112

PENILAIAN TANAH / TAPAK

1. TEORI PENILAIAN TANAH

1.1. Konsep-Konsep dan Prinsip-Prinsip Nilai

Antisipasi, perubahan, penawaran dan permintaan, substitusi

dan keseimbangan adalah prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilaii

tanah. Antisipasi di sini mengandung pengertian bahwa nilai tercipta oleh

adanya harapan keuntungan yang akan diterima pada masa yang akan

datang. Persaingan diantara para pembeli di pasaran untuk suatu tapak

(sites) akan menciptakan tingkat harga dari tanah. Penawaran dan

permintaan untuk suatu tapak di suatu lokasi tertentu cenderung untuk

seimbang, jika penawaran turun dan permintaan tetap stabil maka harga

akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak dapat diterapkan dalam

jangka pendek. Jika suatu tipe tapak sangat langka pada suatu lokasi

tertentu, maka tekanan dari persaingan pasar akan menaikkan nilai tapak

sampai pada suatu tingkat yang diindikasikan oleh kedayauntungannya.

Prinsip substitusi di sini menunjukkan bahwa seorang pembeli tidak akan

membayar lebih untuk sebuah tapak daripada tapak-tapak lain yang sama

atau sejenis. Sedangkan prinsip keseimbangan juga merupakan faktor

yang mempengaruhi nilai tanah ketika terjadi perubahan terhadap elemen-

elemen yang mempengaruhi keseimbangannya

1.2. Definisi dari masalah Penilaian

113

Pada awal tugas penilaian, seorang penilai mengidentifikasi

properti yang akan dinilai dan menetapkan tanggal penilaian,

tujuan/kegunaan penilaian, definisi tiap jenis nilai yang dipilih dan batasan-

batasan masalah yang semuanya dinyatakan dalam laporan penilaian.

Tahap selanjutnya yang dilakukan penilai adalah memilihan dan

menganalisa data pembanding. Penilai juga perlu mengidentifikasi semua

hak-hak yang melekat pada properti, batasan-batasan undang-

undang/peraturan, karakteristik fisik dan pengembangan-pengembangan

yang ada di atas tapak.

1.3. Hak-hak dalam Properti dan Kontrol-kontrol Publik

Dalam melakukan penilaian tanah, penilai perlu memfokuskan

penilaiannya pada hak-hak yang melekat pada properti, termasuk hak

atau ijin membangun, menyewakan kepada orang lain, menanami,

menambang, mengubah topografi, membagi tanah, dan untuk

penggunaan tertentu. Oleh karena penawaran/penyediaan tanah tidak

dapat mengimbangi laju permintaan tanah, maka pemerintah mengatur

bagaimana tanah dapat digunakan dan dikembangkan. Kebanyakan tiap

wilayah kota atau kabupaten mempunyai beberapa bentuk peraturan

zoning yang menentukan pengembangan baru apa yang dapat diletakkan

di atas sebidang tanah bahkan sekarang ini peraturan tersebut tertuang

dalam master plan (Rencana Umum Tata Ruang Kota) yang menentukan

tujuan pengembangan dalam jangka panjang. Melalui kuasa “eminent

domain” atau hak menguasai oleh negara, pemerintah dapat

mengubah/mengeser penggunaan tanah untuk kepentingan pribadi

kepada penggunaan tanah untuk kepentingan umum atau memodifikasi

penggunaan tanah melalui urban renewal program (program

pembaharuan kota).

114

1.4. Karakteristik Fisik dan Pengembangan Tapak

Karakteristik-karakteristik fisik, utilitas yang tersedia dan

pengembangan-pengembangan di atas tapak dari suatu tanah

mempengaruhi kegunaan dan nilainya. Karakteristik fisik dari sebidang

tanah yang harus dipertimbangkan oleh seorang penilai meliputi ukuran

dan bentuk tanah, lebar depan (frontage), topografi (termasuk kontur,

elevasi dan sistem drainase), lokasi dan view. Ketersediaan utilitas seperti

air, saluran air kotor, listrik, gas dan pelayanan telpon juga mempengaruhi

kegunaan dan potensi pembangunan atas sebidang tanah.

Fasilitas-fasilitas tersebut mungkin disediakan melalui offsite

facilities (fasilitas-fasilitas di luar tapak) seperti saluran air minum (PAM),

saluran pembuangan air kotor (sewer), saluran listrik dan sebagainya

serta melalui onsite facilities (fasilitas-fasilitas di atas tapak) seperti septic

tank, sumur, kolam, lanskaping, perkerasan halaman dan penyediaan

saluran untuk gas, listrik dan telepon. Sebidang tanah menjadi sebuah

tapak ketika dilakukan pengembangan (baik offsite maupun onsite

improvement) dan menjadikan tanah siap digunakan untuk tujuan tertentu.

1.5. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Penentuan nilai tanah haruslah mempertimbangkan penggunaan

tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut. Bahkan untuk tapak yang telah

dilakukan pengembangan, nilai tapak juga didasarkan atas penggunaan

tertinggi dan terbaik sebagai tanah kosong dan siap untuk dibangun

menjadi sebuah penggunaan yang terbaik secara ekonomi.

115

Penggunaan tertinggi dan terbaik juga dipengaruhi oleh seberapa

besar pengembangan-pengembangan yang ada menambah atau

mengkontribusi nilai properti. Besarnya kontribusi tersebut diestimasi

melalui pengurangan nilai tanah terhadap nilai properti secara

keseluruhan. Jadi tanah dikatakan sebagai pemilik nilai, sedangkan

pengembangan (improvement) adalah mengkontribusi nilai. Jika

pengembangan tidak lagi memberi kontribusi nilai maka memberi indikasi

perlunya dilakukan pembongkaran (demolition) bangunan.

2. TEHNIK PENILAIAN TANAH

Terdapat 6 (enam) tehnik atau prosedur yang digunakan untuk

menilai tanah, yaitu :

(i) perbandingan penjualan (sales comparison)

(ii) Alokasi (alocation)

(iii) Ekstraksi (extraction)

(iv) Pembagian pembangunan (subdivision development)

(v) Nilai sisa tanah (land residual)

(vi) Kapitalisasi sewa dasar (ground rent capitalization)

Keenam prosedur di atas diturunkan dari ketiga dasar pendekatan

nilai. Metode perbandingan penjualan dan kapitalisasi pendapatan dapat

langsung diterapkan dalam penilaian tanah, sedangkan metode Alokasi

dan ekstraksi prosedurnya merupakan pencerminan pendekatan

perbandingan dan biaya. Untuk metode sisa adalah didasarkan pada

pendekatan kapitalisasi pendapatan dan biaya.

2.1. Perbandingan Penjualan

116

Pendekatan ini digunakan untuk menilai tanah kosong atau tanah

yang dipertimbangkan sebagai tanah kosong untuk tujuan penilaian.

Dengan metode ini, terhadap penjulan-penjualan atas sebidang tanah

yang serupa dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian

(adjusment) untuk menghasilkan indikasi nilai untuk tanah yang akan

dinilai. Proses perbandingan didasarkan atas analisa kesamaan dan

ketidaksamaan dari kedua bidang tanah tersebut.

Penilai mengumpulkan data-data penjualan yang aktual dan data

sewa dasar dari listing, penawaran, dan pembaharuan sewa. Selanjutnya

dari data-data pembanding tersebut dilakukan pengidentifikasian data

berkaitan dengan kesamaan dan perbedaan antara properti subyek dan

properti pembanding, merangking data sesuai dengan relevansinya dan

melakukan penyesuaian terhadap harga penjualan dari data pembanding

berdasarkan atas ketidaksamaan karakteristik tanah yang dinilai.

Elemen-elemen perbandingan yang dimaksud di atas meliputi jenis

hak, peraturan/ijin yang dimiliki, kondisi pembiayaan, kondisi/motivasi

penjualan, kondisi pasar (tanggal penjualan), lokasi, karakteristik-

karakteristik fisik, utilitas-utilitas yang tersedia, zoning dan penggunaan

tertinggi dan terbaiknya. Data yang dikumpulkan penilai biasanya berasal

dari data aktual penjualan dan dari penawaran, listing atau pembaharuan

sewa, yaitu dengan mengidentifikasi persamaan dan perbedaan dalam

data, merangking data sesuai dengan relevansinya dan melakukan

penyesuaian harga jual dari properti pembanding dengan

mempertimbangkan ketidaksamaan karateristik dengan tanah yang dinilai

(properti subyek).

Jika harga jual mengalami perubahan yang cepat dalam beberapa

tahun sebelumnya dan tersedia sejumlah data penjualan yang cukup,

maka data jual yang dipilih untuk melakukan perbandingan adalah data

yang paling dekat dengan tanggal penilaian. Ukuran (size) tanah

117

umumnya bukan merupakan elemen perbandingan yang penting

dibandingkan dengan tanggal transaksi dan lokasi karena kebanyakan

jenis pengembangan mempunyai ukuran tapak yang optimal, jadi jika

tapak lebih besar, nilai dari tanah lebihan (excess land) akan cenderung

menurun.

Zoning seringkali merupakan kriteria paling dasar dalam memilih

pembanding. Tapak yang dizoningkan sama dengan properti subyek

adalah paling sesuai untuk dijadikan pembanding. Jika data penjualan

tidak cukup tersedia dalam kategori zoning yang sama, maka data dari

kategori yang sama dari kawasan lain dapat digunakan setelah dilakukan

penyesuaian-penyesuaian untuk menghindari adanya distorsi dan

kesalahan dalam perbandingan harga jual.

Umumnya, penyesuaian-penyesuaian (adjusments) yang terpisah

dilakukan untuk membandingkan harga jual untuk setiap unit

perbandingan. Perbandingan harga jual dapat secara sederhana diketahui

dari keunggulan dan kekurangan kualitas properti yang biasnya

dinyatakan dalam bentuk jumlah uang (Rupiah) atau persentase yang

selanjutnya dijumlahkan dan difaktorisasi (dikalikan) dengan harga jual

pembanding. Pembandingan yang sering dilakukan biasanya meliputi

penyesuaian untuk jenis hak properti, pendanaan, penjualan serta kondisi

pasarnya yang dibuat sebelum dilakukannya penyesuaian untuk lokasi

dan karateristik fisik. Semua penyesuaian yang tertuang dalam laporan

penilaian seharusnya dinyatakan secara logis dan mudah dipahami.

2.2. Alokasi

Metode alokasi adalah metode penilaian tanah yang didasarkan

atas prinsip keseimbangan dan berkait dengan konsep kontribusi.

Prosedur dari metode ini didasarkan atas kesamaan rasio antara nilai

tanah dan nilai pengembangannya untuk suatu penggunaan khusus dari

118

suatu properti pada suatu lokasi tertentu. Metode alokasi adalah kurang

konklusif untuk diterapkan daripada prosedur lain, tetapi ini lebih berguna

ketika data transaksi pembanding tidak tersedia.

Sebagai contoh : metode alokasi dapat digunakan dalam tugas

penilaian untuk menilai sebuah tapak yang mengahadap ke danau

(lakefront) yang digunakan sebagai rumah peristirahatan. Diasumsikan

tidak ada penjualan tanah kosong yang terjadi belakangan ini, tetapi

penilai mengetahui (dengan pasti) bahwa rumah yang berada di dekat

danau telah terjual dengan harga antara Rp 150.000.000,00 s/d Rp

200.000.000,00. . Developer dari rumah-rumah tepi danau (lakefront) pada

kawasan lain yang berdekatan dapat membeli sebuah lot/areal tanah yang

mempunyai ukuran sama seharga Rp 60.000.000,00 , dibangun dengan

bangunan rumah seharga Rp 90.000.000,00 dan menetapkan keuntungan

sebesar Rp 30.000.000,00 serta overhead dengan total kontribusi

pengembangan (improvement) sebesar Rp 120.000.000,00 dengan total

nilai sebesar Rp 180.000.000,00. Dengan demikian nilai tanah

menunjukkan rasio 1/3.

Rasio dari nilai tanah terhadap total nilai properti pada suatu

bangunan yang sudah lengkap adalah 0.333 hingga 1.0, sehingga indikasi

nilai tanah untuk rumah-rumah di sekitar danau adalah berkisar antara Rp

50.000.000,00 (yaitu 0.333 x Rp 150.000.000,00) sampai dengan Rp

66.600.000,00 (yaitu 0.333 x Rp 200.000.000,00).

2.3. Ekstraksi

Metode ekstraksi adalah metode yang berbeda dengan metode

alokasi yang mana nilai tanah adalah ekstraksi (hasil penurunan) dari

harga jual dari properti yang telah dikembangkan dengan mengurangkan

kontribusi yang dihasilkan dari pengembangan tersebut, yakni diestimasi

119

dari biaya pembuatan baru bangunan yang telah disusutkan, dan nilai

sisanya menunjukkan nilai tanah. Estimasi nilai tanah yang dihasilkan

melalui metode ekstraksi dapat digunakan bersama dengan data yang

terkumpul dari penjualan tanah kosong dalam perbandingan penjualan.

Namun indikasi nilai yang diturunkan dari tehnik ini umumnya kurang

meyakinkan karena assessment ratio yang dihasilkan mungkin tidak dapat

diandalkan dan metode ekstraksi tidak mencerminkan pertimbangan

pasar.

1.4. Pembagian Pembangunan (Subdivision Development)

Metode pembagian pembangunan (subdivision development)

digunakan ketika pembagian (subdividion) dan pembangunan

menunjukkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah bidang yang

dinilai dan data-data penjualan dari tiap kapling-kapling tanah tersedia.

Analisa pembagian pembangunan biasanya digunakan untuk tanah-tanah

industri, perumahan dan tanah rekreasi. Pemilik tanah membagi bidang

tanah yang besar menjadi bidang-bidang tanah yang kecil untuk dijual

atau disewakan. Pembagian yang terencana dapat menciptakan

kegunaan yang lebih tinggi, lebih baik dan terlebih lagi bila didukung

dengan zoning, ketersediaan utilitas, keadaan komunitas, aksesibilitas dan

kombinasi elemen-elemen yang saling mendukung.

Seorang penilai memulai untuk menganalisa pembagian

pembangunan melalui penentuan jumlah dan ukuran kapling (persil) yang

tercipta dari tanah yang dinilai baik secara fisik, undang- undang/peraturan

maupun secara ekonomi. Kapling-kapling yang direncanakan tersebut

harus dikonfirmasikan dengan peraturan perundangan yang ada baik dari

segi ukuran, frontage, topografi, kualitas tanah dan pengembangan

120

tanahnya. Sebagai contoh fasilitas air bersih, drainase, dan

jalan/perkerasan halaman.

Analisis perbandingan penjualan dari kapling/unit yang telah selesai

selanjutnya dilakukan setelah melakukan penyesuaian terhadap

perbedaan-perbedaan dari perbandingan penjualan, penilai mengestimasi

harga jual yang paling sesuai untuk kapling/unit tersebut dan periode

perbandingan yang paling menungkinkan. Semua biaya , baik langsung

maupun tidak langsung yang terkait dengan pengembangan dan

pemasaran harus dikurangkan dari jumlah harga penjualan yang

direncanakan. Biaya pengembangan ini termasuk biaya pembersihan

tapak, grading dan pematangan tanah, pembuatan jalan dan saluran,

perkerasan halaman dan instalasi fasilitas. Biaya-biaya seperti pajak,

asuransi, premium, biaya overhead dan biaya inspeksi harus

dipertimbangkan juga seperti halnya biaya pemasaran untuk komisi dan

periklanan.

Untuk memberi ilustrasi mengenai prosedur pembagian

pembangunan adalah sebagai berikut :

1 (satu) hektar tanah dimana seorang developer ingin membaginya

menjadi 25 kapling/unit rumah. Total penjualan kotor dari proyek

pembangunan kapling-kapling tersebut adalah Rp 5.000.000.000 dengan

biaya pembangunan tanah sebagai berikut :

• Biaya pengembangan (perataan, pembersihan, paving,

pembuatan saluran dan disain) Rp 1.500.000.000,-

• Manajemen dan pengawasan 75.000.000,-

• Keuntungan dan overhead kontraktor 500.000.000,-

• Biaya pemasaran/penjualan 175.000.000,-

• Pajak

100.000.000,-

121

• Keuntungan pengembang 300.000.000,-

Total Rp

2.650.000.000,-

Jika penjualan dan biaya-biaya pembangunan terjadi pada saat

yang sama maka indikasi nilai tanah adalah selisih antara penjualan kotor

yang direncanakan dengan biaya-biaya pembangunan yang

direncanakan:

(Rp 5.000.000.000 - Rp 2.650.000.000 = Rp 2.350.000.000)

Tetapi jika pembangunan direncanakan memakan waktu 4 tahun, maka

perlu melibatkan pendiskonan, dengan diskon rate yang mencerminkan

resiko yang terdapat selama periode penjualan yang diantisipasi, misal

10% sehingga nilai tanah adalah sebagai berikut :

Rp 2.350.000.000/4 = Rp 587.500.000,-

x PV of $ 1 per annum 3.1699

Rp 1.862.300.000,-

2.5. Nilai Sisa Tanah (land residual)

Tehnik tanah residu mungkin juga digunakan untuk mengestimasi

nilai tanah ketika data-data penjualan atas bidang-bidang tanah kosong

yang sejenis tidak tersedia. Tehnik ini didasarkan atas prinsip-prinsip

keseimbangan dan berkait dengan konsep kontribusi. Tehnik tanah residu

dapat digunakan untuk mengestimasi nilai tanah ketika :

a. Nilai bangunan diketahui atau dapat diestimasi secara akurat.

b. Kestabilan, pendapatan bersih operasi setiap tahun dari properti

diketahui atau dapat diestimasi

122

c. Proporsi capitalisasi rate dari tanah dan bangunan dapat

dipisahkan dari pasar.

Untuk menerapkan tehnik residual, seorang penilai pertama-tama

perlu untuk menentukan apakah pembangunan tersebut secara aktual

atau hypotetical mencerminkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari

tanah, kemudian menetapkan pendapatan operasi bersih per tahun dari

properti yang diperoleh dari sewa pasar dan pembelanjaan operasi pada

tanggal penilaian. Kemudian penilai menghitung seberapa besar proporsi

pendapatan dan bangunan dan kemudian mengurangkannya dengan total

pendapatan operasi bersih, dan sisanya dikapitalisasikan dengan rate

tertentu untuk mendapatkan nilai tanah.

Untuk ilustrasi adalah sebagai berikut :

Pendapatan operasi bersih per tahun Rp 100.000.000,-

dikurangi pendapatan untuk bangunan

IB = VB x RB = Rp 35.000.000,- 28.000.000,-

Pendapatan yang melekat pada tanah 72.000.000,-

(x) kapitalisasi rate @ 6% 1/0,06

Rp 1.200.000.000,-

Keterangan

IB = pendapatan untuk bangunan

VB = nilai bangunan baru

RB = Kapitalisasi rate untuk bangunan

1.6. Kapitalisasi Sewa Dasar (Ground Rent Capitalization)

Sewa dasar tanah dapat dikapitalisasi dengan suatu rate yang

sesuai dengan nilai pasar tanah. Sewa dasar tanah dibayar untuk hak

penggunaan dan penempatan tanah yang sesuai dengan ketentuan dari

123

penyewaan tanah. Tingkat kapitalisasi yang diturunkan dari rate pasaran

digunakan untuk mengkonversi sewa dasar tanah kedalam estimasi nilai

pasar, yaitu dengan mengalikan nilai sewa dasar tanah per tahunnya

dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai. Hasil pengkapitalisasian itulah

menunjukkan besarnya estimasi nilai tanah. Prosedur ini sangat berguna

ketika analisis dari data pembanding dari tanah yang disewakan

mengindikasikan range sewa dan tingkat kapitalisasinya.