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ARRENDAMIENTO Y SUBARRIENDO DE LOCAL DE NEGOCIO

Es habitual que las empresas, en algún momento de su existencia,tomen en arriendo un local para desarrollar en él toda o parte de suactividad.

Se suele definir, en general, al contrato de arrendamiento de cosascomo aquél en que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce ouso de una cosa por tiempo determinado y a cambio de un precio cier-to. Como es bien sabido, el arrendamiento de cosas es una de las tresclases de arrendamientos que se reconocen en el Código Civil , junto conel de obra y el de servicios al que nos referiremos en capítulo aparte.

Dentro de los arrendamientos de cosas gozan de singular relevan-cia los de inmuebles y de entre éstos, los que recaen sobre fincas urba-nas, ya tengan como destino el de servir de vivienda u otro distinto.

Los arrendamientos de fincas urbanas en general –y los subarrien-dos de las mismas, eso es, las cesiones temporales de uso que otor-gan, a su vez, a cambio de una renta los titulares de un contrato dearrendamiento– son objeto de regulación legal mediante la Ley29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, publica-da en el Boletín Oficial del Estado de 25 de noviembre de 1994 y a laque nos referiremos por sus iniciales, LAU.

Esta ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos devivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados paradiferenciar entre –como se ha apuntado– “arrendamientos de vivien-

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David Siuraneta Pérez

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da”, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de viviendapermanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y“arrendamientos para usos distintos al de vivienda”, categoría éstaque engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de tem-porada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.

Como es evidente, nuestra atención se va a centrar, única y exclu-sivamente, en los “arrendamientos para usos distintos al de vivienda”y, más específicamente, dentro de estos, a los de local de negocio.

Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidasde protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrenda-miento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo yde su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagannecesidades económicas, recreativas o administrativas.

Por ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto alde vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los ele-mentos del contrato, configurándose una regulación supletoria del librepacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil.

La Sentencia de 20 de mayo de 2005, dictada por la AudienciaProvincial de Madrid (Base de Datos Economist & Jurist, JurisprudenciaCivil y Mercantil, Marginal 234094) es ilustrativa en este sentido alestablecer que

“los citados contratos de arrendamiento de uso distinto del devivienda vienen impregnados por la autonomía de la voluntadque se recoge, entre otros, en el artículo 1255 del Código Civil,de manera que los contratantes pueden establecer en sus con-tratos las cláusulas y condiciones que tengan por convenientesiempre que no sean contrarias a la ley, a la moral y al ordenpúblico, bien entendido que nunca el contrato, en su específicocumplimiento, puede dejarse al arbitrio de una de las partes,como recoge el artículo 1256 del Código Civil cuando se ocupadel principio de la "necesitas". Precisamente desde aquella auto-nomía de la voluntad es posible gestar cláusulas, que respetan-do la propia naturaleza del contrato, den respuesta a los intere-ses concretos de las partes intervinientes en el mismo”.

Contratos más frecuentes en la empresa

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Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa dearrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservacióny obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y lassubrogaciones "mortis causa", aunque limitadas al cónyuge e hijos delarrendatario que continúen la actividad.

Se introduce en esta regulación una novedad consistente en elderecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo conti-nuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcursodel plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o unnuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida porel antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado yde los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se veaobligado a trasladar su actividad.

La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio fijándosesu cuantía en dos mensualidades de renta. Al mismo tiempo se per-mite a las Comunidades Autónomas con competencias en materiade vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la pro-pia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fon-dos se han revelado como una importante fuente de financiación delas políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe demantenerse.

En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que lacompetencia para conocer de las controversias corresponderá, entodo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita lafinca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competenciafuncional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.

Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en larelación jurídica puedan pactar para la solución de sus conflictos, lautilización del procedimiento arbitral.

La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicioordinario, haciendo salvedad expresa de los supuestos de desahuciopor falta de pago o por extinción del plazo contractual que se tramita-rán por los cauces del juicio verbal (artículos 249.1-6º y 250.1-1º dela Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, de 7 de enero).

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Hemos dicho ya que, en lo tocante al arrendamiento de locales denegocio, la ley opta por dejar al libre pacto de los interesados la regu-lación de buena parte de las materias, por lo que, lógicamente, ennumerosas ocasiones lo único que podremos ofrecer serán meraspautas o consejos que sirvan de orientación en el momento de suscri-bir un contrato de este tipo.

1. Preceptos imperativos de la LAU

Pocos son los artículos de la ley arrendaticia que son de aplicaciónal arrendamiento de locales de negocio y que no tienen carácter dis-positivo. Pasamos, a continuación, a analizar cuáles son.

(1) Todo el Título I de la LAU, que comprende los artículos del 1 al5, ambos inclusive, es de obligado acatamiento (así lo establece el artí-culo 4) y, en lo que ahora nos ocupa, significa:

(1.1) Que van a tener la consideración de arrendamiento para usodistinto del de vivienda aquellos que, en general, recaigan sobre unaedificación habitable cuyo destino primordial no sea el de satisfacer lanecesidad permanente de vivienda del arrendatario y, en especial, lossuscritos “para ejercerse en la finca una actividad industrial, comer-cial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente,cualquiera que sean las personas que los celebren”.

Por tanto, cuando se celebre un contrato respecto de, por ejemplo,una nave industrial, las partes, en aquellos extremos en los que noquepa libre pacto al respecto, no podrán válidamente excluir la apli-cación de la LAU a su relación.

(1.2) Que, cuando siendo posible, no exista pacto al respecto y,además, expresa exclusión de la aplicación de los preceptos, se apli-cará el Título III de la ley (artículos del 29 al 35, ambos inclusive, quecontiene numerosas remisiones al régimen arrendaticio de las vivien-das, favorable, en líneas generales, a la parte arrendadora) y, supleto-riamente, el Código Civil.

(2) El Título IV, que tiene, a su vez, dos apartados:


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(2.1) El que se refiere a la obligatoria exigencia y prestación defianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades a lacelebración del contrato, sin que las partes puedan válidamente acor-dar su exclusión o minoración.

La única excepción que se previene en la ley se refiere al supuesto dearrendamiento a favor de la administración pública, un organismo autó-nomo, una entidad de derecho público o un ente público. Salvo este pri-vilegio, no existe ninguna otra exclusión: es decir, será obligatoria la fianzaincluso si el arrendador y el arrendatario son dos empresas distintas perocon idénticos socios, si el arrendador es el único accionista de la empre-sa arrendataria o, como último ejemplo, si el arrendatario es una empre-sa que se halla participada íntegramente por la empresa arrendataria.

(2.2) El que determina la perfecta validez del contrato acordado deforma verbal, si bien reconociendo a cualquiera de las partes la facul-tad de compeler a la otra a su formalización por escrito.

Nunca se insistirá lo suficiente en este aspecto: los contratos verbalesson una fuente inagotable de conflictos y de malentendidos por lo quenuestro consejo es que, siempre y en todo caso, los contratos se celebrenpor escrito incluso si, en el momento de acordarse, existe entre las par-tes una gran confianza o se trata de empresas de un mismo grupo.

(3) El Título V relativo a los procesos arrendaticios: competencia,procedimiento y acumulación de acciones.

Las normas procesales suelen ser de “orden público”, lo que sig-nifica que las partes raramente tienen poder de disposición sobre lasmismas. Así, no se deja al arbitrio de los litigantes la elección del tipode juicio a seguir ni la posibilidad de establecer ellos mismos las nor-mas de procedimiento.

Cuestión distinta es la que se refiere al juez competente, ya que nor-malmente las partes pueden someterse expresa (porque lo pactan explí-citamente en el contrato que suscriben, como una cláusula más) o táci-tamente (porque una de las partes interpone una demanda ante undeterminado juzgado y la otra parte la contesta sin cuestionar la compe-tencia de éste, pudiéndolo hacer) a la decisión de un determinado juez.

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Pues bien, en materia arrendaticia, la LAU dispone que, en casode litigio, será competente el Juez de Primera Instancia del lugar enque se halle la finca, sin que otra cosa puedan pactar las partes, salvola posibilidad, cuando quepa por razón de la materia, de someter susdiferencias a un arbitraje.

Es decir: aquí no cabe el pacto, habitual en otros campos, en elsentido de someterse expresamente las partes a los “juzgados y tribu-nales” de, por ejemplo, la ciudad de Salamanca si el local arrendadose halla en la localidad sevillana de Bollullos de la Mitación y ello pesea que –siguiendo con el ejemplo – tanto el arrendador como el arren-datario sean dos empresas con domicilio social en aquella ciudad, dis-tante en más de 450 kilómetros del objeto litigioso.

2. Recepción del local y destino

Dependiendo de cuáles sean nuestros intereses será o no precisoque en el contrato conste de manera expresa que el local se recibe enbuen estado (a veces se utilizan las expresiones “en perfecto estado”o “en estado normal de uso”) y “a satisfacción de la otra parte”, por elcontrario, que no se diga nada al respecto o, incluso, con referenciaexpresa a algún desperfecto muy visible.

Correlativamente se suele decir que en igual estado y a plena satisfac-ción de la propiedad tendrá que devolverse a la terminación del contrato.

Es habitual que se haga constar que el local se toma en arriendopara desarrollar en el mismo una actividad determinada. Esta menciónno es gratuita ya que la no realización de ésta (por ejemplo: por noobtener las licencias necesarias) podría servir de argumento pararesolver el contrato.

Al hilo de lo anterior, los arrendadores insisten –como es razona-ble– en que no conste con precisión la actividad concreta que se des-arrollará en el local y, además, exigen la inclusión de una cláusula enla que se diga que, en ningún caso constituirá causa de resolución delcontrato la no obtención de los permisos necesarios o la revocación deestos tras su concesión.


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3. Duración

La duración del contrato de arrendamiento de local es absoluta-mente libre: la LAU no impone ni un plazo mínimo (a diferencia de loque ocurre con las viviendas) ni un plazo máximo.

Lo que sí parece claro, a la luz de la jurisprudencia más reciente,es que no cabe válidamente concertar un contrato de arrendamientopor tiempo indefinido:

“(El) tiempo determinado (que) es elemento esencial del con-trato de arrendamiento y definidor de su naturaleza, de mane-ra que si la cosa se entregase, el goce y uso de la misma, sintiempo determinado no estaríamos en presencia del contratolocativo. Reitera la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entreotras, en la sentencia de 17 de noviembre de 1984 (...) queel arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza y lascláusulas en contrario –así la duración indefinida– son inefi-caces” (Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, defecha 20 de mayo de 2005, Base de Datos Economist &Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 234094).

Las partes han de acordar el plazo que mejor proteja sus intereses.Un plazo corto puede favorecer los intereses del arrendador ya que,en el caso de alzas en el mercado, podrá modificar el precio pactado.Si se ha firmado un buen precio, el arrendador puede tener interés enextender el plazo lo máximo posible.

A su vez, un plazo largo puede servir para proteger los intereses delarrendatario que conoce de antemano de las características del inmuebledel que va a disponer así como el coste derivado del uso del inmueble.

¿Qué ocurre cuando el arrendatario decide, por sí solo, dar porextinguido el contrato antes de la expiración del plazo acordado?

Habiendo desaparecido del articulado de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1994 una previsión semejante a la contenida en el artícu-lo 56 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos, que indicaba queen caso de desistimiento unilateral del contrato el arrendatario había

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de abonar el importe de la renta que restase hasta la conclusión deltérmino pactado, el desistimiento queda regulado por el artículo 1.214del Código Civil y concordantes.

La Audiencia Provincial de Alicante en Sentencia de 27 de abril de2003 (Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil yMercantil, Marginal 232505) que cita doctrina sentada por el TribunalSupremo resume la postura mayoritaria, por no decir unánime, denuestros tribunales a este respecto con las siguientes palabras:

“(...) y aunque ya se ha dicho que en la nueva no hay pre-cepto equiparable (al artículo 56 de la derogada Ley deArrendamientos Urbanos de 1964), interesa destacar dichoTribunal (el Tribunal Supremo) se inclinaba últimamente porno exigir al arrendatario en estos supuestos el abono de larenta hasta la finalización del contrato pues "se produciría unindudable enriquecimiento injusto para el arrendador si se lereconociera el derecho a la percepción de la totalidad de lasrentas correspondientes al período incumplido del contratoanticipadamente resuelto por el arrendatario a pesar de queel local no hubiese llegado a estar efectivamente desocupadodurante la totalidad de dicho tiempo, merced a la nuevacesión en arrendamiento del mismo a tercera persona(Sentencias de 15 de junio de 1993 y 25 de enero de 1996)”.

Por tanto, a fin de evitar soluciones desproporcionadas, nuestrosjueces y tribunales optan, cada vez más, en virtud del contenido delartículo 1101 del Código Civil, por moderar la indemnización de per-juicios por renuncia anticipada, si bien para ello suelen tener en cuen-ta que la actitud del arrendatario, es decir, que haya preavisado con lamáxima antelación al arrendador.

4. Renta y gastos

El vencimiento de los pagos (es decir: cada cuánto tiempo se tieneque satisfacer la renta: por meses –lo habitual–, por trimestres, poraños...) tiene cierta importancia ya que en caso de duda en cuanto a laduración y a las prórrogas, se podrá tomar tal extremo como referencia.


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Por regla general, el pago de la renta se hará mediante ingreso enla cuenta corriente que el arrendador designe. Interesa señalar que, sise conviene esta modalidad de pago, el arrendador queda absoluta-mente eximido de la obligación establecida en el punto 4 del artículo17 de la LAU de entregar recibo de pago al arrendatario.

En efecto, dicho precepto obliga al arrendador a entregar al arren-datario recibo del pago, "salvo que se hubiera pactado que el pago serealice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumpli-miento de la obligación de pago".

Aunque no es lo normal, es perfectamente lícito acordar que eldomicilio de pago sea el del local arrendado, correspondiendo en talcaso al arrendador realizar el esfuerzo preciso para dirigirse al lugaren el que habrá de cobrar su crédito.

Por supuesto, en el contrato se suele establecer la renta inicial–eso es, la del primer año de duración del contrato– conviniéndose suactualización de acuerdo con algún tipo de índices (el Índice de losPrecios al Consumo es el más habitual). Un ejemplo de este tipo decláusula sería el siguiente:

“Las partes contratantes convienen que la renta total quecada momento satisfaga la arrendataria, durante la vigenciadel contrato o sus prórrogas, se acomodará cada año a lavariación porcentual experimentada por el Índice GeneralNacional del Sistema de Índices de Precio de Consumo quefije el Instituto Nacional de Estadística (u Organismo que losustituya), aplicando sobre aquella renta el porcentaje querepresente la diferencia existente entre los índices quecorrespondan al período de revisión. La primera actualiza-ción tendrá efectos en la renta correspondiente al próximomes de enero de 2007. La renta actualizada será exigible ala arrendataria a partir del mes de enero de cada año. Enningún caso la demora de aplicar la revisión supondrárenuncia o caducidad de la misma”.

Tampoco es raro encontrase, en contratos de larga duración–más de cinco años– una cláusula de acomodación de la renta a los

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precios de mercado. Esta precaución se establece a fin de evitarque, pese a que se acuerde la actualización de la renta según el IPC,por ejemplo, la renta que "en el mercado" se esté abonando en aquelmomento por un arrendamiento como el que nos ocupe esté abso-lutamente desfasada.

Un modelo de este pacto puede ser éste:

“Transcurridos cinco años de vigencia del arrendamiento, ycon efectos en cualquier caso a la primera mensualidad delsexto año de vigencia, la arrendadora podrá solicitar unaumento de la renta a fin de adecuarla al valor de mercadode entonces. A tal efecto se dispone que, a requerimiento deaquella parte, ambas contratantes intentaran ponerse deacuerdo sobre tal aumento y, en defecto de pacto, dichoaumento se efectuará en base a lo siguiente:

Cualquiera de las partes encargará un dictamen a un Agentede la Propiedad Inmobiliaria o a un Administrador de Fincas,debidamente colegiados, a fin de que resuelva sobre el valorde mercado actualizado de la renta del inmueble objeto deeste contrato. En caso de que una de las partes no esté deacuerdo con el resultado del dictamen efectuado, podrá pro-mover dentro del plazo de los siguientes treinta días unsegundo dictamen con otro API o Administrador de Fincasque reúnan idénticos requisitos (debidamente colegiados).

En este segundo caso, la renta actualizada será el valor medioobtenido por las dos valoraciones de renta efectuadas. Losgastos que conlleven dichas tasaciones correrán a cargo deambos contratantes por mitades. Caso de que la parte que noestuviere de acuerdo no promoviera el segundo dictamendentro del plazo de los treinta días antes señalado, se enten-derá que acepta el resultado que derive del primer dictamen.

Si el resultado de la actualización por razón de mercadodiera como resultado una renta inferior a la que resultaría dela renta contractual actualizada a tenor del IPC, ésta últimasería la de aplicación”.


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Con absoluta independencia de la renta, también es importantefijar claramente a cargo de qué parte serán los gastos generales parael adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, car-gas y responsabilidades que correspondan al inmueble arrendado.

Si van a ser afrontados por el arrendatario, debe constar en el con-trato cuál ha sido su importe a la fecha del mismo.

Es importante tener muy presente que la sola falta de pago de losgastos, habiendo sido pactado que fueran a cargo de la parte arrenda-taria constituye causa suficiente para obtener la resolución del contra-to y el desahucio de aquélla (véase, en este sentido, la Sentencia de 27de julio de 2005 de la Audiencia Provincial de Madrid, (Base de DatosEconomist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 239227).

En ocasiones, el arrendatario toma el local pero debe efectuarimportantes obras en el mismo a fin de adaptarlo a sus necesidades,no pudiendo iniciar la actividad hasta transcurridos unos meses. Siesto ocurre, es habitual que el arrendador conceda un plazo de caren-cia en el pago de la renta (es decir: si bien el contrato inicia sus efec-tos al suscribirse, se aplaza la obligación de pago de la renta hastaunos meses después). Pues bien, si ello se pacta debe tenerse encuenta que, cuando proceda, el Impuesto sobre el Valor Añadido sedevengará igualmente, estando formada la base imponible en tal caso–según criterio del Tribunal Económico–Administrativo Central– por losgastos y la amortización del inmueble que el arrendador deba satisfa-cer o contabilizar durante el período de carencia.

5. Obras

Se trata ésta de una materia en la que los contratantes pueden regu-lar a su absoluta conveniencia, pero si nada pactan será de aplicación,según el artículo 30 de la LAU, lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23y 26 de la ley, así como lo establecido en el artículo 19. Advirtamos quedichos artículos se contienen en sede de arrendamiento de viviendaspor lo que su literalidad se refiere a éstas. Para facilitar la comprensión,cuando los citemos adaptaremos su contenido al arrendamiento delocales de negocio, por ser ésta la materia que nos interesa ahora.

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Vamos, por tanto, a analizar cuál será el régimen supletorio de apli-cación en materia de obras empezando por las obras de mejora con-templadas en el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dichoprecepto prevé el derecho de los arrendadores de elevar la renta quecobran a los arrendatarios para compensarles de los gastos que han rea-lizado para efectuar mejoras en la finca objeto del arrendamiento.Lógicamente, puede resultar muy interesante para el arrendatario que elarrendador renuncie a su derecho a la elevación de la renta solicitada.

A su vez, el artículo 22 afirma que el arrendatario estará obligadoa soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuyaejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión delarrendamiento.

Como es evidente, la utilización de un concepto tan indeterminadocomo es la "razonabilidad" de una actuación es un semillero de discu-siones y frecuentes divergencias entre arrendadores y arrendatarios.

Siempre que el arrendador que se proponga realizar una de tales obrasdeberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses deantelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.

Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendata-rio podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afec-ten de modo irrelevante al local arrendado. El arrendamiento se extin-guirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, duran-te los cuales no podrán comenzar las obras.

Eso sí, el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a unareducción de la renta en proporción a la parte del inmueble de la quese vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización delos gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Por lo que respecta a las reparaciones, el artículo 21 trata de la con-servación del inmueble arrendado y, a su tenor, el arrendador está obli-gado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las repara-ciones que sean necesarias para conservar el inmueble en condicionesde servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparaciónse trate sea imputable al arrendatario. Como es lógico, la obligación de


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reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa noimputable al arrendador, en cuyo caso el contrato se extinguirá.

El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en elplazo más breve posible, la necesidad de que se lleven a cabo repa-raciones, debiendo facilitar al arrendador la verificación directa, por símismo o por los técnicos que designe, del estado del inmueble. Estáasimismo previsto en la LAU que, en todo momento, y previa comuni-cación al arrendador, podrá realizar las reparaciones que sean urgen-tes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigirde inmediato su importe al arrendador.

Eso sí, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el usoordinario del inmueble serán de cargo del arrendatario.

Siguiendo con lo establecido en el mencionado artículo de la leyarrendaticia, podemos afirmar que cuando la ejecución de obras deconservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusióndel arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunquele sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte del local.En defensa de la parte arrendataria, la LAU establece que si la obradurase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporcióna la parte del inmueble de la que el arrendatario se vea privado.

Si se trata de obras que pretenda acometer el arrendatario, debetenerse muy presente que si no se pacta expresamente lo contrario yse aplica, por tanto, el régimen de la LAU en este extremo, el artículo23 condiciona la posibilidad del arrendatario de efectuar obras a laobtención del consentimiento por parte del arrendador. Por tanto, si sedesea que el arrendatario pueda efectuar todas las obras que consi-dere éste necesarias con el único límite de que no pueden suponer lapérdida de estabilidad o seguridad de la finca deberá así estipularseexpresa y claramente.

¿Y si, pese a no contar con la autorización del arrendador, el arren-datario realiza dichas obras? El segundo párrafo del artículo 23 LAU estajante: el arrendador no sólo goza de la facultad de resolver el contratosino que podrá exigir, al concluir el contrato, "que el arrendatario repon-ga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin

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que éste pueda reclamar indemnización alguna". Además, si las obrashan provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o dela seguridad del local o sus accesorios, el arrendador podrá exigir deinmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anteriorsin tener que esperar, por tanto, a la conclusión del contrato.

Por último, indiquemos que si el local deviene inservible para eldestino previsto como consecuencia de la ejecución en el mismo deobras de conservación o de obras acordadas por una autoridad com-petente, el arrendatario podrá optar entre suspender el contrato o des-istir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contratosupondrá , hasta la finalización de las obras, la paralización del plazodel contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

6. Obligaciones habituales de las partes

Es muy frecuente que el arrendatario se haga directa y exclusiva-mente responsable, eximiendo al arrendador por los daños que pue-dan ocasionarse a personas o cosas y sean derivados de instalacionespara servicios y suministros del local arrendado.

Igualmente, se suele pactar la absoluta exoneración del arrendadorpor la falta de cualquier suministro. De aquí que sea imprescindibleantes de suscribir un contrato de arrendamiento la inspección perso-nal y pormenorizada del local, así como incluso la acreditación docu-mental –si se estima conveniente– de hallarse dotado el inmueble delos suministros que se consideren imprescindibles.

Normalmente, el arrendatario queda obligado a no tener o mani-pular en el inmueble materias explosivas, inflamables, incómodas oinsalubres así como a permitir el acceso al inmueble, al arrendador, alAdministrador de éste o a los operarios o industriales mandados porcualquiera de ambos, para la realización, inspección y comprobaciónde cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble.

También es posible fijar la obligación de permitir la entrada delarrendador a fin de que pueda mostrar el local a terceros interesadosen el alquiler del mismo si bien sin que ello entorpezca la normal acti-


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vidad del arrendatario y, claro está, sólo durante los últimos meses deduración del contrato.

7. Derechos de adquisición preferente

En principio, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el dere-cho a favor del arrendatario de adquirir de forma preferente la fincaurbana y para garantizar este derecho introduce el derecho de tanteoy retracto. Sin embargo, el arrendatario puede renunciar a estos dere-chos (que, en conjunto se denominan "derechos de adquisición pre-ferente") y no tendrá derecho a la adquisición preferente de la finca.

Por tanto, si no se renuncia explícitamente, son éstos derechos delos que goza el arrendatario de un local de negocio sin que haga faltapactarlo de manera expresa.

Interesa señalar que tales derechos sólo se entienden existentes ensupuestos de venta o dación en pago del local en cuestión, pero no cuan-do lo acaecido es la aportación de la finca a una sociedad (Sentencia delTribunal Supremo de 27 de mayo de 2000, Base de Datos Economist &Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 3215).

8. Subarriendo y cesión

El artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite alarrendatario subarrendar la finca sin necesidad de solicitar permiso alarrendador, como regla general.

En efecto, según dicho artículo:

“1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividadempresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendarla finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidadde contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un sub-

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arriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesióndel contrato a el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la personadel arrendatario por consecuencia de la fusión, transforma-ción o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrenda-dor tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en elapartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse deforma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desdeque aquellos se hubieran concertado”.

Puesto que se trata de una norma dispositiva, las partes puedenválidamente fijar unas "reglas de juego" distintas en este punto y, porejemplo, vetar en cualquier caso y sin excepciones el derecho a sub-arrendar o condicionarlo a que se haga a favor de empresas del mismogrupo que la del arrendatario, etcétera.

Para terminar diremos que el subarriendo puede ser "parcial" (esdecir, de parte del local arrendado) o "total" (es decir, de todo el localarrendado).

No podemos confundir el "subarriendo total" con la "cesión delcontrato" –lo que se conoce popularmente como "el traspaso" y seráobjeto de análisis en este mismo manual en un capítulo propio– ya quemientras que la "cesión" implica sustitución de la figura del arrendata-rio, en el subarriendo lo que ocurre es que, sin desaparecer éste,surge una nueva parte, un nuevo contrato de rango menor y más débilque el arrendamiento. Ello significa que si el contrato de arrenda-miento se extingue, igual suerte correrá el subarriendo por más queninguna culpa quepa achacarle al subarrendatario.

9. Extinción por fallecimiento del arrendatario

Evidentemente, se trata éste de un supuesto que sólo será de apli-cación cuando el arrendatario sea una persona física, no una sociedado, en general, una persona jurídica.


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El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite allegatario o heredero que suceda en la actividad empresarial o profe-sional realizada en la finca objeto de subarrendamiento la subrogaciónen el contrato ya existente hasta la finalización del mismo y sin eleva-ción de renta, debiéndose notificar por escrito al arrendador la subro-gación dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimientodel arrendatario.

No obstante, es posible sin que quepa la menor duda al respecto,acordar en el contrato que el fallecimiento del arrendatario supondrála automática extinción del arrendamiento o, también que no se resol-verá pero que la renta experimentará una elevación de un determina-do porcentaje.

Cuestión distinta es el caso de enajenación de la finca arrendada:el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones delarrendador salvo que concurran los requisitos del artículo 34 de la LeyHipotecaria (tercer adquirente de buena fe con título inscrito en elRegistro de la Propiedad).

10. Causas de extinción reconocidas al arrendador

El artículo 35 LAU trata de la resolución de pleno derechoquedando facultando para ello el arrendador si concurren "lascausas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por lacesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en elartículo 32".

A la cesión nos referiremos en su propio capítulo y respecto delsubarriendo, nos remitimos a lo ya expuesto, por lo que centraremosnuestra atención en el artículo 27 LAU.

Dispone el artículo 27 que, como es lógico, el incumplimiento porcualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contratodará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir elcumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contratode acuerdo con lo dispuesto en el Código Civil respecto de las obliga-ciones sinalagmáticas (artículo 1124).

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Además, establece en su segundo párrafo las causas a cuyo ampa-ro podrá el arrendador resolver de pleno derecho el contrato, siendo,además del subarriendo o la cesión inconsentidos y la realización inten-cionada de daños en la finca o de obras no consentidas por el arrenda-dor cuando el consentimiento de éste sea necesario, las tres siguientes:

– la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera delas cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda alarrendatario

– la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización

– la realización de actividades molestas, insalubres, nocivas,peligrosas o ilícitas en el local arrendado.

Interesa, por su parte, tener en cuenta que puede ser el arrenda-tario quien se vea facultado para resolver el contrato, lo que podrátener lugar si concurre una cualquiera de las siguientes causas:

– la no realización por el arrendador de las reparaciones a queviene obligado (recuérdese el artículo 21 LAU ya analizado)

– la perturbación de hecho o de derecho que realice el arren-dador en la utilización del local.

11. Derecho de indemnización del arrendatario

El artículo 34 LAU establece que la extinción por transcurso del tér-mino convencional del arrendamiento de una finca en la que durantelos últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comer-cial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemni-zación (una fórmula de pago del fondo de comercio generado) a cargodel arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado concuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad derenovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una rentade mercado (teniendo tal consideración la que al efecto acuerden laspartes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitrodesignado por las partes).


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Resulta de gran utilidad designar ya en el contrato a la persona quehará de árbitro y decidirá el importe de la indemnización. Tal desig-nación puede ser hecha mediante nombre y apellidos (por ejemplo, "elAdministrador de Fincas Don Teófilo Atance Sacristán", con el riesgode que ello conlleva: enemistad con una de las partes surgida con pos-terioridad a la firma del contrato, fallecimiento del designado, etcéte-ra) o por indicación del cargo que ocupe (así: "el Decano del Colegiode Abogados de Sevilla o la persona que el mismo designe").

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguien-te, según detalla el propio artículo:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro delos seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento,el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estandodedicada, la indemnización comprenderá los gastos deltraslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientelaocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior,calculada con respecto a la habida durante los seis prime-ros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientesa la extinción del arrendamiento una actividad diferente o noiniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero des-arrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma activi-dad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indem-nización será de una mensualidad por año de duración delcontrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

A tenor de la LAU, se tratará de actividades afines las típicamenteaptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captadapor la actividad que ejerció el arrendatario.

De nuevo nos hallamos ante un precepto de aplicación solamentepara el caso que los contratantes no hayan estipulado nada al respec-to o que el arrendatario no haya hecho –como, por otra parte, es lo queocurre en la inmensa mayoría de los contratos de arrendamiento quehemos analizado– expresa renuncia al derecho a la indemnizaciónque le otorga el artículo 34 LAU.

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La exclusión de la aplicabilidad de este artículo 34 sólo es precisaen los contratos de arrendamiento de una finca en los que durante losúltimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercialde venta al público, pues es el único supuesto que la ley atribuye elderecho a indemnización.

No obstante, en caso que haya que establecer la indemnización,porque la exija el arrendatario, para evitar problemas y posibles con-flictos, es mejor sustituir el cálculo legal de la misma (lo cual es posi-ble, por ser un derecho dispositivo) por otros criterios más objetivos,como por ejemplo, una mensualidad por cada año que haya durado elcontrato o una cantidad fija, mediante una cláusula como la siguiente:

"A los efectos de la indemnización al arrendatario fijada porel artículo 34 de la LAU, las partes establecen que la cuan-tía de la misma será igual a 6.000,- EUROS"; o

"A los efectos de la indemnización al arrendatario fijada porel artículo 34 de la LAU, las partes establecen que la cuan-tía de la misma será igual una mensualidad por cada añoque haya durado el contrato".

Para terminar, diremos que todo lo que se acaba de exponer es deperfecta aplicación para el caso de subarriendo: el arrendatario puedeexigir que se establezca su derecho a indemnización.

12. La fianza

Con carácter imperativo y no dispositivo, como ya hemos dicho conanterioridad, el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regu-la la fianza de forma que en los contratos de arrendamiento para fina-lidad diferente de la vivienda se prevé que la misma alcance –comomínimo– dos mensualidades y que se actualice una vez haya transcu-rrido el plazo de cinco años.

Sin embargo, las partes pueden pactar otras garantías de formaademás de la fianza en el importe dicho, como puede ser un depósi-to adicional o un aval bancario.


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Siguiendo a la doctrina civilista más acreditada, diremos que lafinalidad de la fianza no es, en puridad, la de responder del pago dela renta o de los perjuicios irrogados por el incumplimiento de las obli-gaciones contractuales, sino compensar al arrendador por los posiblesdaños originados en el inmueble.

La obligación de constituir la fianza corresponde de manera exclusivaal arrendador. Por tanto, reconocida por parte de éste la entrega de la can-tidad equivalente a la fianza, el arrendatario queda excluido de cualquierresponsabilidad que se pudiera exigir. La mayoría de las ComunidadesAutónomas han previsto de forma obligatoria el depósito de las fianzas enlas Cámaras de la Propiedad Urbano u otras instituciones análogas y ladevolución la efectúan, como norma general, al arrendador.

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianzano estará sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento seprorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, oel arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos men-sualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en queel plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regi-rá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específi-co, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá queridotambién para la actualización de la fianza.

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arren-datario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido unmes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubierehecho efectiva dicha restitución.

El artículo 145 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de MedidasFiscales, Administrativas y del Orden Social (Boletín Oficial del Estadode 31 de diciembre de 1996) añadió un último párrafo al artículo 36LAU que estamos analizando, exceptuando de la obligación de pres-tar fianza

"(...) las Administraciones Públicas, la Administración Generaldel Estado, las Administraciones de las Comunidades

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Autónomas y las entidades que integran la AdministraciónLocal, así como los organismos autónomos, entidades dederecho público y demás entes públicos dependientes deellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a susrespectivos presupuestos".

Ésta que acabamos de mencionar es la única excepción posible ala existencia de una fianza en el ámbito arrendaticio. En efecto, comoya hemos dicho con anterioridad, salvo este privilegio, no existe nin-guna otra exclusión válida, siendo obligatoria la constitución de fianzapese a que las partes lo estimen innecesario o superfluo, remitiéndo-nos a los ejemplos ofrecidos.

13. Inscripción registral del contrato

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en su disposiciónadicional 2ª modificó el art. 2.5º de la Ley Hipotecaria, permitiendo lainscripción de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles asícomo los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismo, supri-miendo los requisitos alternativos de la redacción anterior.

A título de curiosidad, diremos que antes de dicha reforma sóloeran susceptibles de acceder al Registro de la Propiedad aquellosarrendamientos concertados por un período de más de seis años oaquellos en los que se hubieren anticipado las rentas de tres o másanualidades o, por último, que hubiere convenio expreso de las partespara su inscripción.

Es importante señalar que la nueva redacción permite la ins-cripción de cualquier contrato de arrendamiento independiente-mente de su fecha.

Debe estarse en esta materia al Real Decreto 297/1996, de 23 deFebrero (Boletín Oficial del Estado de 14 de marzo) que establecereglamentariamente los requisitos de acceso de los tratos de arrenda-mientos urbanos al Registro de la Propiedad, si bien dicha normativasólo es de aplicación a los arrendamientos urbanos celebrados a par-tir del día 1 de enero de 1995, siendo título suficiente para practicar


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la inscripción la escritura pública notarial o la elevación a escriturapública del documento privado de arrendamiento.

14. La retención e ingreso a cuenta del arrendatario

Haremos una breve mención a la obligación de retención e ingre-so a cuenta sobre arrendamientos y subarrendamientos de inmueblesurbanos que corresponde, en determinados casos, al arrendatario.

¿Cuándo no existe obligación de practicar retención o ingreso acuenta sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento deinmuebles urbanos?

En todos aquellos que enumera el artículo 73.3.h del RealDecreto 1775/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba elReglamento del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de lasPersonas Físicas, es decir:

“a) Cuando se trate de arrendamiento de viviendas por empre-sas para sus empleados.

b) Cuando la renta que satisfaga el arrendatario a un mismoarrendador no supere los 900 euros anuales.

c) Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en algu-no de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera delas Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, apro-badas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 deseptiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la acti-vidad de arrendamiento o subarrendamiento de bienesinmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de losinmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamientolas reglas para determinar la cuota establecida en los epígra-fes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.

A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente alarrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los tér-minos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda”.

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A su vez, si nos fijamos en el artículo 74.1 del Real Decreto1775/200, veremos que son sujetos obligados a practicar dicha reten-ción o ingreso a cuenta:

"a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas lascomunidades de propietarios y las entidades en régimen deatribución de rentas.

b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas,cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.

c) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no resi-dentes en territorio español, que operen en él medianteestablecimiento permanente.

d) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no resi-dentes en territorio español, que operen en él sin mediaciónde establecimiento permanente, en cuanto a los rendimien-tos del trabajo que satisfagan, así como respecto de otrosrendimientos sometidos a retención o ingreso a cuenta queconstituyan gasto deducible para la obtención de las rentasa que se refiere el artículo 24.2 del texto refundido de la Leydel Impuesto sobre la Renta de no Residentes".

Cuando proceda, la retención a practicar sobre los rendimientosprocedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmueblesurbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado deaplicar el porcentaje del 15% (antes, el 18%) sobre todos los con-ceptos que se satisfagan al arrendador (es decir: la renta propia-mente dicha, los aumentos legales de ésta, la repercusión deimpuestos, etc...) si bien queda expresamente excluido el Impuestosobre el Valor Añadido (IVA).

Es muy importante tener presente que dicho porcentaje se dividirápor dos si se trate de inmuebles urbanos situados en Ceuta o Melilla.

Para terminar, apuntemos que los modelos a utilizar son el "Modelo115", de declaración-documento de ingreso y el correspondienteresumen anual mediante el "Modelo 180".


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Ofreceremos, a continuación sendos modelos de contratos dearrendamiento y de subarriendo de un local comercial, si bien, debe-mos insistir en ello, las partes gozan de una amplísima libertad para lafijación de los pactos y estipulaciones por las que se vaya a regular surelación.

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO

En Murcia, a 1 de septiembre de 2006

REUNIDOS

De una parte,

D. ANTONIO FUENTE MALLORQUÍN, mayor de edad, vecino de Totana (Murcia),domiciliado en Avenida de Gil de Biedma, nº8, provisto de DNI nº 9.999.999X

Y de otra,

D. ROGELIO CASCANTE ROQUERO, mayor de edad, vecino de Murcia,domiciliado en calle César Vallejo, nº4, provisto de DNI nº 9.999.998X

INTERVIENEN

D. Antonio Fuente en nombre y representación de DAYNAKURTZ, S.L. condomicilio social en la Avenida de Meredita Monje, nº 6-8 de Murcia e identifi-cada fiscalmente con el número Z-89.389.074, en adelante, "la arrendadora".

D. Rogelio Cascante en nombre y representación de TENDER BUTTONS,S.L. con domicilio social en la Avenida de Islandia, nº 27 de Murcia, e identifi-cada fiscalmente con el número Z-89.389.084, en adelante, "la arrendataria".

Y reconociéndose recíprocamente la capacidad legal necesaria para el pre-sente otorgamiento

DICEN

I.- Que DAYNAKURTZ, S.L. es dueña, en pleno dominio, por justos y legíti-mos títulos, de la siguiente finca:

Local en la calle Juan Gris, 12, de superficie 450 m2 en planta baja, y 403 m2

de planta altillo.

Referencia catastral 9500015C1892D0001RP


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Inscrita en el Registro de la Propiedad de Murcia, en el tomo 21, libro 12, folio65, finca número 1989.

II.- Que, según manifiestan ambas partes desean suscribir contrato dearrendamiento sobre la finca descrita anteriormente, contrato que se suje-tará a las siguientes

CLÁUSULAS

PRIMERA.- El local arrendado se destinará a instalar un comercio de ultra-marinos y vinos por la arrendataria.

SEGUNDA.- El presente contrato empezará a regir el día 1 de septiembre de2006, concertándose el arrendamiento por 17 años.

TERCERA.- La renta inicial del contrato será de 1200 euros por mes. Elpago de la renta se hará mediante ingreso por la arrendataria en la cuentacorriente titularidad de la arrendadora nº 29061989 de la entidad BancoLeóptero, agencia 24, quedando este último eximido de la obligación esta-blecida en el punto 4 del artículo 17 de la Ley 29/1994 de entregar recibo depago a la arrendataria. La renta se actualizará a cada aniversario del contra-to a tenor delas variaciones que haya experimentado el IPC en los docemeses inmediatamente precedentes a aquella fecha.

CUARTA.- Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmue-ble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que corresponden alinmueble arrendado o a sus accesorios son a cargo de la arrendataria. Elimporte anual de dichos gastos a la fecha del contrato asciende a 750 euros.

QUINTA.- Quedan exonerados la propiedad y el administrador de toda res-ponsabilidad por la falta de cualquier suministro.

SEXTA.- La arrendataria se hace directa y exclusivamente responsable yexime de toda responsabilidad a la propiedad y al administrador por losdaños que puedan ocasionarse a personas o cosas y sean derivados de ins-talaciones para servicios y suministros del local arrendado.

SÉPTIMA.- La arrendataria recibe el inmueble arrendado en perfecto esta-do para el uso a que se destina, compuesto de puertas, cerraduras, cris-

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tales, instalaciones de toda clase y enseres de servicio, y en igual estado ya plena satisfacción de la propiedad tendrá que devolverlo a la terminacióndel contrato.

OCTAVA.- La arrendataria se obliga:

a) A no tener o manipular en el inmueble materias explosivas, inflama-bles, incómodas o insalubres, y observar en todo momento las dis-posiciones vigentes.

b) A permitir el acceso al inmueble, al propietario, al Administrador y alos operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, parala realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obraso reparaciones que afecten al inmueble.

NOVENA.- La arrendataria renuncia expresamente a los derechos de adqui-sición preferente del artículo 25, en relación al 31, de la Ley deArrendamientos Urbanos, ya sea en su forma de tanteo o de retracto.

DÉCIMA.- La arrendataria se obliga a no ceder, subrogar, subarrendar, yasea total o parcialmente, la finca objeto de este contrato, por lo que haceexpresa renuncia al derecho que le es atribuido en el artículo 32.1ºLAU.

UNDECIMA.- La arrendataria hace expresa renuncia al derecho a la indem-nización otorgado por el artículo 34 LAU.

DUODECIMA.- En caso de incumplimiento por alguna de las partes de cual-quier obligación de las expresadas en este contrato o en la ley que sea apli-cable, la otra parte podrá pedir la resolución del contrato y la indemnizaciónde daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

DECIMOTERCERA.- Por la arrendataria se constituye fianza por importe dedos mensualidades, que asciende a 2400 EUROS. Una vez transcurridoscinco años de vigencia del presente contrato se irá actualizando anualmen-te la fianza de forma análoga a la actualización procedente de la renta.

Y en prueba de su conformidad, las partes firman el presente documento,extendido por duplicado ejemplar, y a un sólo efecto, en el lugar y fecha con-signados en el encabezamiento.


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CONTRATO DE SUBARRIENDO DE LOCAL DE NEGOCIO

En Ourense, a 1 de septiembre de 2006

REUNIDOS

De una parte,

D. ADRIÁN PUNTERO GERONÉS, mayor de edad, vecino de Ourense,domiciliado en Avenida de las Orestiadas, nº8, provisto de DNI nº 9.999.999X

Y de otra,

D. LUDOVICO JULIO FRANCÉS, mayor de edad, vecino de Ourense, domici-liado en calle del Jardín de la Duermevela, nº4, provisto de DNI nº 9.999.998X

INTERVIENEN

D. Adrián Puntero en nombre y representación de VASHTI, S.L. con domici-lio social en la Avenida de Australia, nº 6-8 de Ourense, inscrita en el RegistroMercantil de Ourense, tomo 7199, de la sección 6, folio 161, hoja numero2995, e identificada fiscalmente con el número Z-89.389.074, en adelante,"la subarrendadora".

D. Ludovico Julio en nombre y representación de BUNYAN, S.L. con domi-cilio social en la Avenida de los Hermanos Badía, nº 27 de Ourense, inscritaen el Registro Mercantil de Ourense, tomo 7190, de la sección 5, folio 151,hoja número 2975, e identificada fiscalmente con el número Z-89.389.084,en adelante, "la subarrendataria".

Y reconociéndose recíprocamente la capacidad legal necesaria para el pre-sente otorgamiento

DICEN

I.- Que en fecha 21 de diciembre de 2004, LA SUBARRENDADORA suscri-bió con la Propiedad del inmueble que se dirá, en relación al mismo, contra-to de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

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Finca de referencia: Local en la calle Frida Khalo, 12, de superficie450 m2 en planta baja, y 403 m2 de planta altillo, de la ciudad deOurense.

Referencia catastral 9500015C1892D0001RP

Inscrita en el Registro de la Propiedad de Ourense, en el tomo 21, libro 12,folio 65, finca número 1989.

II.- Que LA SUBARRENDADORA está interesada en ceder en régimen desubarriendo a la SUBARRENDATARIA, y ésta en tomar en tal concepto, laplanta altillo de la finca de referencia (en adelante, EL LOCAL).

III.- Que habiendo llegado las partes a un acuerdo respecto al subarriendodel LOCAL, que se regirá por la voluntad de las partes a tenor de lo estable-cido en el presente contrato, al objeto de regular todo ello,

PACTAN

PRIMERO.- EL LOCAL se destinará a despacho y oficinas por LA SUB-ARRENDATARIA.

SEGUNDO.- El presente contrato empezará a regir el día 7 del mes de octu-bre del año en curso, concertándose el subarriendo por 3 años.

TERCERO.- La renta inicial del contrato será de 500 euros cada mes. Elpago de la renta se hará mediante ingreso por la arrendataria en la cuentacorriente titularidad de LA SUBARRENDADORA nº 29061989 de la entidadBanco Sechero, agencia 24,quedando este último eximido de la obligaciónestablecida en el punto 4 del artículo 17 de la Ley 29/1994 de entregar reci-bo de pago. La renta se actualizará a cada aniversario del contrato a tenorde las variaciones que haya experimentado el IPC en los doce meses inme-diatamente precedentes a aquella fecha.

CUARTO.- Los gastos generales para el adecuado sostenimiento delinmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades quecorresponden al LOCAL o a sus accesorios son a cargo de la SUB-ARRENDATARIA. El importe anual de dichos gastos a la fecha del con-trato, ascienden a 120 EUROS.


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QUINTO.- Queda exonerada LA SUBARRENDATARIA de toda responsabili-dad por la falta de cualquier suministro.

SEXTO.- LA SUBARRENDATARIA se hace directa y exclusivamente respon-sable y exime de toda responsabilidad a LA SUBARRENDADORA por losdaños que puedan ocasionarse a personas o cosas y sean derivados de ins-talaciones para servicios y suministros de EL LOCAL subarrendado.

SÉPTIMO.- LA SUBARRENDATARIA recibe EL LOCAL en perfecto estadopara el uso a que se destina, compuesto de puertas, cerraduras, cristales,instalaciones de toda clase y enseres de servicio, y en igual estado y a plenasatisfacción de LA SUBARRENDADORA tendrá que devolverlo a la termina-ción del contrato.

OCTAVO.- LA SUBARRENDATARIA se obliga:

a) A no tener o manipular en EL LOCAL materias explosivas, inflama-bles, incómodas o insalubres, y observar en todo momento las dis-posiciones vigentes.

b) A permitir el acceso al LOCAL, a LA SUBARRENDADORA, alAdministrador y a los operarios o industriales mandados porcualquiera de ambos, para la realización, inspección y compro-bación de cualquier clase de obras o reparaciones que afectenal inmueble.

NOVENO.- LA SUBARRENDATARIA renuncia expresamente a los derechosde adquisición preferente del artículo 25, en relación al 31, de la Ley deArrendamientos Urbanos, ya sea en su forma de tanteo o de retracto.

DÉCIMO.- LA SUBARRENDATARIA se obliga a no ceder, subrogar, sub-arrendar, ya sea total o parcialmente, EL LOCAL, por lo que hace expresarenuncia al derecho que le es atribuido en el artículo 32.1ºLAU.

UNDÉCIMO.- En caso de incumplimiento por alguna de las partes decualquier obligación de las expresadas en este contrato o en la ley quesea aplicable, la otra parte podrá pedir la resolución del contrato y laindemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el con-trato subsistente.

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DUODECIMO.- Por LA SUBARRENDATARIA se constituye fianza por impor-te de dos mensualidades, que asciende a 1000 euros.

Y en prueba de su conformidad, las partes firman el presente documento,extendido por duplicado ejemplar, y a un sólo efecto, en el lugar y fecha con-signados en el encabezamiento.


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