2016.08.28 def Arbeit - UZH - CUREM · 2016. 12. 12. · Aufgrund der bis zu 100 jährigen Baurechtsverträgen hat deren Ausgestaltung, insbesondere die Festlegung und die Anpassung

Abschlussarbeit zur Erlangung des

Master of Advanced Studies in Real Estate

Ein ökonomischer Vergleich des Zürcher- und Basler

Baurechtsmodells

Verfasser: von Babo Philipp

Brauerstrasse 109 8004 Zürich 079 715 14 10 [email protected]

Eingereicht bei: Dr. iur. Christian Schuster Abgabedatum: 29. August 2016

II

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis .................................................................................................. IV

Abbildungsverzeichnis ..................................................................................................... V

Tabellenverzeichnis ....................................................................................................... VII

Executive Summary ...................................................................................................... VIII

1 Einleitung .................................................................................................................. 1

1.1 Ausgangslage ..................................................................................................... 1

1.2 Zielsetzung ......................................................................................................... 2

1.3 Abgrenzung des Themas .................................................................................... 2

1.4 Vorgehen ............................................................................................................ 3

2 Das Baurecht in der Schweiz .................................................................................... 4

2.1 Geschichte des Baurechts in der Schweiz .......................................................... 6

2.2 Rechtliche Grundlagen ...................................................................................... 6

3 Das Baurechtsmodelle in der Schweiz ...................................................................... 7

3.1 Das Zürcher Baurechtsmodell ........................................................................... 8

3.1.1 Einfluss der Parameter auf Baurechtszins des Zürcher Modells .............. 11

3.2 Das partnerschaftliche Baurechtsmodell (Basler Modell) ............................... 11

3.3 Das klassische Baurechtsmodell ...................................................................... 16

3.3.1 Einfluss der Inputfaktoren auf den Baurechtszins .................................... 18

3.4 Das Lageklassenbaurechtsmodell .................................................................... 19

3.5 Baurecht im Ausland ....................................................................................... 20

3.5.1 Deutschland .............................................................................................. 20

3.5.2 England ..................................................................................................... 20

3.5.3 China ......................................................................................................... 21

4 Datenbeschreibung .................................................................................................. 22

4.1 Baurechtsverträge ............................................................................................ 22

4.2 Baulandpreise ................................................................................................... 24

4.3 Landesindex der Konsumentenpreise .............................................................. 25

4.4 Hypothekarzinssatz .......................................................................................... 26

4.5 Mietpreisindex ................................................................................................. 27

4.6 Zürcher Index der Wohnbaupreise................................................................... 28

5 Modellierung der Baurechtszins-Inputfaktoren ...................................................... 29

III

5.1 Referenzmehrfamilienhaus .............................................................................. 29

5.2 Anlagekosten 1974 – 2013 .............................................................................. 31

5.3 Mietzinseinnahmen .......................................................................................... 34

6 Modellierung und Sensitivitätsanalyse Baurechtsverträge ..................................... 35

6.1 Basler Baurechtsvertrag ................................................................................... 35

6.1.1 Analyse Baulandpreis ............................................................................... 35

6.2 Zürcher Baurechtsmodell ................................................................................. 37

6.3 Klassischer Baurechtsvertrag ........................................................................... 39

6.3.1 Sensitivitätsanalyse Bodenwert ................................................................ 39

6.3.2 Sensitivitätsanalyse Inflation .................................................................... 41

6.3.3 Sensitivitätsanalyse Inflationsüberwälzung .............................................. 42

6.3.4 Sensitivitätsanalyse Zinsänderung ............................................................ 43

6.3.5 Fazit klassischer Baurechtsvertrag ........................................................... 44

7 Vergleich der Baurechtsverträge ............................................................................. 46

7.1 Vergleich der Baurechtsmodelle anhand historischer Daten ........................... 46

7.2 Vergleich der Baurechtsmodelle bei Niedrigzinsumfeld ................................. 48

7.3 Vergleich der Baurechtsmodelle bei Hochzinsumfeld .................................... 50

8 Schlussbetrachtung .................................................................................................. 52

8.1 Fazit ................................................................................................................. 52

8.2 Diskussion ........................................................................................................ 53

8.3 Ausblick ........................................................................................................... 54

Literaturverzeichnis ........................................................................................................ 55

Anhang ........................................................................................................................... 58

IV

Abkürzungsverzeichnis

Art. Artikel

AEW Altersentwertung

BKI Baukostenindex

BKP Baukostenplan

BRZ Baurechtzins

BW Barwert

DCF Discounted Cash Flow

LIK Landesindex der Konsumentenpreise

SWB Substanzwert der Baute

ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch

V

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Baurechte nach Gemeindetypen, vgl. Wüest und Partner (2011), S. 71 ............. 4

Abb. 2: Baurechtsgeber in der Schweiz, vgl. Wüest und Partner (2011), S. 71 ............... 5

Abb. 3: Baurechtsnehmer in der Schweiz, vgl. Wüest und Partner (2011), S. 71 ............ 5

Abb. 4: Barwert von Zahlungen in der Zukunft ............................................................... 9

Abb. 5: Prinzip der Aufteilung des Nettoertrags, Studer, Frey & Rüst (2002), S.23 ..... 13

Abb. 6: Unterschiedliche Bemessungsgrundlagen für den Baurechtszins ..................... 16

Abb. 7: Entwicklung Baulandpreise Stadt Zürich .......................................................... 24

Abb. 8: Landesindex der Konsumentenpreise ................................................................ 25

Abb. 9: Hypothekarzinssatz, resp. Referenzzinssatz für Wohnungsbauten 1974 – 2013

........................................................................................................................................ 26

Abb. 10: Mietpreisindex nominal und real von 1974 bis 2013 ...................................... 27

Abb. 11: Baukostenindex von 1974 bis 2013 ................................................................. 28

Abb. 12: Wert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der Bauteuerung,

Altersentwertung und Sanierungsmassnahmen .............................................................. 33

Abb. 13: Nettomietertrag 1974 - 2013............................................................................ 34

Abb. 14: Land im Verhältnis zu Gesamtanlagekosten ................................................... 36

Abb. 15: Barwert der Baurechtszinsen bei unterschiedlichen Bodenrenditen,

Baurechtsdauer 40 Jahre ................................................................................................. 37

Abb. 16: Barwert der Baurechtszinsen bei unterschiedlichen Bodenrenditen,

Baurechtsdauer 100 Jahre ............................................................................................... 38

Abb. 17: Barwerte der Baurechtszinszahlungen bei unterschiedlicher Inflation ........... 39

Abb. 18: Barwerte der Baurechtsmodelle bei unterschiedlicher Teuerung .................... 40

Abb. 19: Barwerte der Baurechtszinsen bei unterschiedlicher Inflation ........................ 41

Abb. 20: Barwerte der Baurechtszinsmodelle aufgrund unterschiedlicher Überwälzung

der Teuerung ................................................................................................................... 42

Abb. 21: Barwerte der Baurechtszinsmodelle aufgrund unterschiedlicher Zinsniveaus 44

Abb. 22: Barwerte des klassischen Modells aufgrund multipler Änderung der

Inputfaktoren .................................................................................................................. 45

Abb. 23: Vergleich der Baurechtsmodelle anhand historischer Daten, mit

Landanpassung beim klassischen Modell....................................................................... 47

Abb. 24: Vergleich der Baurechtsmodelle anhand historischer Daten, ohne

Landanpassung beim klassischen Modell....................................................................... 48

VI

Abb. 25: Vergleich der Barwerte der Baurechtsmodelle bei tiefem Zinsniveau und tiefer

Inflation .......................................................................................................................... 49

Abb. 26: Vergleich der Barwerte der Baurechtsmodelle bei hohem Zinsniveau und

hoher Inflation ................................................................................................................ 50

VII

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Einfluss der Baurechtsdauer auf den Baurechtszins ............................................ 9

Tab. 2: Einfluss der Inputfaktoren auf den Baurechtszins des partnerschaftlichen

Modells ........................................................................................................................... 15

Tab. 3: Einfluss der Inputfaktoren auf den Baurechtszins des klassischen Modells aus

Sicht des Baurechtsgebers .............................................................................................. 18

Tab. 4: Referenzprojekt Mehrfamilienhaus Stadt Zürich, Baukosten 2013 ................... 29

Tab. 5: Mietertrag des Mehrfamilienhauses zu Preisen von 2013 ................................. 30

Tab. 6: Referenzprojekt Mehrfamilienhaus Stadt Zürich, Baukosten 1974 ................... 30

Tab.7: Mietertrag des Mehrfamilienhauses zu Preisen von 1974 .................................. 31

Tab. 8: Analyse der Baulandwertsteigerung .................................................................. 35

Tab. 9: Modellierung unterschiedlicher Baulandpreisentwicklungen ............................ 40

Tab. 10: Modellierung unterschiedlicher Inflationen ..................................................... 41

Tab. 11: Modellierungsannahmen unterschiedlicher Inflationsüberwälzungen ............. 42

Tab. 12: Modellierungsannahmen zur Darstellung des Einflusses unterschiedlicher

Zinsniveaus. .................................................................................................................... 43

Tab. 13: Modellannahmen zur Darstellung unterschiedlicher Inputfaktoren-Änderung 45

Tab. 14: Modellierung der Baurechtszinsen mit historischen Daten.............................. 46

Tab. 15: Modellierung der Baurechtszinsen bei einem Tiefzinsumfeld ......................... 49

Tab. 16: Modellierung der Baurechtszinsen bei einem Hochzinsumfeld ....................... 50

VIII

Executive Summary

Die in der Schweiz am häufigsten angewandten Baurechtsmodelle sind das partner-

schaftliche Modell (Basler Modell) sowie das klassische Modell. Das Zürcher Bau-

rechtsmodell ist in der Praxis weniger verbreitet. Das Lageklassenmodell wurde erst

2016 eingeführt. Die Arbeit beleuchtet die Eigenheiten des partnerschaftlichen Bau-

rechtsmodells sowie sowie des Zürcher- und klassischen Modells und vergleicht deren

Vor- und Nachteile.

Die Baurechtsmodelle werden über eine Zeitdauer von vierzig Jahren analysiert. Dazu

werden die Inputgrössen von 1974 bis 2013 abgebildet und deren Einfluss auf den Bau-

rechtszins aufgezeigt. Weiter werden zukünftige unterschiedliche Modelle von Bau-

rechtszinsentwicklungen diskutiert.

Das partnerschaftliche Baurechtsmodell basiert auf der Gleichstellung von Baurechts-

geber und Baurechtsnehmer. Der erwirtschaftete Ertrag der Liegenschaft ist unabhängig

vom Hypothekarzins sowie der Teuerung. Der Baurechtszins des klassischen Modells

setzt sich aus dem Bodenwert, dem Zinssatz und der Teuerung zusammen. Der erwirt-

schaftete Ertrag der Liegenschaft bleibt dabei unberücksichtigt. Dies kann zu Situation

führen, dass der geschuldete Baurechtszins höher ist als die Einnahmen aus der Liegen-

schaft. Weiter kann der Baurechtszins bei tiefem Zinsniveau sehr tief ausfallen.

Im Zürcher Baurechtsmodell werden die zukünftigen Baurechtszinsen diskontiert und

für die gesamte Baurechtsdauer zu Beginn entrichtet. Baulandpreissteigerungen oder

Zinsänderungen während der Baurechtsdauer bleiben dabei in der Regel unberücksich-

tigt. Das Zürcher Modell ist für langfristige Baurechte nicht geeignet, da der Barwert

von Zahlungen in ferner Zukunft aufgrund der Diskontierung sehr gering ausfällt.

1

1 Einleitung

1.1 Ausgangslage

In der Schweiz werden dauernde Baurechte für einen Zeitraum von 30 bis 100 Jahren verge-

ben. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch regelt die Baurechtsentschädigung in lediglich ei-

nem Paragraphen, der besagt, dass der Baurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung für

die Dauer des Baurechts zu bezahlen hat. Die Festlegung des Baurechtszinses zu Beginn der

Vertragsdauer und dessen Anpassung ist ebenso mit wenigen Formeln und Erläuterungen in

den meisten Verträgen erklärt. Es stellt sich die Frage, ob nicht beeinflussbare Einflussfakto-

ren wie Hypothekarzinsniveau, Baulandpreisänderungen, Inflation oder Deflation genügend

berücksichtigt werden.

Im Schweizer Gesetz ist die Baurechtszinsfestlegung nicht geregelt. In der Schweiz sind vor

allem zwei Baurechtsmodelle weit verbreitet: Das zuerst eingeführte klassische Modell sowie

das partnerschaftliche (Basler) Modell, das später entwickelt wurde. Weiter existieren das

Zürcher Baurechtmodell sowie das Lageklassenmodell, welche weit weniger angewandt wer-

den als die beiden vorher genannten Baurechtsmodelle. Während das partnerschaftliche Bau-

rechtsmodell, das klassische Modell und das Lageklassenmodell zu den dynamischen Model-

len gehören und der Baurechtszins periodisch oder bei Bedarf angepasst wird, stellt das Zür-

cher Modell ein statisches Modell dar, dessen Baurechtszins zu Beginn der Baurechtsdauer als

Einmalzahlung für die gesamte Dauer geschuldet wird.

Der Baurechtszins des klassischen Modells kann an die Bodenwertentwicklung, die Teuerung

oder an einen Zinssatz gekoppelt sein. Eine Kombination der einzelnen Faktoren ist möglich.

Beim Basler Modell orientiert sich der Baurechtszins am erwirtschafteten Nettoertrag. Dieser

steht anteilig des Kapitaleisatzes den Baurechtsparteien zu.

2

1.2 Zielsetzung

Die Arbeit analysiert ökonomische Einflüsse auf den Baurechtszins der in der Schweiz gängi-

gen Baurechtsmodelle. Dazu werden unterschiedliche Baurechtsmodelle über die Zeit model-

liert und die Einflüsse der Parameter Bodenwertsteigerung, Baulandteuerung und Inflation auf

den Baurechtszins der jeweiligen Baurechtsmodelle erläutert.

Aufgrund der bis zu 100 jährigen Baurechtsverträgen hat deren Ausgestaltung, insbesondere

die Festlegung und die Anpassung des Baurechtszinses, enormen Einfluss auf zukünftige Zah-

lungen. Es soll aufgezeigt werden, dass der geschuldete Baurechtszins sich je nach Bau-

rechtsmodell unterschiedlich entwickeln kann.

1.3 Abgrenzung des Themas

Die Ausgestaltung der Baurechtsverträge des partnerschaftlichen Modells, des Zürcher Mo-

dells sowie des klassischen Baurechtsmodells sind Kern der Arbeit. Als Basis für das partner-

schaftliche Baurechtsmodell dient der Mustervertrag der Stadt Basel.1 Die Untersuchung des

klassischen Baurechtsvertrags beruht auf dem Baurechtsvertrag der Stadt Zürich.2 Das Zür-

cher Baurechtsmodell wird anhand eines Beispiels aus der Praxis analysiert.3

Es wird ein Überblick über die Eigenschaften der gängigen Baurechtsmodelle aufgezeigt.

Anhand Modellierungen werden die Eigenheiten der einzelnen Baurechtsmodelle aufgezeigt.

Das Lageklassenmodell wird theoretisch und an einem Beispiel erklärt, in den Modellberech-

nungen aber nicht berücksichtigt.

Individuelle Vertragsspezifikationen (zum Beispiel, dass eine negative Teuerung keinen Ein-

fluss auf den Baurechtszins hat oder minimale / maximale Baurechtszinsen) werden in den

Modellierungen nicht berücksichtigt.

Die Baurechtsverträge werden über eine Zeitdauer von 40 Jahren modelliert. Obwohl viele

Baurechte 100 Jahre dauern, zeigen die Modellierungen über die gewählte Dauer die Effekte

der Input-Parameter auf den Baurechtszins auf.

1 Partnerschaftlicher Mustervertrag Plus Basel Stadt (→ Internetquelle) 2 Auszug Vertrag siehe Anhang 3 Auszug Vertrag siehe Anhang

3

1.4 Vorgehen

In einem ersten Teil wird die historische Entwicklung des Baurechts in der Schweiz aufge-

zeigt, gefolgt von den rechtlichen Rahmenbedingungen. Anschliessend werden die einzelnen

Baurechtsmodelle theoretisch vorgestellt, gefolgt von der Modellierung der Baurechtsmodelle

und einer Sensitivitätsanalyse der Inputfaktoren auf den Baurechtszins. Dabei werden das

partnerschaftliche Modell, das Zürcher Modell sowie das klassische Baurechtsmodell über

eine Zeitspanne von 40 Jahren (1974 bis 2013) anhand der effektiven Entwicklungen der Ein-

flussfaktoren und angenommenen Wachstumsraten modelliert. Der sich daraus ergebende

Baurechtszins zeigt anhand der Modellierungen den Einfluss der relevanten Parameter auf den

Baurechtszins auf. Anschliessend werden die drei Baurechtsmodelle mittels gleicher Inputfak-

toren verglichen.

4

2 Das Baurecht in der Schweiz

Das Baurecht fand in den letzten Jahren immer wieder Publizität. So gab es einige regionale

Abstimmungen über die Bodenpolitik wie zum Beispiel die Bodeninitiative in Basel. Einige

Gemeinden, Städte und Kantone dürfen aufgrund politischer Entscheidungen ihr Bauland nur

noch in Ausnahmefällen verkaufen. Mit dem Baurecht steht ihnen ein Instrument zur Verfü-

gung, einen Ertrag aus dem Boden zu generieren ohne das Land zu verkaufen. Nicht nur die

öffentliche Hand ist Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer, sondern auch private und juristi-

sche Personen.

Abb. 1: Baurechte nach Gemeindetypen, vgl. Wüest und Partner (2011), S. 71

Baurechtsparzellen sind in der ganzen Schweiz zu finden. Abbildung 1 zeigt die Unterteilung

der Baurechte nach geographischen Merkmalen. Ein Grossteil der Parzellen sind in der Ag-

glomeration von Grosszentren (42%) und in den Grosszentren selbst (26%). Rund ein Drittel

der Baurechtsparzellen befinden sich in kleineren und mittleren Zentren und in deren Agglo-

meration sowie in der Peripherie.

In Abbildung 2 werden die Baurechtsparzellen nach Art des Baurechtsgebers unterschieden.

Der grösste Baurechtsgeber ist die öffentliche Hand, die rund die Hälfe aller Baurechtsparzel-

len besitzt. Aktiengesellschaften (17%) und Privatpersonen (15%) zusammen sind Eigentü-

mer von zirka 1/3 der Baulandflächen. Institutionellen Anlegern und Fonds gehören je rund

8% der Baurechtsparzellen.

5

Abb. 2: Baurechtsgeber in der Schweiz, vgl. Wüest und Partner (2011), S. 71

In Abbildung 3 werden die Baurechtsnehmer dargestellt. Bei 61% aller Baurechtparzellen

sind die Nutzer Aktiengesellschaften. 28% der Parzellen werden von institutionellen Anlegern

und Fonds bewirtschaftet. Rund 7% der Baurechtsflächen werden an die öffentliche Hand

abgegeben und 2% der Baurechtsnehmer sind Privatpersonen.

Abb. 3: Baurechtsnehmer in der Schweiz, vgl. Wüest und Partner (2011), S. 71

6

2.1 Geschichte des Baurechts in der Schweiz

Das Baurecht als Eigentumsrecht geht auf die Römer zurück. In der Schweiz wurde das Bau-

recht erstmals 1912 mit der Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches gesetzlich

geregelt. Bis zur Gesetzesrevision von 1965 galt einzig Art. 779 des Zivilgesetzbuches

(ZGB):

„1. Ein Grundstück kann mit der Dienstbarkeit belastet werden, dass jemand das Recht erhält,

auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu erreichten oder beizubehalten.

2. Dieses Recht ist, wenn es nicht anders vereinbart wird, übertragbar und vererblich.

3. Ist das Baurecht selbständig und dauernd, so kann es als Grundstück in das Grundbuch auf-

genommen werden“.

Das ZGB wurde 1965 revidiert, dabei wurde Artikel 779 ZGB mit litera a bis l ergänzt, bis

dato gelten diese Gesetztestexte. Eine baldige weitere Revision der für das Baurecht relevan-

ten Gesetzesartikel ist nicht in Aussicht.

2.2 Rechtliche Grundlagen

Nach Artikel 779 ZGB kann ein Grundstück mit einer Dienstbarkeit belastet werden, sodass

jemand das Recht erhält, ein Bauwerk zu erstellen oder beizubehalten. Dies entspricht einer

Durchbrechung des Akzessionsprinzips, das besagt, dass alles, was auf einer Parzelle fest ein-

gebaut ist, zum Eigentum des Grundeigentümers wird. Falls nicht anders vereinbart, ist ein

Baurecht übertragbar und vererblich. Es entspricht somit einer irregulären Personaldienstbar-

keit. Ist das Baurecht selbständig und dauernd4, so kann es als Grundstück in das Grundbuch

aufgenommen werden. Maximal dauert ein Baurecht 100 Jahre, wobei das Baurecht jederzeit

um 100 Jahre verlängert werden kann. Durch die Ausweisung des Baurechts als Grundstück

wird die Belastung desselben mit Grundpfandrechten und Dienstbarkeiten ermöglicht. Für die

Gültigkeit eines Baurechts bedarf es der öffentlichen Beurkundung. Werden der Baurechts-

zins und weitere Vertragsbestandteile im Grundbuch vorgemerkt, so benötigen diese zur Gül-

tigkeit ebenfalls eine öffentliche Beurkundung. Weitere vertragliche Bestimmungen wie Lage,

Gestalt, Ausdehnung und Zweck der geplanten Bauten sowie die Nutzung nicht überbauter

Flächen sind für jeden Erwerber des Baurechts und des belasteten Grundstücks verbindlich.

Nach Ablauf des Baurechts fallen die bestehenden Bauwerke dem Grundeigentümer zu und

werden Bestandteil des Grundstücks. Der Baurechtsgeber schuldet dem Baurechtsnehmer

4 Dauernd heisst, dass das Baurecht für mindestens 30 Jahre vereinbart wurde.

7

jedoch eine Heimfallentschädigung. Die Übertragung des Baurechtes auf den Grundeigentü-

mer erfolgt erst, wenn die Entschädigung bezahlt oder sichergestellt ist.

3 Das Baurechtsmodelle in der Schweiz

In der Schweiz war bis zirka 1987 das klassische Baurechtsmodell das einzige Baurechtsmo-

dell in der Schweiz, das in der Praxis Anwendung fand. Nach 1987, mit der Einführung des

Zürcher- und Basler Baurechtsmodells, wurden vereinzelt ebenso andere Baurechtsmodelle

angewandt. Das partnerschaftliche Modell, das in Basel entwickelt wurde, wird hauptsächlich

in Basel-Stadt und Basel-Land benutzt. Aufgrund der guten Erfahrungen mit dem Baurechts-

modell wird es mittlerweile auch in anderen Kantonen vermehrt eingesetzt. Die Stadt Zürich

als Baurechtsgeberin setzt auf das klassische Baurechtsmodell, das sie ständig weiterentwi-

ckelt. Das Zürcher Modell scheint sich in der Praxis kaum durchzusetzen. Die Frage ist zu

klären, weshalb das Baurechtsmodell so selten angewandt wird. Gemeinden und Kantone

wurden in den letzten Jahren vermehrt dazu verpflichtet, kein Land mehr zu verkaufen. Um

einen Ertrag aus ihren Baulandflächen zu realisieren, müssen sie somit selbst eine Liegen-

schaft erstellen oder geben die Parzelle im Baurecht ab. Mit dem Baurecht wird eine Parzelle

über eine bestimmte Zeitdauer abgegeben, im Gegenzug erhält der Baurechtsgeber einen jähr-

lichen Baurechtszins. Weiter hat der Baurechtsgeber mit der Abgabe einer Parzelle im Bau-

recht die Möglichkeit, sich bei der zukünftigen Nutzung und der Bauweise (z.B. Minergie-

Standard) einzubringen. Der Baurechtsnehmer ist verpflichtet, diese Anforderungen um zu

setzten. Weiter kann die öffentliche Hand den sozialen Wohnungsbau und gemeinnützige

Bauten fördern, indem sie Parzellen an Baugenossenschaften oder Stiftungen im Baurecht

abgibt. Mit dem Baurecht verbleibt die Parzelle jedoch im Besitz der öffentlichen Hand. Nach

Ablauf der Baurechtsdauer kann erneut über die Nutzung des Grundstücks entschieden wer-

den. Dies ist im Hinblick auf die zukünftige Siedlungsentwicklung von Gemeinden und Städ-

ten von Relevanz, da sie weiterhin Besitzer der Parzellen sind und demnach die Landstücke in

die zukünftige Siedlungsentwicklung integrieren können. Das Baurecht bietet weiter die Mög-

lichkeit, einen Bau an Orten zu realisieren, die sonst nicht überbaut werden können (z.B. An-

tenne auf Bergspitze). Das Baurecht bringt jedoch auch Nachteile mit sich: Einerseits kann

der Baurechtsgeber das Grundstück während der Baurechtsdauer von bis zu 100 Jahren nicht

selbst nutzen. Andererseits bleibt das Kapital im Boden gebunden. Der Baurechtsgeber ist

stark daran interessiert, dass der Baurechtsnehmer solvent bleibt und den Baurechtszins be-

zahlen kann. Ist ein Grundstück mit Altlasten kontaminiert und zeigt sich während der Bau-

8

rechtsdauer, dass die Altlasten bereinigt werden müssen, so muss der Baurechtsgeber für die

Dekontaminationskosten aufkommen. Weiter erhält der Baurechtsgeber – je nach Ausgestal-

tung des Heimfalls – ein Gebäude, das nur eingeschränkt nutzbar ist (z.B. Hochregallagerhal-

le, Produktionsstätte).

3.1 Das Zürcher Baurechtsmodell

Das Zürcher Baurechtsmodell basiert auf der Methode des Discounted Cash Flows (DCF),

dem Barwert von zukünftigen Zahlungen. Dabei werden die zukünftigen Cash Flows mit ei-

nem Kapitalisierungssatz diskontiert. Der Zinssatz ist abhängig vom Investor und dem jewei-

ligen Objekt.

Beim Zürcher Modell wird ein Landwert ermittelt und um einen Baurechtsabschlag reduziert.

Dieser liegt zwischen 0 und 30%.5 Der Kapitalisierungssatz ist dabei abhängig von langjähri-

gen, festverzinslichen Anlagen mit einem Immobilitäts- und Risikozuschlag. Die zukünftigen

Zahlungen werden mit einer Rentenbarwertberechnung auf den Tag des Baurechtsvertragsab-

schlusses diskontiert und sind zum Baurechtsbeginn für die gesamte Baurechtsdauer zu be-

zahlen. Der Baurechtszins wird mit folgender Formel berechnet:

��ℎ�� ℎ�� = �1 − �� ∗�� ℎ��1 + ��

��

��

Dabei entspricht � dem Baurechtsabschlag, Baurechtszins* dem geschuldeten Baurechtszins

in der Periode t und �1 + �� dem Abzinsungsfaktor zur Berechnung des Barwerts. Die Sum-

me der Baurechtszinsen geht von Periode t = 1 bis zu t = T, dem Ende der Baurechtsdauer.

Der Kapitalisierungssatz bleibt dabei über die gesamte Baurechtsdauer konstant.

Folgendes Beispiel soll den Mechanismus des Zürcher Baurechtsmodells veranschaulichen:

Angenommen der Baurechtsgeber überlässt dem Baurechtsnehmer ein unbebautes Grund-

stück von 1'000 m2 mit einem aktuellen Verkehrswert von CHF 500.- / m2 über eine Zeitdauer

von (a) 30 Jahre, (b) 50 Jahre, (c) 75 Jahre und (d) 100 Jahre. Der aktuelle Verkehrswert der

Parzelle beträgt somit CHF 500'000.-. Die beiden Baurechtsparteien einigen sich auf einen

Kapitalisierungssatz von 5% p.a.

Der Barwert einer Zahlung ist umso kleiner, je ferner sie in der Zukunft liegt. Beträgt der

Baurechtszins (BRZ) zum Zeitpunkt t = 0 CHF 25'000.-, so ist der Barwert derselben Bau-

rechtszahlung im Jahr 30 rund CHF 5'800.-, im Jahr 50 CHF 2'200.- und im Jahr 100

5 Vgl. Erismann / Gombas 2009, S. 31

9

CHF 190.-. Tabelle 1 zeigt den Einfluss des zeitlichen Aspekts auf den Barwert (BW) der

Baurechtszinses. Ausgegangen wird von einer 1'000 m2 grossen Parzelle mit einem Landwert

von CHF 500.- / m2. Der Zinssatz beträgt dabei über die gesamte Baurechtsdauer 5%. Der

jährlich geschuldete Baurechtszins beträgt CHF 25'000.- p.a. Beträgt der Barwert der zukünf-

tigen Baurechtszinsen bei einem 30-jährigen Vertrag rund CHF 384'000.-, so beläuft sich der

Barwert eines 75-jährigen Vertrags auf rund CHF 487'000.-. Während die Baurechtsdauer

mehr als doppelt so lang ist, erhöht sich der Barwert der geschuldeten Zinszahlungen lediglich

um rund 27%.

Je weiter in der Zukunft eine Zahlung liegt, desto kleiner ist der heutige Barwert. Abbildung 4

zeigt den Barwert einer einmaligen zukünftigen Zahlung: die Minderung der Zahlung auf-

grund der Teuerung ist dabei nicht linear, sondern exponentiell.

Abb. 4: Barwert von Zahlungen in der Zukunft

Laufzeit Baurecht [Jahre] 30 50 75 100 Zinssatz 5% 5% 5% 5% Baurechtszins p.a. [CHF] 25'000 25'000 25'000 25'000 Rentenbarwertfaktor 15.4 18.3 19.5 19.8 BRZ über Laufzeit [CHF] 750'000 1'250'000 1'875'000 2'500'000 BW BRZ über Laufzeit [CHF] 384'000 456'000 487'000 496'000 BW BRZ letztes Jahr [CHF] 5'800 2'200 640 190 BW BRZ im Verhältnis zum 30-j. BR 100% 119% 127% 129%

Tab. 1: Einfluss der Baurechtsdauer auf den Baurechtszins

10

Die Beweggründe, das Zürcher Baurechtsmodell trotzdem als Baurechtsmodell zu wählen,

werden nachfolgend erläutert:

Das Zürcher Baurechtsmodell besticht durch seine Einfachheit. Der Baurechtszins, der zu

Baurechtsbeginn für die gesamte Baurechtsdauer bezahlt wird, muss für die gesamte Bau-

rechtsdauer nur einmal festgelegt werden. Es gibt keine späteren Baurechtszinsanpassungen,

die unter Umständen teure Expertisen bedürfen. Als Konsequenz ist der Verwaltungsaufwand

während der Baurechtsdauer marginal. Die Bonität des Baurechtsnehmers während der Bau-

rechtsdauer spielt zudem keine Rolle, da der Baurechtszins zu Beginn bezahlt wird. Für den

Baurechtsgeber birgt das Modell jedoch eine grosse Gefahr: Bei einer allfälligen Ausnüt-

zungsänderung profitiert der Baurechtsgeber (bei einer Erhöhung der Ausnützungsziffer)

nicht, da der Baurechtszins bereits zu Beginn bezahlt wurde. Dieses nicht absehbare Risiko

kann im Baurechtsvertrag jedoch berücksichtigt werden. Aus Sicht des Baurechtsnehmers hat

das Zürcher Modell den Vorteil, dass das finanzielle Risiko des Investments kalkulierbar ist,

da keine Baurechtszinsanpassungen vorgesehen sind. Weiter kann der Kapitaleinsatz zu Be-

ginn des Baurechts sehr hoch sein, da der Baurechtszins zu Beginn der Baurechtsdauer be-

zahlt werden muss.

11

3.1.1 Einfluss der Parameter auf Baurechtszins des Zürcher Modells

Da die Inputgrössen des Zürcher Modells zum Baurechtsbeginn festgelegt werden, haben spä-

tere Veränderungen der Parameter keinen Einfluss auf den Baurechtszins. Eine Änderung der

Ausnützungsziffer aufgrund Umzonung oder neuen Bauvorschriften kann einen Einfluss auf

den Baurechtszins haben. Dies jedoch nur, wenn Zinsanpassungen aufgrund Ausnützungsän-

derungen im Vertrag festgehalten sind. Die ist jedoch nicht der Sinn der Zürcher Baurechts-

modells.

3.2 Das partnerschaftliche Baurechtsmodell (Basler Modell)

Das Konzept des partnerschaftlichen Baurechtsvertrags geht von einer Gleichstellung von

Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer aus. Das Modell wurde erstmals 1987 beschrieben.6

Das partnerschaftliche Baurechtsmodell basiert auf der Prämisse, dass der Boden alleine kei-

nen Ertrag abwerfen kann. Eine Baute braucht ihrerseits ein Grundstück, damit es überhaupt

realisiert werden kann. Erst mit dem Zusammenkommen von Grundstück und Baute kann

eine Nutzung und daraus ein Ertrag generiert werden. Das partnerschaftliche Modell betrach-

tet die beiden Baurechtsparteien somit als gleichwertige Partner: Weder soll die Baute den

Boden, noch der Boden die Baute dominieren. Der Baurechtsgeber soll den gleichen Ertrag

auf dem Boden erhalten, als wäre er Besitzer der Baute und des Boden. Der Ersteller der Bau-

te soll ebenso anteilig entschädigt werden. Er soll den Anteil des Ertrags erhalten, der die

Baute generiert. Der Nettoertrag einer Liegenschaft wird somit je nach Kapitaleinsatz dem

Baurechtsgeber und dem Baurechtsnehmer zugesprochen. Der Baurechtszins, der dem Bau-

rechtsgeber zusteht, wird nach folgender Formel7 aufgeteilt:

� ��ℎ�� = +�,� -� ∗ .�,��,��/��

.�,��,��/�� + 0�.� ��/��

Der Baurechtszins stellt dabei den jährlich geschuldeten Zins an den Baurechtsgeber für die

Verfügungsstellung des Bodens dar. Der Baurechtszins wird zu Beginn der Baurechtsdauer

festgelegt und bei Bedarf in regelmässigen Abständen neu berechnet.

Für die erstmalige Festlegung des Baurechtszinses sind die Kapitaleinsätze der involvierten

Parteien und der nachhaltige Soll-Mietertrag zu bestimmen. Dabei ist zu unterscheiden, ob

6 Vgl. Studer / Frey / Rüst 1987 7 Vgl. Studer / Frey / Rüst 2002, S. 22

12

das Baurecht zu marktüblichen Konditionen (a), oder zu subventionierten Konditionen (b)

vergeben wird.

a) Baurecht zu marktüblichen Konditionen

Wird ein Baurecht für kommerziell genutzte Bauten vergeben, so entspricht der Kapitalein-

satz des Baurechtsgebers dem effektiven Wert der Bauparzelle und der Kapitaleinsatz des

Baurechtsnehmers stimmt mit den geplanten Gestehungskosten der Baute überein. Bei der

ersten Baurechtszinsfestlegung ist vom Nettoertrag auszugehen, der auf marktkonformen

Mietzinseinnahmen beruht. Wie in späteren Zinsanpassungszeitpunkten sind Betriebs- , Un-

terhalts- und Verwaltungskosten, aperiodisch anfallende Instandsetzungsarbeiten, die techni-

schen Abschreibungen sowie die Konditionen eines allfälligen Heimfalls abzugsfähig. Die

Stadt Basel gewährt einen pauschalen Abzug von 35% des Nettoertrags für die nicht über-

wälzbaren Eigentümerkosten sowie grosszyklische Sanierungsrückstellungen. Dies führt zu

einem hypothetischen Netto-Sollmietertrag, der im Verhältnis der Kapitaleinsätze auf die Ver-

tragspartner aufgeteilt wird.

Der Soll-Nettomietertrag garantiert dem Baurechtsnehmer einen minimalen Ertrag. Vermietet

der Baurechtsnehmer die Flächen nämlich unter dem festgelegten Soll-Nettomietertrag, dient

letzterer als Bemessungsgrundlage für die Verteilung anhand der jeweiligen Kapitaleinsätze.

Abbildung 5 zeigt das Grundprinzip für die Aufteilung des Nettoertrags einer Liegenschaft.

Das Modell ist für die Erstbestimmung des Baurechtszinses, als auch für spätere Baurechts-

zinsanpassungen gültig.8

8 Vgl. Studer / Frey / Rüst 2002, S. 21 - 23

13

Abb. 5: Prinzip der Aufteilung des Nettoertrags, Studer, Frey & Rüst (2002), S.23

Der Bruttoertrag der Liegenschaft beläuft sich auf CHF 700‘000.-. Nicht abzugsfähige Eigen-

tümerkosten über CHF 200‘000.- werden vom Bruttoertrag in Abzug gebracht. Der zu vertei-

lende Geldwert beträgt somit CHF 500‘000.-. Der absolute Bodenwert beträgt CHF 2 Mio.,

der Substanzwert der Baute CHF 8 Mio. Der Baurechtsgeber erhält für seinen Bodenanteil

somit 20% von CHF 500‘000.-, der Baurechtsnehmer CHF 80% von CHF 500‘000.-.

b) Baurecht zu nicht marktüblichen Konditionen

Werden Baurechte aufgrund ideeller oder politischer Hintergründe nicht zu marktüblichen

Konditionen vergeben, so ändert sich die Baurechtszinsformel nur marginal.

� ��ℎ�� = �1 − �� ∗ 0,�� − +�,1�� -� ∗ .�,��,��/��

.�,��,��/�� + 0�.� ��/��

Einzig Parameter α (α < 1) ist neu, dieser widerspiegelt die Subventionierung der geplanten

Baute. Ist α = 0, entspricht die Baurechtszinsformel der Standardformel. Der Subventionsgrad

ist somit einzig von α abhängig. Ein α von 0.2 kommt somit einer Baurechtszinsreduktion von

20% gleich. Diese angepasste Formel kann auch für kommerzielle Bauten verwendet werden,

wenn z.B. die geplante Ausnützungsziffer der Baute tiefer ist als die mögliche Ausnützungs-

ziffer gemäss Bau- und Zonenordnung, oder wenn der Baurechtsgeber Auflagen bezüglich der

Nutzung oder Mietzinsgestaltung vorschreibt.

14

Im Verlauf der Baurechtsdauer entwickeln sich die Nettorenditen des Baurechtsgebers und

des Baurechtsnehmers unterschiedlich. Um dem Grundsatz der Partnerschaft gerecht zu wer-

den, sind die Parameter des Baurechtszinses deshalb periodisch neu festzulegen, da sich die

Inputgrössen während der Baurechtsdauer verändern können: Einerseits kann der Bodenwert

aufgrund wirtschaftlicher Verhältnisse oder Ausnützungsänderungen steigen oder sinken. Der

Kapitaleinsatz des Baurechtsnehmers andererseits kann sich durch wertvermehrende Investi-

tionen oder aufgrund einer allfälligen Baukostenteuerung ebenfalls erhöhen, oder, wenn er

während einer längeren Periode keine Sanierungsarbeiten ausführt, auch sinken. Der Nettoer-

trag muss jährlich neu kalkuliert werden, da er von den jeweiligen Mietzinseinnahmen abhän-

gig ist.9

Üblicherweise ist eine Liegenschaft voll vermietet, sodass der Ist-Nettoertrag jährlich ausge-

wiesen werden kann. Bei periodischen Anpassungen haben sich der Baurechtsgeber und der

Baurechtsnehmer auf einen neuen Sollertrag zu einigen. Vom Bruttoertrag werden Kosten wie

Bewirtschaftungs-, Unterhalts- und Instandstellungskosten, Rückstellungen für grössere ape-

riodische Sanierungen sowie Abschreibungen der Liegenschaft in Abzug gebracht. Der so

kalkulierte Nettoertrag ist die Basis für die Ausschüttung zugunsten beider Parteien.

Ein optimales Anpassungsintervall existiert nicht. Bei der Vertragsausgestaltung sind die je-

weiligen Vor- und Nachteile eines kurzen oder langen Intervalls gegeneinander abzuwägen.

Die Praxis zeigt, dass Anpassungsintervalle von 20 Jahren (oder länger) aufgrund der teilwei-

se enormen Baurechtszinsänderungen zu Konflikten führen können. Zudem wird durch länge-

re Anpassungsintervalle der Baurechtsnehmer besser gestellt, da die Inflation ohne Anpassung

nicht berücksichtigt wird. Weiter kann sich die Nutzung einer Liegenschaft sowie deren Um-

feld innert 20 Jahren (oder ein längeres Zeitintervall) stark ändern. Kurze Anpassungsinterval-

le haben ebenso ihre Tücken: Jede Anpassung benötigt externe Gutachter, was zusätzliche

Kosten generiert. Grosse Wertänderungen der Liegenschaft sind meistens nach umfangrei-

chen Sanierungsarbeiten festzustellen, welche in einem rund 30-jährigen Zyklus (Wohnlie-

genschaften) ausgeführt werden. Ausserdem fallen teuerungsbedingte Anpassungen der Mie-

terträge erst nach einigen Jahren ins Gewicht.10

9 Vgl. Studer / Frey / Rüst 2002, S. 23 - 24 10 Vgl. Studer / Rey / Rüst 2002, S. 28-29

15

Der Ertrag einer Liegenschaft wird nach den jeweiligen Kapitaleinsätzen der Parteien aufge-

teilt. Dabei wird der Boden zum Marktwert und die Baute zu den Gestehungskosten bewertet.

Für eine Gleichstellung von Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer wird vom Nettoertrag aus-

gegangen. Die Verwendung des Nettoertrags impliziert, dass die Bruttorendite höher ist als

die effektive Verzinsung des Bodenwertes. Ändert sich der Kapitaleinsatz der Parteien wäh-

rend der Baurechtsdauer nicht, so bleibt auch der Verteilschlüssel des Nettoertrags unverän-

dert. Höhere oder tiefere Mietzinseinnahmen werden somit über die Zeit in gleichen Anteilen

an die Parteien verteilt. Der Nettoertrag muss jährlich neu ermittelt werden, da neben den

nicht überwälzbaren Kosten auch die laufenden Unterhaltsarbeiten abzugsfähig sind. Weiter

werden aperiodisch anfallende Sanierungsarbeiten wie Dach- oder Fassadensanierungen mit-

tels Bildung von Rückstellungen berücksichtigt. „Im Idealfall deckt die Differenz zwischen

Brutto- und Nettorendite exakt alle periodischen und aperiodischen Betriebsaufwendungen,

inklusive Verwaltungsaufwand des Bauherrn, und die Verzinsung des Bodenwertes entspricht

der Nettorendite“.11

Tabelle 2 zeigt den Einfluss der Inputfaktoren auf den Anteil des Baurechtszinses, der dem

Baurechtsgeber zusteht.

Inputfaktoren Einfluss auf Baurechtszins, der

dem Baurechtsgeber zusteht

Baulandwert ↑ ↑

Mietpreise ↑ ↑

Hypothekarzins Kein Einfluss

Altersentwertung Baute ↑ ↑

Baukosten ↑ ↓

Nicht überwälzbare Kosten ↓

Tab. 2: Einfluss der Inputfaktoren auf den Baurechtszins des partnerschaftlichen Modells

11 Studer / Frey / Rüst, 1987, S. 16

16

3.3 Das klassische Baurechtsmodell

Der Baurechtszins des klassischen Baurechtsmodells ergibt sich aus folgender Formel:12

� ��ℎ�� = �1 � �� ∗ 2 ��3�ä�� ∗ 2 ��/�12

∗ 6�� ∗ ∆289

Gemäss obenstehender Baurechtszinsformel bildet die Landfläche, multipliziert mit dem Wert

des Baulandes pro Quadratmeter, die Basis für den Baurechtszins. Der Landwert wird, je nach

Baurechtsvertrag, während der Baurechtsdauer angepasst. Ebenso ist die Überwälzung der

Teuerung nicht einheitlich: Einige Baurechtsgeber überwälzen die Teuerung zu 100%, andere

zu 50%. Die Überwälzung des Landesindex der Teuerung (LIK) hat einen starken Einfluss

auf den realen Baurechtszins. Wird die Teuerung nicht zu 100% überwälzt, so nimmt der rea-

le Baurechtszins über die Baurechtsdauer ab.

Bei einer späteren Ausnützungserhöhung der Baurechtsparzelle wird der Baulandwert im

Verhältnis der zusätzlich realisierten Hauptnutzfläche angepasst. Der Faktor �1 � �� wider-

spiegelt den Rabatt, der dem Baurechtsnehmer gewährt wird. Der Bodenwert wird mit einem

Zinssatz multipliziert, der wiederum an einen Zinssatz wie die Rendite der Bundesobligation,

dem Hypothekarzinssatz einer Kantonalbank oder an den Referenzzinssatz für Wohnungsbau-

ten gebunden sein kann. Die Wahl des zugrundeliegenden Zinssatzes kann starken Einfluss

auf den Baurechtszins haben.

Abb. 6: Unterschiedliche Bemessungsgrundlagen für den Baurechtszins

12 Die Baurechtsformel ist in dieser Form nicht im Baurechtsvertrag zu finden. Die Anpassungsmechanismen sind in Worte gefasst.

17

Abbildung 6 zeigt den zeitlichen Verlauf ausgewählter Basen für die Festsetzung des Bau-

rechtszinses. Die Wachstumsraten der Hypothekarzinssätze und die Renditen der Bundesobli-

gation haben einen ähnlichen negativen Verlauf. Die Wachstumsraten des LIK zeigen einen

ähnlichen negativen Trend, jedoch wird meist der Index als Bemessungsgrundlage gewählt.

Da die Wachstumsraten mehrheitlich positiv sind, hat sich der Index kontinuierlich erhöht.

Ein Baurechtsgeber, der die Entwicklung des Baurechtszinses an den LIK koppelte, konnte

somit vom steigenden Index profitieren, während eine Koppelung des Baurechtszinses an die

Bundesobligationsrendite oder einem Hypothekarzinssatz zu tieferen Baurechtseinnahmen

geführt hat.

Ein Vorteil des klassischen Baurechtsmodells ist die relativ einfach Anpassung des Bau-

rechtszinses an sich ändernde wirtschaftliche Verhältnisse. Der jeweilige Zinssatz kann von

den statistischen Ämtern oder Banken bezogen werden, der LIK wird vom Bundesamt für

Statistik publiziert. Einzig die Bestimmung des Landwertes muss durch einen Experten erfol-

gen. Aufgrund der Multiplikation der einzelnen Parameter können gleichgerichtete Änderun-

gen einen enormen Einfluss auf den Baurechtszins haben: Erhöht sich der Landwert um 10%

und steigt der Zinssatz von 3.5% auf 4% bei einer gleichzeitigen 5% Erhöhung des LIK, er-

höht sich Baurechtszins um rund 30%. Dies zeigt den sensitiven Einfluss der einzelnen Para-

meter auf den Baurechtszins. Während der Neunzigerjahre zeigte sich diese Problematik: So

waren die geschuldeten Baurechtszinsen teilweise höher als der Ertrag aus der Liegenschaft.

18

3.3.1 Einfluss der Inputfaktoren auf den Baurechtszins

Aufgrund der Multiplikation der einzelnen Parameter haben die relevanten Einflussfaktoren

einen direkten Einfluss auf den Baurechtszins. Tabelle 1 fasst die Effekte der Inputfaktoren

auf den Baurechtszins des klassischen Modells zusammen. Einflussfaktoren, die bei anderen

Baurechtsmodellen einen Einfluss haben, werden der Vollständigkeit halber aufgeführt.

Inputfaktoren Einfluss auf den nominalen

Baurechtszins

Inflation ↑ ↑

Überwälzung Inflation ↑ ↑

Hypothekarzins ↑ ↑

Landwert ↑ ↑

Mietzinseinahmen ↑ keinen Einfluss

Anlagekosten ↑ keinen Einfluss

α ↑ ↓

Tab. 3: Einfluss der Inputfaktoren auf den Baurechtszins des klassischen Modells aus Sicht des Baurechtsgebers

Je höher das jährliche Inflationswachstum, desto höher ist der zu entrichtende nominale Bau-

rechtszins pro Jahr. Die Überwälzung des LIK hat ebenfalls einen gleichgerichteten Einfluss

auf den Baurechtszins: Bei einer 100% Überwälzung bleibt der real geschuldete Baurechts-

zins konstant, liegt die Überwälzungsquote jedoch unter 100%, so verkleinert sich der real

geschuldete Baurechtszins. Der zugrundeliegende Zinssatz hat einen positiven Einfluss auf

den Baurechtszins: Je höher das Zinsniveau ist, desto höher ist der geschuldete Baurechtszins.

Die Mietzinseinnahmen und die Veränderung der Baukosten haben keinen Einfluss auf den

Baurechtszins. Logischerweise hat der gewährte Rabatt einen negativen Einfluss auf den Bau-

rechtszins: Je höher der gewährte Baurechtszinsrabatt, desto tiefer ist der geschuldete Bau-

rechtszins.

19

3.4 Das Lageklassenbaurechtsmodell

Franceso Canonica hat 2016 das Lageklassenbaurechtsmodell publiziert.13 Zur Ermittlung des

Baurechtszinses sind weder Landwerte noch Zinssätze nötig, die Anpassung des Baurechts-

zinses ist einzig abhängig vom Nettoertrag der Liegenschaft sowie der Lageklasse der Liegen-

schaft. Das Lageklassenmodell ist, wie das Basler Modell, ein partnerschaftliches Baurechts-

modell und liefert als Resultat die relativen Werte des Gebäudes sowie des Grundstücks.

Die Lageklassen wurden von Nägeli und Hungerbühler mit 8 Lageklassen eingeführt.14 „Je

wertvoller der Baugrund, desto grösser sein Anteil am Gesamtwert; proportional dazu verän-

dert sich das Verhältnis zwischen Zinseinnahmen und Bodenwert.“15 Der heutige Lageklas-

senschlüssel für Wohnbauten beinhaltet 10 Klassen.16 Anhand der Tabellen wird die Lage-

klasse bestimmt und mit der Konstante 6.25% multipliziert.17 Das Ergebnis ist der Prozentan-

teil des relativen Landwertes am Ertragswert. Bei sich ändernden wirtschaftlichen Verhältnis-

sen (z.B. Umzonung oder sich ändernde Umgebung) kann sich der Lageklassenwert verän-

dern und somit der Anteil am Ertrag, der dem Baurechtsgeber zusteht.

Da das Lageklassenmodell im Analyseteil nicht modelliert wird, sei hier ein schemenhaftes

Beispiel aufgeführt:

Der Ertragswert eines Mehrfamilienhauses beträgt ohne Altersentwertung CHF 3 Mio.

Anhand der Lageklassentabelle werden dabei dem Standort, der Nutzung, der Wohnlage und

der Erschliessung sowie den Marktverhältnissen Lageklassenpunkte zugeordnet. Aus der

Summe der Lageklassenpunkte wird anschiessend das arithmetische Mittelgebildet, im Bei-

spiel sei der Mittelwert 4.2. Dieser mit dem Faktor 6.25% multipliziert = 26.25%. Dies ist der

Anteil des Landes (und teilweise der Nebenkosten und Umgebungsarbeiten) der Gesamtanla-

gekosten. Dem Baurechtsgeber steht somit 26.25% des Ertrags der Liegenschaft zu.

13 Vgl. Canonica, 2016, S. 57-62 14 Vgl. Nägeli / Hungerbühler, 1988, S . 43 - 48 15 Nägeli / Hungerbühler, 1988, S . 61 16 Vgl. SVKG 2012, S. 310. Tabelle im Anhang 17 Vgl. Canonica, 2016, S. 58

20

3.5 Baurecht im Ausland

3.5.1 Deutschland

Das in der Schweiz genannte Baurecht wird in Deutschland Erbbaurecht genannt und ist im

Erbbaugesetz geregelt. Die Dauer des Erbbaurechtsvertrags beträgt 30 bis 99 Jahre, es können

aber auch längere Verträge abgeschlossen werden.18

Der Erbbauzins wird üblicherweise in Prozent des Verkehrswerts des Grundstücks festgelegt

und beträgt für Mehrfamilienhausgrundstücke 3-4% und für gewerblich genutzte Liegenschaf-

ten 5.5 – 6.5%.19 Die Anpassung und Anbindung des Erbbauzinses ist den Vertragsparteien

überlassen. Es besteht die Möglichkeit, falls im Erbbaurechtsvertrag festgehalten, den Erbbau-

rechtzins anzupassen. So kann der geschuldete Zins periodisch neu festgelegt werden, bei

einer Abweichung des Preisindex für Lebenshaltungskosten von einem gewissen Prozentsatz

oder einer gewissen Abweichung des Verkehrswerts des Grundstücks im Vergleich zum Ver-

tragsabschluss. Eine Anpassung bei wesentlichen Veränderungen der wirtschaftlichen Ver-

hältnisse ist ebenso möglich.20

3.5.2 England

In England ist das Baurecht als leasehold bekannt. Leaseholds können von 21 Jahre bis 999

Jahre dauern Der Baurechtszins wird ground rent genannt. Die ground rent kann über die Bau-

rechtsdauer fix sein oder sich während der Baurechtsdauer erhöhen. Üblicherweise ist die

ground lease nicht an einen Ertrag gekoppelt, sondern fix vorgegeben. Die ground lease pro

Quardatmeter kann zum Beispiel für die ersten 33 Jahre des Baurechts £50 betragen, für die

weiteren 33 Jahre £100 und für die letzten 33 Jahre £150. Eine andere Möglichkeit ist die

Festlegung einer anfangs ground lease, die an den Retail Prices Index (entspricht dem LIK)

gebunden ist.21 Bei Retail Immobilien wird der Mietzins üblicherweise alle drei bis fünf Jahre

an den Marktpreis angeglichen.22

18 Vgl. Freckmann / Grziwotz / Frings 2013, S. 19 19 Vgl. von Oefele H. / Winkler K. 2012, S. 695 20 Vgl. Henning-Meister (→ Internetquelle) 21 Die Informationen wurden mittels eines Telefongesprächs mit Swift Capital am 8.08.2016 in Erfahrung ge-bracht. Vereinzelte Informationen sind auf der Hompage von Swift Capital (→ Internetquelle) zu finden 22 RICS (→ Internetquelle)

21

3.5.3 China

In China gehören sämtliche Grundstücke der öffentlichen Hand. In der Verfassung steht ge-

schrieben, dass es kein Privateigentum an Grund und Boden existiert. Einerseits hat der Staat

so die Garantie, dass die öffentliche Hand Vorrang bei der Produktion von Nahrungsmitteln

hat, andererseits kann der Staat die kapitalistische Ausbeutung des Landes durch das westli-

che Volk verhindern. Im Bodenverwaltungsgesetz der Volkrepublik China und in den Best-

immungen über die Immobilienentwicklung der einzelnen Städten finden sich die Regeln der

Übertragung sowie die Belastung von Landnutzungsrechten. Die Dauer der Baurechtsverträge

ist von der Nutzungsart abhängig: Bei kommerzieller oder industrieller Nutzung ist das Bau-

recht auf 40 oder 50 Jahren beschränkt, das Baurecht für Wohnnutzung dauert das Baurecht

70 Jahre.23

23 Vgl. Gloyer 2006, S. 62 - 66

22

4 Datenbeschreibung

4.1 Baurechtsverträge

Für die vorliegende Arbeit wurden siebzehn klassische Baurechtsmodelle24 sowie sechs part-

nerschaftliche Baurechtsverträge analysiert.25 Für die Analyse des Zürcher Modells stand ein

Baurechtsvertrag zur Verfügung.26 Die Mehrheit der Verträge wurde von Gemeinden mit

Baugenossenschaften, Städten oder Gemeinden abgeschlossen.

Die untersuchten Baurechte dauern mindestens 30 Jahre bis maximal 100 Jahre, meist mit

einer oder mehreren Verlängerungsoptionen. Im Mittel beträgt die Baurechtsdauer rund 70

Jahre.

Der Baulandwert der klassischen Modelle wird bei rund 50% der Baurechtsverträge ange-

passt. Das Anpassungsintervall variiert dabei von vier bis zwanzig Jahren. Der Baulandwert

eines Vertrages wird nach der Hälfte der Baurechtsdauer einmal optional neu beurteilt. Rund

50% der Baurechtsverträge beinhalten keine Baulandwertanpassung. Die Veränderung des

Landesindex der Konsumentenpreise wird mehrheitlich auf den Baurechtszins überwälzt. Die

Weitergabe der Teuerung beträgt dabei 50 – 100%, wobei die vollständige Weitergabe der

Teuerung bei neun Verträgen zur Anwendung kommt. Die Baurechtszinsanpassung aufgrund

veränderter Teuerung wird bei den meisten Baurechtsverträgen jährlich vorgenommen, ver-

einzelt auch alle zwei oder fünf Jahre. Bei drei Verträgen wird die Teuerung nicht an den

Baurechtsnehmer weitergegeben.

Die untersuchten Baurechtsverträge sind häufig an einen Zinssatz für Erst- oder Althypothe-

ken einer Kantonalbank gebunden. Neuere Baurechtsverträge orientieren sich am Referenz-

zinssatz für Wohnungsbauten, der 2008 eingeführt wurde. Ein Abschlag von bis zu 0.5% zum

Basiszinssatz konnte in einzelnen Verträgen gefunden werden. Ein Baurechtszins ist mit ei-

nem Zuschlag von 0.5% an die 10-jährige Bundesobligation gekoppelt. Bei wenigen Verträ-

gen wird ein Baurechtszinsrabatt gewährt. Dieser beträgt 20 bis 35%.

Da die Entwicklung der einzelnen Basen nicht vorausgesagt werden kann und der Baurechts-

geber eine Mindestrendite erwartet, sind in den Baurechtsverträgen vereinzelt Mindestbau-

rechtszinsen festgelegt. Oft entspricht dieser dem Anfangsbaurechtszins, vereinzelt auch ei-

nem anderen Betrag. Weiter werden Untergrenzen für gewisse Parameter vorgegeben, so darf

24 Zusammenfassung der wichtigsten Informationen sind im Anhang zu finden 25 Die partnerschaftlichen Baurechtsverträge sind alle gleich ausgestaltet. Link zu Partnerschaftlicher Musterver-

trag Plus Basel Stadt im Literaturverzeichnis 26 Auszug Baurechtsvertrag siehe Anhang

23

z.B. der zugrunde liegende Zinssatz in der Baurechtsformel nicht unter einen bestimmten

Zinssatz fallen. Ein Maximalzins ist in den Baurechtsverträgen nur selten festgelegt.

Ein Vertrag ist ein Hybridvertrag, zusammengesetzt aus einem fixen Betrag und 25% des er-

zielten Nettoertrags der Baute. Ein anderer Baurechtvertrag berechnet den Baurechtszins pro

Quadratmeter anrechenbare Geschossfläche.

24

4.2 Baulandpreise

Die Bodenpreise ab 1974 entsprechen den Modellpreisen des Statistischen Amtes des Kantons

Zürich.27 Für die vorliegende Arbeit wurden die Modelldaten verwendet, da effektive Trans-

aktionspreise stark von Ausreissern beeinflusst werden und die Baulandpreisentwicklung so-

mit verzerren würde.

Die Modellpreise basieren auf Transaktionsdaten für unbebautes Wohnbauland. Abbildung 7

veranschaulicht die zeitliche Entwicklung der Baulandpreise der Stadt Zürich. 1974 kostete

gemäss Modell Wohnbauland in der Stadt Zürich CHF 466.- / m2 und stieg bis 2013 auf CHF

1'780.- / m2 an. Dies entspricht rund einer Vervierfachung des Baulandwertes. Negative

Wachstumsraten der Bodenpreise gab es einzig von 1994 bis 1997 (-2 bis -3%) sowie 2001

und 2002 (jeweils -1%), ansonsten stieg der Baulandpreis kontinuierlich an. Die höchsten

Wachstumsraten waren am Ende der Achtzigerjahre zu beobachten. Der Bodenpreis stieg

damals um rund 16% pro Jahr. Das durchschnittliche Preiswachstum für Wohnbauland betrug

pro Jahr 3.3%. Die Bodenpreise sind reale Preise, da sie nicht auf einem Index beruhen, son-

dern anhand von tatsächlichen Transaktionen bestimmt wurden.

Abb. 7: Entwicklung Baulandpreise Stadt Zürich

27 Vgl. Statistisches Amt des Kantons Zürich (→ Internetquelle)

25

4.3 Landesindex der Konsumentenpreise

Der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK)28 wird vom Schweizerischen Bundesamt für

Statistik erfasst. Der Index zeigt die jährliche Teuerung eines fiktiven Warenkorbs der

Schweiz an. Die verwendete Zeitreihe basiert auf der Basis von 1966. Für die Analyse wurde

das Inflationsniveau von 1974 auf 100 gesetzt und anhand der jährlichen Wachstumsraten für

den Beobachtungszeitraum modelliert.

Abb. 8: Landesindex der Konsumentenpreise

Von 1974 bis 2013 hat sich die Teuerung in der Schweiz um rund 220% erhöht. Bis zur Im-

mobilienkrise in den 90er Jahren unterlag die Teuerung starken Schwankungen. So betrug die

jährliche Inflation zu Beginn der 80er Jahre bis zu 6%. Solch extreme Teuerungsanstiege wa-

ren sonst einzig während der Schweizer Immobilienkrise und des ersten Irakkriegs zu be-

obachten. Seither schwankt die Teuerung im Zielband der Preisstabilität der Schweizerischen

Nationalbank von 0 – 2%.29 Von 1974 bis 2013 betrug die durchschnittliche jährliche Teue-

rung 2%.

28 Bundesamt für Statistik (→ Internetquelle) 29 Béguelin P. / Rohner P. 2015 (→ Internetquelle)

26

4.4 Hypothekarzinssatz

Als Referenzzinssatz dienten bis 2008 die variablen Hypothekarzinssätze der Zürcher Kanto-

nalbank für Neugeschäfte von Wohnbauten.30 Gab es während eines Jahres Änderungen bei

den Zinssätzen, so wurde jeweils das arithmetische Mittel als Jahreshypothekarsatz gewählt.

Ab 2008 wurde der Referenzzinssatz für Wohnungsbauten der Schweizer Eidgenossenschaft

verwendet.31

Abb. 9: Hypothekarzinssatz, resp. Referenzzinssatz für Wohnungsbauten 1974 – 2013

Abbildung 9 zeigt den zeitlichen Verlauf der Hypothekarzinsen von 1974 bis 2013. Die Hy-

pothekarzinsen schwankten zwischen 2.1% (2013) und 7% (1992). Seit 1992 weisen die Hy-

pothekarzinsen eine negative Tendenz auf, während sie sich von 1974 bis 1992 zwischen

4.1% und 7% bewegten. Im Mittel betrug der Hypothekarzinssatz 4.2%.

30 Daten siehe Anhang 31 Bundesamt für Wohnungswesen (→ Internetquelle)

27

4.5 Mietpreisindex

Der Mietpreisindex zeigt die jährliche Veränderung der Mietpreise.32 Der Index beinhaltet die

Teuerung und die reale Mietpreisteuerung. Abbildung 10 zeigt den zeitlichen Verlauf des no-

minalen und den um die Teuerung bereinigten realen Mietpreisindex. Die Umrechnung von

nominalen zu realen Wachstumsraten erfolgt nach der Formel

: ��1� ��,<=>? ��1 �: ��1� ��,@ABC@>?�

1 � 8�3� �,��

Der nominale Mietpreisindex hat sich während 40 Jahre beinahe verdreifacht. Die extremsten

Preissteigerungen waren in den Jahren 1981 und 1990: Die nominale Teuerung der Mietpreise

steigerte sich in Zürich um 12% (1981), respektive 11.5% (1990). Der reale Mietpreisindex

erhöhte sich während der Beobachtungsdauer um 33%. Wie bei den nominalen Wachstumsra-

ten wiesen die Jahre 1981 (6.4%) und 1990 (5.3%) die höchsten realen Wachstumsraten auf.

Die jährliche Wachstumsrate des nominalen Mietpreisindex betrug von 1974 bis 2013 2.7%,

während sich die Mietwohnungen in der Stadt Zürich, in realen Grössen, gemessen um 0.7%

verteuerten.

Abb. 10: Mietpreisindex nominal und real von 1974 bis 2013

32 Präsidialdepartement der Stadt Zürich (1) (→ Internetquelle)

28

4.6 Zürcher Index der Wohnbaupreise

Der Zürcher Index der Wohnbaupreise widerspiegelt die Baukosten des Kantons Zürich33:

Der Index berücksichtigt die Preisänderungen des Baukostenplans (BKP) 1 (Vorbereitungsar-

beiten), BKP 2 (Gebäude), BKP 4 (Umgebungsarbeiten) sowie BKP 5 (Baunebenkosten).

Der Index beruht auf der Basis 1966. Für die spätere Modellierung wurde der Wert von 1975

auf 100 festgelegt, anhand der jährlichen Wachstumsraten wurde anschliessend der Index der

Wohnbaupreise für den Beobachtungszeitraum konstruiert.

Wie in Abbildung 11 dargestellt, haben sich die Wohnbaupreise nominal um 208% von 1974

bis 2013 erhöht. Die Schwankungen des Baukostenindex sind beträchtlich: 1982 und 1983

betrug das jährliche Wachstum rund 9%. Während des Beobachtungszeitraums wurden 28

Jahre mit positiven Wachstumsraten registriert. In 12 Jahren waren negative Wachstumsraten

zu verzeichnen. Der stärkste Wachstumsrückgang war 1975 und betrug -4.8%. Im Mittel be-

trug das Wachstum (geometrisches Mittel) 1.8% per anno.

Abb. 11: Baukostenindex von 1974 bis 2013

33 Präsidialdepartement der Stadt Zürich (2) (→ Internetquelle)

29

5 Modellierung der Baurechtszins-Inputfaktoren

5.1 Referenzmehrfamilienhaus

Zur Modellierung des Basler Baurechtsmodells wird ein Referenzmehrfamilienhaus kalku-

liert. Die Parzelle des Mehrfamilienhaues misst 1'000 m2, die Ausnützungsziffer beträgt 80%.

Das Mehrfamilienhaus umfasst neun Wohnungen sowie neun Einstellplätze in der Einstellga-

rage. Die angenommenen Baukosten von CHF 700.- / m3 (SIA 116) entsprechen einem Mehr-

familienhaus mit besserem Ausbaustandard für Mietwohnungen. Der Landpreis beträgt CHF

1'780.- / m2, dies ist der durchschnittliche Modellandwert für Wohnungsbauten des Jahres

2013 der Stadt Zürich. Tabelle 4 gliedert die Baukosten des Mehrfamilienhauses nach BKP.

Der Anteil des Grundstücks an den Gesamtanlagekosten beträgt 37%.

BKP % Einheit CHF /

Anteil CHF Stk/m2/m3 Stk/m2/m3

0 Grundstück 1000 1780 37% 1'780'000

1 Vorbereitung 1 80'000 2% 80'000

2 Gebäudevolumen 3360 700 49% 2'352'000

Tiefgarage 720 350 5% 252'000

4 Umgebung 1 120'000 2% 120'000

5 Nebenkosten 8% 5% 224'320

Total Landkosten 37% 1'780'000

Total Kosten Liegenschaft 63% 3'028'320

Total Anlagekosten 4'808'320

Tab. 4: Referenzprojekt Mehrfamilienhaus Stadt Zürich, Baukosten 2013

Es wird angenommen, dass die neun Wohnungen mit einer durchschnittlichen Wohnfläche

von rund 70 m2 (total vermietbare Fläche 640 m2) für CHF 350.- / m2 p.a. vermietet werden

können. Dies führt zu jährlichen Mietzinseinnahmen von CHF 224'000.-. Die Parkplätze wer-

den für CHF 140.- / Monat vermietet, somit kann durch die Vermietung der Einstellplätze ein

Jahresertrag von CHF 15'120.- generiert werden. Dies führt zu Mietzinseinnahmen von CHF

239'100.- p.a., abzüglich eines Sockelleerstandes von 1% ergibt dies Nettomieteinnahmen von

CHF 236'729.- pro Jahr. Die Mieteinnahmen sind in Tabelle 5 dargestellt.

30

Vermietbare Fläche [m2] 640

Mietwert [CHF / m2 p.a.] 350

Mietertrag Wohnungen 224'000

9 Tiefgaragenplätze à CHF 1680.- / PP p.a. 15'120

Total Mietertrag p.a. 239'120

- Sockelleerstand 1% 2'391

Nettomietertrag p.a. 236'729

Tab. 5: Mietertrag des Mehrfamilienhauses zu Preisen von 2013

Mit dem Zürcher Index der Wohnbaupreise, dem Mietpreisindex und den Baulandpreisen

kann das Mehrfamilienhaus zu den Kosten und Mietzinseinnahmen von 1974 kalkuliert wer-

den. Der Baulandpreis kann direkt aus der Tabelle gelesen werden. Die Baukosten müssen

durch den Faktor 2.08 geteilt werden (Index 2013: 208, dividiert durch Index 1974:100).

BKP % Einheit CHF /

Anteil CHF Stk/m2/m3 Stk/m2/m3

0 Grundstück 1000 466 24% 466'000

1 Vorbereitung 1 38'462 2% 38'462

2 Gebäudevolumen 3360 337 59% 1'130'769

Tiefgarage 720 168 6% 121'154

4 Umgebung 1 57'692 3% 57'692

5 Nebenkosten 8% 6% 107'846

Total Landkosten 466'000

Total Kosten Liegenschaft 1'455'923

Total Anlagekosten 1'921'923

Tab. 6: Referenzprojekt Mehrfamilienhaus Stadt Zürich, Baukosten 1974

Wie in Tabelle 6 ersichtlich, betrug der Anteil des Grundstücks an den Gesamtanlagekosten

24%. Dies ist darauf zurückzuführen, dass sich die Baukosten und die Bodenpreise über die

Beobachtungsdauer von 40 Jahren nicht gleich entwickelten.

31

Die Mietzinseinnahmen werden analog wie die Baukosten mit dem Faktor 2.92 skaliert (Index

2013: 292, dividiert durch Index 1974: 100). Dies führt zu folgenden Mietzinseinnahmen zu

Preisen von 1974:

Vermietbare Fläche [m2] 640

Mietwert pro [CHF / m2 p.a.] 120

Mietertrag Wohnungen 76'656

9 Tiefgaragenplätze à CHF 575.- / PP p.a. 5'174

Total Mietertrag p.a. 81'831

- Sockelleerstand 1% 818

Nettomietertrag p.a. 81'012 Tab.7: Mietertrag des Mehrfamilienhauses zu Preisen von 1974

5.2 Anlagekosten 1974 – 2013

Nachdem die Baukosten von 1974 bestimmt sind, können die Gestehungskosten für jedes Jahr

der analysierten Zeitspanne modelliert werden.

Der künftige Substanzwert der Baute (SWB), ohne Berücksichtigung von Sanierungen und

Altersentwertung, werden anhand der Basisbaukosten und dem nominalen Baukostenindex

(BKI) berechnet:

0:��,1�� D�AE@=F>@C=<G@H,IJK

=0:��,1�� AE@=F>@C=<G@H,IJK ∗ �1 + �98��

In einem ersten Schritt werden die Anlagekosten ohne Altersentwertung kalkuliert. Dabei

ergibt sich der Nominalwert zum Zeitpunkt t + 1 aus dem Produkt von Substanzwert der Bau-

te zum Zeitpunkt t und dem Faktor �1 + �98��, wobei BKI* dem Baukostenindex der Zeitper-

iode t entspricht. Sanierungsarbeiten sind jeweils nach 30 Jahren geplant und werden zum

Zeitwert der Liegenschaft addiert. Es wird die Annahme getroffen, dass nach 25 Jahren 30%

des nominalen Zeitwerts der Liegenschaft investiert wird. Mittels einer Annuitätenrechnung

(der Zinssatz beträgt 2.8%, was der durchschnittlichen Teuerung von 1974 bis 1999 ent-

spricht, Sanierungszyklus 25 Jahre, Reinvestitionsbetrag 30% der Neubaukosten nominal zum

Sanierungszeitpunkt) ergibt dies jährliche Rückstellungen von rund CHF 20'000.-. Nach 25

Jahren wird somit rund CHF 720'000.- in die Liegenschaft investiert. Die aufgelaufenen

Rückstellungen betragen rund CHF 590'000.- (Entwertung 2. Art)34, davon sind CHF

34 Vgl. SVKG 2012, S.139

32

120'000.- aufgelaufene Rückstellungen der Baukonstruktion wie beispielsweise Fundament

und Mauern, welche nicht erneuert werden können. Die Sanierungskosten setzten sich somit

aus CHF 470'000.- werterhaltenden Massnahmen und CHF 250'000.- wertvermehrenden In-

vestitionen zusammen. Die Liegenschaft ist nach den Renovationsarbeiten in einem praktisch

neuwertigen Zustand vorzufinden. Das Alter der Baukonstruktion wird berücksichtigt, indem

die Altersentwertung nach der Sanierung bei 5% liegt und in den Folgejahren jährlich um 1%

erhöht wird. Mit den Sanierungsinvestitionen und der Altersentwertung kann somit der nomi-

nale Zeitwert der Liegenschaft zum Zeitpunkt t berechnet werden.

Abbildung 12 zeigt den zeitlichen Verlauf der unterschiedlichen Liegenschaftswerte. Die An-

lagekosten mit Baukostentuerung, ohne Sanierung und ohne Altersentwertung35 berücksichti-

gen einzig die Bauteuerung der Liegenschaft, wenn sie sich immer im Neuzustand befinden

würde. Die Anlagekosten mit Baukostenteuerung, mit Sanierung und mit Altersentwertung36

zeigen die zeitliche Entwicklung des effektiven nominalen Preises der Baute. Da das Wachs-

tum der Bauteuerung über den Beobachtungszeitraum höher ist als die jährliche Altersentwer-

tung von 1%, nimmt auch dieser über die Zeit zu. Im Jahr 1998 ist ein Ansprung zu sehen,

dies sind die Sanierungsarbeiten über CHF 720'000.-. Die Altersentwertung, abgebildet auf

der Sekundärachse, startet bei 1% und erhöht sich auf 25% im Sanierungsjahr. Im Jahr 1999,

also im ersten Jahr nach Sanierung, beträgt die Altersentwertung 5%.

35 In der Grafik „mit BKI, ohne San, ohne AEW“ 36 In der Grafik „mit BKI, mit San, mit AEW“

33

Abb. 12: Wert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der Bauteuerung, Altersentwertung und Sanierungs-massnahmen

34

5.3 Mietzinseinnahmen

Wie in Kapitel 5.1 beschrieben, werden die Mietzinseinnahmen anhand des Zürcher Index der

Wohnungspreise modelliert. Die Mietzinseinnahmen betragen gemäss Modellierung nach

Erstellung im Jahr 1974 rund CHF 81'000.-. Mit dem Mietpreisindex, der die Inflation und die

effektive Mietteuerung berücksichtigt, werden die zukünftigen Mietzinsen modelliert. Die

Entwicklung der Mietzinsen ist in Abbildung 13 dargestellt. Die Grafik beinhaltet den Abzug

von 35% des Nettoertrags, welcher vom effektiv generierten Mietertrag für die Berücksichti-

gung von nicht überwälzbaren Eigentümerkosten sowie Rückstellungen für grosszyklische

Sanierungen in Abzug gebracht wird.

Abb. 13: Nettomietertrag 1974 - 2013

35

6 Modellierung und Sensitivitätsanalyse Baurechtsverträge

In Kapitel 6 werden die beschriebenen Baurechtsverträge modelliert und anhand ceteris pari-

bus Analysen die Einflüsse der einzelnen Inputfaktoren dargestellt, welche in den vorherigen

Kapiteln beschrieben wurden. Für die Modellierung der Baurechtszinsen wird vereinfachend

angenommen, dass alle Parameter jährlich neu angepasst werden.

6.1 Basler Baurechtsvertrag

6.1.1 Analyse Baulandpreis

Wie ändert sich der Baurechtszins, der dem Baurechtsgeber zusteht, wenn sich der Bauland-

wert ändert? Die Baulandpreise sind von 1974 bis 2013 jährlich 3.4% angestiegen. Für die

Modelle 1 und 2 wird das Baulandwertwachstum um 1% (1), resp. 2% (2) pro Jahr reduziert.

Bei den Modellen 3 und 4 liegt das jährliche Wachstum um 1% (3), respektive 2% höher als

das effektive Baulandwachstum. Die übrigen Inputparameter entsprechen den durchschnittli-

chen Wachstumsraten des Beobachtungszeitraums. Die Wachstumsraten der einzelnen Input-

faktoren sind in Tabelle 8 zusammengefasst. Der Substanzwert der Baute bleibt für die ceteris

paribus Analyse konstant.

Ø 1974 - 2013 Modell 1 Modell 2 Modell 3 Modell 4

∆ Baulandpreis 3.4% 2.4% 1.4% 4.4% 5.4%

∆ Inflation 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%

∆ Mietpreisindex 2.7% 2.7% 2.7% 2.7% 2.7%

∆ Zins nominal 4.4% 4.4% 4.4% 4.4% 4.4%

∆ Baukostenindex 1.8% 1.8% 1.8% 1.8% 1.8%

Tab. 8: Analyse der Baulandwertsteigerung

36

Abb. 14: Land im Verhältnis zu Gesamtanlagekosten

Der Baulandwert hat einen direkten linearen Einfluss auf den Baurechtszins, der dem Bau-

rechtsgeber zusteht. Im Zähler der Baurechtsformel des Basler Modells steht der absolute Bo-

denwert (=Baulandwert), der durch die Summe von Bodenwert und Substanzwert der Baute

geteilt wird. 1974 betrug das Verhältnis des Baulands zu den Gesamtanlagekosten 24%. Ge-

mäss Modellierung betrug das Verhältnis 2013 rund 40%, bei einer durchschnittlichen

Wachstumsrate pro Jahr von 3.4%. Wächst der Baulandpreis mit 2.4% p.a., beträgt das Ver-

hältnis 2013 31% und bei einer Wachstumsrate von 1.4% rund 23%. Umgekehrt erhöht sich

der Landanteil im Verhältnis zu den Gesamtanlagekosten bei höheren Wachstumsraten: Bei

einer Wachstumsrate von 4.4% beträgt das Verhältnis 48%, respektive bei 5.4% entsprechend

58%.

Die Mietzinseinnahmen sowie die Teuerung haben keinen Einfluss auf den Verteilschlüssel

des Baurechtszinses, jedoch auf den effektiv geschuldeten Baurechtszins. Bei einem Mieter-

wechsel und einer Anpassung des Mietzinses an marktübliche Mietzinsen steigt der Mietzins-

ertrag und führt zu einem höheren Nettoertrag vor Verteilung. Da die Teuerung gemäss Miet-

recht bei Wohnbauten teilweise auf die Miete überwälzt werden kann, erhöhen sich bei einer

positiven Teuerung die nominalen Mietzinseinnahmen.

37

6.2 Zürcher Baurechtsmodell

Der Zürcher Baurechtsvertrag setzt den geschuldeten Baurechtszins zu Beginn der Baurechts-

dauer fest. Für die Modellberechnung des Zürcher Baurechtzinses wird der Landwert von

1974 (CHF 466.- / m2) verwendet. Bei 1'000 m2 ergibt dies einen Landwert von CHF

466'000.-. Der Baurechtsabschlag beträgt 0%. Als Basis-Kapitalisierungssatz dient die Rendi-

te der Bundesobligation der Schweiz und entspricht der durchschnittlichen Rendite von 1974

bis 2013, die 3.4% betrug. Aufgrund der Immobilität der Liegenschaft wird ein entsprechen-

der Zuschlag von 1% festgelegt. Die jährliche Renditeerwartung des Baurechtsgebers beträgt

somit 4.4%. Für die Barwertberechnung wird von einer Inflationsrate von 2% ausgegangen.

Abbildung 15 zeigt den Einfluss des Zinssatzes auf den geschuldeten Baurechtszins bei einer

Baurechtsdauer von 40 Jahren. Die Prozentangaben in der Legende entsprechen den Zinssät-

zen der Baurechtsformel.

Abb. 15: Barwert der Baurechtszinsen bei unterschiedlichen Bodenrenditen, Baurechtsdauer 40 Jahre

Je höher die zugrunde liegende Verzinsung des Bodens, desto höher ist der geschuldete Bau-

rechtszins. Bei einem Zinssatz von 4.4% liegt der geschuldete Baurechtszins über dem Wert

des Grundstücks zu Beginn der Baurechtsdauer. Bei einer Verzinsung von 3.6% entspricht der

Baurechtszins dem Wert des Bodens zu Baurechtsbeginn. Wie in Abbildung 15 ersichtlich, ist

der Verzinsung des Bodens mit Bedacht zu wählen. So entspricht eine einprozentige Diffe-

38

renz der Bodenverzinsung einer Barwertdifferenz des Baurechtszinses von rund CHF

130'000.-.

An dieser Stelle soll nochmals auf den Einfluss der Baurechtsdauer auf den Baurechtszins

eingegangen werden. In Kapitel 3.2 wurde darauf hingewiesen, dass der Barwert einer Zah-

lung kleiner wird, je weiter sie in der Zukunft liegt. Bei einer Baurechtsdauer von 100 Jahren

entwickeln sich die Baurechtszinsen wie in Abbildung 16 dargestellt.

Abb. 16: Barwert der Baurechtszinsen bei unterschiedlichen Bodenrenditen, Baurechtsdauer 100 Jahre

Obwohl die Baurechtsdauer 2.5 mal so lange dauert, sich die Baurechtszinsen um rund 60%

gestiegen. Weiter hat die Inflation einen erheblichen Einfluss auf den Barwert der Baurechts-

zahlungen. Je höher die Inflation, desto kleiner sind die Barwerte der Baurechtszahlungen.

Folgendes Beispiel verdeutlicht dies: Der Baurechtszins beträgt bei allen Modellen rund CHF

20'500.- pro Jahr, die Verzinsung beträgt bei allen Modellen 4.4%. Die Inflation ist der einzi-

ge variable Parameter. Die Teuerung wird von 0% bis 4% modelliert. Bei einer Teuerung von

0% beträgt der Barwert der Baurechtszahlungen konstant CHF 20'500.-. Die Barwerte der

Baurechtszahlungen sind in Tabelle 17 zusammengefasst.

39

Abb. 17: Barwerte der Baurechtszinszahlungen bei unterschiedlicher Inflation

6.3 Klassischer Baurechtsvertrag

Die verschiedenen Ausgestaltungsmöglichkeiten des klassischen Baurechtsvertrags wurde in

Kapitel 4 kurz erläutert. Für die kommenden Berechnungen dient die klassische Baurechts-

formel, wobei � gleich null gesetzt wurde.

� �� 2 ��3�ä�� ∗2 ��/�

12∗ 6�� ∗ ∆289

6.3.1 Sensitivitätsanalyse Bodenwert

Die untersuchten Baurechtsverträge regeln die Anpassung des Bodenwerts unterschiedlich:

Einige Baurechtsverträge verlangen, dass der Bodenwert alle 5 oder 10 Jahre angepasst wird.

Die Stadt Zürich andererseits passt den Baulandwert während der Baurechtsdauer nicht an. In

Tabelle 9 sind die Annahmen für die Inputparameter dargestellt:

40

Ø 1974 - 2013 Modell 1

(1)

Modell 2

(2)

Modell 3

(3)

Modell 4

(4)

∆ Baulandpreis 3.3% 0.0% 1.0% 2.0% 4.0%

∆ Inflation 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%

∆ Zins nominal 4.4% 4.4% 4.4% 4.4% 4.4%

Inflationsüberwälzung 100% 100% 100% 100% 100%

Tab. 9: Modellierung unterschiedlicher Baulandpreisentwicklungen

Der Barwert des Baurechtszinses wird anhand der effektiven durchschnittlichen Teuerungsra-

te von 3.3% modelliert. In Modell 1 wird die Baulandteuerung während der Baurechtsdauer

nicht angepasst.37 Die Modelle 2 (1%), 3 (2%) und 4 (4%) zeigen den Effekt unterschiedlicher

Baulandteuerungen auf den Barwert des Baurechtszinses auf. Die weiteren Modellierungsan-

nahmen basieren auf den Durchschnittswerten der Beobachtungsdauer: Die durchschnittliche

Inflation beträgt 2.0% und der durchschnittliche Hypothekarzins 4.4%. Weiter wird davon

ausgegangen, dass die Teuerung zu 100% auf den Baurechtszins überwälzt wird.

Die Barwerte der einzelnen Modelle sind in Abbildung 18 dargestellt.

Abb. 18: Barwerte der Baurechtsmodelle bei unterschiedlicher Teuerung

37 Dies entspricht der Ausgestaltung des Baurechtsvertrags der Stadt Zürich.

41

6.3.2 Sensitivitätsanalyse Inflation

Die Inflation beeinflusst den Baurechtszins auf zwei Arten: Einerseits erhöht die Teuerung

wegen der Überwälzung der Inflation auf den Baurechtszins die jährlich geschuldete Zahlung,

andererseits wird der Barwert mittels der Teuerung auf heute diskontiert. In Tabelle 10 sind

die Modellannahmen der Teuerungsanalyse dargestellt. Die Baulandteuerung pro Jahr wird

mit 3.3% angenommen.

Modell 1 Modell 2 Modell 3 Modell 4

∆ Baulandpreis 3.3% 3.3% 3.3% 3.3%

∆ Inflation 1.0% 2.0% 3.0% 4.0%

∆ Zins nominal 4.4% 4.4% 4.4% 4.4%

Inflationsüberwälzung 100% 100% 100% 100%

Tab. 10: Modellierung unterschiedlicher Inflationen

Die Barwerte der einzelnen Modelle sind in Abbildung 20 dargestellt:

Abb. 19: Barwerte der Baurechtszinsen bei unterschiedlicher Inflation

Modell 1 basiert auf einer Teuerung von 0%. Nominaler und der realer Baurechtszins sind

somit identisch. Je höher die Inflation, desto geringer ist der Barwert der Baurechtszinsen. Die

Inflation von 1974 bis 2013 betrug rund 2% und entspricht somit Modell 3. Spannend ist zu

42

sehen, dass trotz der vollständigen Überwälzung der Inflation der Barwert abnimmt, je höher

die Teuerung ist. Aufgrund der multiplikativen Baurechtszinsformel des klassischen Modells

besteht die Möglichkeit, dass bei einer Deflation der Baurechtszins negativ wird. Dies zeigt

die Wichtigkeit einer Klausel im Baurechtsvertrag, dass eine negative Teuerung nicht in den

Baurechtszins einfliesst. Die Stadt Zürich hält entsprechend in ihren Baurechtsverträgen fest,

dass eine negative Teuerung nicht zu einer Reduktion des Baurechtzinses führt.

6.3.3 Sensitivitätsanalyse Inflationsüberwälzung

Mit den gleichen Modellannahmen wie in Kapitel 6.3.1 soll der Einfluss der Überwälzung der

Teuerung aufgezeigt werden. Die Baulandteuerung wird bei allen Modellen mit 3.3% ange-

nommen. Die Modellannahmen sind in Tabelle 11 zusammengefasst:


∆ Baulandpreis 3.3% 3.3% 3.3% 3.3%

∆ Inflation 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%

∆ Zins nominal 4.4% 4.4% 4.4% 4.4%


Tab. 11: Modellierungsannahmen unterschiedlicher Inflationsüberwälzungen

Abb. 20: Barwerte der Baurechtszinsmodelle aufgrund unterschiedlicher Überwälzung der Teuerung

43

Wird die Teuerung nicht weitergegeben, so reduziert sich der Barwert der Baurechtszinsen

aufgrund der Inflation. Der Einfluss der prozentualen Überwälzung ist jedoch marginal, da sie

von der jährlichen Teuerungsrate ausgeht. Die Barwerte der Baurechtszinsen, die dem Bau-

rechtsgeber zustehen, sind in Abbildung 21 dargestellt. Die Differenz zwischen einer voll-

ständigen Überwälzung und einer 25%-Überwälzung beträgt rund CHF 15'000.-. Die Über-

wälzung der Teuerung hat somit nur einen marginalen Einfluss auf den Barwert der Bau-

rechtszinsen.

6.3.4 Sensitivitätsanalyse Zinsänderung

Der Baurechtszins setzt sich zusammen aus der Multiplikation des Baulandwertes, der Teue-

rungsänderung sowie dem Zinssatz. Das Hypothekarzinsniveau ist im heutigen Zinsumfeld so

tief wie noch nie. Ob die Zinsen weiter sinken, ist ungewiss. Auch hier, wie bei der Teuerung,

sind negative Zinsen theoretisch möglich.

Die Annahmen für die Modellierung des Einflusses des zugrundeliegenden Zinssatzes sind in

Tabelle 12 zusammengefasst:


∆ Baulandpreis 3.3% 3.3% 3.3% 3.3%

∆ Inflation 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%

∆ Zins nominal 0.0% 2.0% 4.0% 6.0%


Tab. 12: Modellierungsannahmen zur Darstellung des Einflusses unterschiedlicher Zinsniveaus.

Der Zinssatz hat, wie alle anderen Einflussfaktoren des klassischen Modells, einen direkten

Einfluss auf den Baurechtszins.

44

Abb. 21: Barwerte der Baurechtszinsmodelle aufgrund unterschiedlicher Zinsniveaus

Wie in Abbildung 21 dargestellt, kann bei einem längerfristigen Nullzinsniveau der Bau-

rechtszins CHF 0.- betragen. Aufgrund von Baurechtszinsklauseln dürfte dieses Szenario je-

doch kaum Realität werden. Ein doppelt so hoher Zinssatz führt zu einem doppelt so hohen

Baurechtszins, wenn die übrigen relevanten Inputfaktoren konstant bleiben.

6.3.5 Fazit klassischer Baurechtsvertrag

Der Einfluss der relevanten Inputfaktoren wurde in diesem Kapitel anhand ceteris paribus

Analysen dargestellt. Je höher die Baulandteuerung und das zugrunde liegende Zinsniveau,

desto höher sind die geschuldeten Baurechtszinsen. Die Inflation hat einen negativen Einfluss

auf den Barwert der Baurechtszinsen, da der Barwert einer zukünftigen Zahlung mit der an-

genommenen Teuerung auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert wird.

Bis heute waren das Hypothekarzinsniveau sowie die Rendite der Bundesobligationen (beides

mögliche Zinsniveaus zur Festlegung des klassischen Baurechtszinses) deutlich im positiven

Bereich. Im heutigen Zinsumfeld sind Hypotheken zu solch tiefen Zinssätzen abschliessbar

wie nie zuvor. Zudem liegt die Bundesobligationsrendite der zehnjährigen Staatsanleihe erst-

45

mals im negativen Bereich.38 Dies zeigt die Notwendigkeit von Baurechtsvertragsklausen, die

dem Baurechtsgeber eine positive Rendite auf dem im Baurecht abgegebenen Grundstück

garantieren.

Im vorangegangenen Kapitel wurden die meist angewandten Modelle, das klassische und das

partnerschaftliche Baurechtsmodell, mittels ceteris paribus Analysen erklärt. Die einzelnen

Parameter können ihre Wirkung gegenseitig verstärken, wenn die Inputfaktoren sich in glei-

cher Richtung bewegen. Zum Abschluss wird ein Modell dargestellt, dass dies untermauert.

Die Modellierungsannahmen sind in Tabelle 13 dargestellt. Die Inflationsüberwälzung beträgt

bei allen Modellierungen 100%.


∆ Baulandpreis 0.5% 1.5% 2.5% 3.5%

∆ Inflation 0.5% 1.5% 2.5% 3.5%

∆ Zins nominal 0.5% 1.5% 2.5% 3.5%


Tab. 13: Modellannahmen zur Darstellung unterschiedlicher Inputfaktoren-Änderung

Abb. 22: Barwerte des klassischen Modells aufgrund multipler Änderung der Inputfaktoren

38 Schweizer Nationalbank (→ Internetquelle)

46

7 Vergleich der Baurechtsverträge

In Kapitel 6 wurden die Barwerte der Baurechtszinsmodelle anhand unterschiedlicher Ent-

wicklungen der relevanten Inputfaktoren untersucht. In Kapitel 6 werden die einzelnen Bau-

rechtsmodelle gegenübergestellt. Es wird gezeigt, wie sich die Baurechtszinsen des partner-

schaftlichen Baurechtsmodells, des Zürcher- sowie des klassischen Baurechtsmodells auf-

grund sich ändernden Inputfaktoren verändern. Für die Barwertberechnung wird jeweils die

Teuerung des jeweiligen Modells verwendet.

7.1 Vergleich der Baurechtsmodelle anhand historischer Daten

Modell 1 vergleicht die Barwerte des partnerschaftlichen Modelles, des klassischen und des

Zürcher Baurechtsmodells. Die Wachstumsraten von Baulandwert, LIK und Mietpreisindex

entsprechen den durchschnittlichen Wachstumsraten pro Jahr von 1974 bis 2013. Der mittlere

Hypothekarzinssatz der Beobachtungsperiode beträgt 4.4%.

Für das Zürcher Modell wird der Landwert von 1974 verwendet, der CHF 466.- / m2 betrug.

Zudem wird angenommen, dass die Verzinsung des Bodens dem Durchschnitt der letzten 5

Jahre vor Vertragsabschluss (1969 bis 197339) entspricht. Mit einem Risikozuschlag von 1%

ergibt dies einen Zinssatz von 6.3%.

Für das klassische Modell wird angenommen, dass der Landwert jährlich angepasst wird und

die Überwälzung des LIK auf den Baurechtszins 100% beträgt. Die Modellannahmen sind in

Tabelle 13 dargestellt. Die Anlagekosten, welche für das partnerschaftliche Modell benötigt

werden, sind in Kapitel 5 erläutert. Tabelle 13 fasst die relevanten Parameter zusammen:

Modell 1

∆ Baulandwert 3.3% ∆ LIK 2.0% ∆ Mietpreisindex 2.7% ∆ Zins 4.4% Überwälzung LIK 100% Landwert t = 0 [CHF] 466’000 Verzinsung Zürcher Modell 5.3% Risikozuschlag Zürcher Modell 1% Tab. 14: Modellierung der Baurechtszinsen mit historischen Daten

39 1969: 4.88%, 1970: 5.71%, 1971: 5.29%, 1972: 4.96%, 1973: 5.55%

47

Wie in Abbildung 23 dargestellt, unterscheiden sich die Barwerte des partnerschaftlichen und

des Zürcher Modells um rund 10% (CHF 71’000.-). Der Barwert des klassischen Baurechts-

modells liegt im Vergleich zum partnerschaftlichen und Zürcher Modell rund 30 - 40% höher.

Abb. 23: Vergleich der Baurechtsmodelle anhand historischer Daten, mit Landanpassung beim klassischen Mo-dell

Wäre der Baurechtszins der klassischen Methode nach dem Modell der Stadt Zürich berech-

net worden (ohne Baulandwertanpassung, mit Teuerungsausgleich zu 50%), so wäre der Bar-

wert des Baurechtszinses rund CHF 500‘000.- tiefer (siehe Abbildung 24). Diese Differenz ist

darauf zurückzuführen, dass der Landwert nicht angepasst wurde und marginal auf die Über-

wälzung der Teuerung. Ohne Baulandwertanpassung ist der Barwert des Baurechtszinses auch

tiefer als der Baurechtszins des partnerschaftlichen und des Zürcher Modells.

48

Abb. 24: Vergleich der Baurechtsmodelle anhand historischer Daten, ohne Landanpassung beim klassischen Modell

Bei allen Baurechtsmodellen liegt der Barwert der Baurechtszahlungen über dem Wert des

Baulandes von CHF 466'000.-, welche die Parzelle 1974 hatte.

7.2 Vergleich der Baurechtsmodelle bei Niedrigzinsumfeld

Für den nächsten Vergleich wird angenommen, dass die Inflation während der nächsten 40

Jahre 0.5% pro Jahr beträgt und Hypotheken im Schnitt zu 1.5% abgeschlossen werden kön-

nen. Aufgrund der tiefen Zinsen und dem daraus erhöhten Anlagedruck der institutionellen

Anleger wird ein Baulandwertwachstum von 4% pro Jahr angenommen.

Das Zürcher Baurechtsmodell wird mit einem Landwert von CHF 1'780.- / m2 modelliert, der

gesamte Landwert beträgt somit CHF 1.78 Mio. Die Rendite der Schweizer Bundesobligation

beträgt 1%. Der Baulandwert des klassischen Modells ist über den Zeitraum konstant. Die

Baukosten werden analog der Entwicklung von 1974 bis 2013 dargestellt. Die Modellierungs-

annahmen sind in Tabelle 15 zusammengefasst.

49

Modell 2

∆ Baulandwert 4.0% ∆ LIK 0.5% ∆ Mietpreisindex 2.7% ∆ Zins 1.5% Überwälzung LIK 100% Landwert t = 0 [CHF] 1'780'000 Verzinsung Zürcher Modell 1.0% Risikozuschlag Zürcher Modell 1.0% Tab. 15: Modellierung der Baurechtszinsen bei einem Tiefzinsumfeld

Abb. 25: Vergleich der Barwerte der Baurechtsmodelle bei tiefem Zinsniveau und tiefer Inflation

Wie in Abbildung 25 dargestellt, sind die Barwerte des partnerschaftlichen und des Zürcher

Modells bei tiefer Zinslage und geringer Inflation höher als der Barwert des Baurechtszinses

des klassischen Modells. Die multiplikative Berechnung des Baurechtszinses zeigt in dieser

Modellierung den direkten Effekt tiefer Zinsen, die den Baurechtszins stark reduzieren. Beim

Abschluss eines Baurechtsvertrag nach partnerschaftlichem Modell profitiert der Baurechts-

geber vom jährlich steigenden Landwert von 4%. Der Baulandwert beträgt zum Zeitpunkt t =

0 CHF 1.78 Mio., 40 Jahre später CHF 8.2 Mio. Diese Landwertteuerung, die nicht voraus-

sehbar ist, wird in der Baurechtszinsberechnung des Zürcher Modells nicht berücksichtigt.

50

7.3 Vergleich der Baurechtsmodelle bei Hochzinsumfeld

Abschliessend werden die Baurechtszinsen bei einem längerfristigen Hochzinsumfeld mit

einhergehender, hoher Inflation dargestellt. In der Vergangenheit konnten längerfristige hohe

Zinsniveaus beobachtet werden. Für die Analyse wird angenommen, dass der Baulandwert bei

allen Modellen jährlich 4% wächst. Die Inflation liegt mit 3% über dem Zielband der Schwei-

zer Nationalbank. Das Zinsniveau steigt im Durchschnitt auf 5%. Wie bei der Analyse eines

Zinsumfelds beträgt der Landwert CHF 1.78 Mio. Die Verzinsung des Barwertmodells wird

mit 3% angenommen, der Risikozuschlag beträgt 1%. Die Annahmen sind in Tabelle 16 dar-

gestellt.

Modell 3

∆ Baulandwert 4.0% ∆ LIK 3.0% ∆ Mietpreisindex 2.7% ∆ Zins 5.0% Überwälzung LIK 100% Landwert t = 0 [CHF] 1'780'000 Verzinsung Zürcher Modell 3.0% Risikozuschlag Zürcher Modell 1.0% Tab. 16: Modellierung der Baurechtszinsen bei einem Hochzinsumfeld

Abb. 26: Vergleich der Barwerte der Baurechtsmodelle bei hohem Zinsniveau und hoher Inflation

51

Während einer Periode mit hoher Inflation und hohen Hypothekarzinsen liegt der Barwert des

Zürcher Modells deutlich über den Barwerten des partnerschaftlichen Modells. Der Barwert

des klassischen Modells ist mit CHF 2.1 Mio. am höchsten (siehe Abbildung 26). Im Ver-

gleich zum vorherigen Modell eines Tiefzinsumfelds hat sich der Barwert der Baurechtszin-

sen des partnerschaftlichen Modells aufgrund der Inflation (= Zinssatz der Barwertfaktorbe-

rechnung) um rund 40% reduziert. Der Barwert des klassischen Modells hingegen hat sich

deutlich erhöht.

52

8 Schlussbetrachtung

8.1 Fazit

Die Baurechtsmodelle in der Schweiz sind unterschiedlich ausgestaltet. Beim partnerschaftli-

chen Modell ist der Baurechtsgeber anteilig zu seinem Kapitaleinsatz am Ertrag der Liegen-

schaft beteiligt. Der ihm zustehende Baurechtszins ist nur in geringem Umfang abhängig von

den Schwankungen des Zinsniveaus und der Teuerung. Das partnerschaftliche Modell kann

für alle Arten von Bauten und Baurechtsdauern verwendet werden. Ändert sich die Nutzung

des Gebäudes, oder ist aufgrund der Bau- und Zonenordnung eine höhere Ausnützung mög-

lich (die auch konsumiert wird), dann profitieren beide Baurechtsparteien.

Das Zürcher Modell ist eine Einmalzahlung des geschuldeten Baurechtszinses zu Beginn der

Baurechtsdauer. Dies kann von Vorteil sein, da der Baurechtsgeber und der Baurechtsnehmer

ihren Ertrag oder Aufwand klar beziffern können und das finanzielle Risiko somit reduziert

wird. Dies widerspiegelt auch die Unabhängigkeit des Zürcher Baurechtsmodell von wirt-

schaftlichen Einflussfaktoren. Im Vergleich zu den anderen Baurechtsmodellen sind während

der Baurechtsdauer keine Expertisen nötig, da der Baurechtsvertrag in der Regel nicht ange-

passt wird. Aufgrund der Diskontierung der Baurechtszinsen eignet sich das Zürcher Modell

nicht für längerfristige Baurechte, da der Barwert des jährlich geschuldeten Baurechtszinses

kleiner wird, je weiter die Zahlung in der Zukunft liegt. Das Baurechtsmodell kann für alle

Arten von Nutzung eingesetzt werden. Der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hat entschei-

denden Einfluss auf den Barwert der zukünftigen Zinszahlungen, da der dannzumalige Zins-

satz festverzinslicher Anlagen als Grundlage für die Berechnung dient.

Der Baurechtszins des klassischen Modells wird anhand der Multiplikation von Bodenwert,

Zinssatz und der Teuerung kalkuliert. Ökonomische Einflüsse wie der zugrunde liegende

Zinssatz und die Teuerungsänderung haben einen direkten Einfluss auf den Baurechtszins.

Die Schwankungen des Baurechtszinses sind im Vergleich zum partnerschaftlichen Bau-

rechtszins deutlich höher, wie die Modellanalyse aufgezeigt hat. Das klassische Baurechts-

modell kann für alle Liegenschaftsnutzungen und Baurechtsdauern verwendet werden. Das

klassische Baurechtsmodell wird aufgrund der starken Schwankungen des Baurechtszinses oft

mit Klauseln ergänzt. So sind Mindestbaurechtszinsen oder Mindestwerte des Zinssatzes in

den Baurechtsverträgen häufig zu finden. Hingegen werden maximale Baurechtszinsen oder

andere maximale Limits deutlich seltener angewandt.

53

8.2 Diskussion

Das Baurecht wird in wissenschaftlichen Publikationen kaum thematisiert. Fachspezifische

Literatur über das Baurecht in der Schweiz zu finden, besonders über das Zürcher- und das

klassische Modell, liegen kaum vor. Vertreter de Zürcher Modells zeigten sich aufgrund Da-

tenschutzbedenken nicht bereit, Auskunft über die Baurechtsverträge zu geben. Da sich kein

Fachspezialist des Zürcher Modells für ein Interview zur Verfügung gestellt hat, kann nicht

festgestellt werden, ob der analysierte Zürcher Baurechtsvertrag dem Standard entspricht.

Ebenso sind die getätigten Annahmen zur Berechnung des Baurechtszinses kritisch zu hinter-

fragen.

Die Bodenpreise wurden anhand der Modellpreise der Stadt Zürich modelliert. Die Stadt Zü-

rich weist mit Sicherheit eine andere Baulandpreisentwicklung auf als eine Gemeinde auf dem

Land. Um ein umfassendes Verständnis der ökonomischen Einflussfaktoren auf den Bau-

rechtszins zu erhalten, müssten mehrere Regionen mit unterschiedlicher Baulandpreisentwick-

lung verglichen werden.

Weiter ist die Modellierung der Anlagekosten kritisch zu hinterfragen. Die Baukosten sowie

die Mieterträge wurden anhand unterschiedlicher Indices für den Beobachtungszeitraum kal-

kuliert. Dass sich Wohnungen mit Grundrissen, die vor vierzig Jahren modern waren, heute

gleich gut vermieten lassen wie Neubauwohnungen, ist eine starke Annahme. Weiter wurden

Änderungen der möglichen Ausnützung in der Arbeit nicht berücksichtigt.

Die vierzig jährige Analysierungsperiode zeigt zwar die Entwicklungsrichtungen der einzel-

nen Baurechtsmodelle auf, doch für eine vollständige Untersuchung müssten die Baurechte

über 100 Jahre analysiert werden. In der Schweiz werden die Wohnbaupreise erst seit 1974

systematisch erfasst, so hätten für die restlichen sechzig Jahre Annahmen getroffen werden

müssen.

Die ausgeführten Modellierungen sind ceteris paribus Analysen. In Wirklichkeit verändern

sich aber alle Parameter. Steigende Baulandwerte und sinkende Zinsen können den Einzelef-

fekt aufheben, sodass der geschuldete Baurechtszins beim klassischen Modell unverändert

bleibt.

54

8.3 Ausblick

Für ein umfassendes Verständnis der Baurechtsmodelle müssen unterschiedliche Landpreis-

entwicklungen unterschiedlicher Regionen analysiert werden. Die Baulandpreise von Bal-

lungszentren stiegen in der Vergangenheit deutlich stärker an als die Baulandpreise in ländli-

chen Regionen.

Die Anlagekosten des Referenz-Mehrfamilienhauses wird in der vorliegenden Arbeit anhand

von Indices über den Beobachtungszeitraum modelliert. Dabei wird angenommen, dass nach

25 Jahren 50% der Anlagekosten reinvestiert werden. Entspricht diese Annahme der Realität?

Weiter wurde die Altersentwertung linear berechnet. Ist dies gerechtfertigt, oder widerspiegelt

die Altersentwicklung nach Ross, Hägi oder nach dem Schweizer Immobilien Schätzverband

die reale Altersentwertung besser? Ob dies gerechtfertigt ist, müsste an einem effektiven

Haus, dessen Sanierungskosten über die Gesamtlebensdauer festgehalten werden, überprüft

werden.

Die getroffenen Annahmen der Modellierungsszenarien werden mit höchster Wahrscheinlich-

keit nicht der zukünftigen Entwicklungen der Inputfaktoren entsprechen. Ob die Bodenpreise

weiterhin so wachsen wie in den vergangenen Jahren, oder ob es zu einem massiven Preiszer-

fall der Bodenpreise kommt, kann niemand voraussagen. Die Modellierungen, dass die Input-

faktoren während 40 Jahre immer steigen, ist in Frage zu stellen.

Weiter wurde in der Arbeit nur die Baurechtsgeberseite beleuchtet. Ein Investor, der eine Par-

zelle im Baurecht überbaut, geht davon aus, dass er über die Baurechtsdauer ein Gewinn aus

der Baute erzielen kann. Doch was passiert, wenn die Mietzinseinnahmen einbrechen? Das

partnerschaftliche Modell wird in solchen Situationen keine Probleme haben, da der Nettoer-

trag anhand des eingesetzten Kapitals verteilt wird. Baurechtsnehmer des Zürcher Modells

werden bei negativen wirtschaftlichen Verhältnissen einen Verlust erleiden. Die Baurechts-

nehmer des klassischen Modells werden sich mit dem Baurechtsgeber an einen Tisch setzten

müssen und den Vertrag neu verhandeln.

55

Literaturverzeichnis

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58

Anhang

59

Auszug aus Baurechtsvertrag der Stadt Zürich

BAURECHTSZINS

Festsetzung

Der jährliche Baurechtszins basiert auf einem Landwert von Fr. * und dem im Zeitpunkt des

Vertragsvollzugs (Grundbucheintragung) massgebenden Zinssatz gemäss Ziff. 0.

Der Baurechtszins wird aufgrund des aktuellen Zinssatzes von * % provisorisch auf Fr. *

festgesetzt.

Er ist im Voraus in halbjährlichen Raten je am 1. Januar und 1. Juli zu bezahlen.

Die Zinspflicht beginnt nach erfolgter Grundbucheintragung am folgenden Monatsersten.

Der definitive Baurechtszins gilt erstmals für die Dauer von 5 Jahren ab Grundbucheintra-

gung. Nachher wird er alle 5 Jahre [...] angepasst. Wird eine termingerechte Baurechtszinsan-

passung nicht geltend gemacht, kann diese innert 2 Jahren nach der Fälligkeit auch rückwir-

kend erfolgen.

ANPASSUNG LANDWERT

(Variante) Veränderte Nutzfläche bei der Projektrealisierung

Der Landwert gemäss Ziff. 0 basiert auf einem Projekt mit * m2 Hauptnutzfläche (HNF ge-

mäss SIA 416 [...]).

Ergibt sich bei der Realisierung des Projekts eine Veränderung der Hauptnutzfläche von mehr

als +/- 10 %, ist der Landwert im Verhältnis der realisierten Hauptnutzfläche anzupassen.

Ausnützungsrelevante Projektänderungen haben im Einvernehmen mit der Grundeigentüme-

rin zu erfolgen. [alternativ: Ausnützungsrelevante Projektänderungen bedürfen der Zustim-

mung durch die Grundeigentümerin (Zuständigkeit: Vorstehende/r des Finanzdepartements).

60

Zusätzlich realisierte Nutzfläche aufgrund Aufzonung

Bei einer späteren höheren Ausnützung des Landes (An- und Neubauten, Dachausbauten,

Aufstockungen, etc.), die durch eine Aufzonung oder andere öffentlich-rechtliche planerische

Massnahme ermöglicht wurde, ist der Landwert im Verhältnis der zusätzlich realisierten

Hauptnutzfläche anzupassen.

Die Anpassung des Landwerts erfolgt auf den Zeitpunkt der rechtskräftigen Baubewilligung

für die zusätzliche Nutzfläche. Der Wert, um den der Landwert erhöht wird, unterliegt [...] bei

späteren Baurechtszinsanpassungen ebenfalls einer Anpassung um 50 % der Teuerung.

Teuerung

Der Landwert [...] entspricht dem Punktestand des Schweizerischen Landesindexes der Kon-

sumentenpreise (LIK) im Zeitpunkt des Vertragsvollzugs. Dieser Landwert erhöht sich bei

einer Anpassung des Baurechtszinses um 50 % der Steigerung des LIK seit der erstmaligen

bzw. letztmaligen Festsetzung. Eine allfällige Verminderung des Landesindexes führt zu kei-

ner Reduktion des Landwerts.

Anpassung Zinssatz

Der neu anwendbare Zinssatz ermittelt sich aufgrund des auf 0,25 % gerundeten 5-Jahres-

Durchschnitts des Referenzzinssatzes für Hypotheken im Mietrecht. Bei einer Baurechts-

zinsanpassung im Jahre * (z. B. 2017) wäre somit der Durchschnittszinssatz der Kalenderjah-

re * (2012) bis * (2016) massgebend.

Für den Fall, dass der erwähnte Referenzzinssatz für Hypotheken im Mietrecht aufgegeben

werden sollte, vereinbaren die Parteien einen neuen Zinssatz, der mit dem bisher verwendeten

Zinssatz vergleichbar ist.

61

Baulandpreise Stadt Zürich

Jahr VT 25%

Modell

wert VT 75% Wachstum*

Anzahl

Verkäufe Mittel

Q

25% Median

Q

75%

Wachstum

Mittel*

Wachstum

Median*

1974 406 466 535 2% 17 2503 1344 3170 3524 -14% -44%

1975 414 475 546 2% 26 2154 838 1775 3208 5% 22%

1976 422 484 557 3% 22 2256 1018 2159 3352 25% 5%

1977 436 501 575 3% 38 2820 1313 2270 4082 -13% -20%

1978 450 517 594 4% 56 2454 1052 1823 2611 -5% 0%

1979 467 536 617 5% 68 2333 931 1831 2953 -21% -22%

1980 490 563 647 7% 51 1834 950 1429 2277 -6% -8%

1981 526 604 694 7% 57 1723 1074 1321 1722 7% -20%

1982 565 648 745 7% 29 1849 940 1058 2663 -26% -1%

1983 605 694 798 7% 40 1367 860 1050 1628 55% 32%

1984 648 743 855 8% 28 2116 986 1387 1731 -40% -14%

1985 697 798 918 7% 24 1264 715 1186 1645 28% 34%

1986 748 858 986 7% 34 1617 1102 1595 1871 -28% -38%

1987 803 920 1056 15% 18 1170 864 987 1228 13% 23%

1988 926 1060 1217 16% 31 1323 1000 1214 1439 3% -6%

1989 1078 1232 1413 16% 39 1357 980 1137 1355 -25% -7%

1990 1250 1428 1635 4% 39 1019 799 1055 1314 21% -15%

1991 1295 1478 1690 3% 13 1229 506 900 1873 -31% -19%

1992 1334 1522 1737 0% 11 848 370 725 1170 281% 96%

1993 1338 1523 1737 1% 34 3229 1014 1422 5129 -55% 1%

1994 1350 1534 1746 -2% 8 1442 1033 1432 1617 -27% -30%

1995 1329 1508 1712 -2% 5 1052 970 999 1488 17% 22%

1996 1309 1482 1679 -3% 5 1231 800 1215 1916 61% 25%

1997 1271 1436 1624 -1% 11 1986 524 1520 3210 -4% 11%

1998 1254 1412 1593 0% 10 1915 1545 1692 2440 -25% -17%

1999 1255 1410 1586 1% 16 1433 524 1401 2027 18% -32%

2000 1264 1416 1589 1% 20 1698 526 957 1857 -18% -1%

2001 1271 1420 1589 -1% 22 1399 530 943 1255 12% 27%

2002 1262 1406 1569 -1% 18 1567 1000 1200 1580 -1% -26%

2003 1253 1393 1551 0% 25 1547 539 883 1511 -16% -24%

2004 1254 1391 1546 3% 93 1297 421 667 1212 -6% -3%

2005 1294 1434 1590 4% 88 1215 308 645 1162 -10% 22%

2006 1352 1495 1654 4% 147 1099 396 784 1173 -26% -43%

2007 1402 1548 1712 3% 160 809 275 443 667 8% 17%

2008 1443 1592 1757 3% 122 877 264 518 839 15% -22%

2009 1489 1640 1809 4% 171 1011 251 405 819 13% 27%

2010 1555 1712 1887 4% 88 1144 308 513 1187 -14% -22%

2011 1612 1774 1952 -11% 85 982 269 400 484 -41% -6%

2012 1431 1804 1984 13% 91 584 215 376 695 -14% -1%

2013 1619 1780 1956 -3% 65 501 249 371 500 72% -6%

2014 1578 1734 1906 61 860 250 350 591 -100% -100%

* Berechnungen des Authors

Modellpreise Effektive Preise

62

Verwendete Zinssätze

01.04.74 -

Zin

ssätze

für e

rstran

gig

e v

aria

ble

Hyp

oth

eke

n d

er Z

ürch

er K

an

ton

alb

an

k

26.02.93 -

01.04.08 3.50%

01.01.75 6.00% 12.05.93 - 25.11.08 -

01.10.75 - 01.08.93 6.50% 01.03.09 2.50%

01.04.76 5.75% 01.10.93 6.00% 30.06.10 2.69%

Hyp

oth

eka

rische

r Re

fere

nzzin

ssatz

be

i Mie

tve

rhä

ltnisse

n

01.01.77 5.50% 26.10.93 - 02.09.10 3.00%

01.04.77 5.00% 01.03.94 5.50% 30.09.10 2.65%

09.02.78 - 26.09.95 - 02.12.10 2.75%

01.07.78 4.50% 22.11.95 - 31.12.10 2.59%

22.09.78 - 01.01.96 5.25% 02.03.11 2.75%

01.01.79 4.25% 01.04.96 5.00% 31.03.11 2.54%

01.03.79 - 08.10.96 - 02.06.11 2.75%

01.07.79 4.00% 01.01.97 4.75% 30.06.11 2.51%

01.04.80 - 12.02.97 - 02.09.11 2.75%

01.05.80 4.50% 01.06.97 4.50% 30.09.11 2.45%

01.03.81 5.00% 24.06.97 - 02.12.11 2.50%

01.04.81 - 01.10.97 4.25% 31.12.11 2.39%

01.07.81 - 15.01.98 - 02.03.12 2.50%

01.09.81 5.50% 01.05.98 4.00% 31.03.12 2.35%

18.09.81 - 01.07.98 - 02.06.12 2.25%

01.03.82 6.00% 09.04.99 - 30.06.12 2.30%

01.07.82 - 01.08.99 3.75% 04.09.12 2.25%

14.01.83 - 25.10.99 - 30.09.12 2.25%

01.04.83 5.50% 01.02.00 4.00% 04.12.12 2.25%

06.11.86 - 29.03.00 - 31.12.12 2.19%

01.01.87 5.25% 01.08.00 4.50% 02.03.13 2.25%

21.04.88 - 27.03.01 - 31.03.13 2.14%

01.07.88 5.00% 01.07.01 4.25% 04.06.13 2.25%

08.02.89 - 23.10.01 - 30.06.13 2.09%

11.05.89 - 01.02.02 4.00% 03.09.13 2.00%

01.06.89 5.50% 06.08.02 - 30.09.13 2.06%

12.06.89 - 01.10.02 3.75% 03.12.13 2.00%

01.10.89 5.75% 27.11.02 - 31.12.13 2.02%

29.11.89 - 27.02.03 - 04.03.14 2.00%

18.01.90 - 01.03.03 3.50% 31.03.14 1.98%

01.04.90 6.25% 01.06.03 3.25% 03.06.14 2.00%

29.08.90 - 07.06.05 - 30.06.14 1.95%

01.11.90 6.75% 01.09.05 3.00% 02.09.14 2.00%

01.08.92 7.00% 01.06.07 - 30.09.14 1.92%

22.10.92 - 01.10.07 3.25% 02.12.14 2.00%

14.01.93 - 23.11.07 - 31.12.14 1.89%

63

64

Effektive Daten 1974 - 2013

Jahr LandwertWachstum Landwert Inflation

Wachstum Inflation Zins

Baukostenindex

Wachstum Baukostenindex

Mietpreisindex

Wachstum Mietpreis index

Bundesobligationsrendite

1974 466'000 2% 100 7% 6.000% 100 8% 100 10.3% 7.1%

1975 475'000 2% 107 2% 6.000% 108 -5% 110 3.9% 6.5%

1976 484'000 4% 109 1% 5.750% 103 -4% 115 1.8% 5.0%

1977 501'000 3% 110 1% 5.250% 98 3% 117 0.8% 4.1%

1978 517'000 4% 111 4% 4.500% 101 2% 118 0.1% 3.4%

1979 536'000 5% 115 4% 4.125% 104 4% 118 1.6% 3.4%

1980 563'000 7% 120 6% 4.500% 108 9% 120 6.7% 4.7%

1981 604'000 7% 128 6% 5.250% 118 9% 128 12.4% 5.6%

1982 648'000 7% 135 3% 6.000% 129 5% 143 5.6% 4.9%

1983 694'000 7% 139 3% 5.500% 135 -4% 151 1.6% 4.5%

1984 743'000 7% 143 3% 5.500% 130 0% 154 2.6% 4.7%

1985 798'000 8% 148 1% 5.500% 131 2% 158 3.2% 4.8%

1986 858'000 7% 149 1% 5.500% 134 3% 163 2.3% 4.3%

1987 920'000 15% 151 2% 5.250% 138 2% 167 1.7% 4.1%

1988 1'060'000 16% 154 3% 5.000% 141 4% 169 2.8% 4.1%

1989 1'232'000 16% 159 5% 5.625% 147 6% 174 9.6% 5.0%

1990 1'428'000 4% 167 6% 6.500% 155 8% 191 11.5% 6.3%

1991 1'478'000 3% 177 4% 6.500% 168 5% 213 6.8% 6.2%

1992 1'522'000 0% 184 3% 7.000% 177 -2% 228 6.0% 6.4%

1993 1'523'000 1% 190 1% 6.250% 174 -3% 241 -0.5% 4.6%

1994 1'534'000 -2% 192 2% 5.500% 168 -1% 240 0.6% 5.1%

1995 1'508'000 -2% 195 1% 5.500% 167 2% 242 1.4% 4.8%

1996 1'482'000 -3% 197 0% 5.125% 170 -1% 245 -0.1% 4.4%

1997 1'436'000 -2% 198 0% 4.500% 168 -2% 245 -1.0% 3.7%

1998 1'412'000 0% 198 1% 4.000% 165 0% 242 0.7% 3.1%

1999 1'410'000 0% 199 2% 3.750% 164 1% 244 1.7% 3.0%

2000 1'416'000 0% 203 1% 4.250% 167 4% 248 4.5% 3.9%

2001 1'420'000 -1% 205 1% 4.250% 173 5% 259 0.6% 3.4%

2002 1'406'000 -1% 206 1% 4.000% 181 0% 261 0.1% 3.2%

2003 1'393'000 0% 207 1% 3.750% 181 -3% 261 0.0% 2.6%

2004 1'391'000 3% 209 1% 3.375% 175 1% 261 1.4% 2.7%

2005 1'434'000 4% 211 1% 3.000% 177 2% 265 0.8% 2.1%

2006 1'495'000 4% 214 1% 3.000% 181 2% 267 1.6% 2.5%

2007 1'548'000 3% 215 2% 3.250% 184 5% 271 3.6% 2.9%

2008 1'592'000 3% 220 -1% 3.500% 193 4% 281 2.7% 2.9%

2009 1'640'000 4% 219 1% 2.500% 200 0% 289 0.7% 2.2%

2010 1'712'000 4% 221 0% 2.736% 201 1% 291 0.4% 1.7%

2011 1'774'000 2% 221 -1% 2.580% 203 2% 292 0.1% 1.5%

2012 1'804'000 -1% 220 0% 2.293% 207 1% 292 0.0% 0.7%

2013 1'780'000 -3% 219 0% 2.101% 208 -1% 292 0.6% 0.9%

65

Modellierung Anlagekosten

Jahr Sanierungen mit BKI

Anlagekosten

nominal ohne

Sanierung,

ohne AEW

Anlagekosten

nominal nach

1. Sanierung,

ohne AEW

Relevante Anlagekosten Stadt

Zürich nominal, mit Sanierung

mit AEW

Altersentwertung

ohne Sanierung

Altersentwertung

nach 1. Sanierung

Relevante

Alters

entwertung Rückstellungen

1974 1'455'923 1'441'364 1.0% 1% 14'559

1975 1'570'494 1'539'085 2.0% 2% 31'410

1976 1'494'255 1'449'428 3.0% 3% 44'828

1977 1'427'955 1'370'836 4.0% 4% 57'118

1978 1'475'657 1'401'874 5.0% 5% 73'783

1979 1'511'150 1'420'481 6.0% 6% 90'669

1980 1'575'605 1'465'313 7.0% 7% 110'292

1981 1'718'713 1'581'216 8.0% 8% 137'497

1982 1'876'870 1'707'952 9.0% 9% 168'918

1983 1'970'288 1'773'259 10.0% 10% 197'029

1984 1'899'018 1'690'126 11.0% 11% 208'892

1985 1'903'135 1'674'759 12.0% 12% 228'376

1986 1'944'733 1'691'917 13.0% 13% 252'815

1987 2'006'916 1'725'948 14.0% 14% 280'968

1988 2'047'662 1'740'513 15.0% 15% 307'149

1989 2'139'518 1'797'195 16.0% 16% 342'323

1990 2'260'904 1'876'551 17.0% 17% 384'354

1991 2'449'017 2'008'194 18.0% 18% 440'823

1992 2'575'656 2'086'282 19.0% 19% 489'375

1993 2'526'250 2'021'000 20.0% 20% 505'250

1994 2'441'635 1'928'891 21.0% 21% 512'743

1995 2'427'012 1'893'069 22.0% 22% 533'943

1996 2'469'461 1'901'485 23.0% 23% 567'976

1997 2'439'505 1'854'024 24.0% 24% 585'481

1998 720'820 2'402'734 2'446'102 2'446'102 25.0% 5.0% 5% 120'137

1999 718'393 2'394'642 2'437'864 2'413'485 26.0% 6.0% 6% 143'679

2000 727'805 2'426'018 2'469'806 2'420'657 27.0% 7.0% 7% 169'821

2001 755'660 2'518'867 2'564'331 2'488'168 28.0% 8.0% 8% 201'509

2002 791'608 2'638'692 2'686'318 2'580'467 29.0% 9.0% 9% 237'482

2003 790'841 2'636'136 2'683'717 2'552'188 30.0% 10.0% 10% 263'614

2004 765'967 2'553'225 2'599'309 2'447'197 31.0% 11.0% 11% 280'855

2005 773'123 2'577'076 2'623'590 2'445'358 32.0% 12.0% 12% 309'249

2006 791'778 2'639'260 2'686'896 2'479'319 33.0% 13.0% 13% 343'104

2007 804'555 2'681'851 2'730'257 2'494'137 34.0% 14.0% 14% 375'459

2008 841'099 2'803'663 2'854'267 2'581'348 35.0% 15.0% 15% 420'549

2009 874'661 2'915'537 2'968'161 2'657'508 36.0% 16.0% 16% 466'486

2010 877'983 2'926'611 2'979'434 2'640'925 37.0% 17.0% 17% 497'524

2011 888'120 2'960'400 3'013'834 2'644'702 38.0% 18.0% 18% 532'872

2012 902'772 3'009'239 3'063'553 2'661'449 39.0% 19.0% 19% 571'755

2013 909'246 3'030'819 3'085'523 2'653'730 40.0% 20.0% 20% 606'164

67

Analysierte klassische Baurechtsverträge

Nutzung Baurechts-

dauer

[Jahre]

Anpassung

Baulandwert

Anpassung

LIK

Überwälzung

LIK

Zinssatz

[%]

Zinssatz Basis Anpassung

Zinssatz

Formel Baurechtszins Anpassung

Baurechtszins

Mindestzins Maximalzins

Genossenschaft 100 optional alle 5 Jahre ja 50% 3.50 Althypotheken**** ja Landwert *Fläche*Zins*50%LIK jährlich nein nein

Genossenschaft 80 optional alle 4 Jahre ja 50% 5.50 Althypotheken ja Landwert *Fläche*Zins*50%LIK jährlich Anfangszins nein

Altersheim 100 alle 10 Jahre nein 0% 5.50 Ersthypotheken ja Landwert * Zins * Fläche jährlich Zinssatz mind. 4% nein

Förderung 40 optional alle 10 Jahre nein 100% -> Bundesobligation + 0.5% ja (1-0.35)*Fläche*Zins nein nein

Genossenschaft 99 alle 15 Jahre* ja 100% - - ja (1-0.20)*23.-/aGF*LIK alle 15 Jahre nein ja***

öffentliche Baute 70 optional** ja 100% 3.50 - ja Landwert*Fläche*LIK*Zins alle 5 Jahre nein nein

Abfalldeponie 49 nein ja 80% 3.50 - ja Landwert*Fläche*LIK*Zins Zinssatz mind 3.5% nein

Autogarage 30 nein ja 100% 4.00 - ja Landwert*Fläche*LIK*Zins nein Anfangszins nein

Autogarage 60 optional per 1.1.2037 ja 100% 4.00 - ja Landwert*Fläche*LIK*Zins nach 30 Jahren Anfangszins nein

Wohnen 100 nein ja 90% 7.00 - ja Landwert*Fläche*LIK*Zins alle 2 Jahre ***** nein

Alterswohnungen 100 nein ja 100% 2.25 - ja (1-0.25)*Landwert*Fläche*LIK*Zins alle 5 Jahre nein nein

Genossenschaft 99 nein ja 50% 2.75 - ja Landwert*Fläche*LIK*Zins*50%LIK jährlich Anfangszins nein

Gewerbehalle 61 ja, alle 20 Jahre ja 100% 4.25 - nein Landwert*Fläche*LIK*Zins alle 5 Jahre Anfangszins nein

Alterswohnungen 60 nein ja 100% - - nein Zins*LIK alle 5 Jahre Anfangszins nein

Altersheim 50 nein ja 100% 2.63 - ja Landwert*Fläche*LIK*Zins alle 2 Jahre nein nein

Wohnen 99 alle 10 Jahre nein 0% 5.25 Ersthypotheken**** ja Fläche * Bodenwert * Zins - Zinssatz mind. 3% nein

Parking / Wohnen 59 nein ja 0% - nein statisch: 80100*ΔLIK+ 25% Nettoertrag - 80100 nein

* Baurechtszins muss überwälzt werden können

** Bei Realisierung von Wohnraum und nicht öffentliche Gewerbe

*** max 130% des der Teuerung angepassten Baurechtszinses, Rabatt zu besichtigen.

**** Zinssatz - 0.5%

***** LIK wie zu Vertragsabschluss

Ehrenwörtliche Erklärung

Ich versichere hiermit, dass ich die vorliegende Arbeit mit dem Thema „Ein ökonomi-

scher Vergleich des Zürcher- und Basler Baurechtsmodells

“ selbstständig verfasst und keine anderen Hilfsmittel als die angegebenen benutzt habe.

Alle Stellen die wörtlich oder sinngemäss aus veröffentlichten oder nicht veröffentlich-

ten Schriften entnommen sind, habe ich in jedem einzelnen Falle durch Angabe der

Quelle (auch der verwendeten Sekundärliteratur) als Entlehnung kenntlich gemacht.

Die Arbeit hat in gleicher oder ähnlicher Form noch keiner anderen Prüfungsbehörde

vorgelegen und wurde auch noch nicht veröffentlicht.

Zürich, 29. August 2016

_____________________

Philipp von Babo

Documents

2016.08.28 def Arbeit - UZH - CUREM · 2016. 12. 12. · Aufgrund der bis zu 100 jährigen Baurechtsverträgen hat deren Ausgestaltung, insbesondere die Festlegung und die Anpassung