1

STAMRENOVERING I BRF BOFINKEN 2013-2016

2016-11-24

2

PRESENTATION AV DELTAGARE

Roland Gröndahl ordförandeUrban Hiertner sekreterareOlle Sigward tidigare ordförandeTommy Pollák styrelseledamotFolke Nordlander tidigare styrelseledamotRainer Korkiamäki tidigare styrelseledamotEnis Taric styrelseledamot

Dag Gustafsson besiktningsman

3

BAKGRUND

• Våra stammar närmade sig slutet på sin tekniska livslängd

• Vid stamspolning 2008 upptäcktes grava korrosionsskador på våra stammar

• Från år 2009 fram till starten på stamrenoveringen hade föreningen kostnader för vattenskador på mellan 500.000 och 1.000.000 konor per år

4

STÄMMOBESLUT

Styrelsens proposition på föreningsstämman 2012-04-26

• att renovering/byte av avloppsrör genomförs i föreningens regi

• att golvbrunnar och avloppsrör i badrums-golven byts till nya där så erfordras (dvs. inte i renoverade, besiktigade och godkända badrum)

• att stående avloppsrör med tillhörande avstick renoveras genom rörinfodring med strump-metoden (där avloppsrören inte går att byta)

5

STÄMMOBESLUT

fortsättning• att förberedelser görs för den kommande

rördragningen för tappvatten, där så är möjligt (där entreprenören kommer att öppna upp slitsar), kommer byte av tappvattenledningar att ske samtidigt som övriga stambyten/renoveringar

• att föreningen genomför en gemensam upphandling för badrumsrenovering men med eget avtal mellan entreprenör och enskild medlem för att denne skall ha möjlighet att

6

STÄMMOBESLUT

fortsättningutnyttja ränteavdrag och ROT-avdrag

• att styrelsen beslutar om nytt regelverk för renoveringsarbeten av badrum i egen regi

• att alla arbeten som berör avloppsrör och brunnar samt tappvatten i badrum, WC och kök bekostas av föreningen gemensamt

• att alla övriga arbeten med renovering av det egna badrummet bekostas av lägenhets-innehavaren själv

• att arbetet startar så snart beslut tagits och

7

STÄMMOBESLUT

fortsättningprojektering slutförts och upphandling genomförts.

Beslut av stämman: Att bifalla propositionen

8

STÄMMOBESLUT

Styrelsens proposition på föreningsstämman 2013-04-26

• Att Bofinkens medlemmar bifaller att de nya matarledningarna för tappvatten får anslutas till badrum, toaletter och kök i nya lägen

Beslut av stämman: 168 bifall och 65 avslag

9

srRelining av en stam Wv 12

TIDSLINJE

9

Start Wv 12

Upplevelser• Lång tid i varje lägenhet• Svårt med kommunikation• Frustration• De flesta mycket nöjda till

slut

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016Kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

Konsultation HSB X

Diskussioner i brf

Upphandling

Föreningsstämmor X XBeställning XGenomförande

Ökad personalstyrka

Reviderad tidplan

Återställning mark

10

UPPHANDLINGFörfrågningsunderlag (FFU)

dec 2012Presentation för ev entreprenörer

våren 2013Utskick FFU våren 2013

Utvärdering offerter våren 2013Beställning Titania juni 2013Projektering (Titania) sommaren 2013Projektstart Wv 12 augusti 2013

11

UPPHANDLINGOvanligt koncept - ROT skall begäras

1 plus 426 tänkbara kontraktTappvatten i nya lägenOmbyggda badrum, godkända?

Förfrågningsunderlag - Komplexa och tidskrävandeKrävde förprojektering

Entreprenad - Krävde samarbete med under-leverantörer och ovanlig projektledningRiskpåslag i flera offerterFå hade allt i egen regi

12

TRE UPPHANDLINGAR

En upphandling 2011 för förfrågningsunderlag om kvalificerad, bred kompetens i ombyggnadsarbeten i hus.Inkl vissa undersöknings- och projekteringsarbetenoch konsult vid offertutvärdering och kontraktskrivning• Upphandling av konsulter till entreprenaden• Upphandling av stambytesentreprenaden –

granskat av juristbyrå Foyen, HSB:s jurist, revisor

13

ENTREPRENADPARTER

Brf Bofinken – Beställare

Ramböll – Projektledare

Installationsutveckling AB – Besiktningsgrupp

Titania – Utförare

14

LEDNING KONTROLL

Titania: ByggledningEgenkontroll

Ramböll: ProjektledningKontrollansvar

Installationsutveckling AB:Besiktningförenings- och medlemsarbeten

15

FÖRENINGSARBETEN

Stående avloppsstammarLiggande avloppsrörTappvattenledningar

Tillägg• dagvattenstammar• ”stråk” d v s tappvatten- och värmeledningar i

källare• kulvertar d v s ledningarna mellan husen

16

BOSTADSRÄTTSHAVARENS ARBETEN

AsbestsaneringTät- och ytskikt i badrum och toaletterSanitetsporslinKranar, duschar, ev badkar och övrig inredning

17

Föreningens kostnader

Total kostnad 77,2 mkr

17

18

SAMORDNINGSAVSVAR FÖR ARBETSMILJÖ

• Entreprenören har samordningsansvaret på hela området (alla hus) under hela projekttiden.

• Projektets storlek kräver anmälan till Arbetsmiljöverket. • Samordning kräver ansvarig (med rätt kompetens),

möten, dokumentation (anslag i portar) samt kontinuerliga skyddsronder med inblandade parter.

• Styrelsen är alltid ansvarig som fastighetsägare men saknar kompetens för samordning och måste därför införskaffa kompetensen externt.

• Konsekvenser när samordning inte uppnås.• Ej samordnade renoveringar under projektet störde

projektets framdrift.

19

Aviserat 2013, kvartal 3

20

VARFÖR FICK JAG INTE FRITT VÄLJA MIN EGEN HANTVERKARE?

• Från början tänkt så

• Asbest i fix och fog, sanering krävde samordning

• Strumpmetoden gick inte i våra liggande rör,

gränsdragningsproblem och garantifrågor

21

RESULTAT FÖRENINGSARBETEN

• Bytta eller relinade avlopps- och dagvatten-stammar

• Nya tappvattenledningar med större kapacitet, varmvatten ända till Wv 27

• Bättre låne- och försäkringsvillkor• Kostnader för vattenskador i praktiken noll• Få avvikelser vid besiktning

22

LÄRDOMAR

• Oavsett förarbete och planering kommer det överraskningar

• Att förstå storleken på ingreppet i personligt liv• Brant inlärningskurva för styrelsen och övriga

inblandade• Många ombyggda lägenheter• Svårt att tillgodose medlemmarnas olika

informationsbehov• Stor utmaning för en lekmannastyrelse att på

fritid driva ett så stort projekt

23

FRÅGOR OM STAMRENOVERINGEN?