8-811 - Odense · at byområdets historie kan aflæses i en grøn profil med grønne vejbil-leder, parker og opholdsarealer som en naturlig del af et nyt, tæt bolig-område

LOKA

LPLA

N 8-811Forslag

Gartnerbyenboliger/service/erhverv

Hvad er en lokalplanEn lokalplan er en juridisk bindende plan for et afgrænset område. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Grundejere ved således, hvilke arbejder de må gennemføre, og hvilke arbejder de kan forvente, at naboen gennemfører.

PlansystemetKommunernes planlægning af de fysiske omgivelser er reguleret i Lov om Planlægning. Lovens hensigt er at sikre en sammenhæng i planlæg-ningen, at bevare byens kvaliteter og beskytte landskab og miljø. Herud-over er det et særligt formål at høre offentlighedens synspunkter, inden byrådet træffer endelig beslutning om lokalplanens indhold.

I kommuneplanen skal byrådet fastlægge de overordnede rammer for planlægningen af de enkelte arealer i kommunen. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan.

Der skal altid vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsar-bejde eller en større nedrivning sættes i gang. Desuden skal der vedtages en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkelig-gørelse. Byrådet kan på ethvert tidspunkt beslutte at udarbejde et lokal-planforslag.

Lokalplanens bestemmelser skal have hjemmel i Lov om Planlægning og må ikke stride mod den overordnede planlægning, fx kommuneplanen. Lokalplanens bestemmelser må dog gerne være strammere end kommu-neplanens.

Lokalplanens bestemmelserEn lokalplan kan indeholde bestemmelser om for eksempel -

områdets anvendelseudstykningervej- og stiforholdplacering og udformning af bebyggelsen bevaring af bygninger og landskabstræksikring af friarealeretablering af fællesanlæg

Offentlig høringInden en lokalplan kan vedtages skal den være fremlagt til offentlig hø-ring i mindst 8 uger. Alle har her mulighed for at fremsætte bemærknin-ger til det foreslåede. Synspunkterne behandles i byrådet i forbindelse med planens endelige vedtagelse.

Lokalplanens opbygningRedegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Bestemmelserne udgør den juridiske del af planen og er bindende for alle faste ejendomme inden for lokalplanens område.

Kortbilaget viser lokalplanens område.

2

Om planlægning

3

Offentlighed

Offentlig høringDu kan komme med høringssvar mod lokalplanforslaget ved skriftlig henvendelse til Odense Kommune senest …...

Byrådet tager stilling til alle høringssvar i forbindelse med den ende-lige politiske behandling af lokalplanen.

Du er velkommen til at kontakte os med eventuelle spørgsmål til indholdet i lokalplanforslaget.

Planlægger Line Berglund Petersen Tlf. 5142 8918

Planlægger Marianne R F Tonim Nielsen Tlf. 6551 2548 Planlægger Jan Reinert Rødland Tlf. 5142 8903

Adresse

Odense Kommune, Byplan, Odense Slot Nørregade 36, 5000 Odense CE-mail: [email protected] eller www.odense.dk/hoering

4

Indhold

5

Om planlægning side 2Offentlig høring side 3Om lokalplanen side 6

REDEGØRELSE

Baggrund side 7Lokalplanområdet side 7Fremtidige forhold side 8Formål og indhold side 11Forhold til anden planlægning side 12Struktur og forsyningsforhold side 13Miljøforhold side 14Støj side 15Tilladelse fra andre myndigheder side 16Foreløbige retsvirkninger side 16

BESTEMMELSER

1. Lokalplanens formål side 192. Område og zonestatus side 193. Anvendelse side 194. Udstykning side 205. Vej, sti og parkeringsforhold side 206. Bebyggelsens omfang og placering side 227. Bebyggelsens ydre fremtræden side 248. Skiltning og belysning side 259. Ubebyggede arealer og opholdsarealer side 2710. Grundejerforening side 2911. Forudsætninger for ibrugtagen side 2912. Ophævelse af servitutter side 3113. Lokalplanens varige retsvirkninger side 31Påtegning side 32

Vedtagelsespåtegning og offentlighedsperiode

Kortbilag 1 - Eksisterende forhold Kortbilag 2 - Fremtidige forhold Kortbilag 3 - Beplantning Kortbilag 4 - Adgangsforhold og stisystemer Kortbilag 3 - Illustrationsskitse

Om lokalplanen

Lokalplanen er udarbejdet for at muliggøre et nyt bykvarter ved Middelfartvej og Lavsenvænget med en blanding af erhverv, service og boliger samt for at sikre variation og kvalitet i bebyggelsen og grøn identitet i lokalplanområdet.

Området for lokalplanen udgør i alt cirka 13,3 ha. Lokalplanen udstikker dels de overordnede rammer for området som helhed og dels specifikt byggeretsgi-vende bestemmelser for område 1, der udgør et areal på 80.680 m2.

Den del af lokalplanen, der dækker område 2, er derfor en rammelokalplan. I en rammelokalplan fastsættes kun overordnede bestemmelser for et område. For at der kan bygges nyt i område 2, skal der efterfølgende laves en bygge-retsgivende lokalplan.

Den del af lokalplanen, der dækker område 1, er byggeretsgivende i dette område.

6

Lokalplanområdets placering i Odense Kommune

Oversigtskortet viser lokalplanområdet.

Redegørelse

Lokalplanforslag nr. 8-811 7

Baggrund

Denne lokalplan er udarbejdet på baggrund af en privat investors ønske om at skabe et nyt bykvarter ved Middelfartvej/Lavsenvænget.

Lokalplanområdet er en del af et udpeget byomdannelsesområde i Kommuneplan 2016-2028 med anvendelse til bolig/service. Denne lokalplan understøtter denne udvikling.

Lokalplanområdet

Lokalplanområdet er vist på luftfotoet side 6.

Området omfatter ejendommen Lavsenvænget 1 og ligger langs Middel-fartvej og Lavsenvænget kun 1-2 km fra Odense bymidte.

Eksisterende forholdLokalplanområdet er cirka 13,3 ha og omfatter primært matriklen 1aas, Vestermarken, Odense Jorder.

Lokalplanområdet er bynært placeret i Odense og har hidtil fungeret som salgslokaler for frugt og grønt og kontorer for virksomheden GASA - Gartnernes Salgsforening. GASA ønsker nu at forlade området og etablere sig i nye lokaler tættere på motorvejen. Området indeholder forskellige bygninger og anlæg til brug for GASA’s aktiviteter i området.

Den eksisterende bebyggelse udgøres af en række bygninger til bl.a. kontorer, haller og garager. Størstedelen af området er befæstet eller bebygget. De største haller er placeret i midten af lokalplanområdet.

Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalpla-nens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger.

Omgivelserne omkring lokalplanområdet.

Middelfartvej

Christmas Møllers vej

Lavsenvænget

Redegørelse

Lokalplanforslag nr. 8-8118

Den vestlige del af området anvendes til parkering. På ejendommen findes ikke bygninger med egentlig bevaringsværdi. Der er dog tale om et område, der er en væsentlig del af byens og Fyns historie som gartnerby. Den eneste vejadgang til området er via Lavsenvænget og der er ikke stiforbindelser til de omkringliggende områder.

Lokalplanområdet afgrænses af Middelfartvej, Lavsenvænget, Lange-søstien og jernbanen. De omkringliggende kvarterer er meget forskel-lige.

Mod øst og syd findes mindre erhvervsvirksomheder. Vest for området ligger Odense Renovations administration placeret samt en blanding af boliger og erhverv. Mod nord ligger et ældre attraktivt villaområde, benævnt Dæhnfeldts villaby.

Derudover ligger Odense centrum 1-2 km væk i østlig retning. Mod vest og syd ligger bydelen Bolbro med en stor variation af bebyggelse, lige fra klassiske villaveje over rækkehuse til lejlighedskomplekser. Cirka 500 meter nordvest for lokalplanområdet ligger Odense Idrætscenter med en række forskellige sportsfaciliteter såsom fodboldstadion, issta-dion, idrætshal og atletikstadion.

Terrænet inden for lokalplanområdet er forholdsvist fladt, men der er cirka en etages terrænspring fra Middelfartvej ned til området samt et tilsvarende terrænspring fra lokalplanområdet ned til Langesøstien. Disse terrænspring består af skråninger med beplantning.

Fremtidige forhold

I kraft af områdets historie med salg af frugt og blomster er det ønsket at byområdets historie kan aflæses i en grøn profil med grønne vejbil-leder, parker og opholdsarealer som en naturlig del af et nyt, tæt bolig-område.

Ny bebyggelse i området skal opføres i henhold til en ny helhedsplan for området, hvor der er hovedvægt på at skabe en gennemgående grøn struktur i bydelen. Området opdeles i tre forskellige kvarterer: Bykvarteret, Parkkvarteret og Havekvarteret.

Princip for opdeling af området i By-, Park og Havekvarteret. Illustration Arkitema.

Lokalplanområdets afgrænsning.

Eksempel på variation i Parkkvarteret.

Princip for Bykvarteret.Illustrationer Arkitema.

Eksempel på princip for Havekvarteret.

Redegørelse


Områderne vejbetjenes fortrinsvis fra to adgangsveje fra Lavsen-vænget. Områderne disponeres, så bebyggelsen i Havekvarteret er lavest med maksimalt 3 etager mod Langesøstien i nord stigende til 6 etager plus udnyttet tagetage i Bykvarteret mod Middelfartvej i syd. Området bindes sammen af interne stisystemer og en kvarterpark belig-gende i Parkkvarteret i midten af området.

Bykvarteret Området langs Middelfartvej kaldes Bykvarteret og tager udgangspunkt i forløbet langs vejen. Centralt i Bykvarteret mod Middelfartvej placeres et nyt bytorv. Mod bytorvet etableres detailhandel og service og erhverv i stueplan med store vinduespartier, der fremstår som aktive og udad-vendte facader. I bebyggelsen i øvrigt vil der blive mulighed for erhverv og boliger.

Bebyggelsen tager udgangspunkt i en karréstruktur, der tilpasses områ-dets terræn og hvor højder reguleres i forhold til sollys. Der udlægges fælles opholdsareal i karréernes midte.

For at skabe sammenhæng til eksisterende bebyggelse langs Middel-fartvej skal bebyggelse langs vejen og bytorvet opføres med saddel-tage. Bebyggelsen bliver mellem 4 og 5 etager plus saddeltag med mulighed for at stige til 6 etager plus tagterrasser og udnyttelig tagetage mod nord og på enkelte hjørner.

Fra bytorvet vil man via en kombineret trappe- og rampeforbindelse som fodgænger og cyklist kunne bevæge sig fra Middelfartvej ind i området.

Parkkvarteret Den centrale del af området kaldes Parkkvarteret og vil bestå af blandet bebyggelse i varierende højde brudt af grønne stier og parkrum. Området vil primært bestå af rumdannende boligbebyggelse som for eksempel karréstruktur. Bebyggelserne tilpasses stedet og reguleres i højden for at sikre sollys til fælles opholdsarealer. Der sikres variation

Eksempel på detaljering til indgang.Eksempel på altaner.

Eksempel på rampe med ophold og grøn beplantning.

Eksempel på opholdsareal.

Eksempel på grøn stiforbindelse.

Eksempel på facadebeplantning.

Redegørelse


ved detaljering i bebyggelsen, som skiftende facader, højder, tagformer, materialer og markering af indgangspartier med videre.

I Parkkvarterets vestlige del udlægges en sammenhængende kvarter-park. Kvarterparken skal bidrage til bydelens grønne identitet med store træer, varieret beplantning og græsplæner. Derudover skal den inde-holde faciliteter til forskellige aktiviteter såsom leg, motion, ophold og rekreation til glæde for områdets beboer.

Parkkvarterets østlige del skal også indeholde en lokalpark med mulighed for leg og ophold.

Parkkvarteret friholdes for biltrafik og parkering, så arealerne mellem bebyggelserne vil fungere som grønne stinet med færdsel for gående og cyklister.

HavekvarteretOmrådets nordlige del mod Langesøstien kaldes Havekvarteret. Have-kvarteret vil bestå af bebyggelse i 2-3 etager, hvor hver bolig får deres egen private solbelyste have enten på terræn eller som tagterrasse. Bebyggelsen vil bestå af byhuse og lave etageboliger.

Grøn hovedstruktur Bydelen skal have en gennemgående grøn struktur. Langs veje og på pladser og i parker skal der plantes træer, ligesom der flere steder vil blive etableret grønne kantzoner/forhaver.

Der laves grønne opholdsrum til al boligbebyggelse og der anlægges både en kvarterpark og en mindre lokalpark. Den eksisterende grønne skråning mod Langsøstien skal bevares og der skal etableres en grøn afgrænsning mod jernbanebroen.

Ambitionen er, at området får en grøn identitet, der kan leve op til navnet

Eksempel på byhuse

Eksempel på stiforløb mellem byhuse

Princip for udformning af adgangsveje. Illustration Arkitema.

Redegørelse


”Gartnerbyen” og på den måde fortælle historien om gartnererhvervets salgssted i en ny fortolkning.

Trafik, parkering og vareleveringVejstrukturen er opbygget om to centrale adgangsveje fra Lavsen-vænget, der udgør en sammenhængende forbindelse gennem området. Langs jernbanen etableres en bolig- og parkeringsgade.

I Havekvarteret opbygges en tættere vejstruktur med korte, smalle veje og vænger.

Der skal etableres stiforbindelser, som giver gode adgangsforbindelser i og igennem området for gående og cyklister. Området skal desuden forbindes med Langesøstien og Middelfartvej med nye stiforbindelser.

Parkering for biler og cyklister skal fortrinsvis etableres langs de to centrale adgangsveje og langs jernbanen.

Varelevering til butikstorvet sker via den første boligvej fra Lavsen-vænget, hvor der udformes to særlige afsætningslommer langs bolig-gaden ved dagligvarebutikkerne. For at undgå at varekørsel til daglig-varebutikkerne skal køre gennem hele området, etableres der en rund-kørsel for enden af den første boligvej, hvilket sikrer at sættevogne kan vende.

Formål og indhold

Lokalplanen for Gartnerbyen er opdelt i 2 områder, der dels er en rammelokalplan og dels en byggeretsgivende lokalplan.

Område 1For område 1 er det lokalplanens formål at sikre en bydel med en gennemgående grøn hovedstruktur. Dette sikres blandt andet i form af grønne vejprofiler, en grøn afgrænsning mod nord og øst, en lokalpark samt grønne opholdsarealer tilknyttet til bebyggelsen.

Den nye bebyggelse udføres som en varieret og detaljerig bebyggelse, der i højder og dimensioner tilpasser sig det omkringliggende. Lokal-planområdet skal have et varieret udbud af boligtyper og boligstørrelser. Inden for område 1 kan der etableres cirka 650 boliger. Herudover er det lokalplanens formål at sikre gode og velindrettede opholdsarealer i tilknytning til bebyggelsen primært på terræn, men også i form af tagter-rasser og i enkelte områder altaner.

Lokalplanen skal sikre et butikstorv/lokalcenter langs Middelfartvej med aktive og indbydende facader og urbane anvendelser i form af butikker eller caféer/restauranter.

Derudover skal lokalplanen sikre en overordnet struktur for vej- og stifor-bindelser. Dette gælder både adgang til området samt internt i området.

Område 2Lokalplanen udstikker endvidere overordnede rammer for område 2, og omfatter bestemmelser om nedrivning af bebyggelse, principper for

Redegørelse


overordnet vejstruktur, anlæggelse af en kvarterpark og et vådbassin til håndtering af overfladevand.

Det er dog hensigten først at detaljere bestemmelser for ny bebyg-gelses anvendelse og udtryk i område 2 i en opfølgende lokalplan.

Forhold til anden planlægning

Kommuneplan 2016-2028Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens ramme-bestemmelser vedrørende områdets anvendelse og bebyggelses-procent. Kommunen udarbejder derfor sideløbende med lokalplanen forslag til kommuneplantillæg nr. 16, der ændrer områdets anvendelse til henholdsvis centerområde C, bolig- og serviceområde BS og bolig-område B.

CenterstrukturLokalplanen giver mulighed for at etablere 3.000 m2 bruttoetageareal til butiksformål. Dagligvarebutikker må højst være 1.000 m2 og udvalgsva-rebutikker må ikke være større end 600 m2.

Dette er i overensstemmelse med kommuneplantilæggets udpegning af dele af området til centerformål. Udpegningen vurderes ikke at have regional betydning.

Indretning af butikker vil bidrage til at sikre byliv ved bytorvet. Inden for bytorvet og langs områdets adgangsveje etableres et tilstrækkeligt antal parkeringspladser til butiksformål samt de øvrige anvendelser.

Kommuneplanens hovedstruktur Området er i Kommuneplan 2016-2028 udpeget som byomdannelses-område.

Der er i kommuneplanens retningslinjer fastsat krav om, at der skal udlægges en ny kvarterpark i forbindelse med udarbejdelsen af en helhedsplan for lokalplanområdet. En kvarterpark skal være mellem 5.000-15.000 m2 og skal fungere som et grønt fællesområde for bydelen.

Regn- og spildevandLokalplanområdet skal overholde Spildevandsplan 2011-2022. Spil-devandsplanen angiver hvilken befæstelsesgrad, der maksimalt må afledes til kloaksystemet fra en ejendoms areal uden forsinkelse. Forsinkelse af regnvand kan for eksempel ske ved etablering af grønne tage, under- eller overjordiske bassiner eller lokale lavninger, render og grøfter.

I dag er lokalplanområdet fælleskloakeret, hvilket vil sige at regnvand og spildevand afledes af én og samme ledning til renseanlægget. Ved byomdannelsen skal kloaksystemet ændres, så det fremover er sepa-ratkloakeret for at mindske overbelastning af fælleskloakken. Odense Kommune udarbejder sideløbende med lokalplanen et tillæg til den gældende Spildevandsplan 2011-2022, som beskriver den fremtidige regn- og spildevandshåndtering i området.

Eksempler på grønne regnvandsløsninger.

Redegørelse


I område 2 udlægges et regnvandsbassin, så VandCenter Syd kan håndtere regnvandet fra lokalplanområdet. Regnvandsbassinet skal etableres som et vådt bassin med et permanent vandspejl. Regnvandet vil blive tilsluttet Bolbro Rende, der løber langs med Langesøstien nord for lokalplanområdet.

Forhold omkring regnvandshåndtering skal koordineres med Odense Kommune og VandCenter Syd.

GrundvandI forbindelse med etablering af lokalplanområdet vil der ved midlertidig og permanent grundvandssænkning kræves en tilladelse fra Odense Kommune jævnfør Vandforsyningsloven §26 stk. 2.

Der vil som udgangspunkt blive stillet krav om, at bygninger udføres med en vandtæt fundering. Eventuelle bygningsdræn og omfangsdræn skal placeres, så der ikke er risiko for dræning af betydende mængder grundvand. Som udgangspunkt skal dræn som minimum ligge 30 cm over det primære grundvandsspejl.

Aflysning af servitutterDer er i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget gennemført en servitutundersøgelse for de inden for lokalplanområdet lyste servi-tutter. En række tilstandsservitutter er vurderet uforenelige med denne lokalplan og aflyses i henhold til Planlovens § 15, stk. 2, nr. 17, se § 13.

Struktur og forsyningsforhold

SkoledistriktLokalplanområdet ligger inden for Provstegårdsskolens skoledistrikt. Byrådet kan ændre skoledistrikterne i overensstemmelse med skolernes kapacitet. Områdets skoledistrikttilknytning fremgår af kommunens hjemmeside.

Kollektiv trafik Lokalplanområdet bliver betjent med kollektiv trafik og vil fra 2020 blive betjent af Odense Letbane, hvor første etape vil forløbe fra Tarup i nord-vest til Hjallese i sydøst. Letbanen vil køre langs Middelfartvej og de nærmeste stationer bliver Bolbro, som ligger cirka 200 meter vest for det planlagte butikstorv og Sukkerkogeriet, som ligger cirka 500 meter øst for butikstorvet. Området ligger cirka 2 km fra Odense Banegård.

Vej– og stiplanlægningLokalplanområdet vejbetjenes fra Lavsenvænget. Vejstrukturen består af et lukket vejsystem, der giver adgang til hele området.

De planlagte adgangsveje og lokalveje inden for lokalplanområdet får status som private fællesveje.

I Parkkvarteret skal brandredning foregå via stisystemer mellem karréerne, som i daglig brug kan anvendes til andre funktioner, se principper for disponering af redningsarealer. I resten af området skal brandredning foregå via boligveje og omgivende veje i øvrigt.

Principper for disponering af redningsarealer.

Illustrationer Arkitema.

Redegørelse


Se også beskrivelse af veje- og stiforløb samt parkering under fremti-dige forhold.

ForsyningOmrådet forsynes med kollektiv varmeforsyning efter godkendelse af projektforslag efter varmeforsyningsloven.

Området elforsynes af Energi Fyn Net A/S.

Området vand- og spildevandsforsynes af VandCenter Syd A/S.

VandindvindingsinteresserStørstedelen af lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser, hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes. Lokalplanens bestemmelser for områdets anven-delse er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området.

AffaldshåndteringI lokalplanområdet skal der sikres en løsning, hvor indsamlingsmateriel til affald ikke er direkte synligt. Dette kan være underjordiske systemer eller systemer, som er en integreret del af bygningen, hvor kun indkast eller dele af det underjordiske indsamlingsmateriel vil være synligt i området.

Bygherre skal sikre, at der er den nødvendige plads til affaldshåndte-ring for både husholdninger og erhverv, og at brugerne har let adgang til affaldsbeholderne/affaldsindkast.

Forhold om etableringen skal koordineres med Odense Renovation.

Miljøforhold

Miljøvurdering og VVMBekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 425 af 18/05/2016) har til formål at fremme en bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages miljøvurdering af planer og programmer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet.

Bekendtgørelse om vurdering af visse offentlige og private anlægs virk-ning på miljøet (VVM) i medfør af lov om planlægning (bekendtgørelse nr. 1440 af 23/11/2016) har til formål at vurdere at visse projekter og anlægs virkning på miljøet.

I VVM-screeningen af projektets virkning på miljøet har der særligt været fokus på støj og vibrationer i bygge- og anlægsfasen. Odense Kommunes grænseværdier for støj og vibrationer forventes ikke over-skredet.

Odense Kommune vurderer sammenfattende, at projektet ikke vil medføre væsentlige virkninger på miljøet.

Odense Kommune vurderer tillige, at planen ikke får en væsentlig påvirkning på miljøet, og at der derfor ikke er behov for at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget.

Redegørelse


HabitatbekendtgørelsenOdense Kommune har screenet lokalplanområdet og vurderer samlet, at lokalplanforslaget ikke medfører en beskadigelse eller ødelæggelse af yngle- eller rasteområder for generelt beskyttede arter jf. habitatdi-rektivets bilag IV.

Støj

I lokalplanområdet gøres der brug af Miljøstyrelsens lempede støjkrav for nye boliger i eksisterende støjbelastede byområder. Se de gældende grænseværdier i bestemmelse 11.5.

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget er der udarbejdet beregninger og vurdering af støj og vibrationer fra vejtrafik, jernbane og virksomheder omkring lokalplanområdet samt nye veje og detailhan-delsbutikker, der påtænkes etableret i lokalplanområdet. Beregningerne er udarbejdet på baggrund af projektet, der danner grundlag for lokal-planen.

Støj fra vejtrafik og jernbanen Beregninger og vurdering viser, at facaderne mod Middelfartvej og jernbanen vil være påvirket af trafikstøj, der overstiger de respektive støjgrænseværdier. Det betyder, at facaderne og vinduerne ved støjføl-somme formål skal konstrueres således, at de indendørs støjgrænser bliver overholdt. Langs de mest trafikerede dele af de nye lokalveje i lokalområdet viser beregninger, at støjniveauet overstiger grænseværdien på facaderne i afstande ud til 20 meter. Der kan derfor også være behov for specielle facadeløsninger og støjafskærmninger, i de tilfælde hvor facader med støjfølsomt formål er støjramt.

Beregninger af vibrationspåvirkninger fra jernbanen viser at grænse-værdien for vibrationer ikke forventes at blive overskredet i den plan-lagte bebyggelse.

Desuden sættes der krav om, at der skal etableres støjafskærmning af støjramte primære opholdsarealer som tagterrasser og -haver samt opholdsareal på terræn, således at Miljøstyrelsen vejledende grænse-værdier for opholdsarealer udendørs overholdes. Bebyggelsen i lokal-planområdet skal placeres således, at den virker som støjafskærmning for de udendørs opholdsarealer, så den udendørs støjgrænse over-holdes.

Støj fra virksomheder Facader, der er placeret tæt på detailhandelsbutikkerne i lokalplanom-rådet, er særligt udfordret med hensyn til støj fra den varelevering, der er planlagt langs den sydligste adgangsvej. Det betyder, at facaderne og vinduerne skal konstrueres således, at de indendørs støjgrænser bliver overholdt. Der skal ligeledes foretages andre støjdæmpende tiltag i forbindelse med udformning af vareleveringen. Der vil ikke kunne foregå varelevering på tidspunkter ud over dagperioden kl. 07-18 og lørdag kl. 07-14.

Redegørelse


Støj fra servicestationen (Circle K) på Middelfartvej 53 vil påvirke lokal-planområdet, da Miljøstyrelsens støjgrænseværdier overskrides i aften-perioden. Der kan derfor være behov for specielle facadeløsninger og støjafskærmninger, så grænseværdierne for det indendørs støjniveau og for opholdsarealer overholdes.

Støj fra Odense Renovations genbrugsplads og serviceafdeling på Snapindvej bliver beregnet og vurderet i forbindelse med planlæg-ningen af område 2.

Der er ikke fundet andre virksomheder, som vurderes at indebære risiko for overskridelse af støjgrænserne.

Tilladelse fra andre myndigheder

Jordforurening Der er ved en indledende screeningsundersøgelse i lokalplanom-rådet fundet forurening med oliestoffer og klorerede opløsningsmidler fra erhvervsaktiviteterne på dele af grunden. Disse forureninger skal fjernes i forbindelse med nedrivning af bygningerne.

For alt nybyggeri til bolig, børneinstitution og offentlig legeplads gælder generelt, at friarealerne er indrettet med mindst 0,5 meter uforurenet jord eller varig fast belægning. Med arealets beliggenhed inden for område-klassificering og anvendelse til erhvervsaktiviteter må det forventes, at overjorden ikke opfylder dette. Der kan derfor være behov for at udskifte jorden eller dokumentere, at jorden er ren ved undersøgelser.

Bygge- og anlægsarbejde, herunder nedrivning og op af forurenet jord, inden for de kortlagte arealer, der ligger på grundens vestlige del, kræver tilladelse efter § 8 i Lov om forurenet jord. Den ændrede anven-delse til bolig kræver også tilladelse efter § 8 i Lov om forurenet jord, hvis kortlægningen ikke er ophævet på det tidspunkt, hvor der søges om byggetilladelse.

Flytning af jord væk fra ejendommen og/eller de kortlagte arealer skal anmeldes til Odense Kommune. Jordens forureningsgrad skal doku-menteres i forbindelse med flytningen.

Hvis man støder på ukendt jordforurening i forbindelse med bygge- og anlægsarbejdet, skal arbejdet standses og kommunen orienteres.

MuseumslovenOdense Bys Museer oplyser, at området ikke formodes at rumme jord-faste fortidsminder. Bygherre skal dog være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejde på området findes arkæologiske spor (fx ildsteder, brønde, stolpespor) eller genstande (fx lerkar-/skår, bearbejdet træ, metalgenstande o.l.), skal anlægsarbejdet omgående indstilles (jf. Museumslovens § 27, lov nr. 473 af 7. juni 2001), og Odense Bys Museer kontaktes.

Foreløbige retsvirkninger

Ifølge Lov om Planlægning § 17 må ejendomme, der er omfattet af

Redegørelse


lokalplanforslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil.Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at ejendommen bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen og ikke er lokalplan-pligtigt.

De foreløbige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne eller godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, dog længst i ét år efter offentliggørelse af lokalplanforslaget.

Lokalplanforslaget bortfalder, hvis det ikke er endeligt vedtaget inden tre år fra offentliggørelsen.

Bestemmelser


Bestemmelser


1. Lokalplanens formål

Lokalplanen har til formål:

• at sikre mulighed for nedrivning af eksisterende bebyggelse og opførelse af ny bebyggelse.

• at sikre en bydel med hovedvægt på grønt udtryk i form af grønne vejbilleder, grønne opholdsarealer og parker, hvor også regnvandshåndtering indtænkes.

• at sikre omfang og placering af ny bebyggelse med egne, nære, kvalitative opholdsarealer.

• at sikre overordnet struktur for vejadgang, stier, pladser, kvar-terpark og lokalpark/lommepark.

• at sikre byggeriets udformning og fremtoning med god kvalitet i arkitektur og boliger, samt egen identitet i de enkelte delom-råder, herunder krav til facadeudformning, tagformer, materi-aler og variation.

2. Område og zonestatus

2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr. nr. 1aas Vestermarken, Odense Jorder samt dele af matr. nr. 7000be og matr. nr. 100 Vestermarken, Odense Jorder samt alle parceller, der udstykkes herfra.

2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. Der ændres ikke på zonefor-holdene.

3. Anvendelse

Lokalplanen er opdelt i 2 områder. Opdeling i område 1 og 2 samt opdeling i delområder i område 1 fremgår af kortbilag 2.

Område 13.1 Område 1 opdeles i 3 delområder, som vist på kortbilag 2.

For delområde B gælder: 3.2 Delområde B må kun anvendes til boliger opført som byhuse/

rækkehuse eller etagebyggeri i højst 3 etager.

Alle boliger skal sikres solfyldte* opholdsarealer enten på terræn eller som tagterrasser. For etageboliger skal disse opholdsare-aler svare til 30 % af boligarealet. Altaner medregnes ikke som opholdsarealer.

For delområde BS gælder: 3.3 Delområde BS må kun anvendes til boliger, kontorerhverv og

offentlig og privat serviceformål herunder for eksempel instituti-oner og plejehjem.

Lokalplanens bestemmelser fastsættes i henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 med senere ændringer). Bestemmelserne gælder for det i § 2 nævnte område i Odense Kommune.

Bestemmelser


Til den del af bebyggelsen, der opføres som etageboliger, skal der anlægges opholdsareal svarende til 30 % af boligarealet i til-knytning til den enkelte bebyggelse. Op til 10 % af kravet til op-holdsarealer kan være i form af tagterrasser, resten skal være på terræn. Altaner medregnes ikke som opholdsarealer.

For delområde C gælder: 3.4 Delområde C må kun anvendes til centerformål. Området kan

anvendes til boliger, butikker, restauranter, caféer, kontorer, offentlige og private serviceformål og mindre erhvervsvirksom-heder, der ikke er til gene for omgivelserne.

Til den del af bebyggelsen, der opføres som etageboliger, skal der anlægges fælles opholdsareal på terræn som markeret på kortbilag 2. Ud over dette skal der etableres opholdsarealer i form af tagterrasser og altaner, således at alle boliger sikres adgang til solfyldte opholdsarealer.

3.5 Det samlede bruttoetageareal til butiksformål i lokalplanområdet må ikke overstige 3.000 m2. Dagligvarebutikker må højst være 1.000 m2 og udvalgsvarebutikker må ikke være større end 600 m2.

Område 2Der skal udarbejdes ny lokalplan for område 2, inden der kan bygges.

3.6 I lokalplanens område 2 udlægges en kvarterpark på 5.000 - 15.000 m2 i princippet som vist på kortbilag 3.

3.7 I lokalplanens område 2 udlægges et vådbassin til regnvand i princippet som vist på kortbilag 3.

4. Udstykning

4.1 Ved udstykning skal adgang til fælles opholdsarealer, parkerings-arealer og vejadgang sikres ved deklaration.

5. Vej, sti og parkeringsforhold

Følgende bestemmelser gælder for både område 1 og 2.

5.1 Der udlægges areal til nye veje, stier og parkering i princippet som vist på kortbilag 4.

Veje 5.2 Vejadgang til lokalplanområdet skal primært ske via to adgangs-

veje fra Lavsenvænget, som vist på kortbilag 4. Vejadgang til parkering ved bydelscentret kan dog ske fra Middelfartvej.

5.3 Begge adgangsveje fra Lavsenvænget udlægges i 25 meters bredde og anlægges med 5,5 meter kørebane med 5,75 meters vinkelret parkering, 2 meters enkeltrettet cykelsti i hver side og 2 meters fortov på hver side af kørebanen.

Eksempel på overordnet vejstruktur.Illustrationer Arkitema.

Bestemmelser


Den østlige del af de to veje kan dog udlægges i mindst 22 meters bredde med vinkelret parkering og minimum 2 meter brede forto-ve. Vejen skal indrettes til 30 km/t.

5.4 I delområde BS må der kun være kørende trafik i den østlige del mod jernbanen. Adgangsvejen udlægges i mindst 17 meters bredde med mulighed for parkering i begge sider. Vejen skal indrettes til 30 km/t. Herudover skal der etableres fortov på minimum 2 meters bredde ind mod boligerne i den vestlige side.

Område BS i øvrigt skal friholdes for biltrafik, her skal der anlæg-ges stier og brandredningsveje i princippet som vist på kortbilag 4.

5.5 I delområde B kan der anlægges lokalveje i form af smalle veje og vænger. Hvis disse indrettes som ensrettede, skal der ikke etab-leres fortove langs vejene. Vejen skal indrettes til 15 km/t.

Stier5.6 Der skal etableres stiforbindelser i området i princippet som vist

på kortbilag 4. Stierne skal sikre fodgængere og cyklister adgang gennem området og til Langesøstien og Middelfartvej.

Stier, som anlægges som dobbeltrettede fællesstier, skal anlæg-ges i mindst 3,5 meter bredde. Der skal etableres mindst 1 stifor-

Eksempel på vejprofil med cykelsti, fortov og kantstensparkering på begge sider af vejen. Illustrationer Arkitema.

Eksempel hvor stiforløb krydser et vejareal.

Eksempel på principper for cykelforbindelser i området. Illustration Arkitema.

Bestemmelser


bindelse mod nord til Langsøstien, som vist på kortbilag 4. Stifor-bindelsen skal have rampe til cykler, barnevogne med videre og skal etableres i område 1 i princippet som vist på kortbilag 4.

Parkering 5.7 Der skal etableres bilparkering i overensstemmelse med kravene:

Rækkehuse uden fælles parkering 1 p-plads pr. boligRækkehuse med fælles parkering 3/4 p-plads pr. boligEtageboliger 1/2 p-plads pr. boligBoliger <50 m2 (uanset type) 1/4 p-plads pr. boligKollegier, ungdomsboliger og lignende 1/8 p-plads pr. boligKontor-, service-, samt liberale erhverv 1 p-plads pr. 100 m2

5.8 Parkering kan etableres på terræn uden for de private opholds-arealer eller i konstruktion. Parkering kan ikke placeres i åben søjlebåret konstruktion.

5.9 I delområde B skal parkering så vidt muligt anlægges i form af mindre parkeringspladser i nærheden af de enkelte boliger.

5.10 Der skal etableres cykelparkering i overensstemmelse med kravene:

For boliger generelt: 3 stativer pr. 100 m2 For kontor/service/butikker: 4 stativer pr. 100 m2

50% af cykelstativerne skal være overdækkede.

6. Bebyggelsens omfang og placering

Følgende bestemmelser gælder for område 1, der er ikke bygge-retsgivende bestemmelser for område 2.

Generelt for delområde B, BS og C6.1 For hele område 1 gælder, at alle boliger skal have dagslysindtag

fra minimum to sider og bebyggelserne skal udformes, så alle boliger har gode dagslysforhold. Hver etage, undtagen tagetage, skal have en etagehøjde på mindst 3 meter (fra gulv til gulv).

6.2 Adgang til boliger skal i princippet ske fra gadefacader.

6.3 Tekniske installationer skal udformes som en integreret del af bygningen. Såfremt tekniske installationer og anlæg placeres på flade tage, skal disse trækkes mindst 3 meter tilbage fra tagkant samt samles og afskærmes på en måde, så de ikke skæmmer helhedsindtrykket.

6.4 Det må generelt ikke etableres altangange på bebyggelsen. I tagetagen må der dog være integrerede adgange til fælles tagter-rasser.

Eksempel på integreret adgang til tagterrasse.

Bestemmelser


Dog må der etableres altangange på bebyggelsen langs jernba-nen i delområderne C og BS. Etableres der altangange på disse bebyggelser, tæller de med i bygningsdybden.

Delområde B 6.5 Byggefelterne i delområde B skal opføres med byhuse/række-

huse eller etageboliger. Højst 70% af grunden må bebygges og der må højst bygges 18.500 etagem2 i alt i delområde B under forudsætning af, at bebyggelsen overholder krav til etageantal og krav til opholdsarealer.

6.6 Bebyggelsen i delområde B skal opføres i mindst 2 og højst 3 etager.

Bebyggelse i 2 etager må højst have en facadehøjde på 7 meter og bebyggelse i 3 etager må højst have en facadehøjde på 11 meter.

6.7 Langs jernbanen skal bebyggelsen opføres bag facadebygge-linjen, som vist på kortbilag 2. Dog kan trappetårne og cykelpar-kering placeres foran byggelinjen.

Delområde BS6.8 Byggefelterne i delområde BS skal opføres med etagebyggeri

eller byhuse i form af rumdannende bebyggelse med gårdrum samt stokbebyggelse langs jernbanen. Højst 70% af grunden må bebygges og der må højst bygges 23.500 etagem2 i alt i delom-råde BS under forudsætning af, at bebyggelsen overholder krav til etageantal og krav til opholdsarealer.

6.9 Bebyggelsen i delområde BS skal opføres i mindst 2 og højst 5 etager plus eventuel udnyttet tagetage, herunder tagterrasser. Bebyggelsen skal af hensyn til solindfald i princippet være højest mod jernbanen og højest mod nordsiden omkring de enkelte gårdrum, lavest mod syd og vest. Boligbebyggelse må have en maksimal husdybde på 13 meter under forudsætning af at krav til dagslys overholdes. Se 6.1. Hvis der indrettes plejecenter må den aktuelle del af bebyggelsen have en øget husdybde, dog skal krav til dagslys overholdes til den enkelte bolig. Se 6.1.

6.10 Stokbebyggelser skal opføres bag facadebyggelinjen langs jern-banen og må ikke overskride den, som vist på kortbilag 2. Dog kan trappetårne og cykelparkering placeres foran byggelinjen. Der kan være forskydninger i facaden bag byggelinjen, jævnfør kortbilag 5.

6.11 Bebyggelsen må opføres med flade tage eller saddeltage. Den enkelte gårdrumsbebyggelse skal sammensættes af flere forskel-lige bygningsvolumener, så der opstår variation for eksempel i form af forskellige tagformer, højder, husdybder mv., i princippet som vist på skitsen for delområde BS.

6.12 De rumdannende bebyggelser skal udføres med åbninger mod de omgivende interne veje og stier, som vist på skitsen for delom-

Eksempel på variation i Parkkvarteret/delområde BS.

Princip for Bykvarteret/delområde C. Illustrationer Arkitema.

Eksempel på princip for Havekvarteret/delområde B.

Bestemmelser


råde BS.

Delområde C6.13 Bebyggelsen i byggefelt C1 skal opføres som randbebyggelse.

Højst 70% af grunden må bebygges og der må højst bygges 38.500 etagem2 i alt i delområde C under forudsætning af, at bebyggelsen overholder krav til etageantal og krav til opholdsare-aler.

Bebyggelsen skal opføres i facadebyggelinjen, som vist på kort-bilag 2. Dog kan trappetårne og cykelparkering placeres foran byggelinjen. Der kan ske forskydninger i facaden bag byggelin-jen, jævnfør kortbilag 5.

Midten af byggefelt C2 er opholdsareal og må ikke bebyg-ges.

6.14 Bebyggelsen i byggefelt C1 og C2 skal opføres i mindst 4 etager og højst 5 etager plus tagterrasser og udnyttelig tagetage, hvis denne opføres som saddeltag. Dog kan hjørnerne, der afslutter butikstorvet mod nord samt bebyggelsen mod nord opføres i 6 etager plus tagterrasser og udnyttelig tagetage, hvis denne opføres som saddeltag. Etageantal er vist på kortbilag 2. Bebyg-gelsens etageantal tælles fra vejside og butikstorv.

Boligbebyggelse må højst have en husdybde på 13 meter under forudsætning af at krav til dagslys overholdes. Hvis der indret-tes plejecenter må den aktuelle del af bebyggelsen have en øget husdybde, dog skal krav til dagslys overholdes til den enkelte bo-lig. Se 6.1.

6.15 Bebyggelse i 4 etager må højst have en facadehøjde mod vej på 15,5 meter og de steder, hvor bebyggelsen kommer op i 5 etager, må facadehøjden højst være 18,5 meter. Hvor der er butikker, skal stueplan have en etagehøjde på mindst 4 meter.

Bebyggelsen skal udføres med saddeltage mod Middelfartvej og butikstorvet.

7. Bebyggelsens ydre fremtræden

Generelt for delområde B, BS og C7.1 Altaner kan være påhængte eller indeliggende i facaden og må

ikke synligt understøttes. Værn til altaner, trapper og tagterrasser skal udføres som murede brystninger, glas eller i malet metal.

Hvis tagterrasser går ud til facadelinjen, skal de værnes, så vær-net fremstår integreret i facaden eksempelvis som brystning i fa-cadematerialet. Ønskes værn, der adskiller sig fra facadens ma-terialer eller udtryk, skal disse trækkes tilbage fra facadelinjen, så de ikke er synlige fra gadeniveau. I så fald kan de for eksempel fremstå i umalet metal.

7.2 Som gennemgående materiale skal anvendes tegl eller andre

Bestemmelser


Aktive facader er facader med store vinduer, der bruges til vinduesudstillinger, adgang og indkig til caféer og lignedne. Eller facader med større partier, der kan åbnes ud mod udeservering eller gadeudstilling.

Udadvendte facader er facader med store vinduespartier, der formidler kontakt mellem ude og inde. Funktioner bag udadvendte facader skal kunne acceptere indkig.

naturmaterialer, som patinerer naturligt. Pladematerialer må kun anvendes til facadepartier, der underordner sig den øvrige facade, og enkelte detaljer. Vinduesrammer og yderdøre må ikke udformes i plast.

7.3 Altaner skal udformes og placeres, så de påvirker underliggende boligers lysindtag mindst muligt. Altaners undersider skal frem-træde med hvid eller lys grå farve.

Andet7.4 Der må ikke opsættes udvendig teknik så som større ventilations-

anlæg på bygningsfacader.

7.5 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen, tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige yder-vægge. På flade tage må tekniske anlæg ikke være synlige fra gadeplan. Der må ikke etableres solceller eller lignende synligt på tagfladerne mod Middelfartvej eller torvet.

Delområde B7.6 I delområde B skal byhuse opføres med variation mellem de

enkelte boliger, så det tydeligt fremgår, at der er tale om indivi-duelle huse med lodrette skel. Såvel etageboliger som byhuse skal have variation i facaderne ved markering af indgangspartier, fremskudte eller tilbagetrukne partier eller detaljer som forskellige vinduesformater, karnapper, altaner, tagterrasser med videre.

Delområde BS7.7 I delområde BS skal karrébebyggelsen have variation i facaderne

ved markering af indgangspartier, fremskudte eller tilbagetrukne partier eller detaljer som forskellige vinduesformater, karnapper, altaner, tagterrasser med videre.

Stokbebyggelsen kan udføres med enkle facader, der skal frem-stå som en glat sammenhængende overflade.

Delområde C7.8 I delområde C skal stueplan mod torvet have facader med store

vinduespartier og fremstå som aktive eller udadvendte facader med indkig til funktionerne bagved. På etagerne mod gaderne skal facaderne fremstå i tegl.

Tage på facaderne mod torvet og Middelfartvej skal udføres med 35-50 graders hældning og må udføres i tegl, skifer, tagpap med trekantlister, mørk zinkbeklædning eller lignende. Indgangspartier skal markeres tydeligt.

8. Skiltning og belysning

Skiltning8.1 Der må kun opsættes skiltning (navn, logo, adresseåbningstider)

for de virksomheder, der har adresse inden for lokalplanområdet. Skiltning må kun finde sted med baggrund i et firmas fysiske

Eksempel på altaner, der er placeret, så de kun dækker dele af underboernes vinduer. Værnet på tagterrassen er udført i samme

materiale som altanerne, så det harmo-nerer med den øvrige facade.

Bestemmelser


tilstedeværelse på den pågældende ejendom og etage. Produkt-skiltning må kun finde sted på butiksfacader som en integreret del af facadeudtrykket.

8.2 Skiltning må ikke dække bygningsdetaljer, gesimser eller facade-udsmykning. Skiltning på murpiller må ikke optage mere end 2/3 af murpillens bredde. Der må ikke opsættes bannere og billbo-ards. Der må ikke opsættes skilte på tage.

8.3 Skiltning på bygninger skal i udformning, størrelse, materialer, farver og udstrækning tilpasses områdets og bygningens karakter.

Skiltning skal fortrinsvis opsættes i stueplan, eksempelvis ved indgangsdøre. Ved erhverv på etagerne skal skiltning over stue-plan udføres diskret, tilpasset facadens dimensioner og udtryk og må kun opsættes ved den aktuelle etage. Hvor erhverv strækker sig over flere etager, må der kun skiltes med ét virksomhedsskilt på hver facade.

Erhverv, der strækker sig over hele bygninger eller hele faca-der, må i stedet opsætte domicilskiltning. Det vil sige et stort skilt eventuelt placeret højt på facaden. En sådan skiltning skal dog fortsat være tilpasset facadens dimensioner. Der må være ét så-dan skilt på hver facade.

8.4 Belysning af skilte må ikke være til gene for trafikanter eller naboer. Der må ikke opsættes skilte med skiftende eller blinkende effekt. Der må således ikke opsættes LED-skærme med skiftende reklamer med videre.

8.5 Der må ikke opstilles flagstænger, beachflag eller lignende til flag-ning med virksomheds/reklameflag hverken på terræn eller på facader.

8.6 Der kan gives tilladelse til to pyloner med samordnet skiltning for butikkerne - pyloner må højst være 4,5 meter høj og 1,2 meter bred. Der kan kun placeres én pylon ved indkørslen fra Middel-fartvej til butikstorvet og én pylon ved adgangsvejen fra Lavsen-vænget. Hvis pylonerne udformes som lysskilt må tekst og logo fremstå lysende på ikke lysende baggrund.

Belysning8.7 Belysning langs områdets veje og på parkeringsarealer skal være

funktionel og tryghedsskabende med en maksimal lyspunkts-højde på 6 meter. Der skal være en farvegengivelse på mindst Ra80.

8.8 Belysning langs de gennemgående stiforløb skal være funktionel og tryghedsskabende med en maksimal lyspunktshøjde på 4 meter. Der skal være en farvegengivelse på mindst Ra80.

Bestemmelser


9. Ubebyggede arealer og opholdsarealer

Parker9.1 Der skal udlægges mindst 5.000 m2 til sammenhængende kvar-

terpark i område 2, som vist på kortbilag 2. Kvarterparken skal fremstå som et sammenhængende grønt forløb, der ikke gennem-brydes af veje.

Parken skal byde på forskellige opholds- og aktivitetsmuligheder. I kvarterparken kan indgå en sti, der forlænges til Langesøsti-en og Middelfartvej. Kvarterparken skal beskrives nærmere i den byggeretsgivende lokalplan for område 2.

9.2 Der skal anlægges en lokalpark på mindst 1.000 m2 i område 1, som vist på kortbilag 3. Parken skal have et grønt præg med træer og anden beplantning.

Parken skal udformes, så der er mulighed for ophold og aktivitet.

Opholdsarealer og kantzoner 9.3 Der skal etableres opholdsarealer til de enkelte bebyggelser, som

beskrevet i bestemmelse 3. Opholdsarealer skal indrettes med opholds- og aktivitetsmuligheder herunder muligheder for leg, læ, gode solforhold og tryghed for beboerne.

Opholdsarealer skal etableres i form af egne og/eller fælles op-holdsarealer på terræn og i begrænset omfang som tagterrasser.

Opholdsarealerne skal have en overvejende grøn karakter og skal indrettes med beplantning i form af træer og buske i princip-pet som vist på kortbilag 5.

9.4 I delområde C og BS er det kun de fælles tagterrasser på mindst 30 m2, der kan indgå som opholdsarealer.

I delområde B kan der udlægges private tagterrasser og de skal være på mindst 10 m2 for at indgå som opholdsarealer.

Tagterrasser skal indrettes til ophold med læ, gode solforhold og de skal overholde støjkrav for opholdsarealer. Støjkrav fremgår af bestemmelse 11.6.

Der kan etableres altaner, der er støjramte, hvis boligerne har adgang til andre opholdsareler, der ikke er støjramte.

For udformning og værn af tagterrasser og altaner se bestem-melse 7.1.

9.5 Cykelparkering og affaldshåndtering kan i begrænset omfang (højst 50 % af de overdækkede cykelparkeringer) indgå i opholds-arealerne og skal så vidt muligt placeres langs stiforløb mellem bebyggelserne og i zoner, hvor der er skygge i eftermiddags- og aftentimerne.

Eksempel på tagterrasser med plantekummer.

Bestemmelser


9.6 Stier og brandveje mellem bebyggelserne kan indgå i opholdsa-realerne, hvis de kan indrettes hensigtsmæssigt til leg, aktivitet eller ophold og samtidigt overholder støjkravene til opholdsare-aler. Se principper for disponering af redningsarealer.

Stier og brandveje skal være jævne arealer, så de kan anvendes til boldspil, rulleskøjteløb, cyklen eller lignende. Stier, der fungerer som adgangsveje, og stier, hvor der må cykles, skal have jævn og skridsikker belægning.

Belægninger på kørearealer skal udføres i asfalt, flisebelægning eller permeable betonsten/asfalt. Hvor stier krydser et vejareal, skal stien markeres i vejbelægningen.

9.7 Der skal i princippet etableres kantzoner med beplantning mod adgangsveje og stier. Kantzoner skal fungere som bufferzone for boliger i stueplan og skal, hvor solforholdene er gode, inde-holde opholdsmuligheder. Affaldsstationer og cykelparkering kan indpasses i kantzonerne, men må ikke være dominerende.

Hvor kantzonerne indrettes til ophold eller aktivitet, kan de med-regnes som opholdsareal, hvis de overholder støjkrav for disse. Støjkrav fremgår af bestemmelse 11.6.

9.8 Ved butikstorvet skal der etableres kantzoner til vareudstillinger med videre som vist på kortbilag 2.

Øvrigt grønt 9.9 Hele området skal fremstå med grønne vejbilleder. Langs de

øst-vestgående adgangsveje samt langs vej- og parkeringsare-alet langs jernbanen skal parkering langs vejene brydes af træbe-plantning af enkeltstående træer eller træer i mindre grupper.

Der skal som minimum plantes ét træ pr. 8 parkeringspladser. Det samme gælder de boligveje i område B, hvor der er parkering, samt butikstorvet i delområde C.

9.10 I område B kan der indrettes lege- og opholdsveje. Disse kan kun indgå som opholdsareal, hvis de indrettes som ensrettede og ikke er præget af parkering. Parkeringsarealer kan ikke indgå.

9.11 Der skal etableres en grøn afskærmning mod jernbanen i form af beplantning eller hegn/mur, der beplantes med klatreplanter jævnfør kortbilag 3.

9.12 Skrænten mod Langesøstien skal fastholdes som begrønnet med træer og buske. Der kan dog etableres stiforbindelser mellem boligområdet og Langesøstien i form af trappe og rampe fra både område 1 og 2.

Lokalplanens sydøstlige hjørne mod Middelfartvej skal fremstå grønt beplantet med træer og buske, jævnfør kortbilag 3.

Principper for disponering af redningsarealer.

Illustrationer Arkitema.

Bestemmelser


Eksempel på lege- og opholdsgade.

Eksempel på vådt bassin.

Regnvandshåndtering9.13 Der skal udlægges et regnvandsbassin i område 2 i princippet,

som vist på kortbilag 3. Regnvandsbassinet vil blive tilsluttet Bolbro Rende. Regnvandsbassinet skal være et såkaldt vådt bassin med et permenent vandspejl og udformes, så det passer ind i de omgivende arealer.

9.14 Regnvand fra tage, veje og øvrige befæstede flader kan afledes i et åbent system af grøfter, render og lavninger, der indpasses som en naturlig del af det ubebyggede arealer såsom områdets stinet, opholdsarealer, parker og langs parkeringspladser og bidrager rekreativt til området. Herfra kan regnvandet ledes til det primære regnvandsbassin, som er placeret i område 2.

Befæstelse af arealer kan begrænses mest muligt og dermed også regnvandsbassinets størrelse, ved blandt andet at anvende permeable belægninger og etablere grønne tage.

Andet9.15 I område 1 må der ikke opbevares lastbiler, campingvogne, ikke

indregistrerede biler samt både på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer.

9.16 Affald skal håndteres på egen grund eller i private fælles arealer.

10. Grundejerforening

10.1 Der skal oprettes en eller flere grundejerforeninger med medlems-pligt for alle parceller, herunder eventuelle andelsboligforeninger og almene boligselskaber. Grundejerforeningerne har pligt til at varetage fælles interesser for eksempel etablering og drift af fælles arealer som kvarterpark, lokalpark, veje og stier.

10.2 Grundejerforeninger skal oprettes senest, når halvdelen af de enkelte delområder i område 1 er taget i brug, eller når byrådet kræver det.

11. Forudsætninger for ibrugtagen

11.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal parkeringsarealer og fælles opholdsarealer være anlagt. Arealerne skal senest være beplantet førstkommende vækstsæson efter byggeriets opfø-relse.

11.2 Inden ibrugtagen af bebyggelsen i de enkelte delområder skal stinettet i delområdet etableres samt tilslutning af en rampe for gående og cyklister til henholdsvis Langesøstien og Middelfartvej som vist på kortbilag 2.

11.3 Bebyggelsen skal være tilsluttet kollektiv varmeforsyning og offentligt spildevandsanlæg.

11.4 Nødvendige foranstaltninger for regnvandshåndtering for område 1 skal være etableret, inden område 1 ibrugtages, herunder regn-

Bestemmelser


vansbassinet i område 2.

11.5 Støjfølsomme formål som har facader, der er belastet af støj fra veje, jernbanen eller virksomheder, skal være særligt støjisole-rede, således at gældende grænseværdier for indendørs støj overholdes med åbne og lukkede vinduer. En facade betragtes som belastet af støj, hvis den udendørs grænseværdi i tabel 2, 3 og 4 er overskredet på facaden.

Anvendelse

Støjbidrag, Lden i dB(A)Udendørs opholdsare-aler

Indendørs med åbne vinduer*

Indendørs med lukkede vinduer

Opholdsrum og soverum i boliger og institutioner

58 46 33

Kontorer og lokaler til liberale erhverv

63 51 38

Tabel 2. Grænseværdier for støj fra vejtrafik. Støjgrænserne er nær-mere defineret i Miljøstyrelsens ”Tillæg til vejledning nr. 4/2007, Støj fra veje”.* I rum med mekanisk ventilation gælder kravet ikke for vinduer, som kun er bereg-net til at blive åbnet for at kunne fungere som redningsåbning og hvor man skal bryde en forsegling for at kunne åbne dem.

Anvendelse

Støjbidrag, Lden i dB(A)Udendørs opholdsare-aler

Indendørs med åbne vinduer*

Indendørs med lukkede vinduer

Opholdsrum og soverum i boliger og institutioner

64 52 33

Kontorer og lokaler til liberale erhverv

69 57 38

Tabel 3. Grænseværdier for støj fra togtrafik. Støjgrænserne er nær-mere defineret i Miljøstyrelsens ”Tillæg til vejledning nr. 1/1997, Støj og vibrationer fra jernbaner” fra juli 2007.* I rum med mekanisk ventilation gælder kravet ikke for vinduer, som kun er bereg-net til at blive åbnet for at kunne fungere som redningsåbning og hvor man skal bryde en forsegling for at kunne åbne dem.

Bestemmelser


Tidsrum

Støjbidrag, Lden i dB(A)Udendørs Indendørs

med åbne vinduer

Mandag-fredag kl. 07.00-18.00Lørdag kl. 07.00-14.00

55 43

Mandag-fredag kl. 18.00-22.00Lørdag kl. 14.00-22.00Søn- og helligdage kl. 07.00-22.00

45 33

Alle dage kl. 22.00-07.00 40 28

Tabel 4. Grænseværdier for støj fra virksomheder. Støjgrænserne er nærmere defineret i Miljøstyrelsens ”Tillæg til vejledning nr. 5/1984, Eks-tern støj fra virksomheder” fra juli 2007.

Odense Kommune kan kræve, at dokumentationen skal forelig-ge som en rapport, der er kvalitetstemplet som en ”miljømåling – ekstern støj”.

11.6 Ved mindst en af facaderne og på de primære udendørs opholds-arealer skal det sikres, at støjniveauet fra veje, jernbaner og virk-somheder ikke overstiger de gældende grænseværdier for uden-dørs støj, se bestemmelse 11.5.

Odense Kommune kan kræve dokumentation for, at disse krav er opfyldt, og at dokumentationen skal foreligge som en rapport, der kvalitetstemplet som en ”miljømåling – ekstern støj”.

12. Ophævelse af servitutter

12.1 Følgende servitutter aflyses i forbindelse med vedtagelse af denne lokalplan:

Dato/løbenr. Titel på servitut

26.09.1966-5467-34 Dok om benyttelse af vaske og servicehal og butik mv

20.09.1996-36593-34 Dok om opstilling af telthal mv

13. Lokalplanens varige retsvirkninger

Lokalplanens foreløbige retsvirkninger er beskrevet i lokalpla-nens redegørelse.

Bebyggelse/anvendelseEfter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jf. § 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt an-vendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte

Bestemmelser


som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen.

DispensationByrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsent-lige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilveje-bringelse af ny lokalplan.

EkspropriationI henhold til § 47 kan der foretages ekspropriation af privates ejen-domme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen.

Krav om overtagelseIndeholder lokalplanen bestemmelse om, at en del af bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra byrådet, kan ejeren - hvis til-ladelse nægtes - i henhold til § 49 under visse forudsætninger for-lange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning.

Påtegning

Godkendt til offentliggørelse af Odense Byråd ...

Bestemmelser











LOKA

LPLA

N

Documents

8-811 - Odense · at byområdets historie kan aflæses i en grøn profil med grønne vejbil-leder, parker og opholdsarealer som en naturlig del af et nyt, tæt bolig-område