AGADIE -2015CRISTIANE CARVALHO VARGAS

CRISTIANE REGINA BIRK

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Art. 1.334 – (...)

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

• Verificar se houve registro da escritura de compra e venda ou apenas o registro da promessa de compra e venda ou cessão de direitos;

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO REGISTRAL. PRELIMINAR REJEITADA. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. ART. 1.336, § 1º, CC. MULTA MORATÓRIA DE 2%. DÍVIDA POSTERIOR A 11/01/2003. SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. Segundo entendimento doutrinário e jurisprudencial as obrigações decorrentes do condomínio são obrigações de pagar derivadas da propriedade. São as chamadas obrigações propter rem que vinculam a dívida à coisa, acompanhando-a em suas mutações subjetivas. Em princípio é o proprietário, aquele cujo nome figura o registro imobiliário, o responsável pelos débitos condominiais (legitimidade ex legis). O condômino inadimplente deve suportar correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% ao mês (ressalvada hipótese de previsão de percentual inferior), contados desde o vencimento de cada quota condominial. Inteligência do § 3º do art. 12 da Lei n.º 4.591/64 e do art. 397, do Código Civil. As novas regras trazidas pelo Código Civil, por serem de ordem pública, limitativas da autonomia privada, devem ser obedecidas em todas as relações jurídicas posteriores à sua vigência. Incidência do disposto no § 1º do art. 1336 do Código Civil. Multa moratória de 2% para as parcelas vencidas após a entrada em vigor do novo Código Civil. APELO DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70062286463, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em 11/12/2014)

Se proprietário casado incluir cônjuge ou ressalvado o regime de bens cuidar apenas a intimação na fase executiva;APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DE QUEM CONSTA NO REGISTRO DE IMÓVEL COMO PROPRIETÁRIO DO BEM. Sendo de natureza propter rem a obrigação condominial, aquele que constar como titular da propriedade no registro do imóvel gerador do débito condominial é parte legítima para responder à ação de cobrança. No caso, a autora noticiou divórcio que, no entanto, não consta averbado no registro do imóvel. Nem sequer foi demonstrado nos autos que no referido divórcio, a propriedade foi destinada exclusivamente a seu ex-marido. Ademais, esse fato alegado pela autora, não seria oponível em relação ao Condomínio, terceiro de boa-fé, ante a falta de averbação do divórcio no registro do imóvel. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70048861157, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 29/08/2013)

0001075-66.2013.8.26.0116   Apelação / Despesas Condominiais     Inteiro Teor    Dados sem formataçãoRelator(a): Antonio RigolinComarca: Campos do JordãoÓrgão julgador: 31ª Câmara de Direito PrivadoData do julgamento: 18/11/2014Data de registro: 19/11/2014Ementa: DESPESAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. POSSIBILIDADE DE INCIDIR SOBRE A TOTALIDADE DA UNIDADE CONDOMINIAL, AINDA QUE A CO-PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL, CÔNJUGE DO EXECUTADO, NÃO TENHA SIDO PARTE NO PROCESSO. RECURSO IMPROVIDO. Tratando-se de obrigação "propter rem", torna-se perfeitamente possível a incidência sobre a totalidade do bem, ainda que a ação tenha sido proposta apenas em relação a um dos co-proprietários, pois todos são obrigados pela totalidade da dívida, que é indivisível.

 

Em caso de direito real de uso, habitação ou usufruto, divergência entre LMCMV e jurisprudência:Lei 11977/2009:Art. 72.  Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.

Apelação. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de procedência. Insurgência dos corréus. Voto de Relatoria que reconhece, de ofício, a ilegitimidade passiva dos usufrutuários. Parcial divergência. Solidariedade passiva entre o usufrutuário e o nu-proprietário na cobrança das despesas condominiais cobradas nesta ação. (Sentença mantida. Recurso desprovido. Processo 0226453-59.2011.8.26.0100. Julgador Morais Pucci. Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado. 09/02/2015 TJSP)

Embargos de Declaração Acórdão que, por maioria, negou provimento à apelação interposta pelos réus, ora embargantes, contra a r. sentença que os condenou, solidariamente, no pagamento das despesas condominiais vencidas quando da propositura desta ação e no curso da demanda, atualizadas monetariamente acrescidas de encargos moratórios. Alegações de inépcia da inicial, incidência dos juros moratórios sobre os valores das cotas condominiais apenas a partir da citação, e excessividade dos honorários advocatícios afastadas pelo v. acórdão embargado. Omissão do v. acórdão embargado apenas em relação à alegação de que a corré proprietária do imóvel seria responsável apenas pelas despesas condominiais extraordinárias e os corréus usufrutuários pelas despesas ordinárias. As despesas ordinárias de conservação da coisa incumbem ao usufrutuário e as extraordinárias ao proprietário (arts. 1.403, I e 1404, do CC). Usufrutuário e proprietário do imóvel que respondem, porém, solidariamente, perante o condomínio pelas despesas condominiais ordinárias e extraordinárias (art. 1334, I e § 2°, do CC), assegurado o direito de regresso entre os titulares de direitos reais em relação aos valores pagos em benefício um do outro. Embargos declaratórios parcialmente acolhidos, sem efeito modificativo do julgado.  Processo 0226453-59.2011.8.26.0100. São Paulo. Órgão julgador: 35ª Câmara de Direito Privado 23/03/2015

APELAÇÕES CÍVEIS. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS E VINCENDAS. RESPONSABILIDADE DOS NU-PROPRIETÁRIOS, HAJA VISTA O CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. INCIDÊNCIA DE MULTA CONVENCIONAL DE 20% ATÉ A ENTRADA EM VIGOR DO CÓDIGO CIVIL ATUAL, E DE 2% PARA AS PARCELAS VENCIDAS POSTERIORMENTE. JUROS MORATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA. MORA EX RE. INCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA. APELO DO AUTOR PROVIDO. RECURSOS DOS RÉUS DESPROVIDOS. (Apelação Cível Nº 70035512219, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 22/03/2012)

• Havendo divergência entre o cadastro do condomínio e o registro na matrícula da unidade, podemos estar diante da venda por instrumento particular sem publicidade registral ou condominial:

- com contrato por instrumento particular apresentado ao condomínio é do promitente comprador a responsabilidade com intimação do titular de domínio pela regra do art. 72 da LMCMV

1011769-27.2013.8.26.0068   Apelação / Despesas Condominiais     Inteiro Teor    Dados sem formataçãoRelator(a): Paulo AyrosaComarca: BarueriÓrgão julgador: 31ª Câmara de Direito PrivadoData do julgamento: 10/03/2015Data de registro: 11/03/2015Ementa: DESPESAS CONDOMINIAIS COBRANÇA COMPROMISSÁRIO COMPRADOR POSSE DA UNIDADE CONDOMINIAL CIÊNCIA INEQUÍVOCA POR PARTE DOCONDOMÍNIO ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA RECONHECIDA PROCEDÊNCIA RECURSO PROVIDO. Tendo o condomínio autor ciência do contrato de compromisso de venda e compra firmado entre a proprietária e o compromissário-comprador e estando este na posse direta do imóvel, mesmo que não registrado, é de se reconhecer a legitimidade apenas do possuidor para figurar no pólo passivo da ação de cobrança por encargos condominiais inadimplidos e não daquelas em cujos nomes estejam registrado o imóvel, vez que se trata de obrigação "propter rem”.

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. IMÓVEL ALIENADO POR INTERMÉDIO DE CONTRATO DE GAVETA, NÃO REGISTRADO NO ÁLBUM IMOBILIÁRIO. DÉBITO RELATIVO À PERÍODO POSTERIOR À ALIENAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ALIENANTE. Aquele que aliena imóvel, por intermédio de Contrato de Compra e Venda, é parte passiva ilegítima para responder ação de cobrança por despesas relativas a período posterior à alienação, ainda que não registrado no Álbum Imobiliário. Medida que visa afastar a imposição de obrigação a quem não tem o dever de suportá-la, bem como evitar o locupletamento daquele que, efetivamente, usufruiu da unidade condominial. Hipótese, ademais, em que a compra e venda ocorreu muito antes do vencimento das cotas condominiais exigidas. Ilegitimidade passiva da alienante reconhecida. Processo extinto sem resolução de mérito em relação a esta. Art. 267, VI, do CPC. DERAM PROVIMENTO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70058476839, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 20/03/2014)

APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. PREFACIAL DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECONHECIDA. Uma vez ciente o condomínio autor, que o imóvel que deu origem ao débito não se encontra mais em poder da ré, mas em mãos de terceiro, apesar de contar no álbum imobilia´rio em nome da demandada, não tem a requerida legitimidade para figurar no pólo passivo da cobrança. SUCUMBÊNCIA. Decretada a extinção do processo, por força da ilegitimidade passiva, do autor as custas e honorários. Sucumbência que era mesmo de rigor. RECURSO ADESIVO. Ré que adesivamente recorre da condenação que lhe foi imposta - sucumbência - em decorrência da extinção da denunciação. Adesivo do art. 500 do CPC que não tem aplicação ao caso vertente. Lide incidental, onde litigam denunciante e denunciado, sem recurso de apelação, não pode haver formulação de recurso adesivo. Requerida que deveria ter manejado o recurso da apelação, e não valer-se do adesivo. Recurso que não merece conhecimento. Sentença que se confirma. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR E NÃO CONHECERAM DO ADESIVO MANEJADO PELA RÉ. UNANIME. (Apelação Cível Nº 70062414347, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 19/03/2015)

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RISCO DOS EFEITOS DA PENHORA

1) APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EMBARGOS DE TERCEIROS EM AÇÃO DE EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA. DESCONSTITUIÇÃO. Demonstrado nos autos que a parte embargante/apelada, ainda que não procedido com o registro do bem, é legítima possuidora do imóvel em questão desde antes da data da propositura da presente ação executiva, impositiva a desconstituição da constrição sobre o bem imóvel, diante da falta da sua intimação quanto aos atos executórios. Aplicação do art. 1.046 do CPC. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70051885440, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em 31/01/2013)

2) APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL PARA PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. APELO PROVIDO. Considerando que as despesas condominiais têm natureza propter rem, possível a penhora do imóvel que deu origem ao débito, independentemente de a ocupante do imóvel, outorgada cessionária, ter integrado polo passivo da ação de cobrança, a qual foi movida de forma exclusiva contra o cedente movida de forma exclusiva contra o cedente proprietário registralproprietário registral. DERAM PROVIMENTO AO APELO E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO. (Apelação Cível Nº 70060684990, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 16/10/2014)

• Processar de forma SOLIDÁRIA titular de Processar de forma SOLIDÁRIA titular de

domínio e possuidor/promitente compradordomínio e possuidor/promitente comprador

1) APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO EM RAZÃO DO RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS. REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. OBRIGAÇAO PROPTER REM. SOLIDARIEDADE PASSIVA ENTRE OS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS E O PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES DESTA CORTE. Tratando-se de obrigação propter rem, há solidariedade passiva em relação às despesas do condomínio entre os proprietários registrais e todos aqueles que têm vínculo jurídico com a coisa, podendo, o Condomínio, optar de quem cobrar a totalidade dos valores inadimplidos. APELAÇÃO PROVIDA, SENTENÇA DESCONSTITUÍDA, POR MAIORIA. (Apelação Cível Nº 70059159384, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em 18/09/2014)

2) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DIRIGIDA AO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. DENUNCIAÇÃO DA LIDE AOS TERCEIROS ADQUIRENTES. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Consoante a jurisprudência pacífica da Câmara e do Superior Tribunal de Justiça, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta contra o proprietário, segundo o Registro de Imóveis, ou contra o possuidor do imóvel, porque prepondera o interesse da coletividade. O condomínio, na preservação dos interesses coletivos e justamente para evitar a discussão quanto à legitimidade da parte, pode ajuizar a ação contra um ou outro ou contra ambos. (Apelação Cível Nº 70059601864, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 28/05/2014)

Processar de forma SOLIDÁRIA titular de Processar de forma SOLIDÁRIA titular de domínio e possuidor/promitente compradordomínio e possuidor/promitente comprador

RISCO DE ILEGITIMIDADE DO TITULAR DE DOMÍNIO

1. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. QUOTA CONDOMINIAL EDILÍCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DÍVIDA. ALIENAÇÃO DA UNIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. A dívida de quotas em condomínio edilício é propter rem e legitima à ação de cobrança o proprietário registral. No entanto, alienado o bem responde o adquirente inclusive por dívidas pretéritas, mesmo sem título registrado se ciente o condomínio. - Circunstância dos autos em que a parte ré cedeu seus direitos a WKO Empreendimentos e Participações S/A com anuência dos proprietários registrais e o Condomínio emitiu boletos de cobrança em nome da cessionária. RECURSO PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70061662789, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 19/03/2015

2)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. IMÓVEL ALIENADO POR INTERMÉDIO DE CONTRATO DE GAVETA, NÃO REGISTRADO NO ÁLBUM IMOBILIÁRIO. DÉBITO RELATIVO À PERÍODO POSTERIOR À ALIENAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ALIENANTE. Aquele que aliena imóvel, por intermédio de Contrato de Compra e Venda, é parte passiva ilegítima para responder ação de cobrança por despesas relativas a período posterior à alienação, ainda que não registrado no Álbum Imobiliário. Medida que visa afastar a imposição de obrigação a quem não tem o dever de suportá-la, bem como evitar o locupletamento daquele que, efetivamente, usufruiu da unidade condominial. Hipótese, ademais, em que a compra e venda ocorreu muito antes do vencimento das cotas condominiais exigidas. Ilegitimidade passiva da alienante reconhecida. Processo extinto sem resolução de mérito em relação a esta. Art. 267, VI, do CPC. DERAM PROVIMENTO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70058476839, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 20/03/2014)

• Processar de forma SOLIDÁRIA titular de domínio e Processar de forma SOLIDÁRIA titular de domínio e possuidor/promitente compradorpossuidor/promitente comprador

RISCO DE ILEGITIMIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR/ POSSUIDOR/ BOLETO

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. CHAMAMENTO AO PROCESSO. LEGITIMIDADE PASSIVA. CHAMAMENTO AO PROCESSO. Em se tratando de cobrança de cotas condominais em atraso, não tem incidência o art. 77, III, do CPC. Inexistência de solidariedade entre o proprietário registral e possível adquirente do imóvel. LEGITIMIDADE PASSIVA. Quem figura no álbum imobiliário como dono é quem merece ser acionado ao pagamento os encargos condominais em atraso, e não possível adquirente da unidade habitacional, ainda mais quando desconhecida a negociaçção pelo condomínio requerente. Sentença confirmada. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNANIME. (Apelação Cível Nº 70061300216, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 30/10/2014)

• PROCESSAR APENAS PROMITENTE COMPRADOR PROCESSAR APENAS PROMITENTE COMPRADOR /POSSUIDOR /BOLETO/POSSUIDOR /BOLETO

RISCO DE QUEBRA DA CONTINUIDADE REGISTRAL /FOLIO REAL

Despesas condominiais - Cumprimento de sentença - Penhora de imóvel - Inadmissibilidade - Possibilidade apenas da penhora dos direitos da compromissária compradora da unidade condominial, passíveis de alienação, já que o proprietário não foi apontado como devedor no título executivo judicial - Agravo não provido ( TJSP 2016696-58.2015.8.26.0000  - Agravo de Instrumento , Relator(a): Silvia Rocha, Órgão julgador: 29ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 04/03/2015)

RS – Consolidação Normativa Notarial e Registral da CGJ

Art. 399 – Se o imóvel objeto da penhora, arresto e seqüestro não estiver em nome do executado, devolver-se-á a ordem judicial ou certidão com a informação e aguardar-se-ão as prescrições judiciais. • Provimento nº 01/98-CGJ, art. 362.

COM PROMESSA DE COMPRA E VENDA REGISTRADA APLICAÇÃO DO ART. 72 Lei 11977/2009

COM PROMESSA DE COMPRA E VENDA REGISTRADA E NÃO ENTREGA DE CHAVES/POSSE

1) DESPESAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. Em se tratando de imóvel novo, é a incorporadora responsável pelo pagamento das despesas condominiais até a efetiva entrega das chaves para o adquirente. Sentença mantida. Recurso desprovido( TJSP - 0000320-59.2012.8.26.0348 – Apelação, Relator(a): Felipe Ferreira, Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 15/12/2014)

2) Despesas condominiais. Cobrança. Apelo dos requeridos. Responsabilidade pelos débitos condominiais antes da entrega das chaves do imóvel é de responsabilidade da construtora, então proprietária (obrigação propter rem) da unidade (203). Ilegitimidade passiva da ré reconhecida. Intelecção do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal. Nega-se provimento ao recurso do Condomínio acionante. (TJSP -0030369-84.2012.8.26.0477   Apelação , Relator(a): Campos Petroni , Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 03/03/2015)

RECURSO INOMINADO. TEMPESTIVO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EM DATA ANTERIOR À CONSTANTE DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA DAS COTAS. AUSENTE COMPROVAÇÃO DA VENDA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DUAS PRIMEIRAS RÉS. PROPRIETÁRIA E INCORPORADORA DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. UNÂNIME. (Recurso Cível Nº 71005321773, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Pedro Luiz Pozza, Julgado em 24/02/2015)

• SEM CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE ART. 72 DA LEI 11977/2009

• COM CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE

CONDOMÍNIO X

AGENTE FINANCEIRO

1) APELAÇÃO CIVEL. CONDOMINIO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. Sendo o banco apelante o proprietário do imóvel gerador do débito condominial ora em cobrança, ele se afigura legítimo para responder ao pleito inicial, haja vista estarmos diante de obrigação propter rem. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Alegada a existência de débito relativo à cotas condominiais e não havendo prova nos autos do seu pagamento, mister a confirmação da sentença de procedência da ação decobrança, proposta pelo condomínio apelado. PRELIMINAR REJEITADA. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70051169076, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Elaine Maria Canto da Fonseca, Julgado em 28/08/2014)

2) DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA Alienação fiduciária. Credor fiduciário e devedores fiduciantes.Legitimidade passiva "ad causam". Reconhecimento. Tendo a unidade condominial em débito sido constituída em propriedade fiduciária, transferindo-se ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel em garantia do financiamento por ele concedido, pelos encargos condominiais e perante o Condomíniorespondem credor fiduciário e devedores fiduciantes, de forma solidária Inaplicabilidade do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97, cuja disposição se destina a regular as relações entre fiduciante e fiduciário Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO ( TJSP - 0008612-64.2013.8.26.0003   Apelação , Relator(a): Alfredo Attié, Órgão julgador: 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data do julgamento: 27/02/2015)

FALECIMENTO DO CONDÔMINO:

- CERTIDÃO DE ÓBITO- SITUAÇÃO DOS HERDEIROS [menores, incapazes, falecidos ou inexistentes]-ABERTURA DE INVENTÁRIO

• COM INVETÁRIO DEMANDA O ESPÓLIO REPRESENTADO PELO INVENTARIANTE COMPROMISSADO E PEDE PARA NOTICIAR O DÉBITO NO INVENTÁRIO

• SEM INVENTÁRIO DEMANDA A SUCESSÃO REPRESENTADA POR TODOS OS HERDEIROS OBSERVANDO A SITUAÇÃO PARTICULAR DE CADA UM [MENORES, INCAPAZES, FALECIDOS OU INEXISTENTES]

1. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. COTAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. SUCESSÃO ABERTA. ABERTURA DE INVENTÁRIO. QUOTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. CITAÇÃO POR EDITAL. O condomínio edilício não está obrigado a abrir inventário do proprietário registral para cobrar quotas condominiais. A obrigação não é pessoal, mas propter rem. - O espólio espólio é pessoa jurídica sui generis que tem capacidade para estar em juízo representada por seu representada por seu inventarianteinventariante, ativa ou passivamente. No entanto, é indispensável ciência da ação aos sucessores ciência da ação aos sucessores quando o inventariante é dativo ou havendo bens o inventário inventário não foi abertonão foi aberto, mormente quando se trata de cobrança de cotas condominiais à qual os herdeiros do proprietário registral têm interesse próprio em lide. - O art. 232 do CPC autoriza a citação por edital quando na inicial o autor declara que desconhece o endereço do réu. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70058068818, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 09/01/2014)

2) AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação monitória. Decisão que deu por citados todos os herdeiros e sucessores de réu falecido na pessoa da viúva. Pretensão de reforma. ADMISSIBILIDADE: Ocorrendo a morte de litigante ainda não citado, deve o polo passivo ser regularizado para constar o Espólio ou todos os herdeiros do falecido, esta última providência em caso de inexistência de inventário. Necessidade de juntada aos autos da certidão de óbito do de cujus. Recurso provido. RECURSO PROVIDO COM OBSERVAÇÃO ( TJSP - 2227455-34.2014.8.26.0000   Agravo de Instrumento , Relator(a): Israel Góes dos Anjos, Órgão julgador: 37ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 10/03/2015)

APLICAR A REGRA DO ART. 1345:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

AGRAVO. EXECUÇÃO. COBRANCA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. OBRIGACAO PROPTER REM. EMGEA.LEGITIMIDADE PASSIVA. ACAO DE COBRANÇA.O arrematante de imóvel em condomínio é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação.O STJ tem posicionamento majoritário, seguido por esta Corte, no sentido de que as taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem, inclusive quanto às cotas vencidas de períodos anteriores à transferência do domínio a este. A EMGEA tem legitimidade para figurar no pólo passivo da demanda, com fundamento nos artigos 586, III e 42, § 3º do Código de Processo Civil em face do caráter propter rem da dívida, o que assenta a responsabilidade da atual proprietária pelo pagamento das taxas de condomínio em atraso. Agravo provido para manter a EMGEA no polo passivo da demanda. (TRF4ª - Agravo de Instrumento P. 5018805-73.2014.404.0000. D. 11/12/2014 . Quarta Turma )

 

Na arrematação priorizar o acompanhamento e o cumprimento da regra do art. 686, V do CPC:

Art. 686.  (...) o edital de hasta pública, que conterá:

V - menção da existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens a serem arrematados

1) Ação de cobrança. Débito condominial. Fase de cumprimento de sentença. O arrematante responde pelas despesas condominiais anteriores à arrematação, pois são obrigação de natureza propter rem. Além disso, constou do edital, expressamente, a sua responsabilidade por eventuais débitos incidentes sobre o imóvel, com exceção dos decorrentes de origem fiscal ou tributária. Considerando que as despesas condominiais constituem obrigações em prestações periódicas, devem integrar a condenação todas as parcelas que se vencerem até a data do efetivo pagamento. Exegese do art. 290 do Código de Processo Civil, consentânea com a atual visão instrumentalista do processo, a qual busca a efetividade da prestação jurisdicional e a economia processual. Recurso improvido ( tjsp 2188004-02.2014.8.26.0000   Agravo de Instrumento, Relator(a): Gomes Varjão, Data do julgamento: 09/02/2015)

2) EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA ARREMATAÇÃO DO BEM PELO AGRAVANTE DÉBITOS DE IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS - No caso em tela, se não constou no edital da hasta pública ressalva ou informação acerca de débitos fiscais nem de débitos condominiais referentes ao imóvel anteriores à arrematação, o terceiro arrematante não pode ser responsabilizado por tais dívidas Princípio da segurança jurídica que deve ser preservado Art.686, V, CPC - Precedentes do Superior Tribunal de Justiça - Art. 130, Código Tributário Nacional - RECURSO PROVIDO. ( TJSP - 2153857-47.2014.8.26.0000   Agravo de Instrumento, Relator(a): Sérgio Shimura, Órgão julgador: 23ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 28/01/2015)