2012年台灣房地產走勢分析

邱太煊 現任：台灣房屋研究中心執行長 學歷：國立台灣大學中文系畢 經歷： 天下雜誌實習記者 明日報市政版編輯 壹週刊財經研究員 今周刊傳產組記者 經濟日報財經組記者

2005年~2011年台股走勢圖

2005年~2011年營建股指數走勢

第一波上漲：2003.6SARS過後，至2005年3月

第一波修正：2005年3~7月，連續5個月呈現景氣衰退的黃藍燈

第二波上漲：2006.3月新壽標下信義聯勤，啟動房地產主升段，至2007年7月次貸風暴

第二波修正：2007年7月至2007年11月，立委選前觀望氣氛。

第三波上漲：2007年12月至2008年5月：立委選後至總統大選間，房地產大漲。

第三波修正：2008年5月至2009年2月，9月雷曼兄弟倒閉，全球陷入金融海嘯。國內失業率暴增，無薪假興起。

第四波上漲：2009年2月~2010年5月，遺贈稅調降至10%，海外資金回流，造成房地產噴出。

第四波修正：2010年6月~2010年7月，央行升息半碼及選擇性信用管制。

第五波上漲：2010年8月~2011年2月，遺贈稅及美國QE2。五都選後大漲。

第五波修正：2011年3月~5月奢侈稅逃命潮，房價些微修正。

第六波上漲：6/1奢侈稅後，北市呈現逼漲、緩漲。

第六波修正：歐美債信危機→二次衰退？→全球大蕭條？(7年一循環理論)

房地產多頭結束了？長空的開始？修正2年、7年？

近二個月國際主要財經新聞：

標準普爾(S&P)8/5史無前例調降美國債信評等，從AAA至 AA+，展望負向→造成全球股市崩跌。

9/14穆迪(Moody‘s)調降法國興業銀行和法國農業信貸銀行(信評，因兩家銀行涉希臘債信風險部位很大。

9月~9月22日，新台幣對美元貶4.45％，韓元對美元貶9.58％。巴西幣貶值14.77％、歐元、紐幣、澳幣、星幣等貨幣貶幅5％至8％。

9/26亞幣貶不停！單日印尼幣、韓元貶最凶逾2%，台幣貶0.6%排第八

美債導致全球股市崩跌，房價受影響？

原本推測：美經濟惡化(標普調降美債信評)→FED推動新的寬鬆貨幣政策(QE3)→美元貶值→熱錢流向新興市場國家→推升新興市場的資產價格。

通膨升溫→新興國家匯率升值→新興國家出口衰退→匯率戰爭開打(競相貶值，救出口)→全球金融市場陷入混亂(外匯管制、貿易壁壘)→經濟大蕭條。

結果：美賣4000億美元短債換買長債（Operation Twist）→長天期利率下降(長期維持低率)→美元指數走強(短暫？)→資金(熱錢)回流美國

美債引發全球股市崩跌，房價受影響？

近七個月台幣兌美元匯率走勢圖

近十年來台幣兌美元匯率走勢圖

近5個月美元指數走勢圖

近38年來美元指數走勢圖

美元指數上漲→美元升值，國際商品以美元計價，對應商品價格應該下跌，美元升值提升美國貨幣價值，增加購買力。

1985年廣場協議後，美元指數來到歷史新高164.72，再跌到1995年左右，美元指數跌破80。到了2001年911恐怖攻擊前，美元指數又漲到121。此時美元又進入下跌10年週期，美元指數進入了長線多空的「轉折點」。換言之，大家看衰美元的情況下，美元已悄悄顯露出多頭氣勢。

美元指數透露多頭氣勢！

近5個月美元兌日圓匯率走勢圖

近5個月美元兌韓元匯率走勢

今年來景氣燈號變化

信義房屋近兩年佣金收入表

台股這一波重挫近2000點(8820→6877)

假設：同時投資股市&投資房市比重。(over lap 5%→50%)

情況一：同時投資比重高→多人賣房求現→遭遇奢侈稅課10%、15%→獲利全數吐出，甚至認賠出場→房價下修。

情況二：同時投資比重低→少人賣房求現→零星個案下修→整體房價影響不大。

情況三：房市受資金面、心理面影響

房地產是信心面的產品，股市反應未來經濟狀況。

邏輯：股市急跌↓→房地產緩跌↓

美債引發全球股市崩跌，房價受影響？

房市在多頭市場有「向下僵固性」(downward rigidity)說法。例如：2008年下半年遇上全球金融海嘯，台股從5月的9309點跌至11月的3955點，跌掉58%，但北市房地產僅向下修正10%~15%(靠自住、置產需求支撐，投資客少量)，這就是房地產的向下僵固性。

分析：上一波金融海嘯，台股跌5345點，房地產跌10~15%;這一波台股修正約2000點，房產類推應修正3.7%~5.6%。

空頭市場修正時，向下僵固性恐失靈。why？多殺多

例如：民國81年房地產，短短半年房價腰斬一半。原因：民國80年中，預期全面實施新容積率管制，建商搶建，市場出現超額供給，加上當時房貸利率11%~14%，產生崩盤。

崩盤要件：1.超額供給 2.房貸利率高檔 (目前有這狀況？)

82年3月地下室容積率三月一日實施 建築業瘋狂大搶照

奢侈稅後，向下僵固性存在？

房價跌至低於貸款餘額，稱為負權益(negative equity)現象，英文俗稱「在水面下」(under the water)，美國稱為溺水屋(underwater homes)，而引發違約風險，換言之，此時民眾就算繳得起房貸，也不願意繳納，房子寧可丟給銀行。但目前尚無這種現象出現。

舉例：1000萬房子，自備200萬，貸款800萬，當房價跌破貸款餘額，就會產生溺水屋的現象。

思考點：台灣會產生溺水屋的情況？

答：2010年6、9月央行選擇性信用管制，第二套房僅能貸款6、7成，事實上，這是買保險的動作，當貸款成數下降，愈不容易發生溺水屋的情況。→沒有溺水屋出現→房價難修正。

留意溺水屋現象發生！

一、建商出現倒閉潮(骨牌效應)：2009.3基泰營造（6402）董事長洪清森個人因存款不足退票2張，金額為553萬6750元；公司因存款不足退票86張，金額為1300萬6099元。

2009.1上櫃新竹建商─志嘉建設（5529）財務經理顏淑芬指出，去年底該公司共有五張支票無法兌現，共計跳票2,946萬2000元，將繼續尋求銀行團支持或辦理私募現增，以彌補資金缺口。

二、溺水屋增加：underwater homes(房價低於償還的房貸)，此類房屋遭查封可能性最高。2009年12月全美有530萬戶，貸款餘額比房價高至少 20%。

房價下跌的徵兆有哪些？

三、法拍屋爆量：全台法拍屋量維持5000~6000件是正常水位，萬一爆量至9000~10000件，表示整體房市場出現問題。(如下頁圖表，2008年金融海嘯法拍屋數量變化圖)

另外，新成屋法拍變多也是很重要的觀察指標，今年6月後三峽遠雄大學劍橋、耶魯都有法拍新成屋出現。

四、市場好物件變多：豪宅、精華地段店面丟出來時，目前好貨都惜售。

房價下跌的徵兆有哪些？

2008全球金融海嘯全台法拍屋數量

全台法拍屋數量統計

全台法拍屋數量統計

全台法拍屋數量統計

供給VS需求：供需曲線，經濟學最基本的判斷價格波動的方法(見下頁圖表)，供給〉需求，房價下跌(新北市、台中市推案量大的區域宜避開)；供給〈需求，房價上漲。(大安區供不應求，保值抗跌)

預售推案量大、餘屋不斷釋出。

貸款利率：自住客、投資客利息負擔沉重？目前自住貸款利率1.9%~2%，投資利率約2.7%~2.9%，當自住客貸款利率升至3%以上，才會面臨繳付房貸的壓力。

政府政策：鼓勵自住VS打擊投資

鼓勵自住(青年安心成家專案、貸款補貼、租金補貼、合宜住宅、現代住宅、社會住宅、蚊子館活化、都更獎勵)

打房政策(升息、選擇性信用管制、預售屋轉單查稅、中古屋出售加重財交稅、空地稅、北市課豪宅稅、實價交易課稅)

判斷房地產多空的指標

國際局勢多空→國內經濟成長

希臘、西班牙、義大利主權債信危機

美國國債面臨倒債危機

判斷房地產多空的指標

全台六大都會區房市供給VS需求 96Q4 97.Q4 98.Q4 99.Q4 100.Q1

台北市 S：874672 S：887715 S：896453 S：902044 S：903397

D：947745 D：958433 D：969418 D：983237 D：986124

-73073 -70718 -72965 -81193 -82727

新北市 S：1396815 S：1427680 S：1453690 S：1471190 S：1473866

D：1308848 D：1340465 D：1375268 D：1405348 D：1409664

87967 87215 78422 65842 64202

桃園縣市 S：688704 S：703714 S：711972 S：718196 S：719485

D：619870 D：637071 D：654106 D：673477 D：675666

68834 66643 57866 44719 43819

新竹市 S：141902 S：145676 S：148651 S：150187 S：150788

D：130420 D：133957 D：138505 D：142057 D：142537

11482 11719 10146 8130 8251

台中市 S：437805 S：445429 S：451365 S：456150 S：925703

D：361503 D：369363 D：377296 D：385402 D：856019

76302 76066 74069 70748 69684

高雄市 S：569589 S：576274 S：580410 S：584770 S：990749

D：560921 D：571166 D：580670 D：588871 D：1025181

8668 5108 -260 -4101 -34432

註 1：S 表住宅存量；D 表家戶數(設籍需求)；100.Q1 高雄市、台中市合併升格

資料來源：內政部住宅統計資訊網

進可攻，退可守：進可攻表示可賺資產增值，萬一賣不掉，還可以出租賺取收益價值。這類產品有：店面、辦公室、頂加隔間套房、小套房。例如：近來敦南商圈辦公室交易火熱，計有國泰敦南商業大樓REAT、摩天東帝士大樓1、2樓商場、新光敦南大樓REAT、凌雲通商大樓等標售。

進可攻，退未必可守：預售屋

預售屋第一時間進場，也許可以拿到相對便宜的房價，當代銷賣3、5成以上，開始調價，表現上賺到的價差，但萬一賣不掉，除了定簽開之外，還有各期工程款。

奢侈稅後的選房邏輯

信義計畫區皇翔F4 200~215億

大安區明日博 200億

南港世界明珠 1000億

中和遠雄左岸 500億

林口世界首席 250~300億

蘆洲希望城市 100億

新莊新潤都峰苑 100億

遠雄中央公園 115億元

葉國一大台北華城案 100億

桃園中悅御品 100億

鄉林皇居 118億

今年最大隱憂，百億建案暴增！

強者恆強，弱者恆弱！

北市長期供不應求，4年來住宅短缺從7.3萬戶上升至8.3萬戶，北市房價呈現「易漲難跌」格局。

6月奢侈稅後，確定量縮格局！

8月北市買賣移轉棟數：3489(創 30月來新低‎)

7月北市買賣移轉棟數：3618

6月北市買賣移轉棟數：4552

5月北市買賣移轉棟數：4544

台北市住宅市場現況

台北市近2年建物買賣移轉棟數表

北市逾10億元 商辦公開交易案件

6~7月後，大台北許多屋主底價上調10%~15%(加上奢侈稅)，或者不賣轉出租，可售案漸少30%~40%。

真實交易狀況：

市中心精華地段大都是賣方對價格很堅持，買方加到屋主想要的價格才會成交。換言之，買方追價才買得到房子。

從價格來來看：北市市中心降不下來，民生社區、信義計畫區、大安區房價沒有跌，甚至還有緩漲的現象，但過去頻破新高紀錄的情況不再。

台北市住宅市場現況

新成屋豪宅(屋齡1~2年)：近1年多來過戶的新豪宅有元大一品苑、勤美璞真、元大栢悅、潤泰敦仁、昇陽敦凰等，6/1奢侈稅上路後，這些豪宅大戶大都非第一間，售屋立刻有奢侈稅問題。

預售豪宅(近1年準備交屋)：仁愛無疆、頂高麗景、文華苑、敦南苑，萬一對保、過戶前，未出售，若過戶後出售，立刻有奢侈稅問題。舉例：元大栢悅有一戶奢侈稅前，底價200萬/坪，奢侈稅後調至230萬/坪，開價每坪248萬。

分析：

1.這些富豪口袋夠深，除了有房子價差之外，貸款撐兩年不是問題。

2.槓桿操作，投資太多，貸款恐有壓力，面臨出售壓力。

奢侈稅對新豪宅的影響

板橋區6~9月委售量剩2/3，有1/5的賣方把奢侈稅的10%~15%價格加到售價上。8~9月看屋人潮有比6~7月多，但大部分出價偏低或不決定價格。

奢侈稅對新北市影響甚鉅，尤其是推案量大(林、淡、三、新)，過去投資客多的地方，因投資客退場，光靠自住買盤撐不住，於是價格出現些微修正。

推案量大：林口、淡水、三峽，預售屋賣得比中古屋好，中古屋價格稍微修正。

舊精華區：永和頂溪站、永安站四號公園等，價格仍呈現上漲5%左右。

新北市住宅市場現況

林口新市鎮最受矚目的「世界首席」，2/25奢侈稅前，中樓層5-8樓成交30~32萬/坪，6月降至26~27萬，銷售近百戶。七月下旬，成交價格上調至32~33萬。但整體林口房市目前交易量跌50%以上，中古屋房價跌幅較奢侈稅前，跌5%。

淡海新市鎮最近預售屋推案量相當大，「台北灣第2期」、「W丰上」、「名人賞」、「綠活」、「新浦東」、「原石樸莊」、「丰悅夏宮」、「甜水郡」，但買氣中上。以W丰上為例，2/25奢侈稅前，成交價來到18~21萬，五月某投資客賣了2間13樓，交易價格17.8萬左右，還是有些微修正。

新北市住宅市場現況

資金漲潮說：美國第二輪量化寬鬆(QE2)效應→6000千億美元熱錢流向亞洲新興市場國家→推升房地產大漲。

資金退潮說：美國經濟復甦，從寬鬆貨幣政策(美元貶值、利率低檔)→轉為貨幣緊縮(美元升值、利率調升)→資金潮回流美國→亞洲新興國家房地產修正。

分析：

美國國債逾14.2兆美元，即使美國經濟復甦，但美國沒有升息的條件。另外，美國刻意製造全球通膨，原物料、糧食大漲，美國又是石油、原物料、玉米糧食出口國，物價飆漲對美國有利。

民國75年~81年房市多頭，北市房價從每坪7.2萬多，漲至33.62萬，漲幅高達360%。(民76年2月，國泰拿下南京東路華航旁土地，每坪90萬，79年台股最高12682點)

80年全面實施新的容積率管制，建商搶建，市場突然超額供給，但需求跟不上來，房價崩盤。當時貸款利率11%~14%。

何時泡沫？

一、供需結構改變：供給大於需求時，就要特別留意。

二、房貸利率上調至3.5%~4%：泡沫風險提高！

三、房價跌破貸款餘額(under the water)：半年前房價成交1000萬元，自備款200萬元，貸款800萬元，除非房價跌破800萬元以下，才會產生恐慌性賣盤。

一、捷運邊陲低價區：未來有捷運站興建且距離300公尺內，還有一字頭，用力搶進！（大台北）台中、高雄捷運站周邊，未來一位數房價恐消失。

二、房地產和股票一樣，有題材才會漲：新莊副都心、南港經貿園區、松山機場、信義計畫區、台中七期、水湳經貿園區、高雄美術館、農十六。(淡海新市鎮、林口A7站)

三、開國際盤：信義計畫區、敦化南北路及仁愛路黃金十字軸、南港經貿園區、大安森林公園、台中七期、高雄美術館。（豪宅盤）

四、開台北盤：新莊副都心、新板特區、新店裕隆城、台中七期、高雄美術館。(有外來客支撐，房價易漲難跌。)

五、預計興建大型公共建設的週遭：C1、D1雙子星大樓聯開案，年底順利競標，整個機場捷運沿線，都有機會被帶動。

五、精華區的低價區：北市大安區的房價相對低的地方，例如：大安國宅、成功國宅、忠駝國宅、正義國宅等。

六、買在行政交界區：萬華區可買在中正區旁，甚至一路之隔，可享受周邊生活機能，房價相對低。

七、供需結構不變，市場氛圍變差時，應選擇危機入市，大膽買進。(奢侈稅2/25~6/1，房價有修正？5月最後2周，投資客逃難潮)

一、奢侈稅6/1上路迄今，全台房地產價量有什麼變化？

產品M型化，台北市1億以上的豪宅及2000萬以下的產品最好賣，中間價位的產品就很難銷售。

區域的M型化，北市核心五個行政區大安、中正、中山、信義、松山行政區，豪宅供給量少，需求者眾，造成豪宅價格仍高居不下。例如：忠泰長虹預售屋「明日博」，位於市民大道、建國南路口，開價每坪150~200萬；勤美璞真最新豪宅成交價每坪220萬。

但，新北市外圍推案量大的地方，不僅交易量修正30%~50%，連價格也有5%~10%的修正。而且投資客已經不敢進場，光靠自住客和置產客要撐起房市，恐怕不容易。

分析：

一、租金收益價值：店面、辦公室、公寓隔套房、小套房

二、低總價裝潢出售：舉例：板橋大觀路24坪，改裝出售(奢侈稅)

三、自住以具題材性區域為主：三環三線、重大公共工程建設等

一、有租金收益價值的店面、辦公室及公寓：這類產品永遠是房地產的東方不敗。投資首選：東區、西門町、士林夜市、台師大商圈等。

二、優質學區永遠抗跌：12年國教，教育部正研擬學區畫分(大學區、小學區制)，附中學區、建國中學、北一女、中山女高等

三、精華區的低價區：大安區大安、成功、正義、忠駝國宅等。

四、捷運站周邊：捷運南北線、信義線、萬大線。

謝謝指教！