17

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

Pendaftaran tanah merupakan sebuah prasyarat dalam usaha untuk

mengatur mengenai peruntukan, penguasaan, kepemilikan, penggunaan tanah

termasuk untuk mengatasi berbagai permasalahan mengenai pertanahan.

Pendaftaran tanah bertujuan untuk memberikan kepastian hak dan

perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah tersebut dengan adanya

pembuktian berupa sertipikat tanah, yang menjadi instrument untuk penataan

penguasaan dan pemilikan tanah serta sebagai instrument pengendali dalam

penggunaan serta pemanfaatan tanah untuk segala hal yang diperlukan untuk

memperoleh manfaat dari tanah.14

Kegiatan dari pendaftaran tanah salah satunya adalah meliputi

pengumpulan data, pengolahan data, penyajian data, serta pemeliharaan data

fisik dan data yuridis. Terdapat beberapa peraturan baik undang-undang,

peraturan pemerintah, peraturan menteri yang mengatur tentang pendaftaran

tanah, salah satunya Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria, Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 10 Tahun

1961 tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala

Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan

Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran

Tanah, dan sebagainya.

14 Adrian Sutedi. 2012 (I). Sertifikat Hak Atas Tanah. Jakarta. Sinar Gafika. Cetakan Kedua.

Hal.59

18

Sistem merupakan hal yang tidak terpisahkan, karena sistem yang akan

kemudian menjadi pedoman mengenai bagaimana pelaksanaan dari

pendaftaran tanah itu sendiri. Sistem pada pendaftaran tanah yang digunakan

bergantung pada asas yang digunakan oleh suatu negara. Pada pendaftaran

tanah terdapat dua bentuk sitem yaitu, sistem pendaftaran akta dan sistem

pendaftaran hak. Sistem pendaftaran tanah pada setiap bentuknya memiliki

perbedaan masing-masing. Pada sistem pendaftaran akta yang menjadi obyek

pendaftaran adalah aktanya, sedangkan pada sistem pendaftaran hak yang

menjadi obyek pendaftaran adalah hak atas tanahnya.

Selain sistem publikasi pada pendaftaran tanah adalah hal yang tidak

terpisahkan. Sistem publikasi dalam pendaftaran tanah pada setiap negara

berbeda-beda, untuk mengetahui sistem publikasi pendaftaran tanah yang

digunakan oleh suatu negara dapat dilihat pada asas hukum yang dianut oleh

negara tersebut dalam melakukan pengalihan hak atas tanahnya.1516 Terdapat

beberapa sistem publikasi pendaftaran tanah yang dianut oleh negara-negara

yang mengadakan pendaftaran tanah, yaitu sistem Torrens, sistem negatif dan

sitem positif.17 Sistem publikasi yang dikenal terdapat tiga macam yaitu, sitem

Torrens, sistem positif dan sistem negatif.

16 Adrian Sutedi. 2010 (Ii). Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya. Jakarta. Sinar

Grafika. Hal 72 17 Bachtiar Effendi. 1993 (I). Kumpulan Tulisan Tentang Hukum Tanah. Bandung. Penerbit

Alumni. Hal 47.

19

A. Kajian Tentang Pendaftaran Tanah

1. Pengertian Pendaftaran Tanah

1.1 Pengertian Pendaftaran Tanah Secara Etimologis

Pendaftaran tanah pada awalnya yang saat ini telah dikenal di

dunia merupakan berasal dari negeri Mesir Kuno, yaitu ketika Raja

Firaun saat itu memerintahkan para pegawai dikerajaannya untuk

mengembalikan patok-patok yang menjadi batas untuk tanah pertanian

rakyat yang telah hilang akibat meluapnya air sungai Nil pada saat itu.18

Pendaftaan tanah kemudian berkembang dan dilaksanakan pula

diberbagai negara di seluruh dunia. Hal ini dapat dilihat dari adanya

beberapa istilah tentang pendaftaran tanah dalam berbagai bahasa.

Pendaftaran secara etimologis berasal dari kata daftar yang

memiliki arti yaitu catatan atau tulisan yang diatur dan bersusun. Kata

pendaftaran yang berasal dari kata dasar daftar yang kemudian

mendapat imbuhan kata pe dan an memiliki arti tersendiri yang namun

tidak begitu berbeda yaitu pendaftaran adalah sebuah kegiatan

pencatatan atau perbuatan mendaftarkan.19 Pendaftaran tanah dalam

bahasa Latin disebut dengan capitastrum, sedanngkan di Jerman dan

Italia disebut dengan dengan Catastro, di Perancis disebut dengan

18 M. Yamin Lubis Dan Abdul Rahim Lubis. 2010. Hukum Pendaftaran Tanah. Mandar

Madju. Hal 17. 19 I Gusti Nyoman Guntur. 2014. Pendaftaran Tanah. Yogyakarta. Kementrian Agraria Dan

Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional.

20

Cadastre, kemudian oleh Belanda di Indonesia pendaftaran tanah

disebut dengan nama Kadastrale atau Kadaster.20

Capitastrum atau kadaster dari bahasa Latin adalah pendaftaran

tanah suatu register atau capita atau unit yang dilakukan untuk pajak

tanah bangsa Romawi, yang merupakan istilah teknis record (rekaman)

yang menunjukan luas, nilai dan kepemilikan atau pemegang hak atas

suatu bidang tanah, sedangkan kadaster yang saat ini bisa terjadi atas

peta ukuran yang lebih besar dan data-data yang berkaitan.21

Sotendik/Muller menyatakan bahwa Kadaster berasal dari kata

“Capitastrum” yang berarti satu daftar umum dimana berisi nilai-nilai

serta sifat-sifat.22

1.2 Pengertian Pendaftaran Tanah Menurut Pendapat Ahli

Pengertian tentang pendaftaran juga disampaikan oleh para ahli

dalam berbagai penafsiran. Boedi Harsono pada bukunya menjelaskan

pendaftaran tanah adalah suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh

Negara/Pemerintah yang berwenang dalam pendaftaran tanah, yang

dilakukan secara terus menerus dan teratur. Kegiatan pendaftaran tanah

berupa pengumpulan data tertentu mengenai tanah tertentu, yang

kemudian pengolahan, penyimpanan serta penyajiannya dipergunakan

untuk kepentingan masyarakat, untuk jaminan kepastian hukum di

20 R. Harmanses. 1996 (I). Pendaftaran Tanah Di Indonesia. Jakarta. Penerbit Pradnya

Paramita. Hal 14. 21 Ap. Parlindungan. 1994 (I). Pendaftaran Tanah Di Indonesia. Bandung. Mandar Maju.

Hal 11-12. 22 Syamsul Bahri. Beberapa Aspek Hukum Adat Yang Berpengaruh (Disertasi Universitas

Sumatera Utara) Hal 199

21

bidang pertanahan, termasuk juga penerbitan sertifikat tanah sebagai

tanda bukti dan pemeliharaannya.23

Menurut Rudolf Hermanses, menyatakan bahwa pendaftaran

tanah (Kadaster) adalah kegiatan pendaftaran atau pembukuan terhadap

bidang-bidang tanah dalam sebuah bentuk daftar-daftar, yang

berdasarkan dari kegiatan pengukuran dan pemetaan yang dilakukan

secara seksama dari bidang-bidang tanah itu sendiri.24

Sotendik Muller menyatakan bahwa Kadaster berasal dari kata

“Capitastrum” yang memiliki arti yaitu sebuah satu daftar umum

dimana terdapat berisi nilai-nilai serta sifat-sifat bidang tanah.

Pendaftaran tanah dalam bahasa Perancis yaitu Cadaster, sedangkan

dalam bahasa Italia disebut dengan Kadaster. Jaarsma menyatakan

bahwa Kadaster adalah suatu badan yang terdiri atas peta-peta dan

daftar-daftar yang memberikan uraian terhadap semua bidang tanah

yang terletak dalam suatu wilayah negara. Van Huls menyatakan bahwa

Kadaster sebagai suatu kegiatan pembukuan mengenai pemilikan tanah

yang dilaksankan dengan daftar-daftar dan peta-peta yang dilakukan

menggunakan ilmu ukur.25

AP. Parlindungan memberikan pendapat bahwa pengertian

pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre (bahasa Belanda

23 Boedi Harsono. 1997 (I). Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-

Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya. Bandung. Penerbit Djambatan. Hal 73 24 Fitaya Khotijah. 2015. Kesadaran Hukum Masyarakat Dalam Pendaftaran Tanah Di Desa

Pekuncen Kecamatan Pegandon Kabupaten Kendal. Skripsi. Semarang. 25 Syamsul Bahri. Beberapa Aspek Hukum Adat Yang Berpengaruh. Disertasi Universitas

Sumatera Utara.

22

Kadaster), sedangkan kata kadaster berasal dari bahasa latin

Capitastrum yang artinya suatu Register atau Capita atau Unit yang

dilakukan untuk pajak tanah Romawi. Istilah teknis pendaftaran tanah

yaitu suatu rekaman yang menunjukan luas, nilai, subyek terhadap hak

pada bidang tanah. Pendaftaran tanah selanjutnya dikemukakan sebagai

suatu kegiatan pendaftaran yang melalui suatu ketentuan yang teliti dan

terarah.26

Menurut Maria Sumardjono, Kadaster adalah suatu kegiatan

daftar yang melukiskan semua persil tanah yang ada dalam suatu daerah

berdasarkan atas pemetaan dan pengukuran yang cermat. 27 Subekti dan

Tjitro Sudibyo, menyatakan Kadaster adalah lembaga yang diberikan

tugas menyelenggarakan pendaftaran tanah dengan tujuan untuk

menetapkan identifikasi atas setiap bidang tanah dan kemudian

mencatat setiap pergantian pemilik, begitu pula hak-hak kebendaan

yang membebani tanah tersebut, seperti hipotek, gadai, juga hak

kebendaan atas tanah, hak guna bangunan, hak guna usaha dan lain-

lain.28

R. Hermanses pada bukunya menjelaskan terdapat dua unsur

dalam Kadaster Modern yaitu, pertama pendaftaran atau pembukuan

bidang-bidang tanah yang terletak pada suatu daerah dalam bentuk

26 Ap. Parlindungan. 1994 (I). Op.Cit. Hal 4. 27 Maria Soemardjono. 1982. Puspita Seragkaian Aneka Masalah Hukum Agraria.

Yogyakarta. Penerbit Andi Offset. Hal 43. 28 R. Subekti Dan R. Tjitro Sudibyo. 1969. Kamus Hukum. Jakarta. Penerbit Pradnya

Paramita. Hal 65.

23

daftar-daftar. Pada daftar-daftar tersebut selanjutnya diuraikan

mengenai letak, batas-batas, luas dari setiap bidang tanah serta hak-hak

yang terdapat pada tanah tersebut dan siapa yang menjadi pemegang

hak. Kedua, pengukuran dan pemetaan bidang tanah.29

Pendaftaran tanah adalah suatu kegiatan administrasi yang

dilakukan pemilik hak atas tanah terhadap tanah miliknya, kegiatan

yang dilakukan dalam pendaftaran tanah adalah baik dalam

pemindahan hak ataupun pemberian dan pengakuan hak, yang

bertujuan untuk memberikan suatu kejelasan dan kepastian terhadap

status bidang tanah.

1.3 Pengertian Pendaftaran Tanah Dari Aspek Yuridis

Berdasarkan pada Peraturan Pemerintah Republik Indonesia

Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa pendaftaran

tanah suatu kegiatan yang dilaksanakan oleh Jawatan Pendaftaran

Tanah menurut ketentuanketentuan dalam Peraturan Pemerintah ini dan

mulai pada tanggal yang ditetapkan oleh Menteri Agraria untuk masing-

masing daerah, yang diselenggarakan didesa demi desa atau daerah-

daerah yang setingkat dengan itu.

Pengertian pndaftaran tanah menurut Pasal 1 Ayat 1 Peraturan

Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah berbunyi :

29 R. Hermanses. 1981 (Ii). Pendaftaran Tanah Di Indonesia. Jakarta. Direktorat Jenderal

Agraria. Hal 6.

24

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh

Pemerintah secara terus menerus, berke-sinambungan dan teratur,

meliputi pengumpulan, pengo-lahan, pembukuan, dan penyajian

serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta

dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuansatuan

rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi

bidangbidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas

satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

2. Tujuan Pendaftaran Tanah

2.1 Fiscal Cadaster

Fiscal cadaster atau kadaster fiskal atau kadaster pajak adalah

suatu bentuk kegiatan pendaftaran tanah atau bentuk kadaster yang

mempunyai fungsi terpenting sebagai informasi keuangan atau

financial. Kata kadaster fiskal diambil dari istilah fiskal yang memiliki

arti keungan, dan yang memuat nilai atas sebuah lahan, pajak atas lahan

itu sendiri. Pengertian pendaftaran tanah awalnya berasal dari fungsi

dari suatu fiscal cadaster itu sendiri, yatu sebagai kegiatan dalam

bidang keuangan yang dalam hal ini berupa pajak. 30

Kadaster Pajak atau Belasting Kadaster atau Fiscale Cadaster,

yaitu kadaster yang diperuntukan untuk keperluan pemungutan pajak

tanah yang bersifat adil dan merata. Land Rente atau yang juga dapat

disebut pajak bumi dan bangunan yang dipungut oleh pemerintah

Hindia Belanda yang kemudian dikategorikan sebagai kadaster pajak

atau fiscal cadaster. Penting selanjutnya untuk diketahui adalah luas

tanah yang dimiliki dan digunakan oleh wajib pajak, karena harga tanah

30 Boedi Harsono. 1997 (I). Op.Cit. Hal 84.

25

ditentukan berdasarkan atas luas tanah dan penggunaanya atau hanya

untuk kegiatan administrasi belaka.31

Seiring perkembangan zaman masalah mengenai tanah menjadi

semakin kompleks, yang selanjutnya dibentuklah suatu legal cadastre.

Pada saat ini kemudian terdapat dua tujuan pada pendaftaran tanah yaitu

selain fiscal cadaster yang merupakan kegiatan pendaftaran tanah

untuk mempermudah pemungutan pajak, dan recht cadaster yang

memiliki tujuan yaitu suatu kegiatan pendaftaran tanah yang

diselenggarakan untuk keperluan pemberian kepastian hak atas tanah.32

2.2. Recht Cadaster

Pendaftaran tanah pada awalnya dilaksanakan untuk tujuan fiskal

atau istilah lainnya adalah fiscal cadaster, namun seiring

perkembangan zaman kemudian tujuan dari pendaftaran tanah

berkembangan, untuk menghadapi ketidakpastian terhadap perbuatan

hukum mengenai hal tanah, maka dibentuklah pendaftaran tanah untuk

tujuan kepastian hukum yang saat ini juga disebut dengan istilah recht

cadaster. 33

Muhammad Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis,

mengemukakan pendaftaran tanah adalah kegiatan yang dilaksanakan

demi tercapainya kepastian hukum atau istilah lainnya adalah rechts

31 I Gusti Nyoman Guntur. Op.Cit. Hal 61. 32 Elko Lucky Mamesah. 2012. Kegunaan Pendaftaran Tanah Bagi Pemilik Tanah. Hasil

Karya Ilmiah Kementerian Pendidikan Dan Kebudayaan. Manado 33 Arie S. Hutagalung. 2005. Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah.. Jakarta.

Lembaga Pemberdayaan Hukum Indonesia. Hal 81.

26

cadaster.34 Recht cadaster artinya untuk kepentingan pendaftaran tanah

dan hanya mengenai hak apa dan siapa pemiliknya, bukan untuk

kepentingan lain seperti perpajakan. Mengenai hal ini AP. Parlindungan

mengatakan bahwa “pendaftaran tanah ini adalah pendaftaran hukum

(recht cadaster) bukan fiskal kadaster”.35

Bachtiar effendi berpendapat bahwa pendaftaran tanah adalah

recht cadaster yang bertujuan untuk memberikan kepastian hak yakni:

a. Untuk memungkinkan orang-orang yang memiliki tanah dapat

memperoleh sertifikat tanah yang menjadi bukti kepemilikan hak atas

tanah dengan membuktikan bahwa pemilik memang benar berhak atas

sebidang tanah. b. Untuk memungkinkan pada para pihak yang

berkepentingan seperti calon pembeli, calon kreditur dan sebagainya

yang bermaksud untuk mengetahui hal-hal yang perlu ketahui

berkenaan dengan sebidang tanah tersebut.36

Pendaftaran tanah bersifat recht cadaster yang meliputi kegiatan:

pengukuran; pemetaan; dan pembukuan tanah, pendaftaran hak-hak

tersebut, pemberian sertifikat hak atas tanah yang berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat. Pendaftaran tanah ditujukan untuk memberikan

kepastian hak dan perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah

dengan alat bukti berupa sertifikat tanah, yang menjadi instrumen

34 M. Yamin Lubis Dan Abdul Rahim Lubis. 2010. Hukum Pendaftaran Tanah. Mandar

Madju. Hal 167. 35 Ap. Parlindungan. 1991 (Ii). Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria. Bandung

Mandar Madju. Hal 111 36 Bachtiar Effendi. 1983 (Ii). Pendaftaran Tanah Di Indonesia. Bandung. Alumni. Hal 16

27

penataan penguasaan, pemilikan tanah dan sebagai instrumen

pengendali penggunaan dan pemanfaatan tanah. .37

Bidang-bidang tanah yang dimasa Hindia Belanda tidak terdaftar

secara recht cadaster dan umumnya digolongkan sebagai tanah adat

kini merupakan sasaran pendaftaran yang utama. Selain itu kemudahan

terhadap mayoritas anggota masyarakat yang tidak memiliki alat bukti

tertulis pun dibantu dengan cara pembuktian melalui penguasan fisik

secara nyata maksudnya bidang tanah yang secara terus menerus telah

dikuasai selama 20 (dua puluh) tahun baik oleh pihak yang sedang

menguasai ataupun pendahulunya, dapat didaftar dan diterbitkan

sertifikatnya.38

Douglas J Whalan menyatakan bahwa kegiatan pendaftaran tanah

mempunyai 4 keunggulan antara lain: a. Security and certainty or true,

artinya pendaftaran terdapat adanya kepastian terhadap hak baik dari

peralihan hak dan klaim dari orang lain. b. Peniadaan dari

keterlambatan dan pembiayaan yang berkelebihan artinya dengan

adanya kegiatan pendaftaran tanah maka tidak perlu selalu di ulang dari

awal setiap adanya peralihan hak. c. Penyederhanaan atas dasar hak

yang berkaitan, artinya dengan adanya pendaftaran tanah tersebut maka

peralihan hak di sederhanakan segala prosesnya. d. Ketelitian, artinya

37 J.B. Daliyo Dan Kawan-Kawan, Hukum Agraria I, Cetakan 5, (Jakarta: Prehallindo:2001),

Hlm 80 38 Chris Lunnay Dan Herman Soesang Obeng, Status Reformasi Pertanahan Dalam Uupa

Dan Proyek Administrasi Pertanahan Dengan Perspektif Sebesar-Besarnya Kemakmuran Rakyat,

Seminar Nasional Pertanahan, Bandung, Hal. 3

28

dengan adanya pendaftaran tanah, maka ketelitian menjadi hal yang

harus diutamakan.39

3. Sistem Pendaftaran Tanah

Sistem pendaftaran tanah yang digunakan suatu negara bergantung

berdasarkan asas hukum yang dianut dalam pengalihan hak atas tanahnya.

Asas hukum terdapat dua macam yaitu asas itikad baik dan asas nemo plus

yuris. Asas itikad baik menerangkan bahwa seseorang memperoleh suatu

hak akan menjadi pemegang hak yang dianggap sah menurut hukum.

Berbeda dengan asas nemo plus yang menyatakan seseorang tidak dapat

mengalihkan hak melebihi hak yang sudah melekat pada dirinya

sebelumnya, artinya jika terdapat oranglain yang mengalihkan hak tersebut

maka pengalihan tersebut batal.40

Sistem pendaftaran tanah terdapat dua macam yaitu pertama sistem

pendaftaran akta atau registration of deeds dan sistem pendaftaran hak atau

registration of titles, title dalam arti hak. Sistem pendaftaran akta ataupun

sistem pendaftaran hak, setiap pemberian atau pembuatan hak baru serta

pemindahan dan pembebannya dengan hak lain kemudian, harus dibuktikan

dengan akta. Akta tersebut sebagai bentuk data yuridis tanah yang

bersangkutan. Perbuatan hukum, hak penerimanya, dan hak apa yang

39 Muhammad Yamin Lubis. Jawaban-Jawaban Atas Pertanyaan Dalam Komentar Atas

Undangundang Pokok Agraria. Pusat Studi Hukum Agraria Fakultas Hukum Usu. Medan. Hal. 64. 40 Siti Hardiyanti Harahap. 2011. Sistem Pendaftaran Tanah Yang Belum Bersertifikasi

Untui( Memperoleh Hak Kebendaan Atas Tanah Didesa Tanjung Sari Kecamatan Batangkuis.

Skripsi. Medan

29

dibebankan. Baik sistem pendaftaran akta maupun sistem pendaftaran hak,

akta merupakan sumber data yuridis.41

3.1 Sistem Pendaftaran Akta (Registration of Deeds)

Sistem pendaftaran akta yang menjadi objek pendaftaran adalah

aktanya. kegiatan dalam perubahan atau peralihan seperti jual beli,

hibah, warisan dan lainna yang didaftarkan hanya aktanya dan tidak

perlu melihat dan meneliti isi dari akta tersebut, sedangkan bentuk

penyajian datanya dalam bentuk akta. Akta tersebut disimpan dan

disajikan oleh Kantor Pertanahan yang disimpan dan disajikan dalam

bentuk buku tanah dan sebagai tanda bukti dibuatlah salinan.

Kebenaran dalam akta bergantung dari kebenaran akta-akta terdahulu,

jika terjadi satu kesalahan dalam pembuatan akta dapat menyebabkan

akta tersebut tidak sah.42

3.2 Sistem Pendaftaran Hak (Registration of Tittle)

Sistem pendaftaran ini dibentuk berawal dari karena sistem

pendaftaran akta yang diangap kurang efektif dalam memberikan

jaminan akan kepastian hukum bagi pemegang hak. Sistem pendaftaran

hak yang menjadi objek pendaftaran dalam proses pendaftaran hak

adalah hak atas tanahnya, untuk penyimpanan dan penyajian datanya

dalam bentuk buku tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan. Salinan

41 Dennys Andreas Sutoppo. 2016. Kekuatan Hukum Sertifikat Hak Atas Tanah

Dikaitkan Dengan Kepastian Hukum Dalam Pendaftaran Tanah. Skripsi Universitas Lampung.

Bandar Lampung 42 Silvia Diana. 2016. Pengecekan Sertipikat Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Untuk

Mencegah Terjadinya Sengketa Pertanahan Di Kota Pekanbaru. Thesis Universitas Andalas.

Pekanbaru

30

buku tanah dan surat ukur diberi sampul garuda selanjutnya dijilid

menjadi satu, dan kemudian disebut dengan sertipikat yang ini

diberikan kepada pemegang hak sebagi alat bukti kepemilikan.43

4. Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah

Sistem publikasi dalam pendaftaran tanah pada setiap negara berbeda-

beda, untuk mengetahui sistem publikasi pendaftaran tanah yang digunakan

oleh suatu negara dapat dilihat pada asas hukum yang dianut oleh negara

tersebut dalam melakukan pengalihan hak atas tanahnya.44 Terdapat

beberapa sistem publikasi pendaftaran tanah yang dianut oleh negara-negara

yang mengadakan pendaftaran tanah, yaitu sistem Torrens, sistem negatif

dan sitem positif.45

4.1 Sistem Torrens

Sistem Torrens dalam pelaksanaannya yaitu memiliki sifat yang

pasti, biaya yang lebih murah jika dibandingkan dengan sistem

publikasi negatif dan cepat, persetujuan dimudahkan, banyak hak hak

milik atas tanah yang berkurang nilanya karena ketidakpastian hukum

hak atas tanah telah dikembalikan nilai yang sebenarnya. Setiap

pendaftaran hak atas tanah pada sistem ini sebelum dilakuka pencatatan

pada buku tanah terlebih dahulu dilakukan pemeriksaan dan

penyelidikan yang teliti terhadap data yang disajikan oleh pemohon.46

43 Ibid, Hal 42 44 Adrian Sutedi. 2010 (Ii). Op.Cit. Hal 72 45 Bachtiar Effendi. 1993 (I). Kumpulan Tulisan Tentang Hukum Tanah. Bandung. Penerbit

Alumni. Hal 47. 46 Dennys Andreas Sutoppo. Op.Cit. Hal 22

31

Sistem ini sertifikat tanah menjadi alat yang digunakan dalam

memberikan informasi mengenai hak dari pemilik yang tercantum di

dalamnya dan tidak dapat diganggu gugat, demikian menurut Torrens.

Ganti rugi terhadap pemilik adalah melalui asuransi

(verzekeringsponds) yang sebelumnya dikenakan kepada pemohon hak

dalam pendaftaran tanah. Buku tanah tidak dimungkinkan untuk

diubah, kecuali jika mendapat serifikat tanah yang dimaksud melalui

cara pemalsuan dengan tulisan atau didapatkan dengan cara penipuan.47

4.2 Sistem Publikasi Positif

Sistem pada publikasi positif sertifikat tanahnya menjadi surat

tanda bukti hak yang memiliki kekuatan pembuktian yang sangat

mutlak, artinya segala keterangan yang tercantum didalam sertifikat

tanah tersebut mempunyai kekuatan hukum yang kuat dan harus

diterima sebagai keterangan yang benar selama tidak ada bukti-bukti

lain yang dapat membuktikan bahwa sertifikat tanah tersebut tidak

benar, atau jika ada bukti-bukti lain yang dapat membutikan

ketidakbenaran sertifikat tanah yang bersangkutan atau yang menjadi

perkara.48

Sistem pada publikasi positif pejabat yang berwenang atau yang

bertugas dalam hal ini berperan aktif, yaitu artinya mereka harus

mencari tahu mengenai hak atas tanah yang dipindahkan tersebut dapat

47 Ap. Parlindungan. (Ii). Op.Cit. Hal 26 48 Bachtiar Effendi. 1993 (I). Opcit. Hal 32

32

untuk didaftarkan atau tidak, dan kemudian mencari tahu kebenaran

identitas dari para pihak, serta mencari tahu tentang kewenangan-

kewenangan dan formalitas-formalitas yang diisyaratkan telah

terpenuhi atau tidak.49

Menurut sistem publikasi positif hubungan hukum antara hak dari

pemegang hak atau orang yang namanya tercantum dalam buku tanah

dengan pemberian hak yang sebelumnya akan terputus sejak hak

tersebut didaftarkan. Keunggulan dari sistem publikasi positif adalah

adanya jaminan kepastian hukum dari buku tanah tersebut, pejabat yang

ikut berperan aktif, mekanisme kerja dalam pelaksanaan kegiatan

penerbitan sertifikat tanah sangat mudah dimengerti oleh orang

awam.50

Keunggulan pada sistem publikasi positif, pada pihak ketiga tidak

perlu ragu jika akan melakukan perbuatan hukum dengan pihak yang

namanya tercantum dalam buku tanah tersebut. Sistem pada publikasi

positif negara menjamin kebenaran data yang disajikan. Sistem ini

menggunakan sistem pendaftaran hak, sehingga selalu ada buku tanah

sebagai bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis serta selalu

terdapat sertipikat sebagai surat tanda bukti hak.51

49 Dennys Andreas Sutoppo. Op.Cit. Hal 23 50 Ibid 51 I Gusti Nyoman Guntur. Op.Cit. Hal 44

33

4.3 Sistem Publikasi Negatif

Sistem pada publikasi negatif sertifikat tanah menjadi surat tanda

bukti hak yang kekuatan pembuktiannya bersifat kuat namun tidak

mutlak, artinya segala sesuatu yang tercantum dalam sertifikat tanah

dianggap benar sampai terdapat bukti yang menunjukan ketidakbenaran

dalam sertifikat tersebut. Hal ini karena pada sistem publikasi negatif

menggunakan asas peralihan hak atas tanah nemo plus yuris. Asas nemo

plus yuris bertujuan melindungi hak dari pemegang hak yang

sebenarnya, sehingga pemegang hak yang sebenarnya dapat menuntut

kembali haknya.52

Sistem publikasi negatif negara tidak dapat memberikan jaminan

mengenai kebenaran data yang disajikan, sehingga dalam sistem ini

untuk melakukan peralihan hak atas tanah menggunakan asas memo

plus juris utnuk melindungi pemegang hak atas tanah yang sebenarnya

dari tindakan orang lain yang ingin mengalihkan haknya tanpa

diketahui pemegang hak sebenarnya. Sistem ini perpindahan hak

kepada pembeli tidak ditentukan dengan pendaftaran yang dilakukan,

namun berdasarkan kepada sahnya perbuatan hukum yang dilakukan.53

Berbeda dengan ciri pokok pada sistem publikasi lainnya, sistem

ini pejabat berperan pasif artinya pejabat yang bersangkutan tidak

berkewajiban untuk mencari tahu kebenaran atas surat-surat yang

52 Adrian Sutedi. 2012(I). Op.Cit. Hal 118 53 Ibid

34

diserahkan kepadanya. Keunggulan dari sistem publikasi negatif adalah

adanya jaminan perlindungan terhadap pemegang hak. Kelemahannya

dari sistem publikasi negatif adalah peranan pasif oleh pejabatnya yang

dapat menyebabkan tumpang tindih sertifikat tanah, mekanisme kerja

dalam proses penerbitan sertifikat tanah kurang dapat dimengerti.54

B. Kajian Tentang Pendaftaran Tanah di Indonesia

1. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah di Indonesia

Urgensi mengenai tanah bagi kehidupan manusia khususnya di

Indonesia mendapatkan perhatian lebih dari pemerintah, sehingga kemudian

dikeluarkanlah peraturan Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Berdasarkan pada

penjelasan tujuan yang tercantum dalam UUPA adalah sebagai berikut:

a. meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional,

yang akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran,

kebahagiaan dan keadilan bagi Negara dan rakyat, terutama rakyat

tani, dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur.

b. meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan

kesederhanaan dalam hukum pertanahan.

c. meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum

mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.55

Berdasarkan tujuan pelaksanaan pendaftaran tanah adalah untuk

memberikan kepastian hukum terkait hak atas tanah, kemudian dibentuklah

ketentuan pendafataran tanah di Indonesia yang diatur dalam Pasal 19

Undang-Undang Pokok Agraria kemudian dilaksanakan dengan Peraturan

54 Dennys Andreas Sutoppo. Op.Cit. Hal 25 55 Pada Penjelasan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria

35

Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah yang mulai

berlaku pada tanggal 23 Maret 1961, dan setelah diberlakukan selama 36

tahun, selanjutnya digantikan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah sebagai penyempurna Peraturan

Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, yang diundangkan dan berlaku mulai

tanggal 8 Juli 1997.

Sebagai peraturan pelaksana dari Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997, maka dikeluarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala

Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan

Pelaksana Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah. Dasar hukum tujuan dari pendaftaran tanah telah

dipaparkan pada Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

Tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi :

a. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum

kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun

dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat

membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan,

b. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang

berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat

memperoleh data yang diperlukan dalam mengada-kan perbuatan

hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah

susun yang sudah terdaftar;

c. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

2. Unsur-unsur Pendaftaran Tanah di Indonesia

Menurut Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997,

pendaftaran tanah merupakan rangkaian kegiatan yang dilaksanakan oleh

Pemerintah yang meliputi, pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan

penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta

36

dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun,

termasuk pemberian surat tanda bukti haknya sebagai bidang-bidang tanah

yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-

hak tertentu yang membebaninya.

Kata-kata pada Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun

1997 jika diartikan seperti kata “rangkaian kegiatan” menjelaskan bahwa

terdapat berberapa kegiatan dalam pelaksanaan pendaftaran tanah. Kata

“terus menerus” menjelaskan bahwa kegiatan pendaftaran tanah akan

dilakukan tanpa ada hentinya. Kata “teratur” menjelaskan bahwa kegiatan

pendaftaran tanah tidak serta-merta dilakukan namun dilakukan dengan

menggunakan pedoman atau dasar yang menjadi peraturan yang akan

mengatur berjalannya pendaftaran tanah.

Berdasarkan pengertian dan dasar hukum dari pendaftaran tanah diatas,

maka dapat disebutkan mengenai unsur-unsur dalam pendaftran tanah

yaitu:56

1) Rangkaian kegiatan bahwa kegiatan yang dilakukan dalam pendaftaran

tanah adalah kegiatan mengumpulkan baik data fisik maupun data

yuridis dari tanah.

2) Oleh pemerintah bahwa dalam kegaiatan pendaftaran tanah ini terdapat

instansi khusus yang mempunyai wewenang dan berkompeten yaitu

Kementerian Agraria dan Tata Ruang.

3) Teratur dan terus-menerus bahwa proses pendaftaran tanah merupakan

suatu kegiatan yang didasarkan dari peraturan perundang-undangan dan

kegiatan ini dilakukan secara terus-menerus tidak berhenti sampai

dengan seseorang mendapatkan tanda bukti hak.

4) Data tanah bahwa hasil pertama dari proses pendaftaran tanah adalah

dihasilkan data fisik dan data yuridis. Data fisik memuat data mengenai

tanah, antara lain, lokasi, batas-batas, luas bangunan,serta tanaman

56 Suhadi Dan Rofi Wahasisa. 2008. Buku Ajar Pendaftaran Tanah. Universitas Negeri

Semarang. Hal 12

37

yang ada di atasnya. Sedangkan data yuridis memuat data mengenai

haknya, antara lain, hak apa, dan pemegang haknya siapa.

5) Wilayah bisa merupakan wilayah kesatuan dengan obyek dari

pendaftaran tanah.

6) Tanah-tanah tertentu, berkaitan dengan obyek dari pendaftaran tanah.

7) Adanya tanda bukti kepemilikan hak yang berupa sertifikat.

3. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia

Sistem pendaftaran tanah di Indonesia oleh AP. Parlindungan

disampaikan bahwa pendaftaran tanah yang dianut berdasarkan Undang-

Undang Pokok Agraria, disamping menganut sistem positif juga terdapat

sistem negatif. Menurut Maria Sumardjono, sistem pendaftaran tanah yang

dipakai di Indonesia adalah pendaftaran tanah sistem positif meskipun

secara tidak langsung. Sistem pendaftaran tanah yang dianut Indonesia saat

ini adalah sistem buku tanah, dimana yang dibukukan adalah hak-haknya

(registration of title).57

Menurut Mariam Darus Badrulzaman sistem pendaftaran tanah di

Indonesia juga disebut Quasi Positif (positif yang semu), adapun ciri-ciri

sistem quasi positif adalah sebagai berikut : 58

1) nama yang tercantum dalam daftar buku tanah adalah sebagai pemilik

tanah yang benar dan dilindungi oleh hukum. Sertipikat tanah adalah

tanda bukti hak yang kuat, namun tidak mutlak;

2) setiap peristiwa balik nama harus melalui tahapan dan diteliti secara

seksama dan memenuhi syarat-syarat keterbukaan (Openbaar

Beginsel);

3) setiap persil batas tanah diukur dan digambar pada peta pendaftaran

tanah, dengan melihat kembali batas pada persil, hal ini apabila

dikemudian hari terjadi sengketa;

57 Titut Rosawati. 2010. Analisis Pembatalan Sertipikat Hak Milik Atas Tanah Oleh Badan

Pertanahan Nasional Sebagai Pelaksanaan Eksekusi Putusan Pengadilan (Studi Kasus Putusan

Mahkamah Agung Ri Nomor 2096.K/Pdt/1987 Tanggal 28 Desember 1987 Dan Surat Keputusan

Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4-X.C-2005 Tanggal 14 Juli 2005). Thesis. Jakarta 58 Ibid, Hal 33

38

4) nama pemilik tanah yang tercantum dalam buku tanah dan sertipikat

dapat dicabut melalui proses putusan Pengadilan Negeri atau dibatalkan

oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional apabila ditemukan cacat

hukum;

5) pemerintah tidak memberikan dana apabila terjadi kerugian kepada

masyarakat karena kesalahan administrasi pendaftaran tanah,

melainkan sikap aktif dari masyarakat yang merasa dirugikan dapat

mengajukan gugatan melalui proses Pengadilan Negeri untuk

memperoleh haknya serta ganti rugi.

Abdurrahman menyatakan bahwa sistem pendaftaran tanah di

Indonesia yaitu UUPA dan PP Nomor 24 Tahun 1997, merupakan sistem

campuran antara sistem positif dan sistem negatif, dimana segala

kekurangan yang ada pada sistem negatif dan sistem positif sudah dapat

diatasi. Sistem ini pada saat ini sangat cocok dengan keadaan di negara

Indonesia meskipun harus diakui bahwa masih perlu diadakan beberapa

penyempurnaan terhadap sistem pendaftaran tanah tersebut guna

menyesuaikan perkembangan dan kemajuan zaman.59

Sistem pendaftaran tanah yang berlaku di Indonesia adalah sistem

pendaftaran hak atau istilah lainnya adalah registration of titles yang dapat

dilihat dari adanya buku tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis

dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertipikat

tanah sebagai surat tanda bukti hak yang telah didaftarkan. 60 Pada sistem ini

sertifikat menjadi tanda bukti kepemilikan hak bagi pemegang hak tidak

dapat berlaku mutlak. Ini berarti bahwa sertifikat yang diperoleh dengan

biaya yang cukup tinggi dan prosedur yang cukup rumit belum dapat

59 Adrian Sutedi. 2006 (Iii). Kekuatan Hukum Berlakunya Sertipikat Sebagai Tanda Bukti

Hak Atas Tanah. Jakarta. Penerbit Cipta Jaya. 60 Titut Rosawati. Op.Cit. Hal 35

39

memberikan sebuah kepastian hukum bagi masyarakat, meskipun tanah

tersebut telah memperoleh sertifikat.61

4. Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah di Indonesia

Mengenai sistem publikasi pada pendaftaran tanah di Indonesia

terdapat dua sistem publikasi, yaitu sistem publikasi positif dan sistem

publikasi negatif. Indonesia berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 menganut sistem publikasi pendaftaran tanah dengan sistem

negatif, namun sistem publikasi negatif tidak murni karena terdapat pula

unsur sistem publikasi positif.

Secara singkat pengertian dari sistem publikasi positif adalah sistem

pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak dan sertifikat tanah

yang diberikan, menjadi tanda bukti hak atas tanah yang mutlak dan satu-

satunya tanda bukti hak atas tanah, sedangkan ciri pada sistem publikasi

negatif adalah sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran

akta, dan sertifikat tanah sebagai surat tanda bukti yang kuat namun tidak

mutlak yang artinya keterangan dalam sertifikat tanah dianggap benar

sepanjang tidak ada bukti yang dapat menunjukan ketidakbenaran bahwa

surat tanda bukti itu cacat hukum atau tidak benar.

Indonesia menganut sistem publikasi negatif namun terdapat unsur

sistem publikasi positif, hal ini dapat dilihat pada pasal 32 ayat (2) Peraturan

61 Fitroh Oeloem. 2015. Jaminan Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Dalam Sistem

Pendaftaran Tanah Negatif Bertendensi Positif. Hasil Thesis Program Studi Kenotariatan. Malang

40

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang

berbunyi :

Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara

sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut

dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain

yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut

pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak

diterbitkannya sertipikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara

tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan

yang bersang-kutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan

mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.

Indonesia menganut sistem publikasi negatif yang mengandung unsur

sistem publikasi positif dapat dilihat dari beberapa hal sebagai berikut :

1) Pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti yang kuat namun

tidak mutlak (sistem publikasi negatif)

2) Sistem pendafaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak (sistem

publikasi positif)

3) Pemerintah tidak memberikan jaminan data fisik dan data yuridis yang

dalam sertifikat tanah memiliki kebenaran yang mutlak (sistem

publikasi negatif)

4) Petugas pertanahan bersifat aktif untuk menyelidiki kebenaran data

fisik dan yuridis (sistem publikasi positif)

5) Tujuan pendaftaran tanah untuk memnberikan kepastian hukum kepada

pemegang hak (sistem publikasi positif)

6) Pihak yang merasa dirugikan atas penerbitan sertifikat tanah dapat

melakukan pengajuan keberatan pelaksana pendaftaran tanah untuk

membatalkan sertifikat yang sudah diterbitkan, dan bahkan dapat

41

mengajukan permohonan kepada pengadilan untuk menyatakan tidak

sah sertifikat tersebut (sistem publikasi negatif).62

Arie Sukanti Hutagalung berpendapat, sertifikat tanah merupakan

tanda bukti yang kuat dan bukan merupakan tanda bukti yang mutlak,

artinya keterangan-keterangan yang tercantum di dalamnya mempunyai

kekuatan hukum dan harus diterima sebagai keterangan yang benar selama

tidak ada alat pembuktian yang membuktikan sebaliknya. Hal tersebut

berarti bahwa Indonesia menggunakan sitem publikasi negatif cenderung

positif.63 Didukung pula oleh Boedi Harsono yang juga menyatakan bahwa

sistem publikasi di Indonesia menggunakan sitem publikasi negatif yang

mengandung unsur positif.64

Berdasarkan uraian diatas Indonesia menggunakan sistem pendaftaran

tanah sitem publikasi negatif yang bertendensi pada sistem pendaftaran

tanah sistem publikasi positif, yang dimaksudkan kekurangan-kekurangan

yang terdapat pada sistem publiksai negatif dapat diminimalisir

menggunakan sistem publikasi positif dengan cara sedemikian rupa namun

tidak bertentangan dengan peraturan yanga ada, sehingga kepastian hukum,

keadilan dan kemanfaat hukum dapat tercapai. Hal tersebut didukung oleh

Boedi Harsono yang menyatakan bahwa sistem publikasi di Indonesia

menggunakan sitem publikasi negatif yang mengandung unsur positif.65

62 Urip Santoso. 2010. Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah. Cet. 2. Jakarta. Penerbit

Kencana. Hal 263 63 Lina Kristiyani. 2010. “Implikasi Sistem Publikasi Negatif Dengan Unsur Positif Terhadap

Kekuatan Pembuktian Sertifikat Hak Atas Tanah”. Hasil Skripsi. Surakarta 64 Boedi Harsono. 2008 (Ii). Op.Cit. Hal 477 65 Boedi Harsono. 2008 (Ii). Op.Cit. Hal 477

42

5. Obyek Pendaftaran Tanah di Indonesia

Mengenai obyek pendaftaran tanah di Indonesia telah dijelaskan pada

Pasal 9 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun

1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Obyek pendaftaran tanah meliputi :

a. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna

usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;

b. tanah hak pengelolaan;

c. tanah wakaf;

d. hak milik atas satuan rumah susun;

e. hak tanggungan;

f. tanah Negara.

Pendaftaran tanah dibagi menjadi dua yaitu pendaftaran tanah untuk

pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Pendaftaran Tanah

untuk pertama kali merupakan kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan

terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum pernah didaftarkan

berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah, sedangkan pemeliharaan data pendaftaran tanah merupakan kegiatan

pendaftaran tanah untuk menyesuaikan antara keterangan data fisik dan data

yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku

tanah, dan sertipikat tanah karena adanya perubahan-perubahan yang

terjadi.66

66 Jayadi Setiabudi. 2015. Pedoman Pengurusan Surat Tanah & Rumah Beserta

Perizinannya. Jakarta. Penerbit Buku Pintar. Hal 67

43

6. Jenis-Jenis Pendaftaran Tanah di Indonesia

6.1 Pendaftaran Tanah Pertama Kali

Pengertian pendaftaran tanah pertama kali tercantum dalam

Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

pada Pasal 1 angka 9 yang berbunyi “. . . Pendaftaran tanah untuk

pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan

terhadap obyek pen-daftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan

Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran

Tanah atau Peraturan Pemerintah ini”.

Penjelasan mengenai pendaftaran tanah pertama kali yaitu

kegiatan mendaftarkan sebidang tanah untuk pertama kalinya, yang

berarti sebidang tanah tersebut belum pernah didaftarkan sebelumnya

sebagaimana pada ketentuan mengenai pendaftaran tanah.67

Pendaftaran tanah pertama kali dilakukan secara sporadik dan secara

sistematik. Hal ini dimaksudkan dapat memberi solusi kepada

masyarakat untuk menentukan pilihannya terhadap dua jenis

pendaftaran tanah tersebut. Pemilik tanah diharapkan dapat memiliki

bukti yang kuat terhadap kepemilikan tanahnya.

6.1.a Pendaftaran Tanah secara Sistematik

Pengertian pendaftaran tanah secara sistematik, dapat

dilihat Pasal 1 Ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala

Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1995 Tentang

67 Boedi Harsono. 2008 (Ii). Hukum Agraria Indonesia. Jakarta. Penerbit Djambatan. Hal 74

44

Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Secara Sistematik “. . .

Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran

tanah yang dilakukan serentak yang meliputi semua bidang tanah

di suatu wilayah atau wilayah suatu Desa/Kelurahan, baik tanah

yang dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah maupun tanah

negara”.

Pendaftaran tanah secara sistematik merupakan program

sertifikasi tanah dari pemerintah guna mendapatkan data terkait

bidang-bidang tanah secara cepat. Sasaran pendaftaran tanah

secara sistematik adalah kelurahan atau desa yang kepemilikan

akan sertifikat tanahnya sedikit. Pendaftaran tanah secara

sistematik dilakukan oleh pemerintah berdasarkan proyek

ajudikasi dan proyek operasi nasional agraria (PRONA), dan

anggaran juga dibebankan dalam APBN sebagai program kerja

tahunan dari Badan Pertanahan Nasional.68

Hal terpenting yang dilakukan dalam persiapan pendaftaran

tanah sistematik yaitu pemilihan lokasi penyelenggaraan program

tersebut. Mengingat bahwa program tersebut dilakukan oleh

pemerintah dengan asas mudah, cepat dan murah, maka agar

dapat berjalan maksimal kemudian pemerintah menentukan

kriteria-kriteria yang harus dipenuhui terlebih dahulu oleh lokasi

68 Ana Silviana. 2012. Kajian Tentang Kesadaran Hukum Masyarakat Dalam Melaksanakan

Pendaftaran Tanah. Semarang. Jurnal Pandecta. Vol. Vii No. 1. Fakultas Hukum. Universitas

Diponegoro

45

yang akan menjadi tempat penyelenggaraan. Lokasi-lokasi yang

sesuai dengan persyaratanlah yang kemudian akan dapat

diadakan program pendaftaran secara sistematik tersebut.

Penunjukan lokasi pendaftaran tanah secara sistematik

mengenai prosedur penyelenggaraannya kemudian telah diatur

dalam Pasal 2 Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1995 Tentang

Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Secara Sistematik yaitu:

1) Pemilihan lokasi pendaftaran tanah secara sistematik

diutamakan di wilayah desa/kelurahan yang sudah

tersedia peta dasar pendaftaran.

2) Kepala Kantor Pertanahan setempat terlebih dahulu

mengadakan uji kelayakan dalam bentuk pemeriksaan

awal dengan mempergunakan data yang tersedia di

Kantor Pertanahan terhadap kemungkinan adanya

hambatan dari status tanah, sengketa tanah yang bersifat

strategis secara rencaana peruntukan dan penggunaan

tanah.

3) Penunjukan wilayah atau bagian wilayah desa/kelurahan

yang akan dijadikan lokasi pendaftaran tanah secara

sistematik sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (1)

dan (2) ditetapkan oleh Menteri dan Pejabat yang

ditunjuk.

Realisasi dari upaya yang dilakukan oleh pemerintah untuk

dapat mempercepat pendaftaran tanah di Indonesia dengan

menerapkan biaya pendaftaran tanah yang murah maka diatur

mengenai sumber biaya PRONA, diatur dalam Pasal 5 Peraturan

Menteri Negara Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan

Petanahan Nasional Nomor 4 Tahun 2015, sebagai berikut:

Ruang lingkup PRONA meliputi kegiatan legalisasi aset yang

46

dibiayai oleh Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN)

atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD).69

Tujuan dari pendaftaran tanah secara sistematik tidak lain

adalah salah satu upaya yang dilakukan oleh pemerintah agar

dapat membantu masyarakat yang dalam hal ini meringankan

biaya dan mempercepat proses dari penerbitan sertifikat sesuai

dengan waktu yang telah ditetapkan. Diharapkan kemudian

masyarakat akan memahami serta akhirnya juga akan sadar

bahwa pendaftaran tanah adalah hal yang sangat penting

dilakukan guna memperoleh sertifikat tanah yang akan menjadi

bukti hak milik atas tanah yang dimilikinya.

6.1.b Pendaftaran Tanah secara Sporadik

Pendaftaran tanah sporadik menurut Pasal 1 Angka 11

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997

Tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi “. . . Pendaftaran tanah

secara sporadik adalah kegiatan pen-daftaran tanah untuk pertama

kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam

wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara

individual atau massal”. Artinya pendaftaran tanah yang

dilakukan untuk satu atau beberapa bidang tanah dalam daerah

69 Desideria Anindita Sari. 2017. Pelaksanaan Penetapan Biaya Pendaftaran Tanah Hak

Milik Melalui Program Nasional Agraria (Prona) Dalam Mewujudkan Kepastian Hukum Di Desa

Sedayu, Kecamatan Tulung, Kabupaten Klaten. Jurnal. Fakultas Hukum Universitas Atma Jaya

Yogyakarta

47

tertentu, dan pendaftaran tersebut dilakukan oleh individu atau

melalui program massal yang diselenggarakan secara kolektif

oleh pemerintah.

Pendaftaran tanah secara sporadik merupakan pendaftaran

tanah pertama kali yang sangat baik dilakukan bagi tanah yang

belum pernah didaftarkan sebelumnya, agar administrasi terhadap

tanah yang ada di Indonesia menjadi lebih teratur. Pendaftaran

tanah secara sporadik dimaksudkan untuk memberikan kepastian

kepemilikan hak dan juga perlindungan hukum bagi pemegang

hak atas tanah dengan diterbitkannya sertifikat tanah, yang akan

menjadi instrument terpenting yaitu sebagai pengendali dalam

penggunaan dan pemanfaatan tanah.70

Pendaftaran tanah secara sporadik adalah pelaksanaan

pendaftaran tanah yang diajukan atas permintaan dari pihak yang

berkepentingan.71 Pemilik tanah sadar dengan sendirinya bahwa

untuk mendapatkan hak atas kepemilikan tanah perlu untuk

melakukan pengajuan pendaftaran tanah miliknya kepada Badan

Pertanahan Nasioanal. Proses pendaftaran tanah tersebut

kemudian akan menghasilkan penerbitan sertifikat tanah yang

70 Tiarawati Poniskori. 2017. Pendaftaran Tanah Secara Sporadik Menurut Pp Nomor 24

Tahun1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Manado. Jurnal Lex Privatum. Vol. V No. 2. Fakultas

Hukum. Universitas Sam Ratulangi 71 Florianus Sp Sangsun. 2007. Tata Cara Mengurus Sertifikat Tanah. Jakarta. Penerbit

Visimedia. Hal 24-25

48

kemudian digunakan sebagai bukti yang kuat akan hak milik atas

tanah.

Mengenai tata cara permohonan pendaftaran tanah secara

sporadik untuk lebih jelasnya telah diatur dalam Pasal 73

Peraturan Menteri Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional

Nomor 3 Tahun !997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

yang berbunyi:

1) Kegiatan pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan

atas permohonan yang bersangkutan dengan surat sesuai

bentuk sebagaimana tercantum dalam lampiran 13.

2) Permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

meliputi permohonan untuk:

a. melakukan pengukuran bidang tanah untuk keperluan

tertentu;

b. mendaftar hak baru berdasarkan alat bukti sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor

24 Tahun 1997;

c. mendaftar hak lama sebagaimana dimaksud dalam Pasal

24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

6.1.c Proyek Operasi Nasional Agraria (PRONA)

Berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan

pelaksanaannya, maka selanjutnya pemerintah telah membuat

suatu kebijaksanaan untuk meningkatkan pelayanan bidang

pertanahan yaitu pemberian sertipikat secara massal melalui

PRONA.72

72 Bachtiar Effendi. 1993 (I). Op.Cit.

49

Proyek Operasi Nasional atau Prona di ataur dalam Pasal 1

Ayat (1) Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala

Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 205 Tentang

Program Nasional Agraria (Prona). Pengertian Prona dijelaskan

pada Pasal 1 ayat (1) yang berbunyi “Program Nasiona Agraria

yang selanjutnya disebut Prona adalah serangkaian kegiatan

pensertipikatan tanah secara masal, pada suatu wilayah

administrasi desa/kelurahan atau sebutan lain atau bagian-

bagiannya”.

Pengertian proyek operasi nasional PRONA oleh AP.

Parlindungan dalam bukunya yang berjudul Pendaftaran Tanah di

Indonesia adalah :

Semua kegiatan yang diselenggarakan oleh pemerintah di

bidang pertanahan dengan suatu subsidi di bidang

pendaftaran tanah pada khususnya, yang berupa

pensertipikatan tanah secara massal dalam rangka

membantu masyarakat golongan ekonomi lemah.73

Pemerintah mewajibkan setiap pemilik tanah untuk

mendaftarkan tanahnya kepada Badan Pertanahan Nasional

(BPN) yang merupakan Lembaga Pemerintah Non Departemen,

bertugas menyelenggarakan pelayanan di bidang pertanahan

kepada masyarakat. Berdasarkan Surat Keputusan Menteri Dalam

Negeri Agraria Nomor 189 Tahun 1981 tanggal 15 Agustus 1981,

73 Ap.Parlindungan. 1990 (V). Pendaftaran Tanah Di Indonesia. Bandung. Penerbit Mandar

Maju. Hal 38

50

disusunlah Program mengenai Proyek Operasi Nasional Agraria

(PRONA). Pelaksanaan PRONA dilakukan secara terpadu dan

diperuntukkan bagi seluruh lapisan masyarakat golongan

ekonomi lemah.74

Prona dilakukan secara berkelanjutan setiap tahun melalui

proses, persiapan, penyuluhan, pengukuran, penetapan peserta

PRONA, pengumpulan data, pengumuman, penetapan hak atas

tanah, pembukuan hak, penerbitan sertipikat tanah, dan

penyerahan sertifikat. Permasalahan yang dihadapi oleh Kantor

Pertanahan kabupaten ataupun Kota dalam

mengimplementasikan program PRONA tersebut adalah terjadi

dibeberapa aspek yaitu: aspek masyarakat peserta PRONA, aspek

petugas dan aspek keuangan pembiayaan program PRONA.75

PRONA atau Proyek Operasi Nasional Agraria ini diadakan

sebagai salah satu cara dalam kegiatan pembangunan dibidang

pertanahan yang bertujuan untuk memberikan pelayanan

pendaftaran tanah pertama kali dengan proses yang sederhana,

mudah, cepat dan murah dalam rangka mempercepat pendaftaran

tanah Indonesia. Hal ini merupakan juga salah satu bentuk

prioritas dari pemerintah dalam memberikan kemudahan dan

74 Putu Agus Eka Kurniawan.(Et.Al). 2013. Pelaksanaan Pendaftaran Hak Milik Atas Tanah

Melalui Proyek Operasi Nasional Agraria (Prona) Di Kabupaten Gianyar. Jurnal Kertha Negara.

Bali. Vol. 01, No. 05. Fakultas Hukum Universitas Udayana. 75 Musleh Herry. 2012. Implementasi Program Prona Bagi Masyarakat Ekonomi Lemah.

Malang. Jurnal Hukum Dan Syari’ah De Jure. Volume 4 Nomor 2. Fakultas Syariah Uin Maulana

Malik Ibrahim Malang

51

kepedulian terhadap masyarakat yang kurang mampu secara

finansial.

6.2 Pemeliharaan Data

Kegiatan pemeliharaan data pada pendaftaran tanah berdasarkan

Pasal 1 Ayat (12) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24

Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah memberikan pengertian

mengenai pemeliharaan data sebagai berikut “. . . Pemeliharaan data

pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk

menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar

tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan

perubahan-perubahan yang terjadi kemudian”.

Pemeliharaan data diatur pula pada Pasal 94 Peraturan Menteri

Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun !997

Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah sebagai berikut:

1) Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilaksana-kan dengan

pendaftaran perubahan data fisik dan atau data yuridis obyek

pendaftaran tanah yang telah terdaftar dengan mencatatnya di

dalam daftar umum sesuai dengan ketentuan di dalam

peraturan ini.

2) Perubahan data yuridis sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

berupa : a. peralihan hak karena jual beli, tukar menukar,

hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum

pemindahan hak lainnya; b. peralihan hak karena pewarisan;

c. peralihan hak karena penggabungan atau peleburan

perseroan atau koperasi; d. pembebanan Hak Tanggungan; e.

peralihan Hak Tanggungan; f. hapusnya hak atas tanah, Hak

Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Hak

Tanggungan; g. pembagian hak bersama; h. perubahan data

pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau

penetapan Ketua Pengadilan; i. perubahan nama akibat

52

pemegang hak yang ganti nama; j. perpanjangan jangka waktu

hak atas tanah.

3) Perubahan data fisik sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

berupa : a. pemecahan bidang tanah; b. pemisahan sebagian

atau beberapa bagian dari bidang tanah; c. penggabungan dua

atau lebih bidang tanah.

Pemeliharaan data merupakan kegiatan penyajian atau

penyimpanan data, baik data fisik atau data yuridis yang telah

disesuaikan dengan kondisi sebenarnya dilapangan. Pada pelaksanaan

pendaftaran akta, kegiatan pemeliharaan data tanah sering

menimbulkan beberapa masalah salah satunya adanya akta baru yang

memuat perubahan-perubahan yang terjadi kemudian dibuat surat tanda

bukti. Pada sistem pendaftaran hak, pemeliharaan data tanah

kegiatannya dicatat dalam buku tanah dan sertipikat berdasarkan data

yang dimuat dalam akta perubahannya.76

Pelaksanaan pemeliharaan data pendaftaran tanah dapat terjadi

karena beberapa hal yaitu, salah satunya pendaftaran peralihan dan

pembebanan hak dan pendaftaran perubahan data. Hal-hal tersebut

kemudian diuraikan sebagai berikut:

1) Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, meliputi: pemindahan

hak karena lelang, peralihan hak karena pewarisan, peralihan hak

karena penggabungan perseroan atau pengabungan koperasi,

pembebanan hak, dan pembebanan hak;

2) Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah, meliputi:

perpanjangan jangka waktu hak atas tanah, pemecahan dan

pemisahan serta penggabungan bidang tanah, pembagian tanah atas

hak bersama, hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan

rumah susun, peralihan hak tanggungan, perubahan data pendaftaran

76 Boedi Harsono. 2007 (Iii). Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan

Undangundang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya. Jakarta. Penerbit Djambatan. Hal 72

53

tanah berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan, dan

perubahan nama.77

Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila

terjadi perubahan data fisik dan atau data yuridis terhadap obyek

pendaftaran tanah yang telah terdaftar. Pemegang hak yang

bersangkutan wajib melaporkan dan mendaftarkan perubahan-

perubahan yang terjadi akan data-data fisik atau data-data yuridis.

Pendaftaran akan perubahan data-data tersebut didaftarkan dikantor

pertanahan kabupaten atau kota, sesuai dengan letak bidang tanah

tersebut berada, yang kemudian dicatat dalam buku tanah.

6.3 Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap

Pengertian sistem ini pada Pasal 1 Ayat (1) Peraturan Menteri

Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik

Indonesia Nomor 35 Tahun 2016 Tentang Percepatan Pelaksanaan

Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap adalah :

Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap adalah kegiatan

pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara

serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang

belum didaftar dalam satu wilayah desa/kelurahan atau nama

lainnya yang setingkat dengan itu.

Tujuan dari pelaksanaan pendaftaran tanah sistematis lengkap

adalah untuk mempercepat pemberian kepastian dan perlindungan

hukum hak atas tanah kepada pemegang hak secara sederhana, cepat,

77 Linda S. M. Sahono. 2012. Penerbitan Sertipikat Hak Atas Tanah Dan Implikasi

Hukumnya. Gresik. Jurnal Perspektif. Vol. Xvii No. 2. Ketua Ikatan Notaris Indonesia. Pengurus

Daerah Gresik

54

merata dan terbuka, yang diharapkan kemudian dapat meningkatkan

kesejahteraa masyarakat serta memberika status yang pasti atas sebuah

bidang tanah. Ruang lingkup pendaftaran tanah sistematis lengkap

adalah desa atau kelurahan yang meliputi seluruh wilayah di Indonesia.

Obyek pendaftaran tanah meliputi seluruh bidang tanah tanpa

terkecuali, baik bidang tanah hak, tanah Pemerintah Daerah, tanah desa,

tanah negara, tanah masyarakat hukum adat, dan bidang tanah lainnya.

Percepatan pelaksanaan pendaftaran tanah sistematis lengkap

dapat dilakukan melalui

a. Program Nasional Agraria/Program Daerah Agraria

(PRONA/PRODA);

b. Program Lintas Sektor;

c. kegiatan dari Dana Desa;

d. kegiatan massal swadaya masyarakat; atau

e. kegiatan massal lainnya, gabungan dari beberapa atau seluruh

kegiatan sebagaimana dimaksud dalam huruf a sampai dengan

huruf d, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan.78

Perbedaan pelaksanaan pendaftaran tanah sistematis lengkap

dengan PRONA adalah pada program PRONA sertifikasi gratis tidak

seluruh bidang tanah yang tidak bersertifikat dalam satu desa diberikan

bantuan tetapi dilakukan secara bertahap. Pada pendaftaran tanah

sistematis lengkap pendataan dilakukan terpusat di satu desa saja untuk

tahun anggaran, artinya seluruh tanah yang belum bersertifikat pada

suatu desa diberikan bantuan langsung secara keseluruhan.

78 Ibid

55

7 Prosedur Pendaftaran Tanah di Indonesia

7.1 Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sistematik

Pendaftaran tanah secara massal dilaksanakan melalui berbagai

program pemerintah antara lain ajudikasi, Prona, Sertipikat Massal

Swadaya, dan lain-lain. Pelaksanaan pendaftaran tanah massal

diuraikan sebagai berikut:

1) Tahap Penetapan Lokasi

Penetapan lokasi dilakukan dengan cara memilih satuan wilayah

kecamatan, kemudian ditentukan beberapa kelurahan yang menjadi

lokasi pelaksanaan pendaftaran tanah. Setiap Lurah diintruksikan

untuk menyerahkan nama-nama peserta pendaftar pendaftaran tanah

massal, selanjutnya dituangkan dalam Surat Keputusan tentang

peserta pendaftaran tanah.

2) Tahap Penyuluhan

Penyuluhan merupakan serangkaian kegiatan dari pendaftaran tanah

berupa sosialisasi kepada warga khususnya calon peserta

pendaftaran tanah. Penyuluhan dilakukan oleh Kantor Pertanahan

dan juga pemerintah setempat, yang namanya tercantum dalam Surat

Keterangan peserta pendaftaran tanah massal. Pokok pembahasan

penyuluhan adalah mengenai syarat yang harus dipenuhi dalam

pendaftaran tanah, serta hak dan kewajiban peserta

3) Pengumpulan data yuridis

Pengumpulan data yuridis merupakan tahap untuk mengumpulkan

dokumen kepemilikan peserta pendaftaran tanah, kemudian

56

diperiksa mengenai kelayakan untuk didaftarkan. Data yuridis yang

adalah alas hak (dokumen tanda kepemilikan atau penguasaan),

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi Bangunan (SPPT

PBB), Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu keluarga (KK), dan

dokumen yang ditandatangani oleh pemerintah setempat terkait

keaslian serta kebenaran penguasaan atas bidang tanah oleh subjek

yang akan diterbitkan sertipikat.

4) Pengukuran dan pemetaan

Selanjutnya petugas ukur melakukan kegiatan pengukuran di lokasi

yang sudah ditentukan. Kegiatan pengukuran dilaksanakan dengan

berpedoman pada ketentuan pendaftaran tanah yaitu, tanda batas,

penunjukan batas oleh pemilik atau aparat pemerintah ataupun tokoh

masyarakat yang dianggap mengetahui apabila pemilik tanah

berhalangan hadir, serta tanda tangan tetangga yang berbatasan.

Apabila hal-hal ini tidak bisa dipenuhi maka pengukuran tidak dapat

dilanjutkan.

5) Pemeriksaan tanah

Terdapat satu tim dalam pendaftaran tanah yang disebut Panitia

Pemeriksa Tanah A. Panitia ini dibentuk dan ditentukan oleh

Peraturan Menteri Agraria dan diterbitkan Surat keputusan oleh

Kepala kantor Pertanahan. Panitia bertugas untuk memeriksa

dokumen yang telah disajikan kepada tim pengumpul data yuridis

dan memeriksa kelengkapan berkas yang dibutuhkan atau

57

mempertanyakan yang tidak jelas dalam dokumen yang diserahkan.

Jika menurut panitia berkas memenuhi syarat maka dibuatlah

dokumen yang disebut sebagai Risalah Pemeriksa Tanah A yang

ditandatangani oleh seluruh anggota panitia A.

6) Pengumuman

Pengumuman bertujuan untuk menyampaikan apabila ada pihak

yang merasa keberatan dengan penerbitan sertipikat tersebut.

Kepada pihak yang keberatan diberikan waktu 2 (dua) bulan untuk

menyampaikan kepada Kepala kantor Pertanahan, apabila dalam

jangka waktu tersebut, tidak ada pihak yang keberatan maka

dilakukan penerbitan sertipikat tanah. Apabila terdapat pihak yang

keberatan maka pihak tersebut akan diundang untuk mediasi dengan

pihak calon penerima sertipikat dan kepada pihak yang keberatan

diberikan kesempatan 60 (enam puluh) hari untuk mengajukan

gugatan, jika gugatan tidak diajukan, maka sertipikat akan

diterbitkan.

7) Penerbitan Surat Keputusan Hak

Surat Keputusan ini diterbitkan apabila tanah yang status asalnya

adalah tanah negara, sedangkan tanah yang statusnya tanah bekas

milik adat maka tidak perlu diterbitkan surat keputusan.

8) Penerbitan sertipikat

Tahap penerbitan sertipikat ini merupakan tahap mencetak

sertipikat, buku tanah dan kemudian disatukan dengan surat ukur.

58

Tahap penerbitan sertipikat dilaksanakan apabila telah terpenuhi

kewajiban pemegang hak.

9) Penyerahan sertipikat

Tahap terakhir dari pendaftaran tanah adalah penyerahan sertipikat.

Penyerahan sertipikat dilakukan langsung oleh pemegang hak, dan

apabila pemegang hak berhalangan hadir maka hanya dapat

diwakilkan dengan menggunak bukti surat kuasa.79

7.1.a Persyaratan dan Jangka Waktu Pendaftaran Tanah

Persyaratan mengenai dokumen-dokumen yang harus di

penuhi serta dilengkapi oleh seseorang yang akan melakukan

pendaftaran tanah adalah sebagai berikut :

(1) Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani

pemohon atau kuasanya di atas materai cukup

(2) Surat Kuasa apabila dikuasakan

(3) Fotocopy identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa apabila

dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh

petugas loket

(4) Bukti pemilikan tanah/alas hak milik adat/bekas milik adat

(5) Foto copy SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan

dengan aslinya oleh petugas loket dan penyerahan bukti SSB

(BPHTB)

(6) Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan

79 Donna O. Setiabudh. 2017. Mekanisme Pendaftaran Tanah Massal Dalam Upaya

Mewujudkan Tujuan Pendaftaran Tanah. Manado. Lex Et Societatis. Vol. V No. 8. Fakultas Hukum.

Universitas Sam Ratulangi

59

Waktu yang diperlukan untuk melakukan pendaftaran tanah

sampai diterbitkannya sertipikat tanah dengan catatan jangka

waktu tidak termasuk waktu yang diperlukan untuk pengiriman

berkas atau dokumen dari Kantor Pertanahan ke Kantor Wilayah

dan Badan Pertnahan Nasional Repbulik Indonesia maupun

sebaliknya, sebagai berikut :

(1) 38 (tiga puluh delapan) hari untuk:

a. Tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 Ha

b. Tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih 2.000 m2

(2) 57 (lima puluh tujuh) hari untuk:

a. Tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 Ha

b. Tanah non pertanian yang luasnya lebih 2.000 m2 s.d.

5.000 m2

(3) 97 (sembilan puluh tujuh) hari untuk:

a. Tanah non pertanian yang luasnya lebih dari 5.000 m280

7.1.b Biaya Pendaftaran Tanah

Berikut adalah rincian biaya yang harus dikeluarkan

seseorang yang akan melakukan pendaftaran tanah pertama kali

untuk penegasan dan pengakuan hak (hak milik, hak guna

bangunan, hak pakai), berdasarkan provinsi Jawa Timur, jenis

subyek (pemilik tanah) yang akan didaftarkan adalah perorangan,

sebagai berikut :

(1) Untuk luas tanah 1 m2 (satu meter persegi) :

Biaya Pengukuran: Rp. 100.200

Biaya Panitia: Rp. 350.040

Biaya Pendaftaran: Rp. 50.000

(2) Untuk luas tanah 2 m2 (dua meter persegi) :

Biaya Pengukuran: Rp. 100.400

Biaya Panitia: Rp. 350.080

Biaya Pendaftaran: Rp. 50.000

80 Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. 2012. Layanan Pertanahan.

Http://Site.Bpn.Go.Id/O/Layanan-Pertanahan.Aspx. Diakses Tanggal 4 April 2018 Pukul 09.48 Wib

60

(3) Untuk luas tanah 3 m2 (tiga meter persegi)

Biaya Pengukuran: Rp. 100.600

Biaya Panitia: Rp. 350.120

Biaya Pendaftaran: Rp. 50.00081, dst

Berdasarkan pada keterangan mengenai rincian biaya diatas

dapat diketahui bahwa untuk biaya pengukuran per meter persegi

sebesar Rp. 100.200 dan akan mengalami kenaikan harga sebesar

Rp 200 pada setiap pertambahan 1 m2 (satu meter persegi),

sedangkan biaya panitia per meter persegi sebesar Rp. 350.040

dan akan mengalami kenaikan harga sebesar Rp 40 pada setiap

pertambahan 1 m2 (satu meter persegi).

7.2 Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sporadik

Pendaftaran tanah secara sporadik yaitu pendaftaran tanah yang

dilaksanakan atas diri sendiri pihak yang berkepentingan. Prosedur

pendaftaran tanah secara sporadik menurut Peraturan Pemerintah No.

24 Tahun 1997 adalah:82

a. Pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan atas permintaan pihak

yang berkepentingan (Pasal 13 ayat (4) ). Menurut penjelasan Pasal

13 ayat (4) PP No. 24 Tahun 1997, pihak yang berkepentingan

adalah pihak yang berhak atas bidang tanah yang bersangkutan atau

kuasanya.

b. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran (Pasal 15 dan Pasal 16). Untuk

pembuatan peta dasar pendaftaran, Badan Pertanahan Nasional

menyelenggarakan pemasangan, pengukuran, pemetaan, dan

pemeliharaan titik-titik dasar teknik nasional di setiap

Kabupaten/Kota.

c. Penetapan Batas-Batas Bidang Tanah (Pasal 17 sampai dengan Pasal

19). Untuk memperoleh data fisik yang diperlukan bagi pendaftaran

81 Ibid 82 Israwelana Br. Sembiring. 2017. Proses Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Menurut

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Manado. Lex

Administratum. Vol. V No. 1. Fakultas Hukum. Universitas Sam Ratulangi

61

tanah, bidang-bidang tanah yang dipetakan diukur, setelah

ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya

ditempatkan tanda-tanda batas disetiap sudut bidang tanah yang

bersangkutan.

d. Pengukuran Dan Pemetaan BidangBidang Tanah (Pasal 20).

Bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya diukur

dan selanjutnya dipetakan dalam peta dasar pendaftaran.

e. Pembuatan Daftar Tanah (Pasal 21). Bidang-bidang tanah yang

sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta

pendaftaran dibukukan dalam daftar tanah.

f. Pembuatan Surat Ukur (Pasal 22). Bagi bidang-bidang tanah yang

sudah diukur serta dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan

surat ukur untuk keperluan pendaftaran haknya.

g. Pembuktian Hak Baru (Pasal 23). Hak atas tanah baru dibuktikan

dengan penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang dan

asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut kepada hak

yang bersangkutan.

h. Pembuktian Hak Lama (Pasal 24 dan Pasal 25). Untuk keperluan

pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak

lama dibuktikan dengan alat alat bukti mengenai adanya hak tersebut

berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi atau pernyataan yang

bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi

dianggap cukup untuk mendaftarkan hak, pemegang hak dan hak-

hak pihak lain yang membebaninya.

i. Pengumuman Hasil Penelitian Data Yuridis Dan Hasil Pengukuran

(Pasal 26 dan Pasal 27). Hasil pengumuman dan penelitian data

yuridis beserta peta bidang-bidang tanah yang bersangkutan sebagai

hasil pengukuran diumumkan selama 60 hari untuk memberi

kesempatan kepada pihak yang berkepentingan mengajukan

keberatan.

j. Pengesahan Hasil Pengumuman Penelitian Data Fisik Dan Data

Yuridis (Pasal 28). Setelah jangka waktu pengumuman berakhir,

data fisik dan data yuridis yang diumumkan oleh Kepala Kantor

Pertanahan Kabupaten /Kota setempat disahkan dengan suatu berita

acara.

k. Pembukuan Hak (Pasal 29 dan Pasal 30). Hak atas tanah didaftar

dengan membukukannya dalam buku tanah yang memuat data fisik

dan data yuridis bidang tanah yang bersangkutan, sepanjang ada

surat ukurnya dicatat pula pada surat ukur tersebut.

l. Penerbitan Sertifikat (Pasal 31). Sertifikat diterbitkan untuk

kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data

fisik dan data yuridis yang telah terdaftar dalam buku tanah.

62

7.2.a Jangka Waktu Pendaftaran Tanah

Persyaratan mengenai dokumen-dokumen yang harus di

penuhi serta dilengkapi oleh seseorang yang akan melakukan

pendaftaran tanah adalah sebagai berikut :

(1) Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani

pemohon atau kuasanya di atas materai cukup

(2) Surat Kuasa apabila dikuasakan

(3) Fotocopy identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa apabila

dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh

petugas loket

(4) Bukti pemilikan tanah/alas hak milik adat/bekas milik adat

(5) Foto copy SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan

dengan aslinya oleh petugas loket dan penyerahan bukti SSB

(BPHTB)

(6) Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan

Waktu yang diperlukan untuk melakukan pendaftaran tanah

sampai diterbitkannya sertipikat tanah dengan catatan jangka

waktu tidak termasuk waktu yang diperlukan untuk pengiriman

berkas atau dokumen dari Kantor Pertanahan ke Kantor Wilayah

dan Badan Pertnahan Nasional Repbulik Indonesia maupun

sebaliknya, sebagai berikut :

(1) 38 (tiga puluh delapan) hari untuk:

a. Tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 Ha

b. Tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2.000

m2

(2) 57 (lima puluh tujuh) hari untuk:

a. Tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 Ha

63

b. Tanah non pertanian yang luasnya lebih dari 2.000 m2 s.d.

5.000 m2

(3) 97 (sembilan puluh tujuh) hari untuk:

a. Tanah non pertanian yang luasnya lebih dari 5.000 m283

7.2.b Biaya Pendaftaran Tanah

Berikut adalah rincian biaya yang harus dikeluarkan

seseorang yang akan melakukan pendaftaran tanah pertama kali

untuk pengakuan dan penegasan hak (hak milik, hak guna

bangunan, hak pakai), berdasarkan provinsi Jawa Timur, jenis

subyek (pemilik tanah) yang akan didaftarkan adalah perorangan,

sebagai berikut :

(1) Untuk luas tanah 1 m2 (satu meter persegi) :

Biaya Pengukuran: Rp. 100.150

Biaya Panitia: Rp. 350.008

Biaya Pendaftaran: Rp. 50.000

(2) Untuk luas tanah 2 m2 (dua meter persegi) :

Biaya Pengukuran: Rp. 100.300

Biaya Panitia: Rp. 350.016

Biaya Pendaftaran: Rp. 50.000

(3) Untuk luas tanah 3 m2 (tiga meter persegi)

Biaya Pengukuran: Rp. 100.450

Biaya Panitia: Rp. 350.024

Biaya Pendaftaran: Rp. 50.00084, dst

Berdasarkan pada keterangan mengenai rincian biaya diatas

dapat diketahui bahwa untuk biaya pengukuran per meter persegi

sebesar Rp. 100.150 dan akan mengalami kenaikan harga sebesar

Rp 150 pada setiap pertambahan 1 m2 (satu meter persegi),

sedangkan biaya panitia per meter persegi sebesar Rp. 350.008

83 Ibid 84 Ibid

64

dan akan mengalami kenaikan harga sebesar Rp 8 pada setiap

pertambahan 1 m2 (satu meter persegi).

7.3 Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Proyek Operasi Nasional

Agraria (PRONA)

Subyek atau peserta pada program ini adalah masyarakat yang

termasuk dalam golongan ekonomi lemah sampai dengan menengah,

yaitu pekerja dengan penghasilan tidak tetap antara lain petani, nelayan,

pedagang, peternak, pengrajin, pelukis, buruh musiman dan lain-lain

pekerja dengan penghasilan tetap. Peserta PRONA berkewajiban untuk:

1. Menyediakan alas hak atau alat bukti perolehan atau penguasaan

tanah yang akan dijadikan dasar pendaftaran tanah sesuai ketentuan

yang berlaku.

2. Menunjukkan letak dan batas-batas tanah yang dimohon (dapat

dengan kuasa).

3. Menyerahkan Bukti Setor Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan

Bangunan (BPHTB) dan Bukti Setor Pajak Penghasilan dari

Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan (PPh) bagi peserta yang

terkena ketentuan tersebut.

4. Memasang patok batas tanah sesuai ketentuan yang berlaku.

Tahapan-tahapan yang kemudian dilakukan adalah sebagai

berikut:

a. Penyerahan Daftar Isian Pelaksanaan Anggaran (DIPA)

b. Penetapan Lokasi

c. Penyuluhan

65

d. Pengumpulan data (alat bukti/alas hak, Penetapan Peserta)

e. Pengukuran dan Pemetaan

f. Pemeriksaan Tanah

g. Pengumuman

h. Penerbitan SK Hak/Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis

(Penetapan Hak)

i. Penerbitan sertipikat/Pembukuan Hak

j. Penyerahan Sertipikat

7.3.a Biaya Pendaftaran Tanah

Biaya untuk pelaksanaan pengelolaan kegiatan PRONA

bersumber dari rupiah murni pada Anggaran Pendapatan dan

Belanja Negara (APBN), yang dialokasikan ke DIPA-BPN RI.

Anggaran dimaksud meliputi biaya untuk:

(1) Penyuluhan;

(2) Pengumpulan Data (alat bukti/alas hak);

(3) Pengukuran Bidang Tanah;

(4) Pemeriksaan Tanah;

(5) Penerbitan SK Hak/Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis;

(6) Penerbitan Sertipikat;

(7) Supervisi dan Pelaporan.

Sedangkan biaya materai, pembuatan dan pemasanagan

patok tanda batas, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

(BPHTB) dan Pajak Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah

dan Bangunan (PPh) bagi yang terkena ketentuan perpajakan

menjadi beban kewajiban peserta program.

66

7.3.b Luas Dan Jumlah Tanah Obyek Prona

(1) Tanah Negara:

a. Tanah non pertanian dengan luas sampai dengan 2.000 m2

(dua ribu meter persegi), kecuali obyek PRONA yang

berlokasi wilayah Kab/Kota Kantor Pertanahan tipe A

sampai dengan luas 500 m2 (lima ratus meter persegi);

dan

b. Tanah pertanian dengan luas sampai 2 ha (dua hektar).

(2) Penegasan konversi/pengakuan hak :

a. Tanah non pertanian dengan luas sampai dengan 5.000 m2

(lima ribu meter persegi), kecuali obyek PRONA yang

berlokasi wilayah Kab/Kota Kantor Pertanahan tipe A

sampai dengan luas 1.000 m2 (seribu meter persegi); dan

b. Tanah pertanian dengan luas sampai 5 ha (lima hektar).

(3) Jumlah bidang tanah:

Bidang tanah yang dapat didaftarkan atas nama seseorang

atau 1 (satu) peserta dalam kegiatan PRONA paling banyak

2 (dua)bidang tanah.

C. Tugas dan Fungsi Pemerintah Desa dan Badan Pertanahan Nasional

1. Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Segala urusan pertanahan telah ditetapkan menjadi tugas dan

wewenang dari Badan Pertanahan Nasional (BPN). Badan Pertanahan

Nasional kemudian juga dibantu oleh beberapa pejabat yang terkait dengan

67

pertanahan, salah satunya adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan

juga pejabat lain yang telah dimaksud oleh peraturan terkait. Pasal 1

Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2015 Tentang

Badan Pertanahan Nasional kemudian mengatur mengenai pejabat yang

berfungsi menangani hal-hal terkait tanah yaitu Badan Pertanahan Nasional

“. . . Badan Pertanahan Nasional yang selanjutnya disebut BPN adalah

Lembaga Pemerintah Non Kementerian yang berada di bawah dan

bertanggung jawab kepada Presiden”.

Badan Pertanahan Nasional merupakan instansi vertikal sehingga

memiliki kantor wilayah berdasarkan pada provinsi, yang diatur dalam Pasal

2 Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan

Nasional Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 2016 Tentang Organisasi

Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Dan Kantor

Pertanahan berbunyi “. . .Kantor Wilayah mempunyai tugas melaksanakan

sebagian tugas dan fungsi Badan Pertanahan Nasional dalam wilayah

provinsi yang bersangkutan”. Tugas dan fungsi kemudian diatur dalamPasal

3 Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan

Nasional Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 2016 Tentang Organisasi

Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Dan Kantor

Pertanahan yaitu, Dalam melaksanakan tugas sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 2, Kantor Wilayah menyelenggarakan fungsi:

a. pengoordinasian, pembinaan, dan pelaksanaan penyusunan rencana,

program, dan anggaran Kantor Wilayah dan Kantor Pertanahan di

wilayahnya;

68

b. pengoordinasian, pembinaan, dan pelaksanaan survei, pengukuran

dan pemetaan, penetapan hak tanah, pendaftaran tanah dan

pemberdayaan masyarakat, penataan pertanahan, pengadaan tanah,

pengendalian pertanahan dan penanganan sengketa dan perkara;

c. pengoordinasian penyelesaian tindak lanjut temuan hasil

pengawasan;

d. pemantauan, evaluasi, dan pelaporan pelaksanaan kegiatan

pertanahan di Kantor Wilayah dan Kantor Pertanahan; dan

e. pemberian dukungan administrasi kepada seluruh unit organisasi

Kantor Wilayah dan pengoordinasian tugas dan pembinaan

administrasi pada Kantor Pertanahan.

2. Pemerintah Desa

Keterlibatan aktif dan keseriusan dari pemerintahan baik pemerintah

pusat, pemerintah daerah, kecamatan maupun pemerintah desa dalam

memainkan perannya untuk pembangunan desa, juga harus memperhatikan

setiap kebijakan-kebijakan yang akan diimplementasikan baik berupa

peraturan perundang-undangan, maupun melalui peraturan daerah yang

akan dikeluarkan atau yang akan dijalankan. Penyelenggara pemerintah

desa merupakan sub sistem dari sistem penyelenggara pemerintahan

sehingga desa memilki kewenangan untuk mengatur dan mengurus

kepentingan masyarakat di desanya.85

Pemerintah Desa sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 Undang-

Undang Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2014 Tentang Desa adalah

“Kepala Desa atau yang disebut dengan nama lain dan yang dibantu oleh

Pemerintah Desa atau yang disebut dengan nama lain”.

Pemerintah desa juga harus memiliki peran yang cukup baik sebagai

dinamisator, katalisator, maupun sebagai pelopor. Sebagai dinamisator

85 Widjaja, Haw. 2003. Otonomi Desa. Jakarta. Raja Grafindo Persada. Hal 3

69

pemerintah desa harus memiliki kemampuan dalam memberikan

bimbingan, pengarahan, maupun mengajak masyarakat dalam berpartisipasi

pada setiap pembangunan. Sebagai katalisator pemerintah desa dalam

melihat dan mengkoordinir langsung faktor-faktor yang dapat mendorong

pelaksanaan perkembangan pembangunan. Sebagai Pelopor pemerintah

desa yang memiliki kewibawaan, maka harus dapat mengayomi masyarakat,

memberikan contoh yang baik, memiliki dedikasi serta loyalitas yang tinggi,

serta dapat memberikan penampilan yang baik sehinga dapat dihargai dan

dihormati oleh masyarakat.86

D. Kajian Tentang Efektivitas Hukum

Efektivitas menurut kamus besar bahahasa Indonesia berarti ada akibat

atau memberikan hal yang berkesan atau sebuah keadaan yang berpengaruh,

dapat juga berarti membawakan keberhasilan.87 Secara etimologi pengertian lain

dari kata efektivitas berasal dari kata efektif, dalam bahasa inggris effectiviness yang

bermakna berhasil88 atau sesuatu yang dilakukan berhasil dengan baik, dalam

bahasa Belanda effectiev yang berarti memiliki daya guna. Kamus ilmiyah

populer mendefenisikan efektivitas sebagai ketepatan kegunaan, hasil guna

atau menunjang tujuan.89

86 Mondong Hendra. 2013. Peran Pemerintah Desa Dalam Meningkatkan Partisipasi

Masyarakat Dalam Pembangunan Desa. Sulawesi. Jurnal Governance. Vol 5, No 1. Universitas

Sam Ratulangi 87 Kamus Besar Bahasa Indonesia. 2012. Jakarta. Pt Gramedia Pustaka Utama 88 Sastrio Mansyur. 2013. Efektivitas Pelayanan Publik Dalam Perspektif Konsep

Administrasi Publik. Palu . Jurnal Academica. Vol. 05 No. 01. Fakultas Ilmu Sosial Dan Ilmu Politik

Universitas Tadulako 89 Nurul Hakim. Efektivitas Pelaksanaan Sistem Arbitrase Dan Alternatif Penyelesaian

Sengketa Dalam Hubungannya Dengan Lembaga Peradilan. Http://Www.Badilag.Net. Diakses

Tanggal 02 Maret 2018. Pukul 00.22 Wib

70

Untuk dapat mengetahui mengenai sejauh mana suatu efektivitas hukum

maka yang diukur adalah sejauh mana hukum tersebut dipatuhi oleh sebagian

besar sasaran yang dituju. Sekalipun dikatakan aturan yang ditaati tersebut

efektif, namun masih dapat mempertanyakan lebih jauh tingkatan derajat

efektivitasnya karena seseorang mentaati atau tidak suatu aturan hukum

bergantung pada kepentingannya.90 Untuk mengetahui mengenai efektivitas

dari perundang-undangan terdapat beberapa faktor yaitu :91

1) Pengetahuan tentang substansi (isi) perundang-undangan.

2) Cara-cara untuk memperoleh pengetahuan tersebut.

3) Institusi yang terkait dengan ruang lingkup perundang-undangan di dalam

masyarakat.

4) Bagaimana proses lahirnya suatu perundang-undangan yang tidak (sesaat),

yang diistilahkan oleh Gunnar Myrdall sebagai sweep legislation (undang-

undang sapu), yang memiliki kualitas buruk dan tidak sesuai dengan

kebutuhan masyarakat.

Bronislaw Malinowski memberikan teori mengenai suatu efektivitas

pengendalian sosial atau hukum. Bronislaw Malinowski menganalisis tiga

masalah yang meliputi:

1) Masyarakat modern dalam tata tertib kemasyarakatan dibatasi antara lain

oleh suatu sistem pengendalian sosial yang bersifat memaksa, yaitu hukum,

untuk melaksanakannya hukum didukung oleh suatu sistem atau alat-alat

90 Achmad Ali. 2009. Menguak Teori Hukum (Legal Theory) Dan Teori Peradilan

(Judicialprudence) Termasuk Interprestasi Undang-Undang (Legalprudence). Jakarta. Kencana.

Hal 375 91 Ibid, Hal 379

71

kekuasaan seperti kepolisian, pengadilan, yang diorganisasi oleh suatu

negara.

2) Pada masyarakat primitif jarang ditemukan alat-alat kekuasaan.

3) Dengan demikian menimbulkan pertanyaan yaitu, apakah dalam masyarakat

primitif tidak ada hukum.92

Menurut Soerjono Soekanto bahwa teori efektivitas hukum ditentukan

oleh 5 faktor, yaitu :93

1) Faktor hukumnya sendiri (undang-undang).

2) Faktor penegak hukum, yakni pihak-pihak yang membentuk maupun

menerapkan hukum.

3) Faktor sarana atau fasilitas yang mendukung penegakan hukum.

4) Faktor masyarakat, yakni lingkungan dimana hukum tersebut berlaku atau

diterapkan.

5) Faktor kebudayaan, yakni sebagai hasil karya, cipta dan rasa yang

didasarkan pada karsa manusia di dalam pergaulan hidup.

Soerjono Soekanto berpendapat bahwa efektivitas adalah parameter atau

tolat ukur mengenai sejauh mana suatu kelompok dapat mengapai tujuannya.

Efektivitas hukum menekankan kepada mengenai suatu peraturan yang telah

dibentuk dan kemudian diterapkan kepada masyarakat dapat berhasil

digunakan dalam mencapai sebuah tujuan yang diharapkan.94 Romli

92 Koentjaraningrat Dalam H. Halim Hs, Erlies Septiana Nurbani. 2014. Penerapan Teori

Hukum Pada Penelitian Tesis Dan Disertasi. Jakarta. Raja Grafindo Persada. Hal 30 93 Soerjono Soekanto. 2007 (I). Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Penegakan Hukum.

Jakarta. Raja Grafindo. Hal 5. 94 Soerjono Soekanto. 1983 (Ii). Kamus Sosiologi. Jakarta. Rajawali Press. Hal 98

72

Atmasasmita menyatakan bahwa faktor-faktor yang menghambat efektivitas

penegakan hukum tidak hanya terletak pada sikap mental penegak hukum,

namun juga terletak pada faktor sosialisasi hukum yang sering diabaikan.95

Menurut Gibson efektivitas adalah sebuah pencampaian terhadap tujuan

dan sasaran yang telah disepakati untuk mencapai tujuan usaha bersama.

Tingkat tujuan dan sasaran menunjukkan tingkat dari sebuah keefektivitasan.

Tercapainya tujuan dan sasaran itu ditentukan pula oleh pengorbanan yang

telah dilakukan. 96

Pengertian mengenai efktivifitas The Liang Gie menyatakan bahwa

efektivitas adalah sebuah keadaan yang mnegandung pengertian tentang

terjadinya terhadap dampak yang diinginkan.97 Efktifitas lebih lanjut

diterangkan dalam kamus administrasi menyatakan bahwa efektivitas atau

efectiviness adalah:

Suatu keadaan yang mengandung pengertian terjadinya efek (akibat)

yang dikehendaki kalau seseorang melakukan sesuatu perbuatan

dengan maksud tertentu yang memang dikehendakinya, maka

perbuatan ini dinyatakan efektif kalau menimbulka akibat atau maksud

sebagaimana yang dikehendaki.98

H. Emerson yang dikutip oleh Soewarno Handayaningrat, menyatakan

bahwa, efektivitas adalah sebuah ukuran yang artinya adalah tercapainya

95 Romli Atmasasmita. 2001. Reformasi Hukum, Hak Asasi Manusia &Penegakan Hukum.

Bandung. Mandar Maj. Hal 55. 96 Gibson Jl Jm Invancevich Dan Jh Donnelly. 2001. Organisasi. Terjemahan Agus Dharma.

Jakarta. Erlangga. Hal 120. 97 Mohammad Thoriq. 2003. Efektifitas Pelaksanaan Prona Swadaya Terhadap Percepatan

Pensertipikatan Tanah Di Kabupaten Semarang. Thesis. Semarang 98 James J Cribbin. 1990. Strategi Mengekfetifkan Organisasi. Jakarta. Pustaka Binaman

Presindo. Hal 48

73

tujuan yang telah ditentukan sebelumnya. Efektivitas merupakan unsur pokok

untuk mencapai tujuan atau sasaran yang telah ditentukan didalam setiap

organisasi, kegiatan ataupun progaram. Disebut efektif apabila tercapai tujuan

ataupun sasaran seperti yang telah ditentukan. 99

Untuk mewujudkan pelaksanaan pada peraturan hukum secara efektif

dan maka sistem pada penegakan hukumnya pun juga memerlukan pengaturan

yang tepat. Teori Legal System yang disampaikan oleh Lawrence M. Friedman

yang meliputi, isi hukum (Legal Substance), struktur hukum (Legal Structure),

budaya hukum (Legal Culture). Teori tersebut diuraikan sebagai berikut:

(1) Subtansi hukum merupakan norma, aturan, dan perilaku nyata manusia.

yang menentukan bisa atau tidaknya hukum itu dilaksanakan. Substansi

dapat berarti produk yang berada dalam sistem hukum yang mencakup

keputusan atau aturan.

(2) Struktur dalam sebuah sistem adalah kerangka yang sangat penting, karena

sebagai dari suatu lembaga dengan berbagai fungsinya dalam mendukung

terlaksananya sistem hukum itu sendiri. Hal ini adalah institusi penegak

hukum yang merupakan unsur nyata dari suatu sistem hukum.

(3) Budaya hukum merupakan sebuah adat istiadat, pandangan, cara berpikir

dan bertingkah laku masyarakat, bentuk prilaku masyarakat bagaimana

hukum digunakan, dipatuhi dan ditaati.100

99 Soewarno Handayaningrat. 1996. Pengantar Ilmu Administrasi Negara Dan Manajemen.

Jakarta. Pt. Gunung Agung. Hal 15. 100 Putu Sekarwangi Saraswati. 2013. Implementasi Hak Tersangka Untuk Memperoleh

Bantuan Hukum Pada Tingkat Penyidikan Di Wilayah Hukum Polda Bali. Thesis. Denpasar

74

Berbicara mengenai efektivitas hukum berarti membicarakan daya kerja

hukum itu dalam mengatur dan memaksa masyarakat untuk dapat taat terhadap

hukum yang telah berlaku. Hukum dapat dikatakan efektif apabila faktor-faktor

yang mempengaruhi hukum tersebut dapat berfungsi dengan baik. Tolak

ukuran efektif atau tidak suatu peraturan yang berlaku dapat dilihat dari

perilaku masyarakat. Suatu hukum atau peraturan perundang-undangan akan

efektif jika masyarakat berperilaku sesuai dengan yang diharapkan oleh

peraturan perundang-undangan.

Berdasarkan uraian teori diatas efektivitas adalah apabila sebuah

perencanaan untuk mencapai tujuan berfungsi sebagai cara untuk dapat

melakukan perbaikan, dalam tata cara yang akan dibuat dikemudian hari,

sehingga akan didapatkan hasil yang maksimal. Hal tersebut juga akan

membantu dalam mengasah kretivitas, karena akan muncul inovasi baru dalam

rangka mendaptkan hasil yang diinginkan. Membuat tolak ukur atau parameter

dari sebuah tujuan sangat diperlukan, yang kemudian dapat dilakukan evaluasi,

sehingga dapat diketahui apa yang sesuai dan tidak sesuai.