BK Svensk Fastighetsmarknad · med mera, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen

ARUBRIK

Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

TEMA: INDUSTRIBOLAGENS FASTIGHETSINNEHAV VÅREN 2014

BRUBRIK

Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden med mera, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi har valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag.

Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastig-hetskonsulter och vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 17 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter. Det ställer vi nu till ditt förfogande.

Mikael LundströmKoncernchef NAI Svefa

Välkommen till Svensk Fastighetsmarknad!

Innehåll Sid

Aktuellt och trender 2

NAI Svefa Fastighetsindex 3

Makroekonomi 4

Industribolagensfastighetsinnehav 6

Stockholm 12

Storstockholm 14

Göteborg 16

Malmö 18

Uppsala 20

Linköping 22

Västerås 24

Örebro 26

Helsingborg 28

Norrköping 30

Jönköping 32

Umeå 34

Lund 36

Borås 38

Eskilstuna 39

Sundsvall 40

Gävle 41

Halmstad 42

Karlstad 43

Växjö 44

Luleå 45

Kalmar 46

Östersund 47

Falun 48

Trollhättan 49

Om Svensk Fastighetsmarknad 50

Om NAI Svefa 51

Om NAI Svefa Analys 52

Kontaktuppgifter 53

Utgivare: Svefa Holding ABAnsvarig utgivare: Mikael LundströmGrafisk form: Soformia ABFoto omslag: ABBTryck: Sib-Tryck Holding AB

Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprung-ligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket.

Trots en avmattning i ekonomin och låg tillväxt har svensk fastig-hetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig och fastigheter fortsätter att attrahera kapital. Långsiktigt har fastigheter generellt och bostäder i synnerhet också visat sig vara en stabil och bra investering. En jämförelse mellan årlig genomsnittlig totalavkastning i olika fastighetssegment enligt IPD/Svenskt Fastighetsindex och utvecklingen på Stockholmsbörsen under den senaste tioårsperio-den talar sammantaget ur ett risk- och avkastningsperspektiv för en investering i fastigheter och framför allt bostäder.

Utbudet av affärer av det slag som varit tongivande, med allmän-nyttiga bostadsbolag och kommuner, kommer sannolikt att minska till följd av att vi går in i ett valår. Med ökade avkastningsmöjligheter i alternativa investeringsslag ökar också riskaptiten med ett ökat intresse för investeringar i kontor, handel och lager/logistik samt projekt. Det talar för en bredare efterfrågan på svensk fastighets-marknad under 2014 och de aktörer som förvaltar pensionskapital och som är inriktade på bostäder och samhällsfastigheter kommer därmed sannolikt inte vara lika dominerande.

Ett stort investeringsintresse har under de senaste åren riktats mot fastighetsägare med annan kärnverksamhet än fastigheter och framför allt samhällsfastigheter har varit heta investeringsobjekt. I samband med försäljning tecknas vanligtvis ett långt hyresavtal och med det offentliga som hyresgäst köper investeraren ett stabilt och säkert kassaflöde. Steget är inte långt till att marknadssegmentet breddas och att de stora industribolagens fastigheter återigen blir föremål för marknadens intresse. Vilka är drivkrafterna bakom en försäljning och vad är fördelarna med att äga respektive att hyra sina verksamhetslokaler? I tema-avsnittet beskriver vi de stora industribolagens fastighetsinnehav samt historien och drivkraf-terna bakom ABB:s förändringar av fastighetsinnehavet som kom att influera flera av de stora industribolagen. Temat löper också genom hela rapporten med intressanta möjligheter i de lokala marknaderna.

NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mät-ningar och gapet mellan Stockholm och övriga delmarknader är stort. I vårens mätning får Stockholm 91 poäng jämfört med Göteborg på andra plats med 63 poäng och Uppsala på tredje plats med 61 poäng. Jönköping visar fortsatt upp ett mycket starkt utfall och behåller sin fjärdeplats, en placering framför betydligt större delmarknader som till exempel Linköping och Malmö. Klätt-rar mest gör Linköping och Västerås med två placeringar vardera medan Malmö och Växjö tappar två placeringar. Sveriges tredje storstadsregion, Malmö, placerar sig därmed först på nionde plats i NAI Svefa Fastighetsindex.

Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya, spännande affärsmöjligheter!

Fokus 24 orter Tema Industribolagens fastighetsinnehav

Varmt välkommen till vårens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. När tillväxten tar fart och valet stundar är det då fortsatt investeringar i bostadsegmentet och samhällsfastigheter som vi får se under 2014? Här ger vi vår syn på marknaden, aktuella trender samt utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. I detta nummer har vi valt att titta närmare på de stora industribolagens fastighetsinnehav. Vi analyserar deras fastighetsbestånd och ger vägledning till affärsmöjligheter då fast egendom utgör en av bolagens viktigaste tillgångar. Flera av industribolagen står inför valet att äga eller hyra och i flera fall finns goda möjligheter till utveckling av fastigheten när maskinerna har stannat.

Utgivare: Svefa Holding ABAnsvarig utgivare: Mikael LundströmGrafisk form: Soformia ABFoto omslag: ABBTryck: Sib-Tryck Holding AB

Åsa HenningeAnalyschef

2AKTUELLT OCH TRENDER

FlER FastighEtsbolag pÅ böRsENBankernas försiktighet är sannolikt ett motiv till att fastighetsbola-gens intresse för börsen har ökat. Flera är de fastighetsbolag som behöver ta in kapital för att öka handlingsutrymmet och möjliggöra expansion eller för att ersätta befintlig bankfinansiering. Börsen kan då tillsammans med nyemission vara ett attraktivt alternativ. En börsnotering har flera andra fördelar där det tydligaste tycks vara att befintliga ägare får en enklare möjlighet till exit eller ökad ägarspridning än genom direktförsäljning. Jämfört med bygg- och fastighetsbolagen på börsen på 1980-talet kan dagens noterade fastighetsbolag sägas vara smalare och lite sexigare med goda möjligheter till såväl stabil direktavkastning som värdetillväxt. Tajmingen är god med lågkonjunktur och mycket förväntnings-värden i industribolagens aktiekurser, en miljö där fastighetsbolag med underliggande säkra och stabila kassaflöden ter sig mycket attraktiva.

UTMANINGAR ATT ByGGA BORT BOSTADSBRISTENEnligt Boverket ökar antalet kommuner som redovisar brist på bostäder och hela 80 procent av Sveriges kommuner uppger att det råder brist på hyresrätter. Från och med 1990-talets senare del har prisutvecklingen på privatbostadsmarknaden varit stark på flera delmarknader och på bostadshyresmarknaden är vakansgraden i tillväxtorter i flera fall i princip obefintlig. Efterfrågan på bostads-dominerade hyreshus är stor på den svenska fastighetsmarkna-den generellt och i tillväxtorterna i synnerhet, värdeutvecklingen är positiv och den genomsnittliga totalavkastningen under den senaste tioårsperioden uppgår enligt IPD till 9,8 procent årligen. De ekonomiska drivkrafterna för att förvärva mark och producera nya bostäder hänger samman med det förväntade värdet i färdigställt skick och med en stark bostadsmarknad och en efterfrågan som överstiger utbudet borde det idag finnas förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i många kommuner. Varför byggs det då inte fler bostäder? I den allt hetare debatten om bristen på bostäder tycks kommuner skylla på staten och vice versa och byggherrarna skyller på alla regler som fördröjer, komplicerar och fördyrar. Från Boverket kommer kritik mot bruksvärdessystemet och man konstaterar att hyressättningssystemet leder till samhällsekonomiska välfärdsför-luster till följd av lägre nyproduktion än vad den skulle ha varit utan bruksvärdessystemets prisreglerande mekanismer. Regeringen söker på alla sätt nyckeln till framgång och det blir spännande att se om det kommer att föreslås finanspolitiska stimulansåtgärder för att göra nyproduktion av bostadshyresrätter attraktivare och hur detta i sådant fall genomförs.

hEt maRkNad FöR äldREboENdENDen demografiska utvecklingen talar tydligt för samhällsfastigheter inom vård- och äldreboendesegmentet. Åldersstrukturen för Sveriges befolkning har ändrats radikalt under de senaste 100 åren. Den ökade medellivslängden och förändringen i åldersstruk-

tur kommer att medföra ett kraftigt ökat omsorgsbehov under de närmsta åren. De närmsta 20 åren visar SCB:s befolkningsprognos att antalet i åldern 65+ kommer att öka med 620 000 individer och andelen gamla över 80 år kommer att öka med 350 000 individer. Försäljning av samhällsfastigheter är en marknad som har gått från 0 till 100 på 20 år. Från att inte varit en öppen marknad har sam-hällsfastigheter blivit attraktiva investeringsobjekt och det har bildats bolag som är inriktade på att långsiktigt äga och förvalta samhälls-fastigheter, bland annat bolag som förvaltar institutionellt kapital exempelvis åt AP-fonderna. En klar fördel är att samhällsfastigheter vanligtvis omfattas av långa avtal. I samband med en försäljning tecknas ett långt avtal med brukaren vilket ger stabila kassaflöden och, med landsting eller kommun som hyresgäst, förhållandevis säkra kassaflöden. Långa avtal med betalningssäkra hyresgäster innebär att hyres-/vakansrisken är liten och investeringen blir mindre konjunkturberoende och mindre lägesberoende. Den ökade efterfrågan möts samtidigt av en ökad vilja bland kommuner att sälja. Enligt en enkätundersökning av Dagens Samhälle kan 4 av 10 kommuner tänka sig att sälja delar av sina fastighetsbestånd.

HET BOSTADSMARkNAD GER NY FaRt Åt bostadsRättsombildNiNgaRUnder 2013 har det noterats bostadsrättsombildningar i del-marknader utan tidigare tradition av ombildning. Befolkningsut-vecklingen under de senaste 10 åren är positiv i 149 av Sveriges 290 kommuner. I 40-talet kommuner överstiger den årliga befolk-ningstillväxten 1 procent. I de kommuner som av en eller annan anledning hamnar utanför heta listan för de stora investerarna i bostadsobjekt talar mycket för att en ombildning och försäljning till en bostadsrättsförening kan vara lyckosam. En växande befolk-ning tillsammans med ett litet tillskott av nya bostäder ger en stark underliggande efterfrågan, bostadsbrist samt kraftig prisutveckling på privatbostadsmarknaden. Förutsättningarna för vinster i ett bostadsrättsombildningsprojekt finns därmed i flera delmarknader.

iNVEstERiNgsbEhoV och uNdERhÅllsskuld öppNaR upp FöR pRiVata iNFRastRuktuRiNVEstERiNgaRNågot det börjar talas om inom offentlig verksamhet är möjlig-heterna till privata investeringar i infrastruktur. Underhållsskulden är gigantisk och därtill står flera svenska kommuner inför en investe-ringsboom och är i stort behov av att bygga ut samhällsservicen. I Sverige har samhällsfastigheter, eller social infrastruktur, blivit ett hett investeringssegment under 2000-talet medan investeringar i transportinfrastruktur fortfarande nästintill till 100 procent sker genom statliga medel. Med det nationella system som vi har idag begränsas infrastrukturinvesteringar av den nationella budgeten vilket gör att lokala och regionala infrastruktursatsningar kan priori-teras bort. Om det offentliga skulle vilja samverka med det privata saknas inte investerare som har kommunicerat en investeringsvilja i svensk infrastruktur.

Aktuellt och trender

3NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX

N A I S V E F A F A S T I G H E T S I N D E X

Våren Hösten Våren Hösten Våren Hösten Kommun 2014 2013 2013 2012 2012 2011

1 Stockholm l 91 91 92 91 89 89

2 Göteborg l 63 61 64 64 64 63

3 Uppsala l 61 59 61 60 57 58

4 Jönköping l 54 55 52 51 48 49

5 Lund l 53 53 58 58 57 60

6 Helsingborg l 51 50 54 50 51 50

7 Halmstad s l 48 47 48 45 45 43

7 Linköping s l 48 45 50 47 48 51

9 Malmö t l 47 48 55 55 55 56

9 Umeå l 47 45 50 50 47 50

11 Luleå l 45 44 44 42 40 37

12 Örebro l 43 43 49 48 43 42

13 Västerås s l 40 37 50 46 47 47

14 Karlstad t l 39 40 45 39 43 41

15 Borås s l 36 34 36 33 34 36

16 Växjö t l 35 38 45 41 38 41

16 Norrköping l 35 34 35 32 32 30

18 Östersund s l 34 32 35 35 32 32

19 Kalmar t l 31 33 37 31 35 34

19 Sundsvall s l 31 30 37 37 33 33

21 Gävle l 28 29 34 31 29 31

21 Falun s l 28 27 35 31 28 32

23 Eskilstuna l 25 25 25 23 19 20

24 Trollhättan l 20 16 14 15 14 20

st Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra utgåvan av Svensk Fastighets-marknad - Fokus 24 orter nr 2, 2013. I vårens mätning syns en vändning i NAI Svefa Fastighetsindex där 18 av 24 delmarknader nu uppvisar ett oförändrat eller stärkt index jämfört med mätningen i höstas. Det indikerar att tillväxten så sakteliga tar fart och med den också den underliggande efterfrågan på svensk fastighetsmarknad.

lll Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållandet till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet.

3NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX

MAKROEKONOMI4

Tillväxten i den svenska ekonomin har varit svag under 2013, men de framåtblickande indikatorerna har blivit allt starkare. Arbetsmarknadsläget har förbättrats och förtroendet hos svenska hushåll och företag har stigit. Detta tillsammans med att utsikterna för världsekonomin har blivit något ljusare och en gradvis högre världsefterfrågan skapar förutsättningar för tillväxten att ta fart i år.

Förbättringen är tydligast i USA, men det står också klart att euro-zonen har passerat konjunkturbotten och det sker nu en gradvis återhämtning. BNP växer igen men återhämtningen sker långsamt och stora utmaningar kvarstå. Flera länder lider fortfarande av sviterna av finans- och skuldkrisen och det återstår att hantera statsskulder och svaga banker samt arbete med underliggande strukturella problem i syfte att förbättra konkurrenskraften. Det innebär att den inhemska efterfrågan förblir svag i många eurolän-der och att det kommer att ta lång tid innan området normaliseras.

En stigande tillväxt i omvärlden bidrar till att efterfrågan på svenska exportvaror gradvis ökar, vilket i sin tur leder till en återhämtning inom industrin. Med en stigande efterfrågan, både i omvärlden och på hemmamarknaden och ett ökat resursutnyttjande kommer även investeringarna i näringslivet att ta fart så småningom. Den svaga investeringskonjunkturen bedöms därmed bottna och vända upp. Kapacitetsutnyttjandet är dock fortsatt lågt inom tillverkningsindu-strin varför återhämtningen bedöms ta tid. Det tyder på att vi kan vänta en betydligt segare återhämtning jämfört med uppgången 2004-2007 efter IT- bubblans slut.

Drivkraften i den nuvarande uppgången är i högre grad den privata konsumtionen. De redan gynnsamma förhållandena för hushållen har förbättrats ytterligare i och med den oväntat starka sysselsätt-ningsutvecklingen. De svenska hushållens inkomster fortsätter att utvecklas väl samtidigt som både börsen och bostadspriserna har stigit det senaste året vilket innebär att hushållens förmögenhet stiger. Att hushållen ökar sin konsumtion är viktigt för tillväxten. Hushållen har ett högt sparande som de förväntas dra ner på i takt med att framtidstron stärks. I kombination med stigande sysselsättning, sänkta skatter och låga räntor bidrar detta till att det finns goda förutsättningar för konsumtionen att öka och det finns därför mycket som talar för att privat konsumtion kommer att hålla i taktpinnen när det gäller tillväxten även under de kommande åren.

För att ge stöd åt konjunkturen och bidra till att inflationen tar fart bedömer Riskbanken att penningpolitiken behöver vara fortsatt expansiv. Reporäntan förväntas ligga kvar på nuvarande låga nivå under hela 2014. När inflationen har tagit fart och återhämtningen står på fastare mark väntas räntan långsamt börja höjas.

Flera bedömare menar att regeringen med sin försiktiga finans-politik, i sin iver att visa väljarna att man tar ansvar för och värnar om statsfinanserna, försitter chanser att förbättra tillväxtförutsätt-ningarna. Finanspolitiska stimulanser behövs för att ge stöd åt återhämtningen och för att ytterligare stärka förutsättningarna på arbetsmarknaden. Önskvärt utifrån både ett tillväxt- och fastighets-marknadsperspektiv vore finanspolitiska stimulansåtgärder för att göra nyproduktion av bostadshyresrätter mer attraktivt, något som skulle vara både tillväxtfrämjande och som skulle stärka utveck-lingen på fastighetsmarknaden. I den nya ekonomiska geografin flyttar jobben dit människor vill bo varför bostadsbristen blir en fundamental utmaning ur ett konkurrenskraft- och tillväxtperspektiv.

Arbetsförmedlingens senaste intervjuundersökning av drygt 11 000 arbetsställen visar att arbetsgivarna är positiva i sin förväntningsbild på ett års sikt. De räknar med en successiv förstärkning av efter-frågan på varor och tjänster och rekryteringsplanerna är positiva. Enligt Arbetsförmedlingens prognos bedöms antalet sysselsatta öka med 61 000 respektive 55 000 personer under 2014 och 2015. Trots många nya jobb 2013 ökar arbetslösheten marginellt, från 8,0 procent 2012 till 8,1 procent 2013 i åldrarna 16 – 64 år varav

Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden

Efter drygt ett år med svag tillväxt ser framtidsutsikterna för svensk ekonomi ljusare ut. Trots en avmattning i ekonomin och låg tillväxt, eller kanske just till följd av lågkonjunkturen, har svensk fastighetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig och fastigheter fortsätter att attrahera kapital. I storstadsregionerna och i segmenten bostäder och samhällsfastigheter har utvecklingen varit som starkast. Samtidigt skapar låg tillväxt en ovilja att investera i produktionskapacitet vilket påverkar efterfrågan och därmed riskerna i industrisegmentet.

-8-6-4-202468

1012% %

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

SVERIGES UTVECKLING – 8 ÅR

-8-6-4-202468

1012

Relativt arbetslöshetstal ReproräntaBNP Inflation (KPI)

MAKROEKONOMI5

arbetslösa ej studerande svarar för 5,5 procentenheter. Under 2014 och 2015 bedöms arbetslösheten sjunka till 7,8 respektive 7,4 pro-cent. Antalet arbetslösa bedöms minska från 400 000 år 2013 till 375 000 år 2015. Det är en kraftig tillväxt av utbudet av arbetskraft som motverkar en mer tydlig nedgång av arbetslösheten.

Den privata tjänstesektorn fortsätter att vara sysselsättningsloko-motivet och sysselsättningen ökar inom flertalet av dess branscher. Den ökade privata konsumtionen gynnar exempelvis handel, hotell och restaurang samt personliga tjänster. Industrin är den näring som fått ta den största smällen av den svaga globala konjunkturen.Optimismen för framtiden har dock ökat markant under hösten och nedgången av sysselsättningen har dämpats.

Det väntas ske en starkare sysselsättningsutveckling i storstads-länen än i övriga delar av landet under 2014. Storstadslänen bedöms stå bakom ungefär 75 procent av sysselsättningsökningen under 2014, motsvarande drygt 45 000 arbetstillfällen. Utvecklingen blir liksom tidigare starkast i Stockholms län, men det tillkommer också många nya jobb i Västra Götaland och Skåne. Skåne gynnas också av att den danska ekonomin stärks. Intressant är att syssel-sättningen bedöms öka i samtliga län.

Trots en avmattning i ekonomin och låg tillväxt har svensk fastig-hetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig och fastigheter fortsätter att attrahera kapital. Långsiktigt har fastigheter generellt och bostäder i synnerhet också visat sig vara en stabil och relativt bra investering. En jämförelse mellan årlig genomsnittlig avkastning mätt som direktavkastning och värdeutveckling i olika fastighets-segment enligt IPD/Svenskt Fastighetsindex och utvecklingen på Stockholmsbörsen mätt som aktieutveckling och utdelning enligt Six Return Index under den senaste tioårsperioden talar sam-mantaget ur ett risk- och avkastningsperspektiv för en investering i fastigheter och framför allt bostäder. Årsgenomsnitten visar att en investering i bostadshyreshus har gett en avkastning om 9,3 pro-cent under den senaste tioårsperioden jämfört med Stockholms-börsens årsgenomsnitt om 15,6 procent. Till fastigheters fördel och särskilt bostadsinvesteringar talar att totalavkastningen i stort sett har varit positiv under hela perioden och faktiskt ända sedan 1990-talskrisen bortsett från en mindre nedgång under 2008. Det kan jämföras med ett aktieinnehav som uppvisar en betydligt mer volatil avkastning med svängningar från +70 till –40 procent.

Antalet affärer av det slag som varit tongivande med allmännyt-tiga bostadsbolag och kommuner kommer sannolikt att minska till följd av att vi närmar oss valet. Med ökade avkastningsmöjligheter i alternativa investeringsslag ökar också riskaptiten med ett minskat intresse för bostäder till förmån för investeringar i kontor, handel och lager/logistik samt projekt. De aktörer som förvaltar pensionskapital och som har en inriktning på bostäder kommer därmed sannolikt inte vara lika dominerande på marknaden. Det talar för en bredare efterfrågan på svensk fastighetsmarknad under 2014.

På lokalhyresmarknaden är NAI Svefas bedömning att det i flera delmarknader finns en stark efterfrågan på moderna kontor och med rätt utformning med effektiva och kvadratmetersnåla kontor finns förutsättningar för realiserande av nybyggnadsprojekt i flera av våra regionstäder. Till synes kan en investering i nyproduktion i flera delmarknader idag vara mer attraktiv än förvärv ur det befintliga beståndet. Med ett ökat tillskott av moderna, effektiva lokaler ökar nedåtriskerna i det befintliga beståndet, speciellt i segmentet 1980- och 1990-tals objekt med relativt höga kvadratmeterhyror och inte sällan ineffektiva lokaler.

På lokalhyresmarknaden blir också de positiva signalerna allt fler. Det mest sannolika scenariot är nog ändå att vi kommer att se en fortsatt dämpad utveckling under 2014 vilket påverkar efterfrågan på svensk fastighetsmarknad. NAI Svefas bedömning är att vi under 2014 i huvudsak kommer att se oförändrade hyresnivåer med minskade risker för vakanser i takt med att återhämtningen i svensk ekonomi tar fart.

-40

-20

0

20

40

60

-40

-20

0

20

40

60

% %

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

TOTALAVKASTNING

Butiker

Kontor

Industrier

Bostäder

Övrigt

SIXRX

6INDUSTRIBOLAGENS FASTIGHETSINNEHAV

Det största av industribolagen sett till både taxerad area och tax-eringsvärde är AB Volvo. Bolaget äger fastigheter med en taxerad area om cirka 2 000 000 kvadratmeter, varav cirka 80 procent är industrilokaler och resten kontorslokaler. Fastigheterna har ett taxeringsvärde om cirka 6,85 mdkr. Fastigheterna är främst loka-liserade till Göteborgs kommun med en taxerad area om totalt cirka 1 050 000 kvadratmeter. Att de flesta av fastigheterna ligger i Göteborg beror på att en stor del av produktionen samt huvud-kontoret med tillhörande funktioner är lokaliserat till kommunen. AB Volvo har inga direktägda fastigheter utan de ägs uteslutande av dotterbolag. I företaget finns samtidigt ett eget affärsområde som heter Volvo Group Real Estate som hanterar och förvaltar Volvokoncernens fastigheter. De hyr även ut lokaler till externa aktörer, så som Volvo Cars.

Överlag är de fastigheter som de största industribolagen äger, sett till taxerad area, inte koncentrerade till någon enstaka kommun utan spridda över stora delar av Sverige. Lantmännen äger till exempel fastigheter i hela 124 kommuner, medan Volvo Cars äger fastig-heter i sex kommuner.

Att äga fastigheter på många orter innebär självklart svårigheter på många sätt. Bolagen har i många fall försökt att möta dessa utma-ningar på samma sätt som Volvo och ABB genom att inkorporera

fastigheter som ett affärsområde, stödfunktion eller dotterbolag. Lantmännen som är en ekonomisk förening har till exempel ett eget fastighetsbolag med ett 20-tal anställda vars uppgift är att sköta fastighetsförvaltning, -försäljning och -utveckling.

Trots dessa försök till att ta ett helhetsgrepp om utspridda fastig-hetsbestånd uppstår svårigheter att effektivt hantera fastigheter på ett antal orter ute i landet. Det finns därför anledning att kontinu-erligt utvärdera fastighetsinnehavet och nyttan i att äga fastigheter jämfört med att kapitalet används i kärnverksamheten, särskilt på attraktiva fastighetsmarknader. I dessa marknader är fastighets-ägare och hyresgäst mindre beroende av varandra då det finns alternativ för båda parter. Den som är bäst lämpad att äga fastighe-ten bör vara den som kan optimera avkastningen och tillhandahålla produktionsresursen som lokalen utgör till lägst kostnad och risk.

Störst möjligheter gäller för fastigheter med låg grad av special-anpassning, exempelvis kontor eller lager på en fungerande och attraktiv marknad. I fastigheter med en högre grad av specialisering är det svårare att hitta en alternativ användare och det kan även vara svårt att hitta en fastighetsägare som är villig att investera stora summor i att anpassa lokalerna i takt med att verksamheten utvecklas och förändras.

Industribolagens fastighetsinnehavIndustribolagens strategier gällande de fastigheter som de bedriver verksamhet i skiljer sig åt. Vissa företag väljer att helt sälja ut sina fastighetsbestånd så som Ericsson. Andra väljer att inkludera fastighetsrörelsen i verksamheten så som Volvo. En tredje väg är att äga valda delar av de fastigheter man har verksamhet i, likt ABB som först sålde hela sitt fastighetsbestånd för att senare köpa tillbaka delar av det. Av de tio största fastighetsägarna sett till total taxerad industriarea är sex stycken rörelsedrivande bolag.

LIkVIDA MARkNADERILLIkVIDA MARkNADER

ANDEL kOMMERSIELLA LOkALER

Lantmännen l

SSAB l

IKEA l

AB Volvo l

Sandvik l

Södra Skogsägarna l

BillerudKorsnäs l

Stora Enso lVolvo Cars l

Scania l

SCA l


TOTALT kommuN mEd taXERiNgsVäRdE iNNEhaV iNkl. stöRst aNdEl iNkl. dottER-FöREtag* bRaNsch dottERbolag kommuNER** taXERiNgsVäRdE, ksEk bolag, ksEk

AB Volvo Fordonstillverkning 53 fastigheter med en taxerad area 23 kommuner Göteborg 4 346 190 6 846 769 om 2 009 525 kvm, fördelat på 1 611 151 kvm industri (80,2%) och 397 242 kvm lokaler (19,8%)

Volvo Cars Biltillverkning 18 fastigheter med en taxerad area 6 kommuner Göteborg 3 642 162 4 549 853 om 1 314 955 kvm, fördelat på 1 289 908 kvm industri (98,1%) och 25 047 kvm lokaler (1,9%)

Stora Enso Massa- och 85 fastigheter med en taxerad area 24 kommuner Hammarö 1 182 663 4 569 391 pappersindustri om 1 242 390 kvm, fördelat på Skogsindustri 1 195 999 kvm industri (96,3%) och 42 551 kvm lokaler (3,4%)

SSAB Stålindustri 36 fastigheter med en taxerad area 12 kommuner Luleå 1 403 878 3 153 339 om 1 165 591 kvm, fördelat på 1 109 762 kvm industri (95,2%) och 53 916 kvm lokaler (4,6%)

Lantmännen Spannmål, 230 fastigheter med en taxerad area 124 kommuner Norrköping 906 460 2 835 174 Livsmedel om 965 984 kvm, fördelat på 930 161 kvm industri (96,3%) och 34 116 kvm lokaler (3,5%)

Södra Skogsindustri 68 fastigheter med en taxerad area 127 kommuner Varberg 1 019 106 2 898 236 Skogsägarna om 804 885 kvm, fördelat på 784 378 kvm industri (97,5%) och 18 665 kvm lokaler (2,3%)

Billerud Massa- och 67 fastigheter med en taxerad 8 kommuner Gävle 1 332 705 3 653 147 Korsnäs pappersindustri area om 814 922 kvm, fördelat på Skogsbruk 762 495 kvm industri (93,6%) och 47 627 kvm lokaler (5,8%)

Sandvik Teknisk industri 61 fastigheter med en taxerad 9 kommuner Sandviken 1 370 680 1 721 028 area om 778 119 kvm, fördelat på 724 254 kvm industri (93,1%) och 53 707 kvm lokaler (6,9%)

Scania Fordonstillverkning 28 fastigheter med en taxerad 13 kommuner Södertälje 2 604 494 3 163 101 area om 628 072 kvm, fördelat på 560 662 kvm industri (89,3%) och 67 410 kvm lokaler (10,7%)

SCA Graphic Massa- och 71 fastigheter med en taxerad 10 kommuner Sollefteå 1 945 051 5 890 364 pappersindustri area om 570 691 kvm, fördelat på 558 347 kvm industri (97,8%) och 11 534 kvm lokaler (2,0%)

IKEA Möbelindustri 38 fastigheter med en taxerad 14 kommuner Jönköping 973 119 6 753 668 area om 1 060 761 kvm, fördelat på 523 344 kvm industri (49,3%) och 527 417 kvm lokaler (50,7%)

* Vattenfall är trots bolagets storlek exkluderat då fastighetsinnehavet huvudsakligen utgör specialfastigheter.** Endast kommuner där fastigheter med taxerad area finns.

Källa: Datscha / Fastighetsregistret


Inom ABB fanns tidigt ett resonemang om att fastigheterna var en slumrande tillgång och under 80-talet genomfördes Sveriges första stora fastighetsaffär med sale- and leaseback-upplägg. Affären var på den tiden nydanande och det bakomliggande resonemanget var att kapitalet som var bundet i fastigheterna ansågs kunna ge bättre avkastning om de investerades i verksamheten. På den tiden var Financial Services inom ABB en viktig del, och delar av pengarna som erhölls från fastighetsaffären placerades även på den finansiella marknaden. Valet av köpare föll på Nordisk Renting (NR) som då var en del av Nordea och som ansågs vara en trygg och långsiktig aktör. Upplägget fungerade bra, fastighetsrelaterade frågor förblev lokala och NR var villiga att investera ytterligare i de svenska fastigheterna.

Under hösten 2000 utnyttjade ABB en återköpsklausul i upplägget med NR men fastigheterna bjöds därefter åter ut på marknaden. Försäljningarna var då en del av en finansiell strategi som syftade till att minska nettoskulden och stärka balansräkningen. Fastighets-beståndet utgjordes av kontor, industri- och lagerlokaler om sam-manlagt 1,1 miljoner kvadratmeter i 35 olika kommuner varav en mycket stor del är lokaliserade i Västerås (475 000 kvadratmeter) och Ludvika (190 000 kvadratmeter).

Affären genomfördes under 2002 och köpare var denna gång London and Regional Properties (LRP). Inför försäljningen tecknade ABB olika hyresavtal med LRP som löpte på mellan 1,5 till 25 år. Väldigt mycket krut från ABB:s sida lades på att få till rätt utform-ning av hyresavtalen. Mannheimer Swartling bidrog i detta arbete och såg till att stärka upp hyresavtalen vilket gjorde att ABB behöll stora delar av rådigheten över lokalerna. Samtidigt som behovet av rådighet påverkade marknadens betalningsvilja negativt samman-föll tidpunkten för försäljningen med en rejäl sättning i marknaden efter 11 september-attackerna. LRP sålde senare vidare fastighets-beståndet, främst till Kungsleden under hösten 2007, och kunde sannolikt räkna hem en god vinst på en marknad som återhämtat sig och med en hyresgäst som då stod mycket starkare ekono-miskt. Den senaste transaktionen inom ABB-portföljen genom-fördes under 2010 och 2011 då ABB köpte tillbaka fastigheter

i Ludvika och Karlskrona. Fastigheterna inrymmer tillverkning av högspänningsprodukter samt kabeltillverkning och utgör moderna högteknologiska industrianläggningar utan motsvarighet i världen.

Hur har då resonemanget kring fastighetsfrågorna förts inom ABB under denna period? Vilka lärdomar har man dragit? Erfarenheten från avyttringen av fastigheterna är generellt goda. Att avyttra fastigheterna gav ABB den viktiga kapitalinjektion som behövdes vid tidpunkten för försäljningen. Med facit i hand konstaterar nuvarande fastighetschef Lars Åkerstedt att vissa fastigheter kanske inte skulle ha sålts och att återköpen av de mest strategiska fastigheterna i till exempel Ludvika är ett kvitto på det. Men att inte sälja alls var aldrig ett alternativ, det var rätt att sälja just då.

Återköpen under 2010-2011 föranleddes även av stora investe-ringsbehov i fastigheter med väldigt hög grad av specialisering belägna på orter där fastighetsinvesterare inte nödvändigtvis står i kö för att investera miljardbelopp. Att sälja en fastighet där det inte finns en alternativ hyresgäst än den nuvarande, som i fallet ABB i Ludvika, innebär att fastighetsägaren och hyresgästen i högre utsträckning än normalt blir beroende av varandra.

I ett sådant läge var det bättre att köpa tillbaka just dessa specifika fastigheter. I dag skulle ABB sannolikt välja att hyra för att täcka sitt lokalbehov på en ”fungerande marknad” där det finns alternativa hyresgäster, medan de skulle välja att äga själva om det är en liten marknad och hög grad av specialisering i fastigheten.

En annan viktig lärdom för en lyckad försäljning är att få till rätt utformning av hyresavtalen som utgör det centrala ramverk som präglar relationen mellan fastighetsägare och hyresgäst. ABB la stor vikt vid utformningen av hyresavtalen för att behålla rådighet över lokalerna samtidigt som ambitionen fanns att skapa ett flexi-belt nyttjande där ytor kunde lämnas om behovet förändrades. Vad som regleras i hyresavtalet är dock en avvägning och det måste finnas en balans mellan att maximera hyresgästens intressen och marknadens möjlighet att prissätta avtalen. Risken är annars att man ”vinner slaget men förlorar kriget.”

Från fast egendom till produktionsresursUnder långa perioder har industri- och rörelsedrivande bolag i Sverige byggt upp betydande fastighetsportföljer som en naturlig produktionsresurs. Synen på fastigheterna har under de senaste decennierna förändrats och flera industri- och rörelsebolag har sålt ut stora delar av sitt fastighetsinnehav. Vad har varit drivkraften bakom dessa utförsäljningar och vilka upplägg har använts? Är det kapitalbehov som föranleder försäljningar eller är det en tro på en effektivisering och att det kapital som är låst i fastigheterna kan förräntas bättre i verksamheten? För ABB, ett av världens största industribolag, kan det sägas var en kombination av dessa två.


Vilka slutsatser kan vi då dra utifrån ABB:s avyttring av sin fastig-hetsportfölj? I en fastighet med låg grad av specialisering, exem-pelvis ett kontor, i en fungerande likvid marknad är fastighetsägare och hyresgäst mindre beroende av varandra då båda parter har alternativa lösningar. Fastighetsägaren kan hitta nya hyresgäster samtidigt som hyresgästen kan hitta nya lokaler. I en fastighet med hög grad av specialisering och som dessutom är belägen på en mindre likvid marknad där det är svårt att hitta alternativa hyresgäs-ter vilket gör att hyresgäst och hyresvärde ”sitter i varandras knän” blir relationen dem emellan mycket viktig då alternativen för båda är väldigt begränsade.

Utifrån detta resonemang blir samsynen på till exempel förvaltning och investeringar viktigare och en avsaknad av samsyn kommer leda till tidskrävande negativa processer. Det som tidigare var en intern beslutsprocess är nu en extern förhandling vilket kommer att kräva resurser. Detta gör att ett industribolag som funderar på att avyttra sina fastigheter måste söka en operativ fastighetsägare som kan utvecklas med bolaget i tider av förändring, om de ämnar sälja fastigheter på en ej fungerande marknad.

Däremot finns det all anledning för industri- och verksamhetsbolag att se över sitt fastighetsinnehav i orter som är attraktiva fastig-hetsmarknader, framför allt där alternativa hyresgäster kan överta lokalerna om verksamheten förändas. Detta med förutsättningen att det finns en tro på att kapitalet som erhålls vid en försäljning av fastigheterna kan förräntas bättre inom kärnverksamheten.

För att kunna ta ställning i äga/hyra-frågan är det viktigt att utreda det egna företagets syn på risker, skyldigheter och möjligheter som förknippas med fastigheter. Ett resonemang som att ”satsa på kärnverksamheten” blir lite av en klyscha om dessa frågor inte analyseras. Hur produktionslokalerna anskaffas bör vara en fråga om att väga konkreta fördelar mot nackdelar som de olika alterna-tiven erbjuder.

Den som är bäst lämpad att äga en fastighet är den aktör vars beslut leder till den bästa användningen av resurser. Den långsiktiga ägaren bör i teorin värdera fastigheten högre än andra aktörer och bedöma risker, skyldigheter och möjligheter förknippade med fastig-heten annorlunda. Frågeställningen är komplex och beror både på externa och interna faktorer. Det finns inga färdiga lösningar eller

enkla svar utan ett beslut bör föregås av en analys som tar avstamp i det egna behovet av rådighet och flexibilitet såväl som i några av de centrala frågeställningarna inom fastighetsägandet.

– Hur hanterar vi och bedömer olika risker som är förknippade med ägandet av fastigheter: tekniska risker, hyres- och vakansrisker, marknadsrisker, finansiella risker.

– Hur bra är vi på att förvalta fastigheterna jämfört med en aktör som har fastighetsägande som kärnverksamhet? Finns det skill-nader i drift- och underhållskostnader? Finns skillnader i förmågan att maximera intäkterna? Finns det skillnader i hur vi hanterar upp-komna vakanser?

– Vad har vi för kostnad för det kapital som är bundet i fastig-heterna? Finns det skillnader i kapitalkostnader?

äga hYRa – RENtiNg hYRa – VaNligt hYREsaVtal

Strategisk kontroll över fastigheten Full kontroll Långsiktig kontroll via köpoption Begränsad kontroll, delvis beroende på längd av hyresavtal

Förvaltning Fullt ansvar Oftast fullt ansvar Begränsat ansvar, krysslista

Exponering mot värdeförändring Full exponering mot både upp- Ingen nedsida, dock större delen Ingen risk eller möjlighet för ned-i fastigheten och nedsida av uppsida via köpoption (ofta till fast pris) eller uppsida

Frigjort kapital Vilken belåning man kan ha på 100 procent av fastighetens värde, 100 procent av fastighetens värde fastigheten beror förutom på bankens dock risk för klassificering som ställningstagande (normalt 50-60%) finansiell lease även på företagets branch etc

Ränteexponering relaterad Full, dock beroende av Full, dock möjlighet att låsa räntan Ingen ränterisktill fastigheten upplåningstyp etc i hyresavtalet

JämFöRElsE mEllaN tRE altERNatiVa sätt att ”aNskaFFa” pRoduktioNslokalER


I hela den industrialiserade delen av världen, inklusive Sverige, är det en tydlig trend att tjänstenäringar växer sig allt starkare. Enligt branschorganisationen Almega har andelen sysselsatta inom tjänstenäringar under en 20-årsperiod vuxit från 37 procent år 1993 till 46 procent år 2012. En stor del av denna ökning kan tillskrivas framväxten av så kallade kunskapsintensiva näringar. Andelen sys-selsatta inom denna kategori har under samma tidsperiod vuxit från 14 procent till 23 procent, en trend som med största sannolikhet kommer att fortsätta framöver.

Omställningen från industrisamhälle till kunskapssamhälle har varit, är och kommer fortsätta att vara påfrestande för många städer i Sverige. När väl den oundvikliga och nyttiga omställningen till kun-skapssamhälle är igång sätter det en stor press på kvarvarande industriföretag som med hård konkurrens från låglöneländer egent-ligen står inför ett enda val, effektivisera och kostnadsbespara eller försvinna. Effektivisering kan ske på många sätt varav maskinell istället för manuell tillverkning är en och att förlägga produktion utomlands är en annan. Vilket sätt som än används leder det till att industribolagens fastigheter oftast får andra användningsområden inom samma näring eller blir tomställda. Det senare var också vad som hände i Norrköping.

Redan under 1500-talet hade industrialiseringen i Norrköping inletts med att mjölkvarnar anlades på Kvarnholmen vilken senare gav namnet åt Holmens bruk som grundades i början av 1600-talet. Under de närmsta århundradena kom sedan Holmens bruk att blomstra tillsammans med textil- och pappersindustrins framväxt. Dessa båda industrier kom sedan under de närmsta århundradena att husera på det område som idag utgör Industrilandskapet i centrala Norrköping. Början på slutet av användningen av området som plats för produktion kom under 1970 när textilrörelsen lades ner. Denna hade under årtiondena dessförinnan satts under stor press då konkurrensen från låglöneländer blivit mycket hård. 1986 följdes sedan nedläggningen av textilindustrin av att pappersbruket lades ner då Holmen bestämt sig för att bygga en ny anläggning i Braviken och därmed avslutade en industriepok på området som varat oavbruten i 377 år.

Vad händer då när maskinerna stannar? Även om det vanligtvis ofta följer en tung period efter en större nedläggning med hög arbetslös-het och en stad med stukat självförtroende leder det till en nyttig förnyelseprocess. I flera städer där nedläggningar har skett har de gamla lokalerna som använts till produktion ofta börjat användas till annan verksamhet och på så sätt kunnat få ge nytt liv åt lokalerna och staden. Även om Holmens flytt till Braviken i Norrköping inte innebar någon massarbetslöshet i den bemärkelsen påbörjades just en sådan process. Den kan dock sägas ha påbörjats redan tidigare. Efter att Industrilandskapet under 1960- och 1970-talet hade kommit att förfalla allt mer gick åsikterna isär när det gällde hur Industrilandskapet skulle hanteras och det fanns ingen tydlig riktning, även om det under den här tiden hos gemene man suc-cesivt bildades en allt starkare opinion att bevara äldre byggnader.

Vid tiden för nedläggningen ägde Holmen själva hela fabriken och utlyste en nordisk arkitekttävling för att få in förslag på vad de skulle göra med deras nu tomställda byggnader. 47 tävlingsbidrag kom in och två vinnare utsågs. Dessa två var förslag signerade arkitekterna Kai Wartiainen och Alexis Pontvik. Generaliserat kan det sägas att Wartiainens förslag gick ut på att delvis riva och delvis bevara bygg-naderna, medan Pontviks förslag till en större del gick ut på att riva byggnaderna. Holmen som i detta skede flyttat ut till Braviken ville inte ägna sig åt fastighetsutveckling och sålde därför till Holmen-byggarna, ett bolag som bildades gemensamt av Fastighets AB L E Lundberg (Lundbergs) och dåvarande SIAB (idag NCC) år 1988 med syfte att utveckla Holmenområdet. År 2005 blev Lundbergs ensam ägare till det gemensamma bolaget.

I detta läge frågade sig de inblandade aktörerna vad som kunde göras av området och försökte att gemensamt komma fram till vad som var värt att bevara och inte. Holmenbyggarna tyckte då att det var viktigt att historien fick ta plats i det framtida området vilket bidrog till att det var Kai Wartiainens förslag som i slutändan valdes. Eftersom husens exteriör i mångt och mycket styrts av innehållen i husen var det bäddat för komplikationer. Det ansågs dock på det hela ha gått relativt smärtfritt, mycket på grund av att byggnadernas stomme ändå var mycket flexibla med bra arkitektur vilket möjliggjorde stora förändringar på insidan.

När maskinerna stannar

Investeringsviljan i fastighetsutvecklingsprojekt i våra storstäder och tillväxtorter är stor och arbete med tillskapande av nya byggrätter för bostäder och blandstad pågår på flera håll. I flera städer finns också stora möjligheter att omvandla tidigare industrimark till mer kvalitativa ändamål. Industriområden och hamnområden, ofta belägna i vad som utgör attraktiva lägen i respektive delmarknad med centrala, stationsnära eller vattennära lägen, konverteras till bostäder och verksamheter. Att rita om staden är en långsam process med flera intressenter och är givetvis av stor vikt för att möta kraven från en växande befolkning och en framgångsfaktor för stadens fortsatta utveckling och attraktionskraft. Industrilandskapet i Norrköping är ett av vårt lands mest lyckosamma exempel på omvandling av industrilandskap till modern blandstad.


Överlag fanns det många utmaningar i utvecklingsprocessen. En av dessa var att ge området en identitet. Trots en önskan om att bevara det mesta av den äldre byggnationen var det inte möjligt att restaurera delar av bebyggelsen. När bebyggelse revs i början av 1990-talet kom det stark kritik från olika håll om att allt för mycket revs. En anledning till detta har ansetts vara att det var svårt för många att se framför sig hur det ”färdiga” Industrilandskapet skulle se ut. En viktig pusselbit i att skingra oron bland involverade och invånare var därför färdigställandet av konserthuset Louis De Geer vilket ses som en av juvelerna i området och en milstolpe i utvecklingen. Detta bidrog till att skapa en identitet för området och peka ut vägen framöver. När väl konserthuset var på plats blev det enklare att visualisera hur området skulle komma att se ut och det fanns något att utgå ifrån vid vidareutveckling av andra byggnader på området.

En annan viktig pusselbit i områdets utveckling var framväxten av beslutet att bygga ett lokalt campus vid Linköpings universitet i staden. För att driva utvecklingen av området framåt var det tvunget att fyllas på med verksamheter och det fick inte stå tomt för länge. Därför lades mycket vikt vid att attrahera verksamheter till området och att campuset kom att läggas där var mycket viktigt, inte bara för området i sig utan för hela staden.

Att inte detaljreglera utvecklingen av Industrilandskapet i allt för stor utsträckning anses vidare ha varit ett framgångsrecept. Det möjliggjorde en god och konstruktiv dialog mellan de inblandade aktörerna vilket gjorde att kreativiteten inte hämmades. Komplice-rade utmaningar har därför kunnat överkommas genom samarbete och innovativa lösningar.

Nästa steg på vägen i Industrilandskapets utveckling anses vara tillförandet av bostäder till området. Tidigare anses inte efterfrågan på bostäder i Norrköping ha varit tillräckligt stor för att motivera

nybyggnation i någon större utsträckning. Under några år under 1990-talet sjönk också befolkningsmängden vilket självklart inte är optimalt ifall bostadsbyggande ska till. Nu växer dock staden, till viss del beroende på att antalet studenter ökar. Vill man behålla dessa i staden efter utbildningens slut är inte bara kvalificerade arbetstillfällen viktiga utan även att attraktivt boende finns att tillgå. Exempel på nyproduktion av bostäder är projektet Katscha mittemot ”Strykjärnet” i Industrilandskapet, ett projekt med exklu-siva bostäder som ritats av Kai Wartiainen tillsammans med Ingrid Reppen. Ett annat är Lundbergs projekt med 400 bostäder i Indu-strilandskapet som beräknas vara färdigställt till 2020. Att tillföra bostäder är också en av de sista pusselbitarna i Industrilandska-pets utveckling. Nu får området som en aktör uttryckte det ”även liv på kvällstid”.

Gammalt möter nytt. Så kan Industrilandskapet beskrivas. Sam-mantaget är området ett bra exempel på hur omvandling av indu-stribyggnader som tomställs kan skapa ett helt nytt område för nya ändamål med de gamla verksamhetsbyggnaderna som bas. Det finns flera lyckosamma exempel på omvandling av tidigare indu-striområden och alla har inte samma goda lägesmässiga förutsätt-ningar som Industrilandskapet i Norrköping. Vägen från tomställd lokal till ny användning har däremot vanligtvis gemensamt att den kantas av fallgropar och komplexa utmaningar i de tidiga skedena såväl som i utvecklingsprocessen.

I komplexa utvecklingsprojekt av det slag som det ofta handlar om vid omvandling av ett tidigare industriområde krävs samverkan mellan det offentliga och det privata. Det är viktigt att ta fasta på dialogen, undvika detaljreglering så långt det går samt analysera marknadsmässiga och lönsamhetsmässiga aspekter i tidiga skeden och under hela processen så att projektet möter en investeringsvilja och genomförandekraft i marknaden samt att tillskottet av nya ytor möter efterfrågan.

12

91

Jonas Å[email protected]

FOKUS STOCKHOLM

Stockholm

BOSTADSFASTIGHETERI Stockholm är de största ägarna till bostadsfastigheter de all-männyttiga bostadsbolagen Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder samt de privata aktörerna Einar Mattson, SKB och Wallenstam. Stockholmsregionen upplever en kraftig befolkningstillväxt vilket ställer krav på ett ökat bostadsbyggande. I samband med utbyggnaden av tunnelbanenätet har det genom Stockholmsförhandlingen tecknats avtal om att bygga omkring 78 000 bostäder utmed de fyra nya sträckningarna, varav cirka 46 000 förläggs inom Stockholm stad. På Östermalm bygger Veidekke 12 huskroppar om åtta våningar. Projektet benämns Svea Fanfar och omfattar totalt 350 exklusiva lägenheter med 93 lägenheter i den första etappen. I december avyttrades Bulten 23, en 3D-fastighet om 7 800 kvadratmeter på Södermalm, för ett bedömt värde om 370 mkr motsvarande cirka 47 500 kr/kvm. Säljare var Bonnier Fastigheter och köpare en bostadsrättsförening. Direktavkastningen är bekräftad till cirka 1,8 procent.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERNågra av de största ägarna till kommersiella fastigheter är AMF Fastigheter, Atrium Ljungberg, Fabege och Vasakronan. Under hösten har det skett flera stora affärer i Stockholm. AMF förvärvade den centralt belägna fastigheten Jericho 34 som omfattar 21 500 kvadratmeter, främst kontor och butiker. Köpeskillingen bedöms till cirka 1,6 mdkr motsvarande cirka 74 500 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om drygt 4,5 procent. I september gjorde den amerikanska hotellkedjan Host Hotels & Resorts sitt första nord-iska köp i och med förvärvet av fastigheten Snäckan 1, mer känd som Sheraton-huset. Köpeskillingen bedöms till cirka 950 mkr för 22 000 kvadratmeter med drygt 450 rum. I Stadshagen på västra Kungsholmen förvärvade Alecta ”Västerport” från CS Euroreal. Bebyggelsen färdigställdes under 2008 – 2009 av NCC och är certifierad enligt GreenBuilding. Byggnaderna inrymmer 21 500 kvadratmeter kontor. Priset bedöms till cirka 800 mkr motsvarande cirka 37 000 kr/kvm.

SpEcIALFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter är Akademiska Hus, Jernhusen och Locum. I början av 2016 kommer den nya entrén och akut-mottagningen på S:t Görans Sjukhus att invigas. Projektet, som tilldelats Arcona, omfattar 5 050 kvadratmeter BTA och innebär en investering för Locum om cirka 260 mkr. Kapaciteten utökas därmed med 30 000 patienter per år. Akademiska Hus planerar för

en omfattande nybyggnation inom Albano och även KTH Campus är under utveckling med flera projekt, exempelvis tar man tillsam-mans med KTH fram detaljplaner för 600 studentlägenheter.

NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX

2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1

Index 91 91 92 91 89

Placering 1 1 1 1 1

maRkNadsdata maRs 2014

Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvmkONTOR

AA-läge 3 700 – 5 200 4,25 – 5,00 55 000 – 90 000

A-läge 2 200 – 4 300 4,75 – 5,75 40 000 – 65 000

B-läge 1 600 – 3 200 5,25 – 6,75 20 000 – 40 000

C-läge 900 – 2 400 5,50 – 7,75 9 000 – 25 000

BUTIkER

AA-läge 2 000 – 15 000 4,50 – 6,25 65 000 – 150 000

A-läge 1 500 – 8 000 5,00 – 6,75 40 000 – 100 000

B-läge 900 – 4 500 5,75 – 7,75 25 000 – 45 000

C-läge 700 – 2 000 6,25 – 7,75 10 000 – 25 000

INDUSTRI

A-läge 700 – 1 300 6,50 – 8,75 5 000 – 12 000

B-läge 600 – 850 7,00 – 8,75 4 500 – 8 000

C-läge 550 – 850 7,25 – 9,00 3 500 – 6 000

bostädER

AA-läge 1 350 – 2 150 1,50 – 4,00 22 000 – 48 000

A-läge 1 175 – 2 150 1,50 – 4,00 20 000 – 40 000

B-läge 1 075 – 1 675 3,25 – 5,25 13 000 – 34 000

C-läge 1 050 – 1 400 4,50 – 6,00 8 000 – 28 000

Bostadsutvecklingen börjar ta fart på många håll runt Stockholm. Bostadsrättsföreningar är fortsatt starka köpare till låga direktavkastningskrav. Även för kommersiella fastigheter har transaktionsaktiviteten varit god.

13FOKUS STOCKHOLM

Lägesindelning industri, A- och B-läge

iNdustRi- och lagERFastighEtER Brostaden (Castellum), Corem, Fabege, Klövern och Sagax är de största ägarna av industri- och lagerfastigheter i Stockholm. Regio-nens kraftiga befolkningstillväxt medför ett tryck på att omvandla centralt belägna verksamhets- och industriområden till förmån för bostadsfastigheter. I Älvsjö förvärvade M2 Gruppen industrifastig-heten Sjöbotten 1 om 41 000 kvadratmeter till ett bedömt värde om 450 mkr. Fastigheten inrymmer handel, kontor och lager. Efter bara 18 månaders innehav avyttrade Klövern tomträtten till Varmvattnet 3 i Akalla för 180 mkr. Objektet inrymmer cirka 15 000 kvadratmeter handels- och verkstadslokaler. Köpare var I.A. Hedin Fastighet som också bedriver verksamhet i fastigheten.

I FOkUS: ERIcSSON/TELEFONpLANVid Telefonplan i stadsdelen Midsommarkransen i Söderort finns ett stort stycke svensk industrihistoria. Här stod L M Ericssons telefonfabrik färdig 1948, en anläggning som på sin tid ansågs vara en av de mest högteknologiska fabrikerna i Sverige. Runt

omkring fabriken byggdes bostäder och området kring Telefonplan kallades LM-staden. Idag har Ericsson inte längre någon närvaro i området då flytten av de sista funktionerna påbörjades i slutet av 2009. Innan dess hade företaget redan flyttat en stor del av verksamheten till Kista och beslutet 2002 att flytta huvudkontoret till Kista markerade företagets intention att flytta hela verksamhe-ten dit. Detta följde på Drotts förvärv av en stor del av Ericssons fastighetsbestånd 2000 vilket främst innefattade fastigheter i Kista men även vid Telefonplan. Efter att Ericsson gradvis har lämnat Telefonplan har annan verksamhet tillkommit på området som idag är hem för bland annat Konstfack. Det pågår för närvarande ett större stadsutvecklingsprojekt i området vilket omfattar de tre kvar-teren Telefonfabriken, Tvålflingan och Timotejen inom vilka det ska byggas cirka 2 000 nya bostäder. Ett av dessa projekt kallas ”The Brick” och det är ALM Equity som ska omvandla Ericssons gamla kontorsfastighet till 600 ungdomslägenheter. Andra byggherrar vid Telefonplan är HSB, JM, Lean Equity, SSM Bygg & Fastighet, Stena Fastigheter och Vasakronan.

TRANSAkTIONER

Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Varmvattnet 3 Butik & verkstad jan-14 180 000 14 800 Klövern I A Hedin Fastighet

2 Jericho 34 Kontor, butiker & bostäder dec-13 1 600 000 21 500 Allianz AMF Fastigheter

3 Murmästaren 3 Kontor dec-13 490 000 16 100 Balder Vasakronan

4 Bulten 23 Bostäder dec-13 370 000 * 7 800 Bonnier Fastigheter Brf Bulten 12

5 Sjöbotten 1 Handel, kontor & lager dec-13 450 000 * 41 000 AB Stockholm Sjöbotten 1 M2 Gruppen

* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

14FOKUS STORSTOCKHOLM

Vasakronan har avyttrat Postens huvudkontor i Solna. I Huddinge planerar Hemsö och SveaNor för en miljardsatsning på ett utbildning- och forskningscenter. Nynäshamn har avyttrat delar av sitt allmännyttiga bostadsbestånd.

Storstockholm

BOSTADSFASTIGHETERTillsammans med de kommunala bostadsbolagen är Akelius, Einar Mattsson, Stena Fastigheter och Wallenstam stora aktörer. Stockholms kranskommuner växer alltmer för varje år som går vilket ställer höga krav på kommunerna att effektivisera plan- och byggprocessen för att stimulera nyproduktion. Sundbybergs kommun, Sveriges minsta till ytan, visar här framfötterna då man som enda kommun i Stockholmsregionen bygger fler bostäder än utlovat. Under september till december förra året beviljades 600 bygglov och totalt räknar man med att cirka 600 bostäder färdig-ställts under 2013. I december förvärvade Tagehus Holding tre bostadsfastigheter på Lidingö om totalt cirka 32 000 kvadratmeter med 460 lägenheter. Säljare var Rikshem. Köpeskillingen bedöms till cirka 530 mkr och direktavkastningen till cirka 3,5 procent. Det kommunala bostadsbolaget Nynäshamnsbostäder sålde i januari drygt 520 lägenheter fördelade på nio fastigheter till IHF Bostad för en köpeskilling om cirka 386 mkr.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERTill de största kommersiella fastighetsägarna hör AMF Fastig-heter, Atrium Ljungberg, Fabege och Vasakronan. Under januari förvärvade Areim fastigheten Eken 6 i Sundbyberg, även kallad Chokladfabriken, från Skanska. Fastigheten inrymmer cirka 27 000 kvadratmeter, främst kontor. Köpeskillingen uppgick till 600 mkr vilket motsvarar cirka 22 200 kr/kvm och en bedömd direktavkast-ning om cirka 6,25 procent. En uppmärksammad affär är Delarka Holdings förvärv av Postens huvudkontor i Solna. Säljare var Vasa-kronan. Köpeskillingen är bekräftad till 1,2 mdkr motsvarande drygt 23 000 kr/kvm. Fastigheten omfattar cirka 53 000 kvadratmeter och är fullt uthyrd till Posten fram till år 2026. Direktavkastningen bedöms till cirka 6,25 procent. Aberdeen Pan-Nordic avyttrade handelsfastigheten Säby 3:24 i Järfälla omfattande tre byggnader och totalt drygt 6 500 kvadratmeter. Köparen var Catella Real Estate. Köpeskillingen uppgick till 170 mkr motsvarande cirka 26 000 kr/kvm.

kOMMUN

Kommun NAI Svefa Fastighetsindex

Stockholm l 91

Sundbyberg l 72

Solna l 71

Nacka l 71

Sollentuna l 64

Huddinge l 55

Tyresö l 52

Sigtuna l 51

Järfälla l 49

Haninge l 47

Upplands Väsby l 46

Södertälje l 42

Botkyrka l 33

lll Om NAI Svefa Fastighetsindex, se sid 3 och sid 50.

UpplandsVäsby

SollentunaSundbyberg

Solna

Sigtuna

Järfälla

Nacka

Södertälje

Tyresö

Huddinge

BotkyrkaHaninge

Stockholm

15FOKUS STORSTOCKHOLM

SpEcIALFASTIGHETERAkademiska Hus, Jernhusen och Locum tillhör de stora ägarna av specialfastigheter. På Lidingö har JM avyttrat en fastighet som inrymmer äldreboende med 54 lägenheter. Köpare var Malmegårds för cirka 137 mkr. Locum planerar för upprustning och nybyggna-tion av Danderyds sjukhus. Investeringen bedöms till cirka 1,9 mdkr. Området vid Karolinska i Huddinge växer. Hemsö och SveaNor ska uppföra ett utbildnings- och forskningscenter om cirka 35 000 kvadratmeter. Investeringen beräknas till 1 – 1,5 mdkr. Byggstart för första etappen beräknas till augusti.

iNdustRi- och lagERFastighEtERStora ägare inom segmentet är Brostaden (Castellum), Corem, Fabege och Sagax. Corem förvärvade under december NREP:s andel i det gemensamt ägda bolaget som äger logistikfastighe-ten ”Veddestaterminalen”. Det underliggande fastighetsvärdet bedöms till cirka 332 mkr. I samband med uppförandet tecknades ett 15-årigt avtal med Postnord. Fastigheten, som har en uthyrbar area om 19 000 kvadratmeter, kommer att inrymma cirka 450 arbetsplatser och blir därmed Postnords största logistikarbetsplats. I Arlandastad förvärvade det amerikanska bolaget Invesco logistik-fastigheten Märsta 24:3 från Estea. Fastigheten är fullt uthyrd och omfattar drygt 23 500 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till cirka 190 mkr.

i Fokus: sickla köpkVaRtERAtlas Copco är ett av Sveriges största industriföretag. Huvud-kontoret ligger i Sickla i Nacka. Det var inom detta område som Aktiebolaget Diesels Motorer 1898 startade upp produktion av dieselmotorer. Efter samgående med Nya Atlas bildades Atlas Copco och än mer produktion kom att lokaliseras till området. Efter många år av produktion inom området så flyttades den i början av 1990-talet till Örebro och kvar blev endast huvudkontoret. År 1997 förvärvade dåvarande Ljungberggruppen, idag Atrium Ljungberg, Atlas Copcos fastighetsbestånd i Sickla. Området har sedan dess förändrats mycket och utgör idag Sickla köpkvarter, ett populärt butiksområde med 150 butiker och cirka 13 miljoner besökare under 2012. Butikerna är fördelade på en uthyrbar handelsyta om cirka 76 700 kvadratmeter. Själva fastigheten Sicklaön 83:22 som omfattar Sickla köp- och affärskvarter har en taxerad area om cirka 110 800 kvadratmeter och tillsammans med det övriga beståndet i kommunen gör det Atrium Ljungberg till en av de största fastig-hetsägarna sett till taxerad area i kommunen. I närheten ligger också Atlas Copcos nya huvudkontor vilket färdigställdes under 2011 och ägs av Atrium Ljungberg. Sicklaområdet är ett bra exem-pel på hur ett industri- och verksamhetsområde kan omvandlas och därmed få ny användning och nytt liv.

TRANSAkTIONER


1 Sundbyberg Eken 6 (Chokladfabriken) Kontor jan-14 600 000 27 000 Skanska Areim

2 Portfölj om nio fastigheter i Nynäshamn Bostäder jan-14 386 000 37 500 Nynäshamnsbostäder IHF Bostad

3 Järfälla Säby 3:24 Handel dec-13 170 000 6 500 Aberdeen Pan-Nordic Catella Real Estate

4 Lidingö Herkules 1, Juno 2 & 3 Bostäder dec-13 530 000 * 32 000 Rikshem Tagehus Holding

5 Solna Polisen 2 (Arken) Kontor nov-13 1 230 000 53 000 Vasakronan Delarka Holding


16FOKUS GÖTEBORG

63

Hans [email protected]

Nyproduktionen av bostäder höll god fart mot slutet av 2013. Det har skett flera uppmärksammade transaktioner på den kommersiella marknaden, till exempel Bäckebol HomeCenter och Platzers förvärv i samband med börsnotering i november.

Göteborg

BOSTADSFASTIGHETERKommunala Förvaltnings AB Framtiden med dotterbolag äger en dominerande del av bostadsfastigheterna i Göteborg. Stena Fastig-heter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem innehar en stor del av det resterande beståndet. Under andra halvåret 2013 har det färdigställts omkring 1 000 nya bostä-der i Göteborg, varav majoriteten i Lundby. Kring nya resecentrum i Gamlestaden bedöms det enligt den fördjupade översiktsplanen komma att byggas omkring 1 600 nya lägenheter. Ett annat utveck-lingsområde för bostäder i Göteborg är söder om Askim där det nästa år tas ett första spadtag för en ny stadsdel i Hovås. Totalt kommer 1 200 bostäder att byggas i närheten av Brottkärrsmotet. Enligt Göteborgs Stads Produktionsplan för 2014 – 2016 ska det under perioden påbörjas planarbete för cirka 4 800 bostäder. De föreslagna detaljplanerna ska huvudsakligen skapa bostäder i Backa, Lundby, Majorna och Krokslätt. Centralt planeras det för 160 bostäder på Heden.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERDe största ägarna inom segmentet är Eklandia (Castellum), kommunen, Platzer, Vasakronan, Volvo och Wallenstam. Trans-aktionsaktiviteten under det andra halvåret av 2013 ökade från motsvarande svaga period året innan. Platzer var aktiva med ett par större förvärv inför börsnoteringen i november förra året. Under månaden förvärvades Centrumhuset, fastigheten Tingstadsvas-sen 3:8, på Backaplan från AxFast. Byggnaden inrymmer 4 800 kvadratmeter butiker och det underliggande fastighetsvärdet bedöms till cirka 166 mkr. Bolaget förvärvade även den nyutveck-lade kontorsfastigheten Tennet, Gullbergsvass 5:26, i närheten av centralstationen från Skanska. Byggnaden inrymmer cirka 16 700 kvadratmeter. Köpskillingen uppgick till 630 mkr. En av årets mest uppmärksammade transaktioner var KF Fastigheters försäljning av sju handelsplatser runt om i Sverige till Starwood Capital Group. I portföljen ingick bland annat Bäckebol HomeCenter med 42 500 kvadratmeter på norra Hisingen.

SpEcIALFASTIGHETER Förutom kommunen är Akademiska Hus, Chalmersfastigheter, Vasakronan och Västfastigheter stora ägare av specialfastigheter i Göteborg. Under december 2013 förvärvade Hemsö vårdfastig-heten Brämaregården 80:1 i Kvillebäcken. Säljare var Tornstaden och köpeskillingen uppgick till 90 mkr motsvarande cirka 27 000 kr/kvm. Den nybyggda fastigheten inrymmer vårdcentral, folktand-

vård och apotek. Under 2014 ska Bergsjöns vårdcentral byggas ut. Ett bygglov med 3D-fastighetsbildning har beviljats som omfattar 1 500 kvadratmeter ovanför befintligt parkeringshus.


2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1

Index 63 61 64 64 64

Placering 2 2 2 2 2



AA-läge 1 700 – 2 600 5,00 – 6,25 18 000 – 40 000

A-läge 1 400 – 2 200 5,50 – 6,50 11 000 – 35 000

B-läge 1 000 – 2 200 6,25 – 7,25 6 000 – 20 000

C-läge 650 – 1 600 6,75 – 8,50 4 000 – 13 000

BUTIkER

AA-läge 4 000 – 9 000 4,75 – 5,75 30 000 – 95 000

A-läge 1 500 – 7 500 5,00 – 6,25 20 000 – 75 000

B-läge 1 000 – 4 000 5,00 – 6,75 10 000 – 27 500

C-läge 700 – 1 500 6,25 – 8,00 2 500 – 12 500

INDUSTRI

A-läge 500 – 950 7,00 – 8,25 5 000 – 11 000

B-läge 450 – 700 7,75 – 8,75 4 000 – 8 000

C-läge 350 – 550 8,25 – 9,25 3 000 – 5 000

bostädER

AA-läge 1 125 – 1 725 2,75 – 3,75 22 000 – 40 000

A-läge 1 075 – 1 675 3,00 – 4,25 16 000 – 35 000

B-läge 1 025 – 1 625 3,50 – 5,25 11 000 – 28 000

C-läge 975 – 1 425 4,75 – 7,00 6 500 – 16 000

17FOKUS GÖTEBORG


iNdustRi- och lagERFastighEtER Eklandia (Castellum), Göteborgs kommun och Volvo är de största ägarna av industri- och lagerfastigheter i Göteborg. Antalet trans-aktioner minskade något under 2013 jämfört med föregående år. I oktober förvärvade Kungsleden två lager- och butiksfastigheter i Högsbo för en köpeskilling om 56 mkr motsvarande cirka 8 400 kr/kvm. Säljaren var Wallexia Fastigheter och de största hyres-gästerna är Möblera Huset och Elgross´n. Genom Kungsledens portföljförvärv från GE Capital Real Estate övertog bolaget även ett stort bestånd av industrifastigheter i Göteborg, huvudsakligen belägna inom Högsbo industriområde. Den totala uthyrbara arean av Göteborgsfastigheterna uppgår till cirka 47 000 kvadratmeter.

I FOkUS: AB VOLVOAB Volvo har en stor närvaro i Göteborg genom sina olika verk-samheter. Totalt äger bolaget fastigheter med en total taxerad lokalarea om cirka 1 030 000 kvadratmeter vilket gör företaget till den näst största fastighetsägaren i kommunen sett till taxerad lokalarea. Förutom fastigheter som utnyttjas av moderbolaget och dess dotterföretag hyrs en del lokaler ut till bland annat Volvo Cars som är den tredje största fastighetsägaren i kommunen. AB Volvo har samlat sitt fastighetsbestånd i dotterföretaget Volvo Group Real Estate som ansvarar för både fastighetsunderhåll, utveckling och arbetsplatsservice. Det var under 2007 som dotterföretaget bytte namn från Danafjord och fick utökat uppdrag av moderbolaget att förvalta och ansvara för alla fastigheter i koncernen. I koncernen sker en fokusering på kärnverksamheten vilket har visat sig i avytt-ringar av bland annat Volvo Aero och Volvo Rents. Under AB Volvos kapitalmarknadsdag i december 2013 meddelades det också att företaget överväger att avyttra sitt innehav av icke-strategiska fastigheter.

TRANSAkTIONER


1 Nordstaden 33:3 (Hasselbladshuset) Kontor dec-13 600 000 * 14 700 Credit Suisse Alecta

2 Gullbergsvass 5:26 (Tennet) Kontor dec-13 630 000 16 700 Skanska Platzer

3 Bäckebol HomeCenter (del av portfölj) Handel nov-13 3 900 000 205 000 KF Fastigheter Starwood Capital Group

4 Arendal 764:718 (Arkenhuset) Hotell nov-13 150 000 * 12 500 Higab Göteborgs Hamn

5 Tingstadsvassen 3:8 (Centrumhuset) Handel nov-13 166 000 4 754 AxFast Platzer


18FOKUS MALMÖ

Det är stort fokus på investeringar i syfte att utveckla Malmö som evenemangsstad. Satsningen på World Village of Women Sports har dock avbrutits. På bostadsmarknaden har intresset från bostadsrättsföreningar återigen ökat.

Per [email protected]

47Malmö

BOSTADSFASTIGHETERAllmännyttiga MKB Fastighets AB är den största innehavaren av flerbostadshyreshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Stena Fastigheter och Willhem är andra stora aktörer på marknaden. Bostadshyrorna i det kommunala MKB kommer från den 1:a april att höjas med 1,4 procent. Hyreshöjningen är en förhandlingsupp-görelse med Hyresgästföreningen region södra Skåne. Uppgörel-sen sträcker sig över två år och innebär även att hyrorna höjs med 1,6 procent från januari 2015. Den låga inflationstakten och låga ränteprognoser gör att hyreshöjningarna kan hållas på en lägre nivå än de senaste åren och trots detta spegla förväntade förändringar av bruksvärdet. Efter en period av låg aktivitet från bostadsrätts-föreningar har marknaden nu svängt och antalet ombildningar har ökat något i Malmö. Bostadsrättsombildningar har huvudsakligen skett i områdena kring Möllevången, Gamla Staden och i Slotts-staden. För mindre enheter finns det alltjämt ett stort intresse från privata aktörer.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERStora ägare av lokaldominerade fastigheter i Malmö är Briggen (Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. Under de senaste tio åren har besöksnäringen och den turismekonomiska omsättningen i Malmö ökat med över 50 procent. En betydande orsak till denna utveckling är de omfattande investeringar som har skett i infrastruktur vilket lett till ökad tillgänglighet, såväl till Malmö som inom staden. En annan förklaring är ett ökat utbud av nya attraktiva lokaler för möten, kongresser och mässor. Malmö håller på att utvecklas till en stor evenemangsstad. Ambitionen är att utveckla detta vidare och få ett allt större inslag även av större konferenser. Flera projekt syftar till att förstärka detta, som till exempel uppförandet av en ny konsert- och kongresshall samt inte minst ett flertal hotell. Förutom hotell i Malmö Live så finns det två hotellprojekt i Hyllie, Skanskas projekt på Universitetsholmen samt ombyggnation av Skånska Dagbladets lokaler till hotell.

SpEcIALFASTIGHETER Folksam, Hemsö, Kungsleden, landstinget och Malmö Stad är stora ägare av specialfastigheter i Malmö. Mångmiljardsatsningen på World Village of Women Sports (WVWS) har avbrutits nu när Malmö högskola istället valt att lokalisera sig i Kockums gamla vagnverkstad i Västra Hamnen. En av grundtankarna med WVWS var att samla idrott, akademi och näringsliv i samma miljö och att

det skulle bli ett internationellt center med fokus på kvinnors idrott och hälsa. Sedan lanseringen har projektet dock dragit ut på tiden och kommer nu alltså att avvecklas.


2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1

Index 47 48 55 55 55

Placering 9 7 5 5 5



AA-läge 2 100 – 2 450 5,25 – 6,00 27 000 – 40 000

A-läge 1 750 – 2 300 5,75 – 6,50 16 000 – 25 000

B-läge 1 200 – 1 800 6,25 – 7,25 8 000 – 17 000

C-läge 800 – 1 300 7,50 – 8,50 5 000 – 7 000

BUTIkER

AA-läge 3 500 – 5 500 5,25 – 5,75 40 000 – 60 000

A-läge 3 000 – 4 500 5,50 – 6,25 30 000 – 40 000

B-läge 1 200 – 2 500 6,25 – 7,00 10 000 – 20 000

C-läge 700 – 1 300 7,25 – 8,50 5 000 – 12 000

INDUSTRI

A-läge 650 – 1 000 7,25 – 8,00 4 000 – 8 500

B-läge 500 – 800 7,75 – 8,75 3 500 – 6 000

C-läge 400 – 700 8,50 – 9,50 2 750 – 4 000

bostädER

AA-läge 1 375 – 1,675 3,00 – 3,75 22 000 – 30 000

A-läge 1 375 – 1 675 3,25 – 4,50 17 000 – 25 000

B-läge 1 150 – 1 525 4,00 – 5,50 15 000 – 20 000

C-läge 1 150 – 1 525 5,25 – 6,25 9 000 – 13 000

19FOKUS MALMÖ


iNdustRi- och lagERFastighEtER Briggen (Castellum), Klövern och Wihlborgs är stora ägare av industri- och lagerfastigheter i Malmö. I början av året förvärvade Wihlborgs genom en bolagsaffär fastigheten Sunnanå 12:27 i Burlövs kommun strax utanför Malmö. Säljare var AxFast. Logistik-fastigheten har en tomtarea på cirka 53 000 kvadratmeter med en uthyrningsbar lokalarea om cirka 14 500 kvadratmeter. På fastig-heten finns tre byggnader med kontor, terminal och lager. Netto-köpeskillingen har uppgetts till 181 mkr. Byggnaderna uppfördes 2008 och har TransFargo som enda hyresgäst. Området Sunnanå är beläget i anslutning till den Yttre Ringvägen samt väg 11 vilket gör att det ses som en naturlig del av Malmös fastighetsmarknad.

I FOkUS: VARVSSTADENUnder 1870-talet började Kockums Mekaniska Verkstad tillverka fartyg på det område som idag kallas för Varvsstaden. Som mest hade företaget cirka 6 000 anställda och var länge Malmös största arbetsgivare. På grund av de lönsamhetsproblem som drabbade den svenska varvsindustrin under 1970- och 1980-talet beslutade regeringen 1986 att verksamheten skulle läggas ner. År 2005 förvärvade Peab Kockumsområdet och började planera för en omvandling av området till cirka 2 000 bostäder och cirka 5 000 nya arbetsplatser. Redan idag finns det kommersiell verksamhet i form av företag i det så kallade Media Evolution City som ägs av Wihlborgs samt i form av att SVT Syd är lokaliserade här sedan 2010. Totalt omfattar nybyggnadsområdet cirka 300 000 kvadrat-meter och omvandlingen kommer att ske under de närmaste 20 – 30 åren med visionen att området ska vara färdigställt till 2030. Målet med omvandlingen av Varvsstaden är att det ska bli en tät och attraktiv stad som bidrar till att Västra Hamnen som område fortsatt är i framkant vad det gäller stadsutveckling.

TRANSAkTIONER


1 Sunnanå 12:27 Industri & logistik jan-14 181 000 14 500 AxFast Wilhborgs

2 Värdshuset 3 (+ fastighet i Märsta) Kontor dec-13 417 000 11 300 Annehem SPP Fastigheter

3 Rosenborg 1 & 2 Bostäder nov-13 105 000 5 165 Privatperson Brf Rosenborg

4 Jägersro Center (del av portfölj) Handel nov-13 3 900 000 205 000 KF Fastigheter Starwood Capital Group

5 Drivan 5 Bostäder nov-13 18 250 886 Heimstaden Brf Drivan

20FOKUS UPPSALA

Kommunen har ett offensivt mål för bostadsbyggandet. Genom förvärvet av ett markområde i Ulleråker finns det goda möjligheter att uppfylla detta. Även på kontorsmarknaden är det stor aktivitet, med uthyrningar, förvärv och projekt.

Petter [email protected]

61Uppsala

BOSTADSFASTIGHETEROrtens allmännyttiga bostadsbolag, Uppsalahem, är tillsammans med Rikshem de största ägarna av bostadsfastigheter. Andra ledande aktörer i Uppsala är de privata fastighetsägarna Heim-staden, HSB och Stena Fastigheter. Uppsala har under de senaste åren vuxit med runt 3 000 – 4 000 invånare per år, en ökning som kommunen räknar med ska bestå framöver. Kommunens uppda-terade mål är att det ska uppföras 3 000 lägenheter per år. För att möta denna efterfrågan har flera stora stadsutvecklingsprojekt påbörjats. Kommunen har ingått avtal om att under 2014 förvärva ett 774 000 kvadratmeter stort markområde i Ulleråker från Lands-tinget i Uppsala län. Affären uppgår till drygt 1,8 mdkr och möjlig-gör en utbyggnad om cirka 6 000 – 8 000 lägenheter, varav 30 procent ska utgöra hyresrätter och resterande bostadsrätter. De pengar som landstinget får in genom försäljningen kommer i sin tur att delfinansiera de planerade om- och nybyggnationerna av universitetssjukhuset.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERDe största ägarna av kommersiella hyresfastigheter i Uppsala är Aspholmen (Castellum), Atrium Ljungberg, Klövern, Storebrand, Uppsala Akademiförvaltning och Vasakronan. Under senare år har en viss ökning i hyresnivåerna för kontorslokaler kunnat konsta-teras som resultat av en svagt stigande efterfrågan, detta särskilt för moderna och centralt belägna fastigheter. Klövern fortsätter att stärka sin position i Uppsala, genom både uthyrningar och förvärv. Under november blev det klart att bolaget förvärvar två centralt belägna kontors- och butiksfastigheter från Aspholmen. Den totala uthyrbara arean uppgår till cirka 10 700 kvadratmeter med Willys som största hyresgäst. Uppsala kommun har meddelat att det blev Skanska Sverige tillsammans med Utopia Arkitekter som vann markanvisningstävlingen om kontorsprojektet Resenären samt den närmaste omgivningen inom Uppsala resecentrum. Ambitionen är att både skapa Nordens mest hållbara kontorsbyggnad och en ny profilbyggnad.

SpEcIALFASTIGHETER Akademiska Hus, kommunen, landstinget och Vasakronan är de största ägarna av specialfastigheter i Uppsala. Universitetets expansion har medfört att förvaltningen är utspridd på olika platser. Tillsammans med Akademiska Hus avser universitetet därför att

uppföra en ny förvaltningsbyggnad i kvarteret Plantskolan med Slottet och Botaniska trädgården som närmaste grannar. Bygg-naden ska huvudsakligen användas för kontors- och förvaltnings-ändamål, men kommer också inrymma undervisningslokaler och service. Detaljplan har dock ännu inte vunnit laga kraft.


2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1

Index 61 59 61 60 57

Placering 3 3 3 3 3



A-läge 1 100 – 2 500 5,25 – 6,75 10 500 – 23 000

B-läge 900 – 1 600 6,00 – 7,50 7 000 – 14 000

C-läge 700 – 1 100 6,25 – 7,75 5 000 – 9 000

BUTIkER

A-läge 2 200 – 4 500 4,75 – 6,00 15 000 – 41 000

B-läge 800 – 3 600 5,25 – 7,00 7 000 – 17 000

C-läge 700 – 1 200 6,50 – 7,50 5 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 550 – 1 000 6,00 – 7,50 4 000 – 8 000

B-läge 450 – 750 6,50 – 8,00 3 500 – 5 500

C-läge 350 – 550 7,00 – 8,25 1 500 – 4 000

bostädER

A-läge 1 025 – 1 625 3,25 – 4,50 12 000 – 23 500

B-läge 1 025 – 1 425 3,25 – 5,50 10 000 – 16 500

C-läge 1 025 – 1 425 5,25 – 6,75 7 000 – 11 000

21


FOKUS UPPSALA

iNdustRi- och lagERFastighEtER Stora ägare inom segmentet är Aspholmen (Castellum), Frese-nius, Klövern och Uppsala kommun. Översiktsplanen medger en förtätning av staden där centrala industriområden omvandlas till bostadsområden och industrier istället omlokaliseras till stadens utkanter. Transaktionsaktiviteten är fortsatt låg. Försäljningarna har i huvudsak avsett mindre enheter i etablerade industriområden. RSSA Fastigheter förvärvade i oktober en industrifastighet i Libro-bäck för drygt 12 mkr. Efterfrågan är god på moderna lager- och logistiklokaler. I december tecknade Klövern ett sjuårsavtal med Ica Fastigheter avseende uppförandet av en omlastningsterminal i Fyrislund om 2 700 kvadratmeter. Hyresvärdet uppgår till 39 mkr.

I FOkUS: pHARMAcIA/UppSALA BUSINESS pARkPharmacia var ett stort svenskt läkemedelsbolag som under sin storhetstid var en av de största arbetsgivarna i Uppsala. Företaget startades redan 1911 i Stockholm, men flyttade 1951 till Uppsala

för att kunna expandera och vara nära universitetet. Pharmacia, som genom moderbolaget Fortia, börsnoterades 1969, hade länge både huvudkontor, forskning och produktion i Uppsala. Det ändrades dock när statliga Procordia köpte företaget och slog ihop det med en branschkollega och huvudkontoret istället förlades till Stockholm. Efter ytterligare en sammanslagning med företaget Upjohn började en uppstyckning av verksamheterna i Uppsala. Huvudkontoret kom nu istället att hamna i London och två år senare i New York. Under 2002 köpte sedan läkemedelsjätten Pfizer Pharmacia för 60 miljarder dollar och de sista verksam-heterna såldes av. Under 2006 sålde Pfizer den kvarvarande cirka 55 000 kvadratmeter stora fastigheten för 225 mkr till Klövern vilken då hade en uthyrningsgrad som understeg 50 procent och Pfizer skulle dessutom lämna sina ytor senast 2009. Trots dess problem har Klövern lyckats hyra ut större delen av lokalerna. Ett antal av hyresgästerna är läkemedelsbolag startade av Pharmacia-anställda eller avknoppade från Pharmacia.

TRANSAkTIONER


1 Kronåsen 3:1 Tomtmark (bostäder) mar-14 1 835 000 774 000 Uppsala läns landsting Uppsala kommun

2 Kvarngärdet 56:9 Tomtmark (bostäder) nov-13 31 000 1 530 NCC Brf Klaviaturen

3 Svartbäcken 19:1 Butik, lager & idrott okt-13 30 790 2 970 Svartbäcken 19:1 KB Tunabackar Utveckling

4 Fyrislund 6:2 Butik okt-13 206 000 22 000 Fyrislund-Fastigheten KB Fastighetsaktiebolaget Hermius 14

5 Dragarbrunn 6:2 Butik & bostäder sep-13 15 000 1 260 Privatperson Kvalitetsbostäder Uppsala

22FOKUS LINKÖPING

Transaktionsaktiviteten i Linköping har generellt varit låg under den senaste tiden. Rikshem har dock gjort sitt första förvärv i staden, ett vård- och omsorgsboende. Corallen planerar för utveckling av handel i Djurgården.

48

Elenore [email protected]

Linköping

BOSTADSFASTIGHETERStörsta ägare av bostadsfastigheter i Linköping är kommunägda Stångåstaden med ett innehav om cirka 320 fastigheter och en bostadsarea om drygt 1 120 000 kvadratmeter. Andra stora ägare är Botrygg, HSB, Hyresbostäder i Sverige, Mannersons Fastig-hets AB, Riksbyggen och Willhem. Sedan halvårsskiftet 2013 har transaktionsvolymen varit låg med endast ett fåtal överlåtelser av bostadsfastigheter. Köpare och säljare har främst varit privat-personer och fastigheterna avser i huvudsak enheter med en uthyrbar area som understiger 400 kvadratmeter. Ett paket om fyra fastigheter i Möjetorp i de södra delarna av tätorten såldes i augusti förra året. Affären genomfördes mellan två privatpersoner till en köpeskilling som uppgick till 15,7 mkr motsvarande cirka 7 200 kr/kvm. Under 2013 fick Linköping ett tillskott på nästan 600 bostäder, varav cirka 70 procent är hyresrätter. Vid en jämförelse med året innan motsvarar detta en ökning med cirka 35 procent.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERDe största aktörerna på den kommersiella hyresmarknaden är Corallen (Castellum), Garnisonsfastigheter, Henry Ståhl, Ikano, Klövern, kommunen, Lilium, Lundbergs och Sankt Kors. Under okto-ber 2013 köpte Corallen fastigheten Jägmästaren 1 i Djurgården. Inom fastig-heten finns byggrätt för både handel och parkering. Corallen avser totalt att uppföra cirka 12 000 kvadratmeter han-delslokaler och cirka 400 parkeringsplatser. Citygross är redan klar hyresgäst för 7 000 kvadratmeter. Fastigheten certifieras enligt Miljöbyggnad och inflyttning är beräknad till våren 2015. Markförut-sättningarna i området kräver extra grundläggningsinsatser. Priset uppgick till cirka 17,8 mkr, motsvarande cirka 400 kr/tomtarea. Under november 2013 sålde Klövern fastigheten Epåletten 14 utmed Nygatan i vad som bedöms utgöra ett A-läge för kontor. Största hyresgäst är Landstinget i Östergötland. Köpeskillingen uppgick till cirka 27 mkr, motsvarande cirka 16 900 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till cirka 5,7 procent.

SpEcIALFASTIGHETER Största ägare av specialfastigheter i Linköping är Linköpings kommun via dotterbolaget Lejonfastigheter. Vidare är även Akademiska Hus, Botrygg, Hemsö och landstinget stora inne-havare av specialfastigheter. Under september 2013 förvärvade Rikshem Idrottsplatsen 1 vilket var bolagets första förvärv i

Linköping. Säljare var HSB Östergötland. Fastigheten inrymmer drygt 2 400 kvadratmeter vård- och omsorgsboende med 44 lägenheter och är fullt uthyrd till Linköpings kommun. Under 2014 kommer en ny aktivitetspark för ungdomar att byggas i Södra Ekkällan.


2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1

Index 48 45 50 47 48

Placering 7 9 8 10 7



A-läge 1 200 – 1 700 6,00 – 7,00 8 000 – 17 000

B-läge 900 – 1 550 6,75 – 7,75 5 000 – 9 000

C-läge 600 – 900 7,75 – 9,00 3 000 – 5 500

BUTIkER

A-läge 2 000 – 5 000 5,50 – 6,75 15 000 – 40 000

B-läge 1 000 – 5 000 6,50 – 8,25 6 000 – 15 000

C-läge 600 – 1 100 8,25 – 10,00 3 000 – 8 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 700 7,50 – 9,25 3 000 – 7 500

B-läge 350 – 550 8,25 – 10,00 2 500 – 4 500

C-läge 300 – 450 9,50 – 11,00 1 800 – 3 500

bostädER

A-läge 1 100 – 1 450 4,00 – 5,25 10 000 – 21 000

B-läge 1 100 – 1 350 4,50 – 5,75 7 000 – 16 000

C-läge 1 050 – 1 325 5,75 – 6,75 5 500 – 10 000

23


FOKUS LINKÖPING

iNdustRi- och lagERFastighEtER I Linköping är Saab en stor ägare av industrifastigheter med cirka 220 000 kvadratmeter. Vidare är Cloetta, Klövern, Linköpings kommun och Scan stora fastighetsägare. Transaktionsvolymen för industrifastigheter är vanligtvis låg och har så varit även under 2013. Priserna varierar mellan cirka 1 500 – 6 700 kr/kvm. En av de större fastigheterna som sålts sedan halvårskiftet 2013 är Grynnan 10 i Tornby, en småindustrifastighet om cirka 2 600 kvadratmeter. Fastigheten såldes för 14,1 mkr motsvarande cirka 5 400 kr/kvm. Säljare var en privatperson och köpare var Hammer Property. Telekomföretaget Ericsson satsar på att bygga två datacenter för forskning och utveckling, varav ett i Mjärdevi.

I FOkUS: SAAB AEROSpAcEFörsvarskoncernen Saab är efter kommunen den näst största fastighetsägaren i Linköping sett till total taxerad lokalarea och

störst sett till taxerad industriarea med cirka 289 000 respektive 220 000 kvadratmeter i fastigheten Tannefors 1:107. Fastigheten är belägen i Tannefors och utgör ett stort område. Tomtarealen är cirka 3 200 000 kvadratmeter och inom denna inryms förutom Saabs verksamhet även Linköpings flygplats. Flygplatsen ägs av Saab men enligt ett avtal från 2011 står kommunen helt och hållet för den civila driften. I december 2013 tog Linköpings kommun ytterligare ett steg i att ta över driften av flygplatsen genom att det kommunala bolaget Sankt Kors förvärvade terminalbyggnaden och ett markområde för parkering av Saab. För Saabs räkning byggs nu på fastigheten ett nytt kontorshus om 11 000 kvadratmeter för cirka 750 personer. Inflyttning beräknas ske under sommaren 2014. I framtiden finns det möjlighet att det blir än mer utbyggnationer för Saabs del om Brasiliens köp av nya stridsflygplan blir av. Det skulle i så fall kunna leda till en ökad produktion och fler anställda hos Saab.

TRANSAkTIONER


1 Epåletten 14 Kontor nov-13 27 000 16 000 Klövern Okänd

2 Grynnan 10 Industri & kontor okt-13 14 100 2 623 Privatperson Hammer Property

3 Jägmästaren 1 Byggrätt (kommersiellt) okt-13 17 800 44 400 Linköpings kommun Corallen

4 Idrottsplatsen 1 Vårdboende sep-13 Okänd 2 400 HSB Östergötland Rikshem

5 Portfölj om 4 bostadsfastigheter Bostäder aug-13 15 700 2 000 Privatperson Privatperson

24FOKUS VÄSTERÅS

I centrala Västerås planeras det för Stationsområdet, en omvandling av ett före detta verksamhetsområde till en ny stadsdel med varierande bebyggelse och ett nytt resecentrum. Utvecklingen av Kokpunkten och dess närområde fortsätter.

40

Erik [email protected]

Västerås

BOSTADSFASTIGHETERVästerås allmännyttiga bostadsbolag Mimer är tillsammans med Bostjärnan, Ikano, Rikshem och Willhem de dominerande aktörerna inom segmentet. Öster Mälarstrand fortsätter att växa. I området närmast upplevelsecentrumet Kokpunkten pågår planering av 750 nya bostäder i den tredje etappen av området. De största aktörerna inom bostadsutvecklingen i området är HSB, JM, Mimer, NCC och Peab. Balder förvärvade under hösten fyra fastigheter, i huvudsak innehållande bostäder, av Glitnir Bank Luxemburg. Fastigheterna är belägna i Gideonsberg och Viksäng och har en total uthyrbar area om drygt 55 000 kvadratmeter. Köpeskillingen bedöms till drygt 400 mkr. Aroseken sålde i december den centrala fastigheten Kol 15 till VS-Hus, en lokal aktör. Förutom bostäder innehåller fastig-heten en biograf och flera restauranger på en yta om cirka 9 800 kvadratmeter. Transaktionsaktiviteten avseende bostadsfastigheter har varit att betrakta som relativt låg under andra halvan av 2013.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERDe större aktörerna inom segmentet är Aspholmen (Castellum), Hemfosa, Ikano och Kungsleden. En fördjupad översiktsplan över den nya stadsdelen Stationsområdet i centrala Västerås har antagits under hösten. Det före detta verksamhetsområdet ska omvandlas till en tät och blandad stadsbebyggelse. Målet är att den första etappen av nya resecentrum ska stå klar under 2017. Det befintliga avloppsreningsverket begränsar bostadsutvecklingen i dess närhet vilket medför att byggrätter för kommersiellt ändamål, som kontor och viss handel, kommer att tillskapas. Klövern har förvärvat fastigheten Köpmannen 5 från Ikea. Fastigheten omfattar 16 600 kvadratmeter, främst handel. I skrivandes stund är totalt 6 900 kvadratmeter uthyrt till Willys, Rusta och Systembolaget. Sedan Ikea flyttat till Erikslund är 9 700 kvadratmeter vakanta. Under året kommer köpare och säljare att arbeta tillsammans för att hyra ut lokalerna i syfte att Hälla åter ska bli en stark handelsplats.

SpEcIALFASTIGHETER Kommunens och landstingets utförsäljning av specialfastigheter de senaste åren har aktiverat den privata marknaden för segmentet och Hemfosa, Hemsö, Kungsleden, Lönnbacken och Rikshem tillhör några av de stora aktörerna. Det har varit ett stadigt intresse för specialfastigheter i Västerås de senaste åren, men under det

senaste halvåret har antalet transaktioner minskat. Peab kommer under hösten att färdigställa upplevelse- och äventyrsbadet inom Kokpunkten vilket innebär att bostadsområdena längs Mälarstran-den får ytterligare en mötesplats.


2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1

Index 40 37 50 46 47

Placering 13 15 8 11 9



A-läge 1 150 – 1 750 6,50 – 7,75 9 000 – 15 000

B-läge 950 – 1 650 7,00 – 8,00 6 000 – 12 000

C-läge 800 – 1 300 7,50 – 8,50 4 000 – 7 500

BUTIkER

A-läge 1 000 – 3 500 6,00 – 7,00 15 000 – 30 000

B-läge 900 – 1 600 6,25 – 7,50 10 000 – 18 000

C-läge 700 – 1 000 7,00 – 8,50 5 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 550 – 800 7,50 – 8,75 4 000 – 8 000

B-läge 400 – 600 8,25 – 9,50 3 000 – 5 000

C-läge 350 – 550 9,25 – 10,50 1 500 – 3 500

bostädER

A-läge 1 000 – 1 525 4,00 – 5,75 12 000 – 22 000

B-läge 975 – 1 475 4,50 – 6,25 8 000 – 16 000

C-läge 875 – 1 350 5,75 – 7,25 7 000 – 12 000

25


FOKUS VÄSTERÅS

iNdustRi- och lagERFastighEtER Segmentets största aktörer är Aspholmen (Castellum), Klövern, Kungsleden och Northern Logistic Property. Omvandlingen av Stationsområdet väntas medföra en omflyttning av de verksam-heter som idag finns inom området då det väntas bli svårare att bedriva verksamheter som medför tunga transporter och buller. Nya byggrätter kan ge verksamhetsutövarna möjlighet att återinvestera i bättre logistiklägen. Klövern förvärvade i oktober fastigheten Turbinen 1 av NRP. Fastigheten omfattar 17 750 kvadratmeter uthyrbar area. Köpeskillingen har bedömts till mellan 70 – 80 mkr och direktavkastningen till 7,5 – 8,0 procent. Fastigheten är belägen i Stenby vilket bedöms som ett bra logistikläge.

I FOkUS: ABBABB är Västerås största privata arbetsgivare med cirka 4 275 anställda 2013. En stor del av den verksamhet bolaget bedriver i Sverige är lokaliserad till Västerås vilket innebär att de är en viktig del av det lokala näringslivet. De är samtidigt i behov av stora lokalytor att bedriva sin verksamhet på. ABB ägde tidigare sina egna fastigheter i Sverige men 2002 förvärvade London & Regional Partners (LRP), ett bolag baserat i England, hela beståndet för en köpeskilling om cirka 3,0 mdkr. 2010 såldes fastigheterna sedan vidare till Kungsleden som en del i en större portföljaffär om 3,6 mdkr. I samband med affären köpte ABB tillbaka de tidigare ägda fastigheterna i Ludvika för 809 mkr. Affären gjorde att Kungsleden nu är den näst största fastighetsägaren i kommunen sett till total taxerad lokalarea med sina cirka 483 000 kvadratmeter. ABB har själva ett dotterbolag som främst ägnar sig åt att hyra in lokaler och mark samt köpa in fastighetsanknutna tjänster.

TRANSAkTIONER


1 Köpmannen 5 Handel jan-14 175 000 16 600 Ikea Klövern

2 Kol 15 Bostäder & lokaler dec-13 Okänd 9 790 Aroseken VS-Hus

3 Turbinen 1 (del av portfölj) Lager okt-13 70 000 – 80 000 * 17 750 NRP Klövern

4 4 bostadsfastigheter (del av portfölj) Bostäder sep-13 375 000 – 425 000 * 55 035 Glitnir Bank Luxemburg Balder

5 Vaktchefen 2 Vård aug-13 11 800 1 296 Hemfosa Industrihus i Västerås


26FOKUS ÖREBRO

Det finns ett stort behov av nya bostäder i Örebro. Kontorsmarknaden är god, men inom handeln finns det problem med konkurrens och vakanser. Flera stora etableringar inom logistikmarknaden har skett under det senaste året.

43

Stefan [email protected]

Örebro

BOSTADSFASTIGHETERKommunala Örebrobostäder är den i särklass största aktören på bostadsmarknaden. Bolaget innehar drygt 23 000 lägenheter vilket utgör ungefär 60 procent av stadens hyresrätter. Till de större privata aktörerna inom segmentet hör Asplunds, Behrn, Ekströms, Esswege, Husherren, Melins, PG Jönsson, Ragnarsson och Söder-berg. Bostadsbristen inom kommunen är fortsatt stor. För att möta befolkningstillväxten bedöms det finnas ett behov av att tillföra marknaden cirka 700 lägenheter per år under de kommande åren. Fastigheten Mården 4 förvärvades under november 2013 av en nybildad bostadsrättsförening. Säljare var privatpersoner. Byggna-den uppfördes 1932 och omfattar cirka 660 kvadratmeter fördelat på 12 lägenheter. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 12 mkr motsvarande cirka 18 100 kr/kvm och en bedömd direkt-avkastning om cirka 3,5 procent. I Sörbyängen uppför Botrygg i en första etapp 104 bostäder, varav 66 studentbostäder. Inflyttning är planerad till våren 2015.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERAlecta, Aspholmen (Castellum), Behrn, Husman, Klövern, Norrporten, Steen & Ström, W-Invest och Örebroporten är stora aktörer inom segmentet. Marknaden för kontor bedöms som stabil med låga vakanser och hög efterfrågan, främst vad gäller moderna och yteffektiva lokaler i A- och B-lägen. Nyproduktionshyror för kontor bedöms ligga omkring 1 800 – 1 900 kr/kvm, inklusive värme. Handeln i city, liksom i södra delen av Mariebergs handelsområde, har problem med vakanser med anledning av överetablering och konkurrens. Intill korsningen E18/E20 har Porsche etablerat en ny bilförsäljningshall. Fastigheten Signalen 6 förvärvades i september 2013 av Behrn Fastigheter för 27,5 mkr. Säljare var Kilstenen, ett dotterbolag till Aspholmen. Objektet uppfördes 1991 och omfattar 1 776 kvadratmeter kontor samt outnyttjade byggrätter om cirka 1 500 kvadratmeter BTA. Priset motsvarar cirka 15 500 kr/kvm och direktavkastningen bedöms till omkring 7,1 procent.

SpEcIALFASTIGHETER Akademiska Hus samt kommunen och landstinget med bolag är stora aktörer inom segmentet. Inom bolaget Länsgården Fastig-heter finns en stor del av landstingets fastighetsbestånd samlat, bland annat vårdcentraler, bussdepåer och omsorgsboenden. Kommunen äger genom tre bolag – Futurum Fastigheter i Örebro,

Örebrobostäder och Örebroporten – merparten av kommunens specialfastigheter. Futurum är ett relativt nybildat bolag som äger och förvaltar förskolor, skolor med mera. Under det senaste året har bolaget förvärvat drygt 20 fastigheter av Örebro kommun.


2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1

Index 43 43 49 48 43

Placering 12 12 11 9 13



A-läge 1 000 – 1 800 6,50 – 8,00 8 000 – 17 000

B-läge 800 – 1 350 7,50 – 8,50 5 000 – 10 000

C-läge 700 – 950 8,50 – 9,50 4 000 – 6 000

BUTIkER

A-läge 2 000 – 4 000 6,00 – 7,50 15 000 – 40 000

B-läge 1 000 – 2 000 7,00 – 8,00 7 500 – 17 500

C-läge 700 – 1 100 8,00 – 9,00 4 000 – 9 000

INDUSTRI

A-läge 500 – 775 7,50 – 9,50 3 500 – 7 000

B-läge 400 – 625 8,00 – 10,00 2 500 – 5 000

C-läge 300 – 525 9,00 – 12,00 1 000 – 3 500

bostädER

A-läge 1 100 – 1 550 4,00 – 5,50 12 000 – 25 000

B-läge 1 025 – 1 400 4,25 – 5,75 9 000 – 19 000

C-läge 925 – 1 250 5,25 – 6,75 7 000 – 12 000

27


FOKUS ÖREBRO

iNdustRi- och lagERFastighEtER Bland de större aktörerna inom segmentet finns Aspholmen (Castellum), Brinova, Husman, W-Invest och Örebroporten. Örebroregionen rankas som ett av landets bästa logistikläge med flera stora nyetableringar under 2013. Fastigheten Lastaren 1, belägen i Bista sydväst om centrala Örebro, förvärvades i augusti 2013 av Kungsleden för en köpeskilling om 18,5 mkr. Säljare var Henry Ståhl Fastigheter. Objektet omfattar drygt 6 300 kvadratmeter logistiklokaler. Inom området Grenadjärstaden har Peab förvärvat fastigheten Grenadjären 7 för 5,5 mkr. Fastigheten inrymmer cirka 850 kvadratmeter lagerlokaler. Priset motsvarar cirka 6 500 kr/kvm och direktavkastningen bedöms till cirka 7 procent.

I FOkUS: kARTONGBRUkETÖrebro kartongbruk grundades 1901 och producerade papper och kartong fram till sommaren 2010. Då bestämde sig ägaren, franska Le Farge, för att lägga ner produktionen vid bruket och började efter år av dålig lönsamhet en process att riva bruket, något som drabbat många liknande verksamheter i Sverige. Örebro kommun bestämde sig då för att köpa fastigheten och i december 2012, då rivningen i stort sett var färdig, blev affären klar för en köpeskilling om 25 mkr. Tanken är enligt Örebro kommuns planprogram att bygga kontor och bostäder på fastigheten som har en areal om cirka 15 hektar. På fastigheten finns även personalbostäder och grönområde som anses vara värt att bevara. Det är dock förenat med svårigheter att bygga på fastigheten för andra ändamål än industri eftersom det behövs en omfattande sanering vars kostnad uppskattats till cirka 200 mkr. Anledningen till att marken är tänkt att bebyggas med kontor och bostäder istället för industri uppges vara att det behövs byggas fler bostäder i kommunen samtidigt som området är attraktivt beläget i angränsning till populära bostadsområden.

TRANSAkTIONER


1 Eriksberg 2 Utbildning dec-13 85 000 7 247 Specialfastigheter Örebro kommun

2 Tofsmesen 1 Utbildning dec-13 140 000 9 310 Specialfastigheter Örebro kommun

3 Mården 4 Bostäder nov-13 12 000 662 Privatperson Nybildad Brf

4 Signalen 6 Kontor sep-13 27 500 1 776 Kilstenen Behrn Fastigheter

5 Trossen 2 Vårdboende aug-13 100 000 * 3 369 Svenska Vårdfastigheter SPP Fastigheter


28FOKUS HELSINGBORG

I Helsingborg pågår ett flertal stora bostadsutvecklingsprojekt. På kontorsmarknaden byggs det nytt i Berga och det planeras för en tillbyggnad av Knutpunkten, två välkomna tillskott av moderna lokaler på Helsingborgsmarknaden.

Charlotte [email protected]

51Helsingborg

BOSTADSFASTIGHETERStora aktörer på bostadsmarknaden är kommunägda Helsing-borgshem samt Akelius, Rikshem och Wallenstam. Wallenstam har ett flertal bostadsprojekt på gång. De har anvisats mark om cirka 14 300 kvadratmeter BTA vid Maria Station och i oktober inleddes ett av bolagets större projekt på Ringstorpshöjden. Projektet ska resultera i 200 lägenheter och beräknas vara färdigställt i slutet av 2015. I samma område har Riksbyggen nyligen färdigställt ett bostadsrättsprojekt. Försäljningen av de sista lägenheterna går dock trögt. Konsekvensen av det stora antalet pågående bostads-projekt i staden är att ett antal byggherrar har valt att minska projektvolymen i kommande bostadsprojekt, alternativt att skjuta upp eller helt avstå exploatering. I Ringstorp har JM beslutat att skjuta upp ett hyresrättsprojekt samtidigt som HSB har hoppat av ett projekt som skulle resulterat i närmare 200 bostadsrätter. Peab har valt att halvera projektvolymen i sitt bostadsprojekt vid Filbornavägen.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERInom det kommersiella fastighetssegmentet är Briggen (Castellum), Diligentia, Ikea Fastigheter, Norrporten och Wihlborgs stora aktörer. Under våren kommer Wihlborgs att påbörja sitt påbyggnadsprojekt av stationsbyggnaden Knutpunkten. Projektet kommer att tillföra omkring 10 000 kvadratmeter kontor till Helsingborgsmarknaden och de första inflyttningarna planeras till slutet av 2015. Wihlborgs har även påbörjat uppförandet av Berga Tower, en åtta våningar hög kontorsbyggnad i företagsområdet Berga. Byggnaden kommer att inrymma 4 800 kvadratmeter uthyrbar area och de fyra första våningarna är redan uthyrda. Projekten är välkomna tillskott på Helsingborgs kontorsmarknad då behovet av moderna kontors-lokaler är stort, i synnerhet i centrala lägen. Konsekvenser av en växande näthandel och externhandelsplatsen Välas expansion har börjat visa sig bland butikerna i centrum. Det är framförallt stadsde-len Söder som är drabbad med minskande omsättning och ökande vakanser.

SpEcIALFASTIGHETER Helsingborgs stad, landstinget, Vita Falken och Wihlborgs är några av de större ägarna av samhällsfastigheter. Kommunala Kärn-fastigheter har under 2013 påbörjat tillbyggnaden av vårdboendet Fullriggaren vid Råån i södra Helsingborg. En ny byggnad med 36

vårdlägenheter kommer att byggas samman med det befintliga vårdboendet. Inflyttningen är beräknad till sommaren. Region Skåne har ansökt om en detaljplaneändring som berör sjukhus-området. Ändringen avser en byggrätt för en ny byggnad om 35 000 – 40 000 kvadratmeter vård- och kontorslokaler.


2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1

Index 51 50 54 50 51

Placering 6 6 6 7 6



A-läge 1 400 – 2 000 6,50 – 7,00 12 000 – 17 000

B-läge 900 – 1 500 7,00 – 8,25 7 000 – 10 000

C-läge 800 – 1 100 8,00 – 9,00 4 500 – 7 000

BUTIkER

A-läge 2 750 – 4 000 6,00 – 7,00 28 000 – 37 000

B-läge 1 200 – 2 000 7,00 – 8,00 9 000 – 14 000

C-läge 600 – 900 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000

INDUSTRI

A-läge 500 – 800 7,50 – 8,50 3 500 – 7 500

B-läge 400 – 600 7,75 – 9,25 2 500 – 4 500

C-läge 350 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 3 000

bostädER

A-läge 1 150 – 1 525 3,50 – 4,50 16 000 – 25 000

B-läge 1 150 – 1 525 3,75 – 4,75 8 000 – 15 000

C-läge 1 000 – 1 525 5,25 – 7,25 5 000 – 9 000

29


FOKUS HELSINGBORG

iNdustRi- och lagERFastighEtER Stora aktörer inom lager- och industrifastigheter är Briggen (Castellum), Kemira Kemi och Wihlborgs. Lager- och logistik-segmentet fortsätter att öka på Helsingborgs fastighetsmarknad. Logistic Contractor har fått i uppdrag av Ica Fastigheter att upp-föra en tillbyggnad om 44 000 kvadratmeter höglager intill deras befintliga centrallager. Anläggningens totala lokalarea kommer efter färdigställandet att uppgå till 100 000 kvadratmeter. I september avyttrade JE Group en kontors- och lagerfastighet på Berga för motsvarande 8 800 kr/kvm. JE Group har för avsikt att istället satsa på nybyggnadsprojekt på Väla Södra där man under kommande år planerar att uppföra 9 000 kvadratmeter kontor och lager.

I FOkUS: IkEAIkea, som grundades i Älmhult i Småland, har två större kontor i Sverige. Det största kontoret ligger i Älmhult, men det svenska huvudkontoret ligger i Helsingborg. Kontoret i Helsingborg är loka-liserat i en fastighet kallad Sockerbruket i de centrala delarna av staden. Fastigheten, som har beteckningen Castor och Pollux 1, har en taxerad lokalarea om cirka 8 700 kvadratmeter och förvärva-des från kommunen 2003 för 15 mkr i samband med att företaget flyttade sitt kontor från Helsingör. Ikea äger även ett varuhus vid Väla i Helsingborg som omfattar cirka 38 000 kvadratmeter tax-erad lokalarea. Även bolagets IT-division är förlagd till staden, dock i lokaler som förhyrs av Alecta. IT-divisionen kommer att flytta in i Sockerbruket då huvudkontoret istället flyttar till Svågertorp i Malmö under 2015. Cirka 400 anställda berörs då företaget flyttar sina globala supportfunktioner till en ny byggnad invid Ikeas varuhus. Att flytten går från Helsingborg beror bland annat på att företaget vill ha en större rekryteringsbas och nära till Kastrup flygplats.

TRANSAkTIONER


1 Terminalen 2 (tomträtt) Hotell jan-14 318 000 13 213 Wihlborgs Elite Hotell

2 Sippan 33 Vård dec-13 8 000 732 Skånes Läns Landsting Lönnbacken

3 Skrinnaren 2 Bostäder nov-13 19 800 1 597 Privatpersoner Skrinnaren

4 Ridskolan 3 Bostäder okt-13 110 000 8 765 Hyreshem Helsingborg Stenbocken

5 Skäran 1 Byggrätt (bostäder) okt-13 16 800 14 300 Helsingborgs kommun Wallenstam

30FOKUS NORRKÖPING

Broadgate & Stendörren blev genom förvärvet av ett paket med sex miljonprogramsfastigheter, 1 900 lägenheter, en av de större ägarna i Norrköping. På den kommersiella marknaden har transaktionsaktiviteten varit betydligt lägre.

Johan [email protected]

35Norrköping

BOSTADSFASTIGHETERDet kommunala bostadsbolaget Hyresbostäder är den ledande aktören på hyresmarknaden. Broadgate & Stendörren, Henry Ståhl Fastigheter, Lundbergs och Rikshem är stora privata hyresvärdar. I oktober 2013 förvärvade Broadgate & Stendörren genom Sörm-landsporten sex bostadsfastigheter av Obligo (före detta Acta). Fyra av objekten är belägna i Hageby, ett i Marielund och ett i centrala Norrköping. Sammanlagd uthyrbar area uppgår till 135 000 kvadrat-meter varav 130 000 kvadratmeter utgör bostäder med cirka 1 900 lägenheter. Priset uppgick till 950 mkr vilket motsvarar cirka 7 000 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till cirka 5,5 procent. Bolaget blir därmed en av de största ägarna på orten. I kvarteret Krogen vid Norrtull har Botrygg i en första etapp påbörjat byggnation av 75 lägenheter, varav 21 hyresrätter. Hyresnivån för en normalstor trea är cirka 1 500 kr/kvm. Motsvarande bostadsrätt i projektet har en insats om cirka 23 000 kr/kvm och en månadsavgift omkring 4 800 kronor.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERLundbergs är den ledande fastighetsägaren på den kommersiella marknaden. Diligentia, Eurocommercial, Henry Ståhl Fastigheter, Klövern och Magnentus är andra med stora ägarintressen på orten. Transaktionsaktiviteten för kommersiella fastigheter har varit låg i Norrköping det senaste halvåret. Endast tre lagfarna överlåtelser har gjorts sedan juli 2013. I september förvärvade Sveafastigheter via sin tredje fond en portfölj med 32 dagligvarubutiker i södra och mellersta Sverige. En av fastigheterna, Kålfjärilen 2, finns i Norr-köping, på Kungsängens industriområde. Direktavkastningskravet för portföljen som helhet bedöms till cirka 8 procent och för objektet i Norrköping som något lägre. Under hösten hyrde Kungsleden ut två kontorslokaler i Oxelbergen. Norrköpings kommun hyr 4 000 kvadratmeter på ett tioårigt avtal och Swedavia hyr 1 500 kva-dratmeter på ett treårigt avtal. Hyrorna uppgår till omkring 1 650 respektive 1 350 kr/kvm i vad som bedöms som ett B/C-läge.

SpEcIALFASTIGHETER Kommunen är största ägare på orten. Hemsö, landstinget, Lund-bergs och Nordic Care Holding är andra stora innehavare av specialfastigheter. I november 2013 sålde kommunen fastigheten Stadsvakten 4 till Avalanche Capital för 13,5 mkr. Den uthyrbara arean uppgår till cirka 2 850 kvadratmeter vilket ger ett pris omkring

4 500 kr/kvm. Byggnaden, som vid försäljningen var tomställd, inrymmer huvudsakligen kontorslokaler som tidigare nyttjats av Socialkontoret. De nya ägarna avser att bygga om lokalerna till hotell med omkring 60 rum samt restaurang.


2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1

Index 35 34 35 32 32

Placering 16 16 19 19 19



A-läge 1 000 – 1 600 6,00 – 7,50 7 000 – 15 000

B-läge 750 – 1 200 7,00 – 8,25 5 000 – 9 000

C-läge 700 – 950 7,50 – 9,25 3 000 – 6 500

BUTIkER

A-läge 1 500 – 4 000 6,00 – 6,75 10 000 – 35 000

B-läge 900 – 3 000 6,50 – 8,50 5 000 – 12 000

C-läge 600 – 1 000 7,75 – 9,50 3 500 – 7 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 725 7,25 – 9,50 3 500 – 7 500

B-läge 400 – 600 8,00 – 9,75 2 500 – 5 000

C-läge 375 – 550 9,00 – 10,00 1 500 – 3 000

bostädER

A-läge 1 025 – 1 400 4,25 – 5,50 9 000 – 19 500

B-läge 925 – 1 275 4,75 – 6,25 6 000 – 14 500

C-läge 900 – 1 200 5,75 – 6,75 5 000 – 9 500

31


FOKUS NORRKÖPING

iNdustRi- och lagERFastighEtER Billerud, Holmen, Klövern och Lantmännen är tillsammans med kommunen de största ägarna av industri- och lagerfastigheter. I december förvärvade Tribona sin första fastighet i Norrköping. Det var fastigheten Adaptern 1 som förvärvades från Axfast för ett fastighetsvärde om cirka 173 mkr, motsvarande knappt 6 100 kr/kvm. Fastigheten är fullt uthyrd till Martin & Servera på ett fem-årsavtal. Direktavkastningen bedöms till cirka 6,75 procent. Under oktober hyrde Corem ut två lokaler på Ingelsta. Casall hyr 2 900 kvadratmeter på ett sjuårsavtal och Alltransport hyr 2 700 kvadrat-meter på ett sexårsavtal. Det sammanlagda hyresvärdet uppgår till cirka 20 mkr vilket indikerar hyror omkring 550 kr/kvm.

I FOkUS: INDUSTRILANDSkApETIndustrilandskapet i Norrköping är ett område som genomgått stor förändring under de senaste 30 åren sedan det tomställdes på industriproduktion 1986. Fastigheterna på området ägdes då av Holmen som bedrev industriverksamhet i lokalerna i form av textil- och pappersindustri. Efter bland annat stor konkurrens från låglöneländer lades textilverksamheten ner 1970 och när resten av industriverksamheten 1986 flyttades till Holmens nya anläggning i Braviken tomställdes fastigheterna helt. Efter en arkitekttävling som utlystes av Holmen såldes sedan fastigheterna på området till Holmenbyggarna, ett konsortium bestående av Lundbergs och dåvarande SIAB (idag NCC) med syfte att utveckla området. 2005 förvärvade Lundbergs NCC:s del av bolaget. Idag har stora delar av området utvecklats och är hem för bland annat Campus Norrköping vid Linköpings universitet. Nästkommande steg i områ-dets utveckling är byggandet av bostäder. Bland annat planerar Lundbergs för 400 lägenheter.

TRANSAkTIONER


1 Adaptern 1 Lager dec-13 173 000 28 400 Axfast Tribona

2 Stadsvakten 4 Kontor nov-13 13 500 2 850 Norrköpings kommun Avalanche Capital

3 Asken 1 Bostäder & lokaler nov-13 21 500 2 200 Hillman Fastigheter Pärlan Subnova

4 Portfölj om 6 bostadsfastigheter Bostäder okt-13 950 000 135 000 Obligo Broadgate & Stendörren

5 Bensinen 2 & 3 Industri aug-13 19 850 4 700 WMW Fastighetsförvaltning Convallium International

32FOKUS JÖNKÖPING

VätterHem är en aktiv byggherre, bland annat i Strandängen som är ett stort utvecklingsområde. Utvecklingen av de kommersiella lokalerna fortsätter inom Atollen. Fastighetsutvecklarna visar stort intresse för omvandlingsområdet Södra Munksjön.


54Jönköping

BOSTADSFASTIGHETERKommunägda VätterHem är den största aktören på bostadsmark-naden i Jönköping. Andra stora ägare är Brandtornet, CA Fastig-heter, Din Bostad (Balder), Ekblads, HSB, Jönköpings Bygginvest, Lundbergs, Lustgården, M2 gruppen och Wilhelm. I Jönköping råder sedan länge bostadsbrist. I det nya bostadsområdet Strand-ängen vid Vättern har Skanska i VätterHems regi påbörjat en första etapp om ett 4 – 8-våningshus med 80 lägenheter. Uppdraget är värt cirka 145 mkr. Skanska har option på ytterligare etapper i området, sammanlagt nio flerbostadshus med cirka 100 lägen-heter och 15 radhus. Området kommer totalt att inrymma 700 lägenheter. I början av året påbörjade NCC ett åttavåningshus med 32 hyresrätter med utsikt över Vättern, även detta i VätterHems regi. Ordervärdet uppgår till cirka 39 mkr. Vid Norra Munksjön, där Jönköpings Slott en gång låg, uppför VätterHem ett punkthus om sex våningar och 34 hyresrätter. I anslutning till detta projekt uppför Riksbyggen 28 bostadsrätter.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERLokalmarknaden domineras av aktörer som Alecta, Corallen (Castellum), Ekblads, Lundbergs, Norrporten och Tosito. HSB Göta har köpt Vinkelhaken 6 av Epab. Fastigheten är belägen på Öster-ängen och har 10 000 kvadratmeter uthyrningsbar area, i princip fullt uthyrda till ett tiotal hyresgäster. Fastigheten ligger nära E4 och kommer eventuellt att bli HSB Götas framtida huvudkontor. De två första etapperna av Atollen håller på att färdigställas. De 110 bostads- och hyresrätterna är alla i princip sålda eller uthyrda. Uthyr-ningen av de kommersiella lokalerna pågår, cirka 3 000 kvadratmeter kontor och 13 000 kvadratmeter handel med ett 30-tal butiker. I mars flyttar Skandia sitt regionkontor till Atollen. Andra hyresgäster är bland annat Wetterhälsans nya vårdcentral, Best of Brands första butik utanför Stockholm, Team Sportia och apoteket Kronan. Bygg-herrar är Corallen, Ekblads, HSB Göta och Jönköpings kommun. Hela projektet kommer att vara färdigställt under 2015.

SpEcIALFASTIGHETER Högskolefastigheter i Jönköping, landstinget, Månsarps Förvaltning och Norrporten är stora ägare av specialfastigheter. Rikshem köpte i september 2013 fastigheten Lärlingen 9 av HSB Gambrinus, en fastighet med 4 200 kvadratmeter vård- och omsorgslokaler upp-förd 1991. Detta är Rikshems första förvärv i Jönköping. Jönköping

Energi har gett Peab i uppdrag att bygga en ny kontorsbyggnad och mätstation i anslutning till kraftvärmeverket på Torsvik. Kon-traktssumman är 101 mkr och omfattar 7 300 kvadratmeter. Bygg-nationen ska stå klar i november.


2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1

Index 54 55 52 51 48

Placering 4 4 7 6 7



A-läge 1 300 – 2 000 6,00 – 7,00 12 000 – 18 000

B-läge 700 – 1 500 6,75 – 8,50 6 000 – 13 000

C-läge 800 – 1 200 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000

BUTIkER

A-läge 1 500 – 4 500 5,50 – 7,00 15 000 – 40 000

B-läge 800 – 1 800 6,25 – 8,00 7 000 – 15 000

C-läge 500 – 1 100 7,00 – 9,00 3 000 – 9 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 750 6,75 – 8,50 3 000 – 8 000

B-läge 350 – 600 8,00 – 10,00 2 500 – 6 000

C-läge 300 – 550 8,25 – 10,00 1 750 – 4 500

bostädER

A-läge 925 – 1 375 3,50 – 4,50 12 000 – 24 000

B-läge 875 – 1 325 4,00 – 5,00 10 000 – 19 000

C-läge 800 – 1 225 4,50 – 6,00 7 000 – 12 000

33FOKUS JÖNKÖPING


iNdustRi- och lagERFastighEtER Corallen (Castellum), Husqvarna och Ikea är stora ägare av industri- och lagerfastigheter. Jönköping har ett av de bättre logistiklägena i Sverige. Stabilitet har länge rått, men det finns nu en del vakanta ytor. Logistikområdet Torsvik har kompletterats med Stigamo som ligger söderut med exponering mot E4. I Jönköping har flera transaktioner skett i omvandlingsområdet Södra Munksjön. Stort intresse finns bland stadens fastighetsutvecklare och flera fastig-hetsägare har sålt och utvecklar istället sina verksamheter i andra industriområden som Torsvik och Österängen. De flesta förvärv har skett via bolagsköp, till priser om 7 000 – 13 000 kr/kvm och direktavkastningar som understiger 7 procent.

I FOkUS: HUSqVARNADen börsnoterade verkstadskoncernen Husqvarna Group har mycket av sin produktutveckling och produktion lokaliserad till Hus-kvarna. Bolaget är den största privata arbetsgivaren i kommunen med cirka 1 590 anställda vid 2012 års slut. De är samtidigt en av de största fastighetsägarna i Jönköpings kommun sett till taxerad

lokalarea, cirka 160 000 kvadratmeter. Likt många andra industri-företag har Husqvarna ställts inför ett skifte från produktions- till tjänstesamhälle i västvärlden samt kostnadspress från andra delar av världen. Det påverkar i högsta grad även fastighetbeståndet då produktionen ständigt behöver effektiviseras för att möta konkur-rens från omvärlden. Ett exempel på detta är att Husqvarna under slutet av 2012 meddelade att de skulle minska personalen med 300 personer i Huskvarna på grund av marknadsläget, vilket bland annat följde på en flytt av delar av produktionen i Huskvarna till Polen. I samband med flytten till Polen förlades samtidigt delar av verksamhet som tidigare funnits i Tandsbyn till Huskvarna. Samti-digt pågår nu också en motsatt trend med insourcing av verksam-heter i delar av västvärlden, det vill säga att ett företag själv börjar producera något som en underleverantör tidigare gjort. Ett exempel på det är att Husqvarna under våren 2013 meddelade att de skulle starta produktion av motorsågskedjor i egen regi och därför inves-terar totalt cirka 1,0 mdkr för att möjliggöra detta. Flytten innebär samtidigt att cirka 100 nya arbetstillfällen tillskapats.

TRANSAkTIONER


1 Vattenpasset 6 Industri jan-14 12 000 2 209 Karlströms Fstg i Jönköping Corallen

2 Vinkelhaken 6 Kontor & butik dec-13 70 000 – 80 000 * 10 040 EPAB HSB Göta Holding

3 Överdraget 8 Industri nov-13 22 000 3 300 Överdraget i Jönköping Jönköpings kommun

4 Vägporten 2 Industri okt-13 21 000 3 000 AB Rydheims Tryckeri Ell-Eff Fastigheter

5 Lärlingen 9 Vård & omsorg sep-13 45 000 – 55 000 * 4 200 HSB Gambrinus Rikshem


34FOKUS UMEÅ

Behovet av nya bostäder är stort i Umeå. Det har varit stor aktivitet inom handelssegmentet, med invigningen av Utopia och Ikeas kommande etablering på Söderslätt. Det nya kulturhuset, Kulturväven, färdigställs under året.

Martina [email protected]

47Umeå

BOSTADSFASTIGHETERAllmännyttan Bostaden förvaltar nära hälften av hyreslägenheterna i Umeå. Den största privata aktören är Lerstenen. Andra aktörer med betydande bestånd är Akelius, Diös, Franklin Fastigheter och Umehem. Det finns ett omfattande behov av att bygga fler bostäder för att möta Umeås befolkningstillväxt. Allmännyttan Bostadens bostadskö ger idag indikationer på en kötid om cirka 8 – 10 år för en trea i de centrala delarna av staden. I kvarteret Vaktposten färdigställer under våren det familjeägda fastighetsbolaget Mofab 56 hyresrätter. Lerstenen, med bolaget Forspro som delägare, har fått bygglov för 119 lägenheter på Sandåkern samt 64 lägenheter på den södra sidan av Nydalasjön på Tomtebo. Vidare har Ler-stenen även förvärvat två centrumnära tomter där planer finns för ytterligare cirka 130 lägenheter. Försäljning har startat av radhus på taket i kvarteret Forsete. Radhusen utvecklas av Balticgruppen och säljs som ägarlägenheter. Beräknad inflyttning är till hösten.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERFastighetsägare med betydande bestånd är Balticgruppen, Diös, Gazette, Lerstenen, Norrporten och Umehem. Nya handelsetable-ringar och god tillväxt bidrar till stark byggboom. Det är nu klart att Ikea etablerar sig på Söderslätts handelsområde med planerad byggstart till sommaren. I området planeras även för en galleria med cirka 70 nya butiker samt mataffär och hamburgerrestaurang. I oktober 2013 invigdes shoppinggallerian Utopia i centrala Umeå med butiker och restauranger och i december 2013 öppnade Lidl en butik på Ålidhem. Etableringarna innebär å ena sidan en ökad konkurrens för handeln i Umeå, men samtidigt innebär de ett större utbud och bidrar till en mer attraktiv handelsstad. Hyresmarkna-den för kontorslokaler i Umeå är relativt stabil. Prognosen är dock ökande vakanser för äldre kontorslokaler i mindre attraktiva områ-den. Utbudet av centrala kontorslokaler väntas öka och trenden är att företag flyttar till moderna och yteffektiva lokaler i bra lägen.

SpEcIALFASTIGHETER Betydande aktörer inom segmentet är Akademiska Hus, Akelius, Bäckbacka, Gazette, landstinget och kommunen. Umeå Badhus är ett kommunalt bolag som bildats för att bygga och äga det nya badhuset i kvarteret Nanna. Badhuset beräknas stå klart till årsskif-tet 2015/2016 och kommer att omfatta cirka 12 000 kvadratmeter.

Umeås nya kulturhus, Kulturväven, växer upp längs kajen för att stå färdigt mot slutet av året. Projektet kommer att inrymma cirka 25 000 kvadratmeter och drivs av Väven i Umeå som ägs gemen-samt av Umeå kommun och Balticgruppen.


2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1

Index 47 45 50 50 47

Placering 9 9 8 7 9



A-läge 1 200 – 2 000 6,50 – 7,75 11 000 – 19 000

B-läge 950 – 1 400 7,25 – 8,00 8 000 – 12 000

C-läge 750 – 950 8,25 – 9,25 4 000 – 8 000

BUTIkER

A-läge 2 000 – 3 800 6,25 – 7,00 20 000 – 30 000

B-läge 900 – 2 000 6,50 – 7,50 8 000 – 20 000

C-läge 700 – 1 100 7,25 – 8,25 4 500 – 8 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 750 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000

B-läge 400 – 700 7,75 – 9,50 2 000 – 5 000

C-läge 350 – 650 8,00 – 10,00 1 500 – 4 500

bostädER

A-läge 1 000 – 1 550 4,25 – 5,50 12 000 – 25 000

B-läge 900 – 1 400 5,25 – 6,00 9 000 – 16 000

C-läge 850 – 1 100 5,75 – 6,75 7 000 – 12 000

35


FOKUS UMEÅ

iNdustRi- och lagERFastighEtER Stora ägare inom segmentet är Kungsleden, Norrmejerier, SCA och Volvo. En aktör som har satsat stort i Umeå är NP3 Fastigheter. Starten på satsningen utgjordes av fastigheten Kedjan 6, en bilhall om cirka 1 350 kvadratmeter anpassad för Porsche. Köpeskillingen beräknas på ett fastighetsvärde om cirka 20 mkr. Därefter förvär-vades ytterligare fem fastigheter i Umeå under förra året. Utöver detta har bolaget tecknat ett avtal med Skanska om en överlåtelse av fastigheten Cisternen 1 till ett underliggande fastighetsvärde om 88,5 mkr. Skanska kommer att vara hyresgäst i fastigheten som när den är om- och tillbyggd väntas omfatta cirka 4 000 kvadratmeter. Tillträde är beräknat till december 2015.

I FOkUS: VOLVO LASTVAGNARVolvo Lastvagnar är den största fastighetsägaren i Umeå sett till taxerad industriarea då företaget äger fastigheten Böleå 1:77

med industrilokaler om cirka 146 000 kvadratmeter samt annan lokalarea om cirka 7 000 kvadratmeter. Fabriken är en av Norrlands största verkstadsindustrier och Volvo är även den största privata arbetsgivaren i kommunen med cirka 2 000 anställda. Likt många andra företag fokuserar Volvo på kärnverksamheten och delvis med anledning av detta beslutade företaget i slutet av 2013 att lägga ner hyttmonteringen i Umeå och flytta den till Göteborg där en stor del av lastbilstillverkningen redan sker. Det innebär att de anställda beräknas bli cirka 500 färre samtidigt som fabriken specialiseras mot plåtpressning, svetsning och målning av hytter. Förflyttningen av hyttproduktionen ska ske under en tvåårsperiod och om det kommer innebära någon eventuell omvandling av byggnader på fastigheten är inte känt. En nackdel Volvofabriken i Umeå har är att den geografiskt ligger långt från andra Volvofabriker och de marknader som lastbilarna säljs på.

TRANSAkTIONER


1 Cisternen 1 Kontor jan-14 88 500 4 000 Skanska NP3 Fastigheter

2 Kyrkstugan 8 Bostäder dec-13 6 090 370 URT Fastigheter Mål och Vision i Sverige

3 Spänningen 5 Industri & Lager nov-13 9 000 * 1 686 North Investors NP3 Fastigheter

4 Jagaren 9 Bostäder sep-13 5 500 433 Privatperson Privatperson

5 Långmyran 13 Bostäder sep-13 6 800 540 Forsgrens Fastighetsförvaltning Longmire Fast


36FOKUS LUND

I en ovanlig affär har Skanska förvärvat byggrätter för bostadsändamål från NCC. Butiksmarknaden i centrum är ansträngd med relativt stora vakanser. På kontorsmarknaden har det skett uthyrningar till goda nivåer inom Ideon.

53

Thomas [email protected]

Lund

BOSTADSFASTIGHETERKommunala LKF och stiftelsen AF Bostäder som innehar student-lägenheter är stadens dominerande hyresvärdar. HSB och Stena Fastigheter är betydande privata aktörer. Utöver dessa finns ett stort antal bostadsrättsföreningar. I december 2013 avyttrade Akelius en portfölj om 14 fastigheter i Öresund, varav två större bostadsfastigheter i Lund. Köpare var Aberdeen. Transaktionsvoly-men i övrigt har varit låg med företrädesvis mindre objekt. Noterbart är att aktiviteten har ökat vad gäller om- och nybildningar. LKF och Hyresgästföreningen är överens om en hyreshöjning om 1,1 procent för 2014 och 1,9 procent för 2015. Vid årsskiftet inför-des också den andra etappen av Lundamodellen i syfte att bättre reflektera skillnaderna i bruksvärde för olika lägenheter. Skanska har förvärvat byggrätter om 9 000 kvadratmeter BTA inom Arenaparken från NCC. Det första spadtaget har tagits för Helsingkrona Nations nyproduktion, ett 13-våningshus med ett 70-tal lägenheter inom LTH-området.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERBriggen (Castellum), Vasakronan och Wihlborgs är stora aktörer på den kommersiella marknaden. Niam och Rodamco Northern Europe finns också bland de stora ägarna. Wihlborgs planerar att uppföra ett kontorshus om 6 – 7 våningsplan inom Sockerbruks-området. Projektet omfattar omkring 13 000 kvadratmeter kontor samt bostäder, butiker och garage. Beräknat färdigställande är under 2015. Inom Ideon-området skedde ett antal uthyrningar till goda nivåer mot slutet av 2013. Butiksmarknaden i centrum är fortfarande ansträngd med ett antal outhyrda lokaler. Lågkon-junktur, konkurrens från Nova och ökad e-handel är några faktorer som bidrar till låg omsättning inom detaljhandeln. Lunds kommun avyttrade i december Sankt Laurentius 1 vid Stortorget. Fastig-heten inrymmer kontors-, butiks- och restauranglokaler samt en mindre teater. Köpeskillingen uppgick till 60 mkr, motsvarande cirka 16 200 kr/kvm. Köpare var en lokal aktör som sedan tidigare äger fastigheter i närområdet.

SpEcIALFASTIGHETER Stora ägare inom segmentet är Akademiska Hus, Hemsö och kommunen. I övrigt är ägandet utspritt på ett stort antal mindre aktörer. Hemsö investerar drygt 250 mkr i en ombyggnation av Klostergården 2:9 inom S:t Lars-parken. Av lokalarean på drygt

12 000 kvadratmeter, som tidigare inhyst Region Skåne, är 70 procent uthyrt till Internationella Engelska Skolan och vårdföretaget Attendo. S:t Lars-parken har redan idag en stark koncentration av friskoleverksamheter och vård. ESS har tecknat samverkansavtal med Skanska avseende forskningsanläggningen i Brunnshög.


2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 2012:1

Index 53 53 58 58 57

Placering 5 5 4 4 3



A-läge 1 400 – 2 300 6,00 – 6,75 14 000 – 27 000

B-läge 750 – 1 500 6,50 – 7,50 10 000 – 15 000

C-läge 700 – 1 200 7,50 – 8,50 5 000 – 8 500

BUTIkER

A-läge 1 700 – 3 500 6,00 – 6,50 25 000 – 32 000

B-läge 800 – 1 500 6,50 – 7,50 15 000 – 25 000

C-läge 700 – 1 300 7,50 – 8,50 6 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 600 – 800 7,50 – 8,50 4 500 – 8 000

B-läge 400 – 650 8,00 – 9,00 3 000 – 5 000

C-läge 350 – 500 9,00 – 10,00 2 500 – 4 000

bostädER

A-läge 1 150 – 1 525 3,00 – 4,25 18 000 – 25 000

B-läge 1 150 – 1 525 4,00 – 5,00 13 000 – 18 000

C-läge 1 150 – 1 525 5,00 – 7,00 7 500 – 10 500

37


FOKUS LUND

iNdustRi- och lagERFastighEtER North Bridge Nordic Property, Tetra Pak och Wihlborgs är stora ägare av industri- och lagerfastigheter i Lund. Marknadsmässiga hyresnivåer i Lunds bättre industriområde ligger i huvudsak inom intervallet 600 – 800 kr/kvm. Högre hyresnivåer än så kan dock erhållas om fastigheterna inrymmer en hög andel kvalitativa kon-torslokaler eller dylikt. Med Gastelyckan i princip färdigutvecklat går utvecklingen vidare söderut och i området kring Råbyholm väntas ytterligare exploatering framöver. Inom centralt belägna verksamhetsområden, som till exempel området kring Öresunds-vägen, väntas kommande bostadsutveckling på sikt ersätta industri-lokalerna. Transaktionsaktiviteten mot slutet av året var fortsatt låg.

I FOkUS: MEDIcON VILLAGE2010 meddelade AstraZeneca att de skulle lägga ner sin forsk-ningsverksamhet i Lund vilket berörde cirka 900 anställda och

var ett led i en global trend där forskning i allt större grad läggs ut på mindre företag som därmed står för den finansiella risken. Forskningsverksamheten i Lund startades upp under 1950-talet av Astra och dotterföretaget kom att heta Draco. Inte långt efter nedläggningsbeslutet ingick AstraZeneca ett avtal med en stiftelse bildad av Peabs före detta VD Mats Paulsson om att sälja anlägg-ningen för cirka 450 mkr. Anläggningen kallas idag Medicon Village och på området finns cirka 80 000 kvadratmeter uthyrningsbar area, varav cirka 30 000 är laboratorielokaler. Tanken med Medicon Village är att i vakuumet efter nedläggningen skapa en livskraftig miljö för forskning och utveckling och främja forskning som för-bättrar människors hälsa. Sedan Medicon Village började sin verksamhet i januari 2012 har området börjats fylla på med företag och forskning igen. Redan innan verksamheten slog upp portarna hade kontrakt tecknats med flera hyresgäster, bland annat ESS huvudkontor.

TRANSAkTIONER


1 Byggrätter för bostadsändamål Byggrätt (bostäder) jan-14 Okänd 9 000 NCC Skanska

2 Sankt Laurentius 1 Kontor, butik & rest. dec-13 60 000 3 700 Lunds kommun Privatperson

3 Lerstenen 3 Industri dec-13 6 200 540 Åhlanders Elektriska Skifferstenen

4 Annedal 4 Handel dec-13 6 200 830 JM Kattarp Invest

5 Rosengården 5 Bostäder sep-13 13 300 314 Taxametern Brf Tålamodet

38FOKUS BORÅS

36

Sven [email protected]

Borås

BOSTADSFASTIGHETERKommunala AB Bostäder i Borås är den i särklass största ägaren. Akelius, HSB Göta och Willhem är andra stora aktörer på orten. AB Bostäder har under hösten dragit tillbaka en större planerad försälj-ning. Beståndet, som enligt uppgift omfattade cirka 900 lägenheter, togs tillbaka med kort varsel av politiska skäl. Tanken var att frigöra kapital för framtida satsningar inom bolaget. Inför hyresförhandling-arna har bolaget yrkat om hyreshöjning med 3,43 procent. I övrigt byggs det på höjden i Borås. I Brf Nejlikan 1 har Hökerum Bygg sålt de sista lägenheterna i det 21 våningar höga huset. AB Bostäder har planer på ett höghus om 24 våningar vid Pinocchioparken som dock bör ses på ett par års sikt. Efterfrågan på bostadslägenheter och bostadshyresfastigheter bedöms fortsatt vara god. Merparten av omsatta fastigheter avser i första hand mindre objekt. Köpare och säljare är främst lokala mindre bolag eller privatpersoner.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERCA Fastigheter, Cernera, Harry Sjögren (Castellum), Klövern, kommunen och Projektpartner är stora ägare inom det kom-mersiella segmentet. Kommunfullmäktige beslutade i januari att gå vidare med att skapa ett kongresscenter i det tidigare Folkets Hus. Investeringen uppgår enligt uppgift till omkring 210 mkr. Den politiska oenigheten kring projektet och dess lönsamhet är dock stor. En invigning som ligger närmare i tiden är öppnandet av ett nytt Biltema i påsk. Varuhuset ligger i Norra Viared där för övrigt efterfrågan vid kommunens tomtförsäljningar uppges vara god. Den huvudsakliga aktiviteten i Borås har under ett par år varit loka-liserad just till Viared. Där har Ellos genomfört en större sale and lease-backaffär. En norsk fond har förvärvat fastigheten Vindtyget 1 som huvudkontor och centrallager om cirka 75 000 kvadratmeter. Ytterligare en affär är Telfern 2 som hyrs av Hööks Hästsport och som förvärvats av Estea.

iNdustRi- & lagERFastighEtER Kanico (Simonsland), Klövern, Kungsleden, Nordic Real Estate Partners är stora aktörer inom industrisegmentet. De tidigare indu-strilokalerna i Simonsland får med satsningen på ”Textile Fashion Centre” alltmer en tyngdpunkt mot utbildning och design inom textilområdet. Just konvertering av ortens tidigare textilindustrier har varit, och är fortfarande, något av ortens kännetecken. Över-låtelserna av traditionella industrifastigheter avser huvudsakligen mindre objekt belägna i de traditionella industriområdena. De större objekten avser logistik- och lagerfastigheter i Viared.

I FOkUS: SIMONSLANDSimonsland i Borås är ett område som ligger invid Högskolan i Borås och stadskärnan. Området ägs av Kanico, ett mindre familjeägt fastighetsbolag som genom två fastighetsförvärv från Borås Wäfveri stod som ensam ägare till hela fabriksområdet. Inom området har det under de senaste 150 åren pågått någon form av textilverksamhet, främst genom Svenskt Konstsilke som ingick i Borås Wäfveri-koncernen. I takt med att det mesta av textilpro-duktionen i Borås flyttade till låglöneländer minskade betydelsen av produktionen för Borås som började ta sig en annan form. Ett antal modeinriktade näringar grundades och Textilhögskolan bildades. Så är fallet också i Simonsland som omfattar cirka 5 hektar och en lokalarea om cirka 60 000 kvadratmeter. Av denna yta så har 37 000 kvadratmeter i en första etapp färdigställts under 2013 i vilken Textilhögskolan tecknat kontrakt om cirka 11 000 kvadratmeter och Borås Stad hyr cirka 20 000 kvadratmeter. På området färdig-ställde också AB Bostäder 160 nya studentbostäder under 2013.



A-läge 850 – 1 450 6,75 – 8,25 8 000 – 14 000

B-läge 600 – 900 7,75 – 9,75 5 000 – 8 000

C-läge 450 – 700 8,75 – 11,00 2 500 – 4 000

BUTIkER

A-läge 1 200 – 2 500 6,25 – 8,00 11 000 – 23 000

B-läge 700 – 1 500 7,50 – 8,75 5 000 – 10 000

C-läge 400 – 650 8,75 – 10,50 3 000 – 5 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 750 7,75 – 9,00 3 000 – 7 000

B-läge 325 – 500 8,75 – 11,00 2 000 – 4 000

C-läge 200 – 350 10,00 – 13,00 1 500 – 3 000

bostädER

A-läge 900 – 1 475 4,75 – 6,00 10 000 – 17 000

B-läge 875 – 1 375 5,50 – 6,75 7 000 – 13 000

C-läge 825 – 1 075 6,50 – 8,25 5 000 – 8 000

39FOKUS ESKILSTUNA

Eskilstuna 25

John [email protected]

BOSTADSFASTIGHETEREskilstuna Kommunfastigheter hör tillsammans med Akelius, Graflunds, Lundbergs och Pagoden till segmentets största aktörer. Transaktionsaktiviteten avseende mindre bostadshus i Eskilstuna är fortsatt hög. I december såldes fastigheten Spjutet 9, belägen i Gamla Staden, till en bostadsrättsförening för cirka 13 700 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till omkring 4,0 – 4,5 procent. Tre fastigheter med äldre bostadshus i områdena Söder och Nyfors har sålts för mellan cirka 6 500 – 10 000 kr/kvm. Fastigheten Stockro-sen 13 inrymmande bostäder och lokaler vid Rådhustorget såldes i september för omkring 11 450 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till omkring 5,0 – 5,5 procent. Under 2014 väntas invånarantalet i kommunen stiga till 100 000 personer. Med anledning av de senaste årens positiva befolkningsutveckling har kommunen för avsikt att varje år ta fram detaljplaner för 300 – 600 bostäder för att trygga bostadsförsörjningen.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERAkelius, Henderson Global Investors, Klövern och Kungsleden hör till de dominerande aktörerna inom segmentet. Kungsleden har fullföljt avsiktsförklaringen och förvärvat samtliga fastigheter av GE Real Estate, varav tolv fastigheter i Eskilstuna. I och med detta är Kungs-leden nu den största ägaren av kontors- och butikslokaler i centrala Eskilstuna. Fastigheten Flugsvampen 10, belägen i Nyfors och känd för att inrymma Hotell Eskilsgården, såldes i september för motsva-rande cirka 9 300 kr/kvm. Objektet uppfördes 1931 och byggdes om 1992. KF Fastigheter sålde under hösten sin resterande andel av handelsplatsen Tuna Park omfattande stormarknad och volym-handel om drygt 27 500 kvadratmeter. Köpare är det amerikanska investmentbolaget Starwood Capital Group och i affären ingick sex andra handelsplatser runt om i landet. Tuna Parks galleriadel om 56 butiker och 16 000 kvadratmeter ägs sedan 2011 av Henderson Global Investors.

iNdustRi- & lagERFastighEtER Segmentets större aktörer är egenanvändare som Assa Abloy, Brunnsta Industrihus (Volvo) och Outokompu. Kommunen förvär-vade under hösten del av fastigheten Ekeby 2:2 inrymmande cirka 18 000 kvadratmeter lager av DHL. Priset uppgick till 58,5 mkr och direktavkastningen bedöms till cirka 10,5 procent. Samtidigt förvär-vade DHL drygt tio hektar i Eskilstuna Logistikpark av kommunen för 10,65 mkr. Sedan tidigare planerar Goodman att exploatera 14 hektar mark för 84 000 kvadratmeter lager inom logistikparken. Kommunens målsättning är att logistikparken ska ge 1 000 nya jobb till 2020.

I FOkUS: MUNkTELLSTADENMunktellstaden i Eskilstuna var fram till 2006 ett framträdande industriområde i staden. På området fanns fabriken där Bolinder-Munktell producerade traktorer och maskiner. Företaget köptes sedan av Volvo 1950 som kom att vara kvar i fabriken fram till 2006. Volvo har dock kvar en stor verksamhet i staden och är den största arbetsgivaren och den största fastighetsägaren sett till tax-erad industriarea. Den näst största ägaren efter Volvo är Eskilstuna kommun som också äger större delar av Munktellstaden. Området har genomgått en stor omvandling sedan kommunen tog över det 2005. Sedan dess har bland annat Munktell Science Park tillförts området, ett projekt som är delfinansierat av kommunen. När Härd-verkstaden revs under 2013 var det en av de sista delarna som ska omvandlas. På denna tomt ska ett nytt badhus byggas för 340 mkr vilket beräknas stå färdigt under 2016. Det planeras även för en ny arena med cirka 3 000 sittplatser samt en träningshall i stadsdelen. Detaljplanen för denna är dock överklagad.



A-läge 1 000 – 1 450 7,00 – 8,25 6 000 – 10 000

B-läge 950 – 1 350 7,50 – 8,50 5 000 – 7 500

C-läge 700 – 1 100 8,50 – 10,00 3 500 – 5 500

BUTIkER

A-läge 1 250 – 3 500 6,00 – 7,75 12 000 – 20 000

B-läge 900 – 1 300 7,25 – 8,50 9 000 – 11 000

C-läge 700 – 1 000 8,00 – 9,00 7 000 – 9 000

INDUSTRI

A-läge 500 – 650 7,75 – 9,50 2 500 – 6 000

B-läge 450 – 600 8,50 – 10,00 2 000 – 4 500

C-läge 400 – 600 9,00 – 11,00 1 500 – 3 000

bostädER

A-läge 975 – 1 425 5,00 – 6,25 8 500 – 18 000

B-läge 925 – 1 375 5,50 – 6,50 7 500 – 13 000

C-läge 900 – 1 275 6,00 – 7,00 5 500 – 8 500

40FOKUS SUNDSVALL

Rickard Hellströ[email protected]

31Sundsvall

BOSTADSFASTIGHETERKommunala bostadsbolaget Mitthem är den största aktören inom segmentet. Andra betydande aktörer är Diös, HSB, Totalförvaltning och Tvättbjörnen. Nyproduktionen av bostäder i Sundsvall har i flera året varit låg, eller nästintill obefintlig, men bedöms öka framöver på grund av bostadsbristen i regionen. Från och med höstterminen kommer utbildningar på Mittuniversitetet succesivt att flyttas från Härnösand till Sundsvall vilket även borgar för ett större behov av stu-dentboende. Mitthem uppför ett åttavåningshus på Skönsmon med 37 lägenheter som planeras stå klart till våren 2015. Flertalet andra aktörer står i startgroparna med nyproduktionsprojekt. Senaste året har det skapats flera lägenheter genom konvertering av råvindar och kommersiella ytor i centrala Sundsvall. Det räcker dock inte för att täcka det behov som finns. Ett omtalat framtidsprojekt är Norra Kajen där kommunen planerar för 2 500 lägenheter i flera etapper.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERUtöver Sundsvalls kommun och landstinget återfinns Diös och Norrporten som stora aktörer inom segmentet. Även Hemfosa, NP3 Fastigheter, Totalförvaltning och Tvättbjörnen är betydande aktörer. Efterfrågan på yteffektiva lokaler i centrala lägen är god och flera aktörer jobbar med fastighetsutveckling. Transaktionsaktivitet sjönk något under 2013 jämfört med 2012. En intressant affär var när Sveafastigheters tredje fond förvärvade fastigheten Ljusa 2:13 belägen i Birsta handelsområde. Säljare var NCC. Fastigheten omfattar drygt 4 900 kvadratmeter med KungSängen och XXL som hyresgäster, båda på nioåriga hyresavtal. Fastigheten upp-fördes 2012 och köpeskillingen motsvarar cirka 13 400 kr/kvm. Ytterligare byggrätter finns inom fastigheten. Omdragningen av E4 genom Sundsvall med en ny bro över fjärden ska vara klar 2015 och kommer att innebära ändrade förutsättningar med möjligheter till vattennära nybyggnation vid Inre hamnen.

iNdustRi- & lagERFastighEtER Stora ägare inom segmentet är SCA och Sundsvalls kommun. Andra betydande aktörer är AkzoNobel, Diös och NP3 Fastigheter. En stor satsning är projektet Sundsvall Logistikpark. Planen är att kommunen, SCA och Trafikverket gemensamt ska utveckla ett område kring yttre hamnen till ett transportnav där tåg, fartyg och lastbil knyts samman med lager- och logistikytor. Kommunfullmäk-tige har beslutat att genomföra investeringen, men i Trafikverkets senaste förslag är byggstart planerad först till perioden 2020 – 2025. Det avgörande beslutet fattas av riksdagen på försommaren 2014.

I FOkUS: ScASCA är den största privata arbetsgivaren i Sundsvalls kommun med cirka 830 anställda. De är också en av de största fastighetsägarna i kommunen med avseende på total taxerad area vilken uppgår till cirka 223 000 kvadratmeter. Verksamheten i Sundsvall är främst inriktad på skogs- och pappersindustri, två segment som har haft det tufft ekonomiskt under senare tid. Ett stort problem för dessa är bland annat att efterfrågan på tidningspapper minskar i takt med att tidningarna flyttar in i läsplattor och datorer. Dessa omställningar leder till att också fastighetsbeståndet behöver användas mer effektivt. Ett sätt genom vilket SCA bemött den vikande lönsam-heten är bland annat genom att tillsammans med Trafikverket och kommunen initiera projektet Sundsvall Logistikpark som är tänkt att skapa ett effektivt och hållbart logistiknav. För SCA:s del innebär det bland annat att det planeras för järnvägsspår till de två pappers-bruken och ett nytt magasin i anslutning till kombiterminalen.



A-läge 1 400 – 1 900 6,50 – 7,25 8 000 – 15 000

B-läge 1 300 – 1 800 7,00 – 7,75 5 000 – 9 000

C-läge 750 – 1 050 7,50 – 8,50 2 500 – 7 000

BUTIkER

A-läge 1 400 – 2 600 6,00 – 7,00 9 000 – 20 000

B-läge 800 – 1 500 6,50 – 8,50 6 000 – 11 000

C-läge 600 – 1 000 7,50 – 9,50 2 500 – 7 000

INDUSTRI

A-läge 350 – 800 7,00 – 10,00 3 000 – 6 000

B-läge 350 – 750 8,00 – 10,50 2 500 – 4 500

C-läge 300 – 600 8,50 – 11,00 1 500 – 3 000

bostädER

A-läge 950 – 1 525 4,25 – 5,25 8 000 – 17 000

B-läge 825 – 1 200 5,75 – 7,25 6 000 – 13 000

C-läge 625 – 900 6,00 – 7,50 5 000 – 8 000

41FOKUS GÄVLE

Gävle 28

Mikael [email protected]

BOSTADSFASTIGHETERDet allmännyttiga bostadsföretaget Gavlegårdarna är den största ägaren av hyresbostäder på orten med cirka 15 200 lägenheter i beståndet. Din Bostad (Balder), HSB och Svedinger Fastigheter är andra betydande aktörer. Utöver Gävle Strand, som på sikt ska omfatta cirka 1 200 bostäder, byggs det inte i någon större utsträck-ning för närvarande. Det planeras dock för bostäder på ett antal platser. Ett projekt är den så kallade Philipssontomten på Södra Skeppsbron där det planeras för cirka 200 bostäder, inklusive en 15 våningar hög tornbyggnad. Det arbetas med två detaljplaner vid högskoleområdet där man planerar för cirka 90 respektive 150 studentbostäder. På den gamla OKQ8-tomten på Söder finns det också planer på att bygga bostäder. Kommunen ska anordna en markanvisningstävling där vinnaren får köpa och bebygga marken. Ett krav är att fastigheten ska bebyggas med 50 procent hyresrätter och 50 procent bostadsrätter.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERKommunen är en betydande ägare på den kommersiella fastighets-marknaden i Gävle. Även Diös, KF Fastigheter, Norrporten, NP3 Fastigheter och NRF Sweden finns med bland de större aktörerna. Transaktionsaktiviteten har det senaste året varit fortsatt låg och inga större transaktioner har noterats. Wasahuset, som ägs av Diös, har länge haft flera tomma lokaler men nya hyresgäster har åter börjat strömma till. Capio kommer att öppna en ny hälsocentral i ena hörnet av byggnaden. I en annan lokal har Gävle biljardklubb flyttat in. Gävle kommun planerar att starta en ny träffpunkt för seniorer i en annan lokal som länge varit vakant. Vid Hemlingby köpcentrum står ett antal butikslokaler för närvarade tomma. Grizzly Zoo ska dock flytta in i en av de tomma lokalerna i slutet av mars. Det arbetas med en ny detaljplan för den fastighet som tidigare inhyste Onoff vid Valbo köpcentrum. Syftet är att även tillåta livsmedelshandel.

iNdustRi- & lagERFastighEtER Flera av ortens stora industribolag som BillerudKorsnäs, Cloetta och Kraft Food är också stora ägare av industri- och lagerfastig-heter. Diös, Fastpartner och Gävle kommun är andra aktörer med betydande innehav. I Gävle hamn, vid Fredriksskans, vill det norska bolaget Skangass bygga en mottagningshamn för flytande naturgas. En ny detaljplan är under utveckling och ansökan om miljötillstånd har lämnats in till länsstyrelsen. Anläggningen kommer att bestå av en terminal som kan lossa flytande naturgas från fartyg samt en 45 meter hög cistern och beräknas kosta cirka 600 mkr.

i Fokus: billERud koRsNäsKorsnäs pappersbruk har funnits i Gävle sedan slutet av 1800-talet och investmentbolaget Kinnevik var länge dominerande ägare fram till att företaget slogs ihop med Billerud och bildade den nya koncernen BillerudKorsnäs under 2012. Den nybildade koncernen är den största privata fastighetsägaren i Gävle kommun sett till tax-erad lokalarea vilken uppgår till totalt cirka 271 000 kvadrameter och därmed utgör drygt en fjärdedel av ytan i bolagets fastighets-bestånd i Sverige. Själva pappersbruket, fastigheten Kastet 5:8, är den största fastigheten men koncernen äger fler fastigheter i Gävle. Man innehar även cirka 5 000 kvadratmeter bostäder och 21 000 kvadratmeter kommersiella lokaler samt obebyggd mark. BillerudKorsnäs är samtidigt den största privata arbetsgivaren i kommun med cirka 1 000 anställda. På bruket producerar företaget tre produkter: vätskekartonger, kraftpapper och säckpapper.



A-läge 1 000 – 1 500 6,50 – 7,50 7 000 – 13 500

B-läge 900 – 1 350 7,00 – 8,25 5 000 – 10 000

C-läge 700 – 950 8,00 – 9,50 3 000 – 6 000

BUTIkER

A-läge 1 500 – 4 000 6,25 – 7,50 10 000 – 30 000

B-läge 700 – 3 000 6,75 – 8,50 6 000 – 13 000

C-läge 600 – 900 7,50 – 9,25 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 700 8,00 – 9,00 3 500 – 6 500

B-läge 400 – 600 8,50 – 9,50 3 000 – 4 500

C-läge 350 – 450 9,00 – 10,00 1 500 – 3 000

bostädER

A-läge 1 025 – 1 525 5,50 – 7,50 8 000 – 15 000

B-läge 975 – 1 425 5,75 – 7,50 6 500 – 13 000

C-läge 850 – 1 225 6,25 – 7,50 5 500 – 7 000

42FOKUS HALMSTAD

48

Anna [email protected]

Halmstad

BOSTADSFASTIGHETERKommunägda HFAB dominerar bostadsmarknaden i Halmstad. Apartment Bostad, Möller & Partners och Rikshem är några av de stora privata ägarna, därefter präglas marknaden av ett stort antal mindre hyresvärdar. I början av året förvärvade Rikshem tre hyres-fastigheter med boende för 55+ under konceptet BoVivia, varav fastigheten Jorden 1 är belägen i Halmstad och omfattar cirka 7 900 kvadratmeter bostäder och 550 kvadratmeter lokaler. I november 2013 tog HFAB första spadtaget för att uppföra Sveriges första fler-bostadshus med plusenergi. Solcellerna på taket beräknas generera mer energi än vad huset förbrukar, inklusive hyresgästernas hushåll-sel. Projektet är beläget i Harplinge, cirka 1,5 mil norr om Halmstads centrum. Byggnaden är ritad av White Arkitekter och omfattar 600 kvadratmeter BTA med åtta lägenheter. Snitthyran är beräknad till cirka 1 370 kr/kvm inklusive värme och el. Inflyttning är planerad till oktober.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERDe stora ägarna av kommersiella fastigheter i Halmstad är City-fastigheter, Fastighetsstaden, norskägda konsortiet Fem Hjärtan, Jana Fastigheter samt Trelp. Under hösten förvärvade Sveafastig-heter Fund III en portfölj om 32 dagligvarubutiker varav fastigheten Länsmannen 20 är belägen vid Furuvägen i Halmstad. Fastigheten inrymmer en livsmedelsbutik om cirka 370 kvadratmeter. Han-delsområdet Flygstaden i Halmstad fortsätter att utvecklas och i anslutning till ICA Maxi gör fastighetsägaren Ica Fastigheter plats för ytterligare 6 000 kvadratmeter handel och service. Projektet kommer att inrymma uppemot nio hyresgäster när det är färdigställt och i november 2014 flyttar Systembolaget in i en butikslokal om 1 100 kvadratmeter. Vakansgraden i handelsområdet Stenalyckan och Eurostop är dock alltjämt märkbar i och med tidigare nedlägg-ningar av butiker som Onoff och Expert samt minskad lokaluthyr-ning till Coop Forum i Eurostop.

iNdustRi- & lagERFastighEtER Albany Nordiskafilt, Axfast, Biltema (Retail Warehouse) och Stena Metall tillhör de stora ägarna inom industri- och lagersegmentet. I och med försäljningen av fastigheten Halmstad Fyllinge 20:6 lämnade Pilkington Floatglas över platsen till Stena Metall som en av de stora fastighetsägarna inom segmentet. Förvärvet omfat-tade 43 hektar mark och 75 000 kvadratmeter lokalytor. I oktober förvärvade Klövern ett bestånd om fyra industrifastigheter. Tomträt-ten till Fläkten 1 är belägen i Larsfrids industriområde i Halmstad. Lokalarean uppgår till cirka 12 600 kvadratmeter lager.

I FOkUS: NORDISkAFILT / NISSASTRANDNordiskafilt grundades i början av 1900-talet och var länge den mest tongivande privata arbetsgivaren i staden, både till betydelse för Halmstads näringsliv och att deras fabrik låg i bästa läge i Gamle-tullsområdet i centrala Halmstad. När bostadsbristen under 1980-talet var stor påbörjades planer på att bygga bostäder på det som var det numera amerikanskägda Albany Nordiskafilts mark. Från början var planen att det skulle byggas 2 500 nya bostäder men lågkonjunkturen under 90-talet kom emellan. När ett konsortium bildades för exploateringen av området gjordes en ny detaljplan och målet blev istället 1 500 bostäder. Detta har inneburit att den gamla fabriken rivits och kvar står endast det gamla huvudkontoret och några karaktäristiska byggnader. Nissastrand är ett tydligt exempel på hur industriområde i ett attraktivt läge kan ge plats för nytt stadsliv när förutsättningarna för industriverksamhet ändras.



A-läge 1 000 – 1 700 6,25 – 7,50 7 500 – 14 000

B-läge 800 – 1 400 6,75 – 8,50 4 500 – 11 000

C-läge 600 – 1 000 8,00 – 9,75 4 000 – 8 000

BUTIkER

A-läge 1 150 – 3 300 5,75 – 7,00 15 000 – 30 000

B-läge 750 – 2 000 6,25 – 8,25 6 000 – 17 500

C-läge 650 – 1 150 7,50 – 9,25 4 000 – 9 000

INDUSTRI

A-läge 350 – 650 7,00 – 9,00 2 500 – 6 500

B-läge 300 – 550 8,25 – 9,50 2 500 – 6 000

C-läge 250 – 450 9,00 – 11,00 1 500 – 3 500

bostädER

A-läge 975 – 1 525 4,50 – 6,00 11 000 – 19 000

B-läge 900 – 1 375 5,25 – 6,75 8 500 – 15 500

C-läge 800 – 1 175 6,00 – 7,25 7 500 – 11 500

43FOKUS KARLSTAD

Karlstad 39

Pär Hö[email protected]

BOSTADSFASTIGHETERDet kommunägda bolaget Karlstads Bostads AB är den ledande aktören på hyresmarknaden med cirka 7 200 lägenheter. Under året uppför bolaget bland annat 44 hyreslägenheter i ett åttavåningshus inom området Rud. Medelhyran uppgår till cirka 1 350 kr/kvm. Beräknat färdigställande är till vintern 2015. Stiftelsen Karlstadshus är också en betydande aktör med ett bestånd om cirka 2 600 lägen-heter. Willhem är den största privata hyresvärden på orten med ett bestånd omfattande nästan 2 400 lägenheter. Andra stora privata hyresvärdar är Din Bostad (Balder) och Lundbergs. Bostadsbyg-gandet tar rejäl fart under 2014 med en planerad volym om cirka 650 lägenheter, betydligt fler än de senaste årens produktion som legat mellan 300 – 400 lägenheter per år. Det enskilt största projektet är ett sjuvåningshus med 167 hyreslägenheter i Inre hamn. Bakom projektet står ett antal aktörer från Karlstad och Oslo. Beräknat färdigställande är i augusti 2015.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERStora aktörer inom segmentet är Albèr Fastigheter, Karolinen Fastigheter (Hemfosa), Klövern, Lundbergs och Steen & Ström. På kontorsmarknaden är Hemfosa en betydande aktör som genom dotterbolaget Karolinen Fastigheter förvaltar cirka 75 000 kvadrat-meter. Byggplaner finns för 16 000 kvadratmeter kontor i en första etapp inom kvarteret Fanfaren invid E18. Planerad byggstart är under andra kvartalet 2014. Detaljplanearbete pågår för att också möjliggöra en andra etapp om ytterligare 20 000 kvadratmeter kontor inom kvarteret. I kvarteret Barkassen vid Inre hamn uppförs ett nytt stadshus som ska vara färdigställt under hösten 2015. Huset byggs av Lundbergs och kommer att hyras av kommunen. På den obebyggda granntomten har Klövern för avsikt att uppföra en kontorsbyggnad om 14 000 kvadratmeter. Uthyrningsgraden är ännu för låg för att starta bygget, men intresset för lokalerna har ökat tack vare Lundbergs byggnation.

iNdustRi- & lagERFastighEtER Kommunen och Klövern samt industrikoncernerna Bröderna Löfberg, Metso, Tain Swedish Property och VEQ är stora ägare inom segmentet. På grund av bristen på industritomter har kom-munen planlagt ett nytt industriområde vid Bråtebäcken norr om E18 vid östra infarten mot Karlstad. Markarbeten för den första etappen omfattande 15 hektar är färdigställt. Detaljplaneförslag har även upprättats för en utökning av Gräsdalens industri- och handelsområde österut. Planen ger förutsättning för cirka 15 000 kvadratmeter småindustri, kontor och handel (ej livsmedel).

i Fokus: löFbERgsEtt av Karlstads mest anrika och välkända företag är kaffeprodu-centen Löfbergs som grundades 1906. Löfbergs är även ett av de större företagen i kommunen med sina cirka 140 anställda. Samtidigt är företaget en av de tio största fastighetsägarna i kom-munen med en taxerad lokalarea om cirka 50 000 kvadratmeter. Utöver detta medverkar de i utvecklingen av en ny stadsdel som heter Bryggudden och ligger i Inre hamn i centrala Karlstad. När väl hela området är färdigställt kommer totalt cirka 600 bostäder och 75 000 kvadratmeter lokaler ha tillförts området. I omvandlingen av området ingår både utveckling av nya och befintliga fastigheter. Bland annat har ett nytt landmärke om 20 våningar med 62 lägen-heter byggts på området, ett projekt som inklusive parkeringsga-rage hade en byggkostnad om cirka 255 mkr. Sedan tidigare har Löfbergs sitt huvudkontor och produktionslokaler i området i den 45 meter höga så kallade ”Kaffeskrapan”, också den ett landmärke i Karlstad.



A-läge 1 000 – 1 500 6,50 – 7,75 7 000 – 14 000

B-läge 850 – 1 200 7,25 – 8,50 5 000 – 11 000

C-läge 700 – 950 8,00 – 10,00 3 000 – 7 000

BUTIkER

A-läge 1 700 – 3 500 6,00 – 7,00 15 000 – 30 000

B-läge 900 – 2 800 6,50 – 8,00 7 000 – 12 000

C-läge 600 – 1 000 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 650 8,00 – 9,50 2 500 – 6 500

B-läge 400 – 600 8,50 – 10,50 2 000 – 5 000

C-läge 350 – 550 9,00 – 11,50 1 000 – 3 000

bostädER

A-läge 1 075 – 1 525 4,00 – 5,25 11 000 – 19 000

B-läge 1 025 – 1 475 4,75 – 5,75 8 500 – 15 000

C-läge 950 – 1 325 6,00 – 7,25 7 000 – 11 500

44FOKUS VÄXJÖ

35


Växjö

BOSTADSFASTIGHETERDe kommunala bolagen, Växjöbostäder och Vidingehem, samt CA Fastigheter, Locellus och Studentbostäder i Växjö är ledande aktörer på bostadsmarknaden. Invånarantalet i kommunen ökar med cirka 1 000 personer per år. För att möta denna tillväxt finns en politisk ambition om att generera 500 bostäder per år. Kommunen har tagit fram ett planprogram för stadsutvecklingsprojektet Bäckaslöv, ett område som beräknas rymma cirka 2 000 lägenheter och upp till 4 000 invånare. Detaljplanen för den första etappen har påbörjats. I det anrika villaområdet Öjaby bygger NCC 22 miljösmarta bostadsrätter åt HSB. Ordern är värd drygt 37 mkr. Söder om skogskoncernen Södras huvudkontor driver Dynacon ett eget utvecklingsprojekt på tomten Pelarsalen. Tre byggnader om totalt 43 lägenheter ska byggas. Skanska uppför 60 hyreslägenheter i närheten av universi-tetet. Projektet har sålts till Cartagena och har beräknad inflyttning till årsskiftet.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERPå den kommersiella fastighetsmarknaden är CA Fastigheter, Corallen (Castellum) och Norrporten några av de större aktörerna. I centrala Växjö samarbetar Skanska med Kärnhem för att utveckla World Trade Center med beräknat färdigställande under 2015. Projektet ingår i ett större förändringsområde för stationsområdet och kommer att utgöras av åtta våningar med 7 000 kvadrat-meter kontor. Vidare fortgår arbetet med Norrportens planerade hotell- och kontorsprojekt om 23 våningar med en uthyrbar area om cirka 11 500 kvadratmeter. Detaljplanen har vunnit laga kraft. Möjlig byggstart är under 2016 eller 2017. En av de fastigheter som avyttrades när GE Capital Real Estate sålde sitt bestånd var Galleria Tegnér om cirka 22 700 kvadratmeter i centrala Växjö. Fastigheten inrymmer 22 butiker, 300 parkeringsplatser och en mindre andel bostäder. Kungsleden stod som köpare till fastigheten som generar ett hyresvärde om cirka 26,6 mkr.

iNdustRi- & lagERFastighEtER Corallen (Castellum), Corem, NAPF och Northern Logistics Pro-perty är några av de större aktörerna inom segmentet. Corem har tecknat ett hyresavtal i fastigheten Lådan 1 med Outnorth, ett e-handelsföretag med inriktning mot försäljning av friluftsprodukter. Avtalet löper på sex år och omfattar cirka 9 000 kvadratmeter. FastPartner förvärvade Målaren 14 under september 2013 som en del i en portföljaffär från kommanditbolaget Ahlen. Fastigheten innehåller cirka 11 500 kvadratmeter industri- och kontorslokaler. Priset uppgick till cirka 39 mkr motsvarande 3 400 kr/kvm.

i Fokus: RäppElagREtVäxjö kommuns största byggnad är på 68 000 kvadratmeter taxerad lokalarea och går idag under benämningen Räppelagret. Fastigheten inrymde tidigare ICA:s centrallager med 400 anställda, men i samband med en omstrukturering av deras distributions-system beslutade sig företaget 2003 för att avveckla lagret. ICA hade dessförinnan bedrivit verksamhet i fastigheten sedan 1990. Under 2003 förvärvade dåvarande Nordic Logistic Property (NLP), idag Tribona, fastigheten från ICA Fastigheter för en köpeskilling om 107,3 mkr vilket motsvarar cirka 1 570 kr/kvm. I samband med att ICA:s flytt blev klar tog Scandinavian Supply Chain över delar av anläggningen när de hyrde cirka 18 000 kvadratmeter. Företaget agerar som tredjeparts logistikoperatör åt ICA. Under 2012 var cirka 80 procent av lagerlokalerna och cirka 60 procent av kontorslokalerna uthyrda. Målet är att hela fastigheten ska vara fullt uthyrd under 2014.



A-läge 900 – 1 550 6,50 – 8,00 9 000 – 17 000

B-läge 700 – 1 000 7,50 – 9,00 4 000 – 10 000

C-läge 500 – 800 8,00 – 9,50 3 000 – 6 000

BUTIkER

A-läge 1 200 – 2 300 6,00 – 7,00 12 000 – 28 000

B-läge 750 – 1 400 6,75 – 7,50 7 000 – 15 000

C-läge 600 – 900 7,75 – 9,00 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 650 7,50 – 9,50 3 000 – 7 000

B-läge 350 – 500 8,50 – 10,00 2 000 – 5 000

C-läge 250 – 400 9,75 – 11,50 2 000 – 4 000

bostädER

A-läge 975 – 1 600 4,25 – 5,50 10 000 – 22 000

B-läge 875 – 1 300 5,00 – 6,00 8 000 – 16 000

C-läge 800 – 1 125 6,00 – 7,50 7 000 – 10 000

45FOKUS LULEÅ

Luleå 45

Andreas Rutströ[email protected]

BOSTADSFASTIGHETERDet allmännyttiga bostadsbolaget Lulebo är den största ägaren på hyresmarknaden. DN Fastigheter, Galären, HSB Norr, Igeln och Lindbäcks Fastigheter är betydande privata aktörer. Akelius, en tidigare stor aktör på marknaden, sålde under december ett bestånd på Skurholmen och Lövskatan till Välbo. Tidigare under 2012 – 2013 förvärvade Gammelstabo, ett bolag med gemensamma ägarförhållanden med Välbo, 458 lägenheter av Lulebo. Lulebo har fått ett kommunalt direktiv om att producera 1 000 hyresrätter till slutet av 2019. Som ett led av detta färdigställs nu 49 lägenheter i centrala Luleå samt 96 lägenheter på Lulsundsberget. Norrporten arbetar med att färdigställa 30 hyresrätter inom kvarteret Hunden. Lindbäcks bygger en ersättningsfastighet för den byggnad som eld-härjades under hösten 2013 samt ytterligare en likvärdig byggnad med vardera 65 studentlägenheter. Inflyttning är planerad till augusti respektive till årsskiftet.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERDe stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Luleå är Diös, Galären och Norrporten. Diös har förlängt sitt avtal med Folksam i ytterligare sju år vilket även omfattar en ombyggnation för att möjliggöra ytterligare arbetsplatser. Galären har tecknat ett 15-årigt hyresavtal med Hotell Savoy på Storgatan i centrala Luleå. En omfattande ombyggnation av de 76 rummen pågår. Hotellet kommer att anslutas till Best Western Premier. Norrporten har färdigställt ombyggnationerna av Strand Galleria och under våren färdigställs deras stora projekt med bostäder, kontor, handel och hotell i kvarteret Hunden. Bolaget bygger även ytterligare lokaler för Domstolsverket om cirka 2 600 kvadratmeter inom Rättscen-trum med inflyttning under sommaren 2014. För Vasallen pågår förhandlingar av de kvarvarande cirka 1 700 av totalt 8 900 kva-dratmetrarna kontor inom fastigheten Kajan 18. Projektet beräknas stå färdigt mot slutet av 2015.

iNdustRi- & lagERFastighEtER Ferruform (Scania), Gestamp Hardtech och SSAB är stora egen-användare i staden. Facebooks serverhallar är stora inom sin nisch. Övriga betydande aktörer är Galären, kommunen och Kungsleden. NP3 Fastigheter förvärvade i november en portfölj om sex fastig-heter, varav Notviken 4:51 och Bindaren 17 och 20 är belägna i Luleå. Det underliggande värdet av fastigheterna i Luleå bedöms till cirka 26 mkr motsvarande cirka 4 400 kr/kvm. Diös har avyttrat tomträtten Svartön 18:28 inom hamnområdet till kommunen för en köpeskilling om 5,1 mkr motsvarande cirka 2 000 kr/kvm.

I FOkUS: FAcEBOOkDet världsomspännande sociala nätverket Facebook började under hösten 2011 bygga en serverhall i Luleå som stod färdig under våren 2013. Serverhallen är den första utanför USA och kommer att nyttjas av 800 miljoner Facebook-användare. Den första etappen upptar en area om cirka 28 000 kvadratmeter. Framöver kommer det att byggas ytterligare två serverhallar och när alla står färdiga kommer de att uppta en area om cirka 84 000 kvadratmeter. Anledningen till att Facebook lokaliserade sina servrar till Luleå var mycket beroende på att det krävs mindre elektricitet att kyla ser-vrarna i det kalla klimatet, tillgång till vattenkraft och de goda kom-munikationer som den närbelägna flygplatsen medför. Uppförandet av serverhallarna är ett tecken på nya industrier som växer fram. Flera andra företag har ryktats vara intresserade av att förlägga liknande verksamheter till Luleå, detta i en stad som är präglad av stålindustrin.



A-läge 1 000 – 1 550 6,50 – 7,75 8 000 – 15 000

B-läge 850 – 1 350 7,00 – 9,00 5 500 – 10 000

C-läge 600 – 900 8,25 – 10,25 3 000 – 7 000

BUTIkER

A-läge 1 600 – 3 000 6,25 – 7,00 10 000 – 24 000

B-läge 900 – 1 500 6,75 – 9,00 7 000 – 12 000

C-läge 600 – 1 000 8,00 – 10,00 2 500 – 6 500

INDUSTRI

A-läge 450 – 750 8,00 – 9,50 3 000 – 7 500

B-läge 400 – 650 8,25 – 10,50 2 500 – 5 000

C-läge 350 – 550 9,00 – 11,50 1 500 – 4 500

bostädER

A-läge 1 075 – 1 525 4,00 – 5,25 10 000 – 19 000

B-läge 1 025 – 1 475 4,75 – 5,75 7 000 – 13 000

C-läge 975 – 1 325 5,75 – 7,25 5 500 – 10 500

46FOKUS KALMAR

Elenore [email protected]

31Kalmar

BOSTADSFASTIGHETERStörsta ägaren av bostadsfastigheter i Kalmar kommun är Kalmar-hem. Andra stora aktörer är CA Fastigheter, Glebes Fastigheter, HSB och LW Fastigheter. Under 2013 har ett 15-tal överlåtelser skett av bostadsfastigheter. Köpeskillingarna varierar mellan cirka 7 000 – 20 000 kr/kvm där de högsta noteringarna avser mindre fastigheter. Inom kvarteret Gesällen arbetar kommunen med att skapa byggrät-ter för bland annat bostäder. HSB Sydost har gjort ett strategiskt köp av Gesällen 3. Köpet genomfördes för att utveckla fastigheten med framtida bostadsbebyggelse. På Varvsholmen inom kvarteret Spantrutan är försäljningen av lägenheter i full gång. De 46 lägenhe-terna i Brf Spantrutan är i princip slutsålda. I Brf Mastfoten finns ett 15-tal, av totalt 26 lägenheter, kvar till försäljning. Bakom projekteten står CA Fastigheter. Insatserna för tre rum och kök om cirka 75 kva-dratmeter uppgår till mellan cirka 32 000 – 41 000 kr/kvm.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERAlecta, kommunen, Klövern och LW Fastigheter hör till de stora kommersiella fastighetsägarna i Kalmar. Alecta äger bland annat Giraffen Köpcentrum. Bland övriga butiks- och handelscentrum i Kalmar återfinns Hansa City, Baronen Köpcenter och Affärshu-set Kvasten. Flygplatsen ökar i antalet passagerare. Under 2013 passerade man 200 000 passagerare under ett år, mycket tack vare den täta trafiken till Stockholm. Kalmar Öland Airport är ett av Kalmar kommun helägt bolag för flygplatsens drift, förvaltning och utveckling. I januari antog kommunstyrelsen detaljplanen för ett nytt campusområde om 50 000 kvadratmeter i Ölandshamnen. Linnéuniversitetets omlokalisering kommer att ge upphov till stora vakanser i andra delar av staden. Kalmar kommun sålde under november Gladan 4 till Pär Sigfridsson Fastigheter. Fastigheten var tomställd, men kommer efter renovering att hyras ut till socialför-valtningens LSS-verksamhet på 15 år.

iNdustRi- & lagERFastighEtER Kalmar kommun är den störste ägaren inom segmentet. Även Lantmännen och Sveafastigheter har betydande bestånd. Svea-fastigheter har under december avyttrat den ”gamla Volvofabriken” som idag kallas Kalmar Tech Park, en fastighet om cirka 62 000 kvadratmeter vid E22. Transaktionsvolymen har varit låg under det senaste halvåret. Klövern förvärvade i november 2013 en portfölj om fyra fastigheter, varav Borret 10 ligger i Kalmar. Utmed E22 säljer kommunen verksamhetsmark för cirka 300 kr/kvm. Tomter till försäljning finns främst i Flygstaden, ett nytt verksamhetsområde i västra Kalmar.

I FOkUS: iNdustRipaRkEN i kalmaR, gamla bombaRdiERKalmar har haft en lång tradition av tågtillverkning som började redan i slutet av 1800-talet och pågick fram till 2005 då den dåva-rande ägaren Bombardier valde att lägga ner hela fabriken till följd av dålig beläggning. Bombardier bedrev sin verksamhet i fastigheten Elefanten 1 som efter nedläggningen köptes av det kommunala fastighetsbolaget Kifab som totalt äger cirka 42 000 kvadratmeter industrilokaler och cirka 63 000 kvadratmeter kontorslokaler. Köpe-skillingen var 6,0 mkr för fastigheten med cirka 14 000 kvadratmeter taxerad industriarea och cirka 5 000 kvadratmeter lokalarea. Kom-munen förvärvade även idrottshallen Spelefanten av Bombardier för 2,0 mkr. Tanken med förvärven var att utveckla Kalmars näringsliv. Det gamla fabriksområdet blev sedan Industriparken i Kalmar som började fyllas upp med nya hyresgäster. I mars 2012 rapporterade Kifab att fastigheten i princip är fullt uthyrd. Hyresgäster är bland andra sopbilstillverkaren Norba och Läckeby Water.



A-läge 800 – 1 500 6,75 – 8,00 8 000 – 12 000

B-läge 600 – 900 7,50 – 9,00 5 000 – 7 000

C-läge 400 – 700 8,50 – 10,00 3 000 – 4 000

BUTIkER

A-läge 1 200 – 2 200 6,00 – 7,00 12 000 – 25 000

B-läge 800 – 1 200 7,00 – 8,00 6 000 – 12 000

C-läge 500 – 700 8,00 – 9,25 3 000 – 5 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 650 7,75 – 9,50 2 500 – 5 000

B-läge 300 – 400 9,00 – 10,00 1 500 – 3 000

C-läge 250 – 350 10,00 – 12,00 1 000 – 2 000

bostädER

A-läge 975 – 1 475 4,00 – 5,50 12 000 – 19 000

B-läge 875 – 1 225 4,75 – 6,25 10 000 – 16 000

C-läge 800 – 1 025 6,00 – 7,50 6 000 – 12 000

47FOKUS ÖSTERSUND

Östersund 34

Marie [email protected]

BOSTADSFASTIGHETERAllmännyttan Östersundshem är med sina drygt 5 100 lägenheter den största ägaren av bostäder i kommunen. Andra stora aktörer är Akelius, Diös och Rydell Fastighetsförvaltning. Östersundshems byggnation av den 16 våningar höga Fagerskrapan fortskrider och i och med detta har staden fått ett nytt landmärke. Inflyttning beräknas ske till hösten. Rydell Fastighetsförvaltning räknar med att byggnationen av tio nya hyreslägenheter på Villavägen kommer att slutföras under året. Utvecklingen inom Stadsdel Norr fortsätter och HSB väntas inom kort påbörja byggnation av 46 bostadsrätter. Östersundshem har erbjudits att köpa en del av Remonthagen från kommunen förutsatt att de bygger 40 nya lägenheter i området. Detaljplan för den första etappen av Storsjö Strand är antagen och markanvisningsavtal är tecknat med två företag, Genova Bostad och Persson Invest. Totalt ska området inrymma 800 lägenheter.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERAberdeen, Diös, Peab och kommunen är stora ägare av kom-mersiella fastigheter i Östersund. Planarbete pågår för att utöka Lillänge, Östersunds största handelsområde, genom att omvandla ett attraktivt beläget industriområde till handel. Den nya bebyggel-sen kommer att omfatta 16 000 kvadratmeter BTA. Diös arbetar med det nya Centralpalatset som kommer att uppföras med tre våningsplan för handel och ett fjärde våningsplan med bostäder. Fastigheten är belägen på Prästgatan med bästa läge för handel. Transaktionsaktiviteten har varit relativ låg under det senaste året. I Lillänge har NP3 Fastigheter köpt fastigheten Ångvälten 6, med Elgiganten som hyresgäst, från ett danskt kommanditsällskap. Förvärvet sker via fastighetsreglering till ett underliggande fastig-hetsvärde om cirka 50 mkr. Ett antal av de fastigheter som ingick i GE Capital Real Estates försäljning till Kungsleden är belägna i centrala Östersund.

iNdustRi- & lagERFastighEtER Inom segmentet är Diös, Persson Invest och Östersunds kommun stora aktörer. Det ökade intresset för handelsetableringar i Lillänge och Odenskog innebär att allt fler industrifastigheter konverteras till handel. Transaktionsaktiviteten har varit relativt låg. I Lillänge har NP3 Fastigheter förvärvat fastigheten Trucken 16 från Eltrucken i Östersund. Förvärvet ingår i en portfölj med fyra andra liknande fastigheter i Norrland. Det underliggande fastighetsvärdet bedöms till cirka 30 mkr motsvarande omkring 6 500 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 8,3 procent.

I FOkUS: ARLAArla är den fjärde största ägaren av industrifastigheter i Östersunds kommun sett till taxerad lokalara med totalt cirka 27 000 kvadratmeter i sin ägo. Av dessa är merparten industrilokaler som används av Östersunds mejeri och är fördelade på två fastigheter, Skorpionen 16 och 22. Mejeriet är ett av totalt elva mejerier i Arlakoncernen som totalt äger fastigheter med en taxerad lokalarea om cirka 332 000 kvadratmeter. Östersunds mejeri tillhörde tidigare den ekono-miska föreningen Milko som producerade mejerivaror från främst norrländska, värmländska och dalagårdar och som fusionerades med Arla under 2011. Innan dess hade Milko sålt av ett av varumär-kena, Fjällbrynt, till ett annat företag som numera hyr av Arla, men som har sin produktion i en annan byggnad. Att företaget har ett längre hyreskontrakt med tre års uppsägningstid ryktades vara en av faktorerna bakom att Arla valde att behålla mejeriet i Östersund efter fusionen.



A-läge 900 – 1 700 6,50 – 7,75 7 000 – 13 000

B-läge 700 – 1 300 7,25 – 8,50 4 000 – 8 500

C-läge 550 – 950 7,50 – 9,00 2 500 – 6 000

BUTIkER

A-läge 1 000 – 2 400 6,75 – 7,50 8 000 – 18 000

B-läge 900 – 1 600 7,00 – 8,75 5 000 – 9 000

C-läge 500 – 1 000 7,75 – 9,00 2 500 – 5 500

INDUSTRI

A-läge 350 – 700 8,25 – 9,25 2 000 – 5 500

B-läge 300 – 600 8,50 – 9,50 1 500 – 4 000

C-läge 250 – 400 9,00 – 11,50 1 000 – 2 500

bostädER

A-läge 925 – 1 425 5,00 – 6,50 8 000 – 16 000

B-läge 875 – 1 100 5,50 – 7,00 6 000 – 12 000

C-läge 850 – 1 075 6,00 – 7,75 4 500 – 8 000

48FOKUS FALUN

Mikael [email protected]

28Falun

BOSTADSFASTIGHETERDen största ägaren av hyresbostäder i Falun är det allmännyttiga bostadsföretaget Kopparstaden med cirka 6 350 lägenheter i sitt bestånd. HSB, Gruvstaden, Masmästaren och Trumbäcken Fast-ighets AB är andra betydande aktörer på marknaden. I kvarteret Rödbro, i centrala Falun, har Trumbäcken Fastighets AB för avsikt att uppföra ett fyravåningshus med cirka 15 000 kvadratmeter BTA för bostäder, kontor och handel. Investeringen bedöms uppgå till cirka 300 mkr. Centrala Falun är under utveckling med byggnationen av det nya resecentrumet och dess omgivningar. Ett av Kopparstadens pågående projekt är renoveringen av ett hyreshus i Norslund som man samtidigt vill omvandla till studentboende. Huset omfattar idag 51 lägenheter. Detaljplan för bostäder vid Kungsgårdsvägen är ute för granskning. Planen omfattar totalt cirka 350 bostäder, huvud-sakligen i relativt småskalig flerbostadsbebyggelse. Marken ägs av Kopparstaden och Klövern.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERFalu kommun är en av de större fastighetsägarna på orten. Diös, Klövern, Masmästaren, NP3 Fastigheter och Roxanne Fastig-hetsfond är andra betydande fastighetsägare inom segmentet. Transaktionsaktiviteten under det senaste året har varit fortsatt låg. Några större transaktioner har inte noterats. Vid korsningen Kors-näsvägen/Trotzgatan kommer en fastighet med byggrätt för kontor, butiker och bostäder troligen att bildas då Faluns nya resecentrum är färdigbyggt. Vägen kommer att flyttas söderut vilket ger plats för en attraktiv, kommunikationsnära tomt. Byggrätten uppgår totalt till 15 000 kvadratmeter BTA, jämnt fördelat på kommersiella lokaler och bostäder. Det nya handelsområdet Norra Backa i Borlänge med Ikea i spetsen öppnade i höstas. Under våren färdigställs nästa etapp med butiker som Naturkompaniet, Sova, Babyproff-sen, Rusta, Arken Zoo och Hööks Hästsport. Området är en stark konkurrent till handeln i Falun.

iNdustRi- & lagERFastighEtER Större ägare av industrifastigheter i Falun är bland andra Corem, FIF Industrifastigheter, Kilenkrysset och Möller & Partners. Cederroth och Grycksbo Paper är bolag som äger sina egna produktions-fastigheter. Transaktionsaktiviteten under det senaste året har varit låg. Några större transaktioner har inte noterats. På fastigheten Syrafabriken 4 vid Ingarvets industriområde planeras det för nya industritomter. Falu Energi & Vatten har lämnat in begäran om plan-besked. Syftet är att kunna erbjuda mark för fyra nya tomter samt anlägga en ny cirkulationsplats och infart till området.

i Fokus: Nkt cablEs – Fd. ERicssoN cablEsNKT Cables i Falun är en stor leverantör av bland annat kraft-kablar. Bolaget var länge det äldsta dotterbolaget inom Ericsson-koncernen. Under 2013 såldes företaget till danska NKT Cables. Cirka 320 anställda arbetar i fabriken som omfattar byggnader med cirka 50 000 kvadratmeter industriarea och cirka 700 kvadratmeter kontorsarea och har fastighetsbeteckningen Främby 1:33. Ericsson Cables avyttrade fastigheten 2000 för en köpeskilling om 41,4 mkr som en del av en större portföljaffär som genomfördes mellan Drott och Ericsson. Fastigheten ägs idag av Corem efter att Rutger Arn-hults dåvarande M2 Industrilokaler köpt fastigheten i en portföljaffär med Balder under 2007. Ericsson, inklusive den nu avknoppade kabelverksamheten, var Corems största hyresgäst i landet sett till hyresintäkter vid 2012 års slut. Fastigheten är den med näst störst taxerad lokalarea i kommunen efter Möller & Partners närliggande fastighet Främby 1:56 där Scania tidigare bedrev verksamhet mellan 1975 – 2009.



A-läge 900 – 1 300 7,00 – 8,00 7 000 – 9 500

B-läge 800 – 1 100 7,75 – 9,00 5 000 – 7 000

C-läge 750 – 900 8,50 – 9,50 3 000 – 4 000

BUTIkER

A-läge 1 300 – 2 500 6,50 – 7,50 10 000 – 22 000

B-läge 850 – 1 300 7,00 – 8,50 8 000 – 11 000

C-läge 600 – 800 8,50 – 9,50 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 600 8,50 – 10,00 2 500 – 5 000

B-läge 350 – 550 9,00 – 10,50 1 500 – 3 000

C-läge 300 – 500 9,50 – 11,00 1 000 – 2 000

bostädER

A-läge 1 050 – 1 325 5,75 – 7,00 7 500 – 12 000

B-läge 975 – 1 275 6,50 – 7,25 6 000 – 8 500

C-läge 900 – 1 300 6,75 – 8,25 3 500 – 5 500

49FOKUS TROLLHÄTTAN

Trollhättan 20

Sven [email protected]

BOSTADSFASTIGHETERDen största aktören på hyresmarknaden är det kommunägda bolaget Eidar. Andra stora aktörer är Akelius och lokala Lundqvist Byggförvaltning. Eidar äger efter färdigställandet och invigningen av kvarteret Fridhem, som är fullt uthyrt, cirka 6 000 lägenheter. Vid årsskiftet höjdes hyrorna med 1,5 procent vilket var den andra delen av ett två-årigt avtal. Lundqvist äger och förvaltar cirka 1 100 lägenheter i centrala Trollhättan. Under 2013 förvärvade Lundqvist fastigheten Venus 7 i hörnet av Kungsgatan och Magasinsgatan. Säljare var HSB. Köpeskillingen uppgick enligt uppgift till 21,1 mkr vilket motsvarar cirka 8 500 kr/kvm. Byggnaden är uppförd 1951 och inrymmer såväl bostäder som kommersiella lokaler. Ett stenkast norrut har ett kommanditbolag sålt fastigheten Juno 4 för 8,0 mkr motsvarande cirka 11 100 kr/kvm. Köpare var en privatperson. Även detta är ett blandat objekt med både bostäder och kommersiella lokaler.

kOMMERSIELLA HyRESFASTIGHETERStora fastighetsägare inom segmentet är bland annat Akelius, ES Fastigheter och Steen & Ström. Blankinvest Trollhättan, som ingår i Jula-koncernen, har förvärvat fastigheten Briggen 2 som är centralt belägen på externhandelsområdet Överby. Fastigheten omfattar cirka 4 500 kvadratmeter butikslokaler och inrymde vid förvärvet EM Möbler och Elgiganten. Tanken är att Jula under som-maren ska öppna en butik om 3 000 kvadratmeter i fastigheten. En expansion av Överby har länge diskuterats. Under december antog kommunfullmäktige detaljplanen ”Västra Överby” som ger utrymme för ytterligare 65 000 kvadratmeter volymhandel. Planen har dock överklagats. Med en ökande externhandel får den traditionella centrumhandeln det allt svårare vilket resulterat i en del vakanser och omsättning av hyresgäster i centrala lägen. I grannkommunen Uddevalla är situationen ännu värre med dragkamp mellan externa Torp och Ikea samt centrum.

iNdustRi- & lagERFastighEtER Stora ägare är egenanvändarna Automobile Property, GKN Aero-space Sweden och Nevs samt kommunala Trollhättans Tomt. Aktiviteten på marknaden för industri- och lagerfastigheter bedöms ha ökat något jämfört med när läget var som allvarligast, före Saab-konkursen. De fastigheter som omsätts på marknaden avser med några få undantag mindre objekt. Aktörer är i första hand mindre lokala bolag som ska nyttja lokalerna för egen verksamhet. Fastig-heterna är lokaliserade till industriområdena Skogstorpa och Håjum som med undantag för Stallbacka är de två största industriområ-dena i Trollhättan.

I FOkUS: SAAB AUTOMOBILESaab Automobile var under många år tyngt ekonomiskt och trots att bolaget 2010 köptes av holländska Spyker Cars i syfte att rädda företaget undan konkurs var den ändå ett faktum i december 2011. Som ett led i att förhindra konkursen och tillföra likviditet till företaget såldes under tidig höst 2011 50,1 procent av aktierna i det bolag som ägde Saabs stora fastighet. Köpare av den 381 000 kvadratmeter stora fastigheten var ett konsortium lett av Hemfosa där också bland andra Peab, Brinova och Weland var medfinansiärer. Köpeskillingen uppgick till 255 mkr vilket var lägre än det bokförda värdet. I samband med förvärvet tecknades ett 15-årigt hyresavtal med Saab för lokalerna där det vid en eventuell konkurs fanns möjlighet för konsortiet att ta över resten av aktierna i det bolag som äger fastigheten. Denna option utnyttjades dock aldrig. Under sommaren 2012 sålde konsortiet vidare sin del i fastighetsbolaget till Nevs som tagit över Saabs konkursbo. Köpe-skillingen ryktades vara baserad på ett värde på hela fastigheten som låg på mellan 700 – 800 mkr. Köpet gör Nevs till den näst största fastighetsägaren i kommunen sett till total taxerad lokalarea.



A-läge 950 – 1 200 7,00 – 8,00 5 000 – 9 000

B-läge 800 – 1 150 7,50 – 8,50 4 000 – 8 000

C-läge 650 – 900 7,50 – 9,00 3 000 – 5 000

BUTIkER

A-läge 1 000 – 2 100 6,25 – 7,50 8 000 – 22 000

B-läge 800 – 1 300 7,00 – 8,00 5 000 – 10 000

C-läge 600 – 900 7,25 – 8,50 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 650 8,00 – 9,50 2 500 – 5 000

B-läge 350 – 600 8,25 – 9,75 2 000 – 4 500

C-läge 300 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 3 500

bostädER

A-läge 975 – 1 375 4,75 – 5,75 7 000 – 16 000

B-läge 950 – 1 375 5,25 – 6,25 6 000 – 12 000

C-läge 925 – 1 225 5,75 – 7,25 4 000 – 8 000

50OM SVENSK FASTIGHETSMARKNAD

För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna för indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden. Inom samma kommun kan flera delmarknader förekomma med samma lägesbedömning och med samma eller något varierande nivåer. För varje ort och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra en normalfördelning inom vilken huvuddelen av note-ringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre noteringarna, alltså inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt speglar maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna.

Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 – 80 kvadratmeter med en normal standard för åldersklassen.

Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen i gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör cirka 75 pro-cent av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under de senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal på cirka 150–300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste tio åren.

Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en lokal på cirka 400–1 000 kvadratmeter med en standard som är normal för en byggnad uppförd någon gång under de senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 4,0–4,5 meter. För industrifastigheter gäller att i arean ingår (förutom produktions- eller lagerlokalerna) även tillbörliga kontors- och personalutrymmen.

Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på ”nor-mala lokalhyreskontrakt” det vill säga exklusive fastighetsskatt. I den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det i hyresnivån.

För varje ort finns en karta som redovisar lägesindelningen för industri där rött område utgör A-läge, ljusrött utgör B-läge och resterande utgör C-läge. n n

NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastig-hetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0 – 10 vilket maxi-malt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100.

Om Svensk FastighetsmarknadSvensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess getts ut två gånger om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus Skog som ges ut en gång om året och där nästa rapport kommer i april 2014. Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter våren 2014 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden i mars 2014.

ARUBRIK

Svensk Fastighetsmarknad – Fokus Skog 2013

OM NAI SVEFA51

aNalYs & RÅdgiVNiNgMed närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade kompetens och marknadens bästa databaser kan vi erbjuda kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet.

Hur ser affärsanalysen ut för kundens fastighetsföretag? Vilka marknader ska kunden satsa på? Bör fastighetsinnehavet ändras? Vilka åtgärder leder till ökad totalavkastning? Är kundens förvaltning och organisation effektiv? Är kundens fastighet rätt taxerad? Vilket byggrättsinnehåll skapar bäst förutsättningar för genomförande inom kundens utvecklingsfastigheter? – Våra analyser visar väg-valen, men ger även råd om vilken väg vår kund bör gå.

VäRdERiNgVi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighets-värderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande överblick av den svenska fastighetsmarknaden.

System vi använder för fastighetsuttag, fastighetssök och orts-prisinformation är så väl utvecklade att vi även säljer de vidare till bland annat banker, kreditinstitut och stora fastighetsägare.

NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag i rättsituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning.

FastighEtsutVEckliNg och samhällsbYggNadVi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomför-ande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det gäller privata som kommunala aktörer.

Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsam-mans med både myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det möjliggör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitets-säkrad process för alla inblandade parter.

Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför vi fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och

lotsar kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen.Vi hjälper alla inblandade att komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst i samband med planering och utbyggnad av infrastruktur.

TRANSAkTIONER OcH UTHyRNINGTransaktioner arbetar uteslutande med kvalificerad rådgivning vid sälj och köp av kommersiella och publika fastigheter, fastighets-bolag, utvecklings- och exploateringsfastigheter samt övrig råd-givning i samband med transaktioner. Med NAI:s internationella nätverk med över 9 000 medarbetare i 55 länder nås de största marknadsplatserna och de största aktörerna. I samband med fast-ighetsutveckling, transaktion eller som fristående tjänst genomför vi förmedling och uthyrning av kommersiella lokaler, såsom kontor, handel och logistikanläggningar. Vi utför projektuthyrning, mark-nadsundersökningar, rådgivning och behovsanalys.

kONcERNLEDNINGMikael Lundström KoncernchefGustav Källén Vice VDYlva Melhus CFOMikael Holmström Senior Advisor

AffärsområdescheferÅsa Henninge Analys Peter Möller FastighetsinformationMattias Leksell FastighetsutvecklingHelena Dalhamn SamhällsbyggnadPaul Nord Skog & LantbrukPeter Wiklund Transaktioner & UthyrningJan Tärnell Värdering

FAkTAÄgare: Personalägt sedan 1997Antal anställda: 120Omsättning: 150 MSEKKvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder

Om NAI Svefa

NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, samhällsbyggnad, fastighetsut-veckling, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade, marknadsledande informationssystem baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt.

52OM NAI SVEFA ANALYS

NAI Svefa Analys jobbar över hela Sverige och tillsammans med såväl offentliga som privata uppdragsgivare. Vårt erbjudande sträcker sig från marknadsanalyser i tidiga skeden till strategiska analyser av fastighetsportföljer inför omstrukturering, affärsplane-ring, investeringsbeslut, åtgärder i löpande fastighetsförvaltning eller inför beslut av avveckling eller utveckling av fastighet ofta med styrelse eller ledning som beställare. Tillsammans med 120 engagerade medarbetare har vi stor erfarenhet av att på kort tid sätta samman projektorganisationer för olika typer av komplexa fastighetsutredningar med gedigen erfarenhet av och specialist-kompetenser för fastighetsutredningar i tidiga skeden samt stra-tegisk planering och utveckling av såväl privata som offentliga och allmännyttiga fastighetsinnehav. Vår analys och rådgivning skräd-darsys för att möta kundens specifika utmaningar och behov.

MARkNADSANALySOrts-, delmarknads-, pris- och efterfrågeanalyser. Beskrivning av marknadsmässiga förutsättningar inför nyetablering, investering och prissättning eller som underlag för årsredovisning, affärsplan- och strategiarbete.

FöRstudiER i tidiga skEdENAnalyser inför markförvärv, planläggning och fastighetsutvecklings-projekt i syfte att skapa förutsättningar för genomförbarhet och rekommendera optimalt byggrättsinnehåll.

taXERiNgsRÅdgiVNiNgAnalys av fastighetens särskilda förutsättningar och säregna för-hållanden, bebyggelse och utformning samt hyresförhållande som underlag för fastighetsdeklaration samt för ansökan om justering av fastighetstaxeringsbeslut.

poRtFölJaNalYsERAnalys av fastighetsinnehavet i syfte att optimera avkastningen och effektivisera förvaltningen samt som underlag för beslut om för-ändringar i portföljen och/eller i ägande- och förvaltningsstrukturen. Resultatet av analysen ligger till grund för vilken fastighetsstrategi som ska utformas och innehåller förslag på vilka fastigheter som långsiktigt bör ägas, utvecklas eller avyttras.

REFERENsuppdRag – Nai sVEFa aNalYs

Om NAI Svefa Analys

Bakom ett framgångsrikt fastighetsföretagande finns alltid en knivskarp analys. Bakom ett genomförbart fastighets-utvecklingsprojekt finns alltid en förståelse för marknadens efterfrågan och samhällsutvecklingen. Med expertis inom fastighetsekonomi, fastighetsföretagande och samhällsbyggnad har vi förmågan att förstå kundens affärslogik och fånga upp möjligheter och behov. Vår samlade analys är basen för vår rådgivning.

Åsa HenningeAffärsområdeschef [email protected] 031-708 32 85

Daniel [email protected] 040-660 13 41

Kristian [email protected] 08-402 18 91

Marcus Gyllestå[email protected] 031-708 32 93

Thomas [email protected] 040-660 81 46

p o Rt F ö l J a N a lY s 2 0 1 3 – 1 4

Uppdragsgivare: Värmdö kommunUpdrag: Analys av fastighetsportfölj , fastighetsstrategi och genomförandeBeskrivning: Analys av marknadsförutsättningarna för samhällsfastigheter samt portföljanalys som underlag för rådgivning avseende fastighetsstrategi.

maRkNadsaNalYs och poRtFölJaNalYs 2 0 1 3

Uppdragsgivare: Akademiska HusUpdrag: Marknads- och portföljanalys.Beskrivning: Analys av marknadsförutsättningarna för lokaler för högre utbildning och forskningen samt portföljanalys med avseende på hyres-gäst, hyror och restvärde samt projekt som underlag för årsredovisning samt rådgivning avseende fastighetsstrategi.

EtablERiNgsstRatEgi NoRRköpiNgs kommuN 2013 – 14

Uppdragsgivare: Norrköpings kommunUpdrag: Marknadsanalys och etableringsstrategi.Beskrivning: I samarbete med kommunen arbeta fram en etablerings-strategi med utgångspunkt i olika delområdens fysiska och marknads-mässiga förutsättningar för olika branscher. Etableringsstrategin syftar till att fungera som stöd vid etablering av verksamheter med målsättningen att genom en strukturerad process som tar sin utgångspunkt i marknaden finna en optimal lokalisering för varje verksamhet.

53RUBRIK

HUVUDkONTORDrottninggatan 78Box 3316103 66 StockholmTel: +46 8-441 15 50

STOckHOLMDrottninggatan 78Box 3316103 66 StockholmTel: +46 8-441 15 50

FALUNTrotzgatan 35791 72 FalunTel: +46 23-480 30

gäVlEKyrkogatan 12803 20 GävleTel: +46 26-17 54 40

götEboRgUllevigatan 19411 40 GöteborgTel: +46 31-711 63 00

häRNösaNdBrunnshusgatan 6871 31 HärnösandTel: +46 611-247 05

JöNköpiNgSödra Strandgatan 3553 20 JönköpingTel: +46 36-30 71 10

kARLSTADVåxnäsgatan 3, 2 tr653 40 KARLSTADTel: +46 54-10 03 20

lulEÅBryggerietVästra Varvsgatan 3, vån 3B972 36 LuleåTel: +46 920-21 11 00

malmöNordenskiöldsgatan 6211 19 MalmöTel: +46 40-660 81 40

MORAStrandgatan 8792 30 MoraTel: +46 250-158 58

NoRRköpiNgSkolgatan 1B602 25 NorrköpingTel: +46 11-13 46 60

SUNDSVALLStorgatan 29852 30 SundsvallTel: +46 72-244 37 72

umEÅVästra Norrlandsg. 11D903 27 UmeåTel: +46 90-12 75 25

VäNERsboRgSundsgatan 16462 33 VänersborgTel: +46 521-621 00

VäXJöKronobergsg. 14, 1 tr352 33 VäxjöTel: +46 470-74 60 60

öREbRoVasastrand 11Box 493701 49 ÖrebroTel: +46 19-10 01 20

östERsuNdPostgränd 8A831 30 ÖstersundTel: +46 63-10 75 40

Här finns vi

www.naisvefa.se

Documents

BK Svensk Fastighetsmarknad · med mera, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen