Upload
sander-smoes
View
19
Download
0
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Er is een museum uit de stad Delft vertrokken! Het legermuseum laathet voormalige wapenmagazijn leeg achter. De eerste delen van hetmagazijn werden in 1602 en daarna in 1692 gebouwd, waarna het in1802 werd uitgebreid met het pakhuis van de voormalige Oost-IndischeCompagnie. Het complex bestaat uit twee gedeelten met 4 vleugelsrondom een grote open binnenplaats en een pakhuis. Momenteel heefthet een oppervlakte van ruim 11.000 vierkante meter. Het historischegebouw verdiend het om nieuw leven ingeblazen te krijgen! Hetrijksmonument is op zoek naar een nieuwe invulling en gebruikers!
Citation preview
voorstel her-ontwikkeling leegstaande armamen-tarium te delft
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
Van wapenmagazijn en legermuseum, naar ‘de compacte stad’ in het historische hart van Delft
Het Armamentarium rond 1825, bron: beeldarchief repository.tudelft.nl
Woord voorafEr is een museum uit de stad Delft vertrokken! Het legermuseum laat het voormalige 17e eeuwse Armamentarium leeg achter. Het oorspronkelijke wapenmagazijn bestaat uit twee gedeelten met vier vleugels rondom een grote open binnenplaats, een pakhuis en bijgebouwen. Het heeft een oppervlakte van ruim 11.000 vierkante meter. Het Rijksmonument is op zoek naar een andere invulling en gebruikers en verdiend het om nieuw leven ingeblazen te krijgen!
Deze publicatie laat zien met welke programmatisch invulling het voormalige Armamentarium kan worden herbestemd. Het is niet de verwachting dat het complex een invulling krijgt met één functie, zoals bijvoorbeeld een ander museum. Ook al leent het complex zich daar uitstekend voor. Een mix van functies is nodig, want één afzonderlijk gebruiker of functie, in een erg veranderende economische tijd, maakt dat sec één maatschappelijke functie, zoals een museum, de herontwikkeling niet kan waarmaken!
Een gezonde programmatische invulling, vraagt momenteel naar een mix van functies, zodanig op elkaar afgestemd en aan elkaar gekoppeld, dat er een gezonde exploitatie ontstaat tussen publieke, maatschappelijk en commerciële functies. Tegelijkertijd wordt met deze functiemix gestreefd naar multifunctionaliteit in en rondom het gehele complex, waarbij de kwaliteit van de directe woonomgeving wordt versterkt door diversiteit en waarbij de wijkeconomie van de stad wordt gestimuleerd.
De voorgestelde verweving van functies, komt direct ten goede aan de omwonenden, maar ook de nieuwe gebruikers van het complex in de stad. Gedurende de dag wordt er immers zorg gedragen voor een bepaalde levendigheid, waar dat nu nog ontbeert of waar de levendigheid versterkt moet worden. Het voormalige Armamentarium en Legermuseum zal na haar herbestemming als ‘de compacte stad’ van Delft gaan fungeren.
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
onderzoek //onderzoek // 5
Het Legermuseum in 2012, bron: zoom.nl
Inhoudsopgave
Woord vooraf 5
Inhoudsopgave 9
Gebouw, omgeving en locatie 13
‘De compacte stad’ - ontwerpvoorstel 21
Functies, typologie en flexibiliteit 33
Exploitatie en fasering 39
Colofon 42
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
onderzoek //onderzoek // 9
Het voormalige Armamentarium en Legermuseum, bron: stadsarchief Delft
Gebouw, omgeving en locatieHet Armamentarium in Delft is gelegen op de landtong tussen de Oude Delft en de Lange Geer en is omsloten door water. Het complex was van oorsprong een wapenarsenaal van de gewesten Holland en West-Friesland. Het bestaat uit twee gedeelten, elk met vier vleugels om een binnenplaats en bijgebouwen. Het zuidelijke deel uit 1602 heeft zandstenen speklagen, hoekblokken en waterlijsten. Het noordelijk deel, dat dateert uit 1692, heeft strakke gevels waarin gebeeldhouwde wapens te vinden zijn. In 1802 is het pakhuis van de Verenigde Oost-Indische Compagnie toegevoegd. Tussen 1984 en 1989 is het Armamentarium gerestaureerd en heringericht om het Leger- en wapenmuseum te huisvesten. Momenteel staat het gehele complex leeg!
Het complex is centraal gelegen in de binnenstad, nabij het theater, de bioscoop, het Bastiaansplein en vele bars en restaurants. Ook grenst het aan de ontwikkeling rondom de Spoorzone. Mits het complex de optimale programmatische invulling krijgt, kan het een veelzijdig knooppunt worden van Delft. Het is immers al prominent aanwezig door haar historie en monumentaliteit!
Het grote complex (ruim 11.000 m2) is momenteel alleen toegankelijk vanaf de smalle doodlopende weg, de Korte Geer. Op een aantal cruciale plekken kunnen brugverbindingen er voor zorgen dat loopafstanden van en naar het complex korter en logischer worden. Het maken van een steiger zorgt dat bereikbaarheid via het water ook beter wordt. Publieke functies op de begane grond van het complex zorgen voor een betere toegankelijkheid van het complex.
Parkeren en openbaar vervoer
De parkeergarage Zuidpoort is op loopafstand bereikbaar. De parkeergarage beschikt over ruim achthonderd parkeerplaatsen, waarvan er zelfs op drukke dagen enkele honderden parkeerplekken beschikbaar zijn. Ook openbaar vervoer, zoals trein, tram en bus, zijn op loopafstand te vinden. Zie voor de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het complex de schema’s op de volgende pagina’s.
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
onderzoek //onderzoek // 13
3
LANG
E GEER
2
1
3
7CLARENS
65
6466
1
72
2
53
3
BREESTRAAT
2
6
12
5a
11a
119
3KO
RTE G
EER1 46
44a
48d
7 9
4543e
OUDE DELFT41
1b
1
6
GIS
1a
2022a
LANG
E GEER
44
55 t/m 133
141
53 t/m 104
OOST-INDIEPLAATS17 t/m
52
3 t/m 16
2
1 39
21
WESTVEST
143
145
147
149
153
15
OUDE DELFT
17
2279
2175
2558
3521
3501
3727
3728
917
270
3763
494
4923181
11161115
1114
1639 2059
1640
2240
4792414
3725
1283
3058
429428427
426
1742
821 28092808
2807
44537463113
37453453
34543455
3500 7122278
980
35303535
1029
2750
486
3180
1721
2785
2786
497
2787
493
2130
3532
2712131
3163
2616
824
1955
382
3057
3059
3001
3002
431430
2617
3768
28793767 826
825
1874
770
3430
771
3090 3704
3464
3549
3429
3550
3262
3461
3462
3008
3463
3291
3007
3275
3292
3255
3372
576
854
3273
577
3274
3519
3006
3520
3518
3418
3373
3164
1b
Schie
NS
PZuidpoort
200 meter
parkeren220 meter
de markt / nieuwe kerk500 meter
station250 meter
?
20 m 50 m
Stedelijke inpassing van en routing naar ‘de compacte stad’, kaarten: Google
onderzoek //onderzoek // 15
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
Nieuwe routing naar en door ‘de compacte stad’
3
LANG
E GEER
2
1
3
7CLARENS
65
6466
1
72
2
53
3
BREESTRAAT
2
6
12
5a
11a
119
3KO
RTE G
EER1 46
44a
48d
7 9
4543e
OUDE DELFT41
1b
1
6
GIS
1a
2022a
LANG
E GEER
44
55 t/m 133
141
53 t/m 104
OOST-INDIEPLAATS17 t/m
52
3 t/m 16
2
1 39
21
WESTVEST
143
145
147
149
153
15
OUDE DELFT
17
2279
2175
2558
3521
3501
3727
3728
917
270
3763
494
492
3181
11161115
1114
1639 2059
1640
2240
4792414
3725
1283
3058
429428427
426
1742
821 28092808
2807
44537463113
37453453
34543455
3500 7122278
980
35303535
1029
2750
486
3180
1721
2785
2786
497
2787
493
2130
3532
2712131
3163
2616
824
1955
382
3057
3059
3001
3002
431430
2617
3768
28793767 826
825
1874
770
3430
771
3090 3704
3464
3549
3429
3550
3262
3461
3462
3008
3463
3291
3007
3275
3292
3255
3372
576
854
3273
577
3274
3519
3006
3520
3518
3418
3373
3164
? ?
DE
BA
CF
G
KOR
TE GEER
A Gebouw 1602B Tussengebouw 1692C Gebouw 1692D Voormalig wachthuisE Nieuwbouw werkplaatsgebouwF Voormalig Oost-Indisch pakhuisG Gesloopte woningen, later museumentree
Optie nieuwbouw woningen zoals oorspronkelijke bebouwing (G)
Nieuwe brug of steiger/podium
Ontsluiting entreehof met publieke en maatschappelijke functiesOntsluiting intern
Ontsluiting commerciele functies
Optie extra ontsluiting
3
LANG
E GEER
2
1
3
7CLARENS
65
6466
1
72
2
53
3
BREESTRAAT
2
6
12
5a
11a
119
3KO
RTE G
EER1 46
44a
48d
7 9
4543e
OUDE DELFT41
1b
1
6
GIS
1a
2022a
LANG
E GEER
44
55 t/m 133
141
53 t/m 104
OOST-INDIEPLAATS17 t/m
52
3 t/m 16
2
1 39
21
WESTVEST
143
145
147
149
153
15
OUDE DELFT
17
2279
2175
2558
3521
3501
3727
3728
917
270
3763
494
492
3181
11161115
1114
1639 2059
1640
2240
4792414
3725
1283
3058
429428427
426
1742
821 28092808
2807
44537463113
37453453
34543455
3500 7122278
980
35303535
1029
2750
486
3180
1721
2785
2786
497
2787
493
2130
3532
2712131
3163
2616
824
1955
382
3057
3059
3001
3002
431430
2617
3768
28793767 826
825
1874
770
3430
771
3090 3704
3464
3549
3429
3550
3262
3461
3462
3008
3463
3291
3007
3275
3292
3255
3372
576
854
3273
577
3274
3519
3006
3520
3518
3418
3373
3164
? ?
DE
BA
CF
G
KOR
TE GEER
A Gebouw 1602B Tussengebouw 1692C Gebouw 1692D Voormalig wachthuisE Nieuwbouw werkplaatsgebouwF Voormalig Oost-Indisch pakhuisG Gesloopte woningen, later museumentree
Optie nieuwbouw woningen zoals oorspronkelijke bebouwing (G)
Nieuwe brug of steiger/podium
Ontsluiting entreehof met publieke en maatschappelijke functiesOntsluiting intern
Ontsluiting commerciele functies
Optie extra ontsluiting
3
LANG
E GEER
2
1
3
7CLARENS
65
6466
1
72
2
53
3
BREESTRAAT
2
6
12
5a
11a
119
3KO
RTE G
EER1 46
44a
48d
7 9
4543e
OUDE DELFT41
1b
1
6
GIS
1a
2022a
LANG
E GEER
44
55 t/m 133
141
53 t/m 104
OOST-INDIEPLAATS17 t/m
52
3 t/m 16
2
1 39
21
WESTVEST
143
145
147
149
153
15
OUDE DELFT
17
2279
2175
2558
3521
3501
3727
3728
917
270
3763
494
492
3181
11161115
1114
1639 2059
1640
2240
4792414
3725
1283
3058
429428427
426
1742
821 28092808
2807
44537463113
37453453
34543455
3500 7122278
980
35303535
1029
2750
486
3180
1721
2785
2786
497
2787
493
2130
3532
2712131
3163
2616
824
1955
382
3057
3059
3001
3002
431430
2617
3768
28793767 826
825
1874
770
3430
771
3090 3704
3464
3549
3429
3550
3262
3461
3462
3008
3463
3291
3007
3275
3292
3255
3372
576
854
3273
577
3274
3519
3006
3520
3518
3418
3373
3164
? ?
DE
BA
CF
G
KOR
TE GEER
A Gebouw 1602B Tussengebouw 1692C Gebouw 1692D Voormalig wachthuisE Nieuwbouw werkplaatsgebouwF Voormalig Oost-Indisch pakhuisG Gesloopte woningen, later museumentree
Optie nieuwbouw woningen zoals oorspronkelijke bebouwing (G)
Nieuwe brug of steiger/podium
Ontsluiting entreehof met publieke en maatschappelijke functiesOntsluiting intern
Ontsluiting commerciele functies
Optie extra ontsluiting
3
LANG
E GEER
2
1
3
7CLARENS
65
6466
1
72
2
53
3
BREESTRAAT
2
6
12
5a
11a
119
3KO
RTE G
EER1 46
44a
48d
7 9
4543e
OUDE DELFT41
1b
1
6
GIS
1a
2022a
LANG
E GEER
44
55 t/m 133
141
53 t/m 104
OOST-INDIEPLAATS17 t/m
52
3 t/m 16
2
1 39
21
WESTVEST
143
145
147
149
153
15
OUDE DELFT
17
2279
2175
2558
3521
3501
3727
3728
917
270
3763
494
492
3181
11161115
1114
1639 2059
1640
2240
4792414
3725
1283
3058
429428427
426
1742
821 28092808
2807
44537463113
37453453
34543455
3500 7122278
980
35303535
1029
2750
486
3180
1721
2785
2786
497
2787
493
2130
3532
2712131
3163
2616
824
1955
382
3057
3059
3001
3002
431430
2617
3768
28793767 826
825
1874
770
3430
771
3090 3704
3464
3549
3429
3550
3262
3461
3462
3008
3463
3291
3007
3275
3292
3255
3372
576
854
3273
577
3274
3519
3006
3520
3518
3418
3373
3164
? ?
DE
BA
CF
G
KOR
TE GEER
A Gebouw 1602B Tussengebouw 1692C Gebouw 1692D Voormalig wachthuisE Nieuwbouw werkplaatsgebouwF Voormalig Oost-Indisch pakhuisG Gesloopte woningen, later museumentree
Optie nieuwbouw woningen zoals oorspronkelijke bebouwing (G)
Nieuwe brug of steiger/podium
Ontsluiting entreehof met publieke en maatschappelijke functiesOntsluiting intern
Ontsluiting commerciele functies
Optie extra ontsluiting
Huidige beperkte bereikbaarheid van het complex
Het wapen met oorlogsgod Mars op Gebouw 1692
LEGENDA
onderzoek //onderzoek // 17
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
‘De compacte stad’
Ontwerpvoorstel; ‘de compacte stad’ in de stad Delft!
Het ontwerp voor de herontwikkeling van het leegstaande Armamentarium, bestaat in essentie uit het openen en verbinden van de begane grond met een publiek karakter. Per gebouwdeel komen van elkaar gescheiden functionele programma’s. Op de verdiepingen krijgen de functies een meer privaat karakter. Daarmee wordt het complex als ensemble van gebouwdelen gerespecteerd. De semi-openbare toegankelijkheid voor publiek op de begane grond wordt beter dan tot nu toe het geval was.
Om tot een succesvolle herontwikkeling en restauratie van het gebouw te komen is het cruciaal te redeneren en te denken vanuit het gebouw. Door de mogelijkheden van het gebouw te benutten en de beperkingen te respecteren, zijn in het ontwerp publieke en private functies goed in te passen.
Het ontwerp omvat een scala aan elkaar versterkende functionele en ruimtelijk relaties binnen de verschillende gebouwdelen. Met deze aaneenschakeling wordt een eenheid gevormd binnen het complex, als ware het ‘de compacte stad’ in de stad Delft. In het complex met binnenhoven, worden sterke ruimtelijke zichtrelaties gelegd. Door onder andere het creëren van een reversibele, dat wil zeggen een later terug te draaien, glazen dakconstructie ter hoogte van de eerste verdieping in het binnenhof van Gebouw 1692, kunnen de verschillende functies goed gescheiden worden.
De bereikbaarheid van het complex op de landtong wordt in het ontwerp sterk verbetert door het leggen van twee brugverbindingen. Eén strategische brug in het verlegde van de Giststraat, welke leidt naar de binnenplaats tussen Gebouw 1602 en 1692. Een andere brug leidt van het Tussengebouw 1692 naar de Oude Delft. Zie deze stedelijke verankering van het complex door de twee bruggen op pagina 17.
Het Armamentarium in haar huidige toestand
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
onderzoek //onderzoek // 21
Oorspronkelijke bouwblok met woningen gesloopt, ‘kaart figuratief 1675’, bron: gemeentearchief Delft
GESLOOPT
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
onderzoek //onderzoek // 23
Referentie buitenhof wordt overdekt binnengebied, Apple store Londen
Restauratieconcept, gebruik als beste behoud
Bij herontwikkeling met restauratie kan gekozen worden om alle bouwfasen van het gebouw te laten zien of om terug te keren naar het oorspronkelijke. Ook combinaties daarvan kunnen soms interessant zijn. Omdat het complex een ensemble van gebouwen is, met uitbreidingen door de eeuwen heen, is er in feite geen ‘oorspronkelijke toestand’. Er zijn veel latere tijdlagen (en zelfs gedeeltelijk sloop, zie pagina 22, 23), vaak niet het resultaat van een architectonische ingreep, maar van pragmatische uitbreiding en groot onderhoud.
Het restauratieconcept gaat daarom uit van een gedifferentieerde aanpak per gebouwdeel. Voor het gebouwensemble als geheel is behoud van planorganisatie en ruimtelijkheid essentieel.
Voor de afzonderlijke gebouwdelen wordt teruggegrepen op eerdere historische bouwfasen. Gericht bouwhistorisch onderzoek zal hier meer inzicht in geven om de juiste waardestellingen te kunnen nemen. Vanuit dit perspectief is het onder meer mogelijk, nu dichtgemetselde ramen en deuren in gevels weer te herstellen en oorspronkelijke kozijnen terug te brengen. Functies zoals logies, wonen en onderwijs worden daarmee mogelijk. Harde ingrepen in het gebouw worden beperkt tot essentieel nodige aanpassingen, die zoveel mogelijk ‘reversibel’ zijn, ofwel terug te draaien in de toekomst.
onderzoek //onderzoek // 25
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
Doorsnede met invulling van nieuwe functiemix, het complex als ‘de compacte stad’
Globale oppervlakten privaat versus publiek
Mogelijk te herstellen ramen Verguld wapenschild op Gebouw 1692
onderzoek //onderzoek // 27
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
Schema begane grond
Doorsnedeaanduiding‘de compacte stad’
publieke functies 1.038 m2
private functies 2.185 m2
publieke functies 3.286 m2
overdekt buitenhof 390 m2
binnenplaatsen 440 m2
publieke functies 121 m2
private functies 2.185 m2
private functies 3.160 m2
Schema 1e verdieping
Schema 2e verdieping
Schema 3e verdieping
Fragment van de gedeeltelijk overdekte binnenplaats, waarbij de publieke functies op de begane grond zich concentreren rond het ‘Delft Atrium’
onderzoek //onderzoek // 29
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
functies, typolog-ie & fle-xibiliteit
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
Tijdens de verhuizing van het legermuseum, bron: www.legermuseum.nl
Functies, typologie en flexibiliteitHet gebouw is zo groot dat je het kan zien als deel van de stad. Door een gezonde mix van functies, wordt het complex getransformeerd naar ‘de compacte stad’, waar allerlei activiteiten zich naast en met elkaar kunnen afspelen. Functies als maatschappelijke en commerciële, maar vooral de meer publieke functies op de begane grond en eerste verdieping tot aan de meer private (commerciëlere) functies op de hoger gelegen verdiepingen. Nieuwe woonconcepten als short of long-stay wonen, maar ook zorgwoningen passen hier prima bij. De bestaande gebouwstructuur bestaat uit regelmatige grids, waardoor de mix van functies op een zodanige flexibele manier kan worden ingevuld, dat eventuele veranderingen in de toekomst makkelijk uit te voeren zijn.
Aan de ene kant is het belangrijk dat bezoekers van Delft ‘de compacte stad’ weten te vinden. Publieke functies zorgen hier voor. Publieke functies kunnen zowel een commercieel als een maatschappelijk karakter hebben. Bedrijvigheid als horeca, retail of bijeenkomstruimten (zoals ruimten voor onderwijs, TU Delft) kunnen prima bestaan naast functies als bijvoorbeeld een muziek- en danszaal, theaterruimte of een (dependance van een) museum. Aan de andere kant kunnen meer gesloten functies als flex- werkruimten voor zzp’ers, atelierruimte voor de creatieve ondernemer, maar ook woningen, zoals zorgwoningen en woningen voor starters en gezinnen, zich prima positioneren op de hoger gelegen verdiepingen. Op pagina 34 zijn een tweetal varianten te vinden voor de invulling van de begane grond. In variant 2 is zelfs rekening gehouden met nieuwbouw woningen, op een plek waar ooit bebouwing is gesloopt (zie pagina 22 en 23). De mogelijke programmatische invulling van de verdiepingen is te zien op pagina 35.
Bestemmingen
In het voorontwerp bestemmingsplan Binnenstad 2012 is ‘Creating history’ de bestemming voor het complex, wat prima aansluit bij de mogelijkheden tot herbestemming met een gezonde programmatische mix van functies. Dit bestemmingsplan maakt mogelijk; dienstverlening, kantoor, bedrijf, wonen, detailhandel en horeca. Daardoor kan ‘de compacte stad’ prima op deze locatie zijn plek vinden.
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
onderzoek //onderzoek // 33
Variant 2 - mogelijke programmatische invulling begane grond
Variant 1 - mogelijke programmatische invulling begane grond
Mogelijke programmatische invulling 2e verdieping
Mogelijke programmatische invulling 1e verdieping
Mogelijke programmatische invulling 3e verdieping
(vide)
(vide)
BRUG
BRUG
STEIGER
STEIGER
BRUG
BRUG
PODIUM
TERRAS
WINKELS
WINKELS
ATELIE
RS
ATELIE
RS
OND
ERW
IJS
ON
DER
WIJ
S
ATELI
ER
SA
TELIE
RS
ON
DER
WIJ
SO
ND
ER
WIJ
S
WINKELS
WINKELS
WINK
ELWI
NKEL
WINK
ELWI
NKEL
ONDERWIJS
ONDERWIJS
ATELIERS
ATELIERS
HORECA
HORECA
WONENNIEUWBOUW
EXPOS
ITIE
EXPO
MUSEUM MUSE
UM
CULT
UUR
THEA
TER
DANS
DANS
WONEN
WON
EN
WO
NEN
WO
NEN
WO
NEN
OVERIG
OVERIG
OVERIG
OVERIGE
OVERIGE
OVERIGE
OVERIG
OVERIG
WERKEN
WERKEN
ATELIERS
ATELIERS
OVER
OVER
IGE
IGE
WONEN
WONEN
WONEN
WONEN
WONE
NWO
NEN
WONE
N
OVERIG
OVERIG
WINK
EL
ATRIUM
ATRIUM
onderzoek //onderzoek // 35
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
Archief in het Armamentarium, bron: www.legermuseum.nl
Exploitatie en fasering Na het vertrek van het legermuseum bezoeken jaarlijks ruim zeventigduizend mensen minder de stad. Om met dit gebouw nieuwe bezoekers te trekken, moeten grote delen van het complex voor publiek toegankelijk zijn. In de diagrammen op de volgende pagina’s is af te lezen dat de commerciële functies het meeste opleveren (73% van de opbrengst komt uit commercie), terwijl het absoluut niet noodzakelijk is dat de meeste vierkante meters in het gebouw worden toegewezen tot deze commerciële functies. De publieke functies, zoals muziek, theater, dans, musea, maar ook de bars / restaurants en bijeenkomstruimten vertegenwoordigen meer dan 50% van het totale toegankelijke oppervlak van het complex.
Fasering; van tijdelijke invulling naar permanente gebruik
Het bestaande complex, in haar huidige toestand, leent zich grotendeels uitstekend voor publieke functies. Minimale investeringen zijn nodig om deze ruimten geschikt te maken voor publieke functies als dans, zang, muziek, (dependance van) musea, theaterruimten, maar ook horeca en retail.
Er kan direct begonnen worden met gefaseerde invulling van het leegstaande complex, het eerste met publieke functies in de ruimten die daar het meest geschikt voor zijn. Dit beantwoord het sentiment onder omwonenden, dat er een museum uit de stad is vertrokken en een complex leeg is komen te staan. De reuring die ontstaat dient als vliegwieleffect en is de eerste de opmaat naar de herbestemming van het gehele complex, met de andere functies op de verdiepingen.
Het eerste exploitatiemodel op pagina 40 laat een mogelijke exploitatie zien, waarbij de cash-flow pas start na transformatie van het gehele complex. Terwijl het tweede model anticipeert op een fasering, zoals eerder beschreven en invulling per direct. De cash-flow komt gelijk op gang, waarbij de kosten voor leegstand behoorlijk kunnen worden gedrukt. De bovenverdiepingen worden in de jaren daarna herontwikkeld (eventueel ook gefaseerd), afhankelijk van de vraag.
onderzoek //onderzoek // 39
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //
Ratio opbrengsten in %
Ratio bouwkosten in %
Ratio vierkante meter in %
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 211 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flowaankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 211 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
Model 2; opbrengsten versus investeringen gefaseerde invulling vanaf jaar 0,snellere invulling van de leegstand, hoger rendement in begin jaren
Model 1; opbrengsten versus investeringen permanente invulling na aantal jaren herontwikkeling
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flowaankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 211 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flowaankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 211 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flowaankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 211 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flowaankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 211 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flowaankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 211 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flowaankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 211 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flowaankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 211 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flowaankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 211 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flowaankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 211 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flowaankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 211 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
onderzoek //onderzoek // 41
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //onderzoek //
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
muziek / theater / dans
8%
14%
3% 10% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal36%
Publieke maatschappelijke functies
7%
18%
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
49% Publieke commerciele functies
Commerciele functies
7%
7%18%
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay15%
7%4%4%
18%atelierruimten
flexplekken
Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
flexplekken
5%
muziek / theater / dans
/ iti5%8%
9%
2% 11%
muziek / theater / dans
musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
26% Publieke maatschappelijke functies
8%
9%
4%25%
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
zorgwinkels
26% Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies4%
6%
4%
25%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
12%62%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
4%
3%23%
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
Opbrengsten per functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel
23% atelierruimten
flexplekken
3%
4%2%
2%2%8%
muziek / theater / dans
musea / expositie
d ij
12%4%2%
2%
8%
4%
%
2%8% musea / expositie
onderwijs
bijeenkomst/sociaal
horeca
i k l
12%
15%
Publieke maatschappelijke functies
Publieke commerciele functies
4%
4%33%
horeca
zorgwinkels
detailhandel/retail
wonen appartementen
15%
73%
Publieke commerciele functies
Commerciele functies
30%
33%detailhandel/retail
wonen appartementen
zorgwonen / long&short stay
atelierruimten
flexplekken
73%Commerciele functies
30%atelierruimten
flexplekken
Oppervlakte
Bouwkosten
Opbrengsten
colofon
architectuur & stadsontwerpenonderzoek //onderzoek //
© Smoes Ontwerpen // architectuur & stadsontwerpen, 2013
Initiatief & structuurontwerpDeze publicatie voor het structuurontwerp naar de herbestemming van het voormalige Armamentarium te Delft is onderdeel van ons doorlopende onderzoek naar transformatie van leegstaand vastgoed.
Ontwerp, teksten en layoutTeam Smoes Ontwerpen
EindredactieSander Smoes, architect
Druk1e druk, juni 2013, Rotterdam
Meer informatiewww.smoesontwerpen.nlwww.devakmantool.nl en www.devakmancentraal.nl
[email protected]+31(0)10 - 75 264 75 of +31(0)6 - 222 877 69
VoorbehoudAlle in deze publicatie gepubliceerde foto’s, tekeningen, teksten, schema’s, etcetera, zijn intellectueel eigendom van Smoes Ontwerpen, tenzij de bronvermelding anders vermeld. Niets uit deze uitgave mag worden verspreidt of gereproduceerd zonder schriftelijk toestemming van Smoes Ontwerpen. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de inhoud van deze publicatie. Alle genoemde getallen zijn gebaseerd op referentiecijfers en kunnen afwijken van de werkelijkheid en/of actualiteit.
Foto omslagbron: www.rondvaartdelft.nl
Professor Poelslaan 3C
3028 EP Rotterdam
+31 (0)10 – 75 264 75 +31 (0)6 – 222 877 69
[email protected] www.smoesontwerpen.nlwww.devakmantool.nlwww.devakmancentraal.nl
A
TM
EI
arch
itect
uur &
stad
sont
wer
pen
onde
rzoe
k//
onde
rzoe
k//
onde
rzoe
k//