ASPECTOS TÉCNICOS A CONSIDERAR EN LOS CRÉDITOS DE

CONSTRUCCIÓN, PREVENTA Y RENOVACIÓN

JAML

CREDI-CONSTRUCCIÓN

CREDICONSTRUCCIÓN

FINANCIAMIENTO PARA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA

IMPORTANTE: LOS CRÉDITOS DE CONSTRUCCIÓN SON PARA TERMINAR OBRA.

1.- CONSTRUCCION TRADICIONAL:

El solicitante o conyugue son propietarios del terreno y cuenta con una construcción en proceso.

2.- CONSTRUCCION INTEGRAL:

El solicitante aun NO es el propietario del terreno y además desea construir una casa.

AFORO:El aforo máximo es del 70% del valor proyectado* del inmueble, sin exceder el 100% del presupuesto de obra.

NOTA: Para clientes con índice de riesgo “C” el aforo máximo que se otorga es del 65% del valor proyectado.

En el esquema VALORA el aforo se puede incrementar hasta el 80% sujeto a verificación con el área de Producto.

Valor del terreno: 1,500,000.00$ aPresupuesto de obra: 1,200,000.00$ b

Aforo del 70%= 0.70(a + b): 1,890,000.00$ ó 100% del Presuesto: 1,200,000.00$

aplica el menor

Ejemplo 1:

Valor del terreno: 1,000,000.00$ aPresupuesto de obra: 2,400,000.00$ b

Aforo del 70%= 0.70(a + b): 2,380,000.00$ ó 100% del Presuesto: 2,400,000.00$

aplica el menor

Ejemplo 2:

*Valor proyectado: valor del terreno (referido en el avalúo) más el presupuesto de obra.

CREDICONSTRUCCIÓN

Cálculo de Ministraciones:

Para el caso de crediconstrucción TRADICIONAL, la interpretación a la Política SB sería:

La primera ministración se otorgara al 25% de avance de obra, siempre y cuando el cliente haya solicitado el 75% del presupuesto de obra como línea de crédito.

100% del presupuesto de obra $1’000,000

25% del presupuesto

$250,000

75% del presupuesto ó más

$750,000 = Línea de Crédito

CREDICONSTRUCCIÓN

Construcción tradicional, ejemplo 1línea de crédito pre-autorizada: 2,600,000.00$ Valor del terreno: 1,700,000.00$ aPresupuesto de obra: 2,400,000.00$ b

Aforo del 70%= 0.70(a + b): 2,870,000.00$ ó 100% del Presupuesto: 2,400,000.00$

avance de obra a la inspección: 25%

aplica el menor

1er ministración 2da ministración

Presupuesto total de obra de $2'400,000.00

25% 50% 75% 100%

75% del presupuesto de obra.25% de avance de obra

avance mínimo por normatividad

CREDICONSTRUCCIÓN

Número de Ministración

% Crédito

% Avance

1 50% 25%

2 50% 50%

Construcción tradicional: ejemplo 2línea de crédito pre-autorizada: 550,000.00$ Valor del terreno: 1,700,000.00$ aPresupuesto de obra: 2,400,000.00$ b

Aforo del 70%= 0.70(a + b): 2,870,000.00$ ó 100% del Presupuesto: 2,400,000.00$

Avance de obra a la inspección: 25%

aplica el menor

77% 89% 1er ministración 2da min

Presupuesto total de obra de $2'400,000.00

25% 50% 75% 100%

avance mínimo por normatividad

25% de avance de obra75% del presupuesto de obra.

CREDICONSTRUCCIÓN

Número de Ministración

% Avance % Crédito

1 77% 100%

Cálculo de Ministraciones:

Para el caso de crediconstrucción INTEGRAL, la interpretación a la Política SB sería:

La primera ministración se otorgara a la firma hasta por el 50% del valor del terreno referido en el avalúo, para la adquisición del mismo

Hasta 3 ministraciones para el financiamiento de la construcción del inmueble.

100% de la línea de crédito

50% del valor del terreno

Adquisición del Adquisición del terrenoterreno

Ministraciones de acuerdo al calculo de construcción

Financiamiento de obraFinanciamiento de obra

CREDICONSTRUCCIÓN

Construcción integral, ejemplo.

línea de crédito pre-autorizada: 2,600,000.00$ Valor del terreno: 1,700,000.00$ aPresupuesto de obra: 2,400,000.00$ b

Aforo del 70%= 0.70(a + b): 2,870,000.00$ ó 100% del Presupuesto: 2,400,000.00$

Avance de obra a la inspección: 0%

aplica el menor

1er minsitración 2da ministración 3ra ministación(50% del valor del terreno) Presupuesto total de obra de $2'400,000.0050% del valor del terreno: 850,000.00

25% 50% 75% 100%

100% del presupuesto de obra.

CREDICONSTRUCCIÓN

Número de Ministración Monto

% Avance

% Crédito

1 $840,000 0% 35%

2 $792,000 35% 33%

3 $768,000 68% 32%

Sumas: $2’400,000 100%

(2'400,000 - 1'550,000) =35%

2'400,000

(2'400,000 -775,000) =68%

2'400,000

0%

1er ministración

35%

2da ministración

68%

3ra ministración

Para los casos de Construcción Tradicional debe contarse en todo momento con la Licencia de Construcción vigente o prórroga, y cumplir con la legislación local en materia de construcción, desarrollo urbano y protección civil (obstrucción vialidades, poda de árboles, equipo de seguridad, etc )

El encargado de obra debe ser un profesionista de la construcción (Arquitecto, Ingeniero Civil, Ingeniero Arquitecto, Ingeniero Municipal o Técnico en construcción) acreditado con cédula profesional emitida por la SEP

El Área de Avalúos podrá realizar Valuaciones Tabuladas Anticipadas (VTA’s) sobre conjuntos habitacionales, así como supervisiones de obra generales que apoyen el cierre de negocios con desarrolladores.

Pedir al cliente un presupuesto de obra desglosado. En caso de no contar con uno, se deberá emplear el formato propio de SB. Entre mayor información se tenga, se podrán determinar los avances de manera más clara, evitando malos entendidos con el cliente.

RECOMENDACIONES Y ACLARACIONES

PREVENTA

PREVENTA

SE TRATA DE UNA ADQUISICIÓN DE UN INMUEBLE EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN.

Características principales:

El solicitante del crédito no es propietario del inmueble. El inmueble es construido por un desarrollador de vivienda o constructor

independiente que ha acreditado la suficiente capacidad técnica y financiera ante Scotiabank.

El aforo máximo es del 80%* del valor proyectado del inmueble, entendiéndose como valor proyectado a la suma del valor del terreno referido en el avalúo más el presupuesto de obra.

Cuenta con avances de obra preestablecidos para ministrar.

* Para clientes con índice de riesgo “C” el aforo máximo que se otorga es del 65% del valor proyectado.

VALORES MAXIMOS EN PREVENTA

Características principales:

El área de Avalúos analiza que la suma del valor del terreno mas el monto del presupuesto de obra no exceda el valor comercial proyectado del inmueble.

Ejemplo:

VALOR TERRENO + PRESUPUESTO= $3’562,000.00

VALOR COMERCIAL FINAL= $3’200,000.00

Por lo tanto el monto máximo del valor del terreno mas el monto del presupuesto que se puede considerar será de $3.2 MDP, derivando en un ajuste del presupuesto a la baja.

MINISTRACIÓNES PREVENTA

Porcentajes de avance y de crédito:

% de avance % de crédito1a ministración 30% 45%2da ministración 60% 45%3ra ministración 90% 10%

Casas*:

% de avance % de crédito1a ministración 50% 45%2da ministración 70% 45%3ra ministración 90% 10%

Departamentos*:

* Avances de obra privativa, es decir, sobre el inmueble sujeto de crédito.

CARACTERÍSTICAS DEL PRESUPUESTO DE OBRA EN

PREVENTA

No. CONCEPTOIMPORTE DEL %

ACUMU. ANT.

AVANCE ESTA

AVAN. ACUM.

PORCENTAJE PRESUPUESTO

POR EJERCERPRESUPUESTO TOTAL AVANCE

(%)ESTIM. (%) TOTAL EJECUT

ADOEJECUTADO

1 GASTOS GENERALES $ 63,857.94 4.48% 100.00% 0.00% 100.00% 100.00% $ 63,857.94 $ -

2PRELIMINARES Y CIMENTACIÓN $ 131,924.10 9.27% 100.00% 0.00% 100.00% 100.00% $ 131,924.10 $ -

3MUROS DALAS Y CASTILLOS $ 191,268.00 13.43% 100.00% 0.00% 100.00% 100.00% $ 191,268.00 $ -

15CANCELERÍA Y CRISTAL $ 58,627.80 4.12% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% $ - $ 58,627.80

16 LIMPIEZAS Y RESANES $ 11,154.00 0.78% 35.00% 30.00% 65.00% 65.00% $ 7,250.10 $ 3,903.90

 a) Total presupuesto de obra

$ 1,423,874.84 100.00

%55.17% 10.87% 66.04% 66.04% $ 940,274.69 $ 483,600.15

¿QUE SE CONSIDERA COMO INDIRECTO?

Aquellos gastos que tiene una obra tales como gastos técnicos, administrativos, impuestos y requerimientos fiscales, gastos adicionales de mano de obra y contratación o compra de subproductos, capacitación y promoción, fletes, traslados de personal, gastos de propaganda, comercialización, etc.

¿QUE SE CONSIDERA COMO UTILIDAD?

Se define como la cantidad de dinero que espera un inversionista para recuperar el monto invertido en un desarrollo y que derivará en una ganancia adicional, este porcentaje se establece de forma interna dentro de las empresas.

PREVENTA

RECOMENDACIONES DE VENTA

La torre de departamentos debe estar concluida en obra negra hasta el último nivel, contar con muros perimetrales y tener perfectamente identificados los espacios de cada inmueble.

El desarrollador debe presentar el presupuesto total de la torre para determinar -en conjunto con el régimen- el presupuesto individual de cada departamento. La torre deberá contar con todos los servicios.

El desarrollador debe presentar un presupuesto por cada tipo de casa, ajustándose cada presupuesto a la calidad de acabados que el cliente haya seleccionado.

La casa deberá contar con todos los servicios de forma individual, se puede hacer válida la licencia de construcción de todo el conjunto, la urbanización del conjunto debe estar en proceso.

TIPO DE TRABAJOCONSTRUCCIÓN

TRADICIONALCONSTRUCCIÓN INTEGRAL PREVENTA

SolicitudDebidamente requisitada. Especificando claramente el nombre del solicitante, folio SEA, producto,

dirección del inmueble, teléfonos y nombre del contacto

Ficha de pago Avalúo

A la cuenta: 2412

Ficha de pago Dictamen Técnico

A la cuenta: 2774

Titulo de Propiedad

Debe Indicar nombre del cliente así como medidas y

colindancias del terreno.

Indica nombre del propietario actual (vendedor) indicando medidas y colindancias

 

Alineamiento y Numero Oficial

Para la verificación de la ubicación física del Inmueble

Boleta PredialIndividualizada u Oficio de Empadronamiento, actual.

No se acepta formato de pago universal y/o recibos de Recaudación de Rentas.

Boleta de AguaInformativa, garantiza el suministro.

En los casos de pozos se deberá verificar previamente por el área de avalúos.

DOCUMENTACIÓN PARA AVALÚO Y DICTAMEN TÉCNICO

DOCUMENTACIÓN PARA AVALÚO Y DICTAMEN TÉCNICO

TIPO DE TRABAJOCONSTRUCCIÓN

TRADICIONALCONSTRUCCIÓN INTEGRAL PREVENTA

Permisos y Licencias

Las necearías de acuerdo a los Reglamentos de

Construcción Locales. Vigente y prorroga en su caso

Las necearías de acuerdo a los Reglamentos de Construcción

Locales. VigentePor las características puede presentarse posteriormente.

Las necearías de acuerdo a los Reglamentos de Construcción

locales. Vigente y prorroga en su caso.

Planos Arquitectónicos

Deben reflejar el proyecto definitivo, así como coincidir con lo indicado en la licencia respectiva.Deben de estar autorizados por el municipio.

Régimen de propiedad en Condominio

En los casos que el inmueble este bajo el régimen de condominio deberá cumplir con los mismos requerimientos de preventa.

Protocolizado ante Notario.

Tabla de indivisosEn los casos que el inmueble este bajo el régimen de condominio

deberá cumplir con los mismos requerimientos de preventa.Debe de contar con sellos notariados

y del RPP

Presupuesto de Obra

Presupuesto desglosado elaborado por el contratista.

Presupuesto desglosado elaborado por el contratista, indicando porcentajes de indirectos y

utilidades.Se puede presentar un presupuesto general en los casos de condominios

considerando indivisos.

Programa de Obra Programa desglosado de actividades (barras)

FACTURAS QUE SE CONSIDERAN PARA AVANCES.

Sólo se podrá tomar en cuenta aquellos comprobantes fiscales de:

•Acabados (pisos y laminados)

•Cocina integral

•Cancelería

•Carpintería

•Muebles de Baño

•Instalaciones Especiales

Siempre y cuando cumplan con las características fiscales requeridas y previa autorización por parte del área técnica de Avalúos

CONSIDERACIONES

CREDICONSTRUCCIÓN

CREDI-RENOVACIÓN

FINANCIAMIENTO PARA LA REMODELACIÓN O AMPLIACIÓN DE VIVIENDA

CREDIRENOVACIÓN

1.- RENOVACIÓN PURA:

El cliente ya es dueño del inmueble y requiere el crédito para remodelarlo o ampliarlo.

2.- COMPRA + RENOVACIÓN:

El cliente desea adquirir un inmueble y posteriormente remodelarlo o ampliarlo.

3.-PAGO DE PASIVO HIPOTECARIO + RENOVACIÓN:

El cliente tiene un crédito hipotecario con otra institución y desea liquidarlo con otro crédito otorgado por SB y posteriormente remodelar o ampliar el inmueble.

4.-RENOVACIÓN EN 2ª HIPOTECA CON SB:

El cliente tiene un crédito hipotecario con Scotiabank y desea una línea adicional para remodelar o ampliar su inmueble.

PRODUCTO 1 2 3 4

PROCESO RENOVACIÓN PURAADQUISICIÓN

+RENOVACIÓN

PAGO DE PASIVO HIPOTECARIO

+RENOVACIÓN

SEGUNDA HIPOTECA+

RENOVACIÓN

1 PROCESO

REMODELACIÓN MENOR

< 30%LA REMODELACIÓN NO AFECTA LA ESTRUCTURA (únicamente para acabados)

FRONTERA DE LA DOCUMENTACIÓN REQUERIDA Y DEL PROCESO TÉCNICO

2 PROCESO

REMODELACIÓN MAYOR

> 30%LA REMODELACIÓN PUEDE O NO AFECTAR LA ESTRUCTURA

Demolición de Muros de Carga, Ampliaciones, Construcción de Elementos Empotrados (balcones, terrazas, etc.), Cambio de Instalaciones Primarias (Hidráulicas, Sanitarias y Eléctricas), Implementación de Instalaciones Especiales (aire acondicionado, calefacción, ecotecnologías, etc.) .

NOTAS IMPORTANTES

1.- En lo general el proceso es el mismo, tanto para CrediConstrucción como para CrediRenovación.

2.- Se deja de considerar CrediRenovación cuando la superficie construida ampliada es mayor a la existente y/o cuando el costo de remodelación es mayor al Valor del Avalúo del inmueble, debiendo ser CrediConstrucción.

RE

LA

CIO

N

PR

ES

UP

UE

ST

O /

V

AL

OR

AV

AL

UO

PROCESOS TÉCNICOS

RENOVACIÓN

PRODUCTO RENOVACION PURAADQUISICIÓN

+RENOVACION

PAGO PASIVO HIPOTECARIO

+RENOVACION

SEGUNDA HIPOTECA+

RENOVACION

1ª A LA FIRMA POR EL 65% DEL VALOR AVALÚO O 100%

CONTRATO COMPRA-VENTA (el menor)

1ª A LA FIRMA POR EL 65% DEL VALOR AVALÚO O 100%

SALDO DE PASIVO

(el menor)

SE VERIFICA SALDO ACTUAL PARA

DETERMINAR AFORO

PRESUPUESTO RENOVACIÓN

<= 30%

VALOR AVALÚO

100% A LA FIRMAMONTO ADICIONAL SE OTORGA CON UN AVANCE DE OBRA DEL 25% MÍNIMO

PRESUPUESTO RENOVACIÓN

> 30% HASTA 50%

VALOR AVALÚO

RENOVACIÓN MAYOR AL 30% DEL VALOR

AVALÚO

50% CON EL 25% DE AVANCE Y 50% AL 60%

DE AVANCE

EL MONTO RESTANTE SE OTORGA: 50% AL AVANCE DE OBRA DEL 25% Y 50% AL AVANCE DE OBRA DEL 60%

PRESUPUESTO RENOVACIÓN

> 50% hasta 100%

VALOR AVALÚO

NO APLICA33% DEL MONTO RESTANTE AL AVANCE DE OBRA DEL 25%; 33% AL AVANCE DE OBRA DEL 60% Y 33% A UN AVANCE DE OBRA ESPECIFICADO POR EL ÁREA TÉCNICA CONFORME A DICTAMEN TÉCNICO

MINISTRACIONES

TIPO DE TRABAJO REMODELACIONES MENORESREMODELACIONES

MAYORESAFECTACIONES A LA

ESTRUCTURA

Presupuesto de Obra

Rubros e importes de los conceptos de la remodelaciónPresupuesto desglosado

elaborado por el contratista.

Programa de ObraCalendario enunciativo de actividades:

Ejem: 4 mesesPrograma desglosado de

actividades (barras)

Firma del Presupuesto y

ProgramaFirmado por el cliente

Firmado por el cliente y el contratista

Firmado por el cliente y por el Responsable acorde con la

Reglamentación Local Vigente

Permisos y Licencias

Solo se requieren las que indique la Reglamentación localLas necearías de acuerdo a

los Reglamentos de Construcción Locales

Control de Avance de Obra e

Inspección Física

Sin inspección, el banco se reserva el poder realizar visitas a la vivienda para constatar el

avance y aplicación de recursos

Inspección ocular de acuerdo al numero de

ministraciones

Esquema de monitoreo según el caso

Proyecto Croquis descriptivo Croquis descriptivoPlanos detallados indicando

las afectaciones a la construcción

Control de Avance de Obra e

Inspección Física

Sin inspección, el banco se reserva el poder realizar visitas a la vivienda para constatar el

avance y aplicación de recursos

Inspección ocular de acuerdo al numero de

ministraciones

Esquema de monitoreo según el caso

DOCUMENTACIÓN DICTAMEN TÉCNICO RENOVACIÓN

PROCESO

Recepción solicitud DT a ETA o

mail genérico*

ETARevisa expediente

y aprueba

Sereportan faltantes

a FVE

NO

ETA asignasupervisor /

solicita supervisión

SI Supervisor,agenda visita

y emite reporte

ETA recibereporte, revisa

ETA envía reportede faltantes a

FVE

No

procedeSolicitud de

nueva supervisión

ProcedeSe procedea capturaen SEA

Se conformaexpediente

ETA= Ejecutivo Técnico Avalúos

*- Solo en zona Metro

5 Días

FVE solicitacaptura a ETA omail genérico*

ETA notificaa FVE

Recepción solicitud DT a ETA o

mail genérico*Supervisor

Revisa expediente

Sereportan faltantes

a FVE

NO

ETA asignasupervisor

SI Supervisor,agenda visita

y emite reporte

ETA recibereporte, revisa

ETA envía reportede faltantes a

FVE

No

procede

Solicitud denueva

supervisión

FVE solicitacaptura a ETA omail genérico*

ProcedeSe procedea capturaen SEA

Se conformaexpediente

PROCESO (FORÁNEAS)

Sereportan faltantes

a ETA

5 Días

ETA= Ejecutivo Técnico Avalúos

*- Solo en zona Metro

ETA notificaa FVE

REQUERIMIENTOS DEL ÁREA DE AVALÚOS PARA AGILIZAR PROCESOS

•Canal de comunicación por medio del mail genérico avaluos@scotiabank.com.mx

•Comunicación vía SEA.

•Mencionar en el asunto de correos asunto y folio únicamente (# captura,# asignación, etc).

•Para solicitar asignaciones incluir siempre solicitud y ficha de pago.

•Llenar correctamente la solicitud (errores en numero de folio, direcciones y productos).

•En la solicitud, Indicar el nombre del ejecutivo que solicita la asignación.

•Ocupar el campo de Observaciones para notas especiales.

•Indexar toda la información complementaria y pagos al manejador de imágenes.

•En caso de cambio de folio indicar ambos.

•Indicar si existe un 2do avalúo o si hubo algún cambio.

•Los correos para captura se atenderán hasta las 5:30pm, los subsecuentes se atenderán al día siguiente.

•Verificar etapas en SEA previo a la solicitud de captura o status.

•Casos de COFOVISSSTE verificar que se cuente con CUV.

•Cuando exista cobranza, adjuntar en mail ficha de pago.

•Indicar producto y monto de compra-venta cuando aplique.

•No se procederá con Reconsideraciones de valor, salvo que se cuente con la carta correspondiente

•Para llevar a cabo 2das visitas solo se autorizaran en los casos en que no se haya entregado el avalúo o cuando no se cumpla con el avance y se encuentre suspendido por el área de Avalúos y mencionar que se trata de una reactivación.

Noroeste/ChihuahuaArq. Lourdes O’Relly FerreiroE-mail loferreriro@scotiabank.com.mx Te. Oficina (614) 439 1439Sede: Chihuahua, Chihuahua•Chihuahua•Sinaloa•Durango•Nayarit

Norte/MonterreyArq. Patricia Almaguer Cazares E-mail palmaguer@scotiabank.com.mx•Nuevo León

Arq. C Marcela Calderón RamírezE-mail ccalderon@scotiabank.com.mxTel. Oficina (818) 319 8884Sede: San Pedro, Garza García, Nuevo León.

•Coahuila•Tamaulipas

Occidente/Guadalajara Arq. Leslie K González CarmonaE-mail lkgonzalez@scotiabank.com.mxTel. Oficina (33) 3669 1616Sede: Guadalajara, Jalisco•Jalisco•Colima

MetropolitanaIng. José de Jesús Ruiz VázquezE-mail avaluos@scotiabank.com.mxTel. Oficina (55) 5728 1000 Ext. 7571Sede: Distrito Federal, México•D.F.•Edo. De México•Querétaro

Centro/León Ing. Rodrigo Cortés GonzálezE-mail rcortesg@scotiabank.com.mxTel. Oficina (477) 714 4696Sede: León, Guanajuato•Guanajuato•San Luis Potosí•Aguascalientes•Zacatecas•Michoacán

•Guerrero•Morelos•Hidalgo

Sur/VeracruzArq. Adriana del C. Hernandez GrajalesE-mail ahernandezg@scotiabank.com.mxTel. Oficina (229) 922 6061Sede: Boca del Río, Veracruz.•Veracruz•Oaxaca•Tabasco •Puebla•Tlaxcala

Sede Territorial

Noroeste/TijuanaArq. Jasson Benitez SegresteE-mail jasbeniitez@scotiabank.com.mx Tel. Oficina (664) 688 1488Sede: Tijuana, B.C.•Baja California •Baja California Sur•Sonora

•Yucatán•Chiapas•Quintana Roo•Campeche

REGIONALIZACIÓN