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Mikaël GossiauxAvocat au barreau de Bruxelles

Chargé de Conférences dans le cadre du Mastère enGestion Fiscale à la Solvay Brussels School (ULB)


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Livraison de biens Opérations Assujettissement /Exemption Sol y attenant

Prestation de services Opérations Assujettissement / Exemption

Taux de la TVA dans le secteur immobilier Droit à déduction de la TVA payée en amont

16 avril 2012 2UHPC - LA TVA ET L'IMMOBILIER


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Opérations portant sur un bien immeuble

(terrain ou bâtiment) ou sur un droit réeldonnant à leur titulaire un pouvoir d’utilisationsur les biens immeubles (emphytéose,superficie, usufruit)

Opérations qui impliquent le transfert dupouvoir de disposer du bien comme unpropriétaire Vente d’un immeuble ou la constitution, cession et

rétrocession d’un droit réel Exclusion: leasing immobilier



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Comme toute autre livraison de biens: Sont soumises à la TVA, si les conditions

d’application de la taxe sont réunies: Localisation en Belgique

À titre onéreux Par un assujetti agissant en tant que tel

Interaction avec les droits d’enregistrement:

Si TVA

pas de droits d’enregistrement Si pas de TVA droits d’enregistrement



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Art. 44, §3, a) et b) CTVA – Exemption des livraison debiens immeubles par nature et des constitutions,concession ou rétrocession de droits réels portant surde tels biens

Exception à l’exemption: Les livraisons de bâtiments, fraction de bâtiment et du sol y

attenant ou les constitutions, cessions ou rétrocession de droitsréels portant sur de tels biens Qui interviennent au plus tard le 31 décembre de la deuxième

année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la premièreoccupation ou la première utilisation des biens

Si ces conditions sont réunies, la TVA s’applique: Obligatoirement, si le vendeur est un promoteur immobilier Sur option, si le vendeur est un assujetti qui n’est pas

promoteur immobilier ou n’est pas un assujetti



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Vendeur = assujetti qui n’est pas un promoteurimmobilier et non-assujetti

Condition « assujetti agissant en tant que tel » pasremplie

Faculté d’opter pour l’application de la TVA

Déclaration préalable à la TVA Double exemplaire Office de contrôle de son domicile ou de son siège social

Information du cocontractant dans le premier acte

Déclaration a posteriori Triple exemplaire Office de contrôle de son domicile ou de son siège social Dans le mois à compter du moment où la taxe est due sur la

totalité de la base de perception



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Art. 45, §1er, CTVA Droit réel

Déduction intégrale si le prix réclamé atteint aumoins:

95 % du prix de construction ou d’acquisition, si ledroit est d’une durée inférieure à 10 ans; 97,5 % du prix de construction ou d’acquisition, si le

droit est d’une durée égale ou supérieure à 10 ans

Sinon, déduction partielle Prix de vente / prix de construction ou d’acquisition



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Livraison d’un immeuble parnature

HTVATVAExemption

Bâtiments anciens ouautres immeubles

Bâtiments neufs

Promoteurimmobilier Autre

Option TVAOui

Option TVANon



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Bien immeuble par nature:

Terrain Bâtiment

Bâtiment

Toute construction incorporée au sol Maison, villa, hangar, murs mitoyens Voirie, canalisation, route, parking, etc.

Bâtiment neuf Un bâtiment nouvellement construit, éventuellement

après destruction préalable du bâtiment préexistant Un bâtiment ancien transformé



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Bâtiment ancien transformé: Travaux qui modifient radicalement le bâtiment dans ses éléments

essentiels (nature, structure et destination) Maison de maître immeuble de rapport Entrepôt lofts

Travaux qui modifient de manière importante, mais pas radicale, lebâtiment Coût hors TVA des travaux = 60 % de la valeur vénale du bâtiment après travaux,

terrain exclu Uniquement travaux matériels Par opposition: travaux de conservation, de confort, etc.

Attention: Modification du RC

Preuve Neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours delaquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation Acte dont la date est certaine (acte authentique ou sous-seing privé enregistré) Autres éléments: paiement du prix, communication de l’acte au fisc, etc.



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Rappel historique

Sol y attenant: « le terrain sur lequel il est permisde bâtir et qui est cédé par la même personne, enmême temps que le bâtiment et attenant à celui-ci »

Suit le régime du bâtiment Est donc soumis à la TVA si:

Le bâtiment est vendu avec TVA Le sol est vendu au même moment que le bâtiment Et par la même personne

Décision du SDA du 28 octobre 2010



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1re condition: bâtiment érigé sur le terrain est

livré avec application de la TVA Bâtiment neuf livré avec application de la TVA: supra Terrain: parcelle(s) cadastrale(s) pour la(es)quelle(s)

un permis de bâtir a été obtenu 3 exemples



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2e condition: le bâtiment et le terrain sont cédés par unemême personne Interprétation stricte, mais pratique abusive « il y a pratique abusive lorsque les opérations effectuées ont pour résultat

l'obtention d'un avantage fiscal dont l'octroi est contraire à l'objectif poursuivi par le présent Code et les arrêtés pris pour son exécution et queleur but essentiel est l'obtention de cet avantage ».

« Pour des raisons économiques et/ou financières, il est toutefois de

pratique commerciale courante de traiter avec deux vendeurs (c’est-à-direun pour le sol et un autre pour le bâtiment neuf). Cette pratique ne sera pas, dans ces circonstances particulières, considérée comme un abus dedroit pour l’application de la TVA, pour autant que cette manière de procéder soit appliquée de façon conséquente et quelle que soit laqualité de l’acheteur ».

Société momentanée Unité TVA Position administrative Contestable?



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3e condition: le terrain et le bâtiment sont cédés

en même temps Si vente en deux temps? risque de pratique

abusive si « le délai entre la cession d’un bâtiment etd’un terrain y attenant est à ce point court que les partiescontractantes n’ont pu avoir pour intention essentielle qued’éviter la soumission de la livraison à la TVA »

Loi Breyne: Maison ou appartement à construire Maison ou appartement en cours de construction ou

achevé



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Avantageux / désavantageux pour?

Questions irrésolues Droits d’enregistrement



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21 % sauf

12 % Logement dans le cadre de la politique sociale (vente de

maison de repos)

6 % Etablissements pour personnes souffrant d’un handicap Logement dans le cadre de la politique sociale

(impliquant une société régionale de logement ou une

société agréée) Co-maitrise d’ouvrage



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Location immobilière

Mise à disposition de parkings Mise à disposition d’emplacements pour

l’entreposage La fourniture de logements meublés ou

d’emplacements de camping Leasing immobilier



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Comme toute autre prestation de services:

Sont soumises à la TVA, si les conditionsd’application de la taxe sont réunies: Localisation en Belgique À titre onéreux Par un assujetti agissant en tant que tel

Exemption – art. 44, §3, 2°

Exceptions à l’exemption



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Art. 44, §3, 2° - Affermage, location et cession de bail de bienimmeuble par nature

Enjeu essentiel: droit à déduction Notion de location immobilière = notion communautaire

Location Consiste à conférer à un individu, pour une durée convenue et contre

rémunération, le droit d’occuper un immeuble comme s’il en était propriétaire etd’exclure toute autre personne du bénéfice d’un tel droit Durée Rémunération Occupation exclusive des lieux

Immobilière Objet = immeuble par nature / par destination

Ne sont pas des locations immobilières exemptées: Octroi du droit d’exercer une activité professionnelle Business center Leasing immobilier



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Objet:

droit d’exploiter une activité professionnelle Cédant ou concédant doit disposer du droit d’exploiter Jouissance de l’immeuble est subsidiaire Exemples: Cession du droit d’exploiter une installation

commerciale Cession, par une personne qui exploite un complexe

commercial ou autre, à titre exclusif ou non, à uneautre personne du droit d’exercer une activitéprofessionnelle au sein de ce complexe Oui: droit d’exploiter le vestiaire, les sanitaires, etc. Non: mise à disposition de locaux privatifs et clos



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Cession du droit d’exploiter une partie d’un

château (taverne et salle de fêtes) et du droitd’exploiter deux hôtels TVA car:

Obligation d’exploiter consciencieusement enrespectant le standing Obligation d’ouvrir toute l’année pour l’hôtel et selon

des horaires convenus pour la taverne

Contrôle du propriétaire Droit de préférence en cas de cession d’un droit de

jouissance par le propriétaire



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Mise à disposition d’un immeuble + droit d’y

exercer une activité professionnelle(restauration) TVA car:

Objet du contrat: exercer l’activité professionnelle etvaloriser le fonds de commerce Droit de regard du propriétaire sur l’activité exercée Faculté pour le propriétaire d’utiliser personnellement

l’immeuble et le mobilier Autre élément favorable : redevance fixée sur

base des résultats de l’activité exploitée



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Fourniture, moyennant une redevance forfaitaire, d’unensemble de services indissociables sur base d’une

infrastructure complète et intégrée TVA si

Services minimaux requis Locaux équipés (un bureau, un siège, une armoire et un téléphone) Mise à disposition de salles de réunion communes pour x heures Mise à disposition d’espaces communs (couloirs, sanitaires, etc.) Mise à disposition d’équipements bureautiques communs (fax,

photocopieurs, etc.) Mise à disposition d’infrastructure ICT (abonnement téléphonique et

internet pris par le Business center

Nettoyage des locaux Personnel d’accueil, tous les jours pendant les heures d’ouverture Réception et tri du courrier

Services facultatifs Parking, traiteur, coursier, traduction, marketing, RH, etc.



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Notion

Opération de financement Alternative au crédit d’investissement ou au prêt

hypothécaire Définition Donneur (lessor) Achète ou construit un immeuble Suivant les instructions du preneur (lessee)

Pour en céder à ce dernier la jouissance pour unepériode déterminée Contre rémunération

TVA: AR n°30



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Conditions relatives au bien Immeuble bâti Bâtiment Sol y attenant

Acquis ou construit avec application de la TVA Bâtiment neuf ou ancien transformé

Sur les indications détaillées du preneur Choix du terrain Approbation des plans Surveillance (éventuellement conjointe)Contrat de leasing préalable à l’acquisition ou la construction,

mais « sale and lease back » autorisé Mise à disposition du preneur pour les besoins de son activité

économique assujettie à la TVA Utilisation mixte?



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Conditions relatives au contrat Non translatif de propriété

Durée du droit réel (superficie) et durée du leasing Non-résiliable Fin du contrat

Option d’achat portant sur les droits du donneur Quels droits?

Durée du droit réel (superficie) et durée du leasing Prix déterminé ou déterminable

Reconstitution du capital investi A l’expiration de la période de 15 ans (27/01/2005)

À partir de la mise en service de l’immeuble

Capital investi: ensemble des frais exposés pour acquérir, construire outransformer le bien immobilier, à l’exclusion du prix d’acquisition duterrain (?) et des frais accessoires non passibles de la TVA (?) Si acquisition du bâtiment : pris en considération, même si hors TVA



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Conditions relatives au donneur

Entreprise pratiquement location-financement Un contrat suffit

Conditions relatives au preneur

Assujetti à la TVA Utilisation du bâtiment pour les besoins d’une

activité économique assujettie

Droit à déduction: sans pertinence



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Situation du donneur

Droit à déduction Cession au preneur exemptée de TVA en cas de

levée de l’option

Cession exemptée de TVA à un tiers Location exemptée de TVA au preneur ou à un tiers

Situation du preneur

Droit à déduction Acquisition exemptée de TVA droits

d’enregistrement



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Distinction 15 ans / 5 ans Matériaux qui représentent une part importante du service

fourni Taux de 6 % Conditions

Travaux de transformation, rénovation, réhabilitation,

amélioration, réparation, entretien d’un bâtiment d’habitation Exclusion: démolition, construction et nettoyage Bâtiment occupé depuis au moins 5 ans Logement privé, exclusivement ou principalement Facturés à un consommateur final par un entrepreneur Formalités administratives Facture + double Attestation



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Taux de 6 %

Conditions Démolition et reconstruction Que faut-il démolir?

Que faut-il reconstruire? 32 villes Formalités administratives



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Position administrative:

Personne physique Ok si affectation au moins partielle et utilisation pour ses besoins privés

Personne morale Pas visée par l’arrêt Seeling Ne peut affecter l’immeuble à ses besoins privés

Mise à disposition du gérant ou autre Location immobilière rémunérée Exemption Pas de droit à déduction



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Modification légale (2006): Art. 19, § 1er, CTVA

Exclusion des biens immeubles Justification invoquée: égalité de traitement entre

location immobilière et utilisation pour les besoinsprivés

Même pour les personnes physiques, plus dedéduction possible

Modifications légales au 1er janvier 2011 Art. 45, §1er, quinquies, CTVA Art. 19, §1er, CTVA (meuble et immeuble)



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Art. 45, §1er, quinquies, CTVA Exclusion du droit à déduction pour l’utilisation privée

Biens immeubles, autres biens d’investissement et travaux Destinés à être utilisé de manière durable comme instruments de travail oumoyens d’exploitation

Affectation au patrimoine de l’assujetti Toujours pour une personne morale Au choix pour une personne physique

Utilisation mixte

Dès le départ Si utilisation mixte par la suite assimilation à une prestation de services

Immeuble Si loyer

Activité économique Pas d’utilisation mixte Exemptée pas de droit à déduction (Art. 45, §1er)

Si gratuit Activité mixte déduction exclue pour l’utilisation privée (Art. 45, §1er,

quinquies)



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Mikaël [email protected]

Hirsch & Vanhaelst

Avenue Louise 290 - 1050 Bruxelles - BelgiqueTel. +32 2 629.81.20 - Fax + 32 2 629.81.38

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