ASPEK NILAI LAHANASPEK NILAI LAHAN

Future Growth: Developing Future Growth: Developing CountriesCountries

Developing country

urban

urban

rural

rural

Sudut pandang

Kepentingan Makro

Geo-Ekonomi

Sudut pandang

Kepentingan Mikro

Geo-Pemasaran

• Land Policy

• Struktur Kota/Daerah

• Land Use Planning

• Lokasi Usaha

• Kawasan Industri

• Lokasi tempat tinggal

Pendekatan

Kapitalis

Pendekatan

Sosialis

Pendekatan Spiritual

SP

ATIA

L

AR

RA

NG

EM

EN

T

Str

uktu

r T

ata

Ru

an

g

VS

How do land use, and How do land use, and development development

►Land policy:Land policy: to control development, either in sense of to control development, either in sense of

shaping land use patterns or ensuring shaping land use patterns or ensuring degree of fairness and redistribution of degree of fairness and redistribution of gains to be madegains to be made

DEVELOPMENTDEVELOPMENT

► PROCESSPROCESS

development pressures and prospectsdevelopment pressures and prospects development feasibilitydevelopment feasibility implementationimplementation

Landowner CharacteristicsLandowner Characteristics

► Legal personality (individual, company, Legal personality (individual, company, public body)public body)

► Occupancy status (owner-occupied, Occupancy status (owner-occupied, landlord, etc)landlord, etc)

► Sources of income/wealthSources of income/wealth► Family/personal characteristics (age, Family/personal characteristics (age,

successor, etc.)successor, etc.)► Means of acquisition (inheritance, purchase, Means of acquisition (inheritance, purchase,

etc) and motive of ownershipetc) and motive of ownership► Knowledge and Attitude to RiskKnowledge and Attitude to Risk

Site characteristicsSite characteristics

►SizeSize►Current use and level of fixed Current use and level of fixed

investmentinvestment► location (in relation to existing location (in relation to existing

development, roads, services)development, roads, services)►Physical characteristics (drainage, Physical characteristics (drainage,

topography, etc)topography, etc)►Planning status (zoned for development, Planning status (zoned for development,

green belt, etc)green belt, etc)

Contextual FactorsContextual Factors

►Land Prices (current market value, Land Prices (current market value, state of economy)state of economy)

►Taxation policy (capital gains, Taxation policy (capital gains, development gains)development gains)

►Land policy (compensation and Land policy (compensation and betterment, etc)betterment, etc)

►Planning policy (growth or restraint Planning policy (growth or restraint area; decisions on appeal)area; decisions on appeal)

►Expectations of Political change?Expectations of Political change?

Instruments and Techniques of Instruments and Techniques of Land PolicyLand Policy

►Zoning: provisions for land use; Zoning: provisions for land use; associated with urban development plan; associated with urban development plan; may include building and construction may include building and construction standardsstandards

►Taxation: property and site taxationTaxation: property and site taxation

►Public v Private Land ownership: varies Public v Private Land ownership: varies from full nationalization to privatefrom full nationalization to private

Land restoration PoliciesLand restoration Policies

►Location, location, locationLocation, location, location

►MONEYMONEY

►Middle class resettlement in older Middle class resettlement in older urban neighborhoods; displacement urban neighborhoods; displacement dilemmadilemma

KONDISI KAWASAN PANTURA JAKARTASlum Area Kemacetan Hutan

bakau

Kampung Nelayan

Pelabuhan ikan

Endapan sampah

Abrasi

PERMASALAHAN LINGKUNGAN PANTURA JAKARTA MERUPAKAN LOKASI BANJIR DAN GENANGAN AIR KARENA 40% DARI

LUAS PROVINSI DKI JAKARTA (TERUTAMA TERLETAK DI WILAYAH UTARA JAKARTA) MERUPAKAN DATARAN RENDAH

40 %40 %

Qs<<QbQs<<Qb

KONDISI TOPOGRAFIS DKI JAKARTA

MEMBANGUN SISTEM POLDER SEBAGAI UPAYA MENGATASI BANJIR DAN GENANGAN AIR

PERDA 6/1999RTRW PROVINSI

DKI JAKARTA 2010

PETA RENCANA STRUKTUR TATA RUANG

LANDASAN HUKUM

RENCANA PENGEMBANGAN DI SEPANJANG KAWASAN PANTURA JAKARTA

Soekarno-HattaInternational Airport

JakartaOld City

AncolPLUIT

Pantai Kapuk

HARBOUR TOLLROAD

INNER RING ROAD

OUTER RING ROAD

OUTER-OUTER

RING ROAD

OUTER RING ROAD

KARANG TANJUNG TOLL

ROAD

AS HARBOUR, INDUSTRIAL, AND WAREHOUSE FUNCTIONS THROUGH LAND RECLAMATION DAN REVITALZATION

WESTERN AREA (HOUSING) CENTRAL AREA (CBD) EASTERN AREA (INDUSTRY)

MARUNDAPORT OF TANJUNG

PRIOK

Sumber :MODIFIKASI DARI BADAN PELAKSANA REKLAMASI PANTAI UTARA JAKARTASUB DIT PENATAAN DAN REVITALISASI KAWASAN DIT PERKOTAAN METROPOLITAN

RENCANA REL

KA

Nilai Tanah

Aksesibilitas

KenyamananLingkungan

KetersediaanUtilitas

KarakteristikBidang

StrukturKondisiLingkunganSekitarLangsung

Obyek Wisata

JalanKeamanan

Pendidikan PasarPusat Pemerintahan

KesehatanSarana Transportasi

TeleponListrik

TV Kabel

Gas

PAMKabel Internet

Struktur KotaPenggunaanTanah

PeruntukanTanah Letak Bidang

Terhadap Jalan

StatusTanah

Riol

Bantaran SungaiBanjirCagar Budaya

Tawuran Warga

Kriminalitas

Kerapatan Bangunan

KepadatanPenduduk

% BangunanTeratur

Penggunaan TanahMayoritas

FAKTOR PENENTU NILAI TANAH

Sosial-Politik-budaya-

Psikologis

1.1. VARIABEL DUMMY1.1. VARIABEL DUMMY

1. Peruntukan Tanah

2. Penggunaan Tanah

3. Status Tanah

4. Bentuk Bidang Tanah

5. Tinggi Bidang Terhadap Jalan

6. Daerah Banjir

7. Daerah Kumuh

8. Daerah Cagar Budaya

PENGKAJIAN VARIABELPENGKAJIAN VARIABELTahap 1

9. Bidang di bantaran sungai

10. Daerah Tawuran

11. Fasilitas Pelayanan TV Kabel

12. Fasilitas Pelayanan Internet

13. Frekwensi terjadinya kebakaran

14. Frekwensi tindak kriminal

1. 2. VARIABEL KONTINYU1. 2. VARIABEL KONTINYU1. Jarak ke Pasar Regional2. Jarak ke Pasar Kota3. Jarak ke Pasar Wilayah4. Jarak ke Pasar Lingkungan5. Jarak ke Mal/pertokoan6. Jarak ke Pasar Swalayan7. Jarak ke SD/Sederajat8. Jarak ke SD Unggulan9. Jarak ke SMP/Sederajat10. Jarak ke SMP Unggulan11. Jarak ke SMU12. Jarak ke SMU Unggulan13. Jarak ke Perguruan Tinggi14. Jarak ke Rumah Sakit Umum15. Jarak ke Rumah Sakit Khusus16. Jarak ke Rumah Sakit Bersalin17. Jarak ke Puskesmas18. Jarak ke Tempat Praktek Dokter bersama19. Jarak ke Tempat Praktek Dokter sendiri20. Jarak ke Halte bis formal21. Jarak ke Halte bis informal22. Jarak ke Terminal Tipe A23. Jarak ke Terminal Tipe B

22. Jarak ke Stasiun kereta api antar kota23. Jarak ke Stasiun kereta api dalam kota24. Jarak ke Pintu Tol Masuk25. Jarak ke Jalan protokol26. Jarak ke Jalan kolektor27. Jarak ke Jalan lingkungan28. Jarak ke Pusat pemerintahan kota29. Jarak ke Pusat pemerintahan kecamatan30. Jarak ke Pusat pemerintahah kelurahan31. Jarak ke Polsek32. Jarak ke Polres33. Jarak ke Emplasemen militer34. Jarak ke Obyek Wisata35. Kerapatan bangunan per hektar36. Jumlah penduduk per hektar37. Persentase daerah terlayani listrik per hektar38. Persentase daerah terlayani telpon per hektar39. Persentase daerah terlayani PAM per hektar40. Persentase daerah terlayani gas per hektar41. Persentase daerah tata letak bangunan teratur42. Koefisien Dasar Bangunan

Penentuan harga tanah secara kuantitatif (matematis) Analisis regresi berganda;

  dimana;

adalah vektor hasil pengamatan harga tanah (Y1, Y2, ...., Yn)adalah vektor koefisien regresi ( )

X adalah matriks nilai-nilai pengamatan variabel bebasadalah galat pengamatan ( )

Nilai-nilai Koefisien regresi diperoleh dengan rumus:

ANALISIS KUANTITATIFDAN PERUMUSAN MODEL PREDIKSI

Y

k ,....,, 21

XY

YXXX 1)(

Tahap 3

PERBANDINGAN MODEL REGRESI

No Model R2 Hubungan Tidak Logis

Indikasi Kolinier KK Galat ModelVIF CIF

1 Stepwise, Dependen Harga 0,577 Jarak Ke Pintu Tol (+) SemuaVar < 10

Semua Var < 10

65,52%

2 Stepwise, Dependen Ln(harga) 0,787 Semua Variabel Logis SemuaVar < 10

Semua Var < 10

0,05%

3 Faktor, Dependen Harga 0,490 Semua Faktor (-) SemuaVar < 10

Semua Var < 10

60,38%

4 Faktor, Dependen Ln (Harga) 0,761 Semua Faktor (-) SemuaVar < 10

Semua Var < 10

5,46%

5 Stepwise, + Dummy, Dependen Harga

0,883 Jarak Ke Pintu Tol (+)Jarak Ke Jalan Lokal (+)

SemuaVar < 10

Semua Var < 10

81.02%

6 Stepwise, + Dummy, Dependen Ln (harga)

0,922 Semua Variabel Logis SemuaVar < 10

Semua Var < 10

6,00%

MODEL PREDIKSI HARGA TANAH

Harga prediksi = Ln(Y)

dimana = 2,72

Ln(Y) = 14.1466870045-.0000154397* X1 -.0003242708*X2-.0165733218*X3

-.0000046935*X4 -.0000441844*X5-.0000087106*X6-.0000099821*X7

+.0009254888*X8+.0026672653*X9-.0030037346*X10-.0010946693*X11

+.0031249982*X12-.0007895459*X13+.2576504352*PTBK

+.1463907125*PTBJ+.1127796794*PTBI+.6668331237*ZP+.3772358010*ZT +.2067959210*RIOOL+.0317728127*BBS+.1215646830*STUUPA +.0699006243*KTV+.1053534210*KIN+.2670233760*TRK +.2221313457*TRJ+.0817763688*TRI+.2702752526*PTMK +.1332677417*PTMJ+.1409064143*PTMI+.4286823496*LB3 +.1787370505*LB13+.1850018049*LB0~1+.0768815023*LB~10 +.0709869528*LB~12  

KETERANGAN VARIABEL BEBAS HARGA TANAH

X1 adalah Jarak ke Pintu Tol X2 adalah Jarak ke Jalan Kolektor

X3 adalah Jarak ke Jalan Lokal X4 adalah Jarak ke Obyek Wisata Populer

X5 adalah Jarak ke Mall X6 adalah Jarak ke Kantor Walikota

X7 adalah Jarak ke POLRES X8 adalah % Terlayani PAM

X9 adalah Koefisien Dasar Bangunan X10 adalah Jumlah Kriminalitas di Kelurahan

X11 adalah Kepadatan Bangunan Sekitar X12 adalah % Bangunan Teratur Daerah Sekitar

X13 adalah Kepadatan Penduduk PTBK adalah Dummy P. Tanah Bidang Komersiil

PTBJ adalah Dummy P. Tanah Bidang Jasa PTBI adalah Dummy Penggunaan Tanah Bidang IndustriZP adalah Zone Inti Kota ZT adalah Zone TransisiRIOOL adalah Terlayani Riool BBS adalah Bukan Bantaran SungaiSTUUPA adalah Hak Atas Tanah UUPA KTV adalah Terlayani Kabel TVKIN adalah Teryani Kabel Internet TRK adalah Tata Ruang KomersiilTRKJ adalah Tata Ruang Jasa TRI adalah Tata Ruang IndustriPTMK adalah P. Tanah Mayoritas Kom. PTMJ adalah Penggunaan Tanah Mayoritas Sekitar JasaPTMI adalah P. Tanah Mayoritas Industri LB3 adalah Letak B. 3 meter di atas JalanLB13 adalah L. B. antara 1-3 m di atas Jalan LB0~1 adalah L. B. antara 0-1 m di atas JalanLB0~10 adalah L. B. antara 1-0 m di bawah Jalan LB~1~2 adalah L. B. antara 1-2 m di bawah Jalan

Tahap 4

Rp 200.000 - 500.000Rp 500.001 - 750.000Rp 750.001 - 1.000.000Rp 1.000.001 - 2.500.000Rp 2.500.001 - 5.000.000Rp 5.000.001 - 7.500.000Rp 7.500.001 - 10.000.000Rp. 10.000.001 - 12.500.000> 12.500.000

BANJIR KANAL TIMURRencana Jalan, Lebar 26 mRencana Trace, Lebar 200 m; Panjang 850 mRencana Trace, Lebar 300 m; Panjang 350 mRencana Trace, Lebar 100 m; Panjang 22.375 m

HARGA TANAH

SUMBER :Hasil Pengolahan Data Survey Lapang, Tahun 2003

Petunjuk Letak Peta

BANTEN

JAWA BARAT

LAMPUNG

DKI JAKARTA

LAUT JAWA

SAMUDERA INDONESIA

U

TB

S

KETERANGAN :

0 2 4 6 8 10

Kilometer

Sekala 1 : 125.000

DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA

MODEL PREDIKSI HARGA TANAH

(BANJIR KANAL TIMUR)

Batas Propinsi

Batas Wilayah

Batas Kecamatan

Batas Kelurahan

Garis Pantai

PEMERINTAH PROPINSI DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTADINAS PERTANAHAN DAN PEMETAAN

JALAN KUNINGAN BARAT NO. 2 JAKARTA 12710TELP. 522794-5209655-5209657-5209663-5209665 FAX. 5227941

FAKULTAS MATEMATIKA DAN ILMU PENGETAHUAN ALAMUNIVERSITAS INDONESIA

Kerjasama :

dengan

MARUNDA

ROROTAN

CAKUNG TIMUR

UJ UNGMENTENG

PULO GEBANG

PONDOK KOPI

MALAKAJAYA

MALAKASARIDUREN

SAWITPONDOKBAMBU

CIPINANGMUARA

CIPINANG BESARSELATAN

JAKARTA UTARA

JAKARTA TIMUR

JAKARTA PUSAT

JAKARTASELATAN

240000

240000

248000

248000

81

60

00

81

60

00

82

40

00

82

40

00

1 Bus Replaced All cars which crawling in the Fast Lane

450.000 Empty Seats On the Street Everyday

1 Bus Replaced All cars which crawling in the Fast Lane

450.000 Empty Seats On the Street Everyday

WHICH ONE CAUSING TRAFFIC JAMS ?

51 Cars Carry85 Passengers

1 Bus Carry85 Passengers

ExistingExisting Future

JARINGAN TRANSPORTASI

“J” shape daerah masy. kelas atas

Both plans provide 36home sites.

Conventional Conventional Subdivision versusSubdivision versusCluster HousingCluster Housing(Open-Space (Open-Space Zoning)Zoning)

Quality of environment

but not waste, food

production