ANEXO II APURAÇÃO DO VALOR VENAL DOS IMÓVEIS I ... · realidade física do município, ... e estabelecidas fórmulas e critérios a ... valores venais de todos os imóveis urbanos

ANEXO I I

APURAÇ ÃO DO VALOR VENAL DOS IMÓVEIS

I – CONSIDERAÇÕES INICI AIS

A P lan ta Genér ica de Va lo res com suas

tabe las são ins t rumen tos técn icos que o admin is t rado r

mun ic ipa l d ispõe pa ra levar aos seus mun íc ipes “Jus t iça

F isca l ” , a qua l não res ide apenas em fazer com que todos

paguem seus impostos , mas com que paguem o jus to va lo r . O

s imp les lançamento anua l de “ índ ices de a tua l i zações ” pode

aca r re ta r g randes in jus t iças . Ora pe lo aspec to de

benef i c iamento d i re to e ind i re to de ob ras púb l i cas o ra po r

acrésc imos de cons t ruções, ben fe i to r ias e cons t ruções novas ,

sob re as qua is , ind iv idua lmente , não se faz inc id i r

co r re tamente os cá lcu los de impostos e taxas .

Na par te re la t i va ao IPTU ve r i f i ca -se que

cons tan temen te os Mun ic íp ios têm grandes despesas na

rea l i za ção de se rv i ços púb l icos u rbanos, execu tam ob ras , que

t razem grande va lo r i zação imob i l i á r ia e pe la qua l , quase

sempre , não é cob rada con t r ibu ição de me lho r ia . Abso rve ,

en tão , soz inho , o Mun ic íp io todos os ônus do p rogresso da

c idade. Ass im sendo , pode -se cons ta ta r que

p rogress ivamen te , e de fo rma i r regu la r , aumen ta a de fasagem

ex is ten te en t re o “va lo r vena l dos imóve is ” , pa ra f ins

t r ibu tá r ios , e seu va lo r rea l , con t ra r iando f ron ta lmente as

de te rm inações do Cód igo T r ibu tá r io Nac iona l (a r t . 33 ) . Os

benef i c iá r ios po r me lho ramentos púb l icos gozam da van tagem

d i re ta , a p róp r ia obra , e de ou t ra ind i re ta , a fa l ta de

a tua l i zação f isca l sob re seus imóve is .

Esses benef íc ios d i re tos e ind i re tos ,

p ropo rc ionados po r esses me lho ramentos , nunca se ve r i f i cam

igua lmente , po r toda a á rea u rbana . E , ass im sendo,

ocas ionam a va lo r i zação desordenada dos imóve is em

d ive rsas á reas do mun ic íp io .

Bases técn icas e c ien t í f i cas de f i xação

do “Va lo r Vena l do Imóve l ” con t ro lam esses p rob lemas,

ev i tando também c r i té r ios pessoa is e a r tesa na is de ava l iação

e t r ibu tação , p roced imentos que dão margem a e levados

índ ices de recursos adm in is t ra t i vos desgastan tes e

desgas tados.

A ap l i cação de p r inc íp ios de engenhar ia

lega l sopesando as cond ições rea is , as pecu l ia r idades e

me lho ramentos de cada l ogradou ro , t ransm i te , mesmo àque les

que t i ve ram seus t r ibu tos ma jo rados, a conv icção de “Jus t i ça

F isca l ” .

Po r ou t ro lado , as a tua l i zações do

Cadast ro Imob i l iá r io e da P lan ta Genér ica de Va lo res

p ropo rc ionarão , à Pre fe i tu ra , poss ib i l idades de um

d imens ionamento rea l das cond ições do Mun ic íp io , o t im izando

suas po tenc ia l idades e perm i t indo a cana l i zação de recu rsos

pa ra as á reas ma is necess i tadas ou que p rop ic iem maio r

desenvo lv imento .

A d inâm ica de c resc imento d o Mun ic íp io

de São João da Ba r ra es tá , a tua lme n te , bas tan te a t ivada , com

os novos inves t imentos que vêm sendo fe i tos nos seus

d is t r i t os , no tadamente no Dis t r i to de Açu . Há uma p rev isão ,

dos ó rgãos técn icos espec ia l i zados, de que have rá um

c resc imento bas tan te s ign i f i ca t i vo na sua popu lação u rbana.

De a lguma fo rma, o número de ed i f i cações , nem sempre

regu la res , deve também es ta r c rescendo , numa de te rm inada

re lação , a se r i den t i f i cada , de f in ida e quan t i f i cada . Fa l ta ao

nosso povo , de modo ge ra l , a t rad ição e cos tume de man te r o

Poder Púb l i co in fo rmado do s seus a tos que a l te ram a

rea l idade f ís i ca do mun ic í p io , ocas ionando obso lescênc ia da

P lan ta Genér ica de Va lo res e das in fo rmações cadas t ra i s

ex is ten tes .

A P re fe i tu ra Mun ic ipa l , a t ravés do

cadas t ramento e recadas t ramento imob i l iá r io , cu ja rea l i zação

faz -se necessá r ia , pode rá recompor essas in fo rmações e

possu i r no seu Cadast ro Técn ico , dados a tua l izados do

mun ic íp io , que co r r ig i rão o descompasso ex is ten te

a tua lmen te , en t re a rea l idade f ís i ca do mesmo e a re t ra tada

pe los documentos , a tua lmente , ex is ten tes em uso .

A P lan ta Genér i ca de Va lo res é a

denominação de uma fó rmu la de cá lcu lo que poss ib i l i t a a

ob tenção dos va lo res de todos os imóve is u rbanos do

mun ic íp io , a pa r t i r da ava l iação ind iv idua l de cada uma

dessas p rop r iedades.

Pa ra rea l i zação des te t raba l ho , f o ram

de f in idas no rmas, e es tabe lec idas fó rmu las e c r i té r ios a

serem u t i l i zados no cá lcu lo do va lo r vena l dos imóve is

u rbanos, te r r i to r ia is ( te r renos vagos) e p red ia is ( te r reno com

ed i f i cações ) , de fo rma a co r r ig i r poss íve is in jus t i ças que

possam es ta r ocor rendo. Toda fo rmu lação matemát ica e

t ra tamento dos dados para de te rminação dos Va lo res Vena is

dos Imóve is de fo rma gené r ica , e a ap l i cação das a l íquo tas

es ta rão em con fo rm idade com o Cód igo T r ibu tá r io do

Mun ic íp io , pa ra que tenhamos o “va lo r técn ico d o t r i bu to ” , ou

se ja , o “va lo r técn ico do I .P .T .U. ” . Pode - se , po is , dep reender

que é bas tan te impor tan te a fo rma como se rão e fe tuad as

essas de te rm inações dos va lo res vena is dos imóve is , que po r

de f in i r um t ra tamen to gené r i co a esses , pode rá , em a lguns

casos , apresen ta r va lo res a fas tados da rea l idade de

de te rm inados imóve is , o que não inva l ida o seu resu l tado

f ina l .

O va lo r , ass im ca lcu lado , deve

ap rox imar -se do va lo r que se r ia ob t ido pa ra cada imóve l , nas

rea is cond ições do mercado imob i l iá r io , com a g rande

van tagem de es ta rem todos re fe renc iados à mesma da ta de

ava l iação , e l im inando -se os e fe i t os de c i rcuns tânc ia s

ocas iona is e as in f luênc ias do c r i té r io pessoa l dos

ava l iadores e lançado res , f a tos que podem conduz i r a

poss íve is in jus t i ças nos lançamentos , e na de te rminação do

va lo r do t r ibu to .

Quanto à fo rmu lação matemát i ca a se r

u t i l i zada pa ra a de te rminação dos Va lo res Vena is dos

Te r renos e das Ed i f i cações, u t i l i za remos fó rmu las que são de

domín io púb l i co . No caso dos va lo res vena is das ed i f i cações,

u t i l i za remos um s is tema de pon tuação , a t r i bu ída aos

e lementos que compõem a ed i f i cação . Essa pon tuação

con fo rme se rá v i s ta ad ian te , de f in i rá a c lass i f i cação do

imóve l , nas ca tego r ias cons t ru t ivas p rev is tas . Pa ra cada

ca tego r ia cons t ru t i va te remos um va lo r do m² de ed i f i cação

(Vu ) , que deve rá ser anua lmente a tua l i zado .

Esses va lo res (Vu) pode rão so f re r

cor reções, em função da pon tuação ob t ida po r cada imóve l .

- Lo te Pad rão Urbano - é o te r reno ( lo te ) s i tuado na zona

u rbana ou de expansão u rbana , de fo rma re tangu l a r , com uma

só f ren te ou tes tada , com as med idas , no caso de São João

da Ba r ra , de 12 ,0m de f ren te e 30 ,0m de p ro fund idade e com

os pesos dos fa tores de co r reção = 1 ,0 .

Vo – va lo r un i tá r io pad rão do te r reno

Vu – va lo r un i tá r io pad rão de ed i f i cação

I I - APURAÇÃO DO V ALOR VENAL DOS IMÓVEIS

1 . F INALIDADE

Es te documen to tem po r f ina l i dade

es tabe lece r no rmas que i rão pe rm i t i r o cá lcu lo do Va lo r Vena l

dos Imóve is u rbanos e poss ib i l i t a r a a tua l i zação au tomát i ca

desses va lo res .

O Va lo r Vena l dos Imóve is (VVI ) se rá

apu rado com base nos dados levan tados a t ravés do se rv iço

de cadast ramento e recadast ramento imob i l iá r io , a rmazenados

no Cadast ro Técn ico Mun ic ipa l , levando -se em cons ideração

os segu in tes e lemen tos :

I – QUANTO AOS TERRENOS

a ) - f o rma e d imensão;

b ) - f a to r de va lo r ização , co r responden te ao se to r onde se

loca l i za o imóve l ;

c ) - topogra f ia , pedo log ia e ca rac te r ís t i cas par t i cu la res ;

d ) - s i tuação do te r reno na quadra ;

e ) - á rea in fe r io r a 5 .000 m 2 ou supe r io r a es ta , e que não

se ja , comprovadamen te , u t i l i zada em exp lo raçã o

ex t ra t i vo -vegeta l , agr íco la , pecuár ia ou agro - indus t r ia l .

I I – QUANTO ÀS EDIFICAÇÕES

a ) – á rea cons t ru ída ;

b ) – t i po e ca tegor ia da ed i f i cação ;

c ) – va lo r un i tá r io da cons t rução ;

d ) – s i tuação do imóve l ;

e ) - s i tuação da cons t rução

Na apu ração do va lo r vena l do imóv e l

ed i f i cado , se rão tomados po r base , o va lo r vena l do te r reno e

o das ed i f i cações ne le cons t ru ídas , cons ide rados em

con jun to .

2 – INSTRUÇÕES NORMATIVAS

2.1 – A de te rm inação do va lo r vena l dos imóve is p red ia is e

te r r i to r ia is se rá fe i ta a t ravés da ap l icação de índ ices

cor re t i vos (a jus tamento) sob re os va lo res bases

es tabe lec idos pa ra a met ragem quad rada (m 2 ) padrão

de te r reno e de cons t rução e a inda em função da á rea

de cada imóve l te r r i to r ia l ou p red ia l .

2 .2 – Na de te rminação do Va lo r Vena l dos Imóve is se rã o

u t i l i zados os índ ices menc ionados aba ixo pa ra cada

caso u t i l i zando -se os segu in tes métodos :

2 .2 .1 – CÁLCULO DO VALOR VENAL DOS IMÓVEIS

TERRITORIAIS.

No cá lcu lo do Va lo r Vena l dos Ter renos

cons ide ramos duas s i tuações, te r renos

u rbanos com á rea in fe r io r ou á rea super io r a

5 .000 m 2 .

Os dados dos te r renos , com á rea supe r io r a

5 .000 m 2 , se rão submet idos a um índ ice de

a jus tamento a ma is , ou se ja , o Fa to r de

D imens ionamento de Á reas (Fa to r G leba ) .

2 .2 .1 .1 – Cá lcu lo do Va lo r Vena l do Te r reno (VV t )

O cá lcu lo do V a lo r Vena l dos Ter renos (VV t )

se rá e fe tuado pe la mu l t ip l i cação sucess iva

dos índ ices a jus tadores , re fe ren tes a cada

imóve l , pe lo va lo r de venda do m 2 (met ro

quad rado) pad rão de te r reno no se to r onde se

s i tua . O resu l tado dessas ope rações

ev idenc ia rá , por ta n to , o va lo r do m 2 padrão

re fe ren te ao imóve l ob je to de cá lcu lo , que

mul t ip l i cada pe lo “K ” i r á p roceder a conve rsão

do “va lo r de m 2 padrão” no co r responden te

“va lo r por met ro l inea r de tes tada co r r ig ida” .

A Tes tada Cor r ig ida (TC) ou Fa to r Geomét r i co

(G) po r seu tu rno é ob t ida pe lo emprego da

fó rmu la :

A= á rea rea l do te r reno

T r= tes tada rea l do te r reno

Pp= pro fund idade padrão de lo te

O Va lo r Vena l do Te r reno (VV t ) se rá en tão o

resu l tado da mu l t ip l i cação do va lo r do met ro

l i nea r de tes tada co r respondente ao imóve l ,

pe la ex tensão (em met ro ) da sua respec t i va

tes tada co r r ig ida , ou o va lor do m 2 do

ter reno mul t ip l icado pe la sua á rea to ta l .

Matema t i camente o cá lcu lo do Va lo r Vena l dos

Te r renos (VV t ) pode se r ass im exp resso :

VV = VP t x Ia

VTC = VV x K

VV t = VTC x TC onde :

VP t = va lo r pad rão por m 2 de te r reno ;

I a = índ ices a jus tado res ( topogra f ia ,

pedo log ia , f o rmas) ;

VV = va lo r de venda po r m 2 re la t i vo ao imóve l ;

VTC = va lo r de venda po r tes tada co r r ig ida

re la t i vo ao imóve l ;

K = índ ices conve rso r de va lo r po r m 2 em

va lo r po r met ro l in ea r de tes tada co r r ig ida .

2 .2 .1 .2 – No caso de te r renos ocupados po r ma is de

uma ed i f i cação fam i l ia r a d is t r ibu ição do Va lo r

Vena l do Te r reno en t re con t r ibu in tes

res iden tes nos imóve is p red ia is a l i s i t uados

deve rá se r f e i to a t ravés da o b tenção da

“ f ração idea l de te r reno ” (F IT ) da segu in te

f o rma:

1 – No caso de ex is t i rem ma is de uma un idade

au tônoma no mesmo te r reno

Nes te caso a d i s t r ibu ição da TC ( tes tada

cor r ig ida ) re fe ren te à to ta l idade do imóve l ,

deve rá ser p roporc iona l à á rea dos d i ve rsos

desmembramentos mu l t i p l i ca r -se a TC

( tes tada cor r ig ida ) re fe ren te , pe la F ração

Idea l de Ter reno (F IT ) p roporc iona l a á rea

ocupada po r cada con t r ibu in te a l i s i tuado .

A de te rminação da F ração idea l de Te r reno se

fa rá da segu in te fo rma:

F IT a =

F IT a = F ração Idea l de Ter reno pa ra cada

Un idade Autônoma;

A’ = Área de Un idade de Te r reno (au tônoma) ;

A = Á rea To ta l do imóve l te r r i to r ia l .

A’ A

A d is t r ibu ição do Va lo r Vena l do Ter reno

(VVT) en t re as d i ve rsas un idades au tônomas

será expressa da segu i n te mane i ra :

VV t ’ = VV t x F IT a x TC

VVt ’ = Va lo r Vena l do Te r reno a t r ibu ído a uma

Un idade Autônoma.

2 – UNIDADES AUTÔNOMAS EM EDIF ÍC IOS

(apa r tamen tos , sa las , esc r i tó r ios , l o jas , e t c ) .

Nes te caso a d i s t r ibu ição da TC (Tes tada

Corr ig ida ) re fe ren te ao imóve l te r r i to r ia l se rá

fe i t a a t ravés de ra te io en t re as d i versas

un idades p red ia is ex is ten tes no te r reno .

O cá lcu lo desses se rá fe i to a t ravés das

fó rmu las :

F IT e = ou F IT e =

F IT e = F ração Idea l de Ter reno pa ra Ed i f í c ios

A u = Á rea da Un idade Ed i f i cada (ap t º , sa la ,

l o ja , e tc . )

A u = Á rea da Un idade + Á rea de Condomín io

pe r tencen te a un idade .

A e = Á rea to ta l da Ed i f i cação

A c = Á rea to ta l do Condomín io

A i = Á rea de Condomín io pe r tencente a

un idade .

TC’ i = Tes tada Corr ig ida re fe ren te a cad a

imóve l (a cada un idade )

A i = F IT e x A c

Au

Ae

Au

Ae + Ac

TC’ i = F IT e x TC

Pe las fó rmu las ac ima ind icadas podemos

de te rm ina r a Á rea de Condomín io e a Tes tada

Corr ig ida equ iva len te à cada un idade , ass im

como o Va lo r Vena l do Ter reno a t r ibu ído a

uma Un idade Autônoma.

VV t ’ i = VVt x TC ’ i

VV t ’ i = Va lo r Vena l de Ter reno a t r ibu ído a

uma Un idade Autônoma em ed i f í c io .

3 - MÉTODO DE CÁLCULO DO VALOR VENAL DOS TERRENOS

Como já foi descrita anteriormente, Planta Genérica

de Valores é a denominação popular de uma fórmula de cálculo dos

valores venais de todos os imóveis urbanos de um município a partir de

um modelo de avaliação individual dessas propriedades.

VVI= VVt + VVc, onde:

VVI = Valor Venal do Imóvel.

VVt = Valor Venal do Terreno.

VVc = Valor Venal da Construção.

A fórmula de cálculo do Valor Venal do Terreno é discriminada a

seguir:

VVt = At x Vo x F1 x F2 x F3 x F4 x F5 x F6 x F7 x F8, onde:

VVt = Valor Venal do Terreno;

At = Área do terreno expressa em m²;

Vo = Valor do m² do terreno por logradouro;

F1 = Fator de Depreciação do Logradouro; F2 = Fator de Testada; F3 = Fator de Limitação; F4 = Fator de Pedologia; F5 = Fator de Topografia; F6 = Fator de Dimensão; F7 = Fator de Situação; F8 = Fator de Equivalência ou Proporcionalidade.

3.1 - A BASE CARTOGRÁFICA DO MUNICÍPIO

A criação desse modelo matemático teve inicio com

a avaliação da base cartográfica do município, com levantamentos

abrangendo a estrutura legal de formação das áreas Urbana e Rural, dos

Distritos, dos Bairros e das Ruas com suas respectivas representações

gráficas expressas em mapas. Tivemos muita dificuldade nessa

avaliação, pois a base cartográfica fornecida, não identificava

nominalmente a maioria dos logradouros, não os denominava. É bastante

deficiente, quase inviabiliza a realização do nosso serviço, que só foi

possível com o auxílio de uma outra planta aerofotogramétrica, que

obtivemos posteriormente, numa escala menor e inadequada para este

serviço, mas que nos forneceu o nome de muitos logradouros.

A base cartográfica é de importância fundamental

nos desenvolvimento dos trabalhos da Planta Genérica de Valores.

3.2 - AS FACILIDADES URBANAS DO MUNICÍPIO.

No levantamento das facilidades urbanas, obtivemos

algumas informações importantes: a partir do Cadastro de Logradouros,

existentes na Secretaria de Fazenda; no exame da documentação

referente ao ITBI dos últimos 3 anos; no Banco de Dados do Cadastro

Imobiliário, que constatamos se encontrar bastante desatualizado.

Contamos, também, com a boa vontade de: funcionários das Secretarias

de Fazenda e de Obras, alguns corretores de imóveis que atuam no

município, e alguns engenheiros da Prefeitura, que colaboraram conosco

nos dando algumas informações que só os moradores do município as

conhece.

Devemos lembrar que, as facilidades urbanas irão

explicar, em parte, a formação dos valores das propriedades imobiliárias

do município, apreciando-as ou depreciando-as de acordo com a

correlação existente entre as maiores ou menores quantidades de

serviços disponíveis em dado logradouro.

Desse modo, o valor do m² de uma propriedade

qualquer, será parcialmente definido pelas facilidades urbanas existentes

ou próximas à rua onde se localiza este imóvel. As praias existentes no

município foram consideradas favoravelmente aos imóveis que se situam

nas suas proximidades, exceto numa área de Atafona, considerada como

“área de risco”, devido a atuação destrutiva do mar, em períodos

anteriores. Consideramos isso um fator de depreciação dos logradouros

desta área, e consequentemente dos imóveis lá localizados.

Modelos estatísticos aplicados às séries de valores

encontrados nos forneceram um coeficiente de correlação entre valores e

facilidades chamado de fator de depreciação do logradouro ou fator de

facilidade urbana. As tabelas, a seguir, explicitam esses fatores:

FACILIDADES URBANAS.

PESOS RELATIVOS DAS FACILIDADES

FACILIDADES URBANAS PESO RELATIVO

Rede de Energia Elétrica. 8

Rede de Iluminação Publica 6

Rede de Água 8

Rede de Esgoto Sanitário 8

Galeria de Águas Pluviais 6

Pavimentação 7

Coleta de Lixo 8

Limpeza Publica 5

Rede de Telefonia 4

Malha de Transporte Coletivo Urbano 6

Serviços Públicos de Educação 6

Serviços Públicos de Saúde 6

Serviços Particulares de Educação 6

Serviços Particulares de Saúde 6

Shopping Center 4

Malha de Lazer Particular 4

Malha de Lazer Publico 4

Segurança Publica ou Particular 6

TOTAL DA PONTUAÇÃO 108

O somatório dos pesos ou pontos das facilidades

urbanas existentes em determinado logradouro será distribuído por

classes ou faixas de frequência com coeficientes específicos para cada

faixa, conforme tabela a seguir:

F1 - FATOR DE DEPRECIAÇÃO DO LOGRADOURO

CLASSES DE PONTUAÇÃO FATOR DE

DEPRECIAÇÃO

Até 50 pontos 1,00

De 49 Até 43 pontos 0,95






Abaixo de 9 pontos 0,50

F2 – FATOR DE TESTADA

Este fator imputa maior ou menor valor a um

determinado terreno em função do posicionamento de sua testada

principal em relação ao seu logradouro de origem.

F2 – FATOR DE TESTADA PESOS DO FATOR

Uma Frente 1,00

Duas Frentes 1,05

Duas Frentes em Esquina 1,10

Mais de Duas Frentes 1,15

Encravado 0,50

F3 – FATOR DE LIMITAÇÃO

Este fator não agrega maior ou menor valor a um

determinado terreno. Na verdade, ele não explica nenhuma formação de

valor, mas sim, é um fator coercitivo de ordenamento urbano sendo usado

para condicionar os proprietários de terrenos abandonados a cuidar

melhor de suas posses e assumir suas responsabilidades sociais.

F3 – FATOR DE LIMITAÇÃO PESOS DO FATOR

Murado com calçada 0,85

Murado 1,00

Cerca Viva 1,00

Sem Muro 1,15

Sem Muro e Sem Calçada 1,25

F4 – FATOR DE PEDOLOGIA

Este fator agrega maior ou menor valor a um

determinado terreno a partir da conformação do solo do mesmo, conforme

exposto a seguir:

F4 – FATOR DE PEDOLOGIA PESOS DO FATOR

Terreno Normal 1,00

Terreno Arenoso 0,90

Terreno Rochoso 0,80

Terreno Inundável 0,50

Terreno Alagado 0,30

F5 – FATOR DE TOPOGRAFIA

Similar ao fator de pedologia o Fator de Topografia

aprecia ou deprecia o terreno em função dos acidentes existentes, ou

não, no local onde se situa a propriedade. A seguir os casos de maior

ocorrência:

F5 – FATOR DE TOPOGRAFIA PESOS DO FATOR

Terreno Plano 1,00

Terreno em Aclive 0,80

Terreno em Declive 0,7 0

Terreno Irregular 0,50

Terreno de Encosta 0,30

F6 – FATOR GLEBA

O Fator Gleba ou Fator de Dimensionamento busca

equivalência entre terrenos e glebas urbanas a partir da constatação que

o valor da gleba tende a ser, proporcionalmente, menor que o do lote

padrão. A seguir são explicitados os pesos mais usuais:

F6 – FATOR GLEBA PESOS DO FATOR

Até 500 m² 1,00

De 501 m² Até 1.000 m² 0,95

De 1001 m² Até 5.000 m² 0,90

De 5001 m² Até 10.000 m² 0,60

De 10.001 m² Até 25.000 m² 0,50

De 25.001 m² Até 50.000 m² 0,45

De 50.000 m² Até 100.000 m² 0,40

Acima de 100.000m² 0,35

F7– FATOR DE OCUPAÇÃO

Repete-se aqui o ocorrido com o Fator de Limitação

(F3). O Fator de Ocupação é aplicado para tentar direcionar a expansão

urbana do Município para padrões sociais aceitáveis evitando a

especulação imobiliária e distorções semelhantes.

F7 – FATOR DE OCUPAÇÃO PESOS DO FATOR

Terreno Construído 1,00

Terreno com Construção Paralisada 1,10

Terreno com Construção em Ruínas 1,20

Terreno com Construção Irregular 1,25

Terreno Vago 1,25

F8 – FATOR DE EQUIVALÊNCIA OU PROPORCIONALIDADE

Utilizado para homogeneizar áreas ou frações de

terrenos quando existem duas ou mais propriedades em um mesmo lote

urbano sem que haja o devido parcelamento do solo. Este fator é definido

pela formula:

F8 = Ac / Atc onde:

Ac = Área construída da unidade;

Atc = Área Total de construção no lote.

4 – CÁLCULO DO VALOR VENAL DOS IMÓVEIS PREDIAIS

Ob te remos o Va lo r Vena l de uma

Ed i f i cação (VVE) mu l t ip l i cando -se a á rea cons t ru ída do

imóve l (Ac ) em questão , pe los seus d ive rsos Índ ices de

Ajus tamento ( Ia ) e pe lo va lo r do “Vu ” co r respondente à

ca tego r ia da ed i f i cação espec i f i camente pa ra aque le

imóve l .

D i fe ren tes va lo res se rão a t r ibu ídos ao

“Vu ” , tomando-se po r base a ca tego r ia de cons t ru ção de

cada imóve l ( va lo res re fe r idos à tabe la do S INDUSCON-

RJ – mês de Novembro /2017 , adequada ao Mun ic íp io de

São João da Ba r ra ) .

Vu = Custo un i tá r io de rep rodução po r ca tegor ia po r

met ro quad rado .

A fórmula de cálculo do Valor Venal da Construção é explicitada a

seguir:

VVc = Ac x Pm x F1 x F2 x F3 x F4 x F5 x F6 x F7 x F8, onde:

VVc = Valor Venal da construção;

Ac = Área da construção expressa em m²;

Pm = Preço médio do m² da construção tipo por logradouro;

F1 = Fator de Situação da Construção;

F2 = Fator de Situação do Ponto Comercial;

F3 = Fator de Estrutura da Construção;

F4 = Fator de Padrão da Construção;

F5 = Fator de Conservação da Construção;

F6 = Fator de Revestimento Externo da Construção;

F7 = Fator de Depreciação da Construção;

F8 = Fator de Equivalência por tipo de Construção;

Determinação dos Valores do m² de Construção (Vu) .

“Visando supe rar a lgumas l im i tações ,

são comuns os mé todos de cá lcu lo cons t ru ídos de

mane i ra ind i re ta , onde a pesqu isa de campo é subs t i tu ída

po r va lo res homo logados e pub l icados pe r iod icamente

pe lo S ind ica to da Const rução SINDUSCON de cada

Estado . ”

O S INDUSCON – S ind ica to da Indús t r ia

da Cons t rução C iv i l de cada Estado b ras i le i ro ca lcu la e

pub l ica , a té o d ia 5 de ca da mês , as d ive rsas

espec i f i cações do Custo Un i tá r io Bás ico (CUB) po r m² de

cons t rução , com o ob je t i vo de d isc ip l ina r o mercado de

inco rporação imob i l iá r io .

Pa ra de te rm inação dos va lo res do m² de

cons t rução dos d ive rsos padrões que pode r íamos

encont ra r no Mun ic íp io de São João da Ba r ra , embora

tenhamos examinado ou t ras poss ib i l idades , op tamos po r

u t i l i za r 1 /3 dos va lo res ca lcu lados e pub l i cados pe lo

S INDUSCON-RJ, pa ra o mês de novembro de 2017 . A

pa r t i r desses va lo res , f i zemos as adaptações

necessá r ias , qu e nos conduz i ram a va lo res que se

acomodaram melho r à rea l idade da cons t rução imob i l i á r ia

do Mun ic íp io de São João da Bar ra .

Conc lu ímos que pode r íamos enquadra r ,

nesse momento , todos os imóve is do Mun ic íp io de São

João da Ba r ra nos pad rões : Popu la r , Ba ixo , Méd io e A l to

tomando po r base os va lo res con t idos n a c lass i f i cação :

I – Res idenc ia l Un i fami l ia r (uso res idenc ia l ho r i zon ta l )

I I – Res idenc ia l Mu l t i f ami l ia r (uso res idenc ia l ve r t i ca l )

IV – Ed i f i cação Comerc ia l

V – Ga lpão Indus t r ia l

F1 – FATOR DE SITUAÇÃO DA CONSTRUÇÃO

Este fator procura explicar a formação de parte do

valor venal da construção a partir do posicionamento dela em relação a

testada principal da propriedade, conforme discriminação a seguir:

F1 – FATOR DE SITUAÇÃO PESOS DO FATOR

Construção de Frente 1,00

Construção de Fundos 0,80

F2 – FATOR DE SITUAÇÃO DO PONTO COMERCIAL

O segmento compreendido por todas as

propriedades com utilização comercial irá submeter-se a este fator ao

invés do fator “F1”, que servirá para definir todas as demais

características construtivas dos imóveis existentes no Município. As

variações que o fator de situação do ponto comercial pode assumir são

explicitadas a seguir:

F2 – FATOR DE SITUAÇÃO PESOS DO FATOR

Frente de Rua 1,00

Galeria 0,90

Sobreloja 0,80

Subsolo 0,70

Pavimento 0,60

Duas Frentes 1,05

Duas Frentes em Esquina 1,10

Mais de Duas Frentes 1,15

F3 – FATOR DE ESTRUTURA DA CONSTRUÇÃO

Faz parte do conjunto de fatores que explicam a

variação do valor venal da construção a partir da qualidade dos materiais

e dos serviços agregados ao imóvel conforme discriminação a seguir:

F3 – FATOR DE ESTRUTURA PESOS DO FATOR

Estrutura em Concreto 1,00

Estrutura em Madeira 0,95

Estrutura Metálica 0,95

Estrutura em Alvenaria 0,90

Estrutura Mista 1,05

F4 – FATOR DE PADRÃO CONSTRUTIVO

Faz parte do conjunto de fatores que explicam parte

da variação do valor venal da construção através da qualidade dos

materiais e dos serviços empregados no imóvel, definindo desse modo

um padrão construtivo para a propriedade. A seguir são expostos tais

valores:

F4 – FATOR DE PADRÃO CONSTRUTIVO PESOS DO FATOR

Padrão Alto 1,10

Padrão Médio 1.00

Padrão Baixo 0,90

Padrão Popular 0,70

F5 – FATOR DE CONSERVAÇÃO DA CONSTRUÇÃO

Faz parte do conjunto de fatores que explicam parte

da variação do valor venal da construção a partir da qualidade dos

materiais e dos serviços de conservação e manutenção empregados no

imóvel, conforme discriminação a seguir:

F5 – FATOR DE CONSERVAÇÃO PESOS DO FATOR

Conservação Ótima 1,05

Conservação Boa 1,00

Conservação Ruim 0,60

Sem Conservação 0,40

F6 – FATOR DE REVESTIMENTO EXTERNO

Faz parte do conjunto de fatores que explicam a

variação do valor venal da construção a partir da qualidade dos materiais

e dos serviços agregados ao imóvel conforme discriminação a seguir:

F6 – FATOR DE REVESTIMENTO PESOS DO FATOR

Revestimento em Pintura 1,00

Revestimento Especial 1,05

Revestimento em Emboço 0,95

Revestimento em Chapisco 0,90

Sem Revestimento 0,80

F7– FATOR DE DEPRECIAÇÃO DA CONSTRUÇÃO

Como definido anteriormente o Fator de Depreciação

exprime a medida de obsolescência da construção. A tabela exposta a

seguir faz parte do método “Vegni-Neri” de depreciação de imóveis:

DEPRECIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES EM FUNÇÃO DA IDADE E DO

USO.

IDADE (EM ANOS)

FATOR DE DEPRECIAÇÃO

IDADE (EM ANOS)

FATOR DE DEPRECIAÇÃO

1 1,00 26 0,5658

2 0,9666 26 0,5334

4 0,9332 30 0,4990

6 0,8998 32 0,4656

8 0,8664 34 0,4322

10 0,8330 36 0,3988

12 0,7996 38 0,3654

14 0,7642 40 0,3320

16 0,7328 42 0,2986

18 0,6994 44 0,2652

20 0,6660 46 0,2318

22 0,6326 48 0,1948

24 0,5992 50 0,1650

ACIMA DE 50 0,1650

F8 – FATOR DE PONDERAÇÃO POR TIPO DE CONSTRUÇÃO

Quando uma dada propriedade é composta por duas

ou mais características distintas de construção a uniformização destas

áreas mistas obedece a um padrão de equivalência estabelecido a partir

de pesos atribuídos isoladamente a cada uma das áreas construídas. A

seguir são discriminados estes valores:

F8 – FATOR DE PONDERAÇÃO PESOS DO FATOR

Residência 1,00

Terraço Coberto 0,25

Indústria 1,15

Galpão 0,45

Telheiro 0,25

Loja 1,10

Sala Comercial ou de Serviços 1,05

Sala de Aula de Estabelecimento de Ensino 1,05

Sala de Aula de Universidade 1,10

Estabelecimento de Saúde 1,10

Quartos de Motel ou Hotel 1,15

Garagens em concreto e Alvenaria 1,00

5 – CÁLCULO DO IPTU

Definido o Valor Venal do Imóvel (valor do terreno

mais o valor da construção), em consonância com o Código Tributário do

Município de São João da Barra, aplica-se ao mesmo o valor da alíquota

correspondente para obter-se o valor do IPTU para o referido imóvel. O

Valor Venal do imóvel deverá ser transformado de Real (moeda corrente)

para UFISAN – Unidade Fiscal de São João da Barra.

NOTA: O Índ ice de Cor reção F7 se ap l ica à un idades

imob i l iá r ias que a tendam, sempre que fo r so l i c i tado , as

segu in tes cond ições :

- Bom es tado de conse rvação e boa manutenção , de fo rma que

possa se r comprovada.

- A comprovação da idade poderá se r f e i ta a t ravés da cade ia

sucessó r ia , onde f i que c la ro que o imóve l é o mesmo que fo ra

cons t ru ído há anos. Também pode rá se r comprovado a t ravés

de Laudo Técn ico de Órgão de Pro teção do Pat r imôn io , que

se ja Fede ra l , Es tadua l ou Mun ic ipa l .

1 – Bom es tado de conse rvação e manutenção imp l i ca na

obse rvação con jun ta das segu in tes cond ições :

- Nas fachadas vo l tadas pa ra logradou ros púb l i cos , que se jam

mant idas as carac te r ís t icas o r ig ina is da época ;

- No in te r io r da un idade imob i l iá r ia , as cond ições de hab i tação

e uso a tendam a requ is i tos m ín imos de h ig iene e segu rança ,

com ins ta lações h id ráu l icas e e lé t r icas em bom es tado de

func ionamento e a es t ru tu ra e reves t imentos , em bom es tado

de conse rvação;

- Comprovação, quando se f i ze r necessá r io , a t ravés de Laudo

Técn ico emi t ido po r Órgão competen t e do Mun ic íp io , do Es tado

ou da Un ião ;

- O não a tend imento a qua lque r dos requ is i t os ac ima, ense ja rá

em não ap l icação des te índ ice de co r reção .

OBSERVAÇÕES:

1 – As ed i f i cações cu jo es tado de

conse rvação ind ique encon t ra r -se a mesma em Ru ína , em

Demol i ção , Demo l ida , em Const rução , Cons t rução

Pa ra l isada , ou que possa ser remov ida sem dest ru ição ,

a l te ração ou mod i f i cação , Desabada , In te rd i tada ou com

Cons t rução P rov isó r ia , se rá cons idera da como não

ed i f i cada ( te r reno) .

2 – Confo rme se pode observa r ,

quan t i f i camos, in i c ia lmente , a Á rea Ed i f i cada do imóve l

(Ae ) , a segu i r , a t ravés do número de pon tos ob t idos pe la

ed i f i cação , de f in imos o va lo r do seu “Vu ” e , f ina lmente ,

cons ide rando na re lação “ed i f i cação – t e r reno -

l og radou ro ” , os i tens s i tuação , a l inhamento ,

carac te r i zação func iona l e dep rec iação , ou se ja ,

e lementos que cons t i tuem o Índ ice de A jus tamento ( Ia )

de f in i ram o Va lo r Vena l da Ed i f i cação (VVE)

3 – O Va lo r Vena l da Ed i f i cação só não

so f re rá redução quando nenhum dos seus índ ices

cor re t i vos fo r in fe r io r a 1 ,0 .

4 – Con jun to de sa las (1 ,1 ) , Lo jas

Té r reas (1 ,2 ) , Cons t rução Espec ia l (1 ,2 ) na

carac te r i zação do imóve l , pode rá e leva r o seu va lo r vena l .

CATEGORI A DAS EDIFICAÇÕES, SEGUNDO OS TIPOS

(CONTAGEM DE PONTOS SEGUNDO OS ELEMENTOS

CONSTRUTIVOS)

- CASA

- APARTAMENTO

- LOJA

- ESCRITÓRIO

- INDÚSTRIA

- ESPECIAL

- GALPÃO

- TELHEIRO

ITENS UTILIZADOS NA DEFINIÇÃO DE CATEGORI AS DE

CONSTRUÇÃO DOS IMÓVEIS

CATEGORIA POPULAR BAIXO MÉDIO ALTO

REVESTIMENTO:

EXTERNO

INTERNO

REBOCO

CAIAÇÃO

MASSA

PINTURA

MATERIAL

CERÂMICO

LAVÁVEL

ESPECIAL

ESPECIAL

ACABAMENTO:

EXTERNO

INTERNO

PISO

FORRO

CAIAÇÃO

CAIAÇÃO

TIJOLO/CIMENTO

MADEIRA

PINTURA

PINTURA

MADEIRA

CHAPAS

LAVÁVEL

LAVÁVEL

MATERIAL

ESTUQUE

ESPECIAL

ESPECIAL

ESPACIAL

LAJE

INSTALAÇÕES:

ELÉTRICAS

SANITÁRIAS

ATÉ 03 LÂMPADAS

EXTERNA

APARENTE

INST. SIMPLES

SEMI-EMB.

INST. COM

EMBUTIDA

MAIS DE.

OUT. ELEMENTOS:

ESTRUTURA

COBERTURA

ESQUADRIAS

ELEVADOR

ALVENARIA

TEKHA DE CIMENTO / AMIANTO

MADEIRA ESPECIAL

UM ELEVADOR

MADEIRA

LAJE

FERRO

02 ELEVADORES SIMPLES

CONCRETO

ALUMÍNIO

ALUMÍNIO

02 OU MAIS ELEVADOR

METAL

ESPECIAL

ESPECIAL

02 OU MAIS ELEVADORES DE

LUXO

--- C A S A ---


REVESTIMENTO Externo

Interno

12,0

12,0

20,4

20,4

27,2

27,2

37,5

37,5

ACABAMENTO Externo

Interno

Piso

Forro

3,5

3,5

16,0

10,0

6,0

6,0

27,0

13,5

8,0

8,0

36,0

18,0

13,5

14,0

52,5

17,5

INSTALAÇÕES Elétrica

Sanitária

14,0

6,0

18,6

10,2

24,5

13,6

27,5

22,5

OUTROS ELEMENTOS

Estrutura

Cobertura

Esquadrias

Elevador

92,0

14,0

17,0

-

118,5

25,5

33,9

-

158,3

34,0

45,2

-

165,0

47,5

65,0

-

TOTAL 200,0 300,0 400,0 500,0

--- A P A R T A M E N T O ---



Interno

13,0

13,0

22,8

22,8

30,4

30,4

41,3

41,2

ACABAMENTO

Externo

Interno

Piso

Forro

3,5

3,5

12,4

8,8

6,7

6,8

23,1

9,0

9,0

9,0

30,8

12,0

16,3

16,2

42,5

10,0


Sanitária

16,4

7,0

21,6

14,1

28,8

18,8

32,5

27,5

OUTROS ELEMENTOS

Estrutura

Cobertura

Esquadrias

Elevador

72,0

2,0

14,4

34,0

95,4

4,5

27,3

45,9

127,0

6,0

36,6

61,2

140,0

10,0

55,0

67,5

TOTAL 200,0 300,0 400,0 500,0

--- L O J A ---



Interno

11,0

12,0

19,0

20,0

25,0

27,0

34,0

36,0

ACABAMENTO

Externo

Interno

Piso

Forro

4,0

4,0

6,0

2,0

5,0

7,0

15,0

6,0

7,0

9,0

20,0

8,0

12,0

13,0

27,5

12,5


Sanitária

14,0

3,0

24,0

6,0

35,0

8,0

35,0

10,0

OUTROS ELEMENTOS

Estrutura

Cobertura

Esquadria

108,0

18,0

18,0

135,0

30,0

33,0

177,0

40,0

44,0

200,0

55,0

65,0

TOTAL 200,0 300,0 400,0 500,0

--- E S C R I T Ó R I O ---



Interno

12,8

12,8

21,3

21,3

28,4

28,4

38,5

39,0

ACABAMENTO

Externo

Interno

Piso

Forro

3,0

3,0

12,6

6,4

5,7

6,0

22,2

9,0

7,8

7,8

29,6

12,0

12,0

12,0

34,0

14,0

INSTALÇÕES Elétrica

Sanitária

14,4

4,0

19,8

7,8

26,4

10,4

29,0

18,5

OUTROS ELEMENTOS

Estrutura

Cobertura

Esquadrias

Elevador

74,0

2,4

14,6

40,0

96,3

4,5

28,8

57,3

128,4

6,0

38,4

76,4

135,0

8,5

52,5

107,0

TOTAL 200,0 300,0 400,0 500,0

--- I N D Ú S T R I A ---



Interno

3,0

3,0

6,0

6,0

8,0

8,0

13,0

12,0

ACABAMENTO Externo

Interno

Piso

Forro

3,0

3,0

10,0

2,0

6,0

6,0

21,0

3,0

8,0

8,0

40,0

4,0

13,0

12,0

60,0

5,0


Sanitária

8,0

4,0

18,0

6,0

32,0

8,0

50,0

20,0

OUTROS ELEMENTOS

Estrutura

Cobertura

Esquadrias

126,0

36,0

2,0

180,0

42,0

6,0

228,0

52,0

4,0

250,0

50,0

15,0

TOTAL 200,0 300,0 400,0 500,0

--- E S P E C I A L ---



Interno

15,3

15,3

26,9

26,7

35,8

35,8

45,8

45,8

ACABAMENTO Externo

Interno

Piso

Forro

4,1

4,1

15,6

11,4

7,9

7,9

27,2

11,5

10,6

10,6

37,4

14,2

20,6

20,6

47,4

24,4


Sanitária

20,6

8,3

25,6

16,0

33,0

22,0

43,0

32,0

OUTROS ELEMENTOS

Estrutura

Cobertura

Esquadrias

Elevador

85,0

3,3

17,0

-

112,6

5,5

32,2

-

140,4

17,2

43,0

-

150,0

17,4

53,0

-

TOTAL 200,0 300,0 400,0 500,0

--- G A L P Ã O ---



Interno

3,0

3,0

6,0

6,0

8,0

8,0

-

-

ACABAMENTO Externo

Interno

Piso

Forro

3,0

3,0

10,0

2,0

6,0

6,0

21,0

3,0

8,0

8,0

40,0

4,0

-

-

-

-


Sanitária

8,0

4,0

18,0

6,0

32,0

8,0

-

-

OUTROS ELEMENTOS

Estrutura

Cobertura

Esquadrias

126,0

36,0

2,0

180,0

42,0

6,0

228,0

52,0

4,0

-

-

-

TOTAL 200,0 300,0 400,0

--- T E L H E I R O ---



Interno

2,0

2,0

3,0

3,0

-

-

-

-

ACABAMENTO Externo

Interno

Piso

Forro

1,0

1,0

10,0

2,0

1,5

1,5

21,0

3,0

-

-

-

-

-

-

-

-


Sanitária

8,0

4,0

18,0

6,0

-

-

-

-

OUTROS ELEMENTOS

Estrutura

Cobertura

Esquadrias

130,0

38,0

2,0

189,0

48,0

6,0

-

-

-

-

-

-

TOTAL 200,0 300,0 - -

INTERVALO DE CATEGORIA

a) Casa – Loja – Galpão – Telheiro

Categoria Pontos

Popular ......................... até 250

Baixo ............................ de 251 a 340

Médio ........................... de 341 a 430

Alto .............................. de 431 a 500

b) Apartamento, Escritório, Indústria, Especial

Categoria Pontos

Popular ......................... até 250

Baixo ............................ de 251 a 340

Médio ............................ de 341 a 430

Alto .............................. de 431 a 500

PREÇO PAR A O M 2 DE CONSTRUÇÃO

P ARA AS SEGUINTES CATEGORIAS

POPULAR - Cons t rução não es t ru tu rada , pa rede em

a lvena r ia de t i jo los ce râm icos , reves t imen to em

massa ún ica , p iso em cerâmica comum ou tacos ,

azu le jos comuns em banhe i ros e coz inha , a té 1 .50

m de a l tu ra , por tas com pensadas de made i ras

s imp les , f o r ro de made i ra , p in tu ra in te rna á base

de lá tex , ex te rna á ca l , f o r ro e esquad r ias de

made i ra a ó leo , esquad r ias de fe r ro laminado (T ou

can tone i ras) .

Cus to : R$ 421 ,59

BAIXO – Const rução não es t ru tu rada , pa redes em a lvenar ia

de t i j o los cerâmicos , com la je , reves t imento em

massa ún ica , p i so ce râm ico , tacos com s in teko ou

carpe te , azu le jos comuns a té o te to em banhe i ro e

coz inha , p in tu ra in te rna e ex te rna à base de lá tex ,

po r tas compensadas de made i ras , esquadr ias de

fe r ro .

Cus to : R$ 462 ,80

MÉDIO – Cons t rução es t ru tu rada , la je , pa redes em a lvena r ia

de t i jo los mac iços , reves t imento com massa f ina , p isos

cerâmicos ex t ras ou ped ras , ou ca rpe te espec ia l ,

azu le jos ex t ras a té o te to em banhe i ros e coz inha ,

p in tu ra in te rna e ex te rna à base de lá tex, p rev iamente

emassados, esquad r ias de made i ra de boa qua l idade ,

l ouças e meta is de p r ime i ra , esquad r ias de a lumín io

anod izado na tu ra l .

Cus to : R$ 544 ,80

ALTO – Const rução es t ru tu rada , la je , paredes em a lvena r ia

de t i jo los mac iços , reves t imento com ma ssa f ina , p isos

em mármore ou g ran i to , assoa lho , ca rpe te ex t ra ,

esquad r ia de made i ra espec ia l , p in tu ra in te rna à base

de lá tex, exte rna com t in ta ac r í l i ca ou t ra tamentos

espec ia is , azu le jos ex t ras ou epóx i ou mármore em

pa redes de banhe i ros , coz inha e lava nde r ias ,

esquad r ias de a lumín io anod izados em co res , louça e

mata is de qua l idade supe r io r .

Cus to : R$ 667 ,62

1 – CATEGORIA DE USO RESIDENCIAL HORIZONTAL

Ed i f i cações des t inadas à hab i tação ,

compreendendo uma hab i tação po r l o te ou un idade au tônoma,

com p redominânc ia de a rqu i te tu ra adequada a morad ias

f ami l ia res . Em ge ra l são te r ras ou assobradadas, podendo

even tua lmente con te r ma is pav imentos . Com aspec tos

ex te rnos t íp i cos sem mod i f icações in te rnas que as

desca rac te r i zem, independen temente de es t i lo e de fo rm a.

Poderão es ta r loca l i zadas em lo teamen tos , con jun tos

res idenc ia is , condomín ios ho r i zon ta is , chácaras e s í t ios de

rec re io , g lebas , con jun tos hab i tac iona is de in te resse soc ia l

ou fave las u rban izadas .

PADRÃO: (POPULAR, BAIXO, MÉDIO E ALTO)

2 – CATEGORIA DE USO RESIDENCIAL VERTICAL

Ed i f i cações des t inadas à hab i tação ,

cor respondendo a ma is de uma un idade au tônoma po r lo te .

Contém em ge ra l , não necessa r iamente , ma is de t rês

pav imentos . Com aspectos exte rnos t íp i cos , sem

mod i f icações func iona is in te rnas que as desca rac te r i zem,

independentemente de es t i lo e de fo rma . É necessár io que

mantenham ca rac te r ís t icas t íp i cas de agrupamento

exc lus ivamente res idenc ia l . Equ ipadas ou não de e levado res ,

gua r i tas , ja rd ins , p layground, á rea de laze r , escada r ia in te rna

de acesso e c i r cu lação . Pode rão es ta r loca l i zadas em

lo teamen tos , con jun tos res idenc ia i s , g lebas ou con jun tos

hab i tac iona is de in te resse soc ia l .


3 – EDIF ICAÇÕES NÃO RESIDENCI AIS HORIZONTAIS

(COMERCIAIS: SAL AS, LOJ AS, ESCRITÓRI OS)

Es tabe lec imen tos de comérc io e

p res tação de se rv i ços ou co r re la tos , com const ruções

cor respondendo a uma ou ma is un idades au tônomas de

comérc io e /ou se rv i ço por lo te . Com aspec tos ex te rnos

carac te r ís t i cos , pode rão ap resen ta r v i t r ines , marqu ises ,

po r tas de aço ou b l index , com ou sem ap rove i tamento de

recuo pa ra expos ição , showroom, pá t io de es tac ionamento ou

comerc io soc ia l , com d iv isões in te rnas t íp i cas ,

i ndependentemente de es t i lo e de fo rma . Deve rão possu i r

ca rac te r ís t i cas exc lus ivamente comerc ia is o u de serv i ços .

Poderão es ta r loca l i zadas em lo te , g lebas ou condomín io

ho r i zon ta is .


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ANEXO II APURAÇÃO DO VALOR VENAL DOS IMÓVEIS I ... · realidade física do município, ... e estabelecidas fórmulas e critérios a ... valores venais de todos os imóveis urbanos