BOLIGMARKEDSANALYSE FOR HOVEDSTADEN€¦ · demografi 1 2 København og Frederiksberg Forstæder Resten af Danmark Indbyrdes afhængige markeder: Geografi Boligtyper og ejerformer

BOLIGMARKEDSANALYSE

FOR HOVEDSTADEN

Boligbehov, udviklingspotentialer og -strategier

Februar 2018

Christian Heebøll, Copenhagen Economics

Jens Henrik Haahr, Kuben Management

• .

BOLIGMARKEDET PÅVIRKET

AF URBANISERING FREMTIDENS BOLIGBEHOV

BYUDVIKLINGSSTRATEGIER

OG POTENTIALER

BARRIERER OG

INCITAMENTER

F

e

b

r

u

B

o

l

i

g

m

a

r

k

e

d

s

a

n

a

l

y

s

e

f

o

r

h

o

v

e

d

BOLIGMARKEDET PÅVIRKET AF

URBANISERING

Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 4

Byerne er vækstcentre men begrænses

af mulighederne for nybyggeri

Source: BIS og nationale data

Boligpriser Befolkning

Årlige boligprisstigninger og befolkningsudvikling, siden 2013

Nationalt

Hovedstad

2%

6%

0,5%

2%


Urbanisering og stigende boligpriser i

byer er et generelt vestligt fænomen

Source: BIS og nationale data

2%

6%

0,5%

2%

Nationalt

Hovedstad


Årlige boligprisstigninger og befolkningsudvikling, siden 2013





• Risiko for lavere arbejdsmobilitet og vækst

Boligmarkedsanalyse for hovedstaden

Det medfører (mindst) tre

samfundsøkonomiske konsekvenser

Vækst effekterPresser

lavindkomst

familier ud

Ustabile

priser

6

• Tilfældig omfordeling • Risiko for afsmittende

effekt på andre markeder (fx finans)

• Politisk dagsorden

• Betydning for

bymiljøet, byens

funktionalitet mv.


Forståelse for dynamikken på regionale

boligmarkeder

København og Frederiksberg

Forstæder

Resten af Danmark

Indbyrdes afhængige markeder:

Geografi

Boligtyper og ejerformer


Når boligudbuddet ikke reagerer

tilstrækkeligt, så gør priserne!

Boligudbud

Områdets

attraktivitet og

demografi

1

2


Forstæder

Resten af Danmark


Geografi





Områdets

attraktivitet og

demografi

1

-1

0

1

2

200

0

200

2

200

4

200

6

200

8

201

0

201

2

201

4

201

6

Familier

Boliger

Årlig vækst i befolkning og

boligudbud i København

Procent

Boligudbud2


Forstæder

Resten af Danmark


Geografi





Nybyggeri

Områdets

attraktivitet og

demografi

1

2

Konjunkturer og

regulering3

175.000

195.000

215.000

235.000

255.000

0

2

4

6

200

0

200

2

200

4

200

6

200

8

201

0

201

2

201

4

201

6

Faldende boligydelse

Stigende indkomst

Udvikling i indkomst og

omkostninger


Forstæder

Resten af Danmark


Geografi


46

35

-

10

20

30

40

50


Prisstigninger skyldes især at der ikke er

bygget nok i København

Dekomponering af prisudvikling ud fra en regional boligmodel

Procent

København &

Frederiksberg

Indre

forstæder

46

35 15

6

-

10

20

30

40

50





Procent

København &

Frederiksberg

Indre

forstæder

46

35 15

2 6

9

-

10

20

30

40

50





Procent

København &

Frederiksberg

Indre

forstæder

46

35 15

2

13

6

9

9

-

10

20

30

40

50


Lavrentemiljøet har også haft en stor

betydning


Procent

København &

Frederiksberg

Indre

forstæder

46

35 15

2

13

8

6

9

9

8

-

10

20

30

40

50


Lavrentemiljøet har også haft en stor

betydning


Procent

København &

Frederiksberg

Indre

forstæder

Vækst i antal familier

Procent


Hvilke bolig- og familietyper snakker vi

om?

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Enlige unge

Samlevende unge

Unge børnefamilier

Ældre familier

Pensionister

FREMTIDENS BOLIGBEHOV OG

CENTRALE UDFORDRINGER

Årlig vækst i befolkning og boligudbud i København

Procent


Hvor stort bliver boligbehovet

fremadrettet?

?

-1

0

1

2

2003 2008 2013 2018 2023 2028 2033 2038 2043

Familier

Boligudbud

Reale årlige prisstigninger

Procent

Stabil fremtidig prisudvikling forudsætter

markant vækst i boligudbuddet


0

1

2

3

4

5

6

7

København Indre forstæder Ydre forstæder Aarhus Resten af landet

De sidste 25 år De kommende 25 år (status quo) De kommende 25 år (øget byggeri i hovedstaden)A

Langsigtede prisforventer under forudsætninger for nybyggeriet:

A. Status quo: Samme tendenser som over de sidste 10 år

Forudsætter desuden: Danmark Statistiks forventninger til demografi. Normalisering af rente og indkomstudvikling. Uændrede kreditforhold, boligbeskatning mv.

Reale årlige prisstigninger

Procent

Stabil fremtidig prisudvikling forudsætter

markant vækst i boligudbuddet


0

1

2

3

4

5

6

7

København Indre forstæder Ydre forstæder Aarhus Resten af landet

De sidste 25 år De kommende 25 år (status quo) De kommende 25 år (øget byggeri i hovedstaden)

Langsigtede prisforventer under forudsætninger for nybyggeriet:

A. Status quo: Samme tendenser som over de sidste 10 år

B. Øget byggeri i hovedstaden: Samme kraftige byggeaktivitet som over de sidste 4 år.

Forudsætter desuden: Danmark Statistiks forventninger til demografi. Normalisering af rente og indkomstudvikling. Uændrede kreditforhold, boligbeskatning mv.

A B

Behov for et større og mere veltilpasset

udbud i hovedstaden


+26.000

+10.900

+23.000

+11.700

+30.300

+14.000

+25.200

+17.800

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

København Forstæder København Forstæder København Forstæder København Forstæder

2020 2025 2035 2045

Huse Små lejligheder og kollegier Øvrige lejligheder

Antal boliger

110.000 boliger frem til 2035 og

150.000 boliger frem til 2045



23

2.

Byudvikling ved fortætning af eksisterende områder

1.

Fremskynde udvik-ling og ibrugtagning af nye områder

Strategier for et øget boligudbud –

samlet potentiale estimeret til 270.000 boliger frem til 2035

3.

Bedre udnyttelse af den eksisterende bygningsmasse

• Accellerering, optimering og videreudvikling af byudviklings-planerne for Københavns og Frederiksberg Kommuner

• Udvikling af de dele af Fingerplanen, som allerede er planagt til byområder

• Etablering af flere boliger per grundareal end hidtil gennem in-fill byggerier, nyetablering af etageboliger, tilbygninger og ombygninger

• Københavns og Frederiksberg Kommuner samt i stationsnære områder

• Øget mobilitet på boligmarkedet, så maneres gennem hele livet bor i boliger, der modsvarer deres behov

• Øget omdannelse af erhvervsejendomme til boligformål

Potentiale for øget boligudbud

Tag nye områder i brug - hurtigere

• Udvikling af allerede udpegede byudviklingsområder samt perspektivområder, stærkere fortætning af perspektivarealerne. Yderligere udviklingspotentialer i København på Ydre Nordhavn, Prøvestenen, Holmen og Kløvermarken

• Større områder i Fingerplanen, der endnu ikke er byudviklede: uudnyttede områder udlagt til byformål, omdannelse af landområder til byformål

• Balancerede vurderinger og beregninger, med afsæt i et mål om at sikre en fortsat attraktiv og velfungerende by – men med fokus på at skabe rum for flere boliger.

2017-2025 2025-2035

#1 Tage nye områder i brug

København 73.300 13.700

Forstæder 11.400 23.000


Fortætning

• Hypotese: det er muligt centralt og i stationsnære områder at etablere en bytæthed, er svarer til tætheden i sammenlignelige områder

• Green field og brown field udvikling med fremtidigt stort potentiale uden at kompromittere den velfungerende by, men med fokus på at skabe rum for flere boliger

• Tidkrævende proces, som afhænger af mange individuelle (privatøkonomiske) beslutninger

2017-2025 2025-2035

#2 Fortætning af eksisterende byområder

København 13.000 40.000

Forstæder 24.000 48.000

Købehavn: ingen yderligere byfortætning i 1,7 kms radius fra Kgs Nytorv. Potentiale er øget tæthed for mindst udnyttede områder op til middelværdien for sektionen.Indre forstæder: antaget fortætnings-potentiale i op til 600m fra station, Ordrup+ som reference. Ydre forstæder: antaget fortætningspotentiale op til 1200m fra station Ballerup+ som reference.


Bedre udnyttelse af eksisterende

bygningsmasse

• Uhensigtsmæssig arealanvendelse i almene og private udlejningsboliger

• Lejeregulering har bl.a. den konsekvens, at de normale markedsmekanismer ophæves

• Omlægning af regulering kan frigive ca. 14.000 boliger – men der er bl.a. fordelingspolitiske hensyn

• Stadig potentiale i omdannelse af ledige kontorlokaler til boliger. Pt. 5,7 pct. ledige lokaler i Kbh og 11,7 pct. i omegnen.

2017-2025 2025-2035

1. Mobilitet og boligmassens udnyttelse

København by 2.500 7.000

Københavns omegn 1.400 3.300

2. Bygningers indretning og anvendelse

Københavns by 4.000

Københavns omegn 4.600

Alder og forskellen imellem ønsket og faktisk boligforbrug (merforbrug)

30

40

50

60

70

80

90

20-30 30-45 46-55 56-65 66-75 76-85 over 85

privat udlejning (område) Almene boliger

Ønsket boligforbrug Privat udlejning

Gns. kvm. pr. person

Merforbrug

Alder (år)

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

1. oktober

2016

1. januar

2017

a. april 2017 1. juli 2017 1. oktober

2017

Københavns by Københavns omegn

Kvm.

Ledige kontorlokaler i Hovedstaden



Barrierer og incitamenter

Barrier og incitamenter

• Komplekse barrierer og modsatrettede incitamenter står i vejen for en hurtigere udbygning af boligudbuddet…

28

Overordnede barrierer for et øget boligudbud

Juridiske rammer og barrierer Økonomiske incitamenter Politiske formål og barrierer

Udfordring #1

Særinteresser og hensyn

bland aktører

Ejerforhold Bolig- og grundpriser mv.Byens og bygningers

funktioner

Udfordring #2

Kommunale særinteresserPlanlovgivning

Beboersammensætning og

skattegrundlagLokal forankring

Udfordring #3

Kommunal kapacitet

Anlægsloft

og planlov

Følgeomkostninger ved

byudviklingPolitisk usikkerhed

Udfordring#4

MarkedskapacitetUdbudsregler og regulativer

Højere omkostninger ved

byggeri i visse områder, samt

konjunkturudsving

Politisk usikkerhed

Kapacitet

incitam

ente

r

Barrierer og incitamenter

Barrier og incitamenter

• Men den kernen i problemstillingen er dybest set enkel:

29

Stærke, konkrete interesser i behersket boligudbud

- Højere priser- Bedre oplevet bykvalitet- Mindre belastning af

offentlig service og infrastruktur

- Lavere offentligt investeringsbehov

Diffuse interesser i øget boligudbud

- Vinderne er ”potentielle beboere” - som formentlig end ikke ved de er det endnu

- Samt byhelheden, samfun-det og sammenhængs-kraften

Veje fremad?

• Hvad er værdien af et tilstrækkeligt boligudbud i København –dybest set?

• Hvis manglende boligudbud er et problem, som skal løses, kræver det en politisk vilje til prioritere dets løsning højt.

• Den politiske vilje skal udmønte sig i et stærkt helhedsperspektiv –dvs. behov for instanser og indsatser, som tager helhedens synsvinkel og kan sætte særinteresser til side.

30

Konkrete handlingsmuligheder

• Stærkere overordnet koordinering i hovedstadsregionen (fx et rammesættende Regionalt Udviklingsråd med særligt fokus på boligudbud)

• Bedre lovgivningsmæssige rammer og incitamenter for kommunale anlægs- og følgeinvesteringer i medfør af boligudbud og befolkningsvækst.

31

TAK FOR

OPMÆRKSOMHEDEN

• .

Documents

BOLIGMARKEDSANALYSE FOR HOVEDSTADEN€¦ · demografi 1 2 København og Frederiksberg Forstæder Resten af Danmark Indbyrdes afhængige markeder: Geografi Boligtyper og ejerformer