ARES J‐REIT REPORT Vol.1 December 4, 2009     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

１ヶ月 6ヶ月 1年

東  証  R E I T  指  数 835.88 -10 .5% -6 .1% -2 .5%

時　 価　 総　 額(百万円）

2,525,341 -256 ,327 -98 ,521 +2 ,956

平均分配金利回り(時価総額加重平均）

6.9% +1.1 +0.3 ‐0.8

2009年11月末増　　減

≪J‐REIT   MARKET   SUMMARY‐2009.11‐≫  再び外部成長へ ＜公募増資と物件取得が再開  ＞ 

10 月に日本ｱｺﾓﾃﾞｰｼｮﾝﾌｧﾝﾄﾞ投資法人（3226）とｹﾈﾃﾞｨｸｽ不動産投資法人（8972）

が J-REIT では 1 年 3 か月ぶりとなる公募増資を発表したことに続き、11 月

もｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄ投資法人（8952）と野村不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ投資法人（3240）

が公募増資を発表した。これらの投資法人は、調達資金で物件を取得すると

しており、停滞していた J-REIT の外部成長が再開する動きが出てきた。

【⇒ TOPIC(1); J-REITの外部成長】

東証 REIT 指数は一時  7 か月ぶり安値  東証REIT指数は、11 月 27 日に 814.88 ﾎﾟｲﾝﾄをつけ、2009 年 4 月 28 日以来の

安値を記録した。国内株式と同様に、海外市場と比べて出遅れ感が強まって

いる。【⇒ TOPIC(2); 海外市場とのパフォーマンスの乖離が拡大】

TGR と LCP が合併へ ＜本格化する J‐REIT の再編＞  東京ｸﾞﾛｰｽﾘｰﾄ投資法人（8963）とｴﾙｼｰﾋﾟｰ投資法人（8980）が、2010 年 2 月

1 日の合併を目指し、合併契約を締結した（11/19）。合併により「負ののれ

ん」発生益を見込み、分配金への影響に配慮しつつ機動的な物件売却により

財務リストラを行うとしている。TGRを存続法人とする吸収合併方式で、合併

比率は「TGR:LCP＝1：0.8」。【⇒ TOPIC(3); 進むJ-REITの再編】 700

750

800

850

900

950

1000

1050

3/1 4/1 5/1 6/1 7/1 8/1 9/1 10/1 11/1 12/1

東証REIT指数とTOPIXの推移（2009．3～2009．11）

BloombergよりARES作成※配当なし指数

8/14 1025.60東証REIT指数

TOPIX

11/27 814.88

 

 

   

≪決算発表 （2009.11）≫ （　　　）内は前期比増減：％

発表日 投資法人名 決算期営業収益（百万円）

営業利益（百万円）

経常利益（百万円）

当期純利益（百万円）

１口当たり分配金（円）

次期予想分配金（円）

11/13 森トラスト総合リート投資法人（8961） 09/9（第15期） 7,105（3.0） 4,742（5.8） 4,127（7.7） 4,126（△1.3） 22,672 19,00011/16 ジョイント・リート投資法人（8973） 09/9（第8期） 3,391（△1.2） 1,685（△0.8） 1,075（△5.7） 1,074（87.1） 10,262 10,00011/16 日本ホテルファンド投資法人（8985） 09/9（第7期） 1,283（0.8） 727（△0.1） 292（△44.3） 291（△44.4） 6,906 7,11011/18 ジャパンリアルエステイト投資法人（8952） 09/9（第16期) 21,524（3.9） 10,054（1.0） 8,505（0.9） 8,504（0.9） 19,198 17,32011/19 グローバル・ワン不動産投資法人（8958） 09/9（第12期） 4,814(△1.1) 2,323(△1.5) 1,991(△1.8) 1,989(△1.8) 20,536 18,70011/25 日本賃貸住宅投資法人(8986) 09/9(第7期） 3,494(△2.3) 1,212(△15.6) 499 (△38.3) 480(△36.6) 2,870 2,800

               

88

90

92

94

96

98

100

2001

/09

2002

/01

2002

/05

2002

/09

2003

/01

2003

/05

2003

/09

2004

/01

2004

/05

2004

/09

2005

/01

2005

/05

2005

/09

2006

/01

2006

/05

2006

/09

2007

/01

2007

/05

2007

/09

2008

/01

2008

/05

2008

/09

2009

/01

2009

/05

2009

/09

J‐REIT保有不動産の平均稼働率の推移2001.9～2009.9

オフィス

商業・店舗

住宅

合計

％

社団法人投資信託協会のデータをもとにARES作成※「合計」はこの表に記載していない「その他」も合わせた数値.

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

0

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

6,000,000

7,000,000

8,000,000

2003/11 2004/11 2005/11 2006/11 2007/11 2008/11 2009/11

J‐REITの時価総額と銘柄数の推移2003.11～2009.11

東証REIT指数とTOPIX、主要国REIT指数の推移（百万円）

ARES作成

2003.3～2009.11

2009/112.5兆円

銘柄数（右軸）

時価総額（左軸）

2007/5 6.8兆円

500

1000

1500

2000

2500

2009/22.3兆円

※数値は各月末値

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2001/11/1 2002/11/1 2003/11/1 2004/11/1 2005/11/1 2006/11/1 2007/11/1 2008/11/1 2009/11/1

J‐REIT平均分配金利回りと10年国債利回りとのスプレッド2001.11～2009.11

東証1部平均配当利回り

10年国債利回り

J‐REIT平均分配金利回りと10年国債利回りのスプレッド

J‐REIT平均分配金利回り

％

BloombergよりARES作成

※J‐REIT平均分配金利回りは、各投資法人発表の予想 分配金を年換算して

算出した分配金利回りを、時価総額により加重平均.

S＆P先進国リート指数（日本除く）TOPIX

東証REIT指数

BloombergよりARES作成※配当なし指数.※2003.3.31＝1000 として指数化.

TOPIC（1） J‐REITの外部成長  J-REIT が資本コストより高い投資収益率（ROI）をもたらす物件を追加取得することでその価値が成長することを「外部成長」という。賃料と稼働率の上昇、賃

貸事業費用の削減を通じての収益改善を指す「内部成長」とともに、J-REIT の成長戦略の両輪をなすものであるが、近時は厳しい金融環境をうけて大きく停滞し

ていた。J-REIT の公募増資は、2008 年 7 月のﾌﾛﾝﾃｨｱ不動産投資法人(8964)を最後に途絶えていたが、今年 10 月に日本ｱｺﾓﾃﾞｰｼｮﾝﾌｧﾝﾄﾞ投資法人（3226）が J-REIT

として約 1年 3カ月ぶりとなる公募増資を発表したことを皮切りに、大型銘柄を中心に公募増資を再開し、物件を追加取得する流れができつつある。

日本とは対照的に、海外の主要REIT市場では、ﾊﾞﾗﾝｽｼｰﾄ改善を目的に積極的なｴｸｲﾃｨ･ﾌｧｲﾅﾝｽが行われており、米国では 10 月末までの時点で、2008 年の実績を大

幅に上回る約 228 億ドルもの増資が行われている。この動きは欧州やｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙなどでも進んでおり、これらの市場では株価も今春を底に大きく回復している

（→TOPIC(2)）。市場の回復が出遅れているJ-REITであるが、一部で外部成長を再開する動きが出てきたことで、今後再び成長軌道に乗れるかどうか注目される。

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0608

2,646

7,980

3,789

2,271 1,820491

2,5886,0827,776

10,663

13,196

11,616

19,934

16,056

12,327

20,235

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009（～10月）

US‐REITの公募増資

PO

IPO

230,159108,031

268,225 251,600341,763

657,316

130,471 0

112,152

221,383

726,009

756,799

857,125

584,057

104,902 61,983

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

1,600,000

2001  2002  2003  2004  2005  2006  2007  2008  2009（～10月）

2009（11月～）

J‐REITの公募増資

NAREIT資料よりARES作成

（百万USドル）

PO

IPO

投資法人開示資料よりARES作成

百万円

J-REITの公募増資一覧（2009年）

コード 銘　柄 発表日発行投資口数（一般募集）

発行価格（円）

発行価格総額（百万円）

払込期日 資金使途

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 10/16 42,000 487,910 20,492 11/4 物件取得8972 ケネディクス不動産投資法人 10/29 33,550 252,200 8,461 11/16 物件取得8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 11/18 42,000 597,520 25,096 12/8 物件取得・借入金返済3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 11/18 27,400 289,545 7,934 12/7 物件取得・借入金返済

※発表日は発行決議日　※資金使途は主要な使途 合計 61,983※発行価格総額は一般募集に係る金額であり、　オーバーアロットメントに伴う第三者割当分は含まない.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   J‐REITが2009年11月に取得した資産

所　在 種　別取得価格

（百万円）A鑑定評価額（百万円）B

B-A（百万円）

売　主 取得日

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス中呉服町 福岡市博多区 住居 742 807 65 三井不動産 2009/11/5

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス西ヶ原 東京都北区 住居 840 877 37 三井不動産 2009/11/5

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス錦糸町 東京都墨田区 住居 1,448 1,580 132 三井不動産 2009/11/5

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス辰巳ステージ 東京都江東区 住居 7,464 8,330 866 三井不動産 2009/11/5

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス白壁 名古屋市東区 住居 1,547 1,720 173 三井不動産 2009/11/5

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス仙台 仙台市若林区 住居 2,320 2,560 240 三井不動産 2009/11/5

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス亀戸 東京都江東区 住居 2,359 2,470 111 三井不動産 2009/11/5

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス方南町 東京都中野区 住居 745 792 47 三井不動産 2009/11/5

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス板橋 東京都北区 住居 1,448 1,610 162 三井不動産 2009/11/5

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス押上 東京都墨田区 住居 1,193 1,260 67 三井不動産 2009/11/5

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス高田馬場 東京都豊島区 住居 1,222 1,410 188 三井不動産 2009/11/5

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス博多美野島 福岡市博多区 住居 960 1,070 110 三井不動産 2009/11/5

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス高宮東 福岡市南区 住居 605 682 77 三井不動産 2009/11/5

8972 ケネディクス不動産投資法人 小石川ＴＧビル 東京都文京区 オフィス 3,080 3,260 180 国内の特別目的会社 2009/11/19

8972 ケネディクス不動産投資法人 五反田ＴＧビル 東京都品川区 オフィス 2,620 2,830 210 国内の特別目的会社 2009/11/19

8972 ケネディクス不動産投資法人 ＫＤＸ新横浜381 ビル増築棟 横浜市港北区 オフィス 1,100 1,210 110 有限会社ＫＲＦ11 2009/11/19

合計 29,693

コード 投資法人 物件名称

0 0 ‐418 ‐15,534 ‐29,044

‐189,842‐117,481 ‐151,080 ‐93,361

198,472 208,909

606,509721,642

1,162,819

2,058,126

1,436,839

1,007,580193,679

▲ 500,000

0

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009（～11月）

J‐REITによる不動産売買額の推移2001.9～2009.11

198,472 208,909

606,091706,108

1,133,775

1,868,284

1,319,358

856,500

100,318

取得 金額

売却 金額

純増

ｴｰﾂｰﾒﾃﾞｨｱ JapanREIT DB等よりARES作成

百万円

※引渡日ベース.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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J‐REITが2009年１２月以降に取得する資産

コード 投資法人 物件名称 所　在 種　別取得価格

（百万円）A鑑定評価額（百万円）B

B-A（百万円）

売　主 引渡予定日

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス札幌植物園前 札幌市中央区 住居 1,650 1,810 160 三井不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ 2009/12/1

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス豊洲 東京都江東区 住居 14,300 15,100 800 三井不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ 2009/12/1

8972 ケネディクス不動産投資法人 ＫＤＸ日本橋216 ビル 東京都中央区 オフィス 2,010 2,110 100 合同会社ケイディーエックス・エイト 2009/12/1

8955 日本プライムリアルティ投資法人 六番町ビル 東京都千代田区 オフィス 2,800 3,010 210 国内の特別目的会社 2009/12/02

3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 プラウドフラット蒲田Ⅱ 東京都大田区 住居 2,980 2,980 0 野村不動産 2009/12/15

3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 プラウドフラット浅草駒形 東京都台東区 住居 1,960 1,960 0 野村不動産 2009/12/15

3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 アーバンステージ芝浦LOFT 東京都港区 住居 1,510 1,710 200 ｼﾝﾌﾟﾚｸｽ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰｽﾞ 2009/12/15

3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 アーバンステージ日本橋横山町 東京都中央区 住居 3,530 3,890 360 トーセイ 2009/12/15

8979 スターツプロシード投資法人 プロシード篠崎２ 東京都江戸川区 住居 913 921 8 スターツコーポレーション 2009/12/17

8979 スターツプロシード投資法人 プロシード柏トロワ 柏市 住居 537 541 4 スターツデベロップメント 2009/12/17

8979 スターツプロシード投資法人 プロシード水戸２ 水戸市 住居 416 416 0 スターツコーポレーション 2009/12/17

8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 （仮称）NOF名古屋伏見ビル 名古屋市中区 オフィス 4,050 2,600 ▲ 1,450 清水建設 2009/12/25

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス八丁堀 東京都中央区 住居 1,760 1,840 80 三井不動産 2010/1/8

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス板橋本町 東京都板橋区 住居 987 1,040 53 三井不動産 2010/1/8

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 パークアクシス住吉 東京都墨田区 住居 1,006 1,040 34 三井不動産 2010/1/8

8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 汐留ビルディング 東京都港区 オフィス 54,600 59,700 5,100 有限会社マーレ 2010/1/15

8951 日本ビルファンド投資法人 （仮称）東上野四丁目ビル 東京都台東区 オフィス 11,175 9,190 ▲ 1,985 清水建設 2010/4/30

8955 日本プライムリアルティ投資法人 JPR千駄ヶ谷ビル 東京都渋谷区 オフィス 15,050 12,100 ▲ 2,950 千駄ヶ谷開発特定目的会社 2010/05

3249 産業ファンド投資法人 IIF新砂データセンター 東京都江東区 その他 15,100 15,700 600 合同会社インダストリアル新砂 2010/07

合計 136,334

※鑑定評価額：　NBF「（仮称）東上野四丁目ビル」、JPR「JPR千駄ヶ谷ビル」、NOF「（仮称）NOF名古屋伏見ビル」、IIF「IIF新砂データセンター」については、直近の決算短信記載の評価額.その他は取得決定時の評価額.

TOPIC（2）拡大する海外REIT市場とのパフォーマンス乖離  J-REIT 市場は、09 年春から夏にかけて回復基調にあったが、秋以降再び下落

基調に転じている。東証 REIT 指数は、11 月 27 日に 814.88 ﾎﾟｲﾝﾄをつけ、

2009 年 4 月 28 日以来の安値を記録した。

一方で、海外の主要国 REIT 市場は、今年 3月を底に、大幅な回復が続いて

いる。ｴｸｲﾃｨ・ﾌｧｲﾅﾝｽによるﾊﾞﾗﾝｽｼｰﾄの改善やﾘﾌｧｲﾅﾝｽの手当てが進み、一時の

信用不安が後退したためであり、増資による利益の希薄化よりも今後の成長性が

高く評価されているものと考えられる。

出遅れ感の強い J-REIT 市場も、公募増資や物件取得が再開し、再編も進みつ

つある。これらを機に、海外 REIT 市場と同様に回復するかどうか、今後の動き

が注目される。 90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

09/03/31 09/04/30 09/05/31 09/06/30 09/07/31 09/08/31 09/09/30 09/10/31 09/11/30

主要国REIT指数の推移2009.3.31－2009.11.30

2009/3/31＝100として指数化.

BloombergよりARES作成

 

 アメリカ：FTSE NAREIT Equity REITs Index オーストラリア：S&P/ASX 200 A‐REIT Indexフランス：FTSE EPRA/NAREIT France Index イギリス：FTSE EPRA/NAREIT UK Indexシンガポール：FTSE Srait Times RE Investment Trust Index 日本：東証REIT指数

日本

豪州

フランス

英国

米国

シンガポール

TOPIC（3）進むJ‐REITの再編 

 

 

 

 

 

   

No. 投資法人名称資産規模

（億円）No. 投資法人名称

資産規模

（億円）

1 日本ビルファンド投資法人 7,831 1 日本ビルファンド 7,8312 日本リテールファンド投資法人 5,711 2 日本リテールファンド＋ラサール ジャパン 6,9103 ジャパンリアルエステイト投資法人 5,642 3 ジャパンリアルエステイト 5,6424 野村不動産オフィスファンド投資法人 3,745 4 アドバンス・レジデンス＋日本レジデンシャル 3,8885 日本レジデンシャル投資法人 3,027 5 野村不動産オフィスファンド 3,7456 日本プライムリアルティ投資法人 2,994 6 日本プライムリアルティ 2,9947 オリックス不動産投資法人 2,775 7 オリックス不動産 2,7758 DAオフィス投資法人 2,650 8 DAオフィス 2,6509 日本コマーシャル投資法人 2,494 9 日本コマーシャル 2,49410 ケネディクス不動産投資法人 2,269 10 ビ・ライフ＋ニューシティ・レジデンス 2,35111 ユナイテッド・アーバン投資法人 2,157 11 ケネディクス不動産 2,26912 東急リアル・エステート投資法人 2,066 12 ユナイテッド・アーバン 2,15713 森ヒルズリート投資法人 2,016 13 東急リアル・エステート 2,06614 森トラスト総合リート投資法人 1,999 14 森ヒルズリート 2,01615 ジャパンエクセレント投資法人 1,810 15 森トラスト総合リート 1,99916 フロンティア不動産投資法人 1,743 16 ジャパンエクセレント 1,81017 日本アコモデーションファンド投資法人 1,628 17 フロンティア不動産 1,74318 トップリート投資法人 1,623 18 日本アコモデーションファンド 1,62819 MIDリート投資法人 1,611 19 トップリート 1,623

20 MIDリート 1,61121 グローバル・ワン不動産投資法人 1,302 21 プレミア 1,39322 野村不動産レジデンシャル投資法人 1,214 22 東京グロースリート＋エルシーピー 1,30523 阪急リート投資法人 1,213 23 グローバル・ワン不動産 1,30224 福岡リート投資法人 1,208 24 野村不動産レジデンシャル 1,21425 ラサール ジャパン投資法人 1,199 25 阪急リート 1,21326 ジャパン・オフィス投資法人 1,174 26 福岡リート 1,20827 日本ロジスティクスファンド投資法人 1,158 27 ジャパン・オフィス 1,17428 日本賃貸住宅投資法人 1019 28 日本ロジスティクスファンド 1,15829 ジョイント・リート投資法人 999 29 日本賃貸住宅 101930 産業ファンド投資法人 991 30 ジョイント・リート 99931 クレッシェンド投資法人 921 31 産業ファンド 99132 エルシーピー投資法人 875 32 クレッシェンド 92133 アドバンス・レジデンス投資法人 861 33 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート 85034 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 850 34 プロスペクト・リート 68035 プロスペクト・リート投資法人 680 35 ジャパン・シングルレジデンス 56536 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 565 36 日本ホテルファンド 37337 ビ・ライフ投資法人 511 37 スターツプロシード 36438 東京グロースリート投資法人 430 38 FCレジデンシャル 19739 日本ホテルファンド投資法人 373 TOTAL 77,12840 スターツプロシード投資法人 364

41 FCレジデンシャル投資法人 197

TOTAL 75,288

非上場 ニューシティ・レジデンス投資法人 1,840

※資産規模は保有資産の取得価格ベース

※合併後の資産規模は、合併投資法人資産規模の単純合計 　（09/11/30現在、各投資法人HPに掲載のデータをもとにARES作成）

11 月に合併を発表した東京ｸﾞﾛｰｽﾘｰﾄ投資

法人とｴﾙｼｰﾋﾟｰ投資法人を含め、現在合併契

約を締結している J-REIT は 4 組あり、その

他にも新スポンサーの選定を進めている投

資法人がいくつかある。

再編を通じたJ-REIT市場の安定と競争力

強化が期待されている。 

20 プレミア投資法人 1,393

09/10/29 合併契約

10/03/01合併予定

09/09/25合併契約

10/03/01合併予定

09/11/10 合併契約

10/04/01合併予定

09/11/17合併契約

10/02/01合併予定

１銘柄当たりの平均資産規模の拡大

1,836億円 ⇒ 2,030億円

 ≪APPENDIX≫  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

▲ 150,000

▲ 100,000

▲ 50,000

0

50,000

100,000

2005/10 2006/04 2006/10 2007/04 2007/10 2008/04 2008/10 2009/04 2009/10

投資部門別投資口売買代金の推移（東証）2005.10 2009.10

150,000～

外国法人・個人

国内個人

事業法人

投資信託

銀行

生保・損保

百万円

東京証券取引所公表資料よりARES作成

買い越し←

→

売り越し

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

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80,000

90,000

01/09

01/12

02/03

02/06

02/09

02/12

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03/06

03/09

03/12

04/03

04/06

04/09

04/12

05/03

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05/09

05/12

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06/06

06/09

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07/03

07/06

07/09

07/12

08/03

08/06

08/09

08/12

09/03

09/06

09/09

J‐REIT保有資産額（開示評価額）の推移2001.9～2009.9

オフィス

商業・店舗

住宅

その他

上場銘柄数（右軸）

都心主要5区

（千代田、港、中央、

渋谷、新宿）

3,387,98044%

東京23区(都心主要5区を

除く)1,316,394

17%

関東地方（東京23区を除く）

1,342,12417%

近畿地方1,057,492

13%

中部・北陸地方321,631

4%

九州地方319,508

4%

北海道・東北地方192,382

2%

中国・四国地方77,5201%

J‐REIT保有不動産の所在地分布（億円）

投資信託協会資料等よりARES作成 投資法人開示資料よりARES作成※取得価格ベース、単位：百万円、2009年11月末時点

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

1,000,000

2003/10 2004/10 2005/10 2006/10 2007/10 2008/10 2009/10

J‐REIT投資口の売買代金と売買回転率の推移（東証、月次）2003.10～2009.10

百万円

東京証券取引所公表資料よりARES作成

売買回転率（右軸）

（売買代金／時価総額）

売買代金（左軸）

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

2003/11/30 2004/11/30 2005/11/30 2006/11/30 2007/11/30 2008/11/30 2009/11/30

J‐REITと他資産（国内株式・国内債券）のボラティリティ比較2003.11～2009.11

‐1

‐0.8

‐0.6

‐0.4

‐0.2

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

2003/11/30 2004/11/30 2005/11/30 2006/11/30 2007/11/30 2008/11/30 2009/11/30

J‐REIT と他資産（国内株式、国内債券）の相関係数の推移2003.11～2009.11

J‐REIT

国内株式

国内債券

BloombergよりARES作成

※J‐REIT（東証REIT指数配当込み）、国内株式（TOPIX配当込み）、国内債券（NOMURA‐BPI総合指数）

※日次リターンの標準偏差（60営業日ローリング）

％

J‐REIT vs 国内株式

J‐REIT vs 国内債券

国内株式 vs 国内債券

※各資産の日次リターンの相関係数（60営業日ローリング）

※J‐REIT：東証REIT指数（配当込）、国内株式（TOPIX配当込み）、国内債券（NOMURA‐BPI総合） BloombergよりARES作成

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

日本

アコ

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日本

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野村

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プレ

ミア

東急

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日本

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ド

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ト

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クト

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ート

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ング

ルレ

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ケネ

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クス

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ート

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レジ

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オフ

ィス

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ト

アド

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ド

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ジャ

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ト

トッ

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日本

ホテ

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ド

日本

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住宅

ジャ

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エク

セレ

ント

FFO倍率

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

日本

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日本

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プレ

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クス

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ート

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日本

ホテ

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ド

日本

賃貸

住宅

ジャ

パン

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セレ

ント

NOI利回りとインプライドキャップレート（倍）

各社開示資料よりARES作成

※FFO倍率＝投資口価格÷（年換算 １口当たりFFO（当期純利益＋減価償却費±不動産売却損益））

※投資口価格は2009年11月末時点。その他は直近決算短信より。

インプライドキャップレート

NOI利回り

各社開示資料よりARES作成

※NOI利回り＝年換算NOI（賃貸事業収入－賃貸事業費用＋減価償却費）÷取得価格

※インプライドキャップレート＝年換算NOI÷（時価総額＋有利子負債－現金・預金＋預かり敷金）

※時価総額の算定には2009年11月末時点の投資口価格を使用

     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0.0 

0.2 

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0.6 

0.8 

1.0 

1.2 

 日

本ア

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PBRとNAV倍率1.4

PBR NAV倍率

0%

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日本

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日本

賃貸

住宅

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有利子負債比率（ＬＴＶ）（倍）

※PBR＝投資口価格÷１口当たり純資産。NAV倍率＝投資口価格÷１口当たりNAV※１口当たりNAVは、運用不動産の期末算定価格と帳簿価格の差を含み損益とし、１口当たり含み損益を１口当たり

純資産に加えた数値。投資口価格は2009年11月末時点。その他は直近決算短信より。 各社開示資料よりARES作成

LTV（総資産額ベース：有利子負債／総資産額）LTV（出資総額ベース：有利子負債／（有利子負債＋出資総額））

各社開示資料よりARES作成

‐60,000

40,000

20,000

0

20,000

40,000

60,000

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日本

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住宅

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J‐REIT保有不動産の含み損益額

‐

‐

‐25%

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スタ

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プロ

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プリ

ート

ジャ

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日本

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ルフ

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ド

日本

賃貸

住宅

ジャ

パン

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セレ

ント

J‐REIT保有不動産の含み損益率

各社開示資料よりARES作成

※含み損益額＝期末算定価格－期末帳簿価格

百万円

※含み損益率＝（期末算定価格－期末帳簿価格）／期末帳簿価格

各社開示資料よりARES作成

J‐REIT全体

含み損益率 ＋1.3％J‐REIT全体

含み損益額 ＋94,716百万円

ARES J‐REIT Property Index 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ARES J‐REIT Property Price Index（AJPPI） 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ARES J‐REIT Property Index は、上場 J‐REIT の保有不動産に関する収支や鑑定

評価額のデータを元に算出した、日本で数少ない不動産投資インデックスで

あり、月間の不動産投資収益率（年率換算値）を示す指標です。①NOI（Net 

Operating Income）に基づくインカム収益率、②不動産価格に基づくキャピタ

ル収益率、③インカム収益率とキャピタル収益率の合計として求められる総

合収益率から構成され、米国で広く普及している NCREIF Property Index に準

じた方式によって算出しています。 

≪ARES J‐REIT Property Index ウェブサイト≫ 

http://www.ares.or.jp/jreit_pdb/jreit_pd001.html 

総合収益率（左図）の他に、インカム収益率、キャピタル収益率、さらに 

それぞれの地域別・プロパティタイプ別のインデックスを閲覧・ダウンロ

ードできます。 

ARES J‐REIT Property Price Index（AJPPI）は、J‐REIT の保有不動産の収益率を

元に算出した価格インデックスであり、日本の不動産価格の平均的な動向を

2004 年 5 月の水準を 100 として示した指標です。AJPPI の算出に用いられる不

動産の収益率の算出方法は、米国で広く普及している NCREIF  Property  Index

の算出方法に準じています。 

≪ARES J‐REIT Property Price Index ウェブサイト≫ 

http://www.ares.or.jp/jreit_pdb/jreit_pd003.html 

    キャピタル収益率ベース（左図）の他に、総合収益率ベースのインデックス

を閲覧・ダウンロードできます。 

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ARES  J‐REIT  Property  Index（総合収益率・全国）2002.1～2009.2

オフィス/Office

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ARES J‐REIT Property Price Index （キャピタル収益率ベース・全国）

2002.1～2009.2

全物件/All properties

Office/オフィス

Residential/住宅

Commercial/商業

ARES作成2004年5月＝100 として指数化

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

それぞれの地域別・プロパティタイプ別インデックスの 

閲覧・ダウンロードはこちら. 

平均稼働率 

http://www.ares.or.jp/jreit_pdb/jreit_pd004.html 

平均賃料 

http://www.ares.or.jp/jreit_pdb/jreit_pd005.html 

売上高 NOI 比率 

http://www.ares.or.jp/jreit_pdb/jreit_pd006.html 

（社）不動産証券化協会（ARES）の J‐REIT データベース 

J‐REIT View      http://www.ares.or.jp/jreit/index.html 

J‐REIT Property Database    http://www.ares‐jreit.jp/J‐REITView/ 

（個別不動産検索システム） 

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平均稼働率の推移（全国）2002.1～2009.2

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平均賃料（全国）の推移2002.1～2009.2

商業/Commercial

住宅/Residential

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売上高NOI比率（全国）の推移2002.1～2009.2

ARES作成

オフィス/Office

住宅/Residential

商業/Commercial

ARES作成

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J‐REIT一覧≫ 2009年11月30日現在

R&I Moody's S&P JCR

8951 日本ビルファンド投資法人 東証 702,000 380,484 15.1% 5.3% AA A1 A+

8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 東証 630,000 279,090 11.1% 5.5% AA A1 AA-

8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 東証 492,000 150,121 5.9% 6.7% AA- A2 A

8953 日本リテールファンド投資法人 東証 375,000 144,938 5.7% 7.2% AA- A2 A+

8961 森トラスト総合リート投資法人 東証 684,000 124,488 4.9% 5.6%

8955 日本プライムリアルティ投資法人 東証 196,200 122,625 4.9% 6.9% AA- A2 A

8964 フロンティア不動産投資法人 東証 627,000 100,320 4.0% 5.9% AA- A2 A+

8954 オリックス不動産投資法人 東証 382,000 96,120 3.8% 6.5% A+ A-

8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 東証 449,000 90,384 3.6% 7.5% A+ Baa1

8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 東証 658,000 80,473 3.2% 5.2% AA A1

8976 DAオフィス投資法人 東証 190,100 75,241 3.0% 5.3% A

8957 東急リアル・エステート投資法人 東証 423,000 71,648 2.8% 6.4% AA- A2 A

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 東証 444,000 69,033 2.7% 6.3% AA- A2 A+

8987 ジャパンエクセレント投資法人 東証 392,000 60,584 2.4% 7.7% AA- A3

8982 トップリート投資法人 東証 383,000 59,365 2.4% 6.5% AA- A3

8958 グローバル・ワン不動産投資法人 東証 573,000 55,524 2.2% 6.5% A3 AA-

8972 ケネディクス不動産投資法人 東証 230,000 53,717 2.1% 8.3% Ba1 A+

8962 日本レジデンシャル投資法人 東証 200,000 49,431 2.0% 9.2% (BB) Ba2

8968 福岡リート投資法人 東証・福証 452,000 48,387 1.9% 7.4% A+ A-

8956 プレミア投資法人 東証 309,000 40,603 1.6% 9.4% A+ Baa1

3234 森ヒルズリート投資法人 東証 239,900 38,192 1.5% 8.6% Baa1 AA-

3227 MIDリート投資法人 東証 199,100 36,560 1.4% 8.7% A

3229 日本コマーシャル投資法人 東証 126,600 32,587 1.3% 11.4% (BB)

8986 日本賃貸住宅投資法人 東証 125,000 29,168 1.2% 4.5% BBB-

8977 阪急リート投資法人 東証 341,000 29,121 1.2% 8.3% A+ A3

3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 東証 298,500 28,884 1.1% 8.5% A AA

8978 アドバンス・レジデンス投資法人 東証 325,000 24,700 1.0% 7.7% (A+)

8984 ビ・ライフ投資法人 東証 396,000 19,507 0.8% 4.3% A

3249 産業ファンド投資法人 東証 240,400 19,000 0.8% 8.0%

8973 ジョイント・リート投資法人 東証 169,000 17,689 0.7% 11.8% (BBB+)

8966 クレッシェンド投資法人 東証 115,700 15,260 0.6% 5.0% (BB+)

8983 ジャパン・オフィス投資法人 東証 89,000 14,641 0.6% 7.0%

8974 ラサール ジャパン投資法人 東証 104,000 12,532 0.5% 12.9% A-

8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 東証 118,400 12,517 0.5% 8.5% A

8979 スターツプロシード投資法人 ジャスダック 78,000 8,422 0.3% 10.2%

8980 エルシーピー投資法人 東証 71,400 6,555 0.3% 2.8%

8975 FCレジデンシャル投資法人 東証 180,000 5,886 0.2% 7.5%

8985 日本ホテルファンド投資法人 東証 133,300 5,625 0.2% 10.7% BBB+

8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 東証 99,700 5,594 0.2% 7.2% BB+

8969 プロスペクト・リート投資法人 東証 68,800 5,167 0.2% 13.8%

8963 東京グロースリート投資法人 東証 95,700 5,158 0.2% 8.8%

金利回りは、各投資法人の予想分配金を年換算して算出。 ARES作成

投資口価格（円）

取引所投資法人名称証券コード

発行体格付け分配金利回り

構成比前月末比時価総額(百万円)

- 6.0%

- 13.5%

- 12.9%

- 12.8%

- 2.1%

- 1.9%

- 8.3%

- 8.8%

- 15.1%

- 4.2%

- 24.4%

- 7.8%

- 11.2%

- 8.6%

- 4.7%

- 5.4%

- 12.7%

- 16.7%

- 13.1%

- 10.2%

- 16.0%

- 3.0%

- 20.6%

- 14.9%

- 13.2%

- 30.6%

- 12.6%

- 10.4%

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- 6.3%

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- 16.1%

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- 3.9%

- 12.0%

- 7.6%

 ≪J‐REIT を特集したウェブサイト≫ 

QUICK Money Life  「J‐REIT特集」http://money.quick.co.jp/pr/jreit/index.html 

NIKKEI NET  「これからのJ‐REIT特集」http://www.nikkei.co.jp/ps/j‐reit/ 

社団法人投資信託協会「J‐REITを学ぼう」http://www.toushin.or.jp/reit/about/what/ 

東京証券取引所「REITスクエア」http://www.tse.or.jp/rules/reit/index.html 

 

 

 

 

 

 ≪本レポートに関するお問い合わせ先≫ 

社団法人不動産証券化協会 調査部 

〒107－0052 東京都港区赤坂 1-9-20 第 16 興和ビル 北館 1階 

TEL：    ０３－３５０５－８００１     E‐mail:    research@ares.or.jp 

URL： http://www.ares.or.jp/ 

 

 

 

 

このレポートは、J-REIT 市場についての情報提供を目的としたもので、投資勧誘を意図するものではありません。また、レポートに記載された内容等は作成時点のものであり、正確性、完全性を保証するものではなく、今後予告なく修正、変更されることがあります。

※分配