Upload
lodewijk-cools
View
218
Download
2
Embed Size (px)
Citation preview
23-09-2013
Challenge the future
DelftUniversity ofTechnology
Woonbeleid, betaalbaarheid en investeringenPeter Boelhouwer
2Utrecht/ 23-09-2013
Inhoud
• Huishoudensontwikkeling• Segmentatie woningvoorraad• Betaalbaarheid huren• Bereikbaarheid na harmonisatie• Effecten verhuurderheffing op investeringsniveau• Oplopen woningtekort• Lokaal beleid
3Utrecht/ 23-09-2013
Huishoudensontwikkeling 2011-2040
Bron: CBS , in minbzk (2013)
4Utrecht/ 23-09-2013
Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010 - 2025
Bron: PBL/CBS Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2011 – 2040 (2011)
5Utrecht/ 23-09-2013
Segmentatie van de sociale huursector
Goedkoop: < 374 Euro Betaalbaar (kwaliteitskortingsgrens): Tussen 374 en 535/574 Euro
Middel duur (aftoppingsgrens): Tussen 535/574 en 681 Euro
Duur: > 681 Euro
6Utrecht/ 23-09-2013
Huuruitgaven op (te?) hoog niveau
• OTB 2012 (AEDES): 37% huurders sociale huurwoningen onder maatschappelijk minimum en 33% onder sociaal minimum
• OTB 2013 (Vernieuwde Stad): 22% huurders onder NIBUD norm
• RIGO 2013 (Woonbond): 28% huurders onder maatschappelijk minimum: van 724.000 naar 891.000 in 2017
7Utrecht/ 23-09-2013
Huren meer marktconform
• 2013 en 2014 inkomenshuren: tot 34:000: inflatie + 1,5% (4%)34:000 tot 43:000: inflatie + 2,0% (4,5%) Vanaf 43:000: Inflatie + 4% (6%)2012: 474 euro 2017: 567 euro (zonder harmonisatie)2022: 679 euro
• Vanaf 2015: Huursombenadering op basis van prijs-kwaliteitsverhouding
• Laagste inkomens gecompenseerd via Huurtoeslag
• Lage midden inkomens gaan fors meer betalen• Door huurharmonisatie dreigt groot deel van de
woningvoorraad onbereikbaar te worden voor laagste inkomensgroepen
8Utrecht/ 23-09-2013
Bereikbaarheid na harmonisatie van voorraad sociale huurwoningen
• Alleenstaanden met minimum inkomen:30% - 2%
• Huishouden met kinderen en bijstand: 26% - 1%
• 65+ met AOW:83% - 22%
• Onder kwaliteitskortingsgrens: 26% - 1%• Tussen kwaliteitskortingsgrens en
aftoppingsgrens:50% - 13%
• Tussen aftoppingsgrens en Liberalisatiegrens:16% - 28%
• Boven liberalisatiegrens: 8% - 58%
9Utrecht/ 23-09-2013
Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (BZ)
• Opbrengsten huurniveau in 2017 1,8 miljard (0,3 miljard via huurharmonisatie)
• 2014 tot en met 2016 tekort van 440 miljoen (opbrengen via efficiency en verkoop)
• Blijft voldoende inkomsten over om investeringsniveau op peil te houden
10Utrecht/ 23-09-2013
Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (CFV)
• Onrendabele toppen nemen toe bij nieuwbouw• Verlaging investeringsniveaus corporaties (zowel
tijdelijk (wachten op voldoende kasstromen) als structureel
• Verlaging van bedrijfs- en onderhoudskosten• Verkoop (maar geen structurele oplossing)• Vermogenspositie van de corporaties wordt
minder (solvabiliteit van 27%)• 21 (43 bij geen huurstijgingen na 6 jaar) met
solvabiliteit van minder dan 15%
11Utrecht/ 23-09-2013
Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (ORTEC)
• Gekozen voor 80% maximaal redelijke huur• 10% besparing op onderhoud en beheer• Gemiddelde solvabiliteit loopt terug van 30%
naar 10% in 2021 (nodig is 20%)• Rentedekkingsgraad loopt terug van 1,7% naar
1,5% (kritisch is 1,4%)• Nieuwbouw terug met 41% (2013 – 2021: van
200.000 naar 118.000)• Aandeel goedkope en betaalbare woningen terug
van 88% naar 59%
12Utrecht/ 23-09-2013
13Utrecht/ 23-09-2013
Nader te bepalen (maar wel volgtijdelijk)
•Werkdomein corporaties
•Vergroten transparantie: Tweehuizenmodel, Driekamermodel of de regiecorporatie
•Verankering invloed stakeholders/maatschappelijke organisaties
•Organiseren van het volkshuisvestelijk en financieel toezicht
14Utrecht/ 23-09-2013
Oplossingsrichting crisis lokale partijen (1)
• Richt je op een goede betaalbare kwaliteit• Kies voor niet meer dan 40% binnenstedelijk• Kies voor traditionele woonproducten waar de markt om
vraagt: dus niet voor beton en staal• Besteed aandacht aan de plek en de inrichting van de
openbare ruimte• Denk aan het belang van de menselijke maat:
kleinschaligheid en buurtgevoel hooggewaardeerd in met name stedelijke woonmilieus
• Meng • Streef naar authenticiteit
15Utrecht/ 23-09-2013
Oplossingsrichting crisis: Lokale partijen (2)
• Houdt op met ballast: verzwaar bouwen niet onnodig• Raak schieten helpt: ontwikkelen met een specifieke
doelgroep voor ogen; kies voor leefstijlen• Houd niet alle ballen in de lucht en wees selectief met het
maken van plannen • Betrek ook maatschappelijk vastgoed bij
gebiedsontwikkeling• Gemeenten moeten grondbedrijven saneren, provincies
als gebiedsregisseur
16Utrecht/ 23-09-2013
EINDEEINDE