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DE LA
A G R U PA C I Ó N T É C N I C A P R O F E S I O N A LD E
P E R I T O S TA S A D O R E S J U D I C I A L E S YVA L O R A D O R E S D E B I E N E S I N M U E B L E S D E E S PA Ñ A
BoletínOficial
AÑO 12 NÚMERO 69 SEPTIEMBRE/OCTUBRE DE 2016
TECPEVALTÉCNICOS EN PERITACIONES Y VALORACIONES INMOBILIARIAS
- Peritos Tasadores Judiciales -
TribunalConstitucional
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C./ Atocha, nº 20-4º-Derecha.- 28012-MADRID.- Telf.- 91 457 29 29 Fax.- 91 458 26 93C./ Gascó Oliag, nº 10-1º-1ª.- 46010-VALENCIA.- Telf.- 96 393 57 43 Fax.- 96 393 57 49
Avda. Jaime III, nº 17-2º-Dpchos.: 18-19.- 07012-PALMA DE MALLORCA.- Telf.- 971 73 26 86 Fax.- 971 73 61 49E-mail: [email protected] - Web: www.atp-cpes.com
AGRUPACIÓN TÉCNICA PROFESIONALCoordinadora General de los Colectivos Profesionales de ámbito Nacional:.......................................................................................................
.......................................................................................................
TECPEVAL - Peritos Tasadores Judiciales de Bienes InmueblesINTERFICO - Interventores de Fincas y Comunidades
ADPI - Asesores de la Propiedad Inmobiliaria
MEDFIN - Mediadores Financieros TituladosINGESA - Interventores de Gestión Administrativa
MECIMER - Mediadores Civil y MercantilGESTUR - Gestores de Actividades y Establecimientos Turísticos
INFORMAEstimado/a Sr./a Consocio/a:
De sd e la D ir e c c i ó n d e l G a b in e t e E c on ó m ic o - Tr i b u ta r io d e n u es t r a A g ru p a c i ó nT é cnica P ro fesional -ATP- , adjunto procedemos a facilit ar les la info rmación más recient e yque consideramos importante poner en su conocimiento por ser de máximo interés, en relación alProcedimiento Administ rat ivo Común de las Administ raciones Públicas y que afecta tanto a lasSociedades como a las Ent idades sin Personalidad Jur ídica.
Con la finalidad de ponerles al corriente de la normat iva más reciente surgida sobre el citadotema, en la siguiente página adjuntamos un breve resumen del contenido de la Ley. De igual modo ypara mayor amplitud y conocimiento sobre la mencionada mater ia , les facilit amos lo s enlacesdir ecto s, donde podrán encontrar los textos íntegros a los que hacemos referencia.
Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento AdministrativoComún de las Administraciones Públicas.
https:www.boe.es/buscar/pdf/2015/BOE-A-2015-10565-consolidado.pdf
Publicado en: «BOE» núm. 236, de 02/10/2015.Entrada en vigor: 02/10/2016Departamento: Jefatura del EstadoReferencia: BOE-A-2015-10565
Preguntas Frecuentes
http://www.minhap.gob.es/Documentacion/Publico/PortalVarios/N u e v a s _ l e y e s _ a d m i n i s t r a t i v a s / FA Q s % 2 0 L E Y % 2 0 3 9 -2015%20LEY%2040-2015.pdf
Ley 39/2015, 1 de octubre, del procedimiento administrativo común delas administraciones públicas.
Ley 40/2015, de 1 de octubre, de régimen jurídico del sector público.
Actualidad Corporativa
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AVISO PARA SOCIEDADES YENTIDADES SIN PERSONALIDAD JURÍDICA
El 2 de octubre, entra en vigor la Ley 39/2015, de 1 de octubre,del Procedimiento Administrativo Común de las AdministracionesPúblicas. Esta Ley obliga, entre otros, a las personas jurídicas y a lasent idades s in personal idad jur ídica a re lac ionarseelectrónicamente con las Administraciones Públicas . Entre lasentidades sin personalidad jurídica, se incluyen las asociaciones,las sociedades civiles, las comunidades de bienes, las herenciasyacentes y las comunidades de propietarios, entre otras. Esta relaciónelectrónica comprende tanto las notificaciones como la presentaciónde documentos y solicitudes a través de registro.
La presentación de declaraciones ya autoliquidaciones secontinuará haciendo como hasta ahora, por no estar afectadapor la Ley 3/2015. Las presentaciones de documentos y solicitudesdirigidos a la Agencia Tributaria deben realizarse obligatoriamente através del registro electrónico (www.agenciatributaria.gob.es).
En el ámbito aduanero , todos los operadores económicos(personas físicas o jurídicas que se relacionan con la Administraciónpara la aplicación de la legislación aduanera en el desarrollo deuna actividad profesional) deben efectuar la presentación de losdocumentos y solicitudes previstos en la legislación aduaneraobligatoriamente a través del registro electrónico ( www.agenciatributaria.gob.es),excluyéndose únicamente las excepciones establecidas en el CódigoAduanero de la Unión y en los Reglamentos que los desarrollan.
El incumplimiento de esta obligación puede ser constitutivo dela infracción tributaria prevista en el artículo 199 de la Ley 58/2003,de 17 de diciembre, General Tributaria, que establece la imposiciónde una sanción consistente en multa pecuniaria fija de 250 euros.
Se excluye de esta obligación de presentación por vía electrónicalas excepciones previstas en el resto de la normativa vigente queobligan a la presentación en papel o soporte físico (originales de avales,documentos notariales, judiciales, etc...).
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La venta de viviendas se frenó el pasadomes de julio , al inscribirse en lo s regist ros dela propiedad 33.084 unidades, lo que representaun leve 1,1% más de forma int eranual, segúnlos datos facilitados por el Inst ituto Nacionalde Estadística (INE). Ese incremento contrastacon lo s meses precedentes. Respecto a juniorepresenta un retroceso del 10,2%.
El INE recoge en su info rme que “duranteel mes de julio lo s regist ros de la propiedadsuspendieron la inscripción de algunas hipotecasen el marco de la jurisprudencia del TribunalSupremo sobre el carácter abusivo de algunascláusulas sobre el t ipo de interés de demora”,a lo que añade que dichas hipotecas se inscribiránen los próximos meses, “una vez subsanados losdefectos”. El 89,4% (un total de 29.579 unidades)de las viviendas transmit idas en julio eran libresy el 10,6% (3.505 unidades) eran protegidas.
L A V E N T A D E V I V I E N D A SS E E S T A N C A P O R E L E F E C T O
"CLÁUSULAS SUELO"
Si se analiza por tipología de vivienda nuevao usada también existen grandes diferencias:27.089 viviendas (un 81,9%) fueron de segundamano y 5.995 (el 18,1%), nuevas. Este indicadordemuestra que los propietarios que llevan tiempocon el cartel de “se vende” colgado han optado poradaptarse a los precios de mercado a la baja ydeshacerse de sus propiedades.
De forma interanual, las transacciones de viviendasnuevas cae un 6,5%, mientras que las de viviendasusadas crece un 2,9%.
En opinión de algunos expertos, el crédito paralos promotores por parte de la banca empieza aabrirse, pero aún resulta difícil para los empresariosinmobiliarios que han sobrevivido a la crisis iniciarnuevas promociones.
de actualidad
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Tras la sequía de los ejercicios 2013 y 2014,la concesió n de visados se ha r ecuperado yempieza a ganar fuerza, pese a que los datos seencuent ran aún a años luz de las cifras de losaños de la burbuja: durante los cinco primerosmeses de este año 2016 el número de visadosde obra nueva para fines residenciales, segúnlas estadíst icas del Minister io de Fomento , seelevó a 8.337 edificios, un 27% más que durante elmismo periodo del año pasado.
El dato confirma una tendencia alcista quearrancó el año pasado . De hecho , el de 2016es el mejo r dato regist rado en de lo s últ imoscinco años. El aumento de los visados se suma aotros indicadores que apuntan a la recuperaciónde la actividad, como la afiliación a la SeguridadSocial en la construcción, que repuntó entre junioy julio cerca de un 0,35%, porcentaje ligeramentesuper io r al del conjunto 3 de la economía(0,31%), tal y como recordó BBVA en su últimoobservatorio inmobiliario.
En to t al, dur ant e lo s pr imer os se is mesesdel año 2016, el empleo en el secto r se elevóun 1,3%. Pese a la ralent ización de las ventasd ur a n t e e l p a sa d o me s d e ju l io , d ad o qu ela s operaciones subieron un 1,1% frente a losincrementos anterio res superiores al 15%, seespera que se mantenga la tendencia al alza.
“La ac t iv idad inmob i l i ar i acon t inua rá apoyándose enel crecimiento de la demanday en la paulatina absorciónde la sobreoferta de viviendas,lo que augura un final de añocon un crecimiento notable,aunque desde niveles relati-vamente bajos”.
LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA SE REACTIVAY ALCANZA MÁXIMOS DE CINCO AÑOS
El aumento del número de visados llega en unmomento en el que el sector aún sigue last radopor el remanente de viviendas sin vender procedentesde los años de mayor actividad.
La vivienda nueva en E spaña s in vendera lc anzó su p ico máx imo en e l año 20 09 .Aquel año, const ructoras, bancos y fondoscontaban con una cartera de 649.780 inmueblessin poder darles salida al mercado debido a lacrisis financiera.
La debacle propició que, desde comienzosde 2009, co menzaran a paralizarse c ier t asconstrucciones y otras quedaran terminadaspero sin comprador. A día de hoy, con el mercadoen plena recuperación, esta cifra se ha reducidoen un 21% has t a quedar en 513 . 848 p iso ssin vender en 2015, según datos del Ministeriode Fomento.
El sector de la vivienda nueva mant iene unbuen ritmo de reducción de stock desde el año2011 mientras que los datos de los primeros seismeses de este ejercicio 2016 también apuntanen este sentido.
Las t ransacc iones sobre vivienda nuevaacumulan dos trimestres consecutivos de subidasrespecto al per iodo inmediatamente anter io r.E n e l segundo t r imes t re de 2016 , según e lCo legio de Registradores, se inscribieron 19.547operaciones, lo que supuso el 18,1% del total.De esta forma, se llevó a cabo el mayor incrementode ventas con el 0 ,84% en los últ imos cincotrimestres.
La preferencia de los compradores continúacentrada en la compraventa de viviendas usadas,t r as aumentar ésta en un 8,5% en términosintertrimestrales.
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REPUNTE EN LA ADQUISICIÓNDE INMUEBLES POR
COMPRAS AL CONTADO
«El mercado inmobil iar ioavanza imparable hacia sunormalización, que no es lomismo que hablar de plenarecuperación”.
Así llevan manifes t ándose en lo s ú lt imosme s e s e xp e r t o s d e la s c o ns u l t o r a s , l o sp r o mo t o res o del sector de la tasación. Y, sinembargo, cada vez que se publican estadísticassobre la evolución de los precios, el volumende t ransacciones o la contratación de hipotecasy l o s d a t o s mu e s t r a n r e v a lo r i z a c io n e ss ignifica t ivas ( las vent as han r egis t r ado yaavances de dos dígitos varios meses), reaparecenlos fantasmas.
Los ana list as advie r t en que en la mayoríade los casos se trata de repuntes en apariencia muyabultados porque se parte de cifras muy bajas.Cuando lo que llama la a t enc ión es que unmes una es t ad íst ica hable de inc remento s ya l mes siguiente arroje descensos en el mismoindicador, entonces recuerdan que en un mercadocomo el inmobiliario , muy marcado entre otrosfac t o res po r el calendar io , son comunes losllamados dientes de sierra.
Pero, sin duda, el asunto más sensible es elrefe r ido a la evo lución de lo s prec ios de lascasas. El estudio trimestral sobre el índice deprecios de vivienda (IPV) que elabora el INE hizosalt a r la s a l a r ma s a l c o n o c e r s e q u e e n elprimer trimestre de este año la vivienda sehabía revalorizado de promedio un 6,3%, lo queconstataba una evidente aceleración respecto alos valores del año ant er io r, cuando se habíamovido en el entorno del 4,5%. Además, que lamedia estuviera ya en ese 6,3% quería decir queexistían territorios próximos al 10%.
Recientemente se publicó el dato del segundotrimestre que vino a tranquilizar los ánimos conun incremento anual del 3,9%, más acorde conla realidad del mercado y con una tasa de inflacióntodavía en negativo.
Variables que impiden que se puedaestar gestando una nueva burbuja
E n p r i me r l u g a r , a u n q u e l a c o y u nt u r aeconómica en general y laboral en particular hayamejorado respecto a los dos últ imos años, losbajos salario s y el elevado desempleo juvenildificult an el p r imer acceso a la vivienda, unsegmento de la demanda que fue decisivo en elanterior boom.
Saldo hipotecario
El otro factor clave , como ya ocurrió en elanterior ciclo alcista, será la financiación. Losexpertos coinciden en que tanto la banca comolos compradores de vivienda se han vuelto másprudentes.
Por este motivo, estos expertos aseguran quemientras el saldo vivo total hipotecario continúereduciéndose (pese a que ya crece la concesión denuevo crédito a buen r itmo) y el número decompraventas de casas supere al de hipotecascontratadas, “puede decirse que se aleja el fantasmade una nueva burbuja”.
Que se vendan más casas que hipotecas secontratan parece lógico a priori, ya que siempre sehan comprado inmuebles al contado, no fue así enel pasado, según demuestran las series estadísticashistóricas del INE.
La relativa a las transacciones arranca en el año2007, cuando el boom daba sus últimos coletazos.
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Aquel año se vendier on un to t al de 775.300casas. Y sorprendentemente, ese mismo año secontrataron 1,23 millones de hipotecas, 463.590créditos más que viviendas vendidas, el récord detoda la serie.
La explicación a este desfase es que entoncesaún e ran demasiado fr ecuent es la s ventasconsideradas especulativas, en muy corto espaciode tiempo, por las que un mismo inmueble podíacambiar de propietario en apenas unos meses yla operación se financiaba con crédito hipotecario.Además, se pagaban mediante hipotecas gastos enconsumo, como viajes o coches, algo que hoy porhoy ha desaparecido.
Ese gap fue disminuyendo progresivamente
hasta que en el ejercicio 2012 ambas estadísticasse cruzaron y comenzaron a venderse más pisos quehipotecas, gracias al protagonismo que han retomadolas compras al contado. Los datos así lo corroboran.Ese año se vendieron 318.534 casas y se contrataron273.873 préstamos hipotecarios, 44.661 menos.Una diferencia que ha ido aumentando hast at ocar máximos en el año 2014 cuando sesuscr ibirer on 114.528 hipo t ecas menos queviviendas fueron vendidas.
En lo que llevamos de año, con datos de julio yjunio de una var iable y o t ra, la diferencia semantiene en 94.072 viviendas vendidas más. Dehecho, los notarios, en su último estudio, subrayanque en julio pasado, apenas el 44,8% de las casasque se compraron lo hicieron con hipoteca, elresto, más de la mitad, no requirió financiación.
LOS INMUEBLES OFRECEN RENTABILIDADES DEL 5%PARA EL INVERSOR PARTICULAR
El sector inmobil iario ha pasado de ser laoveja negra del mercado de inversión a convertirseen el valor refugio para las grandes fortunas einversores particulares.
El ‘ladrillo’ ha ganado puntos en los últimosmeses en detrimento de otros productos afectadospor la incertidumbre global , como la rentavariable, la deuda soberana o los depósitos.
Con los tipos de interés al cero por ciento y lavolatilidad que se experimenta en los mercados,las rentabilidades que ofrece ahora el sector dela vivienda, y que se mueven en el entorno del 5%,son las más atractivas para el inversor particular.Hasta hace bien poco estos tenían dos opciones ala hora invertir en ‘ladrillo’. Por un lado, la fórmulaclásica, que consistía en la compra de una viviendaque se destina al alquiler o que se vende tras surevalorización, y por otro lado, acudiendo a bolsa,a t ravés de las históricas inmobiliarias. Sinembargo, atendiendo al interés que ha generadoeste mercado en los últ imos meses, el propiosector ha evolucionado notablemente creandonovedosas f órmulas de inversión, como elcrowdfunding (f inanciación colectiva) , lassocimis, o la compra con alquiler garantizado.Dentro de todas las posibilidades, esta última sepresenta en España como una de las opciones másatractivas y seguras. La fórmula consiste en que una
persona mayor, generalmente con una pequeñapensión o con pocos ingresos, que quiere mejorarsu calidad de vida, vende su casa a precio demercado, para después cont inuar viviendo enella bajo régimen de alquiler. Este es un modelohabitual en países anglosajones y ahora se estáimplantando en España.
La compra de una vivienda con alquilergarantizado no sólo supone una fórmula deinversión. También se está convirtiendo para elvendedor en la principal alternat iva a la rentavitalicia o la hipoteca inversa. Esta últ ima estádiseñada especialmente para personas mayoresde 65 años o dependientes, ya que el valor de suvivienda se convierte en dinero líquido sin quepierdan la t itularidad de su casa. Se trata de uncrédito hipotecario del que el propietario dela vivienda real iza disposiciones, ya sea demanera periódica o en un único cobro, hasta unimporte máximo determinado por un porcentaje delvalor de tasación en el momento de la constitución.Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor odependiente deja de disponer de la renta y la deudasigue generando intereses.
La diferencia es que en est e caso, ante elfallecimiento del propietario , la familia tendráque hacer frente a la deuda o perder la viviendaque queda en manos de la banca.
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Índice
IntroducciónLos propietariosTécnicos competentesNotariasRegistros de la PropiedadAdministraciones PúblicasCatastroAnexo. Enlaces acerca de la Coordinación Catastro-Registro.
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Introducción
La Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras sureforma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, establecen un sistema de coordinación entreel Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore ladescripción gráfica georreferenciada a la descripción de las fincas registrales,utilizando como base la cartografía catastral. Con ello se persigue dar mayorseguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales queson objeto del tráfico jurídico.
Los requisitos técnicos para el intercambio de información y una mejor coordinaciónentre el Catas tro y los Regis tros de la Propiedad se han desarrollado me dianteResolución conjunta de las Direcciones Generales del Catastro y de los Registros y delNotariado, que entró en vigor el 1 de noviembre de 2015.
Desde esta fecha, coincidente con la entrada en vigor de la reforma legal, ladescripción de las fincas en el Registro de la Propiedad podrá venir acompañada de larepresentación gráfica georreferenciada de la parcela, de acuerdo con la información quesuministrará el Catastro, basada en el formato europeo INSPIRE de parcela catastral.Con ello se permitirá identificar sobre plano la situación, forma y superficie de lafinca registral, superándose la situación anterior en que la mayoría de las fincasregistrales se describían únicamente de manera literal.
El ciudadano puede solicitar voluntariamente la incorporación en el Registro de larepresentación gráfica georreferenciada tanto con ocasión de la inscripción de cualquieracto o negocio, por ejemplo, de una compraventa, como mediante una operaciónespecífica, sin necesidad de esperar a la inscripción de un nuevo acto. Será, en cambio,obligatoria la incorporación de la representación gráfica georreferenciada para realizarla inscripción de operaciones que supongan una reordenación de los terrenos, tales comosegregaciones, agrupaciones o reparcelaciones así como en la inmatriculación de fincas.
Cuando la representación gráfica catastral no refleje la realidad física de la finca sobrela que se pretende hacer la escritura o la inscripción registral, se puede aportar unarepresentación gráfica alternativa (RGGA), la cual, una vez otorgada la correspondienteescritura o inscrita en el Registro de la Propiedad, podrá dar lugar a la oportunarectificación en el Catastro Inmobiliario.
El presente documento no es un manual de procedimientos o de trámites jurídicospara realizar los procedimientos necesarios para alcanzar la coordinación entre elCatastro y el Registro de la Propiedad, que están regulados por la Ley 13/2015 y lanormativa de desarrollo. Este documento pretende ser una guía que incluya un conjuntode recomendaciones y buenas prácticas para gestionar adecuadamente la informacióngráfica catastral por los diferentes agentes que intervienen en el tráfico inmobiliario(técnicos, notar ios, regist radores y adminis trac iones públicas) , que ayude n alcumplimiento de dichas normas. El documento incluye numerosos enlaces a otrosdocumentos técnicos disponibles en el portal de la Dirección General del Catastro(www.catastro.minhap.es), debiéndose des taca r e l documento de “ Pregunta s yrespues tas acerca de la Coordinación Catas t ro-Regis t ro” .
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Los propietarios
Los propietarios de los bienes inmuebles pueden proceder a inscribir en el Registro dela Propiedad, la descripción gráfica georreferenciada de los inmuebles. Con elloconseguirán mayor seguridad jurídica en el momento de adquirir o tra nsmitir lapropiedad, dando certeza a la ubicación, delimitación y superficie de las fincas, y unamejor protección de sus propiedades ante cualquier nueva inscripción o actuación quese produzca en las fincas colindantes. Para ello se recomienda seguir las siguientesrecomendaciones.
1. En el momento de la firma de la escritura, el propietario debe identificar en lanotaría las fincas objeto del acto, hecho o negocio jurídico, mediante la aportaciónde la referencia catastral de los inmuebles afectados.
2. El notario obtendrá la certificación catastral correspondiente y solicitará a losotorgantes que manif ies ten s i la descr ipción ca tastral de l inmueble secorresponde con la realidad f ísica del inmueble. En caso afirmativo, elnotario describirá el inmueble de acuerdo con la certificación que incorporará ala escritura haciendo constar la conformidad.
3. Si manifiestan ante el notario que la descripción catastral no se corresponde conla realidad, se debe iniciar un procedimiento de actualización del Catastro. Lafalta de correspondencia del Catastro con la realidad, puede deberse a dosmotivos principales:
* Existencia de discrepancias en la descripción catastral: el notario solicitaráque acrediten la discrepancia entre la realidad física del inmueble y la certificacióncatastral (Art 18.2 TRLCI). En ese caso el notario deberá instar un procedimientode subsanación de discrepancias , dando audiencia a los titulares delas parcelas colindantes.* Falta de incorporación de una alteración en el Catastro: si se trata de unasegregación, agregación, división o agrupación de fincas que todavía no estáincorporada al Catastro.
Si no se cumplen los requisitos establecidos en la Ley o no es posible técnicamenteactualizar los datos del Catastro, los interesados deberán presentar la correspondientedeclaración para incorporar la alteración en el Catastro.
La falta de correspondencia del Catastro con la realidad, sólo puede subsanarseaportando un plano georreferenciado, técnicamente fiable que refleje la realidad de lafinca o de la alteración que se pretende realizar, denominado representación gráfica
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alternativa georreferenciada (RGGA). Se trata de un plano georreferenciado, que debeincluirse en un fichero informát ico y suscrito, preferiblemente, por un técnicocompetente. La RGGA podrá ser validada previamente en la Sede Electrónica laDirección General del Catastro, que emitirá un informe de validación gráfica, que es elmedio idóneo para incluir la representación gráfica alternativa en la escritura.
Con independencia del motivo de falta de correspondencia, si el procedimientonotarial culmina satisfactoriamente, se remite la información al Catastro para suactualización y se incorpora a la escritura la nueva descripción de la finca o fincasresultantes, junto con su nueva certificación catastral descriptiva y gráfica, debidamenteactualizada.
4. Posteriormente se presentará la escritura al Registro solicitando la inscripciónde la representación gráfica derivada de la certificación catastral descriptiva ygráfica, que refleje fielmente la realidad del inmueble.El registrador, previamente a la inscripción, realizará las siguientes operaciones:
a. Comprobar la vigencia de la certificación catastral descriptiva y gráficades de que esta fue emitida.b. Calificar la correspondencia gráfica de la finca, según los criterios establecidosen la Ley.c. Tramitar el procedimiento registral correspondiente previsto en la LeyHipotecaria, en el que se dará audiencia a los titulares de las fincas colindantesafectadas si no han sido oídos en el procedimiento notarial.
5. La representación gráfica georreferenciada de la finca también se puede inscribiren e l Regis t ro de la P rop iedad , como operac ión reg i s tra l e s pec í f ica ,s in intervención del nota r io . Pa ra e llo debe aportarse , según los ca sos ,una certificación catastral descriptiva y gráfica o una representación gráficaalternativa previamente validada por el Catastro. La descripción del inmueblecontenida en la escritura de propiedad debe coincidir con la representación gráficageorreferenciada que se aporte, sea la catastral o la alternativa, y debe estaraprobada por el propietario. Para su inscripción el registrador dará audiencia alos titulares de las fincas registrales colindantes afectadas. Si se inscribe unarep re sentac ión gráf ic a a l te rnat iva e l r egis t rador deberá remit i r la pa ra s uvalidación al Catastro, que actualizará la cartografía catastral devolviendo alRegistro la representación gráfica catastral debidamente actualizada.
6. Una vez inscrita en el Registro la representación gráfica catastral, la finca quedarácoordinada gráficamente con el Catastro. A partir de ese momento se presumiráque son ciertos los datos de ubicación, delimitación y superficie de la finca inscritaen el Registro a todos los efectos legales.
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Técnicos competentes
Si la representación catastral incorporada a la certificación catastral descriptiva ygráfica (CCDG) no refleja fielmente la realidad, y es necesario elaborar una representacióngráfica georreferenciada alternativa (RGGA), la participación de técnicos competentespermite asegurar la correcta representación gráfica de los inmuebles presentes en elnegocio jurídico.
* Los requisitos técnicos que debe cumplir la RGGA se encuentran en el apartadoséptimo de la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General delos Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro (BOE de 30 deoctubre).
* La RGGA debe elaborarse en el formato GML de parcela catastral INSPIRE, que sedebe generar desde aplicaciones de terceros presentes en el mercado. También puedeelaborarse siguiendo las instrucciones técnicas para su elaboración, publicadas en elportal de la Dirección General del Catastro.
* Las representaciones gráficas alternativas describen las parcelas resultantes delcorrespondiente negocio jurídico o alteración propuesta. Dichas parcelas resultantes debenestar identificadas por el técnico en el GML, a fin de que dicha identificación puedaincorporarse posteriormente a las escrituras o documentos inscribibles.
* Para elaborar la RGGA se debe partir de la cartografía catastral. Es necesariodescargar de la Sede Electrónica del Catastro, http://www.sedecatastro.gob.es (SEC) lageometría de todas las parcelas que vayan a ser objeto de modificación, no sólo la quesea objeto del acto o negocio correspondiente. Se debe usar la geometría así obtenida,ya que se exigirá al validar las parcelas modificadas, que el perímetro de todas ellascoincida con lo existente en la cartografía catastral.
* Es necesario superponer la RGGA elaborada sobre la cartografía catastral, parapoder incorporar a la misma las alteraciones resultantes, cuando resulte necesario, querealicen las correcciones en la delimitación relativa de las parcelas:
- Actualizaciones o modificaciones que se están haciendo en un inmueble (v.gr. unasegregación o división de fincas).
- Los errores detectados en la delimitación catastral de la parcela.- Una mayor precisión métrica que la que proporciona la cartografía catastral, que es
la derivada de la escala de captura (generalmente 1:1000, para zonas urbanas, y 1:5000,para zonas rústicas).
* Los desplazamientos o giros observados en la cartografía catastral al elaborar la
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RGGA de una parcela, no pueden ser objeto de modificación de manera aislada alrealizar un trabajo topográfico individualizado, por lo que el técnico debe reflejar lascoordenadas correspondientes a su representación sobre la cartografía catastral, juntocon los parámetros de transformación que haya tenido que realizar. Estos parámetros seincorporarán como metadatos en la alteración que se realice, pudiendo ser usadosulteriormente para el cálculo de los parámetros de corrección de las coordenadas de lacartografía catastral del municipio en su conjunto.
* Solo se deben incluir los parámetros de transformación si las coordenadas se hanmedido por técnicas topográficas sobre el terreno. Si se elabora la RGGA sobre otracartografía diferente o una ortofoto no coincidente con la cartografía catastral, enfunción de sus características, fecha de elaboración y precisión o resolución, latransformación puede no ser adecuada.
* Una vez elaborada la RGGA de todas las parcelas que han de ser objeto de modificacióndebe verificarse su bondad. Para ello, debe emplearse el servicio de validaciónexclusivamente gráfica de los GML elaborados presente en la SEC. El acceso a dichoservicio sólo puede realizarse previa identificación electrónica del técnico que haelaborado la RGGA, que se responsabiliza del contenido de la misma y de los datos queincorpore sobre su elaboración.
* El servicio de validación genera un producto Informe de validación gráfica (IVG),que puede ser positivo o negativo. Dicho informe valida exclusivamente si la RGGAcumple los requisitos técnicos para su incorporación a la cartografía catastral, y si lasfincas resultantes de la operación respetan total o parcialmente la delimitación de la fincamatriz o de las parcelas existentes en la cartografía catastral, señalando las partesafectadas y no afectadas. Dicho informe va firmado con sello de la Dirección General delCatastro e identificado con su Código Seguro de Verificación (CSV).
* A partir de un informe negativo frecuentemente se puede generar un informe positivoañadiendo los GML de las parcelas catastrales afectadas parcialmente. Las parcelasafectadas parcialmente se incluyen en un archivo adjunto XML que está dentro del PDFdel informe de validación.
* La validación gráfica debe ser invocada por el técnico competente previamente a laelaboración de la escritura donde se reflejen dichas alteraciones gráficas, o previamentea su inscripción Registro de la Propiedad.
* El técnico podrá entregar a su cliente como resultado de su trabajo el informe devalidación gráfica (IVG). El informe es un documento electrónico, que permite accederempleando el CSV de catastro presente en el documento, al archivo adjunto XML con elcontenido de los ficheros GML de parcela catastral resultantes.
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Notarías
* Cuando se manifieste por los otorgantes que la certificación catastral descriptiva ygráfica (CCDG) vigente coincide con la realidad física de la finca, se deberá describir lafinca de acuerdo con la misma, e incorporar una copia a la escritura, solicitando lainscripción de la representación gráfica georreferenciada en el Registro.
* Cuando se ponga de manifiesto que la cartografía catastral no refleja la realidad delas fincas, hay que aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa (RGGA).No obstante, las notarías no precisan trabajar con archivos GML. Es un proceso querequiere conocimientos técnicos específicos, y requiere validar la coherencia geométricade la representación gráfica con las coordenadas georreferenciadas. Se recomiendaexigir informe de validación gráfica (IVG) de la RGGA, aportados por técnicos ociudadanos.
* Ambos productos (CCDG, IVG) incorporan como documento adjunto un fichero enformato XML o PDF con las coordenadas georreferenciadas de las parcelas catastrales.Si fuese preciso para confeccionar la escritura, es posible acceder automatizadamente alas coordenadas allí presentes.
* El contenido del informe de validación gráfica (así como el de una certificación),es accesible en la Sede Electrónica de Catastro (SEC) disponiendo de diversasherramientas de localización y superposición (ortofoto).
* Si no se ha aportado el IVG por el técnico competente, es recomendable que lavalidación gráfica se obtenga por la notaría antes de otorgar la escritura, a través de laSEC mediante el servicio web o interactivo (ambas opciones son posibles).
* El IVG, sea positivo o negativo, determina todas las parcelas afectadas, total oparcialmente, a fin de que en el procedimiento notarial correspondiente, se puedaidentificar a los titulares catastrales de las mismas, para darles el trámite de audienciapertinente. Es recomendable que en dicho trámite se dé traslado del IVG en lanotificación, para obtener una respuesta (consentimiento o no oposición) debidamenteinformada.
* También es recomendable que la escritura de alteración de la descripción física de lafinca incorpore el informe de validación gráfica que ha servido para su formalización, loque permitirá la identificación de la representación gráfica de cada parcela con las queconsten en la escritura, operación necesaria para evitar errores en la validación catastralposterior y en la asignación de referencias catastrales.
* Una vez se firme el negocio jurídico, el intercambio de información se realizará por
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Estimado/a Lector/a:
En est a sección de nuestro Bolet ín Oficial, denominada «Coleccionable» iremosexponiendo aquellos temas que consideremos de interés profesional para la actualización yformación continuada de nuestros Colegiados. El desarrollo de los temas expuestos en estasección variará según su extensión y contenido, por lo cual algunos de ellos serán expuestosdurante varias ediciones del Bolet ín, mientras que otros comenzarán y finalizarán en unamisma edición.
En este número de nuestra publicación, correspondiente a los meses de Septiembre/Octubre de 2016 desarrollamos el tema «Guía de gestión de la información gráfica catastralen el tráfico inmobiliario» continuando con su desarrollo en la próxima edición. Esperamosque el tema desarrollado sea de su interés y agrado.
medios telemáticos, de forma estructurada y normalizada, empleándose los medioselectrónicos presentes en la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección Generaldel Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a lasobligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el textorefundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
* Las notarías deben remitir toda la información necesaria para incorporar lasalteraciones al Catastro, incluyendo la tipificación codificada de la alteración catastral,la identificación de los titulares o terceros afectados a los que se ha dado audiencia(colindantes), además de la escritura en la que se haya realizado el acto o negocio jurídicocorrespondiente.
* Una vez otorgada la escritura y suministrada la información al Catastro, éste realizauna validación técnica de la información remitida por la notaría, que comprueba, ademásde la validación gráfica, la coherencia de los datos gráficos y alfanuméricos remitidos yla audiencia a los titulares de las parcelas afectadas. Si se hubiesen remitido ficherosGML sin validar gráficamente, el proceso de validación técnica lo primero que hará serágenerar el oportuno “Informe de validación gráfica”.
* Se reitera la conveniencia de que ambas validaciones sean invocadas por la notaríacon carácter previo a la firma de la escritura, para evitar errores en origen que requieransubsanaciones posteriores.
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SUPERFICIE CONSTRUIDAY SUPERFICIE ÚTIL
Catastro: En lo que a catastro se refiere, nos dirigimos al RealDecreto 1020/1993, de 25 de junio de 1993, por el que se aprueban lasnormas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y lasconstrucciones para determinar el valor catastral de los bienes inmueblesde naturaleza urbana.
Norma 11.3. define superficie construida, como: «3. Se entiende comosuperficie construida la superficie incluida dentro de la línea exteriorde los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de losejes de las medianerías, deducida la superficie de los pat ios de luces.Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que esténcubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que esténcerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computaránal 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficieconstruida los Espacios de altura inferior a 1,50 metros.” No obstante lasuperficie que se indica en las fichas cat ast ra les de consu lt a debienes de naturaleza urbana es la superficie catastral construida, es decir,la superficie privat iva mas la que le corresponda de la superficie deelementos comunes.
Superficie
La superficie construida total del bien inmueble es la suma de lasuperficie catastral construida de la parte privativa del mismo más la partecorrespondiente de la superficie de elementos comunes.
·La superficie catastral construida de la parte privativa es laincluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada unode los locales que constituyen el inmueble y, en su caso, de los ejes delas medianer ías, deducida la superficie de los pat ios de luces.Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que esténcubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados portres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%.En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios dealtura inferior a 1,50 metros.
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· La su per f i c i e de e l em en t os co mun esat ribuida a cada bien inmueble se publica en laSede Electrónica del Catastro a título informativo yes un reparto aproximado de la superficie totalde elementos comunes de la propiedad a cadauno de los bienes inmuebles de la misma, a los solosefectos de su valoración catastral.
· La superficie construida total del bien inmueblees la suma de la superficie catastral construidade la part e pr ivat iva del mismo más la par tecorrespondiente de la superficie de elementoscomunes.
. La superf icie catastral construida de laparte privativa es la incluida dentro de la líneaexterior de los muros perimetrales de cada uno delos locales que constituyen el inmueble y, en sucaso, de los ejes de las medianerías, deducida lasuperficie de los patios de luces.
Los balcones, t er razas, po rches y demáselementos análogos que estén cubiertos computanal 50% de su superficie, salvo que estén cerradospor tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo casocomputan al 100%.
En uso residencial, no se considera superficieconstruida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.
. La superficie de elementos comunes atribuidaa cada bien inmueble se publica en la SEC (SedeElectrónica de Catastro) , a título informativo y esun reparto aproximado de la superficie total deelementos comunes de la propiedad a cada unode los bienes inmuebles de la misma, a los solosefectos de su valoración catastral.
De forma general, la superficie de elementoscomunes, se obtendría aplicando el coeficiente departicipación que le corresponda, ( véase Ley dePropiedad Horizontal).
Hipotecario
La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo de2003, sobre normas de valoración de bienesinmuebles y de determinados derechos paraciertas finalidades financieras, en su Artículo 4 dedefiniciones establece las siguientes superficies:
Superficie comprobada. Es el área medida porel tasador teniendo en cuenta las definiciones desuperficie útil o construida y el correspondienteplano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Esla superficie construida sin partes comunes másla parte proporcional que le corresponda según sucuota en la superficie de los elementos comunesdel edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Esla superficie útil, sin excluir la superficie ocupadapor los elementos interiores mencionados en dichadefinición e incluyendo los cerramientos exterioresal 100 por 100 o al 50 por 100, según se t rate,respectivamente, de cerramientos de fachada omedianeros, o de cerramientos compartidos conotros elementos del mismo edificio.
Superf icie út i l . Es la superficie del suelode limit ado po r el per ímet ro definido po r laca r a int e r io r de lo s ce r r a mien t o s ex t e r no sde un edificio o de un elemento de un edificio ,incluyendo la mitad de la superficie del suelo desus espacios exteriores de uso privativo cubiertos(tales como terrazas, balcones y tendederos,po r ches , muelles de car ga, vo ladizos, et c . ) ,medida sobre la proyección ho r izonta l de sucubierta.
No se considerará superficie útil la superficieocupada en planta por cerramientos interiores fijos,por los elementos estructurales verticales, y por lascanalizaciones o conductos con sección horizontalsuperior a los 100 cent ímetros cuadrados y lasuperficie del suelo cuya altura libre sea inferior a1,5 metros.
Tampoco se conside rar á superficie út il laocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Superficie utilizable o computable. Es la superficieut ilizada en las tasaciones para determinar losvalores técnicos.
Urbanística
A efectos urbaníst icos, normalmente existeregulación municipal que det ermina lo que seentiende por superficie útil y construida.
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Compraventa del resto tras segregaciones no inscritas:Requiere licencia de división.
Basta con que la georeferenciación se refiera a la porción que se inscribe
EJECUCIÓN HIPOTECARIA SOBRE DOSFINCAS. ADJUDICACIÓN DE UNA “PORLO QUE SE LE DEBE POR TODOS LOSCONCEPTOS”.
Resolución de 1 de julio de 2016, de la DirecciónGeneral de los Regist ros y del Notariado, en elrecurso interpuesto contra la nota de calificaciónextendida por el registrador de la propiedad de Ávilanº 2, por la que se suspende la inscripción de undecreto de adjudicación recaído en procedimientode ejecución hipotecaria.
Resolución prácticamente idéntica a la publicadaen el mes pasado de fecha 27 de junio de 2016, conla diferencia de que en este caso siendo variasfincas las hipotecadas no se subastan todas sinoque el acreedor opta por ejecutar una de ellas. LaDirección mantiene el mismo criterio: “la cantidadadeudada por todos los conceptos…uno de losparámetros posibles para determinar el valor oprecio por el que se adjudica el inmueble, perono implica, per se, un pronunciamiento sobre eldestino del remate o la subsistencia de la deuda…Para fijar esta cant idad, el acreedor señala un
porcentaje de at ribución de la deuda referidaexclusivamente a la finca subastada, hay que teneren cuenta que cuando el acreedor persigue lasatisfacción del crédito frente a las varias fincasque lo garantizan nada le obliga a señalar en sudemanda inicial la cantidad que reclama sobre cadafinca;… En caso del error a que se refiere el art 695.2LEC podrá oponerse el ejecutado y cualquierreclamación que el deudor, el tercer poseedor ycualquier interesado efectúe y que verse sobrela cer t eza, ext inción o cuant ía de la deuda, seventilará en el juicio que corresponda, sin producirnunca el efecto de suspender ni entorpecer elprocedimiento conforme al art 698 . En este casono hay constancia de que en el procedimientose hay producido reclamación alguna sobre lafijación de la cuantía de la deuda. Posteriormente,se ha procedido a tasar costas y liquidar intereses… Con ese valor habrá de procederse al pago de loque se le debe al ejecutante, de forma que si no hayacreedores poster io res no habrá sobrante res-pecto a esa finca, quedando saldada la parte delcrédito garantizado con la hipoteca conforme al art1860 CC, pero la fijación de dicho precio no implicala ext inción de la deuda to tal adeudada, sinoúnicamente en lo referente a esta finca“.
Resolución de 7 de julio de 2016, de la DirecciónGeneral de los Registros y del Notariado, en elrecurso interpuesto contra la nota de calificación delregistrador de la propiedad de Álora, por la que sesuspende la inscripción de una escrit ura decompraventa de finca resto de una segregación.
Se p r e t end e ins c r ibi r u na es c r i t u r a deco mpraventa recayente sobre el resto de fincaresultante de segregaciones no inscritas, con lamenor superficie resultante, es decir, solo unaporción de una finca regist ral determinada,alamparo del ar t . 47 del RH.
La Dirección confirma la calificación deconformidad con el criterio ya mantenido conformeal cual los actos y contratos que afecten al resto deuna finca, cuando no hayan accedido al Registrotodas las segregaciones escrituradas, se practicaránen el folio de la finca matriz, haciendo constar en lainscripción la superficie sobre la que aquéllos recaen,
extendiéndose nota al margen de la inscripción depropiedad precedente de la superficie pendiente desegregación; pero ello sin perjuicio de la aplicaciónde las normas que imponen requisitos particularespor influencia de la legislación especial aplicable,singularmente la urbanística -R. de 19 de mayo de2005; en este caso la legislación urbanística aplicable(Ley 7/2002, de Ordenación Urbaníst ica deAndalucía y art 26.2 RDLeg 7/2015, TR de la Leyde Suelo y Rehabilitación Urbana, y Real Decreto1093/1997, de 4 de julio, _art 78– ) establecen laregla general de exigencia para inscribir la divisióno segregación de ter renos, que se acredite elotorgamiento de la licencia que estuviese previstapor la legislación urbaníst ica aplicable, o ladeclaración municipal de su innecesariedad, yse pretende inscribir una cuando el sistema deejecució n es el de expro piac ión y no el decompensación, la adquisición de los terrenos por
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la beneficiaria no está exenta del ITP.Sentencia del TSJ de la Comunidad Valenciana
de 21 de abril de 2016, Recuro 207/2014. “Comotuvimos ocasión de indicar en nuestra recientesentencia 1073/2014, de 15 de septiembre, en elsistema de expropiación la Administración actuanteaplica la expropiación a la totalidad de los bienes yderechos incluidos en el ámbito de actuación, sectoro la unidad o unidades de ejecución y realiza las obrasde urbanización y, en su caso, de edificación, demodo que «no se lleva a cabo la reparcelación en sugenuino sent ido jurídico, sino la simple nuevaparcelación ajustada al plan parcial». Y proseguimosseñalando en la sentencia: «La consecuencia de ello
es que el contenido normativo del artículo 18.7 delReal Decreto Legislativo 2/2008, que se refiere ainstrumentos de distribución de beneficios y cargas,no le es de aplicación al sistema seguido para laejecución del Plan Parcial pues cuando se refiere alas t ransmisiones en vir tud de expropiacionesforzosas, además de las aportaciones del resto depropietarios, lo hace desde la perspectiva legal delsistema de compensación al que se refieren losartículos 104 y ss. de la Ley 9/2001 en relación conlos propietarios no adheridos al sistema, posibilidadno prevista para el sistema de cooperación, y en lostérminos configurados en los artículos 163.3, 165.1 y168.2 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto ».
El miembro de la Junta de Compensación quevende sin asumir los costes y gastos
no es sujeto pasivo de IVA
Sentencia del TSJ de Andalucía, Sede deGranada, de 28 de abril de 2016, Recurso 1685/2011.“Es claro, a criterio de la Sala, que los vendedoresno desarrollaban ninguna actividad empresarial oprofesional de la que la transmisión de la fincaconstituyera una manifestación de aquellas, sino queeran particulares que enajenaron esa propiedad.Sentado lo anterior, lo que hay que dilucidar es si laintervención de la parte vendedora en las obras deurbanización la dotaba de la condición de empresarioa los efectos del Impuesto sobre el valor Añadido.”
“La tarea de urbanización y transformación delterreno de la Unidad de Ejecución en que estabaincluida la finca transmitida la llevó a cabo la Juntade Compensación en cuyo seno estaban integradoslos vendedores que no constan hubieran actuadodesarrollando directa y personalmente ningunatarea de urbanización del terreno transmitido, sinoque esa labor la hizo la Junta de Compensación yque los transmitentes en cuanto miembros de ellasufragaron inicialmente el importe de los gastos deurbanización, si bien cuando se otorga la escriturapública de compraventa se estipula que será decuenta exclusiva de la parte compradora el abonode todos los gastos derivados de la urbanización,incluso los originados antes de la compraventa, loque supone, sin mayor esfuerzo interpretativo, quelos vendedores no han soportado los gastos de laurbanizació n que han sido asumidos po r laparte adquirente, lo que, sumado a todas lasconsideraciones precedentes, forman la convicciónde la Sala que la operación descrita y comentada
está afecta al Impuesto sobre Transmisionespatrimoniales, ya que por lo expuesto y razonado laintervención de la parte vendedora no permiteconsiderarla a los efectos del artículo 5, apartadouno, letra d), de la Ley 37/1992, como empresariaurbanizadora, lo que nos hace que estimemos elrecurso y, en consecuencia, dejemos sin efecto el actoimpugnado y sin que de conformidad con el artículo139 de la LJCA, haya lugar a expresa condena en lascostas de esta instancia.”es decir, solo una porciónde una finca registral determinada, es evidenteque tal porción de finca solo puede ser objetivadajurídicamente previa división de aquella originariafinca registral, por lo que se confirma la nota.
Por ot ro lado, y aunque no se planteó en lanota reitera los requisitos que serían aplicablestras la reforma operada por la Ley 13/2015, esdecir la necesidad de aportar la representacióngeo r r e fe r enc iada con co o r denadas de lo svér t ices de las fincas a las que afecte (art. 9 LH)remitiéndose a lo dispuesto en la R de 12 de febrerode 2016 aunque con la particularidad de que alestar ente un caso del art. 47 RH en el que se permiteque accedan en diferente momento temporalsegregaciones de múltiples porciones, es claro queúnicamente deberá aportarse, para su constancia enel folio real, la representación gráfica correspondientea la porción que es objeto de inscripción en cadamomento (ya sea la segregada o el resto, según loscasos), sin que pueda exigirse representación gráficade otras porciones que no son objeto del título encuestión ni causan asiento de inscripción.
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Opinión NUEVA FÒRMULA DE FINANCIACIÓN :
EL CROWFUNDING INMOBILIARIOEl «crowdfunding» inmobiliario es una novedosa forma de financiación popular basada en las pequeñas
aportaciones de particulares con las que constituir un fondo común para financiar proyectos de diversa índole, entreellos la compra de viviendas de segunda mano o la promoción de nuevos inmuebles.
La Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial. regula en el Título V. el Régimenjurídico de las plataformas de financiación participativa. Dicha LFFE (Ley de fomento de financiación empresarial)define a las PFPs (plataformas de financiación participativas) como empresas autorizadas cuya actividad consisteen poner en contacto, de manera profesional y a través de páginas web u otros medios electrónicos, a una pluralidadde personas físicas o jurídicas (“inversores”) que ofrecen financiación a cambio de un rendimiento dinerario, conotras personas físicas o jurídicas (“promotores”) que solicitan financiación en nombre propio para destinarlo a unproyecto de financiación participativa. El ánimo de lucro del inversor es esencial, quedando fuera del ámbito de laLFFE los actos a título gratuito, como donaciones y préstamos sin intereses. El promotor debe estar constituido otener su residencia en España o en un Estado miembro de la Unión Europea, no hallarse inhabilitado conforme a lalegislación concursal ni estar cumpliendo condena por la comisión de delitos o faltas contra el patrimonio, el ordensocioeconómico, la Hacienda Pública y la Seguridad Social, o blanqueo de capitales. Las PFPs deben publicar todala información relevante sobre los distintos proyectos publicitados a través de su web, sus costes y sus promotores.Los promotores serán responsables en última instancia frente a los inversores de la veracidad de la informaciónproporcionada a la PFP. Esta norma establece que los partícipes de este tipo de iniciativas se dividirán según sunivel de solvencia entre acreditados y no acreditados. Los primeros no tienen límite de inversión, pero los segundos,entre los que hay que situar a los inversores particulares, se establece un límite de 3.000 euros por proyecto y de10.000 euros al año por plataforma.
El concepto es bastante sencillo: los gestores de la plataforma seleccionan y proponen la inversión en una serie deactivos inmobiliarios -habitualmente viviendas o locales- que son adquiridos por los inversores que deseen participar,mediante la constitución de una sociedad limitada creada a tal efecto. Posteriormente, los inmuebles son reformadospara ser puestos en alquiler y después venderlos en el plazo en el que su revalorización sea óptima. Los partícipesreciben su parte proporcional de las rentas a modo de dividendos y lo que les corresponde de la plusvalía cuando elinmueble se vende, aprovechando la fase alcista en la que ha entrado el mercado inmobiliario
En principio, estas empresas van a estar supervisadas por la CNMV, pero en estos momentos se está pendientede que les concedan las licencias oportunas. Respecto a los proyectos a financiar, el límite es de dos millones deeuros cuando hay inversores no cualificados, cifra que se eleva hasta los cinco cuando la financiación procede sólode cualificados. Según varios expertos , el desarrollo de crowdfunding inmobiliario en España no parece fácil en elcorto plazo, “son pocos los agentes interesados y sólo es potencialmente rentable para los grandes inversores”,explican. La principal razón que aducen son los propios límites que impone la legislación para proteger al usuario yque limitan el crecimiento de este modelo de inversión y su atractivo. A esto se añade que España es un paísconservador en cuanto a financiación. “Los grandes inversores pueden invertir en productos mejores y sin límites,mientras que los pequeños prefieren todavía decantarse por opciones más tradicionales”, explican.
En conclusión, las propuestas pueden parecer atractivas y seguras, ya que invertir pequeños montos respaldadosen grandes proyectos inmobiliarios de calidad premium ubicados en excelentes localizaciones, suena muy tentador.Pero, hay que tener mucho cuidado con las propuestas que se ofrecen y especialmente con aquellas donde larentabilidad proyectada por el desarrollador supera ampliamente con la rentabilidad real posible del mercado. Y siesto ocurre, que es muy probable, se puede perder gran parte del capital invertido. En realidad, se ha desarrolladoun excelente “concepto” para captar inversores pequeños que de otra forma no serían parte de edificios emblemáticosen las principales ciudades del mundo o de desarrollos inmobiliarios premium. Pero hay que ser muy cuidadoso yver las condiciones que se ofrecen porque puede existir la posibilidad cierta de perder dinero. En esos casos, seelige a inversores pequeños porque aquellos que invierten sumas más elevadas reconocen que la ecuación riesgobeneficio de este tipo de operaciones puede no ser conveniente.
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PREGUNTATengo una duda con la tasación del solar para una
peritación judicial. Se trata de un solar urbano, cuyacalificación sería la de “Segunda Residencia”, y que seencuentra en una urbanización en desarrollo. Laparcela en cuestión actualmente carece de la condiciónde solar ya que no posee todos los servicios necesarios.En el entorno, no obstante, si existen las infraestructurascorrespondientes de esta urbanización como sonalumbrado público, asfaltado de calle etc. La parcelase encuentra vallada por su frente con murete depiedra artificial y valla metálica y por su parte traserade valla metálica, faltado su división por uno de suslaterales.
En el entorno existen edificaciones en parcelassimilares y se ha conseguido un mínimo de seis testigosde parcelas que actualmente están a la venta y sonsimilares en cuanto superficie, condición, no poseentampoco edificaciones, se encuentran parcialmentevalladas, etc. ¿Cómo debo plantear la valoración?.
RESPUESTAPor lo que explicas tienes dos opciones:1.- Si ya tienes los testigos de similares características...
pues hacer directamente una comparación de mercado.Simplificando, podemos estimar que los parámetrosclaves en solares urbanos son la edificabilidad (en tucaso 0,6) y la ocupación (30%) ya que son los quedefinen cuanto se puede edificar y, por tanto, elaprovechamiento urbanístico de la parcela. En este casose trataría de una valoración sencilla, lo único seria
tener en cuenta el coste del asfaltado ya que parapoder «aprovechar» la parcela, previamente se deberáejecutar.
A fin de justificar el método utilizado puedes incluir,en el informe de valoración, una referencia a losartículos 20 y 21 de la Orden ECO 805/2003 en losque se describen las condiciones para la aplicabilidaddel estudio de mercado:
“Artículo 20. Aplicabilidad del método decomparación.
1. El Método de comparación será aplicable a lavaloración de toda clase de inmuebles siempre quese cumplan los requisitos que se establecen en elartículo siguiente.
2. En los términos previstos en los artículos 53(Valoración de inmuebles sobre los que existederecho de superf icie) y 54 (Valoración deconcesiones administrativas) de esta Orden podráser aplicado igualmente a la valoración del derechode superficie y de las concesiones administrativas.
3. Mediante este método se determinan dosvalores técnicos que se denominarán valor porcomparación, que permite determinar el valor demercado de un determinado bien, y valor porcomparación ajustado, que permite determinar suvalor hipotecario.
Artículo 21. Requisitos para la utilización delmétodo de comparación.
1. Para la utilización del Método de comparacióna efectos de esta Orden será necesario que secumplan los siguientes requisitos:
En esta sección intentaremoscontestar a todas las preguntas(jurídicas, fiscales, laborales, etc.)que Vds. nos formulen por rigurosoorden de llegada y siempre que seande interes para todo nuestro colectivo.
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NOMBRE........................................................................APELLIDOS......................................................................................................D.N.I.: .............................................. DIRECCIÓN ......................................................................................... Nº ........................POBLACIÓN ......................................................................... PROVINCIA ........................................................ C.P. .......................PROFESIÓN ......................................................................................................................................................................................
a) La existencia de un mercado representativo delos inmuebles comparables.
b) Disponer de suficientes datos sobre transaccionesu ofertas que permitan, en la zona de que se trate,identificar parámetros adecuados para realizar lahomogeneización de comparables.
c) Disponer de información suficiente sobre al menosseis transacciones u ofertas de comparables que reflejenadecuadamente la situación actual de dicho mercado.
2. Adicionalmente, para la utilización del métodode comparación a efectos de lo previsto en el artículo2.a) (Ámbito de aplicación) de la presente Ordenserán necesarios, los siguientes requisitos:
a) Disponer de datos adecuados (transacciones,ofertas, etc.) para estimar la evolución de losprecios de compraventa en el mercado local decomparables durante al menos los 2 años anterioresa la fecha de la valoración.
b) Disponer de información adecuada (datospropios, publicaciones of iciales o privadas,índices sobre evolución de precios, etc.) sobre elcomportamiento histórico de las variablesdeterminantes en la evolución de los precios delmercado inmobiliario de los inmuebles de usosanálogos al que se valore y sobre el comportamientode esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobreel estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
c) Contar con procedimientos adecuados que, através de la detección de las ofertas o transaccionescon datos anormales en el mercado local, posibiliten laidentificación y eliminación de elementos especulativos.”
2.- Realizar una Método Residual del Valor delSuelo, cuando los testigos no se ajustan al tuyo o,simplemente, no existen. Este sistema implica larealización de muchos cálculos, que si bien no sonexcesivamente complejos, siempre supone introducirmás variables y, por lo tanto, ampliar el «margen deerror» de la valoración.
También se puede justificar la utilización de estemétodo desde el articulado de la Orden ECO 805/2003, en este caso remitiéndonos a su artículo 35:
“Artículo 35. Requisitos para la utilización delmétodo residual.
1. Para la utilización del método residual aefectos de esta Orden será necesario el cumplimientode los siguientes requisitos:
a) La existencia de información adecuadapara determinar la promoción inmobiliaria másprobable a desarrollar con arreglo al régimenurbanístico aplicable o, en el caso de terrenos conedificios terminados, para comprobar si cumplencon dicho régimen.
b) La existencia de información suf icientesobre costes de construcción, gastos necesariosde promoción, financieros, en su caso, y decomercialización que permita estimar los costesy gastos normales para un promotor de tipomedio y para una promoción de característicassemejantes a la que se va a desarrollar.
c) La existencia de información de mercadoque permita calcular los precios de venta másprobables de los elementos que se incluyen en lapromoción o en el edificio en las fechas previstaspara su comercialización.
d) La existencia de información suficiente sobrelos rendimientos de promociones semejantes.
2. Para poder aplicar el método residual por elprocedimiento dinámico será necesario además delos requisitos señalados en el apartado anterior,la existencia de información sobre los plazos deconstrucción o rehabilitación, de comercializacióndel inmueble y, en su caso, de gestión urbanística yde ejecución de la urbanización.”
Si como comentas tienes parcelas de característicassimilares, deberías desarrollar una comparación demercado como si fuese cualquier tipo de inmueble.
AGRUPACIÓN TÉCNICA PROFESIONAL DEPERITOS TASADORES JUDICIALES Y
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