ADMINISTRACION DE CONSORCIOS

CONSORCIO

Está conformado por todos los propietarios de Unidades exclusivas de un edificio o inmueble indiviso que está sujeto al régimen de propiedad horizontal.

La Propiedad Horizontal, es un derecho real creado y regulado por la Ley 13.512.

El consorcio de propietarios tiene personería jurídica por lo cual es un sujeto del derecho.

HISTORIA Y EVOLUCION

La ley 13.512 sancionada en 1948 otorgo régimen jurídico a un derecho real, ya que las pocas normas que se utilizaban del Código Civil para la innovadora forma de construcción y vivienda eran de la analogía de las normas de Condominio y Dominio.

La ley permitió das status jurídico diferente a esta forma de organización inmobiliaria, que hoy estamos próximos a vivenciar un nuevo cambio legislativo con el Nuevo Código Civil que entrara en vigencia a partir del 1° de Agosto de 2015.

Esta normativa cambiara la técnica legislativa que mejorara, ampliara y explicara todos los aspectos del derecho real a partir del art. 2037 del NCCC.

PREHORIZONTALIDAD

La pre horizontalidad es el paso anterior a la constitución del Consorcio y del trámite previo a adjudicar el dominio de las Unidades.

El Nuevo Código Civil exige para las construcciones que se someterán a la propiedad horizontal, la contratación de un seguro de caución o de pre-horizontalidad.

PARTES COMUNES Y PARTES PROVADAS – PROPIEDAD HORIZONTAL

La ley y el nuevo Código Civil y Comercial se encargan de limitar y detallar cuales son las partes comunes y privadas que de la evolución se ha podido ampliar la enumeración de partes comunes. Ambas no difieren del concepto y funcionalidad.

PARTES PRIVADAS: cada departamento de un inmueble, identificado e inscripto como Unidad Funcional. También puede ser de dominio exclusivo (privado) las cocheras o bauleras según se identifiquen en el Reglamento.

PARTES COMUNES: (impuestas por ley o por los consorcistas) pasillo, puerta de entrada, muros medianeros, ascensores, pilares, portería.

PARTES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: (depende de disposiciones particulares del edificio) Espacio guarda choche, terraza, jardín, patio, balcón, etc.

ELEMENTOS ESCENCIALES DE UN CONSORCIOReglamento de copropiedad y Administración

Es obligatorio según se establece en la ley 13.512. Es un cuerpo normativo que regula las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido a la Propiedad Horizontal.

El Reglamento puede regular las relaciones de los copropietarios del consorcio, así contradecir las normas de rango superior. (El Reglamento es la LEY del consorcio).Administración y dirección del consorcio – Órganos

El régimen de propiedad horizontal tiene autoridades a fin del cumplimiento de la ley. Las decisiones y directivas serán formalizadas en la ASAMBLEA DE CONSORCIOS.

La ejecución de estas medidas será a través de la figura del Contrato de Mandato, o sea, en la persona del Administrador.

COUNTRIES Y BARRIOS PRIVADOSLa complejidad y distintos tipos de urbanización han dado lugar a complejos de propiedad

horizontal que en lugar de asentarse sobre uno o dos terrenos, se asientan sobre un perímetro delimitado, aprobado catastralmente que contiene a muchos o distintos lotes; o sea, en vez de ser unidades Funcionales, son complejos con múltiples lotes y en cada uno de ellos una Unidad Funcional.

Generalmente encontramos este tipo de consorcios fuera de las ciudades, en lugares donde cuentan con grandes extensiones sin edificar, que se urbanizan, organizan y constituyen como complejo de viviendas.

Es una urbanización privada residencial de extensión limitada, regida por un plan de ordenamiento territorial con inmuebles o Unidades Funcionales o parcelas privativas y comunes, destinadas a la vivienda y a la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales.

En cada jurisdicción que se ubique el código urbanístico y de planeamiento y uso del suelo regirá las normas a las cuales debe sujetarse la aprobación, viabilidad, construcción y características. Ejemplo, el Decreto 27/98 para Barrios Privados en la Prov. De Buenos Aires; y el Decreto 947/04 para los Clubes de Campo en la misma provincia.Diferencia entre Club Privado y Barrio Cerrado

CLUB PRIVADO BARRIO CERRADO Rige Ley 13.512 Los moradores se denominan

“copropietarios” Conjunto urbanístico que se da en

zonas urbanas Reglamento de copropiedad y

administración

Rige Ley 13512 o Ley 19550 (Sociedades)

Los moradores se denominan “copropietarios o socios”

Conjunto urbanístico que se da en zonas rurales

Estatuto societario y acta constitutiva

Es de fundamental importancia conocer la realidad jurídica para saber qué y cómo administrar el complejo de viviendas.

El Nuevo Código Civil y Comercial incluye a estos complejos urbanísticos, continuando con la facilidad de su regulación jurídica por parte de la Administración Local, pero los incluye al régimen de Propiedad Horizontal.

REGLAMENTO DE COPROPIEDADLa constitución del consorcio depende de la debida inscripción de dicho instrumento

(Reglamento) en el Registro de la Propiedad de Inmueble correspondiente a la jurisdicción.La ley 13512 establece en su art. 9° el carácter obligatorio para la existencia del Consorcio,;

por lo cual “no hay consorcio sin reglamento” , que previo a su inscripción no tiene fuerza jurídica ni entidad para subsistir.

La ley establece en el art. 9° la obligatoriedad de los siguientes puntos: Designación de un administrador, sus facultades y deberes. Las formas de remoción del administrador y las bases para fijar su remuneración. La proporción en que contribuirán los copropietarios en los gastos y expensas comunes. El modo de convocar a reunión de copropietarios –asambleas-. Procedimiento para modificar el reglamento.

MODIFICACION – REGLAMENTO COPROPIEDADEl Reglamento de Copropiedad es un instrumento público que debe ser inscripto en el

Registro de la Propiedad de Inmueble, pero para su modificación deberá constar con los siguientes pasos:

1) Asamblea de consorcistas, denominada Asamblea Extraordinaria que deberá cumplir con los requisitos de: - Convocatoria- Quorum- Autoridades- Votación- Mayorías especiales

2) Votación: la ley establece que el reglamento solo se podrá modificar con el 2/3 del consorcio.

3) Acta: se labrara un acta que luego debe ser protocolizada por Escribano Publico para dar validez como instrumento público, debiendo ser luego inscripto en el Registro de la Propiedad de Inmueble; sin esta última la reforma carece de validez.

REGLAMENTO INTERNO DEL EDIFICIOEste Reglamento es de carácter privado y generalmente no se le da mucha importancia, sin

embargo del uso diario y cuestiones domésticas se hace recomendable su dictado para evitar “malos entendidos” entre los copropietarios.

Se puede asimilar a las “normas de convivencia doméstica” dentro de un consorcio y sus normas pueden ser dictadas no en un único momento, pero si es el caso será necesario transcribir y difundir entre los copropietarios en un solo cuerpo normativo.

Tiene efecto vinculante como el Reglamento de Copropiedad y Administración, por lo cual es “LEY” dentro del consorcio y genera la obligación de respetarlo por todos los que habitan el consorcio.

Para dictarlo no se requieren formalidades, solo estar aprobado por la Asamblea, pudiendo ser dictado con el Reglamento de Copropiedad o en una forma posterior.

Las cláusulas del Reglamento Interno pueden modificarse tan solo con una Asamblea de copropietarios y tiene plena vigencia desde la misma fecha de aprobación.

ADMINISTRADORLa exigencia del Administrador en los consorcios es de carácter obligatorio y es establecido

por el art. 9° de la Ley 13512.El Administrado es un mandatario legal de los copropietarios y su función es ejecutar las

disposiciones y reglamentarios que se adopten por medio de la Asamblea de consorcistas.Este Administrador representa al consorcio y ejecuta en su nombre y por su cuenta todos los

actos que se formulen por la ley, reglamento o asamblea.El administrador se maneja bajo las reglas del contrato civil de MANDATO, quedando vinculado al consorcio desde su designación bajo la relación contractual que rige el Código Civil, las normas contenidas en el Reglamento de Copropiedad y demás decisiones y órdenes de la Asamblea por medio del acta de reunión respectiva.

Los administradores pueden ser personas físicas o jurídicas del derecho privado.El nuevo Código Civil y Comercial expresa estas mismas especificaciones conceptuales en su art. Del 2065 a 2067.

Facultades y obligaciones del AdministradorFunciones:

Administrar: conservar, mantener y mejorar el funcionamiento del edificio y sus servicios Personal}. Designar al personal de servicio y removerlo en sus funciones. Seguros: la contratación de un seguro de incendios y civil para cubrir gastos mayores Recaudación y empleo de fondos económicos para los gastos del consorcio. Rendición de cuentas, en forma documentada y periódica acerca de su gestión

administrativa. Debe efectuar la información debida de ingresos y egresos Convocar a Asambleas (ordinarias y extraordinarias) Rubricar, llevar y custodiar los libros del consorcio. Elevar a escritura pública las actas en las que conste modificaciones del Reglamento de

Copropiedad e inscribirlas en el Registro de la Propiedad de Inmueble. Expedir certificaciones por deudas de expensas comunes, tanto en el momento de compra-

venta, como para iniciar juicios de ejecución por deuda de expensas. Comunicar a consorcistas ausentes por medio de nota las decisiones tomadas en la

Asamblea que se celebre.

Llevar un registro con los domicilios de los consorcistas que no habiten en el edificio. Velar por el cumplimiento de las normas vigentes y referentes a la Propiedad Horizontal. Formular denuncias por violación a las prohibiciones previstas en la Ley 13.512 en su art. 6°

referido al uso de inmuebles por parte de los copropietarios.

Mandato del Administrador: Plazos, Elección, Renovación, RemociónEl primer administrador debe ser designado en el reglamento de Copropiedad según se

establece en el art. 9° de la ley 13512.Respecto al MANDATO, se encuentra establecido en el Reglamento de Copropiedad;

llegado el caso que no se especifique en el Reglamento, se entenderá que estará designado hasta su remoción.

Las DESIGNACIONES de administrador posteriores deben efectuarse mediante mayoría de asamblea y el acta debe estar protocolizada o elevada a escritura pública.

Según su REMUNERACION el art. 9° LA LEY 13.512 ESTABLECE QUE EL Reglamento debe contener las bases o pautas para sus honorarios y generalmente se expresa en un porcentaje de los montos mensuales.

REMOCIONGeneralmente se establecen en el Reglamento de Copropiedad las causales de remoción y

porcentaje de mayoría para la remoción del Administrador frente a conflictos.Son causales de remoción las mismas que recovan un mandato, que consiste en el

incumplimiento de algunas de las obligaciones a las que debe sujetar su accionar el administrador.La ley 13.512 prevé en su art. 10° que será por mayoría si no se establece en el

Reglamento.

TRANSPARENCIA DE LA GESTIONYa que administrar y representar engloba el mayor conjunto de obligaciones, el

administrador debe INFOMAR y DOCUMENTAR a fin de obtener una gestión transparente y libre de responsabilidades posteriores.

REGISTRO PUBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS – C.A.B.A

El Registro Público de Administradores de Consorcios regula una actividad que carecía de controles, estableciendo pautas para las contrataciones que realizan los administradores, garantizando las condiciones de seguridad y calidad de las prestaciones que reciben los copropietarios.Su objetivo es controlar los pagos de aportes y contribuciones previsionales; las polizas de seguro contra incendios; el pago de servicios, impuestos y tasas de las partes comunes; las medidas de seguridad obligatorias y la contratación de personal matriculado en los casos que corresponda.

Todos los Administradores que perciban ganancia deben estar inscriptos.

Requisitos de inscripción Constituir domicilio en la Ciudad de Buenos Aires Original y fotocopia de la Constancia de Inscripción del CUIT Certificado de Reincidencia Criminal Certificado de juicios Universales Nota justificando la mora en la Inscripción Arancel (derecho de timbrado)

LIBROS Y DOCUMENTACION BASICAObligatorios:

LIBRO DE ACTAS: debe estar rubricado en el Registro de la propiedad de Inmueble. En el se transcriben las resoluciones de la Asamblea de Copropietarios, la cual debe ser firmada por todos los presentes.

LIBRO DE ADMINISTRACION: Debe estar rubricado en el Registro de la Propiedad del Inmueble, en el cual se asientan los movimientos económicos del Consorcio.

LIBRO DE REMUNERACIONES Y REGISTRO DE EMPLEADOS: Debe estar rubricado en el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, y es obligatorio a pesar de tener un solo empleado. En él se asientan y actualizan los datos relativos al personal.

LIBRO DE ÓRDENES: debe estar rubricado por el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social; en él se asientan todas la obligaciones del personal, y las ordenes que se imparten, resultando probatorio en todo conflicto de índole laboral que pudiera suscitarse.

LIBRO DE ASCENSORES: debe estar rubricado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires o los municipios provinciales.

LIBRO DE REGISTRO DE FIRMAS: no es obligatorio y en el se asientan las titularidades de cada copropietario y los medios adecuados para contactarse.

LIBRO DE CONTROL SANITARIO Y AGUA POTABLE: su propósito es asegurar la confiabilidad del agua potable en todos los edificios de la C.A.B.A., donde se plasman los resultados del análisis del agua potable.

LIBRO DE CONTROL DE SEGURIDAD EDILICIA (CABA): en el se efectúa el registro de la fiscalización en los inmuebles comprendidos por la disposición, para satisfacer las necesidades de control y fiscalización.

No obligatorios: LIBRO DE REGISTRO DE CORRESPONDENCIA: se asientan la correspondencia a diario y

sirve a efectos de controlar las reales recepciones, extravíos, adulteraciones o robo de la misma.

LIBRO DE INVETARIO: se asientan los elementos adquiridos por el consorcio LIBRO DE ASUNTOS LEGALES: en él se recolecta todo lo concerniente a asuntos legales

y/o judiciales que involucran al consorcio en relación a terceros. REGISTRO DE PROOVEDORES Y PRESUPUESTOS: este libro registra los proveedores y

presupuestos presentados para los respectivos trabajos de servicio o mantenimiento a efectos de llevar un seguimiento general del movimiento generado por los mismos en el edificio.