3

SISTEM

MANAJEMEN KONSTRUKSI

Pengantar

Setelah mempelajari sistem Kontraktor Utama (Konvensional) sebagai cara pengelolaan proyek,

maka bab ini akan menguraikan pengertian dari Sistem Manajemen Konstruksi (MK) sebagai

salah satu cara pengelolaan proyek konstruksi. Pada proyek yang besar dalam arti biaya dan

volume pekerjaan serta kompleks dilihat dari rumitnya pekerjaan, sistem ini akan membantu

karena adanya hal yang khusus dibandingkan dengan sistem Kontraktor Utama (Konvensional).

Keuntungan sistem Manajemen Konstruksi diuraikan juga dalam bab ini.

Setelah mempelajari bab ini, Anda diharapkan memahami pengertian Manajemen Konstruksi

(MK) sebagai suatu sistem pengelolaan proyek konstruksi. Lebih rinci lagi setelah mempelajari

teori Manajemen Konstruksi ini, diharapkan Anda dapat:

Menyebutkan dengan benar pengertian Sistem Manajemen Konstruksi.

Menuliskan tahapan Sistem Manajemen Konstruksi dengan benar dan menguraikan

tahapan-tahapan tersebut.

Menyebutkan keuntungan dari sistem Manajemen Konstruksi dibandingkan dengan Sistem

Konvensional.

MANAJEMEN

KONSTRUKSI (MK)

1.1. Pengertian Manajemen Konstruksi

Manajemen Konstruksi (MK) sebagai terjemahan dari Construction Management (CM) adalah

suatu metode untuk mengelola proyek dengan tahapan proses pembangunan:

Tahapan pengembangan konsep (concept development phase)

Tahap perencanaan (design phase)

Tahap pelelangan (tender phase)

Tahap pelaksanaan (construction phase)

Tahap pemeliharaan dan pengoperasian (maintenance and operation phase)

yang diperlakukan sebagai suatu sistem yang menyeluruh dan terpadu (integrated) dengan tujuan

untuk mencapai hasil yang optimal dalam aspek biaya, mutu dan waktu.

Sebagai suatu sistem penggunaan Manajemen Konstruksi banyak digunakan pada proyek-proyek

yang mempunyai ciri-ciri:

Berskala besar dan kompleks.

Mudah dipisah-pisahkan secara fisik menjadi banyak paket pekerjaan sesuai dengan

spesialisasi kontraktor

Dapat diprogramkan secara bertahap sehingga dapat diterapkan sistem fast track

Jadi untuk proyek-proyek yang berskala kecil dan sederhana sebetulnya tidak perlu menggunakan

manajemen konstruksi. Cukup menggunakan sistem kontraktor utama.

Agar menghasilkan keluaran (output) yang baik, diperlukan masukan (input) dan proses yang

baik pula. Sebagai input di sini adalah kerja sama yang baik dari Konsultan Manajemen

Konstruksi, kontraktor, perencana dan pemilik.

1.2. Urutan proses pengelolaan sistem Manajemen Konstruksi :

GAGASAN DESAIN UNDANGAN SPK PENYERAHAN I PENYERAHAN II

MULAI LELANG KONTRAKTOR

PENG KONSEP PERENCANAAN PELELANGAN PELAKSANAAN PEM & OPERASI

Sedangkan bobot keterlibatan pihak-pihak dalam tahap-tahap pembangunan dengan sistem MK

:

Tahap-tahap

PEMBANGUNAN

INPUT PENG KONSEP PERENCANAAN PELELANGAN PELAKSANAAN PEM & OPERASI

PEMILIK

PROYEK

PERENCANA

KONSULTAN

MK

KONTRAKTOR

1.3. Keuntungan Sistem Manajemen konstruksi :

Dibandingkan dengan sistem Kontraktor Utama, sistem MK mempunyai beberapa keuntungan:

Keuntungan dari segi biaya :

1. Biaya keseluruhan menjadi lebih hemat.

2. Biaya per bagian pekerjaan yang dominan menjadi optimal.

3. Total biaya akhir menjadi terkendali.

Keuntungan dari segi waktu :

1. Waktu keseluruhan lebih singkat.

2. Waktu untuk desain lebih panjang.

3. Pembelian material import lebih dini.

Keuntungan dari segi mutu :

1. Mutu pelaksanaan lebih terjamin.

2. Mutu kontraktor spesialis lebih terkendali.

Keuntungan dari segi yang lain :

1. Kesempatan kerja lebih merata.

2. Kesempatan menyempurnakan desain lebih banyak.

3. Pemeriksaan keuangan ganda.

4. Keperluan staf pemilik proyek lebih sedikit.

3.4. Penjabaran keuntungan Manajemen Konstruksi :

Keuntungan dari segi biaya :

1. Biaya keseluruhan lebih hemat.

Biaya pembangunan secara keseluruhan dapat dihemat 9,32 % apabila dibandingkan dengan

system Kontraktor Utama. Hal ini karena dapat dihindari keuntungan dan pajak ganda.

Yang dibandingkan Sistem MK Sistem KU

Biaya keseluruhan :

Biaya langsung

Dkerjakan sendiri

Dikontrakkan

Keuntungan

kontraktor

Imbalan jasa MK &

QS 6%

Pajak 11,5%

100 %

Tidak ada

10 %

--------------

110%

6% x 110%=

6,6%

---------------

116,6%

13,4%

---------------

130 %

Diasumsi 40 %

Diasumsi 60 %

Keuntungan

Sub-Kont 10%x60% = 6%

Pajak Sub-kont

11,5 % x (60%+6%) = 7,59%

-------------------

113.59%

10 % x 113,59% = 11,36%

-------------------

124,95%

tidak ada

--------------------

124,95%

14,37%

--------------------

139,32%

Dari uraian di atas, nampak sistem Manajemen Konstruksi dapat menghemat biaya keseluruhan

9, 32 %.

2. Biaya per pekerjaan yang dominan lebih optimal

Biaya per pekerjaan yang dominan lebih optimal, karena pada awal tahap

perencanaan konsultan Manajemen Konstruksi (Konsultan MK) sudah ikut berpartisipasi

dengan membuat studi perbandingan. Baik dari segi material yang akan dipakai maupun

metode pelaksanaannya.

3. Total biaya akhir lebih terkendali.

Total biaya akhir proyek lebih terkendali dan selalu dapat diperkirakan jauh-jauh hari

sebelumnya serta diikuti dan diperbarui terus menerus sesuai dengan perkembangan desain.

Sedangkan pada sistem Kontraktor Utama baru diketahui setelah seluruh desain selesai.

Keuntungan dari segi waktu :

1. Waktu keseluruhan lebih singkat.

Waktu pembangunan secara keseluruhan dapat dipersingkat, karena adanya sistem fast

track Dengan sistem ini desain dapat dilakukan secara bertahap, sehingga pelelangan dan

pelaksanaan dapat dimulai meskipun desain belum selesai seluruhnya. Pada sistem

Kontraktor Utama waktu keseluruhan lebih lama karena pelaksanaan harus menunggu desain

selesai seluruhnya.

Sistem Konvensional

Pengembangan

Konsep

Perencanaan Pelelangan Pelaksanaan Pemeliharaan &

operasi

Sistem MK

2. Waktu untuk desain

Waktu untuk desain dengan sistem Manajemen Konstruksi lebih panjang dibandingkan

dengan sistem Konstruksi Utama.

3. Pembelian material import.

Pembelian material import dengan sistem Manajemen Konstruksi lebih awal, karena tidak

perlu menunggu seluruh desain selesai. Hal ini berbeda jika dibandingkan dengan sistem

Kontraktor Utama yang harus menunggu seluruh desain selesai.

Keuntungan dari segi mutu :

1. Mutu pelaksanaan lebih terjamin karena konsultan MK ikut membantu kontraktor dalam hal

metode pelaksanaan dan penerapannya.

2. Mutu kontraktor spesialis lebih terkendali

Mutu kontraktor spesialis lebih terkendali karena seleksi kontraktor spesialis (prakualifikasi)

semua ditangan pemilik dengan dibantu oleh konsultan MK. Lain dengan sistem Kontraktor

Utama yang pemilihannya lebih banyak di tangan Kontraktor Utama.

3.5.Peranan Konsultan MK dalam proses pembangunan proyek.

Tahap pengembangan konsep

1. Membantu mengembangkan sasaran proyek yang ingin dicapai pemilik dari aspek biaya dan

waktu.

Pengembangan

konsep

Perencanaan

Pelelangan

Pelaksanaan

Pemeliharaan

Penghematan

waktu

2. Mengidentifikasikan batasan-batasan utama dari semua aspek pembangunan.

3. Membuat usulan mengenai organisasi proyek serta hubungan kerja antara pemilik, konsultan

perencana, konsultan MK dan kontraktor.

4. Memberikan saran-saran prinsipil mengenai konsep desain yang dibuat oleh konsultan

perencana dari aspek biaya, waktu dan bahan studi awal.

5. Menyusun pembagian paket-paket pekerjaan sebagai dasar tahapan perencanaan.

6. Membuat perkiraan biaya awal berdasarkan konsep awal (preliminary design) dari konsultan

perencana.

7. Membuat proyeksi arus dana (cash flow)

Tahap perencanaan

1. Melaksanakan koordinasi dan pengawasan pekerjaan pemetaan (topografi) dan penyelidikan

tanah (soil investigation) sebagai dasar perencanaan.

2. Menyusun jadwal review dan lelang bersama-sama dengan konsultan perencana.

3. Melakukan review (peninjauan kembali) setiap gambar rencana dan persyaratan teknis yang

diajukan oleh konsultan perencana pada setiap perkembangan desain.

4. Membuat buku rencana kerja dan syarat-syarat (RKS).

5. Membuat perkiraan biaya per paket pekerjaan sesuai dengan perkembangan desain yang

senantiasa diperbarui.

6. Memberikan rekomendasi dalam aspek biaya, waktu dan mutu mengenai pembelian dan

substitusi material.

7. Mengurus ijin-ijin yang diperlukan untuk pembangunan.

Tahap pelelangan

1. Mengadakan prakualifikasi calon peserta lelang bersama pemilik proyek.

2. Mengadakan rapat persiapan lelang (pre tender meeting) bersama konsultan perencana dan

pemilik proyek.

3. Mengusulkan daftar calon rekanan yang akan diundang lelang.

4. Membuat perincian jenis pekerjaan dan volume (bill of quantity) yang akan dipakai sebagai

pedoman bagi semua peserta lelang dalam mengajukan penawaran.

5. Mengadakan rapat penjelasan lelang (aanwisjing) bersama konsultan perencana dan pemilik

proyek.

6. Menyiapkan dokumen lelang.

7. Membuat perhitungan biaya pasti untuk setiap paket pekerjaan yang akan dipakai sebagai

dasar evaluasi penawaran peserta lelang.

8. Melaksanakan evaluasi setiap paket lelang dan memberikan rekomendasi kepada pemilik

proyek dalam penentuan pemenang lelang.

9. Menyaipkan dokumen kontrak antara pemilik dan kontraktor pemenang lelang.

Tahap pelaksanaan

1. Membuat rencana induk pelaksanaan secara terpadu untuk seluruh paket pekerjaan.

2. Menyusun semua prosedur yang diperlukan di lapangan.

3. Mengadakan rapat pra pelaksanaan (preconstruction meeting) dengan kontraktor pemenang

lelang.

4. Mengkoordinir pekerjaan fasilitas penunjang sementara (prasarana kerja).

5. Mengarahkan rencana kerja masing-masing kontraktor agar sejalan dengan rencana induk

pelaksanaan.

6. Mengkoordinir, mengarahkan serta mengendalikan pelaksanaan masing-masing kontraktor

dalam aspek waktu, mutu dan keselamatan kerja.

7. Memproses ijin-ijin yang diperlukan selama pelaksanaan.

8. Mengkoordinir asuransi masing-masing paket pekerjaan.

9. Memeriksa gambar detail pelaksanaan (shop drawing) dan contoh material yang diajukan

kontraktor.

10. Memimpin rapat koordinasi proyek, baik yang rutin (mingguan) maupun yang khusus.

11. Membuat laporan kemajuan pekerjaan dan laporan keuangan secara periodik.

12. Mengevaluasi perintah perubahan pekerjaan (change order) dari aspek biaya dan waktu.

13. Menghitung biaya dan memproses pekerjaan tambah kurang akibat perubahan pekerjaan.

14. Mengevaluasi dan memperbarui (updating) rencana biaya proyek secara periodik.

15. Menyiapkan dan memeriksa dokumen pembayaran para kontraktor.

16. Mengevaluasi dan merekomendasikan pada pemilik proyek mengenai tuntutan (claim)

kontraktor.

17. Membuat dokumentasi pembangunan proyek.

18. Melaksanakan pemeriksaan akhir sebelum penyerahan pertama untuk membuat daftar

perbaikan pekerjaan (defect list).

19. Menyiapkan dan memeriksa berita acara penyerahan pertama.

Tahap pemeliharaan pengoperasian

1. Mengkoordinir, mengarahkan serta mengontrol perbaikan pekerjaan sesuai dengan defect list.

2. Mengkoordinir agar kegiatan pelaksanaan dan operasional proyek secara bertahap dapat

berjalan bersama-sama tanpa saling mengganggu sampai dilakukan proses serah terima

seluruh proyek.

3. Mengarahkan dan memeriksa manual (pedoman pemakaian dan pemeliharaan bangunan serta

peralatan).

4. Mengarahkan dan memeriksa as build drawing (gambar yang sesuai dengan yang

dilaksanakan).

5. Memproses garansi/ jaminan/ sertifikat peralatan dan training operator.

6. Menyiapkan dan memeriksa berita acara penerimaan kedua.

Latihan :

1. Bilamanakah sistem Manajemen Konstruksi dipakai dalam suatu proyek?

2. Apakah perbedaan antara sistem MK dengan sistem Kontraktor Utama?

3. Sebutkan keuntungan penggunaan Manajemen Konstruksi dari segi waktu?

4. Mengapa dengan sistem Manajemen Konstruksi dapat dikatakan lebih murah dibandingkan

dengan menggunakan sistem kontraktor Utama?

5. Sistem Manajemen Konstruksi (MK) dibandingkan dengan sistem Konvensional (Kontraktor

Utama) mempunyai beberapa keuntungan di antaranya dari segi biaya.

Buatlah penjabaran keuntungan biaya sistem MK dibandingkan dengan sistem KU jika

diasumsikan pekerjaan 60% dikerjakan oleh Kontraktor Utama dan 40% dikerjakan oleh

Subkontraktor! Keuntungan 10%; pajak 11,5%; imbalan jasa KMK 6%; imbalan jasa pengawas

3%.

Berapa rupiahkah dapat dihemat, jika nilai proyek Rp. 6.424.000.000,-

6. Buatlah penjabaran keuntungan biaya sistem MK dibandingkan dengan sistem Kontraktor

Utama, jika:

Diasumsikan pekerjaan 50 % dikerjakan oleh Kontraktor Utama dan 50% dikerjakan

oleh Sub Kontraktor.

Keuntungan 10% dan pajak 11,5%

Imbalan jasa KMK 6%

Imbalan jasa Pengawas 3%

7. Dengan sistem Manajemen Konstruksi, pelaksana akan mendapat kesempatan yang lebih

besar untuk mendapatkan proyek. Mengapa demikian? Jelaskan

Rangkuman :

Manajemen Konstruksi (MK) sebagai terjemahan dari Construction Management (CM) adalah

suatu metode untuk mengelola proyek, dengan tahapan proses pembangunan :

Tahap pengembangan konsep (concept development phase)

Tahap perencanaan (design phase).

Tahap pelelangan (tender phase).

Tahap pelaksanaan (construction phase).

Tahap pemeliharaan dan pengoperasian (maintenance and operation phase).

yang diperlakukan sebagai suatu sistem yang menyeluruh dan terpadu (intergrated) dengan

tujuan untuk mencapai hasil yang optimal dalam aspek biaya, mutu dan waktu.

Sistem Manajemen Konstruksi mempunyai berbagai keuntungan dari segi biaya, waktu

dan mutu.

LEMBAR JAWABAN

LATIHAN BAB 3 MANAJEMEN KONSTRUKSI