2010 Informe 2ºSemestre Industrial & logistico

Informe del Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & Logistic Market Report

El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia2º Semestre 2010

Industrial & Logistic MarketMadrid, Barcelona & Valencia2nd Half 2010

• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º S 2010 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistic Market 2nd H 2010 • On•Point

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Durante el último año, los países emer-gentes se han afianzado y han logrado un crecimiento económico fuerte, en tan-to que los países de las economías más avanzadas se mantienen con incertidum-bre.

En lo que respecta a los Estados Unidos, las previsiones mejoran: han vuelto los buenos indicadores de confianza empre-sarial, exportaciones, nuevos programas de expansión de la Reserva Federal y el Plan de Estímulo Fiscal.

Todo ello indica una revisión al alza las previsiones del PIB para 2011. Aunque existe un riesgo de la recaída en los pre-cios de la vivienda, hay una mejora de las expectativas económicas para los próxi-mos meses.

Por su parte, en Europa durante el cuar-to trimestre de 2010, la demanda interna sigue sin lograr un crecimiento claro, de manera que se pueda sustituir a las ex-portaciones como motor económico.

En este sentido, en países como Alema-nia, Suecia, Polonia, Eslovaquia o Reino Unido, la tasa de crecimiento es elevada, frente a países como Francia, Italia y Es-paña donde la tasa de crecimiento es muy moderada.

Incluso hay recesión en los países periféri-cos como Irlanda, Grecia o Rumanía. Sin embargo, en los mercados financieros, poco a poco se va volviendo a la norma-lidad.

En cuanto a España, en este último tri-mestre del año, se ha hecho cada vez más patente la necesidad de las reformas estructurales (sistema de pensiones, efi-ciencia del gasto, financiación de las Ad-ministraciones Públicas, regulación en los

mercados de bienes y servicios y mercado de trabajo). Así, también es necesaria la reforma del sistema financiero en un plazo breve de tiempo.

La tasa interanual del Índice de Precios de Consumo (IPC) general en el mes de diciembre ha sido la más alta registrada desde el mes de octubre de 2008. Fue del 3,0%, siete décimas por encima de la registrada en el mes de noviembre.

Durante ese mismo mes, la subida de los precios de los “carburantes y los lu-bricantes” fue propiciando que el IPC del transporte alcanzara el 1,9% mensual, y en sentido contrario, las rebajas de invier-no y las ofertas previas bajaron la tasa del “vestido y calzado” al –1,2%, contribuyen-do a que la tasa de variación mensual del IPC general fuera del 0,6%.

En noviembre, la tasa interanual de la ci-

fra de negocios del sector servicios llegó en su conjunto al 1,8%, gracias a que más de la mitad de las actividades aumentaron su cifra, mientras que la media del Índice General de este mismo sector registró una variación del 1,1% en los 11 primeros me-ses del año respecto al mismo periodo del año anterior.

Sin embargo, el empleo en este sector registró un descenso interanual del 0,4% en el mismo mes, contribuyendo a que la tasa media del Índice General de personal ocupado se situara en el –1,4%.

El resto de los sectores sufrieron igual-mente descensos interanuales, excepto las actividades administrativas y servicios auxiliares, que presentaron un incremento del 1,7%.

El indicador de confianza de los consumi-dores empeoró ligeramente en noviembre después de un aumento en octubre y se colocó en el mismo nivel del año anterior, bastante por debajo del promedio históri-co, lo que sugiere un escaso vigor del re-lanzamiento del consumo.

Con respecto a la inversión en la construc-ción, los recortes presupuestarios para in-fraestructuras provocaron en noviembre un marcado retroceso en la confianza en el sector, lo que, unido a otros indicado-res adelantados como el consumo de ce-mento, no ha contribuido a incrementar el optimismo.

Por último, después de un estancamien-to del tercer trimestre, el crecimiento intertrimestral del Producto Interior Bruto (PIB) para el cuarto trimestre se espera que sea ligeramente positivo gracias a la contribución de las inversiones exteriores.

F

IPC y Tipos de Interés

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

16

1991 Q1 1993 Q4 1996 Q3 1999 Q2 2002 Q1 2004 Q4 2007 Q3 2010 Q2 2013 Q1

Tipos de Interes c/p IPC

Fuente: Global Insight, Enero 2011

%

4

GDP Growth: 2011 Forecast

Source: Global Insight, January 2011

< 0%

0.0 – 0.9%

1.0 – 1.9%

2.0 – 2.9%

> 3.0%

Europe 1.8

Eurozone 1.4

European Union 1.6

2.5%

1.4%

1.8%

0.2%

0.8%

4.3%

4.6%

4.0%

3.8%

1.4%

2.5%

-0.3%

-2.4%

2.6%

2.1%

2.3%

1.3%

1.9%

1.6%

2.3%

Introducción Contexto Macroeconómico

IPC y tipos de interés

PIB España y Europa

On•Point • El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º S 2010 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistic Market 2nd H 2010 •

6

12

Precios Industriales: Madrid

MADRIDALQUILER €/m²/mes

Mín. Max.

1ª Corona 4,00 5,00

2ª Corona 3,00 3,75

3ª Corona 1,80 2,50

MADRID

Zonas Industriales

VENTA €/m²

Mín. Max.

1ª Corona 650 900

2ª Corona 440 700

3ª Corona 310 390

2

4

6

8

1ºT07

2ºT07

3ºT07

4ºT07

1ºT08

2ºT08

3ºT08

4ºT08

1ºT09

2ºT09

3ºT09

4ºT09

1ºT10

2ºT10

3ºT10

4ºT10

1ª Corona 2ª Corona 3ª Corona

€/m²/mes%

Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010

14

Precios Industriales: Barcelona

BARCELONAZonas Industriales

ALQUILER €/m²/mes

Min. Max.

1ª Corona 5,00 7,00

2ª Corona 3,00 5,50

3ª Corona 2,50 4,00

3

5

7

9

1ºT07

2ºT07

3ºT07

4ºT07

1ºT08

2ºT08

1ºT09

2ºT09

3ºT09

4ºT09

1ºT10

2ºT10

3ºT10

4ºT10

1ª Corona 2ª Corona 3ª Corona

€/m²/mes%

BARCELONAZonas Industriales

VENTA €/m²

Min. Max.

1ª Corona 875 1.600

2ª Corona 600 1.050

3ª Corona 325 700Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010

Industrial

El mercado inmobiliario industrial en Es-paña sigue sin mostrar signos claros de recuperación. La mayoría de las empresas usuarias de espacio están buscando redu-cir costes, externalizar servicios y reducir alquileres. La demanda en compra es muy escasa y puntual debido a los problemas de financiación. El sector de “mininaves” o Parques Empresariales registra muy poca actividad y apenas se construyen nuevos proyectos. Las PYMES no acometen inver-siones de compra y los pequeños inverso-res se han decantado por los sectores de oficinas y retail.

Tanto los precios de venta como las rentas aún no se han recuperado y siguen con su goteo a la baja, que dura ya desde el final de la “burbuja” a mediados de 2007.

En las principales ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia la disponibilidad si-gue siendo muy elevada y asistimos a un “mercado de demanda”, donde el compra-dor o potencial arrendatario de las instala-ciones tiene un amplio abanico de alterna-tivas y presionan los precios a la baja.

En Barcelona se ha producido este segun-do semestre del 2010 un ligero incremen-to de la disponibilidad de inmuebles indus-triales. Este factor, unido a la necesidad de cash flow de muchos propietarios, ha provocado un leve descenso de las rentas y un incremento en la flexibilidad de los contratos de alquiler para los inquilinos.

En zonas muy concretas se ha reactivado la demanda, debido a nuevos proyectos que han surgido en el sector de la automo-ción o la alimentación, como en Martorell-Abrera, donde la adjudicación a la planta de SEAT del nuevo modelo Audi Q-3, así como la implantación de Mercadona en la zona, está creando una demanda nueva de espacio que prevemos que hará des-cender la tasa de disponibilidad en la zona.

La ausencia de financiación por parte de las entidades bancarias para la adquisición de activos sigue siendo un grave inconve-niente para la dinamización del sector.

El sector productivo es sin duda el más de-bilitado y el que presenta mayores proble-mas. La competencia de los países de Eu-ropa del Este y Asia unido a la disminución

del consumo han provocado que sigamos viendo numerosos cierres de empresas. El inconveniente que presentan este tipo de activos es que se diseñaron de forma específica para una actividad concreta y su reconversión es complicada al ser ne-cesario el desarrollo de los terrenos para nuevos proyectos.

Aparte de la actividad logística, el alma-cenaje de mercancías es el principal uso que se da a los inmuebles. Para ello, se buscan naves baratas y no necesariamen-te situadas cerca de las grandes ciudades. La segunda actividad más demandada es la distribución de mercancías a las ciuda-des para lo que se precisan naves de entre 1.500 y 5.000 m². Por sectores de acti-vidad, los mas activos son el de supermer-cados y mayoristas, el de automoción, el textil y el retail y la electrónica.

Suelo

La escasez de demanda en compra ha provocado que los promotores no desarro-llen nuevos proyectos por lo que no están adquiriendo suelo y existen pocas transac-ciones. Además, las entidades bancarias

España: Industrial, Suelo y Llave en Mano

Precios Industriales. Barcelona

Precios Industriales. Madrid


7

16

Precios Industriales: Valencia

0

2

4

6

4ºT07

1ºT08

2ºT08

3ºT08

4ºT08

1ºT09

2ºT09

3ºT09

4ºT09

1ºT10

2ºT10

3ºT10

4ºT10

Ribaroja (PRIME)NorteSur

€/m²/mes%

VALENCIA

Zonas Industriales

ALQUILER €/m²/mes

Mín. Max.

Ribaroja (PRIME) 2,75 3,80

Norte 2,00 3,00

Sur 2,00 3,00


Precios Industriales. Valencia

no están dando financiación a la compra de suelo, por esta razón, los compradores tienen que adquirirlo con fondos propios.

Hay muchos suelos sin proyecto que pe-san en el balance de los promotores por lo que las entidades bancarias se están con-virtiendo en propietarios de una forma no deseada, pero no vemos que se ponga en el mercado con una bajada sustancial en el precio. Es más, muchas veces el precio está por encima del mercado porque se ha ido refinanciando la deuda del antiguo pro-pietario con ese suelo como garantía, por lo que el precio en la actualidad supera el precio de mercado.

El suelo sigue siendo un activo líquido y no financiable, salvo que exista un ocupante final de las instalaciones que se constru-yan sobre el mismo.

El suelo en Madrid continúa en la misma tónica que a principios de año, con baja-das constantes de precio aunque ya no son tan pronunciadas. Esto es debido a que el mercado de suelo se ha ajustado mucho en los últimos meses de manera muy rápida.

En Cataluña, durante este segundo se-mestre de 2010 la demanda de suelo in-dustrial ha sido muy escasa concentrán-dose en localidades cercanas a la ciudad de Barcelona donde la disponibilidad de este tipo de activos ha sido y es tradicio-nalmente muy escasa, por lo que se han materializado muy pocas transacciones. Desde el punto de vista de los promoto-res se han realizado operaciones a precios oportunistas y, desde el lado de los usua-rios, han ajustado considerablemente los precios de cierre respecto a los de salida. En algunos casos, la falta de disponibili-dad de suelo finalista en la primera corona industrial de Barcelona ha provocado que usuarios con necesidades muy concretas hayan realizado operaciones de adquisi-

ción de suelo en desarrollo urbanístico, adaptando sus necesidades a la marcha del planeamiento. La demanda actual se centra en muchos casos en zonas cerca-nas a Barcelona. Existe cierta demanda por parte de promotores e inversores que desean ligar la adquisición del suelo con una demanda “llave en mano”, con la in-tención de evitar un desarrollo especulati-vo a riesgo. Existe capital disponible para este tipo de operaciones.

Por otro lado, continúa existiendo una gran disponibilidad de suelo, tanto solares disponibles como suelo en desarrollo, en zonas alejadas a Barcelona como Tarra-gona, Bages y otros desarrollos puntuales en la provincia de Gerona. La absorción de todos estos proyectos, presentes y futu-ros, se prevé que será lenta y muy gradual, dado que en muchos casos se ha genera-do la oferta antes que la demanda, cuando el proceso debería ser a la inversa.

En la Comunidad Valenciana existe una amplia oferta de suelo finalista a precios muy interesantes, contemplándose por parte de algunos propietarios privados y públicos la posibilidad de productos ‘Lla-ve en Mano’ para el mercado logístico que podrían estar disponibles en tiempo récord. Destacan desarrollos como la ZAL del Puerto de Valencia, cuya gestión urba-nística ha finalizado y aporta solares para desarrollos logísticos y posibilidad de “Lla-ve en Mano”.

En Zaragoza también existe mucho suelo industrial con precios que han permaneci-do estables durante estos años. Además, existen numerosos suelos sin urbanizar que iban a constituir proyectos en ciuda-des como Sevilla que se han quedado pa-rados durante estos últimos años.

Por su parte, el poco dinamismo de merca-dos como Málaga o Bilbao sigue influyen-do en los precios de suelo.

Llaves en Mano

Las operaciones de Llave en Mano van a ser la única fórmula disponible para las empresas que precisen de grandes super-ficies y de una calidad por encima de las existentes en el mercado. Pensamos que durante la segunda mitad del año, este procedimiento va a ser el producto estrella del mercado por varios motivos:

1. Hay un gran stock de naves obsoletas que no se ajustan a las nuevas normativas,

2. Existe escasez de naves de más de 20.000 m².

3. Un porcentaje elevado de las naves dis-ponibles son de una calidad media-baja, mientras que los usuarios buscan mejorar en calidad de sus instalaciones. Los pro-motores van a entrar en una dura competi-ción por firmar las escasas demandas que haya en el mercado, lo que le facilitará a los inquilinos la elección de una nueva ubi-cación a un precio muy interesante.

Para los proyectos “Llave en Mano” los ocupantes deberán estar dispuestos a pagar una renta entre un 10% y un 15% superior a la renta de naves existentes a cambio de tener unas instalaciones adap-tadas exactamente a sus necesidades, con unos estándares de calidad muy elevados y que cumplan los criterios medioambien-tales y corporativos de las empresas.

Para poder hacer viables los proyectos “Llave en Mano” es necesario que los pre-cios de suelo se adapten al nivel de rentas de mercado.

Con una renta media de 4,5 euros para estos proyectos, con los costes de cons-trucción que han permanecido estables, el promotor no puede pagar un precio eleva-do por el suelo.

La clave para el éxito de estos proyectos estará en poder ofrecer precios competiti-vos y certeza en los plazos de entrega.


8

Rentas

Hemos observado una estabilización en las caídas de rentas que se han veni-do produciendo en los dos últimos años sobre todo en las zonas prime (Coslada, San Fernando de Henares, Getafe, etc.). En las zonas más secundarias y alejadas, las caídas de rentas han sido mucho más rápidas y se encuentran en unos niveles

de mínimos. Para conseguir que el cliente muestre interés en su producto se siguen dando todo tipo de incentivos, ya sea en forma de periodos de carencia de renta, o incluso de forma monetaria para que el usuario pueda sufragar los costes de mu-danza e implantación.

Los incentivos que se están dando en la mayoría de los contratos de alquiler supo-

nen entre un 25% y un 30% de la renta bruta que se fija en el contrato.

Las rentas brutas en la primera corona o zonas “prime” se sitúan entre 5 y los 6,5 euros, si bien si tenemos en cuenta los incentivos y carencias que se conceden las rentas netas están más próximas a los 4-5 €/m²/mes.

Es aquí donde existe menor tasa de dispo-nibilidad porque las empresas aprovechan la bajada de precios para mejorar sus ubi-caciones y acercarse a estas zonas.

En la segunda corona, las rentas de con-trato oscilan entre los 3,7 y los 4,5 €/m²/mes, existiendo una gran diferencia en la calidad de los edificios que se encuentran disponibles.

Y en la tercera corona las rentas máximas que encontramos se encuentran ente 2 y 3 €/m²/mes. En esta zona se ha dado el fenómeno de una sobre-oferta muy ele-vada y al existir diversos propietarios que llevan más de quince meses con sus na-ves vacías, han tenido que hacer un gran esfuerzo para poder alquilar.

De hecho hemos visto alquilar naves logís-ticas a niveles que no concuerdan con un mercado normalizado, por debajo de los 2 euros / m² /mes. Pensamos que esta es una situación coyuntural que está llegan-do a su fin.

Demanda y transacciones

La demanda logística está muy asociada a varias magnitudes económicas y princi-palmente al consumo. Es por ello que no se trata de una demanda provocada por nuevos proyectos, sino que los principales motivos son:

Reducción de espacio a menor renta, Pro-cesos de consolidación de espacio, Mejo-

1

2

3

Ciempozuelos

Vicálvaro

BARAJAS

Vallecas

Seseña

Ontígola

Torija

Villaverde

CORONA 1

FontanarCORONA 2

CORONA 3

Tarancón

Noblejas

2626

0 €

2 €

4 €

6 €

8 €

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Rentas

CORONAS

RENTA NETA €/m²/mes

% var. Renta máx Incentivos

Min. Max. trimestral Contratos 3 y 5 años

Primera 4 5,5 -8%Descuento de entre el 20%

y el 30% en carencias y otros incentivos (pago de

instalaciones y traslados…)

Segunda 3,1 3,7 -8%

Tercera 2 3 0%


Logística Madrid

Rentas. Madrid

Coronas Industriales de la Comunidad de Madrid y Zona de influencia


9

3131

4º trim 2010

Segunda22%

Primera 46%

Tercera32%


29

Disponibilidad Edificios Terminados: Por Coronas

29

4T 2010

4T 2010

4T 2010

4T 2010

0 200 400 600 800 1.000

1ª Corona

2ª Corona

3ª Corona

Total

Millares m²Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010

32

Take up Madrid

80

160

240

320

400

480

560

640

720

800

2.007 2.008 2.009 2.010

Thou

sand

s

2010

0306090

120150180210240270300

Q1 Q2 Q3 Q4

Milla

res


ra de la ubicación, siendo la reducción de costes el verdadero motor de la demanda.

El último semestre se cerró con un volu-men de contratación de aproximadamente 157.000 m², lo que nos da un total para el año 2010 de 421.082 m².

Esto supone una disminución del 36% respecto al primer semestre, aunque sin embargo, la diferencia es positiva respec-to del mismo período del año anterior, en concreto de un 18%.

Se ha notado una mayor actividad en las zonas prime y un aumento de la demanda de naves de entre 1.500 y 3.500 m² en estas zonas cercanas a Madrid como Cos-lada, San Fernando de Henares o Getafe. Por otro lado, las empresas de distribu-ción que precisan estar cerca de las ciu-dades demandan naves de hasta 5.000 m², mientras que las empresas logísticas que buscan rentas bajas en zonas más alejadas, normalmente la tercera corona, buscan una media de 10.000 m².

Por su parte, las grandes demandas, de más de 20.000 m², son las que, curiosa-mente, no encuentra muchas alternativas.

La duración de los contratos de alquiler ha ido disminuyendo hasta el punto en que hoy día es muy raro ver contratos supe-riores a los tres años de obligado cumpli-miento en el sector.

Oferta

Existe una disponibilidad de naves logísti-cas de 868.741 m², es decir, una tasa del 14,12 % en las zonas logísticas en Madrid y alrededores, a pesar de que llevamos más de dos años sin que exista apenas promoción a riesgo. Todas las nuevas construcciones se hacen con un ocupante final de las instalaciones.

En el último año se han terminado 112.126 m², un 12% más que el año an-terior y cerca del 50% de esa superficie corresponde a proyectos en los que el propietario es el ocupante de las instala-ciones.

En cuanto a ubicaciones, más del 60% de la disponibilidad se concentra en el Corre-dor del Henares y el resto en la zona sur de Madrid. Por coronas, es la tercera la que concentra un 51,79% de la superficie disponible, sobre todo en zonas menos consolidadas o secundarias.

Junto a las zonas mas consolidadas del Corredor (como Alcalá de Henares, Azu-queca, Alovera o Cabanillas) hay otras que fueron emergiendo en los mejores años (Fontanar, Torija, Quer, etc.) que sufren ahora la mayor bajada de rentas.

En cuanto a superficies, la mayoría de la disponibilidad se mueve en el rango de 2.500 m² hasta 15.000 m². Curiosamen-te existen muy pocas naves disponibles de más de 20.000 m².

Las escasas demandas puntuales que hay en el mercado de estas superficies tienen muchas dificultades en encontrar espacio y tienen que pensar en proyectos “Llave en Mano”.

Así, parece que en la segunda mitad del año 2011, la disponibilidad de naves ma-yores de 20.000 m² en las zonas consoli-dadas será mínima y las zonas más aleja-das tendrán nuevamente su oportunidad.

Una parte de las naves disponibles pre-sentan un alto grado de obsolescencia, especialmente en lo relativo a la norma-tiva antiincendios que es cada vez mas restrictiva y provoca que las naves preci-sen una adaptación que es, en ocasiones, muy costosa.

Oferta Futura por Coronas. Madrid

Disponibilidad por coronas. Madrid Contratación Madrid


10

35

Rentas

2 4 6 8 10

2T 20004T 20002T 20014T 20012T 20024T 20022T 20034T 20032T 20044T 20042T 20054T 20052T 20064T 20062T 20074T 20072T 20084T 20082T 20094T 20092T 20104T 2010 Renta Prime Min Renta Prime Max

CORONAS

RENTA €/m²/mes

Min. Max.

Primera 5,5 7

Segunda 3,75 5,5

Tercera 2,5 3,75


BARCELONA

Igualada

Granollers

Barcelona

Manresa

Sabadell

Terrassa

Vilafranca del Penedés

Rubí

Sant Boi de Llobregat

CORONA NORTE

ÁREAMETROPOLITANA

VALLÉSOCCIDENTAL

VALLÉSORIENTAL

BAIXLLOBREGAT

CORONA CENTRO

CORONA SUR

Coronas Industriales de Barcelona

Rentas

Durante este segundo semestre de 2010 las rentas continúan bajando en todos sus niveles y coronas, registrando un descenso del 7 % con respecto al semestre anterior, con lo que el rango máximo se sitúa en 7 €/m²/mes para naves logísticas de última generación en la zona Prime de Barcelona.

La actual escasez de inmuebles disponi-bles de más de 20.000 m² ha provocado que aquellas demandas que necesiten un espacio considerable deban decidirse por

plataformas ubicadas en la segunda o ter-cera corona, donde los precios son más competitivos.

Además, según qué tipo de proyectos, el diferencial de rentas frente a la prime-ra corona puede compensar el coste por traslado.

Durante 2011 prevemos un ligero des-censo y estabilización de las rentas en las que llegaremos al suelo mínimo del ciclo, empezando una ligera recuperación en los niveles en 2012, siendo el momento ac-

tual óptimo para la absorción de espacio por parte de los inquilinos.

Además en 2012 se pondrá en funciona-miento la ampliación del Puerto de Barce-lona y muchos de los operadores ven el momento previo a esta ampliación como una oportunidad para instalarse en la zona Prime de Barcelona.

Este hecho provocará un aumento en los precios en esta zona y una absorción in-mediata de la disponibilidad que queda en la primera corona.

Logística Barcelona

Rentas. Barcelona


11

38

Take up

0

60

120

180

240

300

360

420

480

540

600

2008 2009 2010

Milla

res


Stock total

2.919.493 81%

699.012 19%

Ocupado Disponible

Demanda y transacciones

En lo que respecta a la demanda hemos detectado un aumento considerable de nuevos tenders durante este semestre de 2010, aunque no se han materializado en transacciones debido a la len-titud en la toma de decisiones por parte de las empresas indus-triales y también debido a que los inmuebles demandados en la primera corona no están alineados en precio entre lo que ofrece pagar el operador y el precio de salida del inmueble.

Por otro lado, cabe destacar que algunos de estos tenders se han utilizado por las empresas para renegociar los precios de su actual contrato de logística, no materializándose nuevas operaciones.

El volumen de contratación en el mercado de Barcelona durante el año 2010 han sido de 289.000 m² transaccionados en naves logísticas superiores a 5.000 m².

Entre las transacciones llevadas a cabo durante este 2010 cabe destacar el alquiler de Kuehne&Nagel de una plataforma logística de 15.900 m² en la ZAL de Barcelona, así como el alquiler por parte de Rhenus de una plataforma de 10.000 m² también en la ZAL, operación asesorada por Jones Lang LaSalle.

Otra operación destacada son los 25.000 m² para CEPL en La Roca del Vallés.

La absorción de espacio logístico en Barcelona en el año 2010 ha sido un 16% superior respecto al año 2009.

Oferta

Durante el año 2010 la oferta de naves logísticas en todas las áreas de Barcelona ha continuado aumentando de forma cons-tante, excepto en la zona prime donde ha experimentado una absorción positiva, con una vacancy rate actual del 6,96%, con 94.979 m² disponibles.

La oferta total disponible es de 699.012 m² sobre un stock total de 3.618.505 m², lo que representa un 19%. La desocupación es desigual por zonas, siendo la zona prime y las coronas al norte de Barcelona (donde el stock es más reducido), las que tienen el porcentaje de desocupación más bajo.

La desocupación más elevada se encuentra en las zonas del Ba-ges, Lleida y Tarragona, donde el porcentaje supera el 30%.

La zona prime carece de grandes superficies de calidad dispo-nibles a corto plazo, por lo que cabe esperar que aquellas de-mandas con requerimientos elevados de espacio contemplen la segunda y tercera corona, provocando un futuro descenso de la desocupación en las coronas exteriores.

Contratación Barcelona

Stock Total Barcelona


12

El único sector que permanece con una demanda estable es el de la logística y el transporte. Hemos notado una mejora de la actividad respecto al año precedente.

La política de ahorro de costes de las empresas provoca que aumente la exter-nalización de servicios y que se soliciten nuevos espacios para ofertar servicios lo-gísticos a los clientes.

Si bien a efectos prácticos estos nuevos almacenes no disminuyen la disponibili-dad, sino que se trata de meros traslados a mejor precio o de procesos de consolida-ción de espacio.

Habitualmente se trata de procesos de renegociación de los contratos logísticos existentes.

Las compañías logísticas siguen ajustando el espacio a las necesidades reales y son muy conservadoras a la hora de contratar

nuevo espacio en alquiler, puesto que no prevén crecimiento.

La competencia de los operadores es muy agresiva y están bajando los precios de los servicios que prestan, lo que repercute di-rectamente en las rentas que pagan.

El sector del transporte vive momentos difíciles debido a la situación económica, al descenso del consumo y a los elevados precios de los carburantes y algunas firmas ven una oportunidad para posicionarse en el sector durante esta recesión.

Hemos notado un fenómeno de bipolari-zación entre Madrid y Barcelona y el resto de las ciudades españolas. Mientras que en las primeras la superficie media de-mandada es de 10.000 m², en el resto las superficies demandadas han disminuido notablemente.

Las empresas de transporte que han sido

tradicionalmente las que tenían una mayor

red de plataformas en todo el país han pa-rado su expansión debido al mal momento por el que atraviesa el sector.

En las ciudades secundarias, las superfi-cies demandadas no pasan de los 3.000 m². La excepción ha sido Zaragoza que ha protagonizado grandes operaciones Lla-ve en Mano gracias a la disponibilidad de suelo a bajo precio.

Valencia ha registrado una notable me-joría respecto al pésimo año precedente triplicándose la contratación (90.000 m²), pero sigue estando muy lejos de los niveles de Madrid o Barcelona.

La demanda se centra sobre todo en las zonas prime (especialmente Ribarroja) y busca activos de tamaño inferior a 10.000 m². Los proyectos periféricos que se han desarrollado en los últimos años siguen sufriendo elevadas tasas de disponibilidad.

Por otra parte, se han incorporado al mer-cado nuevas naves reformadas que am-plían la oferta, cubriendo las necesidades de operadores logísticos que deseen estar cerca del puerto de Valencia.

La ciudad ofrece un parque logístico to-talmente renovado a unos precios muy competitivos y ofrece ahorro de costes de transporte y portuarios.

En el País Vasco la zona con mayor de-manda es la situada en los alrededores de Bilbao, mientras que la zona de Álava tiene una disponibilidad muchísimo mayor. Muchas empresas organizan su logística y distribución en Navarra, La Rioja y Aragón desde Zaragoza mientras que para el País Vasco su ubicación preferida es más al Norte, en la zona de Vizcaya.

En Sevilla la demanda es muy escasa y siempre para superficies menores de 10.000 m².

La zona logística de Dos Hermanas pre-senta una alta desocupación y proyectos alejados como Carmona se han estanca-do. La reorganización logística que preveía el Plan General de la ciudad ha quedado relegada a mejores momentos. En Málaga sigue habiendo una escasa oferta de na-

ves industriales.

Logística Valencia y otras zonas

41

Rentas en €/m²/mes

0 €

2 €

4 €

6 €

2.007 2.008 2.009 1T 2010 2T 2010 3T 2010 4T 2010


11

Corona Exterior Norte

Corona Exterior Centro

Corona Exterior Sur

Zona Bypass Norte

Zona Bypass Centro

Zona Bypass Sur

Área Metropolitana

Valencia

Rentas. Valencia

Rentas. Valencia


13

Inversión

La incertidumbre que se ha cernido sobre nuestra economía ha afectado muy ne-gativamente al mercado de inversión en España y concretamente a nuestro sector. Los fondos e inversores internacionales han optado por volver al mercado vía los sectores de oficinas y retail y en el sector de logística han buscado un tipo de opor-tunidad que no existía en el mercado. La inversión es muy conservadora respecto a este segmento del mercado y busca retor-nos seguros y largo plazo.

Realmente no ha habido oportunidades en línea con las condiciones que los fondos buscaban; inversiones en activos logísticos con alquileres a largo plazo, inquilinos de calidad y rentabilidades por encima del 8% con rentas de mercado. Además, el des-censo continuado en las rentas hace que los precios ofertados no satisfagan a los compradores.

Como consecuencia de lo anterior, el vo-lumen de inversión en naves industriales y logísticas en 2010 ha sido de aproxi-madamente 100 millones de euros, muy similar al del año 2009 (92 Millones). Es ciertamente un volumen de mínimos,

prueba de las incertidumbres que presenta el mercado.

En Madrid sólo hubo una operación de un fondo institucional, Invesco, operación que ya venía de 2009. Aparte de ésta, todas las operaciones han sido protagonizadas exclusivamente por inversores privados, Familly Offices españoles y empresas, en todos los casos buenos conocedores y especialistas del sector. Estos inversores se mueven en los volúmenes inferiores a los 10 millones de euros, mientras que los fondos institucionales estudian transaccio-nes a partir de 20 millones.

El mercado de inversión en activos logísti-cos e industriales en Cataluña sigue sien-do realmente muy reducido y está en una situación de estancamiento. El volumen de inversión en el mercado industrial-logís-tico de Barcelona en el año 2010 ha sido de 38 millones de euros. Los principales compradores han sido pequeños inverso-res privados. La inversión institucional no ha conseguido materializar ninguna opera-ción en el año.

En muchos casos, los propietarios de na-ves logísticas no están dispuestos a vender sus activos debido a que la capitalización

de mercado con las rentas renegociadas a la baja resultan unos valores considerable-mente por debajo de sus expectativas, lo que provoca que el número de transaccio-nes sea muy reducido.

Durante 2011 no veremos todavía carte-ras importantes salir al mercado, pero se han producido una serie de hechos que nos inducen a pensar que puede haber más transacciones:

1. Los vendedores empiezan a concien-ciarse del auténtico precio de los in-muebles, que no es otro que el que marca el mercado. Hemos visto nu-merosos intentos infructuosos de sale&leaseback en el sector de la lo-gística donde el vendedor se posicio-naba en rentas de antes de la crisis.

2. Se han constituido nuevos fondos pan-europeos que invertirán en nues-tro país en sus objetivos de diversifi-cación.

3. Muchos de los grandes propietarios han renegociado rentas y extensiones de sus arrendamientos a precios de mercado con el objetivo de vender en los próximos dos años.

4. Las naves de mas de 20.000 m² de calidad escasean en las zonas mas consolidadas y el repunte de las ope-raciones “Llave en Mano” será una oportunidad de entrada para los in-versores.

5. Se ha agrandado el diferencial de ren-tabilidad con los principales países europeos donde las yields están con-trayéndose. En España la rentabilidad prime continúa en el 8%.

Las perspectivas sobre la economía de nuestro país han mejorado, o al menos ha desaparecido por el momento el “fantas-ma” de la intervención y vemos mejorar la percepción que los inversores extran-jeros tienen de nuestro país y del sector inmobiliario.

47

0100200300400500600700800900

1000

2008 2009 2010

Mill

Volumen de Inversion Logística en España


53

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Q12010

Q22010

Q32010

Q42010

Rentabilidades Madrid


55

Rentabilidades Barcelona

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Q12010

Q22010

Q32010

Q42010


El Mercado de Inversión

Rentabilidades Madrid Rentabilidades Barcelona

Volumen de Inversión Logística en España


15

Over the past year, emerging countries have consolidated and achieved strong economic growth, whilst uncertainty con-tinues to surround the more advanced economies. The outlook for the US is improving: strong indicators are back for business confidence, exports, new Fed monetary easing programmes and the Economic Stimulus Plan. Everything points to an increased GDP forecast for 2011. Whilst there is a risk of another dip in house prices, the economic outlook for the coming months is stronger.

Domestic demand in Europe has not shown clear growth during Q4 2010, so exports have to work as a substitute driver for the economy. Countries like Germany, Sweden, Poland, Slovakia and the UK are seeing high growth levels in this respect, whilst growth in countries like France, Italy and Spain is much more moderate. There is even recession in peripheral countries like Ireland, Greece and Romania. How-ever, financial markets are gradually re-turning to normal.

As for Spain, in the final quarter of 2010, the need for structural reforms (pension system, spending efficiency, financing of public administrations, regulation of the goods and services markets and the la-bour market) has become increasingly ob-vious. The financial system, too, needs to be reformed in the very near future. The year-on-year headline Consumer Price Index (CPI) in December was the highest registered since October 2008. Decem-ber’s CPI stood at 3%, up 0.7% on the level registered in November. During the same month, the increase in the price of fuel and lubricants pushed the monthly trans-port-related CPI up to 1.9%, whilst winter

sales and discounts drove the monthly clothing and footwear CPI down to -1.2%, which contributed to placing the monthly change of the headline CPI at 0.6%.

In November, the year-on-year business turnover in the services sector grew 1.8%, thanks to increased figures in over half of all services sector activities, whilst the av-erage of the aggregate index for the sector registered a 1.1% year-on-year increase for the first 11 months of 2010. However, employment in the sector dropped 0.4% year on year for the same month, which contributed to placing the aggregate in-dex of employed persons at -1.4%. The other sectors also suffered year-on-year declines, with the exception of adminis-trative and support services, which saw a 1.7% increase.

The consumer confidence index dropped slightly in November following an increase in October and settled at the same level as the previous year, significantly below the historical average, which suggests that consumer spending is being slow to pick up.

In terms of investment in construction, in-frastructure budget cuts caused a marked drop in confidence in the sector in Novem-ber which, along with other leading indica-tors such as cement use, did not help to increase optimism.

Finally, following stagnation in Q3, quar-ter-on-quarter growth of Gross Domestic Product (GDP) for Q4 is expected to see a slight increase, thanks to the contribution of foreign investors.

5

F

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

16

1991 Q1 1993 Q4 1996 Q3 1999 Q2 2002 Q1 2004 Q4 2007 Q3 2010 Q2 2013 Q1

Interest Rate: Short TermConsumer Price Index

%


4



< 0%

0.0 – 0.9%

1.0 – 1.9%

2.0 – 2.9%

> 3.0%

Europe 1.8

Eurozone 1.4

European Union 1.6

2.5%

1.4%

1.8%

0.2%

0.8%

4.3%

4.6%

4.0%

3.8%

1.4%

2.5%

-0.3%

-2.4%

2.6%

2.1%

2.3%

1.3%

1.9%

1.6%

2.3%

Introduction and macroeconomic context

CPI & Interest Rates



16

12

MADRIDLease €/m²/month

Mín. Max. 1st Ring 4,00 5,00

2nd Ring 3,00 3,75

3rd Ring 1,80 2,50

MADRIDPurchase €/m²

Mín. Max.

1st Ring 650 900

2nd Ring 440 700

3rd Ring 310 390

2

4

6

8

1ºT07

2ºT07

3ºT07

4ºT07

1ºT08

2ºT08

3ºT08

4ºT08

1ºT09

2ºT09

3ºT09

4ºT09

1ºT10

2ºT10

3ºT10

4ºT10

1ª Ring 2ª Ring 3ª Ring

€/m²/mes%

Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010

14

Industrial Prices: Barcelona

BARCELONA

Lease €/m²/month

Min. Max.

1st Ring 5,00 7,00

2nd Ring 3,00 5,50

3rd Ring 2,50 4,003

5

7

9

1ºT07

2ºT07

3ºT07

4ºT07

1ºT08

2ºT08

1ºT09

2ºT09

3ºT09

4ºT09

1ºT10

2ºT10

3ºT10

4ºT10

1ª Ring 2ª Ring 3ª Ring

€/m²/mes%

BARCELONA

Purchase €/m²

Min. Max.

1st Ring 875 1.600

2nd Ring 600 1.050

3rd Ring 325 700


Industrial space

The industrial property market in Spain is still not showing clear signs of recovery. Most tenants are looking to reduce costs, outsource services and lower rents. De-mand for acquisitions is very scarce and occasional, due to financing problems. The “mini-warehouse” or industrial park sector is registering very little activity and virtually no new projects are being built. SMEs are not investing in purchases and small investors have opted for the office and retail sectors.

Neither sale prices nor rental levels have recovered and both continue to slide downwards, a trend which has been con-tinuous since the end of the bubble in mid-2007.

In the main cities, like Madrid, Barcelona and Valencia, vacancy rates are still very high and we are seeing a “soft market”; the potential buyer or lessee of facilities have a broad range of alternatives, which drives prices down.

There was a slight increase in the vacancy rate for industrial buildings in Barcelona in H2 2010. This, along with the need for cash experienced by many owners, led to a slight decrease in rental levels and increased flexibility in rental contracts. Demand has picked up in certain areas due to new projects in the automobile and food industries, such as in Martorell-Abrera, where the SEAT plant has been awarded the contract for the new Audi Q-3 and where Mercadona supermarkets have been opened, creating new demand and in all likelihood leading to a drop in the va-cancy rate in the area.

The lack of bank financing for asset acqui-sitions is still a serious impediment to the recovery of the sector.

The manufacturing sector has undoubt-edly been the hardest hit, and is the one which is struggling the most. Competition from Eastern European countries and Asia, along with decreased consumer spending, is continuing to cause business closures. The problem with these kinds of assets is that they were designed for a particular

use and it is difficult to convert them, as the grounds need to be re-developed for new projects.

Aside from logistics activity, industrial properties are mainly used for storage. To this end, companies are seeking cheap warehouses, not necessarily located near major cities. The second most demanded activity is the distribution of goods to cit-ies, which requires spaces of between 1,500 and 5,000 m². By activity sec-tor, the most active are supermarkets and wholesalers, car makers, textile compa-nies, retailers and electronics.

Industrial land

The lack of demand for acquisition means that developers are not undertaking new projects, so they are not acquiring land and few transactions are taking place. Also, banks aren’t granting financing for land acquisition meaning buyers have to use their equity.

There is a lot of industrial land with no projects in place weighing on develop-ers’ balance sheets, with banks becoming

Spain: Industrial space, Industrial land & Turnkey projects

Industrial prices Barcelona

Industrial prices Madrid


17

16

0

2

4

6

4ºT07

1ºT08

2ºT08

3ºT08

4ºT08

1ºT09

2ºT09

3ºT09

4ºT09

1ºT10

2ºT10

3ºT10

4ºT10

Ribaroja (PRIME)NorteSur

€/m²/mes%

VALENCIALease €/m²/mes

Mín. Max.

Ribaroja (PRIME) 2,75 3,80

Norte 2,00 3,00

Sur 2,00 3,00Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010

Industrial prices Valencia

unwilling owners of properties, but these properties are not coming onto the mar-ket with substantial discounts. Actually, the price is often above market levels as the previous owner has refinanced debt using the property as a guarantee, driving the currently price higher than the market price.

Industrial land is still an illiquid, non-financeable asset, unless there is a con-firmed occupier for the projected facilities.

Industrial land in Madrid is continuing in the same vein as at the beginning of the year, with constant price decreases, al-though these are now less pronounced. This is due to the fact that the land market has adjusted significantly and rapidly in re-cent months.

In Catalonia there has been very little demand for industrial space in H2, all of which has been focused on areas close to the city of Barcelona, where the availabil-ity of these kinds of assets is traditionally, and has been, very scarce, which is why very few transactions have taken place. As far as developers are concerned, transac-tions have taken place at attractive prices, and for tenants, final rental levels have been significantly lower than initial asking rental levels. In certain cases, the lack of available land with planning permission in the inner industrial belt in Barcelona has led users with very specific needs to acquire land under urban development, adapting their requirements as planning progresses. The current demand is very much focused on areas close to Barce-

lona. There is a certain amount of demand from developers and investors who want to link land acquisition with turnkey demand, to avoid high-risk, speculative develop-ment. There is capital available for these kinds of transactions.

There is still a lot of available land, both under development and ready for use, in areas outside Barcelona, such as Tarrago-na, Bages and other projects in the prov-ince of Gerona. The take-up of these pre-sent and future projects is expected to be slow and very gradual, as in many cases supply is generated before demand, when the process should really be the other way around.

In the region of Valencia there is extensive supply of land with planning permission at very attractive prices. A number of private and public sector owners are looking into the possibility of turnkey projects for the logistics market which could be ready in record time. One example is the Logistic Activity Zone (ZAL) in the port of Valencia, for which land planning is complete and which allows for site acquisitions for logis-tics developments and possible turnkey transactions.

There is also a great deal of industrial land in Zaragoza, at prices which have remained stable during recent years. There are also numerous empty plots in cities like Seville where projects were previously planned but which have been paralysed in recent years. Sluggish markets like Malaga and Bilbao are still influencing land prices.

Turnkey projects

Turnkey transactions are going to be the only option for companies that need large spaces of better quality than is currently offered by the market. We believe that in the second half of the year, turnkey pro-jects will be the star product in the market, for various reasons: 1. There is a signifi-cant stock of obsolete warehouses which do not comply with new regulations.2. There is a lack of warehouses larger than 20,000 m². 3. A significant percentage of the available warehouses are of medium to low quality, whilst users are looking for higher-quality facilities. Developers are go-ing to find tough competition to attract the scarce demand that exists in the market, which should enable tenants to find new locations at very attractive prices.

For turnkey projects, tenants should be prepared to pay rental levels between 10 and 15% higher than those of existing spaces, in return for facilities which are perfectly adapted to fit their needs, which are of very high quality and which fulfil companies’ environmental and corporate criteria.

To make turnkey projects viable, land prices have to adapt to market rental lev-els. With an average rental level of €4.5 for these projects and stable construction costs, the developer cannot afford to pay high prices for the land.

The key to success is to be able to offer competitive prices and guaranteed hando-ver deadlines.


18

Rental levels

We have noted a stabilisation of the de-cline in rental levels seen over the past two years, particularly in prime areas (Co-slada, San Fernando de Henares, Getafe, etc.). In more secondary, distant areas, rental levels have fallen much more rapidly and are now at record lows.

To get clients to show an interest in prod-

ucts, all kinds of incentives are being of-fered, such as rent-free periods and even financial discounts to help the client with moving and set-up costs. The incentives being offered on most leases comprise between 25% and 30% of the gross rental price fixed by the lease.

Gross rental levels in the inner belt or prime areas stand at between €5 and

€6.5, although if incentives and rent-free periods are taken into account, net rental levels are closer to €4-€5/m²/month. This is where vacancy rates are lowest, as companies take advantage of price cuts to improve their locations and get closer to prime areas.

In the middle belt, lease rental levels range from €3.7 to €4.5/m²/month, with major differences in quality between the various available buildings.

In the outer belt, maximum rental levels stand at between €2 and €3/m²/month. This area has seen significant oversup-ply and many owners, whose warehouses have lain empty for over 15 months, have made great efforts to obtain leases. We have, in fact, seen warehouses leased at levels which are not in line with a normal-ised market: under €2/m²/month. We be-lieve this is a temporary situation which is now coming to an end.

Demand and transactions

Logistics demand is tightly linked to vari-ous economic metrics, particularly con-sumer spend. For this reason, demand is not driven by new projects, but by the fol-lowing: 1. Space reduction for lower rent, 2.Space consolidation processes, 3. Lo-cation improvement, with cost reductions being the true force behind demand.

The second half of the year closed with a take-up volume of approximately 157,000 m², which takes the total for 2010 to 421,082 m². This reflects a drop of 36% compared with H1 2010 but an increase of 18% compared with H2 2009.

Greater activity has been noted in prime areas, with increased demand for ware-houses of between 1,500 and 3,500 m² in locations close to Madrid, such as

1

2

3

Ciempozuelos

Vicálvaro

BARAJAS

Vallecas

Seseña

Ontígola

Torija

Villaverde

CORONA 1

FontanarCORONA 2

CORONA 3

Tarancón

Noblejas

2626

0 €

2 €

4 €

6 €

8 €

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Rings

NET RENT €/m²/month % var. Renta máx Incentives

Min. Max. quarterly Contracts 3 and 5 years

1st Ring 4 5,5 -8% Discounts between 20% and 30% in rent free period plus other

incentives (installment, moving…)

2nd Ring 3,1 3,7 -8%

3rd Ring 2 3 0%


Madrid logistics market

Rents. Madrid

Madrid Submarkets


19

3030

1st Ring46%

2nd Ring22%

3rd Ring32%

Q4 2010


29

Availability Completed buildings: By Rings

29

4T 2010

4T 2010

4T 2010

4T 2010

0 200 400 600 800 1.000

1st Ring

2nd Ring

3rd Ring

Total

Millares m²Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010

32

80

160

240

320

400

480

560

640

720

800

2.007 2.008 2.009 2.010

Thou

sand

s

2010

0306090

120150180210240270300

Q1 Q2 Q3 Q4

Milla

res


Coslada, San Fernando de Henares or Getafe. Retailers, which need to be close to city centres, require warehouses of up to 5,000 m², whilst logistics companies looking for lower rents in less central loca-tions - usually the outer belt - want ware-houses of an average of 10,000 m². Cli-ents seeking large spaces - over 20,000 m² - are the ones, interestingly, that are not finding many alternatives.

The duration of leases has steadily de-creased and it is now very unusual to see leases for longer than the obligatory 3-year period imposed in the sector.

Supply

Available logistics warehouses total 868,741 m², a rate of 14.12% in logistics areas of Madrid and its surroundings, de-spite the fact that there have been virtu-

ally no speculative developments for over two years. All new projects are built with tenants already on contracts.

In the last year a total of 112,126 m² was completed, 12% more than the year be-fore, and almost 50% of this space cor-responds to owner-occupier projects.

As for locations, over 60% of available space is concentrated in the Henares River Corridor and the rest is in the south of Madrid. In terms of belts, 51.79% of available space is located in the outer belt, particularly in less established, sec-ondary areas. Along with the well-estab-lished areas of the Henares Corridor, such as Alcalá de Henares, Azuqueca, Alovera and Cabanillas, other new areas emerged in stronger years (Fontanar, Torija, Quer, etc.), which are now suffering the greatest drop in rental levels.

Most of the current supply has floor space of between 2,500 m² and 15,000 m². Interestingly enough, there are very few warehouses available of over 20,000 m². The occasional, scarce demand in the market for these spaces is having trouble finding supply and is having to consider turnkey projects. It therefore appears that in the second half of 2011, availabil-ity of warehouses larger than 20,000 m² in well-established areas will be limited, meaning less central locations will have an opportunity again.

Some of the warehouses are to a large degree obsolete, especially as regards fire safety regulations, which are increas-ingly restrictive and require warehouses to perform adaptations which are often very expensive.

Availability Build to Suit Buildings 2010-2015:by Rings

Availability by Rings. Madrid Take up Madrid


20

35

Rents

2 4 6 8 10

2T 20004T 20002T 20014T 20012T 20024T 20022T 20034T 20032T 20044T 20042T 20054T 20052T 20064T 20062T 20074T 20072T 20084T 20082T 20094T 20092T 20104T 2010 Min Prime Rent Max Prime Rent

Ring

RENT €/m²/month

Min. Max.

1st Ring 5,5 7

2nd Ring 3,75 5,5

3rd Ring 2,5 3,75


BARCELONA

Igualada

Granollers

Barcelona

Manresa

Sabadell

Terrassa

Vilafranca del Penedés

Rubí

Sant Boi de Llobregat

CORONA NORTE

ÁREAMETROPOLITANA

VALLÉSOCCIDENTAL

VALLÉSORIENTAL

BAIXLLOBREGAT

CORONA CENTRO

CORONA SUR

Barcelona submarkets

Rental levels

During H2 2010 rental levels have contin-ued to fall in all belts and all categories, down 7% on the first half of 2010, with a maximum of €7/m²/month for high-tech logistics warehouses in Barcelona’s prime area.

The current lack of available space of more than 20,000 m² has meant that demand seeking larger spaces has had to opt for warehouses in the middle or outer belts, where rental levels are more competitive.

Also, depending on the kind of project, the difference in rental levels compared with the inner belt can be enough to offset moving costs.

During 2011 we expect a slight decline and stabilisation of rental levels, reach-ing the bottom of the cycle, with a slight recovery of levels being seen in 2012. Now is the ideal time for tenants to take up available space. Also, the extension to Barcelona Port will be opened in 2012 and many operators view this extension

as an opportunity to set themselves up in Barcelona’s prime area. This will lead to an increase in rental levels in the area and immediate take-up of available space in the inner belt.

Demand and transactions

As far as demand is concerned, we have seen a significant increase in new tenders in the first half of 2010, although these have not resulted in transactions due to the time taken by the industrial companies to make decisions and also to the fact that

Barcelona logistics market

Rents. Barcelona


21

37

Take up

0

60

120

180

240

300

360

420

480

540

600

2008 2009 2010

Milla

res


Stock total

2.919.493 81%

699.012 19%

Occupier Availability

the asking rental levels of properties desired in the inner belt are not in line with what operators are prepared to pay. It is also worth highlighting that some of these tenders have been used by companies to renegotiate the rental levels on their existing lo-gistics space, not to create new transactions. Take-up volume in Barcelona in 2010 reached 289,000 m², concentrated in ware-houses of over 5,000 m². Among the most noteworthy transac-tions carried out in 2010 are the rental by Kuehne&Nagel of a 15,900 m² logistics warehouse in Barcelona’s ZAL and the rental by Rhenus of a 10,000 m² warehouse also in the ZAL, on which Jones Lang LaSalle advised. Another noteworthy transaction was the rental of 25,000 m² by CEPL in Roca del Vallés.

Take-up of logistic space in Barcelona in 2010 increased 16% year on year.

Supply

During 2010, supply of logistics warehouses in all areas of Bar-celona continued to increase steadily, except in the prime area, where there was positive take-up, with a current vacancy rate of 6.96% and 94,979 m² available.

The available space stands at 699,012 m² out of a total stock of 3,618,505 m², equivalent to 19%. Vacancy rates vary according to area; they are lowest in the prime area and the belts to the north of Barcelona, where there is less stock. The highest vacan-cy rates - over 30% - are found in Bages, Lleida and Tarragona.

There is a lack of good-quality surfaces available in the prime area in the short term, so demand with significant space require-ments is likely to consider the middle and outer belts, leading to a drop in vacancy rates in these areas.

Take up Barcelona

Total Stock Barcelona


22

The only sector which is seeing stable de-mand is the logistics and transport sec-tor. We have noticed an improvement in activity compared with last year. Compa-nies’ cost reduction policies are leading to increased service outsourcing and there-fore increased demand for new space to offer logistics services to clients. However, practically speaking, these new warehous-es do not decrease availability rates, but are actually just transfers to better priced or consolidated spaces. Often they involve renegotiations of existing logistics con-tracts. Logistics companies are still adapt-ing space to actual needs and are very conservative when it comes to leasing new space, as they do not forecast growth.

There is aggressive competition between

operators and these are reducing the pric-es of the services they provide, which has a direct effect on the rents they pay. The transport sector is struggling at the mo-ment due to the economic situation, the drop in consumer spending and high fuel prices, so some companies are taking ad-vantage of the situation to position them-selves in the sector.

We have noticed a major divide between Madrid and Barcelona and other Spanish cities. Whilst in the first two, the average demand is for space of 10,000 m², the space required by demand in other cit-ies has reduced considerably. Transport companies, which have traditionally had a greater network throughout Spain, have halted their expansion as a result of the

difficult situation the sector is undergo-ing. In secondary cities, the floor space requested does not exceed 3,000 m². The only exception is Zaragoza, where there have been major turnkey projects thanks to the availability of inexpensive land.

Valencia has experienced a significant improvement compared with a very poor 2009, tripling its take-up level (90,000 m²), but it is still a long way from Madrid and Barcelona levels. Demand is mainly focused on prime areas (particularly Rib-arroja), and assets smaller than 10,000 m². Peripheral projects developed in re-cent years continue to be affected by high vacancy rates. New, refurbished ware-houses have also come onto the market, extending available supply and covering the needs of logistics operators that want to be near Valencia port. The city boasts a totally overhauled logistics park at very competitive prices which offers transport and docking cost savings.

In the Basque Country, most demand is located around Bilbao, whilst the vacan-cy rate is much higher in the Álava area. Many companies run logistics and distri-bution for Navarra, La Rioja and Aragón out of Zaragoza, whilst for the Basque Country they prefer to look further north, to the Vizcaya area.

Demand in Seville is very scarce and is al-ways seeking spaces smaller than 10,000 m². The Dos Hermanas logistics area has high vacancy rates and less central pro-jects like Carmona have stagnated. The lo-gistical reorganisation laid out in the new city planning has been set aside until bet-ter times. There is still limited warehousing supply in Malaga.

Valencia and other logistics markets

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Rents in €/m²/month

0 €

2 €

4 €

6 €

2.007 2.008 2.009 1T 2010 2T 2010 3T 2010 4T 2010


Rents in euro/m2/month Valencia

Rents. Valencia

11

Corona Exterior Norte

Corona Exterior Centro

Corona Exterior Sur

Zona Bypass Norte

Zona Bypass Centro

Zona Bypass Sur

Área Metropolitana

Valencia


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The uncertainty hanging over our economy has had a very negative impact on the in-vestment market in Spain, particularly in industrial sector.

International funds and investors have chosen to return to the market through the offices and retail sectors, whilst in the logistics sector they have been looking for opportunities which have not been avail-able. Investors are very conservative re-garding this segment and demand secure, long-term returns.

There really have not been opportunities in line with the conditions funds are look-ing for: investments in logistics assets on long-term leases to solvent tenants with yield levels of over 8% and market rental levels. Also, the continued decrease in rental levels means that prices are no longer satisfactory to buyers.

As a result, the investment volume in in-dustrial and logistics warehouses in 2010 was around €100m, very similar to the volume seen in 2009 (€92m). This is a very low volume, which reflects the cur-rent insecurity in the market.

In Madrid there was only one transaction by an institutional fund, Invesco, which

was carried over from 2009. Apart from that, all transactions were carried out by private investors, Spanish family offices and companies, all specialists with strong knowledge of the sector. These investors are working with volumes of less than €10 million, whilst institutional funds look at transactions of over €20 million.

The market for investment in logistics and industrial assets in Catalonia is still extremely subdued and sluggish. The in-vestment volume in the industrial-logistics sector in Barcelona for 2010 stood at €38m. The main buyers were small pri-vate investors. Institutional investors did not close any transactions in 2010.

In many cases, owners of logistics ware-houses are not prepared to sell their as-sets, as market values, combined with lower rental levels, result in prices that are significantly lower than their expectations, meaning that very few transactions are taking place.

We will still not see major portfolios com-ing onto the market in 2011, but a num-ber of factors lead us to believe that more transactions could take place:

1. Sellers are beginning to realise the

true value of properties, which is the value set by the market. We’ve seen several unsuccessful attempts at sale & leaseback transactions in the logis-tics sector where the seller was de-manding pre-crisis rental levels.

2. New European investment funds have been created, which will invest in Spain to achieve diversification.

3. Many large owners have renegotiated rents and extended leases at market prices with the aim of selling in the next two years.

4. There is a lack of warehouses of over 20,000 m² in the more established areas and the increase in turnkey transactions will provide an opportu-nity for investors.

5. The yield gap with the main European countries, where yields are tighten-ing, has widened. In Spain prime yields remain at 8%.

The economic outlook for Spain has im-proved. The shadow of a potential bailout has disappeared for now and foreign in-vestors’ perspectives on Spain and the Spanish property sector are looking up.

47

0100200300400500600700800900

1000

2008 2009 2010

Mill

Logistic Investment Volumes in Spain


56

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Q12010

Q22010

Q32010

Q42010

Madrid Yields


58

Barcelona Yields

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Q12010

Q22010

Q32010

Q42010


Investment

Madrid yields Barcelona yields

Total investment volume


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P a r q u e s L o g í s t i c o s d e s t a c a d o s

M á s p r o d u c t o d i s p o n i b l e e n w w w . j o n e s l a n g l a s a l l e . e s

Madrid Barcelona

Inmueble en Venta P. I. Besós (Barcelona)Conjunto de naves y oficinas de 40.950m²

(pl sótano, pl baja y 2 pl s/r). Nave fachada a Ronda Litoral.

Plataforma logística en venta y alquiler P. I. Valls 26.014 m² construidos. Posibilidad de módulos desde 5.900 m² hasta 25.502 m². 511,84 m² de oficinas.

Amplio patio para maniobras

Nave Logística en alquiler. P. I. Pla de Santa Anna Zona Manresa (Sant Fruitós de Bages).

Nave 20.600m² / 24 muelles de carga / 500m² ofici-nas / altura libre 10m / amplio patio frontal

Nave Logística en Venta y AlquilerValdemoro

21.121 m² construidos sobre parcela de 36.327m², 29 muelles de carga y descarga.

Nave Industrial en ventaP.I. San Marcos - Getafe

Nave 5.173m² sobre parcela de 12.589m²

Nave Logística en Alquiler P.I. MiralcampoAzuqueca de Henares, Guadalajara

Nave de 19.064 m²Rápido acceso M-40, M-45, M-50.


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El Departamento Industrial & Logístico de Jones Lang LaSalle es experto en la prestación deservicios multidisciplinares a clientes locales, nacionales e internacionales en la contratación,

promoción, comercialización o inversión de espacios industriales y logísticos en todo elmundo.

Durante 2009, la cuota de mercado obtenida en Madrid fue de 21,81% con100.000m² comercializados.

Asímismo, en Barcelona, el departamento Industrial ha alcanzado durante 2009,una cifra de contratación de 110.000 m² y una cuota de mercado del 46 %.

Los servicios que presta el departamento son:

• Agencia: comercialización de naves en venta y alquiler. Comercializaciónde promociones.

• Suelo: venta de suelo y ayuda en el desarrollo urbanístico de proyectos.

• Llave en mano: asesoramiento en todo el proceso de construcción amedida del proyecto.

• Representación de inquilinos (Tenant Rep): optimización delespacio, negociación de rentas y ruptura de contratos.

• Inversión: venta de activos arrendados o de carteras.Operaciones de Sale & Lease back.

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Acerca de Jones Lang LaSalle

Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles.

Con unos ingresos mundiales de 34.109.343€ en 2010, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 60 países a través de una red de 750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas.

La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management gracias a una cartera de inmuebles en gestión de aproximadamente 160 millones de metros cuadrados en todo el mundo.

LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversificados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 40.000 millones de dólares en activos.

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2010 Informe 2ºSemestre Industrial & logistico