Upload
others
View
61
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
ing Vidar Aarnes
AREALMÅLING
VED
TAKSERING
ing Vidar Aarnes
3 sentrale dokumenterved arealmåling
NS 3940:2007 Retningslinjer ved arealmåling 2009
Veileder til NS 3940:2007
ing Vidar Aarnes
Historikk• NS 848 utg. 1954• NS 3940 utg.1979• Versjon 2 NS 3940 utg 1986• Versjon 3 NS 3940:2007• Veileder til NS 3940:2007• Takstbransjens retningslinjer
for bolig – 2008• Takstbransjens retningslinjer -
2009
ing Vidar Aarnes
ing Vidar Aarnes
NS 3940 utg. 2007•Gjelder alle typer bygg•Før bygging, under bygging, etter bygging, ved salg, taksering, avgiftsberegning, statistikk og lignende
ing Vidar Aarnes
Definerte arealbegrep(Nye 07)•Bebygd areal (BYA)•Bruksareal (BRA)•Bruttoareal (BTA)•Nettoareal (NTA)•Konstruksjonsareal (KA)•Funksjonsareal (FUA)•Teknisk areal (TEA)•Kommunikasjonsareal (KOA)•Omsluttende bygningsdeler (OBD)•BOA og OPA utgår
ing Vidar Aarnes
Målverdighet•Fri høyde minst 1,90 m og bredde er på minst 0,60 m.
•OBS! Ikke krav til gulv, vinduer, varmeisolering, eller tilgjengelighet
ing Vidar Aarnes
Målverdighet – tillatte høyder
ing Vidar Aarnes
Målverdighet – tillatte høyderHanebjelke er her ikke del av takkonstruksjonens statiske system
ing Vidar Aarnes
Areal
Grunnleggendeareal
ing Vidar Aarnes
Beregningsprinsipper
Arealer angis i kvadratmeter med en desimal.
ing Vidar Aarnes
Bebygd areal (BYA)Vertikale projeksjonen av
bygningens utv. dimensjoner påterrenget.
I Bebygd areal medregnes: Areal til bygget Åpent, overbygget areal, Utkragete bygningsdeler fri høyde <
5,00m (før 3m)konstruksjoner og bygningsdeler >
0,50 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen,
ing Vidar Aarnes
Bebygd areal (BYA)Vertikale projeksjonen av bygningens utv. dimensjoner påterrenget.Følgende medregnes ikke: •bygningsdeler som ligger lavere enn 0,50 meter over planert terrenget (lyssjakt, utvendig trapp, svømmebasseng, terrasse, gårdsplass over kjelleretg.) •utstikk/utkragete bygningsdeler inntil 1,0 m ut fra fasaden
ing Vidar Aarnes
Bebygd areal (BYA)
ing Vidar Aarnes
Bebygd areal (BYA)
I BYA medregnesåpent overbygdareal
ing Vidar Aarnes
Bebygd areal (BYA)I BYA medregnesutkragede konstruksjonermindre enn 5,00 m over terreng
ing Vidar Aarnes
Bebygd areal (BYA)I BYA medregneskonstruksjonsdeler somstikker mer enn 0,50 mover gj.snitt planert terreng
ing Vidar Aarnes
Bruksareal (BRA) DefinisjonBruksarealet framkommer ved å subtrahere arealet som opptas avytterveggene fra bruttoarealet.
ing Vidar Aarnes
Bruksareal (BRA)- Åpninger i etasjeskillerregnes med i BRA
- Alle vegger, piper, etcmedregnes
ing Vidar Aarnes
Bruksareal (BRA)Bruksareal måles utenhensyn til innredningog listverk
ing Vidar Aarnes
Bruttoareal (BTA) Definisjon
Ingen klar definisjon!!!
”Bruttoareal for hvert plan beregnes utvendig av omsluttende bygningsdeler i gulvhøyde og inkluderer utside utvendig kledning”
ing Vidar Aarnes
Bruttoareal (BTA)Bruttoreal inkluderer utside utvendig kledning
ing Vidar Aarnes
Bruttoareal (BTA)
Standarden definerer i tillegg BTA til:
Funksjonsareal (FUA)+ Kommunikasjonsareal (KOA)+ Teknisk areal (TEA)+ Konstruksjonsareal (KA)
ing Vidar Aarnes
Funksjonsareal (FUA)
Standarden definerer Funksjonsareal (FUA) til:
Del av nettoareal som svarer til bygningens formål og bruk.
I institusjoner og næring klassifiseres etter formål og bruk.
ing Vidar Aarnes
Kommunikasjonsareal (KOA)
Standarden definerer Kommunikasjonsareal (KOA) til:
Måles etter det som er hensiktsmessig, avhengig om det er utvendig eller innvendig.
I ISO 9836, kalles det sirkulasjonsareal og inkluderer trappehus(!), korridorer, innvendige ramper, ventesone, rømningsbalkonger(!).
ing Vidar Aarnes
Teknisk areal (TEA)
Standarden definerer Teknisk areal (TEA) til:
Del av nettoareal som opptas av tekniske anlegg.Bl.a. rom for drift av heiser, ventilasjon, gassanlegg, varme- og varmtvann, etc.
ing Vidar Aarnes
Konstruksjonsareal (KA)
Standarden definerer Konstruksjonsareal (KA) til:
Del av bruttoareal (i horisontalt snitt i gulvhøyde) som opptas av bygningsdeler, for eksempel yttervegger og innvendige vegger samt søyler, pilarer, skorsteiner osv.
Kan beregnes som differanse mellom BTA og NTA.
ing Vidar Aarnes
Nettoareal (NTA)
Standarden definerer nettoareal (NTA) til:
Areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdel.
Bygningsdeler som foldevegg, skjermvegg, rør, ledninger, montasjekanaler, som ikke er innbygd er allikevel nettoareal.
(Bygningsdel er ikke definert i NS 3940, men bl.a. NS 3451, definerer bygningsdeler. Kortversjon er fysiske deler av bygget)
ing Vidar Aarnes
Volum
Standarden definerer følgende volum:
Bruttovolum over bruttoarealNettovolum over bruksarealNettovolum over nettoareal
ing Vidar Aarnes
ing Vidar Aarnes
Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger
•Samme definisjoner som NS 3940:2007, på BTA og BRA•Nye arealbegrep P-rom og S-rom•Ikke krav til gulv, eller krav til at arealene skal være tilgjengelig
ing Vidar Aarnes
Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger
• Tegninger definerer arealer, som ikke er definert i NS 3940:2007.
• Samme regler til målverdighet, som NS 3940:2007.
ing Vidar Aarnes
Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boligerVed annonsering i papir-
basert medier skal:
• Boenhetens totale BRA• Samlet areal for P-rom
ing Vidar Aarnes
Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boligerI salgsoppgave, prospekter,
internettannonser skal:
• BRA for hver etasje• BRA for boenheten• Samlet areal for P-rom• Oversikt over P-rom
ing Vidar Aarnes
Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger
Primære rom (P-rom) kan være:
• Oppholdsrom• Soverom• Kjøkken• Entre/vindfang/gang• Bad/dusj/toalett/vasker./badstu• Rom for kommunikasjon inkl. trapp
mellom rom som nevnt over
ing Vidar Aarnes
Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger
Sekundære rom kan være:
• Boder• Tekniske rom• Garasje
ing Vidar Aarnes
ing Vidar Aarnes
Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger
Standard Norge opplyste i uke 4 i 2008, at illustrasjoner er feil og at disse vil bli endret etter at lagret på 500 eks, er utsolgt.
Illustrasjoner, skal fjernes, slik at felles-arealer ikke skal med i leilighetens BRA.
ing Vidar Aarnes
ing Vidar Aarnes
Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009
Strengere krav til målverdighet
-Takhøyde 1,90, samt 60cm bredde-Krav til gulv-Krav til tilgjengelighet
ing Vidar Aarnes
AVVIK I FORHOLD TIL NS 3940:2007Måleverdighet• Måleverdighet i henhold til NS3940:2007
med Veileder;• Det har ingen betydning om
bygningsvolumet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vinduer, varmeisolering mv
For takstbransjen gjelder følgende;• Det stilles krav til tilgjengelighet med luke,
dør, trapp, permanent eller nedfellbar stige. Areal
• som skal måles skal ha gangbart gulv. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller
• for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes ikke med i etasjeareal.
ing Vidar Aarnes
AVVIK I FORHOLD TIL NS 3940:2007• Måling av arealer• I NS 3940 heter det; Arealer angis i
kvadratmeter med en desimal.• I Veileder til NS 3940 heter det; Arealer
angis her i hele tall.• For takstbransjen gjelder følgende;• Arealene angis i hele m² (uten desimaler).
Presisjonsnivået er tilpasset praktisk arealmåling.
• Måling av høyder• Høyden angis i meter med to desimaler.• Ved arealmåling av boliger er det ikke
nødvendig å oppgi høyden. Avvik fra normalhøyde i boligen bør angis i takstrapporten.
• Ved arealmåling av næringseiendommer skal høyden oppgis i rom med takhøyde over 4,90 meter.
ing Vidar Aarnes
AVVIK I FORHOLD TIL NS 3940:2007Bruttoarealer• Bruttoareal (BTA) er ved
taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og/eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal.
• Bruttoarealer begrenses av ytterveggers utsider og/eller til midt i skillevegger mot annen bruksenhet/fellesareal.
ing Vidar Aarnes
Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009
Primære rom (P-ROM)
-I prinsipp samme rom som hoveddeli tidligere NS (boligareal).
-Ingen krav til lovlighet, må ikketilfredsstille forskrifter.
ing Vidar Aarnes
Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009
I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM, men i mange tilfeller må takstmannen la sitt skjønn overstyrehovedregelen.
Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM selv om deer i strid med byggeforskriftene.
ing Vidar Aarnes
• Kjellerstue• Peisestue• TV-stue• Loftstue• Lekerom• Arbeidsrom• Hjemmekontor• Pc-rom• Medierom• Bibliotek• Innredet hobbyrom• Trimrom (må ha fastmontert utstyr,for eksempel ribbevegger)• Stue• Allrom
P-ROM
ing Vidar Aarnes
Omkledningsrom• Bad/dusjrom• Toalett• Vaskerom• Entré/vindfang• Kjøkken• Soverom• Oppholdsrom i boligen som brukes til boligformål, det vil si et rom hvor det er naturlig åsette seg ned, som for eksempel stue og arbeidsrom.• Gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over.(Åpne kjellerrom, loftsrom, etc. er ikke å betrakte som gang selv om de forbinder P- ROM.Slike rom er å betrakte som S-ROM)
P-ROM
ing Vidar Aarnes
Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009
Sekundærdel (S-rom)
-Samme rom som tilleggsdel i tidligere NS 3940 utg 1986.
ing Vidar Aarnes
• • Matkjeller• Potetkjeller• Uinnredet kjellerrom• Kott• Uinnredet loft• Boder• Garderobe• Oppbevaringsrom• Garasje• Fyrrom• Søppelrom• Tekniske rom• Gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over (uansett innredning og hvor mye de erblitt påkostet)
Sekundærdel S-ROM
ing Vidar Aarnes
ing Vidar Aarnes
ing Vidar Aarnes
ing Vidar Aarnes
ing Vidar Aarnes
ing Vidar Aarnes
ing Vidar Aarnes
ing Vidar Aarnes
ing Vidar Aarnes
Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009
Bruttoareal er bruksareal pluss areal som opptas av yttervegger
Bruttoareal er areal av målverdigdeler begrenset av ytterveggensutside
ing Vidar Aarnes
Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009
Bruksareal er bruttoareal minus areal som opptas av yttervegger
ing Vidar Aarnes
Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009
Nettoareal er areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdeler
Mao areal begrenset av bygningsdeler som vegger, søyler, sjakter.
ing Vidar Aarnes
Næringsbygg
AREALMÅLING NÆRING.Det vises til reglene i pkt. 4 Bruttoareal (BTA) og pkt. 5 Bruksareal (BRA)
Generelt:De generelle målereglene i dette dokumentet gjelder ogsåfor næringseiendommer.Begrepene P-ROM og S-ROM benyttes ikke ved næringseiendom.Målereglene for næring skal benyttes ved kjøp/salg og utleie.
ing Vidar Aarnes
Næringsbygg
AREALMÅLING NÆRING.Rom med takhøyde over 4,90 meter.Her skal takhøyde og BRA (NTA) for den delen hvor takhøyden etter dette er over 4,90 meteralltid oppgis.
Takhøyde måles som høyde underkant bærende konstruksjon. Minste og største innvendige høyder skal oppgis.
Romfordeling skal alltid oppgis.
Torg, lysgårder, overbygget atrium etc. måles og oppgis for seg.
ing Vidar Aarnes
Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009
NITO TAKST, SKAL VED TAKSERING MÅLE ETTER: