Embed Size (px)
Citation preview
CBRE PHÒNG NGHIÊN CỨU & TƯ VẤN
Thuyết trình bởi:
Richard Leech Trần Thị Tô Thanh
Giám đốc Điều hành Quản lý cấp cao
Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam19/01/2009
Toàn cảnh thị trường BĐS Hà Nội từBáo cáo Quý của CBRE
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM2 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG HÀNG QUÝ CHO Tp. HỒ CHÍ MINH & HÀ NỘI
Tổng quan kinh tếCác mức giá Văn phòngNhà ở để bánBán lẻCăn hộ cho thuê códịch vụKhách sạnĐầu tưChi phí xây dựng
[email protected]ó phiên bản tiếng Anh và tiếng Việt
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM3 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
TỔNG QUAN KINH TẾ HÀ NỘI Q4/09
Tăng trưởng GDP:– Q4/2009 : 10.3% so với cùng kỳ năm trước– 2009 : 6.67% so với cùng kỳ năm trước;
trên mức trung bình toàn quốc(5.32%).
Sản lượng công nghiệp 2009: 9.4% so với cùng kỳ năm trước
Hà Nội thu hút được 340 dự án FDI trong năm 2009, tổng vốn đăng ký chỉ đạt 500 triệu USD (10% năm 2008).
Lượng vốn thực hiện đạt 650 triệu USD
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM4 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
TỔNG QUAN KINH TẾ HÀ NỘI Q4/09
Chỉ số giá tiêu dùng cả năm của Hà Nội tiếp tục giảm, (8,22% năm 2009)
Kim ngạch xuất nhập khẩu đều giảm, tính chung cả năm 2009 kim ngạch xuất khẩu giảm 7,8%, xuất khẩu giảm 17,4% so với năm 2008.
Doanh thu bán lẻ phục hồi trong Quý 4, tính chung cả năm 2009 tăng 19,9% so với năm 2008
Lượng khách đến Hà Nội trong năm 2009/so với năm2008:
– Lượng khách quốc tế : 1,03 triệu lượt, giảm 11,7% – Lượng khách nội địa : 6,7 triệu lượt, tăng 1,8%
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM5 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
CƠ SỞ HẠ TẦNG HÀ NỘIMột loạt dự án đường cao tốc Hà Nội – Lào
Cai, Hà Nội – Thái Nguyên và Hà Nội – HảiPhòng đã được khởi công
Cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên được khởicông, có chiều dài 61 km, 4 làn xe với vậntốc tối đa dạt 100 km/h. Tổng vốn đầu tư8.100 tỷ đồng.
Gói thầu EX-10 của cao tốc Hà Nội – HảiPhòng cũng được khởi công trong quý4/2009 sau khi hợp đồng được ký hồitháng 7/2009.
Tuyến Hà Nội – Lào Cai: Posco E&C vàVEC đã ký hợp đồng thi công gói thầu A2 (từ Vĩnh Phúc đến Phú Thọ vào tháng10/2009.
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM6 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
CƠ SỞ HẠ TẦNG HÀ NỘICục Đường sắt Việt Nam đã ký biên bản ghi nhớvới một số tập đoàn Hàn Quốc về kế hoạch triểnkhai tuyến đường sắt đô thị số 5 từ Nam Hồ Tâyđi Ngọc Khánh đến Láng Hòa Lạc.
Tổng Công ty Đường sắt Việt Nam triển khai tuyến đường sắt trên cao Yên Viên - Ngọc Hồi(tuyến đường sắt đô thi Hà Nội sô 1).
Dự án hạ ngầm dây đi nổi của thành phố Hà Nộiđã được thực hiện thí điểm trên một số tuyếnphố trung tâm đã được hoàn thành.
Dự án sửa chữa mặt cầu Thăng Long đã đượctiến hành trong quý 4 có tổng mức đầu tư hơn90 tỷ đồng đã hoàn thành vào cuối tháng 12.
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM7 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở ĐỂ BÁNLe Van Luong Residential
Cleve Canal ParkMulberry Lane
Đề xuất cho phép chủ đầu tư bán 20% sản phẩm của dự án không qua sàn giao dịchLãi suất cơ bản tăng tới 8% và có thể tăng cao hơn vào năm 2010Phân loại căn hộ chung cư hiện tại chủ yếu dựa vào giá cả và cân nhắc thêm về vị trí, chất lượng, thương hiệu…
– Ví dụ theo giá: Hạng sang (>2.500 USD/m²), cao cấp (1.200-2.500USD/m²), trung cấp (900-1.500USD/m²), bình dân(<900USD/m²)
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM8 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở ĐỂ BÁNGIÁ TRỊ VỐN & NHU CẦU
Giá đấtKhung giá đất mới (tối đa 81 triệu VND/m²)
sẽ làm tăng chi phí đền bù của chủ đầu tư sơ cấpít ảnh hưởng đến giá đất của chủ đầu tư thứ cấp do giá đất phải trả hiện đã cao hơn khung giá đền bù đất rất nhiều
Sốt giá đất tại khu vực phía Bắc Hà Nội vào tháng 11Tăng giá trên tất cả các phân khúc
Mức tăng giá theo quý cao nhất là tại phân khúc bìnhdân: +15%So với năm 2007:
Thay đổi lớn tại phân khúc Cao cấp & Trung cấp: +28% & +42%Hạng sang và trung cấp: -7% & +5%
Với những dự án mới, hầu hết khách mua chỉ là các nhàđầu cơ ngắn hạn và gặp vấn đề trong việc chi trả ngay từlần thanh toán đầu tiên. Với các dự án có chiến lượchướng tới khách hàng đúng đắn , CBRE dự kiến nhu cầusẽ tiếp tục tăng trong năm 2010 mà không có biến độngmạnh về giá.
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM9 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở ĐỂ BÁNNGUỒN CUNG
Tổng số căn hộ được chào bán trong năm 2009 nhiều gấp đôi so với năm 2008 cũng như 2007.Có hơn 40% (6.587 căn) trong tổng cung năm 2009 được chào bán trong quý 4.Các dự án chào bán lớn:
Mulberry Lane (tháp E, D, B, 768 căn)Le Van Luong Residentials (700 căn)Indochina Plaza Hanoi (380 căn)Berjaya’s Canal Park (148 căn)Megastar Vĩnh Hưng (1,104 căn)
2 tòa tháp tại 409 Lĩnh Nam, Hoàng Mai
Các dự án khởi công (7.894 căn)HUD’s Green House, FLC Landmark, Inpyung’s Cleve, The Pride, The Lancaster
Các dự án đã bàn giao (2.328 căn)
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM10 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở ĐỂ BÁNTRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG
Số lượng dự án chào bán có thể bắt đầu tương đối thận trọng, nhưng có khả năng nhiều hơn nếu thị trường duy trì tín hiệu tốt
Những dự án nước ngoài và liên doanh sẽ đưa ra ý tưởng về cácdự án trung cấp chất lượng tốt. Sự cạnh tranh sẽ góp phần thuhẹp độ vênh hiện tại giữa chất lượng và giá thị trường.
Thắt chặt tín dụng và lạm phát có thể có tác động nếu Ngânhàng Nhà nước tăng lãi suất như dự kiến nhằm kiềm chế lạmphát.
Các dự án có giá dưới 1.500USD/m² sẽ chiếm phần lớn nguồncung căn hộ mặc dù mức giá này vẫn còn cao so với phần lớndân số.
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM11 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM12 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNGTrong Quý 4/2009, có 1 tòa nhà hạng A, BIDV Tower, và 3 tòa nhà hạngB, Vinaconex Tower, CMCTower và Vinaconex 9 đi vào hoạt động, vớitổng nguồn cung diện tích văn phòng cho thuê thực tính là 43.000m².
Trong Tháng 10, 2 tòa nhà văn phòng đã được khởi công: tòa nhà FLC Landmark Tower trên đường Lê Đức Thọ, khởi công ngày 15/10, và tòanhà Lotte Hanoi Centre (tên cũ là Hanoi City Complex), khởi công ngày22/10, với diện tích văn phòng cho thuê thực tính lần lượt tại mỗi tòanhà là 11.000m2 và 40.000m2
Lượng cung văn phòng hạng A đưa vào thị trường hồi đầu năm 2008 gây ra hiện tượng tăng tỷ lệ trống tại phân khúc này lên đến 11%, vớilượng cung mới 10.120m2
Tỷ lệ diện tích trống tại phân khúc văn phòng hạng B tăng lên đến18,04%, tăng 3,04% so với quý trước
Giá thuê văn phòng ở cả phân khúc hạng A và B giảm nhẹ lần lượt2,3% và 1,18% so với quý trước ở mức 43,71USD/m2 và 25,89USD/m2
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM13 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG
Lượng cung văn phòng hạng A đưa vào thị trường hồi đầu năm2008 gây ra hiện tượng tăng tỷ lệ trống tại phân khúc này lênđến 11%, với lượng cung mới 10.120m2
Tỷ lệ diện tích trống tại phân khúc văn phòng hạng B tăng lênđến 18,04%, tăng 3,04% so với quý trước
Tổng diện tích cho thuê được trong quý là 18.524m2, giảm 20% so với quý trước (23,122 m2)Nguồn cung mới lớn trong vòng 2 năm tới: Keangnam (90,000 m2), Grand Plaza (Charmvit) (45,000 m2); EVN Tower (45,000 m2); Capital Tower (23,000 m2); Crown Complex (16,000 m2) vànhiều dự án khác
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM14 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNGCung tạm thời vượt cầu ở tất cả các phân khúc thị trường, sựcạnh tranh giữa các tòa nhà
Có thêm nhiều công ty lớn, chủ yếu là những công ty trongnước sẽ tìm kiếm văn phòng với thời hạn thuê dài hơn và giáthuê hợp lý.
Những dự án mới sẽ tiếp tục chào thuê với mức giá thấp hơncác tòa nhà hiện tại
Trong trung hạn, các tòa văn phòng mới sẽ hoạt động tốt hơnnhưng trước hết cần đi vào ổn định
Nếu giá thuê tiếp tục giảm tại các tòa nhà hạng A và B+ mới, cóvị trí tốt, dự kiến có sự chuyển dịch của khách thuê khi giá thuêtiết kiệm được lớn hơn chi phí chuyển văn phòng
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM15 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM16 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ TIÊU ĐIỂM
Doanh thu bán lẻ phục hồi mạnh mẽ: – Tháng 11/20009 : 18,7% so với cùng kỳ năm trước, nhờ có
“Tháng khuyến mại”– 2009 : 19,9% so với cùng kỳ năm trước
Những chuyển động tích cực:– Hanoi City Complex tái khởi công– Tràng Tiền Plaza sẽ được tái cơ cấu– Grand Plaza bắt đầu cho thuê, khoảng 50% diện tích đã được cho
thuê– Vincom Galleries đã được cho thuê hết sau 4 tháng hoạt động
Giá thuê trong khu vực trung tâm tiếp tục ổn định, năm 2010 dự kiến sẽtăng khi nhu cầu tiếp tục tăng và nhiều hợp đồng thuê hết hạn.
Các nhà bán lẻ trong nước tiếp tục mở rộng mặt bằng kinh doanh, trongđó ngành hàng ăn uống chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ nhất, tiếp saulà việc mở cửa ồ ạt các cửa hàng điện máy tại những vị trí đẹp, mặt phốcó diện tích rộng
Hiệu suất sử dụng cao: ≈100% tại khu vực trung tâm; 69% ở khu vựcngoài trung tâm
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM17 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺNGUỒN CUNG
Quý 4 thị trường không đón nhận thêmnguồn cung mới nào, tổng cung vẫn ổn định
Nở rộ các cửa hàng mặt phố được cải tạo, ngành hàng ăn uống là ngành chứng kiến sựmở rộng nhiều nhất
Dự kiến thị trường sẽ đón nhận 38.500 m2
mặt bằng bán lẻ trong năm 2010
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM18 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺTRIỂN VỌNG
Việc cải tạo các cửa hàng mặt phố thành các diện tích bán lẻ hiện đại sẽ gây áp lực lên tốc độ tăng của giá thuê mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại
Việc chuyển đổi các chợ truyền thống thành những trung tâm thương mại sẽ góp phần cải thiện vệ sinh an toàn thực phẩm & phương thức mua sắm của người dân
TTTM Tràng Tiền Plaza được cải tạo lại sẽ khiến cho mức giá thuê của trung tâm này lên mức ngang bằng với các đối thủ khác trong khu vực trung tâm
Cơ sở hạ tầng và điều kiện giao thông chưa hoàn thiện sẽ ảnh hưởng đến thói quen mua sắm của người tiêu dùng
Ngoài khu vực trung tâm, các trung tâm thương mại mới sẽ dần đi vào ổn định khi nhiều thương hiệu trong nước và hạng trung tận dụng giá thuê thấp hơn và phần đông dân cư tập trung ở phía Tây và phía Nam của thành phố
Grand Plaza
Xuan Thuy Tower Bac Ha Plaza
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM19 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM20 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
Vào 22/10, Lotte Hanoi Centre (Hanoi City Complex mới) khởicông, dự kiến cung cấp ra thị trường khoảng 260 căn hộ vàonăm 2013.Grand Plaza Hanoi (Charmvit) sẽ khai trương hạng mục kháchsạn vào khoảng cuối năm 2010, dự kiến chuyển đổi một phầntrong số 600 phòng khách sạn, cung cấp hơn150 căn hộ dịchvụ cho thuê cho khu vực phía Tây.Giá chào thuê trung bình toàn thị trường tăng 3.8% so với quýtrước, đạt mức 29,70 USD/m²/tháng.Tỷ lệ phòng trống chung trên thị trường khá ổn định, đạt dưới11%. Những dự án mới (các dự án mở cửa năm 2008 hoặcmuộn hơn) tiếp tục giảm tỉ lệ trống xuống mức 6% trong quýnày, trong khi các dự án cũ hơn có tỷ lệ trống tăng đến 12%.Hoạt động cho thuê các căn hộ có từ 3 phòng ngủ trở lên vẫn trì trệ trong quý này, chiếm tới hơn 40% tổng số các căn hộtrống.
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM21 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
Nhu cầu có thể tăng do có nhiều doanh nghiệp tới Hà Nội
Những doanh nghiệp mới gia nhập thị trường Việt Nam và cáccông ty tại TPHCM hi vọng tận dụng lợi thế tăng trưởng của Hà Nội
Đã xuất hiện nhiều căn hộ mua để cho thuê có quy mô lớn đạt tiêuchuẩn (The Manor), thị trường sẽ tiếp nhận nhiều căn hộ mua đểcho thuê hơn vào năm 2010
Những căn hộ dịch vụ tốt nhất đã đi vào ổn định, giá thuê củanhững dự án lớn hơn hay cũ hơn có thể sẽ tiếp tục giảm nhưng cókhả năng sẽ dần ổn định trong năm 2010
Khách thuê tại Hà Nội vẫn trụ lại trong giai đoạn khủng hoảngnhưng yêu cầu điều chỉnh giá thuê hoặc chuyển sang tòa nhà cógiá thuê rẻ hơn
Liệu những dự án lớn cung cấp căn hộ dịch vụ liền khách sạn cóthành công? (Charmvit, Crown Complex, Keangnam) Liệu kháchthuê có chấp nhận giá thuê cao hơn thị trường? FDI và ngườinước ngoài tới HN nhiều hơn
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM22 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM23 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN TIÊU ĐIỂM
Lượng khách du lịch đến Hà Nội phục hồi:– Trong nước : 6,7 triệu lượt, 1,8% so với 2008– Quốc tế : 1,03 triệu lượt, 11,7% so với 2008
Nguồn cung mới:– Best Western Mường Thanh Hà Nội khai trương vào
10/10/2009, bổ sung cho thị trường 168 phòng– Holiday Inn tuyên bố xây dựng KS đầu tiên ở Hà Nội, trên
khuôn viên của KS 3 sao Asean trên phố Chùa Bộc– Kinh Bắc City làm chủ đầu tư cho dự án KS Lotus– Hanoi City Complex tái khởi công
Nhiều chuyến bay quốc tế được mở thêm, mở lại một số đườngbay nội địa khẳng định nỗ lực thúc đẩy du lịch và đầu tư
Trong Quý 4, công suất sử dụng phòng và Doanh thu phòngtrên tất cả các phân khúc đều tăng trưởng so với quý 3/2009 vàcùng kỳ năm trước là những dấu hiệu cho thấy thị trường đãphục hồi
Giá phòng trung bình toàn thị trường giảm 3,49% so vớiQ3/2009
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM24 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠNTRIỂN VỌNG
Lượng khách du lịch sẽ tiếp tục phục hồi trong 2010 (dịp kỷniệm 1.000 năm Thăng Long – Hà Nội và nền kinh tế toàn cầu đang trên đà phục hồi) sẽ giữ cho công suất sử dụng phòng tiếp tục cải thiện như bắt đầu từ cuối năm 2009
Dự đoán giá thuê phòng tại các KS trong khu vực trung tâm sẽ tăng vào cuối năm khi du lịch tăng
Nhiều thương hiệu KS trong nước sẽ tiếp tục mở rộng, tận dụng nhu cầu du lịch trong nước đang tăng
Các thương hiệu KS quốc tế sẽ tiếp tục mở rộng tại Hà Nội, vàcạnh tranh trực tiếp với các thương hiệu KS trong nước
Năm 2010 sẽ đánh dấu sự thâm nhập thị trường của một loạt các dự án KS trong khu vực mới phát triển. Công suất sử dụng phòng của các KS này có thể được xem như một thước đo để đánh giá “độ chín muồi”của khu vực này.
Grand Plaza Hanoi Hotel
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM25 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TỪ BÁO CÁO HÀNG QUÝ CỦA CBRE | 01/ 2010
Xin vui lòng liên hệ với địa chỉ email bên dưới để có thêm chi tiết….
XIN CẢM ƠN!!!
© 2008 CB Richard Ellis, Inc. Chúng tôi đã thu thập những thông tin trên từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Các thông tin này đã được đưa ra với giả thuyết là có khả năng có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuê và các điều kiện khác trước khi được bán, cho thuê hay tài trợ vốn, hoặc bị thu hồi mà không có thông báo. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽ không thể hiện được các hoạt động hiện thời và tương lai của tài sản. Quý vị cũng như các chuyên viên tư vấn về thuế và pháp lý của quý vị cần tự mình tiến hành điều tra khảo sát về tài sản và giao dịch.
