بحث فيبحث في التثمين التثمينالعقاريالعقاري

د. أحمد عبدالعزيز العميرةد. أحمد عبدالعزيز العميرة القاضي المندوب في المجلس الأعلىالقاضي المندوب في المجلس الأعلى

للقضاءللقضاء

هـهـ14331433مجلة القضائية- العدد الثالث- محرم مجلة القضائية- العدد الثالث- محرم

موقع تابع الجديد والحصري علىالألوكة

 www.alukah.net

2

المقدمة الحمد لله رب العالمين، وصلى اللــه على نبينــا محمــد وآلـه

وصحبه وسلم. فإن الإسلام دين حياة، حث على عمران الدنيا بلاغا للآخرة، وجـاء بتنظيم أمورهـا وفــق قواعـد وضـوابط، صــاغت للنـاساـ في محتـواه، والمطلـع على هـذا اـ في شــموله، ثري فقها ثري الفقه السامي يجد التطــور المســتمر لهــذا الفقــه بمــا يحقــقــه الشــرع ــنى ب ــاة كلهــا، وممــا اهتم واعت ــأمور الحي اتصــاله ب المطهر التأكيد على سؤال أهل الــذكر، وأهــل الــذكر المشــارــك إلا\ رجــالا لنا من قبل ومــا أرســ ﴿إليهم في قول اللــه تعــالى: ﴾نوحي إليهم فاسألوا أهل الــذكر إن كنتم لا تعلمــون ]النحــل:

، بـل1ليس المقصود بهم هنا أهل العلم الربانيين فحسب [43 يدخل في ذلك كــل خبــير عليم في علم أو فن، قــال الزجــاج:

، ومن الخــبراء2"معنــاه: ســلوا كــل من يــذكر بعلم وتحقيــق"ــذا ــة إليهم في ه ــتدت الحاج ــاء واش ــذين تكلم عنهم الفقه ال العصر المثمنون والمقيمون الذين يثمنون الســلع، ممــا يــدعوا فيمــا للحــديث عنهم وعمــا يقومــون بــه من تثمين، وخصوصــ يتعلق بالعقارات الــتي أصــبحت هــذه الأيــام من أكــثر الأدواتاــ، وكــثرت الحاجــة إلى تقــدير أثمانهــا الاستثمارية تداولا وأمان على وجه يحفظ لأطراف المعاملة حقوقهم، ويقلل النزاعــات الواردة للمحاكم بهذا الخصوص، وقد حــاولت في هــذا البحث أن ألقي الضوء على التثمين العقــاري، وسأوضــح المزيــد من

خلال ذكر أهمية البحث والهدف منه.أهمية البحث:

تظهر أهمية بحث موضوع التثمين من خلال الآتي:ــاط ــكله من نشـ ــا يشـ ــادية، ومـ ــار الاقتصـ ــة العقـ أ- أهميـا في هــذه البلاد - استثماري، أصبح في هذا العصر - وخصوصــ

من أكثر الأنشطة الاقتصادية حركة. - مــا يـترتب على تثمين العقـارات من أمــور تهم الإنسـان2

بشخصــه، والمجتمــع بأســره، فهي طريــق لتقــدير الزكــاةالواجبة، وسبب لحفظ حقوق الناس في التعاملات.

وإن كان أهل العلم هم أولى الداخلين وأرفعهم مقاما. 1 ، اللباب في علوم الكتاب لأبي حفص الدمشقي20/213تفسير الرازي 2

12 /62. www.alukah.net

3

- قلـــة الكتابـــات الـــتي تكلمت عن التثمين العقـــاري من3 منظور شرعي، بل ندرتها، وعــدم اســتيعاب الموجــود لمعظم

مسائله. - حاجة القضاة والمحامين والماليين إلى الدرايــة بمســائل4

التثمين العقاري وما يعلق به من إجراءات نظامية.ــورته5 ــوم التثمين بص ــبيق مفه ــح في تط ــور الواض - القص

العلمية في المحاكم؛ مما يشكل خللا يجب تداركه.أهداف البحث:

يمكن اختصــار الأهــداف الــتي ســعى لهــا البــاحث في هــذاالبحث إلى هدفين هما:

- تحلية بعض الأحكام الخاصة بالتثمين العقــاري، ومحاولــة1الوصول إلى رؤية فقهية ونظامية واضحة بخصوصها.

- إثارة البــاحثين والمختصــين للكتابــة في هــذا الموضــوع،2ــة ــدوات العلميـ ــؤتمرات والنـ ــد المـ وحث المهتمين إلى عقـ

والورش لمناقشة الموضوع وسد النقص الحاصل فيه. وقد ح66اولت جاه66دا بحث م66ا أرى أهميت66ه في ه66ذا

الموضوع، متبعا التقسيمات الآتية. المبحث الأول: تعريف التثمين العقاري، ونشأته، وفيه أربعة

مطالب: الأول: تحرف التثمين لغة واصطلاحا.المطلب

المطلب الثاني: تعريف العقار لغة واصطلاحا.المطلب الثالث: تعريف التثمين العقاري.

المطلب الرابع: نشأة التثمين العقاري.المبحث الثاني: أركان التثمين العقاري، وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: الركن الأول: المثمن، وفيه ثلاثة فروع:الفرع الأول: تعريف المثمن.

الفرع الثاني: التوصيف الفقهي للمثمن. الفـــرع الثـــالث: شـــروط المثمن شـــرعا ونظامـــه، وفيـــه

مسألتان:المسألة الأولى: شروط المثمن شرعا.المسألة الثانية: شروط المثمن نظاما.

الفرع الثالث: ضمان المثمن. www.alukah.net

4

الفرع الرابع: أجرة المثمن.المطلب الثاني: المثمن له )طالب التثمين(.

المطلب الثالث: المثمن.المطلب الرابع: التثمين، وفيه فرعان:

الفرع الأول: طرائق التثمين.الفرع الثاني: لزوم التثمين.

الخاتمة: وتتضمن أهم النتائج، والتوصيات.

 www.alukah.net

5

المبحث الأولتعريف التثمين العقاري ونشأته

المطلب الأولتعريف التثمين لغة واصطلاحا

تعريف التثمين لغة واصطلاحا:\من: \من، والث التثمين في اللغة: مصدر تفعيل مشــتق من الث

، والمصــدر3مــا تســتحق بــه الشــيء، وثمن كــل شــيء قيمتهــد التكــرار والمبالغة ، وقــد يكــون لإيجــاد الشــيء4تفعيــل يفي

ن ثمنه5وإعدامه اــ، أي: بي ، قــال في6، يقــال: ثمن المتــاع تثميناـ ـ ــه ثمن اـ(: جعلت ل ـ ــه تثمين ــير: التثمين ")ثمنت ــباح المن المص

.7بالحدس والتخمين"ــف التثمين في الاصــطلاح التثمين اصــطلاحا: لا يخــرج تعري

عن تعريفه اللغوي الذي يعني: إيجاد وتبيين ثمن الشيء.

.80/ 13ينظر: لسان العرب 3.217ينظر: معجم الفروق اللغوية ص 4.144/ 25ينظر: المخصص لابن سيده 5.340/ 43ينظر: تاج العروس من جواهر القاموس 67 1/117.

 www.alukah.net

6

المطلب الثاني تعريف العقار لغة واصطلاحا

تعريف العقار لغة: العقار: الضيعة والنخل والأرض ونحو ذلك، يقال: مــا لــه دار

.8ولا عقار قال في المصباح المنير: "العقـار كـل ملـك ثــابت لـه أصـل

.9كالدار والنخل"ــال للنخــل ــار بالنخــل، فيق ومن أهــل اللغــة من يخص العق

.10خاصة من بين المال: عقارا.11وفي الحديث: "من باع داره أو عقارا"

تعريف العقار في الاصطلاح: انتهج الفقهــاء في تعريـف العقــار منهجين يتفقـان في جـزء

ويختلفان في آخر. فقد اتفق عامة الفقهاء من أصحاب المــذاهب الأربعــة على

، وحصل الاختلاف فيما عـدا12دخول الأرض في مسمى العقارــمى ــدخل في مس ــل ت ــا؛ ه ــراس وغيرهم الأرض من دور وغ

العقار؟ على اتجاهين:الاتجاه الأول:

أن العقار لا يشمل سوى الأرض فقط، وأن الحراس والبناءــار، وهـــو مـــذهب الحنفية ــ ــدخلان في مســـمى العق ــ 13لا ي

.14والحنابلة

، ومختار الصحاح597/ـ 4، ولسان العرب 13/110ينظر: تاج العروس 8 /1، والقــاموس المحيــط 74/ــ 2، والمغرب في ترتيب المعرب 187ص

570.9 2 /421.

.597/ 4ينظر: لسان العرب 10 ( في مسند الكوفيين، وابن ماجه في سننه18739أخرجه أحمد برقم ) 11

- كتاب: الرهون- باب: من بــاع عقــاره ولم يجعــل ثمنــه في مثلــه - رقم (، وحسن الحديث الألباني، ينظر: صحيح سنن ابن ماجــه2491الحديث )

2 /67. /3، والشرح الكبير للدردير 215/ 6ينظر: شرح فتح القدير لابن الهمام 12

، والإقناع للخطيب الشربيني مطبوع مع حاشية سليمان البجــيرمي476.109/ 4، ومطالب أولي النهى للرحيباني 149/ 3عليه

/4، ورد المحتـار على الـدر المختـار 9/403ينظر: العناية شـرح الهداية 13361.

 www.alukah.net

7

الاتجاه الثاني:ــق على ــا يطل ــجر، كم ــاء والش ــق على البن ــار يطل أن العق

.16 والشافعية15الأراضي، وهو مذهب المالكية ومما سبق فلعــل الاتجــاه المختــار هــو مــا يوافــق المالكيــة

والشافعية لأمرين:الأمر الأول:

أنــه موافــق لمــا جــاء في الســنة النبويــة من توســيع معــنى العقار ليشمل النخل والغراس عمومــا، كمــا في حــديث أنس بن مالك - رضي الله عنه - أنــه قــال: "لمــا قــدم المهــاجرون المدينة من مكة، وليس بأيديهم يعــني شــيئا، وكــانت الأنصــار

ــار..." ــمهم الأنص ــار، فقاس ــل الأرض والعق ــود17أه ، والمقص بالعقار في الحديث: النخــل لمــا اشــتهر عن المدينــة من أنهــا

.18عامرة بالنخلالأمر الثاني:

أنه موافق للمعنى اللغوي الــذي يوســع معــنى العقــار، كمــا ســبق بيانــه في التعريــف اللغــوي، قــال الحافــظ ابن حجــر - رحمه الله - عند بيان معنى العقار: هل هو الضيعة أو الدار أو الأرض؟: "والمعــروف في اللغــة أنــه مقــول بالاشــتراك على

.19الجميع" وعليه يمكن أن يصاغ تعريف العقار بقولنا هو: المال الثابت الذي لا يمكن نقله وتحويله إلى مكان آخر دون أن تتغير هيئته

كالأرض والبناء والأشجار.

، والإنصــاف للمــرداوي364/ــ 7ينظر: المغني لموفق الدين ابن قدامة 1415 /370 -371.

.96، والفواكه الدواني/ 187/ 6ينظر: شرح مختصر خليل الخرشي 15.168/ 3، وحاشية الجمل 93/ 4ينظر: نهاية المحتاج إلى شرح المنهاج 16 أخرجه البخاري في صحيحه كتاب: الهبة وفضلها والتحريض عليها- باب: 17

(، ومسلم في صحيحه كتاب: الجهاد2630فضل المنيحة- رقم الحديث ) -1771والسير- باب: رد المهاجرين إلى الأنصار منائحهم- رقم الحديث )

1.).99/ 12ينظر: شرح الإمام النووي على صحيح مسلم 18.519/ 6فتح الباري لابن حجر 19

 www.alukah.net

8

المطلب الثالثتعريف التثمين العقاري

ــار إلى ــاري أشـ ــف التثمين العقـ ــروع في تعريـ ــل الشـ قبـ استخدام بعض الباحثين لمصــطلح التقــويم العقــاري بــدلا عن التثمين العقاري، ولبيــان العلاقــة بين المصــطلحين يقــال: إن

كما إن التثمين مشتق من الثمن،20التقويم مشتق من القيمة ، جــاء في مجلــة الأحكــام21فالتقويم هو: تقدير قيمــة الســلعة

اـ ـ ــف زمان ــيء ويختل ــه الش ــوم ب ــا يق ــة: م ــرعية "القيم الش،22ومكانا"

والفـــرق بين القيمـــة والثمن أن الثمن مـــا تراضـــى عليـــه ، فــالثمن23العاقدان في عقد البيع، والقيمة ما فهم به الشيء

منظور فيــه إلى اتفــاق طــرفي عقــد الــبيع دون نظــر إلى مــا يسـتحقه المـبيع، أمـا القيمــة فمنظــور فيهـا إلى مــا يسـتحقه المثمن دون زيادة ولا نقص، فعلى هذا التعريــف يكــون الثمن في عقــد المفاوضــات فقــط، والقيمــة أشــمل منــه، جــاء في البحر الرائق "الفرق بين الثمن والقيمة أن الثمن مــا تراضــى عليه المتعاقدان، سواء زاد على القيمة أو نقص، والقيمــة مــا

.24قوم به الشيء بمنزلة المعيار من غير زيادة ولا نقصان" والمتعارف عليه عند أهل الاختصاص في هــذه الأزمنــة أنهم

، وقــد25يطلقون التقويم والتثمين ويريدون بهما معــنى واحــداــة على القيمة ــدمون الثمن للدلال ــتخدم المتق ــة26اس ، والقيم

.27للدلالة على الثمن ، وقد أجاز مجمع496/ـ 12، لسان العرب 312/ـ 33ينظر: تاج العروس 20

اللغة العربيــة في القــاهرة اســتخدام لفظــة التقــييم للدلالــة على تقــدير ، ومعجم الأخطــاء اللغويــة الشــائعة77 1/ــ 2القيمــة المعجم الوســيط

.212للعدناني ص ، المطلـع على أبـواب المقنـع195/ـ 10حواشـي الشـرواني والعبـادي 21

ــبي403للبعلي ص ، معجم لغة الفقهاء لمحمد رواس قلعجي وحامد قني.107ص

(.185، مادة )111لأحمد قارئ ص 22 ، القاموس الفقهي لغـة واصــطلاحا33/ــ 1ينظر: مجلة الأحكام العدلية 23

.1/52لسعدي أبو جيب 24 6 /15. وسيظهر هذا في التعريفـات الـتي سـاقها البـاحث حيث اعتمـدت هـذه 25

التعريفات على التسوية بين المصطلحين..153/ 5، فتح الباري لابن حجر 11/ 3ينظر: الأم للشافعي 26.1، 77/27ينظر: المبسوط للسرخسي 27

 www.alukah.net

9

ومن خلال الاطلاع على ما كتب في التثمين العقاري وردتتعريفات للتثمين العقاري منها:

التعريف الأول: "تقدير بــدل عن كــل مــبيع لــه أصــل وقــرار.28ثابت كالأرض والدور ونحوها بالحدس والتخمين"

التعريف الثاني: "تقدير قيمة العقار محل الاعتبار، أو بمعنىــات آخر هو تقدير قيمة عقار على أسس مهنية وباستخدام آلي

.29علمية محددة" التعريف الثالث: "هــو عمليــة تقــدير قيمــة الأملاك العقاريــة لاستخدام القيمة في أغراض مختلفة؛ منها: البيع أو الشراء أو

.30التأمين أو الاقتراض، أو غير ذلك" التعريـــف المختـــار: لا يـــرى البـــاحث أي فـــرق مـــؤثر بين

التعريفات السابقة، إذ كلها ترتكز على الأمور الآتية:أولا: أن التثمين تقدير لأصل ثابت، وهو العقار بأنه معه.

ثانيا: أن التثمين عملية تقديرية تمارس فيهــا أســس علميــةمحددة.

فكل ما سبق من التعريفات يــدل على معــنى التثمين، غــيرأنه يمكن توجيه بعض الملحوظات لبعض هذه التعريفات.

ــدس والتخمين، ــدير يتم بالحـ ــل التقـ ــف الأول: جعـ التعريـ والمقرر - كما سيظهر معنــا في البحث- أن التقــدير لا يعتمــد على الحدس والتخمين، بل يعتمد على عمليات رياضــية وفــقــدور أصول فنية علمية، كما إنه جعل محل التقــدير الأرض وال ونحوها، ولو عــبر بالعقــار لكــان أولى ليــدخل كــل مــا يشــمله

.31العقار من أفراد التعريف للـدكتور أحمـد الخضـيري في بحثـه المقـدم للهيئـة الإسـلامية 28

للاقتصاد والتمويل الإسلامي. /8/ـ 12التعريف للمهنـدس أحمـد العتيـبي، جريـدة الاقتصـادية الأربعـاء 29

(.6484 هـ عدد )1432 هـ عدد1432/ 12/ 4التعريف للدكتور عبدالله المغلوث، صحيفة الندوة 30

(1139.) تــدخل بعض التعريفــات النظاميــة للعقــار المنقــولات المرصـــودة على 31

خدمة عقار أو استغلاله في مصطلح العقار وتسمية عقارات بالتخصيص، ومن أمثلتهـا الآلات والحيوانـات المرصــودة على خدمـة مزرعـة. ووجـه عدها عقارا في النظام: أنــه لــو أمكن فصــل المنقــول عن العقــار الــذي خصص لخدمته لأدى ذلك إلى تعطيــل منفعــة العقــار وامتنــاع اســتغلاله، ينظر: الملكية ونظرية العقد في الشريعة الإسلامية د/ أحمد فرج حسين

.19ص  www.alukah.net

10

ــة، ــف "على أســس مهني ــاء في التعري ــاني: ج ــف الث التعري وباستخدام آليات علمية محددة"، والاثنان بمعنى واحد، فكان

الأجدر الاكتفاء بواحد منهما. التعريف الثالث: ذكر في التعريف الغرض من التقويم حيث جاء فيه "لاستخدام القيمة في أغراض مختلفة: منهــا الــبيع أوــر - ــذي يظه الشراء أو التأمين أو الاقتراض، أو غير ذلك"، وال

والله أعلم - أن الغرض ليس من أركان التعريف.التعريف المختار:

ــة ــه: "عملي ــف التثمين العقــاري إن يمكن أن يقــال في تعرييقدر بها أهل الاختصاص ما يستحقه العقار من مال".

 www.alukah.net

11

المطلب الرابعنشأة التثمين العقاري

ــة استخدم الإنسان منذ القدم التثمين العقاري بسبب الحاج الملحــة لتقــدير العقــارات المباعــة أو الــتي أراد قســمتها، أو

المؤســس32ضمان إتلافها، ويعد الإنجلــيزي )ألفــرد مارشــال( الحقيقي لعلم التقـــويم من حيث صـــياغته لنظريـــة العـــرض والطلب وارتباطهمــا في تحديــد الســعر، والــتي تعتــبر أهمــال ــافة إلى رأس م ــا التثمين، إض ــد عليه ــتي يعتم الأدوات الــتهلاك في ــأثير الاس ــر إلى ت ــة، والنظ ــر للقيم ــدخل كمؤش ال

.33العقارات، وتأثير أنواع وتصاميم الأبنية الــذي حــل بأمريكــا34وتعــد مرحلــة مــا بعــد الكســاد الكبــير

اــ وإدخــال نظــام التمويــل العقــاري الــذي يســتلزم تقــديرا آمنــتي ــة ال ــولين- هي المرحل ــق المم ــظ ح ــار يحف ــادلا للعق وع انتشرت فيها مهنــة التثمين العقــاري، حــتى فــترة الثمانينيــات من القــرن الماضــي الــذي شــهد انهيـار أكـبر مؤسســة ماليـة

ــلSaving&Lonsعقارية ) (، وكان أهم أسباب ذلك هــو الخل في التثمين العقــاري؛ ممــا اســتدعى وضــع ضــوابط ومعــايير لمــزاولي التثمين العقــاري، واشــتراك شــهادات لممارســة

.35المهنة

في لنـدن1842 يوليـو 26ألفرد مارشال، اقتصادي بريطـاني ولـد في 32ــأثيرا1924 ويوليو 3وتوفي في كيمبريدج، كان من أكــثر الاقتصــاديين ت

( حيث كــان الكتــاب1890في عصره. اشتهر بكتابه "مبادئ الاقتصــاد" ) المهمين لتدريس الاقتصــاد لفــترة طويلــة في إنجلــترا، شــرح من خلالــه نظرية العــرض )المنفعــة الحديــة(، )تكلفــة الإنتــاج(، ينظــر: معجم أعلام

.438/ 10، والموسوعة العربية 405المورد لمنير البعلبكي ص (.5640 هـ، عدد )1430/ 3/ 24صحيفة الاقتصادية 33 ينظر: الرهون العقارية والأزمة المالية العالمية للدكتور نصــر فريــد ص 34

46. ينظر: التقييم والتثمين لعادل عقل ضمن بحوث المؤتمر العــربي الأول 35

.247للتنمية العقارية والعمرانية المنعقد في أبو ظبي ص  www.alukah.net

12

المبحث الثانيأركان التثمين العقاري

المطلب الأولالركن الأول: المثمن.

الفرع الأول: تعريف المثمن. المثمن هو القائم بعملية التثمين، وقد عرف عند المختصين بأنــه: "الشخصــي المســؤول عن حســاب المبلــغ المــالي لأي قيمة تتعلق بعقار، وذلــك وفــق معــايير وطــرق تحليــل علميــة منظمــة، يــؤدي اســتخدامها إلى الوصــول إلى نتــائج منطقيــة

.36متوافقة مع هذه المعايير وطرق التحليل"والمثمن لا يخلو حاله من أن يكون أحد أربعة هم:

ــة التثمين،1 ــه بممارس ــف من جهت ــومي، كل ــف حك - موظــاء ــاكم(، وكأعض ــر في المح ــة النظ ــبراء وهيئ ــوظفي الخ كم اللجان المكلفة بتقدير أقســام العقــارات المنزوعــة لمصــلحة

الدولة وغيرهم.ــراد تثمين2 ــة أو الأفـ ــه المحكمـ ــار، تطلب منـ ــاجر عقـ - تـ

العقــارات، وهــو غــير متفــرغ لهــذا العمــل، وإنمــا يمارســه إذا طلب منــه لمــا لــه من خــبرة في أســعار العقــارات من خلال

ممارسته للتجارة.ــالغ3 - خبير تثمين عقاري ممارس، يمتهن التثمين مقابل مب

ا تلقى يتلقاها من طــالب التثمين، وفي المعتــاد يكــون مختصــتدريبا على ممارسة التثمين.

ــات4 ــ ــركات تثمين، وهي جه ــ ــات وش ــ ــز ومؤسس ــ - مراك متخصصة تمارس التثمين باحترافية واقتدار في الغالب، وهذا النوع من المثمنين هو الذي تثق به وتتعامل معه المؤسســات

المالية.الفرع الثاني: التوصيف الفقهي للمثمن:

ينطلـــق الحـــديث في توصـــيف المثمن من خلال توصـــيفعمله، والذي وقع فيه الخلاف على ثلاثة أقوال:

القول الأول:

.245السابق ص 36 www.alukah.net

13

ــة، وهــو مــذهب ــار والرواي ــاب الإخب أن عمــل المثمن من ب.38 والمالكية37الحنفية

القول الثاني: أن عمــل المثمن من بــاب الشــهادة، وهــذا قــول محمــد بن

،41، ومـــذهب الشـــافعية40، وقـــول عنـــد المالكية39الحسن.42والمذهب عند الحنابلة

القول الثالث: أن عمــل المثمن من بــاب الحكم، وهــو قــول مشــهور عنــد

.43المالكيةأدلة الأقوال:

دليل القول الأول: أن المثمن متصل لما لا يتناهى من الحــالات كالروايــة، فهــو

؛ لأن الشاهد ينقل ما شاهده وهــو في الغــالب44دون الشهادة حالة عين، أما المثمن فيخبر عن تقدير الأثمان بصورة تتكــرر

وتتعدد. دليل القول الثاني:

أن المثمن يقدر قيمة العقار ثم يــؤدي هــذه القيمــة شــهادةــد القاضي ــذي يتحمــل ثم يشــهد بمــا45عن ــو كالشــاهد ال ، فه

تحمل.ويمكن أن يجاب بأنه:

ليس كل التقويم عند القاضي، بــل ليس كــل التقــويم ناتجــاعن خصومة، كما سيتضح لاحقا.

أدلة القول الثالث:

30/ 9حاشية ابن عابدين 37.336/ 5ينظر: التاج والإكليل للعبدري 38.30/ 9ينظر: حاشية ابن عابدين 39.255/ 7، منح الجليل 500/ 3ينظر: الشرح الكبير للدردير 40.330/ 4، أسنى المطالب 247/ 16ينظر: الحاوي 41 ، ومطالب أولي النهى517/ـ 4، كشاف القناع 114/ـ 14ينظر: المغني 42

4 /720..408/ 7مواهب الجليل 43..21/ 1ينظر: الفروق للقرافي 44 ، حاشية البجيرمي على25/ـ 7، منح الجليل 52/ـ 6ينظر: البحر الرائق 45

.487/ 13الخطيب  www.alukah.net

14

- أن الحاكم استجاب المثمن فيما فيــه اجتهــاد؛ فكــان في1.46حكمه

.47- أن حكم المثمن ملزم في القيمة؛ فكان كالحاكم2ويمكن أن يجاب بأنه:

صحيح أن الحاكم اجتنابه في بعض عملــه لكنــه لم يســتنبطفي الحكم، بدليل أن القاضي مخير في رد التثمين أو قبوله.

الترجيح:ــار ــاب الإخب الراجح - والله أعلم - أن التثمين والتقويم من ب

، لقــوة مــا اســتدل بــه أصــحاب هــذا القــول، ولأن48والروايةالتثمين يفارق الشهادة فيما يلي:

أ- أن الشـهادة مبنيــة على علم الشـاهد بالمشـهود بــه، إمـا حضــوره وإمــا ســماعا، ممــا يشــترك فيــه عامــة النــاس، أمــا التثمين فمبنى على علم الخبير بتفاصــيل المثمن على صــورة

يختص بها من بين الناس. - أن الشهادة مختصة بالخصومات في الغالب، أما الإخبــار2

ــومات وفي ــام في الخص ــو ع ــذلك فه ــو أعم، والتثمين ك فهغيرها.

ــا إذا3 ــل بموجبهـ ــهادة يجب على القاضـــي العمـ - أن الشـ تحققت شـــروطها وانتفت موانعهــا، أمـــا التثمين فقــد وقــع

.49الخلاف في لزومه من عدمه

.624/ 2، الإقناع الشربيني 408/ 7مواهب الجليل 46.255/ 7، منح الجليل 304/ 4ينظر: الذخيرة 47 هذا إذا كان تعيين المثمن ليس من المدعي. فأما إن كان من المــدعي 48

فيه من قبيل القيادة. لأنه يستدل بــالتثمين والتقــويم على دعــواه، وهــذا حكمه حكم الشهادة، قـال الدســوقي في حاشــيته: "اعلم أنـه يكفي فيــبر لا ــاب الخ ــه من ب ــي. لأن ــا من القاضـ ــان موجه ــد إن ك ــويم واح التقــا من طــرف القاضـــي فلا بــد من الشــهادة، فــإن لم يكن المثمن موجه

.344/ 4اثنين"، حاشية الدسوقي على الشرح الكبير سيأتي مزيد بحث لهذه المسألة. 49

 www.alukah.net

15

ــا في مجلس الحكم4 ــترط أداؤه ــهادة يش ــا50- أن الش ، أمــالتقرير الــذي أعــده التثمين فلا يلــزم فيــه ذلــك بــل اكتفى ب

.52، وللقاضي طلب المثمن متى ما رغب51المثمن - أن الخلاف واقع على جــواز أخــذ الأجــرة على الشــهادة،5

أما التثمين فلا نزاع في جواز أخذ الأجرة عليه.ــاب الشــهادة أن نظــام وممــا يشــهد أن التثمين ليس من ب المرافعــات الشــرعية أفــرد فصــلا كــاملا للخــبرة مســتقلا عنــير )المثمن( ليس الشهادة؛ مما يعني أن النظام يعد رأي الخب

من باب الشهادة.الفرع الثالث: شروط المثمن شرعا ونظاما:

المسألة الأولى: شروط المثمن شرعا: المثمن كغيره تشترط فيــه شــروط لاعتبــار تثمينــه، وتــرتب

الأحكام عليها، وهذه الشروط هي:الشرط الأول: العدد:

وقد مضى الخلاف في توصيف التثمين، فمن قال: فإنه منــاب الحكم ــه من ب باب الشهادة( اشترط العدد، ومن قال: )إنــاك والأقــوال ــالمثمن الواحــد، والخلاف هن ــة( اكتفى ب والرواي والأدلة هي نفسها هنا، ومضى أن الراجح أن التثمين من بــاب الرواية، وعليه فلا يشترط فيه العدد، ومع ذلــك يقــال: إن فيا في الأمــور الشــائكة - زيــادة زيادة عدد المثمنين - وخصوصــ ضمانة، وقــد يلجــأ إليهــا عنــد الحاجــة، وعلى هــذا جــاء نظــام المرافعات الشرعية الـذي جعـل سـلطة تقـدير عـدد الخـبراء للقاضي، كما في المادة الرابعة والعشــرين بعــد المائــة ونص

ــق 50 ــر الرائ ــ 7ينظــر: البح ــ 4، حاشــية الدســوقي 56/ ، حاشــية164/ــيرمي على الخطيب ــ 5البجـ ــدع 357/ـ ــ 10، المبـ ــام207/ـ ، نص نظـ

ــهود ــدا لأداء الشـ ــة تعين موعـ ــرعية على أن المحكمـ ــات الشـ المرافعـشهادتهم في مجلس الحكم، ينظر: المادة السابعة عشرة بعد المائة.

قرر نظام المرافعات الشرعية ذلك كما في المادة الثانية والثلاثين بعد 51ــره المائة التي نصت على أن: "على الخبير أن يودع إدارة المحكمة تقري وما يلحق به من محاضر الأعمــال ومــا ســلم إليــه من أوراق، وعليــه أن يبلغ الخصوم بهذا الإيداع في أربع وعشرين ساعة التالية لحصول الإيداع

وذلك بكتاب مسجل". جاء في المادة الثالثة والثلاثين بعد المائــة مــا نصــه: "ويحــق للمحكمــة 52

طلب الخبير متى ما رغبت". www.alukah.net

16

المقصود منها: "للمحكمة عند الاقتضاء أن تقرر ندب خبــير أوأكثر... "، وهذا النصر يعني جواز تكليف خبير )مثمن( واحد.

الشرط الثاني: الإسلام والعدالة: ، وهي53والعدالة لغة: مصدر عدل وبضم الدالــة ضــد الجــور

"صــفة تــوجب مراعاتهــا الاحــتراز عمــا يخــل بــالمروءة عــادة.54ظاهرة"

واصطلاحا: "صلاح في الــدين، وهــو أداء الفــرائض واجتنــاب.55المحارم، وهو ألا يرتكب كبيرة ولا يدمن على صغيرة"

ــة في المثمن، ــلام والعدال ــتراط الإس ــع الخلاف في اش وق فمن قال: )إنه من باب الشهادة( اشــترط فيــه العدالــة، ومن قال: )إنه من باب الإخبار( لم يشترط، والــذي يظهــر - واللــه أعلم - أن الإسلام والعدالة ليسا شرطا في المثمن لما ســبق من الترجيح، وإنما المشـترط في المثمن من هـذا الوجـه هـو الأمانة، وهي تتحقق في الكافر وغير العــدل، ونقصــد بالأمانــة هنـــا: تقـــدير مســـؤولية التقـــويم وأهميتـــه وأداؤه بالصـــورة المناسبة مهنيا. ويشهد لهــذا مــا كــان من النــبي - صــلى اللــه عليه وسـلم - يــوم أن اسـتعان برجـل من بـني الـديل كـدليل

، واســتئجار - صــلى اللــه عليــه وســلم - لهــذا56وقت الهجــرةــبرة ــة والخ ــه الأمان ــير روعي في ــه إلى57الخب ــر في ، ولم ينظ

الإسلام والعدالة، ومن ذلك مــا ورد في اعتبــار النــبي - صــلى ، قال ابن حجر: "احتمــال أن58الله عليه وسلم - لقيافة مجزز

، ومع59يكون قال ما قال في حق زيد وأسامة قبل أن يسلم"

.1331القاموس المحيط ص 53.397/ 2المصباح المنير 54 ، كفايـة الطـالب/16/171، ينظر: المبسـوط 10/17المبدع لابن مفلح 55

.4/361، نهاية المحتاج 452 أخرجه البخاري، كتاب: الحج، باب: أبواب المحصر وجــزاء الصــيد، رقم 56

(، وقد جاء في الحديث في وصف الدليل )وهو على دين2115الحديث )كفار قريش(.

.278/ 6ينطر: شرح صحيح البخاري لابن بطال 57 (،6771أخرجه البخاري، كتاب: الفرائض، بــاب: القــائف، حــديث رقم ) 58

ومسلم، كتاب: الرضاع، باب: العمل بإلحاق القائف الولــد، رقم الحــديث(1459.)

.775/ 5الإصابة في تمييز الصحابة 59 www.alukah.net

17

هذا يقال: إنــه إذا تــو افــر مقــوم مســلم عــدل فهــو أولى من.60غيره

الشرط الثالث: الخبرة: يشترط في المثمن أن يكون خبــيرا بعمليــة التثمين، مــدركا لما يؤثر فيها بالزيادة والنقص، عارفــا ومطلعــا على مــا يخصــه هذا العلم، بحيث لا يصدر منه التثمين إلا وقد غلب على ظنــة المثمن، وبخاصــة أن ــدير قيم ــذل وســعه في تق ــد ب ــه ق أنــك عامــة التثمين من باب الاجتهاد ولا اجتهاد لجاهل، وعلى ذل

.61أهل العلم ويمكن أن تكـــون التصـــاريح الـــتي تمنح للمثمن في حـــالــه، بحيث اعتماده رسميا طريقا يقرر مناسبة المثمن من عدم

.62إن من لا يحمل التصريح الرسمي يكون غير مؤهل للتثمين ومع تعقد الأمور في هذا العصر فإنه يجب أن يكون المثمن ملمــا بأساســيات بعض العلــوم مثــل: الهندســية، والمســاحة، التشييد والبناء، والمحاسبة، والمالية، كما يجب أن يلم الخبير بعلوم الجغرافيا والعلوم الاقتصادية والاجتماعية لتقدير حركــة السكان والاستثمارات، وهذا يعني أن توجب حصر الممارســةــتعانة بهم دون من ــ ــاة الاس ــ ــين، وعلى القض ــ على المختص

.63سواهمالشرط الرابع: انتفاء التهمة:

إن أهم شرط يجب تــوافره في المثمن هــو انتفــاء التهمــة، وهــذا ســبق الإشــارة إليــه عنــد الحــديث عن شــرط الإســلام والعدالة، فالتثمين الصــادر من مثمن ينفــك عن التهمــة الــتي

، ولهــذا أجــاز نظــام64تقلل من مصداقيته هو التثمين المقبول

، وجـاء في شـرح القرشـي على خليـل257/ـ 18ينطر: عمدة القـارئ 60 /5جواز الاستعانة بالخبير الكافر مع وجود المسلم إذا ضمن عدم كذبهم

150. ، المجمـوع شـرح706/ـ 1، كفاية الطالب 169/ـ 8ينظر: البحر الرائق 61

.245/ 4، الكافي لابن قدامة 173/ 2 0المهذب هذا معمول به في بعض الدول، مثل أمريكا كما سيأتي. 62 وقد اشترط أهل العلم الخبرة بالمساحة والحساب في القاسم، ينظر: 63

، تحفة الحبيب على شــرح201/ــ 11، روضة الطالبين 187/ــ 7الذخيرة .245/ 5الخطيب

.68/ 1ينظر: مجلة الأحكام العدلية 64 www.alukah.net

18

المرافعات- كما في المادة التاســعة والعشــرين بعــد المائــة -رد الخبير إذا ظهر لأحد أطراف النزاع تهمة تؤثر في تثمينه.

ــالتثمين ــة ب ــة الخاص ــزت الأنظم ــديث رك ــر الح وفي العصــام ــاء في النظ ــا ج ــة المثمن، كم ــزوم حيادي ــة على ل والكتاب المصري الــذي اشــترط ألا يكــون خبــير التثمين من العــاملين لدي المؤسسة الماليــة الممولــة، بــل يجب على المثمن قبــل البدء في قبول أي عملية تقييم أن يوضح للعميل أي مصــلحةــذه الأملاك خلاف شخصية أو ارتباط آخر قد يكــون للمثمن به

التثمين فقط.الشرط الخامس: البلوغ والرشد:

ــالغ لا ــا راشــدا، لأن غــير الب يشــترط للمثمن أن يكــون بالغ عبرة بتصرفاته، فالعاقل هو الذي يصح منه الخطاب، ويتحمل

.65التكليف ما ســبق من الشــروط هي من الشــروط الــواجب توافرهــا في المثمن، ويــرى بعض الفقهــاء التســامح في بعض شــروط

إذا كان منصوبا من الأخصــام، وحجتهم أنــه66الخبير )المثمن( ، أمــا النظــام الســعودي فقــد67وكيــل عنهم؛ ولأن الحــق لهم

ــائي حسم الموضوع، ففي القضايا المعروضة جعل الرأي النهــاظر القضــية، كمــا في المــادة ــير للقاضــي ن ــول الخب في قب السادسة والعشرين بعد المائــة من نظــام لمرافعــات ونصــها "إذا اتفق الخصوم على خبير معين فللمحكمة أن تقر اتفاقهم

وإلا اختارت من تثق به".المسألة الثانية: شروط المثمن نظاما:

اتخذت مهنة المثمن العقاري في بعض الدول شكلا منظمــاــارس التثمين إلا من حصــل على رخصــة التثمين، بحيث لا يم

ــو ــا، ففي يولي ــل في أمريك ــو الحاص ــا ه ــدر1991كم م أصــاري ــييم العق ــال التق ــل أعم ــأن تتم ك ــونجرس تشــريعا ب الك لأعمال الحكومة بواسطة خبراء تقييم لديهم تصريح أو إجــازة

التكليف هو: "صلاحية الإنسان لأن تثبت له حقوق وتجب عليه واجبات"، 65.135/ 1علم الأصول لعبد الوهاب خلاف

المقصود بالشروط هنا الحرية والعدالة والذكورية. 66 ، حاشــية البجــيرمي على شــرح منهج410/ــ 7ينظــر: مــواهب الجليــل 67

.558/ 6، مطالب أولي النهى 369/ 4الطلاب  www.alukah.net

19

ــة ) ــة المهنـ Certifiedممارسـ Appraisal أو )Licensed Appraisal) )68من حكومات الولايات.

وتم تقسيم المقيمين العقاريين إلى نوعين هما: (: وهم خــبراء تقــييمLicensed- الحاصلون على تــرخيص )

دولار.250000لأعمال تقل قيمتها عن ــل ) ــازة عم ــلون على إج ــبراءCertified- الحاص (: وهم خ

.69 دولار250000تقييم لأعمال تتعدى الـذي نظم أمـور70وفي مصر صدر نظام التمويـل العقـاري

ــواده إلى دور المثمن ــار في بعض م ــاري، وأش ــل العق التموي العقـــاري، وإلى أن الجهـــات الإداريـــة تعـــد جـــدولا للمثمنين

ــاري ــة التثمين العق ــرح لهم بممارس ــدير71المص ، وأوكلت تق قيمة العقار في عقد التمويل إلى اثنين من الخبراء المدرجين

، ومــع ذلــك فمــا تــزال الشــروط72في الجــدول المشــار إليه الواجب توافرها للقيد في جدول المثمنين غير مناسبة لأهمية

.73المهنةــر التجــارة رقم ــرار وزي ــويت صــدر ق لســنة182وفي الك

مي العقار، تضـمن في مادتــه الثانيــة2010 م ينظم مهنة مقيشروط المثمن حيث جاء فيها:

ــد م العقار شخصا طبيعيا، ويشترط للقي "يجب أن يكون مقيفي سجل مهنة مقدمي العقار ما يلي:

ينظــــــــــر: موقــــــــــع رخص التقــــــــــييم الأمــــــــــريكي ) 68www.appraiserlicense.com.)

.249ينظر: التقييم والتثمين لعادل عقل ص 69.2001 لسنة 148قانون رقم 70ينظر: المادة الرابعة من النظام. 71ينظر: المادة الثامنة عشرة من النظام. 72 ( أنــه يجب40جاء في اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري المادة ) 73

أن تتوافر في طالب القيد في الجداول المشار إليها الشروط الآتية: - أن تتوافر لديه خبرة لا تقل عن خمس سنوات في المجال الذي يرغب1

القيد فيه. - أن يكـون حاصـلا على مؤهـل متوســط على الأقـل بالنسـبة إلى خـبراء2

التقييم ووسطاء التمويــل العقــاري، ومؤهــل عــالي بالنســبة إلى الــوكلاءالعقاريين.

- ألا يكون قد سبق الحكم عليه بعقوبة جناية، أو في جريمة مخلة3 بالشرف أو الأمانة أو أشهر إفلاسه أو إعساره، ما لم يكن قد رد إليه

(.www.efsa.gov.eg)اعتباره.  www.alukah.net

20

- أن يكون متمتعا بالأهلية المدنية الكاملة.1 - ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة في جريمة مخلة بالشرف2

والأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره. - أن يكون لديــه رخصــة مضــى عليهــا خمس ســنوات في3

أحد الأنشطة الآتية:أ- بيع وشراء الأراضي والعقارات.

ب- إيجار أو استئجار الأراضي والعقارات.ج- مزاولة مهنة سمسرة العقار.

- أن يكون له مكتب مرخصة لمزاولة المهنة.4 - أن يقــدم شــهادة خــبرة في تقــييم العقــارات من إحــدى5

الجهات التالية:أ- جهة حكومية ذات علاقة بتقييم العقارات.

ب- شركتان على الأقل من الشركات المســاهمة المدرجــة في سوق الكويت للأوراق المالية، ويدخل ضمن نشاطهما بيع

وشراء العقارات. - في حالــة عــدم تــوافر الاشــتراطات الــواردة في البنــد،6

يتوجب أن يتحقق في شأنه الشروط الإضافية الآتية:أ- شهادة جامعية تخصص عقار. سنوات.10ب- شهادة جامعية مضى عليها

سنة.15ج- شهادة دبلوم مضى عليها سنة.20د- شهادة الثانوية العامة أو ما يعادلها مضى عليها

ــوارد في الفقــرة )أ( يشــترط في واســتثناء من الشــرط ال المتقـــدم اجتيـــاز دورتين تـــدريبيتين متخصصـــتين بتقـــييم

العقارات". مركــزا للتقــييم74وفي دبي أنشأت دائرة الأراضــي والأملاك

العقاري يمنح رخصة للمقيمين، وقررت في موقعها اشــتراطالآتي في المثمن:

- يمنع الجمع بين عمل التقييم وأي عمل آخر. - يجب أن يتمتع المقيم المواطن بخبرة لا تقــل عن ســنتين

في مجال التقييم العقاري وخمس سنوات للآخرين.

(.www.dubailand.gov.aeينظر موقعها على الشبكة العنكبوتية ) 74 www.alukah.net

21

- على المقيم توثيق سنوات الخبرة عن طريق رسالة خبرة من المكتب الذي يعمــل لديــه وأن يرفــق ثلاثــة تقــارير خــبرة

لكل سنة خبرة مع الطلب.ــد، ولكن يجب أن - يجوز أن تكون سنوات الخبرة في أي بل

تكون آخر ستة أشهر داخل الدولة.- شهادة حسن سيرة وسلوك.

- حضـــور دورة تـــدريب المقيم من كليـــة دبي ا لعقاريـــة.75بالإضافة إلى اجتياز الامتحان

ــة التثمين ــزال مهن ــا ت ــة الســعودية م ــة العربي وفي المملك العقاري غير منظمة، وتمارس من أشخاص غير مؤهلين، مما نتج عنـــه مشـــاكل آلت إلى المحـــاكم، وتســـببت في ضـــياع الحقوق، وهناك جهود من بعض المهتمين لتطوير هذه المهنة، وبخاصة تقنين مهنة التثمين العقاري بحيث لا يمــارس التثمين

.76إلا ممن رخص له بالممارسة بعد توافر الشروط المناسبة قــرر في77وعلى الرغم من أن نظام المرافعــات الشــرعية

المادة السادســة والثلاثين بعــد المائــة أنــه "تؤلــف بقــرار من وزير العدل لجنة للخبراء، وتحــدد اللائحــة التنفيذيــة اختصــاص هذه اللجنة وأسلوب مباشــرتها لاختصاصــها"، ونصــت الفقــرة السادسة منها على أنه "تعــد لجنــة الخــبراء في وزارة العــدل قائمة بأسماء الخبراء الذين تستعين بهم المحــاكم، ويشــترط

فيمن يدرج اسمه في هذه القائمة ما يأتي:أ- أن يكون حسن السيرة والسلوك.

ب- أن يكــون حاصــلا على تــرخيص بمزاولــة مهنتــه ســاريالمفعول من الجهة المختصة".

إلا أن ما يتعلق بتصاريح وقيــد المثمنين العقــاريين - حســب علمي - غير مفعـل، وهـذا مـا أدى إلى امتهـان كثــير من غــير

المؤهلين للتثمين. جاء في موقع الدائرة: "عملنا محكوم بقوانين محلية واتحادية، ولكن ما 75

يلي هو أهم ما نستند إليه من الناحية التشريعية: قرار المجلس التنفيذي )لم يوقــع بعــد( بشــأن تنظيم قطــاع التقــييم2011بــدبي رقم )( لعــام

العقاري في الإمارة". يسعى مجلس الغرف التجارية السعودية إلى تقنين مهنــة التثمين، ولــه 76

في ذلــك جهــود جيــدة، لكنهــا بطيئــة، ينظــر: صــحيفة الاقتصــادية الأحــد.5767 العدد 2009 يوليو 26هــ. الموافق 4/8/1430

هـ.1421/ 5/ 20( وتاريخ 21صدر بالمرسوم الملكي رقم )م/ 77 www.alukah.net

22

الفرع الثالث: ضمان المثمن: يقصد بهذه المسألة: أنــه قــد يحصــل من المثمن خطــأ ينتج

منه ضرر بأصحاب العلاقة، فهل يضمن المثمن؟يقال في تحرير النزاع:

إنه إذا كــان الخطــأ في التثمين ناتجــا عن تعمــد من المثمنفإنه لا إشكال بوجوب الضمان عليه، لأمور:

أ- أن أمو ال المعصومين مصونة محفوظة في الشرع. - أن المثمن متسبب في الضرر عمــدا، والمتســبب عمــدا2

.78ضامن ويلحــــق في حكم المتعمــــد من امتهن التثمين وليس من أهله، ويشهد لهذا ما جاء في الحديث "أيما طبيب تطبب على

،80"79قوم، ولم يعرف بالطب قبل ذلــك، فــأعنت فهــو ضــامن قال في سبل السلام: "الحديث دليــل على تضــمين المتطببــاب بالســراية أو ــا، ســواء أص ــا دونه ــه من نفس فم ــا أتلف م المباشرة، وســواء كــان عمــدا أو خطــأ، وقــد ادعي على هــذا

، وعليه فمتى حصــل خطــأ في التقــدير من ممتهن81الإجماع" للتثمين غير العالم به ثبت الضمان، ولا ينظر في ذلك للقصــد قياسا على المتطبب، قال ابن القيم: "وأمــا الأمــر الشــرعي:ــاطى علم ــإذا تع فإيجــاب الضــمان على الطــبيب الجاهــل، فــه على الطب وعمله، ولم يتقدم له به معرفة، فقد هجم بجهل إتلاف الأنفس، وأقدم بالتهور على مــا لم يعلمــه، فيكــون قــد غرر بالعليــل، فيلزمــه الضــمان لــذلك، وهــذا إجمــاع من أهــل

.82العلم"

، شرح القواعد الفقهية للزرقاء ص27ينظر: مجلة الأحكام العدلية ص 78455.

أخرجه أبو داود في السنن، كتاب: الديات، بــاب: )فيمن تطبب ولا يعلم 79 (، وابن ماجــه في ســننه، كتــاب:4598من طب فأعنت(، رقم الحديث )

(،3466الطب، بـــاب: )من تطبب ولم يعلم من طب(، رقم الحـــديث ).134/2وحسنه الألباني في الصحيحة

قال في الاستذكار: "قال معمر: سمعت الزهري يقول كلاما معنـاه: إن 80 كان البيطار أو المتطبب أو الختان غر من نفسه وهو لا يحسن فهو كمن

.55/ 25تعدى يضمن" 81 4/55..239/ 4زاد المعاد 82

 www.alukah.net

23

ويلحق به أيضا إذا حصل تقصير من المثمن بالأخذ بما يجبــبرة في عليه وفق الأصول المهنية للتثمين بما يقرره أهل الخ

، قال ابن فرحون: "أما إذا كـان جـاهلا أو فعـل غـير مـا83ذلك أذن له فيه خطأ، أو يجاوز الحد فيما أذن له فيه أو قصــر فيــه

.84عن المقدار المطلوب، ضمن ما تولد عن ذلك" أما في حال حصــول الخطــأ في التثمين من غــير عمــد، فلا

يخلو المثمن من حالتين:الحالة الأولى:

ا بــالتثمين، كأعضــاء هيئــة اــ مختصــ أن يكــون موظفــا حكومي النظر داخل المحاكم، أو أعضــاء لجنــة التثمين من أجــل نــزع ملكيــة العقــار للمصــلحة العامــة، وهم يمثلــون جهــة رســمية، فتتحمل هذه الجهة خطأ من يمثلها، وبيت المــال هــو الملــزم

شرعا بتحمل خطأ الحاكم وأمثاله.ــوب وقد وقع الخلاف بين أهل العلم في خطأ الإمام ومن ين

منابه، من يتحمله؟ على قولين:القول الأول:

86 والشــافعية85أنــه على بيت المــال، وهــذا مــذهب الحنفية.87ورواية عند الحنابلة

القول الثاني:ــه، وهــو مــذهب المالكية ــه على عاقلت ــد88أن ، والمعتمــد عن

.90، والمذهب عند الحنابلة89الشافعيةالأدلة:

أدلة القول الأول:الدليل الأول:

توافرت عبارات الفقهاء على ضـمان الطبيب إذا قصر في أداء ما يجب 83 /8عليه، ويقاس عليها كل خبير بمــا فيهــا المثمن، ينظــر: البحــر الرائــق

، الشرح425/ـ 2، أسنى المطالب 11/ـ 8، شرح القرشي على خليل 33.482/ 11الكبير لعبدالرحمن بن قدامة

.243/ 2تبصرة الحكام 84.251، ومجمع الضمانات 298/ 5ينظر: العناية 85.537/ 5، ومغني المحتاج 196/ 9ينظر: تحفة المحتاج 86.283/ 7، والروض المربع 325/ 3ينظر: دقائق أولي النهى 87.165/ 7، وشرح القرشي 506/ 4ينظر: المدونة 88.172/ 5، وحاشية الجمل 94/ 6ينظر: الأم 89.169/ 25، والإنصاف 14 0/ 6ينظر: الفروع 90

 www.alukah.net

24

أن الخطأ يكـثر في أحكـام الإمـام واجتهاداتـه، وفي إيجابهـا.91على العاقلة إجحاف بهم

الدليل الثاني: أنه خطأ من الإمام في عمله لله تعالى، فيكون ضــمانه في

.92مال الله وهو مال بيت المالأدلة القول الثاني:

الدليل الأول: ما روي عن عمر - رضي الله عنه -: "أنه أرســل إلى امــرأة في شيء بلغــه منهــا، ففــزعت فأجهضــت جنينهــا، فاستشــار، فقال عبدالرحمن بن عوف - رضي اللــه عنــه -: إنــك مــؤدب، فقال علي - رضي الله عنــه -: إن اجتهــد فقــد أخطــأ، وإن لم يجتهد فقد غش، عليك الدية، فقال عمر - رضــي اللــه عنــه -:

.93عزمت عليك لا تجلس حتى تقسمها على قومك"وجه الدلالة:

أن هـذه مشـورة علي - رضــي اللــه عنــه - وحكم بهـا عمــر.94الفاروق- رضي الله عنه - على عاقلته

ويمكن أن يناقش بأن:.95الأثر متكلم فيه، فلا حجة فيه

الدليل الثاني: أنه ضمان نفس واجب بالخطأ أو نحوه، فيكون على العاقلة

.96كخطأ غيره، وكخطيئة في غير الأحكامالترجيح:

.138/ 6، ومطالب أولي النهى 169/ 9ينظر: تحفة المحتاج 91.35/ 12، والمغني 49/ 9ينظر: المبسوط 92 أخرجــه عبــد الــرزاق في المصــنف- كتــاب: العقــول- بــاب: من أفزعــه 93

(، وابن حــزم في المحلى- مســألة من18010السلطان- رقم الحديث ) ، وقال صالح آل227/ 11( 2124أفزعه السلطان فتلف- رقم الحديث )

الشيخ في التكميل لما فات تخريجه من إرواء الغليل: "إســناده مرســل، . ومطر162ومطر الوراق في حفظه سوء لكنه هنا مقرون بغيره " ص

الوراق قال عنه الحافظ ابن حجر: صــدوق كثــير الخطــأ، ينظــر: تقــريب.534التهذيب ص

العاقلة التي تجب عليها الديـة هي عاقلـة الفـاروق، وإنمـا أضــافها إلى 94.339/ 1علي تشريفا، ينظر: شرح السنة للبغوي

ينظر تخريج الأثر. 95.35/ 12، والمغني 165/ 4ينظر: أسنى المطالب 96

 www.alukah.net

25

الراجح - واللــه أعلم - القــول الأول، القائــل بأنهــا على بيت المال، لقوة ما استدل به، ولأن في إيجابه على العاقلــة ســببا

لصد الناس عن الولايات.الحالة الثانية:

ــولى تثمين ــابه، ويتـ اـ يعمـــل لحسـ ــ أن يكـــون المثمن مهني العقــارات بنــاء على طلب العملاء، وهــو مــا يلمح لــه عنــد القانونيين بالعلاقة العقديــة، فــإن وقــع منــه خطــأ في التثمينــد أهــل الاختصــاص، نتيجة فعل غير موافق لأصول التثمين عن كأن يغفل أحد العوامل المؤثرة فنيا في التقــويم ونحــو ذلــك،

فإن المثمن في مثل هذه الحالة يضمن الخطأ للأمور الآتية:ــأ لا1 ــه خط ــل من ــاتن إذا حص ــمين الخ ــاس على تض - القي

ــه يتوافق مع أصول الفن، بجامع أن كلا منهما خبير متعاقد مع على مبلغ مالي، وقد نقل ابن المنذر الإجماع على ذلك، حيث قال: "أجمعــوا على أن قطــع الخــاتن إذا أخطــأ فقطــع الــذكر

.97والحشفة أو بعضها فعليه ما أخطأ به، يعقله عنه العاقلة" - أن المضرور بخطأ المثمن مستحق للضمان لوجوب رفع2

الضرر عنه، ولا يحصل ذلك إلا بالضمان، ولا ضامن إلا المثمنلأنه من وقع الخطأ منه.

وفي الحقيقة، إن هذا الذي يصــلح لأحــوال النــاس، ويحفــظ حقوقهم، ويلزم المثمنين بالعمل بصورة مهنية؛ حتى لا يترتب

ضمان عليهم. حق المطالبة بدعوى التعــويض98وقد كفل نظام المرافعات

ــول ــرر، ومنهم المثمن، يق ــبراء من ض ــل من الخ ــا يحص عم السنهوري: "فإذا كــان الطــبيب أو غــيره من الرجــال الفنــيين في حاجة إلى الطمأنينــة والثقــة، فــإن المــريض أو غــيره في حاجة إلى الحماية من الأخطاء الفنية، والواجب اعتبار الرجــل

.99الفني مسؤولا عن خطئه المهني"الفرع الرابع: أجرة المثمن:

171الإجماع ص 97.7/ 136مادة 98ا أن من682/ـ 1الوسـيط في شـرح القـانون المـدني 99 ، وقـد ذكـر أيضـ

القانونين من يرى عدم تحميل المهني مسؤولية الخطأ إلا إذا كان الخطأالحاصل جسيما.

 www.alukah.net

26

لا يخلــو المثمن المنصــوب من حيث اســتحقاقه الأجــرة منأن يكون أحد ثلاثة أقسام:

ــر1 - أن يكون من موظفي الحكومة، مثل أعضاء هيئة النظــة في المحاكم، وأعضاء لجان التثمين في نزع الملكية للمنفع العامة، وغيرهم، فهنا تكون الأجرة الخاصة بــالتثمين منعدمــة؛

لأنهم موظفو دولة يتقاضون رواتب على أعمالهم. - أن يكون منصوبا من القاضي، فهنا يقدر أجــرة القاضــي2

بما يحصل بين طرفي النزاع من اتفاق، فإن لم يحصل اتفـاقــراف ــا لأط ــك ملزم ــون ذل ــرة ويك ــدر الأج ــي يق ــإن القاض ف

.100القضية - أن يكون المثمن منصوبا من أحد طــرفي معاملــة ماليــة3

أو منهما جميعا، وفي هذه الحالة تكون الأجرة على ما تواضعاعليه، لأن الأمر بينهما، وما حصل عليه اتفاق لزم.

أما من حيث الأجرة التي يستحقها المثمن فالأصل فيها أنهاــه، ســواء بين المثمن وبين أطــراف ــاق علي ــا تم الاتف على مــير النزاعـــات ــالب التثمين في غـ ــية، أو بينـــه وبين طـ القضـ القضائية، وعنــد الاختلاف فمــرد ذلــك إلى القاضــي، وقــد بين نظام المرافعات في لوائحه ذلك حيث قــرر كمــا في الفقــرة الثانيــة، والثالثــة والرابعـة من المــادة الخامسـة والثلاثين بعـد المائة ونصها: "إذا لم يحصــل اتفــاق أو كــان الاتفــاق مختلفــة فيه، أو باطلا، قــدرها القاضــي نــاظر القضــية بنــاء على طلب الخبير، أو الخصوم، أو أحدهما"، ويكون تقــدير أتعــاب الخبــيرــاد على بما يتناسب مع الجهد الذي بذله الخبير والنفع الذي ع الخصوم أو أحدهما، والخبرة المبذولة"، والقاضــي إنمــا يقــدر

.101أجرة المثمن بالنظر إلى أجرة المثل

جاء في المـادة الخامسـة والثلاثين بعـد المائـة الفقـرة الأولى: " تقـدر 100 أتعاب الخبير وطريقة دفعها باتفاق بين الخبير والخصــوم"، وفي الفقــرة الثانية من نفس المادة: "إذا لم يحصل اتفاق أركان الاتفاق مختلفة فيه،ــير، أو ــاء على طلب الخب ــية بن ــاظر القض ــي ن ــدرها القاض ــاطلا، ق أو ب

الخصوم، أو أحدهما"..365ينظر: الأشباه والنظائر لابن نجيم ص 101

 www.alukah.net

27

المطلب الثانيالمثمن له

نتكلم عن هــذا الــركن من خلال الحــديث عن كيفيــة نصــبالمثمن والتي لا تخلو أن تكون بإحدى صورتين:

أولا: نصب المثمن في التقاضي.ثانيا: نضب المثمن في غير التقاضي.

أولا: نصب المثمن في التقاضي: يكــون102نص الفقهاء - رحمهم اللــه - على أن بعث المثمن.103من القاضي أحيانا، وأخرى يكون من أطراف النزاع

ففي القضــايا والإنهــاءات المعروضــة على المحــاكم عنــدما يتطلب الأمر تثمين العقار فإن القاضــي ينصــب المثمن الــذي يرى مناسبته، ويكلفه بتقدير العقــار محـل القضــية أو الإنهــاء، وفي تقدير ثمن عقارات الإنهاء يكــون المرجــع الأول والأخــيرــرف لناظر القضية؛ لأنه مسؤول عن مراعاة الأصلح في التص

، وقــد جــاء في نظــام المرافعــات:104بعقــار القاصــر والوقف.105"للمحكمة عند الاقتضاء أن تقرر ندب خبير أو أكثر"

أمــا في الخصــومات الــتي تنظــر في المحــاكم فــإن نصــبالمثمن لا يخلو من أربع حالات:

ــاظر1 ــرى ن ــه، وي ـاـ بعين ــنزاع مثمن - أن يرتضــي أطــراف ال القضية مناسبته، فهنا يثبت التنصــيب، وتمضــي أحكامــه، جــاء في نظــام المرافعــات: "إذا اتفــق الخصــوم على خبــير معين

.106فللمحكمة أن تقر اتفاقهم"

يبحثون هذه المسألة عند الحديث عن نصب القاســم، باعتبــار أن بعض 102القسمة تحتاج إلى تقويم.

/2، حاشية العدوي على كفاية الطالب 503/ـ 1ينظر: مجمع الضمانات 103.245/ 4، الكافي 485/ 13، حاشية البجيرمي على الخطيب 479

، الفتاوى الكبرى لابن حجــر الهيثمي394/ــ 4ينظر: حاشية ابن عابدين 104 ، وجاء في نظام المرافعــات المــادة5/271، المبدع لابن مفلح 242/ــ 3

الثانية والثلاثين المادة الخامسة ما نصه: "التصرفات التي تستوجب إذن القاضي في عقار القاصر، أو الوقف هي البيع، أو الشــراء، أو الــرهن، أو الاقتراض، أو توثيق عقود الشــركات، إذا كــان القاصــر طرفــا فيهــا، بعــد

تحقق الغبطة والمصلحة من أهل الخبرة".(.124مادة ) 105(.126مادة ) 106

 www.alukah.net

28

ــاظر2 ــرى ن ــه، وي ـاـ بعين ــنزاع مثمن - أن يرتضــي أطــراف ال القضية عدم مناسبته، ففي هــذه الحالــة ينصــب القاضــي من يثق به، جاء في نظــام المرافعــات: "إذا اتفــق الخصــوم على خبير معين فللمحكمة أن تقــر اتفــاقهم وإلا اختــارت من تثــق

.107به" - أن يفوض أطراف النزاع ناظر القضية في اختيار مثمن،3

وهنا كما سبق في الحالة السابقة التي لم يــرتض فيهــا نــاظر القضية من ارتضاه أطراف النزاع، فيختــار نــاظر القضــية من

يثق به.- أن يختلف أطراف النزاع في تعيين مثمن، وله صورتان:4

ا مختلفا عن الآخر. أ- أن يختار كل طرف مثمنــار ب- أن يختار أحد الأطراف مثمنا، ويمتنع الأخر عن الاختي

مع عدم رضاه بما اختاره الطرف المقابل.ــالمثمن أن ــة إذا اقتنعت بـ ــالتين للمحكمـ ــاتين الحـ وفي هـ تنصبه، دون النظر إلى اعتراض الطرف الأخر، جاء في نظــام اللائحة التنفيذية للنظام: "للمحكمة ندب الخبــير الــذي يطلبــه

.108أحد الخصوم وليس للخصم الأخر الاعتراض على ذلك" ويشــار هنــا إلى أن اختيــار المحكمــة للمثمن الــذي تثــق بــه يعتبر نهائيا، كما في اللائحة التنفيذية للنظام حيث نصـت على أن "قرار المحكمة في اختيار الخبير الموثوق بــه لــديها ملــزم

.109لطرفي الدعوى" غير أنه يشترط في الحالة التي يــرفض فيهــا نــاظر القضــيةــرفض في الضــبط، اختيار أطراف النزاع للمثمن أن يستب ال جاء في اللائحة: "إذا رفضت المحكمة الخبير المعين من قبل

.110الخصوم فتبين سبب ذلك في الضبط قبل اختيار البدل" ويجب التنبيه إلى أن لنــاظر القضــية القيــام بعمليــة التثمين إذا كان من أهل الخبرة، لأن المثمن نائب عنــه، فهــو الأصــل، ولكن في هذه الأزمنــة الــتي تطــورت فيهــا الأمــور وتعقــدت، وأصبح فيها تقدير العقــارات - كمــا ســيأتي معنــا - من الأمــورــوم مختلفــة، المعقدة التي تحتاج مختصين مؤهلين ملمين بعل

المادة السابقة. 107(.2/ 124مادة ) 108(.2/ 126مادة ) 109(.1/ 126مادة ) 110

 www.alukah.net

29

يصعب على القاضي أن يقوم بهــذه المهمــة، لقصــور اطلاعــهــل ويقــال وبشــكل أظهــر إن ــوم المختلفــة، ب على هــذه العل أعضاء هيئة النظر الموظفين في المحاكم غير مؤهلين للقيام بالتثمين لعدم وجود الخبرة الكافية والداريــة بهــذا الفن، ممــا نتج عنه تعطيل لمصالح المسلمين، وخلل في التثمين وتقدير القيمة الحقيقية للعقار الذي يؤدي إلى تفويت فرصة في بيــعــة العقار بسعر مناسب، أو يمنع تقدم المشترين لارتفاع القيم عن السعر المستحق؛ لذا يوصــى في هــذا الخصــوص بتفعيــلــذي ــارس ال ــص الممتهن المم ــاري المتخص دور المثمن العق تقوم المحكمة بمخاطبته لتقدير قيمة العقار، كما هو الحاصل عند الحاجة لمعرفة الأهلية العقلية لشخص ما فــإن المحكمــةــاء ــرى من الأطب ــف من ت ــص لتكلي ــفى متخص تكتب لمستش المتخصصين للوقوف على حالته، يقينا من المحكمة أن تقدير هذه الحالة يحتاج إلى مختصين، وتقدير العقار من هذا الباب، ولــه من الأهميــة مــا يقــارب أهميــة تقــدير حــالات الأشــخاص

الصحية والعقلية.ثانيا: نصب المثمن في غير التقاضي:

ويقصد به ما يحصــل من الاحتيــاج إلى نصــب مثمن عقــاري في أمــور خــارج مجــال التقاضــي، كــالتثمين لغــرض القســمة بدون قضاء، أو لغرض التمويل، أو لغرض التأمين، وغيرها من الأمــور، ونصــب المثمن في هـذه الحــالات يكـون في المعتــاد

على صور هي:الصورة الأولى:

إذا كــان التثمين لإجــراء عقــد بين أطــراف مختلفين، كعقــدــأمين، القســمة، وعقــد الشــراكة، وعقــد التمويــل، وعقــد التــير ــراء التثمين، غ فيختار أطراف العقد من يرون مناسبته لإج

في تعــيين المثمن في بعض العقــود،111أنه يبرز هنــا الإذعــان ، حيث تتــولى الدولــة112كعقــد نــزع الملكيــة للمصــلحة العامة

، وليس113بنفســـها تثمين العقـــار عن طريـــق لجنـــة حكومية عرف السنهوري عقد الإذعان بأنه: "العقد الذي يكون فيه القبول مجرد 111

.191إذعان لما يمليه الموجب"، الوسيط شرح القانون المدني ص ينظر: نظام نزع الملكية للمصــلحة العامــة الصــادر بالمرســوم الملكي 112

هـــ، يتضمن سبعا وعشرين مادة.1342/ 3/ 11 في 15رقم م/ جاء في المادة السابعة من النظــام: "تؤلــف الجهــة صــاحبة المشــروع 113

لجنة لتقــدير تعــويض العقــارات المقــرر نــزع ملكياتهــا أو المتضــررة من www.alukah.net

30

لمالك العقار رأي في تنصيب المثمنين، بل يصدر قرار الــنزع بالقيمة التي قدرتها اللجنة، وقد كفــل النظــام للمالــك التظلم

ــالم ــوان المظ ــام دي ــار أم ــال114من تثمين العق ــذلك الح ، وكــاريين، حيث يكــون تنصــيب ــأمين العق ــل والت بالنســبة للتموي المثمن من قبل الطرف الأقوى هنا وهو الممــول أو المــؤمن، مما لا يمكن انفكاك التثمين عن محاباة لهم، طلبا لمزيــد من

ــاون ــلة في التثمين،115التع ــى الحاص ــع الفوض ا م ــ ، وخصوص وعدم وجود جهة مختصة تصدر تصاريح مهنية للمثمنين وتتــابع أداءهم، وتحقـــق الحياديـــة في التثمين، بمـــا يحفـــظ حقـــوق

أطراف العقد.الصورة الثانية:

وهي التي يكون فيهــا التثمين لمصــلحة طــرف واحــد، مثــل تثمين العقـــارات لغـــرض الزكـــاة، والتثمين لغـــرض معرفـــةــات العــرض ــة اتجاه ــار، والتثمين لمعرف مناســبة شــراء العقــدة هي والطلب في السوق، ونحوها مما تستقل به إرادة واح

إرادة المستفيد من التثمين، لذا ينصب المثمن الذي يثق به. ثانيــا: اثنــان من أهــل الخــبرة في العقــار ترشــحهم الغرفــة

التجارية الصناعية في المنطقة.ــوا من الســعوديين ذوي ويشترط في أعضاء اللجنة أن يكون

الخبرة، المعروفين بالأمانة".

المشروع على النحو الآتي:أولا: خمسة مندوبين من الجهات الحكومية تسميهم جهاتهم وهم:

- مندوب من الجهة صاحبة المشروع.1- مندوب من وزارة العدل.2- مندوب من وزارة الشؤون البلدية والقروية.3- مندوب من وزارة الداخلية.4- مندوب من وزارة المالية والاقتصاد الوطني.5 جاء في المادة الرابعة والعشرين: "يجوز لأصحاب الشأن التظلم أمــام 114

ديوان المظالم من جميع قرارات اللجــان والأجهــزة الإداريــة الــتي تتخــذوفقا لهذا النظام خلال ستين يوما من تاريخ إبلاغهم بالقرار".

.2011/ 10/ 15صحيفة الحياة السبت 115 www.alukah.net

31

المطلب الثالثالمثمن

يقصــد بــالمثم\ن العقــار الواقــع عليــه عمليــة التثمين، وهــذا شامل كل أنواع العقـار من الأراضـي البيضــاء إلى المنشـآت،

والمزارع، والوحدات السكنية، والشقق، وغيرها. ويمكن الحديث عن مجــالات التثمين من خلال الحــديث عن المحاور التي يكون فيها التثمين، ويمكن ذكرها وليس حصرها

في الآتي:- تقدير الزكاة الواجبة:1

يحتاج للتثمين في تقدير أقيام العقــارات الـتي يــراد زكاتهــا، تقــوم بتقــدير قيمــة116فــالمزكي أو مصــلحة الزكــاة والــدخل

.117العقار الذي حال عليه الحول ثم تقرر الزكاة الواجبة فيه:118- تقدير الضريبة2

في الــدول الــتي تفــرض فيهــا ضــريبة على الــدخول تحتــاج المؤسسات المعنية بالضــرائب إلى تقــدير قيم العقــارات من

أجل تقدير الضريبة اللازمة عليها.- تقدير قيمة تلف العقارات:3

قــد يحصــل تعــد على عقــار مــا؛ ممــا يــوجب تقــدير التلــف ،119الحاصل عليه لإلزام المتعدي بدفع تعويض عن هذا التعدي

من مثل ما يحصل من تعد على عقار بالهدم أو التغيير.- تقدير العيوب في المباني:4

394مصلحة الزكــاة والــدخل: أسســت بمــوجب القــرار الــوزاري رقم 116 م، وتتمثل مهام المصلحة1951/ـ 14/6هـ الموافق 1370/ـ 8/ـ 7وتاريخ

الأساسية في جبايــة زكــاة عــروض التجــارة من رعايــا المملكــة العربيــة(.www.dzit.gov.saالسعودية، ينظر: موقع المصلحة )

63/ـ 6، المجموع 753/ـ 2، الفواكه الدواني 21/ـ 2ينظر: بدائع الصنائع 117.249/ 4المغني

الضــريبة: "مــا تفرضــه الدولــة من المــال على أشــخاص"، معجم لغــة 118.340/ 1الفقهاء

ــدي، ينظــر: 119 ــمان التع ــه - شــروطه لض ــاء - رحمهم الل ــترط الفقه اش التعويض عن الضرر في الفقه الإسلامي للدكتور محمد المدني أبو ساق

.211- 177ص  www.alukah.net

32

ــاني، ــلة في المب ــوب الحاص ــدير العي ــاج للتثمين في تق يحت سواء تلك الحاصلة بسبب عقــود الإنشــاءات، أو الــتي نشــأت

.120بسبب آخر - تقــديم دراســة بجــدوى اقتصــادية لمشــروع اســتثماري5

عقاري: يساعد التثمين العقــاري الراغــبين في شــراء العقــارات فيــردود ــه، والم ــدى عدالت ــراء وم ــب للش ــد الثمن المناس تحدي

المالي من شرائه.- أذونات بيع عقار الوقف والقاصر:6

تنص الأنظمة على أنه لا يجوز بيع عقار الوقف أو القاصر أو ، والــذي يقــرر121الشــراء لهمــا إلا بعــد إذن الحــاكم الشــرعي

مناســبة ذلــك بعــد الاطلاع على تقريــر التثمين للعقــار محــلالتصرف.

- نزع العقار للمصلحة العامة:7اـ إلى نـزع ملكيــة عقـار للاحتيـاج العـام، تضطر الدولة أحيان وتدفع الدولة قيمة هـذا العقــار لملاكــه بمــوجب تثمين للعقــار

.122تجريه لجنة حكومية مختصة:123- القسمة8

ــانت إذا احتيج إلى فرز عقار وقسمته بين الشركاء، سواء ك الشــراكة بســبب الشــراء المشــترك أو الملــك بــالإرث، فإنــه

يحتاج إلى تقدير قيمة العقار لمعرفة نصيب كل شريك.:124- التمويل9

.246ينظر: التقييم والثمين العقاري لعادل عقل ص 120ــام 121 ــة والثلاثين من نظـ ــادة الثانيـ ــة من المـ ــرة الخامسـ ــر: الفقـ ينظـ

المرافعات. ينظر: نظام نزع الملكية للمصــلحة العامــة الصــادر بالمرســوم الملكي 122

هــ، يتضمن سبعا وعشرين مادة.1342/ 3/ 11 في 15رقم م/ /12القسمة في اللغة: تجزئــة الشــيء وفــرزه، ينظــر: لســان العــرب 123

ــاج العــروس 478 ــيز بعض265/ــ 33، ت ، القســمة في الاصــطلاح: "تمي ، ينظر: بدائع الصنائع91/ـ 10الأنسباء من بعض، وإفرازها عنها" المبدع

.429/ 4، أسنى المطالب 247/ 7، منح الجليل 7/17 التمويــل لغــة: مصــدر فعــل مــول، يقــال: تمــول فلان مــالا أي: اتخــذه 124

للقضية، وتقبل الرجــل صــار ذا مــال ومولــه غــيره تمــويلا ينظــر: لســانــرب ــ 11الع ــحاح ص 635/ ــار الص ــه642، مخت ــطلاح عرف ، وفي الاص

الدكتور منذر قحف بأنه: "أن يقدم شخص لأخر ثروة من نقــود أو أشــياء ليتخذ بشأنها قرارات استثمارية"، مفهوم التمويل في الاقتصاد الإسلامي

 www.alukah.net

33

في عمليات التمويــل الـتي تقـوم بهــا البنـوك والمؤسسـات المالية بــل حــتى الأفــراد يحتــاج إلى الثمين العقــاري، لتقــدير

.125قيمة العقار المطلوب تمويله:126- الرهن15

أحيانا ما تتطلب بعض المعاملات بين الأفــراد تقــديم العقــار.127كرهن، فيقدم التثمين تقديرا لقيمة العقار المراد رهنه

- تقدير قيمة الحصة العينية في الشركات:11 يجيز نظام الشركات أن يكون رأس المال المدفوع من أحد

، ويقــوم المثمن بتقــدير128الشركاء في بداية الشــركة عقــاراقيمة هذا العقار ليتم معادلته بأسهم في رأس مال الشركة.

:129- التأمين12ــدم من أهم الخطوات التي تتخذها شركات التأمين عند التق بطلب التأمين على العقار تقدير قيمة العقار بغرض معرفتها؛ا عن العقــار أو بعضــه حتى يمكن حساب المبلغ المقرر عوضــ

عند تعرضه للمخاطر المؤمن عليه ضدها.

.12ص .58ينظر: التمويل العقاري للدكتور هشام القاضي ص 125 الرهن: ما وضع عندك لينوب مناب ما أخذ منك، وأصلي الرهن الشيء 126

/25، وتـاج العـروس 452/ـ 2الثابت الدائم، ينظر: معجم مقاييس اللغة ، واصطلاحا: توثقة دين بعين يمكن أخذه أو بعضه منها أو من ثمنهــا122

ــاع، ــا، كشــاف القن ــاء من غيره ــذر الوف ــ 3إذا تع ــيين321/ ، وينظــر: تب.50/ 5. تحفة المحتاج 166/ 2 الفواكه الدواني، 062/ 6الحقائق

.68ينظر: الرهون العقارية والأزمة المالية للدكتور نصر فريد ص 127 كما في المادة الثالثة من نظام الشركات السعودي ونصــها: "يجــوز أن 128

اــ من النقــود )حصــة نقديــة(، ويجــوز أن تكون حصة الشــريك مبلغــا معين تكون عينــه )حصــة عينيــة("، والنظــام صــدر بمــوجب المرســوم الملكي

هـ. 1385/ 3/ 22 وتاريخ 6الكريم برقم: م/ التأمين لغة: مأخوذ من الأمن والأمان، يقال: أمنه تأمينا "أي: جعله آمنا، 129

ف ]يوســف: \ا على يوســ ــك لا تأمن مــا ل ﴾ومنه قــول إخــوة يوســف ﴿11،] ، القاموس المحيط21/ 13ينظر: لسان العرب

ــاني:1518ص ، واصطلاحا: عقد بين طرفين أحدهما: يسمي المؤمن، والثــا من المؤمن له، يلزم فيه المؤمن بأن يؤدي إلى المؤمن لمصلحته مبلغــوع حــادث أو المال، أو إيرادا مرتبا، أو أي عوض مالي آخر، في حالة وق تحقق خطر مبين في العقد وذلك مقابل قسط أو أي دفعة ماليــة أخــرى يؤديها المؤمن له إلى المؤمن- ينظر: نظام التأمين- مصــطفى الزرقــاء-

.21ص  www.alukah.net

34

- تقـــــدير قيم أصـــــول الأشـــــخاص الطبيعـــــيين أو13:130الاعتباريين

ــة ــول المملوكـ ــدير الأصـ ــاملات إلى تقـ ــاج بعض المعـ تحتـ للأشخاص إما لغرض التصفية أو الانــدماج أو إشــهار الإفلاس،

أو لإعداد التقارير السنوية المالية.:131- اتجاهات العرض والطلب14

ــانوا شــركات أو ــاج المســتثمرون في العقــار- ســواء ك يحتــة العــرض تجارا- إلى معرفة اتجاهات السوق من خلال معرف

والطلب.ــاج ــتي يحت ــالات ال ــالات هي بعض المج ــا ســبق من مج ومــا، فلا يمكن حصــرها في عــدد محــدود، للتثمين العقــاري فيه وبخاصة أن منها ما تتجدد الحاجــة إليــه في الخصــومات لــدى

القضاء، أو في التعاملات المالية بين الناس.

ــة 130 ــتقل عن مجموع ــان المس ــه: "الكي ــاري بأن ــخص الاعتب ــرف الش يع الأشــخاص المكــونين لــه أو عن أولئــك الــذين قــاموا بتخصــيص الأمــوال لوجـــوده، والناشـــئ لتحقيـــق غـــرض معين ومعـــترف لـــه بالشخصـــية القانونيــة"، المــدخل لدراســة العلــوم القانونيــة للــدكتور خالــد الروشــة

.271والدكتور رزق الريس ص يقصد بالعرض: الكمية التي يعرضهـا التجار للبيع في السوق، من سلعة 131

معينة، لفــترة معينــة، ويقصــد بــالطلب: الرغبــة الأكيــدة في الشــراء من المشترين متصلة بقوة شــرائية فعليــة، ينظـر: مبــادئ الاقتصــاد للــدكتور

.129 أو 10إسماعيل محمد هاشم ص  www.alukah.net

35

المطلب الرابعالتثمين

الفرع الأول: طرائق التثمين: التثمين: هو العمليــة الــتي تقــدر بهــا لقيــام العقــارات، وقــد ســبق الحــديث عن تعريفهــا، وهنــا في هــذا المبحث نــبين

طرائقها:طرائق التثمين العقاري:

يتخــذ التثمين العقــاري طرائــق متعــددة، وهي في مجملهــا طرائق وآليات عمــل متصــلة مترابطــة لإخــراج تخمين واقعي

ومقنع للقيمة السوقية للعقار. ويمكن تقسيم هذه الطرائق إلى قسمين بحسب المســتوى

العلمي والحسابي المعتمدة عليه:الطريقة الأولى:

وهي الطريقة التقليدية التي لا تعتمد على أســس علميــة أو حســابية، وإنمــا ترتكــز على مــدى خــبرة وممارســة المثمن، ومعرفته بالأسعار الســائدة للعقــار، وعــادة مــا يكــون المثمن أحد تجار العقار، وعلى الرغم من أنه هذه الطريقة هي أسرع الطرائق وأسهلها في التثمين، غير أنها أقــل الطرائــق جــودة، وأكثرها عرضة للخطأ، لكن نظــرا لمــا أســلفت من ســهولتها، ولأن الخطأ الحاصل في تقدير قيمة العقار فيها ليس بــالكبير ماليــة، فهي أكــثر الطرائــق اســتخداما في محــاكم المملكــة، وبين الناس العاديين في أمــورهم العامــة، غــير أن الشــركات المالية والبنوك لا تعتمــد هــذه الطريقــة في المعــاملات الــتيــتي ــة ال تحتاج إلى تثمين عقار، وإنما تلجأ إلى الطرائق العلمي

سترد في الطريقة الثانية.الطريقة الثانية:

وهي الطريقــة الــتي تعتمــد على الخــبراء الممارســين، إمــا بأشخاصهم أو عن طريــق شــركات التثمين العقــاري، والــذين يقومون بعملية التثمين على أسس علمية ومحاســبية مقــررة

لتثمين العقارات، ويمكن تقسيم هذه الطريقة إلى أنواع.النوع الأول:

الحساب بطريقــة المقارنــة بــالبيوع الســابقة: وتــتركز علىــه، اختيار مجموعة من العقارات المشابهة للعقار المراد تثمين

 www.alukah.net

36

وذلك بعمل جدول يتضمن مواصفات العقار المطلوب تثمينــه والعقارات المقارنة وفــق بنــود مختلفــة، مثــل: تــوقيت الــبيع، الموقع الذي يطل عليه العقار، التصميم والتناسق مع المبانيــرف المجاورة، جودة البناء، عمر العقار، حالة العقار، عدد الغــه ــفة وزن ــل ص ــة الأرض.. إلخ، وأعطى ك ــاحات، قيم والمســار ــارات المشــابهة والعق ــة بين العق ــة، ثم تتم المقارن للأهمي المــراد بيعــه، حــتى الوصــول إلى ثمن العقــار المــراد معرفــة

.132ثمنه، وفق آلية حسابية يدركها المختصونالنوع الثاني:

الحساب بطريقة التكلفة: وتعتمد على حساب قيمــة الأرض ،133مضــافة إليهــا تكلفــة الإنشــاء، ثم حســم قيمــة الإهلاك

وبالتالي يكون الناتج هو قيمة العقار، ولكل واحدة من أركــان.134المعادلة آلية علمية يقدر بها

النوع الثالث: الحساب بالدخل: تعتمــد على عمليــة حســابية بمعرفــة غلــةــة من خلال قســمته العقار السنوية وتحويلها إلى قيمة تقديري على النسبة المتعارف على أن مالــك العقــار يمكنــه اســتعادة

.135المبلغ المدفوع في العقار خلالهاالفرع الثاني: لزوم التثمين:

ــادر من المثمن يقصد بهذه المسألة كون تقرير التثمين الصملزما، بحيث لا يجوز العمل بخلافه:

وقد ســبق أن تــرجح أن وصــفنا عمــل المثمن على أنــه من باب الإخبار وليس من باب الشهادة، وما كان من باب الإخبار فإنه غير ملزم، بل هو للاستئناس، ويكون الرأي الأول والأخير للقاضي عند الخصومات، ولأصحاب الشــأن في غيرهــا، وهــذا ما قرره نظــام المرافعــات حيث نص على أن "رأي الخبــير لا

،136يقيد المحكمة ولكنها تستأنس به"

.297ينظر: التقييم والتثمين العقاري لعادل يحيى عقل ص 132 يقصد بالإهلاك: "ما حدث من نقص في العقار ما بين إنشائه إلى وقت 133

.125التقييم"، التقييم العقاري لحسين جمعة ص .82السابق ص 134 ، التقــييم281ينظر: التقييم والتثمين العقــاري لعــادل يحــيى عقــل ص 135

.154العقاري لحسين جمعة ص .134المادة 136

 www.alukah.net

37

لكن اشترطت اللائحة على القاضي عنــد رد رأي الخبــير أن ، ولعل هذا الاشتراط لإزالــة مــا في137يسبب في الضبط الرد

نفس أطراف القضية حول سبب رد التثمين.ا غــير ملــزم، أما في غير التقاضي فــإن تقريــر المثمن أيضــ ففي الحالات التي يطلب فيها شخص تثمين عقاره لغرض مــا فهو غير ملزم بهذا التثمين، وكذا في التعاقدات فــإن مــا يــرد في تقريــر التثمين غــير ملــزم لطــرفي العقــد، إلا في الصــور التي سبق الإشــارة إليهــا والــتي يتحقــق فيهــا الإذعــان، بحيث يكون نصب المثمن من طرف واحد على وجــه الإذعــان، كمــا هو في الرهن والتمويــل العقــاريين، إذ يلــزم الــراهن وطــالب التمويل ما قرره المثمن المنصوب من الطرف الآخر إذا كان

، وبالنســبة للتثمين عنــد نــزع138يــرغب في اســتمرارية العقد الملكيات للمصلحة العامــة فقــد مضــى أنــه يجــوز الطعن في

تقرير التثمين لدى المحاكم الإدارية.

( ما يلي: "إذا ظهر للقاضي ما134جاء في الفقرة الأولى من المادة ) 137ــه في ــد الحكم وتدوين يقتضي رد رأي الخبير أو بعضه، فعليه التسبيب عن

الضبط والصك". سبقت الإشارة إلى عدم مناسبة ذلك، وأن كون التثمين يتم بطلب من 138

المرتهن والممول فيه تحيز ضد الطرف الثاني، وقد راعى نطام التمويل المصري ذلك فأكد على اشتراط عدم كون المثمن عاملا لــدي الممــول،

ينظر: المادة الرابعة من النظام. www.alukah.net

38

الخاتمةوتتضمن أهم النتائج والتوصيات

النتائج:ظهر للباحث مجموعة من النتائج أهمها:

- التثمين العقاري له أهميــة لكونــه يقــدر لقيــام العقــارات1التي تعد من أكثر الأدوات الاستثمارية فعالية.

- أن تعريــف التثمين العقــاري هــو: عمليــة يقــدر بهــا أهــل2الاختصاص ما يستحقه العقار من مال.

- أن الإنسان مارس التثمين العقاري منذ القــدم، وازدادت3 الحاجة إلى ممارسته وفق أصول علميــة ومهنيــة في الأزمنــةالمتأخرة، خاصة بعد ظهور أنظمة التمويل والرهن العقاريين.

ــاب4 ــار وليس من ب ــاب الإخب ــو من ب - أن عمــل المثمن هــه يفــارق الشــهادة في اختصــاص الشــهادة في الشــهادة؛ لأنــك من ــير ذل ــا في مجلس الحكم، إلى غ ــومات، وكونه الخص

الفروق.ــد،5 ــوغ والرش ــروط: البل ــة ش ــترط للمثمن ثلاث ــه يش - أن

الخبرة، انتفاء التهمة.- أنه لا يشترط للمثمن العدد، ولا الإسلام، ولا العدالة.6 - أن بعض الدول تشترط ممارســة التثمين الحصــول على7

رخصة، وهذا غير موجود في المملكة. - أن المثمن ضامن للخطأ في التثمين، إن كان متعمــدا أو8

ـاـ فــإن ــا حكومي مخطئا ويضــمن في مالــه، إلا إن كــان موظفالدولة تضمن عنه في حال الخطأ فقط.

ــه الاتفــاق بين9 - أن أجــرة المثمن تكــون بمــا يحصــل عليأطراف العقد، فإن حصل نزاع فالمرد القضاء.

ــرى10 ــي، وأخ ــون من القاض ــارة يك ــب المثمن ت - أن نص بطلب من أطراف النزاع، وفي غير النزاعات يكــون بالاتفــاق

بين الأطراف.ــاة،11 ــدار الزك ــدير مق ــة، كتق ا مختلف ــ - أن للتثمين أغراض

وقيم المتلفات العقارية، والقسمة، والتمويل وغيرها.

 www.alukah.net

39

ــة12 ــاب بطريقـ ــة هي: الحسـ ــرق التثمين العلميـ - أن طـــالبيوع الســابقة، والحســاب بالتكلفــة، والحســاب ــة ب المقارن

بالدخل.ــالبي13 ــ ــي، ولا لط ــ ــا للقاض ــ - أن رأي المثمن ليس ملزم

التثمين.التوصيات:

يوصي الباحث بهذا الصدد بعدد من التوصيات هي: - إسناد مهمة تصدير تصاريح المثمنين العقاريين إلى جهــة1

حكومية، تتولى تقنين المهنة، وترتيب قيد المثمنين.ــاري على المختصــين، من2 - حصــر ممارســة التثمين العق

خلال الجهة المختصــة الــتي تتــولى رصــد أر تصــاريح التثمين،ومراقبة أعمالهم.

ــاء3 ــة وإعط ــاكم العام ــبراء في المح ــم الخ ــوير قس - تطموظفيه دورات متخصصة في التثمين العقاري.

- افتتاح أقسام متخصصة في مرحلــة الــدبلوم في كليــات4التقنية، تتولى تخريج مثمنين تلقوا تأهيلا مناسبا.

- تكــثيف اللقــاءات العلميــة والنــدوات والــورش لمناقشــة5 موضـــوع التثمين العقـــاري ســـواء من الناحيـــة الشـــرعية أو

العلمية المهنية. وفي الختـــام أســـأل اللـــه لي وللقـــارئ الكـــريم التوفيـــق والسداد، وصلى الله وسلم على سيدنا محمــد، وآلــه وصــحبه

وسلم.

 www.alukah.net