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Ante Projeto De lei
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GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL
Secreta r ia de Es tado de Hab i tação, Regu la r i zação e
Desenvolv imento Urbano
Minuta do Anteprojeto da Lei Complementar de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal – LUOS 1
ANTEPROJETO DE LEI COMPLEMENTAR
(Autoria: Poder Executivo)
Aprova a Lei de Uso e Ocupação do Solo do
Distrito Federal – LUOS, nos termos dos arts. 316 e
318 da Lei Orgânica do Distrito Federal, e dá outras
providências.
A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL, DECRETA:
TÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
CAPÍTULO I
DA LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO DO DISTRITO FEDERAL
Art. 1º Esta Lei Complementar, denominada Lei de Uso e Ocupação do Solo do Distrito
Federal – LUOS, atende ao disposto na Lei Orgânica do Distrito Federal, e se constitui
instrumento complementar ao Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal –
PDOT, aprovado pela Lei Complementar nº 803, de 25 de abril de 2009 e legislação
superveniente.
SEÇÃO I
DAS SIGLAS
Art. 2º Para os efeitos desta Lei Complementar são utilizadas as seguintes siglas:
I - AGEFIS – Agência de Fiscalização do Distrito Federal;
II - CEPAC – Certificados de Potencial Adicional de Construção;
III - CONPLAN – Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal;
IV - CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo;
V - CAUMA – Conselho de Arquitetura, Urbanismo e Meio Ambiente;
VI - CDRU – Concessão de Direito Real de Uso;
VII - CNAE – Classificação Nacional de Atividades Econômicas;
VIII - COE – Código de Edificações do Distrito Federal;
IX - CUEM – Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia;
X - EIA – Estudo Prévio de Impacto Ambiental;
XI - EIV – Estudo de Impacto de Vizinhança;
XII - ELUP – Espaço Livre de Uso Público;
XIII - EPC – Equipamento Público Comunitário;
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XIV - EPU - Equipamento Público Urbano;
XV - GB – Gabarito;
XVI - IBRAM – Instituto Brasília Ambiental;
XVII - LUOS – Lei de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal;
XVIII - NGB – Norma de Edificação, Uso e Gabarito;
XIX - ODIR – Outorga Onerosa do Direito de Construir;
XX - ONALT – Outorga Onerosa de Alteração de Uso;
XXI - OUC – Operação Urbana Consorciada;
XXII - PDOT – Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal;
XXIII - PR – Planta Registrada;
XXIV - PUR – Planilha de Parâmetros Urbanísticos;
XXV - RA – Região Administrativa;
XXVI - RIMA – Relatório de Impacto Ambiental;
XXVII - RIT – Relatório de Impacto de Trânsito;
XXVIIII - SCIA – Setor Complementar de Indústria e Abastecimento;
XXIX - SIA – Setor de Indústria e Abastecimento;
XXX - SITURB – Sistema de Informação Territorial e Urbana do Distrito Federal;
XXXI - TERRACAP – Companhia Imobiliária de Brasília;
XXXII - UOS – Unidade de Uso e Ocupação do Solo;
XXXIII - UPT – Unidade de Planejamento Territorial;
XXXIV - ZEIS – Zona Especial de Interesse Social.
SEÇÃO II
DAS DEFINIÇÕES
Art. 3º Para os efeitos desta Lei Complementar ficam estabelecidas as seguintes definições:
I - acesso: ligação que permite ingresso à edificação, ao lote ou ao logradouro
público;
II - afastamento: distância exigida para a localização da edificação dentro do lote,
em relação à sua frente, às divisas laterais e/ou de fundo, medida
perpendicularmente;
III - altura máxima: medida vertical máxima permitida para uma edificação contada a
partir do ponto definido como cota de soleira;
IV - área construída: área total edificada;
V - área urbana: área definida como macrozona urbana pelo PDOT;
VI - áreas de dinamização: áreas integrantes da estratégia de dinamização, de acordo
com o PDOT;
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VII - áreas de regularização de interesse específico: áreas integrantes da estratégia de
regularização fundiária, de acordo com o PDOT, constituídas de assentamentos
informais ocupados predominantemente por população de média ou alta renda;
VIII - atividade: detalhamento dos usos que podem ser desenvolvidos no interior do lote;
IX - audiência pública: instrumento de promoção da participação popular;
X - beiral: prolongamento da cobertura, em balanço, que extrapola os limites externos
da edificação, utilizado exclusivamente para proteção das fachadas;
XI - brise: elemento construtivo, móvel ou fixo, instalado em fachadas, para proteção
solar;
XII - campanário: torre onde se instalam os sinos de templos;
XIII - coeficiente de aproveitamento: é a relação entre a área edificável e a área do
terreno, conforme segue:
XIV - Coeficiente de aproveitamento básico: corresponde ao potencial construtivo
definido para o lote, outorgado gratuitamente;
XV - Coeficiente de aproveitamento máximo: representa o limite máximo edificável dos
lotes ou projeções, podendo a diferença entre os coeficientes máximo e básico ser
outorgada onerosamente;
XVI - condomínio urbanístico: forma de ocupação do solo baseada no art. 8o da Lei
Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, sendo composto por unidades
autônomas de uso privativo e áreas comuns condominiais;
XVII - cota de soleira: é a cota altimétrica do lote, referida ao pavimento térreo,
medida no perfil natural do terreno, de acordo com as curvas de nível de SICAD em
escala 1:2000, a partir da qual se define a altura máxima e o número de pavimentos;
XVIII - densidade demográfica ou populacional: relação entre o número de habitantes
e a área total de uma porção do território;
XIX - equipamento público comunitário: instalação pública destinada às atividades
relacionadas à educação, à cultura, à saúde, ao lazer, à segurança, à administração
pública e outros relacionados à implementação de políticas públicas;
XX - equipamento urbano: equipamentos públicos de saneamento ambiental
(abastecimento de água, serviços de esgotos, coletas de águas pluviais e resíduos
sólidos) energia elétrica, rede telefônica e gás canalizado, entre outros;
XXI - estacionamento: área para guarda de veículos, podendo ser interna ao lote ou
externa, em via pública;
XXII - estudo de impacto de vizinhança: instrumento de planejamento e controle
urbano, previsto no Estatuto da Cidade, para subsidiar o poder público para casos
definidos em lei específica, para a aprovação de projetos, emissão de autorização ou
licença para implantação, construção, ampliação ou funcionamento de
empreendimentos e atividades, públicos ou privados, em área urbana e rural que
possam colocar em risco, causar danos ou exercer impacto sobre a qualidade de vida
da população, a ordenação urbanística do solo e sobre o meio ambiente;
XXIII - galeria: espaço térreo destinado à circulação de pedestres, situado na parte
externa de uma edificação, sob o pavimento superior;
XXIV - galeria comercial: agrupamento de lojas ou boxes situados num mesmo conjunto
arquitetônico e voltados para circulação de uso comum;
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XXV - garagem: área para guarda de veículos, interna ao lote, vinculada à unidade
imobiliária;
XXVI - gleba: porção de terra não loteada ou desmembrada;
XXVII - guarita: edificação destinada ao controle de acesso e vigilância do imóvel;
XXVIII - Habitação de interesse social: edificação destinada à moradia para a
população inserida nos programas habitacionais definidos nas políticas de habitação
distrital e federal;
XXIX - Habitação econômica: edificação destinada à moradia para a população de
média renda inserida na faixa de 5 (cinco) a 12 (doze) salários mínimos, com unidade
habitacional de até 68,00 m²;
XXX - habitação multifamiliar: edificação ou edificações em mesmo lote, destinada à
moradia, constituída de mais de uma unidade habitacional;
XXXI - habitação unifamiliar: edificação destinada à moradia, constituída de uma única
unidade habitacional;
XXXII - imposto predial e territorial urbano progressivo no tempo: IPTU cuja alíquota
aumenta progressivamente ao longo dos anos, para assegurar a função social da
propriedade;
XXXIII - índices ou parâmetros urbanísticos: variáveis que definem o uso e a forma de
ocupação de um lote;
XXXIV - instalações técnicas: conjunto de aparelhos e peças indispensáveis ao
funcionamento de equipamentos necessários à edificação tais como ar condicionado,
geradores, bombas, centrais de gás liquefeito de petróleo e máquinas;
XXXV - licenciamento de atividades econômicas: processo de avaliação para
permissão da instalação e funcionamento de usos e atividades;
XXXVI - licenciamento urbanístico: licença emitida pelo órgão de planejamento
territorial e urbano do Distrito Federal, nos casos de parcelamento do solo para fins
urbanos, de projetos de regularização, de requalificação urbana e de implantação de
infraestrutura;
XXXVII - lote: unidade imobiliária resultante do parcelamento do solo para fins urbanos,
devidamente registrada no ofício de registro de imóveis com limites definidos e pelo
menos uma das divisas voltadas para logradouro público ou servidão de passagem;
XXXVIII - marquise: são estruturas formadas por vigas e lajes ou por apenas uma laje,
projetadas com a função arquitetônica de cobertura e proteção da fachada e ao
abrigo de pedestres.
XXXIX - meios de hospedagem: locais destinados ao acolhimento temporário de
pessoas, constituídos de edificações que dispõem de unidades habitacionais hoteleiras
e serviços comuns;
XL - mobiliário urbano: todos os objetos, elementos e pequenas construções integrantes
da paisagem urbana, de natureza utilitária ou não, implantados mediante autorização
do poder público, em espaços públicos e privados;
XLI - Nível altimétrico: valor numérico que representa a altitude de uma dada
localização geográfica acima do nível médio do mar;
XLII - potencial construtivo: quantidade máxima de metros quadrados de construção,
XLIII - decorrente da aplicação do conjunto de parâmetros urbanísticos definidos nesta
LUOS;
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XLIV - afastamento mínimo: distância mínima exigida para a localização da edificação
dentro do lote, em relação às suas divisas, medida perpendicularmente;
XLV - tabela de usos e atividades da LUOS: instrumento utilizado para classificar os usos
e atividades permitidos nos lotes, segundo sua localização no tecido urbano;
XLVI - taxa de ocupação: percentual que determina a superfície do lote ocupada pela
projeção horizontal da edificação ao nível do solo;
XLVII - taxa de permeabilidade mínima: percentual da área do lote sobre a qual não
pode haver edificação e impermeabilização, onde deve ser mantida vegetação;
XLVIII - testada ou frente do lote: divisa do lote definida como tal no projeto de
urbanismo;
XLIX - unidade de uso e ocupação do solo: conjunto de atividades, agregadas a partir
de categorias de usos permitidos, de acordo com critérios de exclusividade,
obrigatoriedade e simultaneidade, para a qual são definidos os parâmetros de
ocupação do solo urbano;
L - uso: conjunto de atividades que podem ser desenvolvidas no interior do lote;
LI - vaga presa: vaga de estacionamento com acesso por meio de outra vaga e não
pela circulação de veículos;
LII - vaga solta: vaga de estacionamento com acesso direto por meio da circulação de
veículos;
LII - zona especial de interesse social: áreas de assentamentos habitacionais de
população de baixa renda, existentes ou propostas, instituídas pelo Poder Público, onde
haja a possibilidade de urbanização e/ou regularização fundiária.
SEÇÃO III
DA ABRANGÊNCIA DA LUOS
Art. 4º A LUOS estabelece os usos e os índices urbanísticos de ocupação do solo para os
parcelamentos consolidados de iniciativa pública ou aprovados pelo Poder Público, à
exceção das áreas tratadas no Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília –
PPCUB.
§1º As Unidades de Planejamento Territorial abrangidas por esta Lei Complementar são
aquelas descritas no art.103 do Plano Diretor de Ordenamento Territorial – PDOT.
§ 2º Os novos parcelamentos e aqueles decorrentes de projeto de regularização fundiária,
aprovados e registrados em ofício de registro de imóveis, após a publicação desta Lei
Complementar, devem utilizar os mesmos princípios de uso e ocupação do solo,
estabelecidos nesta Lei Complementar.
§ 3º Estão, também, incluídos na presente LUOS os seguintes setores: Setor de Oficinas Norte
– SOF Norte, Setor de Abastecimento e Armazenamento Norte – SAAN, Parque Ferroviário
de Brasília - PFB e Setor Militar Complementar - SMC.
§ 4° A subdivisão em outras Regiões Administrativas da área atualmente abrangida pela
LUOS, não implica na alteração dos índices urbanísticos fixados para os lotes.
Art. 5º São partes integrantes da LUOS:
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I – Anexo I – Tabela de Usos e Atividades do Distrito Federal classificada por UOS;
II – Anexos II – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa de Águas Claras
– RA XX:
a) Anexo II A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo II B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo II C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo II D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
III – Anexos III – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa de Brazlândia –
RA IV:
a) Anexo III A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo III B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo III C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo III D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
IV – Anexos IV – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa de Ceilândia –
RA IX
a) Anexo IV A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo IV B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo IV C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo IV ED – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
V – Anexos V – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa do Gama – RA
II:
a) Anexo V A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo V B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo V C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo V D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
VI – Anexo VI – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa do Guará – RA
X:
a) Anexo VI A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo VI B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo VI C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo VI D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
VII – Anexo VII – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa do Lago Norte
– RA XVIII:
a) Anexo VII A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo VII B – Quadro de Índices de Ocupação;
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c) Anexo VII C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo VII D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
VIII – Anexo VIII – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa do Lago Sul –
RA XVI:
a) Anexo VIII A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo VIII B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo VIII C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo VIII D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
IX – Anexo IX – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa do Núcleo
Bandeirante – RA VIII:
a) Anexo IX A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo IX B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo IX C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo IX D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
X – Anexo X – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa do Paranoá – RA
VII:
a) Anexo X A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo X B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo X C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo X D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XI – Anexo XI – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa do Park Way –
RA XXIV:
a) Anexo XI A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo XI B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo XI C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo XI D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XII – Anexo XII – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa de Planaltina –
RA VI:
a) Anexo XII A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo XII B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo XII C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo XII D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XIII – Anexo XIII - Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa do Recanto
das Emas – RA XV:
a) Anexo XIII A – Mapa de Zoneamento de Usos;
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b) Anexo XIII B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo XIII C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo XIII D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XIV – Anexo XIV – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa do Riacho
Fundo – RA XVII:
a) Anexo XIV A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo XIV B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo XIV C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo XIV D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XV – Anexo XV – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa do Riacho
Fundo II – RA XXI:
a) Anexo XV A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo XV B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo XV C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo XV D– Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XVI – Anexo XVI – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa de
Samambaia – RA XII:
a) Anexo XVI A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo XVI B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo XVI C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo XVI D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XVII – Anexo XVII – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa de Santa
Maria – RA XIII:
a) Anexo XVII –A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo XVII B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo XVII C – Quadro de Cota de Soleira;
de) Anexo XVII D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XVIII – Anexo XVIII – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa de São
Sebastião – RA XIV:
a) Anexo XVIII A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo XVIII B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo XVIII C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo XVIII D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XIX – Anexos XIX – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa do Setor
Complementar de Indústria e Abastecimento – SCIA – RA XXV:
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a) Anexo XIX A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo XIX B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo XIX C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo XIX D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XX – Anexo XX – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa do Setor de
Indústria e Abastecimento – SIA – RA XXIX:
a) Anexo XX A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo XX B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo XX C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo XX D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XXI – Anexo XXI – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa de
Sobradinho – RA V:
a) Anexo XXI A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo XXI B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo XXI C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo XXI D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XXII – Anexo XXII – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa de
Sobradinho II – RA XXVI:
a) Anexo XXII A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo XXII B – Quadros de Índices de Ocupação;
c) Anexo XXII C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo XXII D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XXIII – Anexo XXIII – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa de
Taguatinga – RA III:
a) Anexo XXIII A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo XXIII B – Quadro de Índices de Ocupação;
c) Anexo XXIII C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo XXIII D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
XXIV – Anexos XXIV – Usos e Parâmetros Urbanísticos para a Região Administrativa do Varjão
– RA XXIII:
a) Anexo XXIV A – Mapa de Zoneamento de Usos;
b) Anexo XXIV B – Quadros de Índices de Ocupação;
c) Anexo XXIV C – Quadro de Cota de Soleira;
d) Anexo XXIV D – Quadro de Taxa de Permeabilidade.
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XXV – Anexo XXV – Quadro de Vagas de Garagem exigidas segundo portes de atividades;
XXVI – Anexo XXVI – Tabela de Multas.
CAPÍTULO II
DOS OBJETIVOS
Art. 6º São objetivos da LUOS:
I – regulamentar o uso e ocupação do solo para ordenar o desenvolvimento urbano,
concebido como parte do processo contínuo de planejamento territorial e urbano;
II – promover o desenvolvimento urbano sustentável;
III – propiciar a descentralização das oportunidades de emprego e serviços, a oferta de
habitação, equipamentos de educação, saúde e lazer, com vistas à qualidade e
autossuficiência das cidades do Distrito Federal e diminuir as pressões sobre o conjunto
urbanístico tombado, e garantir a sustentabilidade do território como um todo;
IV – viabilizar as estratégias expressas no PDOT, por meio da utilização dos instrumentos
jurídicos de ordenamento territorial e de desenvolvimento urbano que se fizerem
pertinentes;
V – substituir a legislação anterior, que trate do uso e ocupação do solo das áreas
abrangidas por esta Lei Complementar, pelas normas aqui definidas.
CAPÍTULO III
DA ELABORAÇÃO DA LUOS
Art. 7º Constituem diretrizes para a elaboração da LUOS:
I – utilização e análise das normas urbanísticas até então vigentes como base das
proposições, para compatibilizar situações observadas na malha urbana consolidada e
intervenções futuras:
a) Normas de Gabarito – GB;
b) Plantas-Gabarito – PR Gabarito;
c) Normas de Edificação, Uso e Gabarito – NGB;
d) decisões do Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU;
e) decisões do Conselho de Arquitetura, Urbanismo e Meio Ambiente – CAUMA;
f) Planos Diretores Locais – PDL;
g) Planilhas de Parâmetros Urbanísticos – PUR; e
h) Código de Edificações do Distrito Federal. II - identificação das características
peculiares de cada Região Administrativa – RA, para fomentar o desenvolvimento r das
potencialidades locais; III - organização do solo urbano em Unidades de Uso e Ocupação –
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UOS, agrupadas em áreas que tenham características semelhantes ou compatíveis entre
si;
II - agrupamento de atividades propostas em cada UOS, de forma a permitir uma maior
variedade de usos; V - adoção de UOS, padronizadas, em todas as regiões administrativas
abrangidas pela LUOS;
III - utilização de parâmetros de ocupação diferenciados para cada RA, de forma a
manter as características e necessidades locais;
IV - respeito aos elementos que conferem singularidade e identidade morfotipológica aos
espaços de cada núcleo urbano;
V - indicação das UOS, incidentes nas diversas regiões administrativas abrangidas pela
LUOS a partir da cidade legal, da cidade real e da avaliação técnica por meio do
processo de construção coletiva;
VI - revisão dos coeficientes de aproveitamento básicos e máximos, constantes do Anexo V
do PDOT, a fim de garantir a coerência entre os critérios de uso e ocupação do solo
estabelecidos nos instrumentos de planejamento territorial e urbano do Distrito Federal.
TÍTULO II
DO USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
CAPÍTULO I
DAS UNIDADES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO – UOS
Art. 8º O uso e ocupação do solo, nas áreas do Distrito Federal abrangidas por esta LUOS,
são indicados por Unidades de Uso e Ocupação do Solo – UOS.
§ 1º As UOS definem e organizam os usos e atividades permitidos em cada localidade, bem
como os parâmetros de ocupação do solo urbano.
§ 2º Os usos e atividades permitidos para toda a área de abrangência da LUOS são fixados
por intermédio de cada UOS, e estão consolidados na Tabela de Usos e Atividades – Anexo
I desta Lei Complementar.
§ 3º A lista de exceções de atividades permitidas ou proibidas por UOS, para cada RA,
constam nas Tabelas de Usos e Atividades desta Lei Complementar.
§ 4º A aplicação das UOS em cada RA é definida nos Mapas de Zoneamento de Usos,
integrantes das alíneas “a” dos Anexos II a XXIV desta Lei Complementar.
§ 5º Os parâmetros de ocupação do solo são estabelecidos para cada RA por meio de
agrupamento de lotes com características semelhantes quanto ao tamanho e morfologia,
segundo cada UOS.
§ 6º Os parâmetros de ocupação do solo são indicados nos:
I - Quadros de Índices de Ocupação por Região Administrativa, integrantes das alíneas “b”
dos Anexos II a XXIV desta Lei Complementar;
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II - Quadros de Cota de Soleira por Região Administrativa, integrantes das alíneas “d” dos
Anexos II a XXIV desta Lei Complementar;
III - Quadros de Taxa de Permeabilidade por Região Administrativa, integrantes das alíneas
“e” dos Anexos II a XXIV desta Lei Complementar.
Art. 9º São adotadas as seguintes categorias de Unidades de Uso e Ocupação do Solo –
UOS:
I – UOS RE - Residencial Exclusivo, onde é permitido o uso exclusivamente residencial, e que
apresenta quatro categorias:
a) UOS RE 1 – onde é permitido exclusivamente o uso residencial, na categoria habitação
unifamiliar;
b) UOS RE 2 - onde é permitido exclusivamente o uso residencial, na categoria habitação
unifamiliar ou habitação multifamiliar em tipologia de casas, na forma de condomínio
urbanístico;
c) UOS RE 3 - onde é permitido exclusivamente o uso residencial, na categoria habitação
multifamiliar em tipologia de edifícios de apartamentos;
II – UOS RO - Residencial Obrigatório, em que o uso residencial é obrigatório e o uso não
residencial é permitido, e que apresenta três categorias:
a) UOS RO 1 - onde é obrigatório o uso residencial, na categoria habitação unifamiliar e
permitido o uso não residencial, desde que não cause incômodos à vizinhança, nem
necessite de acesso independente, sendo a atividade realizada no âmbito doméstico;
b) UOS RO 2 - onde é obrigatório o uso residencial, na categoria habitação unifamiliar, e
permitido o uso não residencial, sendo diferenciada da RO1 por permitir um número maior
de atividades não residenciais, bem como, poder contar com acesso independente, para
favorecer atividades com um fluxo maior de pessoas, sendo que nas construções com mais
de um pavimento, o uso não residencial fica limitado ao pavimento térreo;
c) UOS RO 3 - onde é obrigatório o uso residencial, permitidas as categorias habitação
unifamiliar ou multifamiliar, bem como o uso não residencial, limitado ao térreo da
edificação;
III – UOS CSIIR - onde são permitidos os usos Comercial, Prestação de Serviços, Institucional,
Industrial e Residencial, sendo o uso não residencial obrigatório, não se admitindo o uso
residencial no térreo, subdividido nas categorias CSIIR 1, CSIIR 2 e CSIIR 3;
a) CSIIR 1 – configura-se por atividades com características de âmbito local;
b) CSIIR 2 - configura-se por atividades com características de âmbito intermediário entre o
local e o regional;
c) CSIIR 3 - configura-se por atividades com características regionais.
IV – UOS CSIIR 1 NO e CSIIR 2 NO – onde são permitidos os usos Comercial, Prestação de
Serviços, Institucional, Industrial e Residencial, nas categorias habitação unifamiliar ou
multifamiliar, não havendo obrigatoriedade para qualquer um dos usos;
a) CSIIR 1 NO - configura-se por características semelhantes à CSIIR 1 em relação às
atividades de âmbito local;
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b) CSIIR 2 NO - configura-se por características semelhantes à CSIIR 2 em relação às
atividades de âmbito intermediário entre o local e o regional.
V – UOS CSII – onde são permitidos os usos Comercial, de Prestação de Serviços,
Institucional e Industrial, em que o uso residencial é proibido, e que se subdivide nas
categorias CSII 1, CSII 2 e CSII 3;
a) CSII 1- configura-se por atividades com características de âmbito local;
b) CSII 2 - configura-se por atividades com características de âmbito intermediário entre o
local e o regional;
c) CSII 3 - configura-se por atividades com características regionais.
VI – UOS CSIInd - onde são permitidos os usos Comercial, de Prestação de Serviços,
Institucional e Industrial, de maior grau de incomodidade, excluindo-se o uso residencial,
caracterizando-se como áreas de uso predominantemente industrial, e que se subdivide
nas categorias CSIInd 1, CSIInd 2 e CSIInd 3;
a) CSIInd 1 – configure-se por atividades que produzem menor grau de incomodidade;
b) CSIInd 2 - configure-se por atividades que produzem grau médio de incomodidade;
c) CSIInd 3 - configure-se por atividades que produzem maior grau de incomodidade.
VII – UOS INST – onde é permitido o uso Institucional, caracterizada por lotes dispersos na
malha urbana que abrigam atividades de natureza institucional, simultâneas ou não,
públicas ou privadas;
VIII – UOS EP – Equipamentos Públicos - caracteriza-se por lotes dispersos na malha urbana,
que constituem bens dominiais e que abrigam atividades, simultâneas ou não,
consideradas como equipamentos urbanos ou comunitários, na forma definida pelo § 2º
do art. 4º e pelo parágrafo único do art. 5º da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de
1979;
IX – UOS PAC - Postos de Abastecimento de Combustível, onde são permitidos usos de
comércio varejista de combustíveis e lubrificantes, de forma obrigatória, além de outras
atividades comerciais e de prestação de serviços, e apresenta três categorias:
a) UOS PAC 1 – onde são permitidas atividades de comércio varejista de combustíveis e
lubrificantes associadas a comércio do tipo loja de conveniências;
b) UOS PAC 2 – onde são permitidas atividades de comércio varejista de combustíveis e
lubrificantes, facultado abrigar também o comércio de produtos alimentícios do tipo
lanchonete;
c) UOS PAC 3 – onde são permitidas atividades de comércio varejista de combustíveis e
lubrificantes, facultado abrigar também alojamento tipo motel, restaurante e atividades
comerciais diversificadas.
§ 1º As UOS e suas categorias referem-se aos usos e atividades constantes da Tabela de
Classificação de Usos e Atividades, que constitui o Anexo I desta Lei Complementar.
§ 2º Os usos e atividades permitidos nas regiões administrativas do Distrito Federal,
abrangidas por esta Lei Complementar, serão indicados pelas respectivas UOS, conforme
Mapas constantes das alíneas “a” dos Anexos II a XXIV desta Lei Complementar.
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§ 3° As UOS CSIIR objetivam a dinamização do comércio e outros usos, permitindo-se níveis
de incomodidade maiores, sendo que os residentes nessas UOS estarão sujeitos a tais
incômodos.
§ 4º As atividades do uso industrial, previstas para a UOS RO 1 somente poderão ocorrer
nesta UOS se forem microempreendedores individuais, nos termos do Anexo XIII da
Resolução do Comitê Gestor do Simples Nacional CGSN nº 94, de 29 de novembro de 2011;
§ 5º - Outras ocupações permitidas na RO 1, enquadradas como microempreendedor
individual constam de listagem específica na Tabela de Usos e Atividades.
CAPÍTULO II
DO USO DO SOLO
Art. 10. O uso do solo, nas áreas abrangidas por esta LUOS, está indicado por UOS,
constantes dos Mapas referentes a cada Região Administrativa e que constituem as alíneas
“a” dos Anexos II a XXIV desta Lei Complementar.
Art. 11. Os lotes que estejam sobrepostos a sistemas viários, unidades de conservação ou
parques ecológicos ou urbanos ou, ainda, a outros lotes, deverão ser objeto de estudos
específicos com vistas à correção das desconformidades.
Art.12. Os usos do solo para novos parcelamentos urbanos e decorrentes de projetos de
regularização fundiária deverão se enquadrar nas categorias de UOS definidas no art. 9º
desta Lei Complementar.
Parágrafo único. Para os novos parcelamentos, as diretrizes urbanísticas emitidas pelo
órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal devem indicar as
UOS a serem aplicadas.
Art. 13. A implantação do mobiliário urbano, bem como de praças e playground, não
exigem a criação de lotes para sua instalação.
Art. 14. As áreas ocupadas pelo Aeroporto Internacional de Brasília – Presidente Juscelino
Kubitschek, pelo Ministério do Exército, na Região Administrativa do Lago Norte – RA XVIII, e
pelos campi da Universidade de Brasília nas regiões administrativas abrangidas pela
presente LUOS, são identificados como Unidades Especiais 3 e constam dos Mapas de
Zoneamento de Uso das respectivas RA.
§ 1º Os responsáveis por essas áreas devem apresentar ao órgão gestor do
desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal os respectivos Planos de Ocupação,
no prazo máximo de 6 (seis) meses contados da publicação desta Lei Complementar.
§ 2º As licenças administrativas referentes às edificações e usos nos locais de que trata este
artigo, inclusive os alvarás de funcionamento, somente serão expedidos após atendido o
constante no parágrafo anterior.
Art. 15. A área ocupada pelo Pontão do Lago Sul, localizada na RA XVI, é identificada
como Unidade Especial 4 e consta do Mapa de Zoneamento de Uso da respectiva RA.
Parágrafo único A Companhia Imobiliária de Brasília – TERRACAP, responsável pela
concessão da área deverá apresentar ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e
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urbano do Distrito Federal o respectivo Plano de Ocupação, no prazo máximo de 6 (seis)
meses contados da publicação desta Lei Complementar.
Art. 16. Os lotes e áreas públicas ocupados por entidades religiosas de qualquer culto e por
entidades de assistência social, passíveis de regularização, nos termos do constante na Lei
Complementar nº 806, de 12 de junho de 2009, alterada pela Lei Complementar nº 834, de
6 de julho de 2011, são incluídos na UOS Institucional – INST, com a destinação específica
indicada em razão da autorização legal e ficam impedidas de alteração ou extensão da
atividade estabelecida.
CAPÍTULO III
DA TABELA DE CLASSIFICAÇÃO DE USOS E ATIVIDADES DO DISTRITO FEDERAL
Art. 17. A Tabela de Classificação de Usos e Atividades do Distrito Federal, nos termos do
que dispõe o art. 46 e seu parágrafo único do PDOT, obedece aos critérios de uso
estabelecidos nesta LUOS e faz parte de Anexo I desta Lei Complementar.
§ 1º A Tabela referida no caput deste artigo tem como base a Classificação Nacional de
Atividades Econômicas – CNAE – 2.1.
§ 2º Constam da referida Tabela as categorias de uso do solo e atividades permitidas para
cada UOS.
CAPÍTULO IV
DOS PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO DO SOLO
Art. 18. O conjunto de índices para o controle urbanístico a que estão sujeitas as
edificações em relação à respectiva UOS, constitui os parâmetros de ocupação indicados
pela presente Lei, conforme os:
I - Quadros de Índices de Ocupação por RA, constantes das alíneas “b” dos Anexos II a
XXIV desta Lei Complementar;
II - Quadros de Cota de Soleira por RA, constantes das alíneas “d” dos Anexos II a XXIV
desta Lei Complementar;
III - Quadros de Taxa de Permeabilidade por RA, constantes das alíneas “e” dos Anexos II a
XXIV desta Lei Complementar.
Art. 19. Os coeficientes de aproveitamento definidos nesta Lei Complementar substituem
àqueles indicados no Anexo V do PDOT, aprovado pela Lei Complementar nº 803, de 25 de
abril de 2009, nos termos do que determina o §6º do art. 42, introduzido pela Lei
Complementar nº XXXXXX, que atualizou o PDOT.
Art. 20. Os parâmetros urbanísticos de ocupação do solo, conforme determina o art. 149 do
PDOT, são os seguintes:
I – coeficientes de aproveitamento básico;
II – coeficientes de aproveitamento máximo, quando for o caso;
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III – alturas máximas das edificações, e indicação do número de pavimentos, quando
couber;
IV – taxa de ocupação máxima;
V – taxas de permeabilidade mínimas;
VI – afastamentos mínimos laterais, frontais e de fundos dos lotes, quando couber;
VII – subsolos, quando couber;
VIII – tratamento das divisas do lote;
IX – definição do número mínimo de vagas de estacionamento interno das unidades
imobiliárias, quando couber;
X – critérios para definição de cota de soleira.
Art. 21. A aplicação dos parâmetros mencionados no artigo anterior pode resultar na
impossibilidade de alcance do limite permitido para um dos índices em face dos demais.
Art. 22. A subdivisão ou unificação de lotes pode ser feita entre lotes da mesma UOS e entre
lotes de UOS diferentes.
Parágrafo único. A subdivisão ou unificação de lotes deve ser objeto de regulamentação
por lei específica a ser editada pelo Poder Executivo do Distrito Federal, o qual indicará os
locais onde poderão ser realizados.
Art. 23. É permitida a edificação de duas unidades habitacionais unifamiliares em um só
lote, nas UOS RO 1 e RO 2, nas áreas objeto desta LUOS.
Parágrafo único. O Poder Executivo regulamentará o presente artigo mediante decreto.
Art. 24. Nas áreas abrangidas por novos parcelamentos e novos projetos urbanísticos o
coeficiente de aproveitamento básico é igual a 1,0 (um) para todas as UOS.
§ 1º O coeficiente de aproveitamento básico poderá ser inferior a 1,0 (um) nos lotes
maiores que 1.000 m2 (mil metros quadrados).
§2º O coeficiente de aproveitamento máximo é definido nos termos do art. 42 do PDOT.
§3º No caso de condomínio em tipologia de casas, constituído nos termos da Lei n.º
4.591/64, o coeficiente básico igual a 1,0 (um) se aplica à área de utilização exclusiva de
cada condômino, respeitado o estabelecido no § 1º.
§4º Os parâmetros básicos da ocupação do solo urbano para os novos parcelamentos
inseridos em Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS, serão estabelecidos pelo órgão de
planejamento urbano do Distrito Federal.
Art. 25. Para novos parcelamentos e novos projetos urbanísticos, os demais parâmetros
urbanísticos constantes do art. 20 desta Lei Complementar, serão definidos pelas diretrizes
urbanísticas elaboradas pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do
Distrito Federal, considerando o disposto no art. 43 do PDOT e o estabelecido no art. 6º da
Lei Federal nº 6.766, de 19 de setembro de 1979.
§ 1º Na aprovação do projeto urbanístico, os parâmetros serão apresentados no formato
dos Quadros de Parâmetros de Ocupação constantes desta Lei Complementar.
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§ 2º Os novos parcelamentos do solo devem obedecer aos seguintes critérios para
definição de seus parâmetros urbanísticos:
I – respeitar os parâmetros básicos de ocupação do solo urbano estabelecidos no PDOT
quanto a:
a)coeficiente de aproveitamento;
b)densidade demográfica ou populacional;
c)percentual mínimo de espaços livres de uso publico e equipamentos urbanos e
comunitários;
d)dimensão mínima e máxima de lotes.
II- respeitar as disposições gerais relacionadas aos demais parâmetros urbanísticos definidos
no Art. 21, desta Lei Complementar.
Art. 26. Os parcelamentos do solo no Distrito Federal devem atender aos critérios
estabelecidos na Lei Federal nº 6.766/79 e em lei específica, conforme disposto no art.155
do PDOT.
SEÇÃO I
DOS COEFICIENTES DE APROVEITAMENTO
Art. 27. O coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do
terreno, sendo considerados:
I – coeficiente de aproveitamento básico;
II – coeficiente de aproveitamento máximo.
Art. 28. O coeficiente de aproveitamento não inclui os seguintes elementos:
I – garagem, em subsolos totalmente enterrados, e respectivos acessos;
II – piscina descoberta;
III – muro ou grades de proteção;
IV – quadras de esporte descobertas;
V – brises, com largura máxima correspondente a um metro, desde que projetados
exclusivamente para proteção solar e que não configurem prolongamento de lajes.
§ 1º No cômputo do coeficiente de aproveitamento, se incluem, dentre outros, o espaço
correspondente ao pilotis e o aproveitamento de cobertura.
§ 2º Incluem-se no coeficiente de aproveitamento as áreas destinadas à garagem, em
edifícios-garagem e habitações unifamiliares.
SEÇÃO II
DAS ALTURAS MÁXIMAS DAS EDIFICAÇÕES
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Art. 29. As alturas máximas das edificações constarão dos Quadros de Índices de
Ocupação por RA, constantes das alíneas “b” dos Anexos II a XXIV, que fazem parte desta
Lei Complementar e serão consideradas a partir da cota de soleira.
§ 1º Os critérios para definição da cota de soleira são:
I – ponto médio da edificação: cota altimétrica correspondente ao ponto médio da
projeção da área da edificação no lote;
II – cota altimétrica média do lote: resultante do somatório das cotas alltimétricas dos
vértices do terreno, dividido pelo número de vértices, sendo que no caso de lotes que não
possuam vértices utiliza-se a média das cotas altimétricas mais alta e mais baixa do terreno;
III – ponto médio da testada frontal: corresponde à cota altimétrica medida no meio da
testada frontal do lote;
IV – ponto mais alto do terreno: corresponde à mais alta cota altimétrica do terreno.
§ 2º Os critérios para definição da cota de soleira em cada RA são indicados nas alíneas
“d” dos Anexos II a XXIV desta Lei Complementar.
§ 3º A Administração Regional deve fornecer a cota altimétrica do ponto definido como
cota de soleira.
Art. 30. Ficam excluídos do cômputo da altura máxima fixada, os seguintes elementos:
I – caixas d’água;
II – casas de máquinas;
III – antenas;
IV – chaminés;
V – campanários.
Art. 31. Os limites máximos de altura estabelecidos nesta Lei Complementar podem ser
ultrapassados para os equipamentos públicos comunitários, cujas atividades assim o
exigirem.
Art. 32. A altura máxima da edificação deve obedecer às restrições do Ministério da
Aeronáutica, com base no Plano da Zona de Proteção dos Aeródromos e às restrições da
Agência Nacional de Telecomunicações - ANATEL, referentes à Proteção dos Canais de
Microondas de Telecomunicações.
Parágrafo único. A Administração Regional deverá consultar o órgão gestor do
desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal, para que este verifique a
interferência com o cone de aproximação de aeronaves e com os canais de microondas
gerenciados pela ANATEL, quando indicado nos Quadros de Índices de Ocupação por RA,
constantes das alíneas “b” dos Anexos II a XXIV desta Lei Complementar.
Art. 33. Nos Quadros de Índices de Ocupação por RA, constantes das alíneas “b” dos
Anexos II a XXIV desta Lei Complementar, em que conste o número máximo de pavimentos
permitidos, são considerados como pavimentos todos aqueles construídos acima da cota
de soleira.
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SEÇÃO III
DA TAXA DE PERMEABILIDADE MÍNIMA
Art. 34. A Taxa de Permeabilidade Mínima é a porcentagem da área do lote sem
edificação ou qualquer outra forma de impermeabilização do solo e destina-se à absorção
das águas pluviais diretamente pelo solo, em relação à área total do lote.
Parágrafo único. A área do lote permeável deve ser mantida, obrigatoriamente, com
cobertura vegetal.
Art. 35. As taxas de permeabilidade mínima são indicadas nos Quadros de Taxa de
Permeabilidade Mínima por Região Administrativa, constantes das alíneas “e” dos Anexos II
a XXIV, que fazem parte desta Lei Complementar.
Art. 36. Para as unidades imobiliárias com taxa de permeabilidade mínima igual ou superior
a 20% é admitida a adoção de tecnologias de captação e infiltração de águas pluviais
para o cumprimento de até a metade da Taxa exigida para a unidade imobiliária, desde
que obtida a anuência da ADASA quanto ao sistema a ser implantado.
SEÇÃO IV
DOS AFASTAMENTOS OBRIGATÓRIOS
Art. 37. Os afastamentos mínimos laterais, frontais e de fundos dos lotes estão indicados nos
Quadros de Índices de Ocupação por RA, constantes das alíneas “b” dos Anexos II a XXIV,
que fazem parte desta Lei Complementar.
Art. 38. Poderão ser construídos nas áreas de afastamentos obrigatórios os seguintes
elementos:
I – guaritas;
II – bilheterias;
III – piscinas descobertas e churrasqueiras em habitações unifamiliares situadas nas UOS RE
1, RO 1 e RO 2, observando para piscinas o afastamento mínimo de 0,50m (cinquenta
centímetros), da divisa do lote;
IV – casa de máquina enterrada;
V – brises, desde que não ultrapassem 1,0 m (um metro) de largura;
VI – marquises, desde que não ultrapassem 1,0 m (um metro) de largura;
VII – beiral, desde que não ultrapassem 1,50 m (um metro e cinquenta centímetros) de
largura, limitado a 50% (cinquenta por cento) da largura do afastamento.
Parágrafo único. As construções permitidas em áreas de afastamento obrigatório, nos
termos deste artigo, não podem exceder a taxa de permeabilidade fixada para o lote.
SEÇÃO V
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DA UTILIZAÇÃO DOS SUBSOLOS
Art. 39. O subsolo utilizado para depósito e demais atividades inerentes ao uso da
edificação, enterrado ou semienterrado, é computado no coeficiente de aproveitamento.
Parágrafo único - Nas UOS RE 1, RE 2, RO 1 e RO 2, mesmo que com destinação exclusiva
de vagas de garagem, o subsolo é sempre computado no coeficiente de aproveitamento.
SEÇÃO VI
DO TRATAMENTO DAS DIVISAS DOS LOTES
Art. 40. É permitido o cercamento das divisas dos lotes, desde que respeitadas as seguintes
condicionantes:
I – altura máxima de 2,20 m (dois metros e vinte centímetros);
II – divisas frontais com logradouros públicos devem manter 70% (setenta por cento) de
visibilidade;
III – divisas com lotes vizinhos podem ser cercadas com qualquer elemento construtivo, tais
como muro, alambrado, cerca viva ou outro;
IV – os elementos que compõem o portão de acesso ao lote poderão ter altura superior a
2,20 m (dois metros e vinte centímetros), e não pode exceder a 2,50m (dois metros e
cinquenta centímetros).
§ 1º Consideram-se divisas frontais aquelas pelas quais se dá o acesso ao lote.
§ 2º Não será admitido cercamento em lotes com 100% (cem por cento) de ocupação ou
projeção.
SEÇÃO VII
DAS VAGAS DE GARAGEM INTERNAS AO LOTE OU PROJEÇÃO
Art. 41. A quantidade de vagas de garagem, definida como obrigatória nas áreas internas
ao lote ou projeção, consta do Anexo XXV, desta Lei Complementar.
§1º As vagas devem situar-se dentro dos limites do lote;
§2º As vagas de que trata este artigo podem localizar-se em subsolo, em superfície e em
pavimentos superiores.
§3º Para fins do cálculo do número mínimo de vagas de que trata este artigo, a área total
de construção referida no Anexo XXV não inclui a área destinada à garagem.
§4º A segunda vaga exigida para unidades habitacionais com seis ou mais
compartimentos ou ambientes de permanência prolongada pode ser vaga presa, desde
que seu acesso seja estabelecido pela vaga solta vinculada à mesma unidade imobiliária.
§5º Nas garagens onde não haja vinculação de vagas para unidades imobiliárias
específicas não são permitidas vagas presas.
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Art. 42. Somente serão exigidas vagas de garagem reservadas para veículos que
transportem ou sejam conduzidos por pessoas portadoras de deficiência ou por idosos, nas
hipóteses da garagem interna ao lote ou projeção ser destinada ao uso público e
explorada comercialmente, nos termos do que determina a Lei nº 3.919, de 19 de
dezembro de 2006.
Art. 43. As vagas de garagem, nas áreas internas ao lote ou projeção, somente poderão ser
comercializadas, na forma de unidades autônomas com matrícula individual no Ofício de
Registro Imóveis, se extrapolarem o número total mínimo de vagas exigido para a
edificação.
SEÇÃO VIII
DAS TAXAS DE OCUPAÇÃO DOS LOTES
Art. 44. A taxa de ocupação do lote é a indicada nos Quadros de Índices de Ocupação
por RA, constantes das alíneas “b” dos Anexos II a XXIV, que fazem parte desta Lei
Complementar.
TÍTULO III
DOS INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA
Art. 45. Para aplicação dos parâmetros de uso e ocupação do solo definidos por esta Lei
Complementar poderão ser utilizados os instrumentos jurídicos previstos no Capítulo III do
Título IV do PDOT, bem como outros instrumentos definidos em lei.
§ 1º Os instrumentos jurídicos do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, do
imposto predial e territorial urbano progressivo no tempo e da desapropriação com
pagamentos mediante títulos da dívida pública, serão utilizados nos termos do que
determina o PDOT em seus artigos 156 a 160 e implementados mediante leis específicas.
§ 2º Os instrumentos referentes ao direito de superfície, direito de preempção, transferência
do direito de construir, consórcio imobiliário, Concessão de Uso Especial para Fins de
Moradia, usucapião urbana individual ou coletiva obedecerão ao contido no PDOT.
CAPÍTULO I
DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Art. 46. A outorga onerosa do direito de construir – ODIR é aplicada nos lotes onde o direito
de construir possa ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico até o
limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento máximo, mediante contrapartida.
§ 1º Os coeficientes de aproveitamento básico e máximo estão indicados nos Quadros de
Índices de Ocupação constantes das alíneas “b” dos Anexos II a XXIV desta Lei
Complementar.
§ 2º A ODIR das áreas compreendidas no interior dos perímetros das Operações Urbanas
Consorciadas é regida, exclusivamente, pelas disposições de suas leis específicas, inclusive
quanto às regras de cobrança.
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§ 3° As Áreas de Dinamização, bem como aquelas objeto de operações urbanas
consorciadas e as Áreas de Regularização de Interesse Específico, referidas no PDOT,
também poderão ser objeto de outorga onerosa do direito de construir, em razão da
utilização de coeficiente máximo permitido.
§ 4° A ODIR é aplicada nos novos parcelamentos sempre que houver diferença entre os
coeficientes básico e máximo, respeitadas as disposições contidas nesta Lei
Complementar.
Art. 47. O cálculo da contrapartida financeira para fins de cobrança da outorga onerosa
do direito de construir será feito com base na seguinte fórmula:
VODIR = Vm² X AADIC X FPLAN X FINTS /CB, onde:
I – VODIR: valor final da contrapartida financeira da outorga onerosa do direito de construir,
expresso em reais;
II – Vm² : Valor do terreno, em moeda corrente, dividido por sua área, expressa em m2;
III – AADIC: diferença entre a área a ser construída, respeitado o coeficiente de
aproveitamento máximo, e a área permitida pelo coeficiente de aproveitamento básico;
IV – FPLAN: Fator de Planejamento;
V – FINTS: Fator de Interesse Social;
V – CB: Coeficiente de Aproveitamento Básico.
§ 1º O Fator de Planejamento – FPLAN é a variável que visa incentivar ou desestimular o
adensamento urbano, de acordo com a disponibilidade de infraestrutura em cada região
onde incide a aplicação da ODIR, condicionada ao controle de estoque de potencial
construtivo adicional e ao uso permitido para cada lote ou projeção.
§ 2º Até a definição do controle de estoque de potencial construtivo adicional, o Fator de
Planejamento será igual a 0,8 (oito décimos).
§ 3º O Fator de Interesse Social – FINTS, é a variável que estabelece isenções ou reduções do
valor final da ODIR para as áreas de interesse social, e também está condicionado ao uso
permitido para cada lote ou projeção, pelos valores estabelecido a seguir:
a) para habitações de interesse social é igual a 0 (zero);
b) para habitações construídas para atendimento da Política Habitacional do Distrito
Federal, mas não caracterizadas como habitação de interesse social é igual a 0,3 (três
décimos);
c) para habitações econômicas, com construções até 68,00 m2 (sessenta e oito metros
quadrados) é igual a 0,5 (cinco décimos);
d) para os Equipamentos Públicos é igual a 0 (zero);
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e) para os casos que não se enquadram nos incisos anteriores é igual a 1,0 (um).
Art. 48. Para a aplicação da fórmula de cálculo da ODIR é considerado o valor dos imóveis
urbanos, dado por planta de valores imobiliários.
§ 1º A planta de valores imobiliários tem como objetivo o cálculo do valor do metro
quadrado - Vm2, considerado na fórmula de cálculo das outorgas onerosas.
§ 2º A planta a qual se refere o caput deste artigo deverá ser elaborada no prazo máximo
de um ano a partir da data de publicação desta Lei Complementar.
§ 3º Os valores dos imóveis constantes da planta de valores serão atualizados, no mínimo, a
cada três anos.
§ 4º Até que se elabore a planta de valores imobiliários, para fins de cálculo do valor dos
imóveis - Vm2, será utilizada a Pauta de Valores Venais de Terrenos e Edificações do Distrito
Federal.
Art. 49. Estoque é o limite do potencial construtivo adicional, correspondente à diferença
entre o coeficiente de aproveitamento básico e máximo;
Art. 50. O impacto da aplicação do coeficiente de aproveitamento máximo na
infraestrutura urbana e no meio ambiente será monitorado de forma permanente pelo
Poder Executivo.
§ 1º Para fins de monitoramento da concessão da ODIR será considerado o estoque de
potencial construtivo adicional por UOS, em cada Região Administrativa.
§ 2º Constatada a tendência de saturação da infraestrutura urbana, o Poder Executivo
suspenderá a concessão do coeficiente de aproveitamento máximo, por ato
administrativo.
§ 3º As concessionárias e autorizatárias de serviços públicos e os órgãos setoriais devem
encaminhar periodicamente, ao órgão de Desenvolvimento Urbano, os dados necessários
ao monitoramento do estoque de potencial construtivo adicional.
CAPÍTULO II
DA OUTORGA ONEROSA DE ALTERAÇÃO DE USO
Art. 51. A outorga onerosa de alteração de uso – ONALT configura cobrança mediante
contrapartida pela alteração ou extensão dos usos e atividades que venham a acarretar a
valorização de unidades imobiliárias.
Art. 52. Considera-se alteração de uso a mudança ou extensão do uso ou do tipo de
atividade para outro diferente daqueles permitidos nas normas que vigoraram entre 28 de
janeiro de 1997 e data de publicação desta LUOS.
Art. 53. A ONALT incidirá sobre os usos e atividades constantes da Tabela de Usos e
Atividades integrante do Anexo I desta Lei Complementar, e indicados a seguir:
I – centro comercial e shopping center;
II – posto de abastecimento de combustível;
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III – comércio varejista de mercadorias em geral, com predominância de produtos
alimentícios – hipermercado;
IV – uso residencial – habitação multifamiliar;
V – uso institucional.
§ 1º A aplicação da ONALT se dá mediante a comparação entre os usos permitidos nas
normas que vigoraram entre 28 de janeiro de 1997 e data de publicação desta LUOS.
§ 2º Os usos permitidos entre 28 de janeiro de 1997 e a data de publicação desta LUOS
deverão constar da base de dados do SITURB.
§ 3º Nos casos onde já se aplicou a cobrança de ONALT para os usos indicados neste
artigo, não se aplica a ONALT.
§ 4º Nos casos onde já houver sido paga ONALT a cobrança por nova alteração se dará a
partir do uso já outorgado.
Art. 54. Será aplicada a ONALT na hipótese de transformação de uso rural em urbano, a ser
considerada quando da aprovação do projeto de parcelamento urbano incidente na
respectiva gleba.
Art. 55. Os lotes destinados a usos institucionais, objeto de doação pelo Poder Público, e
que tenham as respectivas atividades indicadas nas escrituras, somente poderão
implementar outras atividades permitidas para a UOS Institucional – INST, mediante o
pagamento da ONALT.
Art. 56. O cálculo da contrapartida financeira para fins de cobrança da ONALT, para os
casos indicados nesta LUOS, será feito com base na seguinte fórmula:
VO = A (VUP – VUA), onde:
I – VO: o valor a ser pago pela outorga onerosa da alteração de uso;
II – A; área do imóvel expressa em metros quadrados;
III – VUP: valor do metro quadrado do imóvel com o uso pretendido, obtido por laudo de
avaliação;
IV – VUA é o valor do metro quadrado do imóvel com o uso atual, obtido por laudo de
avaliação.
§ 1º O valor do metro quadrado do imóvel com o uso pretendido é calculado de acordo
com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, e deve tomar por
referencial o valor praticado no mercado imobiliário do Distrito Federal.
§ 2º O cálculo do valor referido no caput deve ser feito por profissional especializado em
avaliação e perícia, credenciado e registrado em conselho profissional correspondente e
cadastrado no órgão gestor de desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal,
§ 3º A avaliação deve levar em conta o valor de mercado do imóvel em face do novo uso
ou atividade a serem desenvolvidos, por força dos efeitos da ONALT sobre a unidade
imobiliária.
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CAPÍTULO III
DO ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA – EIV E DO RELATÓRIO DE IMPACTO DE
TRÁFEGO – RIT
Art. 57. O Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV constitui instrumento de planejamento,
controle urbano e subsídio à decisão do Poder Público para avaliar os impactos
provenientes da implantação de empreendimentos e atividades, adicionalmente ao
cumprimento da legislação urbanística.
Art. 58. São obrigatoriamente objeto de EIV, além daquelas hipóteses previstas no PDOT e
na lei específica de que trata o artigo anterior, as mudanças de UOS, nos termos definidos
nesta Lei Complementar.
Art. 59. A aprovação de projeto de arquitetura ou licenciamento de atividade de
empreendimento considerado polo gerador de tráfego será precedida de Relatório de
Impacto de Tráfego – RIT.
CAPÍTULO IV
DA CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO E DA CONCESSÃO DE USO
Art. 60. Será admitida a ocupação por concessão de uso ou de direito real de uso onerosa,
ou não, com finalidade urbanística, em casos como:
I – subsolo para garagem;
II – torres de circulação vertical ao nível do solo;
III – varandas em espaço aéreo;
IV – passagem de pedestres e veículos em espaço aéreo;
V – instalações técnicas, por motivo de segurança ou por exigência de condições de
funcionamento dos equipamentos no nível do solo, em subsolo ou em espaço aéreo.
Parágrafo único. Lei específica disporá sobre as hipóteses de concessão de direito real de
uso ou de concessão de uso para os casos de que trata este artigo, mantendo-se em vigor
a Lei Complementar nº 755, de 28 de janeiro de 2008, naquilo que não contrariar o disposto
nesta Lei Complementar, até a publicação da lei específica ora referida.
Art. 61. Fica permitido o cercamento de área pública estritamente nos seguintes casos:
I – contíguo a lotes de habitação unifamiliar;
II – contíguo a lotes com cem por cento de taxa de ocupação ou projeções destinados à
habitação multifamiliar.
§ 1º O cercamento de que trata este artigo deve ser autorizado por meio de concessão de
uso onerosa.
§ 2º A concessão de que trata este artigo depende da prévia anuência das
concessionárias e permissionárias de serviços públicos sobre a interferência de redes de
infraestrutura.
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§ 3º Cabe ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal em
conjunto com o IBRAM, analisar na área objeto de concessão, a existência de área de
preservação permanente e as restrições e condicionantes decorrentes, o que deve constar
do respectivo contrato de concessão.
§ 4º O disposto neste artigo será regulamentado mediante decreto do Poder Executivo que
definirá:
I – as áreas passíveis da aplicação da concessão de uso onerosa;
II – os valores referentes à concessão;
III – os critérios para o cercamento da área pública.
§ 5º Os critérios de que trata o inciso III do parágrafo anterior, deverão obedecer
cumulativamente às seguintes condicionantes:
I – disponibilidade de área;
II – limitações urbanísticas e ambientais;
III – segurança da edificação, dos equipamentos e das redes de serviços públicos;
IV – não obstrução de calçadas, ciclovias ou de faixas de servidão pública.
Art. 62. É vedado ao concessionário:
I – impermeabilizar o solo na área concedida;
II – cobrir ou edificar na área concedida.
Art. 63. São deveres do concessionário:
I – manter a área concedida em bom estado;
II – promover o seu ajardinamento e o plantio de árvores;
III – franquear o acesso às concessionárias de serviços públicos quando necessário.
Art. 64. O Poder Público pode a qualquer tempo retomar a área objeto de concessão.
Parágrafo único. A retomada de que trata o caput deste artigo não implica pagamento
de indenização.
Art. 65. As áreas consideradas passíveis de utilização para parcelamentos futuros não serão
objeto de concessão na forma do art. 67.
Art. 66. Os proprietários de lotes em setor residencial, ocupantes de áreas públicas
contíguas aos mesmos, terão o prazo de 6 (seis) meses, contados a partir da
regulamentação de que trata o art. 67 desta Lei Complementar, para iniciar o processo de
regularização da ocupação.
CAPÍTULO V
DA COMPENSAÇÃO URBANÍSTICA
Art. 67. A Compensação Urbanística é o instrumento de caráter oneroso, que permite a
aplicação de índices e parâmetros urbanísticos diferentes dos estabelecidos nos Mapas de
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Zoneamento de Usos ou Quadros de Índices de Ocupação por RA, aplicáveis à respectiva
UOS, para se admitir os usos ou índices urbanísticos considerados desconformes, para fins
de licenciamento e regularização de empreendimentos.
Art. 68. Nos termos do que dispõe os § 2º e 3º do art. 199 do PDOT, a Compensação
Urbanística somente poderá ser aplicada nas seguintes hipóteses:
I – para empreendimentos cuja regularização seja declarada de interesse público, tendo
como base a execução das políticas de ordenamento territorial e urbano definidas para a
área de abrangência desta LUOS;
II – para empreendimentos que comprovadamente já tenham sido edificados ou tenham o
uso desconforme até a data da aprovação do PDOT, em 25 de abril de 2009.
§1º Consideram-se de interesse público, para fins do constante no § 2º do art. 199 do PDOT,
as edificações e usos objetos de estudos específicos realizados pelo órgão gestor do
desenvolvimento territorial e urbano que demonstrem a viabilidade da aplicação do
instrumento.
§2º Caberá ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano a aprovação de
estudos que justifiquem a utilização da compensação urbanística.
§4º Para a utilização da Compensação Urbanística lei específica regulamentará a sua
aplicação, fixará os valores a serem pagos e a periodicidade do pagamento.
§5º A compensação urbanística pode ser outorgada para ocupações e usos desconformes
separadamente ou em conjunto.
CAPÍTULO VI
DA OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA
Art. 69. A Operação Urbana Consorciada – OUC é o conjunto de intervenções e medidas
coordenadas pelo Distrito Federal com a participação de proprietários, moradores, usuários
permanentes e investidores privados, tendo por objetivo alcançar transformações
urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental em determinado
perímetro, contínuo ou descontinuado.
§ 1º Cada OUC dependerá de lei específica que deverá conter, no mínimo, os itens
previstos no art. 184 do PDOT.
§ 2º Caberá ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal a
iniciativa, a coordenação, o acompanhamento e o monitoramento de todo o projeto da
OUC, que poderá ser proposta por outro órgão do Governo do Distrito Federal ou pela
iniciativa privada, sendo possível a contratação de serviços decorrentes.
§3º Todas as OUC devem ser previamente aprovadas pelo Conselho de Planejamento
Territorial e Urbano do Distrito Federal – CONPLAN.
Art. 70. Nas OUC, poderão ser previstas entre outras medidas:
I – modificações de índices e de características de parcelamento, uso e ocupação do solo
e subsolo, bem como de normas edilícias, considerando-se o impacto ambiental e de
vizinhança delas decorrentes;
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II – regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em
desconformidade com a legislação vigente.
Parágrafo único. As modificações de índices de que trata o inciso I, no que se refere aos
coeficientes de aproveitamento, deverão respeitar o limite máximo por zona estabelecido
no Art. 42 do PDOT.
Art. 71. A lei específica da OUC poderá prever a emissão, pelo Distrito Federal, de
quantidade determinada de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC,
nos termos dos §§ 1º, 2º e 3º do art. 185 do PDOT.
Parágrafo único. O Poder Executivo no prazo de 1 (um) ano tomará as providências
necessárias a fim de viabilizar as operações com os CEPAC.
Art.72. As OUC podem ser aplicadas:
I – nas áreas abrangidas pela presente LUOS;
II – nas áreas integrantes da Estratégia de Dinamização de Espaços Urbanos;
III – nas áreas integrantes da Estratégia de Revitalização de Conjuntos Urbanos;
IV – nas áreas integrantes da Estratégia de Implantação de Polos Multifuncionais;
V – nos Anéis de Atividades e Eixos da Estratégia de Estruturação Viária e áreas lindeiras.
Art. 73. Para as áreas localizadas no interior dos perímetros das OUC, a utilização de
quaisquer dos instrumentos previstos no PDOT deverá observar as regras estabelecidas e
suas leis específicas.
Art. 74. A lei específica de cada OUC estabelecerá a criação de um grupo gestor com o
objetivo de coordenar as intervenções e a aplicação dos recursos.
§ 1º O grupo gestor terá composição paritária entre representantes do Poder Público e da
sociedade civil, sendo coordenado pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e
urbano do Distrito Federal.
§ 2º O grupo gestor garantirá:
I – a participação popular por meio de audiências públicas;
II – a implementação de programa de investimentos e de intervenções voltados ao
interesse coletivo;
III – a implantação de programas sociais.
TÍTULO IV
DOS CONDOMÍNIOS URBANÍSTICOS
Art. 75. Considera-se condomínio urbanístico, nos termos do art. 45 do PDOT, a ocupação
do solo urbano com base no art. 8º da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
sendo composto por unidades autônomas de uso privativo e áreas comuns condominiais.
Art. 76. O condomínio urbanístico é realizado dentro de lote, sendo que o plano urbanístico
de sua ocupação depende de aprovação do órgão gestor do desenvolvimento territorial
e urbano do Distrito Federal.
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Parágrafo único. O órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal
analisará se a ocupação pelas unidades autônomas e das áreas comuns condominiais
estão compatíveis com os parâmetros estabelecidos no art. 20 desta Lei Complementar.
Art. 77. O condomínio urbanístico pode ser constituído pela tipologia de casas e/ou pela
tipologia de edifícios de apartamentos.
Art. 78. Nos condomínios urbanísticos fica sob ônus do empreendedor a adoção das
seguintes providências no interior do lote:
I – demarcação das unidades autônomas e áreas de uso comum dos condôminos;
II – implantação:
a) do sistema viário pavimentado;
b) da infraestrutura básica, constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das
águas pluviais, iluminação das áreas condominiais, redes de esgoto sanitário e
abastecimento de água potável, e de energia elétrica;
c) demais obras de infraestrutura a serem implantadas nas áreas de uso comum.
Parágrafo único. Quando existente a rede pública, o Poder Público ou os seus
concessionários disponibilizarão os pontos de conexão necessários para a implantação da
infraestrutura básica pelo empreendedor.
Art. 79. Nos condomínios urbanísticos ficam sob a responsabilidade do condomínio:
I – a manutenção das redes de infraestrutura instaladas no lote, desde que não transferidas
para o Poder Público por solicitação do órgão competente;
II – a manutenção e limpeza das vias e outras áreas de uso comum dos condôminos;
III – o custo com a energia elétrica consumida nas áreas do projeto, incluindo as unidades
autônomas e as áreas de uso comum dos condôminos;
IV – o custo com os serviços de água potável, esgotos e drenagem de águas pluviais;
V – a coleta de resíduos sólidos e guarda em compartimento fechado ou o tratamento e
deposição dos mesmos, conforme indicado pelo Poder Público.
Parágrafo único. Para garantia do estabelecido neste artigo e conhecimento de futuros
adquirentes de unidades autônomas, a Convenção de Condomínio, que será registrada
no Ofício de Registro de Imóveis competente, deverá conter as obrigações de que trata
este artigo.
Art. 80. Ficam estabelecidas as seguintes diretrizes especiais para os condomínios
urbanísticos:
I – permissão de cercamento dos limites externos do empreendimento, de acordo com o
constante no art. 40 desta Lei Complementar;
II – permissão de colocação de guarita dentro do lote, lindeira à via de acesso do
empreendimento, para controle do acesso, desde que não haja qualquer impedimento à
entrada de policiamento, fiscalização e servidores de concessionárias de serviços públicos,
devidamente identificados.
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Art. 81. Os projetos referentes a condomínios urbanísticos respeitarão os índices urbanísticos
fixados para a área pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito
Federal, incluindo:
I – a densidade demográfica;
II – as áreas mínimas das unidades autônomas;
III – os percentuais mínimos de áreas destinadas ao uso comum dos condôminos;
IV – os usos permitidos;
V – a taxa de permeabilidade mínima para o lote;
VI – a dimensão máxima permitida de lote para implantação do condomínio urbanístico.
Art. 82. Os demais requisitos técnicos e urbanísticos para condomínios urbanísticos serão
regulamentados pelo Poder Executivo.
TÍTULO V
DA GESTÃO E DO LICENCIAMENTO DO USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
CAPÍTULO I
DO CONTROLE DO USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
Art. 83. O Sistema de Controle do Uso e Ocupação do Solo tem por objetivo criar uma
política de controle do uso e ocupação do solo que vise a integração das ações dos
diversos órgãos setoriais, voltadas ao efetivo controle, monitoramento e fiscalização do uso
e ocupação do solo definidos por esta LUOS.
Art. 84. O Sistema de Controle de Uso e Ocupação do Solo é composto pelos seguintes
órgãos:
I - órgão executivo central, representado pelo órgão gestor da política territorial e urbana
do Distrito Federal, responsável pela formulação e implementação da política de gestão
do uso e ocupação do solo;
II - órgãos executores setoriais, da administração direta e indireta do Distrito Federal,
incluídas as agências, empresas públicas e sociedades de economia mista, responsáveis
pelas políticas setoriais diretamente vinculadas ao controle do uso e ocupação do solo em
áreas públicas e privadas.
Art. 85. Cabe ao órgão executivo central:
I - estruturar, promover e implantar o controle, o monitoramento e a avaliação da gestão
urbana;
II - monitorar e fiscalizar o cumprimento das normas referentes ao ordenamento territorial e
urbano do Distrito Federal;
III - articular as políticas dos órgãos setoriais responsáveis pelas políticas setoriais
diretamente vinculadas ao controle do uso e ocupação do solo;
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IV – coordenar e/ou elaborar, apreciar e encaminhar propostas ao Chefe do Poder
Executivo relativas à legislação urbanística e edilícia, adequada ao disposto nesta LUOS,
inclusive a revisão do Código de Edificações e da Lei de Parcelamento do Solo, projetos de
lei sobre o Código de Posturas, sistema viário do Distrito Federal, ocupação de áreas
públicas no Distrito Federal, e outras, além das leis específicas indicadas nesta LUOS;
V – coordenar e/ou elaborar estudos relativos à proposta de revisão desta LUOS, nos
termos do art. 127 da presente Lei Complementar;
VI - propor minuta de decretos para regulamentação de dispositivos conforme citado
nesta LUOS;
VII - dirimir dúvidas relativas à interpretação técnica das normas de uso e ocupação do
solo, em especial aquelas oriundas das Administrações Regionais quando da emissão de
licenças edilícias e de alvarás de funcionamento;
VIII – monitorar e avaliar a aplicação, quando couber, dos instrumentos de política urbana
referentes a densidades, coeficientes de aproveitamento, imposto predial e territorial
urbano progressivo no tempo, concessão de uso e concessão de direito real de uso,
outorga onerosa do direito de construir e outorga onerosa de alteração de uso,
transferência do direito de construir, estudos de impacto de vizinhança, operações urbanas
consorciadas, entre outros;
IX – sistematizar as informações recebidas dos órgãos executores setoriais, no que se refere
ao uso e ocupação do solo, e divulgá-las de forma integrada para consulta de todos os
órgãos governamentais;
X - divulgar, em meio digital, dados que permitam consultas facilitadas e rápidas pela
população quanto à possibilidade de uso e ocupação de imóveis, considerada sua
localização, e indicar a documentação e formulários necessários à obtenção de
licenciamentos edilícios e urbanísticos.
Art. 86. Cabem aos órgãos executores setoriais:
I – manter estreita ligação com o órgão executivo central, comunicar, por meio de
relatórios periódicos, as ações referentes ao uso e ocupação do solo em áreas públicas e
privadas;
II - cooperar na elaboração de políticas, programas e projetos de ordenamento territorial e
gestão urbana referentes a sua área de atuação;
III - monitorar e fiscalizar o uso e a ocupação do solo estabelecidos nesta Lei
Complementar, considerando as competências específicas;
IV – encaminhar ao SITURB as informações sobre sua área de atuação.
Art. 87. As ações de fiscalização de atividades urbanas do Distrito Federal cabem à
Agência de Fiscalização do Distrito Federal – AGEFIS, nos termos da Lei específica de sua
criação e regulamentos específicos.
Parágrafo único. A AGEFIS, na qualidade de órgão executor setorial, deverá agir de forma
articulada com o órgão executivo central e implementar a política de fiscalização em
consonância com a política de gestão territorial e urbana de responsabilidade do órgão
executivo central.
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CAPÍTULO II
DO LICENCIAMENTO URBANÍSTICO
Art. 88. O licenciamento urbanístico é emitido pelo órgão executivo central nas hipóteses
de parcelamento do solo urbano, bem como para projetos de regularização de
parcelamentos urbanos, para a requalificação urbana e implantação de infraestrutura, em
relação às áreas abrangidas pela presente LUOS.
§ 1º O licenciamento urbanístico é concedido após a apresentação e aprovação dos
estudos urbanísticos que se fizerem necessários, inclusive do EIV, quando pertinente.
§ 2º O licenciamento urbanístico será regulamentado pelo Poder Executivo.
Art. 89. A aprovação de projetos urbanísticos de novos parcelamentos, que não impliquem
em alteração das faixas de tamanho dos lotes utilizadas para a fixação de índices, nos
termos dos quadros constantes das alíneas “b” dos Anexos II a XXIV desta LUOS, é realizada
mediante decreto do Poder Executivo.
Paragrafo único. O decreto referido no caput deste artigo incluirá a definição das
respectivas UOS e parâmetros de ocupação do solo aplicáveis.
CAPÍTULO III
DO LICENCIAMENTO EDILÍCIO
Art. 90. O licenciamento edilício é emitido pelas Administrações Regionais competentes,
nos termos do Código de Edificações do Distrito Federal, para as áreas abrangidas por esta
LUOS, observados os índices urbanísticos constantes do Quadro de Índices de Ocupação
da respectiva RA.
CAPÍTULO IV
DO LICENCIAMENTO PARA USO DA EDIFICAÇÃO
Art. 91. O licenciamento de atividades econômicas, para uso da edificação, será emitido
mediante a expedição de Alvará de Funcionamento.
Parágrafo único. O Alvará de Funcionamento será fornecido pela respectiva Administração
Regional com base no enquadramento do uso e atividade previstos no Mapa de
Zoneamento de Usos, aplicável à respectiva UOS, onde se insere a edificação a ser
licenciada.
Art. 92. O licenciamento de atividades econômicas nos diversos núcleos urbanos
abrangidos por esta LUOS pressupõe consulta prévia na qual é verificada, se a localização
e a atividade pretendida estão em conformidade com o disposto nesta Lei Complementar.
TÍTULO VI
DAS INFRAÇÕES E PENALIDADES
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Art. 93. Toda ação ou omissão que viole as normas previstas nesta LUOS, praticadas por
pessoas físicas ou jurídicas, inclusive pertencentes à administração direta e indireta federal
estadual, municipal ou distrital, serão punidas com a aplicação das seguintes penalidades
administrativas, sem prejuízo das sanções cíveis e penais previstas na legislação federal:
I – multas;
II – embargo de obra;
III – interdição da atividade; e
IV – demolição.
Art. 94. Toda obra ou construção, bem como qualquer estabelecimento, podem ser
vistoriados pelo Poder Público e, para esse fim, o servidor ou a equipe da fiscalização terá
imediato ingresso no local, mediante apresentação de identificação funcional.
§ 1º Deve estar afixado, permanentemente, em local visível para o público e para os
órgãos de fiscalização e com poder de polícia, as competentes licenças para construção,
bem como o Alvará de Funcionamento, quando for o caso.
§ 2º O não atendimento às disposições do parágrafo anterior implica em Auto de
Intimação para, no prazo de 5 (cinco) dias, sanar a infração, com expedição
concomitante do Auto de Infração com Aplicação de Multa, que será válido na hipótese
de desatendimento ao Auto de Intimação.
Art. 95. Em face de irregularidades constatadas, podem ser emitidos, inclusive
concomitantes, os seguintes Autos pelo órgão encarregado da fiscalização:
I – Auto de Intimação, na hipótese de constatações de irregularidades, nos termos previstos
no § 2º do art. 94 e no art. 97 desta Lei Complementar;
II – Auto de Constatação de Situação Desconforme, nas hipóteses indicadas no art. 96
desta Lei Complementar;
III – Auto de Infração com aplicação de Multa;
IV – Auto de Embargo da Obra ou Interdição da Atividade;
V – Auto de Desobediência por Descumprimento de Ordem Administrativa, que inclui a
aplicação de multa por desobediência.
§ 1º Os atos administrativos citados nos incisos III e IV deste artigo podem ser aplicados
simultaneamente.
§ 2º A emissão do ato administrativo de que trata o inciso V, supra, implica,
necessariamente, na comunicação à autoridade policial competente, para instauração
de inquérito pelo crime de desobediência previsto no Código Penal.
Art. 96. Na hipótese de edificações ou atividades sujeitas à aplicação do instrumento da
Compensação Urbanística, nos termos do que preceitua o Capítulo V do Título III desta Lei
Complementar, é o proprietário notificado, mediante Auto de Constatação para, no prazo
máximo de 15 (quinze) dias, dar início, junto à Administração Regional, aos procedimentos
relativos à regularização da edificação ou da atividade considerada desconforme.
Parágrafo único. Desatendido o prazo fixado neste artigo, fica o proprietário sujeito às
sanções de que tratam os art. 98 e 103 desta Lei Complementar.
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Art. 97. Os usos residenciais são considerados em situação irregular quando incluírem usos
não residenciais não previstos na Tabela de Usos e Atividades, Anexo I desta Lei
Complementar, para a respectiva UOS.
Parágrafo único. Constatada a irregularidade referida neste artigo, é lavrado o Auto de
Intimação para, no prazo de 15 (quinze) dias, sanar a irregularidade, com expedição
concomitante do Auto de Infração com aplicação de Multa, que é válido na hipótese de
desatendimento ao Auto de Intimação.
Art. 98. Verificada qualquer infração às disposições desta Lei, é lavrado o competente Auto
de Infração com aplicação de Multa para, no prazo de 10 (dez) dias corridos, o infrator
pagar ou apresentar defesa, sob pena de confirmação da penalidade imposta.
§ 1º Simultaneamente à imposição de multa, são lavrados:
I – Auto de Embargo da obra ou interdição da atividade, quando for o caso;
II – intimação para regularização da situação, nos termos desta Lei Complementar.
§ 2º Na hipótese de ocupação de área pública contígua a lote de uso residencial,
conforme previsto no art. 61, caso o proprietário não atenda ao prazo indicado no art. 66
ambos desta Lei Complementar, é expedido o Auto de Infração com aplicação de multa.
Art. 99. A aplicação de multa não desobriga o infrator do cumprimento das exigências
cabíveis, nem o isenta das obrigações de reparar o dano resultante da infração.
Art. 100. As multas não pagas nos prazos fixados serão inscritas em dívida ativa e cobradas
judicialmente.
Art. 101. As multas a serem aplicadas são as constantes do Anexo XXVI desta Lei
Complementar.
Art. 102. O valor da arrecadação das multas aplicadas é recolhido ao Fundo de
Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal – FUNDURB.
Art. 103. O embargo ou interdição, sem prejuízo das multas e outras penalidades,
determina a paralisação imediata de uma obra ou atividade, quando constatada
desobediência às disposições desta Lei Complementar ou aos projetos aprovados.
Parágrafo único. O embargo de obra ou interdição de atividade é retirado somente
quando regularizada a situação que o motivou.
Art. 104. A obra é embargada quando constatado que não obedece aos parâmetros
urbanísticos definidos nos Anexos II a XXIV de que trata o art. 5º desta Lei Complementar ou
aos índices urbanísticos posteriormente indicados pelos instrumentos legais admitidos na
LUOS.
Art. 105. Quando não atendido o embargo, verificando-se a continuidade da edificação,
é lavrado o Auto de Desobediência por Descumprimento de Ordem Administrativa, com
aplicação de multa por desobediência ao embargo, que será renovada
automaticamente a cada 30 (trinta) dias, até que a obra seja demolida naquilo que estiver
em desacordo com as normas indicadas nesta Lei Complementar.
Art. 106. Será determinada a interdição de estabelecimento quando este não obedecer
aos usos admitidos nos Mapas de Zoneamento de Usos por RA, aplicáveis à respectiva UOS,
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constantes das alíneas “a” dos Anexos II a XXIV da presente Lei Complementar ou aos usos
posteriormente indicados pelos instrumentos legais admitidos na LUOS.
Art. 107. Na hipótese de desatendimento da interdição do estabelecimento, com a
continuidade das atividades não permitidas, conforme normas indicadas no art. 106 desta
Lei Complementar, o estabelecimento será lacrado.
Art. 108. Constatado o rompimento do lacre, será lavrado o Auto de Desobediência por
Descumprimento de Ordem Administrativa sendo aplicada multa por desobediência à
interdição, que será renovada automaticamente a cada 30 (trinta) dias, até que o efetivo
encerramento da atividade seja comunicado, por escrito, ao órgão competente.
Art. 109. São autoridades competentes para lavrar Auto de Infração e instaurar processo
administrativo os funcionários do órgão encarregado da fiscalização.
§ 1º Qualquer pessoa, constatando infração às normas da LUOS, pode dirigir representação
às autoridades indicadas neste artigo, para efeito do exercício do seu poder de polícia.
§ 2º A autoridade que tiver conhecimento de infração é obrigada a promover a sua
apuração imediata, mediante processo administrativo próprio, sob pena de
corresponsabilidade.
§ 3º As infrações são apuradas em processo administrativo próprio, assegurado o direito de
ampla defesa e o contraditório, observadas as disposições desta Lei Complementar e da
regulamentação deste Título.
Art. 110. Este Título será objeto de regulamentação, que deve estabelecer, entre outras, as
normas referentes ao processo administrativo decorrente da aplicação dos autos de
infração.
TÍTULO VII
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 111. Compete ao Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal –
CONPLAN aprovar alterações a esta Lei Complementar e deliberar sobre os casos omissos,
nos termos do que determina o inciso III e XI do art. 219 do PDOT.
Parágrafo único. A participação da sociedade é garantida no acompanhamento desta Lei
Complementar por intermédio dos Conselhos Locais de Planejamento Territorial e Urbano,
dos Conselhos das Unidades de Planejamento Territorial do Distrito Federal e do CONPLAN.
Art. 112. Prevalecem os coeficientes de aproveitamento indicados nesta LUOS, em relação
à área de sua abrangência, nos termos do que dispõe o § 6º do art. 42 do PDOT, a fim de
garantir a coerência entre os critérios de uso e ocupação do solo estabelecidos nos
instrumentos de planejamento territorial e urbano do Distrito Federal.
Parágrafo único. Em atendimento ao disposto neste artigo fica sem efeito o Anexo V do
PDOT.
Art. 113. Nas hipóteses de redução do coeficiente de aproveitamento ou da altura máxima
permitida conforme índices fixados por esta LUOS, em relação à legislação aplicável
anteriormente, observar-se-ão as seguintes disposições:
GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL
Secreta r ia de Es tado de Hab i tação, Regu la r i zação e
Desenvolv imento Urbano
Minuta do Anteprojeto da Lei Complementar de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal – LUOS 36
I – se já expedido e vigente, o Alvará de Construção será dada continuidade à obra com
base na legislação vigente à época da expedição do Alvará de Construção, não
cabendo qualquer pagamento, pelo responsável, a título de Compensação Urbanística ou
ODIR;
II – na hipótese de aprovação do projeto sem ter sido emitido o Alvará de Construção,
deverá o interessado submeter à aprovação da Administração Regional novo projeto
adaptado às normas desta Lei, ficando a aprovação anterior anulada.
Art. 114. As edificações realizadas de forma irregular, em face da legislação anterior, que
extrapolaram o coeficiente de aproveitamento ou a altura máxima, cujos índices da
edificação hajam sido admitidos por esta Lei Complementar, ficam sujeitas ao pagamento
da ODIR para regularização da obra.
Art. 115. Os usos e atividades desconformes, que não forem objeto de Compensação
Urbanística, devem se adaptar àqueles indicados nesta LUOS, no prazo máximo de 12
(doze) meses, contados da publicação da presente Lei Complementar.
Art. 116. Devem ser comunicados ao Sistema de Informação Territorial e Urbana do Distrito
Federal – SITURB, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, após aprovação pelo órgão gestor
do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal:
I – a constituição de novos lotes;
II – o remembramento ou o desdobro de lotes;
III – a mudança de categoria de UOS.
§ 1º A comunicação deve ser feita pelo responsável pela aprovação do projeto.
§ 2º O SITURB tem o prazo máximo de 60 (sessenta) dias, a partir do recebimento da
comunicação, para atualizar a base cartográfica do Distrito Federal.
Art. 117. O órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal tem
prazo de um ano para adaptar sua base de dados de modo a possibilitar o controle do
estoque de potencial construtivo adicional.
Art. 118. Deve constar dos Editais de venda de imóveis, procedidos pela Agência de
Desenvolvimento do Distrito Federal – TERRACAP, os usos e os parâmetros de ocupação do
imóvel a ser licitado de acordo com o constante nesta Lei Complementar.
Art. 119. Esta LUOS será revista no prazo de até 5 (cinco) anos, contados da data de sua
publicação.
Parágrafo único. Será admitida a revisão da LUOS em prazo inferior ao estabelecido neste
artigo em caso de interesse público comprovados.
Art. 120. Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 121. Ficam revogadas todas as disposições em contrário à presente Lei Complementar,
inclusive a legislação de caráter específico e, em especial, todas as normas que tratem do
uso e ocupação do solo na área de abrangência desta LUOS.
§ 1º Ficam revogados expressamente:
GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL
Secreta r ia de Es tado de Hab i tação, Regu la r i zação e
Desenvolv imento Urbano
Minuta do Anteprojeto da Lei Complementar de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal – LUOS 37
I - os Planos Diretores Locais, naquilo que estiverem em desacordo com esta Lei
Complementar, terão vigência até a edição dos respectivos Planos de Desenvolvimento
Locais;
II – as Planilhas de Parâmetros Urbanísticos – PUR, utilizadas nos locais que já dispunham de
Planos Diretores Locais;
III – o Código de Edificações de Brasília, aprovado pelo Decreto “N” nº 596, de 08 de março
de 1967, naquilo que se refira à área de abrangência da LUOS e no concernente às
normas de zoneamento, setorização, uso ou ocupação do solo;
IV – o Código de Edificações das Cidades Satélites, aprovado pelo Decreto nº 944, de 14
de fevereiro de 1969, naquilo que se refira à área de abrangência da LUOS e no
concernente às normas de zoneamento, uso ou ocupação do solo;
V – o Código de Edificações de Brasília, aprovado pelo Decreto nº 13.059, de 08 de março
de 1991 e ratificado pelo Decreto nº 16.677, de 24 de julho de 1996, naquilo que se refira à
área de abrangência da LUOS e no concernente às normas de zoneamento, setorização,
uso ou ocupação do solo e especial à Tabela de Classificação de Atividades constante do
mesmo;
VI – as normas e dispositivos contidos no Código de Edificações do Distrito Federal,
aprovado pela Lei nº 2.105 de 02 de julho de 1998, bem como de sua regulamentação,
que abranjam temas de competência desta LUOS, em especial o contido no art. 197, in
fine, da referida Lei nº 2.105 de 02 de julho de 1998, no que se refere à manutenção de
normas anteriores que tratem de uso e ocupação do solo;
VII – todas as Normas de Edificação, Uso e Gabarito - NGB, bem como quaisquer outras
normas que tratem do uso e ocupação do solo e que se refiram às áreas de abrangência
da LUOS, tais como Normas de Gabarito – GB, Plantas-Gabarito – PR Gabarito, decisões do
Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU, decisões do Conselho de Arquitetura,
Urbanismo e Meio Ambiente – CAUMA;
VIII – a Lei nº 245, de 27 de março de 1992, que dispõe sobre a autorização legislativa para
alterações nos códigos de edificações, nos gabaritos de edificações, no zoneamento e
destinação das terras públicas do Distrito Federal;
IX – a Lei Complementar nº 710, de 06 de setembro de 2005, que dispõe sobre os Projetos
Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas;
§ 2° Excetuam-se do disposto no caput deste artigo as Normas de Edificação Uso e
Gabarito - NGB 161/98 e NGB 119/97 no que se refere às diretrizes e procedimentos relativos
a instituição de Condomínio Urbanístico, até a regulamentação da matéria.
§ 3° Continuam válidas as Plantas de Urbanismo – URB e Memoriais Descritivos - MDE naquilo
que não se refiram a uso do solo e índices urbanísticos, os quais passam a ser definidos por
esta Lei Complementar.
§ 4° Os instrumentos urbanísticos denominados Plantas de Urbanismo – URB e Memoriais
Descritivos – MDE serão objeto de regulamentação que indicará a nova formatação que
deverão conter, em face da presente Lei Complementar.