 dice “en el día convenido, y si no lo hubiese, en el día en el que el comprador lo exija”. El art. 1427 por su parte establece “el comprador esta obligado a recibir la cosa inmediatamente después de la compra”. El primer artículo dice que el comprador puede exigir la entrega inmediata, el segundo establece que el vendedor puede exigir la recepción inmediata.

Sobre el lugar de la entrega, el art. 1410 dispone: “la entrega debe hacerse en el lugar convenido, y a falta de este en el lugar donde estaba la cosa en el momento de la contratación”. Este articulo solo es aplicable solo a cosas ciertas, las cosas genéricas o las cantidades de cosas nunca están en un lugar determinado, razón por la cual se aplica a ellas el art. 747: “en cualquier otro caso, el lugar de pago será el domicilio del vendedor”.

El incumplimiento (sanción) se verifica cuando la cosa no se entrega y otorga al comprador el derecho de plantear la resolución de la venta o a exigir el cumplimiento, opción que puede ejercer reclamando además indemnización por daños (si hay culpa del vendedor en el incumplimiento).

De transferir la propiedad: La entrega de la cosa tiene un efecto transmisivo, pues la tradición transfiere el dominio de la cosa. Este es el principio general adoptado por nuestro derecho, que se aplica a las cosas muebles en general. Este principio admite excepciones:Cuando se trata de inmuebles la tradición no basta para transmitir la propiedad, sino que se requiere además el titulo, es decir, la inscripción


en el Registro inmobiliario.Para los automotores, la tradición a sido reemplazada por la inscripción (Registro Automotor)

Para buques y aeronaves rige un sistema similar al de los inmuebles. Este sistema hace que el vendedor siga siendo propietario hasta el momento de la entrega, razón por la cual debe asumir los riesgos de perdida o deterioro de la cosa: a) caso fortuito o fuerza mayor: el contrato se resuelve sin efectos. b) dolo o culpa del vendedor, este debe indemnizar los daños.

De satisfacer los gastos de la entrega: es una obligación accesoria a la obligación de entregar que el CC le impone al vendedor aunque con carácter supletorio, pues las partes pueden pactar otras condiciones para estos gastos. La doctrina y la jurisprudencia, han establecido que los gastos de escrituración no son gastos de entrega, y que salvo pacto en contrario, son a cargo del comprador.

De recibir el precio: el vendedor no puede negarse a recibir el precio si este responde a las condiciones pactadas (cantidad, lugar, tiempo). Si se negare, le cabe al comprador el derecho a consignar el pago judicialmente para liberarse.

De garantizar la evicción y vicios redhibitorios: en materia de compraventa, la garantía de evicción y vicios redhibitorios queda establecidos por el art 1414, que dispone que el vendedor “debe sanear la cosa vendida”, lo cual supone: Si hay principio de evicción (turbación): El vendedor debe asistir procesalmente al comprador demandado, para que la evicción no llegue a producirse, y debe hacerse cago de los gastos del juicio. Si hay evicción producida (privación) los alcances del saneamiento dependerán del grado de evicción (total o parcial) y de la actitud que haya tenido el vendedor al celebrar la venta (buena o mala fe), pudiendo consistir en restitución total o parcial de lo recibido en pago, resolución de la venta, e incluso resarcimiento de daños causados.

Obligaciones del comprador: De pagar el precio, lugar y tiempo: es la obligación primera y principal del comprador, la que según el art 1424 debe cumplir en el lugar y tiempo convenidos en el contrato, y si no se hubiera convenido, en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa (compras de contado). Cuando las compras son a pago diferido, según los usos del lugar o cuando son a crédito, se debe pagar a la fecha del vencimiento del plazo, en el domicilio del comprador (salvo que se haya acordada otro lugar).


Derecho del comprador a suspender y rehusar el pago del precio. Causales para ejercer este derecho, perdida del mismo. Caso de mora: el comprador tiene derecho a retener el pago en dos supuestos: Cuando tiene fundado temor de ser molestado por una acción real. Esto funciona como una prevención ante posible evicción, y la determinación de tal situación debe ser apreciada por el juez según el caso concreto.

Cuando la cosa se va a entregar en distinta calidad a la comprada, o sin sus accesorios, o en partes cuando se compro en conjunto. Esto funciona como una previsión ante posible vicio redhibitorio y solo puede ejercerse cuando el riesgo de vicio es fundado y se da antes de recibir la cosa.

Cualquiera sea la causa en que se funde la retención del pago, cuando esta desaparece el comprador debe pagar lo debido mas intereses. El derecho a retener el pago se extingue cuando el vendedor otorga garantías suficientes, cuado cesan los riesgos de turbación o privación del derecho o cuando el comprador renuncia en forma tacita o expresa al derecho de retener; bajo estos supuestos, si el comprador insiste en retener el pago, incurre en mora.

Obligación de recibir la cosa vendida: el comprador esta obligado a recibir la cosa en el término fijado en el contrato o en el que fuese de uso local, o en defecto de ambos, inmediatamente después de la compra. En cuanto al lugar de recepción, será aquel que se haya convenido o bien, para cosas ciertas, donde estaba la cosa cuando se celebro la venta o, para cosas genéricas, en el domicilio del vendedor o donde esta la cosa habitualmente. Si el comprador de cosa mueble deja de recibirla, el vendedor tiene derecho a cobrar los gastos de conservación y las perdidas, y a consignar la cosa para liberarse reclamando pago, o la resolución de la venta. Si se trata de cosa inmueble el vendedor tiene los mismos derechos que en el caso de cosa mueble, salvo el derecho a resolución.

Obligación de pagar el instrumento de venta y los costos del recibo: le cabe al comprador (salvo acuerdo en contrario) hacerse cargo de los gastos de (descarga). En principio no le corresponde pagar gastos de entrega (fletes, embalajes, seguros) salvo que así se hubiere convenido.

Derechos del vendedor frente al incumplimiento de la obligación de pagar el precio: si el comprador no paga, el vendedor tiene los siguientes derechos: A reclamar el pago.A retener la cosa si aun no la hubiera entregado al comprador.A reivindicar la cosa si ya la hubiera entregado y fuera cosa inmueble.A pedir la resolución de la venta con sustento en el art 1204, que admite


la resolución por incumplimiento en virtud del pacto comisorio expreso o tácito.

La promesa de compraventa: unilateral y bilateral: la compraventa, como cualquier otro contrato, supone un conjunto de tratativas previas. En algún momento esas tratativas dejan de ser simples opiniones y se transforman en verdaderas promesas que se hacen las partes, que pueden ser unilaterales (promesa de comprar o promesa de vender) o bilaterales (promesa de comprar y de vender). El problema es determinar si las promesas son solo eso, o si de por sí ya constituyen compraventa concluida. Para responder esto hay que analizar el boleto de compraventa.

El boleto de compraventa inmobiliaria. Concepto e importancia: el boleto de compraventa inmobiliaria es un simple documento firmado por las partes que deja constancia de la operación y deja pendiente la escritura. La costumbre de comprar y vender con boleto esta generalizada, en parte porque los costos de escrituración sigue siendo elevados y en parte porque resulta una modalidad muy práctica cuando se vende en mensualidades y el vendedor no quiere escriturar hasta que no se complete el pago. Más allá de la costumbre, la ley (art 1185) sigue exigido la escritura para tener por concluida la venta, aunque el art 1185 bis, agregado por la 17711, reconoce algún valor al boleto.

Naturaleza jurídica. Diversas teorías: en cuanto a la naturaleza jurídica se discute si es solo una promesa de comprar y vender o si es un instrumento que acredita una compraventa ya realizada. Existen dos teorías al respecto: La tesis formalista: esta tesis sostiene que el boleto es solo una promesa de compraventa y no una venta concluida, ya que falta uno de los elementos esenciales exigidos por la ley, que es la forma (escritura). López de Zavalía, sostiene que el boleto es un contrato preliminar perfecto, distinto de la compraventa en sí, la cual se concreta cuado el vendedor firma la escritura. De acuerdo a esta teoría serian necesarios dos consentimientos sucesivos. Cuando el vendedor, tras haber firmado el boleto, se niega a escriturar, algunos sostienen que el comprador solo puede reclamar daños y perjuicios pero López de Zavalía entiese que también puede reclamar cumplimiento de la promesa (escrituración), aun pidiendo al juez que ordene escriturar. Si es así, no se ve cual es la diferencia esencial entre el boleto y la escritura.

La tesis aformalista: sostiene que el boleto es un contrato definitivo, una venta concluida, lo que significa que a partir de su firma las partes asumen los roles de vendedor y comprador. Morellio, promotor de esta


teoría, entiende que los contratantes, al firmar el boleto, lo hacen con el entendimiento de estar concluyendo una compraventa.

Fundamento y consecuencias de cada una de estas teorías: la teoría formalista se funda en la letra de la ley y en la necesidad de seguridad jurídica, la teoría aformalista se funda el los hechos, en la realidad social y en un sentido de estricta justicia. La cuestión tiene una enorme importancia práctica, pues del carácter y el valor que se otorgue al boleto dependen muchos efectos de la compraventa, tanto con relación a las partes como con relación a terceros. La jurisprudencia ha optado por uno u otro criterio en diferentes casos, sin embargo, a partir de las leyes 17711 (art 1185 bis) y 19551 (concursos) tienden a prevalecer la tesis aformalista.

Derechos y obligaciones emergentes del boleto de compraventa: art 1187: “la obligación de que habla el art 1185 será juzgada como una obligación de hacer, y la parte que resistiere hacerlo, podrá ser demandada por la otra para que otorgue la escritura publica, bajo pena de resolverse la obligación en el pago de perdidas e intereses”.

Boleto y cesión: ambas teorías coinciden en que el boleto es un contrato y, como todo contrato, admite ser cedido bajos ciertas condiciones, puede cederlo el comprador o el vendedor y, en uno u otro caso, implica una verdadera cesión de contrato, mediante la cual el cedente transfiere al cesionario su calidad de titular del boleto. La transmisión es completa, incluye tanto los créditos como las deudas: si el comprador debe parte del precio y a él se le debe la escritura, es deudor y acreedor del vendedor, de modo que para ceder su status contractual necesita la previa conformidad del acreedor cedido, que es el vendedor. Solo podrá ceder sin previa conformidad si hubiera pagado todo el precio, ya que se trataría de una cesión de créditos. En cuanto al cesionario, adquiere el status del cedente en plenitud, quedando obligado a pagar el saldo de precio y facultado a reclamar la escritura. Para la cesión del boleto basta un boleto escrito o el simple endoso del boleto. En algunos boletos suele incluirse una cláusula que impide la cesión; esto es valido mientras no se trate de una prohibición genérica y total, sino de una prohibición de ceder a determinada (s) persona (s).

Boleto y tercerías: de dominio: la tercería de dominio es una acción que se concede a los propietarios de bienes mueble que los han prestado o alquilado a terceros, cuando estos cumplen embargos a causa de sus deudas. Presumiendo que el poseedor es dueño de los mubles, los acreedores embargan cosas que en realidad no son del deudor. Mediante la


acción de tercería, las cosas embargadas pueden ser sustraídas de la ejecución si el tercero prueba ser el verdadero dueño. En principio solo es aplicable a bienes muebles, sin embargo en ciertos casos, en que terceros tienen la posesión y el boleto pero no la escritura la justicia la ha admitido para proteger los legítimos derechos del adquiriente de buena fe.

De posesión: es una figura creada para ser aplicada a los inmuebles, mediante la cual se apunta a proteger los derechos del poseedor con justo titulo (boleto) con el mismo espíritu con el que el código protege a los poseedores de buena fe. Para que esta acción prospere es necesario inscribir el boleto en el Registro Inmobiliario, a fin de que eventuales acreedores del titular de dominio no puedan alegar que ignoraban la existencia de la posesión.

De mejor derecho: a menudo ocurre que un titular de dominio vende el inmueble, con boleto, a más de un comprador. Aunque todos son de buena fe y por ende tienen derecho a ser propietarios, solo uno puede llegar a serlo. La acción de mejor derecho otorga preferencia a quien tiene el boleto más antiguo, que prevalece incluso sobre escrituras otorgadas con posterioridad y aun sobre eventuales embargos con fecha posterior al boleto. Solo puede ser vencido si la acción de embargo se hubiera iniciado con anterioridad a la fecha del boleto.

Los derechos emergentes del boleto frente al concurso del vendedor (art 1185 bis). Incidencia de la Ley de Concursos (19551): el art. 1185 bis dice que “los boletos a favor de adquirientes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere pagado el 25% del precio y en tales casos el juez podrá disponer la escrituración a favor del comprador.”. Hubo quienes no estuvieron de acuerdo, los mercantilistas ortodoxos sostenían que, ante un concurso o quiebra, el artículo alteraba el principio de igualdad de los acreedores. Intentando apaciguar a los descontentos, el art 150 de la Ley de Concursos 19551 dispuso que solo tendrán preferencia los adquirientes por boleto que destinen el inmueble a vivienda. Esta limitación no tiene sentido, ya que no se ve porque no han de tener preferencia quienes destinen el inmueble a una actividad comercial o micro industrial que constituya el sustento único de una familia, o aquellos que mantengan el lote baldío por no tener medios para construir todavía. Más allá de esto, el art 1185 bis esta vigente y es aplicable si se dan los siguientes requisitos: El vendedor debe haber sido declarado en concurso o quiebra por sentencia judicial.

La compraventa debe estar instrumentada por boleto, no es necesario que


haya sido inscripto en el Registro Inmobiliario. El comprador debe ser de buena fe, debe haber comprado ignorando el estado falencial del vendedor.

Debe haber pagado al menos el 25% del precio total. El otorgamiento escritura es una facultad del juez, quien decide según el caso concreto.

La protección del adquiriente: el debate doctrinario sobre la naturaleza y el valor del boleto de compraventa no ha concluido, aunque cabe señalar que la jurisprudencia y la legislación tienden a inclinarse a favor de la protección del adquiriente de buena fe. Cláusulas especiales que pueden agregarse a la compraventaPrincipio general. La autonomía de la voluntad materia de pactos: puesto que en el ámbito contractual impera el principio de la libertad, las partes pueden pactar las cláusulas y modalidades que estimen convenientes. Art.1363: “Las partes que contraten la compra y venta de alguna cosa, pueden, por medio de cláusulas especiales, subordinar a condiciones, o modificar como lo juzguen conveniente las obligaciones que nacen del contrato”. Las disposiciones del CC en esta materia tienen carácter supletorio.

Casos particulares: a) Compraventas condicionales: la compraventa es condicional cuando

el acontecimiento incierto que la rige domina por igual ambos lados del contrato y la producción o no del hecho no altera el equilibrio contractual. La compraventa es aleatoria cuando el acontecimiento incierto influye sobre una sola de las prestaciones de modo que la producción o no del hecho altera el equilibrio del contrato.

Condición suspensiva: Art. 1370: “La compra y venta condicional tendrá los efectos siguientes, cuando la condición fuere suspensiva: 1 - Mientras pendiese la condición, ni el vendedor tiene obligación de entregar la cosa vendida, ni el comprador de pagar el precio, y sólo tendrá derecho para exigir las medidas conservatorias; 2 - Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador, éste no adquiere el dominio de ella, y será considerado como administrador de cosa ajena; El comprador al ser considerado como administrador deberá restituir la cosa con sus frutos, teniendo por su parte derecho a retribución por la administración. 3 - Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio, y la condición no se cumpliese, se hará restitución recíproca de la cosa y


del precio, compensándose los intereses de éste con los frutos de aquélla”.

Condición resolutoria: Art.1371: “Cuando la condición fuese resolutoria, la compra y venta tendrá los efectos siguientes: 1 - El vendedor y comprador quedarán obligados como si la venta no fuese condicional, y si se hubiere entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condición, sólo tendrá derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa; 2 - Si la condición se cumple, se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueños; mas el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga tradición de ella”.

Art.1372: “En caso de duda, la venta condicional se reputará hecha bajo una condición resolutoria, siempre que antes del cumplimiento de la condición, el vendedor hubiese hecho tradición de la cosa al comprador”.Compraventa a término: la compraventa puede estar sujeta a término suspensivo o resolutorio. Puede referirse a la existencia misma de la obligación o a la entrega de la cosa y al pago del precio.

Compraventa con cargo: algunos autores sostiene que el cargo es siempre parte de la cosa o el precio, lo que significa que en definitiva no es cargo. Wayar admite la compraventa con cargo siempre que se acepte que este tendrá carácter accesorio respecto de la obligación de una de las partes.

b) Cláusula de no enajenar: Art.1364: “Es prohibida la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona determinada”. El vendedor no puede imponer una prohibición absoluta y total de enajenación pues, de generalizarse tal practica no habría libre circulación de los bienes. (Nada más, ya era, ya se entiende no rompan las bolas). Si el comprador vende la cosa a persona prohibida, le cabe al vendedor original el derecho a demandar la nulidad del acto y reivindicar la cosa del tercero que la adquirió, no se aplica a bienes muebles que hubiere adquirido de buena fe.

c) Pacto de retroventa: (art. importante) Art. 1366: “venta con pacto de retroventa, es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o disminución”. El rescate tiene efecto retroactivo, por lo que se considera que la cosa nunca salió del dominio del vendedor. Funciona como una condición resolutoria potestativa, ya que depende de la voluntad de una parte, lo que encierra el peligro de abusos por lo tanto la ley impone limitaciones:


1) No cabe en la venta de cosas muebles, porque terceros de buena fe se verían perjudicados si compraran algo sin saber que está sujeto al pacto. En inmuebles es valido ya que queda anotado en el registro.

2) Plazo no superior a tres años: debido a los inconvenientes de la incertidumbre que pesa sobre el dominio. El CC establece dicho plazo a partir de la fecha del contrato o sea del boleto de compraventa, siendo irrelevante la fecha de tradición. Si las partes hubieran estipulado un término mayor, el plazo se reduce al límite legal. Si no esta determinado el plazo se considera que las partes se han referido a dicho termino.

3) La retroventa debe estipularse en el mismo acto de la venta. Si se realiza en contrato separado no tendrá efecto respecto de terceros adquirientes, puesto que no figurando en el titulo original no tienen porque ser afectados por las obligaciones contraídas por el comprador.

El precio de rescate no estipulado por las partes deberá interpretarse como que se ajustará al precio de la venta.Efectos: Antes que el vendedor ejerza su potestad: el comprador no goza de dominio pleno, pues lo actos de administración o disposición que realiza están sujetos a condición resolutoria. El vendedor goza de un derecho creditorio (no real) y puede exigir medidas conservatorias.Después que el vendedor ejerce su potestad: el vendedor queda obligado a: rembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos hechos por ocasión de la entrega de la cosa, los gastos del contrato (escrituración) y de las mejoras que no sean voluntarias; y no pueden entrar imposición de la cosa sin haber satisfecho estas obligaciones. (Art. 1384).El comprador esta obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios y a responder por su pérdida y deterioro causado por su culpa (art. 1385). Art. 1383: “recuperando el vendedor la cosa vendida, los frutos de esta serán compensados con los intereses del precio de la venta”

Transmisibilidad: Art.1386: “El derecho del vendedor puede ser cedido, y pasa a sus herederos. Los acreedores del vendedor pueden ejercerlo en lugar del deudor”. Art.1387: “Si el derecho pasare a dos o más herederos del vendedor, o si la venta hubiese sido hecha por dos o más copropietarios de la cosa vendida, será necesario el consentimiento de todos los interesados para recuperarla”. La obligación de sufrir la retroventa pasa a los herederos del comprador y a los terceros adquirientes de la cosa.


Naturaleza jurídica: la opinión predominante considera que el pacto de retroventa es una venta hecha bajo condición resolutoria, lo que tiene importantes consecuencias: el rescate se opera retroactivamente, estrictamente no seria indispensable una nueva escritura traslativa de dominio, aunque en la práctica se otorga siempre.

d) Pacto de reventa: Art.1367: "Pacto de reventa", es la estipulación de poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de él el precio que hubiese pagado, con exceso o disminución”. Es equivalente al de retroventa, solo que en la reventa la potestad resolutoria la tiene el comprador.

Art.1373: “La venta con cláusula de poderse arrepentir el comprador y vendedor, se reputa hecha bajo una condición resolutoria, aunque el vendedor no hubiese hecho tradición de la cosa al comprador. Habiendo habido tradición, o habiéndose pagado el precio de la cosa vendida, la cláusula de arrepentimiento tendrá los efectos de la venta bajo pacto de "retroventa", si fuese estipulada en favor del vendedor; o tendrá los efectos del pacto de "reventa", si fuese estipulada en favor del comprador”.

e) Venta con pacto comisorio expreso y tácito: art. 1374: “si la venta fuese con pacto comisorio, se reputará hecha bajo una condición resolutoria. Es prohibido ese pacto en la venta de cosas muebles.”

Efectos: Si hubo plazo determinado para el pago, el vendedor podrá reclamar la

resolución del contrato desde el día de su vencimiento. Si no hubiese plazo, el comprador solo quedará constituido en mora

después de la interpelación judicial. El vendedor puede demandar la resolución de la venta o exigir el pago.

Si prefiere este último no podrá demandar la resolución. Si vencido el plazo de pago, el vendedor recibiese solamente una parte

del precio sin reserva de derecho a resolver la venta, se juzgara que ha renunciado a este derecho.

f) Pacto de preferencia: Concepto: Art. 1368: "Pacto de preferencia", es la estipulación de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, prefiriéndolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el comprador venderla”.


Naturaleza jurídica: el pacto de preferencia es un contrato diferente al de compraventa. No se trata de una venta anterior que queda retroactivamente sin efecto (pacto de retroventa), sino de dos transmisiones de dominio distintas. Al no tener efectos resolutivos, no afecta a terceros.

El preferido podrá recomprar solo si el comprador decide vender y se ofrece iguales o mejores condiciones que otros interesados. Si el comprador decide vender debe comunicárselo al preferido, indicándole las condiciones que ofrecen terceros interesados. El preferido dispone de 3 días para ejercer su derecho en caso de bienes muebles y de 10 días en inmuebles, transcurrido el plazo se extingue el derecho. Si el comprador vende sin comunicar al preferido, este no puede disolver la venta si el tercero es comprador de buena fe, pero puede reclamar daños y perjuicios.El derecho adquirido no puede cederse ni pasa a los herederos del vendedor.g) Pacto de mejor comprador: art. 1369: “pacto de mejor comprador, es

la estipulación de quedar deshecha la venta, si se presentase otro comprador que ofreciese un precio más ventajoso”. Funciona como condición resolutoria. No cabe en la compraventa de muebles, pues crearía incertidumbre generalizada; en la venta de inmuebles es valido aunque con un plazo de vigencia de 3 meses como máximo, tras los cuales el derecho desaparece. El pacto puede ser cedido y pasa a los herederos del vendedor. Los acreedores del vendedor pueden también ejercer el derecho en caso de concurso.

h) Pacto de reserva de dominio: este pacto tiene lugar cuando a la venta se le agrega una cláusula mediante la cual el vendedor se reserva el dominio de la cosa vendida hasta que el comprador pague la totalidad del precio. Es un mecanismo de granita del pago que convierte a la venta en “promesa de venta” y que es asimilable a una venta con condición resolutoria. En principio es aplicable solo a inmuebles, pero podría aplicarse a muebles siendo inoponible a terceros de buena fe.

El contrato de permuta: historia: la permuta es, quizás, la primera y mas antigua forma contractual conocida por la humanidad. Seguramente se practico durante milenios, hasta que con la aparición de la moneda, surgió la compraventa. Sin embargo siguió practicándose y, en épocas mas recientes, alcanzo regulación legal propia.

Definición. Método del CC. Afinidad con la compraventa: el CC la define en el art 1485 como trueque o permutación, contrato que tiene


lugar cuando una de las partes se obliga a transferir a la otra una cosa, con tal que la otra a su vez le dé la propiedad de otra cosa. Para algunos autores la permuta es una compraventa doble con precios compensados, ya que cada una de las partes reúne a la vez las condiciones de comprador y vendedor y cada una de las cosas es a la vez cosa y precio. Este punto de vista desconoce los antecedentes históricos (la compraventa deriva de la permuta y no al revés) e interpreta erróneamente el hecho de que la permuta se rige por los principios de la compraventa, ya que la compraventa tiene mucho mas auge y resulta lógico desarrollar normativas para ella y no para una figura menos empleada. Caracteres: Consensual: se concluye con el solo consentimiento de las partes.No formal: la ley no le impone forma determinada, sin embargo cuando la cosa es un inmueble deben observarse las solemnidades previstas en el art 1184.

Bilateral: impone obligaciones reciprocas y corespectivas a cada permutante.

Onerosa: cada parte recibe una ventaja patrimonial a cambio de un sacrificio equivalente.

Declarativa, no transmisiva de derechos reales: ya que por sí misma no transfiere propiedad, requiriéndose la tradición o la inscripción en el registro.

Capacidad. Objeto. Cosas que pueden permutarse: en cuanto a la capacidad de las personas permutantes el art 1490 dice: “no pueden permutar, los que no pueden comprar y vender”. En cuanto a las cosas que pueden permutarse el art 1491 dice: “no pueden permutarse, las cosas que no pueden venderse”.

Efectos de la permuta. Obligaciones de los permutantes. Evicción y vicios redhibitorios: la permuta impone a ambas partes obligaciones que por sus características son típicas obligaciones de dar que incluyen deber de conservación de la cosa, deber de pagar el traslado, e incluso garantía de evicción y vicios redhibitorios, art 1489: “el copermutante vencido en la propiedad de la cosa que ha recibido en cambio, puede reclamar a su elección, la restitución de su propia cosa, o el valor de la que se le hubiese dado en cambio, con pago de los daños e intereses.”. En cuanto a derechos el art 1486 reconoce a ambos permutantes el derecho de retención.

Anulación del contrato: el art 1487 dice: “la anulación tiene efecto contra los terceros poseedores de la cosa inmueble entregada a la parte contra la cual se hubiese pronunciado la nulidad.”. Este colisiona con el


art 2130, que protege a terceros adquirientes a titulo oneroso, pero el art 1051, modificado por la ley 17711, resuelve la contradicción: “los terceros adquirientes de inmuebles, cuando lo son de buena fe y a titulo oneroso, están protegidos contra cualquier acción reivindicatoria”.

FIN DE LA PINCHE BOLILLA 8


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Bolilla 8 - Compra Venta