A Dios, mi familia y mis amigos… - tesis.uchile.cl · 7.1.2 Modelo de arriendo 107 7.2 Análisis financiero 107 ... pobre postrado en una cama (3% de la población) y cambiarla

A Dios, mi familia y mis amigos…

Agradecimientos a:

Peter Jean Corten, estudiante de arquitectura escuela de Delf _normativa holandesa

Rosemary Serrand, estudiante école d’architecture de Rennes _referencias a proyectos franceses

Arianna Chiappe, estudiante Università degli Studi di Genova - Facoltà di Architettura _ referencias a proyectos Italianos

Marta Colon, estudiante de arquitectura escuela politécnica de Madrid _lista de actividades para adultos mayores ofrecidas en España

Marcela Gonzalez, estudiante de paisajismo universidad Central _asesoría de paisaje

Older Adult Centres Association of Ontario _actividades recreativas y deportivas ofrecida en Ontario Canada

Nicolás Navarrete, estudiante de ingeniería UTFSM _modelamiento de ecuaciones de dimensionamiento de programas

Macarena Moreno, encargada de prensa SENAMA _documentos SENAMA

Angela Cofré, jefa de la unidad de difusión e información al usuario _documentos MINVU

Alejandra Casanova, encargada de proyectos SECPLAC Independencia _información comunal

Felipe Ulloa, estudiante de geografía Universidad de Chile _georeferenciación de datos

Paulo Fuentes, Ingeniero Comercial_ Accesoria al modelo de gestión del proyecto

1. Introducción 091.1 Motivaciones 101.2 Contexto Latinoamericano 111.3 Contexto Nacional 12

2. Problema 142.1 Descripción del problema 162.2 Contexto del problema 18

2.2.1 Caracterización de la población de Adultos Mayores 182.2.2 Oferta existente del Estado 192.2.3 Oferta existente privada con fines de Lucro 202.2.4 Oferta existente privada sin fines de Lucro 21

2.3 Conclusiones 222.4 Selección de la población objetivo 23

3. Contexto Operacional 253.1 Estrategia de inserción del proyecto

263.2 La Comuna 27

3.2.1 Selección de la comuna de inserción 273.2.2 Antecedentes generales 283.2.3 Salud 293.2.4 Servicio de consumo diario 303.2.5 Seguridad 313.2.6 Red vial y transporte 323.2.7 Recreación y deporte 333.2.8 Áreas verdes 34

Indice

3.3 El Terreno 353.3.1 Metodología de elección del terreno 353.3.2 Áreas de cobertura 363.3.3 Cruce de variables 373.3.4 Cobertura potencial del terreno 403.3.5 Selección del terreno 41

4. Descripción del terreno 434.1 Características 444.2 Estrategias de intervención 46

5. El proyecto 485.1 Definición del proyecto 50

5.1.1 Descripción del proyecto 505.1.2 Objetivo general y específicos 51

5.2 Estructura de requerimientos 525.2.1 Elaboración del programa arquitectónico 52

5.2.2 Estrategia de dimensionamiento 545.2.2.1 Dimensionamiento de necesidades 545.2.2.2 Análisis de compatibilidad de programas 565.2.2.3 Análisis de factibilidad financiera en relación a disponibilidad de suelo 58

5.3 Listado de programas 615.4 Programa requerido para primera etapa de proyecto 63

6. Partido General 676.1 Análisis Solar 68

6.1.1 Análisis de esquemas de distribución de programa 706.1.2 Optimización de esquema escogido 716.1.3 Análisis de retranqueamiento en los volúmenes 756.1.4 Optimización de ganancia solar de las viviendas 76

6.2 Estudio de Impacto sobre puntos notables 776.3 Relaciones programáticas 82

6.3.1 Relaciones Bloques 846.3.2 Patios programáticos 866.3.3 Relaciones Viviendas 87

6.4 Imagen verde y constitución como paisaje 886.4.1 Imagen general 886.4.2 Estudio de fachadas 916.4.3 Estudio de patios comunes 956.4.4 Estudio de patios entre bloques 97

6.5 Configuración de viviendas 986.5.1 Estructura programática 986.5.2 Esquemas espaciales 996.5.3 Requerimientos técnicos para Adultos Mayores 100

7. Propuesta de Gestión 1047.1 Modelo de gestión 105

7.1.1 Inversor 1057.1.2 Modelo de arriendo 107

7.2 Análisis financiero 1077.2.1 Descripción del negocio 1077.2.2 FODA 1087.2.3 Análisis tentativo de retorno de la inversión 109

8. Bibliografía 111

1. Introducción

MOTIVACIONES

Mi interés por desarrollar un proyecto tomando como sujeto de estudio a los adultos mayores esta radicado básicamente en 3 razones:

1.- En Chile los adultos mayores han sido un grupo etario abandonado por las intervenciones sociales y políticas públicas, y sólo en los ultimos años han comenzado a tener relevancia ; por lo cual no se ha desarrollado un cuerpo teórico que guíe el cómo intervenir y hacer para atacar las demandas de infraestructura y calidad de vida de este grupo etario.

2.-Los Adultos Mayores comienzan a crecer en número en forma exponencial lo que ya ha comenzado a generar un problema social concreto, y que seguirá agudizándose conforme pasen los años, a lo menos por 50 años más. Por este motivo las inversiones gubernamentales y privadas se dirigirán cada vez con mayor fuerza a este segmento de población. En suma los proyectos que ataquen este tipo de problemáticas estarán enmarcados en la línea de desarrollo país e inversión privada contando con la factibilidad económica necesaria para plasmar proyectos de arquitectura.

3.- La conjugación de las dos situaciones ya mencionadas, una alta demanda de infraestructura con un escaso cuerpo teórico que indique como intervenir; abre la posibilidad de reformular modelos arquitectónicos, innovar y ser un campo de exploración de tipologías más humanas que busquen una mayor adaptación a las características e intereses propios de las demandas de los adultos Mayores.

Por estas tres razones considero interesante enmarcar mi trabajo de titulación en este contexto, aprovechando una oportunidad para llevar un proceso de investigación-proyecto con buenos potenciales para proponer e innovar, y sobre todo con un sustrato de realidad y factibilidad suficiente como para articularse en un proceso de titulación serio.

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“Así como en la segunda mitad del siglo pasado la preocupación estaba en el crecimiento rápido de la población, en la primera mitad de este siglo, el reto está centrado en el crecimiento de la población de personas mayores. Por lo tanto, la pregunta es: ¿en qué medida los países de la región serán capaces de readecuarse a un nuevo rostro de la población, un rostro más anciano?” (CELAE 2002)

En un siglo, entre 1950 y 2050, la edad promedio de la población de América Latina y el Caribe se habrá duplicado (de cerca de 20 a 40 años). Aproximadamente el 80% de este aumento se dará entre el 2000 y el 2050 del mismo modo la población de 60 años y más se triplicará entre el 2000 y el 2050 mientras los menores de 15 bajarán de un 30% a un 20 % de la población. Los adultos mayores al 2030 superarán el 20% de la población. (fuente: CEPAL)

A diferencia de lo que ocurre en Europa en América Latina el envejecimiento de la población se producen con una velocidad más acelerada apareciendo en un momento en que los países de la región no logran aún erradicar todavía la pobreza y no cuentan con un desarrollo institucional suficiente, en esta materia.

Es cierto que el envejecimiento se anuncia con anticipación y que hay experiencia acumulada en países desarrollados que es fundamental tomar en cuenta. Sin embargo en nuestro país donde el envejecimiento será más rápido que lo ocurrido en Europa el tiempo es limitado, resultando imposible calcar modelos de otras regiones debido a que la realidad económica e institucional es muy distinta.

Existe aún tiempo para que el problema se vuelva crítico, sin embargo las debilidades institucionales son mayores que en las naciones europeas y el énfasis que se suele poner en la solución de problemas coyunturales nos impide tener la visión de largo plazo necesaria para enfrentar el tema y evitar una catástrofe.

Este cambio demográfico requerirá de cambios en todos los sentidos no dejando indiferente a ninguna disciplina, en el corto plazo todas deberán ajustar su quehacer a demandas de una población distinta. En relación la infraestructura la CEPAL señala que “…en el mediano plazo se requerirá de una revisión profunda de las políticas públicas para adecuarlas a una sociedad donde existirán cada vez más Adultos Mayores. Esta transformación implicará una necesaria re-adecuación de infraestructura de los servicios sociales (vivienda, salud, educación y otras) debido al cambio etario de la población”

Existe una pregunta interesante de pensar como arquitectos: ¿Cuáles son los nuevos desafíos, oportunidades y modelos arquitectónicos que será necesario generar en chile para esta nueva demanda?

CONTEXTO LATINOAMERICANO

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A nivel nacional es importante señalar 3 elementos estructurales que contextualizan y permiten dimensionar el problema:

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CONTEXTO NACIONAL_antecedentes

Como señalan las estadísticas, en Chile no sólo tendremos cada vez más Adultos Mayores, sino que estos vivirán en mejores condiciones y por más tiempo. Es necesario deshacerse de la imagen del Adulto Mayor pobre postrado en una cama (3% de la población) y cambiarla por la de un Adulto Mayor con cierta capacidad de consumo, con tiempo libre y en plena actividad, este es uno de los desafíos necesarios de afrontar por cualquier proyecto destinado a este grupo etario.

Respecto al tipo de proyectos a desarrollar, podemos señalar que existe una gama diversa de problemáticasy posibilidades que en el futuro podrán plasmar proyectos de arquitectura, sin embargo no todos tienen vigencia a contar de hoy, muchos definen horizontes de inicio de 10 años. Para el caso de mi proyecto detitulación he elegido en específico el problema de la vivienda debido a que a diferencia de otros posibles, es un problema grave en la actualidad, lo que nos permite pensar en hoy como el dia 0 del proyecto y que al igual que otros temas posibles se irá agravando conforme siga creciendo el número de adultos mayores durante los próximos años.

Es por esto que mi investigación-proyecto se centra en el problema de la vivienda especializada para Adultos Mayores contemplando su adecuada inserción y sus necesidades de entorno.

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2. Problema

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El problema de la vivienda de adultos mayores en Chile está centrado en 4 puntos:

- Carencia de Viviendas y programas para el adulto mayorEn Chile existen 528.146 adultos mayores que necesitan una solución de vivienda (MINVU 2005). En tanto existe solamente un programa especialmente destinado a este segmento de población.Esto es remarcado al consultarle a la población de adultos mayores (PAM). Un 65% expresa que es un problema el bajo porcentaje de viviendas del programa especial para el adulto mayor. (SENAMA 2004. “Cabildos adultos mayores”)

- Inadecuada Solución de la viviendaEl PAM ocupa viviendas convencionales, diseñadas para familias, con exceso de espacios, que no son adecuadas a su condición física; pisos resbaladizos, desniveles y escaleras, en 2do 3er o 4to piso sin ascensores, carencia de barras de seguridad, closet y enchufes a altura inadecuada, etc. Junto a esto se señalan problemas asociados a la calidad de la construcción; 66% de las viviendas sufre exceso de frío en invierno, un 46% exceso de calor en verano, un 36% problemas de humedad y un 30% falta de aislamiento acústico (MINVU 2005).Esto no solo genera un problema al poner en riesgo a una población altamente vulnerable, sino además representa altos costos de mantención para una población sensible a los gastos. Esto es confirmado por el PAM. Un 90% señala como un problema la carencia de viviendas aptas para el adulto mayor. (SENAMA 2004. Cabildos adultos mayores).

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DESCRIPCION DEL PROBLEMA

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- Carencia de entorno adecuado a la viviendaLas viviendas que ocupa los adultos mayores presentan un alto grado de Aislamiento de los servicios: 34% de las viviendas se encuentran alejadas de los servicios de pago y consumo diario, 35% alejada de consultorios (alejada, mas de 18 cuadras); La carencia de parques y vegetación: 74% de las viviendas declara inexistencia de parques, un 54% escasez de árboles y vegetación; y la inseguridad de los barrios en cuanto a condiciones físicas y delincuencia (54% miedo a la delincuencia, 60% de los actos contra adultos mayores ocurrieron al interior de las viviendas) (MINVU 2005). Este grado de aislamiento hace del entorno un espacio invivible para el adulto mayor, desconectado e inadecuado para el desarrollo de relaciones sociales, induciendo a los adultos mayores a quedarse encerrados en sus casa y no salir mas que por estricto rigor.

- Falta de entendimiento de las condiciones de vida y desarrollo del Adulto Mayor.La baja integración de los intereses del adulto mayor en los programas y proyectos de vivienda resulta un problema fundamental. Los adultos mayores señalan en focus group (minvu 2005) demandas de principios como vivir independiente de sus familias, deseos de vivir con gente de su mismo grupo étareo, auto-organización, capacitarse, mantener un sentido productivo dentro de la sociedad, acceso a recreación, cultura y actividades deportivas, y el acceso a parques adecuados; sin embargo ninguno de estos principios es contemplado dentro de los instrumentos de evaluación de calidad, ni menos dentro de los planes de viviendas a construirse. Lo que señala una falta de interes por cubrir aspiraciones y buscar soluciones de una manera integral.

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1. El servicio nacional de adulto mayor (SENAMA) clasifica la población adulto mayor como toda persona que ha cumplido los 60 años, sin diferencia entre hombres y mujeres (ley 19.828, creación de la SENAMA). Además los clasifica en tres categorías según grado de movilidad.

Autovalentes: Sin necesidad de ayuda para realizar actividades diariasSemi-valentes: Con necesidad de algún tipo de ayuda para realizar sus actividades diarias.Postrados: Imposibilidad para realizar por si mismo sus actividades diarias

2. La distribución de la población de Chile por categorías es de un 67% de autovalentes, un 30% de semivalentes y solo un 3% de postrados (Depto. gerontología U. de Chile) por lo cual la gran parte de la población de adultos mayores esta en condiciones de mantenerse en actividad.

3. El 8% de la población es pobres o indigente, un 84% es de clase media y 8% posee altos recursos (CASEN 2000)

4. El 43% de la población de adultos mayores requiere vivienda

Conclusión

Debido a que un 84% de la población es de clase media y un 43% de la poblacion total de Adultos Mayores requiere de una vivienda nueva, necesariamente este es el segmento mas carenciado. Además dentro del total de Adultos mayores el 97% son semi-valentes y autovalentes. Entonces podemos concluir que los adultos mayores de clase media autovalentes y semi-valentes representan el mayor porcentaje de la poblacion de adultos mayores carenciados con problemas de vivienda.

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CONTEXTO DEL PROBLEMA_caracterización de la población

La oferta existente en Chile de vivienda, hogares o residencias puede ser clasificada en tres grandes categorias:1.- Oferta del Estado2.- Oferta privada con fines de lucro3.- Oferta privada sin fines de lucro

A continuación se describen cada una de las ofertas señalando el estrato socioeconómico al cual están dirigidas, sus fortalezas y sus debilidades. Esto con objeto de identificar que segmentos están cubiertos y en qué segmento el proyecto puede tener un mayor impacto.

Programas del Estado

1.Programa de Fondo Solidario de Vivienda. (especial AM)Entrega un subsidio de 280 UF a adultos mayores sin capacidad de endeudamiento y en situación de pobreza, previa acreditación CAS, y previo ahorro de 10 UF. Este subsidio puede ser utilizado para compra de terreno, adquisición de casa, remodelar cité o dividir edificios para obtener varias viviendas.

2.Programa de comodato (espacial AM)Este programa entrega en comodato, sin cancelación ni ahorro previo una vivienda, del stock de viviendas sociales abandonadas, por lo tanto en cualquier ubicación o piso.

3.Subsidio habitacional DS Nº40Este programa esta dirigido a toda la población y entrega un subsidio de 90UF para la adquisición de una vivienda entre 600UF y 1000UF, exigiendo un ahorro previo de 20UF.

Observaciones:a) Los programas están dirigidos a los estratos más pobres que son sólo el 8% del PAM.b) Los programas especiales para Adultos Mayores no se hacen suficientes para la demanda de viviendas de este grupo.c) Sólo son programas destinados a crear propietarios, lo cual a los 60 años no resulta tan lógico.d) No existe un diseño especial ni de entorno ni de vivienda adecuado al adulto mayor.e) Responden en buena manera a las aspiraciones de independencia y autonomía que señaladas por el PAM

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CONTEXTO DEL PROBLEMA_oferta existente del Estado

1.Hogares y casas de reposo

Son la oferta más abundante en Santiago con 332 establecimientos (fuente: Senama 2004). Esta se encuentra en rangos que van desde los 90.000 mensuales hacia arriba, se basa en el arriendo de dormitorios de 1,2,3 y 4 personas para adultos mayores de cualquier tipo. Incluye comidas en comedores comunes. El horario de visitas es restringido, no permitiéndose la salida de adultos mayores solos. La autorización y restricciones de lo que pueden hacer los Adultos Mayores, personas que pueden recibir, y comprar es tomada por sus familias.

Observaciones:a) Esta oferta está destinada al estrato medio principalmente postrados, es decir al 3% de la población.b) Poseen un fuerte carácter de asistencialismo, atentando a los principios de autonomía e independencia de una población que es en su gran mayoría autovalente.c) Se entienden como islas de retiro urbanas aislada de todo contacto con la realidad externa.d) Solucionan de correcta manera la generación de una vivienda segura.

2.Residencias de larga estadía

En Santiago existen 3 ofertas de este tipo en funcionamiento, Casa Mía (1) y Senior Suite (2), esta oferta se ubica en las comunas de Las Condes y Providencia, con valores que parten en los 700.000 pesos mensuales. Ofrecen dormitorios individuales y dobles, bien equipados dentro de edificios o casonas para adultos mayores autovalentes. El concepto es de un hotel especializado que ofrece básicamente salud (enfermería, kinesiólogo) y ocio (comedores, salas de lectura, peluquería, sala de películas). Los Adultos mayores pueden recibir visitas, de amigos o familiares bajo su decisión.

Observaciones: a) Es una oferta que esta destinada al 8% de adultos mayores más ricos.b) Crea un entorno adecuado de vivienda respondiendo a salud, servicios, áreas verdes, delincuencia, y entorno físico.c) No responde a las expectativas de este sector en cuanto a auto-organización, capacitación, actividades con sentido productivo, contacto intergeneracional, ni seguridad social.d) Responde adecuadamente a las aspiraciones de autovalencia e independencia

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CONTEXTO DEL PROBLEMA_oferta existente privada con fines de lucro

1.Hogares y casas de reposo

Esta oferta está dirigida a personas indigentes o de escasos recursos. Sin rangos de aporte económico o según posibilidad de familiares, se basa en dormitorios de 1,2,3 y 4 personas para adultos mayores de cualquier tipo. Incluye comidas en comedores comunes. El horario de visitas es restringido, no permitiéndose la salida de adultos mayores solos. La autorización de lo que los Adultos Mayores pueden hacer y horarios de actividades, esta dado por el reglamento interno de funcionamiento del establecimiento, la mayoria de las veces coincidente con los horarios de los religiosos.

Observaciones:a) Esta oferta esta destinada al pobre e indigente de la población de Adultos mayoresb) Un número alto está destinada a la atención de público postrado, es decir al 3% de la población.c) Poseen un fuerte carácter de asistencialismo, atentando a los principios de autonomía e independencia de una población que es en su gran mayoría autovalente.d) Se entienden como islas de retiro urbanas aislada de todo contacto con la realidad externa.e) Solucionan de correcta manera la generación de una vivienda segura

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CONTEXTO DEL PROBLEMA_oferta existente privada sin fines de lucro

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Como conclusión podemos decir que:

A. No existe una solución en Chile que responda en forma óptima a los cuatro problemas de vivienda; número de vivienda, vivienda especialmente diseñada para el adulto mayor, entorno adecuado ycomprensión de los intereses de este segmento de población, posiblemente sea porque este segmento nunca ha sido considerado como un segmento interesante para invertir, ya sea porque era un número muy bajo o por las bajas expectativas de vida que tenian en el pasado.

B. Si pensamos que el estrato medio de la población de adultos mayores representa el 84% del total, y un 43% de la población de adultos mayores necesita una solución de vivienda nueva. Es claro entender que es el segmento más carenciado, incluso sobre el estrato bajo (8%).

C. No existe una oferta atractiva para adultos mayores de clase media autovalentes y semi valentes, quienes son el mayor porcentaje de la población de adultos mayores.

D. Se hace imprescindible crear una oferta de vivienda para adultos mayores de estratos medios que pueda responder a los 4 aspectos relativos a la vivienda, número de viviendas, vivienda especialmente diseñada, entorno adecuado, y aspiraciones de la población de adultos mayores.

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CONCLUSIONES

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Si bien no existe una oferta que responda en suglobalidad a los cuatros problemas referidos a la vivienda, es el sector de ingresos mediosautovalente y semi-valente el posee la menor ofertade mercado, el más numeroso y el más carenciado, por lo que se selecciona como la población objetivodel proyecto.

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SELECCION DE LA POBLACION OBJETIVO

3. Contexto Operacional

Para buscar un terreno de proyecto decidiendo de entre una multiplicidad de factores y posibilidades se ha definido una primera estrategia de proyecto y de inserción urbana que guía las deciciones de elección de comuna y terreno.

La idea es crear una estrategia de entorno óptimo para la inserción de vivienda más que un edificio de viviendas. Se busca un terreno en una comuna de clase media con alta concentración de adultos mayores, para intervenir con una solución de equilibrio para el entorno y el conjunto. Esta consiste especificamenteen abastecerse de las áreas posibles de ser cubiertas por el entorno y asumir como parte del proyecto las áreas de déficit del entorno, creando un entorno optimo para insertar viviendas especiales. En una estrategia de hábitat óptimo para la tercera edad que se satisface en tres escalas; ciudad, conjunto, vivienda.

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ESTRATEGIA DE INSERCIÓN DEL PROYECTO

Las mayores concentraciones de Adultos mayores de clase media se encuentran en las comunas del sector centro poniente de Santiago. Dentro de éstas, la comuna de Independencia es la que presenta el mayor envejecimiento de la población, por lo cual se escoge como comuna de intervención.

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LA COMUNA_selección de la comuna de inserción

Antecedentes generales de la comuna.

La comuna nace en 1981 a partir de la unión de antiguas porciones de territorio de la comunas de Renca, Santiago y Conchalí. Se localiza al norte de la comuna de Santiago. Contando con una superficie de 7,4 km2. Limitando al oriente con la comuna de Recoleta, al poniente con Renca y al norte con Conchalí.

Antecedentes Demográficos:Según el Censo 2002, la comuna cuenta con una población de 65.479 habitantes componiéndose etariamente de la siguiente manera:0-14=19.2%0-59=57,21%60 o más=19%

Esto indica el significativo envejecimiento de la población comunal.

Cabe mencionar también que la comuna enfrenta un grave problema de despoblamiento, entre los censos de 1992 y 2002 la población varió desde los 77.794 a 65.479 habitantes lo que representa que 15,8% de la población total partió de la comuna. Existen variados sectores que enfrentan un grave deterioro y despoblamiento debido a la instalación de pequeñas industrias, talleres y bodegas de almacenaje. Debido a esto, el municipio ha tomado algunas medidas en cuanto a políticas de densificación habitacional, para lo cual se ha planteado como primer objetivo, el que la gente que vive actualmente en la comuna permanezca en ella, y como segundo objetivo atraer a gente de otras comunas por medio del fomento de proyectos inmobiliarios mediante subsidios de renovación. (PLADECO 2004 Municipalidad de Independencia).

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LA COMUNA_antecedentes generales

Independencia cuenta con un excelente capital humano y de infraestructura en salud dentro de su territorio geográfico. Este se estructura en base a dos hospitales de escala metropolitana; Hospital Clínico de la Universidad de Chile y Hospital San José, ambos ubicados en el centro-oriente de la comuna. La comuna además concentra las carreras ligadas a la Salud de la universidad de Chile, la más grande y prestigiosa universidad del pais, la que representa un capital humano de importancia.

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LA COMUNA_salud

La situación especial de la no existencia de un centro cívico en Independencia, determina que el comercio de consumo diario y centros de pago se desarrolle siguiendo los ejes estructurantes de Independencia. Esto se estructura siguiendo los ejes de Av. Independencia y Av. Vivaceta. Ordenándose como dos líneas paralelas que atraviesan la comuna.

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LA COMUNA_servicios de consumo diario

Respecto a la seguridad ciudadana, la comuna de Independencia presenta leves tendencias al alza en relación al indice de victimización de la población similares a las tasas de crecimiento del pais. La frecuencia de delitos de mayor connotación Social, Independencia no representa un aporte significativo (2.380) al total de delitos de la región metropolitana (139.792) (PLADECO Independencia 2004). En cuanto a la cantidad de delitos por habitante presenta tasas medias de delitos en comparación con el promedio de la región metropolitana. En resumen se presenta como una comuna relativamente segura.En cuanto a infraestructura de seguridad existe un total de 5 retenes de carabineros concentrados en los extremos sur y norte de la comuna, siendo el centro el lugar mas desprotegido.

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LA COMUNA_seguridad

La comuna de Independencia se ubica dentro del anillo de circunvalación de Américo Vespucio, con buena conectividad y acceso a través de importantes vías interurbanas como costanera norte y panamericana.El sistema vial interno de Independencia se caracteriza por la gran importancia de los ejes en el sentido norte-sur: Av. Fermín Vivaceta, Av. Independencia y Av. La Paz; en relación a los oriente-Poniente: Santos Dumont y Santa María poniente.Por las avenidas La Paz, Independencia y Vivaceta es posible utilizar el transporte público para llegar a casi cualquier parte de Santiago en una sola conexión. El extremo sur poniente de la comuna actualmente se encuentra en conexión de una a dos cuadras de la línea 5 del metro lo que representa una alta ventaja de conectividad respecto a otras zonas.

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LA COMUNA_red vial y transporte

Respecto a la infraestructura de recreación y deportes, la comuna presenta un carácter deficitario principalmente respecto de la diversidad de la oferta, lo cual representa un problema complejo para el eventual redoblamiento de independencia. Los puntos notables son El estadio comunal, el estadio Santa Laura y el Hipódromo Chile, y actualmente una tímida oferta en el ex -hospital San José. Estos puntos se encuentran ubicados en la mitad norte de la comuna.

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LA COMUNA_recreación y deporte

El porcentaje de areas verdes en la comuna es critico, con un 0.8m2 de áreas verdes por habitante, estando en el bloque de comunas de primera prioridad de intervención del plan verde de Santiago. Básicamente estas se estructuran dispersas en pequeñas plazas en los núcleos residenciales de la comuna con equipamientos mínimos. Existen 2 puntos notables; el estadio municipal y centro cívico J.A.Rios bien estructurado y accesible; y el anillo de intersección de la AV. Vivaceta con la autopista central. Se observa una carencia completa de áreas verdes sobre el cuadrante sur-oriente de la comuna.

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LA COMUNA_áreas verdes

Se han establecido como sitios de posible emplazamiento del proyecto los sitios eriazos, galpones en desuso o antiguas fábricas indicados en este plano.

Terrenos disponibles

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EL TERRENO_metodología de elección

Continuando con la estrategia del proyecto se buscan las condiciones más adecuadas para la inserción de viviendas , para esto se ha propuesto una discriminación de los terrenos en base a las coberturas que ofrecen los servicios de su entorno inmediato según un criterio de prioridad.

Para esto fue necesario definir las áreas de preocupación de los adultos mayores relativas al entorno y la distancia que se iba a establecer como radio de cobertura del equipamiento del entorno.

Las areas de procupación e interés se identificaron a partir de dos fuentes. La “Evaluación de la experiencia de vivienda social para adultos mayores” (MINVU 2005) que revisa los aspectos relacionados con la satisfacción de la vivienda y el entorno en relación con las necesidades de los adultos mayores. Este estudio centra en 6 aspectos la evaluación del entorno. Luego estos 6 fatores de variables físicas fueron ordenados según el estudio “Cabildo Abierto de Adultos mayores” (SENAMA 2004) que numera las áreas de preocupación e interés de éstos. De esta forma podemos indicar que los 6 factores de entorno se ordenan según la siguiente prioridad:

1.-Salud2.-Seguridad3.-Servicios de consumo diario4.-Accesibilidad5.-Recreación y Deportes6.-Áreas verdes y plazas.

En tanto, para definir el radio de cobertura se utilizó lo establecido en el estudio de “evaluación de la experiencia de vivienda social para adultos mayores” (MINVU 2005) que establece que los adultos mayores pueden caminar hasta 3 cuadras para acceder a los servicios.

Por lo cual un entorno óptimo sería aquel que cubriera los 6 aspectos de entorno dentro de un radio máximo de 3 cuadras a la redonda del terreno.

Con esta idea se han localizado las áreas geográficas donde se concentran estos aspectos a nivel comunal, buscando la zona de mayor cobertura para emplazar el proyecto.Los que son cruzados con los terrenos disponibles al encontrarse eriazos o ser antiguas fábricas o galpones.

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EL TERRENO_áreas de cobertura

A continuación se han ubicado los servicios existentes en la comuna en torno a las 6 áreas definidas y se les ha dado un radio de cobertura de 3 cuadras.

Prioridad 1 Prioridad 2

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EL TERRENO_cruce de variables


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Salud

Seguridad

Servicios de consumo

Accesibilidad

Salud

Seguridad

Servicios de consumo

Accesibilidad

Terrenos con mayor cobertura

Estos 6 mapas se han cruzado con la disponibilidad de terrenos, de lo cual han surgido 2 posibles terrenos de emplazamiento, los cuales presentan la mayor cantidad de servicios con las mas altas prioridades. Ambas solo logran cubrir 4 de los 6 aspectos definidos quedando fuera las necesidades de áreas Verdes, deporte y rescreación. Según la estrategia definida estos serán las áreas adicionales a incorporar al proyecto.

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EL TERRENO_cobertura potencial del terreno

Para selecionar el terreno se considera la potencial cobertura del equipamiento a instalarse como parte del proyecto, como un potecial económico y de integración al contexto urbano, de ahí que se seleccione el áreadonde el proyecto puede causar mayor impacto sobre su entorno.

Opción 1Opción 2

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EL TERRENO_selección del terreno

4. Descripción del terreno

Se selecciona la opción 2 por ofrecer la posibilidad de entregar una cobertura de recreación, deporte y área verde sobre un conjunto con menos cercanía a estos servicios constituyendose como una oferta a los habitantes del sector.

Características:

Terreno: Dirección: AV. Independencia 565

Superficie útil: 20.000m2

Zona normativa: C

Usos Permitidos:Salud, Educación Seguridad, Culto, Cultura, Organización Comunitaria, Áreas verdes, Deportes, comercio minorista, servicios públicos, servicios profesionales, servicios artesanales inofensivos.

Porcentaje máximo de ocupación de suelo: 80%

Sistema de agrupamiento: Aislado, pareado o continuo

Rasantes: 70%

Distanciamientos: 4 metros

Altura máxima de edificación: no esta fijada.

Altura Propuesta: 14 metros

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CARACTERISTICAS

Estructura física e hitos:En cuanto a la morfología de la manzana, ésta no presenta una estructura física clara. Sólo es posible identificar 2 zonas: una de una granulometría pequeña y sólida de construcciones de 1 piso en la mitad este de la manzana; en tanto la mitad oeste presenta construcciones dispersas de hasta 14 metros de altura. En esta segunda mitad se encuentran 2 edificios de interés histórico; La Iglesia de la Estampa que se encuentra en buen estado de conservación, y la ex-Cervecería Ebner , monumento nacional que se encuentra en pésimas condiciones de conservación debido a la acción de sus propietarios induciendo un eventual derrumbe para su liberación del carácter patrimonial y poder edificar.

Disponibilidad de suelo:El terreno se encuentra emplazado dentro de una de las macro manzanas que se constituyen en la comuna de Independencia entre los ejes de Av. La Paz y Av. Independencia. La disponibilidad de suelo está constituida por unos 20.000mts2. El predio de mayor envergadura corresponde al de la ex-cerveceria Ebner con una superficie de 27.600m2. Sobre este terreno se ha previsto una zona de protección visual del patrimonio que deja un área útil de 13.400 m2 sin salida independiente. Adyacente a la Iglesia de la Estampa se encuentra un paño grande de terrenos eriazos de almacenaje lo que podría constituir otro paño de 7.600 mts2. En suma una disponibilidad aproximada de 20.000mts2.

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Se contempla una primera estrategia general de intervención de la manzana, que persigue los siguientes objetivos:

-Consolidar una estructura física de manzana legible.-Dar acceso a los terrenos eriazos del interior de la manzana para su edificación-Crear una vía de servicio que de continuidad a la calle Residencial nutriendo de una circulación interna entre las macro-manzanas y otorgando una escalas de edificaciones y tráfico vehicular compatible con la vida de barrio.-Proteger las edificaciones existentes de interés patrimonial de futuras intervenciones sobre terrenos vecinos y de la agresión posible de sus propietarios.

Para alcanzar estos objetivos se pretende intervenir por medio de acciones simples que se ejecutarían a nivel de seccional, estas serían las siguientes:

1.-Prolongación de la calle de servicio Residencial atravesando la manzana conformada por calle Los Olivos , Echeverría., Av. La Paz y Av. Independencia lo que permitirá dar acceso a los 13.400m2 de la ex-cerveceriaEbner esto posibilitará el desarrollo inmobiliario en estos terrenos, y por otro lado consolidar y distinguir dos manzanas con estructuras claras, una de construcciones de 1 piso típicas de la comuna y otra de renovación con construcciones de hasta los 14 metros de altura. A su vez esto mejorará la accesibilidad vehicular a la manzana y creará una calle tranquila al interior de las Av. Independencia y Av. La Paz adecuada para la vida de barrio.

2.- Introducir dos modificaciones al seccional para la mitad oeste de la manzana. _Fijar la altura máxima de edificación en 14mts de altura con el objetivo de conservar el entorno visual de la zona patrimonial._Establecer el sistema de venta de la constructibilidad para los terrenos con conservación patrimonial. Por este mecanismo el propietario puede vender la constructibilidad de un terreno patrimonial para aumentar la constructibilidad de otro terreno en una zona de renovación urbana establecida por el municipio. Este mecanismo permite la compensación económica a los propietarios de lugares patrimoniales siendo una madidabastante utilizada en países de Europa.

46

ESTRATEGIAS DE INTERVENCION

47

5. El proyecto

Del análisis descrito anteriormente quedó presente que existen dos áreas sin cobertura en el terreno de emplazamiento (recreación y deporte y áreas verde) y que según la estrategia definida es necesario incorporar como potenciales del proyecto. De esta manera el proyecto queda descrito de la siguente forma:

Proyecto:Se propone la creación de un conjunto habitacional para clase media con viviendas especialmente diseñada para adultos mayores que provea de un entorno óptimo cubriendo los seis aspectos (Salud, seguridad, servicios, accesibilidad, recreación y deporte, y área verde). Estableciendo un hábitat óptimo para la tercera edad. De ahí el nombre del proyecto “habitat 3E”

Esto se conseguirá mediante 3 aspectos estratégicos.

1.-La construcción de viviendas especiales para Adultos mayores.2.-La creación de Áreas verdes, de recreación y deporte para los habitantes del conjunto y las necesidades de los adultos mayores del entorno.3.-La satisfacción de los aspectos de Salud, Seguridad, Servicios y Accesibilidad por las condiciones del emplazamiento.

Para esto se propone un mix programático de vivienda, área verde, deporte y recreación que estabilice un entorno adecuado para los habitantes del conjunto y del sector (adultos mayores de 3 cuadras a la redonda).

50

DEFINICION DEL PROYECTO_descripción

Objetivo principal: Solucionar el problema de área verde, recreación y deporte para un área creando un entorno adecuado para la incorporación de vivienda para la clase media de adultos mayores.

Objetivos secundarios: a) Dar una oferta de vivienda adecuada a los estratos medios de la población de adultos mayores que en el caso de vivienda son los más desprotegidosb) Dar cobertura al ámbito de intereses de desarrollo y requerimientos propios del adulto mayor.c) Reformular el concepto de residencias de larga estadía para clase media en Chile.d) Crear un entorno y emplazamiento adecuado para el desarrollo de la autovalencia, independencia, auto-organización, convivencia generacional, envejecimiento activo y ciudadanía plena.e) Evitar la creación de dependencias del Estado siguiendo la línea establecida por la la SENAMA.

51

DEFINICION DEL PROYECTO_objetivos

Se definen tres tipos de viviendas. Un dormitorio, Un dormitorio Doble y Dos dormitorios. Se considera que con esta oferta es posible cubrir las necesidades de la mayor cantidad de adultos mayores. En tanto para la elaboración de las siguientes tablas se consideraron los dimensionamientos mínimos para recintos de adultos mayores, dadas por requerimientos específicos de estas viviendas, como acceso de camillas o dimensiones de baños (fuente: Normativa Holandesa).

vivienda*

DormitorioDormitorioCocinaCocinaEstar-comedorEstar-comedorBañoBañoJardinJardin

BodegaBodega

Vivienda: Soltero 30m2Vivienda: Soltero 30m2

Vivienda: Pareja una pieza 39m2Vivienda: Pareja una pieza 39m2

BodegaBodega

JardinJardinBañoBañoEstar-comedorEstar-comedorCocinaCocinaDormitorioDormitorio

DormitorioDormitorioCocinaCocinaEstar-comedorEstar-comedorBañoBañoJardinJardin

BodegaBodega

Vivienda: Pareja dos piezas 40m2Vivienda: Pareja dos piezas 40m2esquemaesquema

esquemaesquema

esquemaesquema m2m2

m2m2

m2m2

cantidadcantidad

cantidadcantidad

cantidadcantidad

Condiciones OperativasCondiciones Operativas

Condiciones AmbientalesCondiciones Ambientales

Condiciones SocialesCondiciones Sociales

Condiciones fisicasCondiciones fisicas

TerrazaTerraza

TerrazaTerraza

TerrazaTerraza








Condiciones fisicasCondiciones fisicasProgramaPrograma

ProgramaPrograma

ProgramaPrograma

22

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

3m23m2

9m29m2

3m23m2

6,7m26,7m2

11m211m2

15m215m2

14,1m214,1m2

7,2m27,2m2

11m211m2

6,7m26,7m2

3m23m2

9m29m2

3m23m2

7,5 m27,5 m2

7,2 m27,2 m2

9,3m29,3m2

6,7m26,7m2

3m23m2

9m29m2

3m23m2

emergencia:sistema especial de evacuación, timbres de emergencia, acceso de camillas o silla de ruedasemergencia:sistema especial de evacuación, timbres de emergencia, acceso de camillas o silla de ruedas

Seguridad: Altura especial de elementos, quemadores electricos, alza wc, elementos en ducha o tinaSeguridad: Altura especial de elementos, quemadores electricos, alza wc, elementos en ducha o tina

Despalzamiento: Rampas para desniveles, pisos continuos, barras de seguridad. Sin escaleras ni alfombrasDespalzamiento: Rampas para desniveles, pisos continuos, barras de seguridad. Sin escaleras ni alfombras

Induvidual: Espacio de tamaño y disfrute individual o del nucleo famiiliarInduvidual: Espacio de tamaño y disfrute individual o del nucleo famiiliar

Generacional: Espacio de tamaño y disfrute para grupos de adultos mayoresGeneracional: Espacio de tamaño y disfrute para grupos de adultos mayores

Intergeneracional: Espacio para el encuentro y disfrute intergeneracionalIntergeneracional: Espacio para el encuentro y disfrute intergeneracional

silencio: Condiciones de necesaria aislación acusticasilencio: Condiciones de necesaria aislación acustica

sonido: Equipamientos que producen ruidos o necesitan equipamiento de sonidosonido: Equipamientos que producen ruidos o necesitan equipamiento de sonido

abierto: Espacios abiertos sin proteccionabierto: Espacios abiertos sin proteccion

protegido: Espacios con proteccion parcialprotegido: Espacios con proteccion parcial

cerrado: Espacios con proteccion completacerrado: Espacios con proteccion completa

Solo naturalSolo natural

Solo artificialSolo artificial

Artificial y naturalArtificial y natural

Aislamiento temico: necesidad de buen aislamiento termicoAislamiento temico: necesidad de buen aislamiento termico

Con ventilacion: necesidad de espacios bien ventiladosCon ventilacion: necesidad de espacios bien ventilados

Protejido del viento: Necesidad de proteccion de corrientes de aireProtejido del viento: Necesidad de proteccion de corrientes de aire

comunitaria: De mantencion por la comunidad organizada de adultos mayores comunitaria: De mantencion por la comunidad organizada de adultos mayores

individual: De mantencion por cada propietarioindividual: De mantencion por cada propietario

Municipal: De mantencion y reparación municipalMunicipal: De mantencion y reparación municipal





AcusticoAcustico

ProteccionProteccion

IluminaciónIluminación

TermicaTermica

VentilacionVentilacion

Mantención o reparacionesMantención o reparaciones

7,2m27,2m2

52

ESTRUCTURA DE REQUERIMIENTOS_elaboración del programa arquitectónico

cantidadm2esquema

Conjunto: Areas verdes 6m2/habitante

Bancos/asientosAsaderasJardinesPajarerasInvernaderoTerrazas 9m2

2m2

1m2

3m2

3,2m2

15m2

m2

5m2Bar y s.juegos

23m2

4,2m2

18,9m2

16m2

13,2m2S. multimedia

Cocina Comedor

Gimnasio

S. capacitación

Conjunto: Recreacion 80m2 cada 100 personasesquema m2 cantidad

7,5m2Estares

Condiciones fisicas

Condiciones Sociales

Condiciones Ambientales

Condiciones Operativas

Condiciones fisicas




Circulaciones

Programa

Programa

ProgramaCondiciones Operativas



Condiciones fisicas

Atletismo

cantidadm2esquema

Conjunto: Deporte 1 plaza cada 23 persona

Bochas

Sala gimnasia

Golf

Ping-pong

6m2

Rampas 6%

S. Talleres

Pergola

8,7m2

72m2

180m2

38m2

emergencia:sistema especial de evacuación, timbres de emergencia, acceso de camillas o silla de ruedas

Seguridad: Altura especial de elementos, quemadores electricos, alza wc, elementos en ducha o tina

Despalzamiento: Rampas para desniveles, pisos continuos, barras de seguridad. Sin escaleras ni alfombras

Induvidual: Espacio de tamaño y disfrute individual o del nucleo famiiliar

Generacional: Espacio de tamaño y disfrute para grupos de adultos mayores

Intergeneracional: Espacio para el encuentro y disfrute intergeneracional

silencio: Condiciones de necesaria aislación acustica

sonido: Equipamientos que producen ruidos o necesitan equipamiento de sonido

abierto: Espacios abiertos sin proteccion

protegido: Espacios con proteccion parcial

cerrado: Espacios con proteccion completa

Solo natural

Solo artificial

Artificial y natural

Aislamiento temico: necesidad de buen aislamiento termico

Con ventilacion: necesidad de espacios bien ventilados

Protejido del viento: Necesidad de proteccion de corrientes de aire

comunitaria: De mantencion por la comunidad organizada de adultos mayores

individual: De mantencion por cada propietario

Municipal: De mantencion y reparación municipal

Condiciones fisicas




Acustico

Proteccion

Iluminación

Termica

Ventilacion

Mantención o reparaciones

área verde-recreación-deportes*

Para la elaboración se consideraron las listas de actividades entregadas por los programas de Valdivia, Las condes, Caja de adultos mayores los Andes. Como referencia internacional se solicitó una lista de las actividades recreativas ofrecidas por los centros para adultos mayores en Ontario Canada, Madrid España, Bogotá Colombia y Ciudad de Guatemala. Estas actividades fueron agrupadas en los tipos de recintos necesarios para acoger todas estas actividades por lo cual se podrían programar el mismo tipo de actividades que las ofrecidas por estos referentes.

53

Para el dimensionamiento de los tamaños de programa necesarios se dimensionaron las necesidades de la población de adultos mayores en torno a 3 cuadras a la redonda del proyecto, las que se establecieron como cantidades fijas a satisfacer. En tanto las necesidades de la gente que habitará en el conjunto fueron concideradas como cantidades variables en funcion del numero de viviendas necesaria de construir para rentabilizar el proyecto en un 15%.

Se construyeron tablas para estudiar la posibilidad de fusionar programas y comprimir la dimensión del proyecto con el fin de optimizar la utilización del terreno.

Finalmente se contruyeron formulas de 4 incognitas que arrojan el numero equilibrado de metros cuadrados a construir para cubrir en forma equilibrada cada uno de los requerimientos. En donde finalmente se constrasta la posibilidad de construir el proyecto sin compresion, con una compresion optima y una compresión máxima.

54

ESTRATEGIA DE DIMENSIONAMIENTO_dimensionamiento de necesidades

Para el dimensionamiento del programa necesario de la propuesta se consideraron indicadores entregados del Minvu, Conama, Chiledeportes.

Area Verde: 6m2/ habitante (fuente: plan verde de Santiago)

Recreación: 80m2 cada 100 viviendas (MINVU: Evaluación de la experiencia de la vivienda social para adultos mayores)

Deporte: 1 plaza cada 23 habitantes (Chile deportes: establece que una persona debe hacer una hora de ejercicio tres veces a la semana para no ser sedentario y tener un buen estado de salud. Si el servicio ofrecido tendrá un horario de ocupación de 10am a 20pm de lunes a domingo, ¿cuantas personas pueden hacer tres horas a la semana si se ocupan todas las horas?)

Vivienda: Se estableció un rango de densidad para el conjunto de 2 habitante cada 35m2 de vivienda. Además se estableció que se construirían tantas vivienda como fuese necesario para asegurar un mínimo de un 15% de rentabilidad en la construcción de la propuesta total.

Estas cifras se multiplicaron por la cantidad de Adultos mayores del área del entorno de la propuesta, las que se establecieron como cantidades fijas a satisfacer. En tanto los habitantes del conjunto se establecieron como una cifra variable.

Hoy existen aproximadamente 1816 Adultos mayores que habitan dentro de las 3 cuadras que cubrirá el proyecto. (censo 2002).

55

Jardin

Bodega

Terraza

combinaciones neutras

combinaciones desfavorables

combinaciones favorables

Tipo de programa

14

3

1620

811

7

12

8

7

11

7

58

7

75

45

8

4

Golf

Bochas

Ping-pong

Atletism

o

Estares

Com

edor

Cocina

Bar y s.juegos

S. Talleres

S. capacitación

S. multim

edia

Sala gimnasia

Gim

nasio

Rec. S

ocial

Rec. educacional

Rec. de Talleres

Deporte

1Rec. Social

Rec. educacional

Rec. de Talleres

Deporte

Tipo de programa




GolfBochas

Ping-pong

Atletismo

GimnasioSala gimnasia

S. multimediaS. capacitación

S. Talleres

Bar y s.juegosCocina

Comedor

Estares

Dormitorio

Cocina part.

Estar-comedor

Baño part.

Jardin part.Terraza part.

Bodega part.

JardinTerrazaDormitorioCocinaEstar-comedorBañoBodega

Dorm

itorioC

ocinaE

star-comedor

Baño

Atletism

oG

olfB

ochasSala gim

nasiaG

imnasio

Ping-pong

Deporte

S. TalleresR

ec. de TalleresS. m

ultimedia

S. capacitación

Rec. educacional

Com

edor común

Bar y s.juegos

Cocina com

únE

stares común

Rec. S

ocial

Vivienda

Tipo de programa




5333210

1244446

Vivienda

Vivienda

Area Verde

JardinesP

ajarerasTerrazasP

ergolaA

sientos y bancasA

saderasC

irculacionesInvernaderoR

ampas

Area VerdeJardinesPajarerasTerrazasPergolaAsientos y bancasAsaderasCirculacionesInvernaderoRampas

Ram

pasInvernaderoC

irculacionesA

saderasA

sientos y bancasP

ergolaTerrazas com

únP

ajareras común

Jardines común

Area V

erde

*Estas tablas muestran la compatibilidad de superposición de programas clasificándolas en favorables: cuando la superposición es mejor que las condiciones de los programas por si solos. Neutras: cuando su combinación no favorece ni perjudica. Desfavorables: cuando su combinación es incompatible.

De esta manera se establecen los rangos en los cuales las áreas pueden superponerse los programas. Generando tres posibles esquemas de solución: sin superposición, superposición optima y superposición máxima

Vivienda-vivienda

Vivienda-entorno

Entorno-entorno

56

ESTRATEGIA DE DIMENSIONAMIENTO_compatibilidad de programas

Sin superposición: describe la distribución del programa sólo ubicados por adyacencia.

Superposición optima: Describe la superposición de programas utilizando sólo aquellas combinaciones que se consideran como favorables o deseables

Superposición máxima: Representa la máxima superposición de programas utilizando aquellas combinaciones favorables y neutras.

*Se establecieron las dimensiones mediante fórmulas. Para saber en qué proporciones se tenían que construir los programas y qué cantidad de viviendas era necesario construir para viabilizar el proyecto. (fuente: Nicolás Navarrete, ingeniería Industrial)

Sin superposición Superposición óptima Superposición maxima

deporterecreación

área verdevivienda

vivienda

área verde

recreación deporte

recreación

área verdevivienda

deporte88,9%

36%

55%

88%

57

Área verde y=10.896m2+((xc/35)*2*6m2Recreación z=1.452m2+ ((xc/35)/100)*80m2

Rentabilidad 0.85 (xc*20)= y*0.41+12*z+12*xc+6*T+d

Terreno t=d+y+z+xc/4 menor o igual a 20.000m2

Deporte d= 854+(xc/35)*2*0,45

854 m2

1.452 m2

10.896 m2

Conjunto Total m2Unidades vecinales

6m2/hab

Entorno

Vivienda DeporteRecreacionArea Verde

unidad

0,8m2/hab

0,45m2/hab

0m2

Terreno 23.479m2

15.833m215.833m2

1304m2450m2

1.849m2397m2

5.409m2 16.305m2

Costo Terreno= 6UF/m2 (fuente: manual ACOP. 5 marzo 2006)

Costo A. Verde=0,42UF/m2 (fuente: Constructora Juan Saavedra)

Costo Vivienda= 12UF/m2 (fuente: Constructora Juan Saavedra)

Costo Deporte= 1UF/m2 (fuente: Constructora: Juan Saavedra)

Costo Recreación= 12UF/m2 (fuente: Constructora Juan Saavedra)

Venta Vivienda= 25UF/m2 (fuente: Constructora Iberoamerica)

vivienda

área verde

recreación deporte Sin superposición

58

ESTRATEGIA DE DIMENSIONAMIENTO_factibilidad financiera

0.85 (xc*20)= y*0.41+12*z+12*xc+6*T+d

t=y+z*(1-0.41)+d(1-0.37-0.16)+xc/4 menor o igual a 20.000y=10.896m2+((xc/35)*2*6m2

z=1.452m2+ ((xc/35)/100)*80m2d= 854+(xc/35)*2*0,45

854 m2

1.452 m2

10.896 m2


6m2/hab

Entorno

Vivienda DeporteRecreacionArea Verde

unidad

0,8m2/hab

0,45m2/hab

4165m2

334m2

376m2

13.064m2

1.230m2

1.786m2

15.060m2

0m2 13.064m2

Terreno 19.470m2

deporterecreación

área verdevivienda

Superposición óptima

59


y=10.896m2+((xc/35)*2*6m2z=1.452m2+ ((xc/35)/100)*80m2

0.85 (xc*20)= y*0.41+12*z+12*xc+6*T+dd= 854+(xc/35)*2*0,45

t=y+z*(1-0.89)+d(1-1)+xc/4 menor o igual a 20.000

854 m2

1.452 m2

10.896 m2


6m2/hab

Entorno

ViviendaDeporteRecreacionArea Verde

unidad

0,8m2/hab

0,45m2/hab

Terreno

4.165m2

295m2

354m2

12.782m2

1.208m2

1.747m2

14.621m2

0 12.782m2

17.261m2 17.261m2recreación

área verdevivienda

deporteSuperposición máxima

60


Se observa que la solución de distribución del programa sin superposición no permite satisfacer la necesidad de programa en la disponibilidad del terreno. Se elige la solución de superposición optima con la idea de que los cruces de programas solo se produzcan en las áreas donde sean favorables

Área verde: 16.305Recreación: 1.849Deporte: 1.304Vivienda: 15.833Terreno: 23.4 79

Área verde: 15.060Recreación: 1.786Deporte: 1.230Vivienda: 13.064Terreno: 19.470

Área verde: 14.621Recreación: 1.747Deporte: 1.208Vivienda: 12.782Terreno: 17.261

Sin superposición Superposición óptima Superposición máxima

61

LISTADO DE PROGRAMAS

Vivienda

Recreación

Deporte

Tenis de mesa-

Tenis de mesa-Sala de gimnasiaSala de gimnasia-GimnasiaTenis de mes-Gimnasio

Tenis de mesa-Tenis de mesa-Tenis de mesa-Tenis de mesa-Gimnasio-

S.gimnasia-

Bochas-Bochas-Bochas-Bochas-Golf-

Gimnasio-Gimnasio-

S.gimnasia-

Golf-Golf-Atletismo-Atletismo-Atletismo-

Estar-

Cocina-

Bar y s.de juego-

Comedor-

Estar-Estar-Estar-Estar-

Cocina-Cocina-

Bar y s.de juego-Bar y s.de juego-Bar y s.de juego-Comedor-

Comedor-Comedor-Comedor-Comedor-

S.capacitación-S.capacitación-S.multimedia-S.multimedia-S.Taller-S.Taller-S.Taller-

Comedor-

Tenis de mesa-EstaresTenis de mesa-S.capacitaciónGimnasio-EstaresGimnasio-S.capacitaciónS.gimnasia- S.capacitaciónBochas- Estares

EstaresGolf-

16%D

ep- Rec

41%Rec- Rec

Dep-Rec

37%Dep- Dep-

Estar-CocinaEstar-S.multimediaCocina-Bar y s.de juegoComedor-Cocina

S.capacitación-Bar y s.de juego

S.multimedia-EstarS.Multimedia-Bar y s.de juego

S.taller-CocinaS.capacitación-Cocina

S.capacitación-S.talleresS.capacitación-S.multimedia

Viv

24%V

iv-

4%Rec-

Terraza particular-Terraza particular-Terraza particular-Estar/comedor-Estar/comedor-Dormitorio-

Jardin Particular-

Jardin Particular-Jardin Particular-Jardin Particular-Baño-Baño-

Dormitorio-Gimnasio-

Jardin Particular-

Cocina-

Viv -

Rec-VivCocina comun-Cocina comun-DormitorioEstar comun- Jardin particular

Estar/comedor

Jardin-CirculacionesJardin-InvernaderoPajareras-TerrazaPajareras-PergolaPajareras-Bancas y asientosPajareras-AsaderasPajareras-CirculacionesTerrazas-RampaTerrazas-PergolaTerraza-Bancas y asientosTerraza-CirculaciónPergola-Bancas y asientosPergola-AsaderasPergola-CirculaciónBancas y asiento-AsaderaBancas y asientos-CirculaciónBanca y asiento-Invernadero

jardin-pajarerasJardin-TerrazaJardin-Bancas y asientosJardin-Asaderas

Area Verde

A.verde

JardinesPajarerasTerrazaPergola

PergolaAsadera

JardinesTerrazaAsadera

JardinPajarerasTerrazas

Asadera

Jardin

JardinInvernadero

Pajareras

Circulación

JardinPajarerasJardinesTerrazaPergola

JardinPajarerasPergola

PajarerasBancas y asiento

JardinPajarerasTerrazas

PajarerasPergolaBancas y asientos

Jardines

PajarerasCirculaciones

JardinesPajareras

Jardines

TerrazasPergolaBancas y asiento

Jardines

A.verdeJardinPajareras

A.v

A.v

A.v

JardinesPajarerasJardinesPajarerasPergola

JardinesPajarerasCirculaciones

PajarerasTerrazas

PergolaBancas y asiento

Jardin

A.verde

Bancas y asientosJardines

Jardin

Este esquema representa la lista de programas a utilizar producto arrojado de utilizar una configuración de compresión óptima.

62

LISTADO DE PROGRAMAS

LOS OLIVOS

INDEPENDENCIA

ECHEVERRIA

Para efectos del proyecto se propone partir con una primera etapa de 7600 mts dentro del terreno resultante de la fusión de 4 predios colindantes a la calle Los Olivos.

63

PROGRAMA REQUERIDO_primera etapa de proyecto

La ecuación antes mencionada propone una intervención general sobre el conjunto para obtener una zona con déficit 0 para los adultos mayores en torno a un área de 3 cuadras en torno al proyecto. Mas que establecer una cantidad fija de programa establece en una forma de crecimiento del programa y uso racional de los recursos de suelo disponibles al cubrir no solo las necesidades del conjunto sino también las del entorno. Además establece el limite máximo de equipamiento a construir para satisfacer las necesidades de su población inmediata y sugiere que este tipo de construcciones matemáticas podrían ser utilizadas en el dimensionamiento de otros proyectos del mismo tipo modificando sus variables.

Para objeto del proyecto de titulo y como estrategia de factibilidad financiera del proyecto se plantea su construcción en etapas, de la cual se proyectará la primera sobre los terrenos adyacentes a la Iglesia de la Estampa de una superficie de 7.600mts2. Para esta proporción el tamaño de los programas seria el siguiente:

64

Área verde: 5.684m2Recreación: 636m2

Deporte: 439m2

Vivienda: 5.332m2

Terreno: 7600m2

D e p orte

G o lf:5 3 ,1m 2B och as :6 6 ,7m 2

P in g -p on g :1 06 ,2 m 2

A tle tism o :53 ,1

G im na s io :93m 2S a la g im n as ia : 66 ,7m 2

R a m p a s :6 1 ,4m 2

A re a V e rd e

A s ie n to s y b a n cas :6 8 2m 2A sa d e ra s :4 9 4 ,5 m 2

Ja rd in e s :1 1 3 6 ,8m 2P a ja re ra s :9 8 9 ,8 m 2

In ve rn a d e ro :1 8 7 ,6 m 2

T e rra za s :8 6 4m 2

C ircu la c io n e s :4 32 m 2

P e rg o la :7 3 9m 2

p ,R ec . S oc ia l

R e c . ed uca c iona l

R e c . de T a lle resS . m u ltim e d ia :59 ,8m 2S . ca pac ita c ión :96m 2

S . T a lle res :84m 2

B a r y s .jueg os :84 ,m 2C oc in a :96m 2

C om ed o r:84m 2

E s ta res :13 2 ,3m 2

65

PROGRAMA REQUERIDO_primera etapa de proyecto

6. Partido general

Se consideró como prioritario el estudio de asoleamiento de las viviendas para favorecer las ganaciastérmicas y lumínicas de las viviendas buscando ahorro de energía. Para esto se ha evaluado el asoleamientode 3 posibles esquemas de distribución del programa por medio de programas en consideración al paso del sol por el terreno. Para esto se han utilizado programas de modelamiento 3D referenciando coordenadas del terreno.

Todos estos esquemas han sido evaluados el día primero de Septiembre durante todo el día en la latitud correspondiente a la ciudad de Santiago. Se ha escogido este día y mes debido a que otros meces posibles como Junio, Julio y Agosto presentan los más altos promedio de días nublados, por lo cual sería inadecuado evaluar la incidencia de luz directa en meses donde la mayoría de sus días existe una luz homogénea a causa de la dispersión producida por las nubes.

68

ANALISIS SOLAR

Básicamente existen tres esquemas de soleamiento capaces de almacenar el programa y obtener un buen soleamiento. El primero en forma de 0 con un vacío central, el segundo en forma de peineta y el tercero un esquema mixto. Se descarta la posibilidad de un esquema torre, por la variable de contexto patrimonial de una escala predominante de 14 mts por lo cual este esquema pudiese ser atentatorio para su contexto.

*Esquemas de soleamiento

1

2

3

69

ANALISIS SOLAR

Del análisis de asoleamiento de los tres esquemas se desprende que los equemas en forma de 0 y el esquema mixto presentan problemas de asoleamiento en sus vértices, en donde las viviendas ubicadas en esa posición no recibirían luz solar directa. La alternativa de peineta resulta ser la más eficiente al permitir el asoleamiento del 100% de las viviendas en algún momento del día.

12.00hrs 14.00hrs10.00hrs

1

2

3

70

ANALISIS SOLAR_esquemas de distribución de programa

El esquema representa la ubicación completa del programa sobre el conjunto en una ubicacion de 90ª y con un esquema pasillo lateral-vivienda. Este esquema entrega a cada vivienda un soleamiento de 90ª de recorrido del sol, pudiendo ser oriente o poniente.

x 6

71

ANALISIS SOLAR_optimización de esquema escogido

Como estrategia para optimizar el soleamiento se inclinan los volúmenes en torno a 5 ejes imaginarios, aumentando su ángulo de soleamiento y cambiando sus orientaciones a nor-poniente y nor-oriente, obteniendo soleamiento mas prolongados. Estos movimiento son restringidos por una distancia de 6 metros que corresponde a la distancia mínima exigida por normativa como separación entre bloques.

x 6

Modificación morfológica de esquema *

72


*En el siguiente esquema se busca determinar la posición más óptima de un volumen longitudinal, necesario para cumplir la densidad de viviendas requerida para factibilizar del proyecto. De este estudio se concluye que el emplazamiento óptimo es al final del sitio, recibiendo un soleamiento prolongado norte

12.00hrs 14.00hrs10.00hrs

1

2

3

73


Análisis volumen longitudinal norte*

*Como movimiento final se separa el volumen longitudinal para permitir el asoleamiento de esta línea final de viviendas durante todo el dia .

Pueden ir entrando y saliendo las rampas cambiando su profundidad y pendiente.

74


11.00

*Análisis de retranqueamientos

*Como ejercicio final, se estudia el soleamiento y la posibilidad de retranquear viviendas en el volumen para generar terrazas que puedan albergar programas comunes, este resulta ser favorable al obtenerse viviendas asoleadas hasta los 3mts considerando una altura de 2.6mts como altura de entre piso.

10.0009.0008.00

15.0014.0013.0012.00

ANALISIS SOLAR_análisis de retranqueamientos de viviendas

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*Viviendas en relación al sol

*Para determinar la geometría de las viviendas se consideró su capacidad de aprovechamiento solar, ventilación y dominio sobre el comjunto. Del estudio se determinó que mientras mas longitudinal es su frente es mayor su ganancia solar. Por lo que se decidió hacer lo más longitudinal posible las viviendas aumentando su frente. Este ancho mínimo quedó determinado por la medida de una cama y una circulación de silla de ruedas (3mts libres), ancho en el cual pueden quedar contenidos todo el resto de los programas.

Esquema 1 Esquema 2 Esquema 3

El menor x posible es igual al mayor soleamiento

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ANALISIS SOLAR_optimización ganancia solar de las viviendas

Como respuesta al entorno se han cuidado las relaciones especifíca y el impacto en cuatro puntos:

-La vista y relación espacial con la Iglesia de la Estampa vista desde Independencia.-La relación con la manzana de viviendas de un piso por calle Los Olivos.-Las fachadas hacia la ex-Cervecería Ebner cuidando no dañar la espacialidad controlada de su patio y espacios al aire libre.-La relación con el medianero de la Iglesia de la Estampa con objeto de liberar la fachada rústica del sector oriente de la Iglesia.

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ESTUDIO DE IMPACTO SOBRE PUNTOS NOTABLES

La fachada vista desde Independencia conserva una relación producto de la vista en escorzo de las fachadas3 de la Ex-cervecería Ebner, la Iglesia de la Estampa y la fachada del proyecto como un conjunto se ha cuidado reconstruir una imagen de fachada continua generada por la vista en perspectiva del proyecto. De esta forma se busca armonizar con la horizontalidad continuidad del conjunto.

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Hacia el patio de la Ex-cerveceria se propone una fachada vegetal continua que reemplaza parte del actual muro de ladrillo que divide el terreno de proyecto con éste. Se procura conservar la altura de 14mts y proyectar esta altura hacia el final de la calle propuesta.

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Se propone hacia la calle Los Olivos una apertura del espacio para la observación e integración del conjunto hacia la vida de la calle.

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Como vinculación hacia la iglesia se propone separar el conjunto de la iglesia por medio de un vacío en el cual se constituye una plaza que libera una vista sobre la fachada oeste de la Iglesia (hoy inexistente) y a la vez libera un acceso directo al patio de la ex-cerveceria para articular un eventual recorrido patrimonial por el interior de la manzana.

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*Para esto propongo un tejido programático articulado en el recorrido, más que una estructura de grandes concentraciones temáticas. En este sentido el esquema superior representa el tipo de relaciones permitidas dentro del proyecto estableciendo un sistema de transiciones posibles.

EntornoUna de las preguntas que surgió en el proceso era ¿cómo debe ser la estructura de espacio para un adulto mayor?. Al respecto considero que la gran diferencia con otros tipos de usuarios está dada en que las permanencias son más prolongadas y sobre todo que a diferencia de otros estratos etarios sus recorridos son mas cortos, lentos y con más pausas dejando de ser un simple circular para transformarse en un evento.

Bajo esta idea considero que la estructura del conjunto debe contemplar una multiplicidad y diversidad de eventos programáticos de detención articulados en un recorrido. Estos deben constituirse como un paisaje en sí, donde la casualidad o la programación articulan los encuentros sociales.

Esto es muy distinto a pensar en un edificio de viviendas tradicionales donde no se encuentran sus vecinos, este proyecto mas bien articula barrios en altura con eventos, programas y paisajes particulares.

VIVIENDA

RECREACION DEPORTE

AREA VERDEV + AV

V + R R + AV

R + D

D + AV

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RELACIONES PROGRAMATICAS

31

*Este diagrama representa un posible esquema de relaciones del conjunto, éste se despliega como una serie de eventos relacionados y diversos entre sí en donde en el recorrido ocurren multiplicidad de eventos programáticos diferentes, transformándose el simple hecho de circular en lo que representa para un adulto mayor, un evento. Este recorrido de eventos activa el encuentro entre adultos mayores del conjunto.

VIVIENDA VIVIENDA

VIVIENDA

VIVIENDA

VIVIENDA

RECREACION

RECREACION

DEPORTEDEPORTE

AREA VERDE

AREA VERDE

AREA VERDE

AREA VERDE R + AV

R + AV

R + AV

R + AV

R + AV V + AV

V + AV

V + AV

V + AV

D + AVAV + D

AV + D

R + D

R + DD + R

V + R

V + R

AV + V

AV + R

AV+ R + D D + R + AV

AV+ R + V

AV+ R + V

V + R + AV

V + R + AV

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*Edificio

*En base a este criterio se estructuran los programas de cada uno de los volúmennes estableciéndose una matriz fija de programas por volumen (un mirador, un hall, una lavanderia y un estar) que lo vuelve autónomo+ una matriz de programas adicionales única. Estos programas al interior de los volúmenes poseen una escala de operación en pequeños grupos no superiores a 15 personas.

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RELACIONES PROGRAMATICAS_relaciones bloques

*El ejercicio siguiente fue distribuir los programas especificos de cada area temática en cada uno de los retranqueos originados sobre los volúmenes. La tabla superior describe cada una de las asignaciones programáticas.

*Edificio

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RELACIONES PROGRAMATICAS_relaciones terrazas

vivienda

bar-pajareraterraza-pajarera

jardín-terrazaasiento-jardín

De esta forma los volúmenes quedarian constituidos con estructuras similares a la del modelo, en donde para cada zona del edificio ha sido asignado un programa específico adquiriendo condiciones espaciales y programáticas diversas. Este esquema representa una de las asignaciones posibles.

circulación-jardín

estar-jardín

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RELACIONES PROGRAMATICAS_patios programáticos

Vivienda 1

circulación-jardín

Esta imagen representa una formalización posible del programa señalado anteriormente en donde los pequeñosespacios estándestinados para la reunión de grupos.

Vivienda 2

Vivienda 3

Vivienda 4

asiento-jardín

jardín-pajarera

terraza-bar

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RELACIONES PROGRAMATICAS_relaciones viviendas

Las viviendas se estructuran alternadas en el edificio dejando espacios con programas de área verde, recreación y deporte entre éstas, con la idea de estructurar recorridos programáticos. En suma son un total de 8 pequeños barrios conectados entre sí, cada uno con un pequeño hall de doble o triple altura, una lavandería y una terraza y estar común.

30

88

IMAGEN VERDE Y CONSTITUCION COMO PAISAJE_imagen general

Imágenes conceptuales

Debido a la alta cantidad de áreas verdes contenidas en el programa 5900mts. se decidió que la imagen verde sea la definición del conjunto. Además, con un programa tan amplio de áreas verdes, se decidióutilizarlo como elemento escencial del diseño. Esta estrategia contribuirá a dos cosas:la primera, a que la comuna de Independencia que tiene un promedio de 0.8 m2 de área verde /habitante constituya imágenesde zonas verdes escasa de ver en la actualidad en la comuna, en este sentido el proyecto será un íconoverde; en segundo lugar, permite ablandar la imagen de construcción del conjunto y minimizar el impacto sobre el conjunto patrimonial adyacente. En este sentido se considera un trabajo vegetal para reforzar condiciones espaciales del conjunto y reforzar de requerimientos térmicos. La idea se constituye con un tratamiento de enredaderas caducas sobre el 100% de la fachada y con la costrucción de jardines públicos y privados. La idea de que sean enredaderas caducas tiene un fundamento térmico, éstas permiten protegerdel sol en verano y dejan entrar la luz a las viviendas en invierno.


89

90


Imágenes conceptuales

Las enredaderas son seleccionadas por color y cubren por cada color un volumen contribuyendo a la diferenciación ya dada por los programas y permitiendo una distinción de los barrios. Éstas han sido seleccionadas entre otras posibles por su mayor intensidad de color y por ser las que necesitan una menor capa vegetal para crecer.Todas estas enredaderas satisfacen sus necesidades de capa vegetal un paquete de loza -viga convencional de 55cm , lo que alcanza para que crezcan por lo menos hasta una latura de 2.75mts.

ENREDADERAS DE HOJAS CADUCAS

IMAGEN VERDE Y CONSTITUCION COMO PAISAJE_estudio de fachadas

91

92

En la fachada se diseñó una suerte de collage variando las tonalidades de una misma enredadera (el pelargonio). Se ha cuidado su resistecia a la sombra debido al nulo asoleamiento directo de la fachada sur que debe cubrir.

IMAGEN VERDE Y CONSTITUCION COMO PAISAJE_estudio de fachadas

93

*Edificio/fachada sur

ENREDADERAS APTAS PARA SOMBRA

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La estructura de patios se divide en 2:

_Patio entre volumenes:

_Patio al interior de los volumenes.

Los patios entre volúmennes se etablecen como paisajes temáticos para el encuentro colectivo. Esto con la idea de ser campos visuales de las viviendas y patios de actividades y encuentro. Cada uno posee una temática y una formalización distinta.

Patio laguna Patio jardines Patio deporte Patio bosque caduco

IMAGEN VERDE Y CONSTITUCION COMO PAISAJE_estudio de patios

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Uno de los paisajes temáticos dispuestos entre los volúmenes, es un bosque caduco, con la idea que produzca sombra en verano y deje entrar el sol en invierno.Para esto se seleccionaron una serie de árboles caducos de diferente morfologia y colores.

Estudio de árboles

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Patio bosque caduco

IMAGEN VERDE Y CONSTITUCION COMO PAISAJE_ estudio de patios

10.8

Estos esquemas muestran los espacios entre la viviendas (ancho de tres metros, altura variable). Dentro del proyecto existen vacíos de diferentes alturas. Su ocupación se produce por medio de árboles dispuestos en maceteros que atraviesan estas alturas para lo cual se han seleccionado árboles 2.7mts, 5.4mts, 8.1mts y 10.8mts en base a 2 criterios:

1.-Los que necesitan una menor capa de tierra para crecer y logran un mayor desarrollo vertical, con el objetivo de producir la menor sobrecarga posible sobre la estructura del edificio.

2.-El atractivo de su color o su atractivo visual.

En relación a la vegetación a intervenir al interior de los volúmenes se ha tenido especial cuidado en la selección de árboles, arbustos y flores. La idea es seguir la tonalidad exterior de enredaderas y teñir el interior con vegetación de la misma tonalidad.

2.7 5.4 8.1

97

IMAGEN VERDE Y CONSTITUCION COMO PAISAJE_estudio patios entre bloques

Casa cocina

Para definir las tipologías de viviendas se tomó la tabla vivienda-vivienda (referida en la sección estructura de requerimientos) estructurándose 4 tipos de vivienda con énfasis en los recintos que presentaron mayor compatibilidad de combinación. Los esquemas representan los tipos de distribución de cada uno. Cada esquema esta desarrollado en tres tamaños: Dormitorio simple, dormitorio doble y dos piezas.

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CONFIGURACION DE VIVIENDAS_ relaciones programaticas

Casa jardínCasa dormitorioCasa terraza

*Esquemas espaciales

Como se señalo anteriormente se propone un esquema de viviendas lo mas longitudinales posibles para obtener un mayor dominio visual e iluminación natural y ventilación de todos los recintos. Se estableció que el ancho mínimo estaría dado por la circulación de una silla de ruedas y una cama con un ancho total de 3mts libres. Se utilizó esta medida como modulación del ancho de la vivienda. Luego se configuraron esquemas de distribución que intervinieran este espacio único y generaran una diferenciación espacial entre las distintas tipologias.

CONFIGURACION DE VIVIENDAS_ esquemas espaciales

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Accesosilla

de ruedas

Barras en pasillos

Pisossin alfom

bra

Tipode cam

a

Timbre de em

ergencia

Alturaenchufes

Alturacloset

Iluminación

lectura

Barras en WC y duchas

Ducha

teléfono

Pisoantideslizante

Tina especial

Alturasillones

Iluminación

trabajo

Barandas

DORMITORIO X X X X X X X X

BAÑO X X X X X X X

COMEDOR X X X

TERRAZA X X

PASILLO X X X X

ESTAR X X X X

COCINA X X X X

Las viviendas de adultos mayores requieren de un conjunto de condiciones físicas que permiten un envejecimiento sano. Éstas están tomadas de la normativa holandesa para la construcción de residencias y viviendas para adultos mayores y han sido clasificadas por recintos para su aplicación. Los elementos de seguridad son indicados en las planimetrías con rojo.

100

CONFIGURACION DE VIVIENDAS_ requerimientos técnicos para PAM

a

CONFIGURACION DE VIVIENDAS_ plantas

101

102

CONFIGURACION DE VIVIENDAS_ plantas

7. Propuesta de gestión

El proyecto establece un modelo de negocios privado que busca como primer objetivo; entregar una oferta a la demanda de viviendas especiales para adultos mayores y como segundo objetivo, busca cubrir la demanda de los adultos mayores de la zona, en torno a servicios de recreación, deporte y áreas verdes, estableciéndose como una tipología única en su clase. Por ser de carácter privado busca obtener un financiamiento basado en la rentabilidad del capital de inversión sobre el terreno. En este sentido se financiará mediante la inversión de un privado como un negocio inmobiliario, además se plantean posibles aportes gubernamentales en forma de subsidios directos a las personas, necesarios de gestionar ante el Minvu y la Senama, como parte de planes de gobierno en torno al redoblamiento de Santiago, la necesidad de viviendas y hogares para adultos mayores y financiamiento de programas de recreación, deportes y esparcimiento para adultos mayores. Esto si bien no son un ingreso directo estimulan la demanda y la capacidad de compra de los usuarios.

Se plantea como estructura legal, de inversión y administración la creación de un holding compuesto por 3 empresas:

-Inmobiliaria Constructora (IC): Empresa encargada de la construcción del conjunto quien pone el capital inicial de compra del terreno y construcción.-Empresa explotadora de viviendas (EEV): Empresa encargada de la administración y arriendo de viviendas, que conseciona la explotación de las viviendas por un período de 20 años. -Empresa de explotación de Servicios (EES): Empresa encargada del arriendo y administración de infraestructura de recreación, deportes y áreas verdes, que conseciona el área de servicios por un periodo de 20 años para su explotación.

De esta manera la empresa inmobiliaria construirá invirtiendo el capital, inicial y obtendrá un flujo de capitales inmediatos por efectos de la conseción de la infraestructura. Al cabo de 20 años podrá sacarle nuevamente rentabilidad al capital invertido.A su vez las empresas de explotación obtendrán ganancias en el tiempo producto del diferencial producido entre el valor de conseción el ingreso directo producido en 20 años.Cabe señalar que estas tres estructuras se plantean como una posibilidad de dividir el negocio y otorgarle flexibilidad al inversor. Sin embargo perfectamente las tres empresas podrían tener un mismo dueño.

MODELO DE GESTION_inversor

105

Se ha previsto como la mejor estrategia de negocios el arriendo de infraestructura de vivienda y servicios (Recreación, deporte y áreas verdes).Se plantean como modelos de arrendamiento los siguientes:

A)Viviendas:Se prevee el arriendo de viviendas por un monto fijo mensual que contempla el usufructo de la vivienda con cargas comprendidas, junto a la utilización del a infraestructura del conjunto.Êstas podrán pagarse de las siguientes maneras:-Pago directo de una cuota mensual-Cancelación anticipada de cuotas mediante la venta de su propiedad actual a la Empresa Explotadora de Viviendas por una cantidad de años igual al valor de tasación partida por el valor de una cuota mensual.-Arriendo de su actual vivienda para el pago de la cuota mensual.-Venta de por vida mediante el pago anticipado de 15 años de arriendo.-Pago anticipado para la vejez de adultos, mediante el incremento de la cotización para la pensión en la que se incluye el abono a la vivienda especial.

B) Servicios:Se prevee el arriendo de la infraestructura de servicios del complejo atendiendo la demanda comunal, las cuales podrán ser de las siguientes maneras: -Pago de inscripciones anuales para la utilización de infraestructura y usufructo de actividades mediante tarjeta de socio.-Venta de tiempo de uso de infraestructura a fondos de compensación o instituciones de Adultos mayores.

MODELO DE GESTION_modelo de arriendo

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Descripción del proyecto económicoLa idea de negocio es aprovechar la demanda de viviendas y servicios para ofrecer arriendo de viviendas y áreas de servicios de recreación, deportes y áreas verdes espaciales para la tercera edad.

Definición del mercado objetivoEl proyecto está orientado a aquel grupo de personas denominadas de tercera edad, mayores de 60 en condición autovalente o semivalente, propietarios de una vivienda, en proceso de pago o en arriendo (95,8% MINVU 2003) pertenecientes a los segmentos económicos C3 ($280.000 y más) y C2 (450.000 y más).

Adultos mayores que realizan actividades de recreación, deporte o esparcimiento que quieran integrarse al proyecto para compartir su tiempo con personas de su misma edad y de esta forma ampliar su grupo de amistades.

Escenario CompetitivoPor el momento el escenario de competencia es nulo para los segmentos C2 y C3. la competencia mas directa esta constituida por los hogares de ancianos y casa de reposo que no se consideran en exceso riesgosos para este tipo de oferta. Se Plantea como riego a futuro del proyecto la aparición de proyectos similar que se constituirían en competencia directa, por lo cual se plantea como necesario una estrategia de mercado agresiva o la incorporación de un promotor financiero solvente.

Tipos de usuariosPermanentes: Residentes del conjunto por periodos de 24hrsTemporales: Socios del conjunto con horario de acceso de 9:00am a 20:30 pmEsporádicos: Adultos mayores que acceden por jornadas diarias vía convenio con instituciones de adultos mayores.

ANALISIS FINANCIERO_descripción de negocio

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Medio externoOportunidades_Producto innovador, sin competencia en el sector._Características de la comuna; gran población de adultos mayores, buena red de servicios._Buena accesibilidad y trasporte._Carencia de una competencia de buen nivel para este segmento de población._Interés del estado de fomentar planes de recreación y actividades para Adultos Mayores._Interés por incentivar iniciativas privadas para la creación de residencias de larga estadía._Interés del estado por repoblar el centro de Santiago._Interés municipal por repoblar la comuna y por el desarrollo de infraestructura de recreación deportes y áreas verdes.

Amenazas_Producto desconocido en el mercado._Aparición de competencia._Los adultos mayores pueden ver como una alternativa atractiva obtener los servicios del conjunto pero no pagar el precio de arrendamiento de las viviendas.

Medio internoFortalezas_Concepto de desarrollo integral y vida plena como parte esencial del desarrollo del conjunto._Oferta de servicios entorno a las viviendas._Producto innovador de diseño e imagen única en el mercado._Infraestructura de servicios inexistente en la zona._oferta única en el mercado.

Debilidades_La posibilidad de emergencia obliga a tener profesionales de planta._Considerables costos de mantención.

ANALISIS FINANCIERO_foda

108

Inversión requerida:

La inversión requerida se estima en 129.462UF contemplando los gastos de construcción del proyecto.Terreno: 6UF*7600m2=45.600 UFVivienda: 12UF*5332m2=63.984UFDeporte: 2UF*439m2=878UFRecreación: 12UF*636m2=7632UFÁrea verde: 2UF*5684m2=11.368UF(Valores entregados por constructora Juan Saavedra)Se fija el valor de arriendo en 250.000 pesos mensuales como promedio por vivienda. 13,6 UFSe establece un valor de suscripción anual de 150.000 equivalente a 8,1 UF

Retorno esperado:

Vivienda: Se contemplo como costos el de las viviendas y el terreno. Ascendente a 109.584UFPensando en la oferta de 114 viviendas a 13,6UF mensuales se espera que al sexro año se recupere la inversión. Obteniendo una ganancia de 262.512UF al cabo de 20 añosServicios: se consideraron como costos la implementación de Área verde, Recreación y Deporte ascendente a 19.878UF.Pensando en una disponibilidad máxima de 581 socios anuales de a 8,1UF pesos anuales se espera que la inversión llege a punto cero el año a los 4 ½ años. Obteniendo una ganancia total de 74.244 UF al cabo de 20 años

Nota: Para este análisis se utilizaron cifras brutas y valores referenciales que buscan ilustrar una idea de la rentabilidad del negocio, sin embargo para su real corroboración es necesaria un estudio financiero detallado.

ANALISIS FINANCIERO_análisis tentativo de retorno de la inversión

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8. Bibliografía

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“Amélioration de la Qualité de vie dans les residences pour personnes âgées”_Féderation canadienne des municipalités/ Association canadienne d’habitation et de renovation urbaine/ Association canadienne d’habitation et de renovation urbaine_1999_ Montreal Quebec

“Cabildos Comunales del Adulto Mayor”_Maria Espinosa/ SENAMA_2006_Santiago Chile

“Registro de establecimientos de larga estadía para adultos mayores” _Consultora CEDESCO Ltda. / SENAMA_2004_Santiago de Chile.

“Programa del adulto mayor de Valdivia” www.munivaldivia.cl/dideco/psociales/amayor.html _ 2005

“RECREACIÓN Y ADULTO MAYOR: La tercera edad en el plan Nacional de Recreación”_ Carlos Alberto Rico/FUNLIBRE_1999_Bogotá Colombia_redcreacion.org/articulos/terceraedad.html

"MODELOS DE TRABAJO CON EL ADULTO MAYORDESDE EL OCIO Y LA RECREACIÓN“_Sergio Fajn_2002_Buenos Aires_ Argentina http://www.redcreacion.org/documentos/congreso7/SFajn.html

Programa del Adulto Mayor: hoja informativa_ Ministerio de Cultura y Deportes_Guatemala

“Boletin Informativo Del Instituto Nacional de estadisticas: El Adulto mayor y las condiciones de la vivienda”_ INE_2003_ Santiago Chile

“Cadena de centros integrales para el adulto mayor”_Patricia Lopéz/ Patricia Bolbaran_ master de empresas constructoras e inmobiliarias FAU-Politecnica de Madrid_1999_Santiago Chile.

BIBLIOGRAFIA

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http://www.redcreacion.org/documentos/congreso7/SFajn.html

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A Dios, mi familia y mis amigos… - tesis.uchile.cl · 7.1.2 Modelo de arriendo 107 7.2 Análisis financiero 107 ... pobre postrado en una cama (3% de la población) y cambiarla