6º Congresso Estadual | Paulo di Blasi

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Meta Multimercado FI

FUNDOS ESTRUTURADOS

FIP – FUNDO DE INVESTIMENTO EM PARTICIPAÇÃO

FII – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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FIP – FUNDO DE INVESTIMENTO EM PARTICIPAÇÕES

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Objetivo do Fundo

Objetivo do Fundo: prover retorno

financeiro elevado para seus cotistas,

através de investimentos em

projetos, fundamentado em:

Perspectivas muito positivas para o mercado brasileiro nos

próximos anos

Política de investimentos do Fundo baseada em métodos e

processos bem definidos

Experiência em projetos de longo prazo e em gestão de

fundos

Consultoria de Investimentos, com vasta experiência em projetos e participações

imobiliárias em todo o mundo

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• A estabilidade econômica proporciona maior previsibilidade para investimentos de longo prazo;

• A redução das taxas de juros domésticas, entre outros fatores, proporcionou a expansão do crédito, que passou a oferecer prazos de financiamento mais largos e prestações menores e mais acessíveis;

• O aumento da renda per capita doméstica vem permitindo o crescimento da economia real e demanda por projetos de longo prazo, potencializando classes de renda antes não beneficiadas;

• Liquidez internacional abundante fortalece o investimento em ativos imobiliários no Brasil;

• Avanços regulatórios, como o regime de afetação e os procedimentos relativos a alienação fiduciária, proporcionaram maior segurança jurídica para mutuários e credores;

• Dinâmica dos aspectos demográficos potencializa demanda por projetos imobiliários;

• Déficit de infra-estrutura nas principais cidades brasileiras.

Fatores que determinarão a sustentabilidade da demanda doméstica por projetos em níveis elevados nos próximos anos:

Perspectivas para mercado brasileiro

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Estrutura do Fundo

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Estrutura do Fundo

Competências da Gestora:

• Originação das parcerias com Incorporadoras

• Contratação da Consultora de Investimentos

• Execução do Processo de Investimentos

• Indicação de Conselheiros de Administração das SPEs cabível ao Fundo

• Acompanhamento das atividades operacionais e financeiras das SPEs

• Indicação de empresas especializadas em acompanhamento técnico de obras às SPEs

• Governança do Fundo: prestação de contas para cotistas através de elaboração de relatórios trimestrais e reuniões semestrais

Gestora

Asset Management

RPPS FIP

Consultoria de

Investimentos

Comitê de Investimentos

Gestora e cotistas

SPE n

Parcerias

Incorporadoras

SPE 2SPE 1

Projeto 1 Projeto 2 Projeto n

RPPS

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Estrutura do Fundo

Características do Comitê de Investimentos:

• Competência: Aprovação dos investimentos e desinvestimentos nas SPEs e deliberação acerca de eventuais conflitos de interesses previstos no regulamento do Fundo.

• Composição: 8 membros, 3 eleitos pela Gestora e 5 eleitos pelos cotistas que detiverem, individualmente ou em conjunto, 20% do total das cotas.

• Forma de funcionamento: reuniões a serem convocadas pela Gestora.

• Quorum para aprovação de matérias: maioria simples dos membros presentes.

Gestora

Asset Management

RPPS FIP

Consultoria de

Investimentos


Gestora e cotistas RPPS

SPE n

Parcerias

Incorporadoras

SPE 2SPE 1


RPPS

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Estrutura do Fundo

Competências da Consultora de Investimentos:

• Avaliação da viabilidade econômico-financeira de projetos potenciais para o Fundo (Processo de Investimentos).

• Apoio a Gestora na apresentação das oportunidades de investimento ao Comitê de Investimentos.

Gestora

Asset Management

RPPS FIP

Consultoria de

Investimentos



SPE n

Parcerias

Incorporadoras

SPE 2SPE 1


RPPS

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Estrutura do Fundo

Parcerias:

• Originação de projetos

• Foco no desenvolvimento do projeto e busca do terreno

• Estruturação do marketing e venda dos imóveis

• Estruturação de estratégias de vendas e modelo financeiro do projeto

• Construção e gerenciamento das obras

• Indicação de executivos em conjunto com o Fundo para gestão das SPEs

Gestora

Asset Management

RPPS FIP

Consultoria de

Investimentos



SPE n

Parcerias

Incorporadoras

SPE 2SPE 1


RPPS

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Política de investimentos do Fundo

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Princípios básicos que nortearão os investimentos nos projetos:

• Retorno pretendido: o Fundo visará projetos com Taxas Internas de Retorno compatíveis com a meta atuarial dos acionistas das SPEs;

• Parcerias: Incorporadores de elevado padrão com experiência e histórico de sucesso em projetos similares aos apresentados ao Fundo, e que detenham participação no capital total das SPEs;

•Clareza do plano de negócios dos projetos: previsão de informações adequadas para o enquadramento da oportunidade no processo de investimentos;

• Opções de saída do investimento: apresentação de opções estratégicas claras de geração de liquidez dos ativos das SPEs;

• Veículos de investimentos: títulos e valores mobiliários de SPEs que atuem exclusivamente no desenvolvimento dos projetos;

• Governança nas SPEs: participação no bloco de controle das SPEs, através de acordo de acionistas e indicação de membros do Conselho de Administração.

Política de Investimentos do Fundo

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Seleção Análise Aprovação Closing

• Primeiro contato com a Originadora

• Apresentação da oportunidade de investimento

• Visita ao local do projeto e originadora

• Solicitação das informações para realização da avaliação inicial do business plan / adequação do projeto à política de investimentos

• Análise econômico-financeira do projeto

• Avaliação da viabilidade técnica da obra, assim como dos aspectos mercadológicos

• Determinação do potencial de capital do Fundo no projeto e estruturação do investimento à luz da previsão da TIR e dos riscos envolvido

• Análise econômico-financeira final do projeto

• Elaboração do relatório e apresentação para encaminhamento ao Comitê de Investimentos

• Aprovação no Comitê de Investimentos

• Diligência jurídica, imobiliária, fiscal e econômica

• Auditorias ambientais

• Laudos de avaliação do terreno e da obra

Processo de Investimento do Fundo:


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Processo de monitoramento das SPEs:

Formas de controle das SPEs investidas:

• O acompanhamento das obras, do esforço de vendas e marketing, das atividades operacionais, da execução financeira e planejamento fiscal, entre outros aspectos, serão realizados pela Gestora, através das formas apropriadas nas próprias SPEs.

• O Fundo, como acionista do bloco de controle das SPEs, indicará membros para Diretoria e Conselho de Administração, Comitês Especiais e participará das Assembléias Gerais para fiscalizar e monitorar o andamento das operações.

Acompanhamento físico das obras:

• Especialmente em relação ao acompanhamento técnico das obras, o Fundo, através de direitos previstos em Acordos de Acionistas das SPEs ou contratos societários cabíveis, deverá ter a opção de indicar empresa especializada para esse serviço, a ser contratada pelas SPEs.


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Mecanismos de geração de liquidez dos ativos das SPEs:

• Deverão estar previstos nos planos de negócios dos projetos prospectáveis;

• O Fundo somente poderá investir nas SPEs condicionado à previsão dessas condições em Acordo de Acionistas das SPEs;

• Os principais mecanismos de saída dos investimentos são:

• Venda em bolsa de valores das cotas do fundo;

• Amortização das cotas ao longo da vida útil do projeto;

• Alienação de eventuais unidades remanescentes para investidores potenciais;

• Alienação dos projetos através de leilões organizados;

•Venda dos ativos do fundo ao final do prazo de investimento.

Opções de saída do Fundo:

• Na possibilidade de fracasso das alternativas acima, caberá ao gestor do Fundo a convocação de Comitê de investimentos para deliberação da melhor estratégia de saída dos investimentos.


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0 4 6 8

• Aprovação dos investimentos: Os investimentos do Fundo deverão ser aprovados pelo Comitê de Investimentos nesse período.

• Aporte dos recursos: Os recursos serão aportados à medida em que forem aprovados os investimentos.

• Critérios de reinvestimento: Os recursos recebidos das SPEs durante esse período poderão ser reinvestidos em novas SPEs

• Opção de extensão do período de investimentos em caso de necessidade de extensão de prazo para fechamento de oportunidades de investimento em andamento.

• Opção de extensão do prazo total do Fundo em caso de operações remanescentes do período de desinvestimento.

• Critérios de reinvestimento: Os recursos recebidos das SPEs durante esse período poderão ser reinvestidos em SPEs investidas

•Retorno do capital investido: os recursos recebidos das SPEs deverão ser devolvido aos cotistas na forma de amortização de cotas ou pagamento direto de dividendos aos cotistas do FIP nesse período.

AGE de constituição do FIP

12 anos

Prazos do Fundo:

Período de investimentos Período de desinvestimentos


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Principais Riscos do Fundo

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Principais Riscos do Fundo

Liquidez: dificuldades em estruturar operações de saída dos investimentos podem afetar o desinvestimento do Fundo, tanto em relação à liquidez, como valor dos ativos das SPEs.

Atrasos de obras: dificuldades de quaisquer natureza como liberação de licenças ambientais etc.

Questões mercadológicas: avaliação inadequada de localização, potencial de compradores ou elevação exacerbada de estoques de projetos que provoquem alterações desfavoráveis em condições de mercado.

Questões operacionais: interrupções de fornecimento de materiais de construção e oferta de mão-de-obra ou elevação dos custos poderão afetar a taxa interna de retorno dos projetos.

Atividade econômica: desaceleração da economia e consequentemente redução da atividade do mercado, o que poderá afetar os projetos de longo prazo.

Aumento de taxas de juros: mudanças de política monetária que revertam expectativas de redução de juros podem afetar de modo relevante o preço dos ativos.

Questões tributárias: alterações significativas de alíquotas fiscais que afetem os projetos.

Regulamentação: alterações regulatórias inesperadas podem alterar os planos de negócios das SPEs. Projetos que envolvam concessões públicas.

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Os FII – Fundo de Investimentos Imobiliário surgiram no Brasil em 1993. A idéia era permitir acesso aos pequenos e médios investidores aos investimentos em ativos imobiliários que geralmente requerem altos valores de aplicação.

O objetivo de um FII é obter rendimentos através da locação, arrendamento ou venda dos empreendimentos imobiliários. Ele é constituído sob a forma de condomínio fechado, sendo permitido o resgate das cotas apenas na liquidação do fundo (contudo, é possível negociá-las na bolsa).

O fundo deve aplicar no mínimo 75% do seu patrimônio em bens e direitos imobiliários. Com a Instrução CVM 472/08, os FIIs pode investir em outros ativos, além de imóveis, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), cotas de FIDCs e FIPs que estejam ligados à atividades permitidas aos FIIs, fundos de ações setoriais (construção civil/mercado imobiliário) e letras hipotecárias.

Os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros obtidos aos seus cotistas, além de fornecer dados consolidados mensalmente e demonstrações financeiras semestralmente.

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FII – Obtenção de Lucros

Valorização dos Imóveis Valorização das Quotas

Rendimento de Aluguéis

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Mercado Financeiro

Todos os riscos associados ao mercado imobiliário estão presentes neste tipo de

investimento.

Exemplo: atraso nas obras, imóvel não ser construído, inadimplência.

Fundos de Incorporação x Fundos de Renda

Taxa de ocupação imobiliária

A retração do crescimento econômico pode ocasionar redução na ocupação dos imóveis. A

redução da taxa de ocupação pode não só reduzir a receita de um fundo de investimento pela

vacância de seus imóveis, mas também gerar redução nos valores dos aluguéis.

Liquidez reduzida

Como são condomínios fechados, o cotista só pode sair do fundo através da venda das cotas. A

liquidez deste mercado pode ser reduzida.

FII – Vantagens e Desvantagens

Acesso ao mercado imobiliário

Acesso ao mercado imobiliários sem necessidade de grande aporte de recursos.

Ganhos de Escala

A soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de negociação.

Diversificação

Oportunidade de diversificação de aplicações, pois os rendimentos de suas quotas estão atrelados ao

mercado imobiliário.

Simplificação

O investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões, escrituras, recolhimento do ITBI, entre outras, pois tais assuntos

são de responsabilidade do Administrador.

Possibilidade de fracionar o investimento

Venda no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade.

VANTAGENS DESVANTAGENS

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FII – Histórico de Rentabilidade

Mês Ref.ABC Plaza

BB Progressivo

Cont. Square F. Lima

Ed. Alm.

Barroso

Ed Ou rinvest

EuroparFloripa Shop

HG Brasil Shopp

HG Real Estate

Hospital da

Criança(1)CDI over Poupança

Acumulado ult

12 meses

8,18% 8,17% 9,37% 8,68% 10,06% 9,92% 3,30% 8,65% 8,62% 9,92% 9,17% 6,69%

Acumulado ano de 2008

8,52% 10,32% 11,14% 10,27% 10,84% 11,20% - 10,68% - 10,99% 12,38% 7,90%


9,29% 8,63% 9,92% 8,98% 10,34% 10,20% 1,68% 8,94% 8,08% 10,60% 9,87% 6,93%


1,17% 1,26% 1,03% 1,35% 1,57% 1,55% 1,60% 1,47% 1,24% 1,43% 1,25% 1,00%

Fonte: Coinvalores

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FII – Histórico de Rentabilidade

Mês Ref.

Hospital N S

Lourdes

Hotel Maxinv

est

Memorial

Office

PQ. Dom

Pedro Shop

Proj Água Branc

a

(2) Rio Bravo Renda

Corporativa

Shop. Pátio

Higienópolis

Shopp

West Plaza

Torre Almirante

Torre Norte (1)CDI over Poupança

Acumulado ult 12 meses

10,38% 9,80% 8,17% 2,19% 9,66% 9,83% 6,48% 10,19% 8,58% 9,10% 9,17% 6,69%


11,23% 10,24% - - 10,91% 10,91% 7,73% 1,67% 9,62% 10,23% 12,38% 7,90%


10,60% 9,85% 6,56% 0,72% 10,00% 10,20% 6,85% 10,20% 8,93% 9,71% 9,87% 6,93%


1,68% 1,10% 1,51% 1,46% 1,46% 1,54% 1,25% 1,66% 1,28% 1,18% 1,25% 1,00%

Fonte: Coinvalores

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Nome do Fundo Código de Bolsa Segmento Data de lançamento * Valor de lançamento (R$)

ABC PLAZA ABCP11 SHOPPING 15/05/1996 R$ 3,70

BB PROGRESSIVO BBFI11B COMERCIAL 18/07/2005 R$1.000,00

CONT. SQUARE FARIA LIMA FLMA11 MISTO 20/11/2003 R$ 1,00

EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO FAMB11B COMERCIAL 10/04/2003 R$ 1.000,00

EDIFICIO OURINVEST EDFO11B COMERCIAL 23/01/2006 R$ 100,00

EUROPAR EURO11 INDUSTRIAL 10/12/2002 R$ 100,00

FLORIPA SHOPPING FLRP11B SHOPPING 03/09/09 - CVM R$ 1.000,00

HG BRASIL SHOPPING HGBS11 SHOPPING 27/12/2006 R$ 1.000,00

HG REAL ESTATE HGRE11 COMERCIAL 06/05/2008 R$1.000,00

HOSPITAL DA CRIANÇA HCRI11B HOSPITAL 24/01/2005 R$ 100,00

HOSPITAL N SRA DE LOURDES NSLU11B HOSPITAL 18/10/2006 R$ 100,00

HOTEL MAXINVEST HTMX11B HOSPEDAGEM 13/02/2007 R$ 100,00

MEMORIAL OFFICE FMOF11 COMERCIAL 18/03/1997 R$56,83

PARQUE DOM PEDRO PQDP11B SHOPPING 19/06/09 - CVM R$1.000,00

PROJETO ÁGUA BRANCA FPAB11 COMERCIAL 01/08/2006 R$ 160,00

RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA FFCI11 COMERCIAL 05/11/2003 R$0,70

SHOPPING PÁTIO HIGIENÓPOLIS SHPH11 SHOPPING 08/08/2003 R$ 100,00

SHOPPING WEST PLAZA WPLZ11B SHOPPING 04/08/2008 R$100,00

TORRE ALMIRANTE ALMI11B COMERCIAL 07/06/2005 R$ 1.000,00

TORRE NORTE TRNT11B COMERCIAL 08/06/2004 R$ 100,00

FII – Listagem em Bolsa ou Balcão Organizado

Documents

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