19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine

8/2/2019 19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine

1/21

1

MANAGEMENT

NEKRETNINAdoc. dr. sc. Ana Rimac Smiljani

Predavanje 3

OSNOVE INVESTIRANJA U

NEKRETNINE


2/21

2

KUPNJA SVAKE NEKRETNINE

= INVESTICIJA!

Prilikom kupnje nekretnine SVAKI kupac

(investitor) treba donijeti odlukupromatrajui nekretninu kao dio svoj

portfelja i usporeujui njen prinos s

prinosima drugih nekretnina i drugeimovine u koju moe uloiti.


3/21

3

TKO INVESTIRA U

NEKRETNINE?1. Fizike osobe

2. Pravne osobe

3. Institucionalni investitori Mirovinski fondovi

Fondovi za ulaganje u nekretnine

Osiguravajua drutva Mjeoviti investicijski fondovi

Ostale fin. institucije (banke, tedionice...)

4. Strani ulagai


4/21

4

ZATO ULAGATI U

NEKRETNINE? Kupnjom nekretnine se postaje vlasnikom:

buduih gotovinskih tijekova koje donosi ta

nekretnina ph od najma

pravo zalaganja nekretnine za kredit

gotovinske utede od poreznih olakica

kapitalni dobitak (gubitak) prilikom kasnije prodaje


5/21

5

CIJENU KOJU JE INVESTITOR

SPREMAN PLATITI ODREUJE: Iznos i vrijeme, tj. koliki e ph primiti od

nekretnine i kada

Stupanj povjerenja da e se oekivanjaostvariti

Tolerancija prema riziku

Atraktivnost alternativnih ulaganja


6/21

6

VRSTE INVESTITORA

ORGINALNI DAVATELJ KREDITA ZA

KUPNJU NEKRETNINA

* STAMBENI KREDIT

* KREDIT ZA IZGRADNJU

KUPAC HIPOTEKARNOG KREDITA

NA TRITU KAPITALA

DIREKTNO VLASNITVO NAD

NEKRETNINOM

KUPNJA ILI IZGRADNJA

VLASNITVO UDJELA U

INVESTICIJSKIM FONDOVIMA KOJI

ULAU U HIPOTEKARNE

VRIJEDNOSNICE

DIREKTNO ULAGANJE U

HIPOTEKARNE VRIJEDNOSNICE

VLASNITVO UDJELA UKOMPANIJAMA ZA NEKRETNINE

VLASNITVO UDJELA U

INVESTICIJSKIM FONDOVIMA ZA

ULAGANJE U NEKRETNINE

DUG VLASNITVO

AKTIVNI

PASIVNI


7/21

7

AKTIVNI VS. PASIVNI

INVESTITORI AKTIVNI INVESTITORIOni donose odluke ( pregovaraju o cijenama,

o kadrovima, odluivanje o najmu, nainufinanciranja..., tj. direktno utjeu na poslovnirezultat

PASIVNI INVESTITORI

Ne donose operativne odluke, svoja sredstvapovjeravaju profesionalcima koji ih ulau


8/21

8

VLASNIKA ILI DUGOVNA POZICIJA

INVESTITORA Razlikovanje Investiranje u nekretninu (zgradu, zemljite...) ili investiranje u fin.

imovinu povezanu s nekretninama (npr. hipotekarnevrijednosnice, stambene kredite...)

Investitori u vlasnitvo

Ph manje predvidivi,

Ph ostvaruje tek nakon to otplati dug

Ostvaruju dobit ili gubitak s obzirom na kretanje cijena nekretnina

Investitori u dug

Ph su im predvidivi

Ostvaruju relativno siguran, unaprijed definiran, prihod

Prodajna cijena nekretnina im je vana samo ako prisilno

naplauju svoj dug prodajom zaloene imovine


9/21

9

VRIJEDNOST NEKRETNINE:

OSNOVNI KONCEPTI I DEFINICIJE

Investicijska vrijednost

Najvjerojatnija prodajna cijena

Prodajni interval

Trina vrijednost


10/21

10

INVESTICIJSKA VRIJEDNOST

vrijednost sadanjem ili buduem vlasniku

dananja vrijednost koristi koje neki investitor ima

od nekretnine

razliitpojam od trine vrijednosti odraava investitorove pretpostavke, za period

investiranja, o buduim: ph nekretnine

prodajnoj cijeni

poreznim aspektima

mogunosti financiranja

i drugim moguim koristima od nekretnine...


11/21

11

TRINA VRIJEDNOST

Procijenjena vrijednost od straneprocjenitelja

tj. najvjerojatnija cijena po kojoj se moenekretnina prodati na tritu s obzirom na

trine uvjete u vrijeme procjene

nekretnine za vrijeme prodaje nekretnine uvjeti na

tritu ne moraju biti jednaki onima koji su

bili prilikom procjene nekretnine


12/21

12

NAJVJEROJATNIJA

PRODAJNA CIJENA To je cijena po kojoj e se nekretnina

najvjerojatnije prodati s obzirom na:

1. trenutano stanje na tritu nekretnina i

2. mogunosti i uvjeta financiranja na

financijskom tritu

razliit projama od trine vrijednosti


13/21

13

PRODAJNI INTERVAL

Prodajni interval je raspon cijena u kojem jemogue dogovoriti prodaju da i kupac i

prodavatelj budu zadovoljni

Prodavatelj odreuje svoju investicijskuvrijednost to predstavlja donju cijenu intervala

Kupac odreujui svoju investicijsku vrijednost

odreuje gornju vrijednost intervala

Prodajna cijena se formira u intervalu izmeu te

dvije investicijske vrijednosti


14/21

14

PRIMJER

S obzirom na koristi od nekretnine trenutni vlasnik odreuje

svoju investicijsku vrijednost.

On je motiviran na prodaju samo ako moe dobiti veu

cijenu od njegove investicijske vrijednosti.

Procijenio je svoju investicijsku vrijednost na 150.000

Potencijalni kupac odreuje svoju investicijsku vrijednost s

obzirom na potencijalne koristi od nekretnine.

On je motiviran na kupnju samo ako je cijena nia od

njegove procijenjene investicijske vrijednosti.

Procijenio je svoju investicijsku vrijednost na 185.000


15/21

15

PRIMJER - PRODAJNI

INTERVALCIJENA

185.000

150.000PROCIJENJENAINVESTICIJSKAVRIJEDNOSTPRODAVATELJA

PROCIJENJENAINVESTICIJSKAVRIJEDNOST

KUPCA

PRODAJNI INTERVAL


16/21

16

KORACI U DONOENJU INVESTICIJSKE

ODLUKE

ODREIVANJE

INVESTICIJSKE VRIJENDOSTI

1. Procijeniti budue koristi

2. Procijeniti vremenski jaz izmeu buduih

koristi tog ulaganja s alternativnim

3. Procijeniti rizik ulaganja s alternativnim

4. Rangirati alternativne s obzirom na procijenjeniodnos rizik-profit


17/21

17

VREDNOVANJE BUDUIH

KORISTI OD NEKRETNINE Veina koristi dolazi u dalekoj budunosti

Vano gledati s aspekta vremenske vrijednosti

novca Razliita percepcija vremena povrata =

razliita diskontna stopa

Investicijska vrijednost = sadanja vrijednost

uloenog kapitala + sadanja vrijednost duga


18/21

18

DISTRIBUCIJA I VREDNOVANJEGOTOVINSKIH TIJEKOVA

NETO PH OD

POSLOVANJA

GODINJI ANUITETI

- OTPLATA DUGA

GOTOVINSKI TIJEK PRIJE

POREZA VLASNIKU

POREZ

GOTOVINSKI TIJEK

NAKON POREZA

SADANJA VRIJEDNOST BUDUIH

GOTOVINSKIH TIJEKOVA NAKON

POREZA = PVk

SADANJA VRIJEDNOST

ANUITETA = PVd

PVi = PVd + PVk

GOTOVINSKI TIJEKOVI

VREDNOVANJE

GOTOVINSKIH TIJEKOVA


19/21

19

INVESTITOROVI CILJEVI I RIZIK

Minimizirati rizik i maksimizirati potencijalni povrat!

Investitori trae povrat kao nadoknadu za odricanje

uloenih sredstava i kompenzaciju za preuzeti rizik Razliita tolerancija prema riziku razliita oekivanja

povrata za istu investiciju

Psiholoka komponenta: Investitori koji prihvaaju rizikvs. Investitorima koji izbjegavaju rizik


20/21

20

ODNOS IZMEU PROCIJENJENOG RIZIKA

I OEKIVANOG POVRATA RIZIKU NE

SKLONOG INVETSITORA

r1 r2 r3 r4

p1

p2

p3

povrat

rizik


21/21

21

PREFERENCIJE RIZIKA

Rizik

PovratRiziko neutralan investitor

Investitor manje skloniriziku

Investitor sklonijirizinijim ulaganjima

Documents

19163 MN Predavanje 3 Osnove Investiranja u Nekretnine