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Ingeniero Agrónomo Héctor M. Serrano D.Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.819Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrónomos SVIA: 1.001 y P001Sudeban: P. 2.574
Maracay, 11 de Mayo del 2.010
Señores:
Banco del Tesoro
Sucursal Maracay
Presentes.-
De acuerdo a los requerimientos de la ciudadana:
CAROLINA CAIAFA RAVENNA, Venezolana, titular de la Cédula
de Identidad Número V – 16.206.855 y de este domicilio; se
procedió a practicar un avalúo técnico para emitir mi opinión
sobre el Valor de Mercado actual de un Apartamento signado
con el No. 42, Planta Cuarto Piso del Edificio denominado
“Residencias Josefina”, el cual se encuentra situado en el
Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº 204, Parroquia Madre
María de San José, Jurisdicción del Municipio Girardot Maracay
Edo. Aragua.
Para dar mi opinión sobre el valor de mercado
correspondiente de los bienes señalados a mí persona; me fue
entregado el informe fotográfico contentivo de las condiciones
de las mismas, a fin de obtener información sobre las
características que tienen peso sobre su valor. Se aplicaron
métodos de valoración para poder determinar el valor de los
bienes. Este avalúo parte del supuesto que la propiedad
incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga
acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. El
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Informe incluye: Esta carta resumiendo el resultado de la
investigación. Un Certificado. Cuerpo del Informe donde se
describen los bienes avaluados, criterios empleados, cálculos,
conclusiones y anexos, donde se incluyen: fotos, documento
presentado y la Credencial de SUDEBAN e Inscripciones en
otras instituciones de mi persona.
En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así
como de las premisas especificadas, es de mi opinión que al
11 de Mayo de 2.010, el Valor de Mercado del apartamento
con las características antes mencionadas y que se observan
en el informe fotográfico anexo y otras premisas establecidas
por mi persona, se determina que el valor actual del bien
antes señalado, se expresa de manera razonable en la
siguiente cifra:
QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y
OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS
(586.258,68 Bs. F.).
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ING. HÉCTOR SERRANO
Perito Avaluador
C. I.: V – 2.750.381
C. I. V.: 10.819
P. A. – SVIA: 001
SUDEBAN: P – 2.574
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CERTIFICACIÓN
El avaluador abajo firmante certifica:
a) El avalúo realizado es producto de métodos
esencialmente objetivos, científicos y universalmente
admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo
ningún factor, intención o sentimiento personal que
pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o
hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al
aplicar los mencionados métodos.
b) No existe ningún interés directo ni indirecto con la
propiedad ni con los contratantes en cualquier operación
comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra
índole.
c) Todos los datos obtenidos de terceras personas o de
archivos para confeccionar el presente informe son
ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y
que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún
factor importante que puedan influir en el resultado de
este avalúo.
d) No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en
este informe.
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e) El avaluador declara bajo fe de juramento no ser, para
la fecha de realización de este informe, FUNCIONARIO
PÚBLICO de ninguna Institución del estado.
ING. HÉCTOR SERRANO
Perito Avaluador
C. I.: V – 2.750.381
C. I. V.: 10.819
P. A. – SVIA: 001
SUDEBAN: P – 2.574
INFORME DE AVALÚO
PRESENTADO A: BANCO DEL TESORO
SUCURSAL MARACAY
SOLICITADO: CAROLINA CAIAFA RAVENNA,
OBJETO DEL AVALÚO: DETERMINAR EL VALOR ACTUAL
DE UN APARTAMENTO.
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DIRECCIÓN: APARTAMENTO SIGNADO CON EL Nº.
42, PLANTA CUARTO PISO DEL
EDIFICIO DENOMINADO
“RESIDENCIAS JOSEFINA” EL CUAL
SE ENCUENTRA SITUADO EN EL
BARRIO LA BARRACA, AVE. ESTE
Nº 204, PARROQUIA MADRE MARIA
DE SAN JOSE, JURISDICCIÓN DEL
MUNICIPIO GIRARDOT, MARACAY
EDO. ARAGUA.
MONTO DEL AVALÚO: Bs. F 586.258,68
INSPECTOR RESPONSABLE: ING. AGRO. HECTOR M. SERRANO D.
AVALUADOR: ING. HÉCTOR SERRANO
Perito Avaluador
C. I.: V – 2.750.381
C. I. V.: 10.819
P. A. – SVIA: 001
SUDEBAN: P – 2.574
FECHA DE ENTREGA: 14 DE MAYO DE 2.010
CALCULOS REALIZADOS: CUADROS Nº1, Nº2 Y Nº3
SE OBSERVARAN POSTERIORMENTE
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I. OBJETO DEL AVALÚO
El objeto del presente informe es determinar el valor
actual del inmueble que posteriormente se describe:
Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso del
Edificio denominado “Residencias Josefina”, el cual se
encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº
204, Parroquia Madre María de San José, Jurisdicción del
Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua. El cual servirá de
base en la toma de decisiones, para una posible operación
comercial.
II. FECHA DEL AVALÚO
El informe está fechado el 11 de Mayo de 2.010
III. IDENTIFICACIÓN DEL BIEN
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El Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso
del Edificio denominado “Residencias Josefina”, el cual se
encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº
204, Parroquia Madre María de San José, Jurisdicción del
Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua. El cual servirá de
base en la toma de decisiones, para una posible operación
comercial.
IV. MODO DE PROCEDER AL AVALÚO
Durante la elaboración de este avalúo se ha recabado
toda la información necesaria, efectuándose visita de
inspección tanto al inmueble objeto, como a la zona y sus
alrededores.
La Inspección del inmueble fue llevada a cabo en la
persona del perito Avaluador HÉCTOR M. SERRANO D. y la
misma comprendió cinco aspectos:
a) Inspección ocular.
b) Visita de la zona y sus alrededores.
c) Verificación de los datos contenidos en documentos de
propiedad.
d) Verificación del estado actual
e) Informe fotográfico.
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V. SERVICIOS, ACCESOS Y AREAS DE INFLUENCIAS
Servicios:
La zona cuenta con los servicios básicos necesarios para
el funcionamiento de este tipo de comunidades Residencial-
Comercial, entre los que podemos citar: Energía Eléctrica,
Alumbrado Público, Teléfono, Fax, Aceras, Aguas,
(ACUEDUCTO), Vialidad asfaltada.
También los servicios complementarios como:
Instituciones Bancarias, Instituciones Médico Asistenciales,
Educacionales desde la Primaria, Secundaria, Restaurantes,
Urbanizaciones, Supermercados y Centro Comercial en donde
se pueden suplir las necesidades primarias de Alimentos,
Ropas u otros servicios.
Es importante destacar, que la ubicación del Edificio
denominado “Residencias Josefina” es privilegiada dentro del
contexto Urbano del Sector Este de Maracay, tanto por estar
al pié de la principal arteria vial como lo es la Avenida Bolívar,
que le permite acceso rápido y directo así como a los Centros
Comerciales existentes, locales comerciales, lo que atrae
personas de las ciudades cercanas, del interior del país y
turistas.
Accesos:
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Su principal Acceso se realiza a través de la Avenida
Bolívar, la zona posee fácil comunicación con el resto de la
ciudad.
VI. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:
En el documento de Parcelamiento y de Condominio del
Edificio denominado “Residencias Josefina”, están
determinadas las medidas, linderos y demás especificaciones,
según consta de documento protocolizado en la Oficina
Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito
Girardot, del Estado Aragua, el día 03 de Noviembre de 1.980,
bajo el No. 08, Folio 30 vto., Tomo 2 adicional, protocolo
Primero.
VII. DESCRIPCIÓN ESPECÍFICA DEL INMUEBLE
La edificación posee Arquitectura sencilla, construida en
forma tradicional.
El apartamento objeto de Avalúo posee las siguientes
características particulares:
a) Materiales y Acabados:
Estructura: Losa de concreto, apoyada sobre columnas y vigas
de concreto armado.
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Instalaciones: Eléctricas del tipo embutido. Sanitarias del tipo
embutidas.
Piso: Cerámica de color.
Albañilería: Bloques de arcilla frisados y pintados.
Puertas: Madera.
Closet: Tipo de madera y tipo espejo.
Piezas Sanitarias: Tipo Cerámica de color.
Recubrimientos: Frisos tipo liso.
Rejas: En entrada principal y en el balcón
de la ventana.
Cerradura: De seguridad en puerta principal.
Conservación: El apartamento se encuentra en
excelente estado de conservación.
b) Distribución:
Consta de las siguientes dependencias: Salón-comedor, tres
(03) Habitaciones, Dos (02) Baños, Cocina, Lavadero. Hall de
entrada, Balcón, Jardinera y Cuatro (04) Closets;
c) Área de Construcción:
El apartamento posee un área aproximada de 118,82 m2.
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d) Linderos del Apartamento:
Norte: Con vacío que lo separa del Apartamento Nº
41, escaleras generales del edificio, hall de
ascensores y cuarto del ducto de basura.
Sur: Con Fachada Sur del edificio
Este: Con Fachada Este del edificio.
Oeste: Con Fachada Oeste del edificio.
e) Porcentaje de Condominio:
Como consecuencia del régimen de Propiedad Horizontal
aludido, al inmueble objeto en estudio le corresponde un
porcentaje de Condominio de CINCO ENTEROS CON TRES
MIL CUATROCIENTAS OCHO DIEZ MILESIMAS POR
CIENTO (5,3408%), sobre los bienes y cargas comunes del
condominio; respectivamente, y lo doy aquí por reproducido.
Lo cual consta en documento protocolizado en la Oficina
Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito
Girardot, del Estado Aragua, el día 03 de Noviembre de 1.980,
bajo el No. 08, Folio 30 vto., Tomo 2 adicional, protocolo
Primero.
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f) Propietario Actual:
Para el momento de la realización de este Avalúo, el
propietario según documento presentado a nosotros, es la
Ciudadana CAROLINA CAIAFA RAVENNA, Venezolana, titular de la
Cédula de Identidad Número V – 16.206.855 y de este domicilio,
VIII. DETERMINACIÓN DEL VALOR
a) Definición:
Se define el valor de Mercado para este propósito como el
precio más probable que en un mercado abierto, se puede
obtener dejando los activos en oferta por un período de tiempo
razonable, tomando en consideración su edad, condición, utilidad
y mercado.
La determinación del valor actual no debe entenderse como
precio, ya que el valor será cuantificado teniendo presente la
capacidad el bien para satisfacer una necesidad a su propietario
actual, en las mejores condiciones posibles.
b) Supuestos y condiciones limitantes:
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El presente informe está sujeto a los siguientes supuestos y
limitantes:
b-1) No se ha realizado ningún análisis de los recaudos
presentados ante nosotros, motivo por el cual no asumimos
responsabilidad alguna sobre su titularidad del bien
avaluado. Así entiendo, que el mismo es negociable en el
mercado, que la propiedad no está violando código alguno,
ordenanza, estatuto y otra regulación gubernamental.
b-2) La información y datos entregados, que han sido empleados
en el presente Avalúo, provienen de fuentes estimadas,
confiables, y que no tienen intereses algunos en alterarlos,
pero no asumo mayor responsabilidad por su exactitud.
b-3) Supongo la no existencia de condiciones ocultas de los
activos valuados que afecten adversamente el valor
expresado.
b-4) El valor total de los distintos activos es aplicable únicamente
bajo el esquema general de este Avalúo. Los valores
expresados no pueden por tanto ser utilizados con relación a
algún otro avalúo.
c) Método a utilizar:
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La obtención del valor del inmueble se realizará a través del
Método del Mercado, el cual será desarrollado de la siguiente
manera:
Investigación en la oficina del Registro Público
correspondiente, de las operaciones de compra-venta de bienes
similares al inmueble en estudio.
Homogenización de los referenciales, esto es hacerlos
comparables con el bien a avaluarse. Esto se logra mediante
correctivos, entre los cuales cabe citar los siguientes:
Confiabilidad, deseabilidad, actualización por fecha de la
operación, ubicación y superficie.
Análisis estadístico para estudiar las características de la
distribución de la muestra.
Análisis de correlación, que dependerá del estudio anterior.
Si hay mucha variabilidad ya sea en los precios unitarios o en las
áreas de los referenciales, es irrelevante el promedio o la
mediana como representativo de la distribución.
Elaboración del "INFORME DE AVALÚO" inmueble completo
con su objetivo, descripción, cálculos, modo de proceder al
Avalúo, justificación del valor y conclusiones.
FUENTE DE INFORMACIÓN
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Las fuentes de información que se usaron para realizar este
Avalúo son:
LOS PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCION: Según
planta de valores de la construcción de elaboración propia del
departamento de Inspecciones e investigaciones de esta
empresa.
REFERENCIAS CONSULTADAS: Revista Data Construcción,
Revista de SOITAVE, Revista PROINVEROBRAS, Publicación de
la Contraloría General de la República y consulta a
Organismos como: Minfra y Cámara de la Construcción del
Estado Aragua.
Operaciones de compra-venta debidamente protocolizadas,
extraídas de la Oficina Subalterna de Registro, el cual engloba
operaciones de la zona donde está situado el inmueble objeto de
este estudio.
Oferta de Bienes Raíces: Obtención de datos a través de
medios de comunicación impresos; como lo son las revistas
especializadas y el uso de la Oficina de Catastro.
d) Descripción de la Labor en el Cálculo de Valores.
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Con el objeto de diagnosticar, formular y poder evaluar
la dinámica de los precios a lo largo del tiempo, efectuamos un
análisis con las proyecciones correspondientes.
OPERACIONES DE REGISTRO
En hoja anexa se encuentran las más importantes
transacciones de Compra-Venta efectuadas en la Oficina de
Registro correspondiente, también se señalan en dicha hoja
los cálculos respectivos, realizados en Computador.
Para el análisis de los referenciales se han considerado
las siguientes variables:
DESEABILIDAD y UBICACION
Dadas las características de ubicación del edificio
denominado “Residencias Josefina”, el cual se encuentra
situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº 204,
Parroquia Madre María de San José, Jurisdicción del Municipio
Girardot Maracay Edo. Aragua. Se estima que posee
deseabilidad, también es importante señalar que el sector es
considerado importantes del Centro de esta ciudad.
CORRECTIVOS
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Se ha creído necesario emplear correctivos, que
permitan depurar y mejorar los referenciales con el fin de
establecer un valor, dichos correctivos absorberán las
variaciones e intangibles observados en el mercado, se
denominarán así:
Correctivos por Actualización (BC) 35%
Confiabilidad de la información 20%
(Referenciales)
Por superficie propia (ver fórmula en hoja de cálculos, anexa).
Por ubicación (respecto a las muestras, ver hoja anexa).
VALOR UNITARIO CALCULADO
CUATRO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES
CON CERO SEIS CENTIMOS (4.934,006 Bs.F / m2).
IX. AVALÚO DEL INMUEBLE
Basado en los cálculos y mediciones anteriormente
expuestas tenemos:
El Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso
del Edificio denominado “Residencias Josefina”, el cual se
encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº
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204, Parroquia Madre María de San José, Jurisdicción del
Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua, tiene un valor a la
presente fecha de:
VALOR ACTUAL DEL APARTAMENTO:
QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y
OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS
(586.258,68 Bs. F.).
X. RESUMEN Y CONCLUSIONES
En la apreciación del Valor del Mercado del inmueble
identificado anteriormente, incidieron notablemente los
siguientes elementos de juicio: comportamiento del mercado
inmobiliario, costos actuales de construcción de la zona,
características del inmueble la zona, la vialidad, accesos
directos, confluencia peatonal
Como consecuencia de lo anterior se estima el valor del
AARTAMENTO, a la fecha de 11 de Mayo del 2.010 en:
QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y
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OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS
(586.258,68 Bs. F.).
ING. HÉCTOR SERRANO
Perito Avaluador
C. I.: V – 2.750.381
C. I. V.: 10.819
P. A. – SVIA: 001
SUDEBAN: P – 2.574
BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA
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Control District and Urban Water Resources Research
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Washington DC, EEUU. EPA – 821 – B – 02 - 001. 216 pp.
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Londres RU. 489 pp.
3. CIRIA C523 (2001) Sustainable urban drainage systems,
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5. Gómez M, Sánchez H, Dolz J, López R, Nania L, Cabrera E,
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sostenibilidad en el Plan Director de Infraestructura, en III
Simposio Nacional sobre Carreteras y Medio Ambiente,
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RESUMEN
FOTOGRÁFICO
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DOCUMENTOS
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CREDENCIALES
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