Upload
others
View
7
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 1
BeB - Fachtagung Dienstleistungsmanagement
Wirtschaftliche und vergaberechtskonforme Realisierungsmodelle von Bauvorhaben unter
Berücksichtigung von Bau- und Bewirtschaftungskosten Arbeitsgruppe 32
Evangelisches Diakoniewerk Gallneukirchen
26.09.2017
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 2
• Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt
– 1984 – 1989 Architekturstudium Fachhochschule München
– 1989 – 1994 Architekturbüro Fetscher Illmensee
– 1994 – 2002 Hochbauamt Stadt Überlingen/ Bodensee
– 2002 – 2016 Die Zieglerschen Wilhelmsdorf
Referat Planen und Bauen/ Bereichsleiter Technisches FM
Sprecher AK Immobilien + Technik Süd
Mitglied AG Fachtagung Dienstleistungsmanagement
– seit 2017 Landratsamt Sigmaringen
Fachbereichsleiter Liegenschaften und Technik
GIS I IT I Gebäudemanagement I Vergabestelle I Fuhrpark I Einkauf
Referent
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 3
Wirtschaftliche und vergaberechtskonforme
Realisierungsmodelle von Bauvorhaben unter Berücksichtigung von
Bau- und Bewirtschaftungskosten
Thema
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 4
Praxisbericht Wirtschaftliche und vergaberechtskonforme
Realisierungsmodelle von Bauvorhaben unter Berücksichtigung von
Planungs-, Bau- und Bewirtschaftungskosten
Thema
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 5
Wirtschaftlich vergaberechtskonform Planungskosten Baukosten Bewirtschaftungskosten
Thema
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 6
Lebenszyklus und Lebenszykluskosten
In allen Phasen entstehen Kosten!!
20% 80%
Abb 1: Lebenszyklusphasen – lineares Modell nach GEFMA 100-1.
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 7
planbar Nicht planbar
?
Lebenszyklus und Lebenszykluskosten
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 8
Kostenmodell = Eisbergmodell
Planung - Bau
Nutzung - Verwertung
Abb 2: Eisbergmodell(Quelle: https://www.digital-sales.de/eisbergmodell/
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 9
Optimierungspotentiale/ Stellschrauben
Abb 3: Verlauf der Lebenszykluskoste n
Quelle: IPV-denkfabrik.de
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 10
Planungsphase
- Vergabe Planungsleistungen/ Planerauswahl
- Honorarverhandlungen!!
- Kosten- statt Qualitätswettbewerb
- Standardisierungskatalog
Raumprogramm
Raumgrößen
Material
Qualitäten
Standards
Ausstattung
- Kostenvorgabe durch Vorstand/ Geschäftsführer/ Bereichsleiter…!!!
Optimierungspotentiale/ Stellschrauben
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 11
Optimierungspotentiale/ Stellschrauben
Abb 3: Verlauf der Lebenszykluskoste n
Quelle: IPV-denkfabrik.de
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 12
Entwicklungsphase • Leistungsphase 0
Vom Bauherrn zu erbringen!!
Nicht Gegenstand der Planungsleistungen nach HOAI
• Definition der Bauaufgabe - Bedarfsplanung nach DIN 18205
• Art und Anzahl der benötigten Flächen und Räume
• Qualität und Ausstattung
• Organisatorische und betriebliche Randbedingungen
• Technische und gesetzliche Randbedingungen
• Finanzielle und terminliche Randbedingungen
Optimierungspotentiale/ Stellschrauben
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 13
• Kennzahlenbasierte Kostenermittlung
eigene oder externe
Platzzahlen
Fläche
Kubatur
• Optimierungsrunde ohne externen Planungsaufwand und -kosten
Neue Bauaufgabe
Bunt zusammengewürfeltes Planungsteam
Optimierungspotentiale/ Stellschrauben
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 14
Optimierungspotentiale/ Stellschrauben
Abb 3: Verlauf der Lebenszykluskoste n
Quelle: IPV-denkfabrik.de
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 15
Bauphase • Vergaberecht
– Preiswettbewerb statt Qualitätswettbewerb
– Nachträge
• Denken in Fachplanungsdisziplinen und Gewerken
• Schnittstellenprobleme
- Bauherr – Planer
- Planer – Planer
- Planer – Handwerker
- Handwerker – Handwerker
Realität
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 16
- Geänderte Nutzeranforderungen
- Begrenzter Aktivitäts-, Verantwortungs- und Betrachtungszeitraum
und Vertragsbindungsdauer
- Planungszeit
- Bauzeit
- Verjährungsfrist für Mängelansprüche
- Unterschiedliche Primärinteressen
- Bauherr >> Termin – Kosten
- Architekt >> Gestaltung - Termin - Kosten
- Planer >> geringer Planungsaufwand
- Handwerker >> Gewinnmaximierung
Realität
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 17
Optimierungspotentiale/ Stellschrauben
?
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 18
Wie funktioniert Bauen allgemein…..
Abb 3: Verlauf und Beeinflussbarkeit der Lebenszykluskosten
Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 19
Betrieb/ Betriebskosten - Übergabe/ Inbetriebnahme wenig bis gar nicht strukturiert
- Anlagen laufen nicht oder nicht wie geplant
- Keine Betreuung/ Begleitung in der Optimierungsphase, da
- Vertraglich mit A/ FI nicht vereinbart und
- ohne finanzielle Konsequenzen für A/ FI
- Betriebskosten höher wie angenommen
- Vorabermittlung/ Berechnung falsch oder fehlt
- Verantwortung wird reihum weiter gegeben
- Bauherr ist dem guten Willen von Planern und Handwerkern
ausgeliefert
- Nur Bauherr hat nachhaltiges Interesse an wirtschaftlichem
Betrieb des Gebäudes
Exkurs - Betrieb/ Betriebskosten
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 20
Betrieb/ Betriebskosten - Unprofessionelle Gebäude-/ Anlagenbetreuung
- Jahrelange Optimierungsphase
- Teure Wartung und Reparaturen aufgrund weiter Anfahrt
- exotische Anlagenkomponenten
- günstig in der Anschaffung
- teuer im Betrieb
- Reinigungsaufwand größer und damit teurer
- Zielformulierung und vertragliche Bindung A und FI an
Zielerreichung fehlt
Exkurs - Betrieb/ Betriebskosten
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 21
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 22
Planung Bau Nutzung
Planungswettbewerb
Direktvergabe
Vergabeverfahren
Einzelgewerke
GU- Vergabe
GÜ- Vergabe
Ausschreibung + Vergabe
Planung – Bau – Betrieb
(ÖPP- Modell)
Lösungsansatz???
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 24
ÖPP- Marktentwicklung
Abb 3: Quelle: oepp-plattform.de
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 25
Angebot für
o Planungskosten
o Baukosten
o (Bauzwischenfinanzierung)
Bezahlung nach Zahlungsplan oder Fertigstellung
Anforderungen des Auftraggebers
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 26
Angebot für Gebäudemanagementleistungen
- Hausmeister
- Reinigung
- Garantierte Energieverbräuche
- Instandhaltung
- Instandsetzung nach Plan für 20/ 25 Jahre
- Übernahme eines intakten Gebäudes nach Ablauf Vertragslaufzeit
AG bezahlt die vom AN im Wettbewerb angegebenen
Kosten/ Verbräuche
Mehrkosten gehen zu Lasten des AN
Nicht verbrauchte Instandhaltungsmittel werden geteilt
Anforderungen des Auftraggebers
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 27
Wie muss ich ausschreiben
Was muss ich ausschreiben
Umsetzung
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 28
Vergaberecht
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 29
Vergaberecht
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 30
Anwendung Vergaberecht
Verpflichtung zur Anwendung GWB – VgV - VOB
• Öffentlicher Auftraggeber nach
§ 99 Nr. 1 – 3 GWB
• Über Förderrichtlinien an Anwendung des
Vergaberechts gebunden
?
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 31
Vergabeverfahren national
Vergaben unterhalb Schwellenwert
< 209.000 €/ 5.225.000 €
Bauleistungen >> § 3 VOB/ A Abschnitt 1
- Öffentliche Ausschreibung
- Beschränkte Ausschreibung mit/ ohne Teilnahmewettbewerb
- Freihändige Vergabe
Liefer-/ Dienstleistungen
>> §§ 8 – 12 UVgO Öffentliche Ausschreibung
- Beschränkte Ausschreibung mit/ ohne Teilnahmewettbewerb
- Verhandlungsvergabe mit/ ohne Teilnahmewettbewerb
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 32
Vergabeverfahren international
Vergaben oberhalb Schwellenwert
>> 209.000 €/ 5.225.000 €
Bau- Liefer- und Dienstleistungen
>> §119 GWB + §§14-19 VgV
- Offenes Verfahren
- Nicht offenes Verfahren mit vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb
- Verhandlungsverfahren mit Teilnahmewettbewerb
- Wettbewerblicher Dialog
- Innovationspartnerschaft
Bauleistungen
- § 2 VgV ordnet Anwendung VOB/ A Abschnitt 2 an!!
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 33
Wie muss ich ausschreiben
Was muss ich ausschreiben
Umsetzung
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 34
Ausschreibungsunterlagen *
a. Aufforderung zur Angebotsabgabe
b. Definition Aufgabenstellung
- Vorhabenbeschreibung *
- Ziel *
- Inhalt des Angebotes *
Ausschreibung
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 35
c. Informationen zu den Grundsätzen des
Verfahrens
Anwendung der VOB/ A
Verhandlungsverfahren mit vorgeschaltetem europaweitem
öffentlichen Teilnahmewettbewerb
Aufklärung über Ablauf und Inhalt des mehrphasigen
Verhandlungsverfahrens
Ausschreibung
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 36
– Phase 1:
Abgabe indikatives Angebot durch Bieter
Formale Wertung durch AG
Kurzpräsentation
Vorstellung und Aufklärung von Angebotsinhalte
Inhaltliche Wertung anhand Zuschlagskriterien *
Erstellung Bieterrangfolge
Auswahl von 3 – 5 Bietern
Aufforderung des reduzierten Bieterkreis zur
Abgabe eines konkretisierten Angebotes
Verhandlungsverfahren Phase 1
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 37
– Phase 2/3:
Fortgeschriebene Vergabeunterlagen
Präzisierung Beschaffungsbedarf und/ oder
Leistungsanforderung
Abgabe überarbeitetes/ konkretisiertes Angebot
Formale Wertung durch AG
Evtl. Aufklärungsgespräch mit Bieter
Inhaltliche Wertung anhand Zuschlagskriterien
Erstellung Bieterrangfolge
Abschliessende Auswahl und Vergabe
Verhandlungsverfahren Phase 2/ 3
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 38
c. Informationen zu den Grundsätzen des
Verfahrens
Anwendung der VOB/ A
Verhandlungsverfahren mit vorgeschaltetem europaweitem
öffentlichen Teilnahmewettbewerb
Aufklärung über Ablauf und Inhalt des mehrphasigen
Verhandlungsverfahrens
Entwurf Projektvertrag
Bestandteil der Vergabeunterlagen
Grundlage für Angebotskalkulation
Ausschreibung
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 39
Gegenstand des Vertrages* / Leistungspflichten des AN sind
• die Erbringung der Neubauleistungen einschließlich dazugehöriger
Planungs-, Projektleitungs- und Koordinierungsleistungen,
• die bauliche Unterhaltung und Instandhaltung der technischen
Anlagen der Vertragsobjekte,
• die Bewirtschaftung der Vertragsobjekte für einen Zeitraum von 20
Jahren nach vollständiger Fertigstellung und Abnahme aller
Vertragsobjekte („Betriebsleistungen“)
Inhalt Projektvertrag
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 40
d. Angebotsgrundlagen
Leistungsbeschreibung Planung und Bau
Raum-/ Funktionsprogramme
Raumbuch
Baugrundgutachten
Bebauungsplan
Baustandardkataloge
…..
Ausschreibung
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 41
d. Angebotsgrundlagen
Standardbaubeschreibung KG 200 - 700
Müllsatzung
Wasser-/ Abwassersatzung
Nachhaltigkeitskonzepte Vorgaben zu
Energiekonzepten
Anforderungen an Akustik
….. *
Ausschreibung
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 42
e. Angebotsgrundlagen
Leistungsbeschreibung Gebäudemanagement *
Betreiben
Inspektion + Wartung
Instandsetzung und Erneuerung
Geländebetreuung
Reinigungsdienste
Hausmeisterdienste
Energie- Und Kälteversorgung
Abfall
……
Ausschreibung
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 43
f. Geforderte Angebotsunterlagen
Planungs- und Bauleistungen
Kosten der Planungs- und Bauleistungen
Zeichnerischer Lösungsvorschlag
Farb- und Materialkonzept
Flächen- und Kubaturberechnungen
Angabe Jahresheizwärmebedarf
Angabe Jahresprimärenergiebedarf
Nachweis Wärmeschutz
Brandschutzkonzept
…….
Angebot
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 44
g. Geforderte Angebotsunterlagen
für Gebäudemanagementleistungen
Betriebskonzept mit inhaltlichen Aussagen und
verbindlichen Kostenangaben zu
Objektübernahme und Inbetriebnahme
Technisches Gebäudemanagement
Infrastrukturelles Gebäudemanagement
Kaufmännisches Gebäudemanagement
Einmalige Maßnahmen zum Projekt-/ Vertragsende
Wartungs- und Instandhaltungsplan…….
Angebot
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 45
Zusammenstellung der Angebotssummen
o Terminplan
o Investitionskosten o Planung
o Bau
o Sonstige einmalige Kosten
Angebot
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 46
Zusammenstellung der Angebotssummen
oGebäudemanagementleistungen o Technische Betriebsführung, Inspektion und Wartung
o Instandsetzung und Erneuerung
o Geländebetreuung
o Reinigungs- und Pflegedienste
o Wach- und Schliessdienste
o Winterdienst
o Kaufmännisches Gebäudemanagement
Angebot
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 47
Zusammenstellung der Angebotssummen
oGarantierte Verbrauchs(höchst)mengen
oAnlagentechnischer Stromverbrauch einschl.
Beleuchtung
oWärmeverbrauch
Regelung zur Kostentragung * !!!!
Angebot
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 48
Sonstige Unterlagen
oObjektdokumentation
oNebenangebote
o Baubeschreibung
o Flächen- und Rauminhalte
oRaumprogramm
oGebäudekenndaten
Angebot
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 49
- Besser/ nachhaltiger statt günstiger
- Eingespieltes Planungs-, Berater- und Handwerkerteam
- Gemeinsame Verantwortung aller Beteiligten für den Erfolg
- ….über Planungs-, Bau,- und Gewährleistungszeit hinaus
- Gemeinsames Interesse an optimalem Betrieb
- AN muss für seine eigenen Berechnungen geradestehen
- Kein/ reduziertes finanzielles Risiko für AG
- Strukturierte Gebäudeübergabe
- Betreute/ Begleitete Inbetriebnahmephase
Professionelle Betreuung Gebäude und TGA
Erwartungen - Vorteile
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 50
- Vertragslaufzeit ???
Nachteile
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 51
- Dauer Projektentwicklungsphase
Erarbeitung und Zusammenstellung der
Ausschreibungsunterlagen
- Fristen Vergabeverfahren
- Sorgfältige Beraterauswahl
- Angebotsphase 1 + 2
Bearbeitungszeit je 3 – 4 Monate
Prüfungszeit je 3 – 4 Monate
Aufwandsentschädigung für Bieter *
Was ist zu beachten
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 52
Risikoübertragung auf privaten Partner
Optimale Abstimmung der Lebensphasen untereinander
Vertragliche Festlegung der Leistungsqualität
• Termine
• Kosten
• Materialien
• Verfügbarkeit
• Energieverbrauch
• Instandhaltung/ Instandsetzung
• Nachhaltigkeit in Bau und Betrieb
• (Gesamt-)Wirtschaftlichkeit
Wertung
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 53
• http://www.oepp-plattform.de/projektdatenbank/ *
• https://www.nuernberg.de/internet/hochbauamt/pachelbelschule_neubau.html *
• http://www.reisch-bau.de/geschaeftsbereiche-referenz-
detail.php?navi=A&subnavi=pachelbel&bereich=C *
• http://www.zueblin.de/databases/internet/_public/content30.nsf/web30?Openagent&id=F81593EB
051E4E0BC12580F1005C8BCF&men1=6&men2=2&sid=616 *
• http://www.blb.brandenburg.de/cms/detail.php/bb1.c.329070.de *
• http://www.hochtief-solutions.de/solutions/13.jhtml *
• http://www.hochtief-solutions.de/htsol/51.jhtml?p=286&s=31 *
• http://www.hochbau.bilfinger.com/referenzen/bauen/oeffentlich-private-partnerschaft-oepp/# *
• http://www.oepp-plattform.de/projektdatenbank/schulen-in-hof-bilfinger-berger-hochbau-gmbh/ *
• www.ppp.nrw.de *
• http://www.goldbeck-rhomberg.com/leistungen/inbetriebnahme-management/
ÖPP- Projekte
Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 54
Vielen Dank für Ihre
Aufmerksamkeit!