Condomínio Edilício

Aspectos e Questões Controvertidas

Análise Jurisprudencial e Doutrinária

1 - Natureza Jurídica

• Ensaios para a correta adequação jurídica da Condomínio Edilício (C.E.)

• Embora haja um posicionamento doutrinário e Jurisprudencial a respeito, na atualidade, ainda não há uma clareza da efetiva natureza jurídica do C.E.

• Apresentemos algumas Teorias...

1.1 – Direito de Superfície

• Por esta teoria, o C.E. seria uma Propriedade Superficiária.

• Duas propriedades distintas pertencentes de pessoas distintas

– do Solo

– da Edificação

• Crítica – Supõe terreno alheio, sendo que na verdade, é uma comunhão “pro indiviso”.

1.2 - Servidão

• Teoria que pretende estabelecer uma relação de submissão entre as unidades que seriam dominantes e servientes reciprocamente.

• Crítica – na verdade inexistiria uma relação de submissão, estando todos em pé de igualdade.

1.3 – Sociedade Imobiliária

• Teoria presente no E.U.A., fruto de visão liberal das entidades sociais.

• Crítica – Se é uma sociedade a “affectio societatis” seria a essência para existência, o que nem sempre ocorre.

1.4 – Propriedade Solidária

• Propriedade de responsabilidade solidária.

• Crítica – cada condômino poderia ser responsabilizada ao custeio e manutenção de toda a propriedade

1.5 – Teoria da Universalidades

• Baseada na unidade patrimonial e indivisibilidade perpétua, com tendência a “PERSONALIZAR” o patrimônio comum.

• Crítica – a nossa legislação, desde a Lei 4.591/64 sempre previu propriedade exclusiva e comum.

1.6 – Direito Real Novo

• Novo conceito dominial – gênero novo.

• Conjugação do direito de propriedade sobre a unidade, a co-propriedade sobre as áreas comuns e direito da fração ideal do terreno sobre o qual se edificou.

• Não tem PERSONALIDADE pois não é pessoa jurídica AINDA....

• Tem permissão legal – contrair dívidas, titular de conta corrente, cobrar contribuições, adquirir por adjudicação a unidade leiloada...

2 – Relação de Consumo?• Tentativa de vincular o Condomínio a figura de

fornecedor.

• Posição firmada no STJ• CIVIL E PROCESSUAL. CONTRATO DE EDIFICAÇÃO POR CONDOMÍNIO. AÇÃO

DECOBRANÇA E INDENIZAÇÃO MOVIDA POR CONDÔMINOS CONTRA OUTRO. MULTA.REDUÇÃO. CDC. INAPLICABILIDADE. INCIDÊNCIA DA LEI N. 4.591/64, ART. 12, § 3º. I. Tratando-se de contrato em que as partes ajustaram a construção conjunta de um edifício de apartamentos, a cada qual destinadas respectivas unidades autônomas, não se caracteriza, na espécie, relação de consumo, regendo-se os direitos e obrigações pela Lei n.4.591/64, inclusive a multa moratória na forma prevista no art. 12,parágrafo 2º, do referenciado diploma legal. II. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 407310 MG 2002/0009392-1, Relator: Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Data de Julgamento: 15/06/2004, T4 -QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 30/08/2004 p. 292)

3 – Condomínio X Loteamento Fechado

• Polêmica da titularidade das áreas comuns de loteamento fechado.

• Duas situações que não poderiam coexistir.

• Mas TJ-RS vislumbrou a hipótese de mesclar a Lei 4.591/1964 com a Lei 6.766/79, conforme a ementa do julgamento a seguir.

• No RS existe um permissivo da Lei Estadual 10.116/94 que regulamenta a implantação de C.E. (competência legislativa?)

“Dúvida. Ofício do registro de imóveis que encaminhou procedimento de dúvida quanto ao registro do chamado ‘condomínio horizontal de lotes’. Expediente que tomou o caráter normativo a partir de decisão do juiz da vara dos registros públicos. Preliminar de não-conhecimento do recurso afastada. Evidente interesse da parte em ver reconhecida a possibilidade jurídica de prosperar o seu empreendimento nos moldes em que apresentado no álbum imobiliário. Questão mesmo de segurança jurídica ante a informação de existência de outros empreendimentos de igual monta sendo aprovados em outros ofícios imobiliários. Condomínio horizontal de lotes. O decreto-lei n.º 271/67, EM SEU ART. 3º, QUE EQUIPARA A FIGURA DO LOTEADOR À DO INCORPORADOR E A DO COMPRADOR DE LOTE AO CONDÔMINO DEVE SER INTERPRETADO DE FORMA A HARMONIZÁ-LO AO SISTEMA DA LEI N.º 6.766/79. Não se vislumbra, em tese, óbice ao loteamento fechado, desde que obedecidas as exigências da legislação – leis n.ºs 4.591/64 e lei 6.766/79. Criação híbrida aceita pela doutrina e jurisprudência. Impossibilidade, assim, de instituir condomínio de lotes, em desobediência às restrições da legislação ambiental e federal que estabelecem a reserva de espaços públicos. Apelo desprovido.” (TJRS -Apelação cível n.º 70.020.348.199, julgada em 21 de novembro de 2007)

4 - CONVENÇÃO

• Natureza Estatutária ou Contratual? Ou Mista?

• Qual o seu limite normativo?

• Constituição Federal e da legislação infraconstitucional.

• A soberania da Assembleias Gerais que aprovam as convenções deve ser vista sempre com vistas a adequar a CF e Lei infraconstitucionais

Conflito de Princípios?

• Convenção aprovada por unanimidade proibindo que no prédio habitem crianças.

• Admissível – Caráter absoluto do direito de propriedade.

– Antipática porém admissível

• Mas e se sobrevier filhos?

– Caráter absoluto cede ao Princípio Constitucional com valor superior (Art. 227, CF)

Conflito de Princípios• Condomínio proibindo acesso de muçulmanos,

judeus, cristãos ou evangélicos ainda que unânime, seria válida?

• Caráter discriminatório – Não se admite perante o Artigo 5º VIII, da CF.

• Da mesma forma, impedir que os colaboradores e prestadores de serviços utilizarem o elevador social – Atenta a dignidade humana(Art. 1º, III, da CF).

5 - Conteúdo do Cond. EdilícioPROPRIEDADE COMUM + PROPRIEDADE EXCLUSIVA.

“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.

6 – Questões Controversas• A vida em comum, com pessoas estranhas à sua

relação íntima a menos de 15 cm (espessura de bloco), poder ser fonte de inúmero conflitos e desavenças.

• Ou a forma da natureza jurídica faz com que vários questionamentos sejam levantados no que toca a estrutura condominial.

• Apresentamos, sem pretensão de exaurir, alguns temas, sendo que a casuística sempre foi mais criativa que a história....

O elevador pode ser penhorado por dívida do condomínio?

• JOÃO BATISTA LOPES – Não, argumentando que o elevador não é bem destacado do prédio e, ao sustentar a sua inalienabilidade, defende a impenhorabilidade com base no art. 833, I, do CPC.

• J. NASCIMENTO FRANCO - Sim, desde que se possa ser destacado.

O elevador pode ser penhorado por dívida do condomínio?

• TJ- São Paulo

• AÇÃO DE EXECUÇÃO. PENHORA. CONSTRIÇÃO DOS ELEVADORES DO CONDOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE. REFORMA DA DECISÃO. Os elevadores integram a estrutura do condomínio e sua retirada pode inviabilizar o uso normal e regular da propriedade. Da interpretação dos artigos 1.331, §2º do Código Civil e 3º da lei n.º 4.591/64, conclui-se que os elevadores do condomínio edilício são bens impenhoráveis. Agravo provido. (Relator(a): Sandra Galhardo Esteves; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 12ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 08/08/2012; Data de registro: 09/08/2012)

O elevador pode ser penhorado por dívida do condomínio?

• STJ

• “PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO -OBJETO DA PENHORA - ELEVADOR DE EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS EM CONDOMÍNIO - IMPOSSIBILIDADE - BEM DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS - ART. 3º DA LEI Nº 4.591 /64 - DISSÍDIO PRETORIANO COMPROVADO. 1 – (...). 2 - É inadmissível a penhora de elevador de edifício de apartamentos, porquanto se encontra incorporado à estrutura do prédio, constituindo condomínio de todos e sendo insuscetível de divisão, de alienação em separado ou de utilização exclusiva por qualquer condômino. Incidência do art. 3º da Lei nº 4.591 /64. 3 - Precedente (REsp nº 89.721/RJ). 4 - Recurso conhecido e provido para, reformando o v. acórdão recorrido, desconstituir a penhora efetuada sobre os elevadores do edifício de apartamentos em condomínio ora recorrente.

Pode ser penhorada a vaga de garagem?

• Primeiro – distinguir se as vagas são destacadas e motivam uma matrícula própria no registro de imóveis (art. 2º, § 1º, da Lei 4591/64), são consideradas partes exclusivas ou de propriedade plena do condômino.

• Se integrarem uma área comum (de estacionamento), não pertencem aos proprietários, mas, sim, ao condomínio.

Pode ser penhorada a vaga de garagem?

• Se constituir propriedade exclusiva comporta penhora e não se considera bem de família.

TJ SP - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – (...) - Penhora de vagas de garagem com matrículas autônomas – Cabimento – Súmula 449, do Superior Tribunal de Justiça – Decisão mantida – Recurso improvido. (Relator(a): Mario de Oliveira; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 19ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 08/05/2017; Data de registro: 10/05/2017)

• Súmula 449 do STJ.

“A vaga de garagem que possui matrícula própria

no registro de imóveis não constitui bem de família

para efeito de penhora.”

Penhora da Arrecadação Mensal?• Agravo de instrumento. Ação de cobrança.

Cumprimento de sentença. Penhora de receitas condominiais. Possibilidade. Aplicação, por analogia, da regra disposta no art. 655, VII, (atual 835, X) do CPC, consistente em penhora de percentual do faturamento de empresa. Precedente do STJ. Recurso parcialmente provido, com observação. (Agravo de Instrumento nº 2255887-29.2015.8.26.0000, Rel. Des. Cesar Lacerda, j. 23.02.2016). TJ-SP

• Percentuais que variam de caso a caso 10% a 15%

Locação da Vaga de Garagem• Muito se comentou que o art. 1338 CC/02 estaria

revogado pela Lei 12.607/12 que deu nova redação ao art. 1331, §1 do CC/02.

• Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

• Art. 1.331, § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Utilização da parte comum para uso individual do condômino

• Se num espaço comum, como terraço, se consolida no uso por apenas um ou alguns condôminos, com ou sem obras que acentuem o caráter individual do uso, sem interesse por demais condôminos, nasceria o direito à exclusividade do condômino?

• Arnaldo Rizzardo – Não se configura sob pena de viabilizar a usucapião de área comum do edifício.

• Mesmo que o síndico não tome iniciativa, o condômino poderá agir.

• STJ

• “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. OBRA INVASORA DE ÁREA COMUM. AÇÃO DEMOLITÓRIA. LEGITIMIDADE DE CONDOMÍNIO. O condômino tem legitimidade para propor ação demolitória contra outro condômino que realiza obra invasora de área comum, notadamente em caso de omissão do síndico. Recurso não conhecido” Resp nº 114.468-PR, j. 18/9/2000 –Rel. Min. Asfor Rocha

Mas e a suppressio?

• Suppressio (supretio) – É o nome da teoria que se dá ao direito de manter uma situação de que consolidou, em evidente expressão de desistência de qualquer oposição.

• Uma situação que contraria o regulamento vai sendo realizado, se prolongando sem reclamações.

• Alguns exemplos

– Modificação do hall social das unidades autônomas;

– Exercício de atividade profissional da unidade autônoma

– Colocar dois veículos no lugar de uma vaga com excesso de espaço

• DIREITO CIVIL. VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO COMERCIAL QUE ADMITE UTILIZAÇÃO MISTA DE SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS. INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO POR CONDÔMINO QUE CAUSA RUÍDO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DANO MORAL FIXADO EM QUANTUM RAZOÁVEL. - O exercício de posições jurídicas encontra-se limitado pela boa-fé objetiva. Assim, o condômino não pode exercer suas pretensões de forma anormal ou exagerada com a finalidade de prejudicar seu vizinho. Mais especificamente não se pode impor ao vizinho uma convenção condominial que jamais foi observada na prática e que se encontra completamente desconexa da realidade vivenciada no condomínio. - A 'suppressio', regra que se desdobra do princípio da boa-fé objetiva, reconhece a perda da eficácia de um direito quando este longamente não é exercido ou observado. -Não age no exercício regular de direito a sociedade empresária que se estabelece em edifício cuja destinação mista é aceita, de fato, pela coletividade dos condôminos e pelo próprio Condomínio, pretendendo justificar o excesso de ruído por si causado com a imposição de regra constante da convenção condominial, que impõe o uso exclusivamente comercial, mas que é letra morta desde sua origem. – (...). Recurso especial não conhecido. (Resp nº 1.096.639-DF, Min. Nancy Andrighi, j. 9/12/2008)

O problema dos dogs (pets)• Algumas convenções proíbem. Tais proibições são

aceitáveis?

• LUIZ EDSON FACHIN considera que não cabe proibição por se tratar de exercício de direito de propriedade.

• A convenção regula a área comum e não a propriedade exclusiva.

• Aplicabilidade dos Direitos de Vizinhança – Uso anormal de propriedade – os 3 esses “Segurança, Saúde e Sossego”

– Art. 1.277 CC/02 - O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Direito de vizinhança. Ação declaratória c/c constituição de obrigação de fazer. Condomínio que determina o transporte de animais domésticos no colo ou em caixa apropriada. Condômina com problemas de saúde e com dificuldade para transportar o animal em decorrência da idade avançada (16 anos) e peso (mais de 15 quilos) do mesmo. Agravo contra r. despacho que indeferiu a tutela antecipada para que o réu se abstenha de aplicar multas pecuniárias à condômina. Presente probabilidade do direito (princípio da razoabilidade). Periculum in mora plausível. De rigor a reforma da decisão ante a excepcionalidade do caso, pelo menos até sentenciamento da lide, não se vislumbrando maior prejuízo ao requerido. Recurso provido, excepcionalmente, tudo nos estreitos limites do agravo, aguardando-se sentença de mérito.

(Relator(a): Campos Petroni; Comarca: Ribeirão Preto; Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 28/03/2017; Data de registro: 05/04/2017)

APELAÇÃO – CONDOMÍNIO – REGULAMENTO INTERNO – EXCESSO DE ANIMAIS EM CONDOMÍNIO – JULGAMENTO ANTECIPADO –POSSIBILIDADE – Cerceamento de defesa – Inocorrência – Suficiência das provas produzidas – PRELIMINAR REJEITADA.CONDOMÍNIO – REGULAMENTO INTERNO – CLÁUSULA QUE RESTRINGE O NUMERO DE ANIMAIS DOMÉSTICOS POR UNIDADE HABITACIONAL – POSSIBILIDADE – Razoabilidade na limitação que não causa transtornos aos demais condôminos – Princípio da função social da propriedade – Regra de deve ser interpretada sistematicamente –Aplicação do disposto no artigo 5º, XXIII, da Constituição Federal c.c. os artigos 10, III e 19, da Lei 4591, de 16 de dezembro de 1964, à hipótese – Majoração, contudo, do prazo para 60 dias para que a ré condômina adeque-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(Relator(a): Luis Fernando Nishi; Comarca: São Caetano do Sul; Órgão julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 18/05/2017; Data de registro: 18/05/2017)

Exercício de atividade profissionais• Crise financeira experimentada hoje traz

novamente este problema à tona.

• Problemas – aumento de fluxo de pessoas estranhas; maior uso de serviços e espaços comuns; privacidade e barulho...

• Médicos, Advogados, Contabilistas, Tarólogos etc...

• Problema dos serviços de acompanhantes (garotas de programa)

Penalidades• Mais comuns são as multas por não pagamento das

taxas.

• Outras medidas possíveis – tais como tutelas cominatórias – obrigação de fazer ou não fazer –todavia redunda em pena pecuniária.

• Observação: A não oponibilidade de impenhorabilidade de bem de família fica restrito nas execuções de taxas condominiais. (Lei 8.009/90)

• Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

• IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Penalidades• Veto a acesso de dependências – Posição do STJ (Resp

1.564.030 – MG) Min. Marco Aurélio Bellizze j. 9/8/2016• RECURSO ESPECIAL. RESTRIÇÃO IMPOSTA NA CONVENÇÃO

CONDOMINIAL DE ACESSO À ÁREA COMUM DESTINADA AO LAZER DO CONDÔMINO EM MORA E DE SEUS FAMILIARES. ILICITUDE. RECONHECIMENTO. 1. DIREITO DO CONDÔMINO DE ACESSO A TODAS AS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO, INDEPENDENTE DE SUA DESTINAÇÃO. INERÊNCIA AO INSTITUTO DO CONDOMÍNIO. 2. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE CONTRIBUIÇÃO COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 3. IDÔNEOS E EFICAZES INSTRUMENTOS LEGAIS DE COERCIBILIDADE, DE GARANTIA E DE COBRANÇA POSTOS À DISPOSIÇÃO DO CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 4. MEDIDA RESTRITIVA QUE TEM O ÚNICO E ESPÚRIO PROPÓSITO DE EXPOR OSTENSIVAMENTE A CONDIÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO E DE SEUS FAMILIARES PERANTE O MEIO SOCIAL EM QUE RESIDEM. DESBORDAMENTO DOS DITAMES DO

PRINCÍPIO DA DIGNIDADE HUMANA. 5. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

Penalidade• Possibilidade diante de autorização judicial

diante no Código de Processo Civil em vigor• Art. 536. No cumprimento de sentença que reconheça a

exigibilidade de obrigação de fazer ou de não fazer, o juiz poderá, de ofício ou a requerimento, para a efetivação da tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente, determinar as medidas necessárias à satisfação do exequente.

• § 1º Para atender ao disposto no caput, o juiz poderá determinar, entre outras medidas, a imposição de multa, a busca e apreensão, a remoção de pessoas e coisas, o desfazimento de obras e o impedimento de atividade nociva, podendo, caso necessário, requisitar o auxílio de força policia

Penalidade

• Reiterado descumprimento dos deveres

• Artigo 1337 CC/02

• Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem

Penalidade

• Reiterado comportamento asntissocial

• Artigo 1337, § único CC/02

• Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Condômino Antissocial

• A pessoa “que não tem um comportamento compatível com a sua vida em condomínio, ou seja, não respeita as limitações naturais dos edifícios coletivos, infringindo as mais elementares normas de convivência, provocando atritos de vizinhança, ou mesmo tem conduta penalmente punível.” (Carlos Dabus Maluf)

Exemplos de conduta antissocial

• Alteração de fachada

• Mudar a destinação (casa de prostituição)

• Guarda de animais perigosos

• Desrespeito a funcionários

• Inadimplência

• Abuso do direito de propriedade

• Enfim, danoso a Função Social da Propriedade

Penalidade de expulsão

• As penalidades previstas em lei e convenções obedecem a gradação.

• A lógica de que os “incomodados que se retirem” não deve ser aceita.

• A multa pode não se mostrar relevante.

• Crise de relacionamento em situação condominial se resolve pela divisão e quando o bem é indivisível, pela alienação forçada.

Possibilidade de expulsão• João Batista Lopes, Flávio Tartuce entre outros –

Impossibilidade ante a falta de previsão legal.

• Há entendimento jurisprudencial no mesmo sentido:

• Expulsão de condômino por comportamento antissocial. Impossibilidade. Ausência de previsão legal. O Código Civil permite no art. 1.337 a aplicação de multas que podem ser elevadas ao décuplo em caso de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Multa mensal que tem como termo inicial a citação e o final a publicação da r. sentença, a partir de quando somente será devida por fatos subseqüentes que vierem a ocorrer e forem objeto de decisão em assembléia. Recursos parcialmente providos. (TJ/SP Apelação Cível 668.403.4/6 - TJSP. Rel. Maia Cunha Acórdão, j. 01/10/2009)

• Segundo o Desem. Ênio Zuliani, “não é preciso que exista cláusula na convenção autorizando que se peça a expulsão do condômino nocivo, embora fosse salutar que existisse essa regulamentação...”

• Contudo, o Condomínio deveria deliberar antecipadamente, com a cientificação do infrator.

• Espanha – Ley 49/1960 – prevê o impedimento de uso por até 2 anos.

Favoráveis a explusão

• Ávaro Villaça Azevedo – Não implica em expropriação e sim perda temporária de posse.

• Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil CJF:

• Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

Leading CaseApelação cível. Condomínio edilício vertical. Preliminar. Intempestividade. Inocorrência. Apelo interposto antes da decisão dos embargos. Ratificação. Desnecessidade. Exclusão de condômino nocivo. Limitação do direito de uso/habitação, tão-somente. Possibilidade, após esgotada a via administrativa. Assembléia geral realizada. Notificações com oportunização do contraditório. Quorum mínimo respetitado (3/4 dos condôminos). Multa referente ao décuplo do valor do condomínio. Medida insuficiente. Conduta antissocial contumaz reiterada. Graves indícios de crimes contra a liberdade sexual, redução à condição análoga a de escravo. Condômino que aliciava candidatas a emprego de domésticas com salários acima do mercado, mantendo-as presas e incomunicáveis na unidade condominial. Alta rotatividade de funcionárias que, invariavelmente saiam do emprego noticiando maus tratos, agressões físicas e verbais, além de assedios sexuais entre outras acusações. Retenção de documentos. Escândalos reiterados dentro E fora do condomínio. Práticas que evoluíram para investida em moradora menor do condomínio, conduta antissocial inadmissível que impõe provimento jurisdicional efetivo. Cabimento. Cláusula geral. Função social da propriedade. Mitigação do direito de uso/habitação. Dano moral. Não conhecimento. Matéria não deduzida E tampouco apreciada. Honorários sucumbenciais fixados em R$ 6.000,00 (seis mil reais). Mantença. Peculiaridades do caso concreto. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJPR - AC - 957743-1 - Rel Arquelau Araújo Ribas Unânime - - J. 13.12.2012)

• Condomínio edilício. Sanção de exclusão do condômino nocivo por reiterado comportamento antissocial. Ainda que em tese se a repute possível, solução depende do devido processo, com deliberação em assembleia e quórum qualificado, mas, na espécie, ausentes. Improcedência. Deslinde mantido. Recurso desprovido.(Relator(a): Claudio Godoy; Comarca: Santo André; Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 29/04/2014; Data de registro: 01/05/2014)

• Condomínio edilício. Postulada a exclusão de condômino que atenta contra a tranquilidade dos demais moradores do edifício. Medida drástica e extrema que exige situação verdadeiramente excepcional. Quanto aos danos morais, ocorre a ilegitimidade ativa do condomínio. Apelo não provido. (Relator(a): Roberto Maia; Comarca: Santos; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 08/04/2014; Data de registro: 10/04/2014; Outros números: 6989464800)